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Construire la ville

 | 
Maurice Garden
, 
Yves Lequin

Discussion

Les problèmes d’une histoire de la construction de la ville

Maurice Garden et Yves Lequin

Texte intégral

1 – AMÉNAGEMENT DE LA VILLE MODERNE

1M. GARDEN

2Les conclusions de Roger Chartier, en partie rejointes par celles de Claude Nières, pourraient être l’objet de la discussion de ce matin. Dans ces problèmes de construction de la ville, on a abordé plus le problème de la rénovation que celui de la construction de la ville nouvelle, la reconstruction de la ville sur place, les processus assez lents de remodelage d’une ville à l’époque moderne. Cette notion de transformation par fragments dans l’espace et dans le temps me semble importante, qui s’effectue selon un certain nombre de procédures, d’acteurs, d’initiatives, d’interventions publiques ou privées.

3Jusqu’à la fin du XVIIe siècle, Roger Chartier l’a dit, les transformations se font en évitant l’histoire. On ne cherche pas à détruire mais à utiliser l’histoire antérieure. Ce n’est qu’à partir du XVIIIe siècle qu’il y a un changement de mentalité dans la transformation de la ville que l’on transforme en supprimant une partie du passé historique de la ville. Cette conception s’accentue encore au XIXe siècle. Il y a un décalage entre l’écrit sur la ville qui est une visée globale (les utopistes du XVIe siècle) et les réalités qui ne remodèlent que lentement la ville préexistante, de façon émiettée et discontinue.

Le parcellaire

4M. LACAVE

5Je voudrais faire deux remarques :

6– Au sujet de la contrainte du petit et du grand parcellaire. Dans les villes du Languedoc, par exemple, la contrainte du petit parcellaire, dans les quartiers où il n’y a pas eu de remaniement au XIXe siècle, s’impose encore aujourd’hui et pose toujours des problèmes dans les opérations de restructuration du tissu ancien. Quand on mène une opération programmée d’amélioration de l’habitat, la contrainte du petit parcellaire impose une certaine forme d’occupation qui exclut, par exemple, les familles. Les immeubles à façade aveugle exigent un travail de gros-œuvre très important, en cas de remaniement.

7Les contraintes du grand parcellaire, elles, sont beaucoup plus souples. On le voit dès le XVIIIe siècle dans les villes méridionales parce qu’on peut opérer par refaçadage, ce qui est très fréquent (exemple : les hôtels particuliers classiques à Montpellier). C’est aussi caractéristique du XIXe siècle.

8A propos de la crainte de la croissance périphérique, dont a parlé Chartier, je suis frappé par la permanence de cette crainte jusque sous le Second Empire dans certaines opérations haussmanniennes. J’ai souvent rencontré comme justification à ces opérations la crainte de la croissance périphérique, et de la perte de valeur des immeubles, situés au cœur des villes. C’est donc une crainte de longue durée. Il y a aussi deux questions que je me pose et que je voudrais aussi poser à l’assistance :

  • N’est-on pas en train de retourner, aujourd’hui, à la mutation par fragment ? Lorsque l’on passe de la génération des S.D.A.U. et des P.O.S., à la génération des plans de référence, des opérations villes-moyennes, des opérations programmées de l’amélioration de l’habitat, ne sort-on pas de la vision globale de la ville qui a dominé jusqu’à la fin des années 60 (en gros), pour retourner à une politique urbaine qui fonctionne par quartier ? Je parle plus en praticien de ce genre d’opération qu’en historien.

  • N’aurait-on pas intérêt – et ceci dans l’axe de ce qu’a dit Nières – à attaquer les problèmes de politique urbaine sous l’angle du degré d’autonomie communale vis-à-vis du pouvoir central ? Je vois comment poser le problème pour le XIXe et le XXe siècles, je le vois mal pour la période classique.

Les jardins

9S. JONAS

10Je voudrais insister sur l’importance de l’art des jardins dans la production de la ville (c’est ainsi que j’entends le thème « construire la ville ») Beaucoup de travaux récents insistent sur cet art des jardins lié étroitement à la grande mutation de la pensée française sur la nature, avec les Encyclopédistes et Rousseau, et au romantisme. Ce courant produit, non en France, mais en Angleterre mais ce n’est pas un hasard. En Angleterre, il n’y a pas d’enseignement de Beaux-Arts et l’idéologie baroque de l’Académie, qui est une idéologie assez rétrograde dans ce domaine-là, ne se fait pas sentir. Je pense notamment à l’influence de grands architectes comme John Claudius Loudon (1783-1843) qui construit Royal Crescent de Bath, ou John Nash, architecte des maisons de Regent Street et du pavillon royal de Brighton (1818). Les enseignants de l’Unité Archéologique d’architecture de Versailles, comme Castex et Panerai, décrivent cette anarchie des lotisseurs et l’extraordinaire confusion à cette époque-là entre la ville de monarque (architecture à la gloire du monarque) et un système urbain qui exprimerait des relations nouvelles entre la noblesse et la bourgeoisie qui s’installe. La preuve en est dans le quartier noble tout proche du palais : ce n’est pas la nature qui définit le système, mais la façade : c’est le mètre carré donnant sur la façade qui détermine la valeur du terrain. Nous voyons ainsi des choses extraordinaires, par exemple, certains domestiques bien placés sont capables de construire sept mètres en avant de l’alignement dans les grands palais pour installer des boutiques. Ils reçoivent des permis de construire de l’architecte du roi. Je vois l’influence de la spéculation urbaine dans cette idée extrêmement intéressante que vous avez appelée la rénovation par fragment. C’est le principe du lotissement. Le jardin viendra plus tard, je crois, qui sera un principe d’aménagement, d’extension. L’influence des jardins va aboutir à des projets sinon globaux du moins des projets d’extension par quartier et par grande unité.

11R. CHARTIER

12Pour resituer la question de manière plus globale sur cette idée de la mutation par fragment, d’une part, et du travail sur les villes, d’autre part, j’avais tenté de rendre explicites les supports intellectuels qui pouvaient mener à cette idée. Il y avait deux choses :

  • Il y avait une image pour la mutation par fragments, c’était l’image des jardins. Vous avez tout à fait raison, dans ce que vous dites. Ceci étant, il y a jardin et jardin. Or, le jardin classique rend tout ce que vous avez évoqué. D’une part, il donne un répertoire de formules de distributions urbaines et en particulier cette figure du trident qui dans le cas de Versailles a de l’importance puisqu’elle devient une des symétries possibles, une de ces manières de transcrire sur le sol une exaltation monarchique. D’autre part, ce qui est important dans le jardin classique, c’est cette progression par fragments juxtaposés, accolés les uns aux autres, à l’inverse de ce que vous avez évoqué qui est une manière de prendre la nature en son entier. Ainsi on la met dans un microcosme des jardins romantiques, on ne la fragmente pas, on ne la juxtapose pas par îlot. Je continue à penser que cette image reste un point de référence, une commodité.

  • Ce que je voulais dire du travail sur les villes et que j’ai omis dans l’exposé m’est venu d’un texte tout à fait connu : le début de la deuxième partie du Discours de la Méthode. Lorsque Descartes veut expliquer son entreprise, il prend une comparaison avec les villes en disant : « on ne pourrait rien faire dans le domaine de la pensée si on procédait comme un architecte qui voudrait transformer une ville ancienne, des villes mal composées ». Ici l’art de l’architecte n’a aucun pouvoir. Il faut donc aller sur un vide. Dans le cas de Descartes, c’est un vide théorique, dans le cas des urbanistes, c’est le travail sur les vides qui, puisque les cités nouvelles ne sont pas très nombreuses, ne porte que sur des vides circonscrits, intra muros.

13Voilà les deux références qui pourraient supporter l’idée de base que Garden a repris, cette référence « jardinière » et cette référence philosophique.

Respect du tissu ancien

14R. FAVIER

15Je voudrais seulement revenir sur le problème du tissu ancien et sur l’attitude à l’égard du tissu ancien. Il est vrai, que de manière générale, jusqu’à la fin du XVIIe siècle, l’on n’y touche pas. Je crois, toutefois, que dans un certain nombre de cas, et en particulier quand les contraintes naturelles empêchent une extension en surface on s’y attaque surtout quand elles se conjuguent avec une emprise culturelle italienne assez forte. Je pense au cas de Grenoble, de l’époque de Lesdiguières (fin XVIe – début XVIIe), où l’on s’attaque au tissu urbain ancien parce que la ville ne peut plus s’étendre, non pas à cause des montagnes mais à cause des inondations perpétuelles. On détruit des places pour dégager les bâtiments qui sont autour. On détruit une église pour mettre en valeur et le palais du Parlement et l’hôtel de Lesdiguières récemment construit. Il y a là très tôt une attitude plus offensive à l’égard du tissu ancien, avec le rôle joué par les ingénieurs italiens de Lesdiguières (voir les travaux du père de Dainville).

16D’autre part, plus tard, à l’égard du tissu non ancien mais antique, il y a une attitude de mise en valeur. A Vienne, par exemple, à la fin du XVIIIe siècle, on cherche à mettre en valeur, pour des raisons de nature politique (souci de se rattacher au rôle ancien, antique, romain de la ville) les traces du passé antique avec les conflits que cela suppose avec les habitants quand les intérêts particuliers de la construction se heurtent à la découverte d’une mosaïque. A Die, ce même aspect joue.

Rôle des financiers et spéculation

17F. BAYARD

18La pratique des lotissements à l’époque moderne me suggère deux remarques :

191 – Le rôle des financiers n’est pas strictement limité à ces lotissements spéculatifs. Ils ont joué un très grand rôle par la suite dans la transformation de la maison. Prenons l’exemple de l’édit du « toisé » (1643) qui frappe de taxe les maisons qui ont été construites depuis une certaine époque. Son exécution est bien confiée à un traitant. Ca n’a pas un impact sur la maison mais les traitants qui participent à ces actions.

20D’autre part, il me paraît difficile de limiter les extensionsurbaines. Dans le quartier Richelieu, en particulier, on repousse les murs. Je ne fais pas de séparation aussi nette.

212 – Puisque l’on envisage cet aménagement parcellaire, ou bien une transformation globale de la ville, ne faudrait-il pas faire intervenir des notions de conjoncture ? Il me semble que si au XVIIe siècle, on envisage des transformations globales et que l’on n’intervient qu’à l’intérieur des villes, c’est peut-être pour des raisons financières. Au XVIIIe siècle, la prospérité aidant, on peut envisager une application plus importante de ce schéma directeur. C’est une hypothèse que je lance. Je suis toujours très sensible à la conjoncture.

22R. CHARTIER

23Je voudrais vous poser une question. J’avais eu l’impression que l’on pouvait construire un modèle en particulier à partir de la communication que vous aviez faite sur Perrachon. Jusqu’en 1560, on a une conjoncture de hausse des loyers. Ils sont multipliés par trois à Paris, en valeur réelle. Or, il semble que cette conjoncture porte un effort, dans tous les lotissements, de construction de maisons. Les propriétaires construisent pour louer et restent propriétaires sur une longue durée des immeubles qu’ils ont construits. Vous montriez, dans le cas de Perrachon – dans une conjoncture qui bascule, puisque les loyers, là, restent stables, en valeur nominale pendant plusieurs décennies – une autre tactique spéculatrice qui consiste, certes, à construire un peu, mais surtout à acheter et à revendre, avec une circulation assez rapide du capital immobilier, de façon à gagner sur la revente ; d’autre part, pendant dix, quinze, vingt ans, un revenu de loyer qui est de 4,5 % du capital, ce qui n’est pas mal. Ne pourrait-on pas découper le XVIIe siècle, du point de vue de la conjoncture des loyers, comme portant deux formes de spéculation ?

24F. BAYARD

25Je crois qu’il faut être très prudent. Je ne connais que l’exemple lyonnais et cet exemple des Perrachon. Je ne sais pas ce qu’il en est des autres, et des autres villes.

26M. GARDEN

27Voilà bien un des buts de la table ronde, de toucher les points sur lesquels il reste beaucoup à faire : la Conjoncture de la construction et les rythmes de la période ancienne. On a des chiffres sur les loyers, on en a peu sur la construction.

28R. CHARTIER

29Et surtout sur les stratégies.

Co-propriété

30A. BRUSTON

31Juste une question de compréhension au sujet d’un problème soulevé par M. Nières, qui concerne le statut de la propriété de l’habitat (logement, hôtel...) dans lequel on situe le passage à la copropriété et un certain nombre de transformations de l’espace urbain et ce dès le XVIIIe siècle. Au XVIIe siècle probablement. J’aimerais savoir quelle est l’évolution des rapports respectifs, dans l’espace urbain français, entre le XVIIe et le XVIIIe siècle, entre les formes de propriété publique, au sens strict, si tant est que cela puisse s’inscrire totalement dans le droit, les formes de propriété sociétaire, quels qu’en soient les modes (variant selon les régions) et les formes de propriété individuelle de l’habitat. Il y a des chances pour que ce que vous avez dit sur Rennes, en matière de copropriété, soit inscrit dans des situations à la fois juridique et pratique autres que la propriété à la grenobloise bien connue au XVIIIe siècle.

32C. NIERES

33La propriété publique est extrêmement limitée. C’est essentiellement une propriété seigneuriale. Ce peut être le roi ayant succédé au duc de Bretagne et de ce fait propriétaire des places, terrains vagues, murs, fossés, portes, etc... Cette propriété-là, il la garde jusqu’au XVIIIe siècle et ça lui permet de contrôler la transformation. Mais il lui arrive fréquemment d’en donner en péage (ou fermage). Dès la seconde moitié du XVIIIe siècle, par exemple, on s’aperçoit que l’évêque de Quimper, comme le roi, d’ailleurs, afféage ses fossés, une partie des tours, etc.

34Les communautés urbaines sont très peu propriétaires. Dans la plupart des cas, en Bretagne, les halles appartiennent au seigneur. Elles n’ont pas été construites par la communauté urbaine. A Brest, qui est d’abord une ville militaire, les halles ont été vendues à un grand personnage venu d’Angleterre, ensuite cédées et rétrocédées. Le droit de halle avec obligation de construire un bâtiment public n’a pas abouti à la construction d’un bâtiment public comme il était prévu. La propriété « municipale » est une propriété très faible.

35La copropriété existait, je crois, de fait. Très rapidement, à Rennes, la propriété subit des changements extraordinaires. Après quinze ans, dès les premiers morts, les premières rétrocessions, il y a à nouveau un émiettement. Cette propriété existait, de fait, partout où il y avait des maisons qui étaient plurifamiliales où il fallait bien une discipline communautaire. L’ensemble des propriétaires avait mis au point, au moins au XVIIIe siècle, dans les immeubles nouveaux, une sorte de règlement des copropriétaires. La différence entre cette copropriété de fait et la copropriété juridique qui elle, repose sur un acte notarié, est que la première n’existe que pour construire. La construction n’a été possible qu’à ce prix-là. Les Rennais n’ont jamais considéré que la copropriété était un bien. Dès qu’ils ont pu, en rachetant les parts des autres, devenir les propriétaires uniques, ils l’ont fait.

36M. GARDEN

37Il y a quand même une différence entre cette copropriété qui est un règlement de vie collective d’immeuble (qui existait aussi au niveau de la location, avec le locataire général responsable de l’ordre et de la propreté d’un immeuble sous-loué ensuite) et la copropriété de construction, sans doute plus rare. On retrouve des copropriétés de partage qui varient selon les règlements juridiques locaux. La copropriété de construction est peut-être liée à des opérations de ce genre-là suivant destruction.

38C. NIERES

39Le lotissement de l’île Feydeau, dont je n’ai pas parlé, parce qu’il ne s’agit pas d’une catastrophe...

40A. BRUSTON

41C’est un phénomène qui a une influence non négligeable sur la production des formes d’urbanisme. Le fait que la réglementation de la copropriété qui date de 1921 soit une réglementation qui porte sur le mètre carré habitable, répartit les charges d’une certaine manière. Le fait qu’elle répartit les charges en fonction des étages et de la place dans l’immeuble et des responsabilités vis-à-vis des toits, des charges au niveau des sols, la réfection des murs a un certain nombre de conséquences non négligeables.

42C. NIERES

43Il existait des règlements précis à ce sujet au XVIIIe siècle. Ils ont été obligés, après l’incendie, de calculer les valeurs des propriétaires en mettant tout à plat. Car la valeur locative d’un immeuble varie en fonction des étages, de la position de l’appartement, sur la rue ou sur la cour. Ils n’ont pu en tenir compte et ils ont raisonné en considérant que toutes les surfaces incendiées étaient égales.

44Vous avez dit que l’extension hors les murs était le fait des municipalités ou était payée par elle. Il y a des exceptions, comme Saint-Malo, par exemple. Saint-Malo a réussi la gageure – étant donné que c’est une ville – de s’aggrandir trois fois sur son île. Une solution très satisfaisante a été trouvée par les pouvoirs publics : la destruction des fortifications a été payée par une société qui a eu le lotissement avec obligation de construire les nouvelles fortifications et de détruire les anciennes. Elle est retombée sur ses pieds en recevant la gestion d’un certain nombre de boutiques et surtout la vente de matériaux, car très souvent la vente des matériaux est très intéressante. Opération blanche – ou à peu près – pour la communauté qui en était ravie. A propos de conjoncture : on aggrandit la ville de Saint-Malo, à un moment où les Malouins perdent leur importance économique, c’est-à-dire qu’ils investissent dans la pierre au moment où leurs affaires commencent à péricliter. Ils construisent les malouinières, symboles de leur puissance, au moment où n’investissant plus dans la mer, ou plus autant, ils peuvent investir dans la pierre, avec un revenu de 5 %.

45R. CHARTIER

46C’est le même mécanisme que celui auquel faisait allusion Françoise Bayard pour le quartier Richelieu. On a, dans le contrat de 1631 qui est passé avec des prête-noms (le Barbier), destruction de l’ancienne enceinte, construction d’une nouvelle muraille, de nouvelles portes et englobement de certains faubourgs, ce qui rend ce lotissement complexe. En retour, le consortium qui s’occupe de ça, reçoit les terrains sur les anciennes enceintes, les nouveaux terrains englobés et le droit de construire. Il y a donc bien une extension avec un lotissement spéculatif, qui d’autre part n’implique pas un financement municipal.

Ingénieurs

47P. DEYON

48Je m’interroge sur le rôle des ingénieurs militaires et le rôle des problèmes stratégiques sur les transformations urbaines au XVIIe siècle. Dans le cas des villes du Nord et de Lille en particulier, c’est probablement les préoccupations militaires qui inspirent l’interdiction des constructions en bois. Bien sûr, une ville incendiée est un véritable piège pour les défenseurs. Les Pays-Bas espagnols, avant l’occupation française, avaient interdit les maisons de bois et promulgué toute une série de règlements très précis pour l’épaisseur des murs, la qualité des briques, etc... Un des premiers actes du gouvernement français, après l’annexion par Louis XIV, sera l’interdiction des toits de chaume et l’obligation de recourir aux toits d’ardoise. Dans le cas lillois, les transformations de la fin du XVIIe siècle sont essentiellement motivées par des préoccupations politiques. La ville, chacun le sait, est restée espagnole de cœur. Elle accepte fort mal son rattachement au royaume de France et à la veille de la campagne de Hollande, Louis XIV programme deux projets, réalisés en des temps records, un projet de fortification et un projet urbanistique qui sont tous les deux autant tournés contre l’ennemi du Nord que contre la ville elle-même. La Citadelle doit servir de pivot au mouvement des armées françaises qui vont envahir la Hollande par le Sud-Est mais elle doit aussi surveiller une ville dont on a toutes raisons de craindre les réactions possibles et ce sont les ingénieurs militaires qui tracent le plan des nouveaux quartiers, qui s’installent entre la ville ancienne et la citadelle. Cette ville nouvelle est une ville géométrique, une ville française, une ville des officiers, une ville de l’intendance, une ville des munitionnaires et des traitants. C’est une ville dont l’architecture est dans une large mesure le reflet de l’architecture que Vauban imaginait pour la Citadelle. La grande Citadelle de Lille est une ville utopique, une ville complète très belle (elle existe encore aujourd’hui, intacte). Le style des maisons qui vont s’ordonner autour de la rue Royale est tout à fait identique au style des bâtiments de Foulquier qui sont installés autour du polygone de la place centrale de la Citadelle.

Symbolisme et pouvoirs

49S. JONAS

50Je crois qu’il y a un aspect important qui n’a pas été abordé. Jusqu’à la Révolution française, tout ce qui touchait l’architecture savante, c’était le label royal. C’était l’expression du pouvoir royal c’est-à-dire une valeur esthétique et ainsi le roi a souvent supervisé les projets. C’est très important pour les bâtiments publics en tant que reproduction de circulation de modèles et notamment du point de vue des édifices militaires. La monotonie venait de ce que l’Académie avait défini les canons. Il y a des variantes. Quand les rois manquent d’argent, ils vendent aux fermiers généraux régionaux puissants. C’est ce qui se passe à Besançon aux salines d’Arc-et-Senans. Il y a une lutte. Le roi ne veut pas de colonnes doriques à la maison du directeur car c’est lui qui représente ce style. Une seconde fois un fermier général très puissant impose quand même ses vues. Il y a un transfert dans la pratique avec la bourgeoisie de robe, un déplacement de label culturel sur les constructions des bâtiments publics.

51P. DEYON

52En vous écoutant, je réfléchis à ce passage qui marque la jointure des XVIe et XVIIe siècles, entre l’architecture temporaire qu’on établit dans les villes pour les entrées royales (architectures de substitution, architectures-paravent), et la prise en charge du pouvoir dans la ville par le monarque, l’étouffement définitif des libertés ou des autonomies urbaines et l’établissement d’un décor permanent de l’entrée royale. La place royale est, dans une certaine mesure, la substitution d’un décor permanent au décor Renaissance des entrées princières.

Place Royale

53R. CHARTIER

54Sur le point de la place Royale, je ne sais pas s’il ne faudrait pas introduire une dichotomie assez nette entre les :

  • places royales du modèle Henri IV, toujours utilisées en lotissement et qui ne reçoivent de statut royal qu’après coup (place Royale et place Dauphine, la statue est tout à fait postérieure). La place n’est pas pensée en fonction de la statue qu’elle va recevoir ;

  • et les grands projets des années 1684-1686 menés par Mansart (place des Victoires, place Louis-le-Grand à Dijon, à Lyon ou à Caen). Ces places ne sont pas liées à des lotissements. Dans le cas de la place Louis-le-Grand, ce n’est que tardivement et pour renflouer l’opération qu’on pense à un lotissement et d’autre part, c’est la statue qui devient première, d’où transformations mêmes géométriques puisque ces places deviennent circulaires, octogonales ou en forme de demi-cercles, c’est-à-dire que tous les points doivent être à égale distance du centre, ce qui n’est pas le cas dans une place triangulaire, rectangulaire, quadrangulaire, etc...

55Vous avez raison de dire qu’il faut penser les bâtiments publics en rapport avec ce contrôle monarchique sur les styles. Je crois aussi qu’il faut penser la transformation des bâtiments publics en liaison avec la finalité des différentes pratiques qui doivent s’y inscrire (architecture scolaire, architecture hospitalière et même architecture municipale), ou plus tardivement les casernes et les prisons.

56Dans le cas de l’architecture scolaire et de l’architecture hospitalière, je pense que l’on ne peut pas séparer – et là, la manifestation d’un pouvoir supérieur monarchique n’est pas l’élément le plus déterminant. Ce qui est le plus déterminant, c’est la pensée sur ce que doit être une pratique pédagogique, au sens très large, dans un collège sur un modèle jésuite (même s’il n’est pas jésuite), et ce que doit être une pratique hospitalière dans un hôpital général, et c’est à ce niveau-là d’articulation entre des pratiques sociales et des lieux où elles s’inscrivent qu’on peut comprendre un certain nombre de transformations architecturales. Dans le cas de l’architecture municipale, je pense aussi que c’est très ambigu parce que cette dépossession du pouvoir municipal à laquelle Pierre Deyon a fait allusion se double d’un effort de compensation quasi fantasmatique du côté des municipalités (recours à l’histoire) ; c’est au moment où le pouvoir municipal n’a plus d’efficacité réelle que l’on voit se multiplier les histoires municipales, mouvement qui peut avoir une fin au moment de la renaissance de l’Antiquité (dans ce que vous signaliez tout à l’heure sur Vienne, l’histoire peut devenir aussi traitement de l’histoire pétrifiée à travers les monuments anciens). Une autre de ces compensations serait une compensation presque bureaucratique, c’est-à-dire, que l’on voit s’enfler les administrations municipales en raison inverse du pouvoir qu’elles ont par rapport au pouvoir royal. Une troisième serait décorative, architecturale. Il faudrait réétudier de très près tous les programmes de décoration des bâtiments municipaux, anciens ou rénovés, ce qui a été fait sur le cas de l’Hôtel de Ville de Lyon où on voit un jeu extrêmement subtil, dans les décors, pour l’affirmation à parité du pouvoir royal et du pouvoir municipal à travers tout un langage de l’allégorie, de la référence mythologique, etc..., qui est au niveau d’une compensation symbolique liée à une dépossession de pouvoir réelle. Il y a là un mouvement intéressant (bien qu’il ne concerne pas directement le thème de ce matin).

57P. DEYON

58Je voudrais signaler la transformation relative au logement de l’armée avec Louvois, l’installation des casernes en ville et l’abandon de l’ustensile.

59C. NIERES

60Oui, mais la Bretagne est une région frontière. Brest devient la place maritime principale. Or, l’on constate qu’il y avait un mouvement de troupes permanent en Bretagne. De surcroît, l’Angleterre devient le compétiteur prioritaire au XVIIIe siècle. Il y a donc nécessité de protéger les villes du littoral, de la Manche et de l’Atlantique. Or, on constate qu’il n’y a pas de caserne en Bretagne, c’est-à-dire que l’ustensile demeure jusqu’à la fin du XVIIIe siècle. On loge dans les citadelles, on loge chez les particuliers. La plupart du temps, on loue de vieilles maisons (à la municipalité ou à un fermier).

61Pour en revenir à ce que vous disiez sur les places royales : à Rennes, on trouve ce cas particulier d’un détournement de place Dar le roi. La place du Parlement est devenue la place Louis XIV. La place oui a été conçue était devant le palais du Parlement, ce Parlement de Bretagne, si célèbre depuis 1552, et qui est un des éléments de la force des Bretons pour la défense de leurs privilèges. On construit enfin une place digne pour un monument du XVIIIe siècle, dans la lignée des Soufflot. La municipalité commet alors l’erreur incommensurable de demander une statue. Il y a souvent retournement des demandes de la municipalité, ainsi que je l’ai fait observer, au passage, dans mon exposé. La municipalité a besoin d’aide. Elle s’adresse au pouvoir mais ce n’est pas de l’aide que donne le pouvoir mais ses ordres. Cette place est magnifique. Comme le roi en devient le centre – c’est une place quadrangulaire – le Palais ne peut le rester et on le rabote ! Ce Palais du Parlement qui avait de magnifiques escaliers qui faisaient de la place une place inclinée – on allait vers le beau décor du fond – ne devient plus qu’une sorte de rideau de théâtre. C’est Gabriel qui aplatit totalement deux pavillons avec un décrochement pour le corps du bâtiment principal. Les Bretons ne s’y trompent pas et la première chose qu’ils font, à la Révolution française, c’est de metre à mal la statue. Même de nos jours, on n’arrive pas à remettre des copies des statues de Louis XIV ou de Louis XV sur cette place. Ceci est un signe très net du pouvoir royal sur une ville, je dirai plus que sur « une ville », sur « toute la Bretagne ». Voilà la transformation d’un décor urbain en l’espace de trois projets.

2 – LOTISSEMENT ET SPÉCULATION

Spéculation immobilière

62M. LESCURE

63On a beaucoup parlé ce matin de spéculation. Je voudrais poser une question. Peut-on préciser ce qu’est la spéculation en matière immobilière ? M. Chartier m’a semblé placer dans la spéculation des choses qui n’en relèvent pas. Il y a deux façons d’intervenir dans l’immobilier :

  • acheter des immeubles et les louer,

  • acheter des immeubles ou des terrains et les revendre.

64Il me semble que seule la seconde attitude relève du comportement spéculatif. Au XIXe siècle, spéculer c’est faire une opération dans le but de revente. La première est un investissement. Dans le premier cas, on mise sur la valeur d’usage du bien (les loyers), dans l’autre cas sur la valeur d’échange. Mon problème est de savoir ce qui a pu déterminer au XVIIIe siècle des comportements plus ou moins spéculatifs, étant bien entendu que pour moi la spéculation est l’acquisition en vue de la revente, même s’il y a un procès de valorisation (construction). Pour le XIXe siècle, j’ai essayé de dégager un modèle de la spéculation. Est-il valable pour l’époque moderne, en particulier pour le XVIIIe siècle ? Pour le XIXe siècle, un comportement spéculatif a été déterminé par deux types de facteurs :

65– des facteurs structurels.

66C’est l’épargne et la capacité d’endettement à long terme. Les agents économiques qui avaient la capacité de s’endetter à long terme ont eu des comportements non spéculatifs. Ils ont privilégié les placements fixes, bénéficiant de l’effet multiplicateur de rentabilité sur les capitaux propres des capitaux empruntés. On n’emprunte pas cher et on loue des immeubles. C’est l’élément stabilisateur du marché immobilier au XIXe siècle. A l’inverse, les agents économiques qui ne disposaient que de capitaux propres ont été obligés de revaloriser, par une rotation accélérée, c’est-à-dire se sont tournés spontanément vers des opérations de type spéculatif.

67– des éléments conjoncturels.

68Le modèle que je viens de proposer est déformé au XIXe siècle par l’évolution de la conjoncture immobilière. La baisse des taux de capitalisation qu’on observe au milieu du cycle immobilier a toujours poussé les agents, quelle que soit leur stratégie initiale, vers des opérations de type spéculatif. Quand les immeubles augmentent, que les loyers sont stables, ce qui intervient toujours au milieu du cycle immobilier, on achète pour revendre.

69Vous avez déjà répondu à la question sur le plan conjoncturel, lorsque vous avez dit qu’il était difficile de le savoir pour les XVIIe et XVIIIe siècles. Mais, toutes proportions gardées, l’analyse en termes de capacités d’endettement, est-elle applicable à l’époque moderne ?

70C. NIERES

71Ca dépend des villes. Si vous prenez Saint-Malo, il y a des gens qui ont des capitaux, dans une conjoncture qui est une conjoncture favorable pendant une grande partie du XVIIIe siècle. On s’aperçoit qu’ils n’investissent pas, de votre point de vue, spéculativement, sauf dans deux cas très précis, qui sont des échecs. Ils placent leur argent, simplement, pour se bâtir des maisons. Ils ne cherchent pas obligatoirement la rentabilité du capital. C’est donc un investissement immobilier. Les investissements immobiliers de type spéculatif me semblent très faibles et ne concernent que quelques individus isolés.

72M. LESCURE

73Je vais préciser ma question. Elle m’était suggérée par un exemple bien précis présenté par M. Chartier, sous Louis XIII. Vous avez dit qu’il y avait trois types d’opérations lancées à ce moment-là :

  • des ventes d’îlots non bâtis, comportement spéculatif s’il en est,

  • des ventes d’immeubles et de maisons construites,

  • constructions d’immeubles de rapport en vue de location.

74Peut-on faire une typologie des agents en fonction de ces comportements ?

75R. CHARTIER

76On peut peut-être la faire en reprenant le dossier publié par Dumoulin mais je ne crois pas que l’on arriverait à un tel degré de différenciation sociale des opérations. Ce qui me conduisait à une typologie, c’était le fait que si on admet l’hypothèse qu’au cours du XVIIe siècle, en fonction de la conjoncture, certains comportements vont se déplacer du type lotissements d’immeubles de rapport vers le type rotation rapide du capital, la distinction trop rigide entre l’investissement et le spéculatif devient plus difficile à tenir puisque l’on peut estimer que ce sont deux réponses, dans un but qui est toujours l’accumulation du profit, à des conjonctures différentes. Peut-on les distinguer aussi nettement que vous le faites ? Je crains que si on en fait des classes théoriques tout à fait opposées, on masque ce phénomène.

77P. DEYON

78Je crois que les modernistes ne vont pas vous répondre parce qu’ils ne sont pas encore armés. Vous avez raison de les provoquer sur ce terrain. Les quelques études qui ont été faites à partir des archives de l’enregistrement ou des archives notariales ont montré qu’il y avait eu des périodes de spéculation foncière très exceptionnelles (à la fin du siècle de Louis XIV et probablement sous la Régence). On a étudié l’évolution des propriétés agricoles (seigneurie). Je ne sais pas si on a des études sur le capital immobilier des villes.

79Il y a une autre considération que je voudrais faire. Ne focalisons pas trop sur le cas parisien. Le cas parisien est celui d’une croissance exceptionnelle. Il faut que nous gardions à l’esprit l’extraordinaire lenteur du développement urbain dans la France de la seconde partie du XVIIe et du XVIIIe siècles car la règle est plutôt la stagnation urbaine – à l’exception de certains organismes –, la stagnation démographique des villes. C’est un phénomène particulier qu’on peut opposer à d’autres modèles européens. L’inertie démographique des villes a pesé et explique peut-être que nous la renvoyions sans cesse au pouvoir politique. Ce n’est pas simplement parce que c’est l’idéologie du politique qui nous fascine mais parce que les organismes urbains sont frappés d’une certaine inertie.

80M. GARDEN

81La stabilité de la parcelle joue aussi son rôle. La plupart du temps, la réponse à la croissance c’est l’exhaussement.

82P. DEYON

83Il y a une stabilisation de la propriété paysanne à l’époque, il y a aussi une stabilisation, liée aux parcelles, de la propriété urbaine.

84C. NIERES

85Ce qui me frappe dans les tables rondes de ce type, c’est qu’il y a deux types de problèmes différents. Les types de problèmes soulevés par les spécialistes des grandes agglomérations (Bordeaux,...) ne sont pas les mêmes. Moi qui me suis fait la spécialité de la ville sans histoire, puisque j’étudie un tissu urbain et son évolution, je m’aperçois que les questions que vous posez sont finalement des questions peut-être en devenir dans mes villes, mais ne sont pas les questions fortes. L’exemple de Saint-Malo est clair mais, pour Guérande, Bécherel (400 habitants : qu’est-ce que la spéculation immobilière parmi 400 habitants ?). Or, il est une partie de la France qui ressemble aux pays allemands, une France de petites villes. La Bretagne c’est un ensemble de petites agglomérations. Si on ne tient pas compte des petites villes, on ne comprend pas le phénomène urbain du XVIIIe siècle et du XVIIe siècle. Je ne veux pas prêcher pour ma paroisse, surtout que c’est une « multi-paroisse », mais c’est vrai que souvent nos discours se croisent sans s’interpénétrer parce que nous n’étudions pas la même chose.

86L. BERGERON

87M. Nières a partiellement repris ce que je voulais dire en réponse à Pierre Deyon. Je ne suis pas persuadé qu’il y ait nécessité d’un accroissement démographique très actif, pour qu’il y ait croissance urbaine et ampleur de la spéculation. Par exemple, en ce qui concerne le cas exceptionnel – mais pas tout à fait – de Paris et d’une demi-douzaine d’autres villes en France à la même époque, Paris croît beaucoup moins vite au XVIIIe siècle qu’au XVIIe siècle. Il y a doublement de la population dans un cas, augmentation de 50 % – très grossièrement – dans l’autre ; or, la spéculation immobilière a été beaucoup plus intense au XVIIIe siècle qu’au XVIIe siècle. Pour amorcer une réponse à Michel Lescure, tout dépend du type de société auquel on a affaire dans la ville. Qu’est-ce qui soutient la spéculation immobilière au XVIIe siècle ? Est-ce une accumulation de l’épargne ? Je crois plutôt que c’est un nouveau mode de consommation à l’intérieur d’une société très étroite. Il est difficile de raisonner en les mêmes termes au XVIIe, XVIIIe ou même encore la première moitié du XIXe siècle que pour les périodes plus récentes.

88S. JONAS

89Il me semble que l’on ne peut couper ce qui est spéculatif (vente) et ce qui est non-spéculatif (placement). Du point de vue sociologie économique, on peut considérer qu’à un moment donné, si les détenteurs des valeurs et de la production changent d’attitude et ne renvoient pas régulièrement des capitaux dans la production et le négoce, mais l’immobilisent, c’est une forme de thésaurisation, c’est une forme de luxe (décoration, etc...), c’est un type spéculatif et ça précède souvent une période de guerres. D peut y avoir des facteurs de particularismes mais je considère que retirer massivement des capitaux, ne pas les renvoyer dans la production, c’est un type spéculatif. Depuis la révolution urbaine de l’Antiquité, cela s’est produit, même dans les sociétés esclavagistes.

90R. FAVIER

91Une simple remarque. Je m’étonne, à propos de la période moderne, qu’au sujet des spéculateurs et des placements fonciers dans la ville, on n’ait pas évoqué le problème des communautés religieuses qui sont tout à fait déterminantes. Le logement locatif, dans toute une série de villes, appartient aux communautés religieuses. Ce n’est pas de la spéculation. Mais ce sont elles qui ont fait construire les bâtiments et qui les louent sur la longue durée.

92F. BAYARD

93Je voudrais, comme M. Nières, opposer différentes sortes de villes. Je connais Paris et Lyon et je crois qu’il faut séparer les grandes villes des petites. Ce que je voulais reprendre de l’exemple de Chartier, c’est que Paris est probablement très en avance au point de vue de la spéculation, en tout cas par rapport à Lyon. Paris tente des expériences qui vont peut-être se dérouler ailleurs. Le Barbier auquel vous faites allusion fait faillite. B n’est pas indifférent de le savoir car cela implique que cela ne se fera pas ailleurs de la même manière ; on ne trouve pas de ces spéculations immobilières du début du XVIIe siècle, de haute volée, dans d’autres grandes villes, dans le courant du XVIIe siècle à Lyon, donc a fortiori dans les petites villes.

94R. CHARTIER

95Il y a aussi le problème de l’appropriation seigneuriale du sol et le problème des lods et ventes. Proposer l’hypothèse que les lods et ventes peuvent être un frein à une certaine vivacité du marché immobilier, est-ce recevable ou non ? Je n’ai aucune donnée provinciale sur les taux des lods et ventes, sur leur évolution. C’est un problème.

96C. NIERES

97Pas en Bretagne.

98M. LACAVE

99Ils jouent le rôle de droit de mutation. Je ne pense pas qu’ils freinent spécialement le marché.

100R. CHARTIER

101Tout de même. Bs sont un enjeu. Par rapport au droit coutumier, dans le cas de Paris, on voit très bien selon les périodes, la force respective des joueurs dans cet enjeu ; selon la conjoncture, le taux varie.

102M. LACAVE

103Je pense que ça ne joue que de façon minime. Mais je ne connais que le monde rural et au Moyen Age encore ! S’il y a des variations de taux, elles ne sont pas énormes. Je ne pense pas que cela induise des comportements.

104Je reviens sur la distinction placement-spéculation. Je partage tout à fait le point de vue théorique sur la distinction entre les deux. Les comportements actuels en tissu ancien peuvent nous éclairer rétrospectivement. C’est un comportement alternatif. Les gens achètent, sur du petit parcellaire et par la suite, ou ils décident de tirer profit des avantages de l’A.N.A.H. (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et de faire passer en location, ça devient placement, ou alors, si le quartier évolue très vite, cela devient spéculatif, et ils revendent. Il y a des gens qui se constituent des stocks de petits appartements en tissu ancien.

105Dans le mécanisme spéculatif, il y a une chose qui n’a été évoquée qu’en filigrane, c’est la politique urbaine ; qu’elle soit nationale ou locale elle est un des grands moteurs des mécanismes spéculatifs. Au XIXe siècle, quand on fait une percée haussmannienne, on ouvre la voie à des opérations spéculatives. Il faut donc rechercher en amont dans la politique urbaine, et par-delà, ses motivations. Il peut y avoir croisement, des gens qui imaginent certaines politiques urbaines pour spéculer.

106A. BRUSTON

  • 1 « Lotissements spéculatifs, formes urbaines et architectes à la fin de l’Ancien Régime », Les Cahie (...)

107Je n’ai peut-être pas très bien compris la nature du débat sur le rôle du lotissement. Était-ce uniquement une opération de mutation de la propriété facilitée ou l’occasion de spéculation ? Ca me paraît intéressant parce que derrière il y a (je pense en particulier, à la recherche de Pierre Pinon à Paris, sur le rôle des fermiers généraux dans les lotissements aristocratiques...1 un problème de formes urbaines. Dans cette mutation de la propriété il y a aussi une proposition d’entrer sur un parcellaire dessiné de manière très nouvelle. Dans certains cas il peut y avoir des effets de freinage dus aux formes elles-mêmes qui ne correspondent pas forcément ; aujourd’hui aussi on peut voir une possibilité de frein offerte par les opérations lourdes. A Grenoble, le quartier Saint-Joseph ne s’est pas rempli pendant des années. C’est un échec dans le découpage du sol.

108C. NIERES

109Ca dépend de l’homogénéité ou non des lotissements. Un lotissement homogène pour une clientèle particulière – on dirait une ville aujourd’hui –, si on s’est trompé de cible, ce peut être l’échec. A Saint-Malo, c’est l’inverse qui s’est produit. Par contre, dans le cas d’un habitat à loyer différencié prévu pour des occupants socialement différenciés, les risques encourus sont différents (à Rennes).

110M. LACAVE

111C’est ce qui se fait à Montpellier au-dessus de Peyrou, il y a un lotissement très homogène socialement. C’est une réussite.

112C. NIERES

113L’île Feydeau à Nantes est une réussite aussi.

3 – ACTEURS ET STRATÉGIES DE LA CONSTRUCTION URBAINE AU XIXe SIECLE

Les agents de la construction

114Y. LEQUIN

115On pourrait orienter une partie de la discussion sur les agents de la construction (agents collectifs ou agents individuels : référence à L. Bergeron sur le rôle de la haute banque, référence à P. Cayez sur les sociétés, à V. Feroldi), puis une seconde partie sur la mise en place d’un certain type de tissu urbain qui ferait surtout référence à R. Chagny, P. Cayez et V. Feroldi. Sur les agents de la construction qui restent un domaine encore inexploré, je suis frappé dans le cas lyonnais par exemple, que l’on ne sache toujours pas qui a construit la Croix-Rousse, on n’a aucun travaux là-dessus.

116M. LESCURE

117M. Bergeron, vous semblez surpris que les Rotschild ne se soient pas intéressés à des immeubles bourgeois. Vous avez évoqué les 35 millions de James de Rotschild qui étaient placés dans la rue de Dunkerque, dans des immeubles modestes. C’est normal. C’est l’inverse qui m’aurait surpris. On rejoint ce qu’on disait ce matin sur la dualité des stratégies immobilières.

118L. BERGERON

119Non, je disais qu’il fallait remarquer qu’eux ne faisaient pas de la spéculation immobilière.

120M. LESCURE

121Au XIXe siècle, toute la tendance, d’un cycle immobilier à l’autre, est à l’élargissement de la base sociale de revalorisation du capital. Les Pereire, au début, ne s’intéressaient qu’à des immeubles bourgeois du centre, rue de Rivoli et quartier de l’Opéra. Mais lors du grand boom immobilier des années 1876-82, les grandes sociétés immobilières poussent plus loin la valorisation de leur capital au niveau des investissements vers les classes moyennes. Le cas limite est celui de la Rente Foncière qui crée tout un quartier de Montmartre et va même jusqu’à racheter les immeubles de la rue de Moret, qui sans être des taudis, n’ont rien de luxueux. On fait tout pour que les valeurs d’usage produisent au maximum. Il faut éviter le turn-over des locataires, les charges d’entretien et les vacances. Au niveau des placements fixes on s’intéresse aux classes moyennes. Les deux stratégies évoquées ce matin, les placements fixes et les opérations spéculatives, ont toutes deux des résonances sociales. On s’adresse aux classes moyennes dans les placements fixes, on ne s’intéresse qu’aux immeubles bourgeois dans les opérations spéculatives. Les premières se situent, géographiquement, aux centres urbains, les secondes à la périphérie.

122C. NIERES

123Près des gares.

124M. LESCURE

125Pas forcément. Ces opérations existent mais elles sont rarement des sociétés immobilières d’émanation bancaire. La tendance a été cassée à la fin du XIXe siècle : l’état a empêché le libre épanouissement du marché. Bien que je ne sois pas un défenseur du système libéral, je constate qu’il y avait une adaptation spontanée du marché immobilier qui aurait vu les grandes sociétés immobilières intervenir dans le logement social.

126Conjoncture XIXe-XXe siècles

127Ma question : quels sont les liens entre conjoncture immobilière et structure de mise en valeur du patrimoine urbain ? Je suis venu ici dans l’idée de tester le modèle que je m’étais forgé dans le cas parisien : la conjoncture immobilière à Paris se caractérise par trois phases d’accélération :

  • 1820-1880,

  • 1900-1930,

  • 1945-1950 jusqu’en 1973.

128La deuxième accélération est particulière, puisque faussée par la stratégie des banques. Mais les deux autres ont été accompagnées de modifications structurelles. Au cours de la première on assiste à la substitution à l’antique mode de production patrimoniale d’un mode de production capitaliste ; au cours de la deuxième période, celle des vingt dernières années, c’est l’avènement des modes de production monopoliste. Le mode de production patrimoniale est fondé sur l’unicité des fonctions de financement-production d’une part et d’investissement. Il s’organise autour du propriétaire foncier investisseur. Le mode de production capitaliste est fondé sur l’éclatement des fonctions de financement-production d’une part, investissement d’autre part. Le mode actuel s’apparente au premier, mais le personnage central n’est plus l’investisseur ni le spéculateur mais les organismes de promotion, les groupes bancaires Paribas et Suez. Certes, les conjonctures évoquées, grenobloise en particulier, sont très différentes, mais ont-elles le même impact sur le mode de production ?

Le modèle lyonnais de la Rive gauche

129P. CAYEZ

130Ce qui me paraît évident pour Lyon et pour la rive gauche qui est encore une périphérie à ce moment, et probablement une zone de loyers assez bas, est qu’on se trouve encore dans la phase de domination du capital foncier et dans une situation d’éparpillement de l’initiative constructive. J’ai été frappé par le faible nombre d’interventions des sociétés immobilières (1,5 % de la totalité des opérations, soit environ 3 % des immeubles de plus de deux étages). Le reste, c’est une poussière d’initiatives, venues de la trilogie propriétaire foncier, entrepreneur et architecte (quelquefois il n’y a que deux agents mais le propriétaire foncier lui, est toujours présent) jusqu’à la fin du XIXe siècle sur la rive gauche. La presqu’île, elle, est déjà dominée par la production capitaliste du logement (Société de la Rue Impériale et ses divers prolongements).

131M. LESCURE

132Je n’assimile pas le mode de production capitaliste avec l’existence de sociétés immobilières. A Paris, à la fin du Second Empire, un leitmotiv revient constamment dans le discours des professionnels du bâtiment : pourquoi ne faites-vous pas comme les Lyonnais ? avec leurs sociétés polyprofessionnelles qui groupent un représentant de chaque branche, qui sentent l’obstacle de la propriété foncière en achetant des terrains, puis qui construisent et vendent : voilà ce que j’appelle un mode de production capitaliste.

133P. CAYEZ

134Le cas que vous évoquez date de 1862. C’est l’article de la Revue des Deux Mondes...

135M. LESCURE

136Non, c’est la réforme du bâtiment dans les années 1860 (Eugène Delahaye) qui dénonce la conjoncture parisienne, bonne conjoncture pour le bâtiment mais les intéressés n’en profitent pas comme les sociétés immobilières qui vendent des opérations ou les propriétaires fonciers. Et de citer les exemples des sociétés coopératives à Lyon qui n’existeront à Paris que dans le dernier grand cycle, dans les années 80. Je pense donc qu’à Lyon il y aurait eu, de façon assez précoce, un mode de production tourné vers la vente.

137P. CAYEZ

138Il n’est pas perceptible dans nos sources. Le type de société auquel vous faites allusion me paraît peu répandu dans les constructions de la Rive Gauche... C’est plus un phénomène de la presqu’île, c’est-à-dire du Centre ville.

139M. GARDEN

140Il faut souligner qu’il y a là la construction totale d’un quartier. La Rive Gauche est vide avant 1820. Après 1820, il y a un nombre de constructions considérable par rapport au Centre ville. Les propriétaires qui font construire restent propriétaires.

141Y. LEQUIN

142C’est une autoproduction sur place, d’une population qui cherche à se loger sur place.

143M. GARDEN

144C’est ce que disait V. Feroldi tout à l’heure. Les gens qui déposent un permis de construire, construisent d’abord un étage, puis un second au fur et à mesure de leurs possibilités financières.

145P. CAYEZ

146Il faut distinguer entre maisons et immeubles. Les propriétaires d’immeubles ne sont pas résidents.

147M. GARDEN

148Le quartier étudié par V. Feroldi ne comprend que des maisons. Ce sont des maisons toutes petites que l’on peut encore voir aujourd’hui. Cet immobilier a un peu fondu en 1856 avec les inondations mais, pour l’ensemble, il est encore présent.

149Y. LEQUIN

150Il est vraisemblable que le modèle que vous évoquez joue pour le Centre ville. Au fur et à mesure que l’on s’en écarte, on rencontre ce phénomène d’autoproduction par de petits propriétaires. Avec le quartier de Montchat, qu’étudie Rohart, on s’éloigne encore plus et on tombe d’un niveau. C’est le maçon du coin qui construit, etc...

L’haussmannisation de Montpellier

151M. LACAVE

152Avec Montpellier, il n’y a qu’un centre à l’époque. Au point de vue typologie il y a donc une différence de niveau entre Montpellier et les petites villes et Paris ou Lyon. Je suis moins bien renseigné que vous ne l’êtes sur Lyon mais je peux dire qu’il y a deux grandes opérations haussmanniennes à Montpellier :

  • une première de 1853 à 1857,

  • une seconde qui est censée démarrer en 1863 mais qui ne commence en fait qu’en 1878.

153La première phase s’opère avec des capitaux locaux, à telle enseigne que certains conseillers municipaux sont compromis quand on se rend compte plus tard qu’ils ont participé à ces opérations. L’échec partiel de la seconde opération tient au fait que l’on ne peut trouver de concessionnaire comme pour la première. Aucun investisseur local ne se présente. Pourquoi ? J’ai une hypothèse : les capitaux se tournent massivement vers le vignoble – c’est juste avant le phylloxéra – et désertent l’immobilier. L’opération ne démarrera que très lentement sous la IIIème République. Pourquoi ? J’ai ici une réponse sûre : l’investissement se fait dans la ville, à cause de la crise du phylloxéra qui pousse les propriétaires viticulteurs, armature socio-économique de la ville, à investir pour se procurer les capitaux nécessaires à l’achat des plants américains. Il y a donc une conjoncture purement locale. On ne voit intervenir aucune société nationale. Le raisonnement tenu sur la Guillotère concerne des constructions neuves, à Montpellier, la logique immobilière est un peu différente. Elle repose sur l’expropriation. Plus on exproprie, plus c’est avantageux, et il faut éviter que les anciens propriétaires trouvent le biais juridique pour reconstruire. C’est toute une stratégie juridico-financière. C’est le même cas en Italie.

Logement social

154S. JONAS

155Je voudrais intervenir à propos d’une remarque de Louis Bergeron sur l’intérêt manifesté par la banque et les financiers pour le logement ouvrier subventionné naissant. Je voudrais rappeler que c’est une période précoce très mal connue. J’ai trouvé dans les archives de la bibliothèque de la société mulhousienne des renseignements intéressants. Par le décret du 27 mars 1852, sur la confiscation des biens d’Orléans, Napoléon III affecte dix millions, somme considérable, à l’amélioration des habitations ouvrières des régions industrielles. Un rapport du 5 avril 1854 du Ministère de l’Intérieur sur les cités ouvrières cite un certain nombre de banquiers et de financiers (Isaac et Émile Pereire). D’après mes calculs, un dixième seulement de cette somme colossale aurait été réinvestie. Le reste a disparu... Le ministre a fait appel à Émile Muller, l’architecte de Mulhouse, qui à Paris voudrait continuer ses œuvres philanthropiques. Dans ses ouvrages, il parle avec beaucoup d’amertume de ses projets, transformés en opération spéculative. Il a d’ailleurs intenté un procès. Ce même rapport du Ministère de l’Intérieur indique également que Lille et Rouen ont demandé des subventions. Dans le cas de Mulhouse, et probablement ailleurs, il fallait constituer une association régulière. Les subventions pouvaient aller jusqu’au tiers des capitaux investis. Je voulais donc mettre en relief cette période, très courte, et suivie de quarante ans d’absence, influencée par la Révolution de 48, de tentative de politique de marché de logements ouvriers subventionnés.

156M. LESCURE

157Il ne faut pas exagérer ce qui est essentiellement un discours idéologique. Pourquoi cet échec ? Parce que personne ne voulait financer. Il y a peut-être eu quelques banquiers philanthropes mais rares. Lorsque la cité Napoléon a manqué de crédits, il a fallu menacer le Comptoir des Entrepreneurs, patronné par le Comptoir d’Escompte de Paris où se retrouvent les banquiers saint-simoniens et autres.

158S. JONAS

159Je n’exagère pas. Il y a eu des réalisations sur cette base pour des centaines de logements. Mais par la suite, pour des raisons spéculatives, l’État retire ses crédits.

160P. GUILLAUME

161Je confirme pour Bordeaux ce que Lacave a dit sur Montpellier. Bordeaux a fait l’économie de la deuxième phase du schéma qui nous a été présenté et jusqu’à la Deuxième Guerre Mondiale, la construction a intéressé fondamentalement les propriétaires fonciers. Non pas qu’il n’y ait pas une part de spéculation. Dans le patrimoine des grands négociants de Bordeaux il y avait une bonne part d’immobilier urbain dont le revenu formait une part non négligeable de leurs revenus. Lorsque les Bordelais se sont trouvés dans la nécessité d’utiliser un terrain qui leur avait été livré par les hasards de l’histoire (les terrains du Château Trompette), ils ont eu un mal fou à l’utiliser : la place des Quinconces est un accident de l’histoire. C’est la traduction dans le site urbain de l’incapacité des Bordelais à trouver des solutions financières.

162M. LACAVE

163C’est aussi un phénomène culturel. Il y a diffusion d’un modèle culturel, le modèle haussmannien, qui n’est pas imposé, mais reçu à la manière d’une loi romaine.

164P. GUILLAUME

165Les notabilités bordelaises vivaient dans la hantise du suréquipement de la ville sous le Second Empire. Elles faisaient tout pour évincer toute initiative de banquiers extérieurs.

166R. CHAGNY

167Jusqu’aux années 1870, à Grenoble, on voit se juxtaposer les formes patrimoniales et les formes capitalistes. D’un côté, on trouve de gros propriétaires, des aristocrates qui possèdent un hôtel avec un grand jardin, qui construisent dans ce sillage pour la location. Dans les banlieues, des artisans construisent de petites maisons, en torchis ou en matériau léger parce que c’est la zone des fortifications. Il y a, par ailleurs, un secteur capitaliste extrêmement développé qui produit pour la vente d’appartements. Dès les années 1820-1830, on voit apparaître des gens qui se dénomment « entrepreneurs », qui achètent les terrains, construisent, et vendent les appartements, seuls ou en sociétés. Certaines de ces sociétés ont une certaine surface. Il y a quelques familles d’entrepreneurs publics liées à la construction des fortifications qui constituent une espèce de réseau dans l’Est de la France (Langres, Marseille), ce qui suppose des biens financiers que je ne suis pas parvenu à mesurer.

168A partir de 54, pour la construction des zones libérées par les fortifications on retrouve les mêmes cas de figures, les mêmes équipes d’entrepreneurs qui sont parfois associées à des propriétaires. Il n’y a que peu de cas où l’entrepreneur garde pour location : il construit pour vendre. Mais j’ignore tout du mode de financement. Partant du Cadastre, connaissant une opération, on peut remonter au propriétaire foncier et retrouver les notaires pour reconstituer les mécanismes, faute d’archives d’entreprises. Les anciennes fortifications sont vendues aux enchères.

169Il me semble qu’il y a une rupture aux alentours de 75-80, mais je ne peux encore en déterminer la nature. Les gens actifs précédemment disparaissent. Changement de génération ? Nouvelles formes d’entreprise ?

170G. GARRIER

171Ma question, assez générale, m’a été suggérée par Guillaume au sujet de la place des Quinconces. Il a beaucoup été parlé d’espace bâti. Mais ce qui m’intéresserait c’est de savoir comment subsiste en ville du non-bâti, des espaces vides, verts éventuellement. Peut-on faire la part entre ce qui est laissé pour compte parce que non rentable dans un contexte précis (historique ou géographique) et l’espace interdit à la construction par décision municipale ?

172M. LACAVE

173Il y a une législation au XIXe siècle. Auparavant, je ne sais pas. Il n’y a pas d’interdiction de bâtir sauf réglementation militaire.

174Y. LEQUIN

175Dans tout cela, il reste un blanc. On tourne toujours autour d’opérations de type haussmannien, globales, avec un large financement. Or, la ville du XIXe siècle ne répond à ce schéma qu’en partie. Spatialement, ces grandes opérations ne représentent que peu de chose. A Lyon, au XIXe siècle, elles ne touchent que la presqu’île, et encore en partie seulement. Il y a évidemment une pente naturelle à les étudier puisque l’on part d’autres intérêts, l’étude de la haute banque, l’étude des milieux d’affaires, l’étude du financement. A l’autre extrémité, il y a la construction globale de cités ouvrières, avec un projet total. Le blanc c’est l’entre-deux, toute cette prolifération « spontanée », sous l’impact de l’industrialisation (Nord). Je n’ai jamais beaucoup cru, pour toute une partie de l’espace français, à une liaison très étroite entre l’industrialisation et l’urbanisation. Mais dans la région du Sud-Est, le gonflement des villes à la fin du XIXe siècle, par déversement d’un trop-plein rural, est tout à fait frappant. Bien que la réadaptation des structures industrielles soit difficile pour l’industrie. Qui construit ? Avec quel argent ? Ce sont les questions que nous voulions résoudre en lançant cette enquête sur la Guillotière. Il n’est pas étonnant que l’on ne trouve pas beaucoup de sociétés immobilières. Pour l’instant, on n’a que quelques idées sur cette « auto-production », cette mobilisation de capitaux très restreints à partir de « bricolage » financier.

176P. CAYEZ

177« L’auto-production » me fait penser aux bidonvilles. Quand on voit des négociants propriétaires, qui habitent dans la presqu’île, faire bâtir des immeubles de l’autre côté du Rhône, ce n’est plus de l’auto-production.

178Y. LEQUIN

179Il n’y a pas qu’eux.

180P. CAYEZ

181Oui, mais ils sont de plus en plus nombreux.

182S. JONAS

183Je peux répondre sur un cas précis, pendant le deuxième décollage industriel à Mulhouse, ville industrielle, où il existe une stratégie foncière pour l’industrie. Nous avons de magnifiques cartes pour 1800 et 1830 avec le nom des axes, des propriétaires et les volumes. (L’historien Raymond Oberlé a travaillé là-dessus). S’il y a des vides, si ça ne bouge pas, c’est parce que la mentalité de la bourgeoisie protestante n’a pas cédé ses terrains, qu’elle gardait pour le développement de l’industrie. A partir de 1830, on commence à lotir aux marges des faubourgs, pour la rente foncière.

184Il y a un deuxième cas lors d’un changement de la politique de réserve des jachères urbaines. La bourgeoisie donne des terrains pour les œuvres, les hospices, pour certaines réalisations d’utilité publique.

185M. LACAVE

186Il y a un moyen d’approche extrêmement rapide. J’ai un étudiant de D.E.A. qui le met en œuvre, en travaillant non sur les propriétaires mais sur les réseaux. A travers les comptes administratifs on voit comment progressent les réseaux d’eaux et d’assainissement. En reportant ces données à celles dont on dispose par ailleurs, on observe le jeu dialectique qui s’instaure entre les propriétaires qui construisent et la municipalité. On se réfère au problème des O.P.A.H. actuellement qui est à peu près le même.

187A. MARTOUREY

188A Saint-Étienne, c’est pendant longtemps les habitants eux-mêmes qui, possédant du terrain, construisent en fonction de l’emplacement de leur terrain et de leur richesse. La construction se fait aussi en fonction des décisions de la municipalité. Quand elle décide d’ouvrir une rue, les propriétaires construisent eux-mêmes ou lotissent leur terrain. A la fin du Second Empire, c’est plus pour la reconstruction de quartiers insalubres que pour la construction, que la municipalité fait appel à des sociétés immobilières qui reçoivent le droit d’exproprier mais doivent restituer l’espace pour ouvrir une grande avenue. La société immobilière commence par démolir les immeubles insalubres puis quand les affaires vont mal, elle fait faillite. Pendant dix à quinze ans subsiste un immense vide puis la municipalité revend les terrains à des particuliers qui construisent, en respectant l’alignement, mais des maisons assez disparates. L’essentiel a été fait : l’avenue a été ouverte, la rivière a été couverte. Mais la société immobilière, avec des capitaux privés de Paris, a échoué complètement.

189P. GUILLAUME

190On constate l’existence d’un petit foncier urbain. Il y a des gens très modestes qui sont propriétaires de biens aussi très modestes. Se pose le problème de l’épargne nécessaire à la constitution de ce petit patrimoine ou des formes de crédit. Ne peut-on pas émettre l’hypothèse de la liquidation de patrimoines ruraux, eux aussi très limités, avec une suite de transfert de propriété du rural à l’urbain, à une toute petite échelle ?

191G. GARRIER

192Quand il y a règlement de succession avant la mort des détenteurs de domaines ruraux, il y a paiement de dot immédiatement affectée à la petite opération immobilière ponctuelle.

193P. GUILLAUME

194Il y a là des formes de financement extrêmement ténues.

195Y. LEQUIN

196Exactement. J’allais poser la question à Martourey : pour construire leur maison, où prennent-ils l’argent ?

197A. MARTOUREY

198L’argent peut venir des fluctuations sur les vignes.

199Y. LEQUIN

200L’explication-Guillaume, transfert d’un bien foncier-rural-à un bien foncier-urbain, est surtout valable pour les petites villes.

201Je crois beaucoup à l’auto-production de certaines populations industrielles, donc à un appel à la campagne relativement modéré. Quelles sont les autres sources de financement ? Prêt hypothécaire ?

202P. CAYEZ

203Oui, le prêt hypothécaire. Les Caisses d’Épargne qui se développent au XIXe siècle.

204M. LACAVE

205On découvrirait des problèmes semblables avec les débuts du pavillonnaire des années 1920. J’aimerais qu’un chercheur travaille sur ce thème. Au moment de la première législation sur les plans d’urbanisme de 1921, on doit retrouver encore cette auto-production.

206Y. LEQUIN

207Je rappelle un épisode qui m’avait frappé il y a une dizaine d’années lorsqu’à une réunion des historiens économistes, M. Poisson avait présenté une communication sur les Archives notariales. M. Poisson avait expliqué que toute la reconstruction de la banlieue parisienne dans les années 50, avant la mise en place de systèmes globaux de financement, s’était faite de gré à gré par des rencontres informelles chez les notaires qui faisaient se rencontrer petit détenteur de capital et petit constructeur à la recherche de petits capitaux. M. Poisson disait bien que ces opérations n’avaient rigoureusement pas laissé de traces écrites.

208M. LACAVE

209Les archives des Caisses d’Épargne, quand elles ont été conservées, offriraient des pistes.

Conjoncture de la construction et croissance

210H. MORSEL

211Je voudrais focaliser mon propos sur les courbes et sur les phases de la construction que les historiens connaissent mieux que les problèmes de la spatialisation, etc... On a tous le sentiment que la construction est un élément dynamique dans l’économie du XIXe siècle mais on n’est jamais parvenu à saisir la part de la valeur ajoutée, sauf de manière très, très approximative. Mais on sait tout de même que les mouvements de la construction qui ont été mesurés de différentes façons épousent globalement, mais mal, ce que l’on sait des cycles du XIXe siècle. L’exemple lyonnais, sauf pour les décalages des années 80, correspond mieux à la conjoncture française, l’exemple grenoblois, fort peu. Un certain nombre d’explications ont été données sur ces déphasages entre le mouvement de la construction et le mouvement général de la croissance en France au XIXe siècle :

  1. Le bâtiment est une technique qui nécessite une certaine accumulation,

  2. Le mouvement de la construction est beaucoup plus lent dans la nécessité d’investissement, dans sa réalisation, etc...

212Au cours de la journée, j’ai senti l’argument poindre que parfois le bâtiment pouvait être une stratégie de repli lors de périodes de suraccumulation du capital dans d’autres domaines. Ce qui est intéressant dans les propos de Y. Lequin, c’est qu’une bonne partie de la construction en France au XIXe siècle, ne provient ni de la construction sociale apparue seulement à la fin du siècle, ni d’une intervention financière importante (sauf peut-être à Paris et de manière interstitielle), elle ne repose que sur les classes moyennes, ce qui signifie, d’une part, qu’il n’y a pas d’information, de relation entre le marché monétaire et financier et les spéculations ou les investissements dans le bâtiment, d’autre part qu’il faudrait, globalement, essayer de saisir des formes d’accumulation des classes moyennes, qui ne sont pas directement liées aux formes d’accumulation générale du XIXe siècle. Voilà la question envisagée au niveau des cycles. En dehors des travaux de l’économiste de Nanterre, Michallet, on n’a pas d’études sur les épargnes et l’accumulation au XIXe siècle. Or, les courbes de Michallet, si je m’en souviens bien, ne montrent aucun décalage. Il faudrait donc faire intervenir d’autres facteurs.

213Y. LEQUIN

214Il y a moyen de prendre la question par un tout autre bout, c’est-à-dire par les stratégies – c’est un bien grand mot – d’investissement des classes moyennes. J’emprunte les exemples américains de Thernstrom et de toute son équipe. Que fait-on de son capital ? On l’investit dans le bâti.

215M. LESCURE

216On connaît mal le rôle du bâtiment dans la croissance globale c’est vrai. Mais à une période on a beaucoup travaillé sur ce thème (cf. François Perroux, J. Marczewski, T. Markovitch dans les Cahiers de l’I.S.E.A.). Il y a eu trois temps dans l’interprétation des cycles du bâtiment en France :

  • le discours des professionnels eux-mêmes. Martin Nadaud. « Quand le bâtiment va, tout va ». On pensait ainsi qu’il suffisait de faire repartir le bâtiment pour relancer la conjoncture.

  • le travail de Flauss qui a montré qu’il y avait une concordance rigoureuse entre les cycles économiques et les cycles du bâtiment. Il en a conclu que le bâtiment va quand tout le reste va.

  • moi, j’ai travaillé sur Paris.

217H. MORSEL

218On a l’impression que Paris est le modèle.

219M. LESCURE

220A Paris, il y a un critère qui détermine rigoureusement les cycles du bâtiment, c’est les cycles migratoires. Il peut y avoir des différences entre cycles économiques, cycles migratoires et cycles du bâtiment. Il est vrai que globalement le cycle économique joue sur le cycle migratoire. Chaque crise économique à Paris rejaillit sur le marché de l’emploi et provoque une stabilisation des flux migratoires, ce qui marque ensuite le bâtiment. Mais il y a des exceptions : les années 1900-1905 : la prospérité économique entre deux crises ne rejaillit pas sur le bâtiment parce que les cycles migratoires ne suivent pas, pour des raisons que j’ignore, mais la relation est très rigoureuse.

221P. GUILLAUME

222Je voudrais revenir sur le rôle des classes moyennes. Si l’on examine dans les inventaires après décès les formes de placement préférentiels du monde de la boutique et de l’artisanat, on découvre que c’est l’achat de biens urbains qui consacre la réussite.

223Y. LEQUIN

224Thernström constate qu’il y a un blocage. Ce n’est pas une petite accumulation du capital qui permet de passer à l’entreprise parce qu’il y a un détournement vers le bâtiment et une stérilité productive.

225S. JONAS

226Il faut évoquer aussi le changement de mentalité. En période accumulative il y a un souci de rentrer dans le cycle du profit. Je pense aux cinq zones industrielles du XIXe siècle en France sous le Second Empire (en Angleterre, ça a changé à partir de 1830). Brusquement, « c’est l’Amérique ». La moyenne et la petite bourgeoisie intervient. La grande bourgeoisie aussi change de mentalité. Au lieu de faire rentrer les bénéfices dans la production, le négoce, on commence à acheter du luxe (deux ou trois immeubles, etc...). On ne peut tout expliquer à partir de l’économie. Il y a des changements de société. J’insiste sur ces habitudes de luxe, de thésaurisation.

227M. LESCURE

228Les phénomènes de mentalité sont des phénomènes de longue durée qui ne peuvent expliquer les cycles du bâtiment.

229S. JONAS

230Je rappelle la phase de construction après 1848. En France le grand changement social se fait au cours des vingt années du Second Empire. En deux décennies la France devient une grande puissance industrielle : c’est une mutation fondamentale.

231Y. LEQUIN

232Là, je ne suis pas d’accord, mais c’est un autre problème. J.C. Perrot avait déjà noté les décalages des cycles du bâtiment. Ce qui me gêne dans cette explication par le détournement de l’investissement, c’est qu’elle suppose une information et une prise de conscience extrêmement rapides de la part des détenteurs du capital. Je ne peux y croire.

233P. CAYEZ

234Ce n’est pas un problème d’information. C’est la baisse des taux d’intérêts.

235Y. LEQUIN

236L. Bergeron vient de démontrer qu’une opération immobilière reste toujours incertaine. Même actuellement on a beaucoup de mal à dresser un bilan d’une opération immobilière. Même cent cinquante ans après (M. Suzuki le sait bien). Il faudrait un espoir insensé en une rentabilité considérable de l’investissement urbain quand elle est en train de baisser dans l’investissement industriel. Ca me pose problème.

237H. MORSEL

238Je pense qu’il faut envisager les cycles du bâtiment de manière très différente des cycles d’un marché industriel ou commercial traditionnel. Je reprendrai une formule lancée par un économiste au cours d’un séminaire de M. Bergeron. Entre les biens de consommation mobiles et les biens de consommation immobiles, il y a des cycles bien différents. Ce qui me frappe dans les exemples cités aujourd’hui, c’est que les cycles en France ne sont pas les mêmes pour la construction urbaine d’un centre à l’autre. Les décalages sont beaucoup plus importants que pour le fer.

239Je crois, enfin, en accord avec Yves Lequin, que le marché du bâtiment n’est pas un marché transparent, ni pour les classes moyennes, ni à l’heure actuelle pour les grandes affaires. A posteriori nous croyons à l’information, à tort. La petite bourgeoisie urbaine construit en fonction de finalités beaucoup plus complexes. Sans doute, cherche-t-elle aussi à s’identifier à un modèle social. Il faut casser ce schéma auquel on ne peut qu’adhérer mais qui me gêne, sur un développement du capitalisme en trois phases.

240M. LACAVE

241L’absence de transparence du marché est fondamentale. Il suffit de voir le prix du mètre carré à Paris aujourd’hui. C’est un marché totalement déconnecté de la conjoncture internationale (voir la crise de la fin du XIXe siècle). Il a une logique propre plus une logique branchée sur des phénomènes d’accumulation locale.

242M. LESCURE

243Le marché de l’immobilier existe avec ses lois. Il ne fonctionne peut-être pas comme les autres mais il y a une relation rigoureuse avec les flux migratoires. On arrive à cerner le renversement dans les vacances de locaux ce qui provoque des effets sur les loyers. Je ne sais pas encore par quels relais mais on ne peut passer sous silence les lois du marché immobilier.

244F. MENDELS

245Je voudrais demander à Yves Lequin de définir exactement ce qu’il entend par auto-production.

246Y. LEQUIN

247Ce n’est pas de l’auto-production et Cayez a eu raison de me reprendre. C’est à cause de l’appel à un financement proche et médiocre, et de l’absence d’appel au marché financier global, et d’une initiative qui émane des habitants eux-mêmes. On sait le cas tacite du boucher qui s’installe et qui construit sa maison à côté de sa boucherie. Il définissait plutôt une loi tendancielle.

248F. MENDELS

249Il est possible qu’au niveau financier les échanges se fassent à très petite échelle, mais ce n’est pas de l’auto-production en ce sens qu’après le travail, les « constructeurs » ne vont pas fabriquer leurs briques. Il y a donc échange.

250Y. LEQUIN

251Ce n’est pas à exclure du tout.

252F. MENDELS

253Les études de Markovitch montrent que le secteur de la construction en France ne comprend que de toutes petites entreprises.

254Y. LEQUIN

255P. Cayez et moi-même avons remarqué que c’est le maçon ou le travailleur du bâtiment, qui est le petit spéculateur. Il construit la maison, il l’habite dans un premier temps, puis il revend et en retire une plus-value. fl recommence un peu plus loin. C’est un des modes (à Montchat en particulier).

256P. GUILLAUME

257Les incertitudes du marché immobilier ne sont-elles pas liées à la fragilité de l’entreprise de construction ? Bien qu’elles provoquent des initiatives qui à l’échelle locale peuvent devenir considérables ; elles ont une durée de vie très limitée. C’est un marché plus spéculatif que d’autres parce qu’il y a des transferts et des disparitions très fréquents. Dans les années 1930 à Bordeaux les entreprises les plus fragiles sont les entreprises de travaux publics. Ca naît, ça meurt.

258Y. LEQUIN

259Ca se reconstitue aussi très vite.

4 – LÉGISLATION DE L’URBANISME ET ROLE DE L’INDUSTRIALISATION

260M. GARDEN

261Les dernières communications ont abordé énormément d’aspects depuis la législation et la politique jusqu’à des exemples de quartiers. Ce matin on a vu l’opposition entre les villes anciennes qui se transforment et se développent et rénovent leur centre ville et une urbanisation (à Paris ou dans les villes de province), qui touche des villes en développement par suite de l’évolution démographique, économique, industrielle. C’est la réponse ou la non-réponse de la ville à ce développement qui me paraît un des points majeurs. Comment peut-on arriver à des solutions aussi contrastées que celle qui est analysée par S. Jonas à Mulhouse et celle que présente P. Deyon sur Roubaix : deux villes industrialisées, de même type (mono-industrie) donnent des réponses totalement différentes, dues à des stratégies industrielles et des formes mentales différentes. Dans sa synthèse très suggestive Sutcliffe a bien amorcé tous ces problèmes, le retard de l’urbanisation française et les réponses apportées avec l’intervention des lois et des pouvoirs. On pourrait retrouver aussi, avec l’intervention de P. Guillaume, les influences pouvoir local–pouvoir central et le conflit entre les deux.

La comparaison des législations

262F. BÉDARIDA

263Je voudrais revenir sur les deux premières communications de ce matin de MM. Lacave et Sutcliffe, qui ont apporté des vues très éclairantes sur la relation entre la législation de la construction et les pratiques urbaines et, d’autre part, la relation entre le pouvoir politique ou administratif et les résistances des groupes ou intérêts. En se plaçant dans une perspective comparative, sur plusieurs pays, on situe beaucoup mieux les problèmes. Il faut distinguer à cet égard deux types de législation et d’urbanisation, l’un concerne les centres urbains et l’autre a trait à l’extension nouvelle des villes, c’est-à-dire aux quartiers périphériques en croissance. La législation dont on a parlé ne s’applique pas toujours aux mêmes espaces urbains. Tout en rejoignant la périodisation proposée par A. Sutcliffe, j’apporterai quelques nuances à ce schéma concernant l’haussmannisation (en France de Paris à Montpellier, en Italie ou en Angleterre). Il y a peu de disciples d’Haussmann sinon sur le plan théorique après 1900. Ces formes d’urbanisme ne prennent pas toujours place dans les centres urbains ou selon certains schémas. Je trouve quatre facteurs à cette limitation :

264– le décalage entre la législation française et la législation étrangère, c’est-à-dire l’avance de la législation d’urbanisme dans d’autres pays que la France, en partie du fait que c’est plus une législation sociale qu’urbanistique. Il s’agissait de résoudre les problèmes de santé, d’hygiène, de taudis dans des pays où les masses ouvrières s’étaient concentrées dans les villes, ce qui n’était pas le cas de la France. D y avait urgence. Ou bien il y avait destruction des stocks car comme l’a rappelé Pierre Deyon, quand on construit en briques, la pérennité des bâtiments n’est pas la même. La législation avait donc pour but la protection sociale, soit protection de la société contre les ouvriers, soit protection des ouvriers au nom de la société. En France où il y a une plus grande indifférence à l’égard des problèmes ouvriers, où règne l’idée que les ouvriers sont des ingrats, ce n’était pas la peine de se donner tant de mal pour eux.

265– il y a eu, dans les centres urbains, une grande timidité dans l’application de la réglementation et plus encore à l’étranger qu’en France. En Angleterre où la procédure classique est la procédure d’alignement, la procédure d’expropriation n’est utilisée qu’assez exceptionnellement ; comme elle est trop coûteuse on préfère le curetage par petites couches. La force de la propriété privée limite le changement et la rénovation des centres urbains alors qu’en France le pouvoir d’état est plus marqué. Il y a là un contraste entre le centre et la périphérie. Au centre, il y a résistance des intérêts privés, donc un certain immobilisme. A Londres, la dernière grande percée date de 1905 (après vingt ans d’études !). Au contraire, à la périphérie, il y a alliance entre cette propriété privée (propriétaires de grands ou de petits domaines) et les pouvoirs publics. Les données varient donc selon la situation, espaces centraux, ou périphériques. La législation est utilisée dans un sens totalement différent.

266– Il faut aussi voir les formes de la propriété et le contraste entre la propriété pleine et absolue et le système des baux emphytéotiques en Angleterre. Il y a antagonisme entre la législation et le système de la propriété. L’échéance des baux (49, 69 ou 99 ans) est inégale selon les lieux, donc la valeur des immeubles et des terrains est très différente. D est difficile d’organiser une opération cohérente : ici, il y a un bail arrivé à échéance, la valeur de la maison est presque nulle, à côté, au contraire, un bail qui n’a que dix ou vingt ans, la valeur de la maison est très grande. Autant le passage du socialisme au capitalisme se fait sans aucune difficultés dans ce système, au contraire le passage du capitalisme à une socialisation urbaine est beaucoup plus difficile.

267Pour résumer, car ceci est beaucoup trop schématique, je crois que l’étude de la législation doit prendre en compte la réalité des centres urbains et au contraire les facilités que la ville avait à la périphérie où elle a pu se développer surtout dans une conjoncture d’expansion urbaine (l’Allemagne ou l’Angleterre) de cette époque.

268M. LACAVE

269Pour revenir au phénomène des financements et des opérations, je crois que la logique que j’ai exposée, même si elle ne réussit pas toujours, existe quand même. Les interventions en tissu ancien aujourd’hui, comme cet échec à Mériadeck, sont en général très largement déficitaires. On les surveille de très près. A Nantes, à la suite de la résorption de l’habitat insalubre, on a fabriqué du H.L.M. à 6.000 F le mètre carré. C’est lourd pour la collectivité.

270A propos du jeu entre pouvoir municipal et pouvoir d’État, je crois qu’il faut tenir compte de deux phénomènes. Le premier c’est le contexte juridique fixé par l’État et dans lequel les municipalités s’inscrivent. Un historien de la période contemporaine, dans quinze ans, verra avec intérêt comment une O.P.A.H. a été traitée dans une municipalité d’une certaine couleur politique et dans une municipalité d’une autre couleur politique, comment en utilisant un même outil technique, avec des crédits du F.A.U. distribués par l’État sans trop de ségrégation politique, une municipalité communiste se distingue d’une municipalité socialiste ou d’une municipalité R.P.R. ou P.R. Je ne pense pas que la caractérisation politique soit telle que l’on puisse en tirer des résultats vraiment intéressants. Il faudrait peut-être tenter une analyse sur le passé, sur la période haussmannienne.

Le pouvoir municipal et l’urbanisation

271M. GARDEN

272Le pouvoir municipal n’existait pas. Avec Augagneur et la rue Grôlée, peut-être...

273M. LACAVE

274Deuxième aspect de la dialectique national-local. Pierre Guillaume évoquait pour Bordeaux la dérive vers le tertiaire supérieur en liaison avec les fonctions de métropole d’équilibre. Sans que Montpellier soit une métropole d’équilibre, c’est une capitale régionale comme les autres, développant des administrations régionales, réglant des appareils d’État à Montpellier, et qui connaît une dérive du centre vers le tertiaire supérieur, comme à Bordeaux.

275Troisième point : le centre commercial fait partie de ce tertiaire supérieur, pour rentabiliser l’opération. A Montpellier, on est en train de déplacer la préfecture hors du centre, ce qui est mal accepté parce qu’il y a toute une symbolique du pouvoir au centre. Depuis 1850, tous les efforts des pouvoirs municipaux ont été de ressaisir les fils pour affirmer la prééminence symbolique du centre au niveau du pouvoir.

276Dernier point : pour l’avenir, se constituent, en ce moment, des documents très précieux : la génération des études de circulation parce que de plus en plus, au niveau décisionnel, on pose les problèmes de l’urbanisme en termes de circulation-stationnement qui induisent des problèmes financiers colossaux (parkings souterrains).

277S. JONAS

278Il nous faut absolument toucher au XIXe siècle bien que beaucoup de villes échappent à l’industrialisation. Le manque de loi peut s’expliquer sociologiquement par la très lente pénétration du pouvoir étatique dans l’aménagement. Seule l’Angleterre est en avance. Parce que l’État, du point de vue stratégique, est soucieux de relier les zones industrielles (puisqu’il y a universalisation du fait industriel) et d’interconnecter des réseaux : il fait donc des aménagements au niveau national. Ce n’est que plus tardivement qu’il se préoccupe des villes. Ce qui me semble important, c’est la naissance d’une idéologie du pouvoir municipal au cours de la deuxième moitié du XIXe siècle qui s’accompagne d’une lutte pour une partie de la légitimité de l’État qu’il faut transférer aux communes. L’espace symbolique (préfecture, etc...) est à lire dans ce cadre. Dans les villes ouvrières de la social-démocratie naissante, on fait une formidable accumulation du « capital communal ». Suivant la stratégie c’est intérieur ou extérieur. Les Italiens concentrent tout sur cet extraordinaire développement du capital communal. Il y a des stratégies différentes des équipements collectifs des quartiers, des extensions des villes. Les possibilistes, cette tendance socialiste française, axent leur stratégie sur l’accès au pouvoir municipal. Il y a une économie libérale de type spéculatif. En Alsace, sous l’influence allemande, de grandes réalisations sont effectuées. A Strasbourg, la grande percée de la fin du siècle concerne plus de 300 immeubles, sur 1,5 kilomètre et touche le centre totalement. Elle a été financée par un bourgmestre libéral conservateur qui reçoit l’appui des Caisses d’Allocations Familiales de Mannheim, donc l’argent des grandes centrales ouvrières parce que la bourgeoisie locale refuse de financer cette entaille dans la ville. Le bail emphytéotique ne coûte rien à la municipalité. En Allemagne, comme l’a souligné A. Sutcliffe, il y a un projet socio-urbain financé par les Caisses coopératives, tandis que dans certains pays, comme en France, le jeu spéculatif ne vise qu’à reproduire la rente. L’État hésite à intervenir puis il prend en charge le déficit.

279M. GARDEN

280C’est très important mais je me demande jusqu’à quel point cette renaissance du pouvoir municipal s’est manifestée.

281M. LACAVE

282Quand le socialisme municipaliste commence à se développer en France à la fin du XIXe siècle, toute la politique du Conseil d’État lâche progressivement du lest sous l’influence de Blum notamment.

283G. LOINGER

284Je voudrais faire quelques remarques sur le retard des instruments de la politique urbaine en France. Je me demande si ces retards ne sont pas à mettre en relation avec le retard du développement du capital bancaire et financier ? Sous le Second Empire, on observe l’intervention très forte du pouvoir politique, et simultanément une avancée considérable du capital financier. Toutes les interventions sur le tissu urbain parisien ont été très largement portées par ce capital bancaire (Périer et autres ont fait leur fortune à l’occasion de percements de voies). Plus tard, la stagnation de la réflexion et des instruments de la politique urbaine n’est-elle pas bée à une certaine crise du capital bancaire ? Dans les années 50-60, on voit réapparaître une intervention massive sur les centres anciens. Elle est liée à la fois à un accroissement du rôle de l’État et à un relai par un certain nombre d’institutions parapubliques ou privées. A Bordeaux, le retard apporté dans l’achèvement de l’opération n’est-il pas dû au fait que l’articulation entre l’intervention – au sens public du mot – et les sociétés qui auraient pu prendre en charge la rénovation immobilière, s’est faite dans des conditions plus difficiles qu’ailleurs ? On peut donc, à Lyon et Paris, voir différents types d’articulation. A Bordeaux, d’après la thèse de l’économiste Michel Le Duc, soutenue à Lille en 1980 (Les centres directionnels et la Société Centrale pour l’Équipement du Territoire, sous la direction de M. J.J. Granelle), il semblerait que l’opération était portée en permanence non seulement par la municipalité mais également par la Société d’Économie Mixte qui elle-même dépendait très largement de la Caisse des Dépôts et Consignations, c’est-à-dire par l’État central. Autrement le rôle de ce dernier comme porteur est essentiel, mais la difficulté de la commercialisation des terrains pose là problème alors qu’ailleurs (la Part-Dieu, ou Maine-Montparnasse) il y a un relai.

285P. GUILLAUME

286Il est vrai que l’opération a été portée par la Caisse des Dépôts et Consignations, que l’expropriation d’un parcellaire extrêmement morcelé a posé problème, à la différence de la Part-Dieu ou de Maine-Montparnasse où il y avait une emprise globale sur le sol et où il n’y a pas eu de problème foncier.

287S. JONAS

288Il y en avait un peu quand même parce que c’était fait en même temps que le lancement de l’opération de la Défense. Il y avait une résistance terrible des financiers qui avaient payé la Défense.

289P. GUILLAUME

290Il y a aussi des facteurs politiques. Le vieux quartier de Mériadeck c’est la circonscription électorale de Chaban-Delmas. On ne pouvait pas trop rudoyer l’électeur.

L’exemple de Roubaix

291L. BERGERON

292J’ai écouté avec grand intérêt P. Deyon. J’en retiens une première chose sur le plan des explications générales qui me paraît neuve : c’est à l’initiative de marchands-fabricants, c’est-à-dire de gens qui représentaient la survivance dans le système industriel roubaisien d’une forme de proto-industrialisation, que s’est faite cette méthode de contrôle de la main-d’œuvre, alors que d’habitude on impute l’apparition de ce type de stratégie patronale à l’épisode de la grande industrie. En revanche, dans la phase d’industrialisation postérieure à 1840-1850, au moment où la grande industrie lainière mécanisée et le grand patronat moderne se constituent, il n’y a pas de tentative pour construire, loger et contrôler.

293P. DEYON

294Ce ne sont pas des phases contrastées qui se succèdent mais au contraire des transitions.

295L. BERGERON

296Mais inversement dans cette rage de spéculer sur la construction de forts et de courées, n’y a-t-il pas une curieuse évolution vers le propriétaire ? Je serai curieux de savoir ce qu’il retire de sa filature, de ses locations ?

297P. DEYON

298Je crois que cette participation au logement ouvrier est liée à cette activité industrielle. Il s’agit de contrôler la main-d’œuvre, de réduire les déplacements au nom de la productivité.

299L. BERGERON

300Construit-il uniquement pour loger les siens ou pour une clientèle plus large ?

301P. DEYON

302Pour loger les siens.

303S. JONAS

304C’est le même phénomène à Mulhouse. Il faut voir dans cette philanthropie, comme le disait le professeur J.C. Tarn, dans un remarquable ouvrage : « le fïve pour cent de philanthropie », un profit équivalent à celui de l’agriculture. C’est un bénéfice net très stable.

305L. BERGERON

306Est-ce que les courées et les forts logent toute la population ouvrière ? ou y a-t-il logement dans d’autres endroits et sous d’autres formes ?

307P. DEYON

308Non. Les forts sont à la périphérie, les courées dans le bourg ancien et de plus en plus denses, de plus en plus resserrées, de plus en plus étroites.

309L. BERGERON

310Est-ce que l’on a continué à construire dans la phase 1860-1890 ?

311P. DEYON

312Non. Les industriels revendent. Ils ne gardent pas leurs maisons ouvrières et ils n’en construisent pas d’autres.

313L. BERGERON

314Mais d’où viennent les nouvelles courées dont le nombre se multiplie ?

315P. DEYON

316Des classes moyennes, des artisans, des commerçants.

317M. GARDEN

318Pour le loyer.

319P. GUILLAUME

320Peut-on parler de ségrégation sociale au moment où les fabricants logent au centre du bourg ?

321P. DEYON

322Dans les dénombrements du XIXe siècle, on est très frappé de voir qu’il n’y a pas de ségrégation. Les deux grandes façades que vous avez vues sont à quelques dizaines de mètres des habitations ouvrières. Les industriels quittent la ville lorsque la municipalité va devenir socialiste à la fin du XIXe siècle.

323M. GARDEN

324Quelle est l’action de la municipalité socialiste ? De viabilité. Oui, c’est ça, elle fait disparaître les chemins privés, elle les municipalise progressivement.

Patronat et logement ouvrier

325Y. LEQUIN

326Au fur et à mesure que se multiplient les monographies sur les politiques patronales, on arrive à un certain nombre de contradictions apparentes. Si on essaie d’éclairer la globalité de cette politique à la lumière philanthropique, on ne comprend rien. Il faut revenir aux éléments de caractère économique. Pourquoi après 1850 les patrons vendent-ils ? Par besoin de ce capital immobilisé ? Au Creusot, les Schneider construisent très tôt des maisons qu’ils revendent immédiatement parce que c’est une énorme immobilisation. Ils en ont besoin pour retenir leur main-d’œuvre mais ils les revendent à leurs ouvriers eux-mêmes. Dans l’évolution économique du tissage roubaisien, n’y a-t-il pas un moment où il y a eu besoin de dégager un capital ? Je pense aux soyeux lyonnais dont on ignore s’ils ont ou non financé le logement. On ne sait toujours pas qui a construit le bas de la Croix-Rousse. Mais à la fin du siècle, ils vont se mettre à construire leurs fameux couvents-usines, forme d’organisation du travail mais aussi forme de logement.

327P. CAYEZ

328Bien avant la fin du siècle. Tarare, c’est 1839.

329Y. LEQUIN

330Exceptionnel. Dans les années 30, il y en a peu. Disons à partir de 1860-1900.

331H. MORSEL

332La politique industrielle en matière de logement m’apparaît à contretemps par rapport à la production urbaine. Depuis une vingtaine d’années, la grande croissance du logement en France, la tendance chez Péchiney ou dans les mines que je connais, c’est de vendre une partie des maisons ouvrières. Il y a un mouvement à contre-courant qui s’accentue avec les difficultés de ces entreprises. Les cycles ne sont pas forcément les mêmes en ce qui concerne les investisseurs industriels et les investisseurs d’autre nature.

333Y. LEQUIN

334Absolument. C’est une récupération de capital inespérée que d’arriver à vendre une maison de mineur dans un bassin houiller où il y a une dégringolade des effectifs.

335S. JONAS

336Ca n’explique pas tout. J’ai étudié le désengagement dans les mines de potasse sur dix-neuf villages ouvriers qui, entre les deux guerres, étaient des modèles : chaque cité avait une salle de spectacle de 1.200 personnes, des classes de 25 élèves, etc... grâce aux 5 % d’œuvres sociales dans le cadre de cette entreprise étatique. Qu’observe-t-on aujourd’hui ? Après la guerre, une génération a été influencée en Alsace par les idées libérales. Elle a acquis une conscience de patron, de son rôle social dans l’entreprise. Elle a continué l’œuvre après la guerre, toutes les infrastructures (les V.R.D.) qui étaient abandonnées. Elle voudrait maintenant refiler les V.R.D. non entretenus depuis vingt ans, aux municipalités ainsi que les anciennes structures obsolescentes. Les maisons construites en jumelé n’ont qu’un système commun de sanitaire. Imaginer les problèmes à la revente ! Qui paie ? Le futur client ! Il y a encore les intermédiaires. Une obscure société d’économie mixte intervient, ne fait rien mais prend 15 % du prix de revient normal. Y participent des grands services techniques d’équipements régionaux. C’est ainsi que Japy qui a gagné le grand prix à l’Exposition Mondiale de 1867 contre Dollfus à Paris, a revendu son magnifique patrimoine social à une société mixte. Ce sont des opérations financières. Il y a un désengagement du capital industriel et en partie pour rien.

337P. DEYON

338N’est-on pas en train d’oublier que ce capital immobilier vieillit et que les entreprises peuvent fort bien redouter les frais de modernisation et de réhabilitation. Ce n’est pas une immobilisation. C’est une promesse de nouvel investissement.

339II. DONZET

340Moi, je vis ces tractations à l’heure actuelle. Quand on voit leur complexité aujourd’hui, on n’est pas étonné qu’elles aient été contradictoires au XIXe siècle. Je connais des entreprises qui, dans la région parisienne, achètent d’autres entreprises industrielles uniquement parce qu’elles ont un gros patrimoine. Moi, grosse entreprise qui possède de la technologie de pointe, je suis bien accueilli d’autant plus que les droits sociaux dans ma firme sont les meilleurs. J’ai en plus une petite boîte d’engineering et je fabrique des maisons. Je rachète une firme, ou deux, ou trois, ou quatre qui n’ont pas un très gros rapport avec ce que je fabrique, parce qu’elles ont un énorme patrimoine. Je demande aux municipalités locales et aux départements l’autorisation de faire lotissements de standing dans les bois et de fermer cette maison non rentable. Je remettrai à la commune, en bois communaux, les parties non utilisées. La commune dispose ainsi de 10 % du bois : elle progresse dans la verdure. Ce genre de compte, non moins fantastique que ceux d’Haussmann, est difficile à reconstituer !

341Autre type de chose : je peux, moi l’État, faire un bras de fer avec le bassin minier du Nord pour récupérer le patrimoine qui m’intéresse, parce qu’il dépérit depuis longtemps et que jamais le propriétaire ne sera capable de l’entretenir. Je fais du forcing pour l’obtenir. A un propriétaire de Lorraine, au contraire, je veux donner des capitaux. Je ne peux lui donner du capital industriel parce que j’ai déjà beaucoup fait dans ce domaine et ça commence à faire jaser. Je peux lui donner des capitaux dans le domaine du logement, pour qu’il modernise ce dernier en vue d’une revente soit au secteur privé soit aux H.L.M. départementales et récupérer ainsi de la fraîche pour relancer l’industrie et boucler. J’invente... Mais une stratégie sur vingt ans pour forcer et violer une partie du bassin minier et récupérer les logements, parce que l’État sait qu’il devra le faire un jour, un transfert financier pur et simple pour relancer l’économie en Lorraine : cela se passe en ce moment sous nos yeux de la même façon. On ne peut pas suivre à travers un financement ou une loi une stratégie de développement d’une ville. Excusez-moi de cette intervention anecdotique à côté de vos travaux scientifiques.

342M. GARDEN

343Avec notre accord méthodologique... !

***

Notes

1 « Lotissements spéculatifs, formes urbaines et architectes à la fin de l’Ancien Régime », Les Cahiers de la Recherche Architecturale, supplément au no 6-7, octobre 1980 p. 179.

© Presses universitaires de Lyon, 1983

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