Table des matières
Chapitre I. Données immobilières et paysagères
- Introduction
- 1. La région d’étude
- 2. Le marché de l’immobilier
- 2.1. Description des données et géoréférencement
- 2.1.1. La base de données immobilières
- 2.1.2. Géoréférencement des transactions
- 2.2. Les terrains nus
- 2.2.1. Caractéristiques du marché
- 2.2.2. Caractéristiques des acquéreurs
- 2.3. Les maisons individuelles
- 2.3.1. Caractéristiques du marché
- 2.3.2. Caractéristiques des acquéreurs
- 2.4. Les disparités géographiques
- 2.4.1. Localisation des transactions et taux d’ouverture du marché
- 2.4.2. Origine géographique des acquéreurs
- 2.4.3. Surfaces médianes échangées par commune
- 2.4.4. Lieux d’achat selon la catégorie socioprofessionnelle des acquéreurs
- 2.4.5. Variations géographiques du prix des terrains
- 3. L’information paysagère
- 3.1. Reconnaître l’occupation du sol pour appréhender le paysage
- 3.1.1. Adaptation des nomenclatures aux informations multi-échelles
- Echelles emboîtées et représentation matricielle
- Nomenclatures et échelles
- Découper l’espace en pixels : une option requise par la modélisation du paysage
- Observation statique d’un paysage dynamique
- 3.1.2. Sources d’information et choix préalables
- Les levés photogrammétriques
- Les cartes topographiques à grande échelle
- Les bases de données spécialisées
- Les images satellitaires
- 3.1.3. Des images satellites aux objets du paysage
- Capteurs et dates
- Mise en forme géométrique et amélioration spatiale
- Reconnaissance thématique de l’occupation du sol, à 7 mètres de résolution
- Généralisation de la résolution de 7 mètres à 30 mètres
- 3.1.4. Corine Land-Cover et les données à basse résolution
- 3.2. Modèle numérique de terrain
- 3.3. Définition des unités morphologiques de paysage
- 3.3.1. Données
- 3.3.2. Les paysages et leur structure
- 3.3.3. Typologie des paysages par classification automatique
- 3.3.4. Définition des unités paysagères
- Conclusion
Chapitre II. Modèles géographiques et économiques
- Introduction
- 1. Paysage et vue
- 1.1. Notions fondamentales et principes d’analyse
- 1.1.1. Le paysage vu du dessus
- 1.1.2. Le paysage vu du dedans
- 1.2. Exploration du champ visuel
- 1.2.1. Vu actif et vu passif
- 1.2.2. Échantillonnage du tour d’horizon
- 1.2.3. Ajustement de l’échantillonnage
- 1.3. Modélisation de la visibilité
- 1.3.1. Repérage des pixels vus et définition des hauteurs de sursol
- 1.3.2. Gestion des profondeurs de champ
- Ampleur du champ visuel et résolution spatiale
- Le recours à plusieurs bases de données
- 1.3.3. Etablir une mesure de l’emprise visuelle par les surfaces angulaires
- Surface angulaire liée aux masques verticaux
- Surface angulaire liée aux fuyantes horizontales
- Surface angulaire et paramètres d’ajustement
- Surface angulaire résultante
- 1.4. Paramétrage et mise en œuvre du protocole
- 1.4.1. Les bases et leur emboîtement d’échelle
- 1.4.2. Nomenclature de l’occupation du sol et des objets selon les bases
- 2. Paysage et évaluation économique
- 2.1. Comment fonder la valeur économique des paysages
- 2.2. Les méthodes d’évaluation des biens non marchands
- 2.3. La méthode des prix hédonistes
- 2.3.1. Le principe
- 2.3.2. Discussion des hypothèses et des problèmes
- Les agents sont optimisateurs et rationnels
- La fonction d’utilité doit être bien spécifiée
- Il n’y a pas de coût de transaction et l’ajustement sur le marché est instantané
- L’offre de logement est diversifiée et continue et le consommateur trouve sur le marché la combinaison d’attributs de son choix
- La non linéarité de la relation prix du logement – quantité d’attributs
- Qualité des données
- 2.3.3. Comment interpréter les prix hédonistes obtenus ?
- Quelle est la précision des résultats ?
- Qu’est-ce qui est mesuré ?
- Prix marginal
- 2.4. Méthode économétrique
- 2.4.1. Estimation en différences
- 2.4.2. Estimation avec effet de groupe aléatoire
- Conclusion
Chapitre III. Résultats
- Introduction
- 1. Caractérisation des paysages
- 1.1. Caractérisation globale par la carte
- 1.1.1. Le vu global
- 1.1.2. Vue proche sur le bâti de 0 à 70 mètres (plan 1)
- 1.1.3. Vue proche sur les feuillus de 0 à 70 mètres (plan 1)
- 1.1.4. Vue proche sur les routes de 0 à 280 mètres (plans 1, 2, 3)
- 1.1.5. Vue proche sur les cultures entre 70 et 280 mètres (plans 2 et 3)
- 1.2. Caractérisation ciblée sur les points de transaction
- 1.2.1. Paysage « vu du dessus »
- Les thèmes d’occupation du sol et leur présence autour des points de transaction
- Emprise moyenne des catégories d’occupation du sol au sein de chaque couronne
- 1.2.2. Paysage « vu du dedans »
- Décompte de l’occupation du sol dans le champ visuel de chaque point de transaction
- Présence des différents plans dans l’ensemble des vues
- Quand les plans visuels sont composés par une seule classe d’occupation du sol
- Les thèmes d’occupation du sol et leur présence dans les différents plans
- Emprise visuelle moyenne des thèmes d’occupation du sol
- Rapport entre emprise au sol et emprise visuelle
- Proximité des éléments visuels
- 2. Le prix hédoniste des attributs non paysagers
- 2.1. La surface habitable
- 2.2. La surface du terrain
- 2.3. Prix des attributs des maisons
- 2.4. Prix de caractéristiques de la transaction
- 2.5. La date de mutation
- 2.6. Résumé et conclusions
- 3. Le prix hédoniste des attributs paysagers
- 3.1. Méthode
- 3.1.1. Définition des attributs paysagers
- Les pixels vus
- La soumission à la vue
- La vision d’en haut
- La distance
- La composition paysagère
- La topographie
- Les objets singuliers
- 3.1.2. La méthode d’estimation du prix des attributs
- Modèle en différences
- 3.1.3. Délimitations au sein de la région d’étude
- 3.1.4. Grille de lecture des résultats
- Les unités de mesure du prix hédoniste
- La significativité des résultats
- 3.2. Le prix hédoniste des attributs paysagers : résultats d’ensemble
- 3.3. Les plans de vision et les surfaces vues
- 3.3.1. Existence et superficie des plans de vision
- 3.3.2. Les plans de vision ont-ils des prix non nuls ?
- 3.4 L’occupation du sol dans le plan de vision
- 3.4.1. Le jeu de la vue et de la soumission à la vue : le bâti
- 3.4.2. Les couverts arborés
- 3.4.3. Les autres types d’occupation du sol
- L’agriculture
- L’eau
- Les réseaux de communication
- 3.5. Les variables de composition paysagère
- 3.6. La topographie et la présence d’objets particuliers
- 3.7. L’importance de la vision
- 3.7.1. Voir et/ou être vu
- La vue d’en haut
- La vue du dedans
- 3.7.2. Le dedans et le dessus
- 3.8. Le prix des paysages
- 3.8.1. Le prix des paysages vus depuis les maisons de l’échantillon
- 3.8.2. Cartographie de la valeur économique des paysages
- Conclusion
Annexes
- Annexe du chapitre I
- Annexe I-1 : Rayonnement global
- Annexe I-2 : Zonage en 13 unités de paysage
- Annexe du chapitre III
- Annexe III-1 : Prix hédoniste des différents champs de vision, de la vue et de la soumission à la vue
- Annexe III-2 : Vue et soumission à la vue
- Annexe III-3 : Résultats statistiques
