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Construire la ville

 | 
Maurice Garden
, 
Yves Lequin

Haute banque parisienne et spéculation immobilière au xixe siècle

Louis Bergeron

Texte intégral

1Jean Bouvier note fort justement au T. IV de l'Histoire économique et sociale de la France que « la banque est de plus en plus présente dans le décor urbain et dans le corps social », remarque qui s’applique aux dernières décennies du XIXe siècle et aux premières du suivant. Elle évoque, d’une part, la place croissante tenue dans la société par les personnels de la banque, des propriétaires et dirigeants jusqu’aux employés ; d’autre part, l’insertion souvent spectaculaire de l’immeuble bancaire dans le bâti urbain, insertion dont l’ampleur ou le luxe expriment à la fois des valeurs symboliques et la réponse à des nécessités fonctionnelles.

2Si les problèmes de création et de gestion de leur propre patrimoine immobilier ont revêtu une importance certaine dans la politique de développement des grandes banques et notamment, bien sûr, des banques à réseaux d’agences, ce n’est pas néanmoins par ce biais que l’on peut atteindre l’essentiel des relations entre l’action des banques et la construction des villes au XIXe siècle. Ce n’est pas non plus totalement à travers une référence aux pratiques du « second » XXe siècle que l’on y arrivera, car si la participation de plus en plus directe des banques à la spéculation et à la promotion immobilières trouve origines et précédents dans les pratiques du XIXe siècle, en revanche on ne trouverait pas l’équivalent du financement de l’accession individuelle à la propriété. On proposera ici trois directions pour des analyses plus approfondies :

  1. Depuis la fin de l’Ancien Régime, les banquiers interviennent indirectement dans la construction de Paris en tant que clients d’une certaine aire urbaine dont ils se sont affirmés, ultérieurement, comme les utilisateurs privilégiés et à laquelle ils ont véritablement imprimé leur marque ;

  2. Depuis la Restauration, ils participent de plus en plus souvent à des spéculations immobilières, mais qui conservent un caractère ponctuel et ont plutôt l’allure d’une diversification des placements bancaires en fonction des espérances de profit que paraît offrir la conjoncture économique et urbaine d’ensemble ;

  3. Sous le Second Empire, l’intervention de la banque s’amplifie considérablement, au point de tenter de prendre en mains l’aménagement de certaines parties des villes en fonction de perspectives urbanistiques globales.

31 – On sait – bien que ce magnifique sujet n’ait jamais fait jusqu’à présent l’objet d’une bonne synthèse de nombreuses études partielles – qu’au XVIIIe siècle Paris s’est étendu et modernisé par la floraison d’un grand nombre de quartiers : sur la rive gauche, à l’ouest de Saint-Germain-des-Prés et de Saint-Sulpice ; et surtout, sur la rive droite, depuis le faubourg Saint-Honoré jusqu’à la périphérie du Marais ; le tout, en fonction de l’initiative privée beaucoup plus que des interventions d’un urbanisme royal. Mouvement qui, du reste, s’est développé souvent sur la lancée de la croissance du XVIIe siècle. En dépit de l’illusion que peut entretenir une certaine terminologie, comme l’appellation de «banquiers de la Cour » dont bénéficièrent Pâris-Duverney ou Jean-Joseph de Laborde, les banquiers n’ont pas joué de rôle actif dans cette expansion liée aux aspirations matérielles des classes privilégiées. En fait, la croissance du XVIIIe siècle à Paris reflète, pour l’essentiel, l’épanouissement à la fin de l’Ancien Régime d’une certaine structure socio-étatique, la phase ultime et accélérée de la constitution d’une élite aristocratique complexe, liée au service et à l’exploitation d’une monarchie en voie d’affaiblissement. La haute finance d'office et la ferme générale en ont été les agents les plus actifs.

4Toutefois, la catégorie nouvelle en voie de constitution des banquiers proprement dits a joué un rôle important dans la qualification, sinon dans la construction des nouveaux quartiers dont la migration s’est effectuée vers l’ouest, le nord-ouest et le nord en partant du voisinage des palais (Louvre, Palais-Royal, Palais Mazarin). D s’agit là d’un fait d’ordre social autant que technique ; en se fixant de part et d’autre des boulevards, dans une zone comprise grossièrement entre la Madeleine et la Bourse, ces temples de l’âge néoclassique et napoléonien, les banquiers ont avant tout suivi leur clientèle, à laquelle ils aspirent parfois eux-mêmes à s’intégrer ; en se regroupant sur une aire relativement restreinte et en y établissant durablement leurs bureaux et leurs domiciles, ils obéissaient à la nécessité d’être à portée de marche les uns des autres pour faciliter la circulation quotidienne des correspondances, des effets, des règlements. L’existence d’une « Cité » à la manière parisienne était déjà parfaitement reconnue sous le Premier Empire, et si Napoléon en avait eu le loisir il aurait regroupé à la Madeleine les grandes institutions commerciales et financières : Cette cristallisation a eu pour conséquence, alors que les résidences aristocratiques et bourgeoises poursuivaient leur migration dans des quartiers beaucoup plus lointains, de pérenniser dans le même ancrage géographique un pôle d’activités qui a influencé l’organisation de toute la rive droite, dans la suite du XIXe siècle.

52 – Sous la Restauration, un élément nouveau réside dans l’engagement direct de la banque parisienne dans les opérations immobilières. Un indice très précieux est fourni par un additif du 15 juin 1822 à l’acte de société de la banque André et Cottier. « Les soussignés... reconnaissent que l’achat et la revente des immeubles sont au nombre des opérations que la société peut entreprendre». La disposition est expressément reprise dans le renouvellement du 13 mars 1826. La formule est certes vague et autorise des interprétations plus ou moins ambitieuses. En tous cas André et Cottier apparaissent au premier rang, en compagnie de Jacques Laffitte, ainsi que d’un banquier de second rang, Moisson-Devaux, dans l’organisation du nouveau quartier Poissonnière, la plus importante des opérations d’extension des beaux quartiers qu’ait connues le grand boom de la construction dans les années 1820-1846. La paix, puis la reprise des affaires et une anticipation sur la prospérité et le développement de la consommation de logements de qualité, les ont visiblement encouragés à l’utilisation spéculative d’un des plus beaux ensembles de terrains mobilisés par la sécularisation des biens ecclésiastiques, mais non encore valorisés depuis la Révolution : l’enclos Saint-Lazare, racheté entre 1821 et 1824 en même temps que d’autres terrains entre les faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin. L’acte de la société anonyme du 5 juillet 1825 montre que les banques André et Cottier et Laffitte détiennent la moitié du capital de 6 millions et s’engagent en outre à « ouvrir à la nouvelle société le crédit nécessaire pour faire face à ses diverses dépenses », au taux de 5 % et dans la limite de 100.000 F. Moisson-Devaux, lui-même domicilié 5, rue du Faubourg Poissonnière, ne détient qu’1/40 du capital mais accueille le siège de la société, dont il est le directeur. Les 19/40 restants sont entre les mains de Maret, duc de Bassano (56, rue Saint-Lazare), de Lenoir, ancien agent de change (86, faubourg Poissonnière), et de Constantin, architecte (52, rue Saint-Lazare). De tels associés compléteraient parfaitement, si l’on pouvait y joindre un notaire et un entrepreneur, l’assortiment social et professionnel de la grande spéculation immobilière parisienne de ce temps ; Constantin, du reste, se retrouve dans plusieurs autres opérations contemporaines. De tels dosages dans les actionnaires réunissaient d’une façon efficace les capitaux, les compétences techniques et les distinctions sociales de nature à entraîner l’adhésion d’une clientèle à grands moyens. Le résumé des activités antérieures à la constitution de la S.A. exprime clairement les objectifs et les procédures. Les terrains ont été achetés pour percer des rues nouvelles, diviser et vendre. Un plan général a été dressé ; les travaux de déblai et de terrassement, de pavage et d’éclairage ont été exécutés pour les rues et places dont l’ouverture a été autorisée, et, par exemple, la Ville de Paris doit encore 150.000 F pour les dépenses de percement de la rue Charles X (rue principale du projet, dans le prolongement de la rue d’Hauteville) et d’autres indemnités pour les travaux de la rue de Chabrol. Différentes portions ont déjà été vendues, plusieurs maisons construites, beaucoup sont en construction. Un plan est imposé aux acquéreurs de terrains sur la « grande place » (en contrebas de la future église Saint-Vincent-de-Paul). D reste aux associés plus de 150.000 m2 à vendre, valant plus de 8 millions. Ainsi la haute banque s’est-elle faite lotisseur et aménageur, et a-t-elle soutenu, sur l’emplacement d’une des plus vastes « réserves foncières » que la vente des biens nationaux ait libérée à Paris, l’amorce de l’un des mouvements les plus significatifs de la croissance de la capitale au XIXe siècle : celui qui l’oriente vers le nord-est autant que vers le nord-ouest. Par le nouveau quartier Poissonnière, le Paris à la mode se relie au futur Paris industriel en voie de développement autour du canal Saint-Martin et, bientôt, des gares du Nord et de l’Est. En même temps, ce quartier dote la ville d’une de ses perspectives modernes les plus originales : celle d’un temple néo-classique sur un monticule auquel on accède par une volée de marches, dont la conception a été empruntée par les architectes Lepère et Hittorf à la Piazza di Spagna et à la Trinità dei Monti.

6Mais les grandes opérations de spéculation immobilière n’ont pas choisi pour seul terrain les secteurs de la capitale propres à la promotion de quartiers de luxe. Elles ont aussi manifesté leur intérêt pour les abords immédiats de la ville et ses vastes terrains libres, où l’on escomptait le développement des infrastructures de transport et de stockage et peut-être déjà d’implantations industrielles. En ce domaine la Restauration a cru à la proche banlieue sud-ouest de Paris, comme le Second Empire croira – et avec beaucoup plus de succès – à son équivalent au nord-est. D s’agit de l’opération de Grenelle.

7A son origine lointaine on retrouve d’ailleurs la propriété ecclésiastique. Au milieu du XVIIIe siècle, le ministre d’Argenson avait acquis pour le roi la seigneurie de Grenelle, appartenant à l’abbaye de Sainte-Geneviève, pour y fonder l’École Militaire. Ces terrains furent de ce fait confisqués par la Révolution ; en 1796 un acquéreur de biens nationaux, César Ginoux, ancien administrateur de l’Enregistrement et des Domaines, s’en rendit maître pour 107.000 livres. En 1824, la plus grande partie de cet achat est revendue à Jean-Baptiste-Léonard Violet, entrepreneur, habitant rue d’Hauteville, et à son associé Letellier, pour 980.000 F. Tous deux venaient de percer les rues d’Hauteville et d’Enghien et d’aménager le passage Violet. Sur ce vaste emplacement, en bordure de la Seine et aux portes de Paris, ils projettent l’ouverture de quatorze rues et d’une place, la construction d’une église et un lotissement. Pour faciliter l’opération, Violet conclut en 1826 une société en commandite par actions « pour la mise en valeur d’une quantité de terrains situés dans le nouveau village de Grenelle » avec la banque Perrée et Guillot – une raison sociale qui réunissait depuis 1821 le célèbre négociant d’origine granvillaise, l’un des premiers régents de la Banque de France, à un négociant lyonnais, frère et beau-frère de négociants. Le capital est de 3.600.000 F en 720 actions de 5.000 F. De Gourcuff, ainsi que l’un des grands notaires parisiens, Tarbé, sont les commissaires « chargés de surveiller les intérêts de la société ». 468 actions vont à Violet et Letellier, représentées par 71.000 toises de terrain à 33 F, soit 2.340.000 F. Violet veut construire 65 maisons qui seraient le noyau d’une agglomération bourgeoise, commerçante et industrielle, appelée Beaugrenelle. De fait, la construction connut un vif essor jusqu’en 1827, puis s’interrompit jusqu’en 1835 et encore au moment de la Révolution de 1848 ; du reste Perrée mourut en 1829 et Guillot en 1831 ; ainsi l’opération ne connut son véritable accomplissement que sous le Second Empire. Mais elle reste bien à l’origine à la fois de la création d’un grand quartier des industries mécaniques (Cail) et de la poussée résidentielle de Paris en direction des vastes zones libres de Vaugirard et de Grenelle, incluses plus tard dans le XVe arrondissement, le plus vaste et le plus peuplé aujourd’hui de la capitale.

8La banque Perrée et Guillot fut appelée, quelques semaines après la constitution de la première société, à apporter à nouveau son aide à Violet et Letellier dans le financement d’une seconde société en commandite par actions au capital de 7 millions, dans laquelle les deux entrepreneurs apportaient 43.000 toises valant 4.300.000 F. L’objet était cette fois d’effectuer les « travaux nécessaires à la confection d’un pont, d’une gare et d’un port sur la Seine devant la plaine de Grenelle », ainsi que de mettre en valeur l’ensemble des terrains. Parmi les principaux actionnaires on relève encore de Gourcuff (100), le receveur général Nivière (250), un de Beaune, propriétaire de la Drôme, appartenant à la famille de la seconde femme de Perrée (100), Guillot-Pommairol, frère de l’associé de Perrée (220). Mais cette seconde compagnie ne devait faire que de médiocres affaires par suite du délaissement de la traversée de Paris par le trafic fluvial, depuis l’ouverture des canaux de Saint-Denis et Saint-Martin.

9La haute banque parisienne ne s’est toutefois pas manifestée d’une façon aussi significative en beaucoup de points de la capitale, et maintes autres opérations revêtent encore un caractère beaucoup plus limité, voire marginal. A l’intérieur même de Paris, on note par exemple l’intérêt porté, à l’occasion, à la valorisation commerciale de certains terrains ou immeubles de la zone des grands boulevards par la construction de « passages » ; ainsi la société du passage d’Antin, entre la rue d’Antin et la rue du Helder, est-elle lancée en 1825 par le baron Méchin, député et banquier, qui apporte deux maisons et les terrains en dépendant pour une valeur de 1.106.000 F. Extra muros – tant il est vrai, désormais, que spéculations à Paris et en banlieue apparaissent indissociables – on voit en 1825 la banque Cor et La Rigaudelle commanditer une société au capital de 3 millions pour « les embellissements, constructions et augmentations » du marché Boulainvilliers : il s’agit en fait de l’un des aspects de la création d’un nouveau quartier par lotissement de l’ancien château et parc de Passy – une douzaine d’hectares – jadis illustrés par la véritable cour qu’y avait entretenue pendant une quinzaine d’années le fermier général Le Riche de la Popelinière. Personnage évoluant aux confins de la banque, du grand négoce et maintenant des compagnies d’assurances, le spéculateur Auguste de Gourcuff constitue pour sa part, la même année, une société en commandite par actions au capital d’1.200.000 F pour acquérir la ferme de Billancourt et ses dépendances, ainsi que d’autres terrains au même lieu, en vue de les mettre en valeur par « des constructions, la location et la vente de terrains et de constructions ». C’est bien aussi à la spéculation immobilière qu’il faut rattacher l’intérêt nouveau des banquiers pour les matériaux de construction. Jacques Laffitte, dont l’activité se caractérise par une grande diversité de participations, commandite en 1822 une société où il retrouve l’ingénieur en chef des Ponts-et-Chaussées Polonceau, le baron Delaître, filateur de coton près d’Arpajon et député, et l’inévitable architecte Constantin ; il s’agit du « débit à Paris et dans les départements des pierres dures de France, marbres, granits, roches en dalles de différentes épaisseurs, pour la composition des marbres factices ». Une scierie mue à la vapeur est prévue à cet effet à Montrouge. De son côté, Casimir Périer concède en 1822 l’exploitation d’un terrain de près de 3 hectares qu’il possède à Passy et où est située la carrière dite du Parc royal de La Muette. C’est l’époque où Gérard Jacquemet a décrit le village de Belleville éventré par les plâtrières.

10Enfin, l’intérêt de la haute banque pour le secteur immobilier a pu se traduire simplement par un jeu – éventuellement dangereux si la mobilisation des ressources devient urgente et si l’état du marché se prête mal aux transactions – d’achats et de reventes de terrains et de maisons judicieusement situés, et dont en principe il suffit d’attendre le bon moment pour encaisser la plus-value spontanée. Un exemple d’une telle conduite paraît bien être fourni par Pierre-François Paravey, acculé au suicide en 1828 après une brève carrière de dix ans dans la haute banque parisienne, où il s’était taillé une place grâce à ses liens étroits avec le capitalisme rhénan ainsi qu’avec Talleyrand. L’inventaire après décès de ses papiers permet de reconstituer les principales étapes de sa politique foncière et immobilière :

111 – dans plusieurs grands secteurs de l’urbanisation privilégiée des années 1820 :

  • 1822 : achat pour 170.000 F d’une maison et de ses dépendances au 21, rue de Paradis ;

  • 1827 : achat d’une maison au 46, rue d’Hauteville et d’un grand terrain (plus de 1.300 m2) entre les rues de Chabrol et des Petits Hôtels, pour 300.000 F ;

  • 1822 : achat de plus de 8.000 m2 entre la rue de Provence et la rue de la Chaussée d’Antin, supportant notamment d’anciens hôtels du duc d’Orléans, pour 490.000 F – revendus en 1826 à une Cie Delaunay pour 1.485.000 F ;

  • 1824 : achat de 12.000 m2 entre le Cours-la-Reine et la rue Jean Goujon, pour 539.000 F, dans lequel le grand banquier de Francfort, Bethmann, est pour un tiers.

122 – mais aussi dans d’autres secteurs périphériques, où les acquisitions semblent témoigner d’une prévision de développements économiques auxquels Paravey était également sensible :

  • 1822 : achat de près de 7.000 m2 aux 4042, rue de la Contrescarpe (un terrain servant de chantier) pour 160.000 F ;

  • 1825 : achat au banquier Delessert d’un terrain au faubourg Saint-Martin, à proximité du canal, pour près d’un demi-million ;

  • 1828 : société entre Paravey, le baron Louis (ancien ministre des Finances), Jacques Reiset (receveur général) et Ginoux, pour la reconstruction et l’exploitation de l’établissement de Bercy (entrepôts acquis en 1819 par le baron Louis et qui avaient brûlé en 1820).

13Le notaire de Paravey est Chodron (descendants anoblis de Courcel), lui-même grand propriétaire foncier mais intéressé au rassemblement de terres dans la banlieue sud de Paris.

143 – Par rapport aux années 1820, les années du Second Empire introduisent une dimension nouvelle dans la mobilisation des capitaux, mobilisation dont on sentait le besoin à la fin des années 1840. Une dimension nouvelle, aussi, par l’inclusion des grandes spéculations immobilières dans des schémas plus généraux de remodelage haussmannien des villes, et dans des perspectives ambitieuses de développement global de l’industrie et des échanges.

15On peut former l’hypothèse que la haute banque antérieurement constituée ne s’est toutefois avancée qu’avec prudence sur ce terrain. Une puissance telle que James de Rothschild semble avoir eu en ce domaine un comportement de rentier attaché à la sûreté de ses placements. Alain Plessis vient de montrer que sa succession (1868) comprenait, sur un total bien supérieur à la centaine de millions, environ 35 millions d’hôtels, maisons et terrains. Plus de la moitié de cette valeur était représentée par des maisons et des terrains situés rue de Dunkerque (6 nos), boulevard Magenta (14 nos) et boulevard de Denain (3 nos), sans préjudice de quelques biens plus dispersés. De toute évidence, les propriétés qu’on vient d’énumérer se trouvaient valorisées par le voisinage immédiat de la gare du Nord, agrandie et reconstruite depuis 1866. Nous ne savons pas comment elles étaient venues entre les mains de Rothschild ; mais nous pouvons constater qu’il en tirait le revenu confortable de loyers assez élevés (aucun n’était inférieur à 1.000 F, beaucoup montaient à 7 ou 8.000). Selon Jeanne Gaillard, la banque Ardouin aurait été l’un des promoteurs du boulevard Magenta. Les Seillière et les Fould ne paraissent pas s’être engagés directement dans les spéculations immobilières, mais seulement en avoir tiré profit par l’intermédiaire du Crédit Mobilier. De l’avis d’Alain Plessis, raisonnant sur le groupe des régents de la Banque de France, dont on sait combien il était proche de celui de la haute banque parisienne, ce ne sont pas les spéculations sur l’haussmannisation qui peuvent contribuer à expliquer leur enrichissement.

16En revanche, les nouvelles banques d’affaires par actions, armées du formidable levier que leur procuraient des capitaux par dizaines de millions, ne craignent pas de saisir à bras le corps le problème de l’urbanisation, pour elles indissociable de la création des supports indispensables à l’essor économique. Le vertige ne tarde pas à les prendre, du reste, comme en témoigne par exemple ce texte présenté par Mirès à l’assemblée générale de la Caisse générale des chemins de fer, en 1858 – alors que le gouvernement n’avait pas encore mis son veto au projet qui devait bouleverser le paysage marseillais :

« Sous peu de jours nous allons aborder une opération considérable qui émeut la population de Marseille... Il s’agit, Messieurs, de restituer à la circulation générale et au commerce du monde une surface précieuse qui, dans l’état actuel, retarde le développement déjà si vaste et toujours insuffisant des ports et de la ville de Marseille. La vieille ville de Marseille, bâtie sur une montagne qui sépare la ville proprement dite des nouveaux ports, des docks, des entrepôts, de la gare maritime du chemin de fer, etc..., est un obstacle qu’on avait considéré longtemps comme insurmontable. Nous voulons, en assurant une large rémunération aux capitaux, niveler la vieille ville, détruire un foyer d’insalubrité qui met les populations en danger, et faire sortir de ce sol nouveau une ville entièrement neuve, avec ses rues, ses places et ses monuments, dessinés sur un plan grandiose digne du premier port commercial de l’Empire ».

17A Paris, on sait la place immense tenue par les réalisations comme par les espoirs insensés de monopole du Crédit Mobilier des Pereire, dont l’histoire s’identifie presque à celle du Second Empire. Il ne peut être question que d’en rappeler les principales caractéristiques en ce qui concerne notre propos. Dès le départ (1852) l’objet des opérations de la « société générale » de Crédit mobilier comporte tout particulièrement le financement des travaux publics. En 1854, la constitution par étapes de la Société de l’hôtel et des immeubles de la rue de Rivoli montre bien à quel point « construire la ville » est devenu l’affaire directe de la haute finance (Émile Pereire refusait lui-même de s’intituler banquier) : l’objet, en effet, est d’acquérir des terrains entre la rue de Rivoli et la rue Saint-Honoré, de construire sur ces terrains, enfin de louer, échanger ou revendre les terrains bâtis ou non, et notamment de créer et d’exploiter le Grand Hôtel du Louvre avec lequel sera jumelé ultérieurement le fonctionnement des Grands Magasins du même nom. En 1858, nouvelle étape : la société précédente est transformée en Compagnie immobilière de Paris, transformation provoquée, après la construction du Grand Hôtel du Louvre « et de 13 maisons importantes », par le déplacement des activités des Pereire vers d’autres secteurs de Paris : du côté du boulevard de Sébastopol et du quartier du futur Opéra ; en 1862 est achevé le Grand Hôtel de la Paix au voisinage duquel s’ouvre la Grande Maison de Blanc, réédition de l’opération du Louvre. Enfin, en 1863, la société devient tout simplement la Compagnie Immobilière : bien qu’à Paris les activités se tournent maintenant vers les terrains restant non bâtis sur le boulevard du Prince Eugène (actuel boulevard Voltaire), la restriction des opérations immobilières à Paris apparaît insupportable à E. Pereire au moment où il vient de rafler à Mirès la réalisation des grandioses projets marseillais (c’est lui qui va en 1863-1864 ouvrir la rue Impériale). Aussi la Compagnie Immobilière absorbe-t-elle la S.A. des Ports de Marseille, progressivement constituée par Mirès de 1856 à 1859 mais finalement impuissante à atteindre ses objectifs : les anciennes actions sont reprises à 30 % de leur valeur nominale. D’autre part, la Compagnie Immobilière absorbe également la Compagnie des Entrepôts et Magasins Généraux de Paris, elle-même création des Pereire (1860) qui avait pris la suite de la Société des docks de 1852 et qui absorbera l’Entrepôt général de La Villette en 1864. Ainsi les Pereire étendent-ils la construction de la ville à tout ce qui concerne l’équipement en bâtiments et voies de communications lié au commerce d’entrepôt réel et aux industries qui peuvent s’y associer.

18Les champs d’intervention des Pereire reflètent donc concrètement une conception de la ville qui ne s’embarrasse pas de contradictions idéologiques. Leur Paris est celui de toute la révolution capitaliste du milieu du siècle : la nouvelle banque, les grands magasins, les transports au service de la concentration des échanges et des industries au profit de la capitale. Ils réconcilient sur quelques kilomètres de distance la ville du luxe et celle de la production industrielle moderne. Ils prennent de vitesse tous les discours et toutes les autorités. Certes, ils ne prennent pas en compte toute la ville : la ville ancienne, la ville des artisans et du travail à domicile échappe à leur horizon d’intervention ou à leur clientèle. Ils sont les constructeurs d’une ville extravertie.

19D’autre part, le « style Pereire » d’intervention des puissances financières dans la ville n’a pas fait école et ne tient pas lieu d’inventaire général de toutes les formes d’intervention. Sur le premier point, l’explication est bien entendu à trouver dans l’échec retentissant du Crédit Mobilier et de la Compagnie Immobilière, sur lequel on ne reviendra pas ici. Le gigantisme des projets affectait d’un coefficient insupportable les risques habituels de toute spéculation immobilière. L’échec des Pereire apparaîtrait un peu, de la sorte, comme l’expérience de Law du grand capitalisme immobilier.

20Sur le second point, les affaires des Pereire ne doivent pas faire oublier la multiplicité des entreprises financières de second ordre, dont l’histoire n’est pas faite. Pour nous en tenir à notre sujet, qui est limité au rôle des banquiers à l’exclusion d’autres agents capitalistes, signalons, d’une part, que la haute banque s’est aussi intéressée au logement ouvrier. Aubry, Donon et les frères Gautier, dont la maison a été le promoteur de la Compagnie des Magasins Généraux de Bercy (restée indépendante de l’emprise des Pereire) en 1863, ont également lancé en 1867 la S.A. des Maisons à Bon Marché de Paris, au capital de 3 millions, avec pour objets :

« 1 ° – L’acquisition de tous terrains bâtis ou non bâtis, la construction économique de maisons destinées à l’habitation des classes laborieuses, la location et la vente de ces terrains et maisons, soit au moyen de paiements quotidiens, hebdomadaires, mensuels ou annuels, soit de toute autre manière ; 2 ° – Toute entreprise directe, ou toute coopération à des entreprises de travaux d’utilité publique dans les départements de la Seine, Seine-et-Oise et Oise ».

21Et d’autre part, qu’en dehors de la haute banque des établissements de crédit nouveaux ont entrepris de systématiser ce qu’avait réalisé antérieurement la spéculation des années de la Restauration : c’est le cas de la banque Naud.

  • 1 L’étude en a été faite, sous certains aspects, par Alain BECCHIA (cf. en particulier : « Les lotiss (...)

22L’urbanisation des communes de la banlieue, en l’absence d’un contrôle ou à plus forte raison d’une planification du développement urbain de la part des municipalités, doit beaucoup à la libre intervention des initiatives privées. Gérard Jacquemet l’avait déjà montré dans son article de 1976 sur «Lotissements et construction dans la proche banlieue parisienne, 1820-1840 », qui prenait ses exemples aux Batignolles, à Passy, à Neuilly. Dans la seconde moitié du XIXe siècle, l’histoire de la croissance d’Issy-sur-Seine, devenue en 1893 Issy-les-Moulineaux, offre un bel exemple d’orientation de celle-ci par le capitalisme bancaire1. Il s’agit des entreprises immobilières d’une maison toute nouvelle venue dans la banque parisienne. Le point de départ en est constitué par l’ascension d’un « self-made man », l’obscur Victor-Corentin Bonnard, né à Songeons(Oise), en 1804, mort en 1863, qui déclarait avoir commencé le commerce en 1838 avec quinze francs, mais y avait assez bien réussi pour créer en 1853 une société en commandite par actions, le Comptoir Central de Crédit, au capital d’environ 5 millions en actions de 100 F, capital porté à 12 millions en 1870. Outre « les affaires de banque en général », le Comptoir se donnait plus particulièrement pour objets : l’achat et la vente d’immeubles ; la construction soit par la société elle-même soit pour le compte de tiers ; les entreprises de travaux d’utilité publique.

  • 2 Cette société, constituée trente ans plus tôt, et dont l’objectif était de développer un quartier r (...)

23Dès 1855, c’est vers l’achat et le lotissement de terrains que se porte l’essentiel des opérations. De 1855 à 1857, la constitution préalable d’un stock immobilier est réalisée notamment par l’achat à de Gourcuff et Cie du hameau de Billancourt2, des 300.000 m2 de l’île Saint-Germain, du château d’Issy et de terres (principalement le clos des Moulineaux) couvrant 850.000 m2 et appartenant précédemment au comte de l’Espine. Toutefois, la banque ne se comporte pas comme un lotisseur occupé d’une opération unique et rigoureusement localisée : elle pratique une stratégie d’acquisitions diversifiées, ménageant la possibilité d’équilibrer les échecs par les succès, en fonction des clientèles et des situations. Dans un certain rayon autour de Paris, le Comptoir achète des forêts et des domaines, 600.000 m2 dans le parc de Maisons-Laffite ; dans Paris même, des terrains. D’autre part, des sous-comptoirs sont ouverts à Lyon, Strasbourg, Rouen, Marseille, sur lesquels nous ne savons rien.

24Le banquier – qui, depuis 1863, est Édouard Naud, commis puis gendre de Bonnard – trouve les moyens de s’acquitter du prix de ses achats en se faisant aussitôt lotisseur-aménageur. Mais le terme de ses opérations n’est atteint qu'à des dates fort variables et le succès n’est acquis qu’au moyen d’efforts adaptés à chaque cas.

25Les opérations faciles sont celles qui portent sur des zones parfaitement valorisées et qui attirent aisément une clientèle de luxe. Ainsi « les terrains de Maisons-Laffitte », explique un rapport de 1870,« entourés de réserves boisées, conviennent surtout aux personnes qui veulent faire construire des maisons de campagne. Le parc est habité par une population très élégante ». Dans Paris, à la même date, le Comptoir fait construire des maisons dans les nouveaux quartiers d’avant ou d’après Haussmann boulevard Haussmann, rue de Courcelles, rue de Constantinople, rue de Copenhague, rue Bernouilli, avenue des Amandiers, rue Gay-Lussac ; en 1871, il achète deux terrains à l’angle du boulevard Richard-Lenoir et de la rue des Amandiers ; en 1877, un terrain de 439 m2 à l’angle de l’avenue de l’Opéra et de la rue Sainte-Anne ; en 1878, un terrain boulevard Henri IV, pour une construction de « haute qualité », soignant à la fois les plans, les matériaux, la décoration ; en 1879, un terrain à l’angle des rues Condorcet et Bochard de Saron, pour deux maisons, dans « un quartier aujourd’hui recherché par suite du voisinage du collège Rollin et de l’école commerciale» ; en 1880 encore, un terrain de 613 m2 à l’angle des rues de Courcelles et de Lisbonne, avec 63 m de façade, pour « deux maisons de premier ordre », et un terrain rue de Rome, pour un immeuble de rapport. Dans tous les cas, le succès final est assuré ; les propriétés bâties prennent constamment de la valeur, tout en conservant un rendement élevé de l’ordre de 6 à 7 %, qui les fait rechercher par les capitalistes et les spéculateurs. Ainsi la banque Naud paraît-elle pouvoir se définir, à l’intérieur de Paris, comme le type même des utilisateurs du nouvel espace urbain restés conformes au projet haussmannien, à son contenu social privilégié.

26En revanche, l’opération majeure, celle de la proche banlieue, à la sortie sud-ouest de Paris, apparaît-elle d’une conduite beaucoup plus lente et plus délicate. La banque Naud a réussi plus facilement à Billancourt, où dès 1870 plus de 500 lots ont été vendus et plus de 150 habitations construites. « Un quartier spécial a été réservé aux maisons de campagne et un autre est affecté aux usines ». A l’opposé l’île Saint-Germain, qui se prêterait bien en principe à l’installation d’usines, et qu’un double pont relie depuis 1863 à la fois à Billancourt et à Issy, reste en fait encombrée par les magasins de la boulangerie parisienne, où sont entreposées les réserves obligatoires de grains, et Naud finit par s’en débarrasser en 1876 entre les mains de l’Intendance militaire. Finalement, Édouard Naud a été amené à concentrer l’essentiel de ses efforts sur Issy et Les Moulineaux. En apparence, il avait beaucoup d’atouts entre les mains. L’importance et l’homogénéité des surfaces possédées, d’abord : rachetées à une famille qui avait délibérément pratiqué le regroupement des terres dans les années 1840 et 1850, elles rassemblaient une partie importante de la plaine alluviale en continuité avec des terrains à flanc de coteau, constituant au total près d’un cinquième de la superficie communale et offrant à la clientèle potentielle les agréments d’une zone résidentielle et les aptitudes d’une zone industrialisable. D’autre part, Édouard Naud a réussi à s’assurer un contrôle plus ou moins étendu du pouvoir municipal : conseiller de 1863 à 1871, maire de 1871 à 1878, conseiller encore jusqu’en 1881 ; au niveau national, il avait l’amitié de personnages aussi différents que Jules Grévy et du couple Mac Mahon, et un siège d’administrateur des Hauts fourneaux et forges de Denain et Anzin le mettait en contact avec la haute finance parisienne. En réalité, d’autres éléments différèrent de quelque vingt ans la véritable réalisation de l’urbanisation. En 1875, 18 % seulement du lotissement du Clos des Moulineaux était vendu. Outre le caractère plus rémunérateur des spéculations intra-parisiennes, les acheteurs étaient détournés par la discontinuité entre le lotissement et le vieux noyau isséen ; par l’absence de voirie en dehors de l’axe principal de la route Paris-Versailles ; par les destructions de la guerre civile en 1871, qui affectèrent notamment le parc et le château, et nécessitèrent une période de reconstruction. Ce n’est qu’après 1871 que commença à se mettre en place la voirie moderne d’Issy-les-Moulineaux, selon le plan que Bonnard, puis Naud n’avaient fait que reprendre au comte de l’Espine, axé sur le raccordement à la voirie de Billancourt par la construction de deux ponts à travers l’île Saint-Germain ; mais Naud devait perdre son influence politique avant d’avoir pu faire ouvrir et viabiliser toutes les rues destinées à la valorisation de son lotissement ; certains notables avaient freiné le mouvement ; malgré son importance, la surface possédée par le Comptoir n’était pas encore suffisante pour peser d’une façon irrésistible sur l’aménagement de l’ensemble de la ville. Ce n’est qu’autour de 1880 que le tramway relie Issy à Paris et à Billancourt, que s’achève l’équipement ferroviaire (lignes de Paris-Invalides à Versailles et Courbevoie) qui devait achever de conférer tout son intérêt industriel au bas-Issy, remarquablement desservi par eau et par fer.

27De ces retards, Édouard Naud tire lui-même la leçon en 1877 :

« Pour tirer un parti convenable de notre actif... il nous faut du temps. Ces terrains ont une grande valeur d’avenir... et leur réalisation à un prix vraiment rémunérateur est assurée, si nous savons attendre que les améliorations projetées aient produit tout l’effet qu’on doit légitimement en espérer... Les affaires immobilières sont, par leur nature même, des affaires de longue haleine ; il ne suffit pas d’avoir des terrains bien situés, pour les vendre facilement, il faut encore chercher les acheteurs, les attirer par des améliorations constantes, afin de les obliger, pour ainsi dire, à choisir ces terrains de préférence à tous les autres ; il faut faciliter le développement des constructions en rapport avec leurs besoins et leurs goûts ; faire une publicité spéciale et raisonnée... ».

  • 3 Signalons, après Gilbert HATRY (Louis Renault, thèse de doctorat d’Université, Paris I, 1982), que (...)

28En fin de compte, le Comptoir entreprend la construction et la vente des maisons, à partir de 1878 pour le parc, à partir de 1885 dans la plaine. La rentabilité finale de l’opération, qui n’est pas connue, a dû souffrir du ralentissement des affaires dans les années 1890. Sans doute l’équilibre se rétablissait-il par une compensation entre les résultats différents obtenus à Paris et en banlieue3.

29Au total les spéculations immobilières, dont le marché et la chronologie sont si particuliers et si aléatoires, apparaissent plutôt comme contradictoires avec la régularité et la sécurité habituellement recherchées par les banques les plus sérieuses. Les risques ne semblent pouvoir en être évités par ces dernières que dans les conditions, rarement réunies, d’une très haute conjoncture, ou alors par le cantonnement dans le financement limité et prudent de sociétés d’un autre type directement engagées dans les opérations, ou encore par l’incorporation de telles spéculations dans un ensemble très diversifié d’activités.

LÉGENDE : les points blancs dans le noir correspondent à la teinte violette de l’original

Notes

1 L’étude en a été faite, sous certains aspects, par Alain BECCHIA (cf. en particulier : « Les lotissements du Comptoir Central de Crédit dans la commune d’Issy-Les-Moulineaux (fin XIXe - début XXe siècle) », Mémoires de la Fédération Paris-Ile de France, 1978(1979), pp. 267-295.

2 Cette société, constituée trente ans plus tôt, et dont l’objectif était de développer un quartier résidentiel, n’avait connu qu’un médiocre succès commercial.

3 Signalons, après Gilbert HATRY (Louis Renault, thèse de doctorat d’Université, Paris I, 1982), que le Comptoir Naud tentera vainement dans les premières années du XXe siècle, d’empêcher Louis Renault, soutenu par la municipalité de Billancourt, de développer ses emprises industrielles sur les terrains de l’ancien lotissement de Gourcuff, théoriquement interdits à « tout établissement bruyant, insalubre ou incommode».

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© Presses universitaires de Lyon, 1983

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