Version classiqueVersion mobile

La croissance périphérique des espaces urbains

 | 
Guy Di Méo

Première partie : structures sociales, stratégies foncières et processus d'urbanisation dans les petites villes : l'exemple d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez en Béarn

Structures sociales, strategies foncieres et processus d'urbanisation dans les petites villes : l'exemple d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez en Béarn

Guy Di Méo

Texte intégral

  • 1 Voir sur ces questions la très abandonnante bibliographie réunie par G. DI MEO et G. JALLABERT dan (...)
  • 2 Villes comptant de 5.000 à 20.000 habitants agglomérés.
  • 3 Voir DI MEO (G.) ; "Les formations socio-spatiales ou la dimension infra-régionale en géographie"  (...)

1Repérés sur plusieurs dizaines de kilomètres autour des grandes agglomérations, observés dans un rayon plus modeste autour des villes de taille moyenne1, les phénomènes de péri-urbanisation, ou de propagation diffuse des lotissements et des pavillons isolés dans les anciennes communes rurales situées à proximité des nœuds urbains, sont à la fois plus méconnues et plus discutés dans la couronne périphérique des petites villes2. Or, la croissance géographique de deux petites cités béarnaises a retenu notre attention pour deux raisons principales. Tout d'abord pour les évolutions démographiques qui l'accompagnent et que stigmatisent des courbes contradictoires stagnante ou en très légère ascension dans le cas d'Orthez ; en fort infléchissement dans celui d'Oloron-Sainte-Marie... Pour son développement ensuite, sous forme d'ondes péri-urbaines de densités très dissemblables : déjà élevée autour d'Oloron-Sainte-Marie ; beaucoup plus faible aux alentours d'Orthez ; à l'exception, peut-être, d'une ou de deux communes limitrophes. Bref, la connaissance intuitive que nous avions de ces deux petites villes nous invitait à les cerner de plus près pour comprendre les raisons d'une périurbanisation dynamique à Oloron-Sainte-Marie et d'une croissance spatiale plus restrictive à Orthez. Une partie des explications habituellement retenues dans ce domaine, à savoir la simple raréfaction des espaces constructibles dans les aires urbaines centrales et péri-centrales, ou le goût des populations citadines pour un soi-disant retour à la nature, ne nous satisfaisaient pas. Plus sérieuses nous paraissent les motivations d'ordre économique : renchérissement du prix des terrains à bâtir dans la zone centrale des agglomérations du fait d'une pression excessive exercée sur la demande, de la raréfaction de l'offre et de diverses formes de spéculation gui perturbent le marché... Cependant, tout en restant modestes, nos préoccupations de recherche allaient plus loin. Derrière le rideau des causes de type géo-économique dont nous n'ignorions pas la validité, certaines contradictions nous frappaient et nous invitaient à chercher quelles raisons plus profondes suscitent la péri-urbanisation ou l'entravent. La principale limite d'une explication strictement géo-économique de cette forme d'expansion urbaine résidait dans le constat élémentaire qu'Orthez, affectée depuis la fin des années 1950 par un développement démographique sans précédent - création du complexe d'activités industrielles de Lacq à quelques kilomètres-, n'avait pas engendré autour d'elle une ceinture péri-urbaine aussi étoffée que celle gui ceint Oloron-Sainte-Marie, petite ville en déclin dont les vieilles industries s'éteignent sans qu'un relais sérieux d'activités ne porte remède à la désagrégation socio-économique et démographique gui en résulte. Sans disqualifier totalement les arguments socio-géographiques rendant compte de la péri-urbanisation, cette contradiction encourageait à les dépasser et à plonger au plus profond des instances idéologique et politique qui se superposent à l'infrastructure géo-économique de toute formation socio-spatiale3. Notre démarche, soucieuse d'apporter une réponse à une question dont la composante principale demeure d'ordre géographique - quels sont les facteurs de l'expansion péri-urbaine ? -, préconise donc une véritable analyse des structures sociales propres à chacune des localités, mais aussi de la distribution des pouvoirs, ainsi que des représentations sociales qui y dominent et constituent la dimension idéologique de la formation socio-spatiale.

2Pour mener à bien ce projet, nous avons utilisé deux techniques. Nous avons d'abord mesuré, avec un maximum de rigueur, la répartition géographique, au sein des agglomérations, des croissances démographiques, des mutations de terrains à bâtir et des principales masses d'espace urbain... Dans ce but, nous avons recouru à des sources variées, allant des données tirées des derniers recensements généraux de la population, aux archives du Service Départemental de la Conservation des Hypothèques, en passant par les dossiers de permis de construire. Forts de ces indications souvent précieuses qui seront minutieusement présentées au fil de cette étude, nous avons senti la nécessité d'une exploration plus approfondie des sociétés locales. Dans ce but, nous avons ensuite concentré notre effort sur Oloron-Sainte-Marie dont l'évolution socio-spatiale, empreinte de plus de singularité que celle d'Orthez, nous paraissait susceptible de fournir quelques unes des clés du processus de péri-urbanisation... Tant il est vrai que ce sont souvent les cas limites qui éclairent le plus, quitte à nous en livrer une caricature, la nature et la genèse des phénomènes à la compréhension desquels s’attache le géographe. Les enquêtes et les entretiens que nous avons menés à Oloron-Sainte-Marie auprès d'un échantillon représentatif des propriétaires anciens et de vieux habitants, nous ont apporté de réelles indications sur deux catégories essentielles de représentation et de rapports sociaux : d'une part ceux qui rattachent les propriétaires à leurs biens en dépassant la stricte dimension économique pour pénétrer dans la sphère de l'idéologie ; d'autre part ceux qui relient ou séparent la réalité des structures économiques et la hiérarchie imaginée des valeurs sociales... Les résultats de cette investigation introduisent d'utiles correctifs à une vision trop structuraliste et trop actualiste des réalités géo-économiques. Nous en tiendrons compte tout au long de ces pages dans lesquelles nous tenterons de répondre à une question essentielle... Existe-t-il, au sein d'une formation socio-spatiale du type de la petite ville, une relation entre les trois termes suivants : la structure sociale, ses formes hégémoniques et ses supports économiques : le rapport des propriétaires à leurs biens fonciers et, en troisième lieu, la formation du prix des terrains à bâtir ? Triple liaison qui jouerait, selon notre hypothèse, un rôle déterminant en matière de péri-urbanisation...

A - FORMES ET DESEQUILIBRES DE LA CROISSANCE URBAINE DANS LES AGGLOMERATIONS D'ORTHEZ ET D'OLORON-SAINTE-MARIE.

  • 4 LABORIE (J.P.) ; "Les petites villes" ; Editions du CNRS ; 1979 ; TOULOUSE.

3Les petites villes connaissent des processus d'urbanisation qui rappellent les règles et les modalités de la croissance des cités de plus grande taille... Comme le signalait J.P. LABORIE4 dans sa thèse consacrée, justement, aux petites villes françaises, il n'existe pas vraiment de processus d'urbanisation propre à un niveau particulier de taille des villes. Les petites unités urbaines affichent cependant quelques caractères spécifiques qui singularisent, sur leur territoire et autour d'elles, les formes que revêt l'expansion de l'habitat. C'est à la quête de ces particularités, de leurs traits communs, de leurs divergences et de leurs composantes démographiques, considérés à partir des exemples d'Oloron-Sainte Marie et d'Orthez, que nous nous livrerons dans ce premier volet de notre étude.

1 - Esquisse d'un schéma de la croissance des petites villes.

4A la différence de la plupart des villes de tailles grande ou moyenne, les petites cités n'occupent en général qu'une partie limitée de leur territoire communal. Elles conservent donc, à l'intérieur de leurs frontières municipales, des réserves foncières parfois fort étendues. Théoriquement, ces terrains libres de toute construction autorisent une croissance de la ville sur son propre espace communal, évitant une diffusion péri-urbaine excessive de lotissements et d'immeubles. On sait, en effet, les coûts élevés que représentent pour la collectivité ces débordements : financement des infrastructures ; gaspillage des terres agricoles du fait de leur mitage par des édifices isolés ou trop disséminés... En fait, s'il existe des terrains potentiellement constructibles autour du tissu dense des petites villes, ce sol n'est pas toujours assujetti aux règles élémentaires de l'offre et de la demande, dans la mesure où plusieurs obstacles altèrent la transparence du marché. L'un des plus fréquents demeure la rétention volontaire des terrains à bâtir par des propriétaires d'autant plus puissants qu'ils deviennent moins nombreux au fur et à mesure que l'espace libre, constructible, se raréfie. Cet effet pervers aboutit à une flambée spéculative des prix, surtout si les municipalités n'utilisent pas les armes classiques du contrôle foncier et si des acheteurs suffisamment fortunés ont les moyens financiers de suivre cette surenchère. D'autres obstacles sont plutôt d'ordre matériel : absence d'infrastructures d'équipement et de réseaux de voirie suffisants à la périphérie des petites villes ; présence de zones marécageuses, etc... Dans ces conditions, les propriétaires des communes rurales qui constituent les ceintures péri-urbaines des petites villes font l'objet de multiples sollicitations de la part de nombreux citadins qui souhaitent accéder à la propriété d'un pavillon individuel. En élargissant ainsi le champ potentiel de l'offre, ces candidats à la construction bénéficient de prix du terrain à bâtir meilleur marché et d'un choix plus varié de sites pour s'installer. Le tribut qu'ils paient à cette nouvelle liberté, c'est une mise à l'écart des centres urbains et de leurs services rares ; c'est aussi, bien souvent, un éloignement de leur lieu de travail ; accompagnés, dans les deux cas, des surcoûts financiers et des contraintes inhérentes à cette situation : isolement social et indigence des services ; déplacements quotidiens obligatoires et nécessité fréquente d'acquérir un second véhicule familial, quand on le peut ! Ajoutons que, bien souvent, les autorités municipales des communes péri-urbaines n'observent pas de neutralité vis à vis de ce mouvement mais, au contraire, recherchent et favorisent son développement. Il y a une raison essentielle à cela... Souvent touchées par l'exode rural sans être, pour autant, mortellement frappées, les communes qui enserrent les petites villes s'efforcent d'attirer de nouveaux résidents permanents susceptibles d'élargir leur assiette fiscale, de sauver leur école publique en péril, d'autoriser la création d'installations ou de services publics qui constitueront autant d'arguments nouveaux pour fixer une population des ménages agricoles fragile. De manière générale, les communes rurales circumurbaines, d'ailleurs protégées par leurs P.O.S. ou par leurs cartes communales, n'affichent plus d'hostilité déclarée à l'égard de nouveaux habitants venus des villes ; ces migrants-alternants naguère rejetés, qui vivent aux rythmes de la cité voisine. Les agriculteurs concernés saisissent même l'opportunité de ces installations pour céder à un prix relativement élevé - celui du terrain à bâtir inspiré des cours de la ville proche - une parcelle de terre excentrée, trop éloignée du siège de leur exploitation, ou dont la configuration topographique ne se prête plus à la culture mécanisée et motorisée... L'agent ainsi récupéré servira soit à acquérir de nouvelles parcelles, soit à améliorer l'équipement productif de l'exploitation amputée. Bien entendu, ces pratiques comportent leur cortège d'inconvénients. Lorsque les P.O.S. ne délimitent pas de façon scrupuleuse les aires à vocation agricole et l'espace constructible, la hausse générale des prix du sol écarte les paysans du marché foncier. Dès lors, l'amélioration des structures de production devient impossible et, à terme, l'activité agricole court un grave péril. Le mitage, c'est-à-dire la multiplication des constructions isolées qui ruinent l'unité des domaines agricoles et nuit à l'exercice de la grande culture motorisée ou augmente la durée des déplacements entre les parcelles d'une même exploitation, aboutit aux mêmes effets... Bref, la situation péri-urbaine n'est compatible avec l'activité agricole qu'à la condition que les municipalités concernées organisent avec rigueur leur propre espace et définissent, par le moyen des documents d'urbanisme, la partie de leur finage qu'elles acceptent de sacrifier à la péri-urbanisation et celles qu'elles refusent de lui aliéner. Emboîtant le pas de leurs administrés, soucieuses en même temps de maintenir, voire de renforcer, leur secteur agricole, les municipalités en cause s'efforcent souvent de canaliser le flux péri-urbain. La création de lotissements communaux, les ententes avec des promoteurs sociaux semi-publics ou privés figurent parmi leurs principales méthodes de régulation de l'occupation de l'espace.

5Comme nous allons le voir, les deux exemples d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie accréditent cet ensemble d'assertions. L'étude de l'évolution de leurs populations à partir des résultats des recensements, celle des caractères démographiques des communes qui les entourent, au même titre que l'analyse des ventes de terrains à bâtir et de la construction nous ont permis de cerner les contours de ce schéma-évolutif autour des deux petites villes les plus représentatives du réseau urbain béarnais.

Figure 2 : EVOLUTION DE LA POPULATION ET DU PARC DES LOGEMENTS DANS L'AGGLOMERATION D'OLORON DE 1968 A 1982

Figure 2 : EVOLUTION DE LA POPULATION ET DU PARC DES LOGEMENTS DANS L'AGGLOMERATION D'OLORON DE 1968 A 1982

2 - Oloron-Sainte-Marie et Orthez : des expansions démographiques et urbaines contrastées.

  • 5 LABORIE (J.P.) ; op. cit.

6L'approche démographique constitue un premier pas vers la connaissance des articulations territoriales, matérialisées par les formes de l'urbanisation/péri-urbanisation, qui s'établissent entre les petites villes et leurs communes environnantes. Au cours de la période d'intense urbanisation qui s'est déroulée, en France, de 1954 à 1975, les petites villes ont enregistré un taux de croissance tout juste inférieur à celui de l'ensemble des unités urbaines du pays : 34,7 % en 20 ans, contre 37,4 % en faveur des communes de plus de 2.000 habitants et 22,4 % pour toute la population française. Comme l'écrit J.P. LABORIE5, "les agglomérations de 5.000 à 20.000 habitants sont donc incluses, au même titre que les villes plus grandes, dans l'urbanisation accélérée des années 1954-1975...". Dans les deux cas d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie, nous retrouvons les traces de cet accroissement démographique caractéristique de la révolution urbaine de l'après-guerre. Ainsi, la commune d'Orthez gagna 300 habitants entre 1946 et 1954, près de 2.000 entre 1954 et 1962, 1.740 encore entre 1962 et 1968... Les facteurs de cette croissance se sont d'ailleurs modifiés avec le temps puisqu'à un solde naturel très excédentaire, accompagné d'un solde migratoire nettement négatif entre 1946 et 1954 ont succédé, à partir du milieu des années 1950, un bilan migratoire largement positif et un solde naturel beaucoup plus modeste. Tandis que grâce à la proximité des usines de Lacq, Orthez connaissait la flambée de croissance propre à la plupart des villes françaises et au quart de siècle qui suivit la Seconde Guerre Mondiale, Oloron-Sainte-Marie enregistrait un croît de population beaucoup moins spectaculaire. Ainsi, au cours de la seule période intercensitaire 1962-1968, elle ne passait que de 12.778 à un peu plus de 13.000 habitants. Cependant, à partir de 1968, les destinées déjà distinctes d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie se séparent franchement. Tandis que la première des deux villes maintient alors une croissance, certes ralentie, mais toujours bien réelle - de 10.611 habitants en 1968, Orthez passe à 10.831 en 1975 et à 10.880 personnes en 1982-, Oloron-Sainte-Marie amorce dès 1975 une diminution très importante de ses effectifs humains : sa population tombe à 12.000 habitants en 1975, puis à moins de 11.500 personnes en 1982 et tout laisse à penser que la chute se poursuit de nos jours.

7Devant ces destins différents, augmentation atténuée mais sensible de la population d'Orthez depuis 1968, régression au contraire de celle d'Oloron-Sainte-Marie, une première série d'interrogations jaillit... Doit-on attribuer ce déclin d'Oloron-Sainte-Marie à une crise économique particulièrement sévère qui sévirait dans la cité des Gaves ? Sans doute ! Mais est-ce la seule justification ? Certainement pas, car le secteur manufacturier orthézien, à forte teinture traditionaliste et à dominante de petites et moyennes industries en difficulté livrant surtout des biens de consommation, n'exhibe pas des résultats bien supérieurs à ceux qu'affichent les mêmes branches d'activités, gouvernant il est vrai avec plus d'exclusivité la vie économique d'Oloron-Sainte-Marie. Par ailleurs, depuis le milieu des années 1970 et le coup d'arrêt donné aux activités greffées sur le gisement de gaz de Lacq, les chances de trouver du travail sur place pour un jeune Orthézien ne sont guère plus nombreuses que celles d'un jeune Oloronais dans sa ville. Nous contestons donc une explication de ces courbes démographiques divergentes qui mettrait uniquement l'accent sur le dépérissement des activités oloronaises et priviligierait en revanche le poids d'un soi-disant dynamisme orthézien en tant que facteur absolu de la croissance. De fait, l'observation de la situation dans les communes qui forment la couronne péri-urbaine des deux agglomérations fournit de nombreux enseignements autorisant un dépassement de ces raisons trop simplistes. Dans chacun des deux cas qui retiennent notre attention, nous avons défini une agglomération comprenant une quinzaine de communes, plus ou moins affectées par les effets de la péri-urbanisation : 13 autour d'Orthez ; 14 dans les environs d'Oloron-Sainte-Marie. L'évolution quantitative de la population de ces deux groupes de communes, de 1962 à 1982, suggère plusieurs remarques. Malgré une taille relativement voisine - moins de 13.000 habitants pour Oloron-Sainte-Marie en 1962, un peu moins de 11.000 habitants à Orthez-, les deux petites villes s'entourent déjà, à cette époque, d'aires péri-urbaines aux dimensions fortes dissemblables. Avec à peine plus de 5.600 habitants répartis dans 15 communes, les environs d'Orthez ne se démarquent guère de la campagne et n'enregistrent que de très hypothétiques manifestations de croissance péri-urbaine. En revanche, les 14 communes principales qui gravitent autour d'Oloron-Sainte-Marie regroupent près de 9.500 habitants. Deux ou trois d'entre elles font déjà figure de banlieues, c'est notamment le cas de Bidos où se dresse la puissante usine de matériel aéronautique du groupe Messier-Hispano. De 1962 à 1982, l'augmentation de la population dans les communes périphériques constitutives des deux agglomérations confirme le décalage observé dès 1962. Tandis que la population des 15 communes du bassin d'habitat d'Orthez ne progresse que de 11 % en 20 ans, passant de 5.600 personnes en 1962 à 6.275 en 1982, celle des 14 communes péri-urbaines de l'agglomération d'Oloron-Sainte-Marie augmente de 22 %, portant en 1982 à 11.560 individus le contigent des habitants recensés sur leur territoire. Ajoutons que pour la première fois, la population cumulée des communes situées dans l'aire d'influence directe d'Oloron-Sainte-Marie surpasse celle de la petite ville, ce qui confirme l'élan particulièrement vif de la péri-urbanisation qu'elle engendre. Une analyse plus détaillée de ces variations intercensitaires montrerait d'ailleurs que c'est surtout à l'orée des années 1970, dans les communes voisines d'Orthez et plus encore dans celles qui jouxtent Oloron-Sainte-Marie, que les taux de croissance de la population, nourris par le flux migratoire, s'accélèrent avec le plus de vigueur. Ils se traduisent par 10 % de gains, autour d'Orthez, de 1968 à 1982, par plus de 20 % autour d'Oloron-Sainte-Marie, avec dans ce dernier cas un bilan net positif de 2.100 résidents.

Figure 3 : EVOLUTION DE LA POPULATION DANS L'AGGLOMERATION D'ORTHEZ DE 1954 A 1982

Figure 3 : EVOLUTION DE LA POPULATION DANS L'AGGLOMERATION D'ORTHEZ DE 1954 A 1982

8Ainsi le sens de notre démonstration s'éclaire à la lumière de ces prémices... La stagnation, puis le recul de la population observés à Oloron-Sainte Marie durant le dernier quart de siècle, pendant qu'Orthez maintenait une notable progression de ses effectifs à quelques kilomètres de là, ne découle pas, pour l'essentiel, d'une crise de l'économie oloronaise particulièrement aiguë ! En effet, en raisonnant sur la base des agglomérations et non plus à l'échelle trop restrictive de la ville, il apparaît que la petite conurbation d'Oloron-Sainte-Marie a vécu un développement modeste, mais réel : 22.250 habitants en 1962, 23.040 résidents en 1982. Certes, pendant le même temps, l'agglomération d'Orthez s'accroissait à un rythme plus soutenu, puisqu'elle passait de 14.650 à 17.275 habitants. Pourtant, malgré un saut de l'ordre de 18 % - contre 3,5 % pour l'agglomération d'Oloron Sainte-Marie -, justifié pour l'essentiel par la proximité de Lacq et par le flux des nouveaux arrivants attirés par le complexe d'activités industrielles, Orthez ne se dotait pas d'une véritable couronne péri-urbaine et concentrait le plus gros des constructions nouvelles à la périphérie de son espace communal. Réaction saine et Logique qu'Oloron-Sainte-Marie ne parvenait pas à imiter, puisque malgré la présence de plusieurs centaines d'hectares vierges de toute affectation urbaine sur son propre finage, les communes qui le prolongent au nord comme au sud se couvraient de lotissements de maisons individuelles ou accueillaient un nombre grandissant de villas isolées.

3 - Intensité et distribution géographique de l'urbanisation récente dans les agglomérations d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie.

9Une étude plus précise de la construction des résidences principales depuis un quart de siècle confirme les conclusions tirées de l'observation des fluctuations démographiques qui ont affecté les agglomérations d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie au cours de cette période.

10Concernant la petite ville d'Orthez et les quinze communes de son bassin d'habitat, la consultation des données tirées des recensements de la population, ainsi que le dépouillement des dossiers de permis de construire fournissent deux indications majeures, tout à fait en accord avec les tendances générales que nous avons déjà signalées. L'interprétation de ces documents met en relief l'intensité de l'urbanisation sur le territoire communal d'Orthez : d'abord par remplissage et densification de la zone urbaine proprement dite ; puis, surtout à partir de 1975, par déplacement des zones de constructions nouvelles vers la périphérie jusqu'alors agricole du finage municipal. Longtemps limité à deux ou trois communes et, en fait, beaucoup plus provoqué par la proximité du complexe de Lacq que par la présence d'Orthez, le mouvement d'urbanisation des communes voisines de la petite ville ne s'intensifie de manière sensible qu'à la fin des années 1970, moment à partir duquel il revêt l'aspect d'une véritable péri-urbanisation, diffuse et populaire, étroitement liée au rayonnement d'Orthez, qui n'interdit pas pour autant la poursuite de la construction sur le territoire de la petite ville, mais au bénéfice des classes sociales de souche citadine les plus favorisées.

11Ainsi nous avons pu dénombrer, de 1960 à 1985, 3.128 demandes de permis de construire dans les 16 communes qui constituent, Orthez comprise, son agglomération. Sur ce total, les trois-quarts s'attachent à des immeubles réalisés à Orthez. Cette proportion souligne d'ailleurs l'effacement relatif de l'aire périurbaine et la prééminence d'Orthez, dans son agglomération, en matière d'implantation des logements neufs. Depuis 1960, près de 2.500 unités résidentielles ont donc été édifiées sur la commune d'Orthez, ce qui représente 65 % de tout le parc des appartements d'une petite cité au total très "neuve" ! Un peu plus de la moitié de ces logements ont été construits au cours des années 1960, témoignage d'un ralentissement sensible, mais en aucun cas d'un arrêt de l'urbanisation à partir de 1970. En fait, la différence majeure entre les années 1960 et les années 1970-1980 se résume surtout au recul très net de la livraison des logements regroupés en immeubles collectifs - 80 par an, en moyenne, dans les années 1960, contre 24 par an, seulement, de 1970 à 1985 -, tandis que la production des maisons individuelles se maintient à peu près et ne connaît qu'un simple effritement : 50 constructions par an dans les années 1960, 44 par an au cours des années 1970 et 35 par an de 1980 à 1985... Si jusqu'au début des années 1970 les 15 communes périphériques d'Orthez n'apparaissent guère dans le bilan local de l'urbanisation, au point que pour la période 1960-1970 les réalisations de logements sur leurs territoires ont représenté moins de 5 % des constructions nouvelles de toute l'agglomération - contre plus de 95 % à Orthez !-, leur poids ne cesse de s'alourdir depuis 15 ans et cette poussée contribue à les intégrer lentement dans une aire péri-urbaine. Ainsi, pour la période 1980-1985, les quinze communes ont accueilli 46 % des constructions nouvelles de l'agglomération, alors qu'Orthez en recevait encore, avec 54 %, une solide majorité.

  • 6 Sur la base de critères démographiques et socio-économiques recueillis dans les recensements de 19 (...)

12A titre de comparaison et pour une période voisine - les années 1978-1984-, 155 demandes de permis de construire concernant des pavillons individuels à édifier sur la commune d'Oloron-Sainte-Marie ont été déposées, alors que les 21 communes voisines, désormais concernées par la péri-urbanisation6, faisaient l'objet de 391 demandes : soit 28 % seulement des permis sur le territoire d'Oloron-Sainte-Marie et 72 % sur celui des 21 communes péri-urbaines. La différence avec Orthez éclate au grand jour, même si l'on restreint la zone périurbaine d'Oloron-Sainte-Marie aux 14 communes les plus proches de la ville, celles qui ont épousé avec le plus de force les contrecoups de l'expansion urbaine, la couronne péri-urbaine ainsi réduite recueille encore plus de deux-tiers des intentions de construire formulées par les candidats bâtisseurs de l'agglomération entre 1978 et 1984. Le déplacement de l'onde urbaine d'Oloron-Sainte-Marie vers ses communes voisines, au détriment relatif des espaces libres encore nombreux sur les marges du territoire de la petite ville, se trouve donc une nouvelle fois confirmé.

13L'allégation selon laquelle les quelques 150 hectares encore constructibles que nous avons recensés dans les zones U et NA du plan d'occupation des sols d'Oloron-Sainte-Marie répondraient mal à la nature de la demande actuelle du marché foncier - parcelles trop grandes, à l'équipement trop onéreux etc... - ne résiste pas à l'examen objectif des faits. En effet, durant les années 1978-1985, tant dans les communes péri-urbaines qu'à Oloron-Sainte-Marie, un équilibre s'est instauré entre la demande de très vastes terrains pour des lotissements et celle de parcelles de toutes grandeurs pour des réalisations de maisons individuelles isolées... Si le nombre de constructions édifiées dans un lotissement a représenté 52 % de la masse des opérations immobilières en périphérie, leur part a dépassé 56 % à Oloron-Sainte-Marie. Cette différence peu sensible montre bien que ce n'est pas la surchauffe de la demande inassouvie des petits terrains équipés sur la commune centre qui est à l'origine d'une translation de l'activité du bâtiment sur les communes péri-urbaines de l'agglomération. D'autre part, à regarder de près la taille et les modes d'appropriation des terrains sur les zones constructibles du P.O.S. d'Oloron-Sainte-Marie, il apparaît que cette commune recèle aujourd'hui tout ce qu'il faut pour satisfaire la demande de terrains à bâtir. Les belles parcelles à peu près correctement desservies par la voirie et équipées en infrastructures diverses - eau surtout, plus rarement égouts-, susceptibles donc d'être divisées, parfois, en plusieurs dizaines de lots propres à la construction, couvrent encore près d'une centaine d'hectares. Il n'y a donc, à Oloron-Sainte-Marie, ni handicap physique, ni carence d'espace urbanisable potentiel, ni inadéquation qualitative de l'offre à la demande des terrains... Il faut donc imputer à d'autres causes le freinage de la construction au contact de la petite ville et son déversement sur le finage des communes environnantes. A ce propos, les informations tirées des dossiers de permis de construire sont éloquentes. Si l'on considère les 14 communes du bassin d'habitat d'Oloron-Sainte-Marie les plus affectées par la croissance péri-urbaine depuis le début des années 1970, 58 % des permis de construire qui ont été demandés pour édifier une maison neuve sur leur territoire émanent de personnes résidant à Oloron-Sainte-Marie. Si l'on restreint le champ de l'aire péri-urbaine aux 6 communes les plus directement affectées par l'influence de la petite ville, c'est dans ce cas près de 63 % des permis de construire qui ont été déposés par ses habitants.

Figure 4 : EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS DE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1975 A 1985 A OLORON - SAINTE – MARIE ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitations individuelles)

Figure 4 : EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS DE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1975 A 1985 A OLORON - SAINTE – MARIE ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitations individuelles)

Figur 5: EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS OE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1960 A 1964. A ORTMEZ ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitation individuelles)

Figur 5: EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS OE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1960 A 1964. A ORTMEZ ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitation individuelles)

(Source : D.D.E.)

14Une même recherche consacrée à l'agglomération d'Orthez pour les années 1980-1984 prouve d'abord, exactement comme dans l'agglomération d'Oloron-Sainte-Marie, que plus des trois-quarts des demandes de permis de construire sont le fait de résidents autochtones. En revanche, parmi les candidats à l'édification d'un pavillon individuel sur les 15 communes qui entourent Orthez et forment son bassin d'habitat, 30 % d'entre eux seulement résidaient à Orthez lorsqu'ils ont déposé leur dossier de permis de construire - les habitants des communes concernées en ont constitué pour leur part plus de 40 % ! Il s'agit donc d'un pourcentage bien inférieur à celui des Oloronais qui ont jeté leur dévolu sur des terrains situés dans l'agglomération des Gaves, à l'extérieur de la petite ville. Voilà un argument supplémentaire propre à accréditer la thèse d'une sous-occupation urbaine du territoire d'Oloron-Sainte-Marie, véritable anomalie dont nous devrons déterminer les causes et qui porte la responsabilité d'un développement excessif de la péri-urbanisation autour de la petite ville béarnaise.

15La poussée d'urbanisation qu'exercent nos petites villes sur leur propre espace communal, comme c'est surtout le cas à Orthez, ou sur celui des municipalités environnantes, comme nous avons eu le loisir de l'observer à Oloron-Sainte-Marie, ne manque pas de surprendre au moment où la population d'Oloron-Sainte-Marie régresse tandis que celle d'Orthez plafonne ou augmente à peine ! Ainsi, pendant qu'Oloron-Sainte-Marie, de 1978 à 1985, perdait quelques centaines d'habitants, près de 230 Oloronais - couples ou individus - entamaient la procédure d'une construction individuelle dans l'agglomération. A Orthez, entre 1980 et 1984, ce sont 180 personnes ou familles qui ont pris la même décision... Ces constats révèlent un point essentiel en matière de formulation des besoins de logements - tout particulièrement de maisons individuelles - : plus que la démographie, ce sont les structures sociales et leur évolution, les représentations de la vie matérielle, les rapports sociaux à l'espace et les moyens financiers des familles qui jouent sur ce plan le rôle majeur. Ainsi s'expliquent certains décalages entres les courbes de population et celles de la production des logements...

16En guise de conclusion à ce double bilan de l'évolution démographique et de la géographie de l'urbanisation à l'intérieur de nos deux petites agglomérations, il faut bien admettre que les exigences de rationalité attachées à un aménagement cohérent de l'espace ne s'accommodent guère d'une occupation de l'espace de type oloronais. Nous avons déjà évoqué le caractère aberrant comme les gaspillages économiques et sociaux suscités par la péri-urbanisation, à vrai dire bien artificielle, qui se dessine autour de nombreuses petites villes... Pour quelle raison Orthez a-t-telle échappé à un tel phénomène ? Pour quelle raison Oloron Sainte-Marie engendre-t-elle au contraire, autour d'elle, une imposante vague péri-urbaine ? C'est dans la structure de la propriété, dans les modalités sociales de l'appropriation du sol et dans la représentation collective des biens fonciers qu'il convient de chercher les premiers éléments de réponse à ces questions.

B - STRUCTURES ET REPRESENTATIONS SOCIALES DE LA PROPRIETE FONCIERE - LEURS EFFETS EN MATIERE D'URBANISATION - EXEMPLE D'OLORON-SAINTE-MARIE -

  • 7 LABORIE (J.P.) ; op. cit.

17Au-delà des apparentes particularités de l'urbanisation/péri-urbanisation des petites villes d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez, l’analyse que nous en avons faite dans la première partie de cet exposé soulève une interrogation de plus large portée : quelles sont, dans les petites villes, les mécanismes qui régissent l'accès au marché foncier des différentes catégories sociales de citadins ? Quels sont de plus leur degré de spécificité ? En un mot, selon quelles modalités se construit l'espace urbain et se façonne cette rupture des tissus et des fonctions de la ville, cette mutation essentielle pour la localisation des activités, mais aussi pour la représentation collective du rapport à l'espace et pour la pratique quotidienne des acteurs sociaux que constitue la péri-urbanisation ? Les deux études de cas que nous avons esquissées ont eu le mérite de prouver qu'il n'existe pas un schéma d'évolution unique, applicable à toutes les petites villes. Dans le cas de figure géographique qu'elles illustrent, la croissance externe et diffuse des aires résidentielles ne revêt aucune fatalité et c'est bien là que nous situons notre hypothèse de recherche. Nous pensons en effet que son intensité plus ou moins grande résulte de configurations spécifiques des rapports sociaux de production et, derrière eux, des formes sociales de l'appropriation et de la représentation des biens fonciers... C'est à l'analyse de ces facteurs socio-économiques et idéologiques de la péri-urbanisation que nous allons consacrer cette seconde partie de notre exposé. Il est bien évident qu'une telle position de recherche nous conduit à partager la définition que donne J.P. LABORIE7 de tout espace urbain : "forme de convergence des instances économiques, politiques, idéologiques", propres-devrions-nous ajouter - à une articulation particulière des modes de production en un lieu donné, c'est-à-dire à la formation économique qui soutient toute formation sociale, ou socio-spatiale.

18En un mot, si notre hypothèse de travail revêt quelque validité, il faudrait, primo, que nous démontrions l'existence d'un blocage, ou tout au moins de tendances à la rétention foncière sur les secteurs de réserves urbaines les plus sensibles de la commune d'Oloron-Sainte-Marie, à savoir les zones urbaines du P.O.S. encore vierges de constructions et les zones NA - d'urbanisation future - dont on peut estimer que leur équipement en voirie et réseaux divers - V.R.D. -, au compte de la collectivité, des particuliers, ou des deux réunis, autorisera leur ouverture à la construction. Cependant, si tant est qu'une telle démonstration fondée sur le constat de la raréfaction des transactions foncières et sur le niveau élevé des prix du sol est envisageable, à partir des sources dont nous disposons - nous consacrerons à cette tâche la troisième partie de l'exposé -, elle ne prouverait pas grand-chose si, secondo, nous ne parvenions pas à mettre en relation ces phénomènes de rétention avec la nature des hiérarchies et des rapports sociaux... L'investigation de la société locale et de ses rapports à la propriété foncière va donc naturellement nous retenir dans les pages qui suivent.

1- Structures sociales et appropriation des biens fonciers non bâtis.

  • 8 Voir DI MEO (G.) ; op. cit.

19La petite ville constitue, à notre avis, l'une des formes les plus accomplies de la distinction géographique, tant par l'espace qu'elle délimite souvent de manière très scrupuleuse, que par la symbiose socio-économique qu'elle abrite ou les représentations collectives qu'elle contribue à forger en matière de valeurs, d'identification territoriale, de pouvoir, etc... C'est dans ce sens que nous sommes tentés de la définir comme un modèle particulièrement réussi de formation socio-spatiale8... Ce statut de F.S.S. suggère un incontestable degré d'autonomie d'abord au niveau de la formation économique qui lui sert d'infrastructure ou de support, ensuite au niveau des hiérarchies et des rapports sociaux qui reflètent la nature profonde des relations de production, sublimées par les instances de superstructure - sphères politique et idéologique - dont la fonction consiste à moraliser et à légitimer les nécessités économiques de tout ordre social.

  • 9 BOZON (M.) ; "Vie quotidienne et rapports sociaux dans une petite ville de province". Presse Unive (...)

20A Oloron-Sainte-Marie comme partout, la nature de la structure social et des relations qu'entretiennent ses différentes classes avec les biens fonciers, expliquent l'essentiel des formes de l'urbanisation/péri-urbanisation. A ce propos, il convient de distinguer la petite ville, en général, des cités de moyenne ou de grande taille. Au sein d'une agglomération numériquement restreinte, chacun ou presque connaît les autres, sait ce qu'ils possèdent et ce qu'ils représentent, d'autant que la hiérarchie sociale se met en scène avec plus d'ostentation dans les microcosmes9. Dans ces derniers, la structure sociale et les valeurs qu'elle a forgées façonnent donc avec plus de vigueur les représentations collectives que dans les grandes cités où règne l'anonymat. Ainsi, comme nous le constaterons, appartenir à une vieille famille terrienne d'Oloron-Sainte-Marie incline à des dispositions mentales, à des attitudes et à des pratiques qui n'ont pas forcément de rapport avec celles que provoquerait un statut similaire dans une grande ville. Au risque de déchoir aux yeux de la société locale, le titulaire d'un nom éminent doit s'efforcer de conserver ses biens quels que fussent par ailleurs ses revers de fortune ! Ce n'est donc le plus souvent qu'en situation de nécessité extrême - règlement des impôts ou des soultes après un partage découlant d'un héritage ; catastrophe financière ; etc... - que l'héritier d'un domaine, conscient de sa position sociale, se résoudra à s'en défaire. Alors pour sauver la face, il faudra trouver une parade... Comme ce propriétaire qui avait vendu son bien par besoin d'argent mais prétendit, lors de notre enquête, qu'il ne l'avait cédé que dans le but de "favoriser un meilleur logement des ouvriers oloronais"... Ou tel autre qui associe l'abandon forcé de son patrimoine à l'extension indispensable de la chocolaterie Rozan et, par voie de conséquence, à la survie économique de la cité... Autant de prétextes qui s'efforcent de doter d'une signification sociale des cessions de biens fonciers normalement dégradantes pour de vieilles familles oloronaises. Encore faut-il nuancer le propos, car de nouvelles valeurs produites par la contamination des rapports sociaux de production plus modernistes peut fort bien transformer, sans qu'ils en nourrissent le moindre complexe, les représentants d'une vieille famille de propriétaires fonciers en professionnels du marché de la terre : lotisseurs, promoteurs, bâtisseurs... Il est vrai que dans ce dernier cas, c'est souvent l'opportunité d'une alliance matrimoniale et l'adhésion à un nouveau système de valeurs - celui de la bourgeoisie d'affaires par exemple - qui explique l'émergence de nouvelles représentations idéologiques. Au sein de toute structure socio-spatiale, à Oloron-Sainte-Marie comme ailleurs, les idéologies dominantes héritées et actuelles, réelles ou imaginées, vivantes ou inscrites dans la mémoire collective, interfèrent et s'affrontent. Elles ne font de la sorte que refléter les changements économiques qui s'inscrivent en profondeur dans la société et dans la vie de la cité. Tandis que les flux dynamiques qui parcourent toute formation socio-spatiale - idéologie, pouvoir, monnaie et autres représentations de la richesse - s'entrechoquent, se hiérachisent, cohabitent, s'entremêlent ou s'excluent, les acteurs sociaux entretiennent la confusion du passé et du présent - vieilles familles et "nouveaux riches" -, brouillent les pistes de la distinction sociale pour sauver de vieilles positions hiérarchiques menacées, ou pour accélérer, au contraire, une mutation de l'ordre des valeurs qui les arrange. Dès lors, deux lectures de la société oloronaise sont possibles. L'une se fonde sur les valeurs actuelles du travail et de la position socioprofessionnelle des habitants, telles que les fournissent par exemple les données du recensement général de la population. L'autre méthode consiste à se livrer à une investigation plus fouillée qui nous astreint à identifier la plupart des familles et à comprendre l'algèbre complexe de leurs ramifications... Qui nous conduit aussi à écouter le plus grand nombre d'acteurs sociaux, à identifier leurs systèmes de valeurs et à décrypter l'ordre hiérarchique qu'ils revendiquent, subtil mélange où se combinent les échiquiers de statuts sociaux d'hier et d'aujourd'hui...

21La première méthode, celle qui s'appuie sur l'interprétation d'une grille de catégories socioprofessionnelles confectionnée par les services de l'I.N.S.E.E., à l'aide des données recueillies lors du recensement de 1982, met l'accent sur les divisions de la société oloronaise décrétées à partir d'un critère que d'aucuns jugent arbitraire : la profession. Mise néanmoins à l'épreuve d'une telle classification de sa société, Oloron-Sainte-Marie ne présente à vrai dire que de très légères variantes par rapport à la composition socioprofessionnelle moyenne des petites villes françaises. Ainsi, elle reproduit avec fidélité, au sein de sa propre société, la distribution des catégories socioprofessionnelles aisées ou dominantes que l'on observe dans l'ensemble des petites villes du pays. Les artisans, commerçants et chefs d'entreprises forment à Oloron-Sainte-Marie près de 10 % de la population active, les cadres et professions intellectuelles supérieures quelque 5 % soit exactement la moyenne de leur représentation dans les villes françaises de cette taille. Par ailleurs, il y a à Oloron-Sainte-Marie à peine plus d'exploitants agricoles - 3 % - que dans la petite ville française moyenne.

22Contrairement à toute attente, la population ouvrière n'occupe pas à Oloron-Sainte-Marie une place exceptionnelle ; elle se situerait même au-dessous de la moyenne des petites villes, puisqu'elle ne réunit que 42 % des actifs contre près de 43 % à l'échelle nationale. C'est dire qu'Oloron-Sainte-Marie ne se classe plus, véritablement, dans le groupe des petites villes industrielles de ce pays. Il n'est pour preuve de cette évolution que la part élevée des membres des professions intermédiaires et surtout des employés dans les rangs de sa population active... Les premiers en forment un peu moins de 15 % et les seconds près de 26 % ! Il ressort toutefois de cette cascade de statistiques que les tâches d'exécutants à salaires et à responsabilités peu élevés, exigeant une formation souvent sommaire et débouchant sur un statut social modeste excédent à Oloron-Sainte-Marie la moyenne de leur figuration dans l'ensemble des petites villes. Il n'empêche qu'à quelques détails près, la structure des catégories socioprofessionnelles s'aligne à Oloron-Sainte-Marie sur un profil type de la petite ville française... Si l'on en restait là, il n'y aurait sans doute pas grand-chose à dire qui puisse concerner notre problématique. Seule peut-être la part très élevée des personnes âgées de plus de 65 ans - 21,5 % de la population - et, par conséquent, le poids un peu exceptionnel des retraités et autres inactifs âgés dans la population municipale, suggèrerait quelques connotations socio-économiques spécifiques : présence de rentiers en nombre plus élevé qu'ailleurs ; importance relative des moyens financiers et des patrimoines entre les mains des anciens et conséquences prévisibles de cette situation sur les rapports sociaux, le pouvoir, les valeurs idéologiques, etc... Sans omettre une inertie des biens fonciers et le fait que leur circulation-transmission ne s'effectue guère que par le biais des donations-partages et des successions... Modestement éclairée par ces quelques indices, notre enquête sur les structures de la société locale ne pouvait progresser qu'au prix de nouvelles investigations. Nous avons procédé par entretiens auprès d'un large échantillon d'informateurs-clés, choisis autant que possible dans différentes couches socioprofessionnelles, mais répartis aussi en fonction de leur âge. En tenant compte également de leurs relations à la propriété foncière, nous sommes parvenus à isoler et à définir quatre fractions de classes dominantes campées sur de solides supports familiaux. Elles se partagent à la fois les statuts gratifiants, la propriété foncière et immobilière... Elles jouissent à l'évidence d'une incontestable aisance et du bien-être matériels.

23Les représentants de quelques vieilles "maisons oloronaises", héritières d'anciennes familles-souches qui ont tissé entre elles de nombreuses liaisons matrimoniales, constituent sans doute, agriculteurs - exploitants mis à part, la catégorie sociale la plus attachée à la terre. Rares sont les descendants de ces familles - nous en avons recensé une demi-douzaine à Oloron-Sainte-Marie - qui exercent une profession. Au niveau de la génération, déjà âgée, qui détient les droits de propriété, l'on vit en général de ses rentes ou d'une retraite constituée après une expérience effectuée, sans grand enthousiasme, dans une officine libérale. Les jeunes quittent souvent la ville. Ceux qui restent, ou plutôt qui reviennent après quelques années d'exil, investissent le secteur libéral ou l'encadrement des petites entreprises locales. A vrai dire, l'origine de la propriété de cette fraction de classe ne remonte pas toujours, loin de là, à des temps ancestraux. Elle fut souvent constituée au XIXème siècle, parfois après fortune faite "aux Amériques"... L'ancêtre de référence est souvent le "gentleman farmer" entouré de ses métayers.

24Les industriels forment à Oloron-Sainte-Marie la seconde caste constitutive des classes bourgeoises. Ils ne jouissent pas de l'image sociale la plus gratifiante et sont souvent qualifiés de "nouveaux riches" par les descendants des vieilles familles. A tort ou à raison, les petits industriels oloronais, souvent contraints aujourd'hui à interrompre leurs activités en difficulté ou en faillite - fabricants de sandales et d'articles chaussants, propriétaires d'entreprises textiles spécialisées dans le tissage des lainages des Pyrénées ou dans le travail du jute, producteurs de bérets et de coiffures diverses, tanneurs, chocolatiers et métallurgistes, scieurs et ébénistes, propriétaires d'usines électriques et entrepreneurs du bâtiment -, sont fréquemment perçus et décrits comme des affairistes ou des opportunistes. Au dire des autres fractions de la classe bourgeoise, ils auraient fait fortune, ou tout au moins auraient prospéré à la faveur des deux guerres mondiales et dans un contexte de pénurie, puis n'auraient pas su négocier le virage d'une économie largement ouverte sur le monde extérieur depuis un quart de siècle, exigeante en techniques nouvelles, en capitaux et en efforts de bonne gestion... Si nous avons pu recenser une trentaine de patronymes encore portés à Oloron-Sainte-Marie par ces descendants de familles manufacturières, alors qu'à peine le tiers d'entre eux jouent encore un rôle éminent dans l'économie locale, nous n'en avons compté guère plus de 7 qui conservent une propriété foncière significative dans les zones sensibles : réserves d'urbanisation de l'espace oloronais. C'est la preuve, confirmée par l'étude cadastrale, que les "barons" de l'industrie locale n'ont jamais investi de manière significative dans la terre - il en serait tout autrement de la pierre... Un peu comme s'ils avaient laissé ce registre de la distinction sociale aux familles plus anciennes, installées de longue date sur le sol de la petite ville. Les rares familles d'industriels gui figurent dans la liste des propriétaires fonciers sont souvent celles gui, dans le passé, ont scellé des alliances matrimoniales avec les vieilles maisons locales. Pour ceux qui avaient acquis quelques terres ou gui en détenaient la propriété parce qu'ils avaient épousé l'héritière d'une vieille fortune locale, l'heure des difficultés financières sonna avec moins de rudesse que pour les autres, moins prévoyants, gui n'avaient eu d'yeux que pour leurs usines. Les premiers parvinrent assez souvent à interrompre leurs activités en douceur, en procédant, au besoin, à des vagues successives de licenciements, puis après la fermeture définitive de l'entreprise, afin de ménager leur train de vie, ils vendirent leurs avoirs fonciers au prix fort du terrain à bâtir... Toujours est-il que peu d'industriels campent aujourd'hui dans le dernier carré des propriétaires fonciers, sur les zones stratégiques U et NA de la commune d'Oloron-Sainte-Marie.

25Petite ville dotée de fonctions commerciales - à vrai dire peu dynamiques-, Oloron-Sainte-Marie recèle aussi de nombreux représentants des professions libérales, notamment médicales et juridiques. L'existence d'un tribunal d'instance a d'ailleurs, depuis longtemps, favorisé l'éclosion d'une "bourgeoisie de robe" regroupant avocats, avoués et autres magistrats. Au nombre d'une bonne quinzaine, ces familles patentées de négociants et de juristes, quelles que fussent les alliances auxquelles elles se livrent, ont mis du temps à s'imposer dans la société locale. Bien placées sur le marché foncier, certaines d'entre elles s'abandonnent à l'activité très rémunératrice, occasionnelle ou non, de lotisseurs... Cependant, reflet incontestable de leurs sous-représentations dans la petite ville, traduction aussi d'un manque de dynamisme, les commerçants n'occupent qu'une place discrète sur le théâtre social oloronais et leur appétit d'appropriation foncière n'égale pas celui de leurs homologues dans la plupart des petites villes françaises.

26Restent les hautes couches moyennes qui s'apparentent aux classes sociales aisées ou embourgeoisées : cadres supérieurs, techniciens ou cadres moyens (surtout quand les deux époux exercent une profession de ce type), les artisans, etc... A quelques exceptions près, lorsqu'ils n'appartiennent pas à une vieille souche oloronaise, ces nantis ne frappent guère l'attention de la collectivité, même s'ils se taillent, parfois, d'assez beaux patrimoines ! En fait, leur ascension sociale est banalisée par la perception collective. C'est qu'ils procèdent à une véritable conquête en douceur de la société, sans bruit, sans fracas, sans exercer en apparence la moindre hégémonie ou la moindre domination... Mais en réalité, ils inspirent de plus en plus, depuis deux décennies, le système local des valeurs et se sont emparés du pouvoir municipal à la fin des années 1970.

TABLEAU I : REPARTITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS A BATIR SUR LES ZONES U ET NA DU P.O.S. D'OLORON-SAINTE-MARIE.

TABLEAU I : REPARTITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS A BATIR SUR LES ZONES U ET NA DU P.O.S. D'OLORON-SAINTE-MARIE.

Source : documents cadastraux

27Précisons cependant, en toute honnêteté, que notre quête des familles appartenant aux classes favorisées s'est inscrites, dès le départ, dans le rapport qu'elles entretiennent avec la propriété foncière. C'est ainsi qu'une étude des matrices cadastrales d'Oloron-Sainte-Marie et qu'une quête patiente des propriétaires fonciers de plus de 1.000 m2 en zone constructible nous ont servi de filtre initial. Il s'avère cependant que les patronymes que nous avions ainsi sélectionnés sont revenus de façon lancinante au fil des entretiens que nous avons menés auprès de notre échantillon d'informateurs. En conséquence et sans coup férir, nous pouvons affirmer qu'il existe à Oloron-Sainte-Marie une corrélation quasi parfaite entre le statut de gros ou moyen propriétaire foncier et une position éminente dans les représentations collectives de la hiérarchie sociale. Il convient toutefois de nuancer cette affirmation par deux remarques... En premier lieu, si la plupart des familles qui jouissent d'une certaine considération publique possèdent des biens fonciers non bâtis, mais constructibles, sur le territoire communal, il est bien évident que la réciproque n'est pas vraie et que tout propriétaire ne se range pas automatiquement parmi les familles qui occupent le sommet de la hiérarchie sociale. Il convient toutefois de remarquer que les propriétaires peu connus et socialement effacés se classent toujours dans les couches moyennes et ont fréquemment acquis leur bien à la faveur d'une récente promotion économique et sociale conférée par le salariat, l'exercice d'une profession libérale ou celui de l'artisanat du bâtiment. En second lieu, la notoriété des familles n'est pas directement liée à la taille de leur patrimoine dans la mesure où d'une part, quelques grands noms de l'industrie locale ne possèdent pratiquement pas de terrains à Oloron-Sainte-Marie, dans la mesure où, d'autre part, les plus gros détenteurs de biens, c'est-à-dire les agriculteurs, ne jouissent pas du statut social le plus éminent loin s'en faut !

28Si l'on considère les titulaires de plus de 1.000 m2 de terrains à bâtir à Oloron-Sainte-Marie, l'on identifie 54 propriétaires différents, détenteurs au total de plus de 110 ha constructibles (cf. tableau I). Deux catégories sociales occupent le premier rang de ce groupe de possédants ; il s'agit des agriculteurs exploitants (11 familles) avec 28,4 % de la superficie constructible appropriée et de retraités ou rentiers (au nombre de 8), souvent affiliées aux vieilles "maisons" béarnaises, qui disposent du quart de la surface globale.

29Une dizaine de commerçants en contrôlent quant à eux 15 %, soit autant que les industriels locaux. Peu nombreux, les représentants des professions libérales ne s'approprient que 4,5 % de la surface des terrains à bâtir. Restent une quinzaine de cadres, d'artisans etc..., tous représentants de la frange supérieure des classes moyennes. Ils possèdent 12 % des biens fonciers à bâtir. Bref, les agriculteurs en plus, on retrouve dans cette distribution les tranches supérieures de la pyramide sociale oloronaise. Il est à noter que près de 80 % des superficies concernées et des propriétaires qui les possèdent résident à Oloron Sainte-Marie. Voilà une autre caractéristique majeure des relations de la société locale à la propriété foncière, c'est la quasi exclusivité qu'exercent les classes dominantes de la ville sur le patrimoine foncier doté de la plus forte valeur marchande - le terrain à bâtir - et la rareté relative de la propriété foraine.

30En fait, une observation plus précise du tableau I souligne l'effacement de la tranche inférieure des propriétaires de 1.000 m2 à 1 ha, au bénéfice du groupe plus charpenté des titulaires de plus de 10.000 m2 : 32 personnes ou familles qui contrôlent tout de même, au total, plus de 100 ha de surface à bâtir à l'intérieur du P.O.S. ! Cette situation constitue de toute évidence un facteur de rétention foncière, dans la mesure où un petit nombre de nantis - une trentaine donc de personnes et de familles - concentrent entre leurs mains une grosse proportion des terrains urbanisables d'Oloron-Sainte-Marie. On retrouve en effet dans la catégorie des "gros propriétaires de terrains à bâtir" la structure que nous avons décrite à propos de l'ensemble formé par tous les propriétaires de plus de 1.000 m2... A ceci près que les fractions de la bourgeoisie locale, héritières des traditions les plus anciennes et détentrices des outils de travail caractéristiques de modes de production en voie d'obsolescence, y occupent une position plus affirmée. Ainsi la trilogie des industriels, agriculteurs et rentiers-retraités dispose au total de près des trois-quarts de ces vastes parcelles, celles qui se prêtent le mieux à la constitution de lotissements et débouchent donc, en théorie, sur la forme d'urbanisation la plus économe et la plus populaire. Avec les professions et les métiers de justice, ce sont de la sorte près de 80 % de ces beaux terrains qui appartiennent soit aux agriculteurs, soit pour près de la moitié aux couches les plus élevées de la société locale.

31Au total, l'étude de la structure de la propriété des terrains à bâtir encore disponibles à Oloron-Sainte-Marie prouve au moins un fait essentiel : la concentration de l'essentiel du sol urbanisable entre les mains d'un groupe restreint de familles des vieilles classes dominantes - rentiers, petits industriels, professions de justice etc... - et, plus marginalement, des nouvelles couches ascendantes - commerçants, cadres moyens et supérieurs, professions libérales...

2 - Classes possédantes et représentations de la propriété foncière.

32La série d'entretiens sur le thème de la propriété foncière que nous avons réalisés auprès des membres de quelques- unes des grandes familles oloronaises éclaire, au-delà du non-dit et de l'esquive verbale, leurs représentations de ce patrimoine. Elle explique aussi, dans une large mesure, les usages qui en sont faits...

33La première indication majeure qui ressort de ces entretiens avec les descendants de ces "maisons" ou "familles souches", c'est incontestablement la fierté de l'ancienneté du nom et de l'appropriation précoce de vastes étendues de terres... C'est aussi une vague nostalgie à l'égard de la prospérité d'antan et du renom qu'elle conférait à la famille. La descendante de l'une des plus vieilles lignées ne nous a-t-elle pas déclaré avec quelque hauteur : "notre maison date de 1579... Il y a eu une époque où tout ce qui s'appelle Sainte-Marie - rive gauche des Gaves d'Aspe et d'Oloron - appartenait à ma famille..." L'imprécision du temps ajoute une dimension franchement mythique à cette affirmation sans doute exagérée. De tels sentiments ne peuvent se doubler que d'un profond attachement, parfois viscéral, à la propriété foncière... "Mon grand-père possédait autrefois tout le quartier actuel de la gare" nous a confié une autre interlocutrice ; "il n'avait pas envie de vendre à quiconque le moindre morceau de terre pour faire une petite maison... Il n'a vendu que parce qu'il y était contraint" - a-t-elle ajouté. Cette dernière remarque où s'exprime un certain mépris vis-à-vis de la course populaire à l'urbanisation explique bien des choses, y compris la lenteur et la rareté des transactions foncières que nous évoquerons plus loin ! Plusieurs confidences qui nous ont été faites vont d'ailleurs dans ce sens et brossent le tableau des propriétaires réfractaires à tout renoncement à leurs biens qui se résolvent, la mort dans l'âme, à abandonner un vieux patrimoine ; animés par des sentiments d'ordres moral et social, civique, ou sous la contrainte de nécessités économiques... Ainsi nous furent exposées les circonstances du démantèlement d'une vieille fortune terrienne : "Le maire de l'époque est venu trouver ma mère en lui disant que la chocolaterie avait besoin de ses terres pour s'agrandir... Ma mère a dit non, que ça ne l'intéressait pas... Mais le maire et le directeur de l'usine sont revenus à la charge, ont prétendu que si l'usine ne pouvait pas s'étendre on la déménagerait à Strasbourg... Alors ma mère a fini par céder, parce que Oloron, sans la chocolaterie... "Le démembrement d'un autre beau domaine nous a été présenté sur un thème similaire, la seule variante portant sur les événements : "après la guerre - nous a confié l'héritier de la famille-, il n'y avait pas une seule maison neuve à Oloron, mon père, le général..., était député et il a voulu faire quelque chose pour aider les ouvriers à se loger... Pensez-donc, ils vivaient alors dans des taudis... Mon père a pratiquement donné le terrain pour le premier lotissement des Castors..." Donc, sur la foi de ces déclarations un peu excessives, ce sont bien des obligations d'ordre moral et social qui auraient contraint les vieux propriétaires fonciers à se démunir. Les raisons d'ordre financier n'apparaissent pas dans ce premier groupe de motivations ; le prix des terrains, l'utilisation de l'argent récupéré n'ont même jamais été évoqués par nos interlocuteurs. Dans le second cas, on nous a même dit que le terrain avait été "pratiquement donné" ce qui, renseignements pris auprès des acquéreurs, lecture de l'acte de vente à l'appui, s'est révélé totalement faux... Bref, les représentants des grandes familles oloronaises s'efforcent de gommer, autant que faire se peut, les raisons financières qui les ont poussés à se séparer de leur patrimoine. Il est tout de même des cas où une telle occultation devient impossible, lorsque par exemple les cessions répondent à l'obligation de dédommager un frère lors d'un héritage ou, tout simplement, d'acquitter des droits de succession : "Si nous avions eu le choix, nous aurions gardé la terre ! Mais le choix nous ne l'avions pas, il y avait mon frère et il fallait bien partager..." Ou encore : "à la mort de ma mère, nous avons vendu les terrains qui étaient derrière la maison pour payer les droits...". C'est là, d'ailleurs, une cause de vente qui revient souvent dans nos entretiens. A plusieurs reprises, la question des droits de succession nous a permis de mesurer l'attachement particulier que les descendants des vieilles maisons éprouvent à l'égard de la terre : "Je serais tout à fait d'accord qu'on prélève - au titre des droits de succession - 80 % des titres, de l'argent... Mais sur le patrimoine, la terre, non !...". S'est insurgé l'un de nos hôtes. Bien sûr, d'autres besoins financiers, tout aussi impérieux, contraignent aussi, parfois, à la vente d'un terrain ; mais ces motifs ne nous ont jamais été avoués par des familles toujours honteuses d'étaler un problème d'argent. En revanche, les grands propriétaires fonciers d'Oloron-Sainte-Marie parlent plus volontiers, bien qu'avec discrétion, des difficultés financières des autres, surtout s'ils appartiennent à une autre fraction des classes dominantes. Ainsi, ce propriétaire terrien passé à la promotion foncière et immobilière, après avoir exercé le notariat, nous décrit, nous sans quelque complaisance, le triste destin de la propriétaire foncière des industriels de la ville : "après la fermeture des usines, n'ayant plus de ressources, ils n'ont plus la possibilité de maintenir leur train de vie... Alors, ils en arrivent à liquider les rares terrains qu'ils possèdent...".

34Ce goût prononcé pour la propriété terrienne s'accompagne fréquemment, dans le discours de nos interlocuteurs, d'un sentiment de malaise provoqué par l'urbanisation. Il s'exprime par le dénigrement de la qualité des nouvelles constructions, par la multiplication jugée excessive des maisons neuves, par l'impression de ne plus se reconnaître dans la petite ville et dans ses environs... Plusieurs observations très significatives nous ont été faites dans ce sens. Les habitations récentes, surtout celles qui furent édifiées après la guerre grâce au mouvement coopératif, ont été plusieurs fois qualifiées de "cages à lapins" dont certains prétendent qu'elles furent "construites sur des marécages". D'autres contestent ouvertement l'utilité sociale et la cohérence économique d'une telle croissance du nombre des pavillons individuels occupés par des familles modestes : "toutes ces constructions, je ne sais pas si c'est très raisonnable, parce que les activités économiques ça n'évolue pas beaucoup à Oloron..." etc...

35Ainsi se dévoile la relation privilégiée à la terre des vieilles familles oloronaises. Ce rapport, imprégné en profondeur par une image des valeurs du passé qui hante toujours l'esprit des survivants de la vieille classe terrienne, aboutit, comme nous le vérifierons dans notre troisième partie, à un processus de rétention foncière qui se développe, grosso modo, en trois étapes.

36- En premier lieu, l'idéologie des classes oloronaises de possédants dresse un obstacle sérieux au développement de la construction sur le territoire communal de la petite ville. En effet, les héritiers des vieilles "maisons" qui identifient leur rang social à la taille de leurs biens et conservent un goût immodéré pour la possession de la terre se refusent à vendre, en situation normale, la moindre parcelle de leur patrimoine. Les classes montantes - commerçants, artisans, professions libérales, haute classe moyenne - ne disposent pour leur part que de maigres dotations domaniales. Ils ont par ailleurs tendance à considérer les quelques arpents en leur possession comme une valeur refuge, comme un placement... Plutôt que de s'en dessaisir dans l'immédiat, ils préfèrent attendre, sachant bien que les prix du mètre carré de terrain à bâtir ne cessent de grimper.

37- En second lieu, dans un tel contexte, les conditions du déblocage de l'offre ne peuvent naître que d'événements fortuits et plus ou moins exceptionnels, qui se résument à trois ou quatre circonstances ; toutes dictées, ou presque, par les difficultés financières que rencontrent aujourd'hui les classes possédantes. C'est que ces dernières, profondément affectées par la ruine des modes de production capitaliste familial et paysan ou terrien qui les ont hissés au sommet de la société locale, sont inexorablement confrontées à des ennuis pécuniaires, en regard tout au moins d'habitudes de vie qui illustraient la distinction propre à leur rang. Le règlement périodique, au fil des générations, des droits de succession, l'obligation des partages dans les mêmes circonstances, l'apparition fugitive d'un impôt sur les grandes fortunes ou la ruine d'une industrie familiale sont autant de situations dont on ne sort que par la vente d'un bien. Du côté des agriculteurs, la recherche d'un financement pour améliorer l'appareil de production agricole conduit périodiquement à la vente d'une parcelle constructible, surtout si des îlots déjà urbanisés l'enserrent et l'enclavent.

38- Il faut noter en troisième lieu que cette offre de terrains à bâtir, forcément épisodique, nuit à la fluidité du marché foncier. Elle induit une augmentation anormale des prix d'autant plus préjudiciable à la construction qu'une grande partie des terres urbanisables ne bénéficient pas encore d'équipements d'infrastructure ! La spirale inflationniste des prix, engendrée par une fourniture cahotique et insuffisante de l'offre, s'associe aux frais inévitables de la viabilisation et de l'adduction en réseaux, pour écarter de nombreuses catégories sociales peu favorisées du marché foncier oloronais. Or, depuis les années 1950, cette situation est à la fois combattue et encouragée par des modalités de production des maisons individuelles homogènes et originales.

3 - Contrôle foncier exercé par les classes dominantes et urbanisation coopérative.

39Etant données les caractéristiques particulières de l'offre foncière qui règnent sur leur vaste territoire communal, les Oloronais ont dû s'adapter à l'apparition brutale, impromptue et épisodique, sur le marché local, de grandes parcelles inabordables pour un, ou même pour plusieurs petits candidats à la construction. Dans la mesure où des municipalités conservatrices, peu enclines à faciliter un meilleur logement des classes défavorisées, ne firent jamais beaucoup d'effort pour accélérer la libération et l'équipement d'aires constructibles, ce fut le mouvement coopératif qui prit en charge, à partir du début des années 1950, la satisfaction des besoins résidentiels, de plus en plus obsédants, qu'exprimaient les classes laborieuses. L'amélioration de leur situation économique, leur aspiration légitime au bien-être - signe des temps !-symbolisée par la maison individuelle disposant du "confort moderne" et d'un jardin, les poussaient toujours plus nombreux à chercher une solution en vue de disposer d'un meilleur logement... Quelques militants du mouvement associatif, au premier rang desquels figurait Henri LACLAU - futur maire d'Oloron-Sainte-Marie de 1977 à 1983 -, animèrent d'abord des coopératives d'achat de biens de consommation, puis passèrent très vite à la constitution de coopératives de logements... Les formules adoptées furent diverses : tantôt de simples associations pour l'achat de terrain ; tantôt de véritables groupes de "Castors" pratiquant l'entraide pour la construction ; tantôt des coopératives plus complètes, intégrées de l'acquisition et de l'équipement du terrain jusqu'à la livraison des pavillons... Au total, Henri LACLAU et ses amis réalisèrent, entre 1959 et 1975, une demi-douzaine de lotissements coopératifs portant quelques 350 maisons individuelles. Œuvres pour la plupart de la Coopérative Basco-Béarnaise de Construction, ces lotissements de pavillons virent essentiellement le jour sur la rive gauche des Gaves, à l'ouest de la commune, dans les confins agricoles qui s'étendaient aux portes du vieux bourg de Sainte-Marie : lotissements de Pondeilh, de Légugnon, de la Piscine, du Lycée... Devant l'inertie des municipalités de droite, les coopérateurs ne se contentèrent pas de "faire du logement", ils réalisèrent également des équipements publics dont le Centre Nautique, construit en 1960 à l'instigation d'Henri LACLAU et du mouvement associatif.

40Ainsi, la société oloronaise s'était adaptée à une curieuse situation, caractérisée d'une part par la permanence d'une vieille appropriation du sol aux mains des grandes familles oloronaises, d'autre part par la lente transformation des classes naguère prolétarisées en "classes moyennes"... Cependant, dans la mesure où le pouvoir restait à la discrétion des vieilles classes dominantes, les images surannées de la condition ouvrière habitaient toujours l'esprit de la majorité des élus d'Oloron-Sainte-Marie, partagés entre un paternalisme de bon aloi et la conviction que l'habitat de prédilection du travailleur demeurait le taudis. A un moment où l'initiative capitaliste privée ne s'était pas encore vraiment emparée du secteur du bâtiment ; à un moment aussi où les perspectives de profit que l'on pouvait escompter d'une clientèle peu solvable demeuraient limitées, seule l'entreprise coopérative pouvait débloquer la situation... A Oloron-Sainte-Marie plus encore sans doute que dans d'autres villes, beaucoup plus en tout cas que dans l'agglomération d'Orthez où les nombreux nouveaux résidents ne manquaient pas de moyens financiers. C'est donc le mouvement associatif que parvint à forger, à Oloron-Sainte-Marie, l'articulation entre une offre rare et rigide de terrains à bâtir, une municipalité défaillante contrôlée par des classes dominantes passéistes et une société de travailleurs à dominante d'ouvriers, d'employés et de petits fonctionnaires épris de liberté et de bien-être, dont les mentalités changèrent radicalement après la Seconde Guerre Mondiale.

41Ces modalités tout à fait originales de l'urbanisation du glacis occidental de la petite ville, dictèrent les lignes maîtresses de la politique du logement social à Oloron-Sainte-Marie. Ainsi s'explique, sans doute, la rareté de lotissements communaux. Il est pourtant assez curieux de remarquer qu'à partir de la fin des années 1970, c'est-à-dire l'époque où les animateurs du mouvement de construction coopérative enlevèrent la mairie d'Oloron-Sainte-Marie à l'issue des élections municipales – 1977 -, l'urbanisation associative jusqu'alors dynamique connut un brutal coup d'arrêt ! En toute logique, on aurait pu penser que l'action municipale reprendrait le flambeau de la coopération. Or, durant le mandat d'Henri LACLAU - 1977-1983 -, seul un lotissement municipal de 32 parcelles vit le jour, sur un terrain repris à la vieille famille Chatignières - entreprise de sciage en faillite. Il y eut aussi, en parallèle, quelques réalisations d'H.L.M. en immeubles collectifs et celle de la belle résidence Carrérot dans le cadre d'une opération de rénovation du centre-ville gui fit une large place aux logements sociaux aidés, en accession à la propriété - P.A.P. en particulier. Malgré un bilan non négligeable depuis son accession au pouvoir, l'équipe municipale actuelle n'a pas retrouvé à la tête de la petite ville le dynamisme dont elle avait fait preuve quand elle se trouvait sur le strict terrain associatif. Depuis la disparition d'Henri LACLAU et son remplacement, en 1983, par Raymond DIESTE, membre du Parti Socialiste et autre figure de proue du mouvement coopératif des années 1950-1960, l'intervention municipale en matière de logement se fait encore plus discrète et porte pour l'essentiel sur la réhabilitation du patrimoine immobilier ancien - Opérations programmées d'Amélioration de l'Habitat. L'ambitieux projet du lotissement communal de Bi-tête, près du vieux quartier de Sainte-Croix, rencontre beaucoup de difficultés pour sortir de terre et des plans d'un célèbre architecte-urbaniste... Bref, l'élan n'y est plus, alors que la demande des Oloronais, même un peu dégonflée, existe toujours et nourrit encore la péri-urbanisation sur le territoire des communes voisines de la ville.

42Est-ce que les successeurs de Henri LACLAU n'ont plus le même savoir-faire, la même capacité de négocier avec un propriétaire foncier, parfois jusqu'à l'harrassement, en ne ménageant ni le temps, ni l'imagination pour le décider à vendre et trouver l'arrangement gui lui assurera la viabilisation et l'équipement gratuits d'une partie de ses terrains contre la cession de l'autre à la collectivité ? Ou est-ce que des élus au pouvoir fragile, sans cesse menacés par les contradictions internes de la société locale, doivent-ils tenir compte, avant tout, de l'attachement si profond que les classes possédantes manifestent à l'égard de la propriété foncière ? Contingence de la reproduction du pouvoir, interdisant désormais ces méthodes de "franc-tireur" qui firent pourtant le succès des élus lorsqu'ils n'exerçaient pas encore de responsabilités politiques ?

43Les tendances de l'urbanisation et l'intensité de la péri-urbanisation autour d'Oloron-Sainte-Marie, les mouvements de la population locale comme l'analyse des structures de la propriété foncière et de ses images sociales, nous ont plusieurs fois incités à avancer l'hypothèse de l'existence de phénomènes de rétention foncière qui fonctionneraient comme de véritables facteurs de blocage de la croissance du tissu urbain continu de la petite ville et favoriseraient le développement de la péri-urbanisation sur le territoire des communes voisines ! Il est temps, désormais, d'étudier les mutations foncières qui ont cours à Oloron Sainte-Marie et de les comparer avec celles qui s'effectuent à Orthez pour vérifier ou infirmer cette thèse.

C - MUTATIONS DES TERRAINS A BATIR, RETENTION FONCIERE ET SELECTION SOCIO-SPATIALE.

44Afin de saisir le mouvement des mutations foncières concernant les terrains à bâtir sur le territoire des communes d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez, nous avons procédé au dépouillement exhaustif du fichier et des dossiers (comprenant les actes notariés) du Service Départemental de Conservation des Hypothèques, pour toute la période s'étendant du début de l'année 1977 à la fin du second trimestre 1985. La limitation de notre quête à ces 9 années se justifie surtout par des exigences d'ordre matériel, car ces investigations entraînent d'assez longues manipulations de dossiers et absorbent beaucoup de temps. Pour faire le point sur neuf années et deux grosses communes urbaines, il fallut à deux personnes quelque trois mois de travail, sans compter les exigences du traitement informatique des données... C'est dire, à la fois, l'intérêt mais aussi les contraintes d'une telle source documentaire. Intérêt dans la mesure où aucune cession de terrain n'échappe de la sorte à la sagacité du chercheur, tandis que les dossiers compulsés livrent pour chaque vente le nom, la profession, le domicile, la date et le lieu de naissance du bailleur comme de l'acquéreur ; mais aussi la nature, la taille et la valeur du bien transmis ou négocié, sans oublier sa localisation. Ajoutons que la lecture des actes de vente apporte toujours d'utiles renseignements sur l'origine des biens et sur la structure parentale des familles, information que nous avons récupérées afin d'améliorer notre connaissance de la société des deux petites villes... C'est là un avantage indéniable des sources tirées des dossiers des hypothèques, par rapport aux documents cadastraux qui fournissent eux aussi un état correct, bien que moins actualisé, des mutations de propriété.

1 - Méthodes d’évaluation et réalités de la rétention foncière à Oloron-Sainte-Marie

45Nous avons distingué à Oloron-Sainte-Marie deux catégories principales de vendeurs de terrain à bâtir. En premier lieu, ceux que nous appelons, toutes proportions gardées, les "grands propriétaires bailleurs". Il s'agit en fait des vendeurs qui disposent encore, aujourd'hui, de plus de 10 ares - ou 1.000 m2 - sur les zones constructibles du P.O.S. Nous avons isolé, en second lieu, les "petits ou moyens propriétaires bailleurs" qui conservent à l'heure actuelle moins de 1.000 m2, voire plus du tout de terrain constructible dans la ville... Pour ces derniers, nous n'avons pas effectué un décompte complet de la taille de la propriété stratégique - celle qui est transformable en sol urbain-, mais nous avons pu évaluer à une ou deux dizaines d'hectares la superficie des parcelles de sol constructible dont ils disposent encore... C'est bien entendu fort peu, en comparaison des 111 hectares appropriés par les membres de notre première catégorie... Quoiqu'il en soit, les "grands propriétaires bailleurs" ont cédé, de 1977 à 1985, près de 23 hectares de terrain à bâtir. Cette superficie peut paraître considérable dans la mesure où elle représentait, en 1977, 17 % environ de toute la surface urbanisable aux mains de ce groupe de propriétaires. En fait, il faut nuancer cette impression en distinguant d'emblée deux types de cessions pratiquées par ces "gros propriétaires" : d'une part, des abandons forcés de terrains à la commune d'Oloron-Sainte-Marie, au département des Pyrénées Atlantiques ou à des établissements publics tels qu'Electricité de France ; d'autre part, des ventes librement consenties à des particuliers ou à des sociétés civiles immobilières... Or, les dépossessions résultant d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure de préemption ou d'expropriation, ont porté à elles seules sur 16 ha 43 ares, ce qui relègue à 6 ha et 40 ares les ventes effectuées sur le marché libre des terrains à bâtir ! Dès lors, cette dernière surface ne représente plus que 6 % de la surface sensible à l'urbanisation, initialement possédée par les "grands propriétaires bailleurs"... Voilà un ordre de grandeur qui relativise bien la taille de l'offre réelle émise par ce groupe et souligne de toute évidence sa tendance, fortuite ou délibérée, à pratiquer la rétention foncière. Autre preuve à l'appui de cette allégation, le comportement des "petits et moyens propriétaires bailleurs" qui, au nombre d'une trentaine en 1977 et 1985, ont cédé aux candidats à la promotion immobilière 6 ha et 54 ares ! Quitte, dans certains cas, à se délester complètement.

46La personnalité des vendeurs, les conditions juridiques ou techniques de la vente expliquent dans bien des cas ces disparités. Dans le camp des "grands propriétaires bailleurs" qui ont vendu leurs terrains à des particuliers, les structures sociales de l'offre ne rappellent que de très loin celles de la propriété. Les principales discordances observées viennent du fait que les rentiers ont cédé une superficie de terrain à bâtir - 64 % du total - bien supérieure à la proportion de ces sols qu'ils possèdent encore - 28,4 % rappelons-le. De la même façon, les industriels ont été plutôt prodigues de leurs biens : 17,5 % de la superficie totale cédée leur appartenait alors qu'ils ne disposent plus que de 15 % des surfaces de terrain constructible détenues à l'heure actuelle par les plus gros propriétaires... En revanche, les représentants de la haute classe moyenne et les agriculteurs n'ont été que de chiches vendeurs... Un peu comme si, dans le cas des premiers, ces couches en constante progression numérique - pour les classes moyennes - s'efforçaient d'accroître la taille d'un patrimoine à forte charge symbolique dont elles ne détiennent, en définitive, qu'une maigre part. Sans doute aussi parce que cette catégorie d'actifs, souvent salariés et exerçant des professions rémunératrices, ne connaît pas les mêmes problèmes d'argent que les vieilles familles rentières sur le déclin, ou que des industriels souvent en difficulté, même si leurs fortunes n'ont-comparativement - guère de rapport. Ces dernières explications valent aussi pour les commerçants qui n'ont pas cédé un seul pouce de terrain pendant toute la période étudiée ! Ce constat n'est pas en contradiction avec le fait que les représentants des vieilles "maisons" demeurent les gardiens de l'idéologie de la propriété foncière familiale. L'hégémonie qu'ils exercent dans la ville explique l'attitude conservatrice des classes économiquement à l'aise ; même si les rentiers et industriels en proie à des difficultés financières sont contraints, paradoxalement, à céder leurs biens. Le cas des agriculteurs mérite quant à lui quelques observations... Ils possèdent en effet le plus de terrain à bâtir et figurent néanmoins parmi les vendeurs les plus réticents ! Il est sans doute logique que la catégorie professionnellement et culturellement la plus attachée aux valeurs foncières - il s'agit de son outil de travail ! -, soit aussi celle qui s'en défait avec le plus de mesure. Dès lors, il n'est pas étonnant que les ventes auxquelles les agriculteurs - exploitants se résignent ne portent en général que sur d'étroites superficies, et concernent des parcelles enclavées dans les îlots urbains, ou mal situées par rapport au siège de leur exploitation. De manière générale, les "grands propriétaires bailleurs" qui abandonnent de leur plein gré un lopin de terre à des particuliers ont été assez peu nombreux dans les zones urbaines sensibles d'Oloron-Sainte-Marie au cours de la période que nous avons étudiée. Seules une dizaine de familles se sont finalement résolues à cette solution et nos enquêtes prouvent que la recherche d'un gain spéculatif ne les a ouvertement animées qu'à trois ou quatre reprises. Il est indéniable que la grande majorité des décisions de vente ont été prises sous l'aiguillon de la nécessité financière.

47Les prix de vente, sans doute un peu sous-estimés, qui figurent dans les actes notariés permettent aussi de saisir des motivations différentes selon les vendeurs. Leur fourchette, en francs constants il est vrai, s'ouvre largement, d'une vingtaine de francs le mètre carré au début de la période - 1977/1978 - pour les prix les plus bas, jusqu'à 220 F le mètre carré en 1985, pour le lotissement le plus onéreux. A l'heure actuelle - années 1984-1985 -, une assez grande turbulence caractérise ces prix et des différences très sensibles se repèrent d'un vendeur à l'autre, qui ne tiennent pas toujours, uniquement, à la localisation ou à la qualité d'équipement du terrain. En somme, dans un contexte d'étranglement de l'offre, on a l'impression, vérifiée par les enquêtes et les entretiens, que certains grands propriétaires déploient une stratégie spéculative, tandis que d'autres, y compris dans le besoin, cèdent leur bien, forcés et contraints, à des prix néanmoins raisonnables. Là encore, derrière les règles du marché, on ne mettra jamais assez l'accent sur le rôle des représentations de la propriété et de sa valeur, extrêmement variables d'un groupe social à l'autre. En considérant par ailleurs que les terrains cédés par les mêmes vendeurs, mais cette fois-ci à la puissance publique - commune ou département - et sous le contrôle du Service des Domaines ou d'une juridiction spécialisée, dépassent à peine, en moyenne et au début des années 1980, le prix de 33 F le m2, la thèse des objectifs de vente divergeants - recherche stratégique d'un gain spéculatif ou pression d'un besoin d'argent impérieux et immédiat - se confirme, tant l'écart est grand entre les prix de reprise contrôlés sur lesquels s'alignent d'ailleurs les cessions de grandes parcelles non équipées ni viabilisées, dictées pour certaines familles par de gros besoins financiers, et ceux auxquels se négocient des parcelles immédiatement constructibles, vendues à des particuliers désireux de s'installer à Oloron-Sainte-Marie quel que soit, ou presque, le coût du terrain ! L'existence des infrastructures classiques - voirie, eau, électricité, égout - n'explique pas à elle seule la surchauffe des prix, puisque leur coût, en 1985, était estimé à un maximum de 85 F le m2 ! Ce qui laisse, admettons-le, une marge plus que confortable pour des prix de vente qui s'engagent désormais, sous la houlette des lotisseurs les plus actifs et les plus déterminés à tirer un profit spéculatif de leur patrimoine, entre 200 et 300 F le mètre carré.

48Dans le camp des "petits et moyens propriétaires bailleurs", le scénario revêt pas mal de similitude. Sur un peu plus de 6 ha et demi rétrocédés entre 1977 et 1985, ce sont encore les retraités-rentiers et les chefs d'entreprises qui tiennent très largement la tête : à eux seuls ils ont vendu plus de 80 % du sol constructible abandonné par cette catégorie de bailleurs. Si les chefs d'entreprises industrielles ont négocié pour leur part plus de 53 % des surfaces de terrain en question, c'est essentiellement parce que nous nous trouvons confrontés, à ce niveau, aux effets de la crise qui frappe, à Oloron-Sainte-Marie, le secteur manufacturier traditionnel. Au cours des dix dernières années, mais le processus était sans doute déclenché bien avant, les industriels acculés à la faillite se sont successivement débarrassés de leurs dernières propriétés foncières non bâties, au point qu'ils ne figurent plus aujourd'hui que très modestement parmi nos propriétaires de plus de 1.000 m2 de terrain à bâtir ! En revanche, on les retrouve nombreux parmi les petits et moyens bailleurs... Entre 1977 et 1985, 7 d'entre eux on vendu pour près de 3 ha et demi de terrain à bâtir ce qui est somme toute, à l'échelle d'Oloron-Sainte-Marie et à la mesure des transactions qui s'y déroulent, tout à fait considérable. En conséquence, ces anciens capitaines de l'industrie locale ne figurent plus, à l'heure actuelle, parmi les grosses fortunes foncières de la ville. En ce qui concerne les retraités-rentiers aujourd'hui peu dotés de terrains à haute valeur marchande, la multiplication des renoncements de propriété auxquels ils ont procédé - une dizaine d'entre eux ayant cédé près de 2 ha - ne s'explique que par un amenuisement de leurs ressources, tout à fait compréhensible en période de très forte inflation, ou par le souci des plus âgés de régler leurs affaires avant leur disparition, de vendre pour mieux doter tel ou tel héritier, etc... Dans les deux cas - ceux des rentiers et des industriels -, aucune vente ne s'est opérée dans un contexte juridique d'indivision, ce qui témoigne de la relative liberté des transferts ; hormis, dans certains cas de transactions, l'acuité des contraintes financières proprement dites. Il en est tout autrement des hautes classes moyennes, à faible dotation de terrain à bâtir, dont les représentants se sont résolus à l'abandon d'une part non négligeable de leurs biens - 12 % des surfaces totales cédées par les "petits et moyens bailleurs". Dans ce cas, les ventes ont toujours été motivées par une situation d'indivision intervenant à l'occasion d'une succession. Il est normal que pour ces catégories montantes, peu enclines à se séparer des signes de leur promotion sociale et qui ne connaissent pas de besoins financiers urgents, les renoncements de propriété se cantonnent à des occasions inévitables de partages entre héritiers.

49Faute souvent de biens à hériter, faute de dispositions en terrain autre que la parcelle qu'ils ont acquise pour édifier leur propre résidence, les membres des autres couches sociales, moins aisées ou défavorisées, ne participent pas, en tant que vendeurs, au marché des terrains à bâtir. Plus encore que les "grands propriétaires bailleurs", les "petits et les moyens" s'enferment dans le cercle étroit de la vie sociale oloronaise. La quasi totalité des surfaces appropriées par ce groupe - 92 % exactement - appartient en effet à des résidents de la petite ville, véritable microcosme à l'intérieur duquel s'élaborent les règles compliquées des rapports de propriété, témoins des rapports sociaux et reflets de la structure sociale.

  • 10 DI MEO (G.), GUERRO (R.) ; "La péri-urbanisation dans l'agglomération de Pau : mutations foncières (...)

50Alors que nous pensions, au début de notre étude, que les enjeux sur l'espace en tant que réserve d'urbanisation se bornaient aux zones U et NA du Plan d'Occupation du Sol, nous nous sommes rapidement rendus compte, en dépouillant les fiches de mutation de la propriété, que de nombreuses transactions de terrains à bâtir s'effectuaient sur les zones agricoles - hors P.O.S. - de la périphérie oloronaise. Or, dans ces confins de la commune, les mutations à finalité d'urbanisation ont porté, au total, sur une superficie nettement plus étendue que dans les zones U et NA du P.O.S. : 11,5 ha contre, nous l'avons vu, à peine plus de 6,5 ha, cédés de 1977 à 1985 dans le cadre du P.O.S. C'est dire qu'une couronne de péri-urbanisation tout à fait originale tend à se dessiner autour de la ville, au-delà d'une "ceinture domaniale", à vocation agricole d'attente, frappée par la rétention foncière... Les terrains qui sont vendus sur ces marges de la commune ont toujours une taille très élevée - 3.600 m2 en moyenne. Les agriculteurs en sont les principaux pourvoyeurs - 17,1 % de la superficie à construire mutée -, au même titre que leurs héritiers désormais étrangers à l'activité agricole : souvent des employés qui ont vendu près du quart des superficies ; plus rarement des cadres, bailleurs de 15 %... On retrouve de la sorte, à la périphérie d'Oloron-Sainte-Marie, les mêmes fournisseurs de biens fonciers transformables en sol urbain que dans la couronne péri-urbaine des villes moyennes - Pau par exemple10 -, ou que dans la plupart des périphéries immédiates des petites villes, comme à Orthez. Oloron-Sainte-Marie constitue donc, dans le domaine des mutations de terrains à bâtir et de l'urbanisation, une sorte d'exception qui tient sans doute à la nature spécifique de structures sociales marquées par la survivance, en bonne position hiérarchique, de vieilles couches dominantes ailleurs éliminées. Le poids de ces acteurs sociaux se retrouve d'ailleurs dans les transactions concernant des terrains situés hors de la zone du P.O.S. : les rentiers-retraités y ont en effet porté la responsabilité de quelque 40 % des ventes - en superficie -, entre 1977 et 1983...

2 - Orthez : un marché foncier dynamique sans blocage majeur ; une société "moderniste".

51En fait, nous n'évoquerons les transactions de terrains à bâtir à Orthez et dans les 15 communes de son bassin d'habitat, que dans le souci d'établir une comparaison avec Oloron-Sainte-Marie, de mettre en évidence les particularismes socio-spatiaux qui règnent dans cette dernière ville, et de mesurer leurs effets sur le processus d'urbanisation/péri-urbanisation. Les résultats de ce dépouillement sont tout à fait révélateurs, puisque sur la seule commune d'Orthez, 290 ventes de terrains à des particuliers ont été enregistrées au cours de la période de 9 ans que nous avons étudiée. Elles ont représenté une surface de 55 ha et 63 ares, alors que durant le même laps de temps et malgré une taille légèrement supérieure de la ville, les cessions à des particuliers, dans le but de construire, n'ont porté à Oloron-Sainte-Marie que sur un peu moins de 25 hectares ! Autrement dit, le marché des terrains à bâtir d'Orthez a connu un volume de transactions plus de deux fois supérieur à celui d'Oloron-Sainte-Marie, de 1977 à 1985. Par ailleurs, les mutations de terrains à bâtir ont été plus nombreuses à Orthez que dans l'ensemble des 15 communes de sa périphérie, et elles ont porté sur une superficie totale à peine inférieure : 55,6 ha contre 69 ha... Bien entendu, au fil des années, on note un fléchissement des mutations s'effectuant à Orthez, tandis qu'elles progressent dans les communes rurales péri-urbaines. Ainsi, en 1983, il n'y eut à Orthez que 23 ventes de terrains à bâtir couvrant 5,5 ha., alors que dans les 15 communes, 44 cessions ont concerné 9,4 ha. Cependant, l'on peut noter - cf. tableau II - que même pour une année très moyenne, le volume des ventes s'effectuant à Orthez excède très largement celui d'Oloron-Sainte Marie... La thèse d'un blocage foncier affectant cette dernière ville se confirme donc, même s'il faut convenir qu'Orthez jouit d'une meilleure situation économique qu'Oloron-Sainte-Marie et que ce fait se répercute sur les courbes démographiques comme sur les volumes de la demande des terrains. Signalons, en revanche, que le dynamisme du marché foncier d'Orthez est d'autant plus remarquable que depuis la dernière révision du P.O.S., effectuée au début des années 1980, il ne reste plus, sur le territoire de la commune, que 66,5 ha disponibles pour l'urbanisation, soit moins de 2 fois la superficie similaire existant à Oloron-Sainte-Marie... Donc, en théorie, les pressions sur l'offre provoquées par sa rigidité relative devraient être bien plus pesantes à Orthez qu'à Oloron-Sainte-Marie ; or nous avons constaté l'inverse, même si l'on peut supposer que la récente restriction règlementaire de l'espace urbanisable sur le territoire d'Orthez entraîne aujourd'hui, un peu comme la rétention foncière la provoque à Oloron-Sainte-Marie, une accélération de la péri-urbanisation sur les communes voisines de la petite ville... Fait nettement observé autour d'Orthez depuis 1982-1983, date d'entrée en vigueur du nouveau P.O.S. révisé, moins laxiste que le précédent.

TABLEAU II : EVOLUTION DES VENTES DE TERRAINS A BATIR AUX PARTICULIERS, A ORTHEZ, DE 1977 A 1985

TABLEAU II : EVOLUTION DES VENTES DE TERRAINS A BATIR AUX PARTICULIERS, A ORTHEZ, DE 1977 A 1985

Source : Dossiers du Service des Hypothèques

  • 11 Dans les communes péri-urbaines d'Orthez, l'absence quasi générale de P.O.S., à une ou deux except (...)

52L'inventaire des diverses catégories socioprofessionnelles de vendeurs de terrains à bâtir donne à Orthez11 des résultats assez différents de ceux que nous avons pu noter à Oloron-Sainte-Marie. Certes, le groupe assez mal identifiable des "non-actifs" a cédé, à lui seul, le tiers de toute la superficie transférée entre 1977 et 1985. Il est incontestable qu'une proportion élevée de ces non-actifs est constituée par les rentiers appartenant aux vieilles classes de propriétaires terriens, longtemps dominantes dans la société locale. Les enquêtes que nous avons effectuées nous permettent d'évaluer à 20 % environ la part de ces héritiers d'anciennes fortunes, plus ou moins dilapidées, dans la vente des parcelles constructibles effectuée à Orthez - rappelons qu'à Oloron-Sainte-Marie, les représentants de la même catégorie sociale ont cédé près des 2/3 de la surface totale vendue au cours de la période ! Avec les quelques retraités qui se classent aussi dans ce groupe des vieilles familles, c'est sans doute entre 25 et 30 % de la surface totale des terrains à bâtir vendus ces dernières années qui leur appartenait. A la différence de ce qui se passe à Oloron-Sainte-Marie, deux catégories socioprofessionnelles effectuent à Orthez une poussée remarquable parmi les fournisseurs de terrains... Il s'agit, d'une part, des agriculteurs exploitants et, d'autre part, du groupe composite formé par les cadres, les professions libérales, et, surtout, les commerçants. En incluant dans le contingent des agriculteurs bailleurs de terrains constructibles les anciens cultivateurs qui figurent dans la rubrique des retraités et des non-actifs, on peut estimer à un minimum de 28 % leur participation à la formation de l'offre foncière à vocation urbaine pendant la période. Les agriculteurs ou leurs descendants dégagés de l'activité agricole - près de 5 % des surfaces vendues l'ont été, en effet, par des ouvriers, employés ou cadres moyens héritiers d'agriculteurs - retrouvent donc, à Orthez, le rôle qu'ils jouent un peu partout autour des villes françaises, en tant que fournisseurs privilégiés de terrains à bâtir. Leur effacement excessif à Oloron-Sainte-Marie ne fait qu'exprimer, dans cette citée, l'impact persistant des vieilles bourgeoisies terriennes.

53Au total, la structure des catégories sociales de bailleurs de terres urbanisables à Orthez reprend et restitue les caractéristiques de la société locale. Sans entrer dans le détail d'une stratification dont nous n'avons pas étudié les articulations avec suffisamment de soin, une rapide investigation statistique, étayée par quelques enquêtes, nous confirme que les classes dominantes traditionnelles, offrant quelque similitude avec celles qui subsistent encore à Oloron-Sainte-Marie, ont été sérieusement oblitérées par la montée de couches nouvelles, amenées dans la petite ville par le développement du complexe d'activités industrielles de Lacq. De la même façon, les commerçants plus prospères que ceux d'Oloron-Sainte-Marie se montre singulièrement plus agressifs sur le marché foncier. En résumé, Orthez offre un cliché plus classique des structures socioéconomiques et des modalités corrélatives de fonctionnement du marché foncier ou de l'urbanisation qu'Oloron-Sainte-Marie. Cette dernière reste en effet engluée dans une formation économique au sein de laquelle des modes de production reliques ou en sursis, ainsi que leurs rapports sociaux spécifiques, traduisent un indéniable passéisme : maintien difficile et sans doute transitionnel du petit capitalisme familial, vestiges plus effacés encore de l'économie domaniale... Tandis que quelques témoins du mode de production capitaliste n'occupent qu'une position fragile - Lindt et Messier-Hispano principalement. En revanche, le mode de production capitaliste - étatique exerce désormais une hégémonie sans partage à Orthez - présence, à proximité, du groupe Elf-Aquitaine avec de nombreuses retombées pour la petite ville. Il suscite, en particulier, une transformation moderniste des structures et des rapports sociaux et accélère le renouvellement des classes possédantes. Ainsi des agriculteurs exploitants, agrandissant leur espace d'activité avec des terres en location, remplaçant désormais l'ancienne bourgeoisie foncière. Les commerçants et les membres des professions libérales détrônent les vieilles familles de rentiers ou de petits industriels dont ils se sont appropriés les biens... ces propriétaires, moins viscéralement attachés à la terre que les anciens, surtout soucieux de faire des affaires ou, dans le cas des agriculteurs, d'améliorer la taille et les structures de leur exploitation, répugnent moins à céder les sols constructibles qu'ils contrôlent, à condition d'en tirer profit. Avec l'effondrement des obstacles psycho-sociologiques à la rétention de l'offre, le marché des terrains à bâtir retrouve une plus grande fluidité et les prix de la terre agricole transformable en sol urbain ne connaissent pas la flambée inflationniste qui les caractérise depuis plusieurs années à Oloron-Sainte-Marie. Ainsi, tels qu'ils apparaissent dans les actes notariés qui figurent dans les dossiers de mutation de propriété du Service des Hypothèques, les prix des terrains à bâtir ont évolué, en moyenne et en francs constants dans la zone urbaine de la commune d'Orthez, de 87 francs 50 centimes le mètre carré en 1975 à 125 francs le mètre carré en 1984 ; soit, pour cette dernière date, un montant de l'ordre de deux fois inférieur à celui que nous avons évalué dans la zone urbaine de la commune d'Oloron-Sainte-Marie ! De plus, en raisonnant cette fois sur l'ensemble de la commune d'Orthez, aires rurales et urbaines confondues, on note que le prix moyen du mètre carré de terrain constructible a même sensiblement diminué, en francs constants, de 1975 à 1985, période au cours de laquelle il serait passé de 76 à 72 francs le mètre carré !

54Ainsi, dans le cadre d'une évolution moderniste de la société locale, caractérisée par l'apparition de nouvelles classes dominantes qui ne considèrent plus la terre comme un attribut de la distinction sociale, ou comme une valeur refuge, l'élaboration de documents d'urbanisme qui confèrent à des parcelles naguère agricoles le label de terrain à bâtir, encourageant leurs propriétaires assurés d'un bon prix à les vendre sans différer à des promoteurs ou à des particuliers désireux d'accéder à la propriété d'une maison individuelle. Il reste à savoir si un tel processus de circulation des valeurs foncières favorise ou non une démocratisation de l'accession à la propriété d'une maison individuelle, dans des conditions de localisation géographique acceptables ?

3- Fluidité ou opacité du marché foncier et sélection socio-spatiale des constructeurs.

55Sur des espaces fonciers à propos desquels nous avons pu évaluer, de manière très précise et pendant une décennie, la nature comme la fréquence des mutations de propriété, il nous restait à définir le profil des cessionnaires de terrains afin de mesurer l'adéquation de l'offre aux caractéristiques sociales de la demande. Dans ce but, faute d'indications suffisamment fiables et complètes contenues dans les dossiers du Service des Hypothèques, nous avons utilisé les demandes de permis de construire, déposées entre 1975 et 1985.

- Caractéristiques sociales de l'appropriation foncière liée à la construction, en l'absence de rétention des terrains : le cas d'Orthez

56En l'absence de rétention foncière flagrante sur le territoire communal d'Orthez, quelles sont les classes sociales qui parviennent à acquérir des terrains à bâtir et à édifier, dans le cadre ou non d'un lotissement, un pavillon individuel ? Le dépouillement des fichiers des Hypothèques ne nous a pas permis d'établir un tableau rigoureux de la composition socioprofessionnelle du contingent des acquéreurs de terrains à bâtir. Par contre, l'examen des dossiers de permis de construire nous donne une image assez fidèle de la condition sociale des candidats à la réalisation d'une maison individuelle, récents acheteurs, pour la plupart, d'une parcelle foncière. L'interprétation de cette source met en relief le rôle prééminent des ménages ouvriers parmi les bâtisseurs de pavillons, dans l'agglomération d'Orthez, entre 1980 et 1985. Bien entendu, c'est surtout dans les communes rurales où le prix du sol constructible atteint son niveau le plus bas que la classe ouvrière parvient d'assez loin au premier rang des demandeurs de permis, avec plus de 40 % des dossiers déposés. Il est vrai que les ménages ouvriers de l'agglomération d'Orthez forment une population à bien des égards originale, composée d'une majorité de salariés bien payés des entreprises pétrolières et chimiques. A Orthez, leur part s'élève encore à 24 % des constructeurs de maisons individuelles ! Autre catégorie réputée modeste, celle des employés rassemble à elle seule 28 % des futurs accédants à la propriété d'une résidence pavillonnaire sur la commune d'Orthez. Ainsi les ménages théoriquement les plus défavorisés ont représenté à Orthez, entre 1980 et 1985, 52 % de l'ensemble des candidats à la construction individuelle. Même si cette infra-classe moyenne, difficilement distinguable du prolétariat, reste un peu plus effacée à Orthez, dans le domaine de la construction pavillonnaire, que dans ses 15 communes voisines, nous admettrons volontiers qu'il n'existe qu'une ségrégation socio-spatiale modérée entre la ville-centre et sa ceinture péri-urbaine ! Nous conviendrons aussi que les catégories situées au bas de la hiérarchie sociale occupent à peu près la même place, parmi les accédants à la propriété, que celle qu'ils se taillent dans les rangs de la population orthézienne... Gardons-nous cependant de prétendre que la ségrégation socio-géographique n'existe pas à Orthez ! En effet, une étude plus détaillée de la construction et des nouvelles installations qui s'opèrent dans les différents quartiers ou secteurs de la ville, révélerait des formes très fines de sélection spatiale en fonction des catégories socioprofessionnelles des constructeurs, de leurs racines familiales ou de leurs représentations culturelles. De la même façon, un bilan en règle des origines sociales des bâtisseurs indiquerait une sensible sous-représentation, en ville, des classes les plus modestes, contrastant avec leur meilleure représentation, dans la zone péri-urbaine, au fur et à mesure que l'on s'éloigne des frontières de la petite ville. Bref, comme tous les concepts utilisés en sciences sociales, la ségrégation est un phénomène relatif et le jugement de modération que nous formulons à propos de son développement à Orthez ne revêt de sens qu'à la lumière de la situation qui règne dans l'agglomération d'Oloron-Sainte-Marie.

- Rétention foncière et aggravation des processus ségrégatifs : le cas d'Oloron-Sainte-Marie.

57La richesse des sources notariales que nous avons pu compulser concernant Oloron-Sainte-Marie nous a permis d'établir un décompte affiné des diverses catégories socioprofessionnelles de cessionnaires de terrains entre 1977 et 1984. Nous avons distingué le cas des terrains acquis sur la zone du Plan d'Occupation des Sols et celui des parcelles reprises à l'extérieur du P.O.S., sur le territoire de la commune. Deux remarques majeures se dégagent de l'interprétation de cette distribution. L'une souligne la faible proportion des représentants des catégories sociales modestes ayant acheté une parcelle à Oloron-Sainte-Marie ; l'autre exprime leur part encore plus maigre parmi les acquéreurs de plus vastes terrains, hors de la zone du P.O.S.

58A l'intérieur de l'aire centrale oloronaise découpée par le récent Plan d'Occupation des sols, nous avons recensé quelque 16 ha vendus à des particuliers ou à des sociétés par toutes les catégories de bailleurs - commune, sociétés, petits, moyens ou grands propriétaires privés... Les ouvriers spécialisés n'ont acquis que 1,6 % de cette superficie totale, les ouvriers qualifiés 12 % et les employés un peu plus de 13 %, soit, pour l'ensemble des classes modestes, à peine plus de 27 % de la surface des terrains ayant fait l'objet d'une transaction marchande ! Rappelons que ces catégories représentent 68 % des actifs oloronais et, avec leurs familles, près des deux-tiers de la population totale de la ville. Les professions intermédiaires, symbole emblématique de la classe moyenne, n'ont récupéré pour leur part que 12 % de la superficie des terrains à bâtir en mutation, ce qui tend à détruire l'image trompeuse d'une "médiatisation massive" de la société oloronaise. Quant aux classes jugées favorisées ou dominantes - chefs d'entreprises, cadres supérieurs et professions libérales, artisans et commerçants... -, elles ont acheté à elles seules 57 % de la superficie des terrains constructibles vendus, alors qu'elles ne forment que 18 % des actifs et une part voisine de la population totale de la petite ville ! Au sein de ce groupe hégémonique, les deux ensembles formés d'une part par les artisans-commerçants, d'autre part par les cadres supérieurs et les professions libérales, se partagent exactement à égalité, les nouvelles acquisitions de terrains à bâtir : 26,5 % dans chaque cas. La taille moyenne de ces achats - 1.406 m2 pour les artisans commerçants ; 2.025 m2 pour les cadres supérieurs et les membres des professions libérales - montre qu'il ne s'agit pas, dans l'ensemble, d'acquisitions à but spéculatif, mais d'opérations préalables à l'édification d'une belle villa individuelle, inscrite au cœur d'un vaste espace et située à proximité du centre de la petite ville. L'effet de ségrégation socio-spatiale revêt, dans ces conditions, toute son ampleur et toute sa signification... Si l'on considère que les cadres et membres des professions libérales ne forment que 5 % des actifs oloronais alors que les artisans et les commerçants en constituent le dizième, l'on admettra que la première catégorie effectue à Oloron-Sainte-Marie une percée beaucoup plus spectaculaire que la seconde. Ce constat ne surprendra pas quand on sait que le secteur commercial manque de dynamisme et de vigueur. Quant aux chefs d'entreprises, leur place étroite dans la population locale, mais aussi le recul de leur nombre comme l'accroissement de leurs difficultés, expliquent qu'ils n'aient recueilli que 3 % des surfaces totales mises en vente. Signalons enfin qu'on ne retrouve, parmi les très nombreux retraités de toutes les origines sociales réunis dans la ville, qu'une très maigre proportion d'acheteurs de terrain à bâtir : huit seulement, pour à peine 4 % des surfaces rétrocédées.

59Hors des limites du P.O.S., les effets ségrégatifs dus à l'opacité du marché revêtent un aspect encore plus caricatural, puisque sur les 11,5 ha livrés par les bailleurs de terrain, plus de 72 % ont été repris par la trilogie des classes dominantes : artisans-commerçants, cadres et professions libérales, chefs d'entreprises... dans l'ordre décroissant de l'importance de leurs achats. Les professions intermédiaires en ont prélevé pour leur part 14 %, les employés 11,1 % et les ouvriers 1,3 % ! Or, dans ce cas, il s'agit véritablement, en raison de la taille moyenne des parcelles transmises - 3.600 m2 -, d'un phénomène de formation de réserves foncières stratégiques, susceptibles d'être transformées à court terme en lotissements. Ce sont les couches sociales montantes, souvent issues de la haute classe moyenne, qui constituent à leur profit ces nouveaux patrimoines fonciers, à coup sûr plus spéculatifs et moins symboliques que les anciens... Signe d'une indéniable évolution idéologique ?

60Ce tableau de la répartition sociale des acheteurs de terrains à bâtir sur le territoire communal d'Oloron-Sainte-Marie montre à l'évidence que la validité de la triple relation entre la rétention foncière, la hausse des prix du sol et la sélection-ségrégation sociale se vérifie. Nous n'apporterons pas grand-chose de plus en démontrant que les acquéreurs de terrains et que les constructeurs de maisons individuelles sur le territoire des communes périphériques d'Oloron-Sainte Marie appartiennent, majoritairement, à des catégories plus modestes de la société locale. C'est une fois de plus à partir des dossiers de permis de construire que nous avons recherché, pour la période 1977-1985, dans les quatorze communes qualifiées de péri-urbaines de l'agglomération d'Oloron-Sainte-Marie, la qualité socioprofessionnelle des candidats à la construction d'une maison individuelle...

61Sur près de 400 dossiers dans lesquels une profession était indiquée, les employés et les ouvriers en avaient rédigé, à eux seuls, quelque 60 % - 34 % pour les seconds et 26 % pour les premiers. La part des professions intermédiaires s'élevait à 15,5 %, celle des retraités et de divers métiers difficilement classables à 5,5 % - 2,3 % pour les seuls retraités-rentiers. En revanche, les deux groupes de classes dominantes ne contribuaient que pour 17,7 % aux dépôts de dossiers de permis de construire. C'étaient les commerçants, les artisans et les chefs d'entreprises qui se plaçaient en première ligne, avec 12,6 % des demandes, devant les cadres et professions libérales pour 5,1 %. Les agriculteurs-exploitants n'intervenaient de leur côté qu'è titre anecdotique, à la hauteur de 2,3 % des projets de construction. Ainsi, ces pourcentages le montrent, les classes modestes accédant à la maison individuelle parviennent, dans les communes péri-urbaines de l'agglomération d'Oloron-Sainte-Marie à une bien meilleure représentation qu'à l'intérieur du périmètre de la commune centrale. Cependant, leur sous-représentation ne s'efface jamais en totalité. En effet, le taux de participation à la péri-urbanisation des classes dominantes reste très supérieur au contingent qu'elles forment, non seulement à Oloron-Sainte-Marie, mais aussi dans les diverses communes de la périphérie. Les agriculteurs exploitants, malgré de vastes étendues de zone NB délimitées par les P.O.S., sont quant à eux pratiquement absents du mouvement des constructions récentes et actuelles... Ceci dit, la thèse du glissement progressif des classes modestes accédant à la propriété d'une maison individuelle, d'Oloron-Sainte-Marie vers les communes péri-urbaines de son agglomération, se confirme. A une époque où les renchérissements du prix de l'énergie, aggravés par les difficultés économiques de bien des familles, discréditent les domiciliations éloignées des centres vitaux et des lieux de travail, nous ne pouvons imputer ce transfert qu'à la hausse excessive du prix des terrains à bâtir et à leur raréfaction sur le territoire d'Oloron-Sainte-Marie. Nous avons longuement décrit les facteurs sociaux de cette tendance.

Conclusion

62A la lumière des exemples d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez, nous avons recherché les principaux facteurs de la péri-urbanisation qui gagne, autour des petites cités, un nombre croissant de communes, après avoir modifié le paysage et la société des grandes couronnes jadis rurales qui s'étendent au-delà des banlieues des grandes agglomérations et des villes moyennes... Si les petites villes n'échappent plus à la propagation quasi universelle de cette forme ultime de la diffusion urbaine, de notables différences s'observent de l'une à l'autre et, plus que dans les échelons supérieurs de la hiérarchie urbaine où les modalités de la croissance tendent à s'uniformiser, les distorsions que nous avons perçues dans les cas fort dissemblables des développements d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez nous ont persuadé que nous avions des chances de découvrir autour des petites villes quelques-unes des clés de l'expansion contemporaine du phénomène urbain. A partir d'un ensemble de sources documentaires constituées par les données des derniers recensements généraux de la population, par les dossiers des permis de construire déposés depuis une dizaine d'années et par les mutations de terrains à bâtir consignées dans les archives du Service Départemental des Hypothèques, en procédant aussi par enquêtes et par entretiens auprès des populations, en dépouillant le cadastre et en nous référant, en permanence, aux documents communaux d'urbanisme, nous sommes parvenus à établir une filiation étroite entre quatre ordre de phénomènes, en apparence indépendants : la hiérarchie sociale et ses fondements économiques, la structure de la propriété et la stratégie foncière des classes possédantes - rétention ou libération de l'offre -, le prix du sol constructible et, pour finir, l'intensité plus ou moins forte du mouvement de périurbanisation.

63Ainsi, deux processus de la croissance des petites villes s'esquissent. L'un, bien illustré par l'exemple d'Oloron-Sainte-Marie, repose sur la permanence de modes de production reliques, globalement révolus, qui entretiennent, lorsqu'ils subsistent tout en s'effritant, des formes de hiérarchie sociale surannée où les anciennes classes dominantes ont généralement perdu l'essentiel des pouvoirs politiques et économiques, mais conservent encore certains aspects de leur ancienne hégémonie idéologique. L'attachement à la terre, aux vieux domaines, fait partie de cet héritage idéel et provoque des phénomènes de rétention foncière ou, tout au moins, de formation chaotique de l'offre des terrains à bâtir... En effet, les anciennes familles de possédants ne se dessaississent de leurs biens que lorsqu'elles y sont forcées, sous la pression d'une nécessité économique impérieuse ou de la loi - expropriations. Quoiqu'il en soit, la rareté, la rigidité et l'irrégularité de l'offre des terrains se traduisent par un emballement inflationniste des prix du sol, qu'attisent parfois les attitudes spéculatives délibérées d'un petit nombre de propriétaires conscients des avantages potentiels que leur confère une telle situation. Devant les renchérissements des coûts fonciers, seules les catégories sociales les mieux loties parviennent à acquérir une parcelle constructible et à s'installer sur le territoire de la commune-centre. Les tranches sociales plus modestes ne peuvent espérer conquérir l'espace oloronais qu'au prix d'une très forte cohésion passant par l'action coopérative ou, faute d'une telle dynamique, s'installent sur des communes périphériques de plus en plus lointaines, profitant de prix du sol nettement plus bas. Bien sûr, la politique plus ou moins attractive des communes péri-urbaines - existence ou non de lotissements communaux, contraintes financières et sanitaires variables pour les nouvelles constructions... -, de même que les nouvelles formes d'aide personnalisée au logement qui solvabilisent - ou donnent du moins l'illusion de solvabiliser - des tranches de plus en plus larges de population modeste, jouent un rôle clé dans la propagation de la péri-urbanisation.

64Le second modèle de croissance, celui que nous avons observé dans l'agglomération d'Orthez, met au contraire l'accent sur une meilleure urbanisation du territoire de la commune-centre, tandis que la péri-urbanisation, déclenchée depuis moins d'une décennie, y revêt une facture plus élémentaire. Dans ce cas, les anciennes hiérarchies sociales ont été totalement bouleversées par la transformation radicale des ressorts économiques. Le développement des activités du complexe industriel de Lacq et la fixation d'une nombreuse population nouvelle, la disparition plus précoce qu'à Oloron-Sainte-Marie des petites industries traditionnelles, portent globalement la responsabilité de cette mutation radicale. Du coup, la relation idéologique qu'entretiennent les propriétaires avec leurs biens fonciers a considérablement évolué, la logique de leur valeur d'échange s'est imposée et le marché fonctionne avec une fluidité satisfaisante. En conséquence, le niveau des prix du sol constructible affiche plus de modération qu'à Oloron-Sainte-Marie, les catégories sociales modestes s'installent à la périphérie de la commune-centre, sur d'anciennes terres agricoles délibérément transformées par les P.O.S. en terrains à bâtir. La ségrégation socio-spatiale, bien que sensible, s'atténue singulièrement par rapport à Oloron-Sainte-Marie. Dans ces conditions, le mouvement de péri-urbanisation qui affecte tout de même une quinzaine de communes du bassin d'Orthez reste marginal et a surtout été accéléré, depuis 1977, par les nouvelles formes de l'aide publique à la construction individuelle - Aide Personnalisée au Logement et Prêts Aidés à la Propriété - qui, en ouvrant des prêts immobiliers à des familles très modestes, les encouragent à se lancer dans l'aventure de la construction, mais les oblige, faute de moyens suffisants, à acquérir des terrains très bon marché localisés en zone rurale, loin des petits centres. L'objet de notre recherche n'était pas de juger cette politique, mais d'améliorer notre compréhension des mécanismes socio-économiques de la péri-urbanisation. Nous pensons y être parvenus, sans prétendre à une généralisation abusive à partir des deux exemples béarnais d'Orthez et d'Oloron-Sainte-Marie.

65Soulignons au passage qu'un tel constat de discordance entre les évolutions péri-urbaines d'Oloron-Sainte-Marie et d'Orthez bouscule un tant soit peu les idées reçues, puisque ce n'est pas l'agglomération où la pression sur la demande a été la plus forte qui a connu une flambée des prix du terrain à bâtir et un mouvement actif de péri-urbanisation, mais celle où les blocages de l'offre de rétention des terrains, tant psycho-sociologiques qu'économiques, ou matérielles, ont atteint leur paroxysme.

Notes

1 Voir sur ces questions la très abandonnante bibliographie réunie par G. DI MEO et G. JALLABERT dans "Les Périphéries des Agglomérations : développement et fonctionnement", Rapport en vue de la réalisation du Schéma Directeur de la Commission Transversale du C.N.R.S., Architecture-Urbanistique-Société. Paru dans HEGOA no 4, décembre 1985, Université de Pau et des Pays de l'Adour, pp. 1 à 81.

2 Villes comptant de 5.000 à 20.000 habitants agglomérés.

3 Voir DI MEO (G.) ; "Les formations socio-spatiales ou la dimension infra-régionale en géographie" ; Les Annales de Géographie : no 526, 1985.

4 LABORIE (J.P.) ; "Les petites villes" ; Editions du CNRS ; 1979 ; TOULOUSE.

5 LABORIE (J.P.) ; op. cit.

6 Sur la base de critères démographiques et socio-économiques recueillis dans les recensements de 1975 et de 1982.

7 LABORIE (J.P.) ; op. cit.

8 Voir DI MEO (G.) ; op. cit.

9 BOZON (M.) ; "Vie quotidienne et rapports sociaux dans une petite ville de province". Presse Universitaires de Lyon, 1984.

10 DI MEO (G.), GUERRO (R.) ; "La péri-urbanisation dans l'agglomération de Pau : mutations foncières et résistance des agriculteurs" ; Revue économique du Sud-Ouest, no 2, 1985.

11 Dans les communes péri-urbaines d'Orthez, l'absence quasi générale de P.O.S., à une ou deux exceptions près, autorise au contraire de très larges possibilités de transformation des terres agricoles en terrains à bâtir.

Table des illustrations

Titre Figure 2 : EVOLUTION DE LA POPULATION ET DU PARC DES LOGEMENTS DANS L'AGGLOMERATION D'OLORON DE 1968 A 1982
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 753k
Titre Figure 3 : EVOLUTION DE LA POPULATION DANS L'AGGLOMERATION D'ORTHEZ DE 1954 A 1982
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 530k
Titre Figure 4 : EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS DE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1975 A 1985 A OLORON - SAINTE – MARIE ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitations individuelles)
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 104k
Titre Figur 5: EVOLUTION DU NOMBRE DES PERMIS OE CONSTRUIRE AUTORISES DE 1960 A 1964. A ORTMEZ ET DANS LES COMMUNES DE SON AGGLOMERATION (Habitation individuelles)
Légende (Source : D.D.E.)
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 93k
Titre TABLEAU I : REPARTITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS A BATIR SUR LES ZONES U ET NA DU P.O.S. D'OLORON-SAINTE-MARIE.
Légende Source : documents cadastraux
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 339k
Titre TABLEAU II : EVOLUTION DES VENTES DE TERRAINS A BATIR AUX PARTICULIERS, A ORTHEZ, DE 1977 A 1985
Légende Source : Dossiers du Service des Hypothèques
URL http://books.openedition.org/msha/docannexe/image/15036/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 324k

© Maison des Sciences de l’Homme d’Aquitaine, 1986

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Cette publication numérique est issue d’un traitement automatique par reconnaissance optique de caractères.
Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search