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Le péri-urbain en Aquitaine

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Pierre Guillaume

II - Le péri-urbain et l'opérationnel

1 - Consommation de l’espace et mutations foncières

Françoise Rollan

Texte intégral

1Le Foncier non bâti dans le péri-urbain c’est essentiellement l’espace agricole et sylvicole. Il s’agit donc d’une zone de contact très sensible entre deux mondes : le monde rural et le monde urbain. L’expansionnisme du second va à l’encontre du maintien du premier. La libération de terrains pour l’urbanisation dépend très largement de la situation économique de l’agriculture péri-urbaine.

2L’exemple de Pau où la dynamique urbaine s’effectue selon des modalités moins complexes que dans l’agglomération bordelaise permet de cerner des enjeux plus précis sur l’espace péri-urbain. Ainsi après une période de forte croissance dans les années 60, l’agglomération se caractérise depuis une dizaine d’années par la discrétion de son évolution démographique, ainsi que par un ralentissement des transactions foncières et de la construction immobilière. Cependant, la tradition d’une ville aérée et agreste, entretenue par la présence anglaise du XIXème siècle et récupérée par les classes montantes des années 60, a suscité une pression originale sur le marché foncier.

3L’exemple de Bordeaux montre ce qu’il est possible d’obtenir à partir des sources les plus accessibles en matière de consommation de l’espace et de mutations foncières. L’espace péri-urbain pour une agglomération de la taille de Bordeaux a été défini comme celui correspondant aux 96 communes de l’aire du S.D.A.U. : 160 667 ha pour 680 000 habitants en 1975 dans un rayon de 25 kms autour de Bordeaux (CARTE : 1).

4Le territoire du S.D.A.U. s’étend sur trois secteurs géographiques différents : à l’ouest le plateau landais couvert de sables, au centre la vallée de la Garonne bordée de terrasses alluviales continues sur la rive gauche et à l’est le plateau calcaire de l’Entre-Deux-Mers et la vallée de la Dordogne. Les communes de la rive gauche représentent 69,9 % de la superficie totale et celles de la rive droite 30,1 %.

5– Zones ND, de protection, sans constructibilité : des situations encore extrêmement diversifiées !

6L’importance accordée aux zones ND varie de moins 1 % à 40 % du territoire communal. Dans le cas de zones péri-urbaines où ces pourcentages sont faibles, il peut s’agir de communes déjà très urbanisées (C.U.B) ou au contraire très faiblement urbanisées (communes périphériques de Mont-de-Marsan mais qui disposent, de facto, d’un environnement forestier naturel). Des pourcentages élevés traduisent un parti pris de protection affirmé (zones péri-urbaines de Périgueux ; quelques communes périphériques de Bayonne, communes du plateau landais autour de Bordeaux).

7Quant au contenu de ces zones, il représente bien évidemment autant de cas ponctuels (base de plein air, parc, front de mer, étangs etc...) sous un dénominateur commun : la protection d’espaces naturels sensibles.

8Au total, nous retiendrons de ce bref inventaire sur les potentialités d’espaces dans les communes péri-urbaines d’Aquitaine, la très grande diversité des cas qui dépendent pour beaucoup de situations et d’environnement locaux.

9Diversité et complexité vont se retrouver à travers les analyses de la consommation de l’espace et des mutations foncières ; des effets sociaux et de la formation des prix ; de l’avenir de l’agriculture péri-urbaine.

10Comme le rappelle, pertinemment F. Rollan, la plupart des analyses des espaces ruraux péri-urbains sont conduites dans des optiques « croissance urbaine ». Or « si l’espace rural le plus proche de la ville est à terme voué à y être inclus, c’est malgré tout lui, qui en dehors de quelques opérations artificielles, va déterminer les lignes comme les fonctions du tissu urbain en train de naître » (CERAFER, 1971). C’est pourquoi le point de vue que nous avons choisi ici, sera principalement celui du « ruraliste » afin :

  • d’essayer de dépasser les analyses traditionnelles, on l’a vu menées essentiellement dans une logique urbaine (urbanisation, marchés des terrains à bâtir, changement social...).
  • de prendre en compte l’espace rural péri-urbain non comme espace support statique « mais comme un espace dynamique qui produit et s’oppose aux menées expansionnistes de l’espace urbain » (F. Rollan, 1983).
  • d’essayer de traduire la réalité aquitaine encore profondément agricole et rurale et qui marque ainsi de nombreux paysages péri-urbains de la région.

1 - LA PLACE DE L’AGRICULTURE DANS L’AIRE DU S.D.A.U. DE BORDEAUX (1955-1980) - (F. ROLLAN, 1983)

11Depuis 1955 la place de l’agriculture dans l’aire du S.D.A.U. de Bordeaux n’a cessé de décroître. La surface agricole utile (S.A.U.) est passée de 40.8 % à 28,3 % de la surface totale. Ce sont plus de 20 000 ha qui sont sortis du domaine agricole soit une diminution de 30,7 %. Le nombre des exploitations agricoles a chuté encore plus fortement : – 60,9 %, ce qui représente la disparition de plus de 4 000 exploitations. Des nuances doivent être apportées selon les secteurs et les types de culture (TABLEAU : 1).

12Proportionnellement c’est la rive droite qui a été la plus touchée puisqu’elle a perdu 63,6 % de ses exploitations et 35,4 % de sa S.A.U., contre 56.8 et 25,1 % la rive gauche. Au niveau des cultures les nuances sont plus sensibles entre les deux rives. Les terres labourables ont augmenté de 30,2 % sur la rive gauche alors qu’elles ont diminué de 34,8 % sur la rive droite. Cela s’explique par les défrichements qui ont eu lieu dans la forêt landaise pour la plus grande culture céréalière. La superficie toujours en herbe a diminué de 37,3 % sur la rive gauche contre 22,2 % sur la rive droite. C’est évidemment la ceinture laitière de la plaine alluviale qui a craqué face à l’urbanisation. En effet, si les cultures maraîchères arrivent à se maintenir tant bien que mal dans un environnement fortement urbanisé, l’élevage bovin lui ne résiste pas. Il est obligatoirement repoussé plus loin. Pour la vigne la situation est inverse. La rive gauche à cause de la très grande qualité de son vignoble et de ses structures en grands domaines capitalistes, n’a perdu que 22 % de ses surfaces en vigne (provenant de très petites exploitations) alors que sur la rive droite qui a un vignoble moins réputé et surtout très morcelé en petites exploitations ce sont 44,2 % qui ont disparu. Dans le détail il faut noter en outre que proportionnellement à la S.A.U. totale du S.D.A.U. les terres labourables n’ont cessé de s’étendre sur la rive gauche puisqu’elles sont passées de 7,9 % à 14,8 % alors que sur la rive droite un léger déclin de 8,4 à 7,9 % est enregistré. Les surfaces en herbe avaient augmenté entre 1955 et 1970 plus sur la rive droite que sur la rive gauche à la suite de l’arrachage des vignes, mais pour la période 1970-80 un recul est observé partout. Cependant, pour 1955-80 une diminution de 19,1 % à 17,3 % apparaît sur la rive gauche alors que la rive droite accroit de 18,2 % à 20,4 % ses superficies en herbe. Pour la même période, si la part de la vigne dans la S.A.U. s’est rétrécie de 27.7 % à 24,8 % cela provient de sa chute sur la rive droite où elle est passée de 20 à 16,1 % alors que sur la rive gauche sa position s’est renforcée de 7,7 % à 8.7 %.

13Cependant si la S.A.U. s’est considérablement rétrécie et si près des 2/3 des exploitations ont disparu, la S.A.U. moyenne par exploitation s’est fortement accrue. Elle est passée de 6,47 ha en 1955 à 11,46 ha en 1980, soit un gain de 77,1 % ce qui implique des changements de structures et de méthodes d’exploitation. Cette restructuration est la preuve d’un certain dynamisme, d’une volonté de se maintenir et d’un blocage moins grand qu’ailleurs des structures foncières où en général on observe à cause de l’agriculture à temps partiel un maintien des petites exploitations. Il semblerait que dans la région bordelaise ce type d’exploitations disparaisse plus vite que dans d’autres régions.

14La diminution du terroir agricole et sa restructuration sont à mettre au compte de l’expansionnisme urbain. Les forêts ne sont pas épargnées non plus, puisque 1400 ha (2 %) ont disparu (entre 1962 et 1975), dont 429 ha (3,6 %) dans les communes de la communauté urbaine.

2 - L’EMPREINTE SPATIALE DE L’EXPANSIONNISME URBAIN

15Elle implique deux concepts : celui de ponction sur l’espace et celui de conquête sur l’espace. A partir de là une typologie sommaire des emprises urbaines peut être établie qui fait appel à ces deux concepts :

  • pour le 1er ce sont les carrières, gravières et sablières et les dépôts de déchets (ordures, industrie) ;
  • pour le 2ème ce sont les constructions à usage d’habitation, les grands équipements (sports, santé, enseignement...), les industries et les voies de communication.

16Pour illustrer ces deux aspects de l’empreinte spatiale urbaine, deux exemples particulièrement représentatifs de l’agglomération bordelaise ont été choisis. Ce sont d’une part les carrières, gravières et sablières, et d’autre part les lotissements.

2.1. - carrières, gravières et sablières

17Le sous-sol de la région bordelaise est particulièrement riche en sables et graviers, matériaux recherchés pour la fabrication des bétons et le revêtement des chaussées. Les dépôts du lit de la Garonne étant en cours d’épuisement c’est sur les dépôts terrestres qu’il faut maintenant compter.

18« Les zones les plus favorables se trouvent localisées :

  • sur la rive gauche de la Dordogne, entre St-Sulpice et Cameyrac et Ambarès-et-Lagrave,
  • sur la rive droite de la Garonne entre Lestiac-sur-Garonne et Cambes, entre Cambes et Latresne,
  • sur la rive gauche de la Garonne
    • au sud de Bordeaux entre Portets et Villenave d’Ornon,
    • au Nord de Bordeaux entre Blanquefort et Macau et dans certaines zones du Haut-Médoc.

19Ces zones comprennent en partie les zones viticoles les plus renommées : Haut-Médoc et Graves. A priori, il ne semble pas pensable de détruire le sol porteur de richesses annuellement renouvelées pour une satisfaction immédiate mais passagère ». (S.D.A.U. de l’agglomération bordelaise, 1980).

20Et pourtant les carrières, gravières et sablières du S.D.A.U. représentent 900,63 ha dont le tiers (301,51 ha) est actuellement abandonné, ce qui équivaut à la superficie d’une commune comme Sainte-Eulalie ou Cubzac-les-Ponts. 13 communes en ont plus de 20 ha. Ce sont : Ambarès et Lagrave (45 ha), Arsac (162 ha), Avensan (32 ha), Ayguemorte (50 ha), Bruges (34,5 ha), Cadaujac (85,9 ha). Castres (27 ha), Lormont (27 ha), Martignas (40 ha), Mérignac (37,1 ha). Quinsac (45 ha), St-Sulpice-et-Cameyrac (73 ha) et Villenave d’Ornon (26,6 ha). Les secteurs les plus touchés sont donc : le Médoc et les landes du Médoc (284,5 ha), la ceinture laitière et légumière (198,3 ha), les Graves (136,3 ha), les côtes du bordelais et l’Entre-Deux-Mers (272,6 ha), autrement dit les secteurs agricoles les plus riches.

21Non seulement les surfaces prises sur les terres agricoles sont considérables mais de plus elles sont dispersées à l’intérieur d’une commune ce qui gêne les exploitations agricoles et laisse un sol à l’aspect lunaire qui une fois l’exploitation abandonnée devient un dépôt d’ordures ou une zone plus ou moins dangereuse.

2.2. - Lotissements

22Les lotissements qui ont fait l’objet d’une enquête menée par l’Agence d’urbanisme pour la Communauté Urbaine de Bordeaux ne représentent qu’une part des constructions à usage d’habitation donc exclus de ces données les maisons isolées, les ensembles d’habitation et les habitats collectifs. Pourtant pour la période 1970-1978 le bilan est impressionnant : 505 lotissements soit 8 348 lots occupant 1 478,4 ha ont été autorisés dans les communes n’appartenant pas à la Communauté Urbaine de Bordeaux (C.U.B.) ; 332 lotissements soit 3 613 lots couvrant 524,8 ha ont reçu l’autorisation d’être construits dans des communes de la C.U.B.

23Outre la superficie utilisée pour ces lotissements, il faut noter leur taille. Les 2/3 (65,7 %) ont moins de 10 lots et 1/5 (19,6 %) ont entre 10 et 29 lots dans les communes hors C.U.B. Dans la C.U.B., ce phénomène est encore accentué : 71,7 % ont moins de 10 lots et 22 % de 10 à 29 lots. C’est cet éparpillement dans l’espace qui est néfaste pour l’agriculture péri-urbaine, car il contribue à sa désorganisation en morcelant l’espace.

24Encore faut-il considérer la dissymétrie des deux rives de la Garonne. Les lotissements sont nettement plus nombreux sur la rive gauche (503) que sur la rive droite (334). Cela provient du développement de l’urbanisation dans le cadre de la C.U.B. plus accentué sur la rive gauche que sur la rive droite (31,1 % des lotissements autorisés dans le S.D.A.U. contre 8,6 % sur celle-ci). Par contre la situation hors C.U.B. est moins contrastée entre les deux secteurs puisqu’au total les lotissements de la rive droite occupent 703,7 ha et ceux de la rive gauche 774,7 ha. Cependant, il faut noter que sur la rive droite aussi bien dans les communes de la C.U.B. que dans celles hors C.U.B. les lots sont plus grands en moyenne et donc la densité à l’hectare plus faible mais la taille des lotissements y est en moyenne aussi plus réduite que sur la rive gauche. Sur la rive droite 69,5 % des lotissements hors C.U.B. ont moins de 10 lots alors que cette proportion se réduit à 61,7 % sur la rive gauche.

25Les conséquences sont graves pour le maintien de l’agriculture surtout sur la rive droite, zone de polyculture et de vignobles moyennement réputés et aux structures fragiles. Entre 1970 et 1980 la rive droite a perdu 6 215 ha soit une diminution de 21,1 % de sa surface agricole utile (13,9 % de la surface totale) alors que la rive gauche a vu sa surface agricole utile diminuer de 1 633 ha soit de 6,8 % qui équivalent à 1,4 % de la superficie totale des communes.

26La rive droite est très peu boisée et ce sont donc les terres agricoles qui sont touchées. Sur la rive gauche les défrichements permettent d’éviter en partie les terres agricoles. Il faut dire aussi que la valeur agricole de certaines terres est telle qu’elles sont en principe peu menacées. C’est le cas des grands crus du vignoble du Médoc ou des Graves. Il faut encore ajouter que la dispersion des lotissements dans l’espace agricole – phénomène du mitage – provoque une diminution nettement supérieure à la superficie réellement occupées par les lotissements car les friches s’étendent tout autour. L’absence de continuité dans cet espace agricole est nuisible à son exploitation.

27Les lotissements qui ne sont qu’un type d’urbanisation, généralement considérés comme moins consommateurs d’espace que les maisons isolées et donc un moindre mal pour l’agriculture péri-urbaine peuvent pourtant être rendus responsables des plus fortes diminutions de S.A.U. dans la majorité des communes du S.D.A.U. C’est ce que montre la carte des lotissements et de la variation de la S.A.U. 1970-80. Sur les 52 communes de la rive droite, 48 ont perdu au total 6 601 ha et 6 ont gagné 382 ha de S.A.U. Dans 11 communes la perte a été supérieure à 180 ha (9 communes seulement sur la rive gauche) ; dans 18 elle a été comprise entre 100 et 180 ha (7 sur la rive gauche) et dans 16 elle est restée inférieure à 100 ha (18 sur la rive gauche). Sur les 44 communes de la rive gauche, 34 ont vu leur S.A.U. diminuer de 4 404 ha et 10 augmenter de 2 771 ha. Si en terme de S.A.U. le bilan reste négatif sur la rive gauche, il n’est que le quart de celui de la rive droite. Tout ceci s’explique par la mise en culture de terres jusque là occupées par la forêt, par la taille moyenne des lots plus réduite et le moins grand morcellement de l’espace sur la rive gauche.

3 - LES MUTATIONS FONCIERES

28L’empreinte de l’urbanisation sur l’espace péri-urbain est indéniable. Le sol change de main et/ou d’affectation : dans quelle proportion et à qui profite les restructurations foncières ? Toutes les transactions ne se font pas au profit de l’urbanisation (F. ROLLAN, 1983).

3.1. - Marché foncier péri-urbain des sols agricoles

3.1.1. - Les deux logiques du marché foncier

29La logique du marché foncier péri-urbain des sols agricoles est double : d’une part les utilisations agricoles et de l’autre les utilisations non agricoles (urbaines). Le marché agricole vise à une consolidation et à une restructuration de l’espace agricole, alors que le marché non agricole aboutit à un démembrement de l’espace agricole traditionnel. Les acteurs qui agissent sur le premier sont soit des agriculteurs locaux, soit des agriculteurs extérieurs soit des non-agriculteurs qui maintiennent un usage agricole mais peut être provisoirement en attendant que les prix montent. Les acteurs du second sont les agents fonciers, les promoteurs, les agents du développement urbain. Ils n’ont pas de politique d’ensemble et agissent au coup par coup.

3.1.2. - Les notifications de vente à la SAFER

30La source la plus complète et la plus facile à consulter pour l’étude des transactions foncières est fournie par les fiches de notifications de vente à la SAFER. Un point noir cependant pour avoir un bilan exact car les parcelles inférieures à 5000 m2 ne sont plus notifiées. Or les transactions sur les petites parcelles sont très nombreuses en zone péri-urbaine.

31Les données sur dix ans regroupées permettent l’étude des deux marchés et de leurs acteurs, de façon tout à fait satisfaisante. En effet, la destination agricole des terres est traitée selon que l’acheteur est agriculteur ou non-agriculteur. Pour les autres destinations la profession de l’acquéreur n’a pas été retenue car elles concernent essentiellement les non-agriculteurs (98 %). Une remarque peut être faite au sujet de la rubrique « sans destination précise ou autres », dans laquelle les acquéreurs ne sont pas des agriculteurs ou très rarement. Elle est une façon de masquer la destination réelle : l’urbanisation. Il s’agit en fait d’achat de terres en vue de la spéculation. Ces parcelles viennent grossir le lot des friches d’attente. Une autre remarque intéresse les terres achetées par les non-agriculteurs pour un usage agricole. Comme cela a pu être vérifié sur le terrain ce sont des transferts en faveur de ceux qui contrôlent financièrement le marché péri-urbain de la production agricole : les maquignons et les négociants en vin. Grâce à leurs capitaux, ils peuvent exercer des pressions sur le marché foncier et acquérir les terres vendues par la SAFER, trop chères pour les agriculteurs.

3.2. - Mutations foncières en Aquitaine

3.2.1. - L’exemple bordelais (CARTE : 2)

Types de mutations

32Pour l’ensemble du S.D.A.U. de l’agglomération bordelaise ce sont 16 281 ha en parcelles d’au moins 0,5 ha qui dans les dix dernières années ont changé de main, soit 10,1 % de la superficie des communes du S.D.A.U., mais 28,9 % de la S.A.U. (si les forêts sont retirées de ce total). Sur ce total 10 739 ha soit 66 % ont été affectés à l’agriculture dont 7 471 ha (45,9 % soit 14 % de la S.A.U. de 1970) à des agriculteurs et 3 268 ha (20,1 % soit 6,1 % de la S.A.U. de 1970) à des non-agriculteurs ; 906 ha sont revenus à la forêt soit 5,6 % des mutations ; 4 637 ha (28,5 %, 8,7 % de la S.A.U. de 1970) sont passés à l’urbanisation (terrains à bâtir, résidences, industries, équipement...).

33La position des agriculteurs est minoritaire puisqu’ils n’ont pas pu obtenir plus de 48 % des terres faisant l’objet de mutation (45,9 % de terres agricoles et 2 % de divers notamment en forêts). Pour les notifications à destination agricole les agriculteurs dominent certes puisqu’ils ont acquis 7 471 ha sur 10 739 soit 69,6 %, mais le poids des non-agriculteurs est loin d’être négligeable puisque dans ce domaine il représente 30,4 %. En nombre d’actes la place des non-agriculteurs est encore plus forte puisque ceux-ci ont signé 1 950 actes contre 520 aux agriculteurs. Les transactions pour l’agriculture et la forêt sont en général plus importantes en superficie que celles pour les autres destinations. La moyenne par acte est de 14,8 ha pour les agriculteurs, 5,1 ha pour les non-agriculteurs gardant au sol une affectation agricole, 16,8 ha pour la forêt et 3,7 ha pour les affectations liées à l’urbanisation.

34Ces quelques remarques montrent que le poids des agriculteurs sur le marché foncier péri-urbain ne pèse pas lourd.

Répartition spatiale des mutations foncières

35Il faut apporter des nuances dans l’espace du S.D.A.U. Toutes les régions ne sont pas également touchées.

36Les transactions sur dix ans sont plus importantes sur la rive gauche (61,0 %) que sur la rive droite (60,3 %). Proportionnellement le contrôle de l’espace par les agriculteurs apparaît meilleur sur la rive gauche que sur la droite puisque là les agriculteurs ont acquis 51,7 % des superficies vendues soit 21,5 % de la S.A.U. 1970 contre 36,8 % pour ceux de la rive droite (7,9 % de la S.A.U.). De même les usages non-agricoles ne comptent que pour 26,2 % des mutations sur la rive gauche (mais 10,9 % de la S.A.U.) et 32,1 % sur la rive droite (6,9 % de la S.A.U.). Les terres restant à l’agriculture mais acquises par des non-agriculteurs ne représentent que 13 % du total de la rive gauche (5,4 % de la S.A.U.) alors qu’elles atteignent 31,1 % du total de la rive droite. On pourrait penser que les données concernant la rive gauche portent la marque des possibilités qu’ont les agriculteurs de la région « Grandes Landes » d’acheter des terres prises souvent sur la forêt landaise. Pourtant même si l’on fait abstraction de cette région la tendance n’est pas modifiée : 66,7 % des terres ont une destination agricole (au lieu de 64,6 %) dont 47,6 % pour des agriculteurs et 19,1 % pour des non-agriculteurs et 26,8 % (au lieu de 26,2 %) une destination non agricole. Excepté dans la zone proche de la ville la ceinture légumière et laitière, les agriculteurs de la rive gauche dominent le marché foncier des terres agricoles.

37Sur la rive droite la situation est très différente puisque près des 2/3 des transactions (63,2 %) passent aux mains des non-agriculteurs contre 39,2 % sur la rive gauche. La région qui semble le mieux résister est le libournais où les agriculteurs contrôlent plus de 56 % du marché.

38La répartition par commune des superficies mutées entre 1971 et 1980 par type de destination et type d’acquéreurs peut aussi être appréhendée.

39Dans le Médoc, les mutations se font essentiellement pour l’agriculture et en faveur d’agriculteurs sauf à Ludon où les non-agriculteurs dominent. Les communes des Landes du Médoc y compris Arsac sont gagnées progressivement par l’urbanisation à l’exception de Salaunes et d’Avensan où les agriculteurs contrôlent encore le marché foncier. Dans la ceinture laitière et légumière Bruges et Eysines résistent bien en apparence avec leur zone protégée. En fait, il s’agit de superficies de quelques hectares seulement.

40Dans trois communes des Grandes Landes, St-Jean d’Illac, Cestas et Saucats, les mutations foncières se font au profit des agriculteurs. Dans la région des Graves la situation varie de commune à commune.

41Si dans l’Entre-Deux-Mers viticole, c’est la destination agricole qui prédomine, elle n’est pas souvent en faveur des agriculteurs (sauf à Ambarès et à Yvrac). Dans l’Ouest de l’Entre-Deux-Mers dans les communes de la C.U.B. les transactions se font au profit de l’urbanisation. Il en est de même dans certaines autres communes du plateau (Sallebœuf, Bonnetan, Le Pout, St-Genès de Lombaud, Madirac, Sadirac). Dans trois communes les agriculteurs gardent le contrôle des terres agricoles (Pompignac, Camarsac, Cursan). Les côtes du Bordelais maintiennent un usage agricole sauf à Tabanac, mais il n’y a qu’à Haux et Baurech que les agriculteurs obtiennent la majorité des terres mutées. Le Blayais et le Libournais sont déjà largement aux mains des non-agriculteurs même pour un usage agricole sauf à St-Gervais et à St-Romain-la-Virvée.

3.2.2. - L’exemple palois

42Entre 1975 et 1982, la population de l’agglomération paloise au sens large (37 communes) est passée de 143 302 à 153 745 habitants, soit une croissance de 7,3 % en 7 ans.

43On peut estimer que les 10 442 habitants supplémentaires ont constitué, entre 1975 et 1982, la demande sociale en logements de l’agglomération. Soit en tenant compte d’une moyenne de besoin de 15 m2 par personne, une demande sociale totale de l’ordre de 160 000 m2. Cette demande de logement se traduit sur le plan foncier de trois manières (plus ou moins combinées) :

  • Sur des zones de type UA, avec un COS de 1, par un besoin théorique de 160 000 m2 de terrain (16 ha).
  • Sur des zones de type UB, avec un COS de 0,6, par un besoin théorique de 267 000 m2 de terrain (27 ha).
  • Sur des zones de type UC-UD, avec un COS de 0,3, par un besoin théorique de 540 000 m2 de terrain (54 ha).

44Cette demande sociale qui émanait, pour l’essentiel, de salariés du secteur tertiaire, visait deux catégories de logements et d’espaces fonciers en zone péri-urbaine.

  • Groupes de logements (type hameau) avec petit espace privatif pour les couches moyennes de fonctionnaires et d’employés.
  • Villas isolées sur grands espaces pour les catégories plus favorisées d’ingénieurs, de cadres et des professions libérales/commerçants.

45Avec les ménages d’ouvriers et d’employés qui ont recherché des logements sociaux en immeubles collectifs, ces deux catégories ont formé la demande effective sur le marché foncier. Autrement dit, au-delà du concept d’une demande sociale globale incompressible, la demande de marché tient compte de la réalité des transactions et de la « consommation » foncières résultant des stratégies différentielles du corps social, ou simplement de la variété des revenus.

46Sur ces bases, les rythmes de transformation de l’espace foncier en espace bâti connaissent depuis quelques années un net ralentissement. Ainsi, dans le cas de la commune de Pau où il reste aujourd’hui, compte tenu des grands choix d’occupation de l’espace définis par le POS, un peu plus de 220 hectares légalement constructibles (avec la possibilité, il est vrai, de déclasser une partie des 600 ha maintenus pour les usages agricoles), la consommation moyenne des terrains à vocation immobilière fut de l’ordre de 30 ha par an entre 1968 et 1975. Entre 1975 et 1978, elle est tombée à 20 ha/an environ. Aujourd’hui, elle se situe entre 10 et 15 ha.

47On serait tenté d’associer ce recul de la formation du foncier bâti à l’augmentation (jugée excessive) des prix du sol sur le territoire municipal de Pau. La pression d’une demande surtout représentée par la bourgeoisie « pétrolière et affiliée » se traduisant par une poussée spéculative dans quelques secteurs privilégiés du site (coteaux et terrasse de Trespoey notamment), qui entraîne à la hausse l’ensemble des prix des terrains et provoque à terme un étranglement de la demande en mal de solvabilité. Ajoutons que le taux très élevé des impôts locaux à Pau (trois fois supérieur en moyenne à celui des autres communes de l’agglomération) pourrait jouer dans le même sens et favoriser une implantation des constructions nouvelles sur les communes périphériques.

48Cependant le marasme du marché foncier, dans l’ensemble de l’agglomération, montre depuis deux ans que la situation strictement paloise n’est pas un phénomène isolé. Les difficultés générales de l’économie expliquant sans doute pour une large part la diminution du nombre des transactions observées un peu partout en matière de cessions foncières.

49Les prix ne baissent pas pour autant, dans la mesure où les propriétaires du sol (presque toujours des agriculteurs nous l’avons vu) ne sont pas pressés de vendre, tout au contraire ; leur acceptation ayant été le plus souvent arrachée, dans le passé, par une flambée irrésistible de la demande.

50En définitive, le projet des classes dominantes paloises en ce qui concerne la construction et son insertion dans les parcelles foncières, récupère et intègre les « images paloises traditionnelles » qui mettent l’accent sur la nature, la verdure, une certaine relation privilégiée société/environnement de qualité.

51Cette « idéologie paloise » s’est forgée dans le cadre d’une « ville agraire » tardivement fondée et renforcée dans cette vocation par la présence anglaise du XIXème siècle. Aujourd’hui, les nouvelles bourgeoisies continuent à reproduire ce modèle et façonnent de la sorte une « ville verte ». Sur le plan foncier, les implications d’une telle situation sont les suivantes :

  • Recherche des secteurs du site où « l’image nature » s’applique avec le plus de vigueur : coteaux, terrasse du front des Pyrénées, proximité des cours d’eau et des boisements...
  • Quête des parcelles de taille moyenne à grande (objectif de l’habitat parc).

52De ce fait, la demande de marché qui s’articule autour de la stratégie des classes dominantes se révèle dans le cas de Pau beaucoup plus incisive et agressive que la demande sociale globale. Cette dernière, en équilibre relatif par rapport à l’offre du fait de sa taille modeste, pèse beaucoup moins que la demande bourgeoise dévoreuse d’espace sur les enjeux fonciers.

53En conséquence, la nature de la demande qui s’exerce sur le marché foncier consomme à Pau beaucoup plus d’espace que ne le laisserait supposer l’importance de la stricte demande sociale. D’où un réflexe de défense de l’agriculture à l’intérieur du périmètre de l’agglomération qui n’exclut pas, au contraire, les phénomènes spéculatifs.

4 - CONCLUSION

54L’étude de l’appropriation de l’espace péri-urbain à travers les mutations foncières agricoles montre que l’essentiel se fait au profit des non-agriculteurs dans la région bordelaise même si en quelques points privilégiés – zone maraîchère protégée, vignobles de grands crus, céréaliculture industrielle des grandes Landes – les agriculteurs résistent bien et étendent même leur influence. Les structures en grands domaines là où elles existent semblent les plus aptes à contenir le front urbain. (Ceci est également vrai pour les grands domaines forestièrs landais autour de Mont-de-Marsan). L’absence de telles structures et l’existence de terroirs moins homogènes laisse le champ libre aux citadins pour occuper l’espace rural.

55Dans le cas de Pau, l’agressivité urbaine sur l’espace environnant procède d’une demande bourgeoise particulièrement dévoreuse d’espace avec un habitat individuel très lâche.

Auteur

Bordeaux, Centre d’Etudes des Espaces Urbains (CESURB). Equipe de Recherche Associée au C.N.R.S. 635 avec la collaboration de Guy DI MEO, Pau, Laboratoire de Recherches Industrielles et Urbaines. Equipe de Recherche Associée au C.N.R.S. 930.

© Maison des Sciences de l’Homme d’Aquitaine, 1984

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