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Les paysages périurbains et leur prix

 | 
Jean Cavailhès
, 
Daniel Joly

Introduction générale

Texte intégral

1La question de la valeur économique des paysages, abordée dans cet ouvrage, doit être replacée dans le contexte des évolutions démographiques contemporaines. La France connaît un mouvement d’extension des villes en direction des campagnes environnantes ou de zones rurales plus éloignées (Le Jeannic, 1997 ; Schmitt et al., 1998), que l’on retrouve également dans la plupart des pays européens (Caruso, 2002) ainsi qu’en Amérique du Nord. Ce processus s’est amorcé dans les années 1960 en Ile-de-France, puis étendu aux grandes métropoles de Province durant la décennie suivante, et s’est généralisé depuis autour des autres villes. Au cours des années 1990, le flux migratoire des villes vers les ceintures périurbaines, quoiqu’il ait perdu de son intensité par rapport à la décennie précédente, a gagné en extension spatiale. En 1999, l’espace périurbain couvre 33 % du territoire national (près de 15 000 communes) et 12,3 millions de personnes y habitent (Cavailhès et Schmitt, 2002). Entre 1990 et 1999, sa superficie a augmenté de moitié (gain de 6 millions d’hectares) et sa population de 3,5 millions d’habitants. C’est une extension remarquable pour une si courte période. Comparé aux années 1970- 80, le solde migratoire s’est amoindri mais il reste dynamique avec un taux d’accroissement annuel moyen de 0,6 %.

2Pour ce qui concerne l’aire urbaine de Dijon, au cours des années 1990, l’accroissement de la population a été de 2,8 % dans le pôle urbain et de 8,8 % dans la couronne périurbaine (délimitation de 1999). En superficie, cette couronne périurbaine est passée de 1 508 à 2 105 kilomètres carré entre 1990 et 1999, pour une croissance de 40 %. L’ampleur de ce mouvement d’extension nous conduit à retenir une zone d’étude plus large que la ceinture périurbaine dans la délimitation de 1999, dans un souci d’anticipation. La première section du chapitre I décrit cette zone d’étude.

3Ces mouvements expliquent que la question de leurs déterminants soit posée aux scientifiques. La littérature sur le sujet montre que la suburbanisation aux Etats-Unis a tout d’abord été expliquée, dans les années 1970, par le jeu de forces répulsives et attractives : d’un côté, une fuite loin des ghettos urbains et, d’un autre côté, la recherche de terrains bon marché permettant l’acquisition de vastes lots résidentiels (Mieszkowski et Mills, 1993). Par la suite, le rôle du cadre de vie rural, et de l’agrément qu’il offre, a été montré. Depuis quelques années, la plupart des auteurs soulignent le rôle des espaces ouverts et des aménités « vertes » pour expliquer ces mouvements migratoires. Geoghegan (2002) présente une synthèse de résultats sur les Etats-Unis. Pour la France, Le Jeannic (1997) parle du goût pour « vivre dans un cadre naturel loin de l’agitation des villes, dans des maisons spacieuses et pourvues de jardins, tout en conservant la source de rémunération qu’est l’emploi en ville ».

4En effet, le choix résidentiel entre urbain et périurbain résulte d’un arbitrage entre d’une part, l’accessibilité à des emplois, à des biens et services et à des infrastructures publiques (écoles, par exemple) associés aux villes et d’autre part, l’accessibilité à des aménités environnementales et paysagères plus spécifiquement rurales. Une basse densité de population, le calme, la faible pollution, des espaces ouverts et récréatifs ainsi que des paysages entretenus par l’activité agricole et forestière (Donadieu et Dalla Santa, 1998) contribuent à l’attrait du cadre de vie périurbain.

5Cet ouvrage traite de ce dernier point : nous nous proposons d’estimer le prix des paysages de campagnes résidentielles dans la région dijonnaise. Nous pensons, en effet, que les migrations résidentielles depuis Dijon vers des communes périurbaines peuvent s’expliquer notamment par la qualité des paysages qui s’offrent à la vue depuis les maisons ou alentour. C’est un cadre de vie auquel les habitants donnent un prix qu’il est possible d’évaluer en combinant des méthodes de géographie quantitative (pour traduire en mesure la qualité des paysages) et des méthodes d’évaluation économique (pour en déterminer le prix). Notons que cette hypothèse implique une première limitation du champ de la recherche : nous nous intéressons au prix des paysages tels qu’ils sont vus depuis les lieux de résidence, ce qui exclut les paysages où l’on se promène dans un but récréatif à l’occasion de loisirs ou de vacances. De plus, les valeurs patrimoniales ou d’existence des paysages sans valeur d’usage aujourd’hui, mais susceptibles d’en avoir une pour les générations futures, sont également tenues hors du champ de la recherche.

6 Pour déterminer la valeur des paysages résidentiels, la démarche que nous adoptons relève d’un parti pris : elle vise à l’objectivité, par l’application de modèles quantitatifs et de méthodes reproductibles. L’interdisciplinarité entre géographie et économie est rendue possible par cette posture scientifique commune. C’est un choix qui ne va pas de soi, puisqu’il s’agit d’évaluer un bien, le paysage, que l’on définit communément d’un point de vue subjectif, celui d’un observateur particulier, qui voit ou contemple un paysage avec l’éducation, le sens esthétique, les goûts et les préférences qui lui sont propres. Deux présupposés fondent le caractère objectif que nous entendons donner à notre démarche.

7– Le premier est du domaine de la géographie et concerne la complexité du paysage dans son agencement matériel. Nous considérons qu’il est possible d’en saisir les traits déterminants à partir d’une information réduite à l’essentiel : le relief et les objets disposés au sol qui se présentent à la vue. Ainsi, la troisième section du premier chapitre donne les caractéristiques de l’information paysagère mobilisée à cette fin tandis que les trois premières sections du chapitre II définissent les modèles géographiques qui permettent d’appréhender le paysage, du moins tel que nous l’entendons, à travers la mesure.

8– Le second présupposé concerne l’économie : les paysages à usage résidentiel constituent un attribut du bien immobilier, dont le prix se déduit de celui des maisons, lequel se fixe sur le marché immobilier. Sur ce dernier, le grand nombre des acheteurs et des vendeurs donne à ce prix un caractère objectif, par delà la diversité des goûts, les préférences ou des contraintes qui orientent le comportement des agents concernés. Certes, il n’existe pas un marché du paysage, puisque c’est un bien non marchand. Mais le fonctionnement du marché immobilier permet de révéler le prix qu’un ménage donne au bien paysager résidentiel attaché à la maison dont il fait d’acquisition. La section 4 du chapitre II fait le point sur la méthode économique que nous utilisons, dite méthode des prix hédonistes.

9Les résultats sont développés dans le chapitre III. Ils concernent, dans la première section, la quantification des paysages et montrent en quels termes objectivables, la vue ordinaire, celle d’un observateur au sol et qui regarde autour de lui, peut se distinguer de la vue d’en haut, celle d’une carte, d’une photo aérienne ou d’une image satellitaire. L’analyse économique porte ensuite sur 4 050 transactions de maisons, réalisées entre 1995 et 2002. Le prix de ces maisons est expliqué, d’une part, par les caractéristiques propres de la construction, de la transaction et de la localisation (section 2) et, d’autre part, par les caractéristiques des paysages que voient les habitants de ces maisons depuis chez eux (section 3). L’objectif essentiel de la recherche est de savoir si ces attributs paysagers ont des prix non nuls, ce qui contribuerait à expliquer le choix de cadres de vie résidentiels périurbains. La réponse est positive. Elle révèle ce qui a une valeur aux yeux des acquéreurs et ce qui n’en a pas, conclusions qui sont reprises dans la section 4 du chapitre III.

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10Le plan de cet ouvrage s’est dégagé de la présentation qui vient d’être faite : le chapitre I présente la région d’étude, les données, les éléments descriptifs du marché immobilier ainsi que l’information paysagère et sa constitution. Le chapitre II est consacré aux modèles géographiques et économiques. Les résultats sont développés dans le chapitre III. Dans celui-ci, après avoir quantifié le champ de vision et les objets qui s’y trouvent, puis estimé le prix des attributs non paysagers des maisons, l’essentiel est consacré aux résultats sur le prix des attributs paysagers : celui des plans de vision et des surfaces vues, de l’occupation du sol, des variables de composition paysagère, de la topographie et de la présence d’objets particuliers et, enfin, le prix des paysages vus depuis les maisons de l’échantillon, qui est calculé et cartographié.

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11Cet ouvrage marque un point d’aboutissement, mais il ne clôt pas les recherches ni, nous l’espérons, les collaborations avec les organismes et les personnes qui nous ont apporté aide et conseil. Des publications complémentaires dans des revues sont en cours de rédaction pour faire connaître à la communauté scientifique internationale ce travail, que nous considérons comme innovant. Leur contenu est, pour l’essentiel, déjà présent dans cet ouvrage. Cependant, ils apporteront des développements qui complètent ou précisent les conclusions présentées ici.

© Presses universitaires de Franche-Comté, 2006

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