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Naissance et métamorphose d’une banlieue ouvrière : Villeurbanne

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Marc Bonneville

Troisième partie. Villeurbanne 1945-1977 la production d'un élément du centre de la métropole lyonnaise

Chapitre II. Les nouveaux modes de produire l’espace urbain (1968-1977

Texte intégral

1Cette étude du procès de production du cadre bâti et des pratiques qui l’accompagnent est essentielle dans la conception qui est la nôtre. L’espace urbain y est caractérisé par sa morphologie, son articulation spatiale mais aussi par son procès de production. Ce dernier élément justifie l’importance du développement qui suit.

SECTION 1. Rappel des caractéristiques de la production urbaine entre 1945-1963

2On ne retracera pas ici en détail l’ensemble des processus et des réalisations qui ont marqué les années de l’après-guerre. Cependant, il est nécessaire de faire le point sur la production de l’espace urbain de cette période :

  1. Afin de mieux situer les tendances actuelles, qui après le virage que l’on place généralement autour de 1962-63, prennent en quelque sorte le contre-pied de la période précédente.
  2. Afin de montrer que certains processus ou réalités actuelles sont déjà mis en place ou en gestation dès avant 1963.

1. L’ÉTAT, PRINCIPAL INITIATEUR DE LA PRODUCTION DE L’ESPACE URBAIN

3La période post-1945 voit l’Etat prendre à sa charge l’essentiel de la production des logements et des équipements (écoles, routes, réseaux, hôpitaux...). Cette politique dont les résultats seront considérables, vise à suppléer la carence du secteur privé (soit les propriétaires rentiers, soit les entreprises), qui ne s’est que peu intéressé à ces domaines peu rentables et a laissé s’accumuler un retard, aggravé par le conflit de la deuxième guerre.

4La reconstruction conçue comme une priorité pour remédier à la crise du logement n’a été alors possible que grâce à l’injection des capitaux publics, généralement sous forme de prêts à très faible intérêt, consenti par la Caisse des Dépôts ou par le Crédit Foncier, avec l’aide de l’Etat.

5En 1953, la généralisation du système des cotisations patronales destinées au logement des salariés (le 1 %), représente un essai pour systématiser le soutien des employeurs à l’effort de logement des travailleurs.

6L’intervention massive de l’Etat au lendemain de 1945 a permis de réanimer le secteur du logement, en particulier celui du logement social en veilleuse depuis 1931. Les procédures accélérées, la définition de catégories de logements sociaux construits à des prix inférieurs (LEN, Lopofa, « opération million », PSR, PLR) et selon des normes inférieures, le recours à l’industrialisation du bâtiment ont permis d’assurer la production d’un nombre considérable de logements afin de satisfaire les demandes les plus urgentes.

7La situation critique du logement à Villeurbanne, consécutive à la croissance rapide des populations ouvrières explique que la commune ait été un des principaux secteurs à accueillir les logements sociaux et en particulier un des premiers grands ensembles.

8— L’OMHLM construit entre 1952 et 1964, 647 logements aux Buers dans la plaine orientale de la commune, auxquels il faut ajouter 780 logements répartis sur le reste de la commune.

9— Dans le nouveau quartier de La Ferrandière, la Société Villeurbannaise construit aussi 455 HLMO, ainsi que 200 près du boulevard L. Bonnevay.

10A ces réalisations majeures, il faudrait ajouter quelques projets plus réduits dus à des sociétés de moindre importance.

11La consommation du sol ainsi réalisée concerne les secteurs en marge du Centre qui n’avaient pas été urbanisés par la vague pavillonnaire d’avant 1939. Cette production immobilière est importante, puisqu’elle fait disparaître les dernières réserves foncières importantes comprises à l’intérieur du périmètre du boulevard périphérique.

12L’aide de l’Etat se manifeste aussi par l’assistance qu’il consent sous la forme du régime des « primes et prêts » du Crédit Foncier (1950-1953). Ces prêts consentis à des taux intéressants qui en font des subventions déguisées sont favorisés par l’apparition du crédit à long terme et l’aménagement du système hypothécaire.

13Les projets obtiennent ces prêts lorsqu’ils répondent à des normes de confort et de superficie ; ils sont ouverts à toutes les catégories sociales et l’on peut affirmer que jusqu’en 1963, la quasi-totalité des logements construits à Villeurbanne hors du circuit HLM, en ont bénéficié (en particulier les nombreux « logements économiques »). La production est dans ce cas généralement destinée à la copropriété et réalisée sous la forme de petits immeubles à l’exception de quelques projets dépassant les 100 logements. La répartition en est extrêmement diverse : certains immeubles sont édifiés à la périphérie sur des terres agricoles ; la plupart s’insèrent dans le tissu urbain remplaçant des industries, des ateliers, des parcs, des terrains maraîchers, des maisons individuelles, au centre de la commune ou à proximité. En résumé l’essentiel de la production immobilière relève alors de la catégorie des logements aidés, à un rythme avoisinant 700 à 800 logements par an.

14Il reste encore à cette époque quelques vides dans les quartiers de l’Est et du Sud qui sont comblés par la construction de pavillons (généralement avec l’aide de l’Etat), ce qui laisse encore à la construction individuelle une place non négligeable.

15Cependant, on retiendra que jusqu’en 1963, l’aide de l’Etat a permis d’achever le remplissage du périmètre communal et de diversifier considérablement le tissu urbain (à l’exception des quartiers St-Jean et des Brosses au-delà du boulevard périphérique). La construction d’immeubles collectifs fixant l’usage du sol pour longtemps dans les quartiers neufs, ne laisse plus d’autre ressource que de recourir à la rénovation de quartiers plus anciens déjà bâtis. Il en va de même pour la construction des futurs équipements.

2. L’APPARITION DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

16Cette période est marquée par l’apparition de très nombreux promoteurs dont les effectifs croissent proportionnellement aux crédits et aux aides de l’Etat. Jusqu’en 1939, ils se recrutaient principalement parmi les propriétaires fonciers, les rentiers, les entrepreneurs du bâtiment, les architectes.

17La création des offices et des sociétés HLM, des Sociétés de Crédit Immobilier, sans but lucratif, ainsi que de la SVU, avaient représenté la première tentative d’organisation d’un système spécialisé dans la promotion immobilière sociale, avec le concours de l’Etat.

18A partir de 1945, la diversification des aides de l’Etat, autorise la création d’un système plus varié, adapté aux différentes catégories sociales et en particulier le développement de la promotion privée. Ainsi peut-on repérer parmi les intervenants les catégories suivantes :

19A. Les organismes HLM qui connaissent une impulsion nouvelle ; ce sont l’Office Municipal et la Société Villeurbannaise et quelques sociétés dont les réalisations sont épisodiques ou moins importantes (Société Coopérative d’HLM de l’OTL, le Foyer du Combattant, Logirel, le Crédit Immobilier Villeurbannais auxquels on peut adjoindre l’œuvre des Sans-Abris).

20B. Les Sociétés sans but lucratif à vocation sociale : parfois à statut coopératif, elles sont spécialisées dans les logements économiques pour une clientèle à faibles revenus. Elles produisent généralement de petites copropriétés implantées à la périphérie (ex. : CILEF, Baticoop, Crédit Immobilier Villeurbannais, Clair Logis, les Castors...). Ces sociétés sont parfois importantes et interviennent dans toute l’agglomération lyonnaise. Mais à leurs côtés, de nombreux promoteurs ne réalisent qu’un seul programme.

21C. Les promoteurs sociaux liés aux organismes patronaux. Leur intervention directe ou indirecte s’amplifie prenant le relais des organismes liés aux grandes entreprises (Gillet) tels que la SA Logements Economiques, SA Textil. Dès 1948, est créé un Comité Interprofessionnel du Logement à Villeurbanne (CIVL) qui reçoit les cotisations d’une partie des entreprises locales, concurremment avec le CIL Lyonnais. Ces deux comités financent pour une part les programmes HLM locaux, d’autant que le directeur du CIVL, M. Isaac, dirige aussi la Société Villeurbannaise d’HLM, celle du Foyer du Combattant, l’Office Municipal et deux sociétés de Crédit Immobilier locales.

22Mais surtout ce même dirigeant contribue à la création de la Société Immobilière de l’Agglomération Lyonnaise (SIAL) qui travaille avec les fonds du CIVL et du CILL. Elle réalise de 1957 à 1963, 360 logements en 4 programmes de copropriétés, principalement dans le quartier de La Ferrandière. En outre, le Groupement d’Aide à la Construction (GAC) émanation du CIL Lyonnais construit 5 immeubles sur la seule commune de Villeurbanne, au cours de la même période.

23D. Les promoteurs privés à but lucratif. Ils travaillent avec les primes et les prêts de l’Etat, de telle sorte que leur action ne serait pas possible sans ce concours. Ils réalisent le plus souvent des logements économiques mais aussi des immeubles à prix plus élevés, destinés aux catégories sociales moyennes. Ils tirent profit du système des aides à la pierre accordées aux promoteurs avec largesse et non aux acheteurs.

24Si les projets n’atteignent que rarement les 100 logements jusqu’en 1954, ce niveau est ensuite dépassé, justement en raison des aides de l’Etat qui minimisent les risques commerciaux.

25Par exemple, en 1960-1962 la SEMICLE construit 248 logements sur un terrain appartenant à la Société Gillet ; la SMCI réalise un ensemble de 456 logécos à l’emplacement de l’ancienne usine Bertrand cours E.-Zola et la SCI de St-André 338 logécos rue F.-Faÿs.

26Ainsi, au début des années soixante, le système de la promotion immobilière privée se met-il en place grâce au concours de l’Etat. Nombre d’affaires modestes ayant pris naissance à cette époque ont pu prospérer et acquérir une réelle envergure en construisant des logécos. On retrouve alors à Villeurbanne les principaux promoteurs lyonnais d’aujourd’hui (SLC, CLI, SEMICLE, SMCI, HAOUR, CHABOT, BAUR, NACHURY...), ou les principaux promoteurs constructeurs (Pitance, l’Avenir, Moreau...).

27E. Il subsiste aux côtés de ces nouveaux professionnels, les anciens réalisateurs : architectes, petits entrepreneurs du bâtiment, agents immobiliers, propriétaires fonciers. Leur présence est devenue marginale, et ils se consacrent à de petits programmes ponctuels ou liés à des « opportunités ». Ils construisent encore les maisons particulières et interviennent parfois en dehors du circuit des aides de l’Etat.

28Ces quelques indications sur les modifications survenues dans le mode de produire le cadre bâti, suffisent à démontrer l’importance de la période 1945-1963. Les réserves foncières ont presque été entièrement consommées alors que le tissu urbain se densifiait considérablement. Par ailleurs l’apparition du système promotionnel fondé sur la production de logements marchandises a déjà engendré une remise en cause des affectations du sol urbain. Les promoteurs privés recherchent la rente de situation liée au Centre-Ville, achètent les terrains industriels susceptibles de se libérer, amorçant ainsi le processus de désindustrialisation qui s’amplifiera par la suite.

SECTION 2. Le nouveau contexte national 1963-1977

29Les modalités locales de la production du cadre bâti sont dominées après 1963 par la conjoncture nationale. Celle-ci est marquée par la volonté de l’Etat de se libérer progressivement du financement du secteur du logement. Considérant qu’il n’y a plus véritablement de crise du logement, l’Etat se désengage pour inciter les Français à consacrer davantage à leur budget logement plutôt qu’à d’autres consommations.

1. LA RÉDUCTION DES PROGRAMMES SOCIAUX

  • 1 Ainsi le budget de 1977 ne prévoit la construction que de 78 300 HLM locatives, soit 18 % de moins (...)

30Si le nombre des HLM programmées à partir de 1963 ne diminue pas très fortement, ce sont surtout les logements primés ou aidés qui enregistrent une baisse sensible de l’assistance de l’Etat. Cependant même en ce qui concerne les HLM, les crédits importants affectés aux grosses opérations des ZUP péri-urbaines à la fin des années soixante, sont réduits sensiblement à partir de 19731.

31Cette diminution s’explique aussi par la difficulté grandissante pour les organismes HLM de construire en respectant les prix plafonds, de telle sorte que les crédits HLM restent souvent inemployés.

32Ce blocage illustre la volonté de l’Etat de limiter l’aide au logement social, ou plutôt de construire davantage de logements à bas prix pour un même budget. La non-prise en compte de la charge foncière, qui aboutit à l’exclusion des HLM des centres-villes, procède de la même intention.

33De même le lancement de catégories d’HLM de type amélioré (ILM, ILN), mais plus coûteux, vise à faire prendre en charge par les locataires une part accrue des dépenses de construction des logements sociaux.

2. LE DÉSENGAGEMENT DE L’ÉTAT DANS LES PROGRAMMES AIDÉS

34C’est en ce qui concerne les logements aidés, s’adressant aux catégories sociales moyennes, que le changement de politique de l’Etat est le plus visible. D’une part les prêts aux personnes, unifiés sous le régime des prêts spéciaux immédiats, ont été aménagés : ils tiennent compte du plafond des ressources individuelles fixé assez bas, ainsi que des prix maxima autorisés pour ces logements. (En outre ils ne couvrent qu’une fraction de ces mêmes prix).

35Ce régime d’aide intéressant 95 000 logements construits en 1976, est en voie d’être remplacé par celui de l’APL (Aide Personnelle au Logement). Ce dernier, institué en 1976, vise à adapter l'aide de l’Etat aux ressources des personnes et à l’étendre aux logements anciens réhabilités. De fait, les normes d’attribution et le taux prévu pour cette aide laissent prévoir une diminution de l’assistance de l’Etat pour l’accession à la propriété.

36Cette nouvelle réglementation vise surtout à supprimer à terme l’aide à la pierre jusqu’ici accordée à des logements plus onéreux mais répondant à des normes de confort et de prix agréés par l’Etat, pour bénéficier de prêts immobiliers conventionnés (PIC). Ainsi, alors que l’Etat subventionnait la grosse majorité des logements construits dans les années cinquante, on s’achemine vers un système où ne subsisteront seulement que les HLM ou les logements attribués selon des normes comparables et les logements libres. Dès 1972, du point de vue de la production, ces derniers étaient plus nombreux que les HLM. Dans le département du Rhône, l’évolution entre 1968 et 1974 illustrait la même tendance, défavorable au logement aidé.

37Cette politique nationale oblige la majorité des acquéreurs (et par suite des futurs locataires) à recourir aux crédits bancaires. Le système des aides de l’Etat avait déjà été profitable aux banques qui servaient d’intermédiaires pour le versement et la gestion des prêts du Crédit Foncier. D’autres mesures ont favorisé leur implantation sur le marché immobilier : l’aménagement des prêts à long terme sur hypothèque ; l’instauration du système de l’allocation logement confié aux banques ; la nécessité accrue de recourir à des prêts complémentaires pour compléter les PSI, PIC, ou PEL..., voir à des prêts d’anticipation etc.

Tableau III-10. Structure des logements selon le mode de financement

Logements autorisés (Rhône)

1968

1974

HLM

27,7 %

38,8 %

Primés

49,0 %

17,7 %

Libres

23,3 %

43,4 %

Total

15 731

20 072

Source : DDE - Fichier Sirroco - 1976.

38Ainsi le retrait de l’Etat ayant entraîné le recours au financement privé n’a pas manqué d’influer sur la production du logement à partir de 1963. L’aide de l’Etat était en fait aussi avantageuse pour les promoteurs et les banquiers qui y trouvaient la condition nécessaire à leur intervention, que pour les acquéreurs. Son retrait se répercute automatiquement sur la quantité de logements ou leur type et donc sur l’ensemble de la production du bâti. Abaissé au deçà d’un certain seuil, elle a pénalisé les différents intervenants privés pour lesquels elle est indispensable. A preuve, l’actuelle crise de l’immobilier fonctionnant sur capitaux privés et ne trouvant plus de marché solvable.

SECTION 3. La consommation de sol et le contexte foncier entre 1968 et 1977

39Si l’on a choisi d’analyser la période la plus récente (1968-1977) c’est à l’évidence parce qu’elle représente le plus clairement les processus en cours et parce que la documentation que l’on a pu réunir était plus aisée à rassembler mais aussi plus significative. A travers cette analyse, on veut estimer l’importance de la consommation de sol (ainsi que l’usage qui en est fait), puisque c’est là l’objet même de notre étude. On veut tenter d’établir en plus, si l’importance des mutations et des changements d’usage du sol à Villeurbanne se justifie par un contexte particulier à cette commune tant du point de vue des densités bâties, de la structure de la propriété, de l’usage du sol, que de la réglementation en vigueur ou des stratégies des agents qui interviennent sur ce qu’il est convenu d’appeler le marché foncier. En outre, cette situation doit nécessairement être appréciée au niveau de l’ensemble du contexte foncier lyonnais.

1. L’ÉTAT DU FONCIER A VILLEURBANNE (cf. carte hors texte)

40L’importance des transactions et des affectations du sol en vue de construire s’explique de l’avis de tous les observateurs par les caractéristiques très favorables du contexte foncier villeurbannais.

A. LES DENSITÉS D’OCCUPATION DU SOL2

  • 2 La collecte des informations concernant le foncier se heurte à des difficultés nombreuses, princip (...)
  • 3 DUS : rapport surface de plancher/surface de terrain.

41La commune de Villeurbanne ne se distingue pas nettement des 3e et 6e arrondissements lyonnais si l’on considère la densité du tissu urbain. On ne perçoit pas de solution de continuité entre les deux communes mais plutôt une diminution des densités d’ouest en est. Les quartiers limitrophes de Lyon ou dans le prolongement des grands axes lyonnais détiennent des densités encore fortes, bien que décroissantes. Sur un total communal de 1 537 hectares dont approximativement 1 300 ha urbanisables (compte tenu du cours du Rhône, du canal de Jonage, des îles), on ne trouvait en 1968 qu’environ 90 ha possédant une densité d’utilisation du sol (DUS)3 supérieure à 1 et seulement 5 ha avec une DUS supérieure à 2. De fait, la commune présentait un tissu urbain très contrasté.

Tableau III-11. Densité d’utilisation du sol (DUS) autour des stations du Métro (1976)

Tableau III-11. Densité d’utilisation du sol (DUS) autour des stations du Métro (1976)

* Hors ZAC.
(Source : CETE 1977).

1. Les quartiers centraux

42Si l’on se réfère à l’étude du CETE qui se limite au périmètre situé à 700 m de part et d’autre du tracé du métro et autour des 6 stations villeurbannaises, on a là l’essentiel du centre-ville, prolongeant les Brotteaux lyonnais et s’articulant le long du cours E.-Zola. La densité bien qu’assez forte en bordure de l’axe, diminue très vite lorsque l’on s’en écarte et la DUS moyenne était égale à 0,74.

43Cependant les Charpennes jouxtant les Brotteaux, quartier dense et peu aéré jusqu’à ces dernières années, avaient une DUS moyenne de 1,21.

44Dans le quartier République elle s’abaissait à 0,98 mais culminait aux Gratte-Ciel à 1,21 avec plusieurs îlots dépassant le seuil de 2 et même de 5. Au-delà, les tènements industriels et les îlots de pavillons subsistant aux côtés des immeubles collectifs abaissaient les densités moyennes à 0,73, 0,41 et 0,43 autour des stations Flachet, Cusset et Bonnevay.

45Une mesure suivant le rapport du nombre de logements par hectare confirmait cette analyse à la date de 1968. Des Charpennes aux Gratte-Ciel inclus (et en respectant la limite de la rue F. de Pressenssé au nord), les densités se tenaient au-dessus de 150 logements à l’hectare. Autour de la station Flachet elles fléchissaient à 120 logements/ha et plus, à l’est à 80 logements/ha malgré un noyau dense de 150 logements à l’hectare à Cusset.

46L’étude de CETE montre également que la densité des habitants n’était que de 85 hab/ha en 1968 à Villeurbanne et oscillait entre 90 et 150 sur le tracé du métro. Ces chiffres, malgré un accroissement depuis 1968, demeuraient en deçà des densités rencontrées entre la presqu’île (1er arr.) et les Brotteaux situés sur le même transect, comprises entre 370 et 600 habitants/ha.

2. Les quartiers périphériques

47Quelques noyaux détenaient des densités supérieures à 1 ; il s’agissait des quartiers anciens formant des centres secondaires à proximité de la limite du 3e arrondissement lyonnais (Maisonneuves, Grandclément) et surtout des quartiers récents (le Tonkin 1re tranche), les Buers (grand ensemble d’HLM). Mais la plupart des terrains occupés au nord de la rue de Pressenssé consacrés aux quartiers pavillonnaires ou de petits collectifs, n’enregistraient que des densités moyennes, proches de 0,2 ou 0,3. Les quartiers industriels étalés le long de la Ligne de l’Est étaient dans le même cas. De 1968 à 1977 cette situation n’a guère été modifiée, si ce n’est par le renforcement ponctuel de quelques îlots. C’est le cas pour le nouveau Tonkin et le campus universitaire de la Doua ou pour le quartier St-Jean où l’on a édifié un grand ensemble.

B. STRUCTURES DE LA PROPRIÉTÉ ET USAGE DU SOL

48En 1968 l’usage du sol fait ressortir la même hétérogénéité selon les quartiers que l’on considère. Les situations sont les plus simples dans les quartiers qui se définissent par un seul type d’affectation :

  • La plaine orientale de Château-Gaillard - Les Buers est presqu’entiètement consacrée à la fonction résidentielle soit sous la forme pavillonnaire (centre du quartier) soit par les grands ensembles d’HLM (Buers, St-Jean, Les Brosses) environnés de petites maisons. Dans ces secteurs les transactions foncières sont rares : le statut des occupants du sol (petits propriétaires, logements sociaux ou copropriétés sociales) et le caractère récent ou assez récent des constructions bloquant le marché foncier.
  • Le quartier du Bon Coin - Ligne de l’Est, est essentiellement voué à l’industrie, comme l’ont confirmé les plans d’urbanisme successifs. Les parcelles parfois de grande dimension, n’échappent pas aux échanges, mais conservent généralement le même usage, sauf exceptions.
  • Les quartiers où les affectations du sol sont multiples sont ceux qui enregistrent les changements les plus nombreux. Ainsi le quartier de La Doua - Croix Luizet où coexistaient des industries ayant d’importantes emprises (cf. usine Pervilhac 3,2 ha) des ateliers, des immeubles collectifs anciens et récents, des îlots pavillonnaires, des jardins, des terrains vagues et des propriétés bourgeoises ou religieuses, a-t-il fait l’objet de multiples tentatives d’achat par des promoteurs dont beaucoup ont abouti.

49Cependant, c’est dans le secteur central, le long du cours Zola que la structure foncière paraissait la plus apte à évoluer entre 1963 et 1968. On rappelera pour mémoire que le développement de Villeurbanne s’est fait de 1890 à 1930 par et autour de grands établissements, surtout consacrés aux textiles et aux industries annexes. Ces tènements industriels se sont maintenus pour l’essentiel jusqu’aux années soixante, même s’ils ont parfois changé de main ou été achetés par des industries autres que celles du textile. On a montré (cf. supra) que l’évolution de la production avait entraîné dès 1954-1958 un ralentissement des activités de certaines branches, voire leur disparition ou plus souvent leur relocalisation en dehors du noyau urbain ou à l’étranger. Cependant, il est clair que la stratégie des entreprises n’est pas étrangère à l’évolution du marché foncier, tout au moins pour les plus importantes. Aux motifs purement industriels ont pu s’ajouter ceux prenant en compte la revalorisation des actifs immobiliers. Les industriels s’étaient en effet constitué un patrimoine très étendu peu à peu enclavé dans le développement urbain, très près des limites lyonnaises et de la Part-Dieu, mais surtout disposé tout autour du centre « historique » des Gratte-Ciel. En outre, il s’agissait de tènements importants (jusqu’à 13 ha), en bordure des grands axes (Zola, métro, 4 Août, Tolstoï) très favorables à la réalisation d’ensembles immobiliers importants. Ces terrains appartenant à des entreprises familiales mais surtout nationales ou multinationales, n’étaient pas destinés à une rétention sentimentale, mais à entrer dans le jeu du marché foncier, avec des frais de démolition minimes.

50En 1968 on peut estimer que les terrains possédés par des sociétés industrielles représentaient une superficie de près de 300 ha, dont 100 ha localisés dans le périmètre central à proximité immédiate du métro, soit 9,2 % du sol. (cf. tableau III. 12 et III. 13).

51Si l’on examine dans ce même périmètre central les terrains ayant été acquis entre 1968 et 1977 en vue d’être construits, 42 ha ont été prélevés sur les emprises industrielles ; cette superficie, qui concerne plus de 86 % des terrains à bâtir ou bâtis du centre, a été prélevée sur le patrimoine industriel, ramené à environ 58 ha. Cette reconversion a bénéficié principalement au secteur du logement.

52En revanche on remarque que si la structure de la propriété au centre-ville est dominée par les petits propriétaires (42,5 %) et les copropriétaires (10,80 %), ces dernières catégories n’ont fourni que 10 % des sols acquis pour être bâtis. Cependant ces données globales méritent d’être affinées suivant les quartiers du centre.

53— Le quartier des Charpennes à l’ouest, qui présente les plus fortes densités, est quelque peu particulier. Le tissu urbain ancien y est disposé selon un parcellaire à la fois émietté, confus et peu aéré. Si les entreprises industrielles y occupent près de 20 % du sol, ce n’est pas au moyen de grandes parcelles mais par une multitude de petites entreprises ou d’ateliers. La structure foncière n’a pas été bouleversée par les opérations immobilières puisque seulement 1,70 % du sol ont été échangés. Seule l’intervention de l’Etat (ZAC de Tonkin III et restructuration par le métro) a dégelé ce quartier.

54Le quartier République qui fait la transition avec les Gratte-Ciel présentait des dispositions différentes avec 31 % d’espaces industriels, avec parfois des parcelles importantes. Les échanges assez nombreux (10,7 % du sol de 1968 à 1977) ont surtout été faits à partir des terrains industriels (91 %). Le cas du quartier des Gratte-Ciel est comparable : 57 % des transactions à partir des terrains industriels, alors que ceux-ci ne représentaient que 21 % du sol.

55Sur ces deux quartiers, l’élimination de l’industrie progresse très vite. On citera la vente des usines Dognin (2 ha contigus aux Gratte-Ciel) Dewet (0,35 ha), Bouillet-Bourdelle (0,24 ha), SIGMA (0,73 ha), Gerflex (0,5 ha), Pangaud Collon (0,3 ha), Semanaz (0,70 ha), Testut (0,2 ha), MLC Gerland (3,3 ha), Gindre (0,5 ha), Le Fil Dynamo(1,66 ha), etc. sans parler des disparitions plus anciennes de Vuillod - Ancel (3 ha) et de Bertrand (4 ha).

Tableau III-13. Affectation antérieure des terrains occupés par de nouvelles opérations immobilières sur le périmètre du Métro (1977)

Tableau III-13. Affectation antérieure des terrains occupés par de nouvelles opérations immobilières sur le périmètre du Métro (1977)

56Le quartier Flachet - Bonneterre qui jouxte les Gratte-Ciel présentait le cas le plus favorable pour les mutations foncières : les emprises des sociétés industrielles y détenaient en 1929 près de 80 % du sol dont près du tiers pour la seule société Gillet. Cette structure bien qu’ayant évolué, faisait encore une place importante aux sociétés industrielles qui occupaient encore 31,6 % du sol, le plus souvent sous la forme de très grandes parcelles en 1968.

57Près de 23 % du sol ont été échangés depuis et si l’on remontait quelques années au-delà, on parviendrait à un chiffre excédant 20 ha sur un total de 78 ha. La plus grosse vente a été faite à la suite de la fermeture de l’usine Gillet (13 ha avec quelques propriétés annexes) en 1968. La dernière en date concerne une autre entreprise de tissage et de teinture, J.B. Martin, qui a vendu 4 ha.

58— Dans le quartier voisin de Cusset la situation était toute différente puisque l’industrie n’occupait que 1,38 % du sol, autour de l’ancienne mairie où les petits propriétaires dominaient. Ici comme aux Charpennes, ce contexte peu favorable explique que seuls 4,4 % du sol aient été échangés. Enfin à l’extrémité du cours E.-Zola, au-delà du boulevard de ceinture, le quartier Bonnevay est déjà un quartier marginal par rapport au centre. De faible densité, il est dominé par les affectations industrielles rejetées du noyau urbain et qui s’y maintiennent, ou par les équipements publics encombrants (cimetière, terminus du métro). 12,5 ha y ont été échangés dont près de 30 % proviennent de l’industrie (départ des usines Lecrenier, Ferrand et Frantz). Ils ont été affectés principalement pour 2 ha à la construction de résidences et 2,2 ha à celle du terminus du métro. De plus, certains terrains ont été consacrés à la construction de bureaux ou au développement d’industries (8,3 ha pour France-Email).

59De cette étude, on retiendra que les transactions n’ont été actives que dans les seuls quartiers où l’industrie détenait de fortes réserves alors que la petite propriété ou la copropriété n’ont guère donné prise aux promoteurs. D’où la grande stabilité des quartiers de l’Est de la commune.

60La collecte des données représentant les transactions sur les terrains bâtis ou destinés à l’être entre 1968 et 1977 et sur celles en cours nous a permis d’établir le tableau estimatif qui suit (source : Fiches de l’Enregistrement, recoupées et complétées par des observations ponctuelles et intégrant les opérations publiques).

61On remarquera que les secteurs situés hors du centre n’ont pas été inactifs. Les terrains acquis de sociétés industrielles l’ont souvent été pour l’extension d’usines ou la construction de bureaux industriels (cf. Potain 2 ha sur la Ligne de l’Est, Landis et Gendron 1 ha 25 allée du Mens, Delle Alsthom 2 ha rue E. Decorps, UCIP Bail 2,10 ha et Martin 2 ha rue Decomberousse). Les autres affectations destinées au logement ou aux équipements publics (aux Buers, St-Jean, Les Brosses principalement) l’ont été essentiellement à partir de jardins et de terrains vacants. Enfin au Tonkin l’ancienne voirie remaniée a été amputée de 4 ha affectés à des constructions diverses.

Tableau III-14. Affectation antérieure des terrains à bâtir échangés entre 1968 et 1977

Tableau III-14. Affectation antérieure des terrains à bâtir échangés entre 1968 et 1977

C. L’ÉTAT DU BÂTI : SON RÔLE DANS LES TRANSACTIONS FONCIÈRES

62Les études et les cartes effectuées par l’Atelier d’urbanisme de la Courly ont mis en évidence que le patrimoine immobilier de Villeurbanne d’après l’aspect extérieur des immeubles et le degré de confort des habitants (normes INSEE) est dans un état assez bon, ce qui est logique, compte tenu que les immeubles sont pour moitié postérieurs à 1948. De fait c’est aux Charpennes que les immeubles sont les plus anciens et parfois en mauvais état (30 % des logements) ainsi qu’au Tonkin où le patrimoine est en totalité ancien et vétuste, si l’on s’en tient à la situation de 1968. On ne trouve que 12 % des logements en mauvais état sur l’ensemble du périmètre du métro et moins encore sur toute la commune.

63Les transactions foncières ont concerné depuis 1968 quelques immeubles anciens destinés à être démolis. Mais cette opportunité eut été bien insuffisante s’il n’y avait eu les tènements industriels ; il n’est donc pas possible d’établir une corrélation entre l’importance des transactions et l’état du bâti. Ainsi dans le cas le plus favorable, celui des Charpennes, les transactions ont été milles ; rue Salengro et dans le prolongement des Charpennes les seuls échanges concernent des parcelles industrielles (terrains Boccard, Brunner). En dernier ressort la corrélation n’est possible que pour les usines vendues, dont les bâtiments étaient souvent fort anciens et vétustes (mais cela renvoie à la situation de ces branches industrielles du textile et annexes).

64De ce point de vue seule l’initiative publique a pris en charge, jusqu’ici la rénovation des îlots vétustes (Tonkin I, II, III).

  • 4 On peut parler de stratégie pour les plus importantes sociétés : ainsi les deux usines de la Socié (...)

65En résumé si la permissivité du tissu urbain villeurbannais apparaissait évidente en 1968, particulièrement dans le secteur central, c’est essentiellement en raison de la structure de la propriété : il ne s’agit plus ou très peu de terres agricoles ou de propriétés bourgeoises, mais de grandes propriétés dont les sociétés souhaitent se dessaisir. L’intérêt du capital industriel est en effet de vendre ces patrimoines inadaptés, peu productifs, d’entretien coûteux, dont la localisation ne répond plus aux impératifs de la logique industrielle actuelle, alors même qu’ils se sont fortement revalorisés4. Cet aspect du problème foncier a des conséquences précises sur les formes d’urbanisation ultérieures.

66Les grandes parcelles ne conviennent qu’aux groupes immobiliers importants parfois choisis pour les rapports financiers qu’ils entretiennent avec les industries. Il s’en suit des programmes immobiliers de grande taille, conçus moins pour une clientèle locale que régionale et de conception particulière : bureaux en blanc, logements de standing souvent locatifs...

2. UNE RÉGLEMENTATION FAVORABLE ET PERMISSIVE

67Cette évolution du foncier devait-elle être considérée comme inéluctable ? Les différents plans et règlements élaborés depuis 1960 paraissent l’avoir admise voire souhaitée. A ceci deux raisons majeures : d’une part la densification à partir de la rive gauche lyonnaise était conçue comme nécessaire par les urbanistes lyonnais, d’autre part les responsables villeurbannais (mais aussi lyonnais) considéraient que le noyau central de leur commune devait être renforcé et débarrassé de ses affectations encombrantes et nuisantes.

68Dès 1961, (pour ne pas remonter aux plans de 1926 et de 1948) le Plan Directeur adoptait le parti de 3 zones de densités décroissantes d’ouest en est. La première prévoyait 150 logements/ha des Charpennes aux Gratte-Ciel ; la seconde prévoyait jusqu’à la rue Flachet 120, et pour le reste de la commune 80, exception faite de l’ancien quartier de Cusset gratifié de 150 logements/ha. Ce zonage visait en fait à densifier l’ensemble du tissu urbain, mais particulièrement le centre le long du cours E.-Zola. Déjà aussi était acquis le principe de contenir et à terme d’exclure l’industrie de ce périmètre essentiellement dévolu à l’habitat, puisque les industries ne peuvent s’y installer ou s’y étendre.

69Ces mêmes principes sont développés dans le Plan d’Urbanisme Directeur (1970) ; cependant la zone centrale voit sa densité à l’hectare passer de 150 logements à 200 et elle progresse à l’est jusqu’à la rue Flachet. L’ancienne zone à 120 passe à 125 tout en étant notablement élargie, de même que celle de Cusset maintenue à 150. Or c’est le PUD qui a servi de référence jusqu’en 1977 et on peut affirmer qu’il a été extrêmement favorable à la promotion immobilière.

70Le plan d’occupation des sols publié le 4 avril 1977 et réalisé par l'Atelier d’Urbanisme de la Courly, reprend les mêmes principes. On y retrouve la disposition en zones de densité décroissante, mais aussi la volonté accrue de hiérarchiser l’espace communal, en favorisant la densification de certains secteurs :

  • Au centre, autour des Gratte-Ciel, est attribué un COS de 2,5 (et 3 en cas de rénovation) sur 58 ha, s’étendant jusqu’au cours de la République à l’ouest et se prolongeant jusqu’à la rue Flachet par le terrain J.B.-Martin (COS 2). Les industries n’y sont pas protégées, n’étant pas classées en zone industrielle. Cette zone est dénommée centre-filtre (voir tableau).
  • Le centre de Cusset (COS 2), est dénommé Centre du quartier.
  • Les Charpennes sont classées zone mixte favorable à l’habitat et aux petites entreprises (artisanat), mais une partie est incluse dans la ZAC du Tonkin III (COS 2,5). Sont aussi promus centres de quartier : le secteur de La Doua - Croix-Luizet prolongeant le Tonkin qui voit également son COS passer à 2 (soit une importante densification) et celui des Maisons Neuves.
  • A l’ouest la densification demeure stable (COS de 1,5 à 1,8).
  • Dans la ZAC du Tonkin, le COS en vigueur est proche de 2,4.

71Enfin on remarquera que l’industrie n’est classée en zone industrielle que dans l’important secteur sud (Ligne de l’Est — Bon Coin — Boulevard L.-Bonnevay) et dans le petit périmètre près du canal de Jonage (La Feyssine, Allée du Canal). En revanche ne sont pas réservées, les industries du quartier de la Doua et Croix-Luizet, de la rue de Pressenssé, de Château-Gaillard, des Charpennes. Ainsi s’est-il trouvé des conseillers municipaux pour faire remarquer en 1976 que les terrains industriels protégés étaient passés de 208 ha dans le SDAU à 183 dans le POS, (de telle sorte que près du quart de ces terrains actuellement occupés par l’industrie n’y figurait pas).

72Il ressort clairement de l’étude de la réglementation en vigueur, que la promotion immobilière y trouve un terrain favorable, exempt d’obstacle, dans les quartiers où elle dispose des opportunités les plus intéressantes. Elle y trouve les conditions qu’elle souhaite, comme si l’état des choses avait précédé, inspiré et justifié la réglementation. Sur ce point, on peut déjà affirmer que la politique urbaine a suivi ou encadré la logique immobilière naturelle plus qu’elle ne s’y est opposée.

73Le point de vue des industriels est quelque peu différent et la Chambre de Commerce et d’industrie de Lyon a réclamé que l’on maintienne l’industrie à son niveau actuel. Cependant cette attitude n’est pas unanime, selon que les entreprises souhaitent rester sur place ou tirer profit de leurs emplacements ; de plus les premières peuvent penser rejoindre plus tard les secondes ; choix délicat...

74L’étude du CETE sur le périmètre du métro citée en référence a comparé la distribution des COS prévus et celle des densités d’utilisation du sol actuelles, pour tenter d’évaluer les potentialités de construire, autorisées par le POS (cf. tableau). On observe que la densité moyenne du centre pourrait être doublée. Les plus fortes progressions seraient possibles aux Gratte-Ciel (+ 73 %) dans le secteur République (+ 92 %), Bonnevay (+ 163 %) et surtout à Cusset (+ 176 %) (soit 3 fois les densités actuelles).

  • 5 Le terrain J.B. Martin échappe au COS = à 1, puisque classé en zone de plan masse de COS = à 2.

75La seule exception est le périmètre Flachet dont le COS est limité à 1. Mais on remarquera que les « gros coups » sont « partis » ou ont été réalisés avant (Gillet, Fil Dynamo et surtout J.B. Martin5) et que les terrains restant sont souvent occupés par les logements sociaux (Bonneterre, Cacard, Damidot).

Tableau III-15. Structure du coefficient d’occupation du sol dans le périmètre du métro (1977)

Tableau III-15. Structure du coefficient d’occupation du sol dans le périmètre du métro (1977)

(Source : CETE
1977).
* Hors ZAC.
* Correspond à zone UME - favorable à l’accueil industriel. COS = 0,5 pour l’habitat, = 1,3 pour les activités.

Tableau III-16. Périmètre du métro à Villeurbanne, potentialité de construction COS/DUS

Tableau III-16. Périmètre du métro à Villeurbanne, potentialité de construction COS/DUS

(Source : CETE 1977).
* Hors ZAC.

76Par ailleurs, on peut voir que nombre d’îlots insalubres et vétustes situés à la limite nord et ouest du périmètre du Centre Filtre n’ont pas reçu des COS aussi élevés que les terrains industriels inclus dans le périmètre. L’étude du CETE s’interroge pour savoir s’il n’aurait pas été judicieux d’orienter la rénovation privée vers ces secteurs de petite copropriété « plus difficile », plutôt que de leur proposer les grandes parcelles industrielles faciles à libérer, sans indemnités de relogement.

3. LE MARCHÉ FONCIER A VILLEURBANNE

77Compte tenu des éléments favorables évoqués ci-dessus, le marché foncier s’est avéré très actif de 1968 à 1977. On cherchera à établir dans ce qui suit, comment les prix pratiqués à Villeurbanne ont pu favoriser les nombreux échanges (et investissement).

I. CENTRALITÉ ET RENTE FONCIÈRE A VILLEURBANNE DANS LE CONTEXTE LYONNAIS

78L’intérêt représenté par les terrains de Villeurbanne ne peut s’apprécier sans faire référence au marché des logements et des bureaux, dont le comportement « fait » le prix des terrains. Dans l’ensemble de l’agglomération lyonnaise, Villeurbanne occupe une place intéressante sur ce marché, de par sa proximité avec le centre lyonnais.

79On a déjà rappelé que cette commune ne se distinguait en rien d’un arrondissement lyonnais de par sa position géographique, et que l’on passait des 3e et 6e arrondissements à Villeurbanne sans transition. L’extension du Centre Lyonnais à la Part-Dieu - Brotteaux - Garibaldi, les projets de rénovation de la gare de la Part-Dieu, sont autant d’opérations réalisées ou projetées à proximité immédiate de Villeurbanne. Le Tonkin en cours de rénovation est limitrophe du 6e arrondissement par le Parc de la Tête-d’Or et la 3e tranche du projet s’étend même sur cet arrondissement. Cette centralité sera renforcée par l’ouverture du métro qui mettra les Gratte-Ciel à quelques minutes de Bellecour. Il n’est donc guère surprenant que Villeurbanne autrefois banlieue industrielle ait été rapidement promue (depuis 1960 surtout) au rang de commune résidentielle. L’existence d’un centre historique récent mais bien vivant, renforcé par quelques fonctions culturelles (TNP) offrait la possibilité d’une greffe pour un centre secondaire pouvant structurer et marquer symboliquement le tissu urbain (ce qui n’est pas le cas dans les arrondissements lyonnais). De fait, c’est bien là que l’activité et les prix fonciers sont les plus élevés.

80En dépit de cette « centralité-proximité » et des avantages mentionnés quant à la structure foncière, la commune a conservé un atout considérable : les prix y demeurent moins élevés qu’au centre de Lyon.

  • 6 Chiffres extraits d’une étude de l’UER de Sc. Eco. de l’Univ. de St-Etienne : « Evolution des vale (...)

81Ainsi le prix moyen au mètre carré n’était que de 325 F en 1974 contre 540 F à Lyon3e et 390 F à Lyon 6e (limitrophes de Villeurbanne), 555 F à Lyon 7e, 341 F à Lyon 8e (valeurs en francs courants)6. Davantage que ces prix moyens, ce sont les prix dans les quartiers centraux ou limitrophes de Lyon qui montrent le plus clairement cet avantage. Les prix maxima aux Gratte-Ciel en 1974-76 qui semblent marquer un palier, s’établissaient aux alentours de 500-550 F/m2 pour les terrains les mieux placés (cf. cours E.-Zola et rue Racine) ; 2 parcelles seulement avaient approché ou atteint le seuil de 600 F/m2. Aux Charpennes, à quelques centaines de mètres des Brotteaux, les 2 plus fortes valeurs étaient de 548 F/m2

82.En comparaison, dans les secteurs lyonnais voisins de la Part-Dieu et des Brotteaux, les prix dépassaient très souvent et très largement la barre des 1 000 F/m2, soit plus du double dans de nombreux cas. On comprend mieux dès lors, l’intérêt des promoteurs de logements ou de bureaux pour Villeurbanne.

B. LES PRIX FONCIERS

83L’apparition et le développement d’une rente de situation se vérifient à travers l’évolution des prix depuis 1968 et bien au-delà. On tentera ici de discerner si les prix pratiqués pour la vente des terrains, représentent un élément favorable à l’augmentation de la consommation de sol.

84En outre, il est nécessaire d’examiner à travers l’augmentation continue des prix, si celle-ci n’a pas été différente à Villeurbanne de ce qu’elle a été à Lyon et dans l’ensemble de l’agglomération.

1. Les superficies échangées

85La connaissance du volume des transactions effectuées entre 1968 et 1977 est déjà une indication sur l’activité immobilière et la consommation de l’espace urbain communal. On a utilisé à cette fin le fichier de surveillance des terrains ayant été échangés dans le but d’être bâtis dans un délai de 5 ans, tel qu’il est tenu par les Services de l’Enregistrement. De ce fait, on a saisi seulement les transactions foncières des terrains à bâtir et l’on n’a pas comptabilisé les terrains acquis par les collectivités publiques à cette même fin. De plus, les terrains obtenus par donation, legs ou héritage n’y figurent pas. En outre, il nous est apparu que ce fichier n’était pas exhaustif et nous l’avons complété en particulier pour 1975. Aussi bien les résultats obtenus à partir de ce dépouillement, en ce qui concerne les superficies échangées nous paraissent être plutôt sous-estimés, alors que pour les prix des transactions ils permettent d’obtenir des données qui nous semblent être cohérentes.

86Signalons également que les terrains acquis au Tonkin aux HCL ou à d’autres propriétaires ne sont pas compris dans cette statistique. En revanche certains terrains avaient été acquis pour la construction ou l’extension de locaux industriels (administratif ou de production).

Tableau III-17. Les transactions foncières à Villeurbanne (1969-75)

Superficies échangées

Nombre de transactions

1969

1,31 ha

7

1970

7,00 ha

19

1971

5,32 ha

35

1972

11,45 ha

32

1973

18,36 ha

52

1974

12,59 ha

37

1975

5,47 ha

18

1969-75

56,30 ha

200

Source : Fichier de surveillance des terrains à bâtir (Services de l’Enregistrement).

  • 7 Voir étude citée : « Evolution des valeurs foncières en agglomération », 1976.

87A titre de comparaison le volume des transactions des arrondissements lyonnais entre 1968 et 1974 avait été le suivant7 :

  • Lyon 1er : 0,557 ha
  • Lyon 2e : 0,607 ha
  • Lyon 3e : 22,7 ha
  • Lyon 4e : 17,3 ha
  • Lyon 5e : 67,8 ha
  • Lyon 6e : 4,6 ha
  • Lyon 7e : 16,5 ha
  • Lyon 8e : 49,4 ha
  • Lyon 9e : 32,0 ha

88Ainsi pour s’en tenir à cette même période, Villeurbanne se plaçait immédiatement après le 5e arrondissement, à égalité avec le 8e arrondissement ; mais les échanges y étaient beaucoup plus importants que dans les arrondissements lyonnais du centre.

89— Par ailleurs, même si les transactions des années 1969 et 1975 nous paraissent sous-estimées, nous avons tenté de déceler l’évolution quantitative du marché. Il n’est pas douteux que les années 1972-74 ont été extrêmement actives et ont vu se traiter la plupart des grosses opérations immobilières en cours. En 1975 le rythme est déjà inférieur, encore qu’il s’y soit traité 10 affaires de plus de 2 000 m2. Le ralentissement du marché immobilier perceptible dès 1974, se lit donc à travers le volume des transactions. Mais celles-ci se sont poursuivies activement en 1975 pour plusieurs raisons. A cette date, le POS était à l’étude, annoncé pour 1976 et il s’agissait d’acheter avant sa publication. De même l’établissement du PLD était en vue et susceptible de toucher quelques grosses opérations.

90Ces perspectives, ajoutées à l’état du marché immobilier, expliquent sans doute l’étrange atonie du marché foncier depuis 1975. En 1976, sous réserve d’omissions, nous n’avons pu trouver que 2 opérations excédant 3 000 m2 et une seule au cours du 1er semestre 1977. Il paraît donc certain que le boom foncier est passé. Aux raisons invoquées plus haut, il faut ajouter que la plupart des grands terrains du centre avaient été vendus à la date de 1976, avant l’adoption du POS et du PLD, si bien que les transactions seront désormais plus rares.

91La répartition des terrains échangés depuis 1968 fait aussi ressortir la part du périmètre central. Mais il s’y ajoute quelques zones périphériques :

  • Le quartier La Doua - Croix Luizet où ont été vendues des superficies importantes ;
  • Les quartiers St-Jean - La Feyssine et les abords du boulevard Léon Bonnevay pour les industries ou les bureaux.
  • Le noyau ancien de Cusset et ses abords.

2. L’évolution des prix fonciers

92On a utilisé là aussi le fichier de l’Enregistrement pour la surveillance des terrains à bâtir. De plus, on a tenu compte des conclusions figurant principalement dans des études ayant traité du problème des prix fonciers à Lyon.

  • 8 CERAU — 1971, « Le marché foncier dans l’agglomération lyonnaise ».
  • 9 SEDES — 1965, « Etude du marché fonder à Lyon de 1954 à 1963 ».

93La première a été réalisée en 1971 par le CERAU et l’Atelier d’Urbanisme de la Courly8 : elle porte sur l’analyse de la situation foncière de l’agglomération lyonnaise en 1967-1968 et sur celle des tendances du marché foncier à la même époque. Elle ne prend en compte que les seuls terrains à bâtir. Il s’agit en fait de l’actualisation d’une étude antérieure réalisée par la SEDES en 19659. Cette dernière étude, intégrant aussi les terrains achetés par les collectivités publiques, considérait l’ensemble des transactions intervenues de 1954 à 1963, en retenant une année sur deux, soit un total de 6 500 opérations. Il s’agissait là encore de suivre l’évolution des prix sur cette période dans les différents secteurs de l’agglomération.

  • 10 Université de St-Etienne, UER Sc. Eco, 1976, Evolution des valeurs foncières en agglomération.
  • 11 Univ. de St-Et. UER Sc. Eco., 1976, Effet d’un investissement public sur les prix fonciers : le mé (...)

94Par ailleurs, les rapports réalisés par l’Université de St-Etienne10 en 1976, sur l’évolution des prix de 1968 à 1975 dans la commune de Lyon et dans celle de Villeurbanne11, nous ont été extrêmement utiles. Cette dernière étude faite en coopération avec le CETE a donné des résultats intéressants que l’on a repris dans ce qui suit. Cependant il a été nécessaire de retourner au Fichier de l’Enregistrement afin d’actualiser les données pour 1976.

A. L’EVOLUTION DES PRIX MOYENS

95Elle fait apparaître (cf. tableau) que les prix moyens ont été multipliés par 4 de 1954 à 1963 (passant de 15 F à 60 F le m2). De 1969 à 1976, ils ont été multipliés un peu moins de 7 fois. Ramenés en francs de 1976, ces chiffres montrent que le prix du sol a été multiplié par 8,62 depuis 1954 et par 6,27 de 1969 à 1976, sur une période de 7 ans.

96Si l’on se reporte au marché foncier de la commune de Lyon, le prix moyen était de 20,15 F en 1954, 101 F en 1963, 153 F en 1968 et 418 F en 1974. En francs constants de 1975, les valeurs foncières lyonnaises avaient été multipliées par 7,48 de 1954 à 1975 et par 1,66 de 1968 à 1974.

97On pourrait en conclure que les prix ont augmenté très vite à Villeurbanne, légèrement plus vite qu’à Lyon, particulièrement depuis 1969. Il ne faut pas cependant attacher trop d’importance à la précision de ces chiffres et particulièrement à l’évolution d’année en année. Ainsi l’année 1969 est-elle marquée à Villeurbanne par des prix très bas, dus en partie à la faiblesse des échanges particulièrement au centre de la même commune. En revanche à Lyon, elle atteint des valeurs (660 F) qui ne seront même pas atteintes en 1975.

98D’une manière générale, les années où les transactions sont moins nombreuses, donnent souvent des résultats aberrants.

99D’autre part, l’actualisation en francs constants des valeurs anciennes n’est peut être pas justifiée pour ce qui concerne les prix fonciers. Les services de l’Enregistrement s’en défient : un terrain n’est en effet jamais identique à un autre et surtout la conjoncture joue ici un rôle déterminant. Ainsi l’annonce du POS et du PLD ont sans doute eu des effets sur la hausse des prix. Aujourd’hui leur application oblige tous les acteurs du marché foncier à revoir leur stratégie et leurs prix.

100Malgré ces réserves on peut affirmer que la tendance générale à Villeurbanne depuis 1969 est celle d’une hausse très rapide des prix fonciers avec deux pointes : 1970 et 1973-75. Le palier de 1971-72 ne correspond-il pas à une diminution du volume des transactions ? Pas exactement, car en 1972, ce dernier était de 11,7 ha, pas très inférieur au niveau de 1973-74. La dépression est cependant plus marquée pour 1971.

101Les années 1975 et 1976 sont marquées par un nouveau palier, alors que les transactions diminuent à nouveau très nettement. Ces tendances sont à peu près identiques à celles enregistrées à Lyon où l’on retrouve les mêmes phases. On peut affiner ces conclusions en examinant le détail des opérations : c’est entre 1973 et 1975 que se sont traités la majorité des derniers achats de grandes parcelles industrielles à Villeurbanne.

B. LA DIVERSITÉ DES PRIX SELON LES QUARTIERS (cf. carte hors texte)
  • 12 Univers, de St-Etienne, UER Sc. Eco : « Le métro à Villeurbanne » — 1976.

102Les valeurs moyennes obtenues ne permettent pas de voir la diversité des situations dans la commune. Ainsi qu’il a été signalé, les moyennes prennent des valeurs très variables selon que les parcelles échangées chaque année, sont plus nombreuses au centre ou dans les quartiers périphériques. Il est néanmoins possible de montrer que si les quartiers centraux connaissent des prix plus élevés, ceux-ci ont également augmenté plus rapidement qu’à la périphérie. C’est ce qui apparaît dans les statistiques élaborées par les économistes de St-Etienne12, selon les périmètres proches ou éloignés du métro.

Tableau III-18. L’évolution des prix fonciers moyens à Villeurbanne 1954-76 (F/m2)

Tableau III-18. L’évolution des prix fonciers moyens à Villeurbanne 1954-76 (F/m2)

1. Transformation en utilisant l’évolution du pouvoir d’achat du franc d’après la moyenne des indices de prix de gros et de détail (source : Conseil National du Crédit).
2. Il s’agit d’approximations soit reprenant les données SEDES, soit obtenues sur un petit nombre de données (1976).

Tableau III-19. Evolution des prix fonciers à Villeurbanne selon les secteurs (1969-75)

Tableau III-19. Evolution des prix fonciers à Villeurbanne selon les secteurs (1969-75)

Source : d’après les données du CETE.

103Si l’on note que les écarts vont du simple au double, la notion d’intérieur ou d’extérieur du périmètre autour du tracé du métro est à la fois imprécise et arbitraire. Les choses sont en fait beaucoup plus variées.

104— 2 quartiers enregistrent les prix les plus élevés (et les plus fortes hausses). C’est en premier lieu la zone entourant les Gratte-Ciel et principalement le cours E.-Zola, des Charpennes à la rue du 1er-Mars. On peut y inclure les rues qui s’y greffent (Racine, A.-France, du 4Août, Becker, H.-Kahn, P. -Verlaine...). Les terrains négociés proviennent souvent de l’industrie ; les parcelles de superficie moyenne y ont atteint les prix les plus élevés, soit en 1975-77 entre 450 F et 620 F du mètre carré.

105— Le second point fort se trouve aux Charpennes à proximité du Tonkin et du6e arrondissement. Alors qu’au Tonkin le mètre carré libéré revenait en 1975 à 545 F, mais à environ 1 000 F en 1977, les quelques transactions récentes hors-ZAC se faisaient autour de 520-540 F/m2.

106Mais ces deux quartiers demeurent cependant extrêmement concurrentiels par rapport aux 3e et 6e arrondissements lyonnais et particulièrement aux quartiers Part-Dieu et Brotteaux-Le Parc où les prix sont souvent supérieurs à 1 000 F/m2. On a là une des raisons du développement des transactions foncières à Villeurbanne (ainsi que de la construction immobilière) et de la forte hausse de la valeur des terrains.

107— A l’écart du centre de la commune, les prix diminuent suivant un schéma concentrique ; mais quelques quartiers assez recherchés, ont enregistré de fortes hausses.

108• autour du périmètre des Gratte-Ciel, le long du cours Tolstoï, rue du 1er Mars, rue F. -de-Pressenssé, les terrains valent autour de 300 F/m2.

109• à l’extrémité du cours Zola, à Cusset, rue J.-Jaurès, Place Grandclément, ils atteignent de 250 à 300 F/m2 en 1976-77 (il y a même quelques dépassements).

110• dans le secteur de La Doua-Croix-Luizet, les prix ont très fortement augmenté, dans un quartier assez recherché, du fait de sa proximité par rapport au Tonkin. En 1971, le mètre carré y valait 180 F, mais en 1975-77 de grands terrains industriels (Cf. Pervilhac, Clerc-Renaud, Boudène) étaient vendus 260-280 F/m2.

111Sur les grands axes routiers (Salengro, L. Blum, route de Genas) quelque peu moins chers car plus excentrés, les valeurs étaient proches de 180-200 F/m2 sauf exception. Les quartiers des Maisonneuves, de La Ferrandière s’alignaient sur ces tarifs.

112Dans l’ensemble de la plaine orientale de Château-Gaillard-Les Buers, assez peu actif, et à l’extrêmité du cours Zola, les prix étaient compris entre 120 et 180 F/m2.

113Enfin les terrains les moins chers se trouvaient sur les marges orientales de la commune, dans le quartier industriel le long de la ligne de l’Est : de 80 à 150 F (rue Decomberousse, E. -Decorps...). Mais les prix les plus bas étaient à St-Jean (allée du Mens, chemin de la Feyssine) pour des terrains industriels : de 30 à 80 F/m2.

114Ainsi la structure des prix varie-t-elle dans un rapport de 1 à 10 suivant les secteurs de la commune. Les différents quartiers ne sont donc pas dans une situation analogue face à la pression foncière et la commune offre des possibilités très diverses pour les promoteurs immobiliers. Les quartiers centraux ont des niveaux de prix comparables à ceux des arrondissements lyonnais « périphériques » à savoir les 8e, 5e et 9e, où les secteurs excentrés des 3e, 7e et 4e arrondissements. Cependant sur la route de Genas qui fait la limite entre le 3e arrondissement et Villeurbanne, les prix sont deux fois plus élevés au sud (Lyon) qu’au nord (Villeurbanne).

115Les quartiers aux marges de la commune sont comparables du point de vue du prix des terrains aux communes voisines : Bron et même Vaulx-en-Velin pour ce qui est du quartier St-Jean.

116Ces prix traduisent en fait l’état du marché immobilier et les dispositions des acquéreurs ou investisseurs vis-à-vis des différents secteurs de la commune. Il s’en suit aussi des différences considérables dans les modes de consommer et de produire le sol et l’espace communal.

C. LES FACTEURS DÉTERMINANTS DES PRIX FONCIERS
1. La rente de situation

117La hausse des prix particulièrement au centre de la commune s’explique en premier lieu par les données de centralité-accessibilité, liées à la localisation des terrains, ce qu’on peut appeler aussi la rente de situation des secteurs centraux. On sait que les promoteurs fixent le prix qu’ils peuvent payer pour un terrain suivant un calcul à l’envers. Estimant le prix auquel il est possible de vendre un logement dans tel quartier (en référence aux autres quartiers), compte tenu de ses « qualités » commerciales intrinsèques reconnues par la clientèle en fonction de son emplacement ; en considérant les densités autorisées et les coûts de construction, financement, commercialisation etc. d’un immeuble, le promoteur peut établir le prix du terrain qu’il est en mesure de payer.

118Ainsi est-il possible d’acquérir un terrain bien placé, considéré comme sous-utilisé ou mal utilisé (industrie, entrepôts, immeubles anciens), en espérant lui donner une affectation de meilleur rapport.

119Dans le cas de la vente en vue de bâtir, le projet possible fixe le prix d’achat du terrain. Il provient de deux rentes que l’on fait apparaître :

  • une rente résultant des investissements faits par le promoteur (appelée souvent rente différentielle de type II)13,
  • une rente différentielle (de type I) dont l’origine est liée aux qualités d’emplacement du terrain et jusqu’ici non utilisée.

120Ces deux rentes et celle liée à la propriété du terrain (rente absolue) sont payées par l’acquéreur de logements ou de bureaux. Mais on voit bien dans ce mécanisme de formation des prix, que la rente de situation (appelée ici différentielle I) revient au propriétaire foncier qui vend le terrain (et accessoirement au promoteur immobilier pour une part plus faible). Ainsi pour un même investissement aux Gratte-Ciel ou à St-Jean, le prix du terrain peut-il varier de 1 à 8 et celui d’un logement neuf de 1 à 2 seulement. Alors que les prix des mètres carrés construits tendent à se niveler ou se rapprocher, ceux des terrains peuvent enregistrer des hausses encore considérables. De ce fait les parcelles proposées à la vente continuent à être assez nombreuses ; inversement le coût du terrain à Villeurbanne reste très compétitif pour le promoteur sur le marché lyonnais.

2. Les avantages liés à la structure foncière

121L’importance des échanges et la hausse des prix s’expliquent aussi par les avantages liés à la structure foncière que l’on a déjà mis en évidence :

  • proximité du centre, bonne accessibilité par les grands axes,
  • structure géométrique du parcellaire au centre de la commune,
  • dimension importante des parcelles souvent peu enclavées,
  • voirie et réseaux faciles à réaliser ou à raccorder,
  • terrains industriels pour lesquels les frais de démolition sont faibles et les indemnités de réemploi souvent nulles ou minimes, limitant ainsi les frais d’aménagement des terrains.

122Ce dernier point nous paraît important pour justifier que les terrains industriels se vendent souvent plus facilement et plus chers. Les promoteurs redoutent en effet d’avoir à verser des indemnités d’éviction et à trouver des logements pour les résidents expulsés et donc d’augmenter les frais et les délais de réalisation, lorsqu’il s’agit de construire à la place d’immeubles d’habitation (Cf. rue Courteline). Ainsi le secteur des Charpennes a-t-il rebuté les promoteurs en raison de la difficulté qu’il y a à libérer de grands emplacements dans un parcellaire émietté et encombré.

3. L’importance des règlements d’urbanisme

123Il s’agit là sans aucun doute d’un élément déterminant. Les rentes différentielles ne peuvent apparaître que pour autant que le droit de construire existe ou n’est pas trop limité. De ce point de vue les dispositions des différents plans d’urbanisme ont toujours été très favorables pour les quartiers centraux ; Villeurbanne est la seule commune à disposer de COS de 2,5 et même 3 pour certains secteurs, au même titre que l’hyper-centre lyonnais. Or le prix des terrains dépend étroitement de la densité autorisée pour bâtir.

4. L’influence de l’arrivée du métro
  • 14 « Impact d’un investissement public » CETE — 1977, déjà cité.

124L’étude du CETE à laquelle on a fait référence14, se donnait pour objectif de vérifier l’impact de la prochaine arrivée du métro à la fois sur les prix des terrains et ceux des logements neufs et plus anciens. Les conclusions ne sont pas formelles, car la part qui revient au métro est bien difficile à isoler. Elle vient se surajouter comme un atout complémentaire ou un argument publicitaire (et peut-être a postériori dans le discours des promoteurs ou des acquéreurs) à un engouement déjà confirmé pour l’axe principal de la commune.

125Le parallélisme que l’on serait tenté de faire entre le calendrier des travaux du métro d’une part et celui des acquisitions foncières ou des livraisons d’immeubles n’est pas probant. Ces derniers paraissent être d’abord liés à l’achat des dernières opportunités foncières restantes et aux conditions générales du marché immobilier de ces dernières années.

C. LES AGENTS DU MARCHÉ FONCIER

1. Vendeurs et acheteurs

  • 15 Dans ce cas cependant l’origine des propriétés n’est jamais très ancienne, car il s’agit de revent (...)

126En fonction de ce que l’on connaît de la structure du foncier à Villeurbanne et de l’usage antérieur des parcelles échangées, il est clair que les vendeurs sont en majorité, tout au moins quant aux superficies, des sociétés industrielles (pour plus de 82 %). Il ne reste que peu de choses pour les propriétés bourgeoises (1 seul exemple) ou les terrains vacants achetés à des particuliers. Deux terrains appartenaient à des congrégations, et assez peu à des sociétés civiles immobilières. En revanche pour les transactions portant sur de petites parcelles destinées à la construction de maisons individuelles (surtout dans l’Est et le Nord de la commune), les vendeurs sont encore souvent de petits propriétaires15.

127Pour les acquisitions, deux grandes catégories d’acheteurs : les promoteurs immobiliers, les banques ou les SCI et les sociétés industrielles pour ce qui est des terrains dans les zones d’industrie.

128De plus les acquéreurs individuels de petites parcelles sont encore nombreux, même si leurs achats ne représentent pas des superficies considérables. Il faut aussi ajouter les collectivités publiques (surtout la COURLY, la commune et la Semaly (achats pour le métro). Ainsi de 1969 à 1976, les achats communaux, bien qu’allégés par ceux pris en charge par la COURLY, se sont élevés à environ 25 ha (non comptés les achats de voirie).

129Toutes les transactions ne sont pas immédiatement suivies de constructions ; l’étude du CETE estime que certains promoteurs ont constitué des réserves à court terme dont ils retardent la construction en fonction de la conjoncture immobilière et en particulier dans l’attente de l’ouverture du métro. Le CETE a estimé à 48 000 m2 les terrains en réserve pour le périmètre du métro alors que 7 ha y sont construits chaque année. Les sociétés ou les collectivités publiques n’auraient en revanche que très peu de réserves foncières (ou apparaissant comme telles). Sur l’ensemble de la commune, le CETE estime à 14,8 ha la superficie des réserves foncières, soit à peu de choses près la consommation de sol annuelle (Tonkin non compris).

2. L’incidence de l’intervention de l’Etat

130L’Etat sous ses différentes formes, est un des principaux intervenants sur le marché foncier. Il s’agit essentiellement des collectivités locales, commune et Communauté Urbaine. Leur rôle est évident pour la ZAC du Tonkin dont on parlera plus loin. Mais il pourrait être important également sur l’ensemble de la commune. Ce n’est pas le cas actuellement si l’on pense aux actions directes que les collectivités locales peuvent exercer.

131La commune de Villeurbanne n’a pas pratiqué de politique foncière préventive. Elle a procédé à des achats au fur et à mesure des besoins. Aucune possibilité de préemption n’existait (hors ZAC), en l’absence de ZAD et la politique des réserves foncières pour équipements a connu certaines hésitations. Les achats effectués d’après les estimations des Domaines, au prix du marché, subissaient les mouvements de hausse. L’instauration de la ZIF (Zone d’intervention Foncière) après la publication du POS en 1977, donne à la commune (et ici plus exactement à la COURLY) la possibilité de préempter les terrains et donc d’entreprendre une politique de réserves foncières. Bien que la préemption soit en fait établie selon le prix des vendeurs, on peut penser qu’un moyen existe désormais pour exercer un certain contrôle sur les transactions des terrains. Mais il est trop tôt pour en juger, et il n’est pas sûr que les finances municipales puissent le permettre.

132Un second mode d’intervention a été élaboré par l’Etat, au profit des collectivités locales : il s’agit du PLD (Plafond Légal de Densité) fixé à 1 en province par la loi d’orientation foncière entrée en vigueur en 1976. Dans l’agglomération, seuls Lyon et Villeurbanne sont concernées par cette application qui oblige les acheteurs constructeurs à reverser à la collectivité une somme correspondant au prix du terrain multiplié par un coefficient de dépassement. Le POS a autorisé des COS supérieurs à 1 sur 50 % de la superficie du centre et sur les centres de quartier (Cusset, Croix-Luizet, Maisonneuve...), et certains atteignent les valeurs 3, voire 5.

  • 16 A Paris, à la date du 31 décembre 1976, 1 008 permis de construire représentant 136 ha avaient été (...)

133Les services de l’Enregistrement du Rhône ont établi que du 1er avril 76 au 1er avril 77, 43 opérations représentant 12,72 ha avaient été concernées par l’application du PLD (à taux progressif). Elles étaient situées à Lyon-centre essentiellement et quelques-unes à Villeurbanne16.

134L’incidence du PLD sur le marché foncier ne peut encore être mesurée puisque son application est récente. Il semble bien toutefois que l’atonie constatée pour les échanges en 1976-77 soit due à cette nouvelle mesure, tout au moins pour les quartiers centraux. De fait, on a l’impression que les transactions ont été accélérées en 1975 et début 1976 avant la parution du POS et du PLD. Pour l’instant le marché marque un temps d’arrêt ou de rétention : les vendeurs se dérobent, en se référant aux prix des transactions anciennes, mais les acheteurs intègrent dans les frais affectés au prix du terrain la taxe de dépassement du PLD de telle sorte qu’ils n’acceptent de payer un terrain qu’au tiers de sa valeur 1975 pour un COS de 3 (dépassement de 2) ; on comprend alors les réticences des vendeurs.

135Les années 1976-77 risquent donc de marquer un tournant décisif pour la consommation de sol urbain qui sera très certainement freinée, voire bloquée pour quelques années, dans les périmètres centraux. Un effet de report vers les zones périphériques pourrait en résulter, pour compenser cet arrêt, mais il n’est pas encore perceptible en 1977.

D. LE TONKIN : UNE SITUATION FONCIÈRE PARTICULIÈRE

1. Le statut foncier antérieur

136Si le quartier du Tonkin, dont la rénovation relève de l’initiative publique, a connu un traitement à part, c’est précisément en raison de son statut foncier particulier. Il s’agissait là d’une partie du patrimoine considérable que possédaient les hospices civils de Lyon (HCL) dans l’agglomération lyonnaise. En 1750, cette institution détenait 465 ha de terrains sur la rive gauche du Rhône, qu’elle décidait alors de louer pour une durée variable, allant de 10 ans à 90 ans, n’acceptant que très rarement de vendre. Ainsi donc dès la fin du XVIIIe siècle l’urbanisation s’y faisait sous la forme de constructions légères souvent consacrées à l’industrie, essentiellement dans les 3e et 6e arrondissements lyonnais. A l’expiration des baux, les occupants devaient restituer les terrains nus aux HCL, sans obtenir d’indemnisation pour les murs qu’ils possédaient. La venue à terme des baux de 70 et 90 ans dans les années soixante ne s’est pas accompagnée comme cela avait été souvent le cas, d’une reconduction des baux. Les HCL redéfinissant leur politique foncière afin de valoriser leur patrimoine, ont décidé de rénover les masses au fur et à mesure de leur libération. Cela concerne plus de 100 hectares sur la rive gauche et l’ampleur de la rénovation dans les3e et6e arrondissements, qu’elle soit en cours ou en projet, s’explique justement à partir de ce statut particulier du sol urbain. D’où aussi l’originalité des conditions de rénovation à Lyon et la complexité de son statut qui est perçue par les services parisiens du Ministère de l’Equipement comme un véritable casse-tête.

137Le cas du Tonkin relève du même statut. L’urbanisation des terrains de ce quartier entourant la ferme de la Tête-d’Or date des années 1875-1900 et les HCL prirent cette décision pour répondre aux demandes pressantes des industriels désireux de loger leurs ouvriers. Le terrain comprenant près de 60 hectares d’un seul tenant fut découpé suivant un plan en damier, les grands axes tracés délimitant des lots confiés à des mandataires. Ceux-ci furent chargés de les subdiviser et de les louer aux postulants désireux d’y édifier leur habitation, à titre précaire (d’où les caractéristiques très légères des constructions individuelles).

  • 17 Bulletin Municipal Officiel de Villeurbanne — juin-juillet 1954.

138Les baux de ces terrains venaient en majorité à expiration à partir de 1954. La faible densité d’occupation et le mauvais état des constructions plaidaient en faveur d’une révision de l’affectation de ces sols. C’est en 1953-1954 que celle-ci fut décidée par le maire de Villeurbanne E. Gagnaire nouvellement élu, après discussion avec les représentants des HCL et ceux du ministère de la Reconstruction et du Logement. Cette rénovation est alors annoncée par le maire comme un projet « destiné à développer la prospérité de ce quartier et à lui rendre sa vocation essentielle de résidence de choix » ; mais cela n’est possible « que sous la condition évidente de pouvoir, à bref délai, y construire des habitations convenables et d’y supprimer les taudis »17. Par ailleurs, le maire déclare qu’il « ne peut s’opposer au vœu des Hospices, appuyés par les services du ministère de la Reconstruction et du Logement, d’entreprendre la rénovation d’un domaine qui leur appartient et qui [lui] paraît appelé à devenir l’un des plus beaux quartiers de Villeurbanne ».

139Ainsi la décision de rénover près de 50 hectares (périmètre porté ensuite à 63 hectares) tient-elle avant tout au caractère particulier du statut de propriété. La perspective d’acquérir dans de bonnes conditions de prix et d’un seul coup, de vastes terrains pour reconstruire tout un quartier avait pesé sans doute plus lourd que le caractère vétuste du bâti (il faut aussi ajouter que c’était là l’occasion de raser un quartier dont la réputation était mauvaise non seulement en raison de l’état des constructions mais aussi de par les caractéristiques de sa population).

140Dans d’aussi bonnes conditions, l’opération s’annonçait sous les meilleurs auspices.

2. Les procédures adoptées pour résoudre le problème foncier

141L’opération ne débuta pourtant pas immédiatement, car elle apparut bien vite beaucoup plus complexe que prévu, non seulement parce qu’il s’agissait d’inventer et d’appliquer des procédures nouvelles, mais aussi parce qu’une rénovation ne se limite pas au seul terrain, car elle touche aussi aux hommes.

  • 18 Les collectivités locales détiennent 65 % du capital de la SERL réparti entre le Département du Rh (...)

142L’administration municipale ne put résoudre seule ces problèmes juridiques et financiers complexes. Cependant dans les années cinquante, l’Etat en lançant les grands projets (Part-Dieu, Tonkin, puis les ZUP à Lyon) décida de doter les collectivités locales de sociétés d’équipements, chargées de gérer les grandes opérations, avec son assistance technique et financière. A Lyon ce fut la création de la Société d’Equipement de la région de Lyon (SERL) en 1957, principale filiale de la Société Centrale pour l’Equipement du Territoire (SCET). Elle dépend à la fois du ministère de l’Equipement et de celui des Finances, tout en étant au service des collectivités locales qui contrôlent sa politique18. C’est à la SERL qu’échut la mission de rénovation du Tonkin, à la suite d’une convention passée en 1959 avec la commune de Villeurbanne. De fait, le maire qui siégeait au conseil de la SERL, conservait entier son pouvoir d’initiative et de décision.

143La première phase décisive fut celle de l’acquisition des terrains appartenant aux HCL. L’intérêt de la commune était de procéder rapidement et en une seule fois. Cela était possible puisque l’on avait affaire à un seul vendeur (pour 95 % des terrains) et qu’aucune déclaration d’utilité publique n’était nécessaire, les HCL donnant purement et simplement congé à leurs locataires.

  • 19 L’analyse de la gestion du patrimoine foncier par les HCL, en particulier leur politique de rénova (...)

144Par ailleurs on comptait sur la compréhension des HCL, qui sont une institution de statut privé, mais dépendant du ministère de la Santé. La ville de Lyon y joue un rôle important, siégeant au conseil d’administration et participant à la désignation de son directeur19.

145— Ce n’est qu’en 1963, après l’approbation du dossier de réalisation de la première tranche que la SERL put procéder aux premiers achats. Pour un périmètre de 6,7 ha, la SERL acquit 4,37 ha aux HCL. Mais alors qu’on avait prévu 35 F/m2, le prix était monté à 65 F, en partie en raison du retard accumulé.

146— Pour la 2e tranche dont le contenu ne fut approuvé qu’en 1969, les acquisitions furent faites à des conditions encore plus onéreuses. Pour les 16,87 ha achetés en 1970 (auxquels il faut ajouter 1,24 ha acquis en 1966), le prix fut estimé à 156 F/m2, soit 2,4 fois celui de 1966.

147— Il vint s’ajouter 4,27 ha ne faisant pas partie des terrains HCL mais inclus dans le périmètre de rénovation qui furent payés à des prix variables selon les propriétaires, mais supérieurs à 167 F/m2, prix prévu en 1973 (398 F/m2 en moyenne, indemnités comprises).

148En plus de ces superficies, la ville de Villeurbanne fit apport à la SERL de l’emprise publique existante, soit près de 17,3 ha pour les deux premières tranches.

149On voit donc que les conditions d’achat furent nettement moins avantageuses que ce qui avait été prévu. Malgré cela, elles demeuraient très intéressantes. Elles l’étaient aussi en raison de l’aide apportée par l’Etat sous la forme d’une avance du FNAFU à faible intérêt (3,5 %) faite à la commune pour l’acquisition de 1963. Le même soutien fut accordé pour les 16,87 ha achetés en 1970 : le FNAFU procéda à l’achat et rétrocéda les terrains à la COURLY (laquelle se substituait à la ville de Villeurbanne) sous la forme d’une avance remboursable en 1981. La COURLY concéda ces terrains à la SERL pour la durée de l’opération.

150Ces transferts de propriété ne tenaient pas compte cependant des constructions existant sur les terrains et de leurs habitants. Ceux-ci, propriétaires des murs ou locataires, commerçants, artisans, n’avaient droit à aucune indemnité ou compensation, ni aucun droit au maintien dans les lieux. Leur situation était particulièrement critique, par rapport aux zones de rénovation courantes, d’autant que la plupart d’entre eux étaient de condition extrêmement modeste. Il s’agissait donc d’un problème social, économique et finalement politique ; l’annonce de la rénovation aux conditions prévues au départ fut perçue par la population ignorante ou non de la réalité juridique du statut foncier, comme une véritable spolation. Le maire promit dès 1954 qu’il y aurait soit des indemnités, soit relogement des habitants. Mais cette promesse ne reposait sur aucune base juridique. Une démarche conjointe de MM. Gagnaire et Pradel (car le problème se posait aussi à Lyon) auprès du Ministre de l’Equipement (M. Sudreau) aboutit à une solution plus humanitaire. Il s’agit des accords connus sous le nom de Sudreau/Lasry (du nom du chef de Cabinet du Ministre) qui concèdent une « juste » indemnité aux détenteurs de murs non vétustes, un local de remplacement (ou sa contrepartie financière) aux commerçants et artisans, et le relogement des habitants.

151Cet additif non prévu au contrat de concession des terrains des HCL, stipulait en fait que ces frais nouveaux incomberaient au preneur, c’est-à-dire à la SERL et à travers elle à l’opération, donc à la collectivité qui en supporte le déficit.

152L’indemnité fut fixée pour les immeubles sensiblement au 1/3 de la valeur des constructions supposées édifiées sur terrain propre. En 1973 cela représentait une moyenne de 175 F/m2 à laquelle s’ajoutaient les frais d’éviction et de relogement. Tout cela excédait très largement le prix payé pour le terrain.

153— Pour la première tranche les coûts de libération du sol s’élevaient à 137 F au mètre carré et le mètre carré équipé à 200 F en 1963 (à environ 240 F en 1965).

154A ces suppléments s’ajoutèrent des frais divers, en particulier financiers compte tenu de la durée de réalisation de l’opération, de telle sorte que la charge foncière vit son prix évoluer très rapidement :

  • en 1966 : 275 F le mètre carré équipé,
  • en 1971, 430 F le m2 libéré et 512 F le m2 équipé,
  • en 1973, respectivement 545 F et 744 F,
  • en 1977, respectivement 845 F et 1 135 F (approximativement).

155Ainsi les conditions foncières qui avaient largement contribué à décider cette opération, ont-elles évolué dans un sens défavorable qui n’était pas prévu. Le prix du terrain libéré n’est plus un avantage décisif, si on le compare à ce qui se passe dans le reste du tissu urbain, en particulier sur les terrains industriels.

3. La nouvelle situation foncière

156Quelles que soient les particularités du régime foncier au Tonkin, il reste que l’aménageur qu’est la SERL doit forcément se situer par rapport à l’ensemble du marché foncier de l’agglomération. Sa mission consiste en effet à acquérir, libérer et équiper des terrains qui sont ensuite proposés à des promoteurs chargés de réaliser des immeubles de logement ou de bureaux, des commerces ou des équipements privés, ou bien à des organismes publics pour des équipements publics. La cession des terrains est accordée suivant un prix qui correspond, en principe, au prix de revient du mètre carré libéré et équipé. Celui-ci ne peut pas, en tout état de cause, excéder trop largement les prix pratiqués à proximité de l’opération.

157— Cependant la situation ne peut être comprise sans faire référence à l’évolution du statut de l’opération et à celle du nouveau régime foncier.

158Dans la première tranche en effet, il s’agissait d’une opération de rénovation urbaine conduite par la SERL pour le compte de la municipalité de Villeurbanne. Celle-ci présenta deux promoteurs auxquels furent confiés la totalité des terrains (6,4 ha) : la Société BSN pour des bureaux ; surtout la SMCI qui construisit la totalité des 700 logements et des bureaux. Les terrains furent cédés en pleine propriété, sur la base de 275 F le mètre carré utile construit.

159La deuxième tranche diffère de la précédente par la transformation de l’opération en ZAC, à compter du 10 janvier 1972. Par ailleurs c’est la COURLY qui prend en charge l’opération concédée à la SERL, en se substituant à Villeurbanne ; c’est donc pour le compte de la COURLY que sont acquis les terrains des HCL par le FNAFU. Une convention en date du 2 mars 1971 (modifiée en mai 1972) a fixé les nouvelles modalités de cession des terrains : la COURLY restera propriétaire des terrains qu’elle louera au promoteur pour une durée de 70 ans et 50 ans (portée ensuite à 90 ans pour les logements), selon qu’il s’agit de construire des immeubles ou des bureaux. Il s’agit donc d’une reprise du statut juridique utilisé jusque là par les HCL, pour le compte de la COURLY qui récupérera les terrains à l’expiration du bail.

160Dans cette expérience, assez proche de ce que l’on pourrait nommer une municipalisation des sols, les promoteurs achètent donc un droit au bail dont le montant fixé en 1972 à 250 F le m2 hors œuvre pour les logements et 300 F pour les bureaux, est révisable au cours de l’opération (450 F et 500 F environ en 1976). Il s’y ajoute un loyer annuel fixé à 7 F/m2 hors œuvre construit. Les deux ressources sont destinées à permettre à la COURLY de se libérer de l’avance du FNAFU.

  • 20 C’est une des raisons de l’augmentation de sa durée de 70 à 90 ans.

161Ce qui importe cependant c’est l’intérêt que peut offrir le Tonkin pour les promoteurs, en comparaison avec les terrains des secteurs hors-ZAC. Il semble bien que le statut du droit au bail n’ait pas été très bien accueilli en raison de son caractère précaire, surtout pour les projets en accession à la propriété20. De plus, le niveau des prix n’incite pas non plus les promoteurs à s’engager sur la ZAC : si l’on procède au calcul du prix du mètre carré de terrain équipé on parvient à une somme d’environ 900 F le mètre carré en 1976. On a vu que les terrains à la périphérie de la ZAC se vendaient au maximum 500 F/m2, mais aussi 280 F/m2 (Cf. La Doua). Même si l’on y ajoute les frais de mise en état et d’équipement, on reste encore en-deçà des prix de location des terrains du Tonkin.

  • 21 Lettre du 13 mars 1972.
  • 22 Voir la séance de la COURLY du 26 mars 1973.

162Cette charge foncière est encore plus lourde à supporter pour les logements sociaux dont la part devrait atteindre au moins 20 % du total des logements. Dans un premier temps il n’avait pas été prévu de traitement de faveur pour les logements sociaux, dont la construction se révéla impossible, y compris pour les catégories supérieures (ILN). En 1972, les offices HLM déclaraient ne pas pouvoir accepter plus de 210 F par logement ILN alors que le prix demandé par la SERL était de 250 F. M. Gagnaire demandait en 197221 à M. Pradel que la différence soit prise en charge pour la COURLY. Celle-ci s’y refusa ; mais c’était accroître le déficit de l’opération, dont la charge revient à la COURLY. En 1973, le principe de la subvention des logements sociaux par la COURLY fut inscrit dans le dossier de réalisation de la ZAC22.

163La charge foncière par logement étant fixée alors à 25 000 F, celle des HLM l’était à 11 000 F, celle des ILN à 13 000 F. Il en résultait un effort de 10 000 000 F à la charge de la COURLY, somme largement dépassée depuis avec l’augmentation des prix du terrain équipé.

164Pour la 3e tranche de l’opération (Tonkin III), le dossier de réalisation de la ZAC prévoit un prix de libération du sol de l’ordre de 1 457 F/m2, alors que sont programmés 320 logements sociaux (128 HLM, 42 ILN, 150 PSI), sur un total de 640 logements prévus.

4. La logique de l’intervention publique

165Il reste à analyser la signification de l’intervention publique dans de telles conditions. Elle est de toute évidence de nature institutionnelle. Il ne faut pas perdre de vue en effet qu’en 1954, une telle entreprise ne pouvait être confiée à un seul promoteur ou aménageur privé. Le montage juridico-financier nécessitait l’intervention de l’appareil d’Etat, si on envisageait une opération globale comme le désirait le ministère du Logement en 1974.

166En fait l’idée de la rénovation avait intéressé dès le départ un promoteur, mais l’obstace juridique parut alors difficile à contourner. D’où le recours à l’intervention publique. Celle-ci apportait une grande sécurité au niveau de la libération du terrain et de son changement de statut juridique, puisqu’elle décidait les HCL à aliéner leur patrimoine, ce qu’ils avaient refusé jusqu’ici. Les terrains de la première tranche furent donc acquis en pleine propriété par le promoteur (SMCI).

167L’intervention publique peut aussi servir à l’expropriation des terrains lorsque les baux n’ont pas expiré (Cf. à Lyon) ou pour les quelques terrains n’appartenant pas aux HCL. Elle a permis en tout cas de résoudre le problème social de l’éviction des résidents. Sa raison d’être est donc de résoudre les problèmes juridiques, réglementaires, sociaux ou politiques pour le compte des promoteurs qui interviennent ensuite et qui n’auraient pu mener à bien ces tâches.

168Le cas de Tonkin III aux Charpennes illustre cette logique, puisque jusqu’ici les promoteurs ne s’étaient pas intéressés à ce quartier « difficile ».

  • 23 Voir Prévisions des Recettes et des Dépenses établies en 1973, pour l’opération.

169C’est sur le plan financier que l’assistance des collectivités est sans doute la plus intéressante. Dès 1963, l’Etat et la commune prenaient en charge chacun la moitié du déficit égal à 50 % du coût de l’opération. Cela correspondait à une subvention égale à 4 856 F par logement construit par le promoteur23. Mais les participations de l’Etat et de la commune ont augmenté de 65 % entre 1963 et 1965 et davantage ensuite jusqu’en 1970.

  • 24 Voir séance de la COURLY du 26 mars 1973.

170Pour la 2e tranche les contributions de l’Etat et des collectivités représentaient dans le dossier de réalisation arrêté en 1973 45,68 % du budget de l’opération24.

Tableau III-20. Rénovation urbaine du Tonkin (2e tranche) : Charges incombant aux collectivités (prévisions au 1/1/1976)

Tableau III-20. Rénovation urbaine du Tonkin (2e tranche) : Charges incombant aux collectivités (prévisions au 1/1/1976)
  • 25 Ces 9 millions de francs sont consentis par la COURLY afin d’acquérir les sols en tant que concédan (...)

Note 2525

Tableau III-21. Rue Tonkin - 2e Tranche - Plan prévisionnel récapitulatif - 1978 (source : SERL)

Tableau III-21. Rue Tonkin - 2e Tranche - Plan prévisionnel récapitulatif - 1978 (source : SERL)

171Le bilan prévisionnel arrêté fin 1977-début 1978 confirmait cette répartition des charges (cf. tableau III.20) ; on y remarque que les acquisitions foncières comptent pour environ la moitié des dépenses de l’opération, mais que les terrains acquis aux HCL, bien que représentant l’essentiel de l’assiette de l’opération, n’interviennent que pour 21 % des dépenses foncières ! Au plan des recettes, les collectivités (COURLY, Villeurbanne et l’Etat) supportent près de 48 % des dépenses de l’opération à des titres divers. Ainsi la ville de Villeurbanne bien qu’ayant cédé gratuitement 4 hectares d’emprise de voirie publique se voit-elle demander d’acheter divers terrains pour différents équipements au prix de 845 F/m2. Cela revient en fait à solliciter de sa part une subvention déguisée. De même la COURLY doit-elle prendre en charge le déficit de l’opération (frais financiers, une partie de la charge foncière de certaines catégories de logement). Mais ce bilan ne donne pas une vue exhaustive du budget de l’opération. Il faut y ajouter une somme de 42 millions de francs représentant des dépenses pour équipements publics, incombant aux collectivités locales : elles concernent essentiellement les travaux de voirie, d’assainissement, d’eau potable, d’installation de divers réseaux et certains honoraires. Sur ce total la COURLY doit verser 37,6 millions de francs (89,5 %), Villeurbanne 3 millions (7,2 %) et l’Etat 1,4 millions (0,3 %).

172Si l’on ajoute ces sommes au budget prévisionnel examiné précédemment, on peut affirmer que l’engagement des collectivités dans l’opération s’élève à 163 millions de francs soit à 55,2 % du coût total (estimation 1977). L’essentiel de cette charge (97 %) incombe à la COURLY et à Villeurbanne. Le bilan prévisionnel total des deux premières tranches atteint la somme de 296 millions de francs.

173Pour la ZAC de Tonkin III la participation de la COURLY est prévue à hauteur de 51,3 % du budget de l’opération et celle de Villeurbanne pour 12 % ce qui représente 63,3 %. La COURLY paiera 363 F/m2 au seul titre de l’acquisition des terrains (prévisions en date de 1976). Ces chiffres démontrent à l’évidence que la rénovation est très largement financée par les contribuables locaux. L’argent des collectivités locales et de l’Etat (subventions ou prêts à très faible taux) est investi afin de créer les conditions d’une intervention des promoteurs dans les secteurs où la seule action des capitaux privés ne serait pas concevable, car pas rentable.

174A partir de cette distribution des tâches rentables ou non, selon l’origine de fonds privés ou publics, on comprend mieux le rôle des acteurs publics et la logique de leur intervention. Quelles que soient les conditions financières dans lesquelles se déroule l’opération, l’Etat (sous ses formes diverses, principalement locales ici) doit porter son financement à un niveau qui est celui où les conditions du marché sont retrouvées, permettant d’intéresser les capitaux privés.

175Ainsi les tarifs du droit au bail ne sont-ils fixés que par rapport aux prix des terrains équipés du secteur et non pas selon leur prix de revient réel, la différence étant supportée par les collectivités.

176L’expérience du droit au bail est à ce titre aussi mystifiante que novatrice. Recommandée par les Services du ministère de l’Equipement et présentée comme une opération pilote, elle vise à transférer à la COURLY la propriété du sol urbain. De fait, la possibilité de récupérer ces réserves foncières se situe à très long terme et les loyers sont sans commune mesure avec le coût de l’acquisition. Mais elle permet d’allécher la COURLY, tout en lui laissant supporter l’essentiel du déficit de l’opération. On remarquera en effet que pour Tonkin I l’Etat avait financé la moitié du déficit (soit plus du quart de l’opération), contre 7,60 % dans les prévisions de Tonkin II, et qu’il ne participe pas au financement de Tonkin III.

Tableau III-22. Consommation du sol urbain suivant les types d’affectation1 (1968-1977)

Tableau III-22. Consommation du sol urbain suivant les types d’affectation1 (1968-1977)

1. Les données concernent des terrains à bâtir et ceux destinés aux équipements publics. Elles regroupent les opérations réalisées, en cours ou en projet entre 1968 et 1977, classées selon la nature des projets réalisés ou annoncés en 1977.
2. Pour le Tonkin, les superficies destinées à la voirie, les terrains dont l’affectation n’est pas modifiée, ne sont pas compris dans les chiffres figurant sur le tableau.
3. Centre élargi : il s’agit des terrains situés à moins de 1 200 m (environ) du Cours E.-Zola et du tracé du métro (Cf. étude CETE).

177En ce qui concerne la3e tranche non encore engagée, le dossier de ZAC a été approuvé en 1974 : il prévoit l’acquisition de 6,6 hectares, dans un secteur d’occupation dense et en partie seulement sur terrains des Hospices.

178Le coût de libération des terrains ressort à 1 457 F/m2 d’après le bilan prévisionnel établi en 1976. La participation des collectivités assurera 57,0 % des recettes de l’opération (Villeurbanne 11 %, COURLY 46,1 %), contre 43 % pour la concession des terrains aux promoteurs.

179Il paraît certain que l’opération ne serait pas concevable avec la seule intervention privée, d’autant que ces chiffres pourraient être modifiés, dans le sens d’un accroissement des charges de la collectivité.

E. BILAN DE LA CONSOMMATION DE SOL SUIVANT L’AFFECTATION DES TERRAINS

180Les données comptabilisées pour l’ensemble de la commune montrent que la consommation de sol entre 1968 et 1977 ou en cours, représentait 152 hectares, soit à peu près le l/10e de la superficie communale, et environ 12 % de la superficie effectivement constructible. Cependant, certains projets bien qu’annoncés pour 1978, ne seront sans doute pas réalisés avant 1980.

181Sur ce total 85 % étaient déjà urbanisés antérieurement, et faisaient l’objet d’une réservation ou réaffectation.

182— Si l’on se réfère au tableau ci-joint, on constate que le périmètre du centre élargi autour de l’axe Zola-Métro, compte pour 41,5 % de ce total, contre 24,5 % pour les trois tranches du Tonkin, le reste de la consommation revenant aux quartiers périphériques.

183— Près de 57 % du sol avaient été affectés ou prévus pour le logement collectif (les maisons individuelles ne représentant que des quantités limitées) et sur ce total le centre comptait pour la moitié, le Tonkin pour 22,70 %.

184— Les bureaux représentaient 10,4 % de la consommation de sol, en quasi totalité dans le centre élargi et au Tonkin.

185— L’industrie comptait encore pour 9 % de la superficie produite, essentiellement dans les quartiers périphériques.

186— Enfin les équipements publics s’étaient vus attribuer 20 % du sol consommé soit près de 30 hectares. Ces équipements réalisés soit par la commune soit pour la COURLY sont destinés essentiellement aux écoles, CES, terrains de sport, espaces verts. On remarquera aussi que le niveau des équipements publics produits est beaucoup plus élevé au Tonkin que dans le centre ville (23,8 % du sol produit contre 12,3 %). Même si le centre disposait déjà d’équipements, cette différence est assez remarquable. En revanche la production d’équipements publics à la périphérie n’est pas spécifiquement destinée aux quartiers excentrés ; il s’agit pour une part importante d’équipements exclus du centre, en raison de leur emprise et destinés à l’ensemble de la commune (terminus et ateliers du métro sur 2 ha, agrandissement du cimetière de Cusset 1,88 ha). On remarquera à travers ce bilan, la nette réorientation de la consommation de sol vers la rénovation immobilière, en raison de la rareté des terrains vacants ; en outre le logement représente la plus importante des consommations et sa part s’est accrue depuis 1968. En revanche, la part revenant aux bureaux bien que notable (16 hectares dont 6 ou 7 non encore réalisés à ce jour) demeure trop minoritaire pour que l’on puisse justifier la consommation de sol par la « tertiairisation ». Il y a encore fort à faire pour imposer une nouvelle image de marque de la commune !

SECTION 4. Les caractéristiques du mode de produire l’espace

187L’analyse du foncier à Villeurbanne a mis en évidence que la quantité, la destination ou le prix du sol ne pouvaient être traités qu’en fonction de la production urbaine à laquelle il sert de support. En ce sens, conformément à la problématique exposée au début de cette étude, il faut concevoir le traitement des données foncières comme le premier stade de production de l’espace urbain.

1. PRODUCTION DE SOL URBAIN ET PRODUCTION DES ESPACES URBAINS

188La production de sol représente un moment technique d’un processus de production du bâti. On conviendra qu’on ne peut exclure cette phase préalable de celle de la production du bâti, particulièrement en milieu déjà urbanisé. A titre d’exemple l’acquisition d’un terrain industriel à des fins de construction implique qu’une phase essentielle du mode de produire soit accomplie : celle de la conception de l’opération et de sa destination qui fixe le choix de l’acquéreur en fonction des qualités du terrain (localisation, configuration, superficie) et le prix qu’il consent à payer. La phase d’acquisition est nécessairement suivie de la libération du terrain et de sa mise en état. Il peut s’agir d’une phase complexe, surtout lorsqu’il est nécessaire non seulement de démolir, mais aussi de reloger, indemniser, exproprier. On peut donc parler de dislocation d’un élément de l’espace urbain. Elle suppose de la part du promoteur une incorporation initiale de capital fixe et de travail. En ce sens on peut parler alors de production du sol urbain.

189La démarche qui a été suivie pour l’analyse du contexte foncier a déjà fait une large part à l’analyse de ce premier stade de la production urbaine, en distinguant les usages antérieurs et les affectations prévues ; en fait il n’était guère possible de parler de la consommation de sol autrement qu’en termes de production de sol dans la perspective de la production de l’espace urbain.

190L’importance de cette première phase n’apparaît pas toujours clairement à travers la production des formes urbaines, car une partie de la production de sol est supportée par la collectivité publique : c’est le cas par exemple des équipements, réseaux, voirie etc. Mais dans le cas du Tonkin, la séparation des tâches entre promoteurs et aménageurs publics, souligne l’importance et la complexité de la phase initiale, ici entièrement conduite et en partie supportée par les appareils d’Etat.

  • 26 Problématique de l’ATP, Chap. 3 section 3, particulièrement p. 55.

191La distinction selon trois niveaux, telle qu’elle ressort de l’analyse de J.-F. Goux26, est à ce sujet intéressante :

  • La consommation simple de sol urbain : le sol est destiné à être le support d’éléments simples, tels que immeubles, tours, pavillons, usines, bureaux, centre commercial, métro. Dans notre perspective, il ne s’agit pas seulement d’une distinction selon l’échelle, mais aussi selon le type d’insertion dans l’espace urbain, considéré comme une structure complexe. Dans ce cas, il y a généralement destruction d’un élément simple (immeuble résidentiel, pavillon, usine...) et surtout consommation de sol destiné à la production d’un autre élément simple, à l’exclusion des formes complémentaires nécessaires à son fonctionnement.
  • La consommation élargie de sol correspond à celle prévoyant certains équipements complémentaires : espaces verts, voirie, commerces, crèches. La tendance actuelle est de laisser supporter aux promoteurs la réalisation d’une partie des équipements, parfois même de ceux à usage public.
  • La consommation collective de sol implique une opération produisant sinon la totalité de la ville, du moins l’essentiel des équipements d’un quartier : le Tonkin en est un exemple puisque y sont produits les équipements publics, la voirie (redessinée entièrement), les équipements privés (clinique, hôtel), les activités (bureaux, commerces) qui déterminent une consommation de sol élargie et traitée globalement en vue d’une autonomie conçue formellement sinon réalisée.

192Ces trois types de consommation peuvent être observés à Villeurbanne ; ils correspondent aussi à des types d’interventions différentes, publiques ou privées, promoteurs importants ou locaux. Mais ils nous paraissent également liés aux caractéristiques foncières :

193— Dans le cas des terrains de petite ou moyenne dimension destinés à la construction d’un élément simple, l’espace est consommé et produit au coup par coup. Son insertion à la structure urbaine existante est très réduite puisqu’il n’est prévu qu’un minimum d’équipements, d’ailleurs privatifs (parkings). La contribution du promoteur à la création ou à l’insertion dans l’espace urbain se fait sous la forme minimale de la taxe locale d’équipement.

  • 27 J.F. Goux, Chap. I, section III de l’ATP, p. 54.

194L’immeuble est produit suivant sa propre logique, qui est celle d’un bien marchandise et non pas conçu essentiellement pour contribuer au fonctionnement du système urbain (même s’il ne peut pas trop s’en écarter). De fait le promoteur n’est tenu de se conformer qu’à une réglementation minimum, dont la raison d’être est d’arbitrer l’ensemble des intérêts particuliers. D’où la remarque de J.-F. Goux : la ville n’existe que parce qu’elle regroupe des espaces particuliers ; leur existence simultanée donne à chacun des éléments sa valeur. Or l’espace est vendu et produit en morceaux, au coup par coup. « L’origine de la crise urbaine actuelle n’est pas ailleurs. Tout le monde vend la simultanéité, mais plus personne ne la produit »27.

195Dans la production urbaine actuelle et en particulier à Villeurbanne, la plupart des opérations relèvent de cette forme de consommation d’espace qui laisse à la collectivité le soin de supporter, gérer et financer les équipements, afin d’éviter que ne se produisent des goulots d’étranglement, des blocages et pour que soient résolues les contradictions les plus criantes.

196On remarquera aussi que le phénomène ne concerne pas seulement l’occupation et la consommation de sol. La destruction d’un élément du système urbain (usine, immeuble, commerce, atelier...) et la dislocation d’un quartier, correspondent aussi à celles des rapports sociaux ou économiques dont ils étaient le support (résidence, emploi...). Leur reproduction (ou indemnisation) n’est que rarement prise en compte par le nouvel utilisateur du sol. C’est le cas pour les usines que l’on ferme, dont on ne considère que la valeur foncière ou dans le meilleur des cas celle des bâtiments (indemnité dite de remploi). De même l’indemnisation ou le relogement des occupants d’un immeuble démoli sont toujours sans commune mesure avec le coût social des évictions, d’après ce que l’on peut constater à Villeurbanne. Bien souvent les promoteurs ne les supportent pas (lorsqu’il n’y a pas rupture de bail) ou que partiellement. Au demeurant, les promoteurs de logements ou de bureaux, s’ils tentent de s’aligner sur les tendances du marché ou les « désirs » des acquéreurs, n’ont pas comme principal objectif la reproduction des rapports sociaux. (On ne parle pas seulement ici de l’ensemble des rapports sociaux, mais aussi de la reproduction sociale élémentaire : espaces verts, ou de loisir, écoles, crèches...).

197Ainsi la consommation de l’espace urbain nous paraît pouvoir s’ordonner autour de cette notion de consommation/production, simple, élargie ou collective. On peut constater dans la commune que ces deux derniers types sont aussi représentés et que la dimension des opérations considérées suivant les critères de superficie, d’importance des investissements et du nombre des logements, justifie un traitement différent. Sans aller jusqu’à prévoir les éléments nécessaires à tout ce qui relève de la reproduction sociale et des rapports sociaux, il s’agit de tentatives de production de structures entières autonomes, que ce soit à la Perralière ou surtout au Tonkin. L’étude des différents processus suivant ce critère nous paraît pouvoir éclairer la logique de la consommation/production du sol urbain à Villeurbanne.

2. LES DIFFÉRENTS MODES DE PRODUIRE L’ESPACE URBAIN

198Nous sommes cependant conscients que les types de consommation de sol et de production des espaces urbains ne relèvent pas seulement des caractéristiques foncières. La consommation collective ou élargie repose généralement sur l’existence d’une articulation entre intervention publique et privée, à moins que l’on ait affaire à des promoteurs d’envergure. Il est sûr que l’on va retrouver ces critères à travers l’étude des différents modes de produire l’espace urbain. Mais il nous semble que dans l’optique du sujet que nous traitons, une typologie établie à partir de tels critères ne serait pas forcément pertinente : certains promoteurs privés réalisent de grands programmes complexes mais aussi de très réduits ; de même l’initiative publique s’applique aussi bien à de petits ensembles sociaux qu’au Tonkin.

199Dans l’optique qui est la nôtre nous proposons ici d’analyser la production de l’espace selon l’importance, la nature et la complexité des formes produites, ces critères étant appréciés par rapport à l’ensemble de la structure urbaine existante.

A. LA PRODUCTION D’ÉLÉMENTS SIMPLES (cf. carte hors-texte)

200Il s’agit ici des opérations qui se localisent ponctuellement dans le tissu urbain qui n’est modifié qu’au coup par coup. Ce sont celles qui sont les plus nombreuses à Villeurbanne et elles procèdent généralement de la rénovation urbaine.

201On entend par élément ou forme urbaine simple, une forme destinée à un usage principal et univoque, tel que logements, bureaux, commerces, etc. La forme que prend la consommation de sol (quantité, densité, morphologie, usage) dépend de la nature de la forme à produire. Celle-ci est déterminée par le marché immobilier sur lequel cette marchandise est proposée, si bien que la consommation de sol relève de la logique marchande.

202Généralement il y a substitution d’une forme simple (immeuble de logements ou de bureaux) à une autre forme simple (usine, immeuble, jardin...). Mais en aucun cas il n’y a reproduction pure et simple pas plus au niveau de l’usage que de la morphologie. Alors que les immeubles démolis associaient souvent logements, ateliers, usines, commerces ou jardins, les nouvelles constructions sont conçues pour une fonction principale de logement, de bureaux ou d’usine. Cette ségrégation est renforcée par la dislocation de la solidarité fonctionnelle des éléments anciens, édifiés selon la logique de rapports sociaux anciens ; leur remplacement par des formes nouvelles n’est qu’exceptionnellement suivi du rétablissement des liaisons fonctionnelles préalables. A ceci, la raison est claire : les programmes immobiliers récents ne sont pas d’abord conçus pour correspondre à l’état des rapports sociaux d’un quartier ou d’une commune, mais suivant une logique marchande qui a ses propres impératifs.

203Ainsi les démolitions de nombreuses usines et des immeubles contigus (Gillet, Pervilhac, Dognin...) avaient pour objet la production de logements pour une clientèle de classes moyennes de l’agglomération lyonnaise et non pas de reloger les locataires (souvent ouvriers) des anciens immeubles.

204En ce sens on peut affirmer que c’est bien la production parcellisée d’éléments simples qui domine parmi les modes de produire l’espace urbain.

1. La rénovation urbaine au coup par coup dans le tissu urbain dense

205Elle correspond à la rénovation de parcelles enclavées, à proximité ou à l’intérieur du périmètre central. Elle prend la place d’usines ou d’ateliers de petites ou moyennes superficies comprise entre 1 000 et 10 000 m2 dans la plupart des cas, ou dans certains cas d’immeubles collectifs vétustes, voire de maisons avec parc. Lorsque le terrain est disposé en façade des rues, le nouvel immeuble s’aligne sur les façades existantes (rénovation type « dent creuse »). C’est le cas le plus fréquent sur les rues du périmètre central : cours E.-Zola, rues du 4-Août, Racine, Becker, de Pressenssé, Dedieu, Magenta, Malherbe, Blanqui, Rollet etc. C’est aussi le cas sur certains grands axes : Salengro, Tolstoï, J.-Jaurès, P.-Baratin, Genas, etc.

206Sur certains terrains moins exigus et de forme non linéaire, correspondant à des îlots entiers ou fractions d’îlots, le plan adopté permet de conserver des espaces verts, des cours intérieures ou des parkings, avec des densités un peu inférieures : c’est le cas des immeubles de la SEMICLE, rue du 4-Août, de Cogedim, rue Racine, ou rue P.-Baratin... Cependant, dans les deux cas, la consommation de sol correspond à une production suivant la densité maximum autorisée et donc à une densification très forte. Cela est le cas de l’ensemble du périmètre central, pour des immeubles de standing moyen ou supérieur destinés au logement ou parfois mixtes (logements ou bureaux).

2. Les petits immeubles résidentiels à la périphérie

207On les trouve dans les quartiers un peu excentrés ou à la périphérie, à Château-Gaillard, Croix-Luizet, les Buers, Cusset, Les Brosses, St-Jean. Ils correspondent à des espaces antérieurement occupés par des jardins ou des terrains agricoles, par de petites maisons individuelles et par des usines, ateliers ou entrepôts. On citera « Le Revard », « Espaces », « Les Florentines », « Les Ecureuils » (Château-Gaillard), « La Vanoise » ; les petits immeubles dans les rues tranquilles qui sont les rues des Fontanières, de Longchamp, du C.-Klobb, H.-Legay.

208Ces immeubles sont édifiés suivant un plan généralement assez aéré et même articulés autour d’espaces verts, parkings et cours qui sont autant d’arguments publicitaires. Les densités autorisées ne sont pas très fortes (jusqu’à 0,3). Ces programmes se caractérisent par des équipements minima. De petite taille (le plus souvent moins de 100 logements, ils sont généralement produits par de petits promoteurs locaux ou par des promoteurs sociaux. On pourrait aussi classer dans ce type les logements HLM édifiés en 1968-1969, rue H.-Legay ou N.-Garnier, chemin de la Poudrette aux côtés d’immeubles en PSI, ainsi que certains foyers SONACOTRA (Château-Gaillard, F.-Faÿs). Ainsi la production urbaine à la périphérie communale est-elle demeurée essentiellement « extensive » et sociale dans les années 1968-77. Une seule exception : les HLM du quartier St-Jean.

Les logements sociaux à Villeurbanne

Les logements sociaux à Villeurbanne

3. St-Jean : le dernier grand ensemble de la commune

209C’est encore la production d’un élément simple par les promoteurs sociaux (OPHLM communal). Le quartier est composé d’HLM disposées dans des tours et des barres de construction récente (1969) et selon de très fortes densités ; ces immeubles ont remplacé des terrains agricoles. Ces constructions peuvent être vues comme des éléments simples, compte tenu de l’absence d’équipements collectifs produits par les promoteurs sociaux.

4. Les espaces industriels

210Les récentes implantations, soit nouvelles, soit en extension se sont faites à la périphérie. Il y a là une production d’éléments simples liés aux activités industrielles : ateliers, entrepôts, bureaux : SCI Chambéry, Grillat, Martin rue Decomberousse, Delle Alsthom rue E.-Decorps, Potain chemin de la Ligne-de-l’Est, Landis et Gendron, allée du Mens à St-Jean... On a vu que cela concernait des superficies importantes, mais qui sont à classer comme autant d’éléments simples.

5. Les équipements publics

211On les classera avec les formes simples, bien que certaines soient déjà fort complexes, tel le métro dont les fonctions sont multiples : transport, mais aussi entrepôts et ateliers. Les équipements publics destinés par définition à la consommation collective, sont des formes simples du point de vue de la production d’éléments de l’espace. Ce sont essentiellement les écoles, CES, lycées, les bâtiments de la COURLY (caserne des pompiers), les centres culturels, sociaux, les maisons de jeunes ou de quartier,... bibliothèques etc. Cependant ils peuvent couvrir plus d’un hectare (CES, lycée).

B. LA PRODUCTION D’ÉLÉMENTS COMPLEXES : LES ENSEMBLES RÉSIDENTIELS DE MOYENNE IMPORTANCE

212On a distingué certaines réalisations plus importantes, car il ne s’agit plus tout à fait de production d’éléments simples. De par leur importance, elles représentent une certaine complexité en ce qui concerne aussi bien la consommation des espaces démolis que la production d’unités complexes souvent composées de plusieurs bâtiments. De plus, elles correspondent à des processus de production particuliers.

213On a regroupé dans cette catégorie les projets pour lesquels la consommation de sol et la production d’espace, dépassent une superficie de 1 hectare. Cela correspond également aux plus grosses opérations selon la surface de plancher produite ou le nombre de logements. Si l’on compte celles qui ont été achevées ou qui sont en projet depuis 1968 jusqu’en 1977, cela représente 9 opérations pour environ 4 150 logements, 74 000 m2 de bureaux, 20 700 m2 de commerces sur près de 32 hectares. Leur localisation est remarquablement distribuée selon deux groupements :

214— Des Gratte-Ciel à la rue du 1er-Mars (Flachet) on trouve 6 programmes :

215• Ceux de la Société Lyonnaise de Construction, l’un à la place de l’usine Dognin (2 ha 03) dénommé « 2e Avenue » à présent terminé, l’autre rue du 4-Août sur 3,3 ha que doit libérer la Manufacture Lyonnaise de Caoutchouc (Gerland).

216— « Villeurbanne II » édifié sur un tènement industriel de 1,30 ha entre les rues Dedieu et A.-France.

217— L’immeuble réalisé par la SEMICLE sur 1,66 ha libérés par l’usine Le Fil Dynamo, rue du 4-Aout.

218— Deux programmes de la SEFIMEG :

219• La Perralière réalisée à l’emplacement de l’usine Gillet et des parcelles contiguës, soit 13 ha, à l’angle des rues du 4-Août et du 1er-Mars.

220• Le projet en cours à l’emplacement de l’usine J.-B. Martin, en face du précédent sur 4,06 ha.

221Ces deux programmes nous paraissent relever d’un type de consommation/production élargie et cela justifie que nous les traitions à part.

222Le second pôle sur lequel des projets récents ont été localisés, est le quartier La Doua — Croix-Luizet, dans le prolongement du Tonkin, et promu par le POS, Centre de quartier (UC). On y retrouve en plus de projets plus modestes (« Le Continental », « La Vanoise », « Le Vert Galant », « Le Canter » etc.) 3 grandes opérations, de telle sorte que l’irruption de la promotion immobilière dans un quartier jusqu’ici consacré à l’habitat individuel et à l’industrie fait figure de raz-de-marée ; les constructions y voisinent sans solution de continuité.

223Les opérations concernées sont les suivantes :

  • « Lyon II » réalisé à l’emplacement de l’usine Pervilhac et des immeubles contigus sur 3,2 ha par la Société F. Manni, dénommé ensuite « le Jardin des Arts ».
  • L’immeuble du 25 rue Courteline, sur 1,03 ha où le promoteur (Chabot) a acquis un terrain jusqu’ici affecté à une cité ouvrière construite par un propriétaire foncier (Garcin) et doit reloger 48 ménages.
  • L’ensemble « les Tamaris » ou du « Nouveau Croix-Luizet » : la SOFRACIM (filiale de Paribas) désirait réaliser ici un ensemble qui aurait complètement remodelé le quartier. Cependant les difficultés rencontrées pour acquérir les terrains ont ramené le programme à des proportions plus modestes. De 675 logements sur plus de 5 ha, le programme est passé à près de 200 logements, dans un premier temps. Ici il ne s’agissait pas essentiellement de terrains industriels, mais de jardins, de petits pavillons ou de terrains vagues.
  • Ces programmes nous paraissent importants en premier lieu par la consommation de sol et la destruction d’espaces urbanisés. Même lorsqu’ils acquièrent des bâtiments industriels, les promoteurs doivent souvent démolir des immeubles résidentiels construits en bordure, ou incorporés à l’usine, ou bien nécessaires à un remembrement. En ce sens on peut déjà parler de consommation d’espace élargie. Sans vouloir anticiper sur le cas de la Perralière relevant de la destruction élargie (au départ il était prévu d’y détruire 110 logements, 21 fonds de commerce ou d’artisanat), les opérations moyennes ne sont jamais simples du point de vue de la destruction des espaces urbains : autour de l’usine Pervilhac proprement dite, le promoteur a dû acquérir 7 000 m2 à 10 propriétaires, et démolir plusieurs dizaines de logements collectifs ou individuels.

Tableau III-23. Les grands programmes immobiliers privés (1968-77)

Tableau III-23. Les grands programmes immobiliers privés (1968-77)

* Programmes dont le contenu a été ensuite réduit ou différé.

224Le programme du 25 de la rue Courteline a été fortement retardé par les délais d’éviction de 48 ménages qu’il a fallu reloger ou indemniser etc.

225Ainsi à partir d’un certain seuil (de superficie) les opérations ne sont que rarement accompagnées de la destruction d’un seul élément simple de la structure urbaine.

226Les opérations ne peuvent être considérées comme des formes urbaines tout à fait simples, ne serait-ce que par leur conception architecturale. Il s’agit souvent de bâtiments articulés ou disposés selon une certaine recherche architecturale, avec la volonté de créer un ensemble doté d’une structure unitaire. Ainsi le projet Lyon II réglementé par un COS de 1,24, a-t-il prévu 13 petits immeubles selon un plan masse aéré. A Croix-Luizet le promoteur ayant empiété sur l’ancienne place du quartier déclassée, a disposé son programme autour d’une nouvelle place réservée aux futurs résidents. Il en va de même dans l’immeuble2e Avenue qui se développe comme un complexe polyfonctionnel et intégré, et davantage encore à la Perralière où l’on a affaire à un véritable nouveau quartier.

227Il ne s’agit pas non plus de formes simples également en raison de l’association fréquente des locaux à usages différents (logement, bureaux, et commerces). C’est le cas en particulier pour la 2e Avenue, La Perralière, Lyon II, Villeurbanne II, etc. Cela correspond à une adaptation des promoteurs au marché immobilier, au moyen d’une certaine diversification du produit qu’ils proposent par exemple en offrant les premiers niveaux des bâtiments comme locaux professionnels. Cependant la multiplication des bureaux ou commerces dans des immeubles mixtes est aussi due aux règlements d’urbanisation en vigueur : certaines zones du POS prévoient en effet des COS plus élevés lorsque sont inclus des locaux commerciaux ou des bureaux (Cf. Zones UFL, UC, URA...). De là la polyvalence des immeubles, surtout lorsqu’il s’agit de projets importants.

228Enfin ces projets ne sont pas assimilables à des formes simples et banales produites selon un processus classique, car très souvent ils font l’objet d’un traitement particulier de la part de la collectivité. On remarque, en effet, qu’il s’agit de grosses affaires lancées par des promoteurs importants. On trouve là des groupes financiers nationaux investissant dans l’immobilier : COGEDIM — PARIBAS à Croix-Luizet, SEFIMEG du groupe ICP à la Perralière et pour J.-B Martin, ou la Société Lyonnaise de Construction appuyée par plusieurs banques (Le Crédit Lyonnais principalement), premier promoteur régional, la SEMICLE, Manni, Chabot de dimensions inférieures mais classés parmi les principales affaires locales.

229Ces promoteurs engagent de véritables négociations avec les différentes administrations en faisant valoir que ces projets sont d’authentiques restructurations et doivent faire l’objet de traitements et d’équipements particuliers.

230La meilleure illustration est fournie par le complexe de La Perralière présenté comme destiné à restructurer le centre-ville, par la municipalité Gagnaire, comme l’avait fait la construction des Gratte-Ciel en son temps. Mais si on laisse ce cas un peu à part, on peut hésiter à classer les autres programmes ; s’agit-il déjà de formes de consommation d’espace élargie ? La réponse est non si l’on entend par là que les promoteurs assurent la production d’équipements publics ou collectifs. De fait la distinction est difficile à établir, à partir du moment où ces programmes comportent des centres commerciaux ou galeries marchandes accessibles au public, mais qui sont produits à des fins privées et lucratives.

231Sur un autre plan, celui du procès de production, la distinction privé-public n’est pas toujours possible. La commune en accordant un permis de construire, ou en édictant les règlements d’urbanisme, entend réaliser son projet urbanistique : centre filtre, centre de quartier etc. Cela signifie qu’elle considère l’initiative privée comme complémentaire de la sienne ; pour cela elle désire voir les promoteurs présenter des programmes qui soient cohérents avec ses projets et qui prévoient certains équipements privés (ou parfois publics) dans ce sens. Ainsi le « 2e Avenue » est prévu pour étoffer le centre des Gratte-Ciel (dont il s’inspire par l’architecture) par ses logements mais surtout par les bureaux et le centre commercial. Il en va de même pour La Perralière, pour les projets MLC Gerland et J.-B. Martin qui font l’objet de plan masse dans le POS.

232En résumé, ces formes complexes, bien que d’initiative et à destination privée, témoignent d’une articulation certaine (et inévitable) avec l’action publique, au niveau de la conception du projet et de son insertion dans la structure urbaine environnante. C’est aussi à travers le procès de consommation/production du sol urbain que cette articulation peut être analysée.

233On prendra ici l’exemple du quartier de Croix-Luizet. La commune et la COURLY (la distinction était jusqu’en 1977 malaisée quant à l’initiative des projets) désiraient y conduire une opération de restructuration rendue nécessaire à leurs yeux par le passage d’une voie rapide, dont la réalisation entraînait la destruction de nombreuses maisons individuelles et la disparition de la place du quartier qui fut déclassée.

  • 28 Par le Cabinet Marin, chargé par ailleurs du plan de la rénovation du Tonkin. La zone est classée (...)

234Parallèlement la SOFRACIM envisageait la réalisation d’un programme sur des terrains vacants (entrepôts, jardins), tout en espérant pouvoir acquérir certaines parcelles occupées par des pavillons et récupérer une partie de l’emprise de la place publique. Afin de mener à bien ce projet, considéré avec un œil favorable par la municipalité, le promoteur fit instruire un dossier de ZAC28. Cette procédure, qui prévoyait de concéder la ZAC au promoteur, aurait permis de résoudre le problème foncier, en expropriant au besoin certaines habitations ou les quelques industries, comprises dans le périmètre de plus de 6 hectares (rues J.-B.-Clément, Bd Einstein, chemin du Luizet). On voit dans cet exemple que bien qu’aucun équipement collectif n’ait été prévu, on se trouvait alors dans un cas de figure prévoyant une consommation de sol élargie pour la production d’un complexe résidentiel privatif conçu avec l’assistance de la collectivité.

  • 29 Difficultés commerciales conjoncturelles pour vendre un programme aussi important.
    — Difficultés te (...)
  • 30 Ajoutons aussi que le tracé de la voie rapide a été remis en cause par la nouvelle municipalité (j (...)

235On ajoutera que le projet a été abandonné, le promoteur tentant simplement de réaliser son objectif par des achats à l’amiable, tout en disposant d’un permis de construire sur des terrains non encore acquis. Surtout, l’ensemble prévu a été réduit de 675 logements à une première tranche de 192, pour parer à plusieurs difficultés29. Là encore l’intérêt public est venu soutenir l’initiative privée, la commune acceptant providentiellement de reprendre plus de 2 ha au promoteur pour construire un CET, prévu dans un autre secteur30.

  • 31 Particulièrement pour le cas J.-B. Martin où les travaux commencèrent précipitamment entre les deu (...)

236Un autre projet peut être évoqué pour illustrer comment la production d’espaces de plus en plus importants peut être prise en charge par les capitaux privés, à des fins privées ; il s’agit du programme immobilier prévu à l’emplacement de l’usine de velours J.B. Martin, rue du 1er-Mars, contigu à l’ensemble de la Perralière. La SEFIMEG ayant acquis ici 4,06 ha localisés à proximité immédiate du cours E.-Zola, a déposé un permis de construire pour 764 logements et 20 000 m2 de bureaux. Cette production d’espaces privés est donc une production simple, en ce sens qu’aucun équipement collectif n’est à la charge du promoteur. Inversement le projet bénéficiera de tous les équipements du centre des Gratte-Ciel et de la présence du métro. Ce cas est aussi intéressant en raison de la polémique qui s’est établie autour du projet. Le fait que tous les permis de construire concernant les grosses opérations du même type aient été accordés à la fois avant la publication du POS et les récentes élections municipales, a contribué à passionner le débat31. Il est vrai que l’on peut s’interroger sur le bien fondé de tels projets, alors que le marché lyonnais est saturé et que le même groupe SEFIMEG ne parvient pas à louer une partie importante des logements qu’il a produit tout près, entre 1971 et 1975. Pour toutes ces raisons, la nouvelle municipalité a tenté de réexaminer le projet avec le promoteur.

237Le seul contrôle prévu antérieurement était de nature réglementaire, puisque la zone était classée en plan-masse sur le POS, mais avec un COS de 2,4. Aucun équipement n’avait été exigé du promoteur quant au contenu de programme qui avait été densifié au maximum. En particulier un important espace planté inclus dans la propriété aurait pu être ouvert au public, dans un quartier extrêmement pauvre de ce point de vue. L’action de la nouvelle municipalité est en fait malaisée : elle ne peut acheter un terrain qui vendu 284 F/m2 en 1974 est offert par le promoteur à 560 F/m2, soit environ 26,7 millions de francs. La création d’un espace vert à ce prix grèverait lourdement le budget communal (cela représentait 2 fois la dette annuelle de la commune).

238On s’oriente donc vers une transaction qui permettrait d’associer le promoteur et la commune dans un projet commun. Une Société d’Economie Mixte serait créée entre la ville de Villeurbanne et la SEFIMEG pour l’aménagement du terrain. Une partie serait construite par la SEFIMEG en logements libres (en accession à la copropriété ou locatif) et sur la seconde seraient édifiés des immeubles HLM.

239Une superficie de près de 2 ha serait conservée comme espace vert ouvert au public, pour un équipement sportif public et une maison de quartier.

240Il semble que cette initiative témoigne d’une politique municipale nouvelle ; au lieu de laisser le soin aux promoteurs de produire l’espace au coup par coup, sans souci de cohérence ou d’insertion avec les espaces environnants, tout en confiant à la commune la charge d’assumer la production des équipements nécessaires, la formule imaginée (en tenant compte qu’il s’agit d’un « coup parti ») vise à la transformer en une production élargie ou collective de l’espace. Le bénéfice que pourraient alors en retirer les habitants du secteur et ceux qui viendraient habiter les HLM prévues, justifie aux yeux des responsables municipaux une participation financière très importante de la commune à ce montage.

241Cette orientation très récente prend donc le contrepied de la politique de consommation/production d’espace suivie jusqu’ici à Villeurbanne. Cependant deux cas nous paraissent révélateurs des tentatives faites par l’ancienne municipalité pour articuler initiatives privées et publiques : d’une part le quartier de la Perralière, d’autre part celui du Tonkin. Tous deux sont suffisamment avancés pour que l’on puisse en apprécier l’impact sur la production de l’espace urbain.

C. LA PERRALIÈRE : PRODUCTION ET CONSOMMATION ÉLARGIES DE L’ESPACE URBAIN

242On parlera pour la Perralière de production élargie, car il s’agit de l’édification d’un véritable quartier comportant les éléments suivants :

  • 950 logements locatifs construits (plus 240 en projet),
  • 20 000 m2 de bureaux locatifs,
  • un centre commercial avec restaurant libre-service (3 500 m2),
  • des équipements collectifs publics :
    • une école de 30 classes,
    • une crèche,
    • un centre médico-social,
    • des locaux culturels (2 100 m2).
  • 32 BMO du 1er semestre 1975, confondu avec le Journal Municipal. Présentation par le Directeur de SEF (...)

243En ce sens, il s’agit bien davantage qu’un simple ensemble résidentiel, d’un nouveau quartier produit par un promoteur privé, de 1968 à 1975, sur les 13 ha libérés par l’usine Gillet. L’opération peut être comparée à celle du Tonkin ; elle a été conçue par le promoteur et par la mairie comme un projet de restructuration du Centre de la Commune et comme la production d’un espace urbain disposant des fonctions I centrales (on ne peut s’empêcher de rapprocher cette entreprise de celle accomplie aux Gratte-Ciel entre 1930-1935, à l’initiative directe du maire L. Goujon). C’est bien ainsi que cette réalisation a été présentée dans le Bulletin Municipal Officiel par le maire E. Gagnaire32. Il s’agit d’un « nouveau quartier », « d’un quartier vert », rompant avec le passé industriel et réhabilité par ses fonctions centrales et résidentielles, d’« un nouvel art de vivre ». La publicité du promoteur affirme « La Perralière n’est pas une juxtaposition d’immeubles, c’est un quartier, au sens où on l’entendait autrefois, regroupant les différentes professions et activités quotidiennes : commerces, bureaux, écoles, etc. dans un cadre agréable ». Telle est bien l’ambition au départ : réaliser la reproduction d’un espace urbain réunissant tous les attributs et composantes urbains. Il s’agit d’une production élargie de l’espace urbain et même collective. Ce dernier qualificatif reste cependant à vérifier.

1. L’articulation initiative privée/soutien public

244La conception de l’opération remonte en 1963. L’usine Gillet de la Perralière qui employait plus de 2 000 salariés avant 1931, n’en comptait alors pas plus de 200 et la société envisagea sa vente en vue d’une opération immobilière. A la différence de ce qui se passait au Tonkin, la municipalité ne possédait pas les terrains et l’on n’a pas pu établir si elle avait envisagé de les acquérir.

245La Société Gillet semble avoir engagé des pourparlers avec un promoteur parisien (Société Pascaud) qui demanda un permis de construire en 1963 pour 1 067 logements, avec un centre commercial. Le permis ayant été refusé, des négociations s’engagèrent entre le promoteur et la mairie. Le maire n’ayant pas la maîtrise de l’opération désirait que ce projet fut l’occasion d’une restructuration qui établirait un lien entre les Gratte-Ciel et l’ancien centre de Cusset. Son désir était aussi de voir se réaliser un quartier résidentiel selon une architecture exemplaire, et de bon standing, mais composé de logements locatifs, sinon sociaux du moins bénéficiant des primes du Crédit Foncier. On retrouve ici le souci de mettre fin à la crise du logement encore sensible à Villeurbanne en 1963.

246Au cours des tractations, on relève du côté de la Mairie deux préoccupations dominantes : 1. Le désir de réaliser une rénovation de zone, s’étendant non seulement à l’usine mais aux nombreuses habitations qui l’entourent, en particulier à l’Est et au Sud (rue D.-Frappaz et rue de la Baisse), ceci afin de conduire une opération d’urbanisme globale (ce que souhaitait aussi le promoteur).

2472. La volonté de faire prendre en charge par le promoteur une partie des équipements collectifs, alors que dans les grands ensembles sociaux (Buers, St-Jean) et dans la première tranche du Tonkin, ceux-ci sont à la charge de la collectivité.

248Réciproquement, l’accord et le soutien de la commune étaient nécessaires au promoteur, pour obtenir le permis de construire auprès des services de l’Equipement et pour procéder à l’acquisition des parcelles contiguës. L’étude de l’articulation entre les deux types d’intervention nous paraît essentielle pour comprendre le processus de production de l’espace de la Perralière.

249L’historique de l’opération montre quelle a été la répartition des tâches :

250— le 19 novembre 1963, le maire E. Gagnaire écrit au président du conseil d’administration de la Société Gillet pour lui demander de libérer au plus vite le terrain :

251« ... je suis très favorable à la réalisation de tels ensembles qui se substitueront à des bâtiments industriels en partie désaffectés... incompatibles avec la zone considérée (zone résidentielle).

AU CENTRE DE VILLEURBANNE (Bonneterre-Perralière) en 1925

AU CENTRE DE VILLEURBANNE (Bonneterre-Perralière) en 1925
  • 33 Souligné par nous.

252Tout en déplorant la disparition d’une industrie sur le territoire de Villeurbanne33. j’attacherais néanmoins du prix à ce que la réalisation d’un tel ensemble immobilier intervienne dans les meilleurs délais ». On voit ici la part active prise par le maire dans la conception de l’opération et l’intérêt qu’il y a porté. Cependant, malgré cette invitation à fermer l’usine au plus vite, celle-ci est restée en activité jusqu’en 1968.

253— En 1965, la Société SEFIMEG apparaît, se substituant à la Société Pascaud. Le nouveau projet est dû à un nouvel architecte, M. Dubuisson, grand prix de Rome.

254— Les tractations ont lieu entre le promoteur et la mairie, mais aussi entre celle-ci et le vendeur. En 1966, la Société Gillet négocie la levée d’une réserve pour Services Publics existant sur 4 861 m2 appartenant à la Société Gillet, au n° 84 de la rue du 1er-Mars. Cette parcelle était louée par la Société Gillet au Comité de l’Hygiène pour l’Enfance, qui demande à y construire un centre pour handicapés. La demande est repoussée par le maire.

255— C’est à cette époque que le principe d’une réserve de terrains par le promoteur pour des équipements publics (école, crèches, services médico-sociaux) est arrêté (soit près de 2,7 ha à ce moment).

256— Cette concession est utilisée comme argument de négociation par le promoteur. Dans une lettre aux directeurs du ministère de la Construction de Paris et de Lyon, la société fait valoir que cette disposition entraîne une augmentation de la charge foncière et en conséquence un dépassement des prix plafonds du Crédit Foncier.

257C’est pourquoi elle demande au maire de Villeurbanne d’intervenir auprès du même ministère pour que l’opération bénéficie d’une majoration de 20 % des prix plafonds.

  • 34 Lettre du 26 juin 1966.

258En outre, fort de l’appui apporté par la commune à l’opération, le promoteur présente celle-ci comme étant d’intérêt public, même si elle n’en possède pas le statut ni les contraintes. A preuve cet argument avancé dans la demande de dérogation « cette opération de rénovation sur terrain industriel paraissant susceptible de rentrer dans le cadre des Opérations de Rénovations Privées, auxquelles sont étendues le bénéfice de la majoration de 20 % du prix plafond CDF accordé aux rénovations publiques »34.

259Cette demande paraît assez surprenante si l’on considère que les terrains à acquérir n’entraînaient que peu de frais d’indemnisation, si ce n’est pour quelques immeubles en bordure de l’usine. Il faut y voir le désir du promoteur de trouver une contrepartie aux cessions faites pour équipements. De fait, si l’on compare le processus avec celui du Tonkin, il s’agit bien du même principe ; mais pour la Perralière il n’est pas officialisé, bien que l’affaire soit activement soutenue par la Mairie.

260Cette ambiguïté et le caractère transactionnel des engagements de chaque partie vont permettre au promoteur de négocier sa participation aux équipements et de moduler le contenu de son programme en conséquence. Ainsi affirme-t-il au maire, que compte tenu des cessions foncières consenties à la commune et dans l’éventualité où la majoration de 20 % pour les primes ne serait pas accordée, le programme locatif ne serait pas concevable sans les primes.

  • 35 Cet argument prend toute sa valeur à présent : les logements de la Perralière, de standing élevé, (...)

261Le soutien du maire ne fit pas défaut ; sa lettre à la DDE du Rhône justifie l’attribution des primes « en vue d’aider à la réalisation d’un groupe d’immeubles susceptibles d’aider à la lutte contre la crise du logement (sic !)35. Malgré cet appui, le promoteur n’obtint pas les primes. Cependant, il en tira argument pour modifier le projet : les logements primés furent convertis en logements de standing, ce dérapage permettant d’assurer la rentabilité du projet.

262En ce qui concerne la libération des sols, une véritable coopération s’établit entre le promoteur et la commune. Les deux parties désiraient annexer au projet les parcelles construites entourant l’usine, le promoteur étendant son programme et la municipalité s’en remettant à lui pour faire disparaître des îlots insalubres.

263Dans les années 1920-1930, les propriétés Gillet étaient très importantes, ne se limitant pas à la seule usine. Les nombreux terrains construits par la société pour ses logements d’ouvriers ou vendus pour l’édification de HLM pour des programmes immobiliers récents, ajoutés à ceux encore possédés en 1966, constituaient un patrimoine de près de 25 hectares dans le seul quartier Bonneterre-Perralière, sans compter d’autres parcelles (12 hectares à La Ferrandière entre autres).

264En 1966 l’usine proprement dite occupait encore 3 parcelles :

  • 10,48 ha pour le bâtiment principal,
  • 0,486 ha et 1,028 ha pour deux bâtiments annexes le long de la rue du 1er-Mars, soit au total 12 ha.
  • Il s’y ajoutait 2 parcelles avec villas rue du 4-Août, 3, rue Dr-Frappaz, 1, rue de la Baisse et 1, petite enclave rue du 4-Août.
  • Au total 12,8 ha.

265— Le projet prévoyait d’acquérir 2 villas et 4 maisons enclavées rue du 4-Août ; la totalité des parcelles entre la rue Frappaz (des numéros 1 à 57 et n’appartenant pas à Gillet) et la rivière La Rize, ainsi que 5 parcelles rue de la Baïsse.

266Au total, la restructuration touchait 1,7 hectares supplémentaires.

26738 immeubles devaient être démolis ; 27 propriétaires résidents, 80 ménages de locataires, 2 usines, 21 commerces seraient expulsés.

268— Cependant ce projet de rénovation était-il réalisable sans l’aide publique, puisque l’opération privée ne bénéficiait pas d’appuis financiers ou juridiques pour libérer le sol ?

269Dès 1963, le promoteur demandait au maire de dresser l’état des propriétés à démolir, le dénombrement de leurs occupants et de questionner les services des Domaines sur leurs prix d’indemnisation. En 1968 la SEFIMEG faisait des offres d’achat pour 4 immeubles enclavés dans une parcelle Gillet (no 149 à 153, rue du 4-Août), et essuyait des refus de vendre. La société faisait alors appel à la commune pour exproprier les 4 parcelles.

270— Le plan masse de l’opération fut modifié en conséquence, les équipements sociaux étant placés à l’emplacement occupé par les récalcitrants. En outre la ville prit en charge l’achat des terrains, la construction du gros œuvre incombant à la SEFIMEG, selon un forfait fixé à 500 000 F.

271— En septembre 1969, les 4 immeubles étaient expropriés, les propriétaires et les commerçants indemnisés par la ville « en vue de la réalisation de services sociaux ».

272— En revanche le projet d’acquérir les 27 parcelles de la rue Dr-Frappaz, beaucoup plus onéreux et complexe, fut abandonné par SEFIMEG et avec lui l’obligation de remembrement et de rénovation faite en 1963.

273• On voit donc que l’aide publique fut précieuse pour le promoteur dans la phase de libération du sol, puisqu’il bénéficiait de cette aide sans supporter les contraintes attachées aux opérations publiques. Quelles furent les contre-parties ?

274• On a vu que le caractère « social » du projet fut peu à peu détourné,

275• la restructuration du quartier Frappaz-Baïsse à charge du promoteur fut abandonnée,

276• l’expropriation des quelques parcelles rue du 4-Août fut supportée par la commune,

277• la contribution la plus importante fut la cession de près de 2 ha pour construire le groupe scolaire (soit près de 3 025 000 F (estimation des domaines),

278• la construction de locaux sociaux (crèche de 30 places, centre médico-social). Dans ce cas SEFIMEG n’a financé que le gros œuvre et pour seulement 500 000 F,

279• la commune a eu à sa charge pour ce seul centre social :

— l’acquisition du terrain (sauf 650 m2), soit

558 000 F

— l’indemnisation des commerçants, soit

231 000 F

— une partie du gros œuvre à charge, soit

321 000 F

— l’aménagement intérieur

857 000 F

1 967 000 F

280• Elle a donc versé près de 2 millions de francs pour les équipements collectifs essentiellement destinés aux résidents de l’ensemble Perralière. L’effort de SEFIMEG s’établit à 3,525 millions de francs.

281• Il s’y ajoute des locaux culturels construits par SEFIMEG, mais loués à la commune qui en paie le fonctionnement, essentiellement réservé aux résidents.

LE QUARTIER BONNETERRE PERRALIERE en 1977

LE QUARTIER BONNETERRE PERRALIERE en 1977

282Ainsi la participation de SEFIMEG aux équipements apparaît moins forte qu’il n’était prévu (en valeur relative) et de plus destinée à servir et à valoriser l’investissement du promoteur, bien plus que le quartier environnant. En revanche la publicité du nouveau « quartier » met l’accent sur les nombreux équipements publics et privés dont il bénéficie de par sa centralité, en particulier la proximité du métro.

2. Un procès de production dominé par la logique du capital privé

283La qualité de nouveau quartier « qui n’est pas une juxtaposition d’immeubles », mais un nouvel élément du centre reproduisant la vie urbaine dans son cadre, est de fait demeurée un argument publicitaire plus qu’une réalité. La réalisation n’a pas été à la hauteur des ambitions du maire E. Gagnaire ; ce sous-système urbain demeure factice, étant mal inséré dans la structure environnante, sur laquelle il a été plaqué. Les bureaux accueillent des sociétés ou employés extra-communaux et occupent très peu de résidents ; le centre commercial n’attire que les résidents et employés. L’absence de relations sociales dans ce qui n’est qu’un grand ensemble locatif de standing, s’explique par un « turn over » remarquable et par la vacance de nombreux logements.

284On voudrait montrer ici que ces résultats, c’est-à-dire ce type de production de l’espace et son fonctionnement, sont logiquement liés aux conditions de production de cet ensemble.

285La finalité de l’opération n’est qu’accessoirement de produire un élément du centre ayant sa propre autonomie (logements, emplois, commerces, loisirs, éducation). Elle vise surtout à créer un cadre de vie (tout en bénéficiant de la proximité du vrai centre) et certains équipements dont la présence peut améliorer le fonctionnement de l’ensemble. Il s’agit, faut-il le rappeler, d’un ensemble locatif et non à vendre : d’où l’importance accordée aux arguments publicitaires. On y insiste essentiellement sur les espaces verts, « les espaces libres à investir par les différents groupes sociaux et groupes d’âges, les terrains de jeux et l’école où l’on peut se rendre en toute sécurité ». Ainsi tout en bénéficiant des avantages du centre, on vise à créer des équipements privatifs ou présentés comme tels, qu’il est souvent difficile de trouver au centre des villes dans de telles conditions.

286Alors que les équipements sociaux ou l’école ne sont pas produits pour le seul programme Perralière mais pour l’ensemble du quartier, leur localisation et la participation du promoteur laissent à penser qu’il s’agit d’équipements « privés ». Le périmètre scolaire coïncide avec celui des nouveaux immeubles fixant nettement la limite à l’Est avec les écoles fortement maghrébinisées (depuis il y a eu des transferts d’une école à l’autre).

  • 36 Immobilière Construction de Paris.

287Il faut, pour comprendre cette réalisation, analyser la logique de sa production. La SEFIMEG et la COFIMEG maîtres d’ouvrage sont deux sociétés immobilières d’investissement dépendant du groupe ICP36. Elles ont pour vocation le financement, la construction et la gestion d’immeubles à usage locatif ; c’est dire qu’elles conservent la propriété des logements et des bureaux qu’elles louent. Ce sont deux sociétés d’importance nationale puisqu’en 1976 elles possédaient 20 000 logements et 150 000 m2 de bureaux en France dont 1 400 logements et 25 000 m2 dans l’agglomération lyonnaise, sans oublier des entrepôts construits à l’Isle d’Abeau. Leur financement est assuré par l’épargne privée de plus de 100 000 petits actionnaires.

288Cette forme d’intervention dans l’immobilier est assez originale et rend compte pour une part des particularités du complexe qu’est La Perralière, conçu comme une opération devant offrir le meilleur niveau de profit. Il s’agit en quelque sorte d’un produit qu’on ne vend pas une fois pour toutes, mais que l’on doit promouvoir et louer sans cesse. Cela justifie à nos yeux l’adjonction à cet ensemble d’équipements destinés à la valoriser.

289Quand on analyse la morphologie de cet ensemble plusieurs traits sont à remarquer :

  • la densité assez forte dans la partie occupée par les bâtiments SEFIMEG ;
  • La mise en construction des parcelles situées en bordure des 2 axes principaux (rue du 1er-Mars et rue du 4-Août), alors que l’école est localisée au fond du terrain. De même les 2 ha restants, vendus à la SCIC, occupent l’emplacement de la rivière La Rize, et sont bordés par les parcelles vétustes de la rue Dr-Frappaz, qui devaient être démolis selon les premières versions du projet.
  • Le plan masse et l’architecture dont la valeur peut être diversement appréciée, ne sont pas sans rappeler ceux des grands ensembles HLM (St-Jean ou les ZUP suburbaines) : tours et barres de formes géométriques, malgré les matériaux « nobles », ne sont pas très différents de ceux réalisés au moindre coût dans les ZUP et paraissent un peu figés comme posés au hasard sur l’espace engazonné.

290La juxtaposition des bâtiments à fonctions diversifiées dans un même périmètre et la présence d’équipements à proximité pourraient faire croire que cet espace détient sa propre cohérence et son autonomie. De fait, bien que placé à proximité du centre, il fonctionne un peu à la manière des cités dortoirs périphériques.

291Cependant cette architecture, comme l’habillage des immeubles, de leurs abords et l’agencement des logements, sont destinés à donner une image résolument moderne à ce complexe et à ce nouvel art de vivre, ce sur quoi la publicité insiste fortement. De même les équipements, dont on souligne qu’ils sont intégrés au complexe, sont des arguments commerciaux.

292Ce mode de produire traduit la capacité des capitaux privés à produire de grandes opérations ; mais celles-ci sont soigneusement sélectionnées selon leur rentabilité, l’aspect social initial et le projet de rénovation de la rue Frappaz ayant été abandonnés.

293Il ne s’agit donc pas d’une production/consommation d’espace collective, puisque la reproduction élargie et collective n’y est présente que sous ses formes rentables ; cela aboutit à la production d’une forme non pas autonome mais privatisée et ségrégée, puisque fermée au quartier et inaccessible à la majorité des résidents de la commune (sinon en droit, du moins en fait). L’espace produit n’est donc pas identifiable à un quartier mais à un produit tout à fait nouveau : le complexe Perralière, construit, géré et promu par SEFIMEG, enclavé et étranger à la structure urbaine.

D. LE TONKIN : PRODUCTION ET CONSOMMATION COLLECTIVES DE L’ESPACE URBAIN

294Le cas du Tonkin illustre le procès de production d’un espace urbain à l’initiative de la collectivité et pour une consommation collective. On s’interrogera ici pour établir si le résultat obtenu diffère notablement de ce qui est fait dans d’autres cas, sans intervention publique.

1. Le projet urbanistique

295Le premier élément essentiel du procès de production du nouveau Tonkin nous paraît être celui de sa conception originelle. De nombreuses caractéristiques actuelles de ce quartier étaient en fait implicitement contenues dans l’option initiale du projet.

  • 37 BMO de juin-juillet 1954.

296Il s’agissait de raser un quartier insalubre et mal famé, pour en faire un des plus beaux quartiers de l’agglomération. En 1954, le maire E. Gagnaire parlait « du légitime souci de voir disparaître les constructions hétéroclites et vétustes qui déparent le Tonkin... pour y voir naître une agglomération nouvelle, saine et parfaitement équilibrée »37.

  • 38 Ibid.

297Il affirmait aussi que les locataires évincés seraient indemnisés ou relogés. Le principe de la reconstruction pour reloger sur place les habitants est alors clairement formulé38, selon une procédure en trois temps :

  1. Libération du terrain,
  2. Construction d’habitations suivant les normes du Ministère de la Reconstruction et du Logement,
  3. « Relogement dans ces constructions des habitants d’une masse voisine à rendre libre et qui à son tour disponible pour la construction, sera bâtie pour reloger les habitants d’une autre masse ».
  • 39 Souligné dans le texte.

298« Ainsi par permutations successives, l’ensemble du quartier débarrassé des constructions indésirables se verra doté de logements enviables, de magasins et d’industries39 convenablement installées ».

299On voit qu’il s’agissait en fait de reconstruire le quartier in-situ sans modifier sa population ou ses activités.

  • 40 BMO, nov.-déc. 1961.

300— En 1961, la conservation des habitants et des activités n’est plus expressément prévue. Le maire affirme40 qu’une partie seulement des logements construits dans la 1re tranche aura un caractère social (HLM, LOGECOS) (il s’agit en fait d’une obligation de l’Etat, afin de pouvoir toucher une subvention pour rénovation).

301« Il est bien certain que l’on comprendrait mal un gouvernement donnant des subventions pour des constructions privées de logements luxueux, ce serait un non sens et ce n’est pas ce qui se fera ». Mais le maire ajoute : « Cependant nous ne sommes pas du tout tenus de construire des logements de ce type... et ce qui est proposé serait à peu près 255 logements type HLM Logecos et 300 logements plus importants, plus confortables et plus chers ». L’argument était déjà de pouvoir équilibrer le budget de l’opération.

  • 41 BMO, mai, juin 1963, p. 251.

302Mais en 1963, le maire modifie encore le projet41 : « Au lieu de faire des HLM, des Logecos, nous ferons des logements à standing plus élevé, type prime à 600 ; nous ferons des HLM un peu plus loin, là où le terrain est meilleur marché » (i.e à la périphérie de la commune).

303A travers ces variations on voit se préciser la logique de l’opération et les options qui détermineront l’espace produit.

304La deuxième tranche représente l’aboutissement du processus : le relogement sur place des habitants est éludé ; on ne parle plus de conserver les commerces et les industries existants, mais d’attirer les bureaux et des équipements de prestige. L’image de marque résidentielle s’infléchit vers celle d’un quartier de standing, puis d’un élément de centre-ville dans l’orbite de la Part-Dieu. Ainsi l’espace produit, s’il dépend des modalités du procès de production choisi, dépend en première instance des options de la politique urbaine municipale (le rôle de la COURLY s’effaçant devant la personnalité du maire qui dirige de fait l’opération).

2. Le procès de production dans la première tranche du Tonkin (cf. carte hors-texte)

305Si l’on a choisi de présenter isolément la première tranche de l’opération, c’est que le procès de production y fut particulier. Le montage en fut approuvé en 1963, d’après le dossier préparé par la SERL.

306Celle-ci, pour le compte de la municipalité, grâce aux aides, subventions, ou prêts de l’Etat, achetait le terrain, procédait à sa libération, à l’indemnisation ou au relogement des résidents et des activités sur une superficie de 6,7 ha.

  • 42 Ce promoteur semble avoir été « sur l’opération » dès le départ.

307Mais ensuite le terrain était cédé en pleine propriété à un seul promoteur la SMCI, présenté par le maire E. Gagnaire (auquel il faut ajouter BSN pour les bureaux). La première tranche représentant 700 logements primés ou en accession, est donc un ensemble SMCI42, livré entre 1967 et 1973.

  • 43 La preuve en est fournie par les dissensions entre la SERL et le promoteur pour la cession des ter (...)

308En revanche, aucun équipement ne fut produit ni par la commune ni par le promoteur, l’opération étant réduite à un grand ensemble résidentiel plus deux immeubles de bureaux. On ne peut parler pour cette tranche de production élargie ou collective de l’espace, celui-ci résultant essentiellement de l’initiative privée. L’intervention publique n’a eu pour objet que de préparer le terrain pour le promoteur43.

3. Le procès de production dans la 2e tranche

309La 1re tranche avait été traitée comme une opération de rénovation ordinaire, ce qui donne un résultat peu différent des opérations conduites par les promoteurs privés telles qu’on peut les observer, à la Perralière, mais surtout sur les terrains des Hospices, dans le quartier des Brotteaux-Garibaldi (Lyon 6e).

310La 2e tranche en revanche est marquée par le souci de concevoir une opération d’ensemble, sur plus de 42 hectares. Le contrôle de l’Etat semble avoir été beaucoup plus étroit, et celui de la Mairie plus limité, encore que toutes les options fondamentales aient été prises par le maire. Le rôle de l’Etat et particulièrement de la SERL, s’est exercé au niveau des propositions d’aménagement, du montage et du financement de l’opération, en particulier par l’adoption d’une procédure de rénovation plus affinée, plus élaborée et surtout plus contraignante. L’illustration en est fournie par le passage de l’opération en zone d’aménagement concerté (ZAC) en 1972 (1976 pour la 3e tranche).

311Ceci explique que le procès de production soit plus aisé à analyser (son statut est plus clair), la spécificité de la rénovation publique étant plus facile à dégager.

312Par ailleurs, l’étendue de la zone à rénover conduisait à envisager le parti d’un aménagement collectif, et donc de l’intervention publique. Tous ces éléments justifient l’accroissement du rôle de la SERL (donc de la collectivité) comme aménageur.

313Le procès de production comprend d’abord la phase de libération du terrain et leur aménagement :

  • achat du terrain aux Hospices (cf. supra) ou aux propriétaires privés pour quelques parcelles enclavées ;
  • indemnisation et relogement des occupants ;
  • démolitions, aménagements du terrain.

314Cette phase représente en fait la destruction élargie du quartier préexistant, dans le but de produire le sol urbain nécessaire à la reconstruction. Elle porte sur près de 50 ha pour Tonkin I et II et une partie des 13 ha de Tonkin III. Sur les deux premières tranches on recensait :

  • en 1967, 5 426 habitants dont 1 723 étrangers44 ;
  • en 1972, le maire cite les chiffres suivants :
    • 1 950 logements pour 4 250 habitants,
    • 130 commerçants, 75 artisans, 70 petites et moyennes entreprises.
  • en 1974, la SERL annonce qu’il y avait 2 100 ménages et qu’à cette date 900 avaient été relogés et 1 200 devraient l’être ;
  • parmi les résidents 24 % étaient propriétaires des murs et pouvaient prétendre à une indemnité égale en moyenne à 30 % de la valeur des constructions (si elles n’avaient pas été édifiées sur terrain d’autrui)45 ;
  • la proportion était semblable pour les artisans commerçants et la majorité des indemnisations étaient très modestes46.

315Ce bilan est à comparer avec celui de la production du nouveau quartier, prévoyant entre autres :

  • 3 800 logements (soit 700 + 3 100) pour 15 000 habitants ;
  • 70 000 m2 de bureaux pour 4 000 emplois ;
  • 20 000 m2 de commerces.

316En ce qui concerne la production de l’espace, la mission confiée à la SERL porte sur les points suivants :

  • conception architecturale et urbanistique au niveau du plan masse,
  • conception et détermination du programme de l’opération,
  • montage juridique et financier,
  • aménagement et équipement du terrain : VRD, voirie, dalle piétonnière, espaces collectifs dont la SERL assure également la gestion et l’entretien,
  • réalisation de certains équipements collectifs (écoles, terrains de jeux, locaux sociaux) pour le compte de la collectivité ou de l’Etat.

317En ce qui concerne les espaces destinés à être concédés par la collectivité, une fois arrêté le plan masse et le contenu du programme de rénovation tel qu’il figure dans le dossier de création de ZAC ou plus exactement dans celui de réalisation :

  • la mise à la disposition du terrain équipé,
  • la recherche des promoteurs (travail de promotion et de négociation),
  • l’établissement des conditions juridiques et financières de la cession des terrains. Cette phase essentielle du travail de la SERL, n’a pas été traitée de façon identique dans les tranches 1 et 2.

318• La différence réside surtout dans l’adoption du système du droit au bail qui remplace la cession en pleine propriété. Cette mesure prise à la demande du ministère de l’Equipement, s’inspire de l’article 14 de la loi d’Orientation Foncière relatif à la concession d’usage des sols et représente une expérience nouvelle. Il est ainsi prévu que la Communauté Urbaine (se substituant à la commune) restera propriétaire des sols et consentira des baux de 50 ans pour les bureaux et de 70 ans pour les logements (durée portée à 90 ans en 1976). Elle percevra un loyer annuel, celui-ci étant d’ailleurs fixé au tarif modique de 7 F le m2 hors œuvre construit, comprenant le coût de l’entretien des espaces libres privatifs.

319Par ce procédé, la production du quartier peut apparaître comme étant collective, c’est-à-dire maîtrisée par la collectivité (mais à quel prix, si l’on examine la participation de la COURLY et de l’Etat). Elle n’est plus par ailleurs le résultat d’une transaction entre un promoteur présenté par le maire et la seule municipalité, comme ce fut le cas pour la première tranche.

320De fait, la SERL choisit les promoteurs avec l’accord de la COURLY (et les candidatures ne sont pas si nombreuses !), tous étant placés devant les mêmes conditions. La SERL propose à tous la concession par bail (sauf pour les cessions faites avant 1974), à un tarif qui diffère selon les catégories de logements construits :

  • 250 à 300 F le m2 hors œuvre en 1973,
  • 350 F pour les logements libres ou aidés en 1974,
  • 260 F pour les ILN et HLM,
  • 450 F pour les bureaux ou commerces.

321Ces tarifs augmentent régulièrement, sauf en ce qui concerne les HLM ou ILN pour lesquels le principe d’une subvention de la COURLY a été accepté (non sans difficultés).

322Le procès de production relevant des promoteurs (privés ou publics) ne diffère pas de ce qui se passe sur les terrains hors ZAC, à quelques nuances près. Le loyer annuel des terrains est supporté par les acquéreurs de logements ou d’autres locaux. Par ailleurs l’ensemble des parties communes du quartier, mais aussi des espaces libres privatifs, est géré et entretenu par la SERL, ce qui répond effectivement au caractère d’une consommation élargie et collective.

323Enfin, les promoteurs qui construisent des ensembles locatifs, essentiellement les Offices ou Sociétés HLM (les autres n’étant pas concernés par la nouvelle règlementation, puisque s’étant engagés avant 1974), ou des bureaux en blanc, n’ont, comme les copropriétaires des résidences, qu’un titre de propriété pour une durée limitée (le loyer des terrains est inclus dans celui payé par les locataires).

324Ces contraintes juridiques et financières du procès de production ont une incidence incontestable sur la production du quartier : les promoteurs ne sont guère enthousiastes, surtout pour les logements. D’où la nécessité de prévoir des aides de l’Etat (financement des logements sociaux ou octroi de PIC ou PSI pour les logements de la ZAC). La commercialisation de l’espace produit par la collectivité à un prix élevé n’est possible que grâce à ces aides ; au total elle s’avère très coûteuse.

4. Le procès de production de la 3e tranche du Tonkin

  • 47 La création de la ZAC date du 30 octobre 1974 et le dossier de réalisation a été approuvé en juin (...)

325Il s’agit d’une autre version sur le même thème de la rénovation urbaine. Le projet arrêté en 197647 et non encore engagé, concerne un périmètre de 13,8 ha dans le prolongement de la 2e tranche, compris entre les rues de Pressenssé et Dedieu/Curtelin, et traversé par le cours Zola et l’axe du métro. Il s’agit en fait autant d’une opération de restructuration que d’une rénovation, puisqu’il est prévu de réorganiser le réseau de voirie et d’assurer sa liaison avec la station du métro.

326Il est aussi prévu de percer l’avenue Verguin jusqu’au cours Zola, d’élargir les rues des Charmettes et de Pressenssé.

327La rénovation ne touchera que 6,6 ha sur un périmètre de 13,8 ha, et 465 logements seront conservés sur un total de 883.

328Les immeubles à détruire représentent 418 logements, 66 commerces, 7 industries, 14 bureaux ou entrepôts. Les sols acquis aux HCL, à des particuliers ou à des sociétés le seront par la COURLY qui les rétrocédera suivant la procédure du droit au bail.

329L’opération paraît être conçue comme un complément au nouveau quartier, mais en fait il s’agit surtout de créer des équipements collectifs, de résoudre des problèmes de circulation entre Villeurbanne et Lyon6e. En ce sens, l’intervention de la collectivité se justifie par les difficultés et le coût d’une intervention dans un secteur très dense et parcellisé à l’extrême, alors que jusqu’ici ce secteur des Charpennes n’avait vu aucune rénovation privée. L’intervention publique vient donc prendre en charge une réalisation, que l’initiative privée n’assume pas, mais qui est nécessaire pour assurer le fonctionnement de l’ensemble du système urbain.

330Le procès de production à travers la conception du projet, sa mise en œuvre ou son financement, est dominé par la participation de la collectivité : en ce sens on peut parler d’une production collective de l’espace urbain, la part revenant au secteur privé n’étant pas essentielle à la réalisation.

5. Analyse de la production de l’espace du Tonkin à partir du procès de production

331L’idée que l’on veut développer ici est que la morphologie du quartier est intelligible à partir de la connaissance des caractéristiques du procès de production.

332• LA MORPHOLOGIE ET LA NATURE DES RÉALISATIONS

333Ces deux données ont été influencées dès le début de l’opération par l’option socio-politique adoptée par la municipalité Gagnaire. Il s’agissait, rappelons-le de refaire un quartier qui soit un des plus beaux de l’agglomération, doté d’équipements et de fonctions nobles dignes d’un centre. Le parti pris de limiter ou d’exclure les HLM au départ, s’inscrit dans cette optique ; il n’a jamais été question de reloger sur place la population dans des immeubles conçus pour lui être accessibles, tout au moins jusqu’en 1975.

334De là découlent plusieurs traits du nouveau Tonkin :

  • il doit être la reproduction d’un quartier authentique, dans sa complexité, mais il exclut toutes les fonctions jugées incompatibles (Cf. l’exclusion du marché aux puces).
  • On y construira des résidences de standing moyen ou supérieur, alors que les HLM ne viendront que tardivement sous la pression du ministère de l’Equipement.
  • Les bureaux, intéressants pour l’image de marque et pour équilibrer le budget de l’opération, y sont attirés : témoin l’installation du siège régional de la Société BSN.
  • Les fonctions nobles (2 hôtels de luxe dont un prévu initialement sous forme d’une tour, haute de 120 m, clinique privée, centre commercial) y sont attirées pour rehausser l’image sociale et publicitaire.
  • Les équipements publics font l’objet d’une attention particulière : aux équipements classiques de quartier représentés par 2 groupes scolaires, un bureau de poste, s’ajoutent un CES, un foyer pour personnes âgées, une crèche, un centre social, un centre médico-social, sans compter pour la 3e tranche un amphithéâtre de plein air. Il faut y ajouter les équipements sportifs (piscine, terrain de sport de 1,5 ha) et une grande place publique.
  • 48 L’intervention publique est par nature « normée ». Mais ici le niveau des équipements est bien sup (...)

335Aucun autre secteur de Villeurbanne ne dispose de tels équipements et cette abondance semble vouloir témoigner de l’intérêt porté par la collectivité à ce projet, traité de façon exemplaire, et presque publicitaire48.

336Il n’est pas jusqu’au nom de Tonkin qui fut remis en cause, en raison de sa mauvaise réputation passée. Des propositions demandées aux agences publicitaires afin de lui substituer un nom plus digne, furent finalement repoussées par le maire.

337Pour ce quartier d’avenir, on proposa même un système de desserte par télécabines afin de le relier au métro, dont la plus proche station était distante, pour certains points, de plus de 1 000 m. Cette sollicitude de la collectivité dont témoignent les équipements d’un niveau inhabituel, nous paraît être un premier trait caractéristique de la production publique. On peut ici comparer avec la rénovation des terrains des Hospices Civils du secteur Brotteaux Garibaldi à Lyon, confiée aux promoteurs privés et aux banques ; ces derniers ont produit des immeubles de standing, de bureaux ou de commerces, à l’exclusion des équipements collectifs, ceux existant déjà antérieurement étant jugés suffisants.

338• UN SECOND TRAIT SE RAPPORTE A LA MORPHOLOGIE DU NOUVEAU QUARTIER Ici aussi on peut comparer avec ce qui s’est fait dans la zone Brotteaux-Garibaldi où les promoteurs ont rénové masse par masse, sans toucher à la voirie ni modifier la place du quartier.

339Au Tonkin, l’aménageur public a choisi d’effacer l’ancien plan, ses rues et ses places, pour le recomposer comme un tout, selon une certaine rationnalité urbanistique. L’ensemble est organisé autour d’une dalle piétonnière, des espaces ou des équipements publics, qui occupent une place importante. Il s’agit donc d’un espace que l’on a voulu autonome et cohérent. Quoiqu’on puisse penser de ce projet urbanistique, il nous paraît illustrer une forme de production de l’espace qui n’est concevable que par l’initiation publique. On peut y voir un argument et un moyen pour défendre le projet urbanistique, mais aussi sociopolitique de ses auteurs et le légitimer.

340Un second trait de la production publique nous paraît être qu’elle est globale et programmée ; en particulier les équipements ont été pensés en fonction de la population à accueillir ou des activités à venir. De là, sans doute leur importance, alors qu’on ignore quels sont les « besoins » exacts.

341Leur programmation ou leur présence sur le terrain, témoignant de la préoccupation de produire une structure de quartier complète du point de vue des concepteurs, est exemplaire.

6. La logique du procès de production

342Le point essentiel nous paraît être celui de l’articulation entre les interventions publiques et privées. Il représente un aspect crucial de la reproduction du système urbain : quelle est la contribution des intérêts privés à la reproduction collective du système urbain ? Quel est le rôle de l’Etat dans cette reproduction ? L’intérêt de la rénovation publique est justement d’institutionnaliser les rapports des deux partenaires d’une façon systématique, de tenter de partager les rôles et les charges.

343L’analyse des 3 types successifs de rénovation de 1966 à 1977, montre qu’il s’est agi d’abord de la production d’un élément simple (ensemble résidentiel de Tonkin I) peu différent de ce que peut construire l’initiative privée (absence d’équipement).

344— Puis ensuite d’un ensemble programmé et cohérent où les formes privées dominent par rapport aux équipements (Tonkin II).

345— Puis à une opération où la production des équipements paraît être l’objectif premier (Tonkin III).

346Cette évolution de l’intervention publique, vers une production plus élargie et plus collective s’est faite par un engagement sans cesse accru de la collectivité sur qui repose l’essentiel des charges.

347De Tonkin I à Tonkin II, la production des infrastructures, des équipements qui permettent le fonctionnement du système urbain ont pris une place grandissante. En revanche, l’intervention privée n’a pas accru sa participation en proportion. Celle-ci est demeurée constante, car elle est régie par la logique marchande de la production du bâti. Le promoteur ne tient pas compte de l’effort de la collectivité sur la ZAC, mais ajuste sa participation par rapport à ses concurrents hors ZAC. C’est pourquoi la répartition des tâches entre le public et le privé fonctionne à sens unique, la collectivité faisant l’effort nécessaire pour placer le promoteur dans la ZAC sur un pied d’égalité avec les promoteurs hors ZAC. D’où la domination des rapports public-privé par la logique marchande : il s’agit en fait d’intéresser les capitaux privés à l’espace à rénover, de leur vendre un espace semi-fini, dès lors qu’est accepté au départ le principe de limiter l’intervention publique à l’aménagement du terrain et de confier la construction au secteur privé.

  • 49 Il est clair que l’espace produit par la collectivité n’est pas vendu au prix coûtant. Le prix dem (...)

348Dans cette distribution des rôles, la collectivité se plie aux impératifs marchands et à la logique du marché : elle investit les capitaux publics dévalorisés jusqu’à ce que les conditions de rentabilité soient atteintes, permettant l’intervention des capitaux publics49.

349Il ressort de cela que la prise en main par l’initiative publique n’a pas pour effet d’augmenter la contribution d’agents privés à la reproduction élargie ou collective du système urbain. Sur ce que l’on voit au Tonkin, on serait tenté de dire que celle-ci reste constante, alors que le statut public d’une opération a plutôt pour effet d’augmenter la participation publique (par rapport à une opération privée type Perralière) à un niveau beaucoup plus élevé que là où elle n’existe pas ou lorsqu’elle est seule maître d’ouvrage.

7. Quelle reproduction collective ?

350La production du quartier du Tonkin, considérée dans son ensemble représente ce que l’on peut appeler une production à la fois programmée et collective. Mais ce dernier terme fait problème si l’on entend par là la reproduction d’un sous-ensemble complet du système urbain comme peut l’être un quartier plus ancien. Ce qui est reproduit au Tonkin c’est la structure matérielle d’un quartier, le cadre bâti ou les espaces libres, destinés à être les supports des pratiques sociales. Mais celles-ci, comme l’ensemble des rapports sociaux, ne sont pas maîtrisées ou prises en compte par les promoteurs de l’opération. Alors que l’on détruit l’ancien quartier, dans ses formes et ses rapports sociaux, il n’est possible de reproduire que la matérialité d’un nouveau quartier, d’autant que la production sociale relève d’une dimension historique.

351Surtout, le temps n’est plus où les quartiers de Villeurbanne naissaient et se développaient à partir d’une ou plusieurs usines, engendrant l’ensemble de l’espace urbain, cadre bâti et pratiques sociales. Il est sûr que l’on a assisté depuis quelques 20 ans à des modifications internes du système urbain dont l’effet est un changement d’échelle dans le fonctionnement des rapports sociaux : l’espace social s’est scindé en de multiples espaces spécialisés et localisés chacun suivant ses contraintes spécifiques (emploi, logement, reproduction sociale élargie). La vie ne se déroule plus dans le périmètre du quartier, mais à l’échelle de l’agglomération ou au-delà (cf. les loisirs).

352Dès lors on se demande comment il serait possible de reproduire un quartier, tel qu’on le concevait jusqu’ici. Dans le meilleur des cas, la production du support matériel prend en compte la reproduction sociale simple (logement) ou élargie élémentaire (écoles, terrains de jeux, cafés, commerces, services publics quotidiens).

353La production collective du quartier du Tonkin en fournit une bonne illustration : l’insistance mise à promouvoir des équipements publics ou privés correspond à la volonté de développer des supports pour étendre les pratiques sociales prenant racine dans le quartier.

354Mais le développement de l’emploi ne peut pas être assumé par la collectivité (cf. le cas des villes nouvelles). Les bureaux sont là pour rentabiliser l’opération et n’emploient pas un nombre considérable de résidents ; les seuls emplois notables sont ceux offerts par le campus universitaire et l’INSA situés en bordure de l’opération.

355Il y a, nous semble-t-il, une contradiction insurmontable entre le désir de faire un authentique quartier et la logique de production du nouveau Tonkin. Si l’on se réfère à l’ancien Tonkin, on avait là un espace support de l’ensemble de la vie sociale, pas très éloigné du fonctionnement autarcique. Toutes les pratiques sociales s’articulaient autour d’un espace réduit : les habitants travaillaient en majorité sur place (artisans, commerçants) ou à proximité (usines des Charpennes) ; surtout, la vie après le travail et en particulier les fins de semaine, se déroulait à l’intérieur du quartier (jeux de boules, cafés, jardins, marché aux puces...). En fait, le quartier se définissait autant par les caractéristiques de sa population que par l’organisation de l’espace.

  • 50 Dominique Louis, SERL : « Etude socio-démographique de la population du Tonkin », 1973. Etude pour (...)

356Si l’on examine le profil des nouveaux résidents, largement déterminé par les caractéristiques de l’opération (prix des logements essentiellement) et leur mode de « recrutement » (publicité, image de marque du quartier rénové), on constate que le nouveau Tonkin est en fait un quartier de cadres moyens et supérieurs50. Ils arrivent ici souvent par hasard, sans avoir précisément de préférence pour Villeurbanne, ou sans y avoir le moindre attachement, un peu comme cela se passe pour beaucoup de quartiers ou immeubles récents.

357Surtout il s’agit de catégories sociales dont les activités de travail ou de loisirs s’inscrivent dans le cadre général de l’agglomération et pas spécialement à Villeurbanne. On n’est pas certain qu’ils viennent habiter au Tonkin en raison des équipements collectifs du quartier, alors que la SERL et la commune misent sur cet atout pour « vendre » le Tonkin.

358On peut aussi s’interroger sur l’usage de ces équipements, alors que l’on sait que les catégories sociales dont il est question, très mobiles, ont facilement accès aux zones centrales (Part-Dieu et Presqu’île), ou passent les week-ends en dehors de l’agglomération.

359Sans parler de sur-équipement, ne faut-il pas craindre que la collectivité ne privilégie par trop le Tonkin, suivant là une logique marchande ou publicitaire selon des objectifs socio-politiques ?

360Dans le même temps on sait que les ZUP des communes périphériques ont connu d’importants retards ou sont encore sous-équipées, alors même que leurs populations disposent de peu de moyens pour accéder aux équipements du centre-ville.

361On peut donc trouver illogique que les équipements produits par la collectivité soient plus nombreux lorsqu’il s’agit d’équiper les quartiers situés à proximité du centre (alors même qu’ils y sont plus coûteux) ; cela pose le problème de l’aide publique : a-t-elle pour objet de compenser les inégalités sociales ? ou bien n’a-t-elle pas pour effet d’aider ceux qui n’en ont pas le plus besoin, donnant l’impression que l’effort augmente avec la qualité des résidents ou des activités (cf. les bureaux qui restent vides) ?

  • 51 Estimation d’après le budget prévisionnel, BMO de la COURLY, séance publique du 26 mars 1973.
  • 52 Sans compter les aides aux logements : HLM, ILN, PSI, PIC, etc.

362Sur ce point il serait intéressant de comparer combien la collectivité a consacré pour chaque logement nouveau au Tonkin. Si l’on inclut la participation de la COURLY à l’achat des terrains, à l’aide aux logements sociaux, à la production des équipements, celle de Villeurbanne essentiellement pour les équipements, celle de l’Etat (subvention), on peut estimer d’après le bilan prévisionnel de l’opération Tonkin II, que l’aide publique pour chaque logement (ou pour 100 m2 de bureaux) était voisine de 16 400 F en 1973 (dont 83,4 % à la charge des collectivités locales51.) Cette estimation ne tient pas compte d’autres formes d’aides publiques : celles accordées par l’Etat pour la réalisation des écoles (CES, des équipements sociaux, sportifs), ou sous la forme de prêts à très faible taux et bonifiés52. De plus elle a très fortement augmenté depuis cette date.

  • 53 SERL, GSU, 1973, déjà cité.

363Pour fixer les idées, l’enquête faite par le GSU pour le compte de la SERL53 sur le relogement des anciens résidents, montrait que le montant moyen des indemnités de déménagement et de réinstallation pour les locataires expulsés s’élevait à 2 350 F en 1973 (à noter que 76 % des résidents étaient locataires des murs).

364A lire ces chiffres, on peut affirmer que la collectivité a consenti une aide 6 fois supérieure aux ménages accueillis au nouveau Tonkin par rapport à celle accordée aux anciens occupants.

  • 54 M. Guillaume : L’équipement : mise en scène du pouvoir central, local et des usagers, note ronéo.

365Il serait aussi intéressant de comparer ce soutien avec celui que l’on peut chiffrer dans les logements des grandes ZUP (Vénissieux ou Vaulx-en-Velin). C’est pourquoi il n’est pas possible d’assimiler toute intervention publique à une production « normée ». Ce qui est constaté dans les ZUP ne vaut pas dans bien des ZAC, comme c’est le cas au Tonkin. Certes, on y vérifie certaines des caractéristiques relevées par M. Guillaume : « la production d’équipements collectifs est normalisée, auto-entretenue, compartimentée, politiquement régulée et « rationalisée » par le discours sur les besoins des usagers... Les normes d’allocations généralement à base démographique... permettent de construire une pseudo demande d’équipements collectifs... »54.

366En conclusion, cette analyse nous suggère que la production d’espace par la collectivité n’obéit pas à des normes constantes et uniformes ; articulée à l’investissement privé, elle s’ajuste en quantité et en qualité aux caractéristiques socio-économiques et idéologiques de l’espace produit. Au Tonkin, l’espace collectif est produit selon la logique marchande ; à partir des équipements proposés on produit la demande, les besoins et le mode de vie. La production de l’espace urbain d’initiative publique ne réduit pas la consommation de sol ; elle la stimule dès lors qu’elle se place dans la logique marchande, sans pouvoir modifier les rapports sociaux dominants qui la surdéterminent.

3. LE RÔLE DES AGENTS INTERVENANT DANS LA PRODUCTION DE L’ESPACE URBAIN

367On ne parlera ici des agents qui interviennent dans la production de l’espace urbain, que dans la mesure où leur action modifie effectivement celle-ci. Par ailleurs, on ne reviendra pas sur le rôle joué par les propriétaires fonciers puique celui-ci a été déjà signalé, en particulier en ce qui concerne les sociétés industrielles ; en outre leur position dépend largement de celle des autres acteurs (promoteurs, collectivités, Etat), de la réglementation en matière d’urbanisme, ou de la conjoncture immobilière. De même l’essentiel ayant été dit de l’action des collectivités locales, en matière de production d’espace urbain, on s’attachera essentiellement à analyser l’influence particulière exercée par les promoteurs immobiliers.

A. LES PROMOTEURS IMMOBILIERS INTERVENANT A VILLEURBANNE

368De 1968 à 1977, on peut incontestablement parler d’une profonde transformation des structures de la profession, et cela n’a pas manqué d’avoir des répercussions sur la production de l’espace urbain. Jusqu’en 1962, les promoteurs sociaux avaient le rôle le plus important quant au volume des livraisons ; le secteur libre était tenu essentiellement par des promoteurs locaux et par des entrepreneurs du bâtiment exerçant aussi des activités de promotion.

369Depuis 1968, l’évolution s’est faite dans le sens d’une diminution du rôle joué par les promoteurs sociaux (offices et sociétés d’HLM, Sonacotra pour l’essentiel). Dans le secteur libre ou aidé, la concentration de la profession s’est sensiblement accrue, encore que les années favorables (1968-72) aient vu une véritable floraison de sociétés locales. Quelques sociétés importantes se maintiennent sur le marché, à l’échelle lyonnaise : Chabot, Carrot-Chevalier, CIR, SEPRO, SOGECIL, SOROVIM, Fouilloud, Baur, et plus particulièrement SOGESTIM installé à Villeurbanne. Ce sont des affaires moyennes qui traitent des programmes moyens, généralement entre 30 et 100 logements ; ces promoteurs dont l’essentiel des activités se déroule dans l’agglomération, suivent 4 ou 5 programmes simultanément, rarement plus. Ils sont généralement demeurés indépendants, bien qu’ayant de plus en plus recours aux banques spécialisées (pour les crédits d’accompagnement, les garanties d’achèvement...).

370Leur contribution à la production de l’espace à Villeurbanne reste importante : 45 opérations pour 2 829 logements. Par ailleurs, s’ils interviennent dans toute la commune, ils recherchent particulièrement les parcelles de superficie moyenne libérées par l’industrie, situées sur de bons emplacements, particulièrement au centre. Ils sont à l’origine des immeubles moyens de bon standing, correspondant aux rénovations ponctuelles, type « dent creuse », cours E.-Zola, rues Racine, A.-France, A.-Perroncel, Salengro, L.-Blum, J.-Jaurès, E.-Reguillon...

371— Les promoteurs de petite envergure ou occasionnels (architectes, propriétaires fonciers, petites agences immobilières) n’apparaissent parfois que pour une seule opération.

  • 55 On lui doit aussi la grosse opération réalisée avant 1968 à l’emplacement de l’usine Bertrand, cou (...)

372Certains construisent essentiellement de petits immeubles de 12 à 30 logements, sans beaucoup de publicité, essentiellement pour une clientèle de quartier. Ils interviennent surtout sur les terrains moins recherchés à l’écart du centre : zone de Château-Gaillard, Les Buers, Croix-Luizet, Cusset, route de Genas, Les Brosses, où l’on trouve encore des terrains nus ou de vieilles maisons avec jardinet, moins convoités par les promoteurs et moins chers. On a dénombré 32 programmes de plus de 15 logements relevant de ce type (soit 784 logements), ce qui montre que leur rôle est un fait marginal.55

373— Les entrepreneurs-promoteurs ont vu leur rôle diminuer assez considérablement (si l’on excepte quelques grosses affaires intervenant surtout à Lyon) tout au moins en tant que promoteurs. Ils ne traitent que de petites ou moyennes opérations (1 seule dépasse les 100 logements), souvent localisées à la périphérie. Les plus actifs sont RIC (Giorgi), Moreau et l’Avenir. Le Roc (bien que domicilié dans la commune), Soprico, Bouveret, Maillard et Duclos, Peix, ne sont guère présents à Villeurbanne. En revanche, on a dénombré 6 programmes pour RIC (Giorgi), tous de moins de 50 logements, situés en périphérie, sur des terrains moins chers. Tout cela démontre que les constructeurs n’ont pas de position dominante à Villeurbanne.

374— Les promoteurs sociaux : l’essentiel de l’activité de cette catégorie est représentée par les constructions de foyers pour travailleurs migrants (rues F.-Faÿs, Dr-Frappaz, Baisse) par la Sonacotra et Logirel ou des foyers pour étudiants ou personnes âgées (OMHLM).

375L’essentiel de la production HLM a été dirigé vers Vaulx, Décines, Meyzieu. L’office municipal n’a produit qu’une opération de 60 logements à St-Jean si l’on excepte les HLM et surtout les ILM, ILN programmés au Tonkin, et un projet de 40 logements route de Genas. La société Villeurbannaise d’HLM n’a à son actif qu’un projet rue Séverine. Quant aux autres producteurs sociaux (Sociétés HLM ou de Crédit Immobilier, SIAL) utilisant le 1 % patronal, ils n’ont pas construit à Villeurbanne depuis 1968.

376— Parmi les promoteurs, ce sont à présent les sociétés nationales ou intégrées aux groupes bancaires qui produisent le plus grand nombre de logements. Cette position n’a cessé de se confirmer depuis 1968. On entend par promoteurs nationaux, ceux qui interviennent en différents points du territoire : c’est le cas de la SMCI, depuis longtemps active à Lyon et surtout à Villeurbanne (mais dont le siège est à Besançon) ; elle produit d’assez grosses opérations (651 logements au Tonkin) mais beaucoup d’immeubles de 30 à 150 logements bien situés (rue du 4-Août, rue Blanqui...) et de bon standing.

377• La SEMICLE spécialisée dans les terrains industriels (Fil Dynamo et avant 1968 anciens terrains Gillet, J.B. Martin...) pour des opérations moyennes.

378• La SADEC groupe parisien pour 204 logements au Tonkin.

379• J. Dona, société parisienne, en particulier pour Villeurbanne II (280 logements) cours E.-Zola.

  • 56 On trouve dans le capital de la SLC des grandes banques (Crédit Lyonnais, Neuflize, Schlumberger e (...)

380• La Société Lyonnaise de Construction (SLC) principal promoteur lyonnais est l’un des grands producteurs de l’espace communal. Cette société qui a réalisé plus de 10 000 logements dans l’agglomération, s’appuie en fait sur un consortium de banques et d’intérêts extra régionaux56. Elle contrôle certains promoteurs locaux (Nachury) et une agence immobilière.

381Elle réalise à Villeurbanne de grands projets, souvent avec bureaux ou commerces, dans le centre-ville (le « 2e Avenue », 389 logements) ou de plus modestes (90 logements pour le Module rue Salengro). La société semble être bien placée pour acquérir les terrains industriels et développer une politique de réserve foncière (terrains de la Société Le Roc rue Louis-Braille, et surtout de la MLC Gerland rue du 4-Août pour 652 logements).

382• La Société F. Manni (siège en Savoie) qui paraît disposer de solides appuis, s’est manifestée depuis peu à Villeurbanne pour 2 opérations (221 logements rue E.-Réguillon, et 390 sur le terrain Pervilhac).

383• Certains promoteurs lyonnais sont en outre intégrés à des banques d’affaires parisiennes qui trouvent là un moyen pour pénétrer le marché lyonnais. Ainsi la banque Paribas travaille-t-elle par l’intermédiaire de ses filiales COGEDIM ou SOFRACIM avec le promoteur local Walch, soit pour des opérations de standing près du Centre (Lafayette II et les Terrasses de St-Julien) soit à Croix-Luizet (projet de 675 logements).

Tableau III-24. Répartition des opérations immobilières destinées au logement suivant les catégories de promoteurs (Tonkin exclu) (1968-1977)

Tableau III-24. Répartition des opérations immobilières destinées au logement suivant les catégories de promoteurs (Tonkin exclu) (1968-1977)

(Source : permis de construire)
(1) Opérations réalisées ou autorisées.
(2) Sociétés exerçant leurs activités sur l’ensemble du territoire, en particulier à partir d’un siège parisien.
(3) Divers : régies d’immeubles, agences immobilières, architectes, particuliers, indéterminés.

384Selon le même principe, UTEI, filiale de la Compagnie Financière de l’Union Européenne (groupe Empain - Schneider) s’est associé avec Carrot - Chevalier, important promoteur lyonnais. Ces deux exemples illustrent la pénétration de l’immobilier lyonnais par les banques et leurs filiales spécialisées. En dehors de ces cas où les biens sont institutionnalisés, la plupart des promoteurs importants ont des relations privilégiées avec les banques.

385• La SCIC (qui a des attaches avec la Caisse des Dépôts) construit aussi des immeubles de standing (Le Messidor rue Becker) et annonce 300 logements rue du 1er-Mars.

386• La pénétration du marché immobilier local est aussi le fait de sociétés spécialisées dans l’investissement. Cette pratique de plus en plus répandue se vérifie au Tonkin où la SGEC (société parisienne plaçant des fonds des caisses de retraites et de mutuelles) a construit 200 logements de rapport et où Broton et Lizion (SONAPI de Caen) selon la même logique a réalisé 3 programmes locatifs (Athéna I, II, III).

  • 57 Ces sociétés utilisent l’épargne de 100 000 actionnaires ; elles gèrent 20 000 logements et 150 00 (...)

387• C’est aussi le cas de la SEFIMEG et des autres sociétés (COFIMEG, UFIMEG) dépendant du groupe ICP (Immobilière Construction de Paris) qui constituent des sociétés d’investissement immobilier spécialisées dans la construction de logements locatifs et de bureaux en blanc et dans leur gestion57. On a montré la part prise par les sociétés dans la production des ensembles immobiliers du centre ville (Perralière et Société Foncière et d’Aménagement de Bonneterre à l’emplacement de l’usine J.B. Martin).

388Lorsqu’on examine la production des immeubles de logement depuis 1968, on constate que cette catégorie de promoteurs a réalisé ou a en cours exactement la moitié de la production immobilière à Villeurbanne ; cela signifie que l’espace est pour l’essentiel produit à l’initiative de groupes immobiliers liés aux capitaux ou aux circuits financiers nationaux.

389De fait, seuls ces promoteurs sont à même de prendre en charge les programmes importants, d’acquérir de vastes terrains industriels, de financer et commercialiser une production massive de logements (y compris lorsque ceux-ci demeurent invendus ou vacants). Enfin si l’on considère les bureaux, les promoteurs ont produit la presque totalité de la production :

390— soit par quelques gros promoteurs en programmes spécialisés (souvent en blanc) :

391• COFIMEG (20 000 m2 livrés, 20 000 m2 en projet),

392• au Tonkin :

393— bureaux pour le compte de la société BSN,

394— bureaux SMCI (9 000 m2),

395— bureaux Les Vikings (11 750 m2) par le groupe anglais Cord Glass,

396— bureaux en projet à court terme (14 000 m2).

397— dans des programmes mixtes : on en dénombre une quinzaine associant logements, bureaux et parfois commerces. Les plus importantes surfaces de bureaux s’y trouvent dans les gros programmes montés par les promoteurs importants (2e Avenue, Villeurbanne II, Le Module, Le Magenta, Le Palladium, Lyon II, Gerland, MLC,...).

398— Seuls les bureaux construits par les sociétés industrielles à leur usage échappent à ces promoteurs.

B. ANALYSE DE L’IMPACT SPÉCIFIQUE DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE SUR LA PRODUCTION DE L’ESPACE VILLEURBANNAIS

399La structure de la profession doit être replacée dans l’évolution du marché immobilier. Le foisonnement des sociétés, ainsi que les phénomènes de concentration observés, s’expliquent par le dynamisme du secteur immobilier particulièrement de 1967 à 1972. Au cours de cette période les projets abondent et les promoteurs parviennent à écouler leurs programmes sans trop de difficultés, chacun ayant sa place au soleil. Les capitaux affluent dans l’immobilier, entraînant des concentrations importantes et renforçant la pénétration des banques. Au cours de cette période tout terrain proposé à la vente est susceptible d’être transformé en espace marchandise (logements ou bureaux). Chaque catégorie de promoteurs s’est spécialisée dans un secteur précis de la production, en fonction de la concurrence, mais aussi de sa structure particulière.

400Certaines données locales ont pu jouer :

  • L’image de marque du promoteur et son rapport à la clientèle.
  • La bonne connaissance des terrains et des milieux locaux afin de saisir ou susciter les opportunités foncières.
  • Mais surtout, le potentiel des sociétés ; potentiel de construction pour des constructeurs, mais aussi appuis financiers pour se lancer dans des opérations de plus grande envergure. On est passé de l’apport financier du type « tour de table » aux appuis des banques spécialisées, puis aux sociétés d’investissement.

401La structure de l’espace produit nous paraît résulter de celle peu à peu mise en place dans la profession, la capacité et les normes des sociétés déterminant les caractéristiques du produit et donc de la consommation finale. On pourrait esquisser la typologie suivante :

4021. Les petits et moyens immeubles de standing produits par les promoteurs locaux traditionnels ou quelques promoteurs de la catégorie supérieure. Il s’agit d’immeubles de bon standing souvent situés dans le périmètre central (cours Zola, rue du 4-Août) ; souvent ces immeubles ne sont pas aidés, en raison de leur normes (mais aussi car les promoteurs moyens éprouvent des difficultés pour obtenir des prêts de type PIC qui sont contingentés). Leurs structures ne leur permettant pas de prendre trop de risques, ils préfèrent vendre moins de logements, mais à un prix plus élevé ; ils construisent sur des emplacements coûteux mais où la commercialisation pose peu de problèmes, et vise une clientèle locale aisée. Les projets sont affublés de noms évocateurs souvent bucoliques (les Jardins de..., les Terrasses..., le Montfleury, La Vanoise, Le Lys..., le Renoir...) ou évoquent l’emplacement central (le Zola, Le France...). C’est l’espace marchandise sur mesure pour une clientèle locale par des promoteurs locaux.

4032. Les petits immeubles des quartiers périphériques construits par de petits promoteurs ou des entreprises de BTP. Ces sociétés ne prennent que des risques réduits, paient le terrain moins cher, font peu de publicité. Elles jouent sur la modicité des prix, le calme et la tranquillité et recrutent essentiellement dans le même quartier (le phénomène est très net à Château-Gaillard). Ce sont des espaces produits dans des conditions quelque peu marginales par rapport au mode de produire dominant. Les promoteurs n’ont guère de surface financière ou d’assise et prennent les terrains les moins recherchés. Enfin, malgré leurs prix, ils éprouvent des difficultés à obtenir les prêts et primes du Crédit Foncier.

4043. Les promoteurs sociaux : leur rôle s’est un peu réduit, on l’a vu. Mais l’espace produit correspond à des normes spécifiques (mode de financement, normes architecturales, recrutement particulier des locataires). L’espace produit est souvent localisé à la périphérie et depuis peu sur la ZAC du Tonkin.

4054. L’espace produit par les promoteurs nationaux ou intégrés Seuls ces derniers peuvent acquérir les parcelles les plus vastes : disposant de bureaux d’études ou d’une infrastructure importante souvent à Paris, ils ne mettent en route que des projets importants (Ex. : SEFIMEG). L’espace est produit comme une marchandise ; mais il s’agit d’une production de masse, selon un processus répétitif plus rentable, comme pour les grands ensembles. Les caractéristiques de l’opération découlent directement de la structure du promoteur. Ainsi si SEFIMEG - COFIMEG produisent ce type de programmes, il s’agit en outre de locatif ou de bureaux en blanc correspondant à la structure de sociétés gestionnaires au service d’investisseurs. L’espace produit pourrait être dénommé dans ce cas espace de rapport puisque c’est là son rôle. Dès lors peu importe que 40 % des logements ne soient pas loués, si la marge de rentabilité est préservée.

406Les autres espaces produits par de grands promoteurs sont quelque peu différents ; d’une part il s’agit de logements ou de bureaux vendus, et ces promoteurs ne négligent pas les opérations moyennes de standing (cf. SMCI, SLC). Lorsqu’il s’agit de programmes de plusieurs centaines de logements, on a affaire à une production standardisée de standing moyen : généralement la densification permet de supporter la charge foncière. Comme il faut vendre beaucoup, on ne peut vendre trop cher : ainsi pour tous les programmes importants, même ceux situés en bordure des Gratte-Ciel (2e Avenue, terrain de la Manufacture chimique de Gerland) ou pour les autres (SOFRACIM, Lyon II, rue Courteline...) les promoteurs ont-ils jugé nécessaire d’obtenir les prêts PIC, sans lesquels la commercialisation serait problématique.

407Ainsi, la production des « grands ensembles » qui consomment la partie la plus importante du sol urbain nous paraît être directement marquée et induite par les caractéristiques des gros promoteurs nationaux.

408— Elle l’est par la possibilité qui leur est donnée d’acquérir les grandes parcelles et d’en favoriser la vente (cf. articulation entre capitaux bancaires présents dans l’immobilier et dans l’industrie).

409— Elle l’est par la production massive de programmes en blanc, car les études de marché sont souvent très superficielles. La logique d’une société d’investissement, celle des capitaux immobiliers ou des entreprises de promotion est d’abord de produire, puis d’essayer de vendre ou de louer. Or la « crise » de 1973-77 est venue perturber ce processus. Les grands projets sont davantage touchés que ceux des petits et moyens promoteurs. Les logements qui y restent invendus ou vides comme les bureaux, les projets différés, remaniés ou allégés, témoignent de ce ralentissement. On peut qualifier les espaces produits dans ces conditions d’espaces de production de masse ou d’espaces produits en blanc.

4105. L’espace produit par les promoteurs au Tonkin Le cas du Tonkin n’est pas si différent du précédent. Ainsi n’y trouve-t-on que des promoteurs nationaux ou sociaux. Les sociétés locales ont jusqu’ici refusé les avances de la SERL (en partie en raison du système du droit au bail).

411L’exemple de la SMCI est un peu particulier puisqu’il s’agit d’une société extra-régionale mais implantée de longue date ; l’importance de son engagement (651 logements) s’explique par les conditions avantageuses consenties en 1966, alors qu’il fallait lancer le nouveau quartier. En dehors de ce pionnier, les promoteurs qui se son engagés ont surtout produit de l’espace en blanc, c’est-à-dire des bureaux et des logements à louer ; c’est le cas des 200 et 457 logements produits par SGEC et Broton et Lizon.

Tableau III-25. Répartition des opérations destinées au logement sur la ZAC du Tonkin, suivant les catégories de promoteurs (1968-1977) (Opérations achevées, en cours ou annoncées)

Tableau III-25. Répartition des opérations destinées au logement sur la ZAC du Tonkin, suivant les catégories de promoteurs (1968-1977) (Opérations achevées, en cours ou annoncées)

412Les bureaux sont aussi construits en blanc pour l’essentiel (sauf BSN).

413De fait, les conditions proposées par la SERL, paraissent avoir dissuadé les sociétés qui font de l’accession à la propriété (malgré les engagements de SADEC, SOMACO...). De plus, les petits promoteurs n’aiment pas être « encadrés » par les contraintes publiques et les très gros préfèrent aménager directement de grandes parcelles.

414La maîtrise publique, les conditions offertes, expliqueraient que les promoteurs de logements locatifs se soient engagés avec moins de réticence (61 % des logements au total, mais 80 % dans la2e tranche).

415Il est vrai que sur ce total, les offices d’HLM et la Société d’Economie Mixte de l’Ain (SEMCODA), en tant qu’organisateurs sociaux comptent pour 40 % des logements, soit 1 153 unités, essentiellement locatives (HLM : 226, ILM : 158, ILN : 311 ; résidences étudiants : 221 ; résidences pour personnes âgées : 105). Leurs programmes comportent en outre 132 logements en accession. Cependant, la logique de production des logements sociaux, si elle correspond aussi à une production standardisée, ne répond pas à la logique de commercialisation et de gestion qui est celle des sociétés d’investissement.

SECTION 5. Les formes d’urbanisation

416On dressera ici un bilan rapide des formes produites, afin d’évaluer les volumes construits depuis 1968 jusqu’en 1977 et programmés pour les années 1978-1980. Cependant l’aspect quantitatif nous paraît moins important que la mise en évidence des caractéristiques de l’espace produit. A côté des données chiffrées globales, on a donc tenté de dégager des éléments d’appréciation plus qualitatifs. L’évolution de la production depuis 1968 a mis en lumière la part sans cesse accrue de la construction en faveur du logement collectif, évolution en rapport avec la densification de la commune et son changement de statut au sein de l’agglomération.

1. LE LOGEMENT, PRINCIPALE FORME DE L’ESPACE URBAIN

417La forme dominante par la construction de logements est bien sûr celle d’immeubles collectifs, d’importance croissante. Il ne faudrait pas pour autant ignorer le rôle tenu par l’habitat individuel (construction, réaménagement ou rénovation), même si sa part n’apparaît que très modeste si l’on s’en tient aux logements neufs, avec 217 maisons particulières de 1969 à 1977.

  • 58 Fichier Sirocco : logements autorisés par secteur de financement. DDE du Rhône Cf. tableau III. 26

418Sur la période allant de 1968 à 1978 on a comptabilisé l’ensemble des programmes réalisés et autorisés ; on obtient un total de 15 493 logements. L’étude du CETE propose un chiffre très voisin de 15 000 logements. Cela donne une moyenne d’environ 1 500 logements par an, avec en fait deux pointes en 1972 et 1976-77. Les données de la DDE58 sont tout à fait concordantes, avec un total de 14 885 logements en 9 ans (1968-76), comptabilisant les autorisations de construire.

419Si l’on sait que dans le même temps, de 9 à 15 000 logements ont été livrés annuellement sur le marché lyonnais, la part de la commune de Villeurbanne est passée de 7 % en 1968-70 à 11 % autour de 1972-73, et sans doute va-t-elle s’élever à près de 16 à 18 % dans les années 1977-1978, en particulier avec les livraisons importantes prévues alors au Tonkin.

Tableau III-26. Logements autorisés par secteurs de financement (1968-76) à Villeurbanne

Tableau III-26. Logements autorisés par secteurs de financement (1968-76) à Villeurbanne

(Source DDE Rhône Sirroco).
1. En 1976 (HLM 15 %, ILM 7,5 %, PSI 2,9 %, PIC 4,4 %, autres 70,1 %). Ces sous-catégories n’étaient pas présentées par Sirroco avant 1976.
2. On remarquera que cette catégorie ne comprend pas seulement les HLMO, PLR ou PSR, mais aussi les catégories supérieures ILN et ILM. Cet amalgame paraît très contestable.

420Par ailleurs, le total avancé ne prend en compte que les projets réalisés ou immédiats (1978 ou avec permis déposés). Ainsi on n’a pas retenu les constructions prévues en fin de programme sur Tonkin II ou sur Tonkin III.

421Si l’on inclut ces constructions qui ne seront réalisées qu’après 1978, on obtient un total de 17 534 logements.

422La répartition géographique des projets réalisés ou autorisés à la date de juin 1977 (soit 15 493 logements) était la suivante :

  • centre élargi : 7 900 logements (51 %),
  • Tonkin : 2 543 logements (16,4 %),
  • reste de la commune : 5 052 logements (32,6 %).

423Cette statistique illustre la prééminence du Centre par rapport au Tonkin en particulier dont la rénovation n’est encore réalisée qu’à 50 %. Par secteurs de financement, le fichier de la DDE ventilait les logements en 4 grandes catégories ; le bilan des années 1968-76 (concernant les autorisations à construire) indiquait les proportions suivantes :

  • HLM locatives : 12,5 %
  • HLM accession : 2,0 %
  • Primés : 41,6 %
  • Libres : 43,8 %.

424On constate en fait que l’augmentation considérable des autorisations à construire s’est accompagnée d’une progression constante des logements non aidés, qui sont passés de 23 % à 70 % en 9 ans (et même 88,9 % en 1976). Au contraire les logements aidés (prêts différés, PSI, PIC) ont chuté de 84 % en 1970 à 7,3 % en 1976. Les HLM ont connu une véritable éclipse de 1969 à 1971 ; ce n’est qu’en 1975 que furent entreprises 103 HLMO au Tonkin et il a fallu attendre 1977 pour voir apparaître trois projets nouveaux. Surtout, les valeurs plus élevées de 1974 et 1976 sont dues au classement des ILN, ILM du Tonkin dans cette catégorie, alors qu’ils sont assimilés aux logements aidés du type PSI dans certains classements.

425A. DANS L’ENSEMBLE COMMUNAL (Tonkin exclu) on a relevé 143 opérations immobilières représentant 12 952 logements. Parmi ceux-ci 839 consistaient en studios pour travailleurs migrants à l’intérieur des foyers-hôtels (SONACOTRA), ce qui gonflait les statistiques du logement social. Les HLMO s’élevaient à 234, plus 178 en projet en 1976 (40 par l’OMHLM, 138 par la Société Villeurbannaise d’HLM).

426Par ailleurs, les 143 opérations recensées se ventilaient ainsi :

Moins de 50 logements

De 50 à 100 logements

De 100 à 200 logements

De 200 à 400 logements

Plus de 400 logements

69

36

23

11

4

(moyenne : 90 logements)

  • 59 CECIM : le Centre d’Etude de la Conjoncture Immobilière regroupe les principaux promoteurs (membre (...)
  • 60 Prix à comparer aussi avec le prix moyen en 1974 de 1 759 F/m2

427Compte tenu de la durée de la période étudiée, il est difficile de donner des chiffres homogènes sur les prix de vente des logements produits ; cependant il est possible d’analyser les caractéristiques présentes du marché immobilier. Le CECIM59 publie des statistiques élaborées à partir des données de ses adhérents, qui fournissent une vue assez exacte du marché (même si tous les programmes en cours n’y figurent pas). Le relevé du 30/09/76 pour Villeurbanne faisait apparaître un prix moyen de 2 393 F/m2 pour les logements aidés et de 2 857 F/m2 pour les logements libres (contre 3 207 F dans le secteur correspondant à Lyon60.) La commercialisation se faisait comme suit :

Tableau III-27. Caractéristiques de la commercialisation des logements à Villeurbanne (1976)

Tableau III-27. Caractéristiques de la commercialisation des logements à Villeurbanne (1976)

Source : CECIM.

428Ces données indiqueraient certaines difficultés pour vendre ce que les promoteurs produisent. Ce phénomène touche aussi le secteur du logement aidé qui jusqu’ici demeurait bien disposé, ce qui témoignerait d’une certaine saturation du marché (84 % des logements aidés et 71 % des non-aidés » étaient alors vendus à l’achèvement des travaux dans la période 1973-74).

  • 61 Le critère de l’aide au moyen de prêts du Crédit Foncier n’est pas toujours suffisant pour caracté (...)

429La répartition des programmes selon les prix de vente fait apparaître que le secteur non aidé s’est surtout localisé au Centre61. Cependant on y trouve aussi de nombreux programmes aidés, en particulier parmi les plus importants : Le « 2e Avenue, ou le Messidor, la SCI Bonneterre rue du 4-Août ; les Tamaris et Lyon II à Croix-Luizet, le Métropolitain cours E.-Zola, La Vanoise, rue Courteline. Mais le centre autour des Gratte-Ciel est de plus en plus cher, sans pour cela que les projets dépassant 3 000 F du m2 y soient très nombreux (« Le Module », « Arcadie », « Lafayette II », « Le Milan »).

430L’espace produit demeure une marchandise pour classes moyennes, car il n’y a pas à Villeurbanne une clientèle importante pour les logements de luxe ; celle-ci se reporte sur les arrondissements centraux de Lyon (3e et surtout 6e, ainsi que le 5e, sur le plateau de St-Just — Le Point du Jour) ou dans les communes résidentielles de l’Ouest lyonnais (Ste-Foy, Tassin, Ecully, les Monts d’Or).

431B. EN CE QUI CONCERNE LE TONKIN, on rappelera le calendrier des livraisons :

  • 1967 à 1972 : 651 logements ont été livrés par la SMCI, constituant la 1re tranche (Tonkin I),
  • 1972 à 1977 : le total livré prévu pour la fin de l’année s’élèvera à 2 350 logements.
  • en 1978 on atteindra le niveau de 2 543 logements,
  • en 1980 et au-delà, l’opération terminée comptera 4 580 logements (y compris Tonkin III).

432Pour s’en tenir au bilan prévu pour 1978, la ventilation sera la suivante :

  • 649 logements libres (25,5 %)
  • 930 logements aidés (36,6 %)
  • 964 logements sociaux (37,9 %)

décomposés en

166 HLM (6,76 %),

313 ILN (12,76 %),

158 ILM (6,44 %),

221 résidences pour étudiants (IRA) : (9 %),

106 résidences pour personnes âgées : 44,3 %).

433On remarquera qu’en début d’opération (1967-72) seuls ont été produits des logements primés en accession à la propriété (à environ 1 600 F/m2 en 1971).

434— De 1972 à 1974 ce sont essentiellement des petits logements locatifs (studios et F1, F2 pour Athéna) qui ont été produits par des investisseurs (au total 657 locatifs ont été livrés par la SONAPI et la SGEC).

435— De 1975 à 1978 ce sont essentiellement les logements aidés (SADEC, SEMCODA) et les logements sociaux qui ont été programmés.

436— La part qui revient aux logements sociaux s’élèvera à 964 logements (37,9 %) à la fin de 1978. Cependant ce bilan doit être nuancé :

  • aucun logement social n’a été livré avant 1975,
  • la part des HLM est tout à fait mineure (6,76 %) si l’on ne retient pas le résidences HLM spécialisées, composées de studios. En particulier les résidences étudiantes font nombre, mais ne sont pas destinées à accueillir les relogés du Tonkin (elles permettent aux HLM d’atteindre le niveau recommandé sur les ZAC, soit 20 %, sans le dépasser),
  • les logements sociaux sont en fait représentés essentiellement par les catégories plus onéreuses (ILN et ILM) (29,5 %) inaccessibles à la majorité des relogés. Il en va de même pour les logements aidés (PIC essentiellement) dont les prix atteignent 2 900 F/m2 (SADEC, 1977), soit à peu près le prix moyen des logements non aidés à Villeurbanne.
  • Dans ce total les logements locatifs l’emportent très largement avec près de 74 %.

437En résumé, les formes produites au Tonkin n’ont pas différé profondément de celles de l’ensemble de la commune, jusqu’en 1975. A partir de cette date, le logement social de qualité dont l’importance s’accroît permet de démarquer quelque peu le Tonkin ; mais cette faible différence n’est rendue possible que par le soutien accru des collectivités à l’opération.

II. LES FORMES DESTINÉES AUX ACTIVITÉS

A. LES BUREAUX

  • 62 Pour l’ensemble de la COURLY, les autorisations de construire ont représenté 1 124 570 m2 de burea (...)
  • 63 CETE, 1977.

438Ils représentent l’essentiel de la production liée aux activités et un secteur particulièrement dynamique, vu les progrès enregistrés depuis 1968. A cette date, Villeurbanne était beaucoup plus sous-équipée que ne l’était alors Lyon, et la multiplication des bureaux n’y a commencé qu’à partir de 1967-68. De 1968 à 1977, près de 100 000 m2 ont été construits, soit environ 10 % de la production de l’agglomération62. Mais de fait, depuis 1974 la production annuelle tourne autour de 20 000 m2 et compte pour environ 15 % du total lyonnais. Le tableau ci-joint extrait de l’étude CETE63 nous paraît résumer correctement la production jusqu’en 1977, mais sous-estime quelque peu celle prévue en 1978 et après.

439On notera que le périmètre central autour du métro contribue à ce total pour 83 000 m2 dont 40 000 m2 pour les seules opérations SEFIMEG — COFIMEG (La Perralière et J.-B. Martin).

440La SERL prévoit 91 000 m2 pour l’ensemble de l’opération Tonkin :

441— 11 000 m2 ont été livrés dans la 1re tranche (5 000 m2 par le SMCI et 6 000 m2 par BSN),

442— 60 000 m2 sont prévus sur Tonkin II, dont 15 900 m2 déjà livrés en 1977,

443— 20 000 m2 pour Tonkin III (au-delà de 1978).

444En récapitulant les projets réalisés entre 1969 et 1977 on obtient le bilan suivant :

445— Total communal : 104 000 m2 de bureaux construits répartis ainsi :

  • Centre élargi : 67 400 m2 (68,7 %)
  • Tonkin I et II : 26 900 m2 (21,3 %)
  • Reste de la commune : 10 000 m2 (estimation) (10,2 %).

446Si l’on inclut les projets annoncés pour être réalisés à l’horizon 1980 ont obtient le bilan suivant :

447— Centre élargi : 74 300 m2 (41,1 %),

448— Tonkin I, II, III : 91 000 m2 (50,5 %),

  • 64 Dans ce bilan ne sont pas comptés les m2 tertiaires qui ne sont pas occupés par des bureaux : clin (...)

449— Centre la commune : 15 000 m2 (8,3 %) Total communal : 180 300 m264

Tableau III-28. Surfaces de bureaux et commerces (en m3) construits et prévus sur le périmètre du Métro à Villeurbanne (1969-78)

Tableau III-28. Surfaces de bureaux et commerces (en m3) construits et prévus sur le périmètre du Métro à Villeurbanne (1969-78)

(Source : CETE 1977 * Tonkin III.

450De ce bilan il ressort que l’édification des bureaux s’est surtout faite au Centre entre 1968-77, particulièrement à La Perralière et aux Gratte-Ciel, Villeurbanne offrant des prix moins élevés que ceux pratiqués à la Part-Dieu. En revanche les bureaux du Tonkin ne représentaient que 21 % de la production ; mais les projets de la SERL prévoyaient une production accrue, en particulier pour Tonkin III. Si ces projets sont menés à bien, la moitié des bureaux disponibles seront alors au Tonkin.

451Il faut cependant signaler que la conjoncture présente n’est pas très favorable au marché des bureaux, bien que Villeurbanne conserve une position favorable. Il n’est pas sûr que les programmes annoncés par SEFIMEG (J.-B. Martin) ou par la SERL puissent être conservés, tels qu’ils sont.

452Si l’on analyse la part prise par les bureaux construits en blanc, on constate qu’elle est devenue prépondérante, particulièrement pour les grosses opérations : — à La Perralière, les 20 000 m2 construits sont loués comme locaux de transit, en particulier aux administrations, en attente de s’installer à la Part-Dieu (INSEE, D.D. de la Main-d’Œuvre), ou aux sociétés commerciales.

453Le projet de 20 000 m2 sur le terrain J.-B. Martin paraît être conçu de la même façon, mais risque d’être modifié.

454— au Tonkin : les 20 900 m2 construits en 1977 ne comptaient que 6 000 m2 construits par une société (BSN). Les autres immeubles (SMCI, les Vikings) étaient loués en blanc, et les bureaux à construire n’étaient pas encore attribués,

455— au centre-ville, les bureaux aménagés dans des immeubles mixtes étaient le plus souvent vendus. Mais les invendus (2e Avenue) restaient disponibles pour être loués en blanc.

456Par rapport au total des bureaux produits dans la COURLY, Villeurbanne se distingue par différents points :

  • alors que la construction a culminé en 1973-75 (398 000 m2 autorisés en 1974) et paraît devoir retomber entre 100 000 et 150 000 m2 par an65, les projets en cours à Villeurbanne laissent au contraire prévoir une production accrue (en particulier au Tonkin, sinon pour le reste de la commune),
  • la proportion des bureaux en blanc tend à devenir largement dominante (Cf. Le Tonkin), alors que leur proportion se tient autour de 40 % pour l’ensemble de la COURLY,
  • le pourcentage de bureaux vides ou non encore placés était nettement inférieur à Villeurbanne, à ce qu’il était au Centre de Lyon ou à la Part-Dieu. Cette meilleure commercialisation était due sans aucun doute à des prix concurrentiels : de 1 500 à 2 600 F/m2 à la vente, soit la moitié des tarifs en vigueur à la Part-Dieu. Le tableau ci-après situe la place de Villeurbanne sur le marché des bureaux.

B. LES COMMERCES

  • 66 Et par une galerie marchande.

457Il est plus difficile d’avancer des chiffres concernant les surfaces produites affectées aux commerces. Les principales créations au centre sont celles représentées par les centres commerciaux des grands ensembles résidentiels : 2 200 m2 au « 2e Avenue » occupés par la Société Genthy Cathiard66 ; 3 500 m2 à La Perralière (Galerie marchande et cafétéria) ; 6 900 m2 prévus rue du 4-Août par la SLC à l’emplacement de la MLC Gerland.

Tableau III-29. Le marché des bureaux en 1975-1977 dans la communauté urbaine de Lyon

Tableau III-29. Le marché des bureaux en 1975-1977 dans la communauté urbaine de Lyon

Source : Atelier d’urbanisme de la Courly - 1977. “Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme” (note n° 4).

458Une autre formule est celle des commerces installés au rez-dechaussée des immeubles : — Au centre : 2 000 m2 rue Dedieu (Villeurbanne II) ; le Zola France (400 m2) ; le France (226 m2) ; La Fayette II rue Racine (1 700 m2) ; Hestia (420 m2).

459— Ou dans les quartiers périphériques : rue Salengro, un centre commercial édifié par RIC (au no 92) et 1 500 m2 pour « Lyon II » ; quelques commerces à Croix-Luizet (SOFRACIM, Vert Galant).

460Au total les superficies commerciales programmées au Centre pouvaient être estimées à 19 500 m2 depuis 1968. Il s’y ajoutait près de 400 m2 réalisés ou en projet hors du centre-ville et surtout 24 000 m2 au Tonkin dont 20 000 m2 pour le centre commercial prévu à cheval sur les2e et3e tranche (cependant en 1977 seuls 4 000 m2 y étaient réalisés).

461Si l’on fait la part des superficies réalisées à ce jour et de celles programmées pour les années à venir le bilan s’établit pour 1968-1977 à :

  • 16 000 m2 réalisés,
  • 31 500 m2 programmés pour 1978-80 ( ?) dont 20 000 m2 au Tonkin.

C. LES ACTIVITÉS INDUSTRIELLES

462Les superficies construites sont faibles, et difficiles à estimer ; les transactions foncières ne sont pas forcément suvies de constructions et les quelques aménagements sont des reconstructions sur place (Francémail), des extensions, davantage que des transferts ou créations. L’essentiel concerne les secteurs du boulevard de ceinture (Cusset, le Bon Coin, St-Jean, La Feyssine), soit 26 000 m2 construits, y compris les entrepôts (estimation CETE). Les zones susceptibles d’accueillir des constructions industrielles sont délimitées par le POS de façon assez restrictive : si l’on comptabilise celles qui sont classées en « UI » et pouvant accueillir les activités de2e classe, on parvient au total de 213 hectares. Mais cette superficie étant occupée par 215 établissements, cela ne laisse que peu de place aux installations nouvelles.

D. LES ÉQUIPEMENTS PUBLICS

463En ce domaine aussi il est difficile d’avancer des données, en m2 construits, car les documents existants ne les précisent pas toujours. Concernant le Tonkin le recensement est assez aisé.

464— 2 groupes scolaires disposant de classes maternelles et primaires, dont 1 réalisé en 1974 et l’autre programmé pour 1980.

465— 1 CES de 900 places prévu pour 1979,

466— l’Institut Régional d’Administration, soit 3 000 m2 de plancher, prévu pour 1979,

467— l’extension de la Société d’Enseignement Professionnel du Rhône avenue Verguin,

468— 2 haltes garderies prévues en 1978, ainsi qu’un centre médicosocial (3 450 m2) et un centre social,

469— l’extension de l’Hôpital des Charpennes, soit la construction de 10 300 m2 pour 1978,

470— un amphithéâtre de plein air et des locaux collectifs de réunions (1980 ?),

471— une piscine et un terrain de sport de 1,5 ha (1978 ?),

472— un bureau de poste (1980).

473A ces équipements publics (en majorité non encore réalisés), il faut ajouter les équipements privés :

  • la clinique du Tonkin (1974) de 230 lits,
  • cinq restaurants, 1 cinéma et une discothèque, 2 hôtels, non encore réalisés.

474La production des espaces consacrés aux équipements publics dans le reste de la commune est plus malaisée à recenser, sans parler de la chiffrer :

  • les constructions scolaires : 4 CES rue P.-Voyant, rue de la Filature, rue J.-Jaurès, rue de Pressenssé ; écoles rue L.-Blum, cours Tolstoï, à St-Jean, La Perralière.
  • Terrains de sport (rue Séverine, rue Salengro, STADEL, piscine de Cusset).
  • Locaux sociaux, centres sociaux, crèches (Perralière).
  • Espaces verts.
  • Locaux de la COURLY (Caserne de Pompiers, locaux administratifs, station de Croix-Luizet).

475Le seul chiffre que l’on puisse avancer et qui ait quelque signification, est celui de la superficie affectée à ces équipements que l’on peut estimer à une trentaine d’hectares. Mais sous cette rubrique on classe des équipements de nature très différente.

  • 67 Chiffres extraits de « Vivre à Villeurbanne », Bulletin Municipal, octobre 1977, no 2.

476Ainsi les espaces verts représentaient 10,8 hectares en mars 1977 (soit 0,90 m2/habitants). Les projets engagés ou annoncés à cette date visaient à porter cette superficie à 16,39 hectares (soit 1,37 m2 par habitant) afin de corriger une très nette insuffisance, particulièrement au centre-ville (achat ou équipement de 5,32 hectares dont 1,91 hectares du parc J.-B.-Martin)67.

3. TYPOLOGIE DES FORMES PRODUITES SELON LEUR MORPHOLOGIE

477L’espace produit peut être analysé selon ses caractéristiques morphologiques ; mais il est clair que la matérialité urbaine ne peut être comprise indépendamment de la prise en compte de l’usage auquel elle sert de support, pas plus que de sa logique de production.

478L’analyse morphologique porte sur les caractéristiques d’emprise, de volume, d’architecture, de couleur. Ces deux derniers points sont assez difficiles à apprécier car ils renvoient aussi à des normes esthétiques, idéologiques et à des pratiques sociales. On procédera ici à un classement des formes et à leur étude en tenant compte aussi de leur usage et de la nature de leur procès de production.

A. LES ESPACES MARCHANDISES

  • 68 Jacques Ion : Production et pratiques sociales de l’espace du logement, Cresal, 1975.

479Leur morphologie correspond à un procès de production bien défini et à une conception privilégiant « l’emballage »68 architectural suivant plusieurs variantes.

480— Les formes « modernistes », audacieuses, style « design » ; plan masse original recomposé, soulignant l’autonomie par rapport à la voirie. Couleurs vives, graphisme moderne ; le tout appuyé sur une publicité agressive (« nouvel art de vivre »). Les commerces ou bureaux intégrés ne sont pas placés aux étages inférieurs des immeubles mais produits dans des locaux spécifiques « intégrés » à l’ensemble : galeries marchandes, immeubles de bureaux traités en surfaces vitrées, placés de telle sorte sur le plan masse qu’ils tendent à présenter le complexe immobilier comme un tout autonome mais articulé et ouvert au public (même si les commerces sont placés au cœur de l’ensemble). C’est le cas de La Perralière et du « 2e Avenue ». Cette morphologie est là pour servir une commercialisation « agressive » visant les sociétés ou les « cadres dynamiques » arrivant dans l’agglomération ; elle désigne l’espace marchandise ou conçu pour le rapport.

481Les formes « bourgeoises »

482Immeubles de moyenne ou petite dimension. Architecture classique, rehaussée de coloris et d’espaces verts d’un habillage de bon goût (plantes vertes, interphone, marbre). Les promoteurs misent sur le confort, le bon voisinage et le tout électrique. Ils visent une clientèle de classes moyennes (d’aspiration « bourgeoise ») ou d’investisseurs. Il existe en fait plusieurs versions : au centre la morphologie est marquée par les fortes densités (hauteur des bâtiments, immeubles jointifs encastrés), la discrétion des espaces verts.

483En périphérie c’est l’aspect résidentiel tranquille qui prime : plan masse moins densifié et plus souple, espaces verts ou boisés, terrains de jeux, parkings et garages détachés du bâtiment d’habitation.

B. LES ESPACES FONCTIONNELS

484C’est-à-dire ceux dont la morphologie est dominée par les contraintes liées aux activités. Ce sont les nouvelles usines ou les entrepôts près du boulevard L. Bonnevay. Ce sont aussi les bureaux encore que ceux-ci soient aussi conçus selon des critères publicitaires généralement « modernes » ou futuristes (glaces teintées, aluminium, formes parallèlépipédiques : Cf. Perralière, Tonkin, 2e Avenue).

485Les commerces sont aussi du même type, mais de plus en plus conçus de manière autonome même lorsqu’ils sont intégrés aux grands immeubles.

C. LES ESPACES D’ARCHITECTURE « NORMÉE »

486On range ici les espaces qui sont produits en dehors de la logique marchande.

487— Ce sont d’abord les logements sociaux dont on connaît l’absence de fantaisie ou de luxe architectural. Cependant ils sont parfois l’objet d’expériences intéressantes, n’étant pas soumis aux « normes » conformistes courantes (façades originales pour les ILM du Tonkin, couleur pour les HLM de St-Jean). De ce point de vue il est frappant de constater que certains logements sociaux n’ont rien à envier à des immeubles privés, si ce n’est la localisation.

488— Ce sont aussi les bâtiments publics : caserne de pompiers, écoles, CES, maisons des jeunes, etc. Pour les bâtiments relevant de l’Éducation Nationale en particulier, on sait que les normes sont surtout fonctionnelles (ou supposées telles et très précisément arrêtées) ainsi que financières.

D. LES ESPACES INDIVIDUELS

489Ceux-ci sont loin d’être négligeables. Il reste encore beaucoup de petites parcelles à construire ou surtout à reconstruire ou aménager dans certains quartiers périphériques (Château-Gaillard, Buers, Croix-Luizet, St-Jean, Les Brosses). La diversité morphologique est ici très grande entre les maisons bourgeoises « Ile de France » et les pavillons auto-produits avec des moyens modestes.

490Dans cette typologie, il va s’en dire que c’est l’architecture d’inspiration marchande qui domine à présent, alors que jusqu’en 1963, l’architecture sociale et industrielle prévalait.

4. L’ARTICULATION DES FORMES D’URBANISATION A LA FORME URBAINE

491On remarquera en premier lieu que ce schéma est trop imprécis puisqu’il revient à mettre sur le même plan les immeubles de quelques logements et ceux de plusieurs centaines, ce qui n’est pas indifférent pour qui étudie la consommation de sol. Par ailleurs la notion d’autonomie de fonctionnement est sans doute floue ou dépassée pour étudier la structure urbaine. On a montré que les quartiers tels qu’ils existaient avant 1963 à Villeurbanne restaient assez proches de leurs conditions d’apparition, puisque emploi, logement, loisirs, éducation... se déroulaient dans un périmètre limité. Or on a bien vu que ce niveau d’agglomération de formes élémentaires n’avait plus ni la cohésion ni l’autonomie anciennes.

492La production récente s’est soldée par la construction d’espaces élémentaires spécialisés dans le logement ou les bureaux, suivant un processus répétitif et avec quelques variantes. Dès lors, l’autonomie relative et l’effet d’agglomération ont disparu, les quartiers devenant des espaces à usages spécialisés.

493De même la morphologie de ces espaces spécialisés est singulièrement uniforme, si ce n’est par les variantes architecturales de détail, ou par les dimensions des formes produites.

494Le niveau d’agglomération et d’autonomie fonctionnelle est donc délocalisé et doit être cherché ailleurs que dans le quartier. On pourrait ainsi distinguer :

4951. Les espaces élémentaires spécialisés, regroupant la plupart des formes produites à Villeurbanne, destinées à un usage particulier, correspondant à une morphologie simple.

4962. Les espaces simples que l’on qualifierait d’agglomération : ils correspondraient aux quartiers traditionnels encore bien vivants, composés à partir de l’agglomération de formes variées et complémentaires selon une autonomie plus ou moins réelle (Cf. Les Charpennes, Cusset, les Maisons Neuves).

4973. Les espaces complexes : on désignerait par là des espaces de la dimension d’un quartier (ou davantage), mais demeurant spécialisés, sans autonomie de fonctionnement bien que représentant des ensembles architecturaux complexes.

498On pense ici à La Perralière, à l’ensemble « 2e Avenue » en ce qui concerne l’espace marchandise ; mais aussi à des quartiers plus anciens composés de logements sociaux avec très peu d’équipements comme St-Jean ou les Buers.

499Le cas du Tonkin est difficile à classer : selon l’autonomie ou le degré d’agglomération organique qu’on peut lui reconnaître, on hésitera entre les types 2 et 3. Par ailleurs le type 3 correspond à la production morphologique dominante depuis 1968 à Villeurbanne.

5004. Le dernier niveau est celui de la forme urbaine développée, le seul où l’on puisse à présent parler d’autonomie et d’agglomération des espaces élémentaires spécialisés : c’est le niveau de l’agglomération lyonnaise. Le problème se pose de savoir s’il est possible de discerner un niveau intermédiaire, celui de la commune. Nous ne le pensons pas.

501Il découle de cette analyse qu’il est très malaisé de définir les espaces selon le seul critère morphologique, sans en référer aux pratiques sociales ; et celles-ci ne se conçoivent plus aujourd’hui à l’échelon du quartier. Il est donc difficile de parler d’articulation au niveau de la matérialité des formes ou des espaces produits car il s’agit plutôt d’une juxtaposition de formes répétées. Alors que les résidences ouvrières, les commerces et équipements s’articulaient physiquement à l’usine (ex. l’ancienne usine Gillet) avant 1950, il en va différemment pour les espaces actuellement produits :

  • Les petits immeubles s’articulent à la rue qu’ils utilisent au mieux (ex : les commerces, les entrées donnent directement sur la rue). Leur publicité fait référence aux avantages du quartier, à la contiguïté avec l’espace du centre-ville.
  • Les immeubles complexes sont conçus comme des espaces autonomes sans continuité avec ce qui les entoure : les entrées, les espaces verts, les commerces sont à l’intérieur de la structure. La publicité insiste sur les avantages liés au complexe immobilier et davantage sur la position qu’il occupe dans l’ensemble urbain que sur celle au sein d’un quartier. Il n’est que de voir la matérialité de l’espace proposé d’après les plans de situation publicitaires : La Perralière, le « 2e Avenue », s’ils n’oublient pas la proximité du centre de Villeurbanne, font figurer explicitement la position par rapport à la Part-Dieu, à l’aéroport, au boulevard de ceinture, à la presqu’île, au métro, c’est-à-dire par rapport aux repères matériels de l’ensemble lyonnais. Très significativement le périmètre cartographie est d’autant plus vaste que le programme immobilier est plus important.

502En revanche, la publicité du Tonkin qui se veut quartier autonome et centre attractif, n’insiste pas beaucoup sur l’articulation aux autres espaces de l’agglomération : on y signale surtout les avantages du secteur : métro, voie rapide LY 2, parc de la Tête d’Or, Campus Universitaire, tous espaces contigus au Tonkin. Mais il n’est rien dit des espaces repères de l’agglomération, si ce n’est la proximité de la Part-Dieu ; rien sur la Presqu’île, pas un mot du centre communal des Gratte-Ciel.

503On voit ainsi que la morphologie des espaces urbains est de plus en plus désarticulée au plan local, la matérialité étant en cela le reflet conforme de la logique de production et des pratiques sociales.

SECTION 6 L’articulation des formes urbaines au système urbain

  • 69 M. Castells et F. Godard : Monopolville, 1974.

504Il ne suffit pas de décrire le procès de production ou la morphologie des espaces produits dans la ville pour parvenir à saisir la logique des processus de consommation du sol. C’est en fait le fonctionnement du système urbain dans son ensemble qui peut rendre compte de la logique de la production des espaces urbains. On définira le terme de système urbain avec Castells69 comme « une unité de reproduction collective de la force de travail qui intègre et structure par rapport à cet objectif l’ensemble des éléments économiques, politiques, idéologiques qui composent la structure sociale ». Dès lors, la question que l’on veut aborder ici est la suivante : quelle est la nature des rapports entre d’une part la production des espaces urbains et d’autre part le fonctionnement du système urbain tel qu’on vient de le définir ?

  • 70 P. Dockès, Approche théorique de l’ATP, juillet 1977, p. 7.
  • 71 P. Dockès, ibid., p. 8.

505On rappelera que dans notre perspective la ville n’est pas seulement la projection sur l’espace de rapports de classes définis ailleurs, pas plus que celle des rapports économiques. Elle est avant tout une matérialité produite70 et non seulement un support, un décor ou un enjeu. L’articulation matérielle et spatiale urbaine dans ses éléments et dans sa globalité structurée est elle-même un rapport de production. D’où l’affirmation du « caractère inséparable des rapports de production et des objets qu’ils ont produits »71.

  • 72 P. Dockès, ibid., p. 13-14.

506Cette proposition met donc l’accent sur le rôle effectif de la matérialité de l’espace urbain. Il s’en suit comme conséquence, que toute forme d’urbanisation peut être analysée selon deux points de vue, celui de sa matérialité et celui de sa place dans le système urbain72. De là, la mise en avant du concept de la double forme ; chaque forme est à étudier en effet :

  • selon l’aspect morphologique, phénoménal et de la matérialité,
  • selon la place qu’il occupe dans le système urbain, dans la structure des rapports de production qui lui assignent sa place en tant qu’élément d’un ensemble.

507Ces deux volets d’une même forme sont inséparables puisque la morphologie et la matérialité font partie intégrante des rapports de production.

508Cette présentation nous paraît être féconde d’un point de vue conceptuel. Elle permet de replacer en effet chaque forme urbaine en rapport avec la logique de fonctionnement du système urbain, c’est-à-dire selon son articulation aux processus de la production (et de circulation) ou à ceux de la reproduction élargie des rapports sociaux (division économique et sociale de l’espace). Mais la spécificité de notre approche, par rapport aux démarches des sociologues ou économistes, n’est pas d’analyser les articulations entre éléments à l’intérieur du système urbain. Elle n’est pas de présenter l’insertion matérielle des formes au sein d’une structure spatialisée (approche morphologique), mais de tenter de saisir le jeu et les effets des articulations entre formes et structures matérielles de l’urbain d’une part et d’autre part le système urbain tel qu’il fonctionne.

509D’où notre démarche : nous n’avons pas l’ambition de relever l’ensemble des niveaux d’articulation, de contradiction, de dysfonctionnement, décalages, repérables à l’intérieur du système urbain. En revanche nous centrerons notre analyse sur l’étude des « contradictions » décelables dans les rapports qu’entretiennent l’ordre urbain spatialisé tel qu’il est produit ou existe dans sa matérialité et le système urbain, car c’est là pensons-nous l’objet véritable de notre étude.

510L’hypothèse à vérifier peut-être formulée ainsi : les formes produites entre 1968-77 nous permettent-elles de conclure à cette correspondance étroite avec les rapports de production observables dans la commune de Villeurbanne ? La matérialité et les rapports sociaux ont-ils été produits simultanément en parfaite adéquation ?

511Comment la matérialité produite et existante, compte tenu de ses caractéristiques de fixité, de durabilité, de morphologie, permet-elle le fonctionnement et la reproduction du système urbain ?

1. HYPOTHÈSES ET CONTRADICTIONS

512Cette vérification n’implique pas que nous nous abstenions d’envisager d’autres hypothèses.

513Il nous semble qu’il existe à tout le moins certains décalages, au sein du système urbain entre ses différents éléments (production, reproduction sociale ou consommation) et d’autre part entre la matérialité du cadre urbain et de l’état des rapports sociaux. Ces décalages de diverses natures que l’on se propose d’analyser ne contredisent-ils pas notre hypothèse centrale ? Ne sont-ils pas en fait la manifestation de contradictions qui nécessiteraient que l’on approfondisse la nature des rapports entre matérialité de l’espace urbain et les rapports sociaux qui président à sa production ?

514Ces contradictions nous paraissent concerner les points suivants :

515A. Contradiction entre les formes urbaines anciennes et les rapports sociaux ou pratiques sociales actuels

  • 73 P. Dockes, Approche théorique, Rapport ATP no 1, 1977, p. 7.

516Si l’on accepte « l’inséparabilité de la matérialité urbaine et des rapports de production », on accepte aussi que la modification de ces rapports entraîne celle de la matérialité des formes anciennes. Ainsi un quartier historique déserté par les classes dominantes qui l’ont créé, se dégraderait-il une fois occupé par les populations immigrées ouvrières (cas de St-Jean, de la rue Mercière à Lyon). Redécouvert par les classes aisées, il restaurerait son apparence matérielle73. On concèdera que cette matérialité subit des modifications concommittantes au changement de statut social. Mais il nous paraît que ce qui change surtout, c’est le regard que l’on porte sur tel immeuble, plus que sa matérialité, sinon sur des points de détail. En un mot, le changement n’est-il pas davantage dans les rapports et les pratiques sociales qui redéfinissent le rôle et la place de chaque forme ?

517L’exemple du quartier des Gratte-Ciel à Villeurbanne nous paraît appuyer cette analyse. Il s’agit à l’évidence d’une forme qui n’a pas été produite en conformité exacte avec les rapports sociaux en vigueur en 1931-34. Cela contredit-il notre problématique ? Non, si l’on considère qu’il s’agit d’une production déviante mais marginale et qui surtout n’a pas pu fonctionner comme ses concepteurs l’avaient prévu. Ce n’est qu’après 1945 (et surtout depuis 1960) qu’elle a assumé le rôle économique et symbolique d’un centre ville.

518Que s’est-il passé ? La matérialité de cette forme urbaine a-t-elle été modifiée ? Absolument pas. En revanche deux éléments ont changé :

  • La matérialité de la structure environnante (disparition des usines, multiplication des immeubles résidentiels, modification du cadre bâti de l’ensemble de la rive gauche lyonnaise).
  • et surtout les rapports sociaux, avec les transformations de la formation sociale locale in-situ ou par apport de populations nouvelles ; ces modifications ont permis le fonctionnement économique, politique, idéologique du centre ville, sans modification du cadre bâti.

519On veut signifier à partir de cet exemple que l’inséparabilité-matérialité et rapports sociaux n’est pas automatique, en particulier les formes anciennes peuvent être tout à fait discordantes par rapport à l’état des rapports sociaux et même constituer un obstacle à leur fonctionnement.

  • 74 D. Mellet, ATP, Rapport théorique, 1977, chap. II : Les formes d’urbanisation.

520B. L’inséparabilité de la matérialité et des rapports sociaux supposerait que la forme urbaine soit directement intelligible à partir de la division sociale du travail qui fonde ces rapports sociaux. Or on peut remarquer avec D. Mellet74 qu’il existe une contradiction permanente « entre la structuration urbaine (l’ordre social urbain) et la division technico-hiérarchique du travail qui structure le procès de travail (l’ordre dans le travail) » et que « l’on ne peut donc réduire l’urbain au capital ». En clair la division sociale de l’espace et donc la structure de la matérialité urbaine, diffèrent très sensiblement de ce que pourrait laisser prévoir l’état des rapports sociaux. Il reste donc à vérifier si cette contradiction existe à Villeurbanne et à rechercher son origine.

521C. Une des hypothèses susceptibles d’expliquer cette contradiction serait celle qui mettrait sur le compte de la diffusion de « l’idéologie consommatoire » la modification sinon des rapports, du moins des pratiques sociales. La production accrue de biens de consommation par le capital modifierait le fonctionnement des pratiques sociales particulièrement dans la sphère du hors-travail, bien que les fondements des rapports sociaux ne soient pas remis fondamentalement en cause. Ainsi la production du logement et de la matérialité urbaine serait affectée par cette autonomisation des pratiques idéologiques.

522D. Une autre hypothèse qu’il s’agit de vérifier, nous est suggérée par l’analyse du cas de Villeurbanne. La matérialité urbaine n’est-elle pas elle aussi produite selon une logique autonome ?

523Quand on examine le fonctionnement de la branche immobilière, le rôle des capitaux qui s’y investissent, des professionnels qui y travaillent, peut-on affirmer que leur production s’ajuste strictement à l’état des rapports sociaux existants ?

524Lorsqu’on observe le nombre de logements ou de bureaux invendus ou vides, ne peut-on pas faire l’hypothèse qu’il y a là un dysfonctionnement manifeste ? On pourra objecter que l’ajustement se fera, par le report des capitaux vers d’autres branches plus rentables, en conformité avec les rapports de production. L’idée que l’on voudrait introduire ici, c’est qu’il s’agit d’autre chose que d’un simple défaut d’ajustement. La caractéristique des industries productrices des biens de consommation est en fait de produire l’offre pour révéler la demande et les besoins, qui sont donc fabriqués par les producteurs. La promotion immobilière nous paraît fonctionner sur ce modèle. Cela signifie que dans une formation sociale donnée, les consommations ne sont pas prévisibles seulement à partir de ce que l’on sait des rapports sociaux de production. Si la production de biens de consommation ne peut remettre en question les rapports sociaux, elle nous paraît de nature à produire des pratiques idéologiques spécifiques, aptes à masquer ou diluer les rapports sociaux. D’où l’autonomie de la production immobilière visant à exploiter cette possibilité en orientant le développement de l’idéologie consommatoire parmi les catégories sociales solvables, vers le logement, au détriment d’autres consommations ; de là aussi la crise actuelle du système immobilier entrant en contradiction avec la réalité des rapports sociaux ainsi que la contradiction entre les pratiques idéologiques diffusées (telles qu’on les rêve) et l’état des rapports sociaux.

  • 75 M. Castells, F. Godard, Monopolville, 1974, déjà cité, p. 285.

525Cependant, il est nécessaire de lever toute ambiguïté sur ce point : s’il y a contradiction, cela ne peut être qu’au niveau du fonctionnement du système urbain, en particulier dans l’articulation de la matérialité urbaine ancienne ou en cours de production, aux exigences de fonctionnement et de reproduction du système urbain. C’est ce que Castells désigne par dysfonctionnement ou goulot d’étranglement75. Mais ces « contradictions » n’en sont pas, si on se place du point de vue de la logique du mode de production : la construction des logements ou bureaux en blanc représente une démarche « normale » pour le capital à la recherche d’investissements et de productions accrues, même s’ils débouchent sur des incohérences de fonctionnement (la crise urbaine). Sur ce point le comportement de la branche immobilière s’inscrit dans la logique du mode de production, même si comme c’est le cas pour bien d’autres secteurs de production, elle développe une stratégie autonome jusqu’à une situation de crise (Cf. l’automobile, l’acier où la surproduction est courante).

526Qu’un tel fonctionnement autonomisé puisse « s’ajuster » aux rapports sociaux pour réaliser un équilibre providentiel, serait bien surprenant.

  • 76 Idem.

527C’est aussi ce qu’affirment MM. Castells et F. Godard76 : « Le procès de production du logement a ses caractéristiques propres, relativement autonomes par rapport aux exigences sociales et le résultat de son fonctionnement spécifique, c’est-à-dire la quantité et le type de logements produits, peut même entrer en contradiction avec les exigences et les demandes sociales » ; et plus loin, rappelant qu’à Dunkerque c’est l’élément production qui domine le système urbain, ils affirment que celui-ci peut parfois donner la priorité à d’autres éléments du système urbain. Cela nous paraît être le cas, pour les grandes villes, en particulier pour Villeurbanne dans l’ensemble lyonnais.

528Cette spécificité de fonctionnement fait de l’analyse de la production des espaces urbains quelque chose de distinct par rapport à celle des rapports de production ; elle impose de ne pas s’en tenir à l’affirmation de l’inséparabilité, matérialité/rapports sociaux, qui ne rend pas compte de la complexité de la production urbaine récente à Villeurbanne.

2. L’ESPACE PRODUIT PEUT-IL ENCORE S’ANALYSER A PARTIR DE L’ÉLÉMENT PRODUCTION ?

529On a montré que la production de l’espace à Villeurbanne s’était réalisée avant 1939 pour et autour de l’élément production. La ville, dans sa structure matérielle était organisée autour des rapports de production locaux. L’ensemble des éléments du système urbain, production, consommation, échange, gestion, symbolique étaient dominés par l’élément production.

530On a vu comment depuis 1962 surtout, l’association entre la production et la reproduction sociale s’était dissoute et délocalisée peu à peu. En premier lieu la désindustrialisation a rompu les liens entre l’usine et la main-d’œuvre jusqu’ici logée à proximité des entreprises ; elle a établi la séparation entre deux mondes : celui du travail fixé de plus en plus dans les zones industrielles périphériques et celui du hors travail localisé dans les espaces urbains centraux ou périphériques spécialisés. Les rapports sociaux de production ne sont donc plus vécus dans un même lieu, mais segmentés et autonomisés, aussi bien dans l’espace que dans leur déroulement.

  • 77 D’après l’étude de la COURLY (ATURCO — Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme, 1977) (...)

531On doit cependant signaler qu’il reste à Villeurbanne d’importantes zones industrielles77 ; mais celles-ci sont de plus en plus menacées et restreintes à des quartiers spécialisés (Ligne de l’Est, Bon Coin, Cyprian, St-Jean). En revanche c’est dans les quartiers mixtes (Centre, Bonneterre, Charpennes, Croix-Luizet, La Doua) que les entreprises ont été nombreuses à disparaître.

532De fait la désindustrialisation et ses conséquences ne sont que des effets de phénomènes plus complexes, à savoir l’évolution des rapports entre production et reproduction sociale.

533On a vu que certaines entreprises n’avaient pas hésité jusqu’en 1939 à prendre en charge le logement des ouvriers.

534Cette sollicitude, dictée par les intérêts de la production, s’est transformée avec l’avènement du 1 % patronal, les contributions patronales étant alors regroupées par les CIL (de Villeurbanne ou de Lyon). Ainsi transférée au plan de l’agglomération et réglementée par l’Etat, la politique du logement a cessé d’être une priorité pour les entreprises, d’autant que l’Etat contribuait à résoudre ce problème en aidant à la construction des HLM et des foyers pour travailleurs migrants. Cette perte de contrôle a été d’autant plus facilement acceptée que la politique de main-d’œuvre s’est considérablement modifiée. Il existe encore des entreprises très attachées à une main d’œuvre qualifiée et donc au milieu urbain. Mais pour l’essentiel, la production recrute des ouvriers peu qualifiés (que l’on trouve ou forme plus facilement) ou des techniciens et cadres n’acceptant pas de loger à proximité des usines et prêts à se déplacer. Si l’on ajoute que le marché immobilier exclut du centre ville les catégories ouvrières pour les regrouper dans les communes périphériques, on peut comprendre que les entreprises sont prêtes à quitter le centre de l’agglomération, sans rencontrer de problèmes de main-d’œuvre (la reproduction de la force de travail n’étant alors plus à leur charge).

535Cette dilution des rapports sociaux de production est favorisée par les transformations internes de l’élément production, en particulier par la baisse des effectifs employés. Si l’on observe le cas de deux branches où la main-d’œuvre qualifiée était importante, à savoir la teinture et la machine outil, on constate que les entreprises concernées ont surtout tenté de réduire leur main-d’œuvre et non pas de la conserver sur place.

536La stratégie des multinationales consiste en effet à fermer des établissements disposant d’importants moyens de production mais à rentabilité décroissante, soit pour concentrer les fabrications, soit pour investir à l’étranger (Cf. Gillet, J.B. Martin, Amtec, Cincinnati).

537Cette stratégie transnationale vise à rationnaliser techniquement et économiquement ; elle tend à séparer de plus en plus nettement le procès de production et celui de la reproduction sociale.

538Elle est génératrice de contradictions ou de crises puisque s’opposent deux logiques, celle de la production progressivement délocalisée et celle de la reproduction sociale enracinée dans les structures sociales et idéologiques, s’articulant à la matérialité de l’espace urbain. Il n’en demeure pas moins que l’élément production ne joue plus aujourd’hui à Villeurbanne son rôle dominant dans la production de l’espace.

539Il s’en suit l’apparition de nombreuses contradictions parmi lesquelles on peut relever celles qui existent :

  • au niveau des distorsions entre lieux de travail et lieux de résidence, augmentant les coûts de transport et donc les salaires en opposition avec les intérêts des entreprises.
  • pour les activités désirant se maintenir dans le tissu urbain, mais dont l’exclusion est implicitement programmée par le jeu du marché foncier ou par les blocages règlementaires (documents et règlements d’urbanisme). Seules les industries de main-d’œuvre ou à importante valeur ajoutée, ne demandant que de faibles emprises foncières, tentent de se maintenir au centre.
  • concernant l’augmentation du prix des loyers ou des logements au centre du périmètre urbain (et même à la périphérie) ; elle entraîne l’exode des populations ouvrières vers les banlieues et se répercute sur les revendications salariales.
  • entre les branches du BTP, le secteur de la promotion immobilière et les autres activités économiques ; cela se résume en une opposition d’intérêt entre capitaux industriels et immobiliers et de plus en plus au sein même du capital financier qui est représenté dans ces deux secteurs.
  • 78 Auvolat et Bonamy — 1975, déjà cité.

540Si l’on considère le développement des activités « tertiaires » (gestion, échange, encadrement de la reproduction sociale), il ne possède pas en lui-même un rôle structurant équivalent. La logique d’implantation des bureaux et des services est définie par rapport à la clientèle, et non vis-à-vis de la résidence des employés. D’où l’absence de toute détermination spatiale contraignante de la structure résidentielle des actifs du tertiaire. En revanche l’implantation du tertiaire répond davantage aux impératifs d’une logique marchande puisqu’elle est destinée à attirer ou desservir le public. Une récente étude sur le « tertiaire public »78 a démontré que ce secteur manifestait des tendances analogues à celle du tertiaire privé (ou peut être plus accentuées), à se regrouper dans le centre lyonnais, particulièrement dans les 3e et 6e arrondissements, à la Part-Dieu ou à proximité.

541On peut tenir pour évident que la présence de ces activités au centre de l’agglomération ne se justifie pas essentiellement par des impératifs de fonctionnement ou du moins qu’il y entre une bonne part de préoccupations de prestige. Par ce biais, la production de l’espace relève surtout d’une logique marchande s’ajoutant à celle de la production.

542La production des bureaux en blanc procède d’une logique encore moins fonctionnelle : ce sont moins les commodités offertes pour les employés ou pour les relations professionnelles que les avantages liés à l’image de marque d’un quartier (centralité, accessibilité, facilité de repérage, image de marque) qui sont considérés. C’est le cas de la Part-Dieu où pourtant les bureaux sont les plus chers. Cependant les prix d’achat ou de location constituent un second déterminant : en 1977 le tarif de location annuelle était compris entre 200/270 F/m2 à Villeurbanne (sauf au Tonkin 240/300 F) contre 300/500 F à la Part-Dieu ou 230/350 dans le centre lyonnais.

  • 79 Etude Atelier d’Urbanisme de la COURLY : « Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme »,(...)

543Pour la production de bureaux, le choix d’une localisation est relativement indifférent aux autres caractéristiques de la structure urbaine. On peut même avancer qu’elle s’est faite sans rapport avec les « besoins » du tertiaire lyonnais. La demande « potentielle » en bureaux a été révélée par l’opération Part-Dieu, dont les premiers immeubles se placèrent sans difficulté, la presqu’île étant depuis longtemps saturée et dépourvue de locaux modernes. Mais alors qu’il était livré bon an mal an, 20 000 m2 chaque année jusqu’en 1967, le nombre de mètres-carrés autorisés dans le périmètre de la COURLY dépassa les 100 000 en 1969. Après un palier en 1970-71, le nombre des permis de construire « s’envolait » pour atteindre en 1974 le total annuel de 337 900 m2 autorisés79. Depuis le volume est retombé aux alentours de 150 000 m2, et devrait se tenir dans la fourchette annuelle de 100 000 à 150 000 m2.

544En tout, les opérations autorisées de 1968 à 1974 représentaient 1,124 millions de m2 dont 40 % de bureaux en blanc lancés par des promoteurs liés à des groupes bancaires, le reste revenant aux bureaux « pour soi », c’est-à-dire construits par les futurs occupants (administrations, entreprises).

545Dans le même temps la commercialisation se tenait aux alentours de 30 000 m2 par an, avec un maximum de 41 000 m2 en 1975. En 1977 elle semblait s’être considérablement ralentie, mais les stocks disponibles représentaient deux années de commercialisation et quatre années en y ajoutant les opérations engagées (d’après le CECIM).

546Il est difficile dans ces conditions de considérer la construction des bureaux comme répondant aux impératifs de l’activité économique, plutôt qu’à la logique particulière de la branche immobilière (là aussi l’offre suscitant la demande). L’examen du contenu du centre commercial de la Part-Dieu (SCC-Balkany) et de son fonctionnement fait apparaître le même suréquipement par rapport aux activités d’échange et de distribution. On peut même s’interroger sur de tels goulots d’étranglement, vis-à-vis de la logique même du capital, dont on ne voit guère comment il peut y trouver un avantage.

547Les dysfonctionnements induits par ce type de production urbaine sont nombreux et entravent le fonctionnement de l’ensemble du système urbain :

  • par la stérilisation des terrains les mieux situés,
  • par le coût de telles réalisations qui d’une façon ou d’une autre retombe sur l’ensemble de la société,
  • par l’induction de coûts de fonctionnement plus élevés pour les entreprises, sociétés, services publics, supportés également par l’ensemble de la collectivité,
  • par des coûts sociaux croissants résultant d’une concentration excessive (déplacements, transports, dévitalisation des quartiers et communes périphériques...).
  • 80 Ces remarques empruntent beaucoup au rapport de l’OTAM publié dans « Régions urbaines, régions de (...)

548On pourrait ainsi conclure que la production de l’espace urbain à Villeurbanne ne relève plus des conditions ou des modes de production repérables au niveau local. L’apparition d’un marché unique du travail à l’échelle de l’agglomération paraît éliminer l’ancrage local de la production et de la main-d’œuvre. De la même façon, la production immobilière semble fonctionner à la même échelle pour un marché homogène, influencé comme dans le cas des autres biens de consommation par les modèles de consommation dominants80.

549Cependant cette homogénéisation n’exclut pas le maintien de ce qu’on peut qualifier de sous-marchés du travail, de l’immobilier ou d’autres consommations, dont le rôle peut demeurer non-négligeable en tant que compléments ou régulateurs par rapport aux modèles dominants. Certains secteurs d’activités, certains quartiers de Villeurbanne, paraissent relever de ces sous-marchés, où l’on peut encore identifier une articulation entre les rapports sociaux de production et la matérialité de l’espace urbain. Ces situations bien que marginales et menacées de disparition par la diffusion des modes ou modèles dominants, sont encore significatives de la place de Villeurbanne et de son articulation à l’ensemble du système urbain de l’agglomération lyonnaise.

3. QUELQUES EXEMPLES D’ARTICULATION DES FORMES D’URBANISATION AU SYSTÈME URBAIN (Cf. cartes hors-texte)

A. LA PERRALIÈRE

550On a déjà exposé les conditions dans lesquelles cet ensemble a été produit, de telle sorte que l’on n’en rappellera que la logique globale. Il s’agissait pour une société d’investissement immobilier de trouver le projet susceptible d’offrir le meilleur rapport et de façon durable ; de là le choix de la formule locative. Ce parti pris et ses conséquences justifient les caractéristiques matérielles de l’ensemble, conçues pour forger une image de marque à l’opération et la « vendre ». Ils expliquent aussi que la Perralière ait été conçue comme un tout autonome, intégrant les équipements élémentaires à toute vie sociale, afin que la situation au cœur de Villeurbanne ne constitue pas un handicap à sa promotion. Comment attirer les cadres supérieurs dans un quartier industriel et populaire, s’ils doivent envoyer leurs enfants dans des écoles maghrébinisées à 90 % ? La morphologie du nouveau quartier présente ainsi une rupture nette avec son environnement, avec lequel elle n’entretient aucun dialogue, puisqu’il est tourné vers l’intérieur (comme le furent les Gratte-Ciel en leur temps). Cette disposition n’est en fait pas fortuite et contredit tous les discours officiels sur la nécessité d’étendre le centre, en constituant un trait d’union entre le centre ancien de Cusset et celui des Gratte-Ciel.

551Si l’on se place sur le plan du système urbain, comment les éléments produits peuvent-ils s’y articuler ? Le contenu même de l’opération, en privilégiant les logements à loyer élevé et les bureaux, indiquait déjà les grands traits de l’insertion de la Perralière dans le système lyonnais.

1. L’articulation aux activités de production

552Si l’on examine le contenu des activités abritées par les 20 000 m2 de bureaux, on est frappé par l’absence quasi totale de sociétés existantes ou développées dans la commune. Le tertiaire y est représenté par de nombreux services de sociétés lyonnaises, mais surtout extra régionales et jusqu’en 1976 par ceux des administrations de l’Etat (INSEE. DD de la Main-d’œuvre...). Ces locaux sont essentiellement des bureaux de transit pour des services lyonnais en attente d’être logés à Lyon et plus précisément à la Part-Dieu (INSEE...). Certaines activités y demeurent en raison de prix moins élevés. En ce sens l’articulation aux activités locales de production est absente ou fortuite, La Perralière étant un espace de bureaux banalisé dans le contexte lyonnais. Il en va de même pour les rapports entre ces activités et leurs employés : en majorité ceux-ci ne résident pas à Villeurbanne. On conçoit fort bien que la logique d’implantation des bureaux et du recrutement des employés ne s’inscrive pas à l’intérieur du périmètre communal. Il n’y a donc pas d’articulation locale de ce complexe de bureaux.

553On doit aussi remarquer que l’existence de bureaux ne garantit pas qu’ils remplissent leurs « fonctions ». Les bureaux où les sociétés se succèdent, ont aussi de plus en plus de difficultés à trouver des occupants. Il s’agit là d’un dysfonctionnement devenu très fréquent, aboutissant à produire des marchandises qui ne trouvent pas preneur ; pareille contradiction de fonctionnement dénote l’absence d’une régulation pouvant éviter de tels goulots d’étranglement.

2. L’articulation à la reproduction sociale

554Les logements qui représentent l’essentiel de la forme urbaine qu’est la Perralière, ont accueilli une population nouvelle entrée dans les lieux entre 1971 et 1975. Ce processus d’arrivée peut s’analyser ainsi : dans le système urbain lyonnais, quel est le rôle assumé par cet ensemble dans la reproduction des rapports sociaux au niveau de la commune ainsi qu’à celui de l’agglomération ?

555En tant que forme particulière a-t-elle une « fonction » particulière ou définie dans cette reproduction ?

556On considérera cette articulation en deux temps :

  • d’abord au niveau global du système urbain de l’agglomération lyonnaise,
  • ensuite au niveau local et communal.
a. LE LOGEMENT DE LA PERRALIÈRE : SON INSERTION DANS LE SYSTÈME URBAIN

557Le rôle de ce quartier nouveau dans la reproduction sociale est déjà déterminé a priori par quelques éléments distinctifs :

  • il s’agit de logements locatifs, destinés à une population mobile, souvent de passage ou non fixée dans son statut social.
  • ce sont des logements de standing : cette appréciation n’a qu’une valeur relative, par rapport au parc immobilier local ou à ce que les ménages villeurbannais sont prêts à consacrer au logement dans leur budget. De fait, les tarifs pratiqués sont équivalents aux valeurs moyennes pratiquées au centre lyonnais. Mais on est loin du grand ensemble locatif social dont parlait le maire E. Gagnaire en 1963-66, qui voulait y voir un moyen pour combattre la crise du logement dans la commune.

558Ces caractéristiques rendent compte, pour partie du profil particulier de la population résidente. L’examen des données du recensement de 1975 permet d’en préciser l’image.

559En premier lieu, certains résultats donnent la mesure du « bon fonctionnement » du nouveau quartier dans le système urbain.

560A cette date 947 logements avaient été construits au lieu de 1 213 prévus. Sur ce total 42,5 % étaient inoccupés.

561• L’âge moyen des chefs de ménage était de 33,2 ans.

562• La population des ménages était de 2,05 personnes, ce qui indiquait une proportion très importante de ménages d’une ou deux personnes, et très peu d’enfants (0,39 enfants par ménage alors qu’un groupe scolaire de 30 classes était construit).

563• Cette population était aussi remarquable par le taux d’activité :

  • 97 % d’actifs parmi les chefs de ménage et leurs conjoints, et 3 % d’inactifs,
  • la double activité était pratiquement générale pour tous les couples (1,7 % d’exceptions).

564On a donc affaire à une population très jeune et très active. D’où vient-elle ? On a pu établir qu’elle n’avait que très peu de racines dans la commune, mais qu’elle était constituée en majorité (57,3 %) de résidents arrivés récemment dans l’agglomération, ou provenant d’autres communes lyonnaises (27 %).

Tableau III-30. Ancien lieu de résidence (1968 des habitants de la Perralière (%) en 1975.

Tableau III-30. Ancien lieu de résidence (1968 des habitants de la Perralière (%) en 1975.

Tableau III-31. Lieux de travail des actifs résisant à la Perralière (1975)

Villeurbanne

37 %

Lyon Centre

19,6 %

Lyon (périphérie)

18,50 %

Banlieue Est

15,7 %

Banlieue Ouest et Nord

3,90 %

Rhône

0 %

Autres et variables

5 %

100 %

565De toute évidence il s’agit d’une population arrivant ici un peu au hasard, par le canal des agences immobilières et pour laquelle Villeurbanne n’a qu’une signification symbolique indifférente. Mais la publicité du promoteur et les caractéristiques de l’ensemble résidentiel, ne sont-ils pas conçus pour fonctionner au niveau de l’agglomération et attirer une clientèle nouvelle ou de passage dépourvue de préjugés ? En ce sens, l’articulation fonctionnelle ne peut jouer qu’un rôle mineur au niveau communal ou local. Au même niveau de l’agglomération, en ce qui concerne les lyonnais qui ont en tête la structure résidentielle générale, la localisation de La Perralière dans l’espace ne s’articule pas essentiellement à la Part-Dieu, aux Brotteaux, à Satolas ou aux Gratte-Ciel, mais plutôt aux zones industrielles et populaires, au « ghetto » de la rue O.-de-Serres etc. La Perralière ne peut donc fonctionner pour la majorité d’entre eux comme un pôle attractif, sinon pour une population très jeune, moins sensible à ces connotations parce que non encore fixée dans son statut social et dans son logement.

566Ces impressions sont confirmées par l’analyse des lieux de travail : elle démontre à l’évidence que la résidence n’est ici liée à l’emploi que d’une façon très accessoire : 37 % seulement des actifs exercent leur activité dans la commune (contre 46,7 % en moyenne pour la population de Villeurbanne), les autres étant surtout employés à Lyon (38,1 %).

Tableau III-32. Catégories socio-professionnelles des résidents de la Perralière (1975)

Tableau III-32. Catégories socio-professionnelles des résidents de la Perralière (1975)

567Sur ce point, la définition du profil social des résidents échappe aux données ou rapports de production locaux. Ceci est confirmé par les caractéristiques socio-professionnelles, qui apparaissent tout à fait différentes de celles de la population communale.

568La sur-représentation des catégories supérieures 25,5 % est évidente si l’on prend pour référence la moyenne communale ; industriels, gros commerçants : 0,8 %, cadres supérieurs et professions libérales : 7,6 %, cadres moyens 16,1 %. Si les employés sont faiblement sous-représentés (18,8 % contre 21,3 %), les ouvriers n’atteignent que 14,3 % contre 41,4 % à Villeurbanne.

569Quelques professions se détachent : parmi les cadres supérieurs ce sont ceux du secteur privé (ingénieurs, cadres de gestion ou bancaires...) qui dominent très nettement. Parmi les techniciens et cadres moyens, on constate la même dominante, ainsi que chez les employés.

570Sur le total des actifs, 15 % seulement relèvent du secteur public ou nationalisé, ce qui donne à La Perralière une caractéristique spécifique par rapport au Tonkin ou au centre de la commune où les personnels publics sont plus nombreux (Courly, Mairie, PTT, enseignement, chercheurs...). La dominante « cadre » apparaît plus nettement si l’on ne considère que la seule profession des chefs de ménage, les conjointes étant surtout employées et cadres moyens. Ils travaillent dans des secteurs économiques nouveaux ou en développement : sociétés d’informatique, de gestion, assurances, banques, AREA, publicitaires, compagnies d’aviation, grandes sociétés industrielles... Les professions correspondantes sont celle d’analystes, attachés commerciaux ou de gestion, cadres bancaires, ingénieurs, gérants de société, technico-commerciaux, électroniciens...

571On y constate aussi la fréquence des professions très mobiles : délégués commerciaux ou cadres ayant un lieu de travail variable, hôtesses de l’air, chefs de chantiers travaillant sur les opérations Part-Dieu ou métro.

572Le profil de ces couches nouvelles, leurs origines géographiques, attestent que La Perralière s’articule à la division sociale de l’espace lyonnais d’une façon particulière. Si elle ne s’insère pas au niveau communal, mais plutôt à celui de l’agglomération, elle n’est pas non plus assimilable aux quartiers de cadres traditionnels (Brotteaux, banlieues occidentales) ; il lui manque en effet l’homogénéité sociale et la localisation dans un contexte résidentiel de standing.

573Si les cadres y donnent le ton, la population y est assez diversifiée. Cependant elle reste largement étrangère à la vie sociale de la commune et aux rapports de production locaux ; c’est pourquoi ce type de réalisation ne peut être qu’assez exceptionnel car ne s’adressant qu’à une frange très mobile de la population, en cours d’intégration dans la ville ou de passage.

574L’absence d’articulation au système économico-social, idéologique local (et même son insertion contradictoire dans cet environnement) n’est pas compensée par le fonctionnement au niveau de l’agglomération.

575Ainsi l’attraction exercée sur les populations qui y arrivent ne touche qu’une clientèle très particulière et réduite. Le nombre de logements vacants (42,5 %) l’atteste. Comment les capitaux investis y trouvent-ils leur compte ? On objectera qu’il pourrait s’agir d’une erreur « commerciale » de la SEFIMEG. Mais alors comment cette même société pouvait-elle lancer en 1976 un projet semblable (en importance et en nature) à proximité immédiate ?

576La logique de la production immobilière n’est-elle pas dans ce cas contradictoire avec le « bon fonctionnement » du système urbain, dans le sens où des terrains sont occupés par des locaux vides ?

b. LE LOGEMENT A LA PERRALIÈRE : SON ARTICULATION AUX RAPPORTS SOCIAUX LOCAUX

577Le fonctionnement est aussi difficile si l’on se place du point de vue de l’insertion locale, dans le centre de Villeurbanne. On a montré que la conception architecturale et le contenu même de l’opération n’avait pas recherché une intégration à la commune de Villeurbanne, en développant un projet ayant sa propre autonomie. En ce sens, cela ne pouvait conduire qu’à une forme ségrégée, en rupture totale avec l’environnement local. Le centre commercial, l’école, le centre médico-social, le restaurant, les espaces verts ou de jeux, le centre d’animation, ne s’adressent en priorité et en majorité qu’aux résidents ou employés du complexe ; ils ne jouent pas le rôle de pôle attractif pour la commune, ne fonctionnent pas comme un centre, malgré l’ambition de ses promoteurs.

578Son insertion contradictoire et ségrégative est illustrée par les relations difficiles qu’il développe avec les secteurs voisins ; ceux-ci sont pour une part occupés par des HLM ou de petites maisons ouvrières, mais aussi par les foyers hôtels des travailleurs migrants et surtout par la cité Simon de la rue O.-de-Serres. Là se trouve un « ghetto » maghrébin (90 % de la population) de plus de 1 700 personnes pour 336 logements, dont le voisinage pose de nombreux problèmes.

  • 81 Sur ce point, voir « Les familles maghrébines dans la Communauté urbaine de Lyon », R. Rochefort e (...)
  • 82 En 1976, la proportion d’élèves maghrébins aurait atteint 84 % et 99,75 % des effectifs pour les g (...)
  • 83 Le problème de voisinage sera peut-être résolu, à la suite de l’acquisition récente de la cité par (...)

579En 1975 les écoles de la rue de la Baisse enregistraient des taux de maghrébins atteignant jusqu’à 78 %81. L’ouverture de l’école de La Perralière a correspondu au souci du promoteur et du maire de donner des équipements spécifiques pour la nouvelle population. Mais cette initiative a révélé la contradiction propre à l’insertion de La Perralière dans un quartier ouvrier, en attirant à elle les écoliers non maghrébins des rues voisines ; ceux-ci désertant les écoles anciennes ont « ségrégé » les maghrébins qui se sont retrouvés entre eux82. D’où les grèves de parents maghrébins protestant contre l’allure curieuse de cette carte scolaire « spontanée ». On mesure le caractère ségrégé de La Perralière face à son environnement, par le biais des effets ségrégatifs qu’elle induit83 : De fait, l’indigence de l’articulation avec le centre de la commune justifie la présence d’équipements spécifiques à ce qui n’est qu’un grand ensemble de standing. Cependant on a affaire à une population par définition peu enracinée dans les pratiques sociales locales et dont l’emploi du temps (travail, loisirs) se déroule pour une grande part hors de l’espace du quartier neuf. Ce dernier n’est qu’une cité dortoir, presqu’un ensemble de chambres d’hôtel. Les résidents recherchant moins les occupations collectives que les pratiques individuelles, « l’animation » de l’ensemble reste problématique. Le local prévu à cet effet et mis à la disposition de la mairie n’a pas modifié cet état de fait.

580Ces constatations ne sont pas surprenantes et s’inscrivent dans la logique du projet tel qu’il a été conçu et produit. Cependant il y a bien là un dysfonctionnement grave, puisqu’une telle forme représente une négation de la nature même de l’urbain, de sa diversité et de sa richesse sociale, telle qu’on la trouve ailleurs à Villeurbanne. La reproduction de l’urbain y est réduite à quelques éléments appauvris et caricaturés.

B. LES IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DU CENTRE DE LA COMMUNE

581On a choisi d’étudier l’articulation des nouveaux ensembles résidentiels du centre-ville au système urbain, à travers un échantillon de trois immeubles. Ce choix comprend deux immeubles parmi les plus importants et une construction moyenne. Leur caractère commun est d’être localisé sur l’axe du cours E.-Zola ou à proximité immédiate, ainsi qu’à très courte distance des Gratte-Ciel.

582Le « 2eAvenue » qui représente l’ensemble le plus important, se distingue surtout par son architecture moderniste (jeu de volumes et de couleurs) et sa référence aux Gratte-Ciel. On a vu qu’il s’agissait d’un complexe mixte (importance des bureaux et des commerces), produit par le plus important promoteur lyonnais (SLC) avec un support publicitaire important. Cependant les logements sont offerts à un prix modéré et bénéficient du financement en PIC.

583Le Villeurbanne II correspond au grand ensemble résidentiel classique ; les constructions sont distribuées selon un plan peu imaginatif, puisqu’il s’agit de barres de 14 niveaux, perpendiculaires aux axes de desserte. Architecture banale, mais sérieuse ; les bureaux et les commerces ne sont donc pas articulés à la rue. Produit par un promoteur parisien, avec une publicité assez discrète. Prix moyens pour le centre ville, sans aide de l’Etat.

584Le « Zola-France » : immeuble de moindre importance produit par un promoteur local (en fait le propriétaire du terrain). Disposé en façade du cours E.-Zola, il s’intègre à l’alignement de la rue. L’architecture classique est rehaussée par un habillage très soigné destiné à en indiquer le caractère « résidentiel » de standing, mais traditionnel. Prix de vente élevé, sans aides ; publicité importante.

585Ces trois immeubles ont été édifiés à l’emplacement d’anciennes usines, parmi lesquelles deux fabriquaient des tulles et dentelles (Dognin et Semanaz). Ils représentent ainsi une nouvelle articulation de l’espace central de Villeurbanne au système urbain.

Tableau III-33. Données immobilières et démographiques pour 3 immeubles récents de l’axe métro en 1975

“2eavenue” (rue H.-Kahn)

“Villeurbanne II” (rue Dedieu)

“Le Zola-France” (cours E.-Zola)

Prix/m2 (1/1/76)

2 190 F

2 650 F

2 845 F

Mode de financement

PIC

libre

libre

Nombre de logements

389

270

143

Bureaux

5 700 m2

2 080 m2

600 m2

Commerces

2 200 m2

2 000 m2

400 m2

% d’occupants propriétaires1

53,4%

72,3%

32,2 %

Taille moyenne des ménages1

3,0

2,85

2,7

Age moyen du chef de ménage1

36,4 ans

43,4 ans

34,2 ans

1. D’après le recensement INSEE 1975.

1. L’articulation aux activités de production

586Elle substitue les bureaux à l’usine et les employés et cadres aux ouvriers. De fait les activités tertiaires attirées dans ces ensembles sont essentiellement des professions libérales ou des sociétés de services locales, particulièrement pour Villeurbanne II et le Zola-France, qui proposent des bureaux aux premiers niveaux des bâtiments. Mais beaucoup sont encore inoccupés et la demande porte surtout sur de petites surfaces.

  • 84 En 1977, ces bureaux étaient encore aux 3/4 inoccupés. Les quelques sociétés implantées (Lefèvre Z (...)

587Le cas du « 2e Avenue » est un peu différent : la SLC a construit deux immeubles de bureaux en blanc séparés des logements, selon une architecture adaptée (verres fumés sur façade lisse etc.). L’envergure de la société, qui joue aussi le rôle d’agent immobilier, explique que la prospection ne se limite pas au seul horizon local ainsi qu’une plus grande diversité des occupants (davantage de sociétés). Cependant, là aussi, les surfaces non occupées sont encore nombreuses84.

  • 85 La galerie commerciale qui comprend une vingtaine de locaux, occupée aux 2/3, représente un essai (...)

588L’articulation est mieux réussie en ce qui concerne les activités du commerce ou de services. Elle ne pose pas de problèmes pour l’immeuble en façade du cours E.-Zola (banques, commerces locaux). Au « Villeurbanne II » les commerces sont surtout destinés aux occupants de l’immeuble et l’architecture se prête mal à l’ouverture sur le quartier. Au « 2e Avenue », cette ouverture a été trouvée par l’implantation d’une grande surface et d’une galerie commerciale85 ; bien que celle-ci soit placée au cœur du complexe, elle est d’un accès facile pour le quartier. Ainsi l’articulation au système urbain local, sans être aussi complète que celle qui existe sur les axes H.-Barbusse — Zola, fonctionne-t-elle à peu près correctement. Elle représente de fait un atout important dans la stratégie commerciale des promoteurs. Cependant on notera que l’attraction de ces nouveaux commerces ne s’étend pas au-delà du quartier concerné.

2. L’articulation à la reproduction sociale

589Si l’on considère l’aspect résidentiel de ces immeubles, on constate que leur articulation à la structure sociale de l’agglomération n’est pas toujours identique (Cf. les différents tableaux).

590Le « 2eAvenue » : les caractéristiques du procès de production, celles du promoteur et du produit final, nous paraissent à même d’expliquer les particularités de son insertion locale. On peut les résumer ainsi (d’après les tableaux ci-joints) :

  • majorité de couples jeunes avec enfants,
  • proportions de propriétaires et de locataires à peu près équivalentes,
  • sur-représentation très nette des professions libérales et des cadres supérieurs (27,3 %). Pourcentage d’employés et de cadres moyens tout à fait « moyen ». Très nette sous-représentation des ouvriers.

591Une analyse plus fine montre que les professions « intellectuelles » (professions libérales, professeurs, chercheurs) associées à celles des secteurs économiques dynamiques, donnent la tonalité générale chez les cadres supérieurs ; les professions technico-commerciales ou commerciales (très nombreux employés de commerce) dominent pour les cadres moyens et les employés.

592Il paraît bien que l’image moderniste de l’immeuble y soit pour quelque chose, d’autant que ce caractère résidentiel s’applique à celui des trois immeubles offrant les logements au prix le plus bas, avec une aide de l’Etat. Ce dernier point explique sans doute la présence de couples jeunes avec un nombre d’enfants assez élevé.

593Ces nouveaux résidents que l’on peut considérer comme représentant les couches nouvelles de la population du Centre, ne proviennent pas en majorité de Villeurbanne (36,8 % seulement). En revanche ils proviennent pour 1/4 de Lyon, essentiellement par glissement à partir des 2e mais surtout 3e et 6e arrondissements voisins, témoignant de l’extension du centre lyonnais, souvent à partir de la décohabitation des jeunes ménages. Mais les mouvements en provenance de la périphérie sont à peu près inexistants.

594Une autre particularité de cet immeuble réside dans l’importance (32,0 %) des arrivées des autres départements ou de l’étranger, grossisant le flux des résidents sans racines locales. Il est donc possible d’affirmer que le « 2e Avenue » s’articule essentiellement au niveau de l’agglomération (du point de vue de la mobilité résidentielle). Cela n’est pas surprenant, puisque le promoteur et l’agence immobilière qui lui correspond, opèrent à ce niveau, et touchent aisément les populations mobiles arrivant dans l’agglomération.

595L’analyse des lieux de travail et de la nature des employeurs confirme en partie ces impressions : 42,5 % des actifs travaillent à Lyon. L’emploi sur place n’est pas pour autant négligeable, mais il est peu lié aux activités industrielles de la commune. Il est représenté pour l’essentiel par les fonctionnaires, les professions libérales, les commerçants et surtout les employés des commerces du périmètre des Gratte-Ciel. De fait, l’articulation à l’emploi local concerne surtout le « tertiaire » de service ; elle n’est pas négligeable, si l’on considère que beaucoup d’emplois recensés à Lyon, le sont dans les zones toutes proches des3e et6e arrondissements. Elle permet de vérifier l’ajustement de la structure sociale à la nouvelle structure des activités, conformément au processus de substitution des activités tertiaires à celles de l’industrie, selon un glissement du centre vers la périphérie.

596Le « Zola-France » représente une variante intéressante particulièrement sur les points suivants :

  • Importance des petits ménages ou des célibataires,
  • population jeune (âge moyen des chefs de ménage 34 ans),
  • 67,8 % de locataires, particulièrement pour les petits appartements.
  • prix de vente et loyers parmi les plus élevés à Villeurbanne.

597La composition socio-professionnelle fait apparaître une surreprésentation des cadres moyens (30,7 %), mais n’exclut pas les ouvriers (21,4 %), ni les employés (22,7 %). En revanche les cadres supérieurs y sont bien moins nombreux (7,9 %) qu’au « 2e Avenue ». Il semble que l’image de marque de l’immeuble de standing bourgeois ait attiré les acheteurs (occupants ou investisseurs) locaux, ce qui signifie que l’immeuble fonctionne au niveau local. Mais cette impression ne vaut pas pour ses occupants, puisque les locataires proviennent d’horizons très diversifiés, pas très différents de ceux constatés au « 2e Avenue ». C’est ainsi que les résidents présents à Villeurbanne en 1968 ne représentent que 32,8 % des occupants, ceux venus de Lyon 21,2 % (nombreux jeunes ménages). Surtout 32 % n’habitaient pas l’agglomération en 1968 ce qui montre que le « recrutement » se place au niveau de l’ensemble lyonnais, accueillant une proportion importante de nouveaux habitants de la métropole.

598Cela rend compte aussi en partie de la faiblesse relative de l’articulation de cette population aux structures d’emploi locales (32,8 % des actifs), alors que 45,7 % des lieux de travail sont situés à Lyon. Cela tendrait à démontrer qu’il s’agit d’une population installée là sans attaches particulières avec la commune (Cf. le statut de locataire), mais en raison de la bonne desserte du cours E.-Zola en direction du centre lyonnais. Les nombreux ménages jeunes ou célibataires n’y sont là que provisoirement : c’est le cas des nombreux sportifs (ASVEL ou autres, français ou américains) qui y sont logés.

599Villeurbanne II : bien que situé à proximité immédiate des précédents immeubles, cet ensemble présente des caractéristiques bien différentes :

  • le prix des logements se situe entre les tarifs des deux précédents, à un niveau supérieur à celui de la moyenne villeurbannaise,
  • les ménages sont de taille moyenne, mais nettement plus âgés,
  • le pourcentage de propriétaires occupants s’élève à 72,3 % ce qui paraît considérable pour un immeuble du centre.

600L’origine des résidents est essentiellement locale : 51,2 % des conjoints ou chefs de ménages étaient déjà à Villeurbanne en 1968. Par ailleurs les résidents originaires des communes de banlieue sont plus nombreux (17 % que ceux venus de Lyon (14,6 %).

601De même le « recrutement » hors de la région lyonnaise tombe à moins de 10 %. Tout cela indique une insertion locale bien supérieure à celle des deux cas précédents : elle concerne des ménages plus âgés accédant au statut de copropriétaires ainsi qu’au centre-ville de la commune (Cf. les arrivées de la périphérie vers le centre). Ils représentent ainsi une clientèle moins aisée : les employés (30,4 %) et le ouvriers (29,1 %) y dominent très nettement, précédant les cadres moyens. L’immeuble illustre bien un processus de promotion sociale ou résidentielle à partir d’une base locale assez modeste.

Tableau III-34. Répartition des chefs de ménages et de leurs conjoints en 1975 selon l’ancienne résidence en 1968 dans 3 immeubles récents de Taxe métro (d’après le recensement INSEE de 1975)

Tableau III-34. Répartition des chefs de ménages et de leurs conjoints en 1975 selon l’ancienne résidence en 1968 dans 3 immeubles récents de Taxe métro (d’après le recensement INSEE de 1975)

602Cette impression est confirmée par une insertion dans les rapports de production définis dans le cadre communal, qui est beaucoup mieux réalisée que dans les deux exemples précédents : 58,2 % des actifs travaillent dans la commune, contre 31,6 % à Lyon.

Tableau III-35. Répartition des actifs selon les lieux de travail dans 3 immeubles récents de l’axe métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)

Tableau III-35. Répartition des actifs selon les lieux de travail dans 3 immeubles récents de l’axe métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)

Tableau III-36. Répartition des actifs selon les CSP dans 3 immeubles récents de l’axe du métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)

Tableau III-36. Répartition des actifs selon les CSP dans 3 immeubles récents de l’axe du métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)

(1) Ces résultats ne concernent que les actifs, à l’exclusion des retraités et étudiants.

603L’analyse de ces trois exemples d’ensembles résidentiels localisés au centre de la commune, révèle une réelle diversité de l’articulation au système urbain, celle-ci se faisant à des niveaux différents. Fort logiquement, l’insertion au milieu local est la plus poussée lorsque le recrutement des occupants s’est fait sur place et que leurs activités demeurent localisées dans la commune.

604Cette articulation à la reproduction sociale locale ne concerne qu’une partie assez mineure de la population locale : cadres moyens, franges supérieures des catégories ouvrières et employées, dont l’installation dans les nouveaux immeubles traduit la progression du statut social.

605Mais comme l’analyse l’a révélé, l’articulation des formes résidentielles nouvelles se fait surtout au profit des « couches nouvelles » qui progressent dans la commune, conformément aux nouveaux rapports de production et à la nouvelle division sociale de l’espace qui s’esquisse. Il est clair en outre que c’est bien à l’occasion de la production de nouvelles formes urbaines que les mutations sociales se produisent avec le plus de netteté : il n’est que de comparer l’état des populations des nouveaux immeubles à celui concernant la population de l’ensemble de la commune (Cf. recensement de 1975).

606On remarquera en outre que les disparités constatées entre immeubles du centre ne tiennent pas à l’emplacement, au prix ou à la présence ou non d’aide de l’Etat ; elles paraissent liées davantage aux caractéristiques du procès de production et à celles de la matérialité produite. En particulier :

  • aux types de promoteurs, à leurs stratégies, commerciales et publicitaires, aux circuits de vente ou de location qui visent des clientèles différentes selon qu’ils se situent à des niveaux locaux ou d’agglomération,
  • selon ces caractères particuliers, la matérialité des immeubles et des logements (nombre, superficie, normes de confort, prestations, habillage, architectures...) est définie et produite, pour répondre à des critères commerciaux,
  • selon ces caractères aussi, l’articulation à la reproduction sociale est définie et modulée : ainsi le parti pris de petits logements confortables et onéreux en bordure d’un axe bien desservi induit une commercialisation propice aux investisseurs et donc une population jeune, de petits ménages, très mobiles, peu insérés dans la structure sociale locale. Chaque forme urbaine, de par ses caractéristiques de production a donc son statut fixé avec précision dans la hiérarchie des rapports sociaux et dans leur reproduction.

C. LES PETITS IMMEUBLES RÉSIDENTIELS CONSTRUITS DANS LES QUARTIERS PÉRIPHÉRIQUES

  • 86 Benoît, Mazella, Raichman : « Croix-Luizet, Les Buers, Rénovation ou transformation », PFE, INSA, (...)

607L’articulation de ces formes à la reproduction sociale représente une variante particulière. En choisissant de présenter le cas du quartier de Château-Gaillard — Croix-Luizet, on se référera à une analyse récente86, destinée à préciser la nature des liens entre la matérialité urbaine produite et le système urbain.

608L’étude citée concernait un échantillon d’immeubles édifiés dans un quartier éloigné du centre, composé essentiellement de logements, HLM et de pavillons. La production immobilière privée n’a pas joué un rôle très considérable dans ce secteur, tout au moins jusqu’en 1975. Elle a été le fait essentiellement de petits promoteurs spécialisés dans de petits immeubles de 15 à 100 logements : propriétaires fonciers construisant sur leurs terrains, entrepreneurs-promoteurs, petits promoteurs locaux. La production n’a que très récemment vu apparaître des promoteurs importants et le financement par les banques. Jusqu’ici la publicité pour ces programmes était extrêmement discrète voire nulle. A ce fonctionnement marginal par rapport au « système » immobilier tend aujourd’hui à se substituer un fonctionnement moins discret, avec la mise en chantier de très grosses opérations (Croix-Luizet), qui projettent ces quartiers calmes au cœur des stratégies immobilières.

609Pour s’en tenir aux constructions échelonnées de 1970 à 1975, l’étude citée montrait que les immeubles avaient attiré essentiellement une population de ménages jeunes ou plus mûrs avec d’assez nombreux enfants :

  • 40 % des résidents avaient moins de 20 ans,
  • les chefs de ménages les plus nombreux avaient entre 25 et 30 ans,
  • 78 % étaient propriétaires de leur logement,
  • 68 % des femmes étaient actives.

610Les chiffres indiquent nettement un profil de copropriétés familiales, avec très peu de célibataires.

611Par ailleurs, l’articulation au quartier et à la commune était nettement supérieure à ce que l’on a vu pour le centre, si on se réfère à l’ancienneté de l’implantation : Logement antérieur situé :

— dans le même quartier

31,6 %

— à Villeurbanne

65,3 %

— à Lyon

20,4 %

— en banlieue

3,0 %

— dans Rhône-Alpes

7,1 %

— autres :

4,0 %

100 %

612De fait, beaucoup d’occupants ont acheté ou loué, « en voyant les immeubles se construire », alors qu’ils habitaient à proximité immédiate. Les auteurs de l’enquête parlent de transformation davantage que de rénovation sociale, signifiant par là que la production immobilière a attiré par sélection « in-situ » les habitants du quartier désireux de modifier leur statut résidentiel, afin de le placer en conformité avec leur statut social. Ce processus est ici beaucoup plus important que dans les quartiers centraux.

613L’analyse de l’articulation à la structure sociale confirme et complète cette interprétation. Elle fait ressortir la prédominance des cadres supérieurs (25 %) ou moyens (35 %), des employés (25 %), l’effacement des ouvriers (14 %). Les artisans, commerçants, professions libérales, patrons sont absents, ou très rares. Mais un examen plus précis montre que :

  • Les cadres supérieurs sont représentés essentiellement par les enseignants ou chercheurs du campus universitaire et ceux de l’enseignement secondaire, beaucoup plus faiblement par les cadres de l’industrie.
  • Les employés travaillent en majorité dans le secteur industriel ou dans les emplois subalternes de la fonction publique (PTT, COURLY...).
  • Les ouvriers sont essentiellement des ouvriers qualifiés, travaillant dans les secteurs « traditionnels ».

614L’analyse suivant les catégories d’activités économiques démontre que l’industrie traditionnelle ou la fonction publique sont les deux secteurs prédominants. Mais les secteurs les plus dynamiques (services, distribution, gestion...) sont tout à fait sous-représentés, ce qui tendrait à montrer que ces immeubles ont surtout recruté dans les couches supérieures ou moyennes traditionnelles du quartier et de Villeurbanne.

615Cette articulation n’est pas confirmée par l’examen des lieux de travail, mais cette contradiction n’est que partielle. Seuls 37 % des actifs travaillent dans la commune (contre 50 % pour l’ensemble du quartier 46 % pour Villeurbanne). En précisant ces données on s’aperçoit que l’articulation locale vaut surtout :

  • pour les cadres supérieurs ou moyens : enseignants ou chercheurs de l’Université, du CNRS..., professeurs, instituteurs...,
  • les employés du secteur industriel,
  • les techniciens commerciaux (comptables, représentants...), employés dans des activités locales traditionnelles de l’industrie,
  • les cadres supérieurs de l’industrie, souvent responsables dans des entreprises du quartier (Descollonges, Ogier, Boudoul, Boccard...).

616En revanche, les catégories qui travaillent en dehors de la commune sont :

  • les employés du secteur public, essentiellement à Lyon,
  • les ouvriers qualifiés (et c’est plus surprenant), y compris dans le secteur industriel,
  • les techniciens divers.

617Il apparaît que ce clivage procède de deux mouvements différents :

  • les catégories moyennes ou supérieurs proviennent généralement du quartier : cadres ou enseignants (souvent anciens étudiants), implantés depuis assez longtemps. Il s’agit d’une articulation « locale » au système urbain.
  • Les catégories employés-ouvriers ont une double origine ; on y trouve des actifs d’origine très locale, mais ne trouvant pas d’emploi sur place (Cf. femmes employées). Il y a aussi des ménages ne trouvant pas à se loger dans les secteurs centraux plus onéreux, ce qui est une incidence de la division sociale de l’espace.

618L’articulation à la reproduction sociale ne confirme pas exactement celle que l’on observe au niveau des structures de production. Par exemple, sur la fréquentation des commerces, les ouvriers sont davantage tournés vers le quartier et les cadres vers les grandes surfaces, le centre des Gratte-Ciel ou Lyon. De même, la participation aux activités de loisir ou de détente du quartier est faible pour tous les groupes, même pour les plus anciennement implantés dans le quartier.

619Au total, l’articulation des nouveaux immeubles construits en périphérie se révèle fort complexe au regard des rapports sociaux existants ; cependant elle nous paraît s’inscrire plus « naturellement » dans la reproduction sélective des rapports sociaux locaux, tout en demeurant multifonctionnelle, en raison de caractéristiques matérielles assez peu précisément définies (il n’en sera certainement pas de même avec les constructions actuellement en cours dans le même quartier, qui sont beaucoup plus typées et ne visent pas essentiellement la clientèle du quartier).

620La production de ces immeubles fait donc figure de production marginale et entre dans ce que nous avons appelé plus haut les « sous-marchés » immobiliers. Leur existence paraît aussi liée à la présence de sous-marchés du travail très précisément repérables au niveau local.

D. LE NOUVEAU TONKIN (Cf. carte hors-texte)

621L’articulation d’un ensemble nouveau aussi important et complexe pose des problèmes beaucoup plus redoutables, d’autant qu’il s’agit d’une zone de 63 hectares et non de réalisations ponctuelles. On peut ainsi penser que le parti-pris de rénovation de zones ne vise pas à l’intégration à la structure urbaine ancienne, mais à sa restructuration. Il en va de même vis-à-vis de la situation d’une telle forme urbaine par rapport au système urbain et à sa production.

1. Une destruction programmée

622Le premier aspect de cette opération publique vise à faire disparaître la matérialité et les structures économiques et sociales du quartier. Ces deux éléments étaient en fait inséparables, contrairement à ce qu’on a voulu faire croire en affirmant que la population et les activités pouvaient être maintenues dans un cadre rénové. Avec la matérialité du quartier, c’est l’ensemble des valeurs d’usage qui a été éliminé.

623C’est un quartier d’environ 5 000 habitants qui a disparu ou est en voie de l’être. En renvoyant aux études faites sur ce sujet1 on se contentera de rappeler qu’il s’agissait d’une population très modeste, parfois à la limite de la marginalité, ayant trouvé hospitalité et refuge dans ce quartier mal famé mais chaleureux. La moitié des résidents étaient installés depuis plus de 20 ans et souvent y étaient nés.

  • 87 Voir en particulier l’étude SERL — GSU : relogement des anciens habitants du Tonkin, juillet 1973.(...)

624Les étrangers représentaient 38,4 % de la population, mais étaient installés de longue date, particulièrement les italiens (22,3 %), venus à l’époque du fascisme. D’après l’enquête de la SERL87, les habitants ayant quitté l’ancien Tonkin se répartissaient selon les CSP suivantes :

Tableau III-37. CSP des habitants de l’ancien Tonkin en 1973

Tableau III-37. CSP des habitants de l’ancien Tonkin en 1973

625La place dans le système urbain d’un tel quartier était donc très nettement définie : logement des catégories défavorisées au moindre coût, en particulier celles travaillant dans les très nombreuses petites entreprises ou ateliers des Charpennes ou du Tonkin (mécaniciens, fondeurs, travailleurs, teinturiers, tullistes, ébénistes, vernisseurs, métiers du bâtiment).

626L’articulation à la sphère de production était extrêmement localisée, puisque les ateliers étaient souvent mêlés aux habitations, de sorte que le quartier souvent comparé à un village, fonctionnait à l’échelle locale avec une très grande autonomie vis-à-vis de la commune et surtout de l’agglomération.

627La vie sociale elle-même, (loisirs, jeux, vie associative) se déroulait sur le même mode autonome, dans un cadre dont la matérialité restait très marquée par le caractère villageois (jardins, vergers, cafés, jeux de boules à tonnelles, anciennes fermes...). Les fins de semaine, les soirs d’été, les fêtes s’y déroulaient (souvent dans la rue) ; on ne cherchait pas à fuir le quartier le dimanche ou à s’enfermer chez soi.

628Le transfert et l’éparpillement ont été le lot de la plupart des relogés, dispersés dans les HLM de Villeurbanne (souvent assez éloignées) ou des grands ensembles de banlieue (Vénissieux, Vaulx-en-Velin, St-Fons). Certains ont été relogés provisoirement dans des immeubles anciens à la périphérie du Tonkin. Ce qui importe toutefois, c’est de voir que le maintien sur place n’a pas été réalisé : cela provient d’un parti-pris délibéré au début de l’opération (cf. supra) puisqu’aucune HLM n’a été construite à cet effet avant 1975.

629Cela est dû aussi aux obstacles techniques (nécessité d’une solution d’attente plus ou moins longue à Tintant du départ de l’ancien logement) et surtout financiers : la majorité des anciens résidents ne disposaient pas de ressources suffisantes pour payer un loyer HLM et a fortiori dans un autre type de logement. La seule exception est celle de la résidence pour personnes âgées, qui a pu accueillir une centaine de personnes, avec l’assistance du Bureau d’Aide Sociale.

630La durée de l’opération n’a laissé à présent dans le quartier que les plus démunis, principalement les personnes âgées. En 1977, d’après la SERL, il restait encore 317 ménages à « déplacer » ; 68 % étaient composés d’une ou deux personnes seulement, 47 % des chefs de ménage avaient 60 ans et plus. L’étude des catégories socioprofessionnelles faisait ressortir la proportion considérable d’inactifs (âgés pour la plupart) :

— artisans

5 %

— petits commerçants

5 %

— employés

3 %

— ouvriers qualifiés

17 %

— OS manœuvres

22 %

— personnels de service

5 %

— inactifs

43 %

631100 logements HLM ont bien été construits en 1977, mais ils n’ont généralement pas pu être offerts aux relogés, soit en raison des prix des loyers, soit parce que seulement 10 % des logements leur sont réservés (les autres revenant aux attributions obligatoires des Offices HLM). Une dizaine seulement ont pu leur être attribués et dans les programmes à venir, environ une trentaine le leur seront. D’où l’idée proposée par la SERL de construire elle-même 95 HLM pour résoudre ce problème, (mieux vaut tard que jamais) en espérant obtenir des prêts de l’Etat et des subventions de la Courly.

  • 88 Voir D. Louis : « Etude socio-démographique de la population du Tonkin », 1973, Etude pour le comp (...)

632L’analyse de la disparition du vieux quartier révèle de nombreuses contradictions. S’agissant d’une opération publique aidée par l’Etat, ses résultats contredisent les intentions proclamées quant au maintien des habitants et surtout des artisans-commerçants dont on s’aperçoit un peu tard qu’ils sont nécessaires à la vie du quartier. On tente de les retenir en leur faisant une place autour ou dans le centre commercial : mais ceux qui peuvent acquitter les prix demandés restent l’exception. De fait, la contradiction n’existe pas, si l’on se réfère à la logique de production du nouveau quartier, qui porte en elle la ségrégation économique et sociale. De même les nouvelles populations désirent voir rapidement disparaître les vestiges de l’ancien quartier, les vieilles bicoques, le marché aux puces, les brocanteurs, les gitans, l'ensemble de la population et des activités anciennes qu’elles redoutent ou évitent de fréquenter88.

2. L’articulation du nouveau Tonkin au système urbain

633Cette articulation n’est pas repérable au niveau local mais à celui de l’agglomération, ce qui est conforme aux caractéristiques de sa conception et de sa production. On a montré (cf. supra) comment la publicité du quartier visait à le présenter dans le champ de la métropole lyonnaise beaucoup plus que dans le contexte communal. En tant qu’élément de la structure urbaine, le Tonkin fonctionne également à l’échelle du système métropolitain.

A. L’ARTICULATION A L’ÉLÉMENT PRODUCTION

634Les bureaux : ils représentent la forme unique d’activité. Ils ne regroupent pas les activités tertiaires locales et ne sont pas particulièrement destinés à assurer un volume d’emplois sur place. Leur raison d’être relève de la rentabilisation de la ZAC et vise à assurer son image de marque.

635Ainsi a-t-on réussi à attirer le siège régional de la société BSN qui assure la direction des unités de production régionale. C’est d’ailleurs le seul cas d’immeuble construit par une société pour son propre usage. On peut y ajouter en bordure de la ZAC, l’immeuble construit par le syndicat patronal de la métallurgie du Rhône. Mais la proximité des institutions universitaires et des laboratoires de recherche n’a pas attiré des sociétés privées dans de nouveaux bureaux, de sorte que la majorité des activités venues s’installer dans les bureaux en blanc n’entretiennent aucun lien avec le contexte local.

636Les véritables raisons tiennent aux tarifs pratiqués par les investisseurs de bureaux. On y retrouve en fait des sociétés lyonnaises « déconcentrées » et surtout des agences de sociétés nationales ou internationales.

637— Le cas du « Viking » construit par le groupe anglais Cord Glass illustre assez bien cette orientation. Sur un total de 10 000 m2, environ 75 % étaient loués en 1977 (ce qui constitue une bonne commercialisation dans le contexte lyonnais) :

638— On y dénombrait seulement 3 sociétés locales (édition, recherche médicale, électricité).

639— Une majorité de sociétés françaises, avec surtout des industries de pointe (informatique, électricité automatique, équipements hydrauliques, pétrole, génie civil, prestataires de services...). Le plus souvent, il s’agit de bureaux régionaux (Total, Merlin Gerin, Colas, Digital...).

640— Une proportion non négligeable de sociétés étrangères (Klenzie, Neu, Worwerk, Textro, Hapag Lloyd...), due sans doute au caractère « international » du promoteur.

641L’immeuble voisin édifié par la SMCI représente la même orientation bien qu’étant beaucoup moins rempli. Les activités lyonnaises y sont davantage représentées par des secteurs traditionnels (assurances, immobilier) et voisinent avec les sociétés étrangères (Cincinnati, Milacron, Wynn’s).

642Tout cela ne représente que peu de superficie de bureaux et très peu d’emplois, surtout si l’on se place du point de vue de la main-d’œuvre locale. En fait l’articulation locale est inexistante.

  • 89 SERL, D. Louis, 1974, déjà cité.

643Les actifs résidant au Tonkin : on a très peu d’informations pour savoir comment les nouveaux résidents s’insèrent dans le système productif de l’agglomération. La prédominance des cadres supérieurs ou moyens et des employés permet de penser que la majorité d’entre eux travaillent hors de la commune. Les seuls employeurs locaux d’importance relèvent de la fonction publique, puisque les enseignants, les chercheurs, les étudiants, les techniciens, de l’Université, de l’INSA, du CNRS, forment une partie importante des résidents des nouveaux immeubles : en 1973, l’enquête de la SERL89 indiquait 19 % de professeurs et 7,3 % d’étudiants parmi les chefs de ménage. En revanche les activités de bureau du Tonkin ne paraissaient pas occuper beaucoup de résidents, en raison du petit nombre d’emplois offerts et de leurs qualifications assez particulières. On retrouve là une des contradictions bien connues dans les villes ou quartiers nouveaux. C’est sans doute pour les emplois créés à la Clinique du Tonkin ou dans les commerces et équipements prévus pour un proche avenir que l’on pourra constater un meilleur équilibre sur ce point.

644Pour l’instant les discours maintes fois entendus sur le maintien des activités artisanales ou commerciales du quartier compatibles avec sa nouvelle orientation ne se vérifient pas, ce qui paraît signifier qu’il s’agit de réalités contradictoires et incompatibles. De même l’idée d’un tertiaire se développant comme une greffe sur la commune pour relayer les activités industrielles ne se concrétise pas dans les faits.

3. L’articulation à la reproduction sociale

645La contradiction se vérifie aussi par rapport à la reproduction sociale dans le système urbain local. Si le projet de rénovation consistait à conserver les habitants du quartier, ce dont on peut douter, et l’articulation de la fonction résidentielle du nouvel ensemble au système de production local, on peut conclure à un échec et à une destruction complète.

646Si le projet politique visait à installer des populations nouvelles, en particulier les couches moyennes et supérieures de Villeurbanne, trouvant des emplois sur place ou dans la commune, on ne peut pas estimer que le résultat ait été atteint, puisque l’essentiel des nouveaux résidents étaient étrangers à la commune et n’y travaillaient pas.

647La production du nouveau quartier se révèle doublement ségrégative :

648— socialement par la constitution d’un quartier de classes moyennes et supérieures, vis-à-vis d’une population communale à majorité d’ouvriers et d’employés,

649— fonctionnellement puisque les résidents ne s’intègrent au système urbain local ni au niveau des rapports de production, ni à celui de la structure sociale de l’ensemble de la commune.

  • 90 SERL, D. Louis, 1974, déjà cité.

650A défaut de données récentes, celles qui ont été élaborées par la SERL90, en 1973, concernant 752 logements des premiers immeubles, fournissaient des indications assez précises.

  • 91 Le maire E. Gagnaire avait désiré que les logements de la 1re tranche soient vendus aux seuls cand (...)

651— 77 % des logements étaient occupés par des locataires, en raison du caractère locatif de deux immeubles (Tête d’Or, Athéna) édifiés par des sociétés d’investissement immobilier. Même en ce qui concerne les copropriétés (SMCI) et malgré la volonté initiale du Maire91, les logements de rapport sont assez nombreux. Les caractéristiques de production et de commercialisation ont déterminé très largement le profil social de la nouvelle population, d’autant que les studios et les petits appartements sont très nombreux dans certains immeubles (Athéna).

652— Ainsi du point de vue démographique, les jeunes ménages sans enfants et les célibataires formaient 60 % des ménages et l’on ne comptait que 8 % de ménages avec enfant à Athéna.

653— 55 % des chefs de ménage avaient moins de 40 ans.

654— 88 % des hommes et 59 % des femmes exerçaient une activité (non comptés les étudiants).

655— Seuls 25 % des occupants habitaient précédemment à Villeurbanne, 31 % à Lyon, la part la plus importante revenant aux nouveaux venus dans l’agglomération.

656Ces chiffres confirment l’absence d’articulation fonctionnelle du nouveau quartier au système de reproduction sociale local. L’examen des caractéristiques socio-économiques de la nouvelle population confirmait cette impression, bien que l’enquête n’ait pas mentionné les branches d’activités et l’implantation des emplois.

657L’analyse plus détaillée montrait que parmi les chefs de ménage, les professeurs (19 %), les techniciens (9,4 %), les étudiants (7,3 %) venaient en tête. Les données ne reflètent pas les nuances existantes entre les différents immeubles : les logements locatifs (Athéna) ont un éventail plus ouvert : patrons, cadres supérieurs et moyens n’y atteignent que 48 % du total des actifs contre 11 % aux employés et 27 % aux ouvriers. En revanche dans les groupes Ronsard, Grand Camp, Tête d’Or, les patrons et cadres supérieurs représentent 51 %, 62 % et 45 % respectivement des chefs de ménage hommes, les proportions d’ouvriers correspondantes étant de 5 %, 0 % et 3 %.

Tableau III-38. Caractéristiques socio-professionnelles des nouveaux ménages du Tonkin en 1973

Tableau III-38. Caractéristiques socio-professionnelles des nouveaux ménages du Tonkin en 1973

(Source : SERL - D. Louis).
* Recensement INSEE.

658Ces résultats sont en fait conformes à la logique de production du nouveau quartier, mais en contradiction avec le caractère public de l’opération. On constate en effet très peu de différences avec ce que l’on a décrit à la Perralière, tout au moins en ce qui concerne la 1re phase de l’opération pour laquelle il n’y a pas eu de soutien direct aux promoteurs sociaux. En tant qu’élément résidentiel visant à la reproduction sociale, le Tonkin a été produit conformément à la logique d’inscription spatiale des nouveaux rapports sociaux au niveau de l’agglomération lyonnaise, c’est-à-dire sans articulation à la structure de ces rapports considérés au niveau local, ou plutôt en contradiction ou en ségrégation avec eux. Le résultat de cette transformation, c’est un quartier à fonction résidentielle dominante, doté d’équipements d’accompagnement programmés, auxquels se juxtaposent des activités de bureaux sans liens avec la présence des résidents. Du point de vue du système urbain il s’agit de la substitution d’un ensemble spécialisé et typé, à un ancien quartier polyfonctionnel ; d’une reproduction sociale simplifiée et segmentée à un espace mêlant de façon étroite activités du travail, de logement, de loisirs, etc.

659Ces difficultés, contradictions ou dysfonctionnements que l’on voit apparaître concernent surtout l’incapacité des promoteurs de l’opération à produire autre chose qu’une caricature de quartier urbain, c’est-à-dire la ville dans la simultanéité, de sa matérialité, mais aussi des rapports et pratiques socio-économiques.

660De là, les dysfonctionnements (déficit, commercialisation difficile), résultant en fait d’une incompatibilité conflictuelle entre les objectifs annoncés, l’état des rapports sociaux locaux d’une part et les caractéristiques ou contraintes propres au procès de production de la matérialité urbaine d’autre part. D’où aussi l’intervention et le soutien de l’Etat pour atténuer ces contradictions dans le fonctionnement de la production urbaine.

E. LE MÉTRO : L’ARTICULATION D’UN ÉQUIPEMENT AU SYSTÈME URBAIN

661Afin d’illustrer comment la production de formes d’urbanisation liées aux équipements publics s’articule au fonctionnement du système urbain, on a choisi d’analyser l’implantation du réseau du métro qui doit entrer en fonction en mai 1978. De fait, à travers la conception et la réalisation de cet équipement, c’est l’ensemble de la politique de la circulation urbaine qui est concerné. De tout temps, la configuration du système de transport a été élaborée et construite selon les intérêts de Lyon. La plupart des grands axes y conduisaient, convergeant en direction des Brotteaux (route de Vaulx, de Crémieu, de Genas). Ils ont formé les grandes voies de circulation de Villeurbanne (rue Salengro, cours Lafayette, Tolstoï, rue L.-Blum, route de Genas) selon un tracé en patte d’oie. Le premier réseau de tramway reçut dès avant 1900 le même schéma. C’est assez dire que jamais la circulation ne fut conçue en fonction de Villeurbanne : en particulier le centre des Gratte-Ciel, assez récent, n’a pas réussi à induire l’organisation d’un réseau convergent. Le projet d’une grande voie transversale, bien qu’envisagé et porté sur les plans, n’a pas été mené à bien ; l’avenue H.-Barbusse est un axe monumental qui s’achève en cul-de-sac sur le cours E.-Zola, et son prolongement vers le nord qui permettrait d’établir une communication aisée avec La Doua a été repoussé par les municipalités successives.

  • 92 Société des Transports en Commun de la Région lyonnaise (ex. OTL).

662Au sud la même avenue vient butter sur l’Hôtel de Ville. De la même façon le réseau des TCRL92 converge vers les Brotteaux, ou la Presqu’île, alors qu’il n’existe qu’une seule ligne transversale à faible cadence, avec arrêt aux Gratte-Ciel. Cela montre que les TCRL ont toujours ignoré le centre de la commune et les liaisons transversales (c’est le cas aussi pour les arrondissements lyonnais), ne connaissant que le centre-ville lyonnais. Il n’est pas possible de se rendre directement au centre de Villeurbanne, à partir de la majorité des quartiers, par le réseau des TCRL.

663Cette situation peut paraître singulière, s’agissant d’une ville de 120 000 hts et limite très fortement toute tentative pour organiser l’autonomie de la commune ; on en devine les incidences, au niveau de la fréquentation des services, commerces et équipements de la commune. Elle a engendré de nombreux problèmes : certains quartiers ignorent le centre de la commune, au profit de Lyon. Mais les plus excentrés, qui n’ont pas cette ressource, réclament un accès direct aux Gratte-Ciel. En 1976, un service « spontané » d’autobus fut même mis sur pied par les usagers du quartier des Buers en direction du centre, après de multiples tentatives infructueuses du comité de quartier auprès des TCRL. Il s’agit bien là d’un goulot d’étranglement important du système urbain, concernant l’ensemble de la sphère de la reproduction sociale au plan local et démontrant les limites de l’autonomie politique communale. Le réseau de transport, le tracé des rues, celui des autoroutes ou rues (dites de dégagement ou voies express) sont calqués sur la logique radiale et rayonnante du développement urbain. L’exception majeure est celle constituée par le boulevard de ceinture L.-Bonnevay édifié à l’emplacement des fortifications. Il s’agit en fait d’une voie express enserrant Villeurbanne et utilisée par le trafic de l’agglomération : les transports en commun en sont exclus.

664Les inconvénients que l’on a signalés vont-ils être corrigés par l’entrée en fonction du métro ? On peut craindre qu’il n’en soit rien. Le tracé retenu emprunte celui du cours E.-Zola et comporte 6 stations à Villeurbanne. Il drainera le flux le plus important qu’il viendra chercher jusqu’à la limite de Vaulx-en-Velin. Mais c’est la réorganisation du réseau de surface des TCRL qui fait problème : le schéma proposé vise à rabattre l’essentiel des lignes d’autobus soit au terminus L.-Bonnevay. (9 lignes concernant les quartiers Est de Villeurbanne et les communes voisines de Vaulx, Décines, Bron), soit aux stations Charpennes et Brotteaux à l’autre extrémité de la commune (10 lignes).

665En revanche les Gratte-Ciel conserveront une seule ligne en correspondance avec leur station (ligne 38).

666Ce schéma ignore donc totalement le pôle du centre de la commune, et obligera les résidents des quartiers périphériques à un détour par le terminus de Bonnevay avant de les diriger sur le centre lyonnais. La desserte de ces quartiers n’en sera pas améliorée, le métro étant essentiellement bénéfique pour les résidents de l’axe central.

667Il y a là une opposition d’intérêts entre la « rationnalité » propre au transporteur (TCRL) et l’intérêt des habitants des communes périphériques. L’absence de structure communautaire jusqu’en 1968 n’était guère propice à la prise en compte des intérêts exprimés en dehors de Lyon. L’organisation d’un syndicat des transports à l’échelle de l’agglomération COURLY, dominé par la COURLY (50 %) et le département (50 %), n’a pas permis de modifier la conception du réseau de surface, toute entière subordonnée au renforcement du centre métropolitain lyonnais. Les changements politiques récents qui ont affecté la COURLY seront-ils susceptibles d’infléchir cette politique ? En attendant les futures lignes de métro, les modifications du réseau d’autobus sont fortement contestées à Villeurbanne.

668En plus des problèmes nés de l’absence de convergence des transports vers le centre communal et de la mauvaise desserte de certains quartiers périphériques, la réorganisation du réseau ne résoudra pas le problème des liaisons transversales de banlieue à banlieue :

669— Si les liaisons le long d’un même axe (de Vaulx ou Décines vers le métro L.-Bonnevay) sont améliorées, celles entre Villeurbanne et Vénissieux, St-Priest ou St-Fons demeureront inexistantes (alors que les migrations quotidiennes des ouvriers sont plus nombreuses vers les banlieues industrielles que vers la Part-Dieu ou les Cordeliers).

670Seules deux lignes esquisseront des liaisons transversales, à savoir la ligne 27, St-Jean - Hôpitaux, qui, prolongée, s’infléchira vers le nord en direction de la station Bonnevay ; et surtout la première transversale (ligne 64) créée pour drainer, les quartiers de Bron limitrophes (Terraillon, La Pagère, la Poudrette, les Brosses) vers Bonnevay.

671La réorganisation en faveur des liaisons transversales demeure donc extrêmement timide.

672Une autre conséquence que l’on entrevoit sera de priver les vieux quartiers de Cusset - Grand Clément de l’animation que leur valaient les nombreux terminus des lignes d’autobus. Les lignes arrivant de Vaulx ou de Décines s’y arrêtaient ou y faisaient étape, justifiant l’équipement commercial de ce qui fut le noyau urbain originel de la commune. Or les stations terminales des lignes 3, 11, 27, 16, 51, 56, N7 seront reportées à Bonnevay, dans une zone dépourvue des attributs de centre de quartier et qui sera équipée comme une gare de transit. Cette mesure qui contredit les plans d’urbanisme classant Cusset comme centre de quartier, aboutira à envoyer tous les banlieusards directement au centre lyonnais, éliminant l’arrêt plus rapproché de Cusset.

  • 93 Cf. par exemple, pour le transfert des industries et de l’emploi en banlieue, l’existence de coulo (...)

673Ces quelques remarques démontrent l’existence de diverses contradictions entre la production des équipements de la ville et le fonctionnement du système urbain : la logique de production des équipements accompagnant le processus de concentration au centre de l’agglomération, s’oppose aux efforts et aux discours sur la redistribution et l’autonomie urbaines. Les coûts économiques et sociaux pour les travailleurs et les résidents altèrent le fonctionnement du système urbain, entravé par la matérialité des structures de transport existantes93. L’exemple de Villeurbanne en fournit une illustration saisissante.

Notes

1 Ainsi le budget de 1977 ne prévoit la construction que de 78 300 HLM locatives, soit 18 % de moins qu’en 1976 et 10 200 PLR (— 7,2 %). Par rapport à 1972-1974 où environ 550 000 logements étaient mis en chantier (toutes catégories confondues), ce chiffre est tombé à 492 000 en 1976 et à 475 000 en 1977 (prévision), soit respectivement — 10,5 % et — 3,4 %. Source : Le Monde, 21 octobre 1976.

2 La collecte des informations concernant le foncier se heurte à des difficultés nombreuses, principalement pour l’accès aux données chiffrées (superficie, prix, occupation, statut des vendeurs ou des acheteurs...) et leur rassemblement. Notre étude a été grandement facilitée par la publication d’un rapport financé par la DAFU, intitulé « Impact d’un investissement public en milieu urbain. — Application au métro lyonnais sur le tronçon villeurbannais » et réalisé par le CETE de Lyon. Nous tenons à remercier ici Hubert Sanson auteur de l’étude pour les informations qu’il nous a communiquées et pour les discussions que nous avons eues avec lui. Une partie importante des données chiffrées que nous citons sont extraites de cette étude. Par ailleurs l’UER de Sc. Econ. de St-Etienne a recueilli les données figurant sur le fichier des terrains à bâtir du Service de l’Enregistrement afin d’évaluer l’incidence possible de la réalisation du métro sur les prix des terrains (rapport sous la direction de A. Gravejat — 1976). Certaines données sont extraites de ce texte ; nous mêmes, avons repris les données de départ et mis à jour ce fichier. Nous tenons à remercier les Services de l’Enregistrement pour leur coopération et pour leur avis qui nous ont été précieux.

3 DUS : rapport surface de plancher/surface de terrain.

4 On peut parler de stratégie pour les plus importantes sociétés : ainsi les deux usines de la Société Chimique de Gerland (MLC) près des gratte-ciel transférées à Meyzieu, ou la fermeture de l'usine Gillet de la rue Flachet, suivie par celle du quai Serin, et leur vente à des promoteurs et leur vente (sans omettre l'usine CTA du même groupe aux confins de Villeurbanne). J.B. Martin holding internationale a fermé ses usines à Tarare, Tignieu et Voiron (38), Ruoms (07) puis St-Chamond Lyon 3e Villeurbanne (1 200 licenciements) en deux ans. Pour ces deux dernières usines très bien situées, la Société négocia habilement ses terrains au meilleur prix et au meilleur moment (1975).

5 Le terrain J.B. Martin échappe au COS = à 1, puisque classé en zone de plan masse de COS = à 2.

6 Chiffres extraits d’une étude de l’UER de Sc. Eco. de l’Univ. de St-Etienne : « Evolution des valeurs foncières en agglomération » — 1976.

7 Voir étude citée : « Evolution des valeurs foncières en agglomération », 1976.

8 CERAU — 1971, « Le marché foncier dans l’agglomération lyonnaise ».

9 SEDES — 1965, « Etude du marché fonder à Lyon de 1954 à 1963 ».

10 Université de St-Etienne, UER Sc. Eco, 1976, Evolution des valeurs foncières en agglomération.

11 Univ. de St-Et. UER Sc. Eco., 1976, Effet d’un investissement public sur les prix fonciers : le métro à Villeurbanne.

12 Univers, de St-Etienne, UER Sc. Eco : « Le métro à Villeurbanne » — 1976.

13 Pour une définition précise de ces termes voir Topalov C. : « Capital et propriété foncière » — CSU 1973, p. 219-260.

14 « Impact d’un investissement public » CETE — 1977, déjà cité.

15 Dans ce cas cependant l’origine des propriétés n’est jamais très ancienne, car il s’agit de revente de terrains divisés en lots, soit entre 1920-1939, soit avant 1960. En revanche les transactions sur les grandes parcelles industrielles ou appartenant à des propriétaires rentiers concernent souvent des propriétés acquises avant 1920.

16 A Paris, à la date du 31 décembre 1976, 1 008 permis de construire représentant 136 ha avaient été touchés par l’application du PLD. Cf. Métropolis, no 26-27, mars-avril 1977.

17 Bulletin Municipal Officiel de Villeurbanne — juin-juillet 1954.

18 Les collectivités locales détiennent 65 % du capital de la SERL réparti entre le Département du Rhône, les villes de Lyon, Villeurbanne et les autres communes de la COURLY.
— 11,5 % sont attribués à la Chambre de Commerce de Lyon et à différents constructeurs de logements sociaux (Offices d’HLM, SACVL...).
— 23,5 % sont détenus par la SCET et la Caisse des Dépôts et Consignations.

19 L’analyse de la gestion du patrimoine foncier par les HCL, en particulier leur politique de rénovation, a montré qu’ils poursuivent leurs propres objectifs et qu’ils entendent tirer le meilleur parti de leurs terrains. Cela peut surprendre si l’on songe aux conditions dans lesquelles fut constitué leur domaine, à partir de dons destinés à cette œuvre de bienfaisance.

20 C’est une des raisons de l’augmentation de sa durée de 70 à 90 ans.

21 Lettre du 13 mars 1972.

22 Voir la séance de la COURLY du 26 mars 1973.

23 Voir Prévisions des Recettes et des Dépenses établies en 1973, pour l’opération.

24 Voir séance de la COURLY du 26 mars 1973.

25 Ces 9 millions de francs sont consentis par la COURLY afin d’acquérir les sols en tant que concédant des baux et d’en obtenir la propriété.

26 Problématique de l’ATP, Chap. 3 section 3, particulièrement p. 55.

27 J.F. Goux, Chap. I, section III de l’ATP, p. 54.

28 Par le Cabinet Marin, chargé par ailleurs du plan de la rénovation du Tonkin. La zone est classée au POS en Plan-masse.

29 Difficultés commerciales conjoncturelles pour vendre un programme aussi important.
— Difficultés techniques rencontrées pour les fondations en terrain autrefois inondable.
— Difficultés juridiques avec les riverains constitués en comité de défense.

30 Ajoutons aussi que le tracé de la voie rapide a été remis en cause par la nouvelle municipalité (juin 1977).

31 Particulièrement pour le cas J.-B. Martin où les travaux commencèrent précipitamment entre les deux tours des élections municipales, sans arrêté de voirie. L’annonce de projets grandioses sur des terrains qui sont aussi des enjeux dans les luttes sociales, n’est pas fait pour clarifier le débat. De fait, la liaison entre les deux domaines est évidente : certains ont pu penser que le groupe J.-B. Martin avait bénéficié d’appuis bien placés pour négocier ses terrains de Villeurbanne et de Lyon, aux meilleures conditions, afin de réinvestir hors de ces communes.

32 BMO du 1er semestre 1975, confondu avec le Journal Municipal. Présentation par le Directeur de SEFIMEG.

33 Souligné par nous.

34 Lettre du 26 juin 1966.

35 Cet argument prend toute sa valeur à présent : les logements de la Perralière, de standing élevé, sont loués à des prix prohibitifs pour Villeurbanne et accueillent peu de Villeurbannais. En 1975, 42,5 % demeuraient inoccupés.

36 Immobilière Construction de Paris.

37 BMO de juin-juillet 1954.

38 Ibid.

39 Souligné dans le texte.

40 BMO, nov.-déc. 1961.

41 BMO, mai, juin 1963, p. 251.

42 Ce promoteur semble avoir été « sur l’opération » dès le départ.

43 La preuve en est fournie par les dissensions entre la SERL et le promoteur pour la cession des terrains. Celle-ci étant prévue sur la base de 275 F/m2 utile construit, la SMCI écrit au maire pour demander son intervention afin d’arriver à un prix de construction de 1 250 F/m2, conforme au dépassement autorisé de 20 % du prix plafond fixé pour obtenir les primes. La solution proposée était d’augmenter la densité du programme pour faire descendre la charge foncière autour de 200 F par logement ; on a vu qu’à La Perralière le promoteur avait tenté une démarche comparable, sans succès d’ailleurs.

44 Recensement établi par le Commissaire de Police des Charpennes, à la demande de la Préfecture. Le rapport précise que ce chiffre sous-estime la population maghrébine vivant en garnis, d’autant qu’il a été réalisé au mois d’août 1967.

45 Voir SERL — GSU : « Rénovation urbaine du quartier du Tonkin à Villeurbanne : relogement des anciens habitants », juillet 1973.

46 Cf. Etude CERAU « La réinstallation des artisans du quartier du Tonkin », 1970.

47 La création de la ZAC date du 30 octobre 1974 et le dossier de réalisation a été approuvé en juin 1976.

48 L’intervention publique est par nature « normée ». Mais ici le niveau des équipements est bien supérieur à celui des normes habituelles, en ce sens qu’il concerne nombre de réalisations qui habituellement ne sont pas considérées comme élémentaires ou indispensables.

49 Il est clair que l’espace produit par la collectivité n’est pas vendu au prix coûtant. Le prix demandé est fixé selon le prix du marché foncier pour le secteur. La différence par rapport au prix de revient est supportée par la collectivité (COURLY, commune, Etat qui attribue des subventions, des prêts à taux faibles, des bonifications d’intérêt, ou contribue à la construction d’HLM ou de logements aidés).

50 Dominique Louis, SERL : « Etude socio-démographique de la population du Tonkin », 1973. Etude pour le compte de la SERL.

51 Estimation d’après le budget prévisionnel, BMO de la COURLY, séance publique du 26 mars 1973.

52 Sans compter les aides aux logements : HLM, ILN, PSI, PIC, etc.

53 SERL, GSU, 1973, déjà cité.

54 M. Guillaume : L’équipement : mise en scène du pouvoir central, local et des usagers, note ronéo.

55 On lui doit aussi la grosse opération réalisée avant 1968 à l’emplacement de l’usine Bertrand, cours E.-Zola.

56 On trouve dans le capital de la SLC des grandes banques (Crédit Lyonnais, Neuflize, Schlumberger et Mallet, Morin-Pons, la Banque de Madagascar et des Commores, une banque romaine), des sociétés d’assurances (France et vie, IARD, La Mure) ; des sociétés immobilières locales (Société Lyonnaise de placement et d’investissement, Société des Immeubles de Lyon, Martin et Cie...).

57 Ces sociétés utilisent l’épargne de 100 000 actionnaires ; elles gèrent 20 000 logements et 150 000 m2 de bureaux. ICP intervient également sur le marché lyonnais pour sa filiale GIPRA. Jusqu’à ce jour ICP (désigné aussi sous le nom de groupe Alphandéry) a conservé une relative indépendance vis-à-vis des banques, malgré ses liens avec le groupe Empain. Elle entretient aussi des rapports privilégiés avec la Société Foncière Lyonnaise, peut être en raison de sa forte implantation dans la région.

58 Fichier Sirocco : logements autorisés par secteur de financement. DDE du Rhône Cf. tableau III. 26.

59 CECIM : le Centre d’Etude de la Conjoncture Immobilière regroupe les principaux promoteurs (membres de la Chambre Syndicale) et entrepreneurs (membres du GNECI) de l’agglomération lyonnaise.

60 Prix à comparer aussi avec le prix moyen en 1974 de 1 759 F/m2

61 Le critère de l’aide au moyen de prêts du Crédit Foncier n’est pas toujours suffisant pour caractériser les logements produits. Ainsi de petits ou moyens programmes sont proposés sans aide, à un prix au m2 inférieur ou égal à ceux proposés pour des programmes bénéficiant de PIC. Ces derniers font parfois figure de logement de standing dans le contexte communal : ainsi le « 2e Avenue » contigu aux Gratte-Ciel, dont l’architecture, l’habillage ou la qualité des résidents le font percevoir comme un immeuble de standing. D’où la relativité des critères...

62 Pour l’ensemble de la COURLY, les autorisations de construire ont représenté 1 124 570 m2 de bureaux pour la période 1968-74 (d’après « Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme » — Atelier d’Urbanisme de la COURLY, 1977).

63 CETE, 1977.

64 Dans ce bilan ne sont pas comptés les m2 tertiaires qui ne sont pas occupés par des bureaux : clinique du Tonkin, agrandissement de l’Hôpital des Charpennes, les 2 hôtels prévus à Tonkin II.

65 Données concernant l'ensemble de la COURLY.

66 Et par une galerie marchande.

67 Chiffres extraits de « Vivre à Villeurbanne », Bulletin Municipal, octobre 1977, no 2.

68 Jacques Ion : Production et pratiques sociales de l’espace du logement, Cresal, 1975.

69 M. Castells et F. Godard : Monopolville, 1974.

70 P. Dockès, Approche théorique de l’ATP, juillet 1977, p. 7.

71 P. Dockès, ibid., p. 8.

72 P. Dockès, ibid., p. 13-14.

73 P. Dockes, Approche théorique, Rapport ATP no 1, 1977, p. 7.

74 D. Mellet, ATP, Rapport théorique, 1977, chap. II : Les formes d’urbanisation.

75 M. Castells, F. Godard, Monopolville, 1974, déjà cité, p. 285.

76 Idem.

77 D’après l’étude de la COURLY (ATURCO — Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme, 1977). Les zones industrielles inscrites au POS représentaient 213 ha en 1977 et 7 960 emplois. Les secteurs industriels des autres quartiers, constitués d’usines isolées ou de petits îlots, non inscrits en ZI au POS, permettaient d’évaluer l’ensemble de la superficie occupée par l’industrie en 1977 à environ 300 ha.

78 Auvolat et Bonamy — 1975, déjà cité.

79 Etude Atelier d’Urbanisme de la COURLY : « Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme », 1977.

80 Ces remarques empruntent beaucoup au rapport de l’OTAM publié dans « Régions urbaines, régions de villes » — Travaux et recherches prospectives no 44 — novembre 1973.

81 Sur ce point, voir « Les familles maghrébines dans la Communauté urbaine de Lyon », R. Rochefort et alii, in « Travaux et documents », Cahier no 79, INED, PUF, 1977,

82 En 1976, la proportion d’élèves maghrébins aurait atteint 84 % et 99,75 % des effectifs pour les groupes Berthelot et J. Ferry. D’après la revue « Quartiers » (numéro consacré à O. de Serres), 1977.

83 Le problème de voisinage sera peut-être résolu, à la suite de l’acquisition récente de la cité par la nouvelle municipalité, dont l’intention serait de rénover ces immeubles et de réduire cette concentration « ethnique ».

84 En 1977, ces bureaux étaient encore aux 3/4 inoccupés. Les quelques sociétés implantées (Lefèvre Zeiss, Caisse de retraites, laboratoires...) n’entretenaient pas de liens particuliers avec les activités locales.

85 La galerie commerciale qui comprend une vingtaine de locaux, occupée aux 2/3, représente un essai de créer un centre secondaire à proximité des Gratte-Ciel. Mais de par sa morphologie, il est inclus à l’intérieur du complexe immobilier, ce qui limite aussi l’ouverture sur le quartier.

86 Benoît, Mazella, Raichman : « Croix-Luizet, Les Buers, Rénovation ou transformation », PFE, INSA, 1977, dactylogr.
Les données citées sont extraites de cette étude réalisée avec notre assistance ; elles concernent un échantillon prélevé sur 5 immeubles représentant 318 ménages.

87 Voir en particulier l’étude SERL — GSU : relogement des anciens habitants du Tonkin, juillet 1973.
« La réinstallation des artisans du quartier du Tonkin », Cerau, 1973.
— M. Bonneville : « Désindustrialisation et rénovation immobilière dans l’agglomération lyonnaise, Le cas de Villeurbanne ». CREGS, Université Lyon II, 1975.

88 Voir D. Louis : « Etude socio-démographique de la population du Tonkin », 1973, Etude pour le compte de la SERL, mai 1974.

89 SERL, D. Louis, 1974, déjà cité.

90 SERL, D. Louis, 1974, déjà cité.

91 Le maire E. Gagnaire avait désiré que les logements de la 1re tranche soient vendus aux seuls candidats résidents villeurbannais et que les prix de revente soient soumis à son contrôle. L'achat de plusieurs logements était interdit. Dès 1970, des dérogations furent données et devinrent bientôt la règle.

92 Société des Transports en Commun de la Région lyonnaise (ex. OTL).

93 Cf. par exemple, pour le transfert des industries et de l’emploi en banlieue, l’existence de couloirs industriels ou de main-d’œuvre, disposés linéairement selon les axes de transport : Villeurbanne → Vaulx, Décines, Meyzieu, Lyon 8e → Vénissieux, St-Priest, etc.

Table des illustrations

Titre Tableau III-11. Densité d’utilisation du sol (DUS) autour des stations du Métro (1976)
Légende * Hors ZAC.(Source : CETE 1977).
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Titre Tableau III-13. Affectation antérieure des terrains occupés par de nouvelles opérations immobilières sur le périmètre du Métro (1977)
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Titre Tableau III-14. Affectation antérieure des terrains à bâtir échangés entre 1968 et 1977
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Titre Tableau III-15. Structure du coefficient d’occupation du sol dans le périmètre du métro (1977)
Légende (Source : CETE1977).* Hors ZAC.* Correspond à zone UME - favorable à l’accueil industriel. COS = 0,5 pour l’habitat, = 1,3 pour les activités.
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Titre Tableau III-16. Périmètre du métro à Villeurbanne, potentialité de construction COS/DUS
Légende (Source : CETE 1977).* Hors ZAC.
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Titre Tableau III-18. L’évolution des prix fonciers moyens à Villeurbanne 1954-76 (F/m2)
Légende 1. Transformation en utilisant l’évolution du pouvoir d’achat du franc d’après la moyenne des indices de prix de gros et de détail (source : Conseil National du Crédit).2. Il s’agit d’approximations soit reprenant les données SEDES, soit obtenues sur un petit nombre de données (1976).
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Titre Tableau III-19. Evolution des prix fonciers à Villeurbanne selon les secteurs (1969-75)
Légende Source : d’après les données du CETE.
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Titre Tableau III-20. Rénovation urbaine du Tonkin (2e tranche) : Charges incombant aux collectivités (prévisions au 1/1/1976)
Légende Note 2525
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Titre Tableau III-21. Rue Tonkin - 2e Tranche - Plan prévisionnel récapitulatif - 1978 (source : SERL)
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Titre Tableau III-22. Consommation du sol urbain suivant les types d’affectation1 (1968-1977)
Légende 1. Les données concernent des terrains à bâtir et ceux destinés aux équipements publics. Elles regroupent les opérations réalisées, en cours ou en projet entre 1968 et 1977, classées selon la nature des projets réalisés ou annoncés en 1977.2. Pour le Tonkin, les superficies destinées à la voirie, les terrains dont l’affectation n’est pas modifiée, ne sont pas compris dans les chiffres figurant sur le tableau.3. Centre élargi : il s’agit des terrains situés à moins de 1 200 m (environ) du Cours E.-Zola et du tracé du métro (Cf. étude CETE).
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Titre Les logements sociaux à Villeurbanne
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Titre Tableau III-23. Les grands programmes immobiliers privés (1968-77)
Légende * Programmes dont le contenu a été ensuite réduit ou différé.
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Titre AU CENTRE DE VILLEURBANNE (Bonneterre-Perralière) en 1925
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Titre LE QUARTIER BONNETERRE PERRALIERE en 1977
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Titre Tableau III-24. Répartition des opérations immobilières destinées au logement suivant les catégories de promoteurs (Tonkin exclu) (1968-1977)
Légende (Source : permis de construire)(1) Opérations réalisées ou autorisées.(2) Sociétés exerçant leurs activités sur l’ensemble du territoire, en particulier à partir d’un siège parisien.(3) Divers : régies d’immeubles, agences immobilières, architectes, particuliers, indéterminés.
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Titre Tableau III-25. Répartition des opérations destinées au logement sur la ZAC du Tonkin, suivant les catégories de promoteurs (1968-1977) (Opérations achevées, en cours ou annoncées)
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Titre Tableau III-26. Logements autorisés par secteurs de financement (1968-76) à Villeurbanne
Légende (Source DDE Rhône Sirroco).1. En 1976 (HLM 15 %, ILM 7,5 %, PSI 2,9 %, PIC 4,4 %, autres 70,1 %). Ces sous-catégories n’étaient pas présentées par Sirroco avant 1976.2. On remarquera que cette catégorie ne comprend pas seulement les HLMO, PLR ou PSR, mais aussi les catégories supérieures ILN et ILM. Cet amalgame paraît très contestable.
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Titre Tableau III-27. Caractéristiques de la commercialisation des logements à Villeurbanne (1976)
Légende Source : CECIM.
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Titre Tableau III-28. Surfaces de bureaux et commerces (en m3) construits et prévus sur le périmètre du Métro à Villeurbanne (1969-78)
Légende (Source : CETE 1977 * Tonkin III.
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Titre Tableau III-29. Le marché des bureaux en 1975-1977 dans la communauté urbaine de Lyon
Légende Source : Atelier d’urbanisme de la Courly - 1977. “Eléments de réflexion pour une politique d’urbanisme” (note n° 4).
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Titre Tableau III-30. Ancien lieu de résidence (1968 des habitants de la Perralière (%) en 1975.
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Titre Tableau III-32. Catégories socio-professionnelles des résidents de la Perralière (1975)
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Titre Tableau III-34. Répartition des chefs de ménages et de leurs conjoints en 1975 selon l’ancienne résidence en 1968 dans 3 immeubles récents de Taxe métro (d’après le recensement INSEE de 1975)
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Titre Tableau III-35. Répartition des actifs selon les lieux de travail dans 3 immeubles récents de l’axe métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)
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Titre Tableau III-36. Répartition des actifs selon les CSP dans 3 immeubles récents de l’axe du métro en 1975 (d’après le recensement INSEE - 1975)
Légende (1) Ces résultats ne concernent que les actifs, à l’exclusion des retraités et étudiants.
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Titre Tableau III-37. CSP des habitants de l’ancien Tonkin en 1973
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Titre Tableau III-38. Caractéristiques socio-professionnelles des nouveaux ménages du Tonkin en 1973
Légende (Source : SERL - D. Louis).* Recensement INSEE.
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© Presses universitaires de Lyon, 1978

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