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Agrandir Paris (1860-1970)

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Annie Fourcaut
, 
Florence Bourillon

Cinquième partie. Paris-Région

Au-delà des banlieues : trois décennies de périurbanisation pavillonnaire en Île-de-France

Martine Berger

Texto completo

1La fin des années 1960 a constitué une rupture majeure dans les formes de la croissance urbaine, en relation avec l’inflexion des politiques publiques tant au niveau régional que national. En même temps que par la construction de cinq villes nouvelles, le dernier tiers du xxe siècle a été marqué par l’explosion de la construction pavillonnaire aux franges de l’agglomération et dans l’espace rural francilien.

2La périurbanisation a fortement contribué à l’accroissement des inégalités sociales en Île-de-France : le retentissement des mobilités centrifuges des ménages sur le tissu social de l’agglomération parisienne et de ses périphéries a été considérable. La production de ces nouvelles zones de résidence en grande couronne francilienne s’est accompagnée d’un marquage social s’accentuant au fil du temps et des vagues de peuplement, traduisant le désir des ménages de se constituer en communautés de pairs, comme leur refus de la mixité sociale. Corrélativement, les quartiers d’où sont partis les ménages candidats aux implantations périurbaines ont connu des transformations radicales : « ghettoïsation » des grands ensembles d’habitat social du fait du départ d’une partie des couches moyennes, voire modestes, d’une part ; accélération de la « gentrification » de la capitale et de certaines communes de banlieue, d’autre part.

3Cet étalement urbain, accélérant la fragmentation sociale de l’espace métropolitain, pose la question de la « durabilité » des espaces périurbains franciliens, générateurs de mobilités de portée de plus en plus lointaine. La cohérence du système métropolitain peut-elle être maintenue par l’émergence de nouveaux pôles en périphérie ? Alors que l’étalement urbain est régulièrement dénoncé pour la consommation d’espace et d’énergie qu’il engendre, observe-t-on aujourd’hui un ralentissement de la construction pavillonnaire périurbaine ?

La production pavillonnaire périurbaine, des années 1960 à nos jours

4À la fin des années 1960, les formes de la croissance francilienne connaissent une inflexion majeure, qu’il s’agisse du rythme de l’étalement urbain, de la composition de l’offre de logements neufs, ou des conditions techniques et économiques de leur production, avec la naissance d’une filière de construction industrialisée des maisons individuelles particulièrement puissante en Île-de-France. Dans aucune autre région française, les livraisons de pavillons clés en mains n’ont atteint une proportion comparable à celle observée en région parisienne.

5À partir des années 1970, on observe une accélération du rythme de des-serrement des logements et de leurs habitants : l’extension du territoire urbanisé prend alors en Île-de-France une ampleur sans commune mesure avec ce que l’on observait précédemment. En 1999, le « francilien moyen » réside à 17,1 km de Notre-Dame, au lieu de 13,5 km en 1968, soit 3,6 km plus loin en trente ans, alors qu’au cours des trois décennies précédentes, de 1936 à 1968, le « déplacement » n’avait pas dépassé deux kilomètres. L’agglomération parisienne reste cependant quatre fois plus dense que la région urbaine de New York et deux fois plus que celle de Londres.

6Ce qui se passe alors en Île-de-France témoigne bien du renversement des politiques publiques du logement intervenu à la fin des années 1960 (sous le ministère Chalandon) et dans les années 1970 (en particulier en 1977, avec la loi Barre réformant l’aide à l’accession à la propriété en remplaçant l’aide à la pierre par l’aide à la personne). En trente ans, de 1968 à 1999, l’Île-de-France a gagné 1,2 million de logements, soit une croissance de plus d’un tiers du parc de résidences principales. Durant ces trente ans, l’offre de logement a augmenté deux fois plus vite (+37 %) que le nombre d’habitants (+18 %), d’où un desserrement des contraintes pesant pour les ménages, au moins les plus solvables d’entre eux.

7Par rapport à la période de la Reconstruction et des grands ensembles, le changement de modèle urbain est radical. Dans l’immédiat après-guerre, dans un contexte de crise aiguë héritée de l’entre-deux-guerres et amplifiée par le baby-boom et la forte attractivité migratoire de la région capitale, les politiques publiques avaient privilégié la construction d’immeubles collectifs, représentant 4/5e de l’offre neuve, principalement en locatif, avec une forte proportion de logement social (près des 2/3 du parc HLM francilien datent de cette période). Un nouveau cycle d’urbanisation s’est ouvert à la fin des années 1960 : le parc construit depuis 1968 représente aujourd’hui la moitié de l’offre de logements, le nombre de maisons individuelles a doublé depuis cette date et leur part est passée de 22 à 28 % des résidences principales. Aujourd’hui, un ménage francilien sur quatre habite un pavillon dont il est propriétaire, et les maisons individuelles constituent désormais le mode de logement le plus fréquent, de loin, pour les couples ayant des enfants : 43 % d’entre eux habitent un pavillon en 2006, ils étaient 28 % en 1975.

8C’est donc à une transformation radicale des modes d’habiter des Franciliens que l’on a assisté au cours du dernier quart de siècle, avec le passage d’une agglomération restée très dense à une ville beaucoup plus étalée. Durant cette période, la proportion de maisons individuelles dans la construction neuve est passée d’1/5e des logements entre 1968 et 1975 à près d’1/3 (31 %) entre 1975 et 1982, près de la moitié (46 %) entre 1982 et 1990, pour revenir à moins d’un sur trois entre 1990 et 1999 (tabl. 1). Dans la période récente, où le volume de la construction a été nettement plus faible, leur part s’est à nouveau accrue. En grande couronne (c’est-à-dire dans les quatre départements de l’Essonne, des Yvelines, de la Seine-et-Marne et du Val-d’Oise), les pavillons ont représenté selon les périodes entre 1/3, la moitié, voire les 2/3 de la construction neuve.

Tabl. 1 – Les maisons individuelles dans le parc de logements et la construction neuve en Île-de-France, 1975-2006.

Tabl. 1 – Les maisons individuelles dans le parc de logements et la construction neuve en Île-de-France, 1975-2006.

Sources : RGP 1975 (1/5), 1982 et 1990 (1/4), 1999 (exhaustif), 2006 (expl. princ.).
Parc neuf : construit depuis le recensement précédent.

9Plus de la moitié des maisons individuelles construites depuis la fin des années 1960 se concentrent dans une zone comprise entre 20 et 39 km du centre de l’agglomération où elles représentent aujourd’hui environ la moitié des résidences principales. Cela concerne aussi bien les communes périurbaines que les pôles urbains. Dans les villes nouvelles, dont la construction a démarré à la fin des années 1960 et qui ont accueilli depuis 1968 environ un tiers des nouveaux habitants de l’Île-de-France, près de la moitié (43 %) du parc de logements est constituée aujourd’hui de maisons individuelles. Alors qu’elles avaient été pensées au départ comme des pôles d’emplois et d’habitat dense, les pavillons y ont représenté près de la moitié des constructions neuves (autour de 40 % entre 1968 et 1982, plus de 50 % entre 1982 et 1990, environ un tiers dans les années 1990). Cette inflexion est due à l’évolution de la demande des ménages, mais cette utilisation peu intensive du sol urbain n’a-t-elle pas constitué un gâchis des terrains préemptés, zadés et équipés pour partie aux frais des collectivités publiques ?

10Mais c’est dans les communes rurales que les processus de périurbanisation ont été les plus spectaculaires. Considéré dans ses limites de 1968, l’espace rural a, depuis, multiplié par trois sa population. Avec moins de 4 % de la population régionale en 1968, il a accueilli durant cette période 30 % des nouveaux habitants de l’Île-de-France, alors que l’agglomération centrale enregistrait un déficit migratoire cumulé de plus d’1,5 million d’habitants. Près d’un cinquième de la croissance de la population francilienne a été réalisé dans 140 communes rurales en 1968, devenues urbaines depuis. Du fait même de la diversité des communes concernées, de l’ampleur du différentiel des prix fonciers et de son évolution au cours des dernières décennies, les lotissements pavillonnaires périurbains se sont adressés à des clientèles variées, en fonction de leur localisation et des images de marque sociales des communes qui les accueillaient.

Périurbanisation et renforcement des ségrégations résidentielles

11Bien loin de constituer exclusivement l’univers des classes moyennes, le peuplement du parc pavillonnaire francilien enregistre de forts contrastes sociaux, dans une région marquée par une polarisation sociale forte et qui tend à s’accroître, comme c’est le cas dans les plus grandes métropoles. La puissance de la filière de production de maisons individuelles clés en mains en région parisienne s’explique largement par la dimension du marché de ménages solvables, alors que dans d’autres régions, où la part des ménages d’ouvriers et d’employés est plus forte, les maisons de constructeurs achetées sur catalogue et implantées sur un terrain acquis par ailleurs l’emportent.

  • 1 Les ménages sont classés selon la catégorie socioprofessionnelle de leur personne de référence au (...)

12L’Île-de-France constitue en effet la région française où la part des ménages de cadres1 est la plus forte, et en forte croissance : leur nombre y a été multiplié par deux en 25 ans (entre 1975 et 1999), il s’est encore accru trois fois plus vite depuis 1999 que le nombre de ménages franciliens. Dans le même temps, celui des professions intermédiaires a été multiplié par 1,5 et continue à augmenter un peu plus vite que le nombre total des ménages ; celui des employés et personnels de service est resté quasiment stable, et continue à diminuer en part relative, tandis que celui des ouvriers a diminué d’un quart. Cadres et professions intermédiaires, du fait de leurs revenus et de leur solvabilité, mais aussi de la forte croissance de leur nombre, ont constitué un segment très important de la clientèle pavillonnaire (en particulier celle des opérations vendues clés en mains). Cependant, en trois décennies, l’accession à la propriété pavillonnaire, qui concerne en moyenne aujourd’hui près d’un ménage francilien sur quatre, s’est largement répandue dans tous les groupes sociaux.

Les groupes sociaux dans l’espace pavillonnaire francilien

  • 2 Martine Berger, Les périurbains de Paris. De la ville dense à la métropole éclatée, Paris, CNRS Éd (...)

13Comment se distribue aujourd’hui la propriété pavillonnaire en Île-de-France ? On peut à certains égards considérer que les pavillons périurbains ont représenté dans le dernier quart du xxe siècle un modèle interclassiste auquel presque tous les groupes sociaux ont pu accéder, grâce aux politiques publiques mises en place dans les années 1970. Ils ont ainsi contribué à démocratiser l’accès au confort du logement, comme l’avaient fait, en leur temps, les grands ensembles. L’image type du périurbain pavillonnaire est celle d’un espace où dominent les classes moyennes salariées, et où on est loin, en apparence, de l’ampleur des processus de ségrégation résidentielle et des contrastes sociaux qui caractérisent les tissus urbains denses du cœur des grandes métropoles2.

14En effet, si on compare la proportion des différents groupes socioprofessionnels parmi les propriétaires de pavillons et leur part dans l’ensemble des ménages, on constate un assez grand parallélisme en ce qui concerne les catégories d’actifs (à l’exception des employés et des ouvriers non qualifiés, sous représentés parmi les propriétaires de pavillons, eu égard à leur part dans la population), et une surreprésentation des retraités et inactifs âgés (tabl. 2).

Tabl. 2 – Les ménages propriétaires de pavillons (2006).

Tabl. 2 – Les ménages propriétaires de pavillons (2006).

Source : RGP 2006 (expl. compl.) – * non compris les contremaîtres et agents de maîtrise.

Fig. 1 – Les ménages de cadres (actifs ou retraités) propriétaires de maisons individuelles en 1982 (en haut) et en 2006 (en bas).

Fig. 2 – Les ménages d’ouvriers (actifs ou retraités) propriétaires de maisons individuelles en 1982 (en haut) et en 2006 (en bas).

15Un tiers environ des retraités franciliens sont propriétaires d’un pavillon (les retraités cadres l’étant un peu moins souvent que ceux des professions intermédiaires, et plus souvent propriétaires d’appartements, plus centraux), tandis qu’aux âges actifs, c’est le cas d’un ménage de cadre ou d’ouvrier qualifié sur quatre, d’un ménage de profession intermédiaire sur cinq. C’est parmi les contremaîtres et agents de maîtrise que la proportion de propriétaires d’une maison individuelle est la plus élevée (quatre ménages sur dix), faisant figure de forme de reconnaissance d’une ascension sociale pour une catégorie souvent d’origine ouvrière qui ne peut accéder à la propriété dans le parc collectif central, trop coûteux. Les contremaîtres sont aussi plus nombreux dans des métiers qui rendent plus facile, sinon l’auto-construction largement pratiquée dans l’entre-deux-guerres, du moins l’investissement dans le travail terminal d’aménagement, qui permet d’en diminuer les coûts.

16C’est parmi les ouvriers non qualifiés et les employés que le taux de propriétaires de pavillons est le plus faible (respectivement 13 % et 11 % des ménages), pour des raisons qui tiennent aux revenus, aux structures des ménages – nombreux jeunes célibataires ou couples sans enfants chez les employés –, voire aux projets migratoires et professionnels, compte tenu de la part des ménages d’origine étrangère dans ces deux catégories. Seuls les ouvriers les plus qualifiés et dont les ménages comportent deux actifs peuvent espérer accéder à la propriété d’un pavillon.

17Mais si une part importante des ménages modestes habite un pavillon (acheté ou hérité), tout le monde ne devient pas propriétaire au même endroit : les positions spatiales reflètent de plus en plus les positions sociales et les voisinages sociaux se spécialisent. La distance au centre de l’agglomération parisienne est révélatrice des inégalités sociales : ainsi les cadres propriétaires de pavillons résident en moyenne à 24 km de Paris, les employés, ouvriers et contremaîtres à 29-30 km. Ces écarts ont eu tendance à s’accentuer au fil du temps : alors que les cadres ont souvent réussi à surenchérir pour se maintenir plus près de Paris, les autres catégories ont été contraintes à l’éloignement. Les retraités, plus anciennement installés (qu’il s’agisse d’anciennes résidences principales ou de l’occupation permanente d’anciennes résidences secondaires), résident parfois un peu plus près de Paris, en moyenne, que les actifs de la même catégorie socioprofessionnelle.

18À la distance à Paris se combinent des effets de secteurs dans la localisation des groupes sociaux (fig. 1 et 2). La distribution des ménages (actifs et retraités) de cadres et d’ouvriers et son évolution depuis 1982 met en évidence un double dispositif en couronnes et en secteurs. Alors que les ouvriers sont progressivement cantonnés aux marges de la région, en particulier à l’est et au sud-est, les cadres étendent progressivement leurs espaces de résidence au sud-ouest de l’Île-de-France, dans la continuité des beaux quartiers et des belles banlieues de l’ouest parisien. Les plus fortes concentrations d’ouvriers (mesurées en proportion des ménages propriétaires de pavillons résidant dans une commune) se situent désormais aux marges de la région, dans les communes rurales de Seine-et-Marne ou du Val-d’Oise.

La périurbanisation : un transfert aux dépens des banlieues

19L’intervention massive des promoteurs et des lotisseurs sur le marché de la maison individuelle a contribué à accentuer l’homogénéité sociale des quartiers pavillonnaires, répondant au désir d’un certain nombre d’accédants à la propriété soucieux d’éviter la mixité sociale. Les programmes mis sur le marché, souvent de taille relativement importante, ont ciblé des clientèles spécifiques en fonction de leur solvabilité. Cette homogénéité sociale à l’échelle locale des quartiers pavillonnaires contribue à en faire de véritables territoires, tout comme leur structure démographique, marquée par la surreprésentation des familles ayant des enfants, qui sont, pour l’essentiel, scolarisés sur place, favorisant l’enracinement des nouveaux installés et la création de liens sociaux au sein des lotissements. Ces nouveaux quartiers pavillonnaires ont réuni des populations dont les horizons migratoires étaient différents, même si la majorité d’entre eux est constituée d’anciens banlieusards. En ce sens, le mouvement de périurbanisation a eu des effets considérables sur le peuplement des banlieues.

20Les nouveaux installés sont en effet en très grande majorité des originaires de l’agglomération parisienne effectuant une migration centrifuge. Si la part des originaires de Paris et de la petite couronne s’est progressivement réduite (40 % des nouveaux installés au début des années 1970, 20 % dans les années 2000), celle des ménages résidant déjà en grande couronne s’est accrue, en relation avec la croissance démographique des quatre départements périphériques. Contrairement à ce qu’on observe souvent en province, où la construction neuve a permis de mieux loger sur place les ruraux et leurs enfants, très peu de ménages franciliens s’installent dans leur commune d’origine. De plus, la concurrence est vive pour l’occupation du parc rural ancien, qui se valorise fortement avec la fin des prêts à taux privilégiés pour les acquisitions dans le neuf.

21L’installation dans un pavillon en grande couronne est, d’abord, un choix d’urbains en quête de logements plus vastes et souhaitant accéder à la propriété. En effet, 3/4 des nouveaux installés en pavillon, en début de période, les 2/3 encore, dans les années 1990, ont quitté un appartement. Il s’agit donc très souvent d’un passage du collectif à la maison individuelle, et/ou de la location à la propriété : la part des pavillonnaires et des propriétaires au sein des ménages migrants double à l’occasion du déménagement.

22Au jeu des échanges migratoires intra-régionaux, les départements de petite couronne ont ainsi perdu entre 1975 et 1999 6 600 ménages de cadres et 16 700 ménages de professions intermédiaires, et, contrairement à ce que l’on observe dans Paris intra muros, cela n’a pas été compensé par le solde migratoire avec la province. Mais ce n’est pas seulement du départ de ces deux catégories qu’ont souffert les banlieues, en particulier celles du quadrant nord-est. On y observe également un flux de départ des catégories ouvrières les plus solvables, celles qui peuvent accéder à la propriété pavillonnaire en Île-de-France ou dans le Bassin parisien proche. L’exemple de la Seine-Saint-Denis est particulièrement parlant : département emblématique de la concentration des populations étrangères, elle perd constamment depuis 1975 des ménages de cadres et professions intermédiaires, et gagne des ouvriers et des employés dans ses échanges avec les autres départements franciliens, déséquilibre encore accentué par le solde migratoire avec la province, l’étranger et les DOM-TOM.

Tabl. 3a – Soldes migratoires en petite couronne (1975-1999).

Tabl. 3a – Soldes migratoires en petite couronne (1975-1999).

Tabl. 3b – Soldes migratoires en Seine-Saint-Denis (1975-1999).

Tabl. 3b – Soldes migratoires en Seine-Saint-Denis (1975-1999).

23Indirectement, mais d’une manière déterminante, la périurbanisation d’une partie des couches moyennes, voire modestes, a donc joué un rôle essentiel dans la « ghettoïsation » des grands ensembles d’habitat social. Les 600 000 pavillons construits en trente ans ne représentent qu’une faible part (environ un huitième) de l’offre actuelle de logements franciliens, mais leur mise sur le marché a conduit à une redistribution très ample des ménages. Les départs vers les pavillons périurbains ont créé des chaînes de vacance conduisant à la réaffectation de pans entiers du parc de logements dans l’agglomération centrale. Ils ont privé de nombreuses communes de banlieue de leurs éléments les plus jeunes et les plus porteurs d’ascension sociale intergénérationnelle. Ils ont contribué à la paupérisation de secteurs de l’agglomération perdant souvent la fraction la plus solvable de leurs habitants comme à la poursuite de la gentrification de quartiers du centre-ville ou des banlieues les mieux cotées, que les ménages de classes moyennes, en quête de logements plus vastes et plus confortables, ont quittés face à l’envolée des prix. Ce phénomène de « soutirage » opéré par le pavillonnaire périurbain aux dépens des banlieues peut être rapproché de la white flight observée dans les villes nord-américaines, à cette différence près que ce n’est pas ici le centre-ville, mais la banlieue proche qui a perdu le plus de ménages des catégories moyennes et aisées, les départs étant compensés à Paris par des entrées de provinciaux.

La périurbanisation en Île-de-France : aujourd’hui… et demain ?

24De nombreux reproches ont été et sont encore adressés à l’étalement pavillonnaire périurbain, en termes de durabilité, de consommation d’espace et d’énergie, de coût des réseaux. La périurbanisation s’est traduite, en particulier, par un allongement des distances domicile-travail : on a dit des périurbains qu’ils avaient échangé du temps contre de l’espace et « fait le choix de raccourcir leur sommeil pour allonger leur living ». De fait, l’augmentation en termes de budgets-temps de déplacement n’a pas été considérable, et c’est ce qui a rendu possible le succès de la périurbanisation pavillonnaire. Mais l’étalement urbain a contribué à accentuer les inégalités, si on raisonne en termes d’accessibilité à l’emploi. Et il pose aujourd’hui le problème de l’accès aux services pour une population qui vieillit.

La périurbanisation face à l’objectif de durabilité : l’exemple des navettes domicile-travail

  • 3 Il s’agit des distances à vol d’oiseau calculées entre chefs-lieux de commune de résidence et de t (...)

25La périurbanisation a partie liée avec l’accroissement de l’équipement automobile des ménages, qui a rendu possible la séparation croissante des logements, des emplois, des services, et l’allongement des distances parcourues, en particulier à l’occasion des navettes domicile-travail. Moins d’un actif pavillonnaire de grande couronne sur cinq travaille dans la commune où il réside. Pour se rendre à leur travail, les pavillonnaires de grande couronne effectuent en moyenne, en 2006, un déplacement de 16 km. Mais si, en un quart de siècle, les distances parcourues par les actifs franciliens ont explosé, les budgets temps consacrés aux navettes sont restés beaucoup plus stables. Entre 1975 et 1999, pour l’ensemble des actifs franciliens, la distance moyenne des navettes3 est passée de 7,4 à 9,8 km (+ 32 %), leur durée moyenne de 32 à 36 minutes (+12 %). L’allongement des parcours a donc été pour une large part compensé par des vitesses de déplacement plus élevées en zone moins dense.

  • 4 Sandrine Wenglenski, Les disparités sociales d’accessibilité au marché de l’emploi en Île-de-Franc (...)

26Mais la périurbanisation s’accompagne d’inégalités croissantes d’accès aux emplois. Quelle part du marché régional de l’emploi peuvent atteindre, en une heure, les actifs résidant dans une commune d’Île-de-France ? Sandrine Wenglenski (2003) a calculé, à l’échelle de l’ensemble de la région, les inégalités sociales d’accessibilité aux emplois4. Elles sont liées en partie aux taux inégaux de motorisation des ménages, mais résultent aussi de localisations différentes, selon les groupes sociaux, des emplois et des résidences. L’effet de la position de la commune de résidence, plus ou moins centrale par rapport aux réseaux de circulation, donc plus ou moins bien desservie, et par rapport aux grands pôles d’emplois, se conjugue avec celui de la catégorie socioprofessionnelle. À localisation résidentielle équivalente, l’inégalité sociale de potentiel est forte : elle tient aux effets de localisations des emplois.

27Ainsi, les localisations plus centrales de leurs résidences et de leurs emplois, et leur usage plus fréquent de l’automobile, avantagent les cadres. Ceux d’entre eux qui résident dans le cœur de l’agglomération ont un large choix d’emplois situés à moins d’une heure de leur résidence : au moins 50 %, voire plus de 70 % de l’emploi régional leur est accessible. Les cadres habitant des communes périurbaines (en particulier dans le quart sud-ouest où ils sont nombreux), bénéficient encore d’une bonne accessibilité à une part importante de l’emploi régional. Il n’en est pas de même des actifs des catégories plus modestes, ouvriers et employés et, par rapport aux employés, les ouvriers sont désavantagés par la plus grande dispersion de leurs emplois et de leurs résidences : ceux qui habitent à Paris et en proche banlieue ne peuvent accéder au mieux en une heure qu’à la moitié de l’emploi ouvrier francilien, le plus souvent à un tiers. Pour les ouvriers et employés résidant dans les communes périurbaines, la part de l’emploi régional de leur catégorie qu’ils peuvent atteindre est très faible (inférieure à 10 %). Certes, en moyenne, ouvriers et employés franciliens parcourent des distances plus faibles que les cadres pour se rendre à leur travail. Mais s’ils ont un travail plus près de leur domicile, l’éventail de choix qui leur est offert pour un même budget-temps est plus étroit, ce qui constitue un facteur aggravant d’inégalité face au risque de chômage. On retrouve ici ce qui a été démontré dans de nombreux travaux nord-américains : les effets potentiels du spatial mismatch sur l’inégale accessibilité à l’emploi et les taux de chômage.

Les espaces périurbains face au vieillissement de leurs habitants

28Les espaces pavillonnaires périurbains construits dans les années 1970, ou au début des années 1980, ont été peuplés par de jeunes adultes qui sont aujourd’hui retraités, ou proches de l’être. Une des interrogations sur la durabilité sociale des espaces pavillonnaires périurbains et les inégalités d’accès aux services concerne donc le processus de vieillissement qui va s’accélérer avec l’arrivée à l’âge de la retraite de la génération du baby-boom. En grande couronne, le processus de décohabitation des jeunes et de vieillissement est désormais engagé : entre 1990 et 2006, pour les personnes de référence des ménages pavillonnaires, l’âge moyen est passé de 51 à 54 ans. Le système pavillonnaire périurbain, fondé sur le recours généralisé à l’automobile, pourra-t-il offrir des conditions de vie acceptables à des ménages âgés ? Quels sont aujourd’hui les projets résidentiels des retraités périurbains ? Face au vieillissement, le dis cours « officiel » prône le retour au centre, mais ce n’est pas ce qu’on observe aujourd’hui en Île-de-France.

29Le processus de vieillissement est déjà sensible en première et deuxième couronne périurbaines, même si l’espace périurbain reste plus jeune, en moyenne, que l’ensemble de la région, sauf aux limites de l’Île-de-France (où s’additionnent les effets d’un fond ancien de peuplement rural agricole vieilli et de l’arrivée de retraités dans d’anciennes résidences secondaires). Mais les communes les plus jeunes, situées entre 20 et 40 km de Paris, correspondent essentiellement aux villes nouvelles. On trouve souvent, dans des communes périurbaines à 40 km de Paris, entre un quart et un tiers de ménages retraités et inactifs âgés. Même si l’Île-de-France fait figure de région nettement plus jeune que la moyenne française compte tenu de son attractivité migratoire pour les jeunes adultes et d’un taux de départs en province (ou à l’étranger) au moment de la retraite qui reste important, l’espace périurbain francilien n’échappe donc pas au processus général de vieillissement.

30Cela est le résultat d’un double mouvement : d’une part, de jeunes adultes quittent le périurbain au moment de la décohabitation avec leurs parents, pour poursuivre leurs études ou pour entrer sur le marché du travail, s’installant alors dans de petits logements locatifs en zone centrale jusqu’au moment où eux-mêmes fondent une famille ; d’autre part, les retraités, contrairement à une idée courante qui ne se vérifie pas, restent dans les pavillons périurbains dont ils sont propriétaires, où ils se sentent bien, autour desquels ils ont construit leur réseau social. Ce n’est qu’au moment de la perte d’autonomie ou du veuvage qu’ils envisagent de les quitter : il n’y a pas d’anticipation, ni de retour général et massif au centre, dans des logements collectifs, plus près des commerces et services, tout au plus un déplacement vers des bourgs ou des petites villes proches bénéficiant d’équipements plus nombreux.

Vers un tassement de l’étalement urbain ?

31La grande vague périurbaine est-elle aujourd’hui terminée en Île-de-France ? Le modèle d’une ville plus compacte est-il en train de s’imposer ? On observe bien, de fait, un regain de croissance des banlieues à Paris comme dans d’autres métropoles. Mais peut-il être interprété comme un changement de modèle, de comportement résidentiel des ménages ? Beaucoup le souhaiteraient, qui dénoncent le périurbain, l’étalement urbain, comme l’antithèse du développement durable. Mais est-ce aussi simple ?

  • 5 Philippe Louchart, « Île-de-France 2006 : 870 000 franciliens de plus qu’en 1990 ». IAU-Idf, Note (...)

32Certes, on observe bien un ralentissement de la croissance périurbaine francilienne depuis les années 1990, un renversement de tendance entre 1990 et 2006 au profit de la couronne située à moins de 20 km de Paris, un ralentissement au-delà5. On constate aussi un certain tassement, en volume annuel, de la construction de maisons individuelles depuis 1999 par rapport aux années 1990. Mais il en est de même de la construction neuve en général et la part des pavillons dans les logements livrés tend plutôt à augmenter (36 % des résidences principales construites entre 1999 et 2004, au lieu de 31 % entre 1990 et 1999). Malgré les problèmes de solvabilité des primo-accédants (dus au renchérissement considérable des prix dans le neuf comme dans l’ancien), la maison individuelle reste moins chère pour les accédants modestes, et ce n’est pas seulement lié à une charge foncière moindre liée à des localisations plus périphériques. De plus, les prix des pavillons ont moins augmenté, en proportion, que ceux des appartements.

  • 6 Nimby : Not in my back yard.

33On constate cependant une moindre dispersion des constructions neuves : la distance moyenne à Paris des pavillons n’augmente pratiquement pas : 26,56 km en 2006 contre 26,48 km en 1999 (et respectivement 28,8 km et 28,2 km pour les pavillons neufs). On observe des processus de densification dans les couronnes pavillonnaires périurbaines : certaines communes accueillent de nouvelles opérations pour permettre l’implantation de nouveaux services donc d’emplois ; d’autres sont plus réticentes et cherchent à verrouiller la construction, en particulier dans les Yvelines qui enregistrent une forte poussée des courants écologistes et du mouvement Nimby6.

34Mais au sein des ménages qui résidaient déjà en Île-de-France au recensement précédent et qui changent de commune, les mouvements centrifuges continuent à l’emporter. Il n’y a pas de retour au centre généralisé : les soldes positifs de mouvements centripètes concernent les jeunes, inactifs ou jeunes couples d’actifs sans enfant. Le modèle des couples avec enfants quittant Paris et surtout ses banlieues pour des communes périurbaines demeure, voire s’accentue.

35De fait, à côté de processus de densification (et de valorisation) des couronnes les plus proches et les plus anciennes, la périurbanisation rebondit à partir des pôles d’emploi périphériques, en particulier les villes nouvelles. La déconcentration lente mais réelle des emplois, le développement de nouveaux pôles à la périphérie de l’agglomération parisienne entretiennent le desserrement pavillonnaire, en réduisant la distance à une gamme d’emplois de plus en plus large, alors même que les vitesses de déplacement sont plus rapides en zone moins dense. Ainsi autour des villes nouvelles de Cergy-Pontoise et de Saint-Quentin-en-Yvelines (qui comptent désormais chacune plus de 80 000 emplois), on peut observer la constitution de ceintures périurbaines et leur structuration en auréoles concentriques, où la distribution sociale des actifs et des ménages reflète la décroissance des valeurs foncières avec la distance à la ville nouvelle. Seuls les cadres ont les moyens d’assumer des coûts fonciers et immobiliers de plus en plus élevés du fait de la proximité des emplois mais aussi des commerces, des services et des équipements de la ville nouvelle, alors que les plus modestes sont contraints de s’éloigner, de s’installer hors Île-de-France dans l’Oise, l’Eure ou l’Eure-et-Loir, s’ils souhaitent accéder à la propriété pavillon. La périurbanisation conduit donc à une extension des processus ségrégatifs et une complexification du dispositif de division sociale de l’espace francilien en auréoles et en secteurs.

  • 7 Martine Berger, « Les choix résidentiels des Franciliens : l’attraction des pavillons ne se dément (...)

36Cela incite plutôt à conclure à la permanence de l’attrait pour le pavillon plutôt qu’à un changement de modèle. Que choisit-on dans une maison individuelle ? La choisit-on pour elle-même, pour disposer de plus d’indépendance, ou pour certains de ses avantages, et lesquels ? Des enquêtes réalisées auprès de ménages pavillonnaires résidant dans quatre communes de l’Essonne (près de Montlhéry) et plusieurs quartiers de la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines apportent quelques éléments de réponse7. Elles mettent en évidence la recherche de plus d’espace et de confort (un logement plus grand, avec une chambre pour chaque enfant) ainsi que le poids des déterminants économiques (devenir propriétaire à un coût compatible avec les ressources du ménage, faire un placement qu’on juge sûr). Ce qui est apprécié, c’est l’environnement calme et aéré du quartier, la moindre densité, alors que l’attrait du jardin personnel ou la proximité de la nature sont plus rarement cités. Certes les caractéristiques d’environnement pèsent dans le choix des ménages (quartier calme, aéré, bien équipé, bon voisinage, y compris pour les écoles) et représentent quatre réponses sur dix, mais les caractéristiques propres au logement (type, taille, confort, standing, coût, existence d’un jardin) regroupent la moitié des réponses. Ce n’est pas en premier lieu pour être plus proches de la nature que les ménages choisissent des pavillons, mais parce qu’ils se situent dans des quartiers plus calmes et plus aérés : plus que le choix de la maison individuelle en soi, c’est l’expression d’un refus de la ville dense. C’est aussi parce qu’ils leur offrent l’accès à des logements plus confortables à des prix jugés compatibles avec leurs revenus, et avec des budgets et des temps de déplacements considérés par eux comme acceptables.

  • 8 Pierre Bourdieu (dir.), L’économie de la maison, Actes de la Recherche en Sciences Sociales, n° 81 (...)
  • 9 Martine Berger, « Périurbanisation et accentuation des logiques ségrégatives en Île-de- France », (...)

37Les enquêtes auprès des ménages pavillonnaires mettent en évidence un faisceau de motifs intervenant dans leurs choix résidentiels et la nécessité d’aborder de manière compréhensive l’ensemble des dimensions (économiques, sociales, symboliques) des pratiques résidentielles et leurs interrelations. Habiter une commune ou un quartier, c’est d’abord cohabiter avec des voisins : d’autant que les ménages pavillonnaires périurbains obéissent sans doute plus que d’autres à des logiques de distinction8 et de séparation, sinon de ségrégation9. Ils ont souvent quitté des lieux de relative mixité démographique et sociale pour des espaces de la propriété, très fortement structurés par des différences de valeurs foncières et immobilières, et cela est sans doute encore plus net en Île-de-France qu’en province, compte tenu des niveaux de prix et de la part des opérations vendues clés en main.

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  • 10 Guy Tapie (dir.), Maison individuelle, architecture, urbanité. La Tour d’Aigues, Éditions de l’Aub (...)

38Alors même que la périurbanisation pavillonnaire était critiquée pour sa non durabilité, l’organisation de l’offre et le soutien des politiques publiques ont contribué à élargir considérablement la base du marché, et à façonner un mode d’habiter adopté en l’absence d’alternative par des ménages en quête de logements plus grands. Est-ce pour autant un modèle « indémodable tant il est inscrit par l’imaginaire habitant, dans les pratiques d’une grande partie de la société française et porté par l’offre du marché » ?, comme le souligne en 2005 Guy Tapie10. Ce que nous disent les ménages pavillonnaires franciliens des motifs et circonstances de leur choix montre bien que s’ils ont construit leurs modes d’habiter en fonction d’une offre dominante et s’ils en sont largement satisfaits, c’est moins à la forme architecturale de la maison individuelle qu’à ses avantages comparatifs de prix, de taille et d’environnement qu’ils sont attachés, dans leur quête d’une ville moins dense et plus, ou mieux, habitable.

Notas

1 Les ménages sont classés selon la catégorie socioprofessionnelle de leur personne de référence au sens de l’Insee. La personne de référence d’une famille est l’homme du couple, si la famille comprend un couple, ou le parent d’une famille monoparentale. Si le ménage comporte une famille, la personne de référence du ménage est celle de la famille. Sinon, c’est l’homme actif le plus âgé ou, à défaut, l’homme le plus âgé.

2 Martine Berger, Les périurbains de Paris. De la ville dense à la métropole éclatée, Paris, CNRS Éditions, 2004.

3 Il s’agit des distances à vol d’oiseau calculées entre chefs-lieux de commune de résidence et de travail, connues grâce aux recensements de population. Les durées ont été évaluées en appliquant aux distances parcourues des vitesses moyennes de déplacement calculées à partir des enquêtes globales sur les transports et déplacements (EGT) réalisées en Île-de-France l’année qui suit le recensement. Il s’agit des distances et durées dans un seul sens, et non en totalisant l’aller et le retour.

4 Sandrine Wenglenski, Les disparités sociales d’accessibilité au marché de l’emploi en Île-de-France, Thèse, Université Paris 12, 2003.

5 Philippe Louchart, « Île-de-France 2006 : 870 000 franciliens de plus qu’en 1990 ». IAU-Idf, Note rapide n° 466, avril 2009, 6 p.

6 Nimby : Not in my back yard.

7 Martine Berger, « Les choix résidentiels des Franciliens : l’attraction des pavillons ne se dément pas », in Jean-Yves Authier, Catherine Bonvalet, Jean-Pierre Lévy (dir.), Élire domicile : la construction sociale des choix résidentiels, Lyon, PUL, 2010, p. 295-313.

8 Pierre Bourdieu (dir.), L’économie de la maison, Actes de la Recherche en Sciences Sociales, n° 81-82, 2010.

9 Martine Berger, « Périurbanisation et accentuation des logiques ségrégatives en Île-de- France », Hérodote, n° 122, 2006, p. 198-211.

10 Guy Tapie (dir.), Maison individuelle, architecture, urbanité. La Tour d’Aigues, Éditions de l’Aube, 2005.

Índice de ilustraciones

Título Tabl. 1 – Les maisons individuelles dans le parc de logements et la construction neuve en Île-de-France, 1975-2006.
Leyenda Sources : RGP 1975 (1/5), 1982 et 1990 (1/4), 1999 (exhaustif), 2006 (expl. princ.).Parc neuf : construit depuis le recensement précédent.
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-1.jpg
Archivo image/jpeg, 72k
Título Tabl. 2 – Les ménages propriétaires de pavillons (2006).
Leyenda Source : RGP 2006 (expl. compl.) – * non compris les contremaîtres et agents de maîtrise.
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-2.jpg
Archivo image/jpeg, 97k
Leyenda Fig. 1 – Les ménages de cadres (actifs ou retraités) propriétaires de maisons individuelles en 1982 (en haut) et en 2006 (en bas).
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-3.jpg
Archivo image/jpeg, 266k
Leyenda Fig. 2 – Les ménages d’ouvriers (actifs ou retraités) propriétaires de maisons individuelles en 1982 (en haut) et en 2006 (en bas).
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-4.jpg
Archivo image/jpeg, 248k
Título Tabl. 3a – Soldes migratoires en petite couronne (1975-1999).
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-5.jpg
Archivo image/jpeg, 31k
Título Tabl. 3b – Soldes migratoires en Seine-Saint-Denis (1975-1999).
URL http://books.openedition.org/psorbonne/docannexe/image/2428/img-6.jpg
Archivo image/jpeg, 43k

© Éditions de la Sorbonne, 2012

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