Version classiqueVersion mobile
OpenEdition Books

Les Villes normandes au Moyen Âge

 | 
Pierre Bouet
, 
François Neveux

La société urbaine dans les villes normandes

Le marché immobilier rouennais au xve siècle

Philippe Cailleux

Texte intégral

  • 1 On citera succinctement deux ouvrages pour leur approche de la question et pour leurs orie (...)

1L’histoire urbaine connaît, depuis maintenant plusieurs décennies, un incontestable succès et ce colloque en constitue un signe parmi de nombreux autres. Topographie des villes, analyse des réseaux urbains, histoire sociale urbaine, étude de l’habitat, apports de l’archéologie à l’histoire des villes, images de la ville dans la littérature… sont autant de thèmes qui structurent, ici comme ailleurs, recherches et interventions. Parmi ces multiples angles d’approche du fait urbain médiéval, l’étude du marché immobilier1 constitue un axe de recherche moins souvent emprunté, notamment par les monographies urbaines. Les obstacles à cette étude sont essentiellement de deux ordres. L’entreprise n’est envisageable qu’en présence d’une documentation riche en transactions immobilières, mais cette dernière fait, malheureusement, souvent défaut. Par ailleurs, lorsqu’elle existe, sa mise en œuvre soulève un ensemble de problèmes méthodologiques qui peuvent décourager les bonnes volontés. Notre propos est de présenter ce qu’une telle étude, appliquée à la capitale normande, peut apporter à la connaissance historique d’une époque durant laquelle les Rouennais, comme tant d’autres Normands, connurent successivement la guerre civile, la guerre étrangère, les rigueurs d’un siège, trois décennies d’occupation étrangère et cinq décennies moins troublées après un retour au sein du royaume de France.

  • 2 A.-M. Patault, Introduction historique au droit des biens, Paris, PUF, 1989, p. 93 (...)

2Précisons deux points d’emblée. Le marché immobilier nous paraît devoir s’entendre comme l’ensemble des transactions et interventions portant sur la vente ou la location de biens immobiliers, à condition d’inclure dans ces derniers les rentes, considérées dès le xiiie siècle comme des immeubles et dont le rôle est essentiel pour l’analyse des prix immobiliers2. Cette définition inclut également les interventions à caractère judiciaire qui pèsent sur son fonctionnement.

  • 3 Citons par exemple le fief du comte de Leicester ou encore celui du chambellan de T (...)

3Le deuxième point concerne une brève évocation du statut du sol rouennais à la fin du Moyen Âge. Aux xiie et xiiie siècles, on trouvait, sur le sol de la ville, de nombreux fiefs sur lesquels le seigneur percevait cens, corvées et droits de mutation. Le consentement du seigneur y était nécessaire au tenancier pour charger le fonds d’un surcens3. La ville et la banlieue de Rouen relevaient, en matière civile, de la juridiction du maire. On parlait du « fieu du maire ». Mais plusieurs enclaves échappaient à sa juridiction et relevaient pour les principales du chapitre Notre-Dame, du prieuré Saint-Gervais ou encore de la baronnie de Saint-Ouen. Les cens disparaissant progressivement au cours des xiiie et xive siècles, l’essentiel des parcelles échappent à la seigneurie foncière pour les deux derniers siècles du Moyen Âge : on ne trouve ni aveu, ni relief, ni treizième, ni retrait seigneurial. Seules pèsent sur la majeure partie des héritages les rentes rachetables et surtout les « rentes foncières anciennes ». Malgré l’existence de ces dernières, le tenancier passe de plus en plus pour un propriétaire, comme en témoigne, dans la seconde moitié du xve siècle, l’usage fréquent de formules telles que « tenant propriétairement », « à qui appartient », etc.

4L’étude du marché immobilier est possible, dans le cas rouennais, en raison de l’existence, aux Archives départementales, à côté des belles séries G et H, de la sous-série 2E1 du tabellionage rouennais, dont les quelques 79 registres d’héritages, couvrant la période allant de 1360 à l’extrême fin du xve siècle, présentent un taux de conservation voisin de 66 % et même supérieur à 70 % si l’on s’en tient au seul xve siècle. Cette dernière source, outre le fait qu’elle fournit un nombre considérable d’actes notariés, est essentielle, car elle offre à l’historien un éclairage moins marqué par la propriété ecclésiastique.

  • 4 P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen à la fin du Moyen Âge, XIIIe-XVe siècle (Saint-Lô, No (...)

5Les développements qui suivent s’appuient sur une étude d’histoire urbaine menée dans le cadre d’un doctorat et limitée à trois paroisses du cœur de la ville de Rouen, les paroisses Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde et Saint-Herbland4 (fig. 1).

Fig. 1 – Localisation de la zone occupée par les trois paroisses : Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde et Saint-Herbland

Fig. 1 – Localisation de la zone occupée           par les trois paroisses : Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde et           Saint-Herbland
  • 5 Ce dernier terme, très fréquemment employé par les actes notariés, concerne la tenu (...)
  • 6 Cette dernière peut varier d’une simple mention dans un compte à plus d’une trentai (...)

6S’étendant sur un espace de près de 8 hectares, elles représentaient un ensemble d’environ 270 tènements5 répartis ainsi : 110 sur la paroisse Saint-Lô, 90 sur la paroisse Notre-Dame-la-Ronde et 70 sur celle de Saint-Herbland, pour chacun desquels nous avons rassemblé la documentation disponible6.

Les tènements : transactions et valeurs

7Tenter d’estimer et de comparer la valeur des maisons est une opération délicate qui, lorsqu’elle revient à l’historien en l’absence d’« estimes » ou d’autres sources les mesurant à une aune commune, l’amène à se poser un ensemble de questions dont la pertinence ne doit toutefois pas faire oublier la visée initiale : mesurer – le plus justement possible – la valeur des maisons de façon à estimer la place accordée aux dépenses d’habitation, composante essentielle du niveau de vie, trop souvent délaissée en l’absence de sources fiscales.

8Les causes d’interrogation proviennent tant de la nature différente des contrats à notre disposition que de l’hétérogénéité des éléments de prix à prendre en considération. Ce qui nous amène à présenter une étude ordonnée selon les différents types d’actes : baux à héritage, baux à rente, baux à ferme ou à louage mais aussi décrets d’héritage qui, s’ils nous éclairent sur la valeur des biens cédés, nécessitent des méthodes d’inves-tigation changeantes.

9On peut relever, pour le xve siècle, à côté des ventes à héritages et baux à rentes utilisés aux siècles précédents, l’existence d’un type de contrat combinant les deux formes et désigné dans les actes par la formule de « bail à rente à héritage » ou encore de « bail à fieffe à rente à héritage ». Le preneur s’acquitte envers le bailleur, comme pour la vente à héritage, d’une somme déterminée, versée une seule fois mais également d’une rente annuelle. Le fait que la rente soit totalement rachetable ou échangeable n’affecte pas l’usage de l’expression. En cas de rachat de la rente prévue au contrat, ce dernier s’avère avoir fonctionné comme une vente à héritage avec un prêt. Le but du bailleur, lorsqu’il ne conserve aucun droit – le rachat effectué – sur l’héritage, semble bien plutôt de faciliter la vente en concédant en même temps un prêt. Bail ou vente à héritage et bail à rente à héritage associent donc, tous deux, un versement au bailleur – paiement unique – et une ou plusieurs rentes. Ils ont, pour cette raison, été traités en même temps, les baux à rente qui se traduisent par le paiement des seules rentes étant étudiés dans un deuxième temps.

  • 7 Baux à héritage et baux à rente à héritage représentent 110 contrats dans la pr (...)
  • 8 La rente est achetée pour dix fois la valeur du versement annuel. Le rapport est donc de (...)

10La majeure partie des transactions sur les tènements se fait sous la première forme (vente à héritage). Leur part est d’ailleurs en constante augmentation7. Mais comparer ces transactions entre elles pose d’emblée un problème ardu. Les deux composantes du prix, paiement unique et rente foncière, ne sont pas de même nature. La solution parfois employée et consistant à ne retenir que la composante fixe du prix en écartant les rentes à la valeur changeante est totalement irréaliste parce qu’à rebours de la logique des prix médiévaux : le versement représente la différence entre la valeur négociable du tènement et celle des rentes qui le chargent. Mais alors comment fixer cette dernière valeur ? Si l’on considère que le denier 108 représente au xve siècle une valeur minimale de la rente, que les rentes foncières anciennes – nous y reviendrons – se négocient du denier 10 au denier 30, nous avons choisi d’ajouter au prix a minima des maisons – addition du prix payé et de la valeur des rentes estimées au denier 10 – un second prix incluant cette fois-ci les rentes évaluées au denier 20 (denier médian), ce qui permet de mettre en évidence l’effet du doublement du taux sur la valeur des maisons.

  • 9 Nous n’avons retenu ici que les tableaux de répartitions des rentes. Pour les courbes de (...)

11On observe ainsi une montée régulière et marquée de la valeur moyenne des maisons des trois paroisses au cours du xve siècle et la diminution régulière du nombre des tènements dont la valeur est inférieure à 200 livres tournois9.

Répartition des prix de vente des tènements en livres tournois.
Rentes estimées au denier 10

0 à 200 200 à 400 400 à 600 600 à 800 800 à 1 000 1 000 et plus Total
1400 - 1409 14 (11) 3 1 2 20
1410 - 1419 7 (1) 2 1 1 1 12
1420 - 1429 14 (7) 5 1 2 2 2 26
1430 - 1439 15 (6) 5 3 1 24
1440 - 1449 6 (2) 2 2 2 12
1400 - 1449 56 (27) 17 8 6 5 2 94
 
1450 - 1459 9 (1) 6 4 2 1 2 24
1460 - 1469 16 (10) 10 4 3 2 4 39
1470 - 1479 (–) 4 1 2 7
1480 - 1489 3 (–) 6 5 1 1 16
1490 - 1499 3 -1 8 4 2 3 5 25
1450 - 1499 31 (12) 34 17 8 9 12 111
 
1400 - 1449 59,6 % (28,7 %) 18,1 % 8,5 % 6,4 % 5,3 % 2,1 % 100 %
1450 - 1499 28,0 % (10,8 %) 30,6 % 15,3 % 7,2 % 8,1 % 10,8 % 100 %

 

Répartition des prix de vente des tènements en livres tournois.
Rentes estimées au denier 20

0 à 200 200 à 400 400 à 600 600 à 800 800 à 1000 1 000 et plus Total
1400 - 1409 11 (8) 5 2 1 1 20
1410 - 1419 5 (–) 3 1 2 1 12
1420 - 1429 13 (4) 5 1 3 4 26
1430 - 1439 12 (3) 6 4 2 24
1440 - 1449 6 (1) 1 3 2 12
1400 - 1449 47 (16) 20 11 8 4 4 94
 
1450 - 1459 5 (2) 9 5 1 2 2 24
1460 - 1469 15 (7) 10 4 2 4 4 39
1470 - 1479 (–) 3 1 1 2 7
1480 - 1489 3 (–) 5 3 3 2 16
1490 - 1499 3 (–) 6 3 5 2 6 25
1450 - 1499 26 (9) 33 16 11 9 16 111
 
1400 - 1449 50,0 % (17 %) 21,3 % 11,7 % 8,5 % 4,25 % 4,25 % 100 %
1450 - 1499 23,4 % (8,1 %) 29,7 % 14,5 % 9,9 % 8,10 % 14,40 % 100 %
  • 10 Encore fallait-il s’assurer de l’homogénéité de la comparaison et notamment de la situati (...)

12La spécificité du marché immobilier – les tènements ne sont pas interchangeables et ont un rythme de mise en vente extrêmement variable – imposait de vérifier cette tendance dans l’évolution des prix en la comparant, lorsque cela était possible, à l’évolution des prix de vente d’un même tènement10. Seules cinq propriétés autorisent une telle comparaison car le montant des rentes qui les chargent est identique à chaque transaction ou, à défaut, connaît une très faible variation au regard de la valeur totale.

13À l’exception d’une parcelle pour laquelle nous ne disposons pas d’éléments explicatifs, toutes les indications viennent à l’appui d’une nette poussée des prix des tènements qui se manifeste jusqu’à la fin du xve siècle (fig. 2).

Fig. 2 – Évolution du prix de plusieurs tènements

Fig. 2 – Évolution du prix de plusieurs             tènements
  • 11 Des conditions de « viage » du ou des preneurs sont parfois prévues, notamment pour les e (...)

14Les baux à rente sont d’un usage moins fréquent. Une fois décomptées les données non utilisables, leur nombre est de 85, dont près de 70 % souscrits avant 1450. Leur usage est en baisse sensible dans la seconde moitié du siècle. L’étude de leur répartition permet de déceler deux tendances : d’une part les détenteurs de tènements de grande valeur recourent moins à ce type de contrat, d’autre part, alors qu’avant 1450 on compte au moins un contrat sur deux inférieur à 10 livres, cette proportion est, après cette date, celle de la tranche suivante. On peut y voir un autre signe de la montée des prix. Un examen attentif de ces contrats montre de plus que la part des rentes revenant au bailleur est toujours importante et qu’ils concernent généralement des tènements chargés d’un faible nombre de rentes, une ou deux, rarement plus. La saisie de risque est calculée et, parmi les garanties, il est souvent prévu que le preneur ne puisse charger davantage le bien11.

Répartition des montants des baux à rente en livres tournois

0 à 10 10 à 20 20 à 30 30 à 40 40 à 50 50 et plus Total
1400 - 1409 9 (6) 1 1 1 12
1410 - 1419 2 (1) 2
1420 - 1429 14 (6) 5 3 1 2 25
1430 - 1439 4 (2) 3 3 10
1440 - 1449 3 (1) 2 1 3 9
1400 - 1449 32 (16) 11 8 1 1 5 58
 
1450 - 1459 2 (–) 2 4
1460 - 1469 2 (1) 5 1 1 9
1470 - 1479 2 (2) 3 5
1480 - 1489 4 (2) 1 1 6
1490 - 1499 (–) 3 3
1450 - 1499 10 (5) 14 1 1 1 27
 
1400 - 1449 55,2 % (27,6 %) 19 % 13,8 % 1,7 % 1,7 % 8,6 % 100 %
1450 - 1499 37,0 % (18,5 %) 51 % 4 ,0% 4,0 % 4,0 % 100 %

Valeur supérieure de l’intervalle exclue. Le nombre entre parenthèses comptabilise les baux inférieurs à 5 livres tournois.

  • 12 Comparer, lors d’un décret, la « prisée » ou estimation des héritages effectuée par (...)

15Les décrets d’héritage trouvent place ici pour deux raisons. Par l’adjudication aux enchères qu’ils entraînent, ils permettent de disposer du montant, exprimé en rente annuelle, de ce que le plus offrant veut bien donner12. De plus, une fréquence plus ou moins élevée selon les périodes traduit les difficultés financières rencontrées par des tenants d’héritages, incapables d’honorer leurs dettes et ne disposant pas de suffisamment de meubles pour cela. Car c’est seulement faute de pouvoir obtenir paiement de sa créance sur les biens meubles d’un débiteur que le créancier peut faire saisir ses héritages. Cette possibilité assure une meilleure garantie aux opérations de prêts et concrétise l’engagement du débiteur « sur tous ses biens meubles et immeubles, présents et à venir ». Hélas, seuls les montants de 26 décrets sont connus pour le xve siècle, soit pour un sur trois. Même si les décrets d’un montant inférieur à 20 livres sont majoritaires (61 %), il faut toutefois noter que les saisies immobilières touchent des immeubles de valeurs fort diverses et, partant, des couches sociales fort différentes. Les valeurs peuvent atteindre les 110 livres et même 140 livres tournois de rente annuelle.

16Abordons maintenant le marché locatif qui, si l’on s’en tenait aux seuls baux conservés, pourrait sembler occuper une part assez marginale. Vingt-deux contrats intéressent les trois paroisses entre 1400 et 1440, moins que pour les 40 ans qui précèdent. Mais ce serait négliger les multiples indications qui témoignent autant du recours fréquent à la location que du peu d’entrain à passer pour la circonstance un acte notarié : précision du nombre des louages en cours lors d’une vente ; indication, lors des constitutions de rente, du nom du locataire, etc.

17Les baux étudiés sont presque tous souscrits pour des durées inférieures à 10 ans et une fois sur deux pour 3 ans. Lorsque les prix indiqués sont exploitables, ils manifestent une grande diversité.

Répartition des montants des baux à louage en livres tournois (1400-1440)

0 à 10 10 à 20 20 à 30 30 à 40 40 à 50 Total
1400-1409 2 4 1 7
1410-1419 1 1 2
1420-1429 2 1 2 5
1430-1439 2 2
Total 5 7 2 2 0 16

18Elle va de pair avec la diversité d’origine sociale des locataires : le chevalier, le bailli de Rouen, tout comme le pelletier, le fabricant d’éperons, le serrurier, l’orfèvre ou encore le notaire en cour d’église peuvent ainsi y recourir.

  • 13 ADSM, 26HP4, compte de la recette commençant à Pâques 1469, pour la fabrique le G 2 501 ( (...)

19Après 1440, il faut se tourner vers les comptabilités des communautés pour trouver des informations, principalement pour le prieuré Saint-Lô, la fabrique de la cathédrale et la Ville13.

Répartition des montants des louages en livres tournois vers 1460

Communauté Nombre de louages 0 à 5 5 à 10 10 à 15 Plus de 15 Valeur moyenne
Prieuré Saint-Lô 18 12 (5) 5 1 3 l. 19 s. 9 d. t.
Fabrique de la cathédrale 8 2 (0) 2 4 7 l. 12 s. 6 d. t.
Ville de Rouen 4 1 (0) 2 1 8 l. 5 s. t.
Total 30 15 (5) 9 5 1 5 l. 10 s. 6 d. t.

Les valeurs supérieures des intervalles sont exclues, les moyennes sont arrondies au denier. Le chiffre entre parenthèses recense les locations d’un montant inférieur à 2 livres 10 s. t. La ville disposait de 4 autres louages mais leur attribution comportant également plusieurs échoppes ne permet pas d’en connaître le prix exact.

  • 14 P. Cailleux, « Une maison de rapport à Rouen en 1452 », Bulletin des Amis des monuments (...)

20L’analyse des prix pratiqués montre qu’une fois sur deux les baux sont inférieurs à 5 livres. Ils ne dépassent qu’exceptionnellement les 15 livres. La différence tient en partie à la nature des sources, mais il semble bien que les communautés offrent des prix relativement bas sur le marché locatif. Qu’obtenait-on comme logement à ce prix-là ? Il est possible de le dire pour trois logements de la fabrique loués 10 livres tournois par an au milieu du xve siècle. Pour ce montant, le locataire disposait d’un cellier, d’un ouvroir avec à l’arrière une « sallette à cheminée », au premier étage deux chambres dont l’une à cheminée et sous les combles des greniers avec « surcroîts » et des « aisements ». La surface au sol est estimable à 50 m2. Les occupent des pelletiers, couturiers, cordonniers, épiciers, orfèvres, peintres, « linières », « caperonnières », etc.14.

  • 15 On rencontre deux exemples de taux similaires à Reims pour le XIVe siècle. Voir P. Despor (...)

21La comparaison, à deux reprises, des prix de location et de vente d’un même bien montre que la vente correspond à environ dix années de loyers15. Ce taux plutôt favorable est à relativiser parce que c’est au bailleur que revient, en règle générale et sauf arrangement contraire, l’entretien des maisons.

22La vente du tènement est un moment délicat de la relation entre bailleur et locataire. Disons que la pratique rouennaise semble assurer au locataire sa jouissance de l’immeuble après l’aliénation. Il peut même obtenir en certains cas un droit de préférence au moment de la vente et l’on trouve de fait des locataires acquéreurs.

  • 16 ADSM, 2E1 / 167, 28 février 1419 (n. s.).

23Signalons enfin un contrat de 1419 tout à fait exceptionnel puisqu’il s’agit d’une location en meublé, avec liste des meubles, accordée par Robert Alorge, orfèvre de la paroisse Notre-Dame-la-Ronde, deux ans avant sa décapitation par les Anglais, à un certain Guillaume Motieu, « du pays d’Angleterre »16.

24Examinons maintenant la question de la répartition de la propriété immobilière. Les données les plus abondantes – celles de la période 1450 / 1470 – montrent une proportion élevée de propriétaires n’apparaissant que pour un tènement.

Période 1450-1469. Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde, Saint-Herbland

Paroisses 1
tènement
2
tènements
3
tènements
4 et 5
tènements
6 et 7
tènements
Nombre total de
tenants connus
Saint-Lô 93 12 3 1 1 110
N.-D.-la-Ronde 84 8 1 1 94
Saint-Herbland 48 7 3 1 59
Les 3 paroisses 195 39 7 5 2 248

25Leur part pour les trois paroisses réunies dépasse 78 %. Les mieux dotés sont des communautés, la Ville et le prieuré de Saint-Lô. Quant aux noms des bourgeois détenteurs du plus grand nombre de tènements (4 au maximum), ils correspondent tous à des familles implantées sur l’une des trois paroisses. Une comparaison des listes de paroissiens d’une part et des listes de tenants de l’autre permet d’établir un taux minimum de près de 50 % de tenants occupants. Les habitués du tabellionage rouennais ont tous en tête de belles listes d’héritages établies à l’occasion des partages mais elles ne doivent pas faire oublier l’existence d’une propriété immobilière très émiettée et la part non négligeable occupée par le propriétaire occupant.

Le marché des rentes : rentes foncières anciennes et rentes constituées

26L’expression de « rentes foncières anciennes » est utilisée principalement au xve siècle pour désigner des rentes non rachetables. Elle a pour but de les distinguer de l’autre composante de ce marché : les rentes constituées. La date de rachat représente théoriquement – la pratique est plus souple sur ce point – le moment de basculement de la dernière vers la première catégorie.

27Dans le vaste ensemble des rentes foncières dites anciennes – qui proviennent pour l’essentiel de baux à rente ou d’opérations de constitution de rentes non rachetables ou encore non rachetées durant le délai accordé – se distinguent deux groupes très caractéristiques tant en raison de leurs bénéficiaires que des problèmes posés par leur analyse. On différenciera, en effet, les rentes versées aux diverses communautés – religieuses ou non – qui se partagent une part importante de ce revenu et ont une forte inclinaison à le conserver, et celles que perçoivent les particuliers, transmises héréditairement mais aussi plus largement aliénées ou morcelées et dont les mouvements sont, de ce fait, plus difficiles à suivre.

  • 17 Dettes de fermiers ou receveurs, franchissement du pavement royal par travers ou cahots, (...)
  • 18 Leur origine est très rarement connue mais la plupart existent avant 1380. On ne peut exc (...)

28Aux communautés religieuses s’ajoutent, pour notre secteur, deux autres bénéficiaires que sont la ville de Rouen et le domaine ordinaire du roi, dont la recette est perçue par la vicomté de Rouen17. Son receveur perçoit 23 rentes sur les trois paroisses d’une valeur moyenne approchant les 2,5 livres. Quoique moins dotée, la ville de Rouen détient sur le secteur 16 rentes portant surtout sur des maisons des paroisses Saint-Lô et Notre-Dame-la-Ronde18. Le reste des rentes est la propriété d’ordres religieux, réguliers ou séculiers, et des fabriques ou trésors paroissiaux.

29Toutes rentes confondues, l’ensemble représente un total de 324 rentes, soit une moyenne de l’ordre de 1,2 rente par tènement pour le secteur étudié. L’existence de la moitié de ces rentes est avérée dans la seconde moitié du xive siècle, alors que le xve siècle est, quant à lui, marqué par une forte augmentation de leur nombre.

Les rentes foncières dues aux communautés (2e moitié du xive siècle-fin du xve siècle)

Paroisse Nombre de rentes Rentes attestées dans la Mouvements Origine connue
2e moitié
du xive siècle
1re moitié
du xve siècle
2e moitié
du xve siècle
Saint-Lô 133 73 108 111 36 61
N.-D.-la-Ronde 113 50 81 98 21 56
Saint-Herbland 78 35 62 74 7 36
Total 324 158 251 283 64 153

Répartition chronologique des rentes

Paroisse xiie-xiiie
siècle
1re moitié
du xive siècle
2e moitié
du xive siècle
1re moitié
du xve siècle
2e moitié
du xve siècle
Total
Saint-Lô 5 10 15 17 14 61
N.-D.-la-Ronde 12 10 7 14 13 56
Saint-Herbland 6 2 10 7 11 36
Total 23 22 32 38 38 153

30L’étude des seules rentes dont l’origine est connue – entendre la date de transfert à la communauté – vient montrer que cette progression n’est pas due à la seule augmentation de la masse documentaire. Sur les 153 rentes dans ce cas, la moitié tombe dans le patrimoine des communautés au cours du xve siècle. Les efforts déployés par ces détenteurs minutieux se traduisent par le faible nombre de changements de valeur ou de mouvements de leurs rentes qui concernent moins de 20 % d’entre elles.

Les principales communautés religieuses détentrices de rentes foncières anciennes

Communautés Saint-Lô Notre-Dame-la-Ronde Saint-Herbland Total
Chapitre Notre-Dame de Rouen : 35 25 25 85
   - Chapitre proprement dit 19 8 14 41
   - Différents collèges et communautés 5 13 2 20
   - Chapelles en l’église Notre-Dame 11 4 9 24
Prieuré Saint-Lô 32 6 1 39
Collégiale Notre-Dame-la-Ronde 2 17 0 19
Prieuré du Mont-aux-Malades
(Mont-Saint-Aignan)
1 1 10 12
Hôtel-Dieu de la Madeleine 2 1 8 11
Églises paroissiales (20 détentrices) dont : 27 23 15 65
   - Notre-Dame-la-Ronde 1 8 0 9
   - Saint-Herbland 1 1 8 10
   - Saint-Lô 4 0 0 4
Abbaye Sainte-Catherine-du-Mont
(Bonsecours)
0 7 0 7
Abbaye Saint-Ouen 0 5 0 5

Dans ce tableau, ne figurent que les communautés religieuses percevant au moins 5 rentes.

  • 19 Tant pour ses propres revenus que pour ceux des collèges, communautés et chapelles (...)

31Les mieux pourvues en rentes des nombreuses communautés sont implantées à proximité : principalement en ville, plus rarement en banlieue. Le premier détenteur est incontestablement le chapitre cathédral19. Que le prieuré Saint-Lô et la collégiale Notre-Dame-la-Ronde occupent une place importante n’est pas pour étonner. Mais, par comparaison avec la situation du milieu du siècle précédent, le premier connaît une relative stagnation du nombre de ses rentes, et la seconde, fortement dotée sur sa paroisse, est quasiment absente sur les deux autres. Une rente sur cinq bénéficie à l’une des vingt églises paroissiales rouennaises représentées, le plus souvent à la fabrique ou au trésor, à l’occasion à la cure ou à une chapelle en l’église.

Les rentes détenues par les communautés

Type de communauté 2e moitié du
xive siècle
1re moitié du
xve siècle
2e moitié du
xve siècle
Chapitre Notre-Dame
et communautés dépendantes
17 12 2
Églises paroissiales 8 18 20
Autres communautés religieuses 6 5 13
Ville de Rouen / Roi de France 1 3 3

32En se tournant à nouveau vers l’étude des seules rentes dont l’origine est connue, quelques tendances se font jour : alors que la part du chapitre cathédral dans les nouvelles acquisitions va en diminuant pour atteindre un niveau très faible dans la seconde moitié du xve siècle, les églises paroissiales sont, en revanche, de plus en plus présentes, bénéficiant, pour le xve siècle, de la moitié des rentes dont la date de transfert est déterminable. La constitution de revenus solides et réguliers pour les trésors ou fabriques est l’un des facteurs financiers du grand élan bâtisseur de la seconde moitié du xve siècle.

33À côté de ce premier ensemble, à l’importance certaine, que représente celui – plus délicat à suivre car plus mouvant – des rentes détenues principalement par des Rouennais, composante importante des patrimoines familiaux ? Pour mesurer leurs poids respectifs, nous avons utilisé les indications portées dans les baux à héritage détaillant les destinataires des rentes.

Répartition des rentes foncières. Baux à l'héritage

Période Communautés Particuliers Total
1420-1439 33 (40,7 %) 48 (59,3 %) 81 (100 %)
1450-1469 52(57,1 %) 39 (42,9 %) 91 (100 %)

34Le mécanisme de captation par accumulation des rentes au profit des communautés se fait sentir dans l’inversion des parts respectives de chaque groupe entre les deux périodes de référence.

  • 20 ADSM, 2E1 / 204, 26 octobre 1479.

35À l’inverse des rentes constituées, dont le taux est remarquablement stable, les rentes foncières anciennes se négocient à des taux fort variables, sans que les facteurs déterminants n’apparaissent clairement à l’étude des transactions. Dans la seconde moitié du xive siècle, les deniers 10 ou voisins de 10 sont très fréquents. Avec le xve siècle, les coûts d’achat augmentent. Après 1450, des deniers inférieurs à 15 sont rares. Le plus élevé que nous ayons rencontré est un denier 33 1 / 320. Cette évolution est liée au développement des clauses de rachat des rentes constituées, au xve siècle. On comprend, dans ces conditions, qu’un Rouennais à la recherche d’un prêt, plutôt que de constituer une rente sur l’un de ses tènements, au denier 10, préfère engager l’une de ses rentes foncières anciennes avec une clause de rachat : pour le même arrérage, la somme avancée est plus importante. Il reste dans ce dossier à cerner les raisons de l’extrême variabilité des taux pratiqués. L’enquête est en cours.

36Signalons enfin qu’un petit nombre de tènements échappe totalement à la rente foncière – ils sont, au xve siècle, une vingtaine pour l’ensemble du secteur étudié – sans que l’on puisse établir s’il s’agit d’un état de faits ancien ou le produit d’annulations ou de rachats. Leurs tenants se sont attachés, dans la mesure du possible, à maintenir cet atout.

37Abordons maintenant les rentes constituées dont l’existence est attestée en Normandie dès le xiie siècle. À partir de 1360, les registres du tabellionage témoignent de l’importance de ce type de placement. Limitée aux rentes constituées créées sur des tènements assis sur l’une des trois paroisses, leur étude n’en est pas moins révélatrice de rythmes et de tendances qui dépassent ce cadre limité. Elle présente toutefois un inconvénient lié à l’évolution des types d’assignation sur lequel il faudra revenir.

38On a recensé, de 1360 à 1499, un ensemble de 371 rentes constituées. De 1360 à 1419, le nombre d’actes est proportionnellement faible (64 / 17,2 %). En revanche, de 1420 à 1449, années caractérisées par la présence anglaise, ce nombre s’élève à 211 (56,9 %), alors qu’on ne compte plus que 96 actes de 1450 à 1499 (25,9 %).

39Ce déséquilibre dans la répartition demande, pour trouver explication, une analyse des caractéristiques de ces contrats. La première concerne la possibilité ou l’impossibilité de racheter la rente ainsi constituée. Lorsque la rente qui charge l’immeuble est perpétuelle, celui qui vend la rente n’a pas à rembourser le capital, mais il ne peut se libérer de la rente même si « intérêt et capital » ont été remboursés depuis longtemps. Il peut vendre la maison mais transfère alors la charge au tenant suivant. Le prêteur, lui, est plus libre. S’il veut récupérer son capital, il revend la rente. Leur nombre est resté limité tant qu’elles se sont montrées non ou peu rachetables, les transactions portant alors surtout sur les rentes déjà existantes.

Les rentes constituées rachetables, 1360-1419

Décennie 1360-1369 1370-1379 1380-1389 1390-1399 1400-1409 1410-1419 Total
Nombre de
rentes constituées
20 11 2 25 3 3 64
Nombre de
rentes rachetables*
3 2 1 8 1 1 16
Pourcentage 15 18,2 32 25

*. C’est-à-dire que l’acte de création comporte une clause à cet effet. Ne rentrent pas dans cette catégorie les rentes rachetées au gré des circonstances. Ainsi, parmi les 20 rentes de la décennie 1360-1369, une seule a été à coup sûr rachetée alors qu’elle figure au nombre des rentes non rachetables (ADSM, 2E1 / 151, 23 décembre 1363). Elle a été rachetée le 7 juin 1529.

Les rentes constituées rachetables, 1420-1499

Décennie 1420
à 1429
1430
à 1439
1440
à 1449
1450
à 1459
1460
à 1469
1470
à 1479
1480
à 1489
1490
à 1499
Total
Nombre de
rentes constituées
44 109 58 28 37 12 14 5 307
Nombre de
rentes rachetables
37 103 56 24 35 11 13 4 283
Pourcentage 84,1 94,5 96,6 85,7 94,6 91,7 92,9 92,2
  • 21 Notons, à partir de 1420, que trois contrats sur quatre offrent des délais compris entre (...)
  • 22 Voir P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 1 038.

40On constate toutefois une élévation progressive de la part des rentes rachetables dans la deuxième moitié du xive siècle, proportion qui atteint à peine une rente sur trois à la fin de ce siècle. Avec les débuts de l’occupation anglaise, la situation change du tout au tout et les contrats sans stipulation de rachat deviennent rares. De quels délais disposent les vendeurs pour ne pas voir la rente devenir perpétuelle ? Le rachat perpétuel, condition la plus avantageuse, ne leur est que rarement offert. La tendance pour le xve siècle est à l’allongement des délais21, on peut également relever la part réduite occupée désormais par le rachat perpétuel, sans toutefois constater sa disparition. Ces possibilités de rachat sont effectivement largement utilisées par les vendeurs comme le montrent les grattages des actes par les tabellions mais également l’étude menée tènement par tènement. Afin d’éviter que la date fatidique ne soit dépassée, le débirentier a toujours la possibilité de constituer une nouvelle rente. Les délais de rachat des rentes semblent utilisés dans l’ensemble avec souplesse, même si, à l’occasion, des signes de tension se font sentir22.

  • 23 Les quatre décennies non représentées ont été écartées en raison d’un nombre tr (...)

41L’assignation de la rente est une autre caractéristique des contrats, essentielle pour comprendre l’inégale répartition des rentes constituées recensées. Dans la seconde moitié du xive siècle, les rentes constituées sont assignées sur des tènements particuliers. À la fin du siècle, l’habitude d’insérer une clause d’assignation générale est bien installée mais il ne s’agit que d’un ajout ouvrant la possibilité, pour le crédirentier, d’obtenir paiement éventuel sur d’autres biens, constituant donc une garantie supplémentaire. Alors que, durant les deux premières décennies du siècle suivant, l’assignation générale sur tous les biens – cette fois-ci seule – a largement cours, les années de présence anglaise sont marquées par un brusque recul de cette pratique au bénéfice de l’assignation particulière. Mais après le « recouvrement de la Normandie », le recours à l’assignation générale ne cesse de progresser pour concerner, au début du xvie siècle, la quasi-totalité des contrats. Ainsi s’explique notamment le fléchissement très sensible du nombre des constitutions de rentes enregistrées en 1400-1420 ainsi que durant les trois dernières décennies du xve siècle et non par un moindre recours à cet instrument de crédit, toujours en vigueur ; l’affectation effective à un bien déterminé n’étant connue qu’à l’occasion d’une vente éventuelle de ce bien23 (fig. 3).

Fig. 3 – Valeur des rentes constituées

Fig. 3 – Valeur des rentes             constituées

42Montants, taux et termes de ces rentes sont également des données sur lesquelles il convient de s’arrêter. Le profil du diagramme des valeurs moyennes des rentes négociées connaît, après la décennie 1360-1369, un net tassement et il faut attendre la première décennie de présence anglaise pour voir cette valeur s’élever fortement. Quoique ensuite légèrement en baisse, cette valeur reste soutenue jusqu’au milieu du siècle. Après le léger fléchissement qui s’observe alors, la lente remontée jusqu’à la fin du siècle ramène cette valeur non loin de celle calculée pour les années 1440-1449. Les années anglaises sont indéniablement celles où cette forme de crédit atteint les montants les plus élevés. En revanche, la courbe des valeurs inférieures atteste que, durant un siècle et demi, on continue à passer ce type de contrat pour de petites valeurs : moins de 2 et même d’1 livre.

43En ce qui concerne les taux, le denier 10 s’impose dès la fin du xive siècle. Il est effectif pour environ 9 contrats sur 10 au xve siècle. Les achats qui s’écartent du denier 10 ne le font que très rarement en faveur du crédirentier. Le vendeur arrive parfois à négocier sa rente jusqu’au denier 15, très exceptionnellement au-dessus.

Les crédirentiers

Période Nobles Ecclésiastiques Bourgeois Communautés Total
rentes
rouennais non rouennais
1360-1419 / Nb 1 5 42 3
Nb de rentes 1 5 54 4 64
1420-1449 / Nb 7 10 81 2 12
Nb de rentes 24 15 144 2 18 203*
1450-1499 / Nb 4 5 64 1 8
Nb de rentes 6 6 72 1 11 96

*. Le total n’atteint pas les 371 rentes car 8 noms se sont trouvés effacés lors du rachat.

  • 24 À leur propos, voir P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 1 046-1 047.

44Le groupe des investisseurs présente des caractéristiques assez tôt fixées. Les communautés religieuses s’intéressent généralement peu à ce type de placement, lui préférant les « rentes foncières anciennes ». Mais on relève, à deux reprises, une élévation sensible de leur présence, peut-être due à une offre insuffisante de ces rentes anciennes. Leur place reste en tout cas modeste dans les comptabilités religieuses du xve siècle. Les ecclésiastiques se portent acquéreurs d’un nombre à peu près équivalent de rentes constituées. Ce sont surtout des chanoines de la cathédrale ou de Notre-Dame-la-Ronde, mais également des curés de diverses paroisses. Quant aux nobles, une comparaison avec le demi-siècle précédent montre qu’ils sont plus nombreux à pratiquer ce type de placement au xve siècle. Les « bourgeois » rouennais forment toujours la très grande majorité des acquéreurs et les vendeurs semblent avoir l’embarras du choix : les acheteurs sont en effet nombreux. Ainsi, aux 211 rentes de la période 1420-1449 correspondent au moins 112 crédirentiers différents. Il est vrai que la part des gros investisseurs n’est pas négligeable. Les 5 crédirentiers dont les noms reviennent le plus souvent achètent, à eux seuls, plus de 22 % des rentes24. Les activités exercées par les acheteurs ne sont pas systématiquement indiquées mais on peut observer, au xve siècle, et tout particulièrement pour les années de domination lancastrienne, la forte place occupée par les « gens de justice, d’administration et de finance ».

45Si l’on s’intéresse maintenant aux vendeurs, on peut relever, de prime abord, quelques différences. Les débirentiers sont fatalement détenteurs de biens sur l’une des trois paroisses, paroisses qu’ils habitent plus souvent que les crédirentiers. Les nobles, dont le nombre total atteint la dizaine, voient progressivement leur part augmenter aussi bien parmi les vendeurs que dans la population. Les ecclésiastiques sont, quant à eux, fort peu emprunteurs.

46Il n’est pas rare de voir, dans la liste des vendeurs, les mêmes noms revenir à de nombreuses reprises. Faut-il y voir, en schématisant, le signe d’un endettement croissant – marque de la rigueur des temps – ou, au contraire, l’utilisation d’un instrument de crédit qui, manié avec souplesse par des brasseurs d’affaires avisés, leur permet de rassembler les fonds nécessaires à leurs activités, donc un signe réel de ces dernières ? On trouve dans la documentation des exemples illustrant les deux situations, sans traitement statistique possible. Relevons cependant le rôle retardateur des constitutions de rente sur les manifestations des conséquences de l’endettement, mais aussi le transfert de propriété réalisé au profit du crédirentier qui, au gré des difficultés de ses obligés, peut utiliser ses créances pour arrondir son patrimoine foncier.

  • 25 Le crédirentier se contente le plus souvent d’un répondant, plus rarement de deux, en gén (...)

47Le fait de désigner un, voire plusieurs « pleiges » ou garants, est une pratique qui ne se rencontre guère avant les années 1420. Elle est, après cette date, loin de concerner tous les contrats25. On peut relever que les communautés religieuses semblent plus exigeantes sur ce point que les autres groupes d’intervenants.

  • 26 Il est toutefois difficile de se prononcer sur leur fréquence car, considérées comme (...)

48Pour qui ne veut pas risquer de grever de façon perpétuelle son bien, la constitution de rentes viagères est une solution qui présente toutefois l’inconvénient de réduire de moitié la somme mise à disposition, puisque le denier 5 est très souvent la règle. Les conditions de viage portent presque toujours sur l’existence des crédirentiers et très fréquemment sur deux têtes. Attirés par le caractère viager du revenu, les « gens d’église » se rencontrent souvent parmi les acheteurs de ces rentes, de même que les confréries. Écuyers et chevaliers figurent alors pour bonne part parmi les débirentiers26.

Acteurs du marché et formes d’exploitation immobilière

49Après cette étude des divers modes d’exploitation immobilière, il nous faut maintenant tenter de saisir ce qui pousse les multiples acteurs de ce marché vers telle ou telle de ces formes.

  • 27 Plus récente que les autres (rentes aînées).
  • 28 Car associant un versement à la vente et une rente (cf. supra).

50Quels sont les éléments pris en considération par un tenant lorsqu’il opte pour un bail à rente ou une vente à héritage ? Lorsque la nécessité ne contraint pas à la vente, on peut supposer une pesée des risques à prendre et des revenus espérés. La vente permet de se dégager des obligations à l’encontre des détenteurs de rentes. La somme versée est d’autant plus importante que la valeur du bien s’éloigne de celle des rentes qui le chargent. Un contexte de hausse des prix est favorable à ce type de transaction vers lequel se tourne, de toute façon, celui qui migre. Au versement unique, le bail à rente oppose un versement dans la durée, intéressante pour qui recherche un revenu régulier, dont la perception n’est toutefois pas sans risques. Si le bailleur peut s’entourer de garanties, lors du contrat, de façon à s’assurer un minimum d’arrérages, sa maîtrise s’arrête là et sa rente est la dernière des rentes puînées27. Que l’un des détenteurs suivants cesse de payer et il peut se voir contraint à renoncer à sa rente ou à reprendre l’immeuble délaissé. Il y a risque réel à trop charger l’héritage et l’on comprend dès lors pourquoi les détenteurs savent bien négocier à l’occasion une diminution de la rente moyennant la réalisation de travaux. Hormis cette dernière possibilité, une fois fixée, la valeur nominale de la rente est immuable : pas de rattrapage possible. On peut voir dans le développement, au xve siècle surtout, d’une formule que l’on peut qualifier de mixte28, un mode de résolution des difficultés de choix, qui autorise tous les dosages. Les baux à « viage du preneur » constituent un autre moyen de se trouver – soi ou ses héritiers – à nouveau en possession du bien et permettent un réajustement – à rythme non déterminé – sur les prix pratiqués alentour.

51Les établissements religieux ont une nette tendance à rechercher avant tout la rente, de préférence non rachetable, ce dont témoigne la place qu’ils occupent parmi les détenteurs de rentes foncières anciennes. C’est la régularité du revenu qui est recherchée, son affectation étant généralement précise. Certains fondateurs de messes perpétuelles imposent d’ailleurs aux communautés bénéficiaires de convertir en rentes, plus rarement en héritages, les sommes données. Autre indice de cette propension : les maisons revenant aux communautés, après délai d’héritage, sont très vite remises en circulation moyennant rente. Certains établissements religieux pratiquent également volontiers le bail à rente viager, débarrassant ainsi de nombreux ecclésiastiques de leurs soucis de résidence.

52L’un des traits les plus marquants de ce marché nous paraît résider dans la place accordée à la location, qu’il s’agisse de maisons de rapport ou de portions de l’habitation dans laquelle réside le loueur. Même si les charges sont importantes, la location apporte quelques atouts au propriétaire dont le principal est certainement de lui permettre un ajustement régulier des revenus sur l’évolution des prix. Elle lui apporte également une souplesse dans la gestion de l’espace, permettant une plasticité au gré des compositions et des stratégies familiales, des besoins liés au travail et plus largement à la sociabilité. Les durées de location sont d’ailleurs courtes et, une fois sur deux, ne dépassent pas 3 ans.

  • 29 Les louages de Saint-Lô se trouvaient tout près du prieuré, ceux de la fabrique (...)

53Loin d’être le fait des seuls « bourgeois rouennais », cette forme d’exploitation est également, mais pour une moindre part, le fait de communautés religieuses réservant une portion de leur patrimoine foncier à cette fin. Intervient en ce cas, le plus souvent, un facteur de proximité29. Pour d’autres, il s’agit de rentabiliser une résidence utilisée pour les séjours rouennais, d’un abbé et de sa suite, par exemple lorsqu’il doit se rendre à l’Échiquier. Quant aux locataires, nous avons vu qu’ils offrent un large échantillonnage et qu’ils se recrutent dans toutes les classes sociales.

54La hausse régulière de la valeur des tènements, exprimée en unité de compte – telle qu’elle ressort de l’étude des ventes à héritage – est porteuse de conséquences qui méritent que l’on s’y arrête. Elle est un élément dynamisant par les plus-values qu’elle entraîne, parce qu’elle permet aux détenteurs successifs de créer de nouvelles rentes, par le biais du bail à rente, et qu’elle favorise le recours au crédit par les nouvelles constitutions de rentes qu’elle autorise. Encore faut-il tenter de l’inscrire dans une économie rouennaise pour laquelle il est possible d’évoquer les salaires à condition de se limiter à la seule industrie du bâtiment.

  • 30 G. Bois, Crise du féodalisme, Paris, Presses de la fondation nationale des sciences polit (...)

55Étudiant l’évolution des salaires nominaux rouennais de ce secteur, Guy Bois a montré que le troisième quart du xive siècle était marqué par une hausse touchant les deux catégories de travailleurs – les manœuvres et leurs maîtres – hausse qu’il juge pour l’essentiel acquise dès 1360 et qui est suivie, jusqu’aux premières années du xve siècle, par une période de stabilité des salaires des ouvriers qualifiés, mais d’effritement pour ceux des manœuvres. S’amorce alors une nouvelle phase de hausse pour les deux rémunérations, suivie vers 1430 d’une longue phase de stabilité donnant au graphique une « allure de plateau séculaire »30.

  • 31 Ces points sont plus longuement développés et discutés dans P. Cailleux, Trois paroisses (...)

56Par rapprochement des deux séries de données – salaires et prix des tènements – on peut relever qu’après 1360, la phase de stabilité des salaires pour les uns, de tassement pour les autres, correspond à la période de tassement des prix de l’immobilier, que la montée des salaires qui lui fait suite coïncide avec le mouvement de hausse des prix des tènements, mais qu’à partir de 1430, la tendance est à l’alourdissement du poids de l’immobilier, pour toutes les catégories de salaires. Le constat de coexistence, à partir de 1430, d’une longue phase de stabilité – voire d’une lente érosion – des salaires et de la relative stabilité des prix des matériaux au xve siècle31 laisse entrevoir, au cœur de la ville, une forte pression foncière qui traduit une demande soutenue de maisons urbaines. Dans le même temps, la propriété d’un tènement est une réalité de plus en plus difficilement accessible lorsqu’on ne dispose pas d’un solide patrimoine familial.

57Peut-on, à côté de ces observations dégagées de l’analyse des différents contrats, apporter un éclairage sur la façon dont les Rouennais des xive et xve siècles appréhendaient eux-mêmes ce marché, dont ils concevaient la gestion de leur patrimoine immobilier ? Çà et là quelques indications émergent, révélatrices de comportements.

  • 32 ADSM, G 3 520.

58Plusieurs proviennent des déclarations des témoins d’un procès dont les auditions ont lieu en 1429 à propos du montant d’une rente due à une chapelle de la cathédrale et portant sur une maison de la paroisse Saint-Herbland32. Relevons quelques-unes des déclarations des témoins en suivant, par exemple, le point de vue de messire Raoul de Carville, curé du diocèse de Rouen « bénéficié » en l’église Notre-Dame, alors âgé d’une cinquantaine d’années :

dit qu’il lui semble que plus prouffitable chose seroit a ung homme qui seroit diligent et curieux de soustenir ledit hostel et de le fere valoir, d’avoir la proprieté dudit hostel que d’avoir les X livres de rente sur ledit hostel mais a ung homme negligent et non chalent lui seroit chose plus prouffitable d’avoir lesdits X livres tournois de rente sur ledit hostel que d’en estre proprietaire pour ce que ladite rente vient sans mains mectre et y fault avoir diligence et curencon de louez et le soustenir a cellui qui en seroit proprietaire.

59L’avis est très voisin de celui de Lorens Lalement, marchand de draps approchant les 70 ans, pour qui, en outre, « telles gens d’eglise ne sont pas residens sur leur benefice par quoy leurs heritages en demeurent souvent en ruyne et non valoir ».

60Messire Jehan Chrestien, prêtre âgé d’une cinquantaine d’années, estime, quant à lui, que la maison se trouve

en ung des lieux mieulx venans qu’il soit en ladite rue, par quoy il dit que le plus prouffitable pour ladite chappelle s’y est d’avoir et tenir par ledit chappellain de ladite chappelle lesdits X livres tournois de rente par an sur ledit hostel que de tenir et avoir la proprieté de ladite maison.

61Ce qu’éclairent encore davantage les propos d’un autre prêtre, messire Guillaume Mouton, qui donnerait bien volontiers les 10 livres tournois

s’il estoit homme de mestier ou marchant eu esgart a la scituacion et espaciosité d’icelle maison ne n’a maison en toute ladite rue, du costé ou elle est assise posé, qu’il n’y eust que la place et le fons seulement qu’il ne voulsist bien X livres tournois de rente par an comme il lui semble…

62Vue par les yeux d’un ecclésiastique, la rente est bonne à prendre, d’autant que le fonds à lui seul en assure le recouvrement. Quel que soit l’état du bâtiment, le revenu est garanti. En revanche, tous conviennent que pour un marchand ou un artisan, pour peu qu’il soit avisé, s’en assurer la propriété est bénéfique. La maison ne s’est pas chargée de rente et celle qui existe est ancienne. Les prix ont monté et la perspective de plus-value est raisonnable, car les dernières années sont bonnes à cet égard, comme l’atteste le propos d’un autre marchand, de fer celui-là, Jehan Vibert, âgé de 32 ans en 1429 :

laquelle maison il ne vit oncques s’y mauvaiz temps en ladite ville qu’elle n’eust bien valu 10 livres tournois de rente par an et de present vauldroit bien 12 livres tournois et eust valu puis V ou VI ans en ca pour ce que les maisons se sont mieulx louees et baillees de rente depuis temps en ladite ville de Rouen qu’elles en faisoient par avant.

  • 33 ADSM, 2E1 / 169, 14 novembre 1421.

63Relevons encore, dans un autre contexte, cette indication de bonne conduite. Parmi les arguments avancés pour montrer que Jehan Bourdon, fils d’un maître de la Monnaie de Rouen dont la jeunesse semble avoir été plutôt turbulente, a finalement « prins l’estat de bon gouvernement… », figure en première place le fait « qu’il a deschargié ses heritages des rentes dont ilz estoient chargiez et payez ses debtes ou au moins la greignieur partie »33.

64Il est un aspect du marché immobilier qui se révèle ardu à approcher et pour lequel l’historien ne peut que relever, çà et là, quelques indices ou traces : il s’agit de la mise en œuvre de relations relevant du clientélisme et favorisant des proches, des familiers, des relations d’affaire… Nous avons pu la déceler, à l’occasion, dans l’utilisation du parc locatif des communautés ou dans leurs cessions moyennant rente. Il est, en revanche, plus difficile de la mettre en évidence pour les autres propriétaires ou bailleurs à rente.

  • 34 Pouvaient l’engager les parents, jusqu’au septième degré canonique, du ou des vendeurs – (...)

65L’examen de l’usage de la clameur de marché de bourse est révélateur, à cet égard, de la difficulté rencontrée pour dégager les motivations des uns et des autres. Afin de favoriser la conservation des biens immobiliers aux mains d’un même lignage, le droit coutumier normand prévoit, en effet, une action spécifique, intitulée aux xive et xve siècles « clameur de marché de bourse » et qui permet le retrait par bourse et lignage34. Mais ce qui, a priori, a pour but la conservation des biens se révèle souvent suivi d’une revente rapide à un autre contractant, parfois à un prix de vente supérieur au précédent. L’écart de prix peut fournir l’explication du retrait : un prix de vente initial jugé trop faible et l’espérance d’une plus-value rapide à moins qu’il ne masque, à l’occasion, une rémunération de l’intervention pour « bons services ».

  • 35 On peut voir dans la proximité des dates des deux actes – prise à louage et vente – un mo (...)

66Pour financer le retrait, les clamants ont souvent recours à l’aide de tiers. Il faut, en effet, rassembler la somme nécessaire dans les délais coutumiers. Ces tiers ont-ils fortement encouragé ou incité le retrait parce qu’intéressés par le bien racheté ? On peut le penser quand on constate qu’ils se portent rapidement acquéreurs. Les exemples ne manquent pas. Le retrait peut même être déclaré avoir été effectué au profit du prêteur. Dans de tels exemples, le rôle dévolu au retrait – maintenir les biens dans les familles – tend à se transformer en une intervention dont le but devient le choix du nouvel acquéreur, intervention dont le caractère intéressé n’est pas toujours établi. L’existence d’une telle procédure – ou simplement le fait qu’elle puisse se produire – n’est pas sans conséquence sur le comportement des uns et des autres. C’est dans le retrait lignager qu’il faut rechercher l’explication de clauses, souvent rencontrées, spécifiant que la vente d’une maison est à la charge du louage de l’acheteur, ce dernier s’assurant par ce biais le maintien dans les lieux jusqu’à la fin dudit louage35.

67Ces quelques exemples laissent entrevoir un réseau de relations complexes dans la trame duquel il n’est pas toujours évident de voir clair et qui ne doivent pas faire oublier à l’historien que, derrière les prix des transactions, se révèlent des enjeux familiaux et sociaux délicats à saisir.

 

68L’élargissement substantiel des sources qu’introduit, à partir de 1360, la conservation d’une bonne partie des registres du tabellionage, permet d’appréhender, à partir d’une portion de la ville, le fonctionnement du marché immobilier rouennais au xve siècle. On peut le caractériser, globalement, par sa bonne tenue. Ce dernier point ne va pas de soi. Que l’on songe à la description donnée par Simone Roux du marché parisien dans la première moitié du xve siècle :

  • 36 S. Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine médiévale : l’espace parisi (...)

Les propriétaires cessent de payer les rentes, ne veulent plus ou ne peuvent plus entretenir les immeubles, parce qu’ils sont « absents » soit concrètement quand ils sont Armagnacs ou supposés tels […], soit parce qu’ils sont trop appauvris, soit parce qu’ils n’ont plus intérêt à jouer le jeu. Tout cela conduit, dans les années 1420-1440, à une ruine matérielle de la ville : les maisons sont « vides et abandonnées » et quand, au terme des criées, le seigneur récupère les lieux, plus personne ne consent à « accepter » la propriété et les risques que cela implique36.

  • 37 P. Lardin, « La crise monétaire de 1420-1422 en Normandie », in L’Argent au Moyen Âge, Pa (...)

69Rien d’aussi grave à Rouen, qui connaît tout de même, après la Harelle et jusqu’aux premières années du xve siècle, une période difficile, se traduisant par une baisse des prix et un ralentissement des transactions. Mais on ne relève à aucun moment, dans les fiches récapitulatives des transactions de chaque parcelle, des mentions d’héritages longtemps restés sans tenant et, par le biais des criées d’héritages, les biens décrétés trouvent régulièrement preneurs. Pour cette raison, ces dernières jouent, en permanence, un rôle de régulation en mettant notamment un terme à l’accumulation excessive de rentes sur un même bien. Après les perturbations liées aux remous monétaires des années 1420-142237, loin de figurer parmi les périodes les plus difficiles du marché immobilier, l’occupation anglaise est caractérisée à Rouen par une forte activité et une remontée des prix.

70Une telle évolution des prix se poursuit jusqu’à la fin du siècle, la demande de propriétés urbaines ne faiblissant pas. Cette tendance marquée favorise la création de nouvelles rentes au profit des bailleurs successifs et permet, à terme, la mise en circulation de nouvelles rentes dont bénéficient notamment les communautés religieuses et, plus particulièrement au xve siècle, les fabriques des églises paroissiales. Elle ouvre la possibilité, pour un tenant à la recherche d’un crédit, de recourir à la rente constituée. Ainsi, l’existence de tenants en nombre suffisant, un immeuble dont on assure la pérennité et un contexte de montée des prix des tènements sont autant d’éléments favorables à ceux qui possèdent des rentes foncières anciennes, mais également aux opérations de crédit immobilier, d’autant plus que les rentes constituées sont rachetables. En revanche, l’acquisition d’un tènement est une réalité de plus en plus difficilement accessible pour qui ne dispose pas d’un solide patrimoine familial.

71D’autre part, avec le xve siècle, s’achève un mouvement qui transforme le tenancier en propriétaire. L’essentiel des parcelles et la totalité de celles que nous avons étudiées échappent à la seigneurie foncière. Malgré l’existence de rentes foncières – anciennes ou non – qui chargent les maisons, au xve siècle, on les tient de plus en plus « proprietairement ». Quant à la structure de la propriété immobilière, difficile à saisir en l’absence de registres fiscaux, elle se caractérise, après le milieu du xve siècle, par un faible degré de concentration dans les mains de ceux qui sont passés du statut de tenant à celui de propriétaire et qui comptent parmi eux un nombre important de « propriétaires occupants ». À côté de ces propriétaires, dans les maisons voisines mais aussi à l’intérieur des leurs, réside une partie de la population – difficile à estimer – qui a recours à une location le plus souvent de courte durée et qui a laissé beaucoup moins de traces dans nos archives.

Notes

1 On citera succinctement deux ouvrages pour leur approche de la question et pour leurs orientations bibliographiques : D’une ville à l’autre : structures matérielles et organisation de l’espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe siècle), J.-C. Maire Vigueur (éd.), Rome, École française de Rome, 1989 et Le Sol et l’immeuble. Les formes dissociées de propriété immobilière dans les villes de France et d’Italie (XIIe-XIXe siècle), O. Faron, É. Hubert (éd.), Rome, École française de Rome et Lyon, Presses universitaires de Lyon, 1995.

2 A.-M. Patault, Introduction historique au droit des biens, Paris, PUF, 1989, p. 93 : « Dès le XIIIe siècle, celle-ci [la rente] est considérée comme immeuble, qu’elle soit foncière (due en échange d’une terre) ou constituée (due en rémunération d’un capital et assise sur une terre). Le Parlement de Paris l’affirme expressément en 1260 et la majorité des coutumes suit cette position. »

3 Citons par exemple le fief du comte de Leicester ou encore celui du chambellan de Tancarville.

4 P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen à la fin du Moyen Âge, XIIIe-XVe siècle (Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde et Saint-Herbland). Étude de topographie et d’urbanisme, Université de Paris-Sorbonne – Paris IV, 1998 (à paraître).

5 Ce dernier terme, très fréquemment employé par les actes notariés, concerne la tenure, la possession : « une maison héritage et tènement… », « un tènement et le fons de la terre », « une maison et tènement », « un tènement de plusieurs louages ». Ces expressions renvoient toujours à un ensemble d’édifices contigus, d’un seul tenant, qui comporte, le plus souvent, une seule maison.

6 Cette dernière peut varier d’une simple mention dans un compte à plus d’une trentaine de pièces pour un seul tènement. Depuis la soutenance de ce doctorat, nous avons étendu le champ de recherche à d’autres paroisses de la ville et notamment à la paroisse Saint-Éloi. Les quelque 400 à 500 textes transcrits à ce jour pour cette paroisse, s’ils ne remettent pas en cause ce qui a pu être observé pour les trois autres, n’ont pas permis d’extraire de données exploitables en nombre suffisant. Malgré le nombre d’actes transcrits, il ne nous a pas encore été permis de comparer, par exemple, deux prix de vente successifs d’un même tènement. Ce point illustre bien les difficultés rencontrées dans l’exploitation de ce type de données. Il nous contraint aujourd’hui à nous en tenir aux données collectées pour les trois paroisses citées.

7 Baux à héritage et baux à rente à héritage représentent 110 contrats dans la première moitié du XVe siècle et 129 dans la seconde moitié alors que les baux à rente passent dans le même temps de 58 à 27.

8 La rente est achetée pour dix fois la valeur du versement annuel. Le rapport est donc de 10 %. Le capital n’est récupérable qu’en cas de rachat.

9 Nous n’avons retenu ici que les tableaux de répartitions des rentes. Pour les courbes de valeurs moyennes et leurs commentaires, voir P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 974-978. Pour les deux tableaux, la valeur supérieure de l’intervalle est exclue et les nombres entre parenthèses comptabilisent les ventes inférieures à 100 livres tournois. Les prix sont toujours exprimés en unité de compte. Cette montée des prix s’inscrit dans une période où la valeur intrinsèque de la monnaie connaît alors plusieurs affaiblissements. Selon É. Fournial, la première période d’affaiblissement se place entre 1360 et 1417. À l’instabilité des années 1417-1422, succède une période de stabilité sous Henri VI alors que la monnaie du roi de France connaît un lent affaiblissement de 1436 à 1514. Voir É. Fournial, Histoire monétaire de l’Occident médiéval, Paris, Nathan, 1970, p. 126-139. Cette montée des prix exprimés en unité de compte n’en est pas moins porteuse de conséquences sur lesquelles nous reviendrons plus loin.

10 Encore fallait-il s’assurer de l’homogénéité de la comparaison et notamment de la situation des rentes. On trouvera quelques remarques méthodologiques concernant l’utilisation des prix dans P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 972-974 et 978.

11 Des conditions de « viage » du ou des preneurs sont parfois prévues, notamment pour les ecclésiastiques et pour des couples qui assurent ainsi au conjoint survivant une résidence. Voir, par exemple, Archives départementales de Seine-Maritime (ADSM), 2E1 / 157, 9 décembre 1397.

12 Comparer, lors d’un décret, la « prisée » ou estimation des héritages effectuée par les voisins et les « ouvriers jurez » et la plus haute enchère constitue un indice intéressant de la vigueur ou au contraire de l’atonie du marché immobilier. Cette opportunité ne s’est présentée qu’une fois : en 1438, une maison et une échoppe de la paroisse Saint-Herbland sont adjugées respectivement pour 12 livres et 7 livres 10 s. t. de rente annuelle. Elles avaient été estimées à 7 livres tournois pour la maison et 3 livres pour l’échoppe. L’adjudication a multiplié par environ 1,7 la valeur de la « prisée » dans le premier cas et par 2,5 celle de l’échoppe, montrant que maisons du cœur de la ville et échoppes sont toujours fortement demandées dans les années qui suivent le traité d’Arras et les mois qui suivent l’entrée de Charles VII à Paris.

13 ADSM, 26HP4, compte de la recette commençant à Pâques 1469, pour la fabrique le G 2 501 (Saint-Michel 1465) et Bibliothèque municipale de Rouen (BMR), registre XX2, compte de la ville commençant à la Saint-Michel 1456. Les montants portés en recette correspondent effectivement au prix des louages, les rentes payées par les héritages étant mentionnées aux dépenses.

14 P. Cailleux, « Une maison de rapport à Rouen en 1452 », Bulletin des Amis des monuments rouennais, 1993-1994, p. 83.

15 On rencontre deux exemples de taux similaires à Reims pour le XIVe siècle. Voir P. Desportes, Reims et les Rémois aux XIIIe et XIVe siècles, Paris, Picard, 1979, p. 476.

16 ADSM, 2E1 / 167, 28 février 1419 (n. s.).

17 Dettes de fermiers ou receveurs, franchissement du pavement royal par travers ou cahots, absence d’héritiers après bâtardise, saisie suivant condamnation et exécution sont autant d’occasion d’arrondir le revenu du domaine. Outre les actes de vente des tènements, on a utilisé les registres J 759, C 2 795 et 2 B 765 des Archives départementales de Seine-Maritime.

18 Leur origine est très rarement connue mais la plupart existent avant 1380. On ne peut exclure qu’une partie de ces rentes aient été créées après la confiscation des biens des Juifs rouennais. Voir notamment BMR, registres XX1 à XX4 des comptes de la ville.

19 Tant pour ses propres revenus que pour ceux des collèges, communautés et chapelles relevant de lui, avec un peu plus de 26 % des rentes recensées.

20 ADSM, 2E1 / 204, 26 octobre 1479.

21 Notons, à partir de 1420, que trois contrats sur quatre offrent des délais compris entre 2 et 6 ans et qu’avec le milieu du XVe siècle, apparaissent des échéances égales ou supérieures à 10 ans – la plus importante atteignant 15 ans – alors que disparaissent les possibilités de rachat inférieures à 2 ans.

22 Voir P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 1 038.

23 Les quatre décennies non représentées ont été écartées en raison d’un nombre trop faible de rentes.

24 À leur propos, voir P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 1 046-1 047.

25 Le crédirentier se contente le plus souvent d’un répondant, plus rarement de deux, en général des parents. Le garant, par précaution, fait ainsi souvent établir un acte par lequel le débirentier s’engage à le dédommager de tous frais pouvant lui incomber du fait de la garantie mais il peut également faire notifier son droit à racheter, tout comme le vendeur, la rente pour laquelle il est caution.

26 Il est toutefois difficile de se prononcer sur leur fréquence car, considérées comme des meubles, elles relèvent, à partir de l’occupation anglaise, de l’inscription dans des cahiers de meubles non conservés.

27 Plus récente que les autres (rentes aînées).

28 Car associant un versement à la vente et une rente (cf. supra).

29 Les louages de Saint-Lô se trouvaient tout près du prieuré, ceux de la fabrique de la cathédrale le long des rues bordant un des tènements servant de résidence à des chanoines, paroisse Saint-Lô.

30 G. Bois, Crise du féodalisme, Paris, Presses de la fondation nationale des sciences politiques, 1981, p. 94-97.

31 Ces points sont plus longuement développés et discutés dans P. Cailleux, Trois paroisses de Rouen…, p. 1 062-1 064. Voir également P. Lardin, Les Chantiers du bâtiment en Normandie orientale, XIVe-XVe siècle, les matériaux et les hommes, thèse, Université de Rouen, 1995 (dactyl.), notamment p. 679 sq. (éditée en 1998 par les Presses universitaires du Septentrion, à Villeneuve-d’Ascq).

32 ADSM, G 3 520.

33 ADSM, 2E1 / 169, 14 novembre 1421.

34 Pouvaient l’engager les parents, jusqu’au septième degré canonique, du ou des vendeurs – du côté d’où vient le bien – à condition d’agir dans un délai d’an et jour, à compter de la lecture des lettres à l’ouïe de la paroisse. Son champ d’application concerne aussi bien les biens immobiliers cédés par bail que ceux passés par décret, les tènements que les rentes. Sur cette clameur, voir notamment L. Valin, Le Roule des plès de héritage de la mairie de Jehan Mustel 1355-1356, Rouen, Imprimerie Wolf, 1924, p. 126-133.

35 On peut voir dans la proximité des dates des deux actes – prise à louage et vente – un moyen de se prémunir contre l’une des conséquences du retrait lorsque l’acquisition est destinée à la résidence : nécessité de trouver d’urgence un nouveau domicile. Je suis également tenté d’expliquer comme un moyen d’éviter le retrait l’utilisation d’un prête-nom, pratique ensuite officialisée devant le tabellion.

36 S. Roux, « Modèles et pratiques en histoire urbaine médiévale : l’espace parisien à la fin du Moyen Âge », Histoire, économie et société, no 3, 1994, p. 422.

37 P. Lardin, « La crise monétaire de 1420-1422 en Normandie », in L’Argent au Moyen Âge, Paris, Publications de la Sorbonne, 1998, p. 102-143.

Table des illustrations

Titre Fig. 1 – Localisation de la zone occupée par les trois paroisses : Saint-Lô, Notre-Dame-la-Ronde et Saint-Herbland
URL http://books.openedition.org/puc/docannexe/image/9466/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 841k
Titre Fig. 2 – Évolution du prix de plusieurs tènements
URL http://books.openedition.org/puc/docannexe/image/9466/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 166k
Titre Fig. 3 – Valeur des rentes constituées
URL http://books.openedition.org/puc/docannexe/image/9466/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 204k

Auteur

Université de Rouen

© Presses universitaires de Caen, 2006

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540