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L’autorité de l’écrit au Moyen Âge (Orient-Occident)

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Société des historiens médiévistes de l’Enseignement supérieur public

Usages et gestion de l'écrit

Recours à l’écrit et exploitation de la propriété urbaine : le cas des Vénitiens entre métropole et Méditerranée orientale (xie-xve siècle)

Federica Masè

Texte intégral

  • 1 Je remercie très chaleureusement Bianca Strina Lanfranchi, qui réorganise actuellement le fonds de (...)

1L’étude de la gestion du patrimoine foncier et immobilier urbain se fonde principalement sur les documents conservés par les propriétaires. Ainsi, la continuité assurée par les établissements ecclésiastiques permet la sauvegarde d’une part importante de la documentation patrimoniale, beaucoup plus aléatoire pour les patrimoines des laïcs. Indépendamment des vicissitudes des fonds d’archives, par leur nature, parfois relativement éphémère, ne nécessitant d’ailleurs pas toujours un témoignage écrit, la gestion de la propriété, pourtant ô combien importante, ne laisse pas toujours de traces. Une typologie des documents insérés dans les contextes possibles de nécessité s’impose afin d’éclaircir leur intérêt et, par conséquent, leurs chances de survie. Le fonds du monastère de San Giorgio Maggiore nous servira de fil conducteur, riche en exemples. Le cas exceptionnel d’un dossier de locations contemporaines des maisons appartenant au monastère en illustrera les caractéristiques et les difficultés. Ces contrats de location se trouvent dans un registre de copies d’actes, mais les originaux de ces contrats, contrairement à ceux des autres actes copiés, ne sont pas conservés dans le fonds1. Les pratiques de gestion mises en œuvre par San Giorgio Maggiore pour son patrimoine à Venise pourront être ensuite comparées, avec profit, à celles choisies pour son patrimoine à Constantinople.

Typologie des documents

  • 2 Cum omnibus cartulis novis et veteribus est la formule notariale présente dans tous les actes de m (...)
  • 3 É. Hubert, Espace urbain et habitat à Rome du xe à la fin du xiiie siècle, Rome, 1990 (Collection (...)
  • 4 I. Chabot, « La loi du lignage. Notes sur le système successoral florentin (xive/xve-xviie siècle) (...)
  • 5 Quelques exemples tirés du fonds de San Giorgio Maggiore : ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 46, (...)
  • 6 Ibid., b. 44, Proc. 51-52, Case a S. Giulian legato a questo monastero dal N. H. Giacomo Ziani fu (...)
  • 7 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 46, Proc. 54, Aquisto fatto per questo monastero di due case in (...)

2Dans les fonds mêmes des religieux, un éclairage sur les pratiques des laïcs est fourni par la transmission de propriétaire en propriétaire (jusqu’à un fonds ecclésiastique) des titres de propriété : ce sont les munimina, qui suivent un bien lors de chaque transaction2. Ces véritables archives miniatures d’un bien permettent parfois de reconstituer la circulation des propriétés entre laïcs, d’héritage en transaction, bien avant l’acquisition par les ecclésiastiques3. À Venise, l’importance de la circulation de biens immobiliers en ligne féminine, grâce tout particulièrement à la législation dotale très favorable aux femmes, est à souligner, car elle est exceptionnelle si on la compare notamment à la misogynie florentine4. Dans le cas de San Giorgio, l’origine et le passé des propriétés louées sont amplement documentés5. Il s’agit essentiellement de donations de proprietates terrarum et casarum, donc déjà bâties, dont les deux principaux noyaux sont entrés en possession des familles des donateurs pour cause de dettes. Notamment, la famille Michiel acquiert un ensemble de propriétés à San Zulian, qu’Enrico Michiel vendra à Sebastiano Ziani (futur doge de 1172-1178), dont le fils Giacomo Ziani fera don au monastère. Nous pouvons suivre le devenir de ces biens de 1 140 à 1193, date de l’acquisition par San Giorgio6. En 1441, le monastère complétera cette donation, la plus importante, par un achat, auprès du Magistrato delle cazude, d’un bien limitrophe cédé pour cause de dettes7.

  • 8 Une excellente synthèse sur le phénomène en Italie : E. Hubert, « La construction de la ville. Sur (...)
  • 9 La rédaction d’un contrat de location n’est même pas nécessaire.
  • 10 La location de maisons n’apparaît pas dans la loi avant les statuts de 1242 par Giacomo Tiepolo (N (...)
  • 11 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 44, Proc. 52, Case a San Giuliano, original, et b. 1, Catastico(...)
  • 12 É. Hubert, M. Vendittelli, « Materiali per la storia dei patrimoni immobiliari urbani a Roma nel M (...)

3Par ailleurs, l’élaboration et la conservation de la documentation relative à la gestion du patrimoine foncier et immobilier dépendent essentiellement du type de contrat stipulé : de longue ou de courte durée. Le contrat de livello, sorte de bail emphytéotique, donc de longue durée, nécessite une mise par écrit en bonne et due forme devant le notaire pour donner foi, garantie par des témoins, afin de sauvegarder les droits des parties en présence. En principe, les contrats de livello comportent deux actes : à la concessio par le propriétaire répond la promissio du preneur à bail. Logiquement les propriétaires devraient garder la promissio et les preneurs la concessio. Dans les fonds ecclésiastiques, donc des propriétaires, les deux types d’actes sont conservés, mais pas pour les mêmes biens, de manière apparemment aléatoire. La concession de longue durée a été massivement utilisée par les ecclésiastiques, surtout entre les xie et xiiie siècles, au cours de la phase d’urbanisation à laquelle ils ont activement participé8. À partir du xiiie siècle, quand des quartiers entiers sont désormais bâtis, les propriétaires du sol disposant des liquidités nécessaires préfèrent racheter les maisons édifiées par les preneurs à bail sur le terrain vague concédé et récupérer ainsi la pleine propriété de leur bien. Ils pourront désormais recourir à la location des maisons à prix fort et à court terme, qui, étant donné son caractère éphémère, a laissé peu de traces dans les archives9. Les actes qui témoignent de la pratique de location (de courte durée) de maisons sont rares et isolés10. D’ailleurs, c’est justement la fin anticipée du contrat, donc l’imprévu, qui justifie parfois la rédaction et la conservation d’un acte11. Si les documents isolés et, à plus forte raison, les contrats de location eux-mêmes sont rares, la location est néanmoins bien attestée et peut être étudiée grâce aux catastici. En effet, la conservation d’actes isolés se doublera, à partir du xiiie siècle, de la tenue de registres appelés catastici, qui répertorient la rente immobilière de l’ensemble du patrimoine à un moment donné, outil extrêmement précieux pour le gestionnaire de l’époque, mais également pour l’historien d’aujourd’hui12.

  • 13 C’est le cas notamment de l’appropriation par le monastère des propriétés Ziani à San Zulian qui a (...)

4Les conflits judiciaires occasionnent également la constitution de véritables dossiers de copies d’actes notariés, dont les originaux n’existent plus, permettant de garder la mémoire d’opérations qui autrement serait à tout jamais perdue. D’ailleurs, les munimina comptent parmi eux, en plus des actes de transaction, les plaintes portées en justice par ceux qui se sentent lésés par ces mutations de propriétés (notamment la famille qui conteste souvent legs ou donations), témoignage de la conflictualité dans ce domaine13.

Un cas documentaire exceptionnel

  • 14 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q (fin du xve siècle), copies d’actes datés de l’a (...)
  • 15 Ibid. : Laurentius filius ser Boni civis marosticensis publicus imperiali auctoritate notarius et (...)
  • 16 La rédaction progresse par quartier : San Zulian, le 18, puis le 19 janvier, et le dernier, le 16 (...)
  • 17 Par exemple, ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q, fol. 68-v ; le premier acte (trans (...)
  • 18 Ibid., fol. 113-v : 1469. Locatio facta ser Angelo Brocarde de una domo in curia Sancti Georgii [… (...)

5Le fonds de San Giorgio Maggiore recèle un petit trésor : un registre de copies d’actes de la fin du xve siècle14. Si les premiers actes copiés sont tout à fait classiques – les chartes essentielles pour le monastère et son patrimoine : fondation, donations et legs constituant le patrimoine –, au milieu et surtout dans les derniers folios jusqu’à la fin, sont copiés 75 contrats de location. Ce qui rend ce registre précieux n’est pas seulement l’extrême rareté des contrats écrits de location à fort loyer et courte échéance, surtout de manière synchronique et apparemment exhaustive (tout le patrimoine urbain du monastère), mais aussi l’extraordinaire richesse des renseignements fournis par ces actes qu’on pourrait presque qualifier de bavards. Les contrats ont une durée d’un an, ils sont tous rédigés par le même notaire15, la même année (1469), dont deux tiers les mêmes jours (18, 19 et 20 janvier) et les autres au plus tard au mois de mai16. Il s’agit de 75 actes de location de maisons et boutiques appartenant à San Giorgio, sises dans le cœur politique et économique de la ville, dans les contrade de San Zulian et San Geminiano (près de San Marco), dans la contrada de San Giovanni di Rialto (au marché du Rialto) et enfin à Santa Ternita, contrada un peu plus excentrée (aux limites nord de la ville avec la lagune). L’unité de temps et de notaire n’implique pas l’unité de lieu de rédaction des actes. Avec une précision pointilleuse, le notaire ne se limite pas à donner le nom de la ville (normalement bien suffisant), mais il ajoute la contrada, voire la rue et, toujours, le bâtiment même. Les contrats concernant chaque groupe de maisons sont rédigés dans leur contrada respective et dans une ou plusieurs des boutiques ou maisons louées17. Le luxe de détails touche également l’identification du locataire par la mention de ses prénom, nom, métier, filiation, origine géographique et lieu de résidence (habitator Venetiis), ainsi que l’identification du bien et enfin, bien sûr, la location elle-même, grâce à de nombreux chiffres, la durée de la location, le montant du loyer, les échéances de paiement, le montant des loyers éventuellement non payés. Chaque acte est validé par la présence de deux témoins, dont Angelo Brocardo, omniprésent en sa double qualité de facteur du monastère et de locataire18, toujours assisté par un des locataires, dont le nom change régulièrement.

  • 19 Dans le précieux ouvrage de Wladimiro Dorigo (Venezia romanica. La formazione della città medieval (...)

6L’ensemble d’actes recoupe exactement les lieux et le nombre approximatif (une soixantaine) de biens du monastère, vidés de leurs locataires par l’acte collectif daté de 1267, également copié dans le registre. Par conséquent, à défaut de catastico, que le monastère de San Giorgio ne possède pas, contrairement à d’autres, ces deux « moments documentaires », 1267 et 1469, font le point à deux siècles de distance sur les biens urbains possédés et loués par San Giorgio19.

  • 20 Ce qui est d’ailleurs le sort des contrats de location originaux introuvables dans le fonds pourta (...)
  • 21 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q, fol. 72v-73, mercredi 18 janvier 1469, Venise :(...)

7Le registre est un beau volume, grand, relié avec une couverture en cuir légèrement décorée, les pages sont en parchemin, l’écriture est grande, régulière et belle également. Ce manuscrit a donc nécessité un travail et un coût importants. Pourquoi les moines se seraient-ils donné autant de mal matériellement et financièrement pour conserver la trace d’actes de location éphémères habituellement perdus20 ? D’abord, force est de constater, grâce au détail des informations données, que, si les locations ne durent qu’un an, la résidence est loin d’être temporaire, la plupart des locataires occupent les locaux depuis plusieurs années déjà, malgré leur origine souvent étrangère et toujours précisée, signe d’une certaine, voire parfois grande, stabilité. Elle est d’ailleurs confirmée par la transmission de la location en héritage : certains locataires sont les héritiers des locataires précédents et on peut remonter jusqu’à soixante ans de location21.

  • 22 La première déclaration au fisc (decima) du xve siècle n’est pas conservée dans le fonds du monast (...)
  • 23 L’union est expliquée par F. Corner, Notizie storiche delle chiese e monasteri di Venezia e di Tor (...)
  • 24 À noter qu’en 1431, la mense abbatiale est exsangue, cf. ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 9, Cat (...)

8Toutefois, pour résoudre l’énigme de cette luxueuse copie d’actes, je n’ai évidemment pas de réponse définitive, mais deux hypothèses de travail : l’institution d’un nouvel impôt et la nouvelle appartenance de San Giorgio à la Congrégation Cassinense (Santa Giustina de Padoue). En effet, en 1463 (moins de six ans plus tôt), l’État vénitien a institué un impôt direct sur les rentes immobilières appartenant aux laïcs comme aux ecclésiastiques : la decima. Aucune trace ne reste de cette première récolte de déclarations des contribuables au fisc, à cause de l’incendie du Rialto, qui détruisit toute la documentation en 1514. Par conséquent, la redecima, commandée la même année, est la plus ancienne conservée, mais elle est partielle. Il est ainsi vraisemblable qu’en 1469, les moines aient donné autant d’importance à ces actes habituellement négligés, à cause de la nécessité du moment. Il leur fallait un panorama clair du montant et de la distribution de leurs rentes immobilières22. L’autre hypothèse, expliquant l’intérêt soudain des moines pour leur patrimoine loué, pourrait être leur nouvelle union et soumission à la Congrégation Cassinense23. Tout avait commencé avec l’abbé Giovanni Michiel, qui se lia d’amitié avec Ludovico Barbo, abbé de Santa Giustina de Padoue, promoteur de la réforme de l’ordre bénédictin et de l’institution de la congrégation, dite de Santa Giustina, son lieu d’origine, puis Cassinense, et lui proposa l’union de San Giorgio. Cette union sera réalisée par le cardinal Gabriele Condulmer, futur pape Eugène IV, qui, en 1430, reçut le monastère en commende et demeura abbé commendataire en attendant sa réforme complète24. Les moines acceptèrent l’union à la congrégation en 1432, le pape garda le monastère en commende encore dix ans, jusqu’en 1441, quand il jugea la réforme solide et laissa San Giorgio à la congrégation, soit une vingtaine d’années avant nos contrats et leur enregistrement. Peut-on mettre ainsi en cause de nouvelles exigences de réforme et de clarté dans la gestion ? La question reste ouverte. D’ailleurs, les deux hypothèses ne sont pas antinomiques, mais, bien au contraire, elles peuvent être considérées comme complémentaires.

Les documents de gestion des Vénitiens à Constantinople

  • 25 Juillet 1090, Rialto : donation à San Giorgio Maggiore par le doge Vitale Falier (éd. S. Giorgio…, (...)
  • 26 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 121, Proc. 516, Donazioni et concessioni de beni in Negroponte, (...)
  • 27 ASV, Mensa Patriarcale, b. 9, Beni a Costantinopoli, C 2 (milieu du xiiie siècle). À ce propos, cf (...)

9San Giorgio Maggiore est aussi l’un des trois bénéficiaires ecclésiastiques de la donation ducale du quartier des Vénitiens à Constantinople, offert au doge par l’empereur byzantin25. Les documents conservés concernant la gestion du patrimoine de San Giorgio à Constantinople ne sont pas très nombreux et notamment, tout comme en métropole, ne comportent pas parmi eux un catastico des biens du monastère26. Le patriarche de Grado est le seul à conserver ce type de documents précieux dans son dossier constantinopolitain27. Evidemment on peut s’interroger sur la raison de cette lacune : perte du document ou désintérêt du monastère pour ce type d’outil de gestion ? Qu’il n’y ait pas non plus de catastico pour le patrimoine en métropole nous ferait plutôt pencher pour une absence de rédaction. En tout cas, cette double absence atteste, pour le moins, le peu de considération des moines de San Giorgio pour ce genre de document, remplacé, en quelque sorte, par le registre étudié ici. Les catastici se font aussi généralement l’écho d’une métamorphose réussie du patrimoine entre la propriété de terrains vagues concédés en livello et la propriété de maisons louées à fort loyer et courte échéance. Or, ce n’est pas le cas ici pour le patrimoine de San Giorgio à Venise.

  • 28 À titre d’exemple, voir la concession de novembre 1197, à Constantinople : Et tua servicia et nego (...)
  • 29 Notamment, en septembre 1188, à Constantinople : Promissio de Theodorus de Calo Theocaristo grecus (...)
  • 30 Cf. supra, n. 2.

10À la même époque, au xiiie siècle, San Giorgio pratique une gestion patrimoniale différente à Venise et en outremer. À Constantinople, les concessions de longue durée sont nombreuses, comme pour les autres ecclésiastiques vénitiens propriétaires dans le quartier des Vénitiens. Le modèle suivi est celui de la métropole, où les ecclésiastiques jouent un rôle essentiel dans rurbanisation. Les actes notariés de concession sont en tout point semblables, à l’exception de deux clauses : le cens, qui est loin d’être purement récognitif, mais illustre la rentabilité du commerce vénitien à Constantinople – c’est une catégorie spécifique de la population qui est concernée –, et les formules traitant des risques d’explosion de la violence impériale ou vénitienne28. Les actes sont rédigés par des prêtres notaires, comme à Venise en présence de Vénitiens, pris sur place comme témoins. Mais des Grecs peuvent témoigner également, d’où des difficultés « linguistiques » : par exemple, ils ne savent pas signer. De même, les Grecs apparaissent aussi en qualité de concessionnaires29. Le quartier est perméable : les Grecs peuvent y résider et les Vénitiens peuvent s’installer en dehors. D’ailleurs, dans l’Empire byzantin, les Vénitiens peuvent acheter des propriétés appartenant à des Grecs. Ainsi, la formule concernant les munimina (actes anciens) comporte la précision « en grec et en latin30 ». En revanche, à Venise, San Giorgio ne concède pas de terrains vagues avec licence de bâtir, le monastère reçoit en donation des proprietates terrarum et casarum, donc déjà bâties. Les emplacements économiquement stratégiques du patrimoine de San Giorgio expliquent la précocité de l’avancée de l’urbanisation, d’une part, les maisons avec boutiques le long de la merceria, artère marchande principale de la ville qui unit San Marco au Rialto, d’autre part, les boutiques sises au marché du Rialto même. Encore aujourd’hui, d’après les agents immobiliers, les trois critères qui donnent de la valeur à un bien immobilier sont la localisation, la localisation et la localisation !

11L’importance fondamentale du recours à l’écrit pour la propriété est bien connue dans le cas des mutations de propriété et des concessions de longue durée, mais ici, avec le registre de San Giorgio, même les locations de courte durée, éphémères par nature, acquièrent leurs lettres de noblesse et méritent soudain d’être conservées précieusement. Par leur richesse et leur foisonnement de détails et de précisions, synchroniques et diachroniques, sur le passé, le présent et le futur du bien, elles montrent toute leur utilité pour la gestion du propriétaire et pour la recherche de l’historien.

Annexes

Annexe : le premier contrat de location copié dans le registre

Archivio di Stato di Venezia, Corporazioni Religiose Soppresse, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q (fin du xve siècle), fol. lxviii-v.

1469. Locatio facta Ser lohanni de’Fegino mediolanensi merzario de una domo cum una apotheca posita Venetiis in marzaria in confinio Sancti Juliani. No LXXXXV.

In Christi nomine amen. Anno domini millesimo quadrigentesimo sexagesimo nono, indicione nona, die mercurii decimoctavo, mensis ianuarii, Venetiis, in contrata Sancti Iuliani, in appotheca domus habitationis, ser Joannis de Figinis Mediolanensis, habitatoris Venetiis, presentibus egregiis viris, ser Marino Piçolo a Gata, habitatore in dicta contrata Sancti Iuliani et ser Angello Brocardo, habitatore in curia Sancti Georgii, testibus ad hec vocatis habitis et rogatis. Ibique iure locationis et affictus temporalis ad habendum, tenendum, uti et possidendum hinc ad unum annum tantum et inde in antea ad beneplacitum infrascripti domini locatoris religiosus et honestissimus vir dominus Ignatius de Florentia monachus et celerarius monasterii Sancti Georgii Maioris ac sindicus et procurator reverendi domini abbatis capituli et conventus monasterii Sancti Georgii Maioris ut dixit constare publico instrumento sindicatus rogato per ser Bartholameum de Camutiis notarium publicum et civem civitatis Veneciarum in millesimo indicione die loco et testibus in eo contentis, dédit, locavit et affictavit egregio viro ser Joanni de Figinis Mediolanensi merçario habitatori Venetiis ibi presenti stipulanti et recipienti unam domum muratam, solaratam et cupatam cum appotheca de subtus sitam in civitate Venetiarum in confinio Sancti Iuliani cuius taies sunt confines: a duabus partibus est via publica, ab una parte ius monasterii predicti versus monte, ab alia parte versus mane partim iura Sancti Iuliani et partim campus dicti Sancti Iuliani et forte apud alios sunt confines veriores una cum viis, aque, gurnis, stilicidiis usque in viis publicis, et cum omnibus suis iuribus, servitutibus et honoribus dicte domui spectantibus et pertinentibus. Ita ut amodo dictus conductor et eius heredes habeant, teneant, possideant et recognoscant dictam domum a dicto monasterio eam meliorando et non peiorando, sine contradicione vel molestia alicuius persone. Dicens et asserens dictus conductor dictam domum nunc esse et antiquitus fuisse dicti monasterii ipsam quant prefato monasterio spectare et pertinere, a tanto tempore citra que non est memoria in contrarium, ipsam quam domum bene et [fol. LXVIIIV] dilligenter regere et gubernare promisit dicto domino locatori stipulanti nomine quo supra, quam domum cum dicta appotheca prefatus dominus locator nomine quo per se et successores suos promisit dicto conductori pro se et suis heredibus guarentare, defendere, manutenere, auctorizare et disbrigare ab omnibus homnibus comuni collegio capitulo et universitate de iure cum omnibus dictis monasterii expensis, pro cuius rei affictu et recognitione dictus conductor per se et suos heredes eidem domino locatori pro se et successoribus suis stipulanti et recipienti dare et solvere iure annui fictus pro hoc anno auri ducatos sexaginta boni auri et iusti ponderis dando et solvendo dictum affictum de quatuor mensibus in quatuor mensibus. In super dictus dominus locator faciens ut supra in presentia testium et mei notari infrascripti confessus fuit et sponte dixit se integre fore solutum et satisfactum a dicto conductori, salvo quod restat debitor de omnibus affictibus preteritis solummodo ducatorum viginti. Pro quibus omnibus et singulis suprascriptis firmiter attendendis et plenius observandis obligavit dictus conductor per se et heredes eidem domino locatori nomine quo se et omnia sua bona mobilia et immobilia presentia et futura ad pignus suppellectilia quoque et omnia alia que de generali obligatione tacite sunt excepta et personam eius ad carceres ubilibet detinendam non obstantibus super predictis feriis diebus feriatis, statutis, partibus, fidis salvis conductibus, terminis cridatis et cridandis ac etiam additionibus et resortionibus statutorum illustrissimi ducalis dominii Venetiarum presentibus et futuris, quibus omnibus et singulis per pactum remisit expressum. Renuntians exceptioni non sic facti et stipulati presentis contractus et omni alii legum auxilio. Nec non promittens dictus conductor eidem domino locatori stipulanti ut supra contra predicta vel aliquid predictorum non contrafacere, vel venire, aliqua ratione, vel causa, forma, vel ingenio, de iure vel de facto: sub pena dupli solenni stipulatione promissa et cum refectione damnorum omnium ex presens, litis et extra. Qua pena soluta vel non nihilominus presens contractus in sua permaneat firmitate.

Ego Laurentius filius ser Boni civis Marosticensis publicus imperiali auctoritate notarius et habitator Venetiis in monasterio Sancti Georgii Maioris predictis interfui et rogatus scripsi in quorum fidem et testimonium meum apposui signum consuetum.

Notes

1 Je remercie très chaleureusement Bianca Strina Lanfranchi, qui réorganise actuellement le fonds de San Giorgio Maggiore, pour ses précieux renseignements et suggestions.

2 Cum omnibus cartulis novis et veteribus est la formule notariale présente dans tous les actes de mutations de propriété, à laquelle s’ajoute, en Romanie, une petite touche exotique due aux différences linguistiques, cf. Archivio di Stato di Venezia (dorénavant ASV), Corporazioni Religiose Soppresse (dorénavant CRS), San Giorgio Maggiore, b. 121, Proc. 516, Donazioni et concessioni de beni in Negroponte, Tebe, Candia, Pera et altri luoghi del Levante, 31 octobre 1157, Constantinople (éd. S. Giorgio Maggiore (Documenti 982-1199), éd. L. Lanfranchi, Venise, 1968, t. 2, p. 534).

3 É. Hubert, Espace urbain et habitat à Rome du xe à la fin du xiiie siècle, Rome, 1990 (Collection de l’École française de Rome, 135).

4 I. Chabot, « La loi du lignage. Notes sur le système successoral florentin (xive/xve-xviie siècle) », Clio, 7 (1998), p. 51-72.

5 Quelques exemples tirés du fonds de San Giorgio Maggiore : ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 46, Proc. 57, Case a S. Giovanni di Rialto ; b. 47, Proc. 58, Case a S. Giminiano ; b. 48, Proc. 59, Case a S. Trovaso legato dalla quondam Franceschina Bratti ; Proc. 60, Case a S. Agnese legato dalla quondam Franceschina Bratti ; Proc. 61, Case a S. Barnaba legato del quondam Francesco de Buora ; Proc. 62, Case a S. Ternita.

6 Ibid., b. 44, Proc. 51-52, Case a S. Giulian legato a questo monastero dal N. H. Giacomo Ziani fu del Serenissimo D. D. Sebastian. La localisation des biens contrada par contrada, ainsi que le déroulement des acquisitions sont reconstitués de manière très détaillée et excessivement prudente par I. Fees, Reichtum und Macht im mittelalterlichen Venedig. Die Familie Ziani, Tübingen, 1988, trad. it., Ricchezza e potenza nella Venezia medievale. La famiglia Ziani, Rome, 2005, chap. 3, sur le patrimoine foncier.

7 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 46, Proc. 54, Aquisto fatto per questo monastero di due case in S. Zulian dal magistrato delle cazude. L'Officie delle Cazude était chargé de la vente des biens appartenant aux débiteurs insolvables dont l’État était le créancier.

8 Une excellente synthèse sur le phénomène en Italie : E. Hubert, « La construction de la ville. Sur l'urbanisation dans l’Italie médiévale », Annales HSS, 59 (2004), p. 109-139. Pour le cas vénitien, je me permets de renvoyer à mon travail : F. Masè, Patrimoines immobiliers ecclésiastiques dans la Venise médiévale (xie-xve siècle). Une lecture de la ville, Rome, 2006 (Collection de l’École française de Rome, 358).

9 La rédaction d’un contrat de location n’est même pas nécessaire.

10 La location de maisons n’apparaît pas dans la loi avant les statuts de 1242 par Giacomo Tiepolo (Novissimum statutorum ac Venetarum legum volumen duabus in partibus divisum, Venise, 1729,1. 3, chap. 8 : De fictibus, sive pensionibus domorum, ut solvantur, et qualiterpro solutione ipsarum procedi debeat in causa ; et chap. 9 : Quodhabitatores expelli non debeant de domo usque ad terminum, nisipro certis causis specificatis) ; cf. E. Besta, R. Predelli, « Gli statuti civili di Venezia anteriori al 1242 editi per la prima volta », Nuovo Archivio Veneto, nouv. sér., 1-2 (1901), p. 111.

11 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 44, Proc. 52, Case a San Giuliano, original, et b. 1, Catastico Q, fol. 62, copie (cf. infra, n. 14), 31 mai 1267, Venise. Par un acte collectif qui mentionne, contrada par contracta, les noms des locataires uniquement (une soixantaine), sans aucune allusion aux biens, le monastère met fin, dès les échéances, à la location de la totalité de ses maisons et boutiques en ville, sans un mot d’explication : Omnibus predictis et singulis dicti fratres dixerunt ac denunciaverunt et licentiaverunt predictos, ut omnes deberent exire de domibus et stationibus monasterii supradicti et ipsas domus et stationes disbrigare et evacuare ad suos terminos.

12 É. Hubert, M. Vendittelli, « Materiali per la storia dei patrimoni immobiliari urbani a Roma nel Medioevo. Due censuali di beni del secolo XIV », Archivio delta Società Romana di Storia Patria, 111 (1988), p. 75-160 ; MASÈ, Patrimoines…, op. cit. n. 8.

13 C’est le cas notamment de l’appropriation par le monastère des propriétés Ziani à San Zulian qui a soulevé un concert de plaintes en justice, cf. ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 44, Proc. 51-52, Case a S. Giulian legato a questo monastero dal N. H. Giacomo Ziani fu del Serenissimo D. D. Sebastian.

14 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q (fin du xve siècle), copies d’actes datés de l’année 982, jusqu’à l’année 1469, année de notre dossier. Un index a été ajouté dans les dernières pages par la main anonyme d’un « réorganisateur du fonds », intervenu après Andrea Sandei, qui donna l’organisation (encore actuelle) du fonds au xviiie siècle, telle qu’elle apparaît dans son catastico du fonds en trois volumes (b. 9 et 10), avec des regestes qui souffrent de quelques lacunes. C’est un imposant travail que l’anonyme ne se prive pas de critiquer.

15 Ibid. : Laurentius filius ser Boni civis marosticensis publicus imperiali auctoritate notarius et habitator Venetiis in monasterio Sancti Georgii Maioris predictis interfui et rogatus scripsi in quorum fidem et testimonium meum apposui signum consuetum.

16 La rédaction progresse par quartier : San Zulian, le 18, puis le 19 janvier, et le dernier, le 16 mars ; San Giovanni di Rialto, le 20 janvier, et le dernier, le 21 janvier ; San Geminiano, le 20 janvier, le 16 mars, puis un, le 23 avril, et le dernier, le facteur, le 30 mai, et Santa Ternita, le 19 avril, et les deux derniers, le 23 avril.

17 Par exemple, ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q, fol. 68-v ; le premier acte (transcrit intégralement en annexe) est rédigé le mercredi 18 janvier 1469 : Venetiis in contrata Sancti Iuliani in appotheca domus habitationis ser Joannis de Figinis Mediolanensis habitatoris Venetiis. Ce bien même est l’objet de cette location.

18 Ibid., fol. 113-v : 1469. Locatio facta ser Angelo Brocarde de una domo in curia Sancti Georgii […] de confinio Sancti Geminiani. Il loue depuis vingt ans et il paie 13 ducats par an. C’est le dernier contrat de location, le seul du mois de mai et l’un des rares actes rédigés dans le monastère (cela ne concerne que les trois derniers actes : deux rédigés le 23 avril et celui-ci, le 30 mai) : Actum Venetiis in monasterio Sancti Georgii Maioris die martis trigesimo mensis maii. Presentibus Cumino filio Caresmini de Cumendino districtus Pergami et Angelo filio Anthonii Guzonati habitatoribus in monasterio predicto testis ad bec vocatis, habitis et rogatis.

19 Dans le précieux ouvrage de Wladimiro Dorigo (Venezia romanica. La formazione della città medievalefino all’età gotica, Vérone, 2003), qui dresse un tableau de la propriété immobilière vénitienne, grâce à un repérage de tous les documents d’archives susceptibles de fournir des renseignements, les propriétés urbaines de San Giorgio sont identifiées jusqu’au xive siècle, mais ensuite, faute de repérage (le travail est colossal) et d’examen de documents postérieurs (et notamment de ce registre de copies avec les actes de 1469), la permanence de cette propriété ecclésiastique n’est pas toujours saisie, notamment pour la contrada San Geminiano, cf. ibid., t. 2, p. 732-733. San Giorgio gardera les mêmes biens jusqu’à la suppression des corporations religieuses par Napoléon, au début du xixe siècle, cf. ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 55, Proc. 97A : In obedienza al decreto del senato del 28 gennaio 1768 […] il monastero di San Giorgio Maggiore notifica con la maggior esattezza quanta possiede…

20 Ce qui est d’ailleurs le sort des contrats de location originaux introuvables dans le fonds pourtant bien ordonné : ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 44-49, Maisons à Venise (1079-1803).

21 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 1, Catastico Q, fol. 72v-73, mercredi 18 janvier 1469, Venise : locatio à Francisco et Zacharie fratribus quondam ser Johannis a Galea civibus Venetiarum [… ] dicentes et asserentes dicti conductores dictam domum tenuise habuisse et recognovisse per se et eorum quondam patrem iam annis sexaginta…

22 La première déclaration au fisc (decima) du xve siècle n’est pas conservée dans le fonds du monastère, la plus ancienne date du xvie siècle, cf. ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 9, Catastico Sandei, fol. 109v, Proc. 99 : Conditioni al clero di questo monastero, e della badia di Pero ; Proc. 100 : Conditioni al laico di questo monastero. Les documents se trouvent dans ibid., b. 55 ; voir notamment Proc. 97B, la déclaration alle decime del clero de 1564, telle qu’on la retrouve dans le registre officiel (ASV, Soprintendenti alle decime del clero, b. 241, Estimo 1564, no 82). Voir également ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 49, Proc. 64A : Note di conto circa le case in Venezia del monastero di San Giorgio Maggiore, xve-xviie siècles. Livret de 1456 avec, sur une page, les dépenses, sur l’autre, les revenus : Monasterio de San Zorzi de baver per l’intrada de le caxe e boteghe sono in Venexia duc 1437 Ib. 2 s. 16 ; Livret de 1469 avec quelques notes sur des biens à Venise et ailleurs.

23 L’union est expliquée par F. Corner, Notizie storiche delle chiese e monasteri di Venezia e di Torcello, Padoue, 1752, rééd. Sala Bolognese, 1990, p. 481-482. Les regestes des documents sont dans ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 9, Catastico Sandei, fol. 8 sq. ; Proc. 4, Possesso tolto dalla Congregatione Casinense alias Santa Giustina di Padova di questo monastero. Les documents se trouvent dans ibid., b. 13 ou 14.

24 À noter qu’en 1431, la mense abbatiale est exsangue, cf. ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 9, Catastico Sandei, fol. 125 sq. ; Proc. 112, Privilegi pontifici concessi a questo monastero dall’anno 1400 fino al 1440, regestes. Les documents sont dans la b. 60.

25 Juillet 1090, Rialto : donation à San Giorgio Maggiore par le doge Vitale Falier (éd. S. Giorgio…, op. cit. n. 2, t. 2, p. 168-175).

26 ASV, CRS, San Giorgio Maggiore, b. 121, Proc. 516, Donazioni et concessioni de beni in Negroponte, Tebe, Candia, Pera et altri luoghi del Levante. Dans le Catastico Sandei, il n’y a pas de regestes pour ce procès (ibid. b. 9), Catastico Sandei, fol. 125. Édition des documents jusqu’en 1199 dans S. Giorgio…, op. cit. n. 2, t. 2 (982-1159) et 3 (1160-1199).

27 ASV, Mensa Patriarcale, b. 9, Beni a Costantinopoli, C 2 (milieu du xiiie siècle). À ce propos, cf. F. MASÈ, « Modèles de colonisation vénitienne : acquisition et gestion du territoire urbain en Méditerranée orientale (xie-xiiie siècles) », L’expansion occidentale (xie-xve siècles). Formes et conséquences, XXXIIIe Congrès de la SHMESP, Paris, 2003, p. 133-142.

28 À titre d’exemple, voir la concession de novembre 1197, à Constantinople : Et tua servicia et negocia exercendi […] omni anno perperi auri veteres pensantes quindecim […] excepto periculo incendii et violencia imperiali, aut violentia communi Venecie (S. Giorgio.op. cit. n. 2, t. 3, p. 433-436).

29 Notamment, en septembre 1188, à Constantinople : Promissio de Theodorus de Calo Theocaristo grecus habitator in Constantinopoli de payer un casatico de 18 hyperpères pour une maison : Signa testium rogati a predicto Theodoro, Iohannis Suriani, Iohannis Criticos habitatoris in Constantinopoli, qui interfuerunt et pro se scribere rogaverunt ; et le 15 octobre 1195, à Constantinople : Promissio de Iohannes de la Cretiky grecus habitator in Constantinopoli de payer un casatico de 18 hyperpères pour la même maison : Signa testium rogatorum nesciencium scribere, Georgii Spano greco et Nicole Osculicas similiter greco, qui interfuerunt et pro se scribere rogaverunt (S. Giorgio…, op. cit. n. 2, t. 3, p. 399-401).

30 Cf. supra, n. 2.

© Éditions de la Sorbonne, 2009

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