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Transmettre, hériter, succéder

 | 
Rolande Bonnain
, 
Gérard Bouchard
, 
Joseph Goy

Essai de synthèse : marchés fonciers français et québécois

Gérard Béaur, Lise St-Georges e Marc St-Hilaire

Testo integrale

1A la base de cette opération comparatiste sur le marché de la terre dans trois secteurs agricoles, il y avait, il faut le rappeler, une évidence et une hypothèse. L'évidence, c'est que la reproduction sociale passe en particulier, mais pas seulement, par la transmission de la propriété. L'hypothèse, c’est que la circulation des biens par l'intermédiaire du marché ne peut être isolée des autres formes de transmission de la propriété et s’intègre plus ou moins bien dans d’autres systèmes ou circuits bien définis (locatif, seigneurial, familial, du crédit...).

2C'est la vérification de cette hypothèse qui a servi de fil conducteur et a conduit à explorer des marchés portés par des espaces radicalement différents, de part et d'autre de l'Atlantique. Une telle entreprise, s'agissant de mondes parfaitement irréductibles, pouvait être assimilée à une gageure. Ne s'agissait-il pas de comparer ce qui était trop dissemblable pour être comparé ? Il existait pourtant une double relation entre les espaces sélectionnés.

3Une relation d'identité : dans les trois cas, on se trouvait en présence de régions de partage égalitaire ; ce point était évidemment capital pour que le parallèle ait une chance d'être pertinent. On tenait là une constante qui donnait toute sa force à l’impact du niveau de peuplement, critère fondamental de discrimination.

4Une relation de filiation au moins partielle, puisqu’un certain nombre de Normands ont contribué au peuplement du Québec ; une sorte de communauté culturelle unissait, par conséquent, les habitants des espaces considérés, et il était loisible de supputer que le marché-père français avait des correspondances sur les marchés-fils québécois.

5Mais, au-delà de ces traits d'union fragiles, ce qui l'emportait, il faut bien en convenir, c'est la divergence entre les zones étudiées. Du côté français, une fraction du monde plein, même très plein, avec des densités très fortes pour un milieu entièrement rural : le Domfrontais. Du côté québécois, un terroir en voie de saturation et d’occupation intégrale des sols : Pointe-aux-Trembles ; un terroir de front pionnier, encore peu habité, mais en cours de peuplement et en voie de maturation : Saint-Fulgence. Comment ne pas postuler que tout devait fatalement les opposer ?

i - Les axes de divergence

6Hormis les sources et certains éléments de méthode utilisés dans le cadre des trois études, les marchés fonciers considérés diffèrent essentiellement sous trois rapports : les espaces agricoles (ou les contextes des transactions), les structures du marché et les acteurs qui y interviennent. Il est inutile de revenir longuement sur ce qui distingue, voire oppose les trois espaces agricoles. Rappelons seulement que le Domfrontais, à la veille de la Révolution, est une zone pleine depuis des siècles, affichant une densité très élevée malgré un habitat relativement dispersé. Les activités agricoles qu'on y pratique se concentrent dans la culture des céréales et l’élevage. Une ville de petite taille (2 000 habitants), Domfront se trouve à proximité. Pour sa part, Pointe-aux-Trembles se situe dans le voisinage immédiat de Montréal, ville en forte croissance à l'époque étudiée (55 000 habitants en 1850). L'espace agricole, dont l'occupation a commencé au XVIIe siècle, est rempli depuis plus de cent ans. Les productions agricoles, précédemment tournées vers les céréales, s'adaptent aux nouvelles demandes du marché montréalais. Enfin, Saint-Fulgence, fondée en 1839, se développe à proximité d'une ville nouvelle, Chicoutimi (2 000 habitants en 1881, 11 000 en 1921). Les activités forestières y occupent une place très importante et l'agriculture qu'on y pratique ne connaît, à partir de la fin du XIXe siècle, qu'une production commerciale, le lait. L'espace agricole est complètement occupé dans les années 1910.

7Ces différences contextuelles se reflètent évidemment dans la structure du marché foncier. Dans le Domfrontais, les terres transigées, totalement mises en valeur et fortement en demande, sont très petites (médiane : 0,2 ha) et très chères (environ 1000 livres l'hectare). A Pointeaux-Trembles, la majorité des ventes touche des terres viables (environ 16 ha) à un stade avancé de mise en valeur. Les prix sont cependant nettement inférieurs à ceux pratiqués en Normandie (environ 65 livres l'hectare). Au Saguenay, les transactions impliquent des surfaces plus grandes (une cinquantaine d'hectares en moyenne), souvent à peine défrichées, payées à vil prix (moins de 30 $ l'hectare).

8Le troisième contraste caractérisant les marchés fonciers consiste dans la répartition des groupes transigeant les terres. Cette répartition des acteurs agissant sur le marché reflète la structure sociale des communautés rurales en présence et témoigne de leurs rapports. La paysannerie se retrouve certes dans les trois territoires, mais à des degrés fort variables. Dans le Domfrontais, les rentiers du sol (nobles, bourgeois, officiers et marchands) interviennent activement sur le marché des terres, notamment pour les grosses transactions qui leur sont exclusives. A Saint-Fulgence, l'action des marchands, des entrepreneurs forestiers et des industriels demeure plus effacée, sauf pour les ventes forcées. Sur l'île de Montréal, enfin, les transactions s'effectuent très spécifiquement au sein de la paysannerie. Ainsi, la présence de la ville se fait sentir de façon très différente selon le contexte.

ii - La segmentation du marché

9Inégalement segmentés sur le plan social, les marchés le sont également sur le plan juridique. Pour acquérir une vision suffisamment claire de ce nouvel éclatement, un tableau a été dressé qui répertorie les différentes formes de mouvements de propriété détectés dans chaque région. Les contrats ont été classés en 4 grands types, avec des subdivisions internes : le marché libre, les aliénations par autorité "politique", les ventes forcées, les transmissions familiales.

10On retrouve, bien sûr, partout le noyau dur des ventes consensuelles, des ventes définitives, mais, parallèlement à cette forme de mutation attendue, s'est développée dans le Domfrontais, et en cet endroit seulement, une forme de contrat particulière : la fieffe. Cette spécialité normande absorbe à elle seule 1/5 du marché et entraîne par ricochets toute une série d'actes induits : les rétrocessions de fieffes et les cessions de rentes. Aucune trace de ces formes de transactions au Québec. La greffe n'a-t-elle pas pris, ou bien les conditions économiques ambiantes rendent-elles superflu le recours à de telles pratiques ?

11Les aliénations par autorité politique montrent d'abord la discrétion et même l'absence de la seigneurie, soit que l'occupation du sol puisse être quasiment maximale, soit que le rendement financier de l'opération reste peu attrayant. A Saint-Fulgence, cependant, où il subsiste encore des terres vides et où il n'y a jamais eu mise en place d'un régime seigneurial, c’est l'Etat qui distribue les lots. Il s'agit assurément d'une particularité du front pionnier.

12Les ventes forcées, liées aux problèmes de crédit et d'endettement comprennent essentiellement trois catégories d'actes : les ventes à réméré, les adjudications et les licitations. Pas plus que les adjudications, le réméré n'est une pratique fréquente dans les endroits observés ; il est même absent à Pointe-aux-Trembles, bien qu’il y ait été pratiqué dans les décennies antérieures, là encore à doses homéopathiques. Quant aux licitations, inévitables dans des régions de partage égalitaire, elles sont finalement beaucoup moins représentées qu'on l’attendrait, et même inconnues à Saint-Fulgence.

13Enfin, les transmissions familiales se rencontrent partout, en concurrence avec des contrats qui ne doivent plus rien au marché proprement dit : les testaments et les donations. Sans pulluler, ces mutations périphériques ne sont pas rares au Québec. La comparaison est impossible avec le Domfrontais, puisque ce type d’actes n'a pas été inclus dans le fichier. On admettra, cependant, que leur rôle y est relativement secondaire si l'on se fie à une statistique du début du XIXe siècle. A l'inverse, la pratique généralisée du douaire dans la région domfrontaise est à l'origine de nombreuses cessions.

14Au total, il y a bel et bien des divergences importantes dans la teneur juridique des contrats. Cependant il n'est pas interdit de formuler deux réserves à ce constat : 1 : on aurait tort de systématiser les antagonismes France-Québec : les oppositions ne mettent pas toujours face à face le monde plein et le monde vide. Elles pourraient s'organiser sur un schéma à partir d’une structure triangulaire des marchés, avec de multiples désaccords bilatéraux ; 2 : il convient de relativiser les dissemblances qui ont été mises à jour. Les segmentations ne sont pas fondamentalement incompatibles. L'examen de certaines variables permet de dégager d'autres convergences entre les marchés.

iii - Les convergences

15Ainsi dans les trois espaces agraires étudiés, le marché apparent, théoriquement indépendant de tout type de contraintes ou de motivations familiales, est dominant. Partout, les transactions relevant du marché libre (ventes consensuelles, fieffes) regroupent au moins les deux tiers des mutations foncières. Cette importance du marché libre ne doit cependant pas conduire à une sous-estimation de l'influence de la transmission du patrimoine sur l'ensemble du marché foncier. Les transactions intrafamiliales influencent la nature du stock immobilier disponible et la valeur marchande des terres agricoles.

16Une similitude dans le volume des opérations foncières ressort de l’étude des marchés fonciers franco-québécois. Dans les trois espaces agricoles étudiés, chaque ménage opère, en moyenne, une transaction foncière tous les dix ans. Cette caractéristique commune suggère d'explorer ultérieurement les liens existant entre la réalité agricole et le marché des immeubles ruraux. Ainsi, il serait intéressant de vérifier si cette période de dix ans ne répond pas à un cycle, à la durée nécessaire pour rentabiliser un investissement foncier agricole ?

17Des affinités entre la Normandie et l'île de Montréal se révèlent quant au lieu de résidence des acheteurs et des vendeurs. Dans ces régions, les mutations se transigent à l'intérieur d'un espace micro-régional relativement réduit. On contracte entre gens de la même paroisse, de la même commune. Au milieu du XIXe siècle, à Saint-Fulgence, le bassin géographique des acheteurs/vendeurs est très étendu. Cet espace aura toutefois tendance à se rétrécir au fur et à mesure que l'occupation et la mise en valeur du sol agricole progressent.

Conclusion

18Cette démarche comparative invite à poursuivre la réflexion sur la nature et les mécanismes du marché foncier et plus particulièrement sur les relations l'unissant au processus de transmission du patrimoine familial. En France, les travaux récents reconnaissent l'existence de "passerelles" assurant l’interdépendance des deux phénomènes.

19Au Québec, ce cheminement est quasi absent de l’historiographie. Peut-être avons-nous eu trop tendance à dissocier l'étude du marché foncier et de la transmission du patrimoine au point de présenter ces phénomènes comme répondant à des rationalités, à des règles distinctes, voire opposées. Le marché foncier, limité au marché apparent, répondrait à une rationalité individualiste et capitaliste, de profit à court et moyen terme. En contrepartie, la transmission familiale, le plus souvent caractérisée par l'acte de donation, serait peu ou pas du tout soumise aux règles du marché. Elle répondrait à une dynamique de reproduction sociale mue par une rationalité communautaire et familiale. Le monde de l'échange des terres serait régi par des règles économiques différentes selon les buts poursuivis par les cessionnaires.

20Des deux côtés de l'Atlantique, des études complémentaires seront nécessaires pour cerner et analyser les influences réciproques qu'ont le marché libre, les ventes forcées et les actes de nature familiale sur l'ensemble du domaine de l'échange des immeubles agricoles.

La segmentation du marché foncier dans le Domfrontais, à Pointe-aux-Trembles et à Saint-Fulgence

Domfront

PAT

St-Fulgence

1) MARCHÉ LIBRE

Ventes consensuelles

oui

oui

oui

Fieffes1 et opérations dérivées

oui

non

non

2) ALIÉNATIONS PAR AUTORITÉ POLITIQUE

État

non

non

oui

Seigneurie

non

non

non

3) VENTES FORCÉES2

Réméré

peu

non

peu

Adjudications

peu

oui

oui

Licitations3

oui

oui

non

4) TRANSMISSIONS FAMILIALES4

Ventes intra-familiales

existent

oui

oui

Cessions de douaire

oui

non

non

Donations

peu ?

oui

oui

Testaments

peu ?

oui

oui

1. Contrats mixtes qui dépendent aussi du système locatif, puisqu'ils prévoient un arrentement (ou emphythéose) perpétuel.
2. Opérations liées au système de crédit.
3. Dépendent aussi du système familial.
4. Ou opérations liées au système familial.

© Presses universitaires de Lyon, 1992

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