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Rolande Bonnain
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Gérard Bouchard
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Joseph Goy

Transactions foncières dans la paroisse de Pointe-aux-Trembles, sur l'île de Montréal, entre 1821 et 1861

Lise St-Georges

Texte intégral

1Cette analyse des transactions foncières dans la paroisse de Pointeaux-Trembles, entre 1821 et 1861, s'inscrit dans une démarche comparative avec un terroir normand : le Domfrontais à la fin du XVIIIe siècle, et avec celui d'une paroisse québécoise du Saguenay, Saint-Fulgence, au tournant du XXe siècle.

2Le choix de la période 1821-1861 a été guidé par la volonté d'observer ce terroir, situé à proximité de la ville de Montréal, en période de croissance urbaine et d'industrialisation. Durant ces décennies déterminantes pour la socio-économie québécoise, l'activité industrielle s'impose de plus en plus dans l'économie globale, marginalisant à petits pas l'activité agricole. En milieu péri-urbain, ce mouvement pourrait se traduire par une augmentation des petits centres industriels, par des modifications dans la nature des productions agricoles et par la modernisation de l'outillage et des techniques pour répondre aux demandes croissantes des citadins.

3Sur le plan du marché foncier, il serait permis de supposer qu'une urbanisation accrue suscite une augmentation de la valeur des terres et une implication plus grande des citadins dans la propriété des immeubles ruraux. C'est ce dernier aspect de l'influence de l'urbanisation sur un terroir situé en milieu péri-urbain que nous avons voulu étudier dans le cadre de cet article.

i - Le territoire d'enquête

4La paroisse de Pointe-aux-Trembles est située dans le secteur sud-est de l'île de Montréal à environ dix kilomètres de la ville. Elle couvre une superficie approximative de 2000 hectares dont la devanture est riveraine du fleuve Saint-Laurent. La majorité des censives est concédée dès la fin du XVIIe siècle et rapidement se crée un noyau villageois, le "fort" de Pointe-aux-Trembles.

5Ce village conserve tout au long des XVIIIe et XIXe siècles des dimensions relativement modestes. Il dessert en biens et en services la paysannerie environnante et les voyageurs qui empruntent le chemin du roi reliant Montréal à Québec. La présence de "traversiers" au "bout de l'île", dans les limites de la paroisse de Pointe-aux-Trembles, contribue à la hausse de la valeur foncière de ces terres dont plusieurs demeurent la propriété de la famille Dubreuil pendant plus d'un siècle et demi.

  • 1 Cf tableau 1 dans L. St-Georges, "Transformations de la société rurale dans l'espace périurbain mo (...)

6Occupant un vieux terroir, la population de Pointe-aux-Trembles varie relativement peu au cours de la période 1821-1861. Elle excède de quelques dizaines seulement le seuil des mille habitants1. Majoritairement paysanne, elle est un peu plus âgée que la moyenne québécoise. Cette caractéristique est la conséquence de la rareté, au XIXe siècle, des terres disponibles pour établir les enfants et de la forte valeur des exploitations rurales. Les héritiers qui ne prennent pas la relève de leurs parents agriculteurs quittent la paroisse pour la ville, pour des terroirs de colonisation au Québec ou pour les États-Unis.

  • 2 Louis Michel avait établi ce constat pour les paroisses de Varennes et de Verchères au milieu du X (...)

7La société paysanne se reproduit, conserve sa place mais paie cette stabilité par un accroissement du nombre d’exclus2. Cette exclusion ne se traduit pas automatiquement par un appauvrissement de l'individu. Les enfants exclus issus de riches familles paysannes reçoivent des compensations monétaires qui leur permettent de s’établir sur une autre terre agricole ou dans une autre activité professionnelle. Pointe-aux-Trembles offre des exemples d'exclus devenus marchands dans l'État de New York ou notables à Montréal. Ce phénomène d'exclusion témoigne des changements profonds qui s’opèrent dans le Québec du XIXe siècle, de la diminution graduelle de la densité démographique et de la pratique agricoles dans la socio-économie globale.

  • 3 L.-A. Huguet-Latour, "Histoire de la paroisse de Pointe-aux-Trembles" écrite en 1871 et reproduite (...)

8Au XVIIIe siècle, l'agriculture de la paroisse de Pointe aux Trembles était très prospère. Sa productivité a tendance à diminuer dans le second tiers du XIXe siècle alors que le vieillissement des terres réduit leur potentialité3. A cette époque, les agriculteurs effectuent une transition graduelle de la culture des céréales vers l'élevage laitier ou vers d'autres types de productions moins exigeantes pour la terre. Ces transformations dans la nature des productions s'accompagnent de changements dans l'outillage, dont l'introduction de la mécanisation.

9La paroisse de Pointe-aux-Trembles, en raison de la proximité de Montréal et de l'ancienneté de son établissement, offre un laboratoire idéal pour observer l'influence de la croissance d'une cité sur un œkoumène agricole plein dont la dynamique interne est rodée depuis près de deux siècles. Notre problématique se limitant aux effets de l'urbanisation sur le milieu agricole, les emplacements villageois ont été soustraits à cette analyse du marché foncier, et seuls les immeubles à vocation agricole situés sur les côtes ont été pris en considération.

ii - Les sources utilisées

10Le repérage des transferts de propriété, dans les limites de Pointeaux-Trembles, a été établi à partir du Troisième terrier de la seigneurie de l’île de Montréal, du dépouillement des greffes d'une vingtaine de notaires ayant exercé dans la région de Montréal, et de la consultation des fonds rassemblant les adjudications et les licitations pour la période 1821 à 1861.

11Le Troisième terrier de la seigneurie de l'île de Montréal a été rédigé à partir des années 1830. Composé de nombreux cahiers, il offre pour chacune des censives une transcription incomplète des renseignements contenus dans les terriers précédents auxquels s'ajoute la liste des noms des nouveaux propriétaires jusqu'à la substitution du franc-alleu à la censive.

  • 4 B. Young, In Its Corporate Capacity. The Seminary of Montreal as Business Institution, Montréal, 1 (...)

12Même si ces transactions permettant le rachat des droits seigneuriaux sont autorisées dans la seigneurie de l'île de Montréal dès 1840, peu de propriétaires de Pointe-aux-Trembles s'en prévalent durant la période observée. Brian Young, dans son étude sur le Séminaire de Montréal, évalue à 21 le nombre de substitutions impliquant une censive villageoise ou rurale de la paroisse étudiée avant 18594.

  • 5 R. Chabot, "Les terriers de Nicolet : une source importante pour l'histoire rurale du Québec au dé (...)

13Les renseignements contenus dans le troisième terrier se limitent à la superficie de la censive, aux dates de concession et de paiement de lods et ventes et aux noms des divers propriétaires. Parfois s’ajoute à ces informations la référence à un acte notarié. Comme source documentaire, ce terrier montréalais s'avère moins riche que les terriers de Nicolet ou de Rivière-Ouelle utilisés par Richard Chabot et Alain Laberge5. Pour l'île de Montréal, aucune référence n'est faite à la mise en valeur de l'immeuble, à l'âge des propriétaires ou au degré d'affiliation parentale des propriétaires successifs.

14Dans le papier-terrier, nous avons relevé les informations relatives à la centaine de censives rurales comprises dans les limites de la paroisse de Pointe-aux-Trembles. Comme nous l'avons mentionné précédemment, la concession de ces terres par le Séminaire de Montréal, remonte au dernier tiers du XVIIe siècle. Au moment où nous les observons, deux siècles plus tard, certaines ont connu des démembrements mais plusieurs conservent des superficies semblables à celles originairement octroyées, soit de 40 à 60 arpents (13 à 18 hectares). Les références notariées inscrites au terrier ont été complétées par le dépouillement des greffes d’une vingtaine de notaires de la région montréalaise auquel s'est ajouté celui des ventes par adjudications et des licitations.

iii - La nature des actes

15Les transactions foncières ont été regroupées d'une part en fonction de leur nature et d'autre part en fonction de leur rapport avec le processus de transmission du patrimoine familial. Aux actes contribuant au "marché apparent" (ventes consensuelles ou forcées) se sont ajoutées les transactions relatives au processus de transmission familiale. Même si elles ne procèdent pas des mêmes motivations que les transactions entre étrangers (établissement personnel, agrandissement de l'exploitation, recouvrement de créances), les transactions ayant pour but la sauvegarde du patrimoine familial ou l'établissement des enfants sont partie prenantes du marché foncier, du monde de l'échange des immeubles ruraux. Elles ont une influence déterminante sur la valeur des terres et sur la nature et la disponibilité du stock immobilier pouvant être transigé.

  • 6 G. Béaur, "Le marché foncier éclaté. Esquisse d'une typologie et d'une géographie des formes de tr (...)

16Contrairement aux cas français6, la nomenclature des transactions foncières de Pointe-aux-Trembles, au XIXe siècle, varie peu. Nous avons divisé les actes de mutations en trois catégories. La première rassemble les ventes consensuelles, les adjudications et les licitations impliquant des individus non apparentés. La seconde réunit les transactions à titre onéreux impliquant les membres d'une même famille : ventes consensuelles, licitations, donations. La dernière catégorie regroupe les mutations foncières, de nature familiale, à titre non onéreux, ne supposant pas de charges monétaires ou d'obligations comme les partages, les échanges sans soulte ou les testaments.

17Nous considérons l’acte de donation comme un acte à titre onéreux puisqu'il est conclu sous la condition d'acquitter une rente viagère et de remplir certaines charges. A Pointe-aux-Trembles, au XIXe siècle, la donation s'inscrit dans une stratégie familiale ayant pour but de préserver l’intégrité du patrimoine foncier, de conserver à l'exploitation son niveau de viabilité si ce n'est de forte productivité, tout en permettant l'établissement d'un ou de deux enfants. Ce procédé ne signifie pas pour autant que les parents "donnent" à titre gratuit ou quasi gratuit la terre. La rente viagère réclamée par les donateurs est calculée en fonction de la capacité productive de la terre et de sa valeur marchande.

  • 7 Archives nationales du Québec à Montréal, notaire O. Régnier, inventaire des biens, 03 mai 1853.

18Cette dimension "mercantile" de l'acte de donation s'impose d'autant plus dans un espace agricole comme Pointe-aux-Trembles où la proximité du marché urbain et l'importance de la mise en valeur des terres se traduisent par le prix relativement élevé des exploitations. Il n'est pas rare de voir décrite et évaluée, dans les inventaires après décès, la rente viagère que doivent payer les propriétaires d'un immeuble. Dans les années 1840 et 1850, le couple Charles Brouillet et Louise Beaudry, détenteurs en vertu d'une donation, d'un immeuble de 50 arpents (17 ha), remettent aux parents donateurs une rente viagère annuelle évaluée à 698 livres ancien cours7. Si nous estimons à 6 % du capital la valeur de la rente réclamée, l’immeuble exploité par les Beaudry-Brouillet vaut environ 11 600 livres.

19La valeur des rentes réclamées par les donateurs réflète les tendances du marché foncier et ne repose pas uniquement sur la "générosité" des parents envers leurs enfants. En cas de non-paiement de la rente, les cédants révoquent la donation pour cause d'insolvabilité. Ils recommencent le processus avec un autre enfant, avec un tiers ou aliènent leur exploitation par le biais d'une vente consensuelle. Les règles du marché et de la rentabilité s'imposent et, osons-nous ajouter, dominent, à l'intérieur des transactions foncières de nature familiale. Toutefois, nous pouvons supposer qu'en période de mauvaise conjoncture globale (crises de marché, de production), les donateurs se feront plus patients d'autant plus qu'ils peuvent alors difficilement livrer l’exploitation aux forces du "marché apparent" sans risquer de perdre dans la valeur d'échange.

20Le tableau 1 présente le poids relatif des diverses catégories de transactions foncières, par décennie, dans la paroisse de Pointe aux Trembles. Ce corpus rassemble 344 transactions présentées sous diverses dénominations.

Tableau 1. Poids relatif des différents groupes de mutations foncières, par décennie (en pourcentage)

Tableau 1. Poids relatif des différents groupes de mutations foncières, par décennie (en pourcentage)

21De ce tableau ressort d'une part l'importance des transactions familiales dans l'ensemble des mutations foncières. La place qu'occupent les donations témoigne de la stabilité de la société paysanne de Pointe aux Trembles qui, au cours des décennies, malgré la proximité d’une ville, préserve la quasi intégrité de ses exploitations agricoles. En 1861, l’agriculture domine encore comme activité économique dans les limites de cette paroisse. Le nombre de donations a tendance à diminuer en période de contraction du marché foncier, comme la décennie 1841-1850. Cette baisse a été comblée, dans le processus de transmission du patrimoine immobilier, par une hausse des ventes consensuelles ou forcées, impliquant les membres d'une même famille.

22D'autre part, le marché foncier de Pointe-aux-Trembles reflète la mauvaise conjoncture des années 1830. En cette période de crise socioéconomique, le nombre des transactions foncières augmente à cause de la hausse du nombre d'adjudications réclamées pour recouvrements de créances. Cette montée est suivie de l'effondrement du marché foncier caractérisé par une baisse du poids relatif des transactions impliquant des individus non apparentés.

iv - Les intervenants

  • 8 C. Dessureault, "L'égalitarisme paysan dans l'ancienne société rurale de la vallée du Saint-Lauren (...)

23En choisissant Pointe-aux-Trembles, situé à la proximité d'un centre urbain, nous voulions vérifier, entre autres, la portée de la pratique foncière des bourgeois montréalais dans un espace agricole dans un contexte de forte urbanisation. A l'exemple de terroirs situés à une plus grande distance de Montréal, comme celui de Saint-Hyacinthe8, la terre de Pointe-aux-Trembles appartient très majoritairement à la paysannerie locale. Seules 3 % des transactions impliquent, comme cessionnaire ou comme acquéreur, un individu résidant dans la ville de Montréal ou dans les faubourgs. Nulle trace d'une appropriation du sol rural par les citadins. Élément intéressant, les Montréalais sont totalement absents des ventes par adjudication, signe privilégié du processus d'endettement.

24Les paysans des paroisses avoisinantes interviennent dans 5 % des transactions foncières. L'activité des notables locaux est principalement visible dans les ventes par adjudication. L'importance de leur intervention demeure cependant minime. Le notable le plus actif est le notaire Octave Régnier, dans les années 1850. Issu d'une famille paysanne prospère de Pointe-aux-Trembles, il rachète les parts d’héritage de ses frères et sœurs et acquiert quelques terres.

v - La valeur des exploitations

  • 9 L. Dechêne, Habitants et marchands de Montréal au XVIIe siècle, Paris, 1974, p. 291.

25Une analyse de la valeur des exploitations transigées ne nous permet pas de soutenir, à l'exemple de Louise Dechêne, "que le patrimoine paysan n’est pas sur le marché9". Au contraire, les ventes impliquant une "vraie" exploitation, une "bonne terre" viable dont la valeur dépasse 1000 livres sont majoritaires. Plus du quart des terres mises en vente à Pointeaux-Trembles, entre 1821 et 1861, atteignent des prix excédant 5000 livres (8,7 % valent plus de 10 000 livres). L'état avancé de la mise en valeur de ces terres contribue à leur prix élevé.

  • 10 C. Dessureault, Les fondements de la hiérarchie sociale au sein de la paysannerie : le cas de Sain (...)

26Les exploitations coûteuses ne sont pas l'unique apanage des espaces agricoles pleins puisque dans une région de colonisation comme celle de Saint-Hyacinthe, entre 1805 et 1814, Christian Dessureault estime à 20,5 % le pourcentage d'exploitations dont la valeur excède 4000 livres, et à 7,7 % la proportion de celles qui dépassent le seuil des 8000 livres10.

27A Pointe-aux-Trembles, entre 1821 et 1861, les transactions de moins de 1000 livres regroupent 32 % des mutations. Il s'agit d'emplacements lotis sur une terre agricole et de parts de terre. Les terres non défrichées sont absentes du paysage agraire de ce secteur de l'île de Montréal au XIXe siècle.

Conclusion

28Au milieu du XIXe siècle, la société rurale de Pointe aux Trembles s'ouvre de plus en plus au noyau urbain de Montréal. Des notables locaux instaurent un omnibus qui assure un service régulier entre le village et la ville. Les paysans adaptent leurs productions agricoles aux demandes d'un marché urbain en pleine croissance. L'agriculture céréalière se modifie au profit d'une agriculture basée sur l'élevage et sur la polyculture. La mécanisation s'introduit graduellement au travers des pratiques agricoles. Au mouvement accru d'urbanisation et de croissance démographique de la ville de Montréal au XIXe siècle répond pour les campagnes l'obligation d'approvisionner en nourriture les citadins.

  • 11 G. Paquet et J.-P. Wallot, "Stratégie foncière de l'habitant : Québec (1790-1835)", RHAF, vol. 39, (...)

29L'influence de la ville sur la campagne est toutefois absente du marché foncier d'une zone péri-urbaine comme la paroisse de Pointe aux Trembles au XIXe siècle. La terre est et demeure propriété paysanne. Une analyse des transactions foncières révèle l'importance occupée par les transmissions familiales. Les exploitants agricoles privilégient la donation pour préserver le patrimoine foncier à l'intérieur de la famille. Ce processus évite de forts échanges de numéraire et facilite le transfert d’immeubles aux valeurs élevées. Le paysan de Pointe-aux-Trembles adopte face au marché foncier le modèle de rationalité proposé par MM. Paquet et Wallot : "Il essaie moins de maximiser ses taux de profit à court terme que de maximiser sa richesse terminale transférable à ses enfants11".

30Entre 1821 et 1861, la société paysanne de Pointe-aux-Trembles offre l'exemple d'une société qui, tout en s'adaptant aux demandes provoquées par la croissance d'un centre urbain voisin, demeure propriétaire de son principal moyen de production : la terre.

Notes

1 Cf tableau 1 dans L. St-Georges, "Transformations de la société rurale dans l'espace périurbain montréalais, Pointe-aux-Trembles, 1781-1871", in G. Bouchard et J. Goy, éds, Famille, économie et société rurale en contexte d'urbanisation (XVIIe-XXe siècle), Chicoutimi/Paris SOREP/EHESS, 1990, p. 287.

2 Louis Michel avait établi ce constat pour les paroisses de Varennes et de Verchères au milieu du XIXe siècle. L. Michel, "Varennes et Verchères, des origines au milieu du XIXe siècle. Etat d'une enquête”, in J. Goy et J.-P. Wallot, éds., Évolution et éclatement du monde rural, Paris/Montréal EHESS/PUL, 1986, p. 336.

3 L.-A. Huguet-Latour, "Histoire de la paroisse de Pointe-aux-Trembles" écrite en 1871 et reproduite dans Cahiers d'histoire de la Pointe-aux-Trembles, no 1,1980, p. 50.

4 B. Young, In Its Corporate Capacity. The Seminary of Montreal as Business Institution, Montréal, 1986, p. 104.

5 R. Chabot, "Les terriers de Nicolet : une source importante pour l'histoire rurale du Québec au début du XIXe siècle", in Cahiers nicolétains, vol. 6, no 3, septembre 1984, p. 114-126 ; A. Laberge, "Seigneur, censitaires et paysage rural : le papier-terrier de la seigneurie de la Rivière-Ouelle de 1771", in Revue d'histoire de l'Amérique française (RHAF), vol. 44, no 4, printemps 1991, p. 567-587.

6 G. Béaur, "Le marché foncier éclaté. Esquisse d'une typologie et d'une géographie des formes de transmission de la propriété à titre onéreux en France sous l’Ancien Régime", in G. Bouchard et J. Goy, éds, Famille, économie et société rurale..., op.cit., p. 335-346.

7 Archives nationales du Québec à Montréal, notaire O. Régnier, inventaire des biens, 03 mai 1853.

8 C. Dessureault, "L'égalitarisme paysan dans l'ancienne société rurale de la vallée du Saint-Laurent : éléments pour une ré-interprétation", RHAF, vol. 40, no 3, hiver 1987, p. 387.

9 L. Dechêne, Habitants et marchands de Montréal au XVIIe siècle, Paris, 1974, p. 291.

10 C. Dessureault, Les fondements de la hiérarchie sociale au sein de la paysannerie : le cas de Saint-Hyacinthe, 1760-1815, thèse de doctorat, Université de Montréal, 1985, tableau 5, p. 227.

11 G. Paquet et J.-P. Wallot, "Stratégie foncière de l'habitant : Québec (1790-1835)", RHAF, vol. 39, no 4, printemps 1986, p.560.

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Titre Tableau 1. Poids relatif des différents groupes de mutations foncières, par décennie (en pourcentage)
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