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Les Halles

 | 
Jean-Louis Robert
, 
Myriam Tsikounas

Les Halles ventre culturel et pic immobilier?

Patrice Gaubert, Christian Tutin, Cédric Debart et Marion Fournier

Texte intégral

1L’opération des Halles d’une part, la réhabilitation du Marais d’autre part, ont provoqué, au cours des années soixante-dix, une revalorisation considérable du cœur historique de Paris, et elles ont massivement contribué à une homogénéisation, les quartiers de la rive droite, traditionnellement plus populaires, se rapprochant de plus en plus de ceux de la rive gauche.

2Toutefois, bien que doté d’une nouvelle centralité, beaucoup plus conforme aux fonctions métropolitaines de Paris, le quartier des Halles n’est pas devenu l’un des « pics » du marché immobilier parisien, contrairement au Marais, qui dispute régulièrement, depuis le début des années quatre-vingt, au XVIe et au VIIe la place d’arrondissement le plus coté de Paris. C’est ce contraste entre le quartier des Halles et celui du Marais qui nous intéressera d’abord ici.

3Par « quartier des Halles », on entendra l’ensemble situé de part et d’autre du Boulevard Sébastopol, et constitué des deux zones environnant le Forum des Halles d’une part, le centre Beaubourg d’autre part. Cet ensemble correspond aux deux quartiers INSEE des Halles (Ier) et de Saint-Merri (IVe).

4On situera d’abord la position de marché du quartier des Halles ainsi défini par rapport à celle de l’ensemble du centre historique de Paris, pour montrer ensuite qu’il est relativement sous-évalué par rapport aux quartiers qui les entourent. On tentera enfin de relier cette position relative de marché aux caractéristiques d’emploi et de peuplement du quartier des Halles, ce qui nous permettra, en conclusion, d’en proposer une interprétation par rapport à sa position dans l’espace métropolitain francilien.

5Nous utiliserons, d’une part, des données de prix – issues soit des fichiers de la DGI (IMO), soit de ceux des notaires (BIENS) – et, d’autre part, des données socio-économiques (peuplement et emploi) – issues des recensements généraux de la population (RGP INSEE 1975, 1982 et 1990). Malheureusement, nous ne disposons pas de séries de prix antérieures à 1976 (IMO) ou 1979 (BIENS), ce qui nous interdit de rendre compte directement des effets sur le marché immobilier de l’opération des Halles. On traitera du processus de transformation engagé, une fois celle-ci achevée.

Le centre historique dans les fluctuations immobilières

  • 1 Gaubert, Ibbou, Tutin, 1993.

6Après avoir positionné notre zone dans une nomenclature de marché, établie par ailleurs et déjà exploitée à d’autres fins1 on étudiera la position sur les marchés immobiliers du centre historique (Ier et IVe arrondissements), avant d’examiner plus précisément celle du quartier des Halles.

Une segmentation du marché immobilier parisien

  • 2 Gaubert, Tutin, 1993.
  • 3 Tutin, 1998.

7Dans une étude menée en 1993 pour la DREIF2, nous nous avions partagé l’agglomération de Paris en trois grands segments de marché des logements, et du marché des bureaux. Pour rendre compte des différenciations internes à la ville de Paris, nous avions par ailleurs3 divisé divisé cette dernière en sept « secteurs immobiliers », dont la composition est la suivante :

Tableau 1 – Segmentation du marché immobilier parisien.

Tableau 1 – Segmentation du marché immobilier parisien.
  • 4 La technique de l’analyse de variance utilisée pour tester la pertinence du découpage consiste à ma (...)

8Cette segmentation (fig. 1) s’est avérée pertinente pour expliquer aussi bien le prix des logements anciens que celui des bureaux anciens4.

9Le secteur immobilier qui nous intéresse est le secteur D, composé des Ier, IVe, XVe et XVIIe arrondissements. On vérifie sur le graphique 1, page suivante, que les profils d’évolution des prix immobiliers y sont très proches. À un niveau supérieur d’agrégation, ce secteur D s’agrège au secteur ? (IIIe, XIIe et XIVe) pour former la zone 2.

10Ces découpages renvoient non seulement à des zones de prix, mais aussi, et surtout, à des fonctionnements différenciés de marchés. Du point de vue de la dynamique des prix, le quartier des Halles, assimilé pour le moment aux Ier et IVe arrondissements, relève d’un segment « intermédiaire » entre un segment « actif », ou « pilote », qui se trouve clairement à l’origine des mouvements de prix et de leur diffusion, et un segment « passif » ou « suiviste », composé de tout l’Est parisien sauf le XIIe

11On notera que les IIe et IIIe arrondissements relèvent, quant à eux, respectivement du segment pilote et du segment suiviste.

▲ Fig. 1 – Segmentation du marché immobilier parisien (corrigée par analyse de variance).

Les Halles dans la « déconnexion » des années quatre-vingt

12Sur l’ensemble de Paris et de l’Ile-de-France, on observe sur les graphiques ci-dessous un premier cycle, d’amplitude limitée, de 1975 à 1984 (point bas des prix), suivi d’un cycle beaucoup plus violent, et plus long, de 1985 à 1998, date à laquelle une forte reprise est intervenue (graph. 1). C’est au cours du second cycle des prix, entamé en 1984, que les conjonctures immobilières apparaissent parfaitement coordonnées entre les Ier, IVe, XIVe et XVIIe arrondissements, qui forment ensemble notre secteur D.

▼ Graphique 1 – Évolution du prix des appartements anciens 1976-1994.

▼ Graphique 1 – Évolution du prix des appartements anciens 1976-1994.
  • 5 Tutin 1998a et 1998b.

13Au niveau spatial5, les prix décrivent un mouvement d’accordéon en fonction de la conjoncture immobilière : les écarts entre zones s’accroissent en haute conjoncture et diminuent en basse conjoncture. Cela est vrai entre banlieues, entre Paris et banlieue, et entre arrondissements de Paris.

14S’agissant des arrondissements centraux de Paris, il convient de manier avec prudence les moyennes de prix. Avec respectivement 16 000, 20 000 et 26 000 logements, les Ier, IIe et IVe arrondissements représentent en effet de tous petits bataillons du parc immobilier parisien (lequel totalise environ 1,5 millions de logements). Ajoutée à la forte hétérogénéité des logements, du point de vue de la taille, du confort ou de l’ancienneté, cette étroitesse du marché rend les mouvements de prix d’un trimestre à l’autre parfois erratiques.

15En raisonnant sur des moyennes annuelles, et au fil du temps, les interclassements deviennent cependant significatifs. Les mouvements de prix se jouant par ailleurs sur de toutes petites quantités, on a affaire à des arrondissements particulièrement sensibles aux mouvements de la conjoncture.

  • 6 Tous les tableaux de prix ont été placés en annexes. Deux séries de prix ont été utilisées : une sé (...)

16En 1979, le IVe qui vient à l’époque d’achever sa réhabilitation se hisse au rang d’arrondissement le plus cher de Paris, place qui lui est ravie (Annexes : tabl. A6) en 1984 par le XVIe, et en 1990 par le VIIe À cette dernière date, il est presque rattrapé par le Ier, qui en était très loin en 1979, et affiche alors des prix moyens supérieurs à 28 000 F le mètre carré, et une hausse de 275 % depuis 1984 (contre 242 % dans le VIIe). Le retournement des prix à la baisse (graph. 1) intervient, dès 1991, dans le Ier, et en 1992 dans le IVe.

17Dans la crise, ce sont les arrondissements (ou les quartiers) les plus chers qui ont baissé le plus : – 41 % dans le IVe, – 35 % dans le Ier, contre – 16 % dans le IIe et – 38 % dans le IIIe entre 1990 et 1996. Le Ier arrondissement devient ainsi plus cher que le Marais après 1993.

18Dans le courant de l’année 2000, les prix moyens nominaux au mètre carré approchaient de nouveau les 25 000 francs dans le IVe, et dépassaient 24 000 francs dans le Ier.

  • 7 Soit environ 100 % et 200 % respectivement en 2001, compte tenu de la récente reprise du marché par (...)

19À prix constants, et sur vingt ans, (de 1975 à 1994), il apparaît (Annexes : tabl. D) que les Ier et IVe arrondissements ont connu une revalorisation moyenne de l’ordre de 60 % et 171 % respectivement7, contre 15 % seulement pour le IIe, somme toute modérée compte tenu de l’importance des changements intervenus dans l’intervalle dans le parc immobilier d’une part (réhabilitation ou rénovation), et dans son peuplement d’autre part (embourgeoisement). Pour l’ensemble de Paris, la revalorisation se situe, en termes réels, autour de 45 % pour la même période.

20On relève par ailleurs que le IIe – qui est l’arrondissement le moins coté des trois pour les logements – est le plus cher pour les bureaux ; approchant les 40 000 F courants en 1990, ceux-ci y étaient 2,75 fois plus chers que les logements en 1990. Cela était également vrai en 1982 (mais avec un ratio de 1,3 seulement), mais pas en 1975, où le mètre carré de bureau valait légèrement moins qu’un mètre carré de logement. On retrouve (avec un ratio de 1,6 en 1990) ce phénomène dans le Ier, où l’usage logement est également minoritaire. Par contre, dans le IVe – arrondissement essentiellement résidentiel – le logement reste plus cher que les bureaux, même en 1990.

Les Halles, entre deux pics du marché parisien

  • 8 Nous avons exclu le quartier du Gaillon, qui n’est pas limitrophe des Halles, et ne représente pas (...)

21Il s’agit à présent d’isoler plus strictement le quartier des Halles, et de le situer dans la hiérarchie des arrondissements parisiens. On raisonnera pour cela au niveau des quartiers INSEE, en s’attachant aux quatre quartiers du Ier et du IVe, à trois des quatre quartiers du IIe8, et à l’un des quartiers du IIIe (Saint-Avoye) : cet ensemble forme la zone hachurée de la figure 2.

▲ Fig. 2 – Carte de la zone d’étude (quartiers INSEE).

22Le quartier des Halles – tel que nous l’entendrons ici – est formé de la réunion des quartiers INSEE des Halles (IIe) et de Saint-Merri (IVe). On opposera ce sous-ensemble aux trois groupes de quartiers limitrophes qui le bordent à l’ouest, à l’est et au nord, à savoir :

  • Saint-Germain l’Auxerrois, Palais Royal et Vendôme à l’ouest ;

  • Saint-Gervais, Arsenal et Notre-Dame à l’ouest ;

  • Vivienne, Mail et Bonne Nouvelle au nord.

Le col de Sébastopol

  • 9 Le classement des quartiers ne respecte évidemment pas les frontières d’arrondissement.

23Afin de situer la zone des Halles par rapport à son environnement immédiat des Ier, IIe et IVe arrondissements, on utilisera un découpage de Paris (fig. 3) en sept zones de prix homogènes, établi par l’OLAP en 1999, sur la base des données notariales du fichier BIENS. À ce niveau plus fin de découpage, les deux quartiers qui nous intéressent (Les Halles et Saint-Merri) sont situés en zone 3 (indice de prix 77, contre 100 pour la zone 1), où ils se trouvent regroupés, comme dans notre classement des arrondissements, avec certains quartiers des XVe et XVIIe arrondissements (plus le sud du XVIe et un quartier du IXe9), de même que les quartiers Palais-Royal (Ier) et Saint-Gervais (IVe) qui les encadrent directement, tandis que les quartiers Vivienne, Vendôme et Arsenal sont classés en zone 2 (indice 87) et les quartiers Saint-Gervais l’Auxerrois et Notre-Dame en zone 1. Deux autres quartiers limitrophes du IIe (Le Mail et Bonne-Nouvelle), ainsi que trois quartiers sur quatre du IIIe sont classés en zone 4, et le haut de rue Saint-Denis (quartier du Gaillon) en zone 5.

  • 10 Le magazine Capital pouvait ainsi titrer la page de son dossier immobilier de novembre 2000 consacr (...)

24Les deux quartiers des Halles et de Saint-Merri sont les moins chers de leur arrondissement respectif, avec des prix de l’ordre de 25 000 F en 1990, au sommet du « boom ». Cette différence avec le reste des deux arrondissements centraux s’est maintenue jusqu’à aujourd’hui : atténuée pendant la crise, elle se retrouve aujourd’hui10, avec des niveaux de prix courants qui se rapprochent de ceux atteints début 1990.

  • 11 Relatifs, car les prix sont encore plus élevés plus à l’ouest (Madeleine, Champs-Élysées) ou plus a (...)

25Au-delà de la triple frontière constituée par les rues du Louvre et du Temple, et par la voie sur berge, le quartier des Halles est ainsi encadré (Annexes : tabl. C) par trois « pics » relatifs11 de l’immobilier parisien: la place Vendôme à l’ouest (plus de 31 000 F en 1990), le quartier de l’Arsenal à l’est (approchant les 30 000 F), et le quartier Notre-Dame au sud (au-dessus de 38 000 F en 1990). Au nord au contraire, les prix chutent très vite: autour de 20 000 F dans le Sentier (correspondant au Mail et à Bonne Nouvelle), et de 22 000 F à Arts-et-Métiers (IIIe). Dans une zone aux prix globalement très élevés, le boulevard de Sébastopol fait ainsi figure de véritable « col », de part et d’autre duquel les niveaux de prix remontent très vite.

▲ Fig. 3 – Niveau des prix et localisation : un découpage détaillé de Parisen sept zones de prix homogènes.

26Le profil temporel d’évolution des prix (graph. 2) est très proche – aux Halles et à Saint-Merri – de la moyenne parisienne, tant en ce qui concerne les niveaux de prix que l’ampleur des fluctuations. Les prix du quartier Saint-Merri, nettement en retard sur la moyenne parisienne et sur ceux des Halles à la fin des années soixante-dix, les ont rejoints au cours des années quatre-vingt. Cette revalorisation beaucoup plus forte du parc immobilier à Saint-Merri (800 % de 1979 à 1990) s’explique sans doute par la nature même du parc, beaucoup plus prestigieux, parce que plus ancien, une fois acquise la réhabilitation au début des années quatre-vingt.

27En d’autres termes, la zone des Halles – au sens étroit – apparaît, au niveau immobilier, beaucoup plus « sage » et proche de la moyenne parisienne, que les Ier et IVe arrondissements considérés dans leur ensemble. C’est cette relative sous-évaluation, par rapport aux zones immédiatement environnantes, que nous devons maintenant expliquer (fig. 3).

▼ Graphique 2 – Variations du prix du logement de 1980 à 1995.

▼ Graphique 2 – Variations du prix du logement de 1980 à 1995.

Un embourgeoisement limité

28Le premier facteur explicatif de la position immobilière relative du quartier est évidemment son peuplement, dans ce qu’il a de différent des quartiers limitrophes. La valeur d’un quartier est d’abord liée aux caractéristiques sociales et démographiques de ses habitants.

Les classes populaires font de la résistance

29Les tableaux 2 et 3 présentent un certain nombre d’indicateurs de composition sociale et de structure démographique.

30La « désouvriérisation », déjà constatée en 1982 (avec 15 % et 12 % des actifs résidents dans les Ier et IVe, contre 22 % dans le IIe), s’est poursuivie jusqu’en 1990 (- 3 % à - 5 %), surtout dans Ier, tandis que la percée des cadres s’accentuait (7 % à 11 %), jusqu’à atteindre ou dépasser partout dans la zone étudiée, sauf dans le Sentier, le tiers des actifs-résidents, et même près de la moitié (47,2 %) dans le quartier Notre-Dame. Le nombre de cadres pour un ouvrier atteint à cette date des sommets comparables à ceux des VIIe et XVIe arrondissements dans les quartiers Palais-Royal (6,4) et Notre-Dame (7,6). Malgré tout, la relative vétusté du parc immobilier et la petitesse des logements font que le pourcentage d’ouvriers parmi les actifs-résidents reste partout supérieur à 10 % (sauf à Palais-Royal, Arsenal et Notre-Dame), d’autant que – sauf dans les quartiers Vendôme et Palais-Royal, où ils perdent cinq à six points entre 1982 et 1990 – le pourcentage d’étrangers dans la population a peu baissé, en particulier dans les quartiers Halles et Saint-Merri, où il se stabilise autour de 17 %.

31Quant à la proportion des employés dans les résidents, qui était encore en 1982 légèrement supérieure à la moyenne de l’agglomération (32 %) dans le Ier (33,5 %), et proche dans le IVe (29 %), elle est devenue très inférieure en 1990 (à 25,5 % et 21 % respectivement, contre 30 %). Mais là encore, il s’agit d’un mouvement caractéristique de tout Paris (où les employés baissent de 6 %, alors qu’ils ne perdent que deux points sur l’ensemble de l’agglomération), et non des seuls arrondissements centraux, où ce mouvement est simplement accentué.

32Les professions intermédiaires, qui plafonnent autour de 20 % des actifs résidents dans les Ier et IVe, progressent entre 1982 et 1990 dans le IIe

33S’agissant des cadres, des professions intermédiaires et des employés, on n’observe pas de spécificité marquante des quartiers Halles et Saint-Merri, où la population ouvrière résiduelle est par contre plus importante que dans le reste des Ier et IVe arrondissements, de sorte que le nombre de cadres pour un ouvrier y est beaucoup plus faible (2,5 et 2,8 respectivement), approchant la moyenne parisienne de 2.

34On relève, par contre, la forte spécificité du Sentier (le Mail et Bonne-Nouvelle) au niveau de la composition sociale (moins de deux cadres pour un ouvrier-résident), du pourcentage d’étrangers (plus de 20 %) et du taux de chômage (plus de 10 %), mais aussi du taux d’activité (supérieur à 60 %), du pourcentage de familles nombreuses (plus de 2 %) ou encore des caractéristiques du parc de logements.

35L’évolution des structures familiales est au moins aussi spectaculaire que celle des appartenances socioprofessionnelles des résidents.

36On notera d’abord que l’embourgeoisement est allé de pair avec un certain rajeunissement de la population, la proportion entre « troisième » et « premier » âge passant de 1,55 à 1,30. L’Arsenal a une population beaucoup plus jeune que tous les autres quartiers étudiés ; Notre-Dame et Palais-Royal, des habitants beaucoup plus vieux, avec des ratios « d’âge relatif » situés autour de deux.

Tableau 2 – Trajectoires de peuplement. Quartiers centraux de Paris.

Tableau 2 – Trajectoires de peuplement. Quartiers centraux de Paris.

* pourcentage de la population active résidente.
** Nombre de cadres pour un ouvrier parmi les actifs résidents.
*** Nombre de personnes de plus de 60 ans pour une personne de moins de 25 ans.
• Source INSEE: RGP 1982 et 1990

Tableau 3 – Structures familiales – Quartiers centraux de Paris.

Tableau 3 – Structures familiales – Quartiers centraux de Paris.

* > 2 enfants. En % des familles.
** En % de la population résidente.
*** En % de la population active.
• Source : RGP INSEE (population au lieu de résidence).

37Et surtout, on relève l’effondrement de la part des familles sans enfant, lié au départ des personnes âgées, et la progression non moins spectaculaire entre 1982 et 1990 de la part des familles monoparentales, qui augmente partout de plus de cinq points, notamment à Saint-Merri et aux Halles, où elle passe de 10 % et 12 %, à 16 % et 17 % respectivement.

38Le quartier des Halles est marqué par la présence d’un peu plus d’étrangers et de chômeurs, un peu moins de familles sans enfant, et un peu plus de familles monoparentales (autour de 15 %) que dans ses abords est et ouest.

Un parc de logements spécifique

39Des différences sensibles (tabl. 4) apparaissent entre la zone des Halles et le reste des arrondissements : moins de grands logements et plus de petits (60 et 66 % en 1990), et aussi plus de locataires dans les quartiers Saint-Merri et Halles que dans les autres quartiers du Marais et autour du Palais-Royal. Il y avait douze et quinze fois plus de petits logements que de grands dans les quartiers Halles et Saint-Merri, contre cinq fois environ dans les quartiers Arsenal ou Vendôme.

40Tous les quartiers du centre historique connaissent des taux de vacance importants (autour de 14 % en moyenne), et il n’y a pas de spécificité des Halles de ce point de vue.

41Le groupe Palais-Royal + Vendôme, d’un côté, et Arsenal + Notre-Dame, de l’autre, manifeste une forte spécificité pour la part des grands logements (plus de 11 %) et celle des propriétaires (30 % ou plus), toutes deux exceptionnelles dans le contexte du centre de Paris (tabl. 4).

42Au point de vue du peuplement comme à celui des caractéristiques du parc, il y a donc lieu d’opposer les Halles, auxquelles on peut ajouter le quartier de Saint-Germain l’Auxerrois, qui en est très proche à tous égards, à trois autres sous-ensembles : à l’ouest les quartiers Palais-Royal + Vendôme + Vivienne à l’ouest, Saint-Gervais + Arsenal + Notre-Dame à l’est, et Mail + Bonne-Nouvelle + Sainte-Avoye au nord.

Politiques urbaines et usages de la ville

43Les caractéristiques « objectives » de la population et du parc de logement ne suffisent cependant pas à rendre compte de la position particulière du quartier des Halles dans la cartographie des marchés immobiliers parisiens. Il faut aussi introduire des facteurs qualitatifs liés à la gestion urbaine. Il est clair, en particulier, que la différence entre les zones de Beaubourg et des Halles d’une part, l’ouest du Ier et l’est du IVe d’autre part, recoupe une opposition bien tranchée entre la politique de rénovation – qui fut d’ailleurs en son temps qualifiée de « sauvage » par ses opposants – menée sur les premières, et la politique de réhabilitation qui a prévalu dans le Marais. Les immeubles récents qui entourent le Forum et le Centre Georges Pompidou ne peuvent évidemment rivaliser avec le patrimoine immobilier historique de la place des Vosges ou de la place Vendôme. Mais il y a plus : l’hyper-accessibilité du quartier des Halles, qui le rend plus proche de nombreuses banlieues que du XVe ou du XVIe arrondissement, crée en quelque sorte une « sur fréquentation » de la part de populations qui ne sont pas celles qu’attire l’embourgeoisement massif du centre de Paris. Et la cohabitation avec ces populations « en transit » pour leurs loisirs ou leurs achats dévalorise le parc immobilier par rapport aux quartiers plus éloignés de ces pôles d’attraction. L’excès d’accessibilité se traduit par une modération des prix. Cela est assez évident pour le quartier de l’Horloge, et pour les immeubles récents du pourtour du Forum. L’usage de la ville influe ainsi sur la formation des valeurs immobilières, en créant une attractivité différenciée des quartiers selon les catégories de population, résidentes ou passantes.

Tableau 4- Caractéristiques des logements dans les quartiers centraux de Paris.

Tableau 4- Caractéristiques des logements dans les quartiers centraux de Paris.

*** Nombre de petits logements pour un grand.
* Source INSEE : RGP 1982 et 1990.

44Relativement au Sentier et au carreau du Temple, il est clair que le quartier des Halles a connu, depuis les années soixante-dix, un double processus d’embourgeoisement et de revalorisation. Mais en comparaison des « pics » immobiliers qui l’entourent (quartiers Palais-Royal, Vendôme et Notre-Dame), il occupe un « creux » relatif du marché immobilier. Cela est à relier à son peuplement plus mélangé, lui-même assez clairement lié aux caractéristiques du parc immobilier (logements plus petits, plus vétustes, etc.). Mais les caractéristiques de l’environnement urbain, notamment les nuisances liées à la fréquentation nocturne des abords immédiats du Forum et de Beaubourg, jouent sans doute au moins autant pour limiter l’alignement sur les quartiers les plus résidentiels du pourtour.

45D’une certaine façon, on peut constater que les Halles ont conservé leur position de « ventre de Paris » : simplement, le ventre « biologique » est devenu ventre « culturel », au sens où il a pour fonction de fournir aux « grandes masses » leur alimentation en produits culturels, et surtout en loisirs : cinéma, art contemporain, mais aussi restaurants et bars, offerts en masse et accessibles depuis la grande banlieue.

Bibliographie

BIBLIOGRAPHIE

Gaubert, Ibbou, Tutin, 1993 : Valeurs immobilières et prix du sol en Ile-de-France (1976-1991), Rapport à la DREIF/DHV, C3E-Metis, Université Paris 1, décembre 1993, 444 p.

Gaubert, Tutin, 2001 : « Classification spatiale et analyse des marchés immobiliers : une application des méthodes neuronales à l’Ile-de-France », Communication aux 8e Rencontres de la Société francophone de classification, UAG (Guadeloupe), 18-21 décembre, 2001.

Tutin, 1998a : « De la desconexión a la crisis : la dinámica de los precios de la vivienda en Paris (1976- 1994) », in Ricard VERGÈS (dir.), El precio de la vivienda y formación de hogar, Barcelona, CCCB, « Urbanitats », 1998, pp. 145-163.

Tutin, 1998b : « Segmentation des marchés du logement et dynamique des prix immobiliers : une lecture des conjonctures immobilières parisiennes », Cahiers du CRIFES-METIS, n° 95, Université Paris 1, mai 1998, 60 p.

Annexes

ANNEXES

Tableau A – Prix des appartements anciens – Ville de Paris (1979-1996) en francs courants – Source : CINP.

Tableau A – Prix des appartements anciens – Ville de Paris (1979-1996) en francs courants – Source : CINP.

Écart : rapport entre le prix le plus élevé (en gras) et le plus faible (en italiques)
Prix 1979 : prix en francs en 1979
Prix 1984 : prix en francs en 1984
Prix 1990 : prix en francs 1990
Prix 1996 : prix en francs 1996
VAR 79-84 : taux de variation du prix (en %) entre 1979 et 1984
VAR 84-90 : taux de variation du prix (en %) entre 1984 et 1990
VAR 79-90 : taux de variation du prix (en %) entre 1979 et 1990
VAR 90-96 : taux de variation du prix (en %) entre 1990 et 1996.

Tableau B- Prix des appartements anciens – Les Halles et leur environnement (1979-1996). En francs courants – Source : CINP.

Tableau B- Prix des appartements anciens – Les Halles et leur environnement (1979-1996). En francs courants – Source : CINP.

VAR 79-84 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1984
VAR 84-90 : Variation du prix (en %) entre 1984 et 1990
VAR 79-90 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1990
VAR 90-96 : Variation du prix (en %) entre 1990 et 1996
VAR 79-96 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1996
Tableau C : Hiérarchie des quartiers centraux
Source : CINP.
* En 1998.

Tableau C – Hiérarchie des quartiers centraux Source : CINP.

Tableau C – Hiérarchie des quartiers centraux Source : CINP.

Tableau D – Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).

Tableau D – Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).

* Moyenne Ile-de-France (256 communes couvertes par IMO).
** Moyenne des 20 arrondissements.
*** En francs constants de 1980 au m2.

Tableau D (suite)-Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).

Tableau D (suite)-Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).

* Moyenne Ile-de-France (256 communes couvertes par IMO).
** Moyenne des 20 arrondissements.
*** En francs constants de 1980 au m2.

Notes

1 Gaubert, Ibbou, Tutin, 1993.

2 Gaubert, Tutin, 1993.

3 Tutin, 1998.

4 La technique de l’analyse de variance utilisée pour tester la pertinence du découpage consiste à maximiser le pourcentage de variance d’une variable (ici le prix des logements) expliqué sur la seule base de l’appartenance aux différents « secteurs immobiliers ». On cherche en particulier à obtenir un résultat meilleur que celui obtenu par la seule connaissance de l’arrondissement (qui à lui seul rend compte de plus de la moitié de la variance). Bien entendu, on obtiendrait des segmentations différentes si l’on cherchait à expliquer d’autres variables caractéristiques des arrondissements.

5 Tutin 1998a et 1998b.

6 Tous les tableaux de prix ont été placés en annexes. Deux séries de prix ont été utilisées : une série à prix constants de 1980, construite par nos soins à partir des données IMO de la DGI, et une série de prix nominaux, tirée du fichier BIENS de la CINP (Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris). Voir le tableau 3 de l’annexe.

7 Soit environ 100 % et 200 % respectivement en 2001, compte tenu de la récente reprise du marché parisien.

8 Nous avons exclu le quartier du Gaillon, qui n’est pas limitrophe des Halles, et ne représente pas non plus un pic du marché. S’agissant du IIe, et compte tenu de notre objet, il eut été d’ailleurs préférable que les quartiers soient découpés selon des axes est-ouest, plutôt que nord-sud, dans la mesure où l’on peut penser que la distance aux Halles est un facteur de différenciation du bâti et surtout du peuplement.

9 Le classement des quartiers ne respecte évidemment pas les frontières d’arrondissement.

10 Le magazine Capital pouvait ainsi titrer la page de son dossier immobilier de novembre 2000 consacrée à Paris centre : « Hormis les Halles et le Sentier, rien à moins de 24 000 francs le mètre carré »

11 Relatifs, car les prix sont encore plus élevés plus à l’ouest (Madeleine, Champs-Élysées) ou plus au sud (Palais Bourbon, Odéon), où ils dépassaient largement les 30 000 F au mètre carré en 1990.

Table des illustrations

Titre Tableau 1 – Segmentation du marché immobilier parisien.
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Légende ▲ Fig. 1 – Segmentation du marché immobilier parisien (corrigée par analyse de variance).
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Titre ▼ Graphique 1 – Évolution du prix des appartements anciens 1976-1994.
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Légende ▲ Fig. 2 – Carte de la zone d’étude (quartiers INSEE).
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Légende ▲ Fig. 3 – Niveau des prix et localisation : un découpage détaillé de Parisen sept zones de prix homogènes.
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Titre ▼ Graphique 2 – Variations du prix du logement de 1980 à 1995.
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Titre Tableau 2 – Trajectoires de peuplement. Quartiers centraux de Paris.
Légende * pourcentage de la population active résidente.** Nombre de cadres pour un ouvrier parmi les actifs résidents.*** Nombre de personnes de plus de 60 ans pour une personne de moins de 25 ans.• Source INSEE: RGP 1982 et 1990
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/4505/img-7.jpg
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Titre Tableau 3 – Structures familiales – Quartiers centraux de Paris.
Légende * > 2 enfants. En % des familles.** En % de la population résidente.*** En % de la population active.• Source : RGP INSEE (population au lieu de résidence).
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/4505/img-8.jpg
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Titre Tableau 4- Caractéristiques des logements dans les quartiers centraux de Paris.
Légende *** Nombre de petits logements pour un grand.* Source INSEE : RGP 1982 et 1990.
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Titre Tableau A – Prix des appartements anciens – Ville de Paris (1979-1996) en francs courants – Source : CINP.
Légende Écart : rapport entre le prix le plus élevé (en gras) et le plus faible (en italiques)Prix 1979 : prix en francs en 1979Prix 1984 : prix en francs en 1984Prix 1990 : prix en francs 1990Prix 1996 : prix en francs 1996VAR 79-84 : taux de variation du prix (en %) entre 1979 et 1984VAR 84-90 : taux de variation du prix (en %) entre 1984 et 1990VAR 79-90 : taux de variation du prix (en %) entre 1979 et 1990VAR 90-96 : taux de variation du prix (en %) entre 1990 et 1996.
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/4505/img-10.jpg
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Titre Tableau B- Prix des appartements anciens – Les Halles et leur environnement (1979-1996). En francs courants – Source : CINP.
Légende VAR 79-84 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1984VAR 84-90 : Variation du prix (en %) entre 1984 et 1990VAR 79-90 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1990VAR 90-96 : Variation du prix (en %) entre 1990 et 1996VAR 79-96 : Variation du prix (en %) entre 1979 et 1996Tableau C : Hiérarchie des quartiers centrauxSource : CINP.* En 1998.
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Titre Tableau C – Hiérarchie des quartiers centraux Source : CINP.
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Titre Tableau D – Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).
Légende * Moyenne Ile-de-France (256 communes couvertes par IMO).** Moyenne des 20 arrondissements.*** En francs constants de 1980 au m2.
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Titre Tableau D (suite)-Trajectoires immobilières – Arrondissements centraux de Paris. Source : Base IMORIF (CRIFES-MATISSE).
Légende * Moyenne Ile-de-France (256 communes couvertes par IMO).** Moyenne des 20 arrondissements.*** En francs constants de 1980 au m2.
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/4505/img-14.jpg
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© Éditions de la Sorbonne, 2004

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