Version classiqueVersion mobile
OpenEdition Books

Les Villes normandes au Moyen Âge

 | 
Pierre Bouet
, 
François Neveux

La société urbaine dans les villes normandes

Une ville à la recherche d’elle-même : Caen (1450-1500)

Denise Angers

Texte intégral

  • 1 F. Vaultier, Histoire de la ville de Caen depuis son origine jusqu’à nos jours, Caen, Mance (...)
  • 2 G. Lavalley, Caen, son histoire et ses monuments, Caen, Valin, 1877, rééd. aux Éditions du (...)
  • 3 R. Jouet, « La ville “anglaise” et la réadaptation au royaume (1417-1483) », in Histoire de (...)
  • 4 Ordonnance de novembre 1470, in Ordonnances des rois de France de la troisième race, t. XVI (...)

1Les historiens ont été en général très discrets sur les destinées de l’économie caennaise dans la seconde moitié du xve siècle. « La ville de Caen ne participe plus d’une manière sensible au mouvement des affaires générales du Royaume », disait déjà Frédéric Vaultier au xixe siècle1. Ville qui, jusqu’aux guerres de religion, dit Gaston Lavalley, « jouit d’une tranquillité complète »2. Ville sans relief où persiste une atonie générale, précise plus récemment Roger Jouet3. Pourtant, lorsque Louis XI crée les foires de Caen, en 1470, il décrit la ville comme « bien peuplée », espérant que la foire attirera des étrangers, à qui on offre des privilèges par anticipation : « Peult estre plusieurs marchans estrangiers frequentant vollentiers lesdictes foires querront avoir leur habitacion et demourance en ladicte ville de Caen »4. Création ambiguë donc, basée non sur une prospérité réelle, mais sur un désir de relance qui ne rencontra pas le succès escompté.

2L’état de conservation des archives municipales ne rend pas facile l’investigation des destinées caennaises en cette fin du xve siècle. Le chercheur en est réduit à glaner des informations prises dans divers recueils de pièces diverses : la vaste collection de la Bibliothèque nationale de France concernant surtout la Normandie, le tabellionage de Caen, riche mais difficile d’utilisation, et les rôles de monnéage dont une belle série subsiste pour certaines paroisses de la ville de Caen.

  • 5 Pierre du Fay s’engage ainsi à amender une maison prise en fief sauf « se par fortune de gu (...)
  • 6 « Nous sont venues nouvelles que nos anciens ennemis les Anglois ont fait grosse ar (...)
  • 7 BnF, ms. fr. 26 091-645 raconte l’emprisonnement du receveur des aides lors de l’arrivée de (...)
  • 8 ADC, Archives communales 615Edt / 371, 388. Les comptes royaux de vicomté témoignent égalem (...)
  • 9 Cette fois des « Castellans et estrangers banys du royaume de Castille » (ADC, arch (...)

3Ces sources dont on ne pourra jamais espérer qu’elles ne livrent autre chose qu’une vision très morcelée de la situation caennaise, laissent tout de même filtrer quelques informations. Tout d’abord une arrière-scène faite d’un danger permanent de guerre qui semble hanter la basse Normandie au moins jusqu’à Picquigny. Ce danger et les menaces de brigandage qui l’accompagnent sont constamment évoqués dans les actes du tabellionage5. Une ordonnance de 1458 évoque la menace constante que représentent les armées anglaises6. La guerre de la Ligue du Bien public affecta Caen jusqu’en 1469, la ville ayant été occupée par les Bretons en 1465, mais également de l’automne 1467 à l’année suivante7. Cette secousse passée, ce sont ensuite les soubresauts de la guerre Folle et de la guerre de Bretagne qui secouent la basse Normandie, si bien qu’après 1480, les délégués de Caen ne cessent de demander de l’aide afin de résister aux « entreprinses de nos anciens ennemis et adversaires les Anglois »8. En 1496, le receveur de Caen se plaint encore des abus commis par des troupes étrangères9. Le caractère continu de cette préoccupation témoigne de la précarité de la paix en cette fin du xve siècle.

4Sur ce fond de scène, s’esquissent d’abord une évolution démographique défavorable, puis un équilibre difficile des finances publiques et, malgré tout, des tentatives de reconstruction d’un immobilier fort dégradé.

Une évolution démographique défavorable

5Est-il étonnant, dans ces conditions, de constater la stagnation, sinon le déclin de la population caennaise qui semble avoir vu peu de retours après la fin des hostilités ? En 1465, comme en 1417, le climat de guerre et d’instabilité incita de nombreux bourgeois à prendre la route de Bretagne. Plusieurs n’en revinrent jamais. Certains d’entre eux, comme les Quatrans, continuèrent, depuis leur refuge breton, à gérer leurs propriétés caennaises. Ce ne fut probablement pas le cas de tous et, faute de pouvoir le calculer, on ne peut qu’imaginer le tort fait par ces départs à l’économie caennaise.

  • 10 G. de La Rue, Essais historiques sur la ville de Caen et son arrondissement, Caen, Impr. (...)
  • 11 H. Neveux, « Une croissance ambigüe (XVIe-XVIIIe siècles) », in Histoire de Caen, p. 120.

6Les épidémies qui sévirent à partir de 1473 ajoutèrent leur poids à l’instabilité générale. En 1473 et 1474, les habitants de Saint-Pierre obtiennent la permission d’élargir le cimetière. En 1483, les Caennais demandent l’aide royale à cause des difficultés dans lesquelles les ont plongés six années consécutives de mortalité. Un deuxième agrandissement du cimetière devint nécessaire à la fin du siècle « attendu que la peste et autres maladies avoient par ci devant rendu les cimetières des paroisses insuffisans »10. Les rôles paroissiaux du monnéage d’une part, et les recettes du monnéage inscrites dans les comptes de la vicomté de Caen entre 1471 et 1519 d’autre part, ne permettent pas de douter sur ce point. D’après les comptes de vicomté, le nombre de feux à Caen serait passé de 1 300 à 330 entre 1479 et 1518. Données qu’il faut nuancer car ces comptes laissent dans l’ombre tous ceux que l’impôt n’atteignait pas. Heureusement, nous disposons pour la ville de Caen de 42 rôles de monnéage couvrant la période de 1434 à 1560. Bien que les paroisses de Caen soient très inégalement représentées dans ces documents, certaines analyses précieuses peuvent cependant être menées. Ainsi, les six paroisses dont nous connaissons le nombre de feux en 1434 (Saint-Julien, Saint-Sauveur, Saint-Pierre-du-Château, Saint-Ouen, Notre-Dame-de-Froiderue, Saint-Étienne-le-Vieux) ne réussissent pas, tout au long de la seconde moitié du xve siècle, à retrouver un nombre de contribuables égal ou supérieur à celui de 1434, qui n’était pourtant pas une année faste. Dans le court terme, le monnéage n’indique pas de retour d’exilés en grand nombre après 1450. Les bourgeois de Caen avaient donc quelque raison, semble-t-il, de se plaindre que leur ville était « depopulée ». Caen, en cette fin du xve siècle, connaît un marasme qui paraît bien réel et dont la ville mettra encore bien du temps à se relever. Hugues Neveux croit que la reprise ne se fit sentir qu’après 153811. Comme on peut le constater par l’analyse des patronymes, l’hémorragie dont Caen semble avoir souffert n’est aucunement compensée par l’arrivée de nouvelles familles qui, comme le souhaitait Louis XI au moment de la création des foires, auraient redynamisé la vie urbaine. Par exemple, à Notre-Dame-de-Froiderue, des 130 familles (patronymes) relevées en 1455 dans le rôle du monnéage, seules une trentaine sont encore présentes en 1503. Le vide qu’elles ont laissé derrière elles ne fut que très partiellement comblé.

Le difficile équilibre des finances publiques

  • 12 Pour les années 1458, 1459, 1461, 1477, 1493, 1495, 1496.
  • 13 ADC, D-203.

7Si ces données reflètent la réalité, les difficultés financières de la ville et le tort fait à l’économie urbaine par ces départs constants et cette mobilité sans gain durent être considérables. Malheureusement, cet aspect de la vie caennaise nous échappe presque totalement à cause de la pauvreté des sources qui ont survécu. Pour la ville elle-même, seuls quelques fragments de comptes ont été préservés12, et encore n’en a-t-on que partie des recettes et jamais les dépenses. À cela s’ajoute une épave de compte de l’université de Caen pour l’année 151513 et aucune comptabilité abbatiale. Il est donc tout à fait impossible de connaître soit les recettes de la ville, soit le fardeau fiscal qu’elle devait supporter. Certes, comme partout ailleurs, Caen prélevait des taxes sur les activités des différentes corporations de métier et sur certains produits : sel, vin, cervoise, cidre, blé, poissonnerie, draperie, toile, cuir, etc. Le rendement de ces aides est totalement inconnu. Tout au long de ce demi-siècle, les bourgeois de Caen ne cessent de se plaindre de la lourdeur des impôts qu’il leur incombe de payer. Mesurer la véracité de leur propos est impossible.

  • 14 BnF, ms. fr. 26 083-6 900, 22 468-79 et 81 et 26 090-495 et 501. Les murs furen (...)
  • 15 ADC, Archives communales, 615Edt / 3, 371, 388.

8Par ailleurs, les charges supportées par la ville étaient importantes. La menace constante de la guerre explique la place prise, dans les finances de Caen, par les dépenses liées aux fortifications, murs et château, au détriment peut-être d’autres dépenses de reconstruction non moins urgentes14. Les bourgeois, pour justifier leurs besoins en la matière, invoquent la proximité de la mer, la vulnérabilité de leur ville, « lisiere de la mer », disent-ils, « frontiere et boulevert contre les adversaires »15. Dès 1450, ils avaient obtenu du roi le droit de prélever 2 000 livres tournois par année à cette fin. Les sources font état, de façon continue, des dépenses engagées dans ces réparations.

  • 16 ADC, 7E98, 7 mars 1469 : pour rembourser une dette de 300 livres tournois due au « doien, (...)
  • 17 ADC, 7E98, fo 120 vo-121 vo.
  • 18 ADC, 7E107, fo 197.

9À ces dépenses s’ajoutaient des prélèvements forcés, emprunts royaux auxquels la ville de Caen fut soumise comme les autres villes du royaume. Incapables de faire face à ces obligations, les bourgeois de Caen empruntent, ou plutôt, devrait-on dire, cherchent des prêteurs qui semblent se faire rares. Le tabellionage jette un peu de lumière sur cet aspect des finances publiques. L’université de Caen agit parfois comme prêteur16. Mais rares sont ceux qui répondent à l’appel de la communauté des bourgeois. En 1470, les habitants de Caen en quête d’argent cherchent à éviter de puiser dans la recette de la ville pour payer les « deniers ordonnés par le roy » : « estoit tres requis et expedient recouvrer deniers autre part que sur la recepte des deniers communs de ladite ville par ce que pour le present il ny en avoit aucuns »17. Ils tentèrent donc de vendre une rente de 100 livres tournois, contre 1 000 livres tournois bien sonnantes, tentative qui échoua. Il durent se contenter d’une somme moindre, 60 livres tournois, contre 600 livres tournois consenties par Jean d’Orgite. Même semi-échec en 1494 où on ne rassembla que 1 000 livres tournois sur les 3 000 demandées par les finances royales18. D’autres emprunts, faut-il le dire, rencontrèrent plus de succès, mais il est frappant de noter que, lorsque la ville lance un emprunt public, elle ne trouve de prêteurs que parmi la noblesse. La bourgeoisie ne se risque pas dans ces opérations. L’avenir de la ville lui paraissait-il si précaire qu’elle refusait ce risque ? Ceci tend à confirmer le jugement sévère posé sur elle par R. Jouet.

Tentatives de reconstruction après 1450

10Malgré tout, tant bien que mal, Caen tente de se relever matériellement après la fin de la guerre. Le tabellionage, malgré son caractère souvent laconique, permet une incursion de ce côté de la vie urbaine.

  • 19 ADC, 7E103, 30 octobre 1481.
  • 20 ADC, 7E96, fo 42, 5 janvier 1462. Voir aussi pour d’autres allusions aux ruines causées p (...)
  • 21 Ce qui contraste avec ses propos de 1470 au moment de la création des foires de Caen, (...)
  • 22 ADC, A105, compte de la vicomté pour 1491.

11Certes, l’existence de maisons en mauvais état, « en danger de deperdicion »19, n’est pas un phénomène lié uniquement à la guerre. Cependant, au cours de la décennie 1450-1460, plus du quart des actes concernant des maisons de Caen comportent des allusions directes à la guerre et à l’état dans lequel elle a laissé l’immobilier. Les biens sont « tournés en ruyne et decadence », « a cause de la guerre » précise-t-on parfois, les maisons « eschaete » et « du tout tournées en ruyne ». Ces commentaires se prolongent bien au-delà des premières années qui suivirent la réintégration de Caen dans le royaume de France. En 1462, les héritages de Robert de La Fosse sont décrits comme « grandement diminués, tournés en ruine et decadence a l’occasion de ce que les Anglois les ont occupés et tenus par don royal durant le temps de l’occupation faite par les Anglois de ceste duché de Normandie et a celle cause soient à present de petite valleur »20. Certains habitants abandonnent ainsi des maisons dont ils ne voient plus le profit de continuer à les occuper, n’ayant les moyens ni « de reddifier » ni de « mectre en valleur ledit lieu qui estoit chust et tourné en ruyne ». En 1466, le roi, renouvelant à leur demande les privilèges des bourgeois de Caen, se fait l’écho de cette préoccupation, à savoir que les maisons de la ville sont « ruyneuses et inhabitées »21. Au cours de la décennie 1470, beaucoup de biens sont encore décrits en non-valeur à cause des guerres. Jusqu’en 1491-1492, on trouve cette rengaine des biens de « nulle valleur depuis les temps des Anglois » qu’on cherche à « remettre… et bailler a personnes solvables qui les puisse reddiffier »22.

  • 23 ADC, 7E97, 21 juin 1465 ; 7E99, 18 mars 1471 ; 7E100, 22 juin 1473 et 4 avril 1473. Égale (...)
  • 24 Ainsi dix-huit années d’arrérages en 1473, ADC, 7E100, 25 mai 1473.
  • 25 R. Jouet, « La ville “anglaise”… », p. 111-112.
  • 26 ADC, 7E97, 22 décembre 1464 et 12 février 1465 ; 7E100, 8 juin 1473.
  • 27 ADC, 7E93, 16 mai 1455 et 7E91, 17 février 1450 ; 7E100, 20 janvier 1473 ; 7E103, 9 (...)

12Le marasme qui touche l’immobilier est le reflet des difficultés auxquelles sont confrontés les occupants des lieux qui tardent, de façon souvent considérable, à payer les rentes qu’ils doivent ou à remettre en état des biens dont ils avaient pourtant promis de ne pas les laisser « choir en decadence ». Fréquents sont les arrérages dus « depuis la reddition du pays de Normandie »23 ou depuis un nombre d’années tel qu’il permet de remonter à la période qui a suivi immédiatement l’occupation24. Les actes du tabellionage révèlent également les imbroglios juridiques causés par la reconquête. Les habitants de Caen fidèles au roi de France ne retrouvèrent que difficilement les biens qui leur avaient été confisqués par l’administration anglaise et qui avaient été concédés à d’autres occupants. Après 1450, le tabellionage résonne de ces procès dus à des tentatives de saisines25, qui s’éternisèrent pendant de longues années et parfois même des décennies avant qu’une solution ne puisse être trouvée26. Les requérants ont beau invoquer la « reduccion generalle et recouvreance faite par le roy nostre sire de son pays et duchié de Normandie », rappeler l’édit de Compiègne ou « l’ordonnance royale leur permettant de reprendre les biens qui leur avaient appartenu avant la descente des Anglois »27, rien n’y fait, leurs tentatives provoquant évidemment toujours une opposition. Ces tentatives connaissent d’ailleurs des succès divers. Certains demandeurs sont déboutés, la cour ne reconnaissant pas leurs droits, d’autres doivent composer avec les nouveaux occupants qui ont parfois investi des sommes importantes dans la réparation et l’aménagement des lieux.

  • 28 H. Legras, Le Bourgage de Caen : tenure à cens et tenure à rente (XIe-XVe siècles), Paris (...)
  • 29 Sur 65 contrats, 18 prévoient des améliorations de 20 à 40 £ par année, 46 des (...)
  • 30 ADC, 7E103, 22 janvier 1481 : « en avoient esté fait au taux des gens et ouvriers en ce r (...)
  • 31 ADC, 7E103, 11 juillet 1481, procès engagé par l’Hôtel-Dieu pour une clause d’a (...)

13Néanmoins, cet effort de reconstruction se traduit, en particulier, par une clause qui n’est certes pas nouvelle dans les contrats normands de la fin du Moyen Âge, mais qui se multiplie de façon notoire dans les deux décennies qui suivent le départ des Anglais : les clauses d’amendement. Ces clauses accompagnent des actes de fieffe, assortis d’une obligation pour le preneur d’amender la propriété d’une somme déterminée dans un laps de temps également limité. Henri Legras, dans son étude sur le bourgage de Caen, a relevé l’existence de ces clauses dès le xive siècle28. Elles remplaçaient alors la garantie de contreplège habituellement exigée des preneurs. Dès le début de la guerre cependant, elles prennent un autre caractère et deviennent un moyen pour les propriétaires, dont les biens ont été détruits ou abîmés, d’attirer des preneurs en baissant les rentes d’une part, mais en exigeant d’autre part une remise en état des lieux, avec promesse de les maintenir en bon état. Le vendeur y trouve son compte car les améliorations demeureront si le preneur décide de partir, ce qui était fréquent. Le preneur, qui, de son côté, acquiert en principe une propriété à vie, avait ainsi la satisfaction de pouvoir disposer d’un bien qu’il pourrait transmettre amélioré à ses héritiers. Après 1450, ces clauses d’amendement bourgeonnent. Dans la seule paroisse Saint-Pierre, elles sont quatre fois plus nombreuses entre 1450 et 1470 que dans les trente années qui suivirent. Exigibles sur un certain nombre d’années ne dépassant jamais dix ans, ces clauses sont d’importance variable, la plus importante étant une demande de 100 livres tournois d’amélioration à « mettre en une fois »29. Le bailleur a parfois le souci de faire évaluer la remise en état jugée équitable par des ouvriers « en ce recognoissant »30. Il se réserve évidemment un droit de regard pour s’assurer de l’accomplissement des travaux demandés et rappelle parfois qu’il dispose d’un pouvoir de contrainte : ainsi Laurent Denis de la paroisse Saint-Jean obtint-il un abattement de 7 sous tournois d’une rente de 27 sous tournois, assorti d’une obligation d’amendement de 10 livres au cours des cinq prochaines années, le bailleur s’empressant de préciser qu’en cas de défaut, la « relasche » serait abandonnée. Le non-respect de cette clause ouvre des procès où les plaignants affirment leur droit de reprendre leur bien31.

14Ces clauses, qui me paraissent témoigner d’un souci réel de reconstruire et d’effacer les traces d’une guerre dévastatrice, deviennent moins nombreuses après 1470, mais elles continuent à accompagner de nombreux actes de fieffe.

Les maisons

  • 32 Manoir de la rue Exmoisine, paroisse Saint-Jean, appelé le manoir « des plas d’estain, (...)
  • 33 Des « choppes », un « ecritoire devant une maison », ADC, 7E101, 29 mars 1475.
  • 34 ADC, 7E104, 20 novembre 1486 et 5 avril 1486.
  • 35 ADC, 7E103, 27 décembre 1481.

15Ce bâti que l’on cherche à « amender », pouvons-nous nous en faire une idée ? Quelle description en avons-nous à la lecture des sources ? Les actes du tabellionage nous fournissent quelques éléments sur la description des lieux et l’aménagement de la vie commune. Les propriétés faisant l’objet de ces contrats sont décrites en des termes qui semblent parfois interchangeables : manoirs, hôtels, pour les plus cossues. Plusieurs, une soixantaine, peut-être les plus prestigieuses, portent des « enseignes » qui les singularisaient : hôtel à l’Ymage de Saint-Pierre, de Saint-Eustache, de Notre-Dame, hôtel du Pot d’étain, manoir du Bras d’Or, hôtel de l’Ours, etc. Certaines, rebaptisées au temps de l’occupation anglaise, reprirent leur nom traditionnel après 145032 ; les demeures plus modestes sont également désignées par des termes qui semblent interchangeables : maisons, ménages ou héritages, masures aussi, dont il est difficile de toujours saisir exactement ce que le terme désigne, car la masure est tantôt bâtie, tantôt non bâtie. Il y a également quelques ateliers de métiers33, une teinturerie et ses fourneaux34, un four35, d’assez nombreux pressoirs. Des parties de maison font parfois l’objet d’une transaction particulière, par exemple les cuisines, ce qui conforte l’idée que la maison n’équivaut pas à une seule unité d’habitation.

  • 36 ADC, 7E 91, 27 octobre 1450.
  • 37 ADC, 7E 92, 11 avril 1452 ; 7E 94, 16 avril 1456.

16Presque toutes ces propriétés ont un accès direct à la rue, comme on peut le vérifier par le relevé des confronts. Il arrive cependant, en particulier en cas de division de la propriété entre héritiers, qu’un des lots n’ait pas cet accès direct, auquel cas le droit de passage fait l’objet d’une mention particulière : « et aura son aller et venir en la rue par dessus et au long du premier lot »36. Fait intéressant à noter, la partie située à l’arrière est parfois présentée comme étant la plus avantageuse et fait souvent l’objet du choix de l’aîné37. Nombreux sont les biens qui ont également un accès à l’Orne ou à l’Odon. Plusieurs propriétés butent directement sur les murs de la ville, mais il est également fait allusion, à l’« allée des murs de la ville », comme s’il y avait, entre les propriétés et la muraille, un chemin ménageant un espace de circulation.

  • 38 ADC, 7E 94, 25 janvier 1456.
  • 39 ADC, 7E105, 25 mai 1487, hauteur de 20 pieds avec le pignon.

17Les mesures de ces propriétés sont quelquefois précisées. En largeur, le maximum est offert par cette place vide qui a « deux perques de ley au long du chemin du roy », à 24 pieds la perche, ce qui donne 14 mètres sur rue38 ; en profondeur, les propriétés varient de 9 à 30 pieds. Les hauteurs sont très rarement précisées39.

  • 40 ADC, 7E 93, 13 décembre 1454 : partage d’héritage Desgardins : on y note un (...)
  • 41 ADC, 7E 94, 7 avril 1456 : Pierres Le Guillart donne à sa sœur « deux combles de (...)
  • 42 ADC, 7E91, 12 décembre 1450.
  • 43 ADC, 7E105, 27 juillet 1487.

18L’importance de la maison ou du manoir est appréciée par le nombre de combles qu’elle comporte : les propriétés sont dites à un, deux, trois ou plusieurs « combles ». Plusieurs de ces demeures sont à étages, car sont fréquemment invoquées les chambres ou salles de haut et de bas. Dans notre documentation, une seule maison peut être assurément considérée comme une maison à trois étages puisque s’y trouvent, au-dessus du cellier, deux chambres superposées40. Également mentionnés les greniers, les caves dont on rappelle que leur bon entretien est nécessaire pour l’équilibre du reste de la maison41, les « seulles » et les celliers dont plusieurs maisons disposent, de nombreuses maisons dites « traverssaines », ou des galeries qui semblent passer au-dessus de la rue pour joindre deux corps de bâtiments comme il s’en trouve dans ce contrat qui décrit une « maison ou gallerie traversant sur la venelle Gouhier et une petite maison de l’autre part de ladite venelle ou l’en descend par ladite gallerie »42. Plusieurs de ces maisons sont en pierre, du moins jusqu’au premier étage. Les combles sont faits de chêne. Mais la partie haute décorative, le gable, peut également être faite de pierre, de bois ou même de terre. Les couvertures sont le plus souvent de « ros », de chaume, parfois (mais les indications en sont plus rares), d’ardoises, de tuiles ou même de pierre43.

  • 44 ADC, 7E91, 16 juillet 1450.
  • 45 Pour les gouttières voir ADC, 7E105, 25 mai 1487. Mention de cheminées en pierre de tai (...)
  • 46 ADC, 7E95, 29 mars 1459 avant Pâques. Également ADC, 7E93, 16 mai 1455. Estienne (...)
  • 47 ADC, 7E91, 4 mai 1451.

19Les matériaux sont surtout évoqués lorsqu’il faut reconstruire. Jean Benart prend ainsi en fief une place vide où il y avait auparavant deux maisons « démolies, [dit-on], par les Anglais » ; il s’engage à reconstruire, mais exige qu’on lui rende « toutes les matieres […] de la demolition des maisons » : « huiz, fenestres, trillies de fer, boiz, late et autre matiere »44. Les murs sont de « de caux et sablon », les cheminées et même les gouttières de pierre45. Le coût des travaux est en général partagé entre les voisins, le prix étant évalué par des professionnels compétents « selon le marchié »46. Les partages d’héritages, les nombreux procès ou règlements d’ententes « pour eviter à procès », les actes de fieffe ou de vente portant sur des portions de maison sont les contrats qui donnent lieu aux descriptions les plus élaborées de propriétés. Si nécessaire, on a recours à un mesureur juré qui posera, en présence de témoins, les points de repère, les « merques » délimitant soigneusement les lieux47.

20Ces contrats de subdivisions ou de ventes de parties de maisons donnent lieu à des aménagements complexes, chacune des parties cherchant à réglementer l’usage des parties communes, à s’assurer à la fois le libre accès à son bien, « l’allée et le venir », en même temps qu’une certaine garantie d’intimité, d’où les très nombreuses règles légiférant la « vue », l’aménagement des fenêtres, l’érection de clôtures, etc.

Parties communes

  • 48 ADC, 7E93, 13 décembre 1454 ; 7E105, 25 mai 1487.
  • 49 ADC, 7E105, 12 novembre 1488.
  • 50 Sauf peut-être cette propriété butant sur « les chambres aisiés dudit lieu de Saint-Pie (...)

21La délimitation des parties communes, lorsqu’il y en a, est l’objet des principales préoccupations. Ce peuvent être les portes et les allées qui délimitent les aires de libre circulation. Les contractants se reconnaissent un « droit de porche » et se donnent mutuellement accès à des lieux communs : jardins, dont chacun devra avoir la clef lorsqu’il est clos, allées menant aux parties de la maison ou aux maisons qui n’ont pas d’entrée sur rue, droit d’accès aux puits48, parfois délimité de façon précise même dans le temps (de 5 h du matin à 9 h du soir)49, droit d’usage d’espace de travail, un atelier, un pressoir qu’on a cédé à la condition de pouvoir encore y avoir accès. Nulle part ne sont évoqués des égouts urbains50, mais les latrines privées font également l’objet d’ententes.

Préservation de l’intimité

  • 51 ADC, 7E91, 3 novembre 1450 : « enquel costé devers la cour de ladite Jehenne (...)

22Mais plus encore que la reconnaissance de parties communes, le respect de l’intimité de chacun et le souci que chacun soit chez soi font l’objet des dispositions les plus longues et les plus complexes : mesures touchant encore une fois les portes, les fenêtres, les clôtures, soit parce que la propriété est scindée, soit parce que le bien cédé est limitrophe de celui du cédant et que de nouvelles mesures sont jugées nécessaires pour isoler les uns des autres. Ainsi sont condamnées de nombreuses portes et fenêtres, les contrats précisant avec force détails quelles fenêtres et quelles portes seront conservées et lesquelles devront être condamnées51. Les fenêtres conservées, lorsqu’elles s’ouvrent sur la cour du voisin, doivent être « barrées de fer », parfois même, précise-t-on, de manière à ne pas pouvoir passer la tête pour voir à l’extérieur, faute de quoi elles seraient impitoyablement condamnées.

  • 52 ADC, 7E91, 9 décembre 1450.

23Mais la préservation de la « vue » est tout aussi importante et nombreux sont les actes où il est interdit aux contractants d’« empescher ou destourber » la vue du lot voisin52. Cette situation pouvait surgir, par exemple, de la construction de murs mitoyens destinés à isoler les unes des autres des propriétés nouvellement constituées par des partages d’héritage ou des ventes de parties de maisons. De toute évidence, la construction et l’entretien de murs mitoyens sont une des grandes préoccupations des Caennais. D’une part, on tient au caractère mitoyen du mur qui est parfois contesté en cour, mais qui a l’avantage de faire peser sur les deux parties les coûts de construction et d’entretien. D’autre part, ces murs doivent respecter certaines règles et il n’est pas étonnant que les mesures les concernant abondent dans le tabellionage : clôtures entre les jardins, les celliers, les pressoirs, munies ou non de portes, d’au moins 7 pieds, parfois jusqu’à 9 pieds de haut, et de 2 pieds d’épaisseur ; murs mitoyens dont la construction est parfois entièrement assumée par le preneur, mais dont l’entretien ultérieur est en général à la charge des deux voisins. Les précisions des contrats touchent le point d’emprise de ces murs, la ligne à suivre, les limites à respecter, leur orientation ainsi que leur point d’aboutissement. Le mur mitoyen est également l’objet de règles minutieuses lorsqu’il s’agit d’un mur où chacun des occupants, par exemple, pourrait avoir l’idée de se faire bâtir une cheminée. Chacun des propriétaires doit alors donner son accord pour que traversent le mur les « courges » ou les corbeaux nécessaires à la construction. Ces constructions multiples, ces subdivisions du patrimoine urbain, ne sont certainement pas un phénomène nouveau de la fin du xve siècle ; leur permanence contribue cependant à transformer progressivement le paysage urbain en un monde parcellisé et clos. Cette fragmentation est-elle le résultat de l’évolution naturelle des héritages ou d’une densité accrue de la population ? Les données démographiques dont nous disposons ne plaident guère en faveur de cette dernière hypothèse.

24Dans ces transformations de l’immobilier, chacun obtient le droit de « soy amesnagier autant que faire pourra » de chaque côté de nouvelles constructions. Un élément retient cependant toujours l’attention et fait l’objet de mesures très précises : l’évacuation de l’eau. La construction d’un nouveau mur entraîne la mise en place de nouvelles gouttières dont l’orientation, le point de départ et d’arrivée, ainsi que la responsabilité de leur construction et de leur entretien sont toujours précisés. Les négociations sont parfois longues. Le 27 juin 1452, le 6 juillet de la même année et enfin le 2 janvier 1453, deux bourgeois de Caen, Guillaume Noël et Guillaume Trésor, en arrivent finalement à une entente à ce sujet après des aménagements que Guillaume Trésor avait fait faire à son hôtel de la rue Exmoisine. Il ne fallut pas moins de trois passages devant le tabellion pour que les deux voisins peaufinent leur entente à leur satisfaction. À chaque fois, revient la question des gouttières et de l’écoulement de l’eau. Rien n’indique cependant que les Caennais recueillaient l’eau de pluie.

Densification du bâti ?

25Tous ces aménagements donnent l’impression d’un bâti très dense. Mais il ne faut pas oublier qu’au moins le tiers des maisons sont décrites « avec cour, jardin, appartenances et appendances ». Ces jardins ne donnent malheureusement pas lieu à des descriptions plus élaborées qui permettraient d’évaluer leur rôle dans l’économie générale de la vie des familles et dans l’activité urbaine. Leur importance est soulignée par le fait que le bailleur se réserve souvent un droit d’accès ou même d’usage du jardin de la propriété qu’il cède. Par ailleurs, atténuant cette impression de densité de l’habitat, un certain nombre de « vuides places » sont mentionnées en bornage des propriétés en plus de celles qui font l’objet de transactions.

 

  • 53 E. Perrot, Arresta communia scacarii. Deux collections d’arrêts notables de l’Échiquier (...)

26Quelques remarques enfin pour conclure et poursuivre la réflexion. Les Caennais, cela a déjà été souligné, sont très actifs sur le marché des rentes et leurs maisons servent de garantie. Cela donne souvent un réseau extrêmement complexe de créanciers, que l’on voit apparaître dès qu’une propriété est mise en jurée par décret pour dettes non payées, chacun réclamant sa part. Par ailleurs, les transactions sur les maisons sont en quelque sorte figées dans le temps par la règle du retrait lignager ou « lignage et marché de bourse », qui permet à des héritiers de contester une vente et de réclamer le bien distrait d’un héritage53. Ces contestations en cour sont très fréquentes. Individualistes lorsqu’il s’agit de définir leur espace de vie et de morceler leur propriété, les Caennais ont cependant un vif sens de l’intégrité du bien lignager et une forte solidarité familiale. Mais, à la fin du xve siècle, leur ville ne semble pas avoir achevé sa reconstruction ni retrouvé sa gloire d’antan.

Notes

1 F. Vaultier, Histoire de la ville de Caen depuis son origine jusqu’à nos jours, Caen, Mancel, 1843, rééd. aux Éditions du Bastion, 1997, p. 11.

2 G. Lavalley, Caen, son histoire et ses monuments, Caen, Valin, 1877, rééd. aux Éditions du Bastion, 1991, p. 10.

3 R. Jouet, « La ville “anglaise” et la réadaptation au royaume (1417-1483) », in Histoire de Caen, G. Désert (dir.), Toulouse, Privat, 1981, p. 110-112.

4 Ordonnance de novembre 1470, in Ordonnances des rois de France de la troisième race, t. XVII, Paris, Imprimerie royale, 1820, p. 346, article 7.

5 Pierre du Fay s’engage ainsi à amender une maison prise en fief sauf « se par fortune de guerre il n’estoit mis en decadence », Archives départementales du Calvados (ADC), 7E101, 21 mars 1474.

6 « Nous sont venues nouvelles que nos anciens ennemis les Anglois ont fait grosse armée sur la mer, en entencion de faire desante […] ès marches de nos païs […] de basse Normandie » (Ordonnance du 20 juillet 1458, in Ordonnances des rois de France de la troisième race, t. XIV, Paris, Imprimerie royale, 1790, p. 470).

7 BnF, ms. fr. 26 091-645 raconte l’emprisonnement du receveur des aides lors de l’arrivée des Bretons au cours de la nuit du 13 au 14 octobre 1467. Voir également BnF, ms. fr. 11 911, fo 79.

8 ADC, Archives communales 615Edt / 371, 388. Les comptes royaux de vicomté témoignent également des menaces de descente des Anglais durant cette période : ADC, A105, fo 190 vo et 278 vo.

9 Cette fois des « Castellans et estrangers banys du royaume de Castille » (ADC, archives communales de Caen, 615Edt / 410).

10 G. de La Rue, Essais historiques sur la ville de Caen et son arrondissement, Caen, Impr. F. Poisson, 1820, t. 1, p. 103.

11 H. Neveux, « Une croissance ambigüe (XVIe-XVIIIe siècles) », in Histoire de Caen, p. 120.

12 Pour les années 1458, 1459, 1461, 1477, 1493, 1495, 1496.

13 ADC, D-203.

14 BnF, ms. fr. 26 083-6 900, 22 468-79 et 81 et 26 090-495 et 501. Les murs furent réparés à diverses reprises, le château également. Les sources faisant état des dépenses affectées aux fortifications sont dispersées mais continues : BnF, ms. fr. 26 092-764, 801, 26 096-1 620, etc.

15 ADC, Archives communales, 615Edt / 3, 371, 388.

16 ADC, 7E98, 7 mars 1469 : pour rembourser une dette de 300 livres tournois due au « doien, maistres, regent de la faculté des ars en l’université de Caen », les bourgeois vendent à May de Houllefort une maison leur appartenant.

17 ADC, 7E98, fo 120 vo-121 vo.

18 ADC, 7E107, fo 197.

19 ADC, 7E103, 30 octobre 1481.

20 ADC, 7E96, fo 42, 5 janvier 1462. Voir aussi pour d’autres allusions aux ruines causées par la guerre et aux biens laissés à l’abandon, 7E96, fo 40 et 138 vo, 25 novembre 1463, 7E97, 29 octobre 1463.

21 Ce qui contraste avec ses propos de 1470 au moment de la création des foires de Caen, cf. ADC, Archives communales 615Edt / 3.

22 ADC, A105, compte de la vicomté pour 1491.

23 ADC, 7E97, 21 juin 1465 ; 7E99, 18 mars 1471 ; 7E100, 22 juin 1473 et 4 avril 1473. Également BnF, ms. fr., 26 082-6 754, etc.

24 Ainsi dix-huit années d’arrérages en 1473, ADC, 7E100, 25 mai 1473.

25 R. Jouet, « La ville “anglaise”… », p. 111-112.

26 ADC, 7E97, 22 décembre 1464 et 12 février 1465 ; 7E100, 8 juin 1473.

27 ADC, 7E93, 16 mai 1455 et 7E91, 17 février 1450 ; 7E100, 20 janvier 1473 ; 7E103, 9 août 1481.

28 H. Legras, Le Bourgage de Caen : tenure à cens et tenure à rente (XIe-XVe siècles), Paris, Rousseau, 1911.

29 Sur 65 contrats, 18 prévoient des améliorations de 20 à 40 £ par année, 46 des rénovations de 10 à 20 £, 18 des améliorations de 5 à 10 £ et enfin 28 contrats n’exigent des changements que de moins de 5 £.

30 ADC, 7E103, 22 janvier 1481 : « en avoient esté fait au taux des gens et ouvriers en ce recognoissant reservé la couverture de ladite maison. »

31 ADC, 7E103, 11 juillet 1481, procès engagé par l’Hôtel-Dieu pour une clause d’amendement de 100 écus d’or faite en 1470 et non respectée.

32 Manoir de la rue Exmoisine, paroisse Saint-Jean, appelé le manoir « des plas d’estain, puis y a esté l’enseigne de Saint-Georges du temps des Anglois » : ADC, 7E91, 25 août 1451.

33 Des « choppes », un « ecritoire devant une maison », ADC, 7E101, 29 mars 1475.

34 ADC, 7E104, 20 novembre 1486 et 5 avril 1486.

35 ADC, 7E103, 27 décembre 1481.

36 ADC, 7E 91, 27 octobre 1450.

37 ADC, 7E 92, 11 avril 1452 ; 7E 94, 16 avril 1456.

38 ADC, 7E 94, 25 janvier 1456.

39 ADC, 7E105, 25 mai 1487, hauteur de 20 pieds avec le pignon.

40 ADC, 7E 93, 13 décembre 1454 : partage d’héritage Desgardins : on y note un sellier, une chambre « qui est dessus ledit sellier » et une seconde chambre « dessus la première chambre jusques au fest de la maison ».

41 ADC, 7E 94, 7 avril 1456 : Pierres Le Guillart donne à sa sœur « deux combles de maisons » et conserve la cave « par ce qu’il la fera tenir et maintenir en suffisant estat, tellement que le hault n’y ait dommage ». Sa sœur s’engage également à « tenir en estat le hault d’icellui comble en telle manière que laditte cave n’y ait aucun dommage ».

42 ADC, 7E91, 12 décembre 1450.

43 ADC, 7E105, 27 juillet 1487.

44 ADC, 7E91, 16 juillet 1450.

45 Pour les gouttières voir ADC, 7E105, 25 mai 1487. Mention de cheminées en pierre de taille, ADC, 7E103, 27 mars 1480.

46 ADC, 7E95, 29 mars 1459 avant Pâques. Également ADC, 7E93, 16 mai 1455. Estienne Hue doit contruire des cheminées, mais les vendeurs « querront la matière de perre desdits esligemens en place ».

47 ADC, 7E91, 4 mai 1451.

48 ADC, 7E93, 13 décembre 1454 ; 7E105, 25 mai 1487.

49 ADC, 7E105, 12 novembre 1488.

50 Sauf peut-être cette propriété butant sur « les chambres aisiés dudit lieu de Saint-Pierre », ADC, 7E93, 16 septembre 1456. Il y a également une « allée des aisemens ».

51 ADC, 7E91, 3 novembre 1450 : « enquel costé devers la cour de ladite Jehenne tous les huiz, yssues et veues seront condempnées excepté lesdites deux fenestres croisiés et une fenestre hault près ledit gable de derrière qui demeure pour y avoir veue pour ledit preneur et les siens, ainsi qu’elle est ediffiée. »

52 ADC, 7E91, 9 décembre 1450.

53 E. Perrot, Arresta communia scacarii. Deux collections d’arrêts notables de l’Échiquier de Normandie de la fin du XIIIe siècle (1276-1290 ; 1291-1294), Caen, Jouan (Bibliothèque d’histoire du droit normand, 1re série : textes), 1910, t. 1er, p. 62, titre 35 : Statutum factum in eodem scaccario [1278] pro litibus mercati burse abreviandis. Bien que la Coutume prévoit au ch. XXIX, De teneura per burgagium, que la vente des biens en bourgage ne peut être l’objet d’une telle réclamation : « Notandum eciam est quod venditines earum per heredes vel consanguineos non possunt revocari. »

Auteur

Université de Montréal

© Presses universitaires de Caen, 2006

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540