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Villes en projet(s)

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Jean-Paul Charrié

III. Villes en projet(s) : cas français

Projet urbain et secteur sauvegardé de Bordeaux : un bilan en demi-teinte

Michel Genty

Texte intégral

1Il y a maintenant plus de vingt ans qu'à Bordeaux, se tient "le chantier du siècle", c'est-à-dire la réhabilitation du Secteur Sauvegardé, sur une superficie de 150 hectares. De grands travaux de restauration du patrimoine immobilier et d'amélioration du cadre de vie ont été entrepris ; nombre d'agents et d'opérateurs plus ou moins encadrés, plus ou moins aidés par des subventions et dégrèvements fiscaux ont façonné un nouveau visage à ces quartiers historiques de Bordeaux. Cette reconquête et "requalification" d'une partie de l'espace bordelais est, certes, un projet urbain classique mais les enjeux sont tels que les réussites ou les échecs des travaux dans ce quartier emblématique peuvent rejaillir sur l'ensemble de la ville.

2Notre propos s'efforcera de répondre à quelques questions. Qu'a-t-on voulu faire ? Quelles stratégies a-t-on mis en œuvre et selon quelles modalités ? Quels bilans peut-on tirer ?

des quartiers historiques en grande partie abandonnés ont été réinvestis sous l'égide des pouvoirs publics et par de nouveaux investisseurs

1. Des quartiers d'architecture exceptionnelle mais dégradés dans la partie méridionale

3La qualité architecturale du Vieux Bordeaux, ce que les historiens appellent la ville gothique, est de tout premier plan ; ne compte-t-on pas 266 monuments ou façades inscrits ou classés dans le tissu central bordelais ? Aussi, dès le vote, le 4 août 1962, de la loi créant les Secteurs Sauvegardés, on pensa à Bordeaux connu pour l'ensemble harmonieux de ses immeubles en pierre du xviiie siècle, pour quelques bâtiments du xviie et pour d'autres, du xixe, qu'on redécouvre et qu'on apprécie de plus en plus.

4Toutefois, dans l'espace retenu de 135 hectares, une opposition très nette se manifeste entre le nord et le sud, de part et d'autre du cours de l'Intendance. La partie nord est constituée d'immeubles de pierre de taille de très belle qualité et disposés le long de larges artères, tracées au-delà de la ville gothique dès le xviiie siècle. Ils abritent aujourd'hui des commerces de luxe, des services de qualité et appartiennent à l'hypercentre d'une agglomération qui compte près de 700 000 habitants. Leurs propriétaires les ont constamment entretenus et il n'est pas besoin, ici, d'action volontariste pour en préserver l'harmonie.

5Par contre, au sud du cours de l'Intendance, sur une trame de rues étroites héritées du Moyen Age, les immeubles ont subi un lent processus de dégradation : pas d'entretien des logements en partie à cause de la loi de 1948 qui a bloqué les loyers et, partant, les revenus des propriétaires ; mutilations de rez-de-chaussée d'immeubles historiques transformés en entrepôts ou entreprises artisanales. Ce sont justement ces quartiers du sud du Secteur Sauvegardé qui vont faire l'objet d'une reconquête. De 1968 à 1982, deux d'entre eux, Saint-Pierre et Saint-Michel, avaient d'ailleurs enregistré, selon les données de l'I.N.S.E.E., des pertes de population de l'ordre de 40 %, une diminution du nombre de leurs logements de 10 % et une forte croissance du taux de vacance. Inutile de déplorer cette évolution tant l'entassement dans certains logements était élevé ; mais cela ne pouvait qu'attirer l'attention des pouvoirs publics et des investisseurs sur ces quartiers très proches de l'hypercentre et "riches" en belles pierres.

6Les données générales sur l'espace du Secteur Sauvegardé fournies par l'I.N.S.E.E. en 1982, à un moment où la réhabilitation est un peu amorcée, montrent l'étendue des problèmes : 11 000 logements dans 4 000 immeubles habités par 17 000 personnes, un taux global de vacance de 17 %, un sous-équipement manifeste en éléments de confort moderne (salle de bain, toilettes, chauffage central). Bien entendu, il s'agit de moyennes qui tiennent compte des beaux quartiers situés au nord du cours de l'Intendance.

2. Un plan de mise en valeur et de sauvegarde guide la réhabilitation

7Sur 135 hectares, le Vieux Bordeaux est concerné par un plan de mise en valeur et de sauvegarde ; il s'agit là d'une deuxième version approuvée en 1988 du premier plan adopté en 1974. Ce document très précis et servant de référence pour toute action de transformation de l'espace, répertorie toutes les parcelles foncières, inventorie tous les immeubles et les répartit en groupes qui fixent clairement les droits et les devoirs des propriétaires déposant une demande de travaux. L'architecte des Bâtiments de France surveille tous les dossiers avec la plus grande vigilance. Sur les plans au 1/1000°, apparaissent très distinctement les immeubles et les façades classés ou bien encore les immeubles qu'il faut absolument conserver, même s'ils ne sont pas classés ; de même, on indique les démolitions à faire quand on entreprendra la restauration de certains îlots ; pour quelques bâtiments de moindre intérêt, il y a plusieurs choix possibles. Le plan prend en compte aussi les voies piétonnières, les espaces boisés, les règles d'ordonnancement, etc...

Opérations de réhabilitation dans le secteur sauvegardé

Opérations de réhabilitation dans le secteur sauvegardé

8Les objectifs de ce plan, on l'a bien compris, sont de sauvegarder le patrimoine immobilier de caractère et aussi de le mettre en valeur. Dans le gros rapport de présentation, on fait plusieurs suggestions pour la réanimation économique et on incite les propriétaires à des opérations groupées de restauration immobilière en leur faisant miroiter de substantiels avantages fiscaux. Pas question de travailler à la mise en place d'une ville musée. Les responsables du plan, en accord avec la Mairie de Bordeaux veulent tout à la fois retrouver la beauté des vieilles pierres, apporter le confort moderne aux logements en maintenant la population en place, susciter la venue de commerces et d'activités de services, bref, intégrer ce cœur historique un peu délaissé au centre vivant de la ville.

3. Les modalités de l'intervention publique : un îlot opérationnel et des Opérations programmées d'Amélioration de l'Habitat (o.p.a.h.)

9Pour ce projet urbain des quartiers historiques érigés en Secteur Sauvegardé, les pouvoirs publics ont, à plusieurs reprises, monté des opérations-vitrines sur des sous-ensembles de ce secteur. Il y a eu d'abord la délimitation d'îlots opérationnels en vue d'une réhabilitation totale, puis la mise sur pied d'opérations incitatives dans des périmètres où l'on concentre les investissements et qu'on appelle des o.p.a.h. (celle des Trois Places, celles de Saint-Michel) ; ces dernières ont parfois été englobées dans une procédure plus complexe, comme celle de d.s.q., Développement Social de Quartier pour Saint-Michel.

L'îlot opérationnel de la Tour de Gassies

10C'est naturellement sur le quartier Saint-Pierre, le plus proche du centre ville, que les premiers aménagements ont porté. Au début des années 1970, alors qu'on préparait le Plan de mise en valeur et de sauvegarde et qu'on inventoriait le patrimoine, on décida de créer un îlot opérationnel. Comme on le sait, il s'agit d'une opération de restauration et de mise en valeur d'un petit espace ; la procédure peut être coercitive mais l'ensemble est subventionné par l'État qui souhaite, ici, un effet de démonstration. On mit beaucoup de temps pour élaborer ce projet d'îlot opérationnel ; mais le montant des travaux était tel (reprise de bâti, aération des cours intérieures) qu'il fallut réduire les ambitions de départ, d'autant plus, qu'à partir de 1975, l'État diminua ses aides à la restauration. Le seul îlot vraiment opérationnel fut celui de la Tour de Gassies, sur moins d'un hectare. Par ailleurs, on réhabilita sur la façade des quais une quinzaine d'immeubles (avec certains montages financiers apportant des subventions jusqu'à hauteur de 55 % des travaux). Mais le désir de lancer un îlot opérationnel "Façade des Quais" qui aurait permis au grand ruban de la façade de Tourny de retrouver ses couleurs n'aboutit pas.

11Maître d'ouvrage de l'îlot opérationnel, la Communauté Urbaine de Bordeaux en confia la réalisation à une des sociétés d'économie mixte qui avait effectué les études préalables avec l'aide du c.a.a.i.d. — Centre d'assistance architecturale, d'information et de documentation qui dépend de la mairie. La société se chargea des espaces publics (acquisition, démolition), des opérations de restauration de logements sociaux, de montages de réhabilitation avec les propriétaires de l'îlot qu'il fallait conseiller et convaincre. La maîtrise d'ouvrage fut partagée avec le c.a.a.i.d. qui se chargea des questions architecturales les plus délicates.

12Au total, 54 immeubles étaient concernés ; le nombre de logements devait rester le même (200 en fin d'opération contre 209 au départ) ; les cours libres passaient de 621 m2 à 2 052 m2. L'ensemble de l'opération qui démarra en 1976 bénéficia des subventions de la Direction de l'Aménagement Foncier et de l'Urbanisme ainsi que des Affaires Culturelles mais exigea aussi de fortes dépenses de la Communauté Urbaine. Quant aux propriétaires, ils étaient aidés par l'Agence nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (a.n.a.h.).

L'o.p.a.h. des Trois Places dans le quartier Saint-Pierre

13Au début des années quatre-vingt, la réhabilitation privée spontanée, dopée par la mécanique fiscale des a.f.u.l., commençait à engendrer à Saint-Pierre de nombreuses évictions de population de condition modeste. C'est donc avec pour premier souci le maintien sur place de la population, tout en améliorant le patrimoine architectural, le confort des appartements et le cadre de vie, qu'on se lança dans la réalisation de l'o.p.a.h. des Trois Places (du Parlement, du Palais, Camille Jullian).

14L'objectif premier était de réhabiliter, par l'intermédiaire des propriétaires privés, quelque 200 logements : prêts intéressants, majoration des primes de l'a.n.a.h. de 80 % devaient les y inciter ; en échange, on obligeait les bénéficiaires à louer sur 9 ans et à signer des conventions relatives au montant des loyers — calculés alors sur des barèmes fixés par l'État. Le deuxième objectif était la restauration de 50 logements par des sociétés d'h.l.m. aidées par la municipalité pour l'acquisition des immeubles à transformer en habitat social. Dans le même temps, on réalisa des travaux importants de voirie et d'aménagement des places et la Chambre de Commerce lança une opération de développement commercial. Conduite par la Société Bordelaise de Réalisations Urbaines, société d'économie mixte émanant de la ville et de la c.u.b., de 1982 à 1986, cette o.p.a.h. devait remplir à peu près sa mission ; à ceci près que le nombre de logements conventionnés fut moins important que prévu, la plupart des membres des a.f.u.l. préférant garder leur liberté.

L'intégration des deux o.p.a.h. de Saint Michel dans un programme de Développement Social des Quartiers (d.s.q.)

15C'est bien parce que l'on parlait de "dérapage" à propos des conséquences sociales de la restauration à Saint-Pierre que les réhabilitations entreprises à Saint-Michel ont semblé plus marquées par le souci de maintenir la population sur place. Elles ont été montées dans le cadre d'un développement social des quartiers et inscrites par ailleurs dans le contrat de plan Etat-Région.

16Lancée en 1984, la réhabilitation de Saint-Michel, dans un périmètre de 30 ha où vivent 7 500 habitants, a d'abord été une reprise de l'habitat dégradé avec, pour souci, la constitution d'un parc de logements sociaux (tant pour les logements conventionnés du secteur privé que ceux du secteur h.l.m.). Au cours de chacune des deux o.p.a.h., on a souhaité réhabiliter 350 logements privés et pousser les sociétés d'h.l.m. à réhabiliter ou à construire 220 logements. La première opération, commencée en 1986, s'est achevée en mai 1989 ; une seconde a suivi mais elle a tourné court. À côté de ces actions sur l'habitat, l'opération de développement social des quartiers a compris toute une série d'engagements dans les domaines économique (en créant ou gardant des emplois sur place), social (en aidant les familles et les personnes âgées) et culturel (en mettant en place des locaux d'accueil et de rencontre, en soutenant les associations). Une prise en compte globale des problèmes a donc été à la base du "traitement" de la réhabilitation de Saint-Michel.

4. Une réhabilitation privée de grande ampleur suscitée par les avantages fiscaux donnés aux membres des a.f.u.l.

17La réhabilitation dans le Vieux Bordeaux n'a pas concerné que les espaces privilégiés par les opérations publiques ; elle s'est diffusée dans tout le Secteur Sauvegardé par l'action des Associations Foncières Libres, groupement de propriétaires bénéficiant d'avantages fiscaux exceptionnels.

18Ces possibilités légales de réduction fiscale, certains disent d'évasion fiscale, remontent à la loi de finances de 1977. Avant cette date, les déficits fonciers des investisseurs dans l'immobilier locatif pouvaient être déduits des autres catégories de revenus ; dorénavant, ils ne peuvent être soustraits que des revenus fonciers et ce, pendant cinq ans. Mais la loi de 1977 a prévu quelques exceptions ; entre autres, les travaux de restauration immobilière dans le cadre d'une opération groupée en Secteur Sauvegardé ou encore dans un périmètre de restauration immobilière en application de la loi du 4 août 1962, dite loi Malraux. Des contraintes spécifiques sont imposées aux investisseurs qui veulent bénéficier de ces avantages : obligation d'obtenir une autorisation spéciale de la Préfecture chargée de surveiller le volet social (en d'autres termes, les propositions faites aux locataires), respect des recommandations des services des Bâtiments de France, recours à des entreprises agréées pour leur compétence, engagement de louer les bâtiments restaurés et surtout, entrée dans une Association Foncière Libre, groupement d'au moins deux propriétaires et deux immeubles. À l'origine, cette disposition voulait inciter les propriétaires d'un même îlot à travailler ensemble, notamment pour le traitement des espaces en cœur d'îlot ; mais aujourd'hui, on reconnaît comme Association Foncière Libre, des propriétaires restaurant deux immeubles éloignés l'un de l'autre. Cela favorise l'ouverture de chantiers mais engendre parfois un paysage contrasté où alternent de manière anarchique façades toilettées de pierre blonde et murs gris ou noirs, sales et décrépis.

19C'est à Bordeaux qu'on a tiré parti le plus vite des dispositions de la loi de financement de 1977. La "Renaissance du Vieux Bordeaux", association type loi de 1901 réunissant des juristes, des architectes, des professionnels de l'immobilier a été à l'origine des Associations Foncières Libres ; elle en a fait naître sur place dès 1978 et a exporté par la suite ses méthodes dans les autres Secteurs Sauvegardés de France ; lent au début, quand il fallait convaincre de l'intérêt financier de l'opération, le mouvement de création des Associations Foncières s'est emballé à Bordeaux à partir de 1983-84. Les monteurs d'Associations ont acheté des immeubles à restaurer, les ont revendus souvent en appartements avec un règlement de copropriété, ont créé avec les acheteurs une Association et constitué des dossiers pour obtenir l'autorisation spéciale et devenir ensuite les maîtres d'ouvrage délégués. Ces monteurs d'Associations, une quinzaine sur la place de Bordeaux, surtout des Bordelais mais aussi quelques Parisiens comprenaient des agents immobiliers, des promoteurs, des marchands de biens, voire des sociétés spécialisées dans ce service.

une réussite en demi-teinte

20Quel bilan tirer de toutes les opérations entreprises dans le Secteur Sauvegardé de Bordeaux ? Dans quelle mesure les objectifs de ce projet urbain ont-ils été atteints ? Sans aucun doute, la restauration des immeubles a été largement engagée et le cadre urbain s'est embelli en de nombreux points ; mais derrière les façades de pierre, la réhabilitation interne réserve bien des surprises ; on observe une proportion excessive de petits logements. Le dépeuplement de ces quartiers historiques s'est fortement ralenti mais, en dépit des discours et des efforts des pouvoirs publics, les travaux de modernisation du patrimoine ont entraîné un net changement social, du moins dans certains îlots. Quant à l'objectif de reconquête économique, il ne semble que très partiellement atteint.

1. Des immeubles restaurés de belle allure et un cadre de vie urbain plus soigné

21En ce milieu des années quatre-vingt-dix, le Secteur Sauvegardé de Bordeaux a bien meilleure allure que 25 ans plus tôt. La restauration des façades sur les immeubles classés ou non est très avancée. La crasse des murs a été enlevée avec des jets de sable contrôlés pour éviter toute mutilation de la pierre, généralement constituée de calcaires à astéries provenant des carrières voisines de Bordeaux ; le raclage avec des instruments en acier est rigoureusement prohibé. L'opération coûte cher et elle est médiocrement subventionnée ; mais comment ne pas ravaler quand on installe le confort moderne à l'intérieur, dans des appartements dont les loyers seront élevés ? La reprise du gros œuvre, des murs est souvent délicate car une partie de ce cœur historique repose sur des terrains marécageux : la nappe phréatique est proche et les murs poreux absorbent l'eau par percolation, une eau chargée de pollutions diverses. Quant aux murs eux-mêmes, ils sont frappés de diverses pathologies : desquamation, alvéolisation, encroûtement, maladies liées aux polluants atmosphériques, à l'eau et aux réactions des calcaires.

22Les bâtiments aux façades restaurées sont maintenant légion dans le Secteur Sauvegardé mais ils offrent une grande diversité de teintes ; en effet, fondée sur le bon vouloir des propriétaires, la restauration n'est jamais totale dans un rue et l'on peut même voir des immeubles dont seul le rez-de-chaussée a été ravalé. Ce mélange de façades en touches de piano peut gêner d'un point de vue esthétique mais à tout prendre, la patine venant rapidement, elle peut aussi flatter l'œil et rappeler la vie en milieu urbain.

23Les espaces les plus marqués par le renouveau de la pierre sont les rues les plus larges de Saint-Pierre, de la Rousselle et, un peu, celles de Saint-Michel ; les ruelles et les impasses conservent encore leurs immeubles vétustes et noirs. Pour qui apprécie le dépaysement historique et l'architecture classique, une promenade dans le Vieux Bordeaux constitue désormais un régal. Certaines places ont été particulièrement soignées : la place du Parlement, maintenant haut lieu touristique ; ou bien encore, à l'autre extrémité, dans un Saint-Michel encore bien populaire, l'Espace Saint-Michel, réunion de plusieurs places dont on a refait le design, le pavement et le mobilier urbain et qui est resté le domaine des marchés de la brocante et de la fripe.

2. Un patrimoine immobilier réhabilité en petites unités d'habitation ; un environnement urbain insuffisamment amélioré

24A-t-on fait du bon travail derrière ces façades ravalées ? Souvent, sans aucun doute. Mais la réhabilitation conduite par les a.f.u.l. a accouché essentiellement de studios et de petits appartements. Cela peut tenir à la structure interne des immeubles (très allongés sur des parcelles profondes avec un escalier central) ou à la demande d'étudiants ou de jeunes couples ; mais, le plus souvent, les opérateurs ont divisé les appartements pour mieux vendre aux acheteurs de défiscalisation des produits adaptés à leurs moyens financiers. On a réalisé tant de petits logements à la belle époque des a.f.u.l., au milieu des années quatre-vingt, que le marché locatif pour ce type de produits s'est trouvé saturé (en regard, bien sûr, du prix élevé offert au public par les propriétaires). Qui plus est, la qualité des logements, pour des raisons d'économie est parfois loin d'être satisfaisante. Depuis quelques années, une nouvelle tendance se dessine : les a.f.u.l., au début des années quatre-vingt-dix, ont mis sur le marché des logements plus grands, respectant ainsi d'ailleurs, les dispositifs même de la loi Malraux qui prévoyait des aides à la réhabilitation sans bouleversement des volumes intérieurs.

25Les sociétés d'h.l.m. ont aménagé des logements un peu plus grands mais pas assez toutefois pour accueillir des familles un peu étoffées et, en tout état de cause, l'action des constructeurs d'habitat social a été, ici, réduite (environ 700 logements contre plus de 3 000 pour les a.f.u.l.).

26Quant au cadre de vie, il a, certes, été amélioré dans le Secteur Sauvegardé. On a installé le tout à l'égout, aménagé des rues piétonnières avec de beaux pavés, créé ou agrandi quelques équipements collectifs — crèches, écoles. Mais certains domaines semblent avoir été oubliés : notamment celui de la circulation automobile et du stationnement. C'est un problème délicat mais la difficulté d'avoir à demeure une automobile dans ces quartiers est souvent dissuasive pour les familles éventuellement candidates à un retour en ville. Dans l'immédiat, les rues et les trottoirs sont investis par les véhicules et la fourrière intervient souvent. Par ailleurs, s'il y a quelques très belles places, elles ne sont pas assez nombreuses et les ouvertures en cœur d'îlot sont trop rares. Tous ces handicaps gênent considérablement la reconquête démographique et économique, objectifs majeurs du projet. On estime que de 30 à 40 % des immeubles ont été réhabilités : bilan quantitatif estimable mais on mesure le chemin qui reste à parcourir.

3. Un certain changement social

27Dans les quartiers Saint-Pierre, La Rousselle et Saint-Michel vivaient, avant la restauration, une majorité de gens à revenus modestes, locataires pour la plupart. Toute action de grande ampleur ne peut qu'engendrer une forte augmentation des loyers. Comment donc faire pour garder un certain pourcentage d'ouvriers, d'employés, de retraités aux ressources modiques face à la venue d'une population plus aisée ? Deux réponses ont été apportées : l'une fait intervenir les constructeurs d'habitat social, l'autre incite les propriétaires-bailleurs privés à conventionner les logements qu'ils restaurent. Les résultats, on s'en doute, ne sont pas à la hauteur des intentions et des promesses.

La surcharge foncière reste l'obstacle majeur pour les constructeurs d'habitat social

28Pour toute la zone du Secteur Sauvegardé, en une quinzaine d'années, on n'a guère réussi qu'à réaliser, par des actions d'acquisition-amélioration, 700 logements aux normes de confort h.l.m. Cette entreprise n'a été possible que par la volonté de généreux "mécènes" qui ont accordé des aides spécifiques pour ce qu'on appelle "les surcharges foncières" ; en effet, l'acquisition d'un immeuble à remodeler en centre ancien coûte beaucoup plus cher qu'un terrain à la périphérie. Ainsi, ont été aidées, à Saint-Pierre, la société Domo-France et la société L'Habitat Economique, à Saint-Michel, la société départementale d' h.l.m. de la Gironde. Ces coups de pouce indispensables ont été donnés dans le cadre des o.p.a.h. ; à Saint-Michel, un contrat Etat-Région existait qui prévoyait ce type d'action avec une participation de l'État de 50 %, le reste étant fourni par la Communauté Urbaine, la Ville de Bordeaux, la Région Aquitaine — chacune pour 15 % — et 5 % par le Département. Mais ce type de montage a disparu et il faut trouver d'autres secours pour acquérir ces immeuble dont le prix a flambé à cause de la concurrence avec les a.f.u.l. Il faut alors puiser dans ses fonds propres comme l'a fait France-Habitation, une société d'h.l.m. de la Région Parisienne qui investit à Bordeaux et qui a réalisé une opération-vitrine de 71 logements dans l'îlot Sainte-Catherine ; ou bien tenter des opérations de gestion-amélioration : la société h.l.m. restaure un immeuble sans l'acheter, perçoit des loyers pendant la durée du contrat (10, 15 ou 20 ans) et rétrocède ensuite l'immeuble au propriétaire.

29On le voit, la partie est difficile pour les constructeurs d'habitat social ; et par ailleurs, ces logements restaurés h.l.m. qui permettent de recevoir l'a.p.l. ne s'adressent que partiellement à la population d'origine du quartier ; les mécanismes d'attribution font en effet la part belle aux dirigeants des sociétés constructrices sollicitées par les entreprises qui leur versent le 1 % patronal.

Peu de propriétaires-bailleurs ont accepté une convention

30L'autre moyen pour maintenir en place une population à revenus modestes est d'inciter les propriétaires-bailleurs au "conventionnement" de leur patrimoine, c'est-à-dire à la signature d'un engagement à louer des logements sociaux au barème officiel, pendant au moins 9 ans ; moyennant quoi, l'occupant peut recevoir l'a.p.l. qui représente souvent une part substantielle de son loyer. Les conditions de confort sont donc améliorées et la charge pour le locataire n'est guère plus élevée.

31Mais pour pousser les propriétaires-bailleurs à conventionner des logements, il faut leur proposer des contreparties financières, prêts intéressants ou fortes subventions ou les deux à la fois ; car, dans le Vieux Bordeaux, le niveau des loyers libres est, en gros, de 50 % plus élevé dans le quartier Saint-Pierre que celui des loyers conventionnés et de 20 % plus élevés du côté de Saint-Michel. Jusqu'en 1984, l'offre de prêts conventionnés locatifs a donné quelques bons résultats dans le quartier Saint-Pierre, surtout dans le secteur de l'o.p.a.h. des Trois Places. Mais un décret du 27 avril 1984 a supprimé l'obligation du "conventionnement" — sans doute pour favoriser certaines opérations dans le Marais, à Paris. Comme, dans le même temps, se mettait en place le système concurrent des a.f.u.l. qui promettait de grosses réduction d'impôts et la liberté des loyers, il devenait difficile de poursuivre ces "conventionnements".

32Seules, les o.p.a.h. pouvaient rattraper la situation parce qu'elles offraient des avantages financiers ainsi que des facilités techniques et administratives. Rappelons que, dans l'Opération des Trois Places, de 1982 à 1986, la moitié environ des 170 logements ont été "conventionnés". Ils s'ajoutent à la vingtaine de logements "conventionnés" par le c.e.r.e.l.-a.r.i.m. Aquitaine dans l'îlot opérationnel de la Tour de Gassies. Enfin, dans l'Opération de Saint-Michel (1986-1989), 40 % des 312 logements ont été restaurés ; sous la pression du maire de Bordeaux, l'a.n.a.h. a maintenu l'exigence du "conventionnement" pour distribuer ses subventions majorées, alors qu'elle renonçait à cette exigence ailleurs.

33Qu'il s'agisse de logements restaurés par les constructeurs d'h.l.m. ou de logements réhabilités et conventionnés, le bilan n'est donc satisfaisant que dans les Opérations Programmées. Ailleurs, le patrimoine a été repris en main par des investisseurs privés qui fixent les loyers en fonction du marché et qui sont surtout motivés par des possibilités de déductions d'impôts, celles justement que permettent les a.f.u.l., dans le cadre du "paradis fiscal" de la loi Malraux.

Les a.f.u.l. ont été les acteurs de la mutation sociale dans le Secteur Sauvegardé

34Sauf dans le cas des logements restaurés qui ont été "conventionnés", les occupants des immeubles rachetés ont été fortement incités à quitter leur logement du centre-ville. Il n'y a guère que dans le cas des Opérations Programmées où les fortes majorations de primes de l'a.n.a.h. ainsi que les facilités offertes aux propriétaires pour reloger leurs locataires pendant les travaux ont pu convaincre quelques membres d'a.f.u.l. à "conventionner" les logements restaurés. Le plus souvent, ils ont choisi l'absence de contraintes, la liberté des loyers. Leur souci majeur est alors de trouver des accommodements avec les occupants des appartements : mais ce n'est pas simple car les immeubles offerts ne sont plus, comme par le passé, vides ou à moitié vides. On a relevé parfois des manœuvres d'intimidation, des coupures d'eau ou d'électricité, dénoncées par la presse. Plus souvent interviennent des accords à l'amiable : on propose des indemnités d'éviction, on fait des propositions de relogement. La d.d.e. étudie avec attention le volet social des dossiers des a.f.u.l. et offre sa médiation en cas de conflit. Bien ou mal indemnisés, les anciens occupants finissent par partir.

35Qui les remplace ? Qui loue studios et petits appartements à prix élevés ? En général, une population d'étudiants et de jeunes cadres, de célibataires et de couples sans enfants. Tous ces nouveaux venus apprécient l'animation du centre-ville et le charme des vieilles pierres. Beaucoup ne sont là que temporairement : ils partent dès la fin de leurs études, dès qu'ils fondent une famille, dès qu'ils terminent un stage... ou quand ils trouvent un logement meilleur marché. Cette rotation des locataires est assez préjudiciable à la bonne rentabilité des capitaux investis et certains commencent à s'en soucier. Par ailleurs, la venue de cette nouvelle population relativement aisée ajoute encore aux problèmes de circulation et de stationnement dans les rues étroites de ces quartiers historiques.

36Il faut toutefois nuancer. S'il y a un certain changement social, il est limité. La venue d'une population jeune et assez aisée dans ces petits appartements est une forme modeste d'embourgeoisement, sans comparaison avec la recolonisation du Marais par les yuppies, dans des logements aux prix exorbitants. À Saint-Michel surtout, mais aussi à la Rousselle et à Saint-Pierre, une population modeste vit encore dans des logements bien peu confortables.

4. Une reconquête économique encore très partielle

37La réhabilitation passe aussi par une certaine réanimation économique. Ces quartiers ont-ils retrouvé une certaine centralité ? Attirent-ils une clientèle extérieure au quartier ? À Saint-Pierre comme à Saint-Michel, on a pris en compte cet aspect économique ; dans le premiers cas, c'est la Chambre de Commerce de Bordeaux qui aménage une trentaine de rez-de-chaussée qu'elle propose — en sous-location — à des commerçants ; dans le second cas, ce sont divers soutiens apportés aux artisans du bâtiment, le projet d'une écloserie d'entreprises dans l'îlot Carpenteyre ou encore l'aménagement de l'espace Saint-Michel pour faciliter la tenue des marchés. Les investisseurs privés ont-ils été tentés de s'installer massivement dans ces quartiers ? Incontestable, la requalification reste sélective et d'ampleur limitée.

38En dépit de l'aménagement de rues piétonnières qui le relient à la rue Sainte-Catherine et à l'hypercentre commercial, le cœur historique n'offre qu'un appareil commercial limité : quelques boutiques spécialisées dans des nourritures exotiques ou diététiques, quelques petites librairies, quelques épiceries et bazars "orientaux", quelques antiquaires à Saint-Michel. Subsistent quelques commerces de gros de textile dans le quartier de la Rousselle. Dans l'ensemble, ces commerces sont assez instables et il n'y a pas eu une extension en tache d'huile du noyau commerçant principal de la ville : l'accès à ces quartiers aux rues étroites est malaisé et le stationnement est difficile.. Rien de comparable avec les beaux magasins de vêtements ou de décoration du Marais.

39Les rez-de-chaussée d'immeubles ont aussi accueilli des services : des professions libérales y ont élu domicile ; des architectes, des décorateurs, des conseillers juridiques ou encore quelques médecins et dentistes exercent leur activité dans de belles salles voûtées qu'on peut parfois admirer de la rue. Mais les changements les plus spectaculaires ont été apportés par la multiplication des restaurants, à Saint-Pierre surtout mais aussi à la Rousselle et à Saint-Michel : des dizaines d'établissements offrent des dîners aux chandelles sous de vieilles poutres et attirent des gens de toute la ville et, l'été, ils séduisent tout particulièrement les touristes. Ces derniers sont de plus en plus nombreux à visiter le Secteur Sauvegardé, à admirer le patrimoine immobilier restauré et à fréquenter quelques galeries d'art. À la mairie de Bordeaux, on fonde quelque espoir sur cet engouement afin de poursuivre la réhabilitation : des rencontres avec les tour-opérators se multiplient lors des salons du tourisme pour les inciter à conduire divers voyages et séjours à Bordeaux.

CONCLUSION

40La mise en place d'un Secteur Sauvegardé a été l'occasion pour requalifier en partie les quartiers historiques les plus dégradés de Bordeaux. Les objectifs du projet urbain n'ont été que partiellement réalisés mais la réhabilitation du patrimoine est assez réussie, du moins dans certains îlots, pour entraîner leur réintégration aux espaces centraux vivants de la ville. Mais il reste beaucoup à faire. Or, en ce milieu des années quatre-vingt-dix, la mécanique qui contribuait le plus au financement pour la réhabilitation des immeubles, semble s'enrayer. Depuis quatre ans, plusieurs modifications fiscales ont rendu les a.f.u.l. de moins en moins attrayantes (progressivement, il a fallu vraiment conventionner et les défiscalisations, à partir de maintenant, seront réservées aux seuls immeubles de qualité). De toute façon, les a.f.u.l. sont concurrencées par d'autres produits financiers comme les réductions fiscales liées à la loi Méhaignerie et très recherchées dans le centre de Bordeaux — en dehors du Secteur Sauvegardé. Il est vrai que la conjoncture de ces dernières années n'était guère favorable.

41Ce projet urbain de reconquête est donc actuellement un peu en panne. Qui va venir investir encore dans la réhabilitation du patrimoine ? Car il reste encore des immeubles à reprendre surtout dans les ruelles et les impasses. Par ailleurs, les pouvoirs publics, un peu dépassés par la spéculation privée, reprendront-ils la maîtrise des opérations immobilières ? Quelles politiques de circulation, de stationnement, d'accès veut-on mettre en place ? Va-t-on réaliser des aérations en cœur d'îlot en plus grand nombre ? Va-t-on se lancer dans une entreprise généralisée et aidée de ravalement ? Autant d'incertitudes...

Bibliographie

Références bibliographiques

Elles sont multiples. Pour alléger cette contribution, on signalera seulement qu'on peut trouver une liste des principales publications concernant le Secteur sauvegardé dans deux mémoires d'étudiants récents :

• Virginie Buna. La réhabilitation immobilière récente dans le Secteur Sauvegardé. Institut de Géographie de Bordeaux III, sept. 1994.

• Mathieu Larralde, Christophe Mathieu. Secteur Sauvegardé de Bordeaux : objectifs et résultats d'une politique d'aménagement des centres-villes. Mémoire de M.S.T. de géoarchitecture, Université de Bretagne Occidentale, 1993-1994.

Table des illustrations

Titre Opérations de réhabilitation dans le secteur sauvegardé
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/9762/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 308k

Auteur

Professeur, CESURB-Université Michel de Montaigne-Bordeaux III.

© Maison des Sciences de l’Homme d’Aquitaine, 1996

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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