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Lyon et ses campagnes

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Richard Sceau

Deuxième partie. Les lignes de force de l'influence lyonnaise

Chapitre II. Les ambitions foncières lyonnaises

Texte intégral

1Les structures foncières que l’on observe de nos jours dans les campagnes françaises apparaissent comme le résultat d’une longue histoire d’appropriation du sol placée sous le signe d’un affrontement entre agriculteurs et non-agriculteurs. Qu’en est-il dans la région lyonnaise ? Il faut, pour répondre à cette question, remonter le cours du temps et questionner longuement le passé.

I – L’état de la propriété du sol au début du xixe siècle

2Le premier cadastre, dressé vers 1830, fournit un repère commode pour établir un état initial de la propriété, élément de référence indispensable pour suivre l’évolution des mutations et des transferts fonciers jusqu’à l’époque actuelle.

A. La propriété foncière et les propriétaires d’après le premier cadastre

3Le dépouillement des matrices cadastrales donne un effectif de 224 159 cotes foncières, ce qui rapporté à la surface totale établit la contenance moyenne à 3,49 ha. Les différences régionales sont accusées : les valeurs moyennes calculées par canton s’échelonnent de moins de 2 ha à plus de 20. L’abondance de la population semble déterminante à cet égard : émiettement accentué dans les cantons surpeuplés du Lyonnais, du Beaujolais et des Terres Froides ; concentration relative dans les cantons faiblement peuplés de la Dombes et de la plaine lyonnaise.

4À dire vrai, ces indications moyennes traduisent mal la réalité du partage du sol entre petits, moyens et gros possédants. Il faut tenir compte de la foule plus ou moins compacte des micropropriétaires qui abaisse d’autant les moyennes. Sur un total de 224 159 cotes foncières, 121 189, soit 54 %, ont moins de 1 ha et se partagent 5 % de la surface cadastrée. Bien que le rattachement des cotes multiples à leurs propriétaires légitimes permette de réduire cet effectif de près de moitié, la masse des très petits possédants n’en reste pas moins considérable dans les campagnes lyonnaises où la distribution du sol s’avère très inégalitaire.

5Les coupures dimensionnelles que nous avions précédemment adoptées pour définir petite, moyenne et grande propriété ont été conservées. C’est là un choix quelque peu arbitraire, mais destiné à faciliter les comparaisons dans le temps et faire ressortir le sens des évolutions. Le tableau de l’annexe II donne pour l’ensemble de la région les résultats du dépouillement des matrices cadastrales selon les catégories dimensionnelles de propriétés et les lieux de résidence des propriétaires.

1. La grande propriété

a) Une répartition contrastée

6La grande propriété est solidement installée dans les campagnes lyonnaises. Sur la base des totalisations communales, les biens de plus de 50 ha couvrent 202 581 ha, soit 25,9 % de la surface totale. Si la grande propriété n’est nulle part absente, son poids économique et social apparaît éminemment variable d’un pays à l’autre (fig. 46).

7Sa place est écrasante en Dombes, où les cotes foncières supérieures à 50 ha couvrent généralement plus de la moitié du sol, voire les trois quarts dans les communes les mieux pourvues d’étangs. Elle découle du système agro-piscicole, dont le fonctionnement sur la base d’un cycle triennal requiert l’association de plusieurs étangs complémentaires et des capitaux importants.

8Son emprise demeure importante dans le vignoble beaujolais, mais se relâche dans la partie montagneuse. Assurément, la coupure dimensionnelle que nous avons retenue exige d’être modulée en fonction de la qualité des terres et de la nature de leur utilisation. Le comte Artaud de la Ferrière paie 3 334 francs de contribution foncière en 1829 à Odenas dans le vignoble beaujolais pour 248 ha, dont 132 en vigne, et 1 419 francs à Chevrières dans les monts du Lyonnais pour 298 ha. Le montant de son imposition foncière, rapporté à l’hectare, est trois fois plus élevé en Beaujolais qu’en Lyonnais. Cette inégale valeur économique de la grande propriété, dont atteste l’impôt, rend les comparaisons de surface aléatoires d’une région à l’autre. On peut néanmoins admettre que les différences locales de superficies se fondent dans le paiement d’une cote foncière supérieure à 200 francs. Or, les cinq cantons du vignoble beaujolais rassemblent à eux seuls la moitié des cotes foncières de plus de 200 francs du département du Rhône et plus des deux tiers de celles dépassant 1 000 francs.

9En Bas-Dauphiné, la grande propriété connaît des fortunes diverses ; très réduite dans la Bièvre, irrégulièrement développée dans les Terres Froides, la Valloire et la plaine lyonnaise, elle ne devient la forme d’appropriation dominante du sol que sur le plateau de Crémieu, où les cotes foncières de plus de 50 ha occupent presque toujours plus de 40 % des surfaces. On y trouve possessionnés quelques-uns des plus grands électeurs censitaires de l’Isère, comme les Flocard de Mépieu, les Chaponnay ou encore les Quinsonnas.

b) L’appartenance sociale des grands possédants

10Les listes électorales de la monarchie censitaire permettent d’apprécier le poids respectif des différents groupes sociaux (G. Garrier, 1965). Nous avons utilisé la liste officielle de 1829 pour identifier les grands propriétaires domiciliés politiquement dans les départements du Rhône et de l’Isère, alors que l’Ain, où n’existe qu’une liste incomplète publiée dans l’annuaire départemental, a par la force des choses échappé à nos investigations.

Figure 46. Propriétés de plus de 50 ha vers 1830
Sources : matrices cadastrales

11La prééminence de la noblesse s’affirme tout particulièrement chez les très grands possédants. Les trois quarts des électeurs du Rhône acquittant une contribution foncière supérieure à 2 000 francs en sont issus (tableau no 18). Le poids économique et social de la très grande propriété aristocratique s’avère considérable : 20 domaines de plus de 500 ha en Dombes, 19 en Bas-Dauphiné, 11 en Beaujolais. La Révolution n’a pas abattu la puissance foncière de la noblesse ; elle l’a tout au plus amoindrie.

12Les biens de la bourgeoisie sont loin d’avoir la même envergure. Cette situation, surprenante à première vue étant donné la richesse de Lyon, est en fait l’héritage du grand mouvement d’ascension sociale qui a conduit les familles bourgeoises les plus éminentes dans les rangs de la noblesse sous l’Ancien Régime.

13Parmi les possesseurs de biens-fonds domiciliés politiquement à Lyon et dans le département du Rhône, les rentiers et les propriétaires forment le groupe le plus nombreux et le plus richement doté. Les itinéraires individuels montrent la présence dans cette catégorie de nombreux négociants ayant renoncé à l’exercice du commerce. Viennent ensuite les négociants et les fabricants. Leurs biens sont en général moins étendus. Les Lyonnais dominent numériquement dans les coteaux rhodaniens et la plaine dauphinoise et sont bien installés en Dombes ainsi que dans le vignoble beaujolais aux côtés des négociants en vin de Villefranche, Belleville et Mâcon. À l’inverse, ils s’effacent dans les Terres Froides devant les marchands drapiers de Vienne et dans les montagnes de l’ouest devant les fabricants des petites villes textiles. Enfin, prennent place les professions libérales parmi lesquelles les hommes de loi apparaissent mieux pourvus de biens-fonds que les représentants du milieu médical. Les villes valent surtout par les possessions de leurs magistrats et de leurs avocats, les campagnes davantage par la richesse foncière de leurs notaires.

Tableau no 18. Origine sociale des grands propriétaires du Rhône en 1829 (électeurs acquittant plus de 200 francs de contribution foncière)

Tableau no 18. Origine sociale des grands propriétaires du Rhône en 1829 (électeurs acquittant plus de 200 francs de contribution foncière)

Source : Liste électorale censitaire de 1829
1 : Électeurs domiciliés politiquement dans le département du Rhône
2 : Électeurs lyonnais

14Aux biens d’essence noble ou bourgeoise, il faut ajouter les propriétés des institutions charitables et des communes. Les hôpitaux sont solidement pourvus : Lyon (749 ha), Villefranche (531 ha), Vienne (457 ha), Grenoble (385 ha), Bourg-en-Bresse (301 ha), Beaujeu (243 ha), Châtillon-sur-Chalaronne (236 ha) et Trévoux (210 ha). Quant aux propriétés des communes, elles se caractérisent par de fortes proportions de landes, de marais ou de bois. Leur importance est surtout notable dans les secteurs les plus ingrats tels la plaine de l’Ain, le plateau de Bonnevaux et le plateau de Crémieu.

2. La petite et la moyenne propriété

15La petite propriété occupe 45 % de la surface cadastrée, dont 40 % pour les biens de 1 à 10 ha. Elle est partout importante sinon par les surfaces appropriées, du moins par le nombre des petits et très petits possédants. Sur un effectif de 224 159 cotes foncières, 210 816, soit 94 %, n’atteignent pas 10 ha. Certes les biens minuscules y sont pour beaucoup, mais leur élimination laisse encore en présence 89 627 cotes d’une contenance de 1 à 10 ha. La prolifération des biens de petite dimension s’avère une réalité sociale de première importance dans les campagnes lyonnaises.

16Partout les petits et les très petits possédants l’emportent numériquement, même en Dombes où le poids de la grande et de la très grande propriété se révèle écrasant. Dans le secteur des étangs, ils représentent toujours plus de la moitié des cotes foncières. Si la grande propriété les condamne à la portion congrue, elle ne les évince pas totalement, car l’appoint de leurs bras est indispensable à son fonctionnement.

17La terre est tout aussi chichement mesurée aux petits paysans du vignoble beaujolais et du plateau de Crémieu, autres régions inféodées à la grande propriété. La fraction du sol qui leur est dévolue en Haut-Beaujolais s’avère beaucoup plus restreinte que ne l’indique la part des biens de moins de 10 ha (fig. 47). Il faut tenir compte des caractères spécifiques de l’économie viticole et abaisser en conséquence les seuils de répartition. Les matrices cadastrales mentionnent 711 propriétaires dans les quatre communes de Fleurie, Chiroubles, Odenas et Saint-Lager pour 3 569 ha. Parmi eux, 573 (80,9 %) ont moins de 5 ha et 61 (9,8 %) plus de 10. Or, les premiers ne contrôlent que le cinquième des terres, tandis que les seconds en accaparent les deux tiers. Le contraste est brutal entre des rentiers du sol solidement installés et les petits paysans trop nombreux à se disputer une terre faisant cruellement défaut. En Bas-Beaujolais, la foule des petits possédants n’est pas logée à meilleure enseigne, même si la domination de la grande propriété se fait moins pesante.

18L’émiettement atteint son paroxysme sur le plateau lyonnais, où la terre se pulvérise en une poussière de biens minuscules. Le canton de Saint-Genis-Laval rassemble 5 196 cotes foncières pour 7 540 ha, dont 161 de plus de 10 ha et 7 dépassant 50. Très minoritaires en nombre, 3 % du total, les biens de plus de 10 ha s’octroient néanmoins 31 % du sol.

19Au-delà du Rhône, la petite propriété est solidement enracinée dans les Terres Froides, surtout dans les cantons de l’est moins affectés que ceux de l’ouest par les investissements fonciers d’origine urbaine. Le canton de Virieu regroupe 4 217 cotes pour 11 189 ha, dont 157 supérieures à 10 ha et 29 dépassant 50. La moyenne et la grande propriété disposent d’un quart du sol chacune, le reste se répartissant entre 4 031 petits biens dont les neuf dixièmes n’atteignent pas 5 ha. Déjà bien représentée dans les Terres Froides, la petite propriété devient largement majoritaire dans les Basses Terres et la Bièvre où la distribution du sol est plus égalitaire.

Figure 47. Propriétés de moins de 10 ha vers 1830
Sources : matrices cadastrales

20Quelques indications se dégagent de l’examen des lieux de résidence. La petite propriété, hormis dans les communes proches des villes, intéresse au premier chef les ruraux, qui constituent plus de 95 % des possesseurs de biens de 1 à 10 ha. La masse des très petits propriétaires, condamnés à vivre dans la dépendance d’autrui, fait ressortir le cruel manque de terre dont souffre la paysannerie dans les campagnes lyonnaises.

21Alors que la petite propriété est omniprésente, la moyenne connaît des fortunes diverses. Mesurée par commune, elle couvre 29 % de la superficie cadastrée, mais sa part réelle ne doit guère dépasser 24 %. Son rôle se révèle très modeste dans les régions dominées par la grande propriété, comme la Dombes où la plupart des cotes foncières de 10 à 50 ha sont à rattacher à de grands domaines scindés artificiellement par les limites administratives. Lorsque la puissance des grandes propriétés s’atténue, la position des moyennes se renforce. C’est plus particulièrement le cas dans les hautes terres de l’ouest du département du Rhône. Ainsi dans le canton de Saint-Symphorien-sur-Coise les petites cotes font prévaloir leur supériorité numérique, mais les moyennes s’imposent en surface : 60 % du sol contre 32 %.

22Exception faite du plateau de Crémieu annexé par la grande propriété, c’est plus du quart du territoire du Bas-Dauphiné septentrional qui relève des cotes moyennes. Cependant, de grandes inégalités se dessinent d’une commune à l’autre selon que la grande propriété laisse ou non le champ libre à l’épanouissement de la moyenne. Ainsi dans le canton de Virieu, les cotes de 10 à 50 ha occupent 24 % du sol, mais la répartition communale s’échelonne de 9 % pour Doissin à 45 % pour Oyeu.

3. La propriété citadine

23Ses structures soulignent l’importance des grandes propriétés (annexe II). Les biens de plus de 50 ha que détiennent les particuliers représentent 60,6 % des surfaces contrôlées par les citadins contre 20,2 % pour les ruraux. À l’inverse, les petits biens occupent une place beaucoup plus grande dans la propriété rurale que dans la propriété citadine : 48,9 % au lieu de 10,3 %.

24Sa répartition géographique présente de forts contrastes (fig. 48). Les placements fonciers des citadins se dirigent prioritairement vers la Dombes, le vignoble beaujolais et le plateau lyonnais. Par contre, les hautes terres du Lyonnais et du Beaujolais sont peu convoitées, hormis au voisinage des petits centres industriels. Enfin, le Bas-Dauphiné offre une physionomie composite, associant des espaces à peu près dépourvus de biens d’obédience urbaine à des zones de concentration relative qui s’articulent autour des villes de Vienne, Bourgoin et La Tour-du-Pin.

Figure 48. Propriété foncière citadine vers 1830
Sources : matrices cadastrales

a) La prééminence de Lyon

25Les villes régionales contrôlent 101 646 ha, soit 77,2 % de la propriété citadine. Lyon se place au premier rang avec 55 456 ha, soit 42,1 % des surfaces détenues par les habitants des villes ou 7,5 % du sol régional. Le rayon foncier de la cité rhodanienne n’affecte pas la disposition annulaire classique en auréoles d’intensité décroissante, mais s’ouvre en éventail vers l’ouest, le nord-ouest et le nord-est (fig. 49). Cette dissymétrie montre que le facteur distance n’est pas seul en cause et que d’autres données entrent en ligne de compte. Si les capitaux lyonnais se sont davantage intéressés au Lyonnais, au Beaujolais et à la Dombes qu’au Bas-Dauphiné, il faut y voir des raisons d’ordre fiscal autant qu’économique. Mais la pénétration n’est pas pour autant uniforme dans les régions à l’ouest et au nord de la ville, où elle s’effectue selon un dispositif rayonnant faisant alterner des lignes de force et des zones de faiblesse.

26La carte met en relief une forte implantation le long des coteaux rhodaniens et sur le plateau lyonnais, où les terres à vigne suscitent depuis longtemps l’intérêt de la bourgeoisie de la ville. La présence lyonnaise se fait plus discrète dès les premières pentes de la montagne en dépit d’une poignée de très grandes propriétés dont l’influence est réelle sur la vie des cantons de Saint-Symphorien-sur-Coise et de Saint-Laurent-de-Chamousset. Plus au nord, la propriété lyonnaise disparaît presque complètement dans le Haut-Beaujolais, où l’on dénombre seulement 5 cotes de plus de 50 ha dans les cantons de Tarare, Amplepuis et Thizy. En revanche, les Lyonnais détiennent de solides positions dans les coteaux viticoles avec plus de 15 % du sol dans une vingtaine de communes. À l’est de la Saône, leur intérêt se porte principalement sur la Dombes des étangs, où leurs possessions dans les 32 communes les plus riches en eau atteignent 11 659 ha, soit 21 % de la surface cadastrée.

27La grande propriété forme l’essentiel du patrimoine foncier de la cité rhodanienne, où il existe de solides fortunes terriennes (fig. 50). Avant regroupement, les cotes de plus de 50 ha, dont le nombre s’élève à 289, occupent 36 123 ha, soit 65,2 % du total (tableau no 19 A). En fait, le degré de concentration est certainement beaucoup plus élevé, car les propriétés établies sur plusieurs communes sont nombreuses, surtout celles de la noblesse. C’est là le résultat du processus d’ascension sociale qui a conduit dans les rangs de la noblesse, sous l’Ancien Régime, les représentants les plus éminents du monde des affaires.

28Aux côtés des propriétaires nobles, mais en retrait par l’importance de leurs biens, prennent place les éléments de la bourgeoisie. La supériorité numérique des négociants et fabricants sur les membres des professions libérales s’explique aisément. La surprise viendrait plutôt de l’effectif des rentiers et des propriétaires, mais en fait beaucoup d’entre eux sont d’anciens négociants ayant abandonné le commerce, une fois fortune faite, pour vivre de leurs revenus fonciers.

29À la différence des biens de la noblesse qui se dispersent sur l’ensemble de la région, ceux de la bourgeoisie sont plus concentrés géographiquement. Ils tiennent une grande place près de la ville le long des coteaux de la Saône et du Rhône. La proximité de Lyon en fait à la fois des propriétés de rapport et des propriétés d’agrément régulièrement fréquentées à la belle saison. À côté des grands domaines, il existe dans chaque commune de nombreux biens plus modestes. Pour la petite bourgeoisie, la maison de campagne symbolise la réussite sociale et apparaît comme un élément indissociable du train de vie. À Saint-Cyr-au-Mont-d’Or, 53 Lyonnais possèdent des biens de plus de 1 ha, mais pour 39 d’entre eux il ne s’agit que d’embryons de domaines organisés autour d’une maison de campagne et de quelques parcelles de vigne destinées à satisfaire les besoins familiaux.

Figure 49. Propriété lyonnaise vers 1830
Sources : matrices cadastrales

Figure 50. Cotes foncières lyonnaises de plus de 50 ha vers 1830
Sources : matrices cadastrales

30Au-delà de notre aire d’étude, la présence des Lyonnais est encore sporadique en Bresse, en Mâconnais, en Charolais et en Forez. Les habitants de la capitale des marchands se sont parfois trouvés dans l’obligation d’aller chercher au loin les riches terres auxquelles ils aspiraient et que les campagnes proches de la ville ne leur offraient pas en quantité suffisante. La liste électorale de 1829 mentionne 50 noms de propriétaires acquittant une contribution foncière supérieure à 500 francs pour des biens extérieurs, dont les deux tiers dans des régions limitrophes.

b) Les patrimoines fonciers des petites villes de la région

31Les petites villes gèrent 46 190 ha, soit 35,1 % de la propriété citadine. Les patrimoines fonciers sont le plus souvent compris entre 1 000 et 2 000 ha. Seules trois villes se singularisent par des possessions plus importantes : Tarare 2 030 ha, Villefranche 2 383 ha et Vienne 8 149 ha (tableau no 19 A).

Tableau no 19. Composition des patrimoines fonciers urbains supérieurs à 2 000 ha au XIXe siècle

Tableau no 19. Composition des patrimoines fonciers urbains supérieurs à 2 000 ha au XIXe siècle

Sources : Matrices cadastrales
VA : Valeur absolue
% : Pourcentage de la surface de chaque classe

32À Tarare, les investissements fonciers sont principalement le fait de fabricants en mousseline qui consolident ainsi l’assise de fortunes commerciales soumises aux aléas de la conjoncture. La ville est en réalité plus richement possessionnée, car son rayon foncier déborde sur les communes proches du département de la Loire hors de l’aire étudiée.

33Le rôle joué par les anciennes limites historiques se perçoit clairement dans l’organisation du rayon foncier de Villefranche, qui s’inscrit presque exclusivement en terre beaujolaise sur la rive droite de la Saône et laisse de côté la Dombes sur la rive gauche. Si l’investissement dans le vignoble va de soi pour les négociants en vin, la bourgeoisie de robe caladoise dispose aussi de forts beaux domaines dans les coteaux proches de la ville.

34Le rayon foncier de Vienne présente une disposition spatiale inverse. Les Viennois abandonnent aux Lyonnais les terres de la rive droite du Rhône et concentrent leurs ambitions sur celles de la rive gauche. Leurs biens, surtout importants dans les Balmes viennoises, se disséminent jusque dans l’est des Terres Froides. La faiblesse de la concurrence lyonnaise a certainement favorisé les desseins fonciers de la bourgeoisie de la cité dauphinoise. Alors que les hommes de loi sont les mieux pourvus, les négociants en drap et les rentiers ne sont pas démunis, tant s’en faut.

c) Les possessions des villes extérieures

35Les villes extérieures à la région réunissent 29 979 ha, soit 22,7 % de la masse foncière citadine. Leur part est relativement modeste par rapport à celle des villes régionales. Quatre d’entre elles se partagent 80 % du total : Paris 8 432 ha, Bourgen-Bresse 8 382 ha, Grenoble 3 857 ha et Mâcon 2 714 ha (tableau no 19 B).

36L’emprise foncière de Paris fait pâle figure en regard de celle de Lyon : 6,5 % des biens citadins contre 42,1. Les cinq plus grands propriétaires accaparent plus de la moitié des terres. Aux éléments issus de l’aristocratie régionale ayant gagné la capitale s’ajoutent quelques grands serviteurs de l’État qui ont bénéficié des libéralités foncières de l’Empire en Dombes. Aux côtés des propriétaires titrés, mais très en retrait par l’importance des domaines, il faut mentionner la présence d’un petit groupe de négociants en vins du Beaujolais conduits par l’extension de leurs activités à s’installer dans la capitale.

37Pour les trois autres villes, le facteur proximité joue un rôle de première importance.

38Bourg-en-Bresse est le type même de la ville rentière du sol. Si les professions libérales et les magistrats l’emportent par le nombre et l’étendue des biens, les négociants et les rentiers ne sont pas absents. Leurs possessions dessinent une couronne régulière autour de la ville, incorporant non seulement la Dombes septentrionale, mais aussi à l’extérieur de notre aire d’étude la Bresse méridionale et le Revermont. Au total, la masse foncière de Bourg atteint 17 378 ha, dont 8 382 en Dombes.

39Grenoble conserve de son passé parlementaire un grand prestige résidentiel auprès de la noblesse dauphinoise de vieille lignée. La prééminence de la propriété aristocratique se marque par une concentration foncière plus accusée qu’à Bourg.

  • 1 Les habitants de Mâcon possèdent 1 600 ha dans la Bresse burgienne.

40Mâcon enfin dispose de solides positions foncières en Beaujolais. Les négociants et les hommes de loi détiennent quelques domaines en Dombes et en Bresse1, mais leur attention s’est surtout portée sur le vignoble. Cet intérêt pour la vigne explique l’importance des biens de 10 à 50 ha dans le patrimoine foncier de la cité.

41Au total, la situation foncière des campagnes lyonnaises se caractérise par des contrastes spectaculaires. Contraste entre de très grandes propriétés nobles ou bourgeoises et la masse compacte des menus biens, contraste entre les pays totalement inféodés à la grande propriété et ceux dans lesquels la distribution du sol introduit davantage d’équité, contraste encore entre le rayonnement de Lyon et l’influence réduite des villes extérieures. Il reste à expliquer cet état de choses en examinant comment se sont mises en place ces structures foncières.

B. Le legs foncier du passé

42L’emprise foncière de Lyon peut sembler relativement modeste en regard de sa puissance financière. En fait, les chiffres bruts ne rendent qu’imparfaitement compte de l’intérêt porté par la bourgeoisie lyonnaise à la terre, car il faut prendre en considération le rôle qu’a joué la cité dans le renouvellement de la noblesse régionale sous l’Ancien Régime. Les habitants de la Dombes ont souligné ce fait dans leurs cahiers de doléances pour en déplorer les inconvénients. À Montluel, une délibération, en date du 8 janvier 1789, mentionne l’alourdissement des charges fiscales qui en résulte : « l’extension des privilèges nobles pèse encore d’une manière particulière dans cette partie de la province à cause de la proximité de Lyon qui produit sans cesse de nouveaux anoblis. Les syndics ont remarqué un rejet pour l’année dernière de deux cent mille livres d’acquisitions par les nobles sur le tiers ordre » (E. Dubois, 1911).

1. La bourgeoisie urbaine à la recherche de la fortune foncière sous l’Ancien Régime

43Le mouvement d’appropriation du sol par la bourgeoisie est ancien dans les campagnes autour de Lyon. M.-T. Lorcin (1974) constate que le patrimoine foncier des Lyonnais s’est beaucoup étoffé sur la rive droite de la Saône et du Rhône entre 1388 et 1493. Non seulement la part des biens-fonds et des pensions détenus par les Lyonnais s’est fortement accrue dans les villages entre Givors et Anse, mais l’aire des investissements s’est dilatée pour atteindre Tarare et les premières pentes des monts du Beaujolais au nord-ouest, le pied des monts du Lyonnais à l’ouest, le Gier et les abords du Pilat au sud-ouest. À la fin du XVe siècle, 849 familles lyonnaises possédaient des terres dans le plat-pays à l’ouest de la ville, alors qu’elles n’étaient que 403 un siècle plus tôt.

44L’intérêt de la bourgeoisie lyonnaise pour la terre ne s’est pas démenti au cours du XVIe siècle, bien au contraire. « Cette ambition des bourgeois à devenir propriétaires ruraux, remarque R. Doucet, donnait à la vie lyonnaise un aspect particulier ; ils vivaient avant tout des produits de leurs domaines : farines, légumes, fourrages pour les chevaux, huile, vin, bois, volailles et gibiers suffisaient à l’entretien de leur maison pour l’année » (A. Latreille, 1975). La prospérité, apportée par l’épanouissement de la fonction commerciale et bancaire de la cité rhodanienne, a assurément été l’élément décisif de pénétration des capitaux bourgeois dans les campagnes. Les représentants des familles les plus éminentes du monde des affaires qui accèdent à la noblesse par l’exercice des charges municipales ou l’achat d’offices dans les cours souveraines de la ville, sont condamnés à aller y chercher le moyen indispensable pour légitimer leur ascension sociale (M. Bloch, 1968). Les exemples abondent d’achats de seigneuries entières par les grandes familles lyonnaises. Ainsi en Beaujolais : les Vinols à Charentay, les Baronnat à Saint-Georges-de-Reneins et Belleville, les Camus à Châtillon et Bagnols ; en Dombes : les Cléberger à Saint-Trivier-sur-Moignans et Genouilleux, les Albisse à Beauregard ; en Dauphiné : les Chaponnay à Feyzin ; en Lyonnais : les Laurencin à Riverie et bien d’autres encore (A. Vachez, 1891).

45Les acquisitions de terre se sont poursuivies à un rythme soutenu aux XVIIe et XVIIIe siècles. C’est par un mouvement incessant vers le haut des familles les plus représentatives de la bourgeoisie que se réalise le renouvellement de la noblesse régionale. À partir de cette noblesse fraîchement émoulue se crée peu à peu une noblesse terrienne qui, après trois ou quatre générations, ne participe plus directement aux affaires de la cité et prend une orientation différente. Les liens ne sont pas pour autant rompus : la plupart de ces anciennes familles lyonnaises conservent un hôtel particulier dans la ville, même si leur cadre de vie ordinaire est désormais le château d’où peut s’opérer plus aisément la surveillance des domaines.

  • 2 En dépit de la réputation de pauvreté qui s’attache à la Dombes, la valeur de la terre, par suite d (...)

46Le cas de la famille Dugas illustre parfaitement l’itinéraire qui conduit de la condition bourgeoise aux honneurs. Les descendants de Jean Dugas, notaire royal à Thurins en Lyonnais, tiennent des charges consulaires pendant plusieurs générations à partir de 1665 et accèdent ainsi à la noblesse. À la fin de l’Ancien Régime, Louis Dugas de Bois-Saint-Just, devenu marquis de Villars, détient 222 ha de bois et terres en Bugey ainsi que divers biens en Dombes : les étangs Turlet (97 ha) et Neuf (5 ha), quelques prés (14 ha) et l’évolage du Grand Birieux (220 ha). À la suite de son émigration en 1789, ses biens furent confisqués et dispersés au feu des enchères publiques pour une somme de 527 387 livres2.

47La propriété aristocratique doit donc beaucoup au rayonnement économique et financier de Lyon. Alors que l’attrait de la condition noble aurait pu figer l’évolution économique de la ville en détournant des affaires ses éléments les plus dynamiques, il n’en a rien été. Il s’est toujours trouvé des familles nouvellement venues au commerce, suffisamment entreprenantes pour combler par leurs initiatives le vide laissé par l’élévation sociale des plus anciennes. Si les membres les plus en vue de la bourgeoisie aspirent à vivre noblement une fois fortune faite et convoitent à cette fin la propriété seigneuriale, les autres doivent se satisfaire de biens roturiers. Au XVIIIe siècle, le patrimoine foncier des habitants de la cité rhodanienne s’est ainsi largement nourri des dépouilles de la petite paysannerie appauvrie et endettée, comme le montre le cas de Chaponost étudié par G. Garrier (P. Léon, 1966).

48Des rassembleurs de terre, il en existe aussi dans les petites villes qui profitent du mouvement d’affaires suscité par l’expansion économique de Lyon. Vienne en fournit une bonne illustration. Dans l’importante châtellenie d’Auberives, les plus grands rassembleurs de terre dans les années 1465-1475 furent trois marchands viennois. Parmi les 180 chefs de famille installés dans les six paroisses de la châtellenie, 35 durent alors se défaire de tout ou partie de leurs biens. Or, 45 % des tènements transférés vinrent grossir les biens des notables viennois et 55 % ceux des nobles et du clergé (B. Bligny, 1973). Dans le mandement des Côtes d’Arey, qui couvre 2 200 ha au sud de Vienne, le rôle des tailles de 1643 indique que la moitié des superficies exploitées appartient aux habitants de la ville voisine, dont les grands domaines accaparent les meilleures terres dans le haut de la plaine et au pied des coteaux exposés au midi (J.-F. Grenouiller, 1973).

49Si les données manquent pour dresser un tableau complet de la propriété au XVIIIe siècle, il est cependant possible d’esquisser les grands traits de sa répartition.

50La Dombes semble alors entièrement vouée à la grande propriété. Après la défection du connétable de Bourbon et la confiscation de ses biens, François Ier avait installé un conseil souverain en forme de Parlement afin de régir les affaires de la souveraineté (Guichenon, 1662). Le Parlement de Dombes siégea d’abord à Lyon avant de se transporter, en 1682, à Trévoux, sur l’injonction du duc de Maine (Valentin-Smith, Guigue M.-C., 1884-1885). De nombreuses familles lyonnaises vinrent y chercher la consécration sociale de leur réussite financière. La mainmise sur la terre fut d’ailleurs dénoncée dans un mémoire adressé au duc de Maine en 1704 : « Les gens de justice sont tellement pressés de cette avidité pour les biens terriens qu’ils font tous les jours de mauvais procès pour en dépouiller ceux qui les possèdent et, dans la situation où sont les choses, tous les biens de la souveraineté seraient bientôt entre les mains des gens de pratique si l’on n’y mettait bon ordre. On y voit déjà que la plupart des fonds sont possédés par des officiers du Parlement et autres exempts ». La noblesse de robe et la bourgeoisie ne laissent qu’une place modeste à l’aristocratie de vieille souche et réduisent la part de la paysannerie à la portion congrue. Ainsi les principaux propriétaires de Montluel sont en 1788 quatre familles nobles, dont une d’ancienne lignée, un ordre religieux de la Boisse, quatre bourgeois de la cité et deux autres de Lyon (P. Perceveaux, 1978). Le contraste est saisissant à la fin de l’Ancien Régime entre une propriété noble et bourgeoise omnipotente et une propriété paysanne sans consistance.

  • 3 La majeure partie du patrimoine foncier de l'Hôtel-Dieu s’établissait dans la plaine lyonnaise. Au (...)

51La physionomie foncière du Bas-Dauphiné septentrional se révèle plus composite. L’appropriation paysanne du sol y est plus développée et paraît même s’être renforcée durant la seconde moitié du XVIIIe siècle. Cette progression ne doit toutefois pas faire illusion. Il faut tenir compte des résultats de la vigoureuse offensive foncière lancée à partir du milieu du XVIe siècle par les propriétaires non-exploitants. L’évolution foncière des paroisses de Moissieu-sur-Dolon et de Pact en atteste : la fraction du sol occupée par les biens de plus de 30 ha passe de 27,2 % dans le parcellaire de 1641 à 32,6 dans celui de 1705 (R. Chapuis, 1979). Une nouvelle distribution du sol s’établit au profit de la bourgeoisie urbaine et des notables ruraux, tandis que les positions foncières de la noblesse s’effritent et que de nombreux petits cultivateurs disparaissent. Le mouvement est général dans les Terres Froides, où les propriétaires non-exploitants accaparent les meilleurs fonds aux abords des villages et contribuent à l’éclatement de la vieille structure villageoise égalitaire en même temps qu’à la transformation des paysages ruraux (L. Champier, 1949). La grande propriété l’emporte sur le plateau de Crémieu, où l’aristocratie dauphinoise de vieille lignée et la noblesse de robe lyonnaise se disputent châteaux et domaines. C’est le secteur le plus marqué par l’emprise citadine avec la plaine de Lyon3. D’après le parcellaire de la paroisse de La Balme-les-Grottes achevé en 1703, le clergé régulier et la noblesse possèdent 78 % du territoire (G. Gardette, 1987). Parmi les propriétaires nobles, Jean-Pierre Deporte, seigneur d’Amblérieu, et François-Marie de Boulieu, seigneur de La Balme, résident sur place. Le premier a 402 ha de terres presque entièrement nobles, le second 192 ha aux trois quarts affranchis. Cette opposition de statut juridique traduit des origines différentes. La propriété de Jean-Pierre Deporte est ancienne, tandis que celle de François-Marie de Boulieu s’est constituée plus récemment aux dépens de terres roturières vite affranchies. Pour ce dernier l’acquisition de la noblesse s’est accompagnée d’une tentative de légitimation par la création d’un domaine calqué sur le modèle de la seigneurie traditionnelle. Cependant, la conception de la mise en valeur n’est pas la même. Alors que le seigneur d’Amblérieu se contente de conserver en l’état une position héritée et ne cherche pas à valoriser des biens en grande partie sous-exploités, formés pour 70 % de boisements et de terres peu productives, celui de La Balme fait une place importante aux céréales qui occupent la moitié du sol et reste fidèle à ses origines bourgeoises par son désir d’amasser et son souci de bien gérer. Ce sont deux conceptions à l’égard de la terre qui s’opposent : d’un côté, celle du seigneur traditionnel empreinte de conservatisme ; de l’autre, celle du bourgeois anobli de fraîche date placée sous le signe d’une certaine modernité.

52La grande propriété conserve des positions solides, encore que très inégales dans les Terres Froides, où nobles et exempts accaparent les meilleurs fonds pour ne laisser aux assujettis que les terres les plus ingrates. L’effacement des Lyonnais, par suite de l’éloignement et de la situation fiscale du Dauphiné, province de taille réelle moins propice à l’exemption que les provinces de taille personnelle, laisse entière liberté d’action aux habitants des villes locales, et en premier lieu à ceux de Vienne.

53Enfin, la Valloire, pays de bonne réputation agricole à forte implantation de propriétaires non-exploitants, se différencie de la Bièvre, contrée plus ingrate gagnée tardivement à l’agriculture par les défrichements et les usurpations de la petite paysannerie privée de terre, descendue des coteaux voisins (L. Champier, 1952).

54La commune de Saint-Hilaire-la-Côte, étudiée par B. Chorier (P. Léon, 1966), fournit une bonne illustration de l’évolution sociale des campagnes bas-dauphinoises au cours du XVIIIe siècle. La noblesse s’est en partie effacée alors que la bourgeoisie a su mieux préserver ses acquisitions foncières. Malgré tout, le recul des positions de la bourgeoisie urbaine a déjà commencé à la veille de la Révolution sous la double pression des notables ruraux en cours d’ascension sociale et de la paysannerie à la recherche d’une terre qui lui fait défaut.

55Dans les vignobles du Beaujolais et du Lyonnais, l’état de la propriété à la fin de l’Ancien Régime est bien connu grâce aux travaux de G. Durand (1979), auxquels on se reportera pour plus de précision. Alors que le Beaujolais est largement inféodé à la grande propriété aristocratique et bourgeoise, le Lyonnais apparaît plus partagé entre les propriétés de rapport et d’agrément de la bourgeoisie lyonnaise et les fonds paysans. Les données disponibles pour les régions montagneuses sont plus fragmentaires. En dépit de certaines exagérations, les témoignages des contemporains, consignés dans les cahiers de doléances, nous renseignent sur la fraction du sol détenue par les privilégiés. La propriété noble occupe des positions solides dans le Haut-Beaujolais où le manque de terre et la faiblesse des biens paysans sont fréquemment dénoncés (J. Fayard, 1904, C. Favre, 1939), tandis que les placements de la bourgeoisie lyonnaise se font plus rares en raison de l’éloignement et plus encore des difficultés de circulation suscitées par le relief.

56En 1789, la noblesse affirme sa prééminence foncière. Mais à Lyon, comme dans les petites villes et les bourgs ruraux, les rentiers, les négociants et les gens de robe s’intéressent de très près à la terre. Il reste finalement bien peu pour satisfaire les besoins impérieux de la petite paysannerie, à laquelle la Révolution offre l’occasion de concrétiser ses aspirations foncières et d’accéder enfin à une terre si fortement désirée.

2. La Révolution et la terre

57Avec la vente des biens nationaux, une chance est donnée à la paysannerie d’élargir son assise foncière, mais faute de réserves financières suffisantes elle dut bien souvent abandonner les meilleurs fonds à la bourgeoisie et se contenter de menues dépouilles.

58Les documents relatifs à la vente des biens nationaux dans le département du Rhône, rassemblés par S. Charléty (1906), mettent en évidence l’ampleur de l’offensive lancée par la bourgeoisie, qui est présente partout et enlève les plus beaux lots. Le morcellement des biens des émigrés sur la base des unités d’exploitation n’a pas suffi à assurer la participation massive de la paysannerie. L’effort financier exigé reste trop lourd et rares furent ceux qui réussirent à dépasser le stade des acquisitions parcellaires et à emporter des lots intéressants.

  • 4 À Saint-Marcel, le bourgeois lyonnais Cachet n’hésite pas à débourser 130 000 livres pour des biens (...)

59Une situation analogue se retrouve en Dombes où les ventes se firent largement au bénéfice de la bourgeoisie rurale, mais aussi de Bourg et de Lyon4. Ici, plus qu’ailleurs, la Révolution a respecté les structures anciennes de la propriété et s’est limitée à un simple transfert social du sol par substitution de la bourgeoisie à la noblesse.

60En Bas-Dauphiné enfin, où les paysans avaient entrepris de défricher sans autorisation les communaux et les forêts du domaine royal dans la seconde moitié du XVIIIe siècle (G. Laurencin, 1981), la faim de terre reste très vive. Si les paysans des Terres Froides ont plus que d’autres réussi à grignoter leur part de biens nationaux, il n’en reste pas moins que les ventes profitèrent avant tout « à une bourgeoisie aisée qui a ainsi développé sa richesse foncière à côté des familles aristocratiques qui se sont maintenues » (B. Bligny, 1973).

61Alors que la propriété ecclésiastique a sombré dans la tourmente révolutionnaire, celle de la noblesse en est sortie, certes amoindrie, mais toujours solide dans ses bastions traditionnels. La masse des biens nationaux mise sur le marché semblait devoir être l’amorce d’une redistribution du sol plus équitable en faveur de la paysannerie ; elle servit en définitive les intérêts de la bourgeoisie. La Révolution fut donc une occasion manquée pour les paysans affamés de terre, qui en sortirent émancipés, mais sans avoir pu concrétiser leurs aspirations foncières.

62Les particularités des structures de la propriété observées dans les premières matrices cadastrales sont déjà bien dessinées à la fin de l’Ancien Régime. Loin de bouleverser les fondements de la propriété, les années révolutionnaires n’ont apporté somme toute que des retouches. Les abandons des ordres privilégiés servirent surtout les intérêts de la bourgeoisie alors que la paysannerie dut se contenter d’une participation modeste. Bien que la Révolution ait déçu ses espoirs, cette dernière n’a pas renoncé pour autant à acquérir la terre qui lui fait si cruellement défaut et attend patiemment son heure. Au début du XIXe siècle, les campagnes lyonnaises sont dans l’expectative. Les perspectives foncières ne se dégagent pas clairement et tout paraît possible dans ce monde composite, tiraillé entre les influences opposées de la grande propriété rentière et de la petite propriété paysanne. En fait, tout est suspendu à l’attitude de la bourgeoisie à l’égard de la terre. Va-t-elle poursuivre l’offensive entamée sous l’Ancien Régime et amplifiée par la vente des biens nationaux, faisant ainsi obstacle aux tentatives d’appropriation du sol par ceux qui le cultivent, ou s’orienter vers les nouvelles formes de placement suscitées par les mutations économiques de la révolution industrielle, laissant alors le champ libre aux ambitions foncières de la paysannerie ?

II – Les transferts fonciers au cours du xixe et durant la première moitié du xxe siècle

A. Les grandes tendances

63De l’origine du cadastre à 1880, le nombre de cotes foncières a partout beaucoup augmenté. Ce morcellement du sol traduit la puissante pression foncière exercée par la paysannerie dans des campagnes à forte charge humaine. La tendance s’inverse ensuite pour faire place à un mouvement de réduction des cotes foncières alors que les difficultés du monde paysan s’accentuent sous l’effet de la crise phylloxérique et de la baisse des prix des céréales.

1. Le mouvement de division du sol au XIXe siècle

64De la création du cadastre à 1879, le nombre de cotes foncières s’est élevé de 90 064 à 116 948 dans le département du Rhône, soit un gain de 29,4 %. L’évolution est semblable dans l’Isère : 204 288 cotes en 1842 et 277 338 en 1890, soit une augmentation de 35,7 % (P. Barrai, 1962).

65Cette évolution vers un plus grand morcellement se trouve confirmée par les témoignages des contemporains recueillis lors de l’enquête agricole de 1866. Ainsi dans le Rhône, les membres de la commission départementale relèvent non seulement la forte division du sol, mais son accentuation depuis trente ans. L’engouement pour la petite propriété est général. Le directeur de l’École impériale de la Saulsaie souligne dans son Mémoire sur les conditions générales de la production agricole dans le département de l’Isère l’heureuse influence qu’a depuis trente ans le mouvement de division qui « attache le paysan au sol, augmente la production et fournit la main-d’œuvre indispensable à la grande et à la moyenne propriété » (Enquête agricole, 1872). De même, dans les plaines du département de l’Ain, la petite propriété donnerait un produit brut à l’hectare deux fois plus élevé que celui de la moyenne et de la grande (Dubost, 1867).

66À en croire les contemporains, la division du sol traduirait surtout les effets du morcellement successoral. Dans le Rhône, 7 domaines sur 10 seraient partagés entre les héritiers au décès du père, 2 sur 10 vendus et 1 sur 10 conservé en l’état. En ce qui concerne les ventes, elles se feraient 8 fois sur 10 au détail et 2 fois sur 10 en bloc. Lorsque la grande propriété est majoritaire comme en Dombes, elle résiste mieux, soit au moyen d’arrangements familiaux, soit par la pratique de ventes en bloc (Dubost, 1867).

67Les statistiques établies par H. Gimel (1875) pour le département de l’Isère à partir du cadastre nous renseignent avec précision sur l’importance du mouvement de fragmentation de la propriété. De l’origine du cadastre à 1869, le nombre de cotes foncières de plus de 1 ha a augmenté de 21,1 % pour l’ensemble du département et de 24,8 % pour le Bas-Dauphiné septentrional. En fait, deux mouvements se combinent : l’un d’accroissement en deçà de 10 ha, l’autre de réduction au-delà.

68Au plan départemental, les biens de 1 à 10 ha progressent de 26,3 % en nombre et de 17,8 % en surface, tandis que ceux de plus de 10 ha diminuent respectivement de 12,1 et de 13,3 %. Au total, 64 770 ha sont allés grossir la petite propriété, dont la part est passée de 36,2 % à l’origine du cadastre à 45,1 % en 1869. Les rythmes d’évolution diffèrent sensiblement dans l’espace. Une corrélation semble s’établir entre l’intensité du mouvement de réduction affectant les cotes de plus de 10 ha et l’importance de la petite propriété à l’époque de la création du cadastre. Dans le canton de Crémieu, où sa part s’élevait à 34,4 %, le nombre des propriétés de 10 à 50 ha a chuté de 13,2 % entre 1829 et 1869 et celui des plus de 50 ha de 15,8 %, alors que dans celui du Grand-Lemps, où elle représentait 70,3 %, les chiffres respectifs s’établissent à 32,7 et à 58,3 %.

69Devant la prolifération des petites cotes foncières, les observateurs contemporains ont eu tendance à amplifier le mouvement de redistribution du sol. Dans l’Ain, les membres de la Société d’Émulation n’hésitent pas à envisager en 1866 le temps proche où la petite propriété régnera sans partage sur l’ensemble de la Bresse.

70Si le morcellement foncier s’avère indiscutable, les structures de la propriété ne sont pas bouleversées. Certes, la propriété nobiliaire a cédé du terrain sous la monarchie constitutionnelle, mais l’importance de son recul ne doit pas être surestimée, car la noblesse légitimiste, après 1830, s’intéresse davantage à la mise en valeur de ses domaines et aux progrès de l’agriculture. La propriété bourgeoise a mieux résisté bien que les acquisitions se soient trouvées freinées sous la monarchie de Juillet par la forte hausse du prix du sol. Enfin la petite propriété paysanne s’est étoffée numériquement sans pour autant conquérir beaucoup de terrain, l’émiettement apparaissant comme le phénomène dominant.

2. Des évolutions diversifiées au XXe siècle

71La crise phylloxérique et la baisse du prix des céréales ont porté un coup d’arrêt aux velléités de développement de la petite propriété paysanne et contribué à renforcer les assises de la moyenne propriété. G. Garrier remarque que le mouvement de réduction des cotes foncières qui s’amorce dans le département du Rhône, vers 1880, se prolonge durant la période de l’entre-deux-guerres à un rythme lent de faible concentration avec des nuances selon les régions. P. Barrai constate une évolution similaire dans le département de l’Isère : augmentation du nombre de cotes jusqu’en 1890, suivie d’une décroissance d’abord lente jusqu’à la guerre, plus rapide ensuite. Toutefois, le mouvement de concentration foncière, dont la responsabilité incombe à l’exode rural, reste dans l’ensemble limité et touche assez peu les régions industrialisées à forte population comme les Terres Froides orientales.

72Des sondages effectués dans les matrices cadastrales rénovées de 1912-1914 fournissent quelques indications. À la veille de la Grande Guerre, l’importance numérique des biens de moins de 10 ha se révèle partout plus considérable qu’à l’époque de l’établissement du cadastre, tandis que dans les catégories supérieures le contraste est flagrant entre l’affaiblissement de la grande propriété et l’étoffement de la moyenne. Des modifications vont ensuite intervenir dans le rythme et le sens des évolutions. D’une part, les petites propriétés enregistrent un recul généralisé qui affecte davantage leur nombre que la surface occupée. Plus exactement, il faut désormais distinguer entre deux tendances contraires : recul d’ensemble des petits biens par suite de la réduction de la charge humaine supportée par la terre ; prolifération des micropropriétés en relation avec l’affirmation de la vocation résidentielle des communes suburbaines. D’autre part, le reflux de la grande propriété s’accélère, même dans ses bastions traditionnels, sous les effets conjugués de l’alourdissement de la fiscalité sur la terre et de la dépréciation du capital foncier pendant la première moitié du XXe siècle. Enfin, la moyenne propriété exerce une offensive vigoureuse, tantôt se nourrissant des dépouilles de la petite dans un lent mouvement de concentration, tantôt mettant à profit les opportunités offertes par le démembrement de grands domaines à l’occasion de liquidations de successions. Ainsi en Dombes, où la grande propriété régnait sans partage au début du XIXe siècle, le nombre de cotes de 10 à 50 ha s’est accru de 4 % de l’origine du cadastre à la veille de la première guerre mondiale, puis de 81,4 % de 1913 à 1975 (tableau no 20). Au total, les biens de 10 à 50 ha ont gagné 8 272 ha sur l’ensemble des deux périodes, alors que dans le même temps ceux de plus de 100 ha enregistraient une perte de 9 672 ha.

Tableau no 20. Évolution des structures de la propriété dans 33 communes de la Dombes des étangs entre 1830 et 1975

Tableau no 20. Évolution des structures de la propriété dans 33 communes de la Dombes des étangs entre 1830 et 1975

Sources : Matrices cadastrales

73La comparaison des structures de la propriété dans les campagnes lyonnaises à un siècle et demi d’intervalle fait apparaître des changements profonds. La part de la grande propriété s’est amenuisée, celle de la petite et plus encore celle de la moyenne se sont étoffées. Mais les mouvements de transfert n’ont pas été rectilignes : il y a eu des phases de ralentissement, d’accélération, voire des renversements de tendance. Les facteurs d’évolution sont multiples et enchevêtrés. Ils relèvent non seulement de la situation socio-démographique et de l’état économique des campagnes, mais aussi de l’attitude des citadins à l’égard de la terre.

B. Les vicissitudes de l’appropriation foncière citadine

74Au début du XIXe siècle, la propriété des citadins était dominée par les gros possédants et surtout par les Lyonnais. L’appartenance sociale des propriétaires montrait une propriété nobiliaire, sortie certes amoindrie de la crise révolutionnaire, mais encore solidement établie, et une propriété bourgeoise en expansion ayant tiré un large bénéfice de la vente des biens nationaux. Or, le XIXe siècle s’accompagne de profondes transformations dans la vie économique de Lyon, qui se hisse au rang de grande métropole industrielle moderne. Quelles vont en être les répercussions sur l’attitude de la bourgeoisie lyonnaise à l’égard de la terre ?

1. Nouvelles spéculations mobilières et investissements fonciers

a) L’affirmation de la vocation industrielle de Lyon

75Les années 1830 ouvrent une ère nouvelle pour l’économie lyonnaise, dont le développement s’appuie désormais sur des bases financières et matérielles distinctes de celles du passé. Le capitalisme industriel supplante progressivement le capitalisme commercial, tandis qu’une diversification du tissu industriel s’amorce avec l’essor de nouvelles activités. Certes, la soierie reste l’élément majeur dans la vie économique de la ville, mais d’autres secteurs industriels enregistrent des progrès spectaculaires. C’est le cas de la métallurgie, avantagée par la proximité du bassin charbonnier stéphanois, qui tire profit de l’établissement des lignes de chemin de fer et du développement de la navigation à vapeur. La production de matériel ferroviaire fait surgir les grandes usines de constructions mécaniques (M. Laferrère, 1960), dont les Ateliers de Perrache créés en 1828 par les frères Seguin, les Ateliers de Construction et Forges d’Oullins fondés en 1844 par Alphonse Clément Désormes et les Chantiers de la Buire lancés en 1847 par le Lausannois Jules Frossard de Saugy. De même, la chimie, encore dans l’étroite dépendance du textile au début du siècle tout comme les teintureries qu’elle approvisionne (M. Laferrère, 1952), s’établit sur des bases nouvelles sous l’impulsion des Guimet, Coignet et autres Perret-Ollivier.

76En moins d’un demi-siècle, la physionomie de l’industrie lyonnaise s’est profondément modifiée. Au milieu du XIXe siècle, la fabrique de soieries domine toujours la vie urbaine, mais l’émergence de la métallurgie et de la chimie annonce des temps nouveaux. Parallèlement, l’activité financière de la ville s’intensifie dans les années 1840-1860, tandis que les vieilles banques locales se détachent insensiblement du négoce des soies et des soieries et que des instituts d’un type nouveau se mettent en place. L’établissement de nouveaux réseaux bancaires contribue à mobiliser les ressources financières des campagnes pour les orienter vers des placements urbains de grande envergure (J. Labasse, 1955). Les bases sont donc en place pour assurer le triomphe des structures du capitalisme industriel dans la seconde moitié du siècle, les nouvelles activités métallurgiques et chimiques s’imposant définitivement après 1880.

77La métallurgie se diversifie alors avec la construction de matériel électrique, l’industrie du cycle et l’automobile. L’équipement précoce des sources hydrauliques alpines et rhodaniennes, le redéploiement des capitaux lyonnais dans un cadre régional et l’afflux des capitaux suisses instaurent une ambiance économique favorable. De même, la chimie affirme ses positions dans le domaine des colorants et dans le secteur des engrais avant de franchir une nouvelle étape dans la voie de la chimie organique avec la création, en 1902, de la Société Chimique des Usines du Rhône.

78Lyon a cessé d’être la ville d’une seule activité pour se hisser au rang de grande métropole industrielle. Alors que le marchand-fabricant du passé s’efface devant l’industriel et le banquier et que l’antique fabrique mi-artisanale, mi-commerciale, cède du terrain face à la montée de nouvelles forces productives, la cité rhodanienne devient le pôle d’entraînement économique d’un vaste ensemble territorial. Cette métamorphose s’est tout naturellement accompagnée de modifications importantes dans l’attitude de la bourgeoisie à l’égard des investissements.

b) L’engouement pour les placements mobiliers

79L’évolution de la structure de la fortune lyonnaise au XIXe siècle a été retracée à partir du dépouillement des registres de mutations après décès des archives de l’enregistrement par une équipe de chercheurs du Centre d’Histoire Économique et Sociale de la Région Lyonnaise sous la direction de P. Léon (1974). Quatre coupes chronologiques correspondant aux années 1822, 1845, 1869 et 1911 permettent de suivre sur près d’un siècle les changements affectant la composition des patrimoines lyonnais, dont les plus intéressants pour notre étude sont à l’évidence ceux des catégories sociales dominantes.

Tableau no 21. Évolution de la composition des fortunes des catégories sociales dominantes à Lyon entre 1822 et 1911

Années

Actif successoral (en francs)

Investissements immobiliers (%)

Investissements mobiliers (%)

Part dans le patrimoine des Lyonnais (%)

1822

11 724 607

51,6

48,4

83,6

1845

20 235 124

41,9

58,1

84,1

1869

76 808 240

43,6

56,4

87,4

1911

107 534 825

35,8

64,2

89,0

Source : P. Léon, op. cit.

80Le tableau no 21 fait ressortir un engouement croissant pour les valeurs mobilières et une désaffection relative à l’égard des placements immobiliers. Le vif intérêt suscité par les créances commerciales, les actions et les obligations dans la seconde moitié du XIXe siècle marque un changement profond dans l’attitude des possédants à l’égard des placements financiers. La monarchie constitutionnelle avait marqué le triomphe des placements fonciers, le Second Empire est l’âge d’or de l’agiotage sur les valeurs mobilières. Doit-on pour autant conclure à un puissant mouvement de désinvestissement foncier ? Ce serait manifestement excessif étant donné l’exceptionnelle progression de la fortune lyonnaise. La ville se trouve dominée par une grande et une très grande bourgeoisie qui recueille l’essentiel des fruits de l’expansion économique et dont les fortunes s’enflent démesurément au cours du XIXe siècle.

81Bien que la prépondérance des valeurs mobilières soit éclatante, la consolidation des patrimoines par des acquisitions terriennes n’est pas négligée. Audace et goût du risque sont tempérés par la vieille prudence léguée par une longue pratique du commerce et de ses aléas. Comme le souligne A. Chatelain (1950), la bourgeoisie industrielle, commerçante et de profession libérale place prudemment une partie de ses avoirs dans des propriétés rurales au fur et à mesure qu’elle s’enrichit.

82S’il y eut des phases de reflux de la propriété lyonnaise dans les années de conjoncture difficile, comme ce fut le cas en Beaujolais et en Lyonnais au milieu du siècle, elles ne semblent pas avoir été assez durables pour remettre réellement en cause les positions foncières acquises. Les progrès de l’économie lyonnaise ont été tels dans la seconde moitié du XIXe siècle qu’il y eut toujours suffisamment de bourgeois enrichis pour reprendre à leur compte le vieux rêve, caressé par l’homme de la ville, d’accéder à la propriété de la terre. Toutefois, les préoccupations foncières ont changé par rapport au passé pour laisser place à de nouveaux centres d’intérêt.

2. De nouveaux centres d’intérêt pour la bourgeoisie lyonnaise

83Par rapport à la situation décrite vers 1830, la répartition géographique des propriétés issue des déclarations de successions faites en 1911 montre une dilatation de l’aire foncière de la ville caractérisée par l’annexion des monts de Tarare et du Beaujolais, une pénétration plus grande du Bas-Dauphiné et une offensive généralisée en Dombes avec l’établissement d’avant-postes sur les premiers contreforts jurassiens.

84En même temps que Lyon consolide son emprise foncière sur les campagnes proches, ses habitants orientent une partie de leurs investissements vers des régions plus lointaines. Malgré cette tendance à l’essaimage, les campagnes voisines de la ville conservent tout leur attrait. Toutefois, un redéploiement spatial s’opère : les points d’ancrage traditionnels à l’ouest de Lyon sont quelque peu délaissés, tandis que l’attention se porte désormais davantage sur la terre giboyeuse de Dombes et les boisements du Haut-Beaujolais.

a) La Dombes et la chasse

85L’intérêt des Lyonnais pour la Dombes est fort ancien, mais s’accentue encore dans la seconde moitié du XIXe siècle en raison de la chasse. Dès lors, c’est la richesse en gibier qui conditionne les stratégies foncières et les étangs sont plus recherchés pour leur valeur cynégétique que pour leurs revenus agro-piscicoles. Bossi (1808) mentionnait déjà au début du siècle leur richesse en gibier, établissant une longue liste d’oiseaux aquatiques habitués des lieux. Cette abondance s’explique par une position géographique privilégiée, à mi-chemin de l’Europe du Nord et du bassin méditerranéen, sur l’axe rhéno-rhodanien emprunté par les grandes migrations transcontinentales d’oiseaux. Les étangs, qui couvrent une surface totale de 20 000 ha, offrent un havre accueillant aux espèces migratrices lors des grands déplacements de l’automne et du printemps.

86Cette richesse cynégétique ne peut que séduire la bourgeoisie lyonnaise à une époque où la chasse se pare d’un grand prestige social. L’évolution du nombre de ses adeptes en France témoigne d’un succès sans cesse croissant : 10 000 chasseurs en 1844, 75 900 en 1857, 436 100 en 1899 et 1 547 800 en 1924 (J.-J. Verzier, 1926). Si de multiples facteurs concourent à cet essor, trois se révèlent essentiels : l’extension du droit de chasse, l’engouement de la bourgeoisie pour un loisir d’essence noble et comme tel chargé de prestige social et les facilités de déplacement offertes par le chemin de fer.

87Rappelons que la chasse était avant la Révolution à la fois une faculté accordée à certaines classes par le roi, maître absolu du droit de chasse en son royaume, et un droit réel attaché aux seigneuries. Or, l’abolition des privilèges instaura un changement radical en rattachant le droit de chasse au droit de propriété. La loi du 3 mai 1844 sur la police de la chasse fait définitivement du droit de chasse un attribut du droit de propriété en posant comme principe que nul n’a le droit de chasser sur le bien d’autrui sans l’accord du propriétaire ou de ses ayants droit. Cependant, la jurisprudence devait apporter des modifications importantes en établissant la théorie de l’autorisation tacite en vertu de laquelle les propriétaires qui n’ont pas pris des mesures spéciales de gardiennage destinées à montrer qu’ils se réservent expressément ce droit sont présumés autoriser la chasse sur leurs biens. En fait, seuls les grands propriétaires sont susceptibles de supporter les charges financières inhérentes à l’entretien des chasses gardées. La chasse va permettre à la bourgeoisie de concilier son goût pour un mode de vie chargé de prestige social avec son souci de l’épargne en plaçant son argent dans la terre.

88Cette double préoccupation se reflète dans les acquisitions de propriétés effectuées par la bourgeoisie lyonnaise en Dombes. Les négociants et les industriels surtout, les professions libérales dans une moindre mesure, achètent massivement des terres sous le Second Empire, et plus encore après 1880, en même temps que se gonflent leurs patrimoines et que s’affirme leur prééminence sociale. Alors que sous la monarchie constitutionnelle, la noblesse terrienne du Beaujolais, de Dombes ou du Dauphiné donnait le ton à la vie mondaine lyonnaise depuis ses hôtels particuliers et ses somptueux appartements du quartier Bellecour, s’employant à maintenir ses distances avec un monde du négoce par ailleurs peu enclin à étaler sa richesse, les choses ont changé dans la seconde moitié du XIXe siècle, où c’est désormais la haute bourgeoisie d’affaires industrielle et commerçante qui mène grand train et occupe le devant de la scène. Or, la possession d’une chasse en Dombes est un élément du train de vie symbolisant l’appartenance sociale aussi sûrement que la riche demeure de Bellecour ou des Brotteaux.

89Au début du Second Empire, les positions foncières de Lyon en Dombes sont déjà solides. L’établissement du chemin de fer de Lyon à Bourg par Villars, en 1866, achève d’ouvrir la contrée aux Lyonnais. La naissance en 1880 de l’Union des Chasseurs du Centre de la Dombes groupant des propriétaires et des locataires de chasses, en vue de la surveillance et de la destruction des animaux nuisibles, souligne bien le développement de l’activité cynégétique, qui dès cette époque commence à avoir une incidence réelle sur la valeur et les revenus de la terre. Quelques années plus tard, J. Corcelle (1899) évoque sur les grands étangs « de véritables flottilles et le gibier qui tombe par centaines de pièces sur les eaux et le rivage ». L’introduction des premiers faisans d’Europe centrale montre des propriétaires lyonnais souvent plus soucieux de l’état de leurs chasses que de progrès agricole. Avec l’augmentation de la demande, les tarifs de location s’élèvent, constituant une source de revenus non négligeable pour les propriétaires n’utilisant pas personnellement leur droit de chasse. En 1906, A. Truchelut cite un domaine de 300 ha, dont la moitié en étangs, loué 1 200 francs par an pour la chasse, ce qui représente le cinquième du montant du fermage perçu sur les terres. D’après J. Corbel (1957), la hausse des tarifs de location serait à l’origine des acquisitions foncières massives opérées par les Lyonnais entre 1880 et 1914.

90De 1830 à 1913, la propriété lyonnaise s’est beaucoup étoffée dans la Dombes des étangs (tableau no 22).

Tableau no 22. Évolution de la propriété lyonnaise en Dombes de l’origine du cadastre à 1913 (32 communes)

Tableau no 22. Évolution de la propriété lyonnaise en Dombes de l’origine du cadastre à 1913 (32 communes)

Sources : Matrices cadastrales

91Si les effets de l’exode rural sont évidents dans la progression du nombre des biens de moins de 10 ha, ils s’effacent dans les autres catégories devant les achats opérés par les Lyonnais. La structure sociale de la propriété à la veille de la première guerre mondiale révèle des changements profonds par rapport à la situation ancienne. Les propriétaires rentiers ont reculé devant la montée de la bourgeoisie industrielle, tandis que la bourgeoisie de profession libérale amorce une ascension foncière qui lui permettra de se substituer aux milieux d’affaires défaillants lors de la crise économique des années 30.

92Cette attitude conquérante de la bourgeoisie lyonnaise a transformé la Dombes en un monde clos de chasses privées à l’ombre de la ville.

b) La forêt en Beaujolais

  • 5 Les « vassibles « sont des étendues de landes à genêts et à bruyères qui couronnent les crêtes des (...)

93Si pendant longtemps les Lyonnais ne se sont guère intéressés à la montagne beaujolaise à la fois éloignée et d’accès malaisé, leur attitude change après 1860 en raison des nouvelles possibilités offertes par la forêt. Celle-ci, attaquée de toutes parts et condamnée à faire retraite sur les plus hauts sommets, où les derniers massifs de quelque importance se déchirent en lambeaux cernés par l’avancée des « vassibles »5, était dans un triste état au début du XIXe siècle. Le 15 octobre 1807, le préfet d’Herbouville, frappé par l’ampleur du mouvement de déforestation qui affecte le département du Rhône, lance un cri d’alarme devant le Conseil général et préconise la solution du reboisement : « La plantation de bois est beaucoup trop négligée. Les sommets des montagnes, nus, décharnés, attristent la vue ; leurs flancs, déchirés à longs intervalles pour produire une mauvaise récolte de seigle, restent sept ou huit ans frappés de stérilité. Tous ces terrains incultes pourraient et devraient être plantés en bois ». Les premiers reboisements sont entrepris vers 1835 par quelques grands propriétaires nobles de la haute vallée de l’Azergues comme le comte du Sablon, le comte de Saint-Victor ou Agniel de Chénelette (G. Garrier, 1980).

94Les actions entreprises par ces propriétaires influents se trouvent prolongées par l’intervention du Conseil général du Rhône qui s’inscrit dans le cadre de la loi du 28 juillet 1860 sur la conservation et la restauration des terrains en montagne prévoyant l’établissement de pépinières départementales et la fourniture gratuite de graines ou de plants aux communes et aux particuliers. Dès le 15 septembre 1860, l’assemblée départementale marque sa volonté de lutter contre les méfaits de la déforestation en ouvrant un premier crédit de 1 500 francs. En 1861, deux pépinières départementales de 1 ha chacune sont créées à Saint-Appolinaire et Vauxrenard. Les sites retenus confirment la primauté de la forêt beaujolaise, qui occupe près des deux tiers de la superficie boisée départementale évaluée, par l’enquête agricole de 1852, à 34 382 ha.

  • 6 Comptes rendus des sessions du Conseil général du Rhône (1865-1866), Archives départementales.

95La superficie reboisée entre 1860 et 1865 atteint 1 076 ha, dont 251 par les communes6. Les opérations réalisées par les particuliers sont le plus souvent modestes : 825 ha pour 390 propriétaires, soit 2,1 ha en moyenne par participant. En 1882, 2 115 ha ont déjà été reboisés à l’aide de plants subventionnés, dont 2 039 ha dans les monts du Beaujolais et 76 dans les monts du Lyonnais. Malgré la création de trois nouvelles pépinières en 1881, la production ne suffit pas à couvrir la demande. Il faut recourir au commerce, qui livre 323 000 plants en 1884 contre 772 300 aux pépinières départementales. « Chaque année, de nouvelles surfaces viennent s’ajouter aux anciennes, et nous sommes persuadé que l’on verra peu à peu disparaître ces vastes champs de genêts, de bruyères et de fougères... » (H.-L. Seurre, 1897). Cette prévision de l’inspecteur départemental des Eaux et Forêts est confirmée par l’évolution régulière des surfaces plantées : 3 110 ha en 1891, 4 492 en 1901, 5 060 en 1905.

96Les résultats de la politique de reboisement mise en œuvre par le Conseil général apparaissent d’autant plus remarquables qu’il s’agit pour l’essentiel d’une forêt privée (30 106 ha sur 30 568). En 1912, le Rhône se place au quatrième rang national avec plus de 5 000 ha reboisés par des particuliers et au premier rang pour les subventions, fournissant à lui seul plus de la moitié des crédits de l’ensemble des départements français.

97Les surfaces reboisées sont en réalité plus importantes que ne l’indiquent les chiffres des plantations subventionnées. Il est nécessaire de tenir compte des étendues plantées par les grands propriétaires qui s’adressent directement au commerce ou possèdent leurs propres pépinières. D’après J. Sornay (1934) 10 000 ha au moins de landes et de friches improductives auraient été plantés dans le Haut-Beaujolais entre 1860 et 1926.

98Ce reboisement s’est opéré pour l’essentiel en résineux ainsi qu’en atteste la répartition des plants subventionnés délivrés pour l’année 1884 aux particuliers et aux communes :

  • essences résineuses : 923 000 plants (92,8 %)

  • essences feuillues : 72 000 plants (7,2 %)

99À cette époque, une certaine désaffection commence à se manifester à l’égard des diverses variétés de pins, tandis que l’intérêt se porte surtout sur le sapin pectiné bien adapté aux conditions de sol et de climat. L’inspecteur des eaux et forêts Gaudet observe, en 1909, dans son rapport sur l’état forestier du Rhône que les plantations de sapins donnent des boisements de fort belle venue et que les sapinières du Bois d’Ajoux, du Tourvéon ou des Mollières n’ont rien à envier à celles des Vosges ou du Jura. Le douglas, introduit en 1872, reste une essence chère faisant figure de curiosité avant la première guerre mondiale.

100Les revenus de la forêt se révèlent suffisamment attractifs pour susciter le placement de capitaux urbains et encourager les descendants de la paysannerie partis pour la ville à conserver les terres héritées à des fins de reboisement. En 1897, le sapin sur pied se vend au prix de 25 à 30 francs le mètre cube dans la forêt d’Ajoux et de 20 à 22 francs dans le bois des Écharmeaux (H.-L. Seurre, 1897). Sur la base d’une fourchette de prix comprise entre 20 et 25 francs, le produit brut d’un hectare de futaie résineuse bien entretenue donnant 300 m3 de bois est de l’ordre de 6 000 à 7 500 francs. Le reboisement intéresse d’autant plus les propriétaires que le désenclavement de la montagne par le chemin de fer après 1895 améliore les possibilités d’écoulement des bois.

  • 7 Dépouillement exhaustif effectué pour les communes de Chénelette, Dième, Grandris, Joux, Ouroux, Ro (...)

101L’examen de la propriété dans 12 communes échantillons7 montre que les superficies d’obédience lyonnaise ont presque quadruplé de 1830 à 1913, passant de 526 à 2 011 ha (tableau no 23).

Tableau no 23. Évolution de la propriété lyonnaise dans les monts du Beaujolais de l’origine du cadastre à 1913 (12 communes)

Tableau no 23. Évolution de la propriété lyonnaise dans les monts du Beaujolais de l’origine du cadastre à 1913 (12 communes)

Sources : Matrices cadastrales

102Ces nouveaux placements forestiers ont compensé, et au-delà, le mouvement de reflux des domaines agricoles exploités en fermage amorcé à partir du milieu du XIXe siècle. Dans la montagne, la vocation de la moyenne et de la grande propriété lyonnaise est désormais essentiellement forestière.

103Les placements forestiers n’intéressent pas seulement les Lyonnais, mais autant, sinon plus, les habitants des petites cités manufacturières. Le cas de Tarare est révélateur puisque sur 12 propriétaires de biens de plus de 30 ha, 11 sont des fabricants qui ont investi dans la terre, et plus encore dans la forêt, une partie des avoirs engrangés aux belles heures de la mousseline.

104La reforestation de la montagne beaujolaise s’est accompagnée d’une véritable frénésie de plantations après 1890, une fois que les premières coupes eurent montré la réalité des profits. Si les Lyonnais firent preuve d’une grande activité sur le marché foncier, ils durent compter avec la concurrence des habitants des petites villes locales, mais aussi des ruraux non-agriculteurs qui sacrifient volontiers à la nouvelle mode des résineux. Une exception notable à cet engouement, celle du monde paysan qui reste dans une prudente expectative. Cette réserve procède sans doute de son hostilité atavique à l’égard de la forêt, dont la progression réduit d’autant l’espace cultivable. Il faut attendre l’après-guerre pour voir les agriculteurs abandonner leurs préventions et se tourner à leur tour vers cette forme de placement.

3. Une importance croissante de la source d’alimentation successorale

105Si les placements mobiliers ont joué contre les investissements fonciers au cours de la seconde moitié du XIXe siècle, ces derniers n’ont pas perdu tout attrait, tant s’en faut. L’intérêt porté à la Dombes ou au Beaujolais suffit à en rendre compte. Après la guerre, la terre joue le rôle de valeur refuge dans un contexte d’érosion monétaire, comme en atteste la multiplication des placements de sécurité opérés après 1930. Cependant, les investissements de capitaux d’origine urbaine tendent à se réduire et n’arrivent plus à compenser le mouvement d’érosion que subit la grande propriété traditionnelle, pénalisée par la faiblesse de ses revenus. Plus que les achats, c’est la source successorale qui constitue désormais l’essentiel de l’alimentation foncière urbaine. L’intensification de l’exode rural dans des campagnes sorties affaiblies de la guerre installe un nombre de migrants toujours plus important à Lyon et dans les autres villes. Il n’est donc pas surprenant de voir partout proliférer les petites cotes foncières citadines, fruit de l’exode rural. L’importance des transferts fonciers d’origine successorale des campagnes vers les villes ne doit pas pour autant masquer le développement d’un nouveau type de propriété citadine de nature résidentielle qui se nourrit essentiellement d’achats parcellaires. Les cantons du plateau lyonnais, comme Vaugneray, Limonest ou Saint-Genis-Laval, à proximité immédiate de Lyon et bien desservis par le réseau des tramways suburbains, sont les plus concernés par cette nouvelle forme d’appropriation urbaine du sol qui annonce les luttes foncières à venir dans l’espace périurbain lyonnais.

106En fin de compte, la propriété foncière citadine a bien résisté à l’offensive de la paysannerie sur la terre et à la concurrence des nouvelles formes de placement et d’enrichissement développées par la révolution industrielle. La bourgeoisie lyonnaise, par prudence autant que par goût, a gardé un vif attachement pour les placements fonciers et le désinvestissement massif que l’on pouvait redouter ne s’est pas produit. Par rapport au début du XIXe siècle, la part de la grande propriété s’est certes amoindrie dans les campagnes lyonnaises devant l’étoffement de la petite et surtout de la moyenne. Mais plus que les propriétaires citadins, ce sont les notables ruraux qui ont été les principaux perdants. Loin de s’affaiblir dans la seconde moitié du XIXe siècle, la propriété lyonnaise s’est au contraire renforcée tout en se diversifiant.

III – La situation actuelle de la propriété foncière citadine

107Nous avons déjà évoqué les difficultés que l’on rencontre aujourd’hui pour évaluer la part occupée par la propriété d’origine urbaine. Au siècle dernier, la délimitation entre ville et campagne ne souffrait d’aucune discussion ; il n’en va plus de même de nos jours du fait du halo d’imprécision entourant la notion de résidence. Non seulement la ville se prolonge par l’auréole des banlieues, mais elle dissémine ses constructions sur un espace rural périphérique de plus en plus vaste qu’elle envahit physiquement et sociologiquement (J. Beaujeu-Garnier, 1979). Les transformations contemporaines du contenu économique et social des campagnes remettent en cause les schémas anciens et invitent à s’interroger sur les concepts rural-urbain (J. David, 1980). Aussi le critère résidentiel sur lequel repose la définition de la propriété citadine, faute de données suffisamment précises sur l’appartenance sociale des propriétaires, doit-il être manié avec une grande prudence. La précision apparente des chiffres obtenus ne doit pas faire illusion ; ils n’ont en fait qu’une valeur indicative.

A. De solides assises

  • 8 Dans les 36 communes que nous avons retenues pour un dépouillement exhaustif, les micropropriétés d (...)

108La totalisation des biens de plus de 1 ha détenus par des citadins en 1975 s’élève à 192 259 ha, soit 24,9 % de la surface cadastrée. Si l’on se fonde sur les résultats des 36 communes échantillons pour lesquelles un dépouillement exhaustif a été opéré, la part de la propriété citadine serait d’environ 28 à 30 %8.

1. Les oppositions régionales

109Par rapport à 1913, la diffusion spatiale de la propriété citadine est plus grande, mais les contrastes de répartition entre le nord et le sud se retrouvent. Très solidement ancrée en Dombes et Beaujolais, elle se fait en revanche plus discrète dans les monts du Lyonnais et le Bas-Dauphiné (tableau no 24). En fait, les résultats observés à petite échelle traduisent mal la réalité, car les situations locales sont d’une extrême diversité (fig. 51).

110L’emprise urbaine s’avère très forte sur la Dombes où en raison de sa richesse cynégétique le secteur des étangs est de loin le plus recherché. L’appropriation citadine y atteint des valeurs records : 73 % du sol dans le canton de Villars ; 58 % dans celui de Chalamont. Les habitants des villes contrôlent 52 818 ha sur le territoire des 55 communes ayant des étangs, soit 55 % du total. Les propriétaires d’origine urbaine détiennent les quatre cinquièmes des étangs et les trois cinquièmes des bois de la Dombes centrale. La relation est évidente entre l’emprise citadine et des structures foncières sous l’empire de la grande propriété. Certes, les très grands domaines du passé se sont réduits au fil des successions, mais la concentration foncière reste forte malgré tout. Parmi les propriétaires domiciliés à Lyon, 34 ont chacun de 200 à 400 ha et 7 plus de 400 ha.

Figure 51. Propriété foncière citadine en 1974-1975
Sources : matrices cadastrales

Tableau no 24. La répartition de la propriété citadine en 1975 (+ 1 ha)

Régions

Propriété citadine (en ha)

Part dans la surface cadastrée (en %)

Beaujolais

36 363

27,1

Lyonnais

20 593

16,8

Dombes

71 276

39,7

Bas-Bugey

8 061

20,7

Bas-Dauphiné

55 966

18,9

Total

192 259

24,9

Sources : Matrices cadastrales

  • 9 D’après les fiches d’encépagement de l’ΙΝΑΟ, le métayage viticole concerne 10 247 ha sur une surfac (...)

111Les citadins campent également sur de solides positions foncières en Beaujolais, où le tiers du vignoble leur appartient. L’intérêt traditionnel pour la vigne des Lyonnais et des Caladois ne s’est pas démenti à l’époque contemporaine. Toutefois, la pénétration des capitaux urbains ne s’établit pas uniformément sur le vignoble, mais de fortes inégalités apparaissent en fonction de la valeur des appellations. Dans le secteur des appellations locales, la propriété citadine couvre plus de 40 % du sol. La persistance du système du vigneronnage lui doit beaucoup et souligne l’importance conservée par les grands domaines. En 1990, la part du métayage s’établit à 46 % de la surface totale plantée en vigne, mais atteint 58 % dans le secteur des crus9. L’aire de production des Beaujolais-Villages, qui s’étend sur une quarantaine de communes autour de la zone des appellations locales, est aussi très recherchée par les citadins puisque la fraction du sol leur revenant dépasse presque toujours 25 %. En revanche, l’emprise foncière d’origine urbaine s’affaiblit tout en devenant plus irrégulière dans le Bas-Beaujolais, où les producteurs mi-agriculteurs, mi-viticulteurs, élaboraient des vins souvent fort médiocres, caractérisés par des goûts de terroir excessifs et désagréables (G. Charle, 1971), avant que l’établissement d’un réseau de caves coopératives modernes et les progrès de l’œnologie ne viennent remédier à cet état de choses. L’emprise citadine sur le vignoble s’établit donc en fonction de la renommée des terroirs qui conditionne la valeur commerciale des appellations.

112Dans la partie montagneuse, la propriété citadine occupe une place notable dans les monts de Tarare, le massif du mont Saint-Rigaud et la vallée de l’Azergues. Cette propriété, à dominante forestière, s’est sensiblement étoffée depuis les années 50. Non seulement de nombreux citadins ont boisé les parcelles dont ils ont hérité, mais les agriculteurs eux-mêmes ont participé activement au mouvement de plantation. C’est pour les exploitants âgés sans successeur un moyen de valoriser le patrimoine qui sera transmis aux descendants. D’autres considèrent la forêt comme une sorte de livret de caisse d’épargne, voire comme un élément à même de favoriser les règlements successoraux. En cas de reprise dans le cadre familial, l’usage veut que les terres agricoles et les bâtiments d’exploitation aillent au successeur désigné et que les bois entrent dans la part dévolue aux autres héritiers. Une enquête réalisée par le Centre Régional de la Propriété Forestière auprès des propriétaires ayant des parcelles boisées dans le canton de Monsols à l’occasion de l’élaboration du contrat de pays en 1980, a mis en évidence que l’accession à la propriété forestière se faisait dans 62 % des cas par héritage, 18 % par achat et 20 % par les deux modes à la fois. Les lieux de résidence des propriétaires ayant plus de 1 ha de bois montrent que si la résidence de proximité l’emporte, 40 % d’entre eux sont cependant domiciliés hors du canton, dont les trois quarts des 33 possesseurs de forêts de plus de 25 ha.

113Le contraste est grand entre l’émiettement des biens de la foule des petits et des très petits propriétaires et les domaines bien structurés d’obédience noble ou bourgeoise. En 1986, le département du Rhône comptait 76 forêts privées de plus de 25 ha d’un seul tenant soumises à un plan de gestion, couvrant une superficie totale de 5 630 ha. Les quatre cinquièmes d’entre elles, la plupart détenues par des non-résidents, se localisaient dans les monts du Beaujolais. Cet intérêt des citadins pour la forêt se trouve attesté par la nature de leurs biens dans les communes dont nous avons étudié la composition des boisements (tableaux no 25 A et B).

Tableau no 25. La propriété forestière dans les monts du Beaujolais (5 communes)

Tableau no 25. La propriété forestière dans les monts du Beaujolais (5 communes)

Sources : Matrices cadastrales 1980

114D’une part, le taux de boisement de la propriété citadine est supérieur à celui de la propriété rurale ; d’autre part, la composition des boisements révèle une plus forte proportion de résineux, donc une meilleure qualité, car les feuillus se réduisent la plupart du temps à des taillis mal entretenus de faible valeur.

B – Part des résineux dans la propriété forestière citadine et rurale

Communes

% propriété citadine

% propriété rurale

Les Sauvages

80,8

26,1

Joux

55,5

19,1

Chénelette

94,6

87,8

Grandris

94,1

86,1

Ronno

72,0

74,0

Total

75,1

59,1

Sources : Matrices cadastrales 1980

115Beaucoup plus faible apparaît en revanche l’emprise citadine sur les monts du Lyonnais avec 16,1 % du sol seulement. L’attrait du placement forestier n’a pas joué dans la région où le taux de boisement de 14 % est sensiblement le même qu’au début du siècle dernier (M.-P. Poncet, 1986). Le climat, aux affinités méridionales déjà marquées, est peu favorable aux essences résineuses, à l’exception du pin sylvestre, que l’on rencontre le plus souvent en association avec des feuillus dans des bois taillis peu entretenus et de faible valeur.

116F. Bret (1980) opère une distinction entre trois types de forêt :

  • les forêts aménagées et gérées rationnellement selon des objectifs de production régulières ;

  • les forêts « caisse d’épargne » peu ou mal entretenues caractérisées par une capitalisation du bois sur pied, qui font l’objet de coupes irrégulières dans le temps et dans l’espace ;

  • les forêts partiellement ou totalement abandonnées qui traduisent une dégradation des formes d’utilisation de l’espace.

117Le premier type, bien représenté dans le Haut-Beaujolais, devient une exception dans les monts du Lyonnais où la terre a toujours été un bien trop précieux pour qu’on l’abandonne à la forêt.

118La place modeste occupée par les citadins sur le plateau lyonnais est plus surprenante. En fait, la photographie de la situation foncière donnée par la carte se trouve faussée par le seuil de 1 ha retenu pour le dépouillement des matrices cadastrales, seuil trop élevé pour traduire l’explosion du phénomène résidentiel. Les domaines de prestige, encore détenus par la bourgeoisie lyonnaise à la fin du siècle dernier, ont cédé les uns après les autres sous l’effet de la hausse des valeurs foncières suscitée par la poussée résidentielle. Lorsque la ville arrive à leur contact, ils constituent des proies de choix pour les promoteurs immobiliers, qui évitent ainsi de longues négociations et font l’économie d’un remembrement parcellaire toujours difficile à mener. Il ne reste souvent que le château ou la maison de maître au milieu d’un parc réduit à quelques arbres centenaires, derniers vestiges d’un passé révolu, assiégés de tous côtés par la marée pavillonnaire. Cette phagocytose progressive de l’espace rural par les constructions s’accompagne d’un fort morcellement des structures foncières. À Curis-au-mont d’Or, les biens de moins de 1 ha aux mains de citadins représentent une fraction du sol presque équivalente à ceux dépassant cette dimension : 23,2 % contre 24,5.

119Même Chasselay, protégé dans un premier temps par son éloignement relatif et le dynamisme de son arboriculture fruitière, n’échappe pas à la tendance générale : 16,6 % du sol pour les propriétés urbaines de plus de 1 ha et 13 % pour celles de moins de 1 ha. Parcelle après parcelle, l’espace agricole cède partout sous la poussée de la ville.

120Quant au Bas-Dauphiné, il présente une physionomie sensiblement plus contrastée que ne l’indique la valeur moyenne. L’opposition est accusée entre d’une part la plaine lyonnaise, les Balmes viennoises et le plateau de Crémieu, où un mouvement de concentration foncière s’est opéré au profit de Lyon et de Vienne, et d’autre part les Terres Froides, où les citadins n’ont guère mis d’acharnement à disputer le sol à une paysannerie solidement enracinée, sinon par le biais des résidences secondaires.

2. Les structures de la propriété

121L’examen de la propriété citadine avant regroupement fait ressortir le remarquable équilibre des surfaces relevant des différentes catégories dimensionnelles : 32,8 % pour les biens de 1 à 10 ha, 32,5 % pour ceux de 10 à 50 ha et 34,7 % pour les plus de 50 ha. Cependant, ces chiffres donnent une vue quelque peu déformée de la situation foncière, car les calculs par commune sous-estiment la part de la grande propriété. Une chose est sûre : les grands domaines sont mieux représentés au sein de la propriété citadine que dans la propriété rurale. Les habitants des villes contrôlent 626 cotes foncières de plus de 50 ha, soit 66 730 ha, ceux des campagnes seulement 337, soit 28 010 ha. Les citadins disposent en outre des biens les plus vastes. La contenance moyenne des cotes de plus de 50 ha d’obédience urbaine s’établit à 106 ha, celle des cotes d’origine rurale à 83 ha. Les similitudes des cartes communales de répartition de la part de la grande propriété (fig. 20) et de la propriété citadine (fig. 51) sont évidentes.

122Inversement, les biens de 10 à 50 ha vont davantage aux ruraux. La part des citadins est malgré tout honorable avec 20 % de la surface totale de cette catégorie. Alors que les propriétés de 10 à 20 ha l’emportent en nombre sur celles de 20 à 50 ha dans la propriété rurale, le rapport s’inverse dans la propriété citadine, démontrant par là même la solidité de ses assises.

123Enfin la petite propriété, bien qu’occupant le tiers de la surface possédée par les citadins, s’émiette entre une multitude de petits et de très petits possédants. Aux 20 521 cotes foncières d’une contenance comprise entre 1 et 10 ha s’ajoute l’énorme masse des micropropriétés de moins de 1 ha. Dans les 36 communes échantillons, 3 836 citadins ont chacun moins de 10 ha, mais les possessions de 75 % d’entre eux n’atteignent pas l’hectare. Partout s’observent des parcelles résiduelles que continuent à détenir des émigrés. Si cette micropropriété revêt souvent un caractère transitoire, la masse foncière qu’elle représente ne s’appauvrit pas, bien au contraire. Sans cesse menacée par les ventes, elle se reconstitue régulièrement par le biais de l’exode rural et des mutations successorales. De cette propriété résiduelle et transitoire, on passe à la propriété résidentielle et de plaisance dont l’offensive s’est amplifiée depuis le début des années 50. Sa part est éminemment variable selon l’importance des courants migratoires et l’intensité de la fonction résidentielle : moins de 1 % en Dombes, 1 à 2 % dans les monts du Lyonnais, 2 à 3 % dans les monts du Beaujolais et les Terres Froides, 5 à 10 % dans le val de la Saône et plus de 10 % sur le plateau lyonnais.

124Par rapport à la première moitié du XIXe siècle, à la différence de ce qui s’est passé dans d’autres régions françaises, l’emprise foncière citadine s’est accentuée sur les campagnes dans l’orbite de la cité rhodanienne, passant de 17,1 % du sol vers 1830 à 24,9 en 1975. Cette progression s’est accompagnée d’une évolution de la composition des patrimoines fonciers sous l’effet de la progression des biens de petite et moyenne importance et du recul de la grande propriété. Cette dernière a toutefois moins régressé que la grande propriété rurale et continue à imprimer une empreinte vigoureuse sur les structures foncières régionales.

B. Les villes et les citadins propriétaires

125Comme au siècle dernier, la répartition des possessions foncières urbaines montre la prééminence de Lyon.

1. La suprématie lyonnaise

126Les Lyonnais contrôlent 85 345 ha, soit 44,4 % de la propriété citadine et 11,1 % du sol de la région. C’est là une part élevée si on la compare à celle d’autres grandes villes. Elle représente pour Rouen 21,8 % de la surface appropriée par les citadins (H. Elhaï, 1965), pour Nantes 28,8 % (J. Renard, 1975) et pour Toulouse 32 % (R. Brunet, 1965).

127L’emprise lyonnaise se révèle spatialement inégale (tableau no 26 et carte 52). Elle se calque sur la répartition de la propriété citadine que nous avons décrite plus haut. On y décèle les mêmes lignes de force (Dombes, Beaujolais, plateau de Crémieu) et les mêmes zones de faiblesse (monts du Lyonnais, Terres Froides).

Tableau no 26. La répartition de la propriété lyonnaise (+ 1 ha)

Régions

Propriété lyonnaise (ha)

Part du sol possédée (%)

Part de la propriété citadine (%)

Beaujolais

14 322

10,7

39,4

Lyonnais

11 067

9,0

53,7

Dombes

35 585

19,8

48,8

Bas-Bugey

2 879

7,4

35,7

Bas-Dauphiné

21 492

7,3

38,4

Total

85 345

11,1

44,4

Sources : Matrices cadastrales 1975

  • 10 Le dépouillement a porté sur les communes des cantons de Bourg, Ceyzériat, Pont-de-Veyle, Bâgé-le-C (...)

128Le rayon foncier de Lyon se caractérise par une forte dissymétrie : tronquée au sud, l’aire d’appropriation se dilate très largement au nord. Bien que les possessions de la ville soient passées de 55 456 ha à 85 345 du début du XIXe siècle à nos jours, soit une augmentation de plus de moitié, les permanences s’affirment avec force dans la disposition de son rayon foncier. Néanmoins, l’opposition nord-sud, si marquée sur la carte de répartition communale, s’estompe lorsque l’on observe la distribution des cotes foncières figurées par des points d’égale intensité qui s’établit en auréoles décroissantes (fig. 53). Au-delà de 20 à 25 kilomètres de Lyon, le semis des points jusque là très dense faiblit brusquement, puis décroît graduellement vers la périphérie où les effets de l’éloignement se conjuguent avec l’influence foncière de Bourg, Mâcon, Roanne et Grenoble. Les Lyonnais sont encore présents sporadiquement au-delà des limites de notre aire d’étude. Le dépouillement des matrices cadastrales de la Bresse de l’Ain en fait foi : 545 propriétaires lyonnais y possèdent 3 750 ha, soit 2,8 % du sol10. Toutefois, les grands domaines se font très rares et les petits lopins de terre conservés au village natal par des émigrés forment l’essentiel. La situation est analogue dans le Jura du Sud, les Préalpes de Savoie, le Forez, le Vivarais et le sud du Bas-Dauphiné, c’est-à-dire dans l’ensemble des régions qui ont contribué à la formation de la population lyonnaise. L’emprise foncière exercée par la ville sur cet ensemble périphérique est difficile à chiffrer avec précision, mais elle n’est sans doute pas inférieure à 20-25 000 ha. Au-delà, diverses études régionales montrent des Lyonnais propriétaires dans les Alpes du Sud, le Languedoc et même le Limousin. Il serait bien hasardeux d’avancer des données chiffrées sur l’importance de ces possessions disséminées dans l’ensemble de la France du Sud-Est. Une chose est sûre : Lyon, comme Paris, exerce une double influence foncière. La principale touche les campagnes proches sur lesquelles s’inscrit le véritable rayon foncier de la ville, l’autre s’atomise à l’intérieur d’un vaste ensemble spatial s’étendant de la Bourgogne à la Méditerranée et des Alpes au Limousin.

Figure 52. Propriété lyonnaise en 1974-1975
Sources : matrices cadastrales 1974-1975

Figure 53. Les propriétaires lyonnais en 1975
Un point par cote foncière de plus de 1 ha
Sources : matrices cadastrales

129Le regroupement des fiches nominatives laisse en présence 9 938 propriétaires lyonnais ayant chacun plus de 1 ha. Le contraste est frappant entre l’énorme masse des menus biens et la puissance de la grande propriété (tableau no 27). Les petits biens prolifèrent partout. Aux 8 350 propriétés de 1 à 10 ha, il convient d’ajouter les innombrables micropropriétés. Dans les 36 communes échantillons, les Lyonnais constituent les deux tiers des propriétaires citadins détenteurs de biens de moins de 1 ha. Leur part va de 60 % du total dans le Bas-Dauphiné, la Dombes et le Beaujolais à plus de 80 % dans les monts du Lyonnais et le long des coteaux rhodaniens. Parmi eux, beaucoup d’héritiers de la paysannerie de condition modeste, mais aussi des acquéreurs de résidences secondaires qui se recrutent au sein de catégories sociales plus aisées.

Tableau no 27. Structure de la propriété lyonnaise

Tableau no 27. Structure de la propriété lyonnaise

Sources : Matrices cadastrales 1975

130Si la petite propriété est omniprésente, la grande constitue la masse essentielle du patrimoine foncier urbain. Ses aspects divers, propriété de placement dans la montagne beaujolaise, propriété de rapport dans le vignoble, propriété d’agrément en Dombes, soulignent la variété des comportements fonciers de la bourgeoisie lyonnaise et apparaissent comme un gage de stabilité. La prééminence foncière de quelques dizaines de familles est mise en relief par le regroupement des biens. Les 324 plus gros possédants s’adjugent 42 234 ha, soit la moitié de la masse foncière totale de la ville. À eux seuls, 61 propriétaires, ayant chacun plus de 200 ha, détiennent 22,4 % de la propriété lyonnaise.

131L’analyse des lieux de résidence des grands propriétaires fait ressortir la supériorité de la ville-centre sur le reste de l’agglomération : 265, possédant 36 148 ha, résident à Lyon même contre 61, détenant 6 086 ha, en proche banlieue. La localisation à l’intérieur de la ville met en évidence la prédominance des quartiers de résidence aisée du deuxième et du sixième arrondissement qui rassemblent près des trois quarts des effectifs (fig. 54). La concentration s’avère particulièrement forte dans la presqu’île de part et d’autre de la place Bellecour. Au sud, le quartier d’Ainay accueille les vieilles familles très attachées à un patrimoine foncier constitué de longue date et conservé soigneusement de génération en génération. Au nord, les grands possédants sont encore nombreux dans le quartier d’affaires autour de la rue de la République malgré le recul de la fonction résidentielle sous la poussée des activités tertiaires. Sur la rive gauche du Rhône, le quartier des Brotteaux dans le sixième arrondissement est devenu au siècle dernier le lieu de résidence favori de la bourgeoisie d’affaires. Les grands propriétaires y sont nombreux, surtout boulevard des Belges, avenue Maréchal-Foch, cours Franklin-Roosevelt et le long des quais du Rhône. Le caractère résidentiel aisé se prolonge sur le troisième arrondissement dans le secteur compris entre l’avenue de Saxe et le quai Victor-Augagneur, où la population rappelle, par sa composition sociale, celle des Brotteaux. Au-delà, les grands propriétaires disparaissent brusquement avec l’amorce du vieux quartier composite de la Guillotière caractérisé par la prépondérance de catégories socio-professionnelles moyennes à modestes. Bref, la corrélation entre quartiers de résidences bourgeoises et grands possédants va de soi, tout comme en banlieue où ces derniers affectionnent tout particulièrement les communes résidentielles aisées de l’ouest.

132Cette première approche de la position sociale des propriétaires, fondée sur l’examen des lieux de résidence, exige d’être affinée par l’étude des professions. La consultation des bottins et autres annuaires n’est guère éclairante. De même, l’enquête locale se révèle parfois décevante. Il faut donc, en désespoir de cause, recourir aux actes notariés pour lever l’anonymat des propriétaires (tableau no 28).

133La noblesse surprend par sa part relativement modeste : 4 259 ha, soit 10 % du total. En fait, la distinction entre propriétaires nobles et propriétaires bourgeois est illusoire, car non seulement les activités professionnelles des deux catégories sont aujourd’hui les mêmes, mais à Lyon, où les deux milieux sont depuis longtemps étroitement associés, de nombreuses propriétés sont passées dans le giron de la bourgeoisie par le simple jeu des alliances matrimoniales. À cet égard, la tonalité sociale de Lyon se révèle très différente de celle d’une ville comme Nantes où il faut encore compter avec la puissance de la vieille aristocratie rentière du sol.

Figure 54. Résidence des grands propriétaires lyonnais en 1975

134Les milieux d’affaires sont les plus représentatifs. Les industriels donnent le ton aussi bien par le nombre que par l’importance de leurs domaines. La Dombes, où tous les grands noms de l’industrie lyonnaise sont présents, apparaît comme leur terre d’élection. La place qu’ils occupent est plus importante qu’il n’y paraît sur le tableau, car on les retrouve également dans les sociétés civiles immobilières. Ces dernières, le plus souvent familiales, ont pour objet principal la conservation des patrimoines fonciers aux changements de générations. Sur 39 sociétés civiles de plus de 50 ha, 31 relèvent de cette catégorie. L’identification de leurs membres, à l’aide de la documentation de la conservation des hypothèques, montre que dans 27 cas sur 31 le chef de famille à l’origine de la constitution de la société se rattache par ses activités professionnelles à l’industrie ou au négoce. Au total, quelque 20 000 ha dépendent des milieux d’affaires, soit près de la moitié des terres détenues par les grands propriétaires.

Tableau no 28. Structure socio-professionnelle des grands propriétaires lyonnais en 1975

Tableau no 28. Structure socio-professionnelle des grands propriétaires lyonnais en 1975

Sources : Cadastre et Conservation des Hypothèques

135La prééminence de la bourgeoisie d’affaires relègue au second plan les autres catégories, parmi lesquelles les hommes de loi, perpétuant la vieille tradition de placements fonciers des gens de justice, devancent largement les représentants des milieux médicaux.

136L’importance de la grande propriété ne doit pas cependant masquer la solidité des assises de la moyenne qui couvre 25 174 ha, soit 29,5 % du total. Celle-ci est tout autant le fruit de l’exode rural que de l’investissement de capitaux d’origine urbaine. C’est cette double origine que fait ressortir la forte dispersion géographique des cotes de 10 à 50 ha (fig. 55). De nombreux commerçants, ingénieurs, avocats ou médecins lyonnais doivent leur qualité de propriétaire à des origines rurales encore proches. D’autres ont constitué de toutes pièces des domaines de moyenne importance par des achats de terre, de bois, de vigne ou d’étangs. L’hétérogénéité sociale est forte, comme le montrent les résultats obtenus pour la Dombes et le vignoble beaujolais (tableau no 29).

Tableau no 29. Structure socio-professionnelle des Lyonnais possesseurs de biens de 10 à 50 ha dans le vignoble beaujolais et la Dombes

Tableau no 29. Structure socio-professionnelle des Lyonnais possesseurs de biens de 10 à 50 ha dans le vignoble beaujolais et la Dombes

Sources : Cadastre et Conservation des Hypothèques

137Les commerçants et les ingénieurs sont les plus nombreux à posséder des terres, alors que les professions libérales s’intéressent davantage à l’aspect résidentiel. Les représentants des milieux d’affaires sont toujours présents, surtout en Dombes, où la possession d’une petite chasse qu’il est possible d’arrondir par la location conserve toute son importance dans la symbolique sociale. Quant aux propriétaires d’origine plus modeste, descendants de la paysannerie, ils apparaissent principalement dans la catégorie des biens de 10 à 20 ha par laquelle s’effectue le passage à la petite propriété.

138Puissance et diversité, tels sont bien en définitive les traits qui définissent le mieux la propriété lyonnaise.

2. L’effacement des autres villes de la région

139Leurs possessions couvrent 40 086 ha, soit 22,5 % de la propriété citadine. Ce pourcentage relativement élevé dissimule en réalité un grand émiettement. Les rayons fonciers sont singulièrement étriqués : 4 villes ont plus de 2 000 ha en dehors de leur territoire communal, 2 de 1 000 à 2 000 ha et 39 de 200 à 1 000 ha. Par rapport au début du siècle dernier, les positions se sont nettement affaiblies, passant de 46 190 ha à 40 086.

Figure 55. Les propriétés lyonnaises de plus de 10 ha en 1975
Sources : matrices cadastrales

140Différents types de villes peuvent être distingués. Certaines sont à peu près dépourvues d’attaches foncières. Parmi elles, trois catégories émergent :

  • en premier lieu, des villes industrielles, comme Chazelles-sur-Lyon, dont les positions foncières anciennes n’ont pas survécu à l’effondrement de l’activité dominante, ici la chapellerie ;

  • en second lieu, les centres industriels nés du charbon qui, même au temps de leur splendeur passée, n’ont jamais porté beaucoup d’intérêt aux placements fonciers. C’est le cas de Givors dont les habitants possèdent 5 à 6 % du sol dans les communes voisines d’Échalas, Longes et Chassagny. Aucune propriété n’atteint 20 ha et les très petits biens dominent ;

  • enfin, des cités industrielles, telles que Lagnieu et Roussillon, dont le développement s’est fait autour de grands établissements d’origine externe. L’émiettement reste de règle, mais la double activité, en fixant sur place la population des communes rurales environnantes, a freiné le mouvement de transfert foncier.

141Les villes industrielles n’ont pas toutes cette attitude d’indifférence à l’égard de leur environnement rural. Ainsi celles des monts du Beaujolais perpétuent la tradition des placements fonciers. Certes, les rayons fonciers sont modestes par rapport au passé et l’étendue des biens ne dépasse pas 1 000 ha, mais la moyenne propriété représente toujours entre le tiers et les deux tiers du total.

142De même, certaines grosses bourgades sont restées attachées à leurs racines terriennes, malgré les changements introduits par le développement industriel de l’époque contemporaine. C’est le cas de Châtillon-sur-Chalaronne, dont les habitants détiennent 1 300 ha sous la forme d’une quarantaine de domaines de 10 à 100 ha disséminés sur une demi-douzaine de communes.

143En fait, quatre villes retiennent plus particulièrement l’attention par l’importance de leurs possessions (tableau no 30 et carte 56).

144Villefranche est une cité conquérante qui a étendu son emprise par rapport au début du XIXe siècle : 4 018 ha au lieu de 2 383, soit une progression de 68,6 %. En dépit de la concurrence lyonnaise, les Caladois ont renforcé leurs positions dans le vignoble beaujolais et se sont établis en Dombes. Alors que le Beaujolais viticole apparaît comme la terre de prédilection des négociants et des professions libérales, la Dombes suscite davantage l’intérêt des industriels. Si les multiples petits biens disséminés dans tout le vignoble témoignent de l’intensité des courants migratoires déterminés par les activités industrielles de la ville, une trentaine de domaines viticoles de plus de 5 ha montre que l’intérêt porté par la bourgeoisie caladoise à la vigne ne faiblit pas.

145Tarare a un rayonnement foncier plus réduit que celui de Villefranche. L’aire d’influence de la ville s’établit sur le secteur montagneux compris entre le col des Sauvages et le signal de la Croix-de-Signy et déborde légèrement sur la lisière occidentale du Beaujolais viticole. En fait, les Tarariens se sont orientés principalement vers les placements forestiers, qui constituent l’essentiel de leur patrimoine. Ils possèdent un tiers du sol à Saint-Marcel-l’Éclairé, 26 % à Saint-Clément-sous-Valsonne, 15 % à Joux et Saint-Appolinaire. Comme Villefranche, Tarare apparaît comme une cité conquérante, puisque ses possessions sont passées de 2 030 ha à 3 055 de 1830 à nos jours. Les placements forestiers des fabricants de la ville ont suivi la marche de leurs affaires, jouant le rôle d’assurance face au risque industriel. Mais alors que la moyenne propriété s’accroche toujours vigoureusement aux flancs des massifs boisés, les grands domaines des vieilles familles locales s’effritent peu à peu.

Figure 56. Les rayons fonciers des villes régionales en 1975
Sources : matrices cadastrales

Tableau no 30. Structure des patrimoines fonciers de plus de 2 000 ha des villes de la région (biens hors du territoire communal)

Tableau no 30. Structure des patrimoines fonciers de plus de 2 000 ha des villes de la région (biens hors du territoire communal)

Sources : Matrices cadastrales 1975

146Enfin, Vienne et Bourgoin présentent des similitudes manifestes. Ces deux villes font une place beaucoup plus importante à la petite propriété que les deux précédentes. Les biens de 1 à 10 ha représentent 45,1 % de la masse foncière de Vienne et 60,1 % de celle de Bourgoin contre 27,9 % pour Villefranche et 16,4 % pour Tarare. Le rayonnement de Vienne s’établit sur une zone comprise entre l’alignement des collines morainiques du nord de la Sévenne et les hautes terres du plateau de Bonnevaux. La ville a beaucoup perdu depuis le siècle dernier : 8 149 ha en 1830 et 3 883 en 1975, soit un recul de 52,2 %. La forte pression exercée sur la terre par la paysannerie dauphinoise au siècle dernier et la médiocrité relative des terroirs n’ont guère incité la bourgeoisie viennoise à conserver ses biens-fonds. La bourgeoisie industrielle s’est certes intéressée aux placements fonciers de sécurité durant la phase ascendante de ses affaires, mais les difficultés qui surviennent après 1870 et s’aggravent entre les deux guerres mondiales vont mettre fin à ses ambitions. L’emprise foncière de Vienne sur les campagnes environnantes s’est progressivement relâchée ; les grands domaines ont disparu et seules quelques dizaines de moyennes propriétés évoquent encore les attaches terriennes d’antan. Par contre, plusieurs centaines de petites cotes foncières expriment le pouvoir attractif de cette ville industrielle. Le même phénomène se retrouve à Bourgoin où la petite propriété résiduelle, fruit de l’exode rural fournit l’essentiel de l’appropriation urbaine. Le rayon foncier de la ville, de forme ellipsoïdale, correspond au bassin de recrutement de sa main-d’œuvre industrielle entre Crémieu et Saint-Jean-de-Boumay. L’industrialisation s’est effectuée ici en étroite symbiose avec la soierie lyonnaise dans la seconde moitié du XIXe siècle. La médiocrité des patrimoines fonciers doit sans doute beaucoup à cette situation de dépendance économique.

147À la différence des villes du sud de la région, celles du nord ont conservé des attaches foncières plus solides avec leur environnement rural. Les conditions sont, il est vrai, @ plus favorables à la persistance des investissements fonciers urbains en Beaujolais et en Dombes qu’en Bas-Dauphiné où de surcroît la forte cohésion de la société paysanne lui a permis de s’opposer victorieusement aux visées expansionnistes de la bourgeoisie, puis d’imposer finalement ses vues dans la seconde moitié du XIXe siècle au moment de l’âge d’or de l’industrie rurale.

3. L’ascension des villes extérieures

148Les possessions foncières des villes extérieures se sont fortement accrues du début du XIXe siècle à nos jours, passant de 29 978 ha à 66 828.

a) Paris

149Les propriétaires domiciliés dans la capitale détiennent 21 100 ha, soit 11 % de la propriété citadine. L’emprise foncière parisienne s’est considérablement étoffée depuis le siècle dernier sans pour autant porter atteinte à la suprématie lyonnaise. Les biens des Parisiens sont nombreux dans les meilleures appellations du vignoble beaujolais, plus éparpillés ailleurs.

Tableau no 31. Structure de la propriété parisienne

Classes de taille

Nombre

%

Surface (ha)

%

1-10 ha

770

70,4

2 331

11,0

10-50 ha

238

21,7

5 418

25,7

50-100 ha

38

3,5

2 544

12,1

> 100 ha

48

4,4

10 807

51,2

Total

1 094

100

21 100

100

Sources : Matrices cadastrales 1975

150La prépondérance de la grande propriété (tableau no 31) est à mettre en relation avec l’installation dans la capitale de descendants de la noblesse terrienne régionale. Les plus grandes fortunes foncières appartiennent aux propriétaires titrés qui détiennent 13 biens de plus de 200 ha sur un effectif de 17. Ces gros possédants surveillent de près la vente de leurs vins en Beaujolais et n’hésitent pas à effectuer le déplacement pour superviser la mise en pêche de leurs étangs. C’est principalement par l’émigration que s’est opéré le grossissement de la masse foncière de la ville. Malgré tout, le glissement vers la capitale n’a pas revêtu la même ampleur que dans la France du Sud et de l’Ouest, où les grandes villes, faute d’activités économiques suffisamment diversifiées, n’ont pas réussi à s’opposer efficacement à l’attraction de Paris. Ces grands propriétaires s’établissent surtout dans les VIIe, VIIIe, XVIe et XVIIe arrondissements ainsi que dans les banlieues résidentielles aisées du quadrilatère Neuilly, Marly-le-Roi, Versailles, Chatenay-Malabry. Les professions exercées font ressortir une diversité plus grande qu’à Lyon : industriels, cadres supérieurs, professions libérales, mais aussi officiers généraux et hauts fonctionnaires.

151Pour le reste, il s’agit essentiellement de cotes foncières de faible contenance conservées au pays natal par des gens de conditions plus modestes. La présence d’une maison familiale, transformée en résidence secondaire, est souvent le prétexte à garder quelques parcelles de terre, de vigne ou de bois, surtout lorsque s’y ajoute la perspective d’un retour à l’âge de la retraite. Cependant, l’intensité des courants migratoires vers Paris est loin d’avoir eu la même ampleur que ceux à destination de Lyon. En Dombes, les 7 585 micropropriétés de moins de 1 ha appartenant aux Lyonnais relèguent loin derrière les 449 détenues par les Parisiens.

b) Les autres villes

152Leurs biens couvrent 45 728 ha, soit 19,1 % de la propriété citadine. Les villes géographiquement les plus proches sont les mieux pourvues. Ainsi, Bourg, Mâcon et Grenoble ont chacune plus de 2 000 ha (tableau no 32).

Tableau no 32. Les patrimoines fonciers de Bourg, Grenoble et Mâcon

Tableau no 32. Les patrimoines fonciers de Bourg, Grenoble et Mâcon

Sources : Matrices cadastrales 1975

153Les positions foncières des deux premières ont nettement plus régressé depuis le début du XIXe siècle que celles de Grenoble. Il faut y voir les effets de l’inégal développement économique. Si la masse foncière de Grenoble est restée globalement la même, la structure de la propriété s’est en revanche radicalement transformée. Les grands propriétaires nobles sont partis s’installer dans la capitale, tandis qu’arrivaient en grand nombre les petites gens des campagnes attirées par le dynamisme industriel de la ville. Alors qu’en 1931 J. Jouanny notait que les habitants des Terres Froides, hormis ceux des plateaux à l’est de la haute Bourbre, donnaient la préférence à Lyon en tant que foyer de peuplement, il n’en va plus de même aujourd’hui si l’on en juge par la dispersion des petits biens grenoblois dans tout le Bas-Dauphiné septentrional, jusqu’aux portes mêmes de Lyon.

154Quant à Bourg et Mâcon, villes administratives et commerçantes longtemps somnolentes, elles ont vu les rangs de leurs grands propriétaires s’éclaircir au gré des départs vers Lyon ou Paris. Malgré tout, les héritages fonciers conservés par Mâcon dans le vignoble beaujolais et par Bourg en Dombes sont loin d’être négligeables.

155Le reste, soit 24 595 ha, est éparpillé entre de très nombreuses localités. La part de chacune fluctue au gré des alliances matrimoniales, des héritages, des migrations professionnelles ou de retraite. Il faut cependant remarquer l’émergence des villes du littoral azuréen, dont les 2 500 ha traduisent l’installation de retraités lyonnais.

C. Les évolutions en cours

156La propriété citadine conserve des assises solides bien qu’inégales dans les campagnes voisines de Lyon. Cet état de choses est la traduction d’une longue histoire d’appropriation urbaine du sol que nous avons tenté de retracer dans ses grandes lignes. Reste maintenant à s’interroger sur les évolutions en cours. Qui alimente le marché foncier ? Quels sont les résultats des mutations sur les structures foncières ?

1. Les enseignements du marché foncier

  • 11 Les SAFER ont été dotées par la loi du 8 août 1962 d’un droit de préemption pour les achats de terr (...)

157Pour appréhender le marché foncier, nous avons recouru aux extraits d’actes notariés adressés au service du cadastre par la conservation des hypothèques pour la mise à jour de ses documents. Alors que les notifications de ventes transmises par les notaires aux SAFER11 concernent surtout le marché des terres à vocation agricole, les extraits d’actes notariés permettent de saisir l’ensemble des transactions foncières, agricoles et non agricoles.

158Les mutations concernant les années 1974 et 1975 ont été observées dans 223 communes, soit 1 sur 3 en moyenne. Pour les deux années considérées, 6 874 transactions ont porté sur 8 827 ha, soit 3 % de la surface cadastrée. C’est donc 1,5 % du sol en moyenne qui change de main chaque année. Le taux d’ouverture du marché foncier s’avère inégal : 1,2 % dans le vignoble beaujolais, 1,4 à 1,6 % dans les monts du Lyonnais, le Haut-Beaujolais et les Terres Froides, 1,8 % en Dombes. Tandis que la conjoncture viticole favorable contribue à la fermeture du marché dans le vignoble beaujolais, la spéculation foncière suscitée par la chasse favorise au contraire une ouverture relative en Dombes.

  • 12 Achats des SAFER inclus.

159Les structures d’âge révèlent que le marché est essentiellement alimenté par des propriétaires âgés, et ce qu’ils soient citadins ou ruraux. On dénombre 2 vendeurs sur 3 de plus de 55 ans pour 1 sur 7 seulement de moins de 45 ans. Parmi les acquéreurs, les plus actifs sont sans conteste les agriculteurs de 30 à 45 ans. Les achats du secteur agricole12 représentent près de 60 % des surfaces offertes, et même plus des trois quarts pour les fonds dépassant 10 ha.

160L’offre d’origine agricole est plus difficile à appréhender. Les agriculteurs nommément désignés fournissent 22 % des surfaces mises en vente, mais la part du monde agricole dépasse sans doute 35 % compte tenu des indivisions et de la présence de nombreux anciens exploitants parmi les retraités ruraux. La paysannerie vend donc beaucoup moins qu’elle n’achète dans les campagnes lyonnaises, où l’étroitesse des structures des exploitations stimule puissamment la demande de terre. En réalité, les comportements fonciers des agriculteurs portent encore beaucoup l’empreinte du passé. La suprématie du fermage n’est plus à démontrer économiquement, pourtant nombreux sont encore ceux qui pensent qu’il vaut mieux s’endetter pour devenir propriétaire que de payer un fermage toute sa vie.

161Si l’entrepreneur considère la terre comme un simple outil de travail dont la possession importe moins que la libre disposition, ce point de vue ne s’impose pas à tous, tant s’en faut. Les motivations patrimoniales déjouent souvent les impératifs du calcul économique. Bien que les agriculteurs achètent plus de terre qu’ils n’en vendent, il ne faut pas pour autant conclure au gonflement du patrimoine de la paysannerie, car l’évasion successorale remet en cause à chaque changement de génération les efforts fonciers consentis par la précédente.

162Contrairement aux agriculteurs, les citadins abandonnent plus qu’ils ne recueillent. Ils vendent individuellement 2 673 ha et en achètent 1 760. Compte tenu des indivisions et des sociétés, ils participent pour environ 40 % à l’offre et 30 % à la demande. Les habitants des villes cèdent en moyenne chaque année 2 % des surfaces qu’ils possèdent, mais en récupèrent près des deux tiers par leurs acquisitions. La propriété d’origine urbaine perd du terrain dans les catégories dimensionnelles supérieures alors qu’elle en gagne dans les catégories inférieures. Par rapport aux 1 406 cessions, les 2 585 acquisitions individuelles de biens de moins de 1 ha se traduisent par un gain d’environ 300 ha. Au-delà de 2 ha les pertes l’emportent et vont en s’aggravant progressivement : 57 ventes de fonds de plus de 10 ha contre 20 achats, soit un déficit de près d’un millier d’ha. La terre ne procure il est vrai qu’un faible revenu aux propriétaires, dont l’alourdissement des charges financières ne se trouve pas compensé par la hausse du prix des fermages. De 1960 à 1980, la fiscalité locale s’est accrue en France de 160 % en francs constants alors que dans le même temps le prix unitaire du fermage a chuté de 35 %. La tendance au désinvestissement foncier des propriétaires bailleurs, bien connue dans les grandes régions de fermage, se vérifie aussi dans le vignoble beaujolais où de 1964 à 1972 les citadins ont vendu deux fois plus de terre qu’ils n’en ont acquis bien que la rémunération du capital par le système du vigneronnage soit plus élevée. En 1975, le rendement du capital est de l’ordre de 5 % en Beaujolais contre 1,5 % en Dombes (location de chasse non comprise). Il est vrai aussi qu’à cette époque les propriétaires trouvent une contrepartie avantageuse dans la plus-value de la terre agricole dont les prix augmentent à un rythme plus rapide que l’inflation. De 1950 à 1978, le prix moyen de l’hectare en France a plus que triplé en francs constants. Le rythme de la hausse, très élevé entre 1953 et 1968 (7 % par an), s’est ensuite sensiblement ralenti de 1969 à 1978 (2,5 % par an). La terre agricole dans les campagnes lyonnaises n’a pas échappé à la tendance générale et a suivi un mouvement ascendant. Parmi les multiples facteurs explicatifs, trois ressortent plus spécialement :

  • En premier lieu, la demande soutenue du secteur agricole à une époque où la croissance des exploitations par agrandissement a la faveur des agriculteurs engagés dans un processus de développement. Cette tendance s’est trouvée favorisée par l’augmentation de la productivité du travail engendrée par le développement du progrès mécanique dans les exploitations, par la hausse du revenu agricole à une époque où le marché communautaire des principales productions n’est pas encore saturé et par la politique de crédit à bon marché destinée à donner aux agriculteurs la maîtrise de leur outil de travail.

  • En second lieu, la demande croissante de terre à des fins non agricoles sous les effets conjugués de l'urbanisation et de la hausse du niveau de vie.

  • Enfin, le rôle de valeur refuge joué par la terre dans le contexte inflationniste de l’époque. Sa valeur, exprimée en francs courants, a plus que décuplé de 1950 à 1974 alors que dans le même temps les prix de détail étaient multipliés par 3,5. Aussi la terre agricole constitue-t-elle un placement attractif. De 1950 (base 100) à 1968, son prix passe à 551, le cours des valeurs à revenu variable à 546 et celui des valeurs à revenu fixe à 165 (J.-M. Cusset, 1972).

163Les stratégies foncières des citadins obéissent à des motivations variées. Les uns cherchent à accroître leurs revenus en diminuant leurs charges par la vente de bâtiments d’exploitation trop coûteux à entretenir ou la reprise en gestion directe de biens jusqu’alors en fermage ou en métayage ; les autres se laissent tenter par la récupération de la plus-value foncière offerte par le marché. Les achats de 33 fonds de plus de 10 ha par des non-agriculteurs sur 145 proposés à la vente répondent, à l’exception de quelques opérations de type spéculatif anticipant sur un changement d’usage du sol, à un souci de placement ou de prestige. Le cas de la Dombes, seule région où les achats des non-agriculteurs sont à cette époque majoritaires, est à cet égard significatif. La prolifération des achats parcellaires souligne également de nouvelles préoccupations. Les transactions portant sur des fonds bâtis sont révélatrices de l’importance prise par les achats à des fins résidentielles. Les citadins, surtout les Lyonnais, se disputent les résidences secondaires. Ils alimentent pour 35 % le marché des fonds de moins de 1 ha avec bâtiment d’habitation, mais contribuent pour 56 % à la demande.

164Si la terre reste pour les agriculteurs un bien de production à valeur économique, elle tend à n’être qu’un bien de consommation à valeur sociale pour les citadins en quête de résidences secondaires ou de terrains à bâtir.

165À la fin des années 70, un retournement de tendance se fait jour. La valeur réelle de la terre agricole chute de 53 % sur la période 1979-1991. Cette dépréciation tient à trois raisons essentielles :

  • D’abord, à la réduction de la demande des agriculteurs moins enclins à se porter acquéreurs par suite de la dégradation de leurs revenus, de conditions de crédit plus restrictives et moins avantageuses et de mesures de limitation des principales productions amorcées par l’instauration des quotas laitiers en 1984 ;

  • Ensuite au gonflement de l’offre par les départs à la retraite des classes d’âge nombreuses d’agriculteurs nés après la première guerre mondiale ;

  • Enfin, à la désaffection relative des propriétaires non-agriculteurs à l’égard d’un placement dont la performance réelle s’inscrit à la baisse. Le rendement de la terre agricole est en effet fortement négatif (moins 5 % par an) entre 1982 et 1987.

  • 13 Les ventes de domaines de plus de 10 ha sont trois fois plus nombreuses en 1971 qu’en 1985 : 39 con (...)

166De 1979 à 1985, la baisse du prix des terres labourables et des prairies a été générale dans le département du Rhône, atteignant en moyenne 8 à 10 % par an. Seules les terres viticoles du Beaujolais continuent à enregistrer une progression, mais à un rythme ralenti. Si le prix moyen de l’hectare de vigne s’accroît encore de 8 % en 1985, les écarts se creusent entre les diverses appellations : + 2 % pour les Beaujolais génériques, + 4 % pour les Beaujolais-Villages et + 18 % pour les crus. L’ensemble du marché notifié du département est passé de 2 240 ha en 1979 à 1 751 en 1985, soit une baisse de 22 %. Ce sont les ventes de domaines plus que les ventes parcellaires qui ont été le plus affectées13. Vendre sur un marché profondément déprimé ou conserver leurs biens dans l’espoir d’un hypothétique redressement, les propriétaires non-exploitants se trouvent devant un réel dilemme.

2. Les transformations des structures de la propriété

167L’analyse du marché foncier a permis de constater que les citadins achetaient moins qu’ils ne vendaient dans les années 1975-1985, mais que les pertes se trouvaient en partie masquées par le développement de formes d’appropriation du sol à des fins résidentielles et de loisirs. Au plan national, les achats des non-agriculteurs, favorisés par la baisse spectaculaire des prix de la terre, ont enregistré une reprise à la fin des années 80. En 1991, ils représentent 32 % du volume d’activité du marché potentiellement agricole en surface et 53 % en valeur. Dans quelle mesure les changements des conditions du marché se sont-ils répercutés sur les structures de la propriété dans les campagnes lyonnaises ? L’examen de la situation cadastrale en 1990 dans les 36 communes ayant donné lieu à un dépouillement exhaustif en 1975 permet de dégager les principales évolutions.

168Si les rythmes sont différents, les mêmes tendances se retrouvent néanmoins d’une région à l’autre. Plusieurs constatations ressortent (tableau no 33 A, B, C) :

  • Un gonflement spectaculaire du nombre de cotes foncières de moins de 1 ha, plus marqué pour la propriété rurale que pour la propriété citadine. Au total, cette catégorie de biens s’est accrue de 45 % en nombre, passant de 7 254 en 1975 à 10 495 en 1990.

  • Une progression plus forte des effectifs (+ 10 %) que des surfaces (+ 1 %) dans la catégorie de 1 à 10 ha. À noter un gain de 21 % en surface pour les biens des citadins et une perte de 5 % pour ceux des ruraux.

  • Une stabilité relative des domaines de 10 à 20 ha sous l’effet de deux mouvements contraires : renforcement des positions citadines d’une part et effritement des positions rurales de l’autre.

  • Une augmentation assez semblable des effectifs (+ 17 %) et des surfaces (+ 15 %) pour les biens de 20 à 50 ha. Le dynamisme de la propriété rurale ressort clairement avec un gain en superficie de 26 %, tandis que la propriété citadine reste relativement stable.

  • Un recul généralisé des effectifs (-11 %) et des surfaces (-15 %) au-delà de 50 ha, et plus encore de 100 ha.

169La prolifération des cotes de moins de 1 ha dénote la forte pression résidentielle sur l’espace rural. Mêlant acquisitions et héritages, la très petite propriété intéresse aussi bien les citadins que les ruraux. L’explication de la très forte progression des biens ruraux est à rechercher dans le passage de la résidence urbaine à la résidence rurale. La petite propriété puise largement à la source d’alimentation successorale, même si les achats à des fins résidentielles sont nombreux. L’exode rural conduit au démembrement et à l’annexion urbaine de la petite propriété paysanne. Les biens ruraux de 1 à 10 ha ont ainsi cédé 5,4 % de leur surface en quinze ans et ceux de 10 à 20 ha 6,5 %. Les nouveaux propriétaires, héritiers de la paysannerie, refusent généralement les contraintes du statut du fermage pour ne pas se priver des plus-values pouvant résulter d’un éventuel changement d’affectation du sol et louent leurs terres selon des modalités diverses grâce au réseau relationnel qu’ils entretiennent dans leurs communes d’origine. C’est là une propriété évanescente, sans cesse réduite par les ventes, toujours reconstituée par l’effet successoral de l’exode rural.

Tableau no 33. Évolution de la propriété entre 1975 et 1990 (36 communes échantillons)

Tableau no 33. Évolution de la propriété entre 1975 et 1990 (36 communes échantillons)

Sources : Matrices cadastrales

170Si la petite propriété paysanne tend à reculer, la moyenne renforce en revanche ses positions, moins par démembrement de la grande, hormis en Dombes et dans le vignoble beaujolais, que par phagocytose de la petite en un lent mouvement de concentration foncière.

  • 14 Cas des domaines de Pizay, 280 ha, à Saint-Jean-d’Ardières, de l’Éclair, 44 ha, à Liergues, et de l (...)

171Enfin, l’alourdissement des droits de succession et l’aggravation des charges financières incombant aux propriétaires contribuent à un effritement de la grande propriété. La tendance à l’éclatement des grands domaines favorise le maintien, voire même l’expansion des moyens. Ainsi la stabilité apparente de la propriété citadine de 20 à 50 ha traduit en fait une situation d’équilibre entre apports successoraux et ventes. En Dombes, où le recul de la grande propriété est manifeste, les biens des Lyonnais résistent mieux que ceux des propriétaires plus éloignés. En Beaujolais, la vente de trois des plus grands domaines viticoles par l’intermédiaire de la SAFER14 ne signifie pas pour autant que la grande propriété de rapport est en situation difficile, car les propriétaires, encouragés par la hausse des revenus viticoles, s’emploient à la défendre efficacement, n’hésitant pas à recourir au statut de société civile ou de groupement foncier agricole pour assurer sa pérennité.

172Au total, la propriété citadine a perdu 4 % de ses surfaces en 15 ans, mais ce recul modéré masque en réalité de profondes transformations de structure : les petits et les très petits biens prolifèrent partout, alors que les grands sont en position de repli.

173La tendance au morcellement, qui ressort à l’examen des matrices cadastrales, souligne bien l’importance nouvelle prise par la fonction résidentielle de l’espace rural. Résidences secondaires, mais aussi résidences principales sont sans cesse plus nombreuses dans les campagnes autour de Lyon.

a) La marée des résidences secondaires

174Si les propriétés d’agrément des riches familles lyonnaises ont très tôt colonisé les sites les plus attrayants des coteaux du Lyonnais et du Beaujolais, il semble que la résidence secondaire, à vocation exclusive de détente et de récréation telle qu’on la conçoit aujourd’hui, se soit surtout affirmée à partir de la fin du XIXe siècle. Le dépouillement des rôles des contributions foncière, personnelle-mobilière et des portes et fenêtres de l’année 1900 (archives départementales série P) donne un effectif de 1 422 résidences secondaires pour les 123 communes rurales de l’arrondissement de Lyon. Ont été retenus les contribuables d’origine urbaine qui acquittent localement la cote mobilière et l’impôt sur les portes et fenêtres. La moyenne s’établit à 11 résidences secondaires par commune, mais les écarts s’avèrent considérables, le rôle essentiel dans la localisation semblant revenir au facteur distance. Les plus gros contingents se rencontrent aux abords immédiats de Lyon : coteaux des monts d’Or et de la basse vallée de la Saône d’une part, coteaux rhodaniens entre Sainte-Foy et Millery d’autre part. Les 12 communes du massif du mont d’Or rassemblent à elles seules 405 résidences secondaires, soit 28 % du total. Vers l’ouest, la voie ferrée de la Compagnie de chemin de fer Fourvière-Ouest lyonnais constitue le principal axe de diffusion sur le plateau lyonnais. Au-delà, le phénomène cesse avec les premières pentes des monts du Lyonnais, où l’on dénombre à peine 10 résidences secondaires dans chacun des cantons de Saint-Symphorien-sur-Coise et Saint-Laurent-de-Chamousset. Les 9/10 des propriétaires, 1 305 sur 1 522, sont des Lyonnais. Leur appartenance sociale peut être saisie par les professions qu’ils exercent. Les rôles des contributions fournissent à cet égard des indications intéressantes. Sur un total de 1 305 propriétaires lyonnais, 753 (58 %) ont pu être identifiés (tableau no 34).

Tableau no 34. Structure socio-professionnelle des Lyonnais propriétaires de résidences secondaires dans l’arrondissement de Lyon en 1900

Catégories socio-professionnelles

Nbre

%

Industriels, banquiers, professions libérales

148

19,7

Commerçants, ingénieurs, fonctionnaires

302

40,1

Employés, ouvriers

78

10,3

Sans profession (rentiers, retraités, veuves)

225

29,9

Total

753

100

Sources : Matrices générales des impôts

175C’est sans surprise que l’on enregistre la domination écrasante des catégories aisées. La surprise viendrait plutôt de la part tenue dans leurs rangs par les éléments de la petite bourgeoisie qui représentent 40 % de l’ensemble. En fait, les 2/3 d’entre eux relèvent du commerce. Quant aux catégories modestes, elles illustrent l’effet successoral de l’exode rural et concernent moins des résidences secondaires proprement dites que des tènements immobiliers hérités de fraîche date et destinés à changer de mains dans des délais plus ou moins rapprochés.

  • 15 Entrent dans la catégorie des résidences secondaires pour l’INSEE tous les logements de vacances, n (...)
  • 16 Cazes (G.), « Tourisme et aménagement rural, éléments de réflexion », Travaux de l’Institut de Géog (...)

176L’intérêt pour les résidences secondaires s’accentue dans l’entre-deux-guerres. Les villégiatures à bon marché sont alors recherchées en des lieux proches par les rentiers lyonnais sévèrement touchés par les désordres monétaires et par la petite bourgeoisie commerçante durement affectée par la crise économique. Une nouvelle formule se développe alors à côté de la résidence secondaire en propriété, celle de la maison de campagne louée à l’année pour une utilisation familiale de longue durée pendant la période estivale. La vocation d’accueil des campagnes lyonnaises, encore timide à la veille de la guerre, se renforce de manière spectaculaire à partir des années 50 en relation avec la hausse du niveau de vie des classes moyennes, la diffusion de l’automobile et les disponibilités immobilières créées par l’accélération de l’exode rural. Plutôt que de recourir aux données des recensements de population de l’INSEE, qui s’appuient sur une conception très extensive de la résidence secondaire15 et ne donnent que des chiffres bruts, nous avons utilisé les matrices générales des impôts en considérant comme résidence secondaire, à l’instar de M.A. Brier (1970), tout logement dont l’occupant propriétaire ou locataire à plus d’un an, et ayant par ailleurs une résidence principale, peut disposer à n’importe quel moment de l’année. Cette définition présente l’avantage d’éliminer les meublés de vacances et de retenir à la fois les résidences secondaires possédées et louées. En fait, la location à l’année, autrefois importante, ne joue plus qu’un rôle très modeste en raison de la forte hausse des loyers provoquée par le mouvement de redistribution de la population urbaine. Malgré leur rigueur apparente les documents fiscaux utilisés ne doivent pas faire illusion, car la déclaration, pour des motifs divers, de résidences secondaires comme lieu d’habitation principale conduit à une sous-évaluation manifeste des effectifs. À l’inverse, la conception de l’INSEE leur fait la part trop belle. En 1975, une étude portant sur 98 communes rurales du Rhône dénombrait un parc de 4 749 résidences secondaires d’après les matrices générales des impôts (D. Blanchon, A. Fleurot, 1975). Or, le recensement de la population effectué la même année en donnait 806 de plus, soit un excédent de 17 %. La réalité se situe sans doute entre les deux, une sous-évaluation de l’ordre de 10 % des chiffres obtenus par la source fiscale paraissant acceptable. Le dénombrement opéré à l’aide des matrices des impôts de 1985 donne un effectif de 26 706 résidences secondaires pour l’ensemble des communes de moins de 5 000 habitants, mais compte tenu des remarques précédentes le chiffre se situe sans doute plus près de 29 000. C’est là un total considérable qui révèle l’ampleur du mouvement d’appropriation du sol à des fins de loisirs dans la région lyonnaise. Comme le souligne G. Cazes, cette dernière, par suite du dynamisme de son économie et du niveau élevé de ses revenus, est devenue l’un des principaux ensembles français pour les formes diverses de tourisme diffus hebdomadaire et familial16. L’offensive résidentielle s’est exercée avec plus ou moins de force tout autour de Lyon, mettant à profit la grande variété du potentiel attractif périphérique. La comparaison des données des matrices générales des impôts de 1985 et de 1939 est très éclairante sur ce point. L’investigation a porté sur l’ensemble des communes du Bas-Dauphiné, de la Dombes et de la plaine de l’Ain ainsi que sur le tiers environ de celles du Lyonnais et du Beaujolais, soit au total 514 communes. Le parc des habitations secondaires est passé de 5 685 unités en 1939 à 20 974 en 1985, soit un accroissement exceptionnel de 268 % (tableau no 35).

177La progression atteint son paroxysme dans les Terres Froides dauphinoises, l’île Crémieu et le Haut-Beaujolais, où le nombre de résidences secondaires a plus que quadruplé. Elle reste encore forte dans les monts du Lyonnais et la Dombes avec un doublement, voire un triplement des effectifs, mais se réduit dans le vignoble beaujolais, la plaine lyonnaise et sur le plateau lyonnais.

178La carte de répartition communale établie pour 1985 fait ressortir des oppositions nettes entre des ensembles abondamment pourvus et d’autres qui le sont moins (fig. 57). Les résidences secondaires sont nombreuses dans les montagnes de l’ouest, surtout dans les monts du Beaujolais, les vallées de la Saône et de l’Ain, les Terres Froides, l’île Crémieu et le plateau lyonnais. Leur présence se fait en revanche plus discrète dans le vignoble beaujolais, la Dombes et le Bas-Dauphiné rhodanien. Cette première approche, fondée sur les effectifs, peut être précisée à l’aide de la carte du taux de fonction résidentielle touristique qui traduit la part des résidences secondaires par rapport aux habitations principales (fig. 58). Les moyennes montagnes de l’ouest confirment leurs positions, tout comme la vallée de l’Ain, l’île Crémieu et les Terres Froides. Par contre, le plateau lyonnais et la basse vallée de la Saône, secteurs les plus anciennement colonisés par les habitants de Lyon, sont désormais menacés par le déferlement des résidences principales. Le mouvement de conversion des maisons secondaires en habitations principales est ici bien engagé. La tendance est analogue dans la basse vallée de l’Ain où la création des résidences secondaires se poursuit néanmoins à un rythme soutenu (R. Sceau, 1981). Quant à la Dombes, sa physionomie se révèle plus composite que ne l’indiquent les effectifs bruts, un faible nombre de résidences secondaires suffisant pour donner des taux de fonction résidentielle touristique supérieurs à 20 % dans cette région à faibles densités de population.

Tableau no 35. Évolution du parc de résidences secondaires de 1939 à 1985

Tableau no 35. Évolution du parc de résidences secondaires de 1939 à 1985

Sources : Matrices générales des impôts

179Alors que dans les monts du Lyonnais la pénétration des résidences secondaires s’est trouvée freinée, malgré la relative proximité de Lyon, par le dynamisme de l’agriculture et la persistance de fortes densités humaines, dans les monts du Beaujolais les opportunités immobilières offertes par l’exode rural ont effacé les effets de l’éloignement. En Dombes, la grande propriété de chasse a constitué un rempart efficace, tandis que les qualités paysagères de l’île Crémieu ont pu être exploitées au mieux en raison des facilités d’accès à partir de Lyon et d’un marché immobilier largement ouvert par l’exode rural. Quant au vignoble beaujolais, dont le potentiel attractif est de grande qualité, il s’est en quelque sorte trouvé immunisé d’une contagion massive par le produit élevé procuré par la viticulture et la forte valeur de la terre. En fait, comme le constate par ailleurs J. Mirloup (1981), les facteurs et les motivations qui président à la répartition des résidences secondaires sont d’une grande complexité. S’y mêlent dans des combinaisons multiples des éléments aussi différents que l’accessibilité, les qualités paysagères et architecturales, le prix du sol ou encore l’abondance des logements libérés par l’exode rural.

180Les Lyonnais, rejoints par les habitants des autres villes, ne sont plus les seuls concernés comme avant-guerre. Avec 71 % des effectifs en 1985, leur part reste néanmoins considérable. Elle ne s’abaisse fortement qu’aux abords immédiats de Villefranche, Tarare, Givors, Bourgoin ou Vienne du fait de la concurrence locale et dans quelques secteurs périphériques pénétrés par les habitants de villes extérieures. Ainsi les Grenoblois sont installés à l’extrémité sud-est des Terres Froides (551 résidences secondaires dans les cantons du Grand-Lemps, Virieu et Saint-Geoire-en-Valdaine), les Stéphanois sur le versant occidental des monts du Lyonnais (178 résidences secondaires dans le canton de Chazelles-sur-Lyon) et les habitants de Mâcon dans le nord du vignoble beaujolais (52 résidences secondaires dans le canton de La Chapelle-de-Guinchay). En dehors de ces villes proches, seul Paris mérite une mention particulière avec près d’un millier de logements de vacances, dont les plus gros contingents se localisent dans le vignoble beaujolais (219 résidences secondaires) et la Dombes (154 résidences secondaires).

Figure 57. Nombre de résidences secondaires par commune en 1985
Sources : matrices générales des impôts

181Bien que le gonflement du parc de résidences secondaires soit un phénomène général, la taille des villes et leurs activités constituent des éléments déterminants. Alors que l’on dénombre une résidence secondaire pour 35 habitants à Lyon, la proportion s’abaisse de moitié à Villefranche, Vienne ou Bourgoin. Pour des villes de taille identique, ce sont les structures socio-économiques qui introduisent la différenciation. Ainsi Givors, ville industrielle et ouvrière, compte une maison secondaire pour 209 habitants, tandis que Vienne et Villefranche, à plus fort taux d’activités tertiaires, en ont une pour respectivement 81 et 65 habitants. Les taux s’abaissent fortement dans les petites villes, mais les facteurs de différenciation demeurent les mêmes : une résidence secondaire pour 210 habitants à Amplepuis, ville ouvrière d’industrie textile, contre une pour 101 habitants à Belleville, centre de négoce des vins à rayonnement commercial plus affirmé.

182De même, les taux dans l’agglomération lyonnaise révèlent la supériorité de la ville-centre sur les communes de banlieue (tableau no 36).

Tableau no 36. Répartition des possesseurs de résidences secondaires dans l’agglomération lyonnaise

Tableau no 36. Répartition des possesseurs de résidences secondaires dans l’agglomération lyonnaise

Sources : Matrices générales des impôts 1985 et RGP 1982

183Lyon rassemble deux fois moins d’habitants que la banlieue, mais les possesseurs de résidences secondaires y sont deux fois plus nombreux. On dénombre une résidence secondaire pour 34 personnes à Lyon et une pour 121 en banlieue. Toutefois, des écarts considérables s’observent entre les communes de résidences aisées de l’ouest et celles de résidences modestes de l’est. À Lyon même, les taux se calquent sur la structure socio-professionnelle des arrondissements.

184Ce ne sont pas les arrondissements les plus peuplés qui rassemblent la plus forte proportion de résidences secondaires, mais les plus aisés socialement. Le poids du VIe arrondissement est à cet égard suffisamment révélateur (tableau no 37). La confirmation en est d’autre part fournie par la structure socio-professionnelle des propriétaires de résidences secondaires dans le Rhône, établie à partir des données, recalculées par nos soins, du mémoire, déjà mentionné, de D. Blanchin et A. Fleurot. Sur 4 849 possesseurs de maisons secondaires dans les communes étudiées, 1 212, soit le quart, ont été identifiés. Les résultats sont sans surprise : surreprésentation des catégories sociales aisées, sous-représentation des catégories modestes (tableau no 38).

Figure 58. Taux de fonction résidentielle touristique en 1985
Sources : matrices générales des impôts

Tableau no 37. Localisation des possesseurs de résidences secondaires dans les arrondissements lyonnais

Tableau no 37. Localisation des possesseurs de résidences secondaires dans les arrondissements lyonnais

Sources : Matrices générales des impôts

185Ce ne sont pas les arrondissements les plus peuplés qui rassemblent la plus forte proportion de résidences secondaires, mais les plus aisés socialement. Le poids du VIe arrondissement est à cet égard suffisamment révélateur (tableau no 37). La confirmation en est d’autre part fournie par la structure socio-professionnelle des propriétaires de résidences secondaires dans le Rhône, établie à partir des données, recalculées par nos soins, du mémoire, déjà mentionné, de D. Blanchin et A. Fleurot. Sur 4 849 possesseurs de maisons secondaires dans les communes étudiées, 1 212, soit le quart, ont été identifiés. Les résultats sont sans surprise : surreprésentation des catégories sociales aisées, sous-représentation des catégories modestes (tableau no 38).

Tableau no 38. Structure socio-professionnelle des résidents secondaires lyonnais dans 96 communes rurales du département du Rhône

Catégories

Nombre

%

Rentiers, retraités

74

6,1

Industriels, professions libérales, cadres supérieurs

354

29,2

Commerçants, artisans

376

31,0

Professions intermédiaires

292

24,1

Employés, ouvriers

116

9,6

Total

1 212

100

Source : D. Blanchin, A. Fleurot, op. cit.

  • 17 L’indice de revenu cadastral touristique traduit la part des résidences secondaires dans le montant (...)

186L’appropriation du sol à des fins de loisirs revêt donc une importance toute particulière dans les campagnes lyonnaises, où les résidences secondaires ont pris une place considérable, assurant dans une commune sur trois, comme l’indique la carte de l’indice de revenu cadastral touristique17, plus 20 % du montant des contributions foncières des propriétés bâties (fig. 59).

b) L’invasion pavillonnaire

187La fonction d’accueil de l’espace rural ne se limite pas aux résidences secondaires, mais de nombreux citadins, à la recherche d’un cadre de vie quotidien différent de celui que leur offre la ville, choisissent de s’y installer à demeure.

  • 18 Voir sur cette question :

188La carte établissant les gains et les pertes de population par commune de 1954 à 1990, au moyen de cercles proportionnels, montre clairement l’influence de Lyon, mais aussi celle des villes moyennes et petites dans la diffusion de la croissance démographique (fig. 60). Sur un effectif de 643 communes statistiquement rurales au recensement de 1954, 548, soit les 8/10, ont gagné des habitants. Toutes les composantes des campagnes dans la mouvance de Lyon, à l’exception des monts du Lyonnais et du Beaujolais, ont connu une amélioration de leur bilan démographique dans laquelle le rôle essentiel revient au solde migratoire. Cette expansion démographique, qui contraste avec l’évolution régressive antérieure du milieu rural, est le résultat de l’inversion dans les années 70 de la tendance séculaire à la concentration urbaine et à l’abandon des campagnes. « Nos villes, constatent G. Bauer et J.-M. Roux (1976), ne grossissent plus seulement en absorbant la campagne immédiatement contiguë. Elles engendrent dans un vaste rayon des extensions disséminées qui prennent une part croissante des constructions nouvelles ». Transfert résidentiel de populations urbaines en milieu rural, généralement non concomitant de transfert professionnel, la rurbanisation s’inscrit dans le cadre du processus périurbain. C’est un phénomène complexe qui obéit à des facteurs aussi bien psychosociologiques qu’économiques18 et induit des effets diversifiés sur les villes émettrices comme sur les campagnes réceptrices.

189Il n’entre pas dans notre propos de faire une étude détaillée de la rurbanisation dans la région lyonnaise. Nous nous bornerons à donner quelques indications générales susceptibles de faire ressortir l’intensité de la pression foncière résidentielle qui s’exerce sur l’espace rural au voisinage de Lyon.

190Le jeu des mouvements naturels et migratoires offre différentes possibilités de combinaisons que nous avons traduites cartographiquement selon le modèle conçu par R. Dugrand et repris dans l’atlas de la région Rhône-Alpes. La comparaison des cartes communales établies pour les périodes intercensitaires successives de 1954 à 1990 fait ressortir un élargissement progressif de l’espace concerné par l’inversion des flux migratoires résultant du passage de l’exode rural à l’exode urbain. Le nombre de communes en hausse est en constante augmentation (tableau no 39).

191Avant 1962, la croissance démographique est concentrée dans l’agglomération lyonnaise et les centres industriels secondaires du couloir Saône-Rhône et de l’axe Lyon-Chambéry. Le fonctionnement démographique s’explique par la dichotomie urbain-rural et industriel-non industriel. Le contraste se révèle flagrant entre un espace central animé par la croissance démographique de l’agglomération lyonnaise qui grandit par absorption des communes rurales immédiatement contiguës et l’espace périphérique soumis à un exode rural généralisé (fig. 61). Parmi les communes rurales, les plus nombreuses, 318 sur 643, appartiennent au bloc dit « réservoir » (tableau no 40). Cependant, dans bien des cas le bilan naturel positif ne suffit plus à compenser les pertes engendrées par le glissement vers les villes. La situation de « réservoir » en baisse, qui correspond à une diminution des effectifs humains en raison d’un déficit migratoire devenu trop important, est la plus répandue dans les monts du Lyonnais et du Beaujolais, la Dombes et les Terres Froides du Dauphiné. Dans les secteurs agricoles les plus déshérités de la haute vallée de l’Azergues, de l’île Crémieu et du plateau de Bonnevaux, la dégradation s’accentue faisant prévaloir une situation de type « abandon » caractérisée par une double décroissance, naturelle et migratoire.

Figure 59.Indice de revenu cadastral touristique en 1985
Sources : matrices générales des impôts

Figure 60. Évolution de la population de 1954 à 1990
Sources : RGP 1954 et 1990

Tableau no 39. Répartition des communes selon les types d’évolution de la population

Tableau no 39. Répartition des communes selon les types d’évolution de la population

Sources : RGP

192De 1962 à 1968, l’auréole en croissance continue à s’élargir sur les marges de l’agglomération lyonnaise, dont l’évolution démographique négative de la ville-centre laisse transparaître une tendance au desserrement résidentiel, tandis que les difficultés grandissantes de l’industrie textile concourent à l’aggravation de la situation démographique dans le Haut-Beaujolais et l’est des Terres Froides (fig. 62).

193Après 1968, le phénomène de transfert résidentiel s’accentue. L’effectif des communes à bilan migratoire excédentaire augmente d’une centaine d’unités entre 1968 et 1975. L’inversion du flux migratoire touche tout particulièrement la Dombes et le Bas-Dauphiné où les différenciations internes s’accusent. « À une logique exclusivement économique et de croissance spatiale étroitement polarisée se substitue la logique du déversement, de la dilution et de l’éparpillement urbain » remarque P. Dumolard (1983) à propos du Bas-Dauphiné. L’étalement spatial lyonnais se conjugue à des formes plus locales de rurbanisation autour des villes moyennes et petites. Ainsi la croissance migratoire de la Dombes s’alimente à trois sources d’intensité et de portée inégales, comme on peut l’observer sur la carte du mouvement démographique (fig. 63) :

  • l’agglomération lyonnaise au sud,

  • Bourg-en-Bresse au nord,

  • Villefranche et les villes de la Saône à l’ouest.

Figure 61. Mouvement démographique de 1954 à 1962
Sources : RGP 1954 et 1962

Tableau no 40. Répartition des communes selon le bilan naturel et migratoire (communes rurales en 1954)

Tableau no 40. Répartition des communes selon le bilan naturel et migratoire (communes rurales en 1954)

Sources : RGP

194Au cours de la période 1975-1982, la tendance s’amplifie. Les espaces périurbains de Lyon, Bourg et Villefranche deviennent coalescents et donnent à l’ensemble de la Dombes des soldes migratoires positifs. Toutefois, un contraste se dessine entre les communes proches des centres d’émission, où le mouvement d’installation déjà ancien se traduit par un double excédent naturel et migratoire, et les communes plus éloignées dans lesquelles le mouvement d’installation n’en est encore qu’à ses débuts (fig. 64). Au total, plus des 45 des communes des campagnes lyonnaises ont bénéficié d’un excédent migratoire par desserrement résidentiel des populations urbaines entre 1975 et 1982 et relèvent soit du type « croissance », soit du type « absorption ». À l’exception du versant ligérien des monts du Lyonnais et surtout du Haut-Beaujolais où la crise des centres textiles se conjugue au handicap de l’éloignement de Lyon, les évolutions démographiques apparaissent typiques de la rurbanisation : soldes migratoires des communes urbaines amenuisés ou négatifs, soldes migratoires des communes rurales devenus positifs.

195De 1982 à 1990, le transfert résidentiel se poursuit à un rythme plus lent qu’au cours de la période précédente. Difficultés économiques, restriction et cherté du crédit à la construction, mais aussi regain de faveur des centres villes ont joué un rôle modérateur dans la région lyonnaise comme autour des autres grandes villes françaises. La contagion commence à gagner les régions accidentées de l’ouest, notamment les monts du Lyonnais (fig. 65), tandis que le bilan démographique d’ensemble des campagnes lyonnaises continue à s’améliorer avec le passage de 80 communes du type « absorption » au type « croissance ».

Figure 62. Mouvement démographique de 1962 à 1968
Sources : RGP 1962 et 1968

Figure 63. Mouvement démographique de 1968 à 1975
Sources : RGP 1968 et 1975

196Cette inversion des tendances de localisation résidentielle tend à faire des campagnes des réserves d’espace pour une périurbanisation pavillonnaire. Selon la distance de la ville et son accessibilité, on assiste au raz-de-marée ou à l’insinuation des maisons individuelles, isolées le long des routes, ou regroupées en lotissements plus ou moins importants. Dans le cadre d’une étude sur les nouveaux résidents de l’espace rural rhônalpin, deux secteurs géographiques inclus dans notre périmètre de recherche ont fait l’objet d’une observation approfondie : le canton de L’Arbresle dans l’étroite dépendance de Lyon aux limites du Lyonnais et du Beaujolais (C. Barron, 1987, a) et le Val d’Ainan déjà dans la mouvance grenobloise à l’extrémité orientale des Terres Froides (C. Barron, 1987, b). Dans les deux cas le statut résidentiel le plus prisé est celui de propriétaire d’une résidence individuelle. Ainsi 85 % des nouveaux ménages du Val d’Ainan occupent des maisons individuelles et parmi eux 70 % sont propriétaires. Les chiffres obtenus pour les communes rurales du canton de L’Arbresle sont sensiblement identiques : 81 % des nouveaux venus habitent en maisons individuelles, dont 68 % de propriétaires.

197Cette attirance pour la maison individuelle s’accompagne d’une tendance au morcellement foncier et à la surconsommation d’espace. La compétition s’avère en effet très inégale entre un usage productif du sol, représenté par l’agriculture, et un usage non directement productif, symbolisé par le terrain constructible. L’écart de prix entre la valeur agricole du sol et sa valeur constructible, amplifié par les mécanismes d’un marché de type spéculatif, pousse au changement d’usage par transfert de l’agriculture à la construction. L’accentuation de la tendance au morcellement de la propriété que l’on constate sur les matrices cadastrales apparaît comme l’illustration de l’intégration croissante de la campagne à la ville par l’intermédiaire des biens fonciers. Cette intégration est déjà ancienne dans les communes des abords immédiats de Lyon où elle remonte pour partie au siècle dernier, mais le mouvement d’appropriation parcellaire de l’espace campagnard par les citadins prend avec la rurbanisation une importance croissante et sans précédent. La caractéristique principale de l’habitat individuel moderne est d’être très dépensier d’espace (J. Bonnier, M. Coste, 1978). À population égale une urbanisation de type pavillonnaire consomme 6 à 7 fois plus d’espace qu’en immeuble collectif (B. Dézert, A. Metton, J. Steinberg, 1991). La consommation d’espace par les propriétés bâties et les terrains d’agrément s’établit en auréoles d’intensité décroissante autour de Lyon, soulignant ainsi le rôle déterminant tenu par le facteur distance. Elle se révèle particulièrement forte dans un rayon d’une vingtaine de kilomètres autour de la ville où les prélèvements au cours de la période 1963-1988 ont dépassé 100 ha dans la plupart des communes, chiffre considérable en regard de leur petite taille (fig. 66).

198Non seulement la dissémination résidentielle soustrait directement des terres à l’agriculture en quantité plus ou moins importante selon l’intensité de la demande, mais elle contribue indirectement à sa déstructuration. Hausse du prix de la terre agricole et étroitesse du marché sous l’effet du phénomène de rétention foncière suscitée par la demande réelle ou anticipée à des fins de construction, contrats de location à titre précaire peu compatibles avec la lourdeur des investissements exigés par l’exploitation agricole modernisée, morcellement de l’espace productif par les constructions et les voies routières, conflits de voisinage et obligation de reconversion des systèmes de production pénalisent fortement l’agriculture périurbaine. Les efforts déployés par les SAFER, avec le concours financier de la Région, pour freiner les tendances spéculatives du marché foncier agricole à l’intérieur de la Région Urbaine de Lyon en le dissociant du marché non agricole et ainsi l’ouvrir plus largement, n’ont pas donné les résultats escomptés (J.-P. Diry, 1985). Il est vrai aussi que les remparts dressés par les documents d’urbanisme de planification de l’affectation des sols se révèlent à l’usage bien fragiles devant les enjeux économiques de l’urbanisation.

Figure 64. Mouvement démographique de 1975 à 1982
Sources : RGP 1975 et 1982

Figure 65. Mouvement démographique de 1982 à 1990
Sources : RPG 1982 et 1990

199Lyon a noué très tôt au cours de l’histoire des liens fonciers étroits avec son environnement rural, jouant ainsi un rôle de première importance dans le façonnement des structures de la propriété. Alors que l’on pouvait légitimement craindre un abandon massif de la terre par les capitaux urbains et leur réorientation vers les nouvelles formes de placement plus lucratives suscitées par le triomphe du capitalisme libéral au siècle dernier, il n’en a rien été. À la différence d’autres grandes villes, comme Toulouse, Montpellier ou Rouen, dont l’influence foncière s’est notablement réduite depuis le début du XIXe siècle, Lyon a poursuivi ses conquêtes et accentué son emprise sur les campagnes environnantes. Ce mouvement ne s’est pas opéré de manière rectiligne : il y a eu des phases d’accélération, des pauses, voire même des périodes de repli. Des directions privilégiées à certaines époques ont été ensuite délaissées pour d’autres mieux accordées aux besoins du moment. Mais force est de constater que lorsque Lyon abandonne des positions, c’est pour mieux en investir d’autres. Non seulement la bourgeoisie d’affaires lyonnaise a prudemment placé dans la terre une partie de ses avoirs au fur et à mesure qu’elle s’enrichissait, mais la cité rhodanienne a attiré par ses activités et son dynamisme économique les éléments les plus actifs des campagnes et des villes de moindre envergure. Les legs fonciers du passé demeurent importants dans la vie des campagnes. La persistance du système du vigneronnage en Beaujolais et la prépondérance du fermage en Dombes en fournissent l’illustration.

200Alors que la propriété de placement s’est largement diffusée sur la Haute-Normandie, la Mayenne ou le Toulousain, la propriété de spéculation sur le Languedoc ou le Bordelais, la propriété d’agrément sur les pays de la Loire ou la Provence intérieure, les campagnes lyonnaises participent de l’ensemble de ces motivations. La propriété spéculative s’impose dans le Beaujolais viticole, les placements forestiers dans la montagne beaujolaise, les grands domaines cynégétiques de prestige en Dombes et la petite propriété de plaisance se dissémine un peu partout. Si les formes traditionnelles de placement des capitaux dans la terre perdent leur attrait, de nouvelles formes d’appropriation du sol prennent une importance sans cesse croissante avec l’affirmation des fonctions résidentielles et de loisirs dévolues par la ville à l’espace rural. C’est désormais la recherche de fonds bâtis et à bâtir qui fonde l’essentiel de la demande et de l’offensive foncière urbaine. La vigoureuse multiplication des petits et des très petits biens-fonds souligne dans la région lyonnaise, comme dans les départements savoyards étudiés par R. Mériaudeau (1986), la mutation profonde des fonctions de la propriété.

Figure 66. Consommation d’espace par les sols des propriétés bâties et les terrains d’agrément de 1963 à 1988
Sources : matrices cadastrales

Notes

1 Les habitants de Mâcon possèdent 1 600 ha dans la Bresse burgienne.

2 En dépit de la réputation de pauvreté qui s’attache à la Dombes, la valeur de la terre, par suite de la présence des étangs, n’est guère différente de celle du Bugey. Les biens de Dombes furent vendus à raison de 1 572 livres l’hectare et ceux du Bugey de 1 632 livres l’hectare (J. Guyot, 1973).

3 La majeure partie du patrimoine foncier de l'Hôtel-Dieu s’établissait dans la plaine lyonnaise. Au moment de sa plus grande extension, il couvrait 8 000 bicherées, soit environ un millier d’hectares (G. Durand, 1974).

4 À Saint-Marcel, le bourgeois lyonnais Cachet n’hésite pas à débourser 130 000 livres pour des biens, estimés à 111 000 livres, appartenant aux célestins de Lyon (P. Perceveaux, 1973).

5 Les « vassibles « sont des étendues de landes à genêts et à bruyères qui couronnent les crêtes des monts du Beaujolais et résultent le plus souvent de défrichements anciens. Dans l’ancien système agraire, les paysans y ouvraient des champs temporaires par essartage, qui donnaient une ou deux maigres récoltes de seigle avant de retourner à la friche pour une dizaine d’années, et les utilisaient aussi irrégulièrement comme terre de pacage.

6 Comptes rendus des sessions du Conseil général du Rhône (1865-1866), Archives départementales.

7 Dépouillement exhaustif effectué pour les communes de Chénelette, Dième, Grandris, Joux, Ouroux, Ronno, Saint-Appolinaire, Saint-Clément-sous-Valsonne, Saint-Forgeux, Saint-Marcel-l’Éclairé, Les Sauvages, Valsonne.

8 Dans les 36 communes que nous avons retenues pour un dépouillement exhaustif, les micropropriétés de moins de 1 ha couvrent 3 % du sol. En tenant compte de la part respective de chaque catégorie dans l’ensemble de la zone étudiée, il semble possible d’admettre un pourcentage de l’ordre de 5 %.

9 D’après les fiches d’encépagement de l’ΙΝΑΟ, le métayage viticole concerne 10 247 ha sur une surface totale plantée de 22 256 ha.

10 Le dépouillement a porté sur les communes des cantons de Bourg, Ceyzériat, Pont-de-Veyle, Bâgé-le-Châtel, Pont-de-Vaux, Montrevel, Saint-Trivier-de-Courtes et Treffort, soit une superficie cadastrée de 127 210 ha.

11 Les SAFER ont été dotées par la loi du 8 août 1962 d’un droit de préemption pour les achats de terre. Pour ce faire, toute aliénation de terre agricole à titre onéreux doit leur être notifiée dans un délai de deux mois au moins avant la date prévue pour la vente. L’information reçue par les SAFER ne concerne pas tous les immeubles ruraux, mais seulement les biens qui, au moins pour partie, avaient un usage agricole avant la transaction. Les seuils d’intervention des différentes SAFER, fixés par décret pour une durée de cinq ans, sont variables suivant les régions, les natures de culture et les zones des plans d’occupation des sols.

12 Achats des SAFER inclus.

13 Les ventes de domaines de plus de 10 ha sont trois fois plus nombreuses en 1971 qu’en 1985 : 39 contre 12.

14 Cas des domaines de Pizay, 280 ha, à Saint-Jean-d’Ardières, de l’Éclair, 44 ha, à Liergues, et de la Flachère, 274 ha, à Saint-Vérand.

15 Entrent dans la catégorie des résidences secondaires pour l’INSEE tous les logements de vacances, notamment les maisons et logements loués ou à louer pour des séjours touristiques.

16 Cazes (G.), « Tourisme et aménagement rural, éléments de réflexion », Travaux de l’Institut de Géographie de Reims, no 13-14, 1973.

17 L’indice de revenu cadastral touristique traduit la part des résidences secondaires dans le montant de la contribution foncière sur les propriétés bâties (Consulter R. Béteille, Les résidences secondaires en milieu rural. Exemple du bassin rouergat du Viaur, Revue des Pyrénées et du Sud-Ouest, 1970, pp. 159-173).

18 Voir sur cette question :

  • Autrement (revue), Avec nos sabots... la campagne rêvée et convoitée (no 14, 1978).

  • J. David, L. Freschi, J.-P. Guérin, H. Gumuchian (1979).

Table des illustrations

Légende Figure 46. Propriétés de plus de 50 ha vers 1830Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 308k
Titre Tableau no 18. Origine sociale des grands propriétaires du Rhône en 1829 (électeurs acquittant plus de 200 francs de contribution foncière)
Légende Source : Liste électorale censitaire de 18291 : Électeurs domiciliés politiquement dans le département du Rhône2 : Électeurs lyonnais
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 132k
Légende Figure 47. Propriétés de moins de 10 ha vers 1830Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 296k
Légende Figure 48. Propriété foncière citadine vers 1830Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 344k
Légende Figure 49. Propriété lyonnaise vers 1830Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 340k
Légende Figure 50. Cotes foncières lyonnaises de plus de 50 ha vers 1830Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 180k
Titre Tableau no 19. Composition des patrimoines fonciers urbains supérieurs à 2 000 ha au XIXe siècle
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 144k
Légende Sources : Matrices cadastralesVA : Valeur absolue% : Pourcentage de la surface de chaque classe
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 144k
Titre Tableau no 20. Évolution des structures de la propriété dans 33 communes de la Dombes des étangs entre 1830 et 1975
Légende Sources : Matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 148k
Titre Tableau no 22. Évolution de la propriété lyonnaise en Dombes de l’origine du cadastre à 1913 (32 communes)
Légende Sources : Matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 112k
Titre Tableau no 23. Évolution de la propriété lyonnaise dans les monts du Beaujolais de l’origine du cadastre à 1913 (12 communes)
Légende Sources : Matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 96k
Légende Figure 51. Propriété foncière citadine en 1974-1975Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 368k
Titre Tableau no 25. La propriété forestière dans les monts du Beaujolais (5 communes)
Légende Sources : Matrices cadastrales 1980
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-13.jpg
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Légende Figure 52. Propriété lyonnaise en 1974-1975Sources : matrices cadastrales 1974-1975
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-14.jpg
Fichier image/jpeg, 356k
Légende Figure 53. Les propriétaires lyonnais en 1975Un point par cote foncière de plus de 1 haSources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-15.jpg
Fichier image/jpeg, 364k
Titre Tableau no 27. Structure de la propriété lyonnaise
Légende Sources : Matrices cadastrales 1975
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Légende Figure 54. Résidence des grands propriétaires lyonnais en 1975
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-17.jpg
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Titre Tableau no 28. Structure socio-professionnelle des grands propriétaires lyonnais en 1975
Légende Sources : Cadastre et Conservation des Hypothèques
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-18.jpg
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Titre Tableau no 29. Structure socio-professionnelle des Lyonnais possesseurs de biens de 10 à 50 ha dans le vignoble beaujolais et la Dombes
Légende Sources : Cadastre et Conservation des Hypothèques
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-19.jpg
Fichier image/jpeg, 144k
Légende Figure 55. Les propriétés lyonnaises de plus de 10 ha en 1975Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-20.jpg
Fichier image/jpeg, 300k
Légende Figure 56. Les rayons fonciers des villes régionales en 1975Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-21.jpg
Fichier image/jpeg, 224k
Titre Tableau no 30. Structure des patrimoines fonciers de plus de 2 000 ha des villes de la région (biens hors du territoire communal)
Légende Sources : Matrices cadastrales 1975
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-22.jpg
Fichier image/jpeg, 108k
Titre Tableau no 32. Les patrimoines fonciers de Bourg, Grenoble et Mâcon
Légende Sources : Matrices cadastrales 1975
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-23.jpg
Fichier image/jpeg, 96k
Titre Tableau no 33. Évolution de la propriété entre 1975 et 1990 (36 communes échantillons)
Légende Sources : Matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-24.jpg
Fichier image/jpeg, 424k
Titre Tableau no 35. Évolution du parc de résidences secondaires de 1939 à 1985
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-25.jpg
Fichier image/jpeg, 220k
Légende Sources : Matrices générales des impôts
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-26.jpg
Fichier image/jpeg, 132k
Légende Figure 57. Nombre de résidences secondaires par commune en 1985Sources : matrices générales des impôts
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-27.jpg
Fichier image/jpeg, 308k
Titre Tableau no 36. Répartition des possesseurs de résidences secondaires dans l’agglomération lyonnaise
Légende Sources : Matrices générales des impôts 1985 et RGP 1982
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-28.jpg
Fichier image/jpeg, 80k
Légende Figure 58. Taux de fonction résidentielle touristique en 1985Sources : matrices générales des impôts
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-29.jpg
Fichier image/jpeg, 360k
Titre Tableau no 37. Localisation des possesseurs de résidences secondaires dans les arrondissements lyonnais
Légende Sources : Matrices générales des impôts
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-30.jpg
Fichier image/jpeg, 80k
Légende Figure 59.Indice de revenu cadastral touristique en 1985Sources : matrices générales des impôts
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-31.jpg
Fichier image/jpeg, 352k
Légende Figure 60. Évolution de la population de 1954 à 1990Sources : RGP 1954 et 1990
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-32.jpg
Fichier image/jpeg, 396k
Titre Tableau no 39. Répartition des communes selon les types d’évolution de la population
Légende Sources : RGP
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-33.jpg
Fichier image/jpeg, 108k
Légende Figure 61. Mouvement démographique de 1954 à 1962Sources : RGP 1954 et 1962
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-34.jpg
Fichier image/jpeg, 364k
Titre Tableau no 40. Répartition des communes selon le bilan naturel et migratoire (communes rurales en 1954)
Légende Sources : RGP
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-35.jpg
Fichier image/jpeg, 164k
Légende Figure 62. Mouvement démographique de 1962 à 1968Sources : RGP 1962 et 1968
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-36.jpg
Fichier image/jpeg, 356k
Légende Figure 63. Mouvement démographique de 1968 à 1975Sources : RGP 1968 et 1975
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-37.jpg
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Légende Figure 64. Mouvement démographique de 1975 à 1982Sources : RGP 1975 et 1982
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-38.jpg
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Légende Figure 65. Mouvement démographique de 1982 à 1990Sources : RPG 1982 et 1990
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-39.jpg
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Légende Figure 66. Consommation d’espace par les sols des propriétés bâties et les terrains d’agrément de 1963 à 1988Sources : matrices cadastrales
URL http://books.openedition.org/pul/docannexe/image/16809/img-40.jpg
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© Presses universitaires de Lyon, 1995

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