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Les paysages périurbains et leur prix

 | 
Jean Cavailhès
, 
Daniel Joly

Conclusion générale

Texte intégral

1La question des paysages périurbains connaît aujourd’hui une certaine acuité, du fait du mouvement de périurbanisation dont le mouvement s’est accélèré, en France, à partir des années 70. Si les géographes étudient le paysage depuis fort longtemps, c’est récemment que les économistes ont commencé à s’intéresser à leur valeur. Des travaux se développent aux Etats-Unis et dans quelques autres pays, mais ils restent exceptionnels en France. De plus, les géographes et les économistes ont presque toujours mené leurs travaux en ces matières séparément.

2Nous avons tenté dans cet ouvrage de présenter une recherche dans laquelle un modèle de géographie quantitative fournit la matière d’une évaluation économique du prix que les ménages attribuent au paysage lorsqu’ils acquièrent une maison dans la région périurbaine de Dijon. Le modèle géographique est innovant à plusieurs titres. Tout d’abord, il reconstitue les paysages tels qu’ils sont vus par un observateur au sol, alors que nombre de travaux de géographie quantitative se satisfont d’une vue d’en haut, analysée à partir d’une carte ou d’une image satellite. Nous montrons que ces deux types de vision sont très différentes : du fait de masques que la topographie ou les objets disposés au sol opposent à la vue (maison, arbres qui bouchent le champ de vision), ce n’est qu’une toute petite fraction de l’espace autour d’une maison qui s’offre à la vue de ses habitants. Ensuite, nous utilisons une métrique multi-échelles qui donne plus de poids aux objets proches qu’à ceux éloignés, ces derniers se fondant dans leur environnement (les routes disparaissent) ou changeant de nature (des arbres deviennent une forêt). Il est ainsi possible de mieux rendre compte des propriétés de la vision humaine. Enfin, nous distinguons la vue, au sens courant du terme, de la soumission à la vue d’autrui, qui est la relation inverse, mais non symétrique, ce qui permet de rendre compte du caractère ambivalent du paysage qui allie l’agrément de voir des objets ou des compositions plaisantes et le risque de voir troublée l’intimité de la maisonnée par l’intrusion visuelle de passants, voire de curieux.

3En bref, retenons que ce modèle géographique permet d’identifier, avec une résolution de sept mètres, douze types d’occupation des sols à partir d’images satellites et de mesurer, par le calcul trigonométrique, le champ de vision qui s’offre à la vue en tenant compte du relief et des masques qui peuvent boucher la vue (maisons, arbres). La vue de paysages est ainsi quantifiée, en superficie et en types d’objets vus, de même que la soumission à la vue (pixels depuis lesquels une personne peut être vue).

4Ce modèle de géographie quantitative est combiné à un modèle économique pour estimer le prix des paysages qui sont vus depuis des maisons dans la région périurbaine de Dijon. Ce modèle économique correspond à la première étape de la méthode des prix hédonistes, estimé en différences (apparentée à un modèle d’économétrie de panel à effet fixe) ou par un modèle à effet aléatoire (ou multi-niveaux).

5Les ménages sont sensibles à leur environnement paysager. Retenons, les principaux points obtenus de l’analyse. Seuls les objets vus et situés au plus près des maisons ont une importance : au-delà, certains attributs ont encore un prix hédoniste non nul jusqu’à 200 ou 300 mètres, mais pas plus loin. L’accès à de larges portions d’espace dans le cadre de vues panoramiques est sans effet sur le prix des maisons. Ensuite, la distinction entre ces deux perspectives inverses que sont « le vu » et « la soumission à la vue » trouve sa justification en ce sens que le premier est connoté positivement, c’est une aménité, tandis que la soumission à la vue d’autrui est une nuisance.

6L’analyse a permis d’identifier les éléments du cadre de vie qui jouent un rôle sur le prix accordé aux maisons, et de quantifier leur valeur. Ainsi, les forêts ont un prix hédoniste positif, tout comme celui de l’agriculture, alors que celui des routes est négatif. Précisons en outre que la présence, autour des maisons d’objets, non vus, ne joue pratiquement aucun rôle. C’est bien le fait de les voir ou non qui importe. En résumé, l’agent économique qui se dégage de cette étude est « myope », sensible à quelques caractéristiques de son environnement visuel immédiat (les arbres, l’agriculture, les routes), dévalorisant la soumission à la vue d’autrui, insensible à ce qui existe près de chez lui mais qu’il ne voit pas, sensible à la forme des paysages. Cette sensibilité aux paysages peut contribuer à expliquer les migrations vers les espaces « mixtes », agro-forestiers et résidentiels, qui caractérisent la ceinture périurbaine de Dijon.

7Le prix moyen que nous obtenons pour le paysage vu d’une maison est de 2500 euros. Cette valeur est supérieure à la plupart de celles obtenues dans les enquêtes d’évaluation contingente portant sur la valeur des paysages agricoles, qui tourne souvent autour 30 euros par ménage et par an (soit environ 600 euros avec un taux de capitalisation de 5 %).

8Ces résultats ouvrent des réflexions dans plusieurs directions, que nous ne ferons que mentionner dans cette conclusion. Premièrement, ils interrogent le niveau des soutiens publics à l’agriculture et à la forêt. Le prix hédoniste d’un are agricole offert à la vue est bien plus faible que celui d’un are de forêt, alors que la hiérarchie des aides publiques est inverse. Deuxièmement, les aides publiques à l’agriculture et à la forêt ne sont que faiblement liées à la localisation de ces activités par rapport à l’habitat, alors que c’est la présence d’espaces verts à proximité immédiate des habitations qui est positivement valorisée par les ménages. Certes, l’agriculture et la forêt peuvent avoir d’autres fonctions non marchandes, en particulier récréatives (promenades en forêt, paysages de régions touristiques), écologiques, culturelles, etc. Mais pour ce qui concerne leur valeur en tant que cadre de vie résidentiel, la grande majorité de ces activités sont situées au-delà de l’horizon qui compte pour les ménages. Troisièmement, nous avons montré que les formes paysagères complexes, en mosaïques ou fragmentées avaient une valeur supérieure à celle de paysages plus uniformes et homogènes. Or, le remembrement, l’arasement des haies, la simplification des assolements ont contribué à façonner des formes simples et des ensembles homogènes étendus, constituant ainsi des paysages agraires qui ne sont pas les plus valorisés par les habitants de cette région. Il en va de même de la forêt productive, organisée en de vastes massifs équiens. Enfin, dernier point qu’il convient de mentionner, l’importance accordée aux espaces vus situés à proximité des maisons pose le problème de leur statut de bien privé. Est ainsi posée la question du paysage qui, bien qu’il soit un bien public, est, au moins partiellement, créé par des propriétaires sur la parcelle qui leur appartient.

9Les modèles géo-économiques d’évaluation du prix des paysages sont peu nombreux, alors que les deux disciplines sont complémentaires pour l’évaluation de ce bien non marchand et difficile à mesurer. Des développements ultérieurs seront nécessaires, en approfondissant la collaboration inter-disciplinaire engagée ici. En particulier, certains résultats actuellement fragiles demandent également à être précisés (l’agriculture selon son éloignement, l’eau), ainsi que l’analyse des plans de vision intermédiaires et lointains. La comparaison de différentes métriques, comme celle des surfaces angulaires que nous avons présentée sans l’introduire dans le modèle économique seront développées et, sur le plan économétrique, des modèles prenant en compte différemment les liaisons spatiales peuvent également être utilisés. Des comparaisons avec d’autres régions sont également réalisées, dans le cadre d’une autre étude réalisée à la demande du Ministère de l’Environnement et du Développement Durable.

10Cependant, même si elle peut être affinée et élargie, notre méthode géo-économique reste réductrice car elle simplifie l’ensemble des attributs qui participent à la richesse du paysage et elle n’estime que des valeurs d’usage liées à la consommation résidentielle. Le fait que, malgré ces limites, elle débouche sur des résultats significatifs est encourageant. Mais nous avons conscience de ce que d’autres types de méthode sont également nécessaires pour faire avancer les connaissances dans le domaine de l’évaluation économique des paysages.

© Presses universitaires de Franche-Comté, 2006

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