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Appartenance locale et propriété au nord et au sud de la Méditerranée

 | 
Sami Bargaoui
, 
Simona Cerutti
, 
Isabelle Grangaud

Accès au marché immobilier et appartenance locale à Venise (Fin du Moyen Âge-temps modernes)

Jean-François Chauvard

Résumé

En prenant comme terrain d’étude la Venise moderne, cet article entend montrer que l’appartenance à un lieu crée des droits et des opportunités. Le fonctionnement du marché immobilier démontre à l’époque moderne une discordance entre les règles juridiques et la pratique des acteurs. Les règles d’encadrement du marché, fixées à la fin du Moyen Âge, visent à conserver les structures de la propriété dominées par le patriciat. Ces règles instaurent un droit de préemption concédé d’abord aux parents, puis aux associés en affaire, enfin aux voisins du bien mis en vente. Elles définissent une hiérarchie d’ayants droit au nom de la conservation de l’unité des patrimoines familiaux et de la stabilité territoriale de la propriété. Or ce droit est fort peu utilisé par les parents et les voisins à l’époque moderne comme si la continuité spatiale des patrimoines n’était plus un objectif des familles. En revanche, on constate que l’inscription très localisée dans un réseau de relations, pousse de petits propriétaires à acheter au plus proche. Dans ces cas de figure, l’appartenance locale ne crée pas de droits, mais elle permet d’avoir accès à des ressources, qui sont limitées témoignant de la difficulté de certains acteurs à sortir de leur espace de vie.

This article focuses on the real estate market in Venice in the early modern period, and aims to show that the state of belonging to a place created rights and opportunities in property ownership. A study of the way the real estate market functioned reveals a discrepancy between the legal rules and the actual practice of Venetian property owners. The regulatory rules of the market, set in the late Middle Ages, were designed to keep the ownership structures dominated by the patrician nobility. These rules established a right of preemption granted first to family members and then to neighbors of the property. The order of entitlement was defined in order to protect the unity of the family assets as well as the territorial stability of the property owners. However, in reality, parents and neighbors rarely used this right in the early modern period, which suggests that the spatial continuity of real estate was not an objective for noble families. At the same time, membership in a highly localized network of relationships encouraged small property holders to buy more property near their residences. In these cases, local membership did not create rights, but it did provide access to limited resources, reflecting the difficulty and reluctance of some Venetians to move out of their traditional living space.

Texte intégral

1Que la propriété confère des droits est chose connue. Elle est, partout avec la durée de l’installation, une condition de l’accès à la citoyenneté ; elle fonde la réputation et la qualité des personnes ; elle confère des droits politiques sous un régime censitaire. Du rapport entre citoyenneté et propriété il ne sera pas question dans le texte qui suit. En revanche, il entend s’interroger, d’une part, sur la capacité des droits liés à la propriété à instaurer des liens, à construire des obligations réciproques, et, d’autre part, sur le rôle que la reconnaissance locale joue dans l’établissement et la certification de droits. Appliqué au fonctionnement du marché des maisons, le questionnaire peut s’exprimer en ses termes : existe-t-il à Venise à la fin du Moyen-Âge et à l’époque moderne un libre commerce des maisons ? Quelles sont les contraintes qui entravent la circulation des biens ? Est-il permis de vendre n’importe quel bien à n’importe qui ? A qui et où achète-t-on ? Est-ce que le fait d’appartenir à une communauté donne des droits sur les biens ou confère la capacité à les certifier ? L’exemple vénitien permet de penser l’inscription dans un lieu en termes juridiques, puisqu’elle implique des droit, mais aussi comme une ressource relationnelle qui facile l’accès à la propriété.

Imbrication des droits de propriété et interdépendance

2Si les sources fiscales tendent à privilégier, pour des raisons pratiques, un seul niveau de possession et de location, reléguant dans l’ombre des situations juridiques plus complexes, force est d’admettre que la propriété pleine et entière domine très largement à Venise à l’époque moderne. Si l’on excepte les baux locatifs ordinaires, qui opèrent un partage des droits en privant le propriétaire de l’usage du bien, les dispositions contractuelles qui impliquent une division des droits relatifs à la substance et à la jouissance de l’immeuble sont peu répandues. Le constat vaut surtout pour l’emphytéose, qui survit de manière résiduelle : privée des conditions qui avaient favorisé sa diffusion aux XIIIe et XIVe siècles, frappée d’obsolescence juridique et dépourvue de rentabilité, elle subsiste à l’état de traces éparses. Les bonifications, les programmes de lotissement et de construction qui, jusqu’au XIVe siècle, s’étaient appuyés sur l’emphytéose, se sont poursuivis en recourant à d’autres formes juridiques : dès lors que les loyers à court terme devenaient plus rémunérateurs, les modes de gestion, soucieux de rationalité économique, ont fait triompher la propriété entière.

  • 1 Ce thème est traité par Concina E., 1991, p. 51-58. L’auteur y cite la décision du Collège : « disp (...)
  • 2 Cf. Colorni V., 1956, p. 60-65.
  • 3 Cf. Dagognet F., 1992, p. 145-151.

3Mais il suffit qu’un besoin spécifique se présente pour que la dissociation juridique du sol et de l’immeuble réapparaisse sous une forme rénovée. C’est, en vérité, au Ghetto que la propriété dissociée rencontre un terrain propice à son épanouissement car elle permet d’établir un compromis juridique entre des intérêts contradictoires. Tout en reconnaissant aux juifs le droit de séjourner à Venise, le Sénat les contraint à s’installer, en 1516, dans le quartier du Ghetto Novo dont les terrains et les habitations appartenaient à des propriétaires chrétiens. Suivant le même principe, les agrandissements successifs du quartier juif, en direction du Ghetto Vecchio en 1540 et du Ghetto Novissimo en 1633, ne touchent pas aux structures de la propriété. Le problème juridique vient du fait que les juifs, auxquels il est strictement interdit de posséder un bien immobilier ou foncier, ont fait édifier de nouveaux édifices, surélever les immeubles, diviser les appartements, restaurer le bâti pour répondre à l’afflux de nouveaux habitants. À qui reviennent les adjonctions qui transforment en profondeur la physionomie du quartier ? Le Collegio, qui est saisi de la question, se prononce en faveur de celui qui a financé les travaux, sans restreindre le droit de propriété1. Il est reconnu aux juifs le droit d’intervenir sur le bâti et de disposer librement de leurs biens, au nom d’un régime juridique original, le casacà (forme vénitienne du concept hébraique de kazakah : possession), qui ne saurait se confondre avec le droit de propriété. Les chrétiens demeurent les seuls propriétaires du sol et des habitations qui existaient lors de l’arrivée des juifs, et à ce titre, ils reçoivent une redevance en signe de reconnaissance de leur droit éminent alors que les juifs peuvent librement faire des contrats, au titre du casacà, sur les habitations qui sont soumises à partages, à ventes et à transmissions successorales. Cette fiction juridique repose donc sur un partage assez semblable à l’emphytéose : le propriétaire chrétien contrôle le sol tandis que le possesseur juif étend son contrôle sur ce qui s’élève au-dessus2. Si d’un point de vue juridique ce régime est un moyen terme, il privilégie d’un point de vue économique les bénéficiaires des loyers qui offrent très vite un niveau de rémunération infiniment plus élevé que le cens payé au propriétaire éminent (En 1661, 1392 ducats reviennent à des juifs en possession des habitations qui ont été ajoutées, tandis que 4 000 ducats sont versés au titre du cens recognitif dû aux propriétaires du sol). La concession aux juifs d’un droit de possession est la contrepartie de la reconnaissance de leur installation durable ; elle a pour effet paradoxal d’introduire des chrétiens dans le système du casacà : soit qu’ils aient acheté aux juifs des biens qui leur ont été rétrocédés dans le cadre d’un prêt livellaire ; soit qu’ils aient acquis entièrement le droit de jouissance, auquel cas ils sont tenus d’acquitter, au même titre que les juifs, le cens dû au propriétaire du sol. Le régime juridique qui est né de l’interdiction faite à des personnes d’accéder à la propriété, s’étend paradoxalement à des chrétiens qui ne sont pas frappés par la prohibition, dès l’instant où la cession du droit de possession est rendue possible. Les choix qui ont prévalu pour gérer la situation inédite engendrée par le Ghetto laissent entendre que le recours à la propriété dissociée est une solution de compromis3. Dans le reste de la ville, ce compromis n’a plus lieu d’être car le régime de la pleine propriété répond pleinement aux objectifs d’une gestion plus rationnelle. En ce sens, l’emphytéose établit un système souple, dynamique, changeant qui répond à des variations conjoncturelles, qui peuvent être ici d’ordre politique, là de nature économique. Mais elle crée toujours une interdépendance qu’il serait abusif d’assimiler à des liens de solidarité, mais qui peut conduire à doter des mêmes droits des individus au statut juridique très différent.

4Des formes de dissociation matérielle de l’immeuble apparaissent également dans des contrats autorisant, sous certaines conditions, le preneur à toucher à la substance du bien. À côté des cas peu nombreux de séparation matérielle du sol et de l’immeuble ou de parties de l’immeuble, s’épanouit une gamme de dispositions juridiques, allant des rentes perpétuelles aux prêts assignés sur un bien-fonds (livelli), dans lesquelles non seulement la nue-propriété et l’usufruit ne sont pas détenus par la même personne, mais aussi dans lesquelles la jouissance des fruits se trouve partagée.

5Des contrats locatifs de longue durée qui s’apparentent à des opérations de crédit, sont aussi enregistrés devant notaire quand ils autorisent le locataire à transformer la substance du bien qu’il a reçu. Il me semble que ce type de contrat permet d’esquisser un tableau plus nuancé des formes de propriété dissociée. À trop concentrer l’attention sur l’emphytéose à cause de la diffusion qui a été la sienne au Moyen Âge, on en vient à négliger d’autres formes de contrats, qui n’apparaissent pas forcément dans les sources fiscales, et qui entrecroisent opération de crédit et intervention sur le bâti, opérant un transfert, certes provisoire et codifié, des prérogatives du propriétaire. Dans une ville où la propriété pleine et entière semble régner en maître, la question soulevée par la prise en charge des améliorations dans le cadre d’un bail locatif laisse entendre que la ligne de partage entre les droits inhérents à la propriété n’est pas établie une fois pour toutes, mais fait l’objet de concessions et de négociations.

  • 4 ASV, Notarile Atti, Gian Antonio Mora, B. 8695, f°109r-110r.

6Le contrat conclu en 1687 par les frères Pietro et Zorzi Pisani q. Matteo peut avoir valeur d’exemple. Pietro loue à son frère un appartement et une boutique à San Pietro di Castello et plusieurs petits logements, sans que le nombre en soit précisé, dans la paroisse de San Vio, pour une durée de 25 ans. Le preneur a le droit de percevoir les loyers qui s’élèvent à 75 ducats par an et, de fait, supporte l’imposition de la decima, en contre-partie du versement d’une somme de 1 700 ducats, puis, tout au long du bail d’une rente annuelle de 3 lires et 2 sous, soit un demi-ducat. Au terme des 25 années, les 1 700 ducats doivent lui être remboursés. Ce type de location constitue une vraie opération de crédit. Le locataire-créancier a fourni un capital au détenteur de l’immeuble qui lui a cédé en guise d’intérêt le revenu des loyers. Un rendement de 4,3% par an permet au créancier de doubler la mise de départ à l’issue des 25 ans. Quant au bailleur-débiteur, il a l’avantage de disposer, d’emblée, d’un capital qui équivaut à 22 années de loyer, mais qui est cependant inférieur de 9,5% à ce qu’il aurait perçu s’il avait conservé le fruit des immeubles. Le point qui attire l’attention réside dans l’obligation de verser un demi-ducat au propriétaire, chaque année le 15 janvier. En comparaison des sommes en jeu, la valeur de cette rente est négligeable : elle procure, au cours du bail, 12,5 ducats au propriétaire et abaisse l’intérêt perçu par le créancier de 4,4% à 4,3%. Sa fonction n’est pas de nature économique, mais symbolique. Au même titre que le cens emphytéotique, ce versement, aussi faible soit-il, est un acte de reconnaissance envers le propriétaire du bien. Il vise, chaque année, à rappeler quelle est la réelle hiérarchie des droits dans un contexte où le locataire principal, détenteur de l’usufruit, occupe une position infiniment plus visible que le nu-propriétaire. C’est, au cours du bail, le seul moyen pour celui-ci de manifester le droit éminent qu’il conserve sur le bien en dépit des apparences et de conjurer le risque d’accaparement qu’une si longue concession ne manque pas d’entraîner. C’est aussi la preuve que la capacité à transformer un bien en légitime l’appropriation et donne sur lui des droits de nature plus morale que juridique4.

  • 5 Le propriétaire éminent, qui dispose d’un droit de préemption, autorise la vente, en l’accompagnant (...)

7Dans quelle mesure ces régimes juridiques ont-ils un effet sur la circulation des biens ? L’emphytéose n’est pas en mesure de peser sur les échanges à cause de sa présence résiduelle. Quand bien même ce régime juridique serait beaucoup plus répandu, il n’est pas sûr qu’il constitue un frein à la circulation des maisons. À Rome, dans le premier tiers du XVIIe siècle, il ne semble pas que la présence, dans un quart des ventes, d’un propriétaire éminent à qui le bailleur doit demander son assentiment, constitue un obstacle à la circulation des biens5. Même le nombre des livelli qui s’accompagnent d’une vente, est trop faible pour que l’activité soit réellement affectée. En revanche, il est permis de se demander si les servitudes qui pèsent sur un immeuble conditionnent ou non une éventuelle aliénation ultérieure. Celles-ci ne sont pas forcément synonymes de handicap, de même que le règne sans partage de la propriété entière n’est pas, en soi, un gage de circulation des maisons. S’il existe des obstacles aux échanges, ils ne sont pas de nature juridique (le bénéficiaire d’un livello peut vendre celui-ci au même titre que n’importe quelle créance), mais ils résident dans la perception des régimes complexes de propriété. De manière tout à fait légitime, l’acheteur cherche à s’assurer que le bien, qu’il compte acquérir, n’est pas soumis à des droits que le propriétaire, ou en vérité celui qui n’est que l’usufruitier, veut lui cacher. C’est la raison pour laquelle l’acte de vente prend soin de préciser que l’immeuble est affranchi de toute servitude ou les énumère pour chercher à lever toute équivoque susceptible de faire annuler la vente. Ce souci de transparence, qui vise à éviter tout litige futur, ne veut pas dire qu’on est réticent à faire commerce d’une maison grevée d’une rente perpétuelle ou d’un livello, qui n’est en vérité qu’un crédit ouvrant droit à terme à la récupération du bien sur lequel il est assis. De ce point de vue, il ne semble pas que les livelli soient considérés différemment des biens ordinaires car ils sont vendus autant que des maisons libérées de toute entrave. Dans tous les cas, la transaction n’échappe jamais à l’incertitude.

Règles de transaction immobilière et appartenance locale

  • 6 On dispose sur la formalisation du droit civil vénitien au XIIIe siècle d’un remarquable article de (...)
  • 7 Cessi R., 1938. Les Statuts ont été publiés en vénitien dans les Nuovissima veneta Statuta compilée (...)

8Le cadre réglementaire dans lequel s’insèrent les transferts de propriété a été défini pour l’essentiel au XIIIe siècle, dans un contexte marqué par la substitution de la loi écrite à la coutume et par l’affirmation des organes de gouvernement6. Venise se dote alors de statuts juridiques qui font l’objet d’élaborations successives au cours de la première moitié du XIIIe siècle : la première rédaction est entreprise en 1192 sous l’égide du doge Enrico Dandolo, puis elle est corrigée et développée en 1226 sous l’autorité de Sebastiano Ziani. Les statuts définitifs sont rédigés en 1242 sous le dogat de Jacopo Tiepolo7. Leur principale raison d’être est d’établir des règles en matière de droit civil conformes au bien de la cité, c’est-à-dire à la perpétuation des familles. La valorisation de la gens se traduit donc sur le plan juridique par l’élaboration de règles qui consolident ses intérêts patrimoniaux et limitent les ferments de dispersion jusque dans le cadre des échanges matrimoniaux. À leur tour, les règles de transmission ont conditionné l’idéologie et les structures familiales.

  • 8 Sur la procédure ad usum novum introduite dans les statuts de Sebastiano Ziani en 1226 : Besta E. e (...)
  • 9 Sur l’absence de conception individualiste de la propriété, voir Grossi P., 1977.
  • 10 Le droit de préemption fait l’objet d’une analyse générale par Caprioli S., 1988, p. 637-699.
  • 11 Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Tertius, cap. XI-XII-XIII, f°43-44.
  • 12 Ibid., cap. XXI, f°46. La fille du vendeur est préférée aux autres parents. Ce dispositif est remis (...)
  • 13 Falletti L., 1923.

9Dans la mesure où les aliénations de propriété constituent la forme d’atteinte la plus grave aux intérêts de la famille, les dispositions réglementaires introduites par Sebastiano Ziani et définitivement fixées dans le Livre III des Statuts de Jacopo Tiepolo tentent d’en réduire les effets négatifs8. Elles s’appuient sur une conception de la famille où l’individu est soumis aux intérêts du groupe auquel il appartient, qui lui préexiste, le dépasse et qui a vocation à se perpétuer après lui9. S’il est libre de vendre ses biens propres, la famille se trouve impliquée, de droit, dans la transaction qui n’intéresse pas seulement le vendeur et l’acheteur, mais toute une communauté d’ayants droit. Les statuts instaurent un droit de préemption, concédé selon un ordre de préférence, qui interdit au vendeur de choisir librement l’acheteur qu’il entend10. Dans la hiérarchie des titres, la famille (propinqui) est préférée aux voisins du bien (lateranei)11. Au-delà de ces deux cercles, nul ne peut se prévaloir d’un droit supérieur sur la vente. Au sein de la famille, la préférence est, d’abord, accordée aux descendants directs du vendeur, qui sunt prole vendere volentis, puis aux parents consanguins ou à leur descendance masculine et, enfin, aux collatéraux qui ne descendent pas de la même souche agnatique12. Ce dispositif s’apparente au retrait lignager du droit coutumier français qui oblige le vendeur a proposé le bien immeuble à son plus proche héritier13. Quand aucun parent ne se manifeste, le droit de préemption revient au voisin qui a la plus grande surface commune avec l’habitation mise en vente. Il n’est pas surprenant que la proximité territoriale concède un droit sur la propriété alentour, car le principe qui guide les statuts est la stabilité : stabilité des familles, d’abord, par la conservation du patrimoine au sein de la gens ; stabilité, ensuite, des affaires commerciales en favorisant les associés ; stabilité, enfin, de l’agencement spatial des patrimoines en offrant la possibilité au plus proche propriétaire de s’étendre. Le même souci de conservation des structures de la propriété urbaine inspire également l’ordre de confiscation des biens des débiteurs par le Sopragastaldo : les biens meubles sont saisis avant les propriétés situées hors de Venise qui sont elles-mêmes préférées à celles sises en ville. Jusqu’au XVIIIe siècle, si l’on se fie au juriste Marco Ferro, prévaut une distinction entre les biens immobiliers qui désignent les maisons de la cité lagunaire et du duché et les biens mobiliers qui englobent également les propriétés foncières se trouvant en Terre Ferme. Comme les biens situés à Venise forment une catégorie à part, les ayants droit dessinent les contours d’une communauté mouvante de privilèges inégalement partagés.

  • 14 Ceux qui occupaient la position la plus élevée sur l’échelle bénéficiaient du décompte le plus fort (...)
  • 15 Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Sextus, cap. XXXV, Che i Propinqui, & Lateranei non habbian p (...)
  • 16 Cette interprétation est développée par Crescenzi V., 1998, p. 438-439.

10Le caractère conservatoire de la législation de 1242 était renforcé par une réduction du prix accordée aux acheteurs selon la place qu’ils occupaient dans l’ordre de préférence14. L’existence d’un prix de faveur constituait un puissant instrument de conservation des biens au sein de la gens, en même temps qu’elle avantageait l’acheteur qui contribuait à la préservation de l’unité du patrimoine familial. Mais les bénéficiaires du droit de préemption sont privés de cet avantage, en 1346, selon les nouvelles dispositions du chapitre 35 du Livre VI des Statuts d’Andrea Dandolo15. L’abolition de la réduction s’inscrit dans un contexte caractérisé par un affaiblissement du poids et de l’unité de la famille élargie16. En supprimant l’avantage financier qui pouvait inciter les parents à se prévaloir de leur droit, le nouveau règlement facilite la circulation des biens hors de la famille, au bénéfice notamment de ceux avec qui sont nouées des relations commerciales et qui ont besoin de garanties.

  • 17 La condamnation de telles pratiques est explicite dans le Code justinien, C., 4, 38, 14.

11Dès lors, la défense des intérêts de la famille n’est plus exclusive, mais elle continue d’inspirer toute la réglementation. Le droit de préemption en demeure la pierre angulaire ; il le restera jusqu’à la fin de la République. Cet aspect des statuts permet de mesurer combien la législation vénitienne est originale par rapport au droit romain. Elle en est, certes, imprégnée, de même qu’elle a été influencée par sa variante byzantine, mais elle ne le considère pas comme source exclusive du droit comme le suggèrent les Statuts de Tiepolo qui accordent une place à la coutume. L’existence d’un droit de préemption en matière immobilière est l’un des signes de cette indépendance, dans la mesure où il constitue une entorse au droit romain, notamment au Code justinien, dans lequel le titulaire du droit de propriété est libre de vendre à la personne de son choix17.

  • 18 La cour de l’Esaminador, issue de la curia ducis, a été instituée en 1204. Elle était chargée d’exa (...)

12L’application du droit de préemption a d’importantes conséquences car elle oblige l’autorité publique à encadrer la procédure pour assurer la publicité de la vente et désigner les ayants droit. Cette fonction est confiée, par délégation ducale, aux juges de l’Esaminador, qui se transforment en véritable instance de régulation et d’uniformisation de la procédure de vente, dans la mesure où les vendeurs ne peuvent se soustraire à leur contrôle18. Obligation est faite au vendeur de déclarer ses intentions en adressant au doge une cedula qui est transmise à la cour. Dans un second temps, les juges engagent une expertise qui débouche sur une estimation et le relevé des confins du bien par les experts des cours du palais (Quattro Ministerialis). L’autorité publique ne se contente donc pas seulement d’encadrer la procédure, mais elle va jusqu’à fixer le prix à partir duquel la réduction sera calculée. Les juges rendent alors publique l’offre de vente par proclamation (stride), à Saint-Marc, le dimanche suivant et les jours qui suivent et, à Rialto, du lundi au mercredi. Durant 30 jours, à compter de la proclamation, quiconque est en droit de se prévaloir de la préemption, est invité à notifier aux juges son intention d’acheter et à verser un dépôt égal à 10 % de la valeur estimée. La cour adjuge la vente au mieux placé dans l’ordre de préséance. L’étape suivante de la procédure introduit une distinction entre la propriété et la possession. Si le transfert de propriété est validé, après l’adjudication, par un acte stipulé devant notaire, la possession effective du bien se réalise en deux temps : l’acheteur reçoit, d’abord, une investiture provisoire (investitio sine proprio) d’une durée d’un an durant lequel il a la jouissance de l’usufruit de l’immeuble. À l’issue de cette période, il reçoit une investiture d’une durée d’un mois (investitio ad proprium), qui lui confère la disponibilité matérielle du bien. L’investiture, qui a le caractère d’un acte juridique, faisait l’objet d’une cérémonie en présence de témoins et d’un représentant des cours du palais dénommé ministerialis. L’investiture provisoire a pour but de permettre aux ayants droit qui étaient absents de Venise durant les stride de déposer une réclamation (clamor) auprès de la cour du Proprio. La procédure est également ouverte aux créanciers du vendeur. En cas de recevabilité, l’acte de vente précédent est annulé et un nouveau contrat est conclu entre les deux parties.

13Les amendements apportés au XIVe siècle, notamment celui relatif à la suppression de l’avantage financier, ne changent pas l’esprit de la législation, même s’ils en atténuent la portée. Le droit de préemption, qui entrave la liberté du vendeur de choisir l’acheteur, est maintenu et conserve le même ordre de préférence ; l’autorité publique, par le truchement des juges de l’Esaminador, en reste la garante ; seule la procédure a subi par la suite de notables modifications.

14La conception patriarcale de la famille qui avait présidé à la rédaction des statuts au XIIIe siècle a considérablement perdu de sa vigueur à l’époque moderne. Dès la fin du Moyen Âge, on peut lire dans les écarts de fortune entre les différents rameaux familiaux et dans les pratiques successorales, l’affaiblissement de la gens, unie autour du nom et créatrice d’obligations pour chacun de ses membres. Mais cela ne veut pas dire que la législation sur les transferts de propriété soit obsolète car les principes qui l’inspirent, la permanence et la conservation, demeurent des valeurs communément partagées. Elle reste une ressource que les parents et les voisins peuvent mobiliser pour conserver leurs positions dès lors qu’ils en ont les moyens. En favorisant le statu quo, ou du moins en limitant un changement trop rapide des structures de la propriété urbaine, la loi bénéficie en premier lieu au patriciat qui étend son contrôle sur la majorité du bâti.

  • 19 Ferro M., 1845, p. 489.
  • 20 Ibid., p. 492.
  • 21 Ibid., p. 493.

15L’ordre de préférence sur lequel est basé le droit de préemption demeure inchangé : les parents légitimes de l’agnation et les collatéraux jusqu’au quatrième degré ont la priorité sur les copropriétaires du fonds qui eux-mêmes ont un droit supérieur aux propriétaires voisins19. Dans le cas où un voisin et un parent collatéral, possédant également un bien attenant, voulaient faire prévaloir leur droit, l’avantage revenait à celui qui avait la plus grande longueur ou hauteur commune avec l’habitation mise en vente20. Quand les biens étaient hypothéqués, les règles ordinaires étaient suspendues au profit du créancier qui pouvait user du droit de préemption21.

  • 22 ASV, Compilazione delle leggi, B. 231, Prelazione, f° 31r : « Pregadi 1602 23 maggio, c. 175, che l (...)
  • 23 Les lois sur la mainmorte visent à limiter les legs de biens immeubles aux institutions ecclésiasti (...)
  • 24 Ferro M., 1845, p. 489.
  • 25 Ferro M., 1845, p. 493.
  • 26 ASV, Compilazione delle leggi, B. 231, Prelazione, f° 76v-77v.
  • 27 Chauvard J.-F., 2005, p. 127-182.

16Au cours du XVIIe siècle, alors que la diffusion des fidéicommis accroît l’immobilisation des biens, le législateur apporte des réponses à des configurations juridiques particulières qui vont dans le sens d’une plus grande libéralisation du marché. En mai 1602, dans un contexte politique dominé par les tensions avec le Saint-Siège, le Sénat interdit aux institutions ecclésiastiques d’acquérir des biens vendus par des laïcs en s’appuyant sur le droit de préemption concédé aux voisins22. La mesure s’inscrit dans une politique plus ample de limitation de la croissance de la propriété ecclésiastique que l’État cherche à imposer depuis le milieu du XVIe siècle23. Les changements de législation les plus importants portent sur la possibilité d’user du droit de préemption lors de ventes aux enchères. On compte autant de règles qu’il y existe de types de ventes. Celles qui sont réalisées en faveur du fisc ou de créanciers privés sont considérées comme des ventes ordinaires et donc soumises à la législation commune. Les ventes de biens légués à des institutions ecclésiastiques, dont s’occupaient les Dieci Savi alle decime, ouvraient droit, depuis décembre 1536, à préemption, mais seulement en faveur des parents du légataire24. Enfin, aucune préférence n’était accordée dans le cas des ventes à l’encan de biens communaux25. Durant tout le XVIIe siècle, ces règles demeurent inchangées. Elles évoluent en 1706 dans le sens d’une plus grande ouverture à la faveur de la suppression du droit de préemption concédé aux consanguins et aux parents dans les ventes aux enchères conduites par les magistratures chargées de récupérer les dettes impayées tant au bénéfice du fisc que des particuliers26. La mesure doit cependant être évaluée en fonction de la modestie de ce type de ventes dans les échanges immobiliers au début du XVIIIe siècle27. La hiérarchie des droits qui s’impose aux ventes ordinaires empêche de parler de réelle libéralisation juridique du marché.

  • 28 Le déroulement de la procédure est exposé par Filippo Nani, un juriste de la fin du XVIIe siècle, N (...)
  • 29 Ferro M., 1845, p. 494.

17Les évolutions les plus notables par rapport aux Statuts de Jacopo Tiepolo regardent, en revanche, la procédure elle-même, sans que l’on soit en mesure de préciser les différentes étapes du processus28. Le changement le plus décisif vient du fait que la transaction a déjà eu lieu quand intervient la cour de l’Esaminador. Ce n’est plus au vendeur, mais à l’acheteur que revient l’obligation de notifier son acquisition auprès des juges. Ces derniers confient le soin à un représentant des cours du palais (ministerialis) d’annoncer la vente passée par proclamation (stride) dans la paroisse où est situé le bien et chargent l’officier (comandador) d’informer par un avis (cognito) les parents du vendeur et les voisins de l’immeuble. Si quelqu’un veut faire valoir son droit de préemption, il doit citer le vendeur et l’acheteur devant l’Esaminador en déposant une réclamation (clamor) durant la durée des stride fixée à 30 jours ou durant l’année qui suit, après quoi la requête n’est plus recevable. Dans le cas de figure où la vente n’aurait pas fait l’objet d’une déclaration, les ayants droit disposent d’un délai de 30 ans pour déposer une réclamation29. Suivant les règles des Statuts, la cause est traitée par la cour du Proprio et la sentence rendue par celle de l’Esaminador.

  • 30 ASV, Giudici dell’Esaminador, Sentenze, R. 66, f° 1r, 16 mai 1668.
  • 31 ASV, Notarile Atti, Giovanni Antonio Mora, B. 8635, f° 324v, 20 février 1672 : « [...] quali ducati (...)

18La double investiture sine proprio et ad proprium reste juridiquement en vigueur. Mais elle n’est plus explicitement mentionnée dans l’acte de vente. Il y est fait référence uniquement au cours de la procédure de préemption : on peut en juger à la lecture des sentences de l’Esaminador qui accèdent à la demande de préemption parce que la réclamation a été effectuée alors que l’acheteur ne jouissait que de l’investitio sine proprio30. Compte tenu de l’évolution de la procédure, il semble que la fin de période des stride marque une étape importante pour l’acheteur. Il reste, certes, exposé à l’annulation de la vente, mais il s’est engagé dans le contrat de vente à acquitter la totalité du montant de la vente à cette date31.

  • 32 ASV, Notarile Atti, Agostino Volpe, B. 13833, f° 1v, 1er janvier 1629 : « l’una all’altra d’esse pa (...)
  • 33 Sur l’ambiguïté du droit de propriété et la distinction entre propriété et possession, voir les ana (...)

19Les cérémonies auxquelles les investitures médiévales donnaient lieu semblent avoir disparu, du moins n’apparaissent-elles pas à travers la documentation notariale et judiciaire. Le geste de remise des clés, en présence de témoins, qui marque la prise de possession, revêt cependant une grande importance. Un acte concernant l’échange de deux maisons en 1629 est explicite : « l’une et l’autre des parties aura évacué et laissé libre son édifice et l’aura remis avec les clés en main, chacune alors s’entendra recevoir la possession [...] »32. Le rituel tend à prouver que le droit de propriété a besoin d’un geste formel pour être validé33. La prise de possession qui en droit découle de la propriété s’avère en vérité indispensable à l’affirmation de celle-ci sur le bien. Le poids conféré à l’acte concret laisse percer toute l’ambiguïté du droit de propriété, car il postule une forme d’équivalence entre la propriété et la possession, ou du moins confère un rôle à la situation de fait dans l’affirmation d’une situation de droit. L’acte concret est aussi public puisqu’il se fait en présence de témoins et à la vue des voisins qui peuvent être amenés à certifier le transfert de propriété au cours d’une procédure judiciaire.

20Ultime remarque : par rapport aux statuts primitifs, la tutelle de l’autorité publique ne s’étend plus, à l’époque moderne, sur tout le déroulement de la vente, de la déclaration d’intention du vendeur jusqu’au transfert effectif de la propriété. Il intervient après la conclusion de l’acte de vente pour en faire la publicité et informer les bénéficiaires potentiels du droit de préemption. Les effets sont d’importance sur le mode de circulation de l’information en amont de la vente. La puissance publique ne joue plus aucun rôle dans la diffusion des offres de vente qui sont destinées à emprunter des canaux informels.

  • 34 Les insertions publicitaires ont fait l’objet d’une étude par Antonello A., 1996-1997, p. 207-212. (...)

21De même, avant la deuxième moitié du XVIIIe siècle, il n’existe aucun journal qui insère, entre les chroniques locales, des annonces relatives aux ventes immobilières ou aux propositions de location. Il faut attendre la diffusion de l’éphémère Novellista Veneto, en 1775, et surtout celle bi-hebdomadaire de la Gazzetta Urbana Veneta d’Antonio Piazza, de juin 1787 à juin 1798, pour que l’offre immobilière bénéficie de relais anonymes34. Jusqu’au deuxième tiers du XVIIIe siècle, l’information circule à travers les réseaux personnels, par l’intermédiaire des agents et des notaires, très rarement par voie d’affichage public ; elle est nécessairement locale, fragmentaire, partielle et inégale selon le réseau social des individus.

22Il importe de redire combien une législation fondée sur le droit de préemption a des effets considérables sur le déroulement des ventes et les mécanismes du marché. Le premier est de reporter dans le temps le transfert de propriété définitif et d’introduire une longue période d’incertitude pour l’acheteur qui est exposé à une annulation de la vente. Afin d’écarter les risques, il est possible qu’il cherche à obtenir des assurances avant la transaction auprès des ayants droit. Mais ces investigations ne font qu’ajouter une étape à une procédure qui prend au moins une année.

  • 35 E. Crouzet-Pavan constate qu’une majorité des transactions s’opère à l’amiable sans que les parents (...)

23La législation impose, par ailleurs, des règles contraignantes à tous, au nom de droits dont peu se prévalent en vérité. Le constat vaut déjà pour la fin du Moyen Âge, durant laquelle les réclamations de parents sont peu nombreuses, sans doute parce que la vigueur des solidarités lignagères permettait une entente préalable35. Il vaut plus encore pour le XVIIe siècle au cours duquel les sentences de la cour de l’Esaminador représentent au mieux 5 % des ventes (voir infra). Un si faible recours aux outils juridiques tend à prouver que si des ventes entre parents et voisins ont bien lieu, elles se déroulent à l’amiable. Le droit en soi, surtout depuis qu’il ne s’accompagne plus de remise sur le prix, n’est pas une condition suffisante pour se porter acquéreur, à la fois parce qu’il doit compter avec les disponibilités financières des ayants droit et parce que le principe qui l’inspirait, le devoir de contribuer à la conservation du patrimoine familial, a perdu de sa vigueur. Il demeure cependant une ressource efficace, notamment pour les voisins qui cherchent à conforter leur implantation dans l’espace sans avoir à négocier à l’amiable. Faute de pouvoir pénétrer dans l’intimité du choix des acteurs, il est difficile de dire si une législation aussi rigide a eu un effet dissuasif sur les ventes. Il est possible, toutefois, qu’elle ait incité les vendeurs comme les acheteurs à anticiper la réglementation, en l’intégrant à leur pratique, pour échapper au retard qu’occasionne une longue procédure.

24En qualité de garant du droit, la puissance publique s’immisce dans les mécanismes du marché, en imposant à la procédure de vente un déroulement précis. Certes, elle n’exerce pas un contrôle direct sur les mutations en mesure de réguler les flux, ne serait-ce que parce qu’elle n’a pas les moyens d’empêcher une vente conforme à la législation, et parce que l’absence de déclaration devant la cour de l’Esaminador n’invalide pas la vente si personne par la suite ne s’y oppose. Elle n’a donc pas l’ambition d’encadrer le marché, mais seulement de veiller au respect de droits qui visent à préserver les structures de la propriété et la cohérence d’une communauté civique au nom de l’unité familiale et de la continuité territoriale.

25Que les procédures de préemption soient, dans les faits, peu nombreuses, n’atténue pas l’importance de règles qui prennent sens, à l’époque moderne, à la lumière d’autres instruments juridiques, notamment le fidéicommis, qui prohibe l’aliénation des biens et qui est particulièrement diffusé. L’existence même de ces instruments juridiques, quelle que soit l’intensité de leur usage, rend le fonctionnement du marché très différent d’un modèle ouvert et impersonnel. L’ensemble de ce dispositif est l’expression légale de règles sociales qui refusent l’idée du libre commerce en matière immobilière et patrimoniale. Cela signifie que, dans une société dominée par l’idéal de conservation, au-delà même de la sphère patricienne, la vente est perçue comme une menace.

Enracinement local et accès au marché

  • 36 Chauvard J.-F., 2001.

26Si l’on s’attache maintenant aux pratiques, on constate non seulement que le dispositif juridique, favorable aux parents et aux voisins, est très rarement sollicité, mais aussi que les transactions entre parents sont peu nombreuses et que la proximité, voire la contiguïté spatiale, est loin d’être recherchée par les acheteurs à l’époque moderne36. Et cette tendance s’affirme à mesure qu’on s’élève dans la hiérarchie sociale. Tout donne à penser que les grands investisseurs sont guidés par une logique économique à laquelle la configuration spatiale du patrimoine est étrangère – à l’exception de la résidence -, non seulement parce que le marché est trop étroit pour qu’ils puissent agir à leur guise, mais aussi parce que c’est une considération secondaire par rapport à ce qu’ils jugent primordial : la rentabilité. Il en résulte un éparpillement des achats dans tout l’espace qui rend le patrimoine de rapport très peu visible. L’émiettement considérable de la propriété hérité du Moyen-Âge accroît le phénomène, mais il est aussi renforcé par la finalité lucrative de l’investissement immobilier. Il n’est donc pas étonnant de constater que l’extension des agrégats existants, l’achat de biens contigus, la constitution d’un glacis de propriétés ne sont pas des pratiques répandues malgré l’existence d’un droit de préemption sur le bien mis en vente concédé aux voisins en cas de renoncement des parents du vendeur. Il arrive même que certains propriétaires, qui auraient l’opportunité et les moyens financiers d’agrandir leur possession, restent passifs ou achètent ailleurs dans la ville. Le refus de saisir l’occasion de former des ensembles plus compacts fait écho à l’indifférence qui règne lors des successions quand il s’agit de partager de grands complexes immobiliers ou même de petits agrégats de biens.

27Dans tous les cas, les raisons qui expliquent ce manque d’attention sont les mêmes : ce qui prime par-dessus tout lorsqu’on achète un bien, c’est l’espérance d’une rente sûre. La configuration spatiale du patrimoine apparaît assez secondaire.

28Ce relatif désintérêt avive d’autant plus la curiosité pour les quelques propriétaires qui ont acheté autour de leur résidence ou à côté des biens de rapport qu’ils possédaient. Émergent deux profils nettement différenciés. L’un regroupe, d’abord, les propriétaires qui se contentent de saisir une opportunité en achetant dans le prolongement de leur résidence. Ce sont de grands patriciens qui tirent profit des difficultés financières des propriétaires voisins pour constituer ou renforcer le glacis de maisons de rapport qui ceint leur palais. Ce sont aussi de gros commerçants ou des cittadini qui acquièrent généralement un seul bien pour doter leur résidence d’une extension locative. Ils ont tous pour point commun de ne pas limiter leurs investissements à cette seule intervention.

29Un tout autre rapport à l’espace environnant prévaut chez des propriétaires plus modestes, commerçants ou artisans pour la plupart. Dans leur cas, l’extension de la propriété existante n’est pas un investissement parmi d’autres, mais l’unique opération immobilière qu’ils réalisent. S’il est vrai que tous les petits propriétaires ne cherchent pas à acheter autour des biens qu’ils possèdent déjà, ceux qui le font obéissent, en revanche, à une même logique. Parce qu’ils sont peu au fait des arcanes du marché, dépourvus d’un réseau d’information étendu et en possession de moyens limités, l’investissement immobilier est loin d’être pour eux une pratique courante si l’on en juge par le faible nombre d’artisans et de commerçants qui cherchent à acquérir leur logement ou leur lieu de travail. La première transaction joue donc un rôle déterminant. Dès l’instant où elle leur ouvre l’accès à une filière d’achat, elle les dispense de se lancer dans de nouvelles investigations quand ils désirent investir. Le recours à la même magistrature, au même vendeur ou aux propriétaires voisins, au risque parfois d’acquérir des biens situés ailleurs dans la ville, leur assure une certaine tranquillité d’esprit. Dans ces conditions, il est difficile de dire s’ils cherchent délibérément à regrouper leurs acquisitions. On est plutôt tenté de croire que leur positionnement sur le marché les prédispose à reproduire, par facilité ou par manque d’expérience, ce qu’ils ont déjà réalisé. La configuration spatiale de leur patrimoine ne serait alors que la traduction de leur réseau social.

  • 37 L’étude des réseaux d’échanges, en particulier des échanges intra-familiaux, est étroitement associ (...)
  • 38 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1290, f°38v, 10 octobre 1682 ; ibid., R. 1289, f°14v, 1er avril 1 (...)
  • 39 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 57 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, f° 364 ; SD, Gio (...)

30Ces petits investisseurs sont tentés de faire affaire parmi leurs proches - des parents, des connaissances professionnelles ou des voisins - ou bien de passer par leur truchement pour être mis en contact avec un vendeur37. Cette pratique se laisse approcher dans quelques exemples. En particulier, celui d’Andrea Ferari fils de Domenico qui a acheté, en 1678, la moitié d’une maison sise à San Polo dont le vendeur, Niccolò Formentin venait d’hériter de Pietro Michiel. Or ce dernier a habité jusqu’à sa mort une maison voisine qui a pour colocataire une dénommée Leonida Ferari. On ne sait rien du lien de parenté - si lien de parenté il y a- qui unit les Ferari, mais par hypothèse, on peut penser que Leonida ait servi d’intermédiaire entre Niccolò Formentin et Andrea Ferari38. Le cas de Cattarina Bresolin dont le mari, Andrea, était fromager (casariol) est plus éloquent encore. Locataire d’une des habitations de la Scuola di San Rocco à San Tomà, elle possède une seule maison, dans la calle dei Botteri, pour laquelle le locateur Francesco fils de Rocco, lui aussi fromager, verse, chaque année, 70 ducats. En 1685, elle la vend à Simon Badini, charcutier (salumer). Location et transaction s’effectuent dans le même milieu professionnel39. Il est malheureusement impossible d’évaluer le nombre de ventes de gré à gré qui se font selon ce principe de proximité sociale car le dense tissu des liens interpersonnels est largement insaisissable.

31On mesure toute la distance qui sépare ce type d’acheteur de l’homo œconomicus, affranchi de tout lien, qui n’aurait à se décider que sur des critères objectifs : la valeur du bien, son usage ou sa localisation. L’inscription des achats dans un cercle limité n’est pas pour autant une servitude car elle dispense l’acheteur de prospecter, d’être à l’affût de l’information et de devoir sortir des réseaux qu’il fréquente d’ordinaire. C’est plus vrai encore lorsque les échanges ont lieu dans le cercle familial.

32Reste à comprendre pourquoi ces milieux professionnels sont enclins, plus que d’autres, à évoluer dans un cercle étroit, en reproduisant d’un achat à l’autre le même schéma d’investissement : même lieu, même vendeur. Sans doute faut-il avoir à l’esprit que rien ne distingue ces petits propriétaires de ceux qui exercent le même métier et qui n’ont pas acheté de biens : les revenus du patrimoine occupent toujours une place secondaire dans des ressources qui proviennent majoritairement du travail du ménage. Certes, dans des milieux professionnels où la possession de biens est le fait de quelques-uns, la propriété doit contribuer à la distinction sociale, mais rend-elle vraiment différent son détenteur tant elle est modeste, fragile et peu durable : il suffit d’une annulation de la vente - si fréquente compte tenu des incertitudes qui entourent certaines transactions - pour l’emporter ou d’un imprévu pour qu’elle joue son rôle de réserve de précaution. De gros commerçants et de riches artisans investissent le surplus que dégage leur travail dans un ou deux biens avec l’idée de les utiliser pour leur usage personnel, de jouir d’une petite rente ou encore de se prémunir contre l’incertitude du lendemain. Le fait que la propriété soit pour eux un attribut éphémère et peu familier, pour ne pas dire accidentel, n’est sans doute pas étranger à leur souci de se replier sur des cercles proches pour effectuer leurs investissements.

33Mais il ne saurait y avoir, d’un côté, de grands investisseurs indifférents à la localisation, au type de biens et à l’identité de l’autre contractant, qui étendraient leur activité à tout l’espace urbain dans un marché anonyme et ouvert, et, de l’autre, de petits investisseurs dont l’activité se déroulerait dans un espace restreint au contact d’un étroit réseau de connaissance ; l’importance des ventes aux enchères par exemple, où les petits propriétaires sont très nombreux, ouvre leur horizon, tandis que des propriétaires patriciens s’appuient eux aussi sur des réseaux dont les ramifications sont seulement plus diversifiées.

34Le fonctionnement du marché vénitien semble donc reposer sur un paradoxe. L’appartenance locale, le voisinage en particulier, donne des droits qui sont très peu utilisés à l’époque moderne alors que l’inscription très localisée du réseau de relations tend à commander les investissements immobiliers. Le cadre normatif qui règle les transferts de propriété est un héritage médiéval même s’il reste en vigueur jusqu’à la chute de la République : il confère des droits aux parents, au cercle d’affaire, à la communauté de voisinage. Mais ces droits, selon la logique de la justice distributive, placent leurs bénéficiaires le long d’une échelle où aucun n’occupe la même place.

35Si ces règles ont sans doute contribué à prolonger la conception de la propriété qui les a engendrées, il n’est pas moins vrai qu’elles ont de moins en moins été utilisées à l’âge moderne comme une ressource en faveur de la stabilité de la propriété, peut-être parce que d’autres mécanismes jugés plus puissants et mieux adaptés aux circonstances – le fidéicommis – ont pris le relais et précipité la marginalisation du droit de préemption. Peut-être aussi parce que la valeur de la continuité spatiale a perdu de son importance au profit d’autres aspirations.

36La relation entre l’appartenance locale et la propriété continue néanmoins de fonctionner dans d’autres registres. L’imbrication des droits est autant une cause d’incertitude et de conflit qu’une ressource et un facteur d’interdépendance comme au Ghetto ; la possession et la capacité à transformer le bien, qui sont souvent des attributs de personnes présentes sur les lieux, sont autant nécessaires à l’affirmation de la propriété juridique qu’elles peuvent l’affaiblir quand elles ne sont pas l’œuvre du propriétaire ; le voisin en qualité de témoin des usages peut être appelé à jouer un rôle dans la certification de la propriété ; l’inscription locale pousse les plus modestes propriétaires à acheter au plus proche dans le sens social et géographique du terme. Dans chacune de ces situations, la propriété apparaît toujours cependant comme un puissant instrument de création de rôles sociaux, de statuts, de relations, un lacis de la très forte interdépendance qui est une des caractéristiques des sociétés anciennes.

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Notes

1 Ce thème est traité par Concina E., 1991, p. 51-58. L’auteur y cite la décision du Collège : « disponer et cieder ad altri, item tuor da altri hebrei a suo beneplacito, come meglio li parerà le sue case, boteghe, inviamenti nel ditto Ghetto senza contraddition de alcun », (ASV, Collegio, Notatori, R. 23, f° 87v - 88r, 31 mars 1536).

2 Cf. Colorni V., 1956, p. 60-65.

3 Cf. Dagognet F., 1992, p. 145-151.

4 ASV, Notarile Atti, Gian Antonio Mora, B. 8695, f°109r-110r.

5 Le propriétaire éminent, qui dispose d’un droit de préemption, autorise la vente, en l’accompagnant d’une reconnaissance de dominio par le nouveau propriétaire. Cf. Ago R., 1998, p. 178-179.

6 On dispose sur la formalisation du droit civil vénitien au XIIIe siècle d’un remarquable article de synthèse, Crescenzi V., 1998, p. 409-474. Sur les élaborations juridiques antérieures, voir : Padovani A., 1994, p. 303-329 ; Besta E., 1900 ; Zordan G., 1973.

7 Cessi R., 1938. Les Statuts ont été publiés en vénitien dans les Nuovissima veneta Statuta compilées en 1729.

8 Sur la procédure ad usum novum introduite dans les statuts de Sebastiano Ziani en 1226 : Besta E. et Predelli R. 1901, p. 63-65. Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Tertius, cap. X, f° 42-43. Les modalités de la procédure de transaction occupent les chapitres X-XXVI. Certains points sont précisés dans les corrections de 1329 : ibid., Liber Sextus, cap. XXVII-XL. Des exemples pour la fin du Moyen Âge sont donnés par Crouzet-Pavan É., 1992, p. 421-434.

9 Sur l’absence de conception individualiste de la propriété, voir Grossi P., 1977.

10 Le droit de préemption fait l’objet d’une analyse générale par Caprioli S., 1988, p. 637-699.

11 Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Tertius, cap. XI-XII-XIII, f°43-44.

12 Ibid., cap. XXI, f°46. La fille du vendeur est préférée aux autres parents. Ce dispositif est remis en cause en 1329 dans les corrections du doge Francesco Dandolo, ibid., Liber Sestus, cap. XXXVII, f°100.

13 Falletti L., 1923.

14 Ceux qui occupaient la position la plus élevée sur l’échelle bénéficiaient du décompte le plus fort. Selon le degré de parenté, la réduction était de 8 à 6 % alors qu’elle était limitée à 4 % pour les autres ayants droit. Cf. Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Tertius, cap. XIX, f°45.

15 Novissima Veneta Statuta, 1729, Liber Sextus, cap. XXXV, Che i Propinqui, & Lateranei non habbian prerogativa in le possession di minor pretio, f° 100.

16 Cette interprétation est développée par Crescenzi V., 1998, p. 438-439.

17 La condamnation de telles pratiques est explicite dans le Code justinien, C., 4, 38, 14.

18 La cour de l’Esaminador, issue de la curia ducis, a été instituée en 1204. Elle était chargée d’examiner les témoignages dans les procès civils, d’enregistrer, dans le livre des notificazioni, tous les contrats regardant des biens immeubles pour garantir le droit d’ancienneté. Le capitulaire et la législation qui lui sont relatifs jusqu’à la fin du XIIIe siècle ont été publiés par Roberti M., 1906-1911.

19 Ferro M., 1845, p. 489.

20 Ibid., p. 492.

21 Ibid., p. 493.

22 ASV, Compilazione delle leggi, B. 231, Prelazione, f° 31r : « Pregadi 1602 23 maggio, c. 175, che li frati, preti, monache, chiese ed altri luoghi ecclesiastici non possano appropriarsi li beni possessi dà laici sotto alcun pretesto di prelazion ».

23 Les lois sur la mainmorte visent à limiter les legs de biens immeubles aux institutions ecclésiastiques. La première mesure stipule, en 1472, que les biens remis au clergé restent soumis à la même taxation que les laïcs. En 1536, le Sénat interdit les legs pour des durées supérieures à deux ans, après quoi les biens sont vendus au bénéfice de l’institution qui les a reçus. En 1605, la loi de 1536 est étendue à toute la Terre Ferme. Voir Pullan B., 1982, p. 151-154.

24 Ferro M., 1845, p. 489.

25 Ferro M., 1845, p. 493.

26 ASV, Compilazione delle leggi, B. 231, Prelazione, f° 76v-77v.

27 Chauvard J.-F., 2005, p. 127-182.

28 Le déroulement de la procédure est exposé par Filippo Nani, un juriste de la fin du XVIIe siècle, Nani F., 1694, p. 88-94.

29 Ferro M., 1845, p. 494.

30 ASV, Giudici dell’Esaminador, Sentenze, R. 66, f° 1r, 16 mai 1668.

31 ASV, Notarile Atti, Giovanni Antonio Mora, B. 8635, f° 324v, 20 février 1672 : « [...] quali ducati tresento prezzo di detti caratti promette et si obliga detto Signore Compratore di dar et effetivamente esborsare subito che siano pasate le stride tacite et quiete da farsi sopra il presente instrumento ».

32 ASV, Notarile Atti, Agostino Volpe, B. 13833, f° 1v, 1er janvier 1629 : « l’una all’altra d’esse parti s’haurà evacuato et lasciato libero il suo stabile et consignato ut infra con le chiavi in mano, chi all’hora s’intenderà cadauna ricever il possesso [...] ».

33 Sur l’ambiguïté du droit de propriété et la distinction entre propriété et possession, voir les analyses stimulantes de Ago R., 1998, p. 99-101 et de Grossi P., 1992.

34 Les insertions publicitaires ont fait l’objet d’une étude par Antonello A., 1996-1997, p. 207-212. Les annonces immobilières comprennent le prix proposé, le nom du propriétaire et celui de l’intermédiaire qui est souvent un commerçant travaillant à proximité de l’immeuble et disposant des clés. Sur le Novellista Veneto, voir la notice brève de Saccardo R., 1982, p. 84.

35 E. Crouzet-Pavan constate qu’une majorité des transactions s’opère à l’amiable sans que les parents et les voisins n’aient à faire valoir leur droit auprès de la cour. Entre 1422 et 1433, elle comptabilise 402 transactions dont 31 % sont l’objet de contestation ; entre 1470 et 1479, 448 ventes dont 4 % seulement sont dénoncées. Les réclamations des voisins concernent 67 % des cas entre 1422 et 1433 et 94 % entre 1470 et 1479. Crouzet-Pavant É., 1992, p. 429-430.

36 Chauvard J.-F., 2001.

37 L’étude des réseaux d’échanges, en particulier des échanges intra-familiaux, est étroitement associée au débat autour de l’existence d’un marché de la terre impersonnel à la fin du Moyen-Âge et à l’époque moderne. À longtemps prévalu, dans les travaux sur l’Angleterre notamment, l’idée selon laquelle plus la terre circulait dans le milieu familial et moins on était en présence d’un marché impersonnel et moderne : MacFarlane A., 1978 et Razi Z., 1981. Pour juger de la nature du marché, des travaux plus récents ont tenté d’établir un lien entre le niveau des prix et les transactions entre parents : Levi G., 1989, p. 115-119.

38 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1290, f°38v, 10 octobre 1682 ; ibid., R. 1289, f°14v, 1er avril 1679.

39 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 57 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, f° 364 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, f°187r, 30 mai 1685.

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Université de Strasbourg/CNRS

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