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Les enjeux de la nouvelle réforme foncière au Vietnam

 | 
Marie Lan Nguyen Leroy

Chapitre 1

Le contexte d’élaboration de la nouvelle loi foncière

Texte intégral

1Face à la recrudescence des tensions et conflits portant sur le foncier, une réforme de la législation était très attendue. Entre expropriations abusives, opacités des attributions foncières et ententes avec le secteur privé, de vives contestations se sont élevées autour des modalités de gestion du foncier par les autorités publiques. Les pratiques de contournement du droit étatique au niveau local sont particulièrement critiquées.

2Afin d’initier la nouvelle réforme, une campagne de consultation publique a été lancée. Les discussions à l’Assemblée nationale ont donc pu être enrichies par les résultats de la consultation ainsi que par les analyses d’ONG, d’associations et de plusieurs institutions étatiques analysant les modifications à apporter à la loi foncière.

Tensions foncières : dynamiques et enjeux

  • 5 Le droit d’usage du sol (quyền sử dụng đất) est appelé communément sổ đỏ (carnet rouge). Il s’agit (...)

3Le nombre de situations conflictuelles liées au foncier qui ont été rapportées aux autorités publiques, ne cesse d’augmenter depuis ces dernières années. Ces différends portent essentiellement sur des questions de droit d’usage du sol5, d’expropriation, de revendication des terres, ou de critique de l’action des autorités publiques. Dernièrement, des manifestations, pacifiques ou plus violentes, ont eu lieu dans plusieurs provinces du pays, se concentrant particulièrement sur les questions d’expropriation et d’indemnisation. Parmi les exemples récents, nous pouvons citer les violents affrontements entre les forces de police et les expropriés dans les provinces de Hung Yên et de Haï Phong en 2012, particulièrement médiatisés. Dans le cas de Hung Yên, la procédure d’expropriation pour la construction du complexe immobilier Ecopark de plus de 500 hectares a abouti à l’arrestation d’une vingtaine de manifestants. Dans la province de Haï Phong, une procédure d’expulsion (cưỡng chế) de 19 hectares de terres aquicoles a conduit à l’intervention du Premier ministre et à la suspension du président du Comité populaire du district suite aux protestations engendrées par l’incendie de la maison des expropriés. Dans la même année, plusieurs vagues de manifestations pacifiques ont eu lieu à Hanoï devant le Bureau de réception du public du gouvernement contestant l’expropriation de 1 500 hectares de terres forestières dans la province de Đắk Nông au sud du Vietnam pour le compte de plusieurs entreprises privées.

  • 6 Ce recensement concerne aussi bien les autorités judiciaires que les autorités administratives stri (...)
  • 7 Rapport du Gouvernement n° 304/BC-CP en date du 26 octobre 2012 portant sur la réalisation de la po (...)
  • 8 Commission pour la divulgation et l’éducation au droit (organisme relevant du gouvernement), 2009, (...)

4L’ampleur du phénomène est difficile à quantifier du fait de l’opacité de l’information sur ce sujet. Cependant, les plaintes liées aux questions foncières sont devenues le premier sujet de saisine des juridictions étatiques. Selon le recensement de l’organe d’inspection du gouvernement, entre 2003 et 2010, toutes les autorités publiques confondues6 ont reçu plus de 70 % de plaintes et réclamations concernant des questions foncières7. Selon ce recensement, depuis 2003, plus de 120 000 réclamations et plaintes sont portées devant les autorités administratives tous les ans en moyenne, avec une augmentation notable entre 2008 et 2011. Le nombre de différends liés au foncier est particulièrement élevé dans les grandes villes/provinces telles que Hanoï, Hô Chi Minh et Danang, mais également dans les provinces telles que Haï Phong et Thai Binh au nord du pays, ou Can Tho, Ben Tre et Vung Tau dans le sud8.

  • 9 Ibid.

Tableau 1 : Nature des plaintes et réclamations portant sur le foncier devant une autorité publique entre 2003 et 20109

Réclamation à l’encontre d’une décision administrative portant sur la gestion du foncier (expropriation, allocation, changement d’affectation, etc.

58,59 %

Réclamation à l’encontre d’une décision de résolution des conflits fonciers

20,11 %

Revendication des terres anciennement détenues (attribuées notamment lors de la période des coopératives, des usines ou entreprises publiques, etc.)

15,63 %

Plaintes à l’encontre des fonctionnaires (abus de pouvoirs, conflits d’intérêts, etc.)

4,57 %

Source : chiffres issus du rapport 2012 du gouvernement.

5Les plaintes collectives sont en constante augmentation et concernent majoritairement les indemnisations et le relogement des personnes expropriées (49,95 % des plaintes collectives).

6Quelles sont les raisons susceptibles d’expliquer l’importance des tensions et conflits liés aux problématiques foncières ? Plusieurs éléments connexes permettent d’apporter un éclairage sur ce phénomène parmi lesquels figurent la pression foncière résultant des besoins d’aménagement et d’industrialisation du pays, la privatisation des pratiques de développement urbanistique et les difficultés liées aux expropriations. À cela s’ajoute un facteur d’ordre conjoncturel : la crise du marché de l’immobilier depuis 2008.

7L’ouverture économique décidée par le Parti communiste vietnamien en 1986 a suscité l’intérêt de nombreux investisseurs pour des projets d’aménagement urbain, de construction d’infrastructures ou de commercialisation des ressources naturelles, créant ainsi un phénomène de compétition pour l’accès à la terre. L’arrivée de nouveaux acteurs, que constituent les investisseurs nationaux et étrangers, privés et publics, a considérablement modifié les rapports de force et les relations de pouvoir sur la terre, exerçant ainsi une pression importante sur les ressources foncières.

8Utilisé comme fer de lance du développement économique et de l’industrialisation du pays, le foncier est un moyen prisé par les autorités pour attirer les investissements. Cette ressource, bien que non pérenne, permet de construire des infrastructures et d’aménager des zones économiques malgré l’insuffisance des budgets publics. À cette fin, de grandes superficies foncières doivent être récupérées par les autorités publiques, utilisant différents mécanismes tels que l’achat, la préemption et plus majoritairement, l’expropriation.

9Ce phénomène de récupération touche particulièrement les terres situées dans des zones périurbaines à fort potentiel de valorisation économique (Mellac, Fortunel et Dac Dan, 2010 : 17), ainsi que les terres agricoles (đất nông nghiệp), à tel point que l’on a pu parler d’un conflit entre le monde paysan vietnamien et les autorités publiques (Nguyễn Văn Sửu, 2014 : 92).

10Favorisant un aménagement urbanistique au service du développement économique et de l’industrialisation du pays, l’action des autorités publiques tend à s’écarter d’un modèle d’aménagement de l’espace au service de la population locale.

11La grande majorité des projets d’aménagement urbain, comme les « zones urbaines nouvelles » (khu đô thị mới), n’implique pas dans leur conception les populations locales. Aménagées le plus souvent dans des zones semi-rizicoles au sein de ces secteurs périurbains, elles entraînent l’expropriation des habitants pour la construction de nouvelles habitations destinées à des acquéreurs plus fortunés.

Figure 1 : Projet « zone d’habitation écologique » réalisé par Tasco

Figure 1 : Projet « zone d’habitation écologique » réalisé par Tasco

La « zone d’habitation écologique » de la commune de Xuân Phuong

Situé sur la commune de Xuân Phuong, au sein du district de Tu Liêm, ce projet réalisé par le promoteur immobilier Tasco porte sur l’aménagement de 50,24 hectares, avec la réalisation d’habitations, d’infrastructures et de services divers (centres commerciaux, piscines, bureaux, etc.).

  • 10 Résolution (Nghị quyết) du Premier ministre n° 132/NQ-CP en date du 27 décembre 2013.

Le choix de cet emplacement s’explique par une augmentation de la valeur du foncier depuis décembre 2013, date à laquelle la « commune rurale » de Tu Liêm a obtenu le statut de district urbain, rejoignant ainsi les 12 districts de la ville de Hanoï10.

  • 11 Décision (Quyết định) du Comité populaire de la ville de Hanoï n° 1636/QD-UBND en date du 25 mars 2 (...)

Ce projet, dont le caractère écologique reste à déterminer, a été validé par le Comité populaire de la ville en mars 201411 comme étant un projet s’inscrivant dans la réalisation de la planification globale de la capitale jusqu’en 2030, approuvé par le Premier ministre en 2011.

  • 12 Conférence sur la ville durable organisée par l’Institut d’urbanisme de la ville de Hanoï (HUPI − H (...)

Actuellement, ce projet est au stade des expropriations, étudiées et réalisées par le Comité populaire de la ville de Hanoï. Il faut attendre la publication des décisions d’expropriation pour connaître le nombre exact des personnes concernées. Toutefois, au vu de la surface occupée par le projet sur la commune, nous pouvons estimer à plus de 2 000 le nombre de personnes à exproprier. Pour l’essentiel, il s’agit de familles vivant de l’agriculture et de petits commerces.
Lors d’une conférence sur la ville durable12, nous avons pu interroger un responsable du projet chez Tasco afin de savoir si les familles de Xuân Phuong ont été consultées pour l’élaboration du projet d’aménagement de leur commune et si elles pourront accéder aux habitations nouvellement construites. La réponse a été doublement négative car, selon Tasco, « ce projet ne correspond pas vraiment à leurs besoins ».

  • 13 Entretien avec des consultants de l’HUPI, Hanoï, 19 janvier 2014.

De nombreux projets d’aménagement de ce type sont apparus ces dernières années, laissant de côté la population locale invitée à quitter les lieux. Plusieurs experts de l’Institut de l’urbanisme de Hanoï souhaitent qu’il puisse y avoir une meilleure implication de la population dans ces projets, ainsi qu’une passerelle entre les habitations du projet et les villages aux alentours avec des espaces de socialisation communs13. Ce qui n’est pas tout à fait le cas pour le projet de Xuân Phuong, comme nous pouvons le voir sur l’illustration ci-dessus.

12Le projet de Xuân Phuong n’est qu’un exemple parmi tant d’autres du processus de privatisation des orientations et des modalités d’aménagement urbain. Compensant l’insuffisance des fonds publics, les investisseurs et promoteurs immobiliers obtiennent en contrepartie une marge de liberté importante dans leurs activités. Ce modèle de développement tend à occulter l’aspect « public » des décisions politiques des collectivités territoriales en matière d’habitat, de services publics ou de logements sociaux.

  • 14 Entretien avec Tristan Morel, urbaniste à l’Institut des métiers de la ville de Hanoï, 21 janvier 2 (...)
  • 15 Entretiens au sein d'un cabinet d'architecture franco-vietnamien implanté à Hô chi minh, 2 février (...)

13Le foncier a été considéré avant tout comme un produit financier14 qui doit pouvoir se vendre rapidement et à un prix élevé. De nombreux cabinets d’architectes basés à Hanoï peuvent en témoigner : il leur est souvent demandé de valoriser au maximum les lots fonciers en rajoutant des étages et de dessiner des habitations de standing avec de grands espaces, destinés à des clients aisés. Les appartements de petite taille engendrent plus de frais car chacun doit avoir ses propres points d’eau. Dans une optique de spéculation, les projets immobiliers doivent dans leur conception devenir un placement rentable, au détriment de certaines considérations d’ordre social, de bien-être ou de développement durable15. Le délaissement des espaces de socialisation, des liens avec les villages environnants et des besoins réels des habitants effectifs du lieu (étudiants, agriculteurs, ménages à revenus moyens, etc.) tend à accentuer les tensions et les formes de concurrence dans l’utilisation de l’espace entre les nouveaux arrivants, les investisseurs, les habitants des villages aux alentours et les personnes expropriées, souvent confrontées à un rapport de force inégal dans ce jeu d’acteurs.

14La raison pour laquelle la procédure d’expropriation cristallise tant les sujets de tensions et de conflits réside dans ce déséquilibre de rapport de force. En effet, les expropriés sont désavantagés, d’une part, par les implications théoriques du concept de propriété publique des sols et, d’autre part, à cause d’une procédure d’indemnisation insatisfaisante. À cela, il faut également ajouter la puissance des autorités locales disposant de compétences très étendues en matière d’expropriation.

  • 16 Article 4 de la loi foncière n° 45/2013/QH13 en date du 29 novembre 2013, intitulé « Propriété des (...)

15De manière théorique, un rapport de force peu favorable aux expropriés s’instaure avant même l’ouverture de la procédure d’expropriation. En effet, conformément à la législation vietnamienne et à ses principes marxistes-léninistes, la propriété privée sur le sol n’existe pas. La nouvelle loi foncière de 2013 réaffirme ce principe : « la terre appartient à l’ensemble de la population, l’État en est le représentant »16.

Figure 2 : parcelle expropriée à Phu Quoc, rue Tran Hung Dao, portant l’inscription : « Pas encore indemnisé »

Figure 2 : parcelle expropriée à Phu Quoc, rue Tran Hung Dao, portant l’inscription : « Pas encore indemnisé »

Source : photo prise le 10 septembre 2014 par l’auteur

  • 17 Nous avons choisi d’utiliser dans cette étude le terme d’expropriation et non de « retrait », car i (...)

16L’expropriation n’est donc pas vue comme une atteinte directe à la propriété privée sur le sol. De fait, l’utilisation de la notion d’expropriation est quelque peu maladroite puisqu’en vietnamien cette procédure est nommée thu hồi, ce qui signifie le « retrait »17. L’État retire sa terre de l’occupation privative d’un individu au nom de l’intérêt général. Ainsi, dès l’édiction d’une décision d’expropriation, les expropriés savent qu’ils n’ont que très peu de possibilités de s’opposer au projet et défendre leur usage de la terre. Les revendications portent essentiellement sur le montant des indemnisations et les modalités de relogement.

  • 18 Compte tenu de la différence des régimes juridiques et de la difficulté de traduire les implication (...)
  • 19 Article 17, point n° 6 du décret du gouvernement n° 43/2014/ND-CP en date du 15 mai 2014 précisant (...)

17Rappelons également qu’une requête déposée à l’encontre d’une décision d’expropriation n’est pas suspensive de la procédure, conformément au point n° 6 de l’article 17 du décret (nghị định)18 n° 43 précisant quelques éléments de la loi foncière19. Pareillement, la requête ne suspend pas la décision de cưỡng chế, c’est‑à‑dire d’« expulsion », si elle est prononcée. Les autorités compétentes ne devront revenir sur la décision d’expropriation que si le tribunal prononce l’illégalité de cette décision. Cependant, la durée de la procédure pour l’obtention d’un jugement de première instance est de l’ordre de un an pour 70 à 90 % des procès portant sur le foncier (Đặng et Nguyễn, 2013). L’expropriation aura donc de grande chance d’être déjà réalisée avec une prise de possession de l’entité bénéficiaire.

18Ce même décret précise également que les droits d’usage ne peuvent être octroyés si le terrain fait l’objet d’une procédure d’expropriation prononcée par une autorité compétente, même s’il réunit toutes les conditions d’obtention du « carnet rouge » (occupation paisible et attestée avant 1993, détention de documents administratifs permettant de s’inscrire en tant qu’usager au registre de la commune, etc.). Ce qui signifie donc un versement partiel des indemnités d’expropriation.

  • 20 Pour une étude de cas à Hai Duong, Hung Yen et Ha Tay, voir Thanh Bình Lâm (2008).

19En dehors de considérations théoriques, la procédure d’expropriation en elle-même peut se révéler désavantageuse pour les personnes concernées. Limitées par un barème de prix étatique déconnecté des prix du marché, les indemnités reversées lors des expropriations ne suffisent pas toujours à compenser le préjudice matériel et économique subi. Les paysans supportent le dommage à double titre dans la mesure où les terres agricoles sont indemnisées au prix des terres non constructibles, quand bien même subiront-elles un changement d’affectation ultérieur, et sans prise en compte de la valeur des parcelles adjacentes. Les expropriations portant sur les terres agricoles obligent souvent les paysans à changer de métier faute de terres agricoles disponibles. Malgré l’existence de quelques programmes de formation et de propositions de relocation, les paysans se retrouvent dans une situation économique instable suite à des déplacements forcés, stigmatisant ainsi les plus démunis20.

Figure 3 : Première phase du projet Ecopark

Figure 3 : Première phase du projet Ecopark

Source : auteur, photo prise le 13 février 2015

L’indemnisation des expropriés dans le cadre du projet Ecopark

Selon la conception de l’entreprise Viêt Hưng (Vihajico), le projet Ecopark portera sur plus de 550 hectares de la province de Hung Yên, avec un investissement de 6 milliards de US dollars. Le projet porte sur 3 communes : Xuan Quan, Phong Cong, Cuu Cao, appartenant au district de Van Giang, s’étalant sur un espace majoritairement agricole.

Rentrant dans le cadre des projets « terres contre infrastructures » (đổi đất lấy hạ tầng), largement utilisés dans les années 1990, l’entreprise a pris possession des terres en échange de la réalisation de la route reliant la ville de Hanoï à la province de Hung Yên.

La procédure d’expropriation a concerné plus de 3 500 personnes et a duré plus de 8 ans. En 2009 et 2012, deux procédures d’expropriation forcée ont donné lieu à des actes de violence entre les manifestants et les forces de police. Actuellement, la première phase de construction de logements, piscines et services sur 54 hectares est achevée.

Le montant des indemnités proposé à la population a considérablement évolué entre 2005 et 2012. Conformément à la décision n° 107/2005/QD-UBND portant sur les prix fonciers de la province de Hung Yên, les trois communes concernées doivent être indemnisées au prix le plus élevé du barème. En 2005, plusieurs types d’indemnisation ont été proposées : indemnités de l’ordre de 40 000 dông (1,6 euros)/m2 de terres agricoles expropriées, octroi d’une parcelle de terrain pour se loger, don de 30 kg de riz par mois pendant 3 mois pour les personnes ayant perdu plus de 30 % de leurs terres agricoles. De nombreuses familles ont refusé de partir considérant que les indemnités étaient largement insuffisantes. En 2008, suite à d’innombrables tractations, les autorités locales ont proposé un montant d’indemnisation des terres agricoles de 100 000 dông (4 euros)/m2 avec un intéressement de 35 000 dông (1,5 euros)/m2 si elles acceptent de partir immédiatement. D’autres formes d’indemnités accessoires peuvent également être allouées sous des conditions strictes : promesse d’emploi, aide pour « la stabilité de la vie » s’étalant de 5 à 10 ans de l’ordre de 1 million de dông (42 euros)/500 m2 de rizière/an, aides pour les retraités, etc.

Monsieur Dung, ancien riziculteur de Xuan Quan nous explique que des centaines de familles de sa commune ont refusé de partir, considérant que les indemnités étaient insuffisantes. Sa famille a finalement accepté les indemnités (de l’ordre de 60 millions de dông, environ 2 500 euros) en 2008 pour recevoir l’intéressement promis. Il nous raconte que les autorités étatiques ont fait pression sur les familles qui ont refusé d’aller percevoir les indemnités en signe d’opposition. Leurs proches et leurs amis ont été sollicités pour aller percevoir la somme à leur place. Mme Huê, voisine de M. Dung, fait partie des personnes qui ont refusé de recevoir les indemnités. Elle a reçu la visite de plusieurs organismes associatifs relevant du Front de la patrie l’exhortant à quitter les lieux au nom de l’intérêt public. Elle est partie en 2009, lorsque la procédure d’expulsion forcée a été mise en place.
La famille de M. Dung et celle de Mme Huê font partie de celles qui n’ont plus de terre à cultiver du fait de l’expropriation. Aujourd’hui, M. Dung travaille comme journalier et s’occupe des déchets issus de chantiers. Il gagne moins de 1 million de dông (42 euros) par mois, soit selon ses estimations, 3 fois moins que lorsqu’il disposait de ces terres. Son fils n’a pas été sélectionné pour participer au programme de formation pour pouvoir travailler à Ecopark. Mme Huê est partie habiter chez sa tante près de là, elle est devenue marchande ambulante de fruits. Son mari qui s’occupait avant de leurs rizières ne travaille plus.

  • 21 Le Vietnam compte officiellement 54 ethnies. L’ethnie Kinh, appelée communément « Việt », constitue (...)

20Le rapport de force dans le cadre d’une procédure d’expropriation peut parfois s’inverser, notamment lorsque certains expropriés disposent d’un réseau personnel influent pour faire pression sur les autorités afin d’empêcher l’expropriation. Ceux qui ne bénéficient pas d’un tel réseau de connaissance ou d’information sont donc les plus vulnérables à ce déséquilibre du rapport de force. C’est le cas notamment des populations à faibles revenus, des migrants peuplant la périphérie des zones urbaines ou encore de certaines ethnies des zones montagnardes21, lorsqu’elles sont sous-représentées au niveau des instances politiques locales.

  • 22 Loi foncière n° 13/2003/QH11, Assemblée nationale, en date du 26 novembre 2003.

21Dernier élément contribuant à un rapport de force en défaveur des personnes expropriées : le cumul de compétences des autorités locales en matière d’expropriation. La législation foncière antérieure de 200322 a été considérablement critiquée sur cet aspect aussi bien par des personnalités politiques que par des professionnels du foncier. En effet, elle permet aux acteurs publics locaux de disposer d’une grande liberté d’action dans le cadre des expropriations. Les autorités provinciales sont les premières visées dans cette critique car il s’agit de l’échelon territorial le plus important dans la gestion foncière, en charge de la planification et de l’aménagement de l’ensemble des services publics. Les expropriations réalisées à des niveaux inférieurs le sont souvent par délégation de pouvoir de la province.

  • 23 Le Comité populaire (UBND − Uỷ Ban Nhân Dân) est l'exécutif du gouvernement provincial, élu par le (...)
  • 24 Le Front de la patrie est une organisation de masse liée au Parti communiste vietnamien, divisée en (...)

22Avant le lancement de l’expropriation, l’autorité locale en charge de la procédure est seule juge de la faisabilité du projet, de sa nécessité et de son intérêt public. Le Conseil populaire de l’autorité locale est en charge d’émettre la décision d’expropriation. C’est toujours la même instance qui décide des indemnités accordées à travers la commission d’Indemnisation et de Libération de la terre (Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng), organisme relevant du Comité populaire23. Cette commission est placée sous l’autorité directe du Comité populaire de la province, de la ville ou du district en fonction de l’ampleur du projet. Cette commission est essentiellement composée de fonctionnaires de l’autorité prononçant l’expropriation. Des représentants du Front de la patrie (Mặt trận Tổ quốc)24, des représentants du Centre de développement des réserves foncières, ainsi que des experts complètent la composition de la commission. Elle a pour mission de mettre en œuvre les expropriations ayant lieu sur le territoire de l’autorité locale à laquelle elle est intégrée. La commission instruit les dossiers, précise les parcelles et les personnes concernées, participe à la détermination des indemnités et à la proposition de solution de relogement.

23Le Comité populaire est également chargé de prononcer l’expulsion lorsque les expropriés refusent de libérer le terrain. De même, à moins que les expropriés ne saisissent les instances judiciaires, les services des autorités provinciales reçoivent les plaintes et sont habilités à concilier les « parties ».

  • 25 Entretien avec un ancien agent du service du cadastre de la ville de Hanoï, 3 février 2014.
  • 26 Conformément à la législation foncière de 2003, les indemnités d’expropriation des terrains ne disp (...)

24Ce cumul de compétences fragilise la présomption d’impartialité et de neutralité des autorités locales. Il est également la source de nombreux abus. L’un des plus courants réside dans le fait pour un promoteur immobilier de ne plus passer de transactions directement avec les usagers de la terre. Cela l’obligerait à payer le prix du marché. Le promoteur passe donc un accord avec les autorités de la province afin qu’ils émettent une décision d’expropriation. Dans ce cas, les occupants ne pourront pas négocier. Le promoteur immobilier n’aura qu’à payer des indemnités à la hauteur du barème étatique (équivalent à environ 1/3 du prix du marché) en s’arrangeant avec les autorités25. Des situations d’abus similaires ont pu être relevées, notamment lorsque les autorités refusaient d’attribuer des droits d’usage afin de préserver l’espace pour un projet immobilier potentiel. De ce fait, si le projet se réalise, les indemnités d’expropriation ne seront pas calculées au maximum du barème26.

  • 27 Minh Nguyệt, Thúy Trần, 10 ans de marché foncier au Vietnam 2000-2010, Trung tâm giải pháp dịch vụ (...)

25Largement décriés, ces accords tacites entre autorités locales et investisseurs facilitent les opérations de spéculation sur le foncier. Les octrois d’autorisation de projet sans étude préalable ainsi que les échanges d’informations prioritaires concourent aux soubresauts du marché foncier en 2008. Dès les prémisses de la création d’un marché foncier dans les années 1990, ce secteur a toujours été considéré comme un investissement sûr avec des prix en constante augmentation et de courtes périodes de stagnation. Selon le proverbe vietnamien « Tấc Đất Tấc Vàng », (la terre vaut de l’or). Antérieurement utilisé pour désigner la valeur nourricière de la terre et la responsabilité du paysan vis-à-vis de son bien le plus précieux, ce proverbe est aujourd’hui largement usité pour désigner la sûreté et la certitude des gains lorsque l’on investit dans le domaine du foncier. À titre d’illustration de la flambée du marché foncier en 2007, les prix ont augmenté de 30 % en 2007 dans la périphérie de Hanoï entre les districts de Cau Giay et Tu Liêm. À Ho Chi Minh, pour la même année, un lotissement à Thai Son, dans le district rural de Nha Be est passé de 6 millions de dông/m2 à 11 millions de dông/m2 (de 260 à 470 euros) en 3 semaines27. L’accélération des transactions foncières, couplée à une spéculation immobilière intense, a contribué à l’envolée des prix de l’immobilier.

  • 28 Ngọc Huân, « Immobilier 2008 : chaud en début d'année, froid en fin d'année », journal Lao Dong, 24 (...)
  • 29 Trần Kim Chung, 2009, Marché foncier : situation en 2008 et prévisions pour 2009, Institut national (...)

26Cependant, depuis 2008, on constate pour la première fois un renversement de situation, où les prix du foncier ont chuté de 30 à 70 %28. Selon le professeur Trần Kim Sung de l’Institut national de recherche en matière de gestion économique29, la crise économique internationale a considérablement affecté le marché foncier vietnamien, avec une baisse des crédits accordés aux opérations foncières par les banques. Les investissements étrangers et nationaux dans le domaine du foncier ont chuté. De plus, les matériaux de construction ont vu leur prix s’envoler en 2008, provoquant ainsi l’arrêt de nombreuses constructions.

  • 30 Entretien avec le représentant de Colliers International au Vietnam, Hanoï, 15 février 2014.

27Selon les analyses de Colliers International, une entreprise américaine spécialisée dans la gestion de projets fonciers, dont l’implantation à Hanoï remonte à l’année 200630, la crise foncière a été précipitée par deux facteurs : l’engouement sans précédent dans les investissements fonciers considérés comme étant un investissement fiable à long terme et à haute rentabilité et une législation vietnamienne très souple en ce qui concerne les autorisations et le contrôle des projets. Depuis 2008, il est fréquent d’assister à l’arrêt de projets fonciers en cours de construction, notamment pour les immeubles regroupant des appartements d’habitations et de commerces. Une fois la construction achevée, les prix sont revus à la baisse et les lots découpés en plus petites superficies afin de trouver des acheteurs. Les porteurs de projets doivent chercher des financements dans un contexte difficile auprès d’un secteur bancaire frileux, de l’État, ou de fonds étrangers. Pour les petits investisseurs achetant un appartement nouvellement construit ou en cours de construction à des fins de spéculation, l’absence de fonds disponibles à réinjecter dans le projet, les oblige à vendre à perte.

Figure 4 : Ensemble des fonds immobiliers ne trouvant pas preneur (en mille milliards de dông)

Figure 4 : Ensemble des fonds immobiliers ne trouvant pas preneur (en mille milliards de dông)

Source : ministère de la Construction

  • 31 Commission nationale d’inspection des finances (UBGSTCQG − Uỷ ban Giám sát Taì chính Quốc gia/ NFSC (...)

28Selon le dernier rapport de la Commission nationale d’inspection des finances31, on constate des signaux d’amélioration du marché foncier. En 2014, les investissements dans le domaine du foncier sont toujours plébiscités par les foyers vietnamiens : 34 % des foyers vietnamiens investissent dans ce domaine.

29Selon le ministère de la Construction, cité dans le rapport ci-dessus, l’ensemble des fonds immobiliers ne trouvant pas preneur a baissé de 23 % en juin 2014 par rapport à décembre 2013. Le nombre de transactions foncières a de ce fait augmenté de manière considérable, notamment en ce qui concerne la vente d’appartements en 2013.

30Cette amélioration ne permet pas de masquer les conséquences de la crise foncière de 2008. Actuellement, de nombreux projets immobiliers sont arrêtés en attendant des signes d’amélioration du marché. De plus, beaucoup de projets immobiliers ne trouvent pas preneurs ou sont abandonnés, provoquant la colère des familles expropriées. L’absence d’études de faisabilité, additionnée aux autorisations administratives données à la hâte à l’époque où le foncier était encore un investissement sûr, ont conduit à une augmentation des « projets suspendus » (dự án treo) et à des « nouvelles zones urbaines fantômes » (khu đô thị ma), c’est-à-dire des projets immobiliers de très grande envergure ne trouvant pas d’acheteur.

Figure 5 : Carte de Ha Dong

Figure 5 : Carte de Ha Dong

La « zone urbaine fantôme » du quartier de Van Phu, arrondissement de Ha Dong

En 2008, la ville de Ha Dong, appartenant à la province de Ha Tay, intègre Hanoï. Elle devient un arrondissement (quận) de la capitale, faisant ainsi monter de manière considérable le prix du foncier. Bien avant cette date, de nombreux promoteurs immobiliers ont déjà acheté des terrains, bien informés des modifications administratives à venir et de leur impact économique sur la province.

  • 32 Selon le journal Pháp luật [le Droit], 20 novembre 2014.

Parmi eux figure l’entreprise VănPhú -Invest qui a conçu et construit une nouvelle zone urbaine s’étendant sur 94,1 hectares avec un investissement de 820 millions de US dollars. En 2007, les habitants de deux villages (Van Phu et Van La) ont été expropriés de leurs terres agricoles en vue de construire ce projet. En 2014, certains sont encore dans une procédure de recours, demandant une indemnisation plus adaptée32.

  • 33 Voir à ce propos l’article « Situation de l'immobilier à Ha Dong », VLand, journal en ligne du marc (...)

Depuis la crise de l’immobilier en 2008, les prix ont chuté à Ha Dong : avant, 1m2 coûtait environ 60 à 70 millions de dông (de 500 à 3 000 euros), actuellement, le m2 vaut 40 millions de dông (1 600 euros)33. Dans cet arrondissement, plus d’une dizaine de projets immobiliers d’envergure comme celui de Van Phu connaissent aujourd’hui des difficultés pour trouver des financements et des acheteurs.

Malgré la chute des prix, la nouvelle zone urbaine de Van Phu reste inhabitée, donnant l’illusion d’une ville fantôme. Dans certains quartiers, seul le gros œuvre est réalisé. L’ensemble se dégrade avec le temps. Nous avons également pu noter quelques actes de vandalisme.

  • 34 Entretien avec Mme Hanh, Van Phu , 28 juillet 2014.

Interrogée sur l’absence d’habitants, Mme Hanh, vendeuse de thé à l’extrémité de la zone urbaine précise que personne aux alentours ne peut se permettre d’acheter des appartements à ce prix, surtout pas les étudiants des universités d’à côté, malgré la baisse des prix34. Ce projet ne répond pas aux besoins des populations dont beaucoup sont agriculteurs, commerçants et étudiants. L’inadéquation de l’offre avec les besoins réels combinée aux effets de la crise foncière rendent difficile la vente des maisons et l’exploitation du projet.

Figure 6 : Zone urbaine à Van Phu, arrondissement de Ha Dong

Figure 6 : Zone urbaine à Van Phu, arrondissement de Ha Dong

Source : auteur, photo prise le 6 juillet 2014

  • 35 Entretien avec un architecte vietnamien, Hanoï, 13 décembre 2014.

31Les « projets suspendus » constituent une illustration de l’inadéquation de certains projets immobiliers à la demande réelle, aussi bien dans leur conception que dans leurs objectifs. À la périphérie de Hanoï, ces projets sont destinés à des familles de classe moyenne supérieure vivant actuellement dans le centre-ville, même si le besoin n’a pas été clairement identifié35. Il en résulte donc des situations ubuesques où des villages entiers sont expropriés pour créer des logements pour des personnes aisées qui finalement ne sont pas intéressées du fait de l’éloignement par rapport au centre-ville ou de l’absence d’infrastructures et de services publics adéquats. Ces situations contribuent à créer un climat de tension sociale, d’où l’importance d’une nouvelle réglementation foncière.

À l’interface entre le droit étatique et la pratique des acteurs

32Légiférer sur le domaine du foncier est une tâche particulièrement délicate lorsque qu’il existe un décalage entre le droit étatique et son application au niveau local, conduisant à une absence de fiabilité des documents officiels et des registres fonciers. Ces pratiques très diverses peuvent constituer des formes de contournement, d’adaptation ou de conciliation du droit étatique. D’autres sont des cas de corruption, d’entente ou d’abus de pouvoir, caractérisant des violations manifestes de la loi. Il est possible de visualiser l’ampleur des usages « non officiels » (không chính thức) du foncier à travers l’étude d’un quartier pauvre (xóm trọ) sous le pont Long Bien à Hanoï et de quelques témoignages des pratiquants d’un usage non officiel du foncier.

33À la périphérie des grandes villes, de nombreuses zones non constructibles dans les registres sont devenues de véritables quartiers dans les faits, entre bidonvilles et logements insalubres. Les occupants sont des personnes qui ne peuvent se permettre un logement en ville. Nombreux sont des migrants venus en ville à la recherche d’un emploi dans les zones industrielles (Albrecht et al., 2010 : 48). Pour les loger, se sont érigés sur des terres classées agricoles, des quartiers informels constitués généralement de constructions éphémères, ne disposant pas de permis de construire.

Figure 7 : Quartier du district de Ba Đinh, sous le pont Long Biên

Figure 7 : Quartier du district de Ba Đinh, sous le pont Long Biên

Source : Google Maps, 2015

Le xóm trọ sous le pont Long Biên

À Hanoï, sous le pont Long Bien, se trouve un quartier pauvre vivant au rythme du marché de fruits et légumes en gros à proximité. Les habitants travaillent la nuit au marché : ils sont porteurs, manutentionnaires, gardiens ou ouvriers. Beaucoup d’entre eux viennent de provinces proches de Hanoï.

Originaire de la province de Hung Yên située au sud-est de la capitale, Mme Cha est arrivée il y a plus de 15 ans dans ce quartier. Son travail consiste à décharger les camions à leur arrivée au marché : elle gagne 1 000 dông (4 centimes d’euros) par cageot déchargé. Elle habite dans une pièce de 6 mètres sur 6, louée au mois pour 1 million de dông (42 euros). Sur toute la ruelle, les habitations sont construites sur le même modèle : taille identique, toit en tôle et accès collectif à l’eau. Elle nous explique que ces habitations sont construites sur une terre classée agricole que le propriétaire des lieux a reçue en héritage. Une grande partie de cette zone est classée non constructible, mais par un accord tacite avec les autorités du quartier, les constructions peuvent être maintenues en respectant certaines conditions comme la sécurité des lieux et l’inscription annuelle des locataires au registre.

Ce type de quartier est très fréquent à la périphérie des grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh, avec des caractéristiques similaires : habitations de petite taille, matériaux de construction non durables (qui peuvent être facilement démolis au profit d’un projet public), raccordement collectif à l’eau. Les habitants sont rarement originaires de la ville et ne disposent pas de hộ khẩu, c’est-à-dire de l’inscription attestant de leur résidence dans cette ville, ouvrant droit à des avantages sociaux et à l’éducation pour les enfants.

D’autres mécanismes peuvent être mis en place afin d’éviter l’application de législation foncière. C’est à cela que réfère l’expression « lách luật », c’est-à-dire « se faufiler dans la loi ». L’un des exemples les plus connus consiste à construire sur une terre agricole, donc non constructible, en considérant qu’une maison n’est pas « solide » (kiên cố).

Figure 8 : Maison « classique » dans le quartier pauvre sous le pont Long Bien

Figure 8 : Maison « classique » dans le quartier pauvre sous le pont Long Bien

Source : auteur, photo prise le 17 janvier 2015

  • 36 Entretien avec Mme L., promoteur immobilier, Hanoï, 12 mars 2014.

Entretien avec Mme. L., promoteur immobilier vietnamienne36

Mme L. est promoteur immobilier depuis plus de 20 ans. Parallèlement, elle occupe un poste au sein de la fonction publique étatique, sans que cela ne touche le domaine de l’immobilier.

Spécialisée dans le rachat de terrains agricoles au Nord et au Centre du Vietnam, elle effectue des démarches de changement d’affectation de terrains afin de les rendre constructibles. Ces change-ments d’affectation lui permettent de multiplier le prix du sol par 10 ou 15 lorsque le terrain se situe dans la périphérie de Hanoï. Actuellement, elle construit plusieurs immeubles et hôtels sur l’ensemble du territoire vietnamien.

« Contourner le droit, “lách luật”, tout le monde le fait du plus petit au plus grand. […] Tu vois, si j’ai envie de construire sur une rizière et que la législation m’interdit de le faire, qu’est-ce que je peux faire ? Tout d’abord, on sait que la législation foncière permet de construire sur les terres classées agricoles des installations destinées à faciliter le travail des paysans, comme des hangars pour ranger les outils ou abriter les bêtes. Par contre, la législation interdit de construire des toits solides (maí kiên cố). Alors ce qu’on peut faire, c’est construire non pas une maison avec un toit plat en béton […], mais de construire un toit à un ou deux versants en tuiles. […] Il sera alors facile de discuter avec les autorités et de faire passer ça pour une construction non solide et qui n’est pas destinée à être permanente. »

Dans les registres administratifs de la commune, cette construction n’apparaîtra pas. Mme L. insiste pourtant sur une chose : l’importance fondamentale de maintenir des relations avec les autorités locales et le voisinage. En effet, ce genre de contournement peut être remis en cause si des plaintes sont déposées à son encontre.

  • 37 Comité national d'inspection de la Population et de l'Habitat, 2010, Tổng điều tra dân số và nhà ở (...)
  • 38 Ibid.

34Conformément à la législation relative à la construction, plusieurs conditions sont nécessaires pour qu’une maison soit considérée comme solide (kiên cố) : le toit, les murs et les piliers doivent être réalisés en matériaux durables (bền chắc), conformément à une classification établie37. Il suffit que l’un des trois composants ne soit pas « solide » pour que la maison puisse potentiellement être érigée sur une terre non constructible. Contrairement à ce qu’affirme Mme L., les tuiles en terre cuites sont classées dans la catégorie des matériaux durables38. Cependant, c’est autour de cet argument que peuvent se dérouler les négociations avec les autorités. Au cours de ces négociations, une légère amende peut être demandée afin de « légaliser » le processus. Autre possibilité de contournement fondée sur la notion de solidité des constructions : le camouflage des maisons par des plaques en tôle.

Figure 9 : Maison cachée au sud de Hanoi

Figure 9 : Maison cachée au sud de Hanoi

Source : alftetK, phao prise au sud de Hanoï le l 2 Décembre 20 l 4

Les maisons cachées

Afin de mettre à l’abri du regard les constructions qui ne disposent pas d’un permis de construire, des plaques de tôle peuvent être installées tout autour. Ainsi, le visiteur de passage pense qu’il s’agit d’un entrepôt ou d’un hangar. Pourtant, derrière ces plaques, se dressent de véritables murs en brique. Ce type de dissimulation est d’un usage courant pour cacher des maisons entières ou bien pour camoufler un quatrième étage lorsque la législation ne permet d’en faire que trois.

En novembre 2013, nous avons rencontré Mme T., habitante d’une maison similaire. Elle nous explique qu’elle a construit par étapes son habitation en fonction des informations dont elle disposait sur les projets d’aménagement public prévus par le district. La nièce de Mme T. travaille dans un organisme associé au Comité populaire du district et lui fournit des informations sur les projets d’aménagement en cours.

En 2006, Mme T. a acheté son terrain. Ces parcelles étaient d’anciennes rizières, divisées en lots et aplanies par des déchets de construction au début des années 2000 pour pouvoir être vendues. Selon les informations de sa nièce, cette parcelle aura beaucoup de valeur une fois le projet d’aménagement achevé. En effet, une route sera construite devant chez elle : elle pourra donc ouvrir un commerce. Cependant à cette époque, les autorités n’ayant pas officiellement statué sur le projet, refusent de donner des droits d’usage et des permis de construire sur cette parcelle. C’est toujours le cas aujourd’hui. Mme T. a acheté son terrain en toute connaissance de cause, elle sait qu’il est classé « terre agricole » et donc non constructible. Elle connaît également les risques encourus et la difficulté des démarches à réaliser auprès des autorités locales pour l’obtention d’un droit d’usage. C’est pour ces raisons qu’elle a obtenu ce terrain à un prix peu élevé.

En 2008, Mme T. a construit les fondations de sa maison en l’entourant avec une structure en tôle. Elle nous explique que le Comité populaire du quartier dispose d’une équipe de contrôle des constructions (Đội quản lý xây dựng) dont la mission est de vérifier la conformité à la loi et au respect des règlementations en matière de construction. Mme T. a passé un accord avec un fonctionnaire du quartier qui la prévient avant que l’équipe de contrôle ne passe. Une fois, des agents de l’équipe de contrôle sont passés sans prévenir : ils n’ont détruit que la porte, puis sont repartis. Il ne s’agit selon elle que d’une action symbolique. Toutefois, Mme T. nous explique que cela ne marche pas à tous les coups, notamment lorsqu’il y a des ordres au niveau du district :

  • 39 Entretien avec Mme T., Hanoï, novembre 2013.
  • 40 Cf. note précédente.

« De temps en temps, comme l’année dernière, l’équipe de contrôle a détruit de nombreuses constructions autour d’ici, mais il y a des périodes où ils sont plus cléments. C’est le cas si des accords tacites ont été passés avec des promoteurs immobiliers du coin. Alors nous, pour construire, on attend “les périodes de printempsˮ39. » En 2010, les murs, puis le toit sont construits, érigés à l’intérieur du cadre en tôle. Dans le quartier de Mme T., nous comptabilisons une vingtaine de maison construites ainsi, isolées de la route principale dans un dédale de ruelles et cachées sous la tôle. Depuis 2013, le projet d’aménagement public a été modifié une troisième fois sans que cela ne change le schéma de la route passant devant chez Mme T. Quand nous l’interrogeons sur les papiers administratifs à réaliser dans le futur, Mme T nous dit qu’elle s’arrangera avec les autorités du quartier, mais pour l’instant, elle ne voit pas l’intérêt de demander un droit d’usage : « Demander un sổ đỏ c’est coûteux, il faut passer par un intermédiaire pour mettre les chances de notre côté. Je n’en ai pas besoin, j’habite cette maison et c’est tout, je ne veux pas la vendre, donc pas besoin d’aller faire des papiers40. »

35Les cas d’usage non officiel du foncier présentés ci-dessus constituent des illustrations parmi d’autres d’un phénomène récurrent d’aménagement du droit étatique au niveau local. La fréquence de ces pratiques nous conduit à interroger la pertinence des documents et des registres fonciers à la disposition des autorités publiques.

  • 41 Article du journal Kinh tế, 12 mai 2014.
  • 42 Entretien avec un avocat spécialisé en droit civil, Hanoï, 2 mars 2013.

36Si l’on se réfère aux chiffres officiels du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement (MONRE – Ministry of Natural Resources and Environment), plus de 94,8 % de la superficie du pays est couvert par un sổ đỏ en 201441. Dans les faits, plusieurs facteurs contribuent à l’inexactitude des registres fonciers en matière de droit d’usage. Premièrement, l’actualisation des données est difficile étant donné l’existence d’une quantité non négligeable de transactions « non officielles ». Selon Nguyen Quang (2002 : 52), plus de 80 % des transactions dans les zones urbaines sont entreprises de manière « non officielles ». De même, 70 à 90 % des constructions ne disposent pas de permis de construire. L’application des politiques d’aménagement comme le « Nông thôn mới », c’est-à-dire la mise en place d’un développement planifié des zones rurales, ou le « Dồn điền đổi thửa », un programme de réaménagement et de regroupement des rizières pour faciliter leur exploitation, font que les droits d’usage attribués antérieurement ne correspondent pas toujours aux usagers actuels. Rajoutons à cela que de nombreuses villes n’ont pas encore de cadastres ni de centres d’archivages permettant au public et à l’administration locale d’avoir une gestion transparente et rigoureuse des droits d’usage en conformité avec la situation actualisée des terrains. Enfin, il résulte de l’histoire mouvementée du pays, un ensemble de « titres » fonciers non régularisés : certains sont issus de la période du collectivisme, d’autres de l’attribution dans les années 1980 de logements à des fonctionnaires ou agents d’une entreprise publique, d’autres encore sont détenus ou réclamés par des personnes qui ont quitté le pays suite à la guerre. Quarante ans après, ce type de réclamation est encore très courant, occupant nombre de cabinets d’avocats au Vietnam42.

37Maintes parcelles ne disposent pas de droits d’usage car les autorités locales ne le souhaitent pas. Elles peuvent trouver un intérêt à garder une zone sans droits d’usage, afin d’y placer ultérieurement un projet d’aménagement dont l’expropriation générera peu de frais, ou profiter d’avantages divers issus des incertitudes juridiques. L’absence de droits d’usage peut également être du fait des habitants qui n’en voient pas l’intérêt. Il se peut que cette situation corresponde mieux à leurs besoins, notamment dans une perspective de régularisation future, ou bien parce que le processus de régularisation pourrait attirer l’attention des autorités sur une irrégularité. Les pratiques « non officielles » du foncier ne se font pas toujours au détriment des usagers de la terre ; elles permettent d’apporter une certaine souplesse à la règlementation et de palier les lacunes en matière de gestion publique du foncier. Toutefois, lorsque les autorités locales outrepassent leurs fonctions en rompant un ordre social établi, des tensions sont susceptibles d’apparaître.

38De nombreux scandales de corruption et d’abus de pouvoir dans la gestion du foncier, largement relayés par les médias, ternissent l’image des autorités publiques auprès de la population. Considérée comme une terre d’élection pour la corruption (Prouzet, 2013 ; Sidel, 2012), la gestion du foncier fait l’objet de beaucoup de critiques. Les autorités locales sont souvent pointées du doigt du fait des abus de pouvoir ou des différentes formes d’entente avec des entreprises publiques et privées.

  • 43 Voir l’annexe I.

39Les revenus du foncier constituent une part importante dans le budget local, favorisant une certaine indépendance vis-à-vis de l’État. En dehors du prélèvement des taxes et impôts fonciers, divers opérations peuvent être très rentables pour les autorités locales. C’est le cas, par exemple, des changements d’affectation des terrains agricoles en zones constructibles. En ce qui concerne les opérations foncières, le Comité populaire des différents échelons administratifs43 dispose de plusieurs leviers permettant de « sceller un partenariat mutuellement profitable » à différents niveaux (Albrecht et al., 2010 : 41) :

  • cession des droits d’usage du terrain ;

  • libération des terres et relogement des personnes déplacées ;

  • avantages de nature fiscale ;

  • adaptation éventuelle des règles de constructibilité et du master plan local ;

  • depuis la récente loi sur la planification urbaine, l’investisseur peut faire lui-même le plan détaillé de la zone.

Figure 10 : Cadeaux ou « paiements informels » attendus/demandés aux entreprises en fonction des procédures administratives

Figure 10 : Cadeaux ou « paiements informels » attendus/demandés aux entreprises en fonction des procédures administratives
  • 44 Ibid.

Source : Banque mondiale, 201144

  • 45 Propos repris dans le quotidien Tiền Phong par Nguyễn Tuấn, rubrique Société, publié le 30 septembr (...)
  • 46 World Bank, Embassy of Denmark, Embassy of Sweden, 2010, Assessing risk factors for corruption in l (...)

40Selon Nguyễn Sỹ Cương, membre de la commission parlementaire des Lois, la délivrance d’un droit d’usage du sol est souvent conditionnée par le versement d’une « enveloppe » de 8 millions de dông (environ 300 euros) à Hanoï45. Une étude, commandée par la Banque mondiale et les ambassades de Suède et du Danemark en 2010 révèle que 33 % des entreprises ont indiqué avoir payé un pot-de-vin pour obtenir le droit d’utiliser un terrain46. Le tableau ci-dessus met en évidence les raisons pour lesquelles un cadeau ou un « paiement informel » est attendu de la part des entreprises. Les deux premières concernent le foncier : la demande d’un permis de construire (giấy phép xây dựng) et la demande d’un droit d’usage des sols (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

41Il résulte des diverses adaptations et contournement du droit étatique une difficulté majeure pour le législateur, naviguant entre la nécessité de légiférer dans la continuité des valeurs et des principes énoncés auparavant ou de légiférer pour cadrer un état de fait divergent, lui donnant ainsi une existence « légale ». La campagne de consultation publique a mis en avant la volonté de réduire cet écart entre normes et pratiques afin d’apporter plus de protection aux usagers du foncier.

De la consultation publique aux orientations politiques

42Afin de recueillir les contributions et avis sur les modifications à apporter à la législation foncière, une consultation publique a été lancée. À l’Assemblée nationale ces opinions ont pu être relayées, se joignant aux directives politiques émises afin de nourrir le débat.

  • 5

43La consultation de la population a été lancée en janvier 2013. Conformément à la décision (quyết định) du Premier ministre n° 239/QD‑TTg en date du 28 janvier 2013, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement est responsable de son organisation. Des cycles de conférences, des réunions et des rencontres ont été organisés par le Front de la patrie47, les autorités locales et les instances politiques du Parti, afin de collecter les avis de la population. En avril 2014, la consultation publique a relevé plus de 6 millions d’avis.

  • 48 UK-Aid est une agence de développement britannique agissant au Vietnam dans de nombreux domaines co (...)
  • 49 Oxfam est un réseau international de 17 ONG à but non lucratif agissant dans le domaine de la lutte (...)

44À cette consultation officielle s’ajoute l’intervention d’organisations internationales et de bailleurs de fonds tels que la Banque mondiale, la Banque asiatique de développement ou encore UK‑Aid48. Ce dernier a financé Oxfam49 dans le but de piloter l’« alliance pour la terre », la Landa, un organisme mobilisant les organisations et associations vietnamiennes afin de mener une réflexion alternative sur la nouvelle réforme foncière.

  • 50 Oxfam, « La réforme foncière votée à l’Assemblée nationale doit refléter entièrement les aspiration (...)

45La Landa, regroupant 18 organisations et associations dans le domaine du développement social, a effectué une consultation afin de relever l’avis de la population, entre octobre 2012 et février 2013 dans 3 provinces : Hoa Binh, Yên Bai et Quang Binh, en partenariat avec Oxfam et l’Institut de recherche sur la législation, organe du Comité permanent de l’Assemblée nationale. L’enquête a mis en évidence une forte préoccupation de la population en ce qui concerne la transparence, l’impartialité des procédures d’expropriation et la nécessité de prendre en compte l’avis de la population dans la gestion du foncier. Ci‑dessous les propositions de réforme relevées et les résultats de la consultation50 :

46L’organisation Landa a joué un rôle prépondérant dans la transparence et la publicité des opinions émises, aussi bien à travers les médias, qu’à travers la communication aux députés d’une information détaillée sur les enjeux de chaque modification normative.

  • 51 Les débats pour l’élaboration de la loi ont nécessité 3 sessions parlementaires alors que dans l'us (...)
  • 52 6e séance plénière de la XIIIe session de l’Assemblée nationale, en date du 6 novembre 2013, retran (...)

47Les opinions recueillies suite à la consultation publique ainsi que la contribution de diverses institutions ont permis d’enrichir les débats et les propositions des députés. Partant du constat de l’augmentation des conflits fonciers, une grande partie des discussions à l’Assemblée nationale a porté, d’une part, sur la nécessité de limiter les cas d’ouverture de procédures d’expropriation et, d’autre part, sur les garanties à apporter aux personnes expropriées51. Nous avons relevé quelques propositions de la séance plénière du 6 novembre 201352 au cours de laquelle de nombreuses suggestions de modifications ont été faites sur ces deux points.

  • 53 LAND Alliance (LANDA), Rapport de propositions de modification du projet de loi sur le foncier, 30 (...)

Tableau 2 : Synthèse des propositions de la Landa en matière de réforme foncière53

La procédure
d’expropriation

Les expropriations de devraient être autorisées que dans le cadre de projets à intérêt public. Les solutions d’indemnisation, d’aide et de relogement ne peuvent être examinées par les autorités que lorsque la majorité des personnes expropriées donnent leur accord (94,74%)

La détermination des prix

- La compétence de détermination des prix de la terre ne doit pas revenir au Comité populaire de la province, mais à un organisme propre relevant du gouvernement ou de l’Assemblée nationale (84,68ù) ;
- Afin de déterminer les prix en cohérence avec le marché, les autorités publiques devraient faire appel à des experts indépendants de manière à prendre en compte de façon objective le calcul des prix en adéquation avec les prix du marché immobilier (92,35%).

L’avis des personnes
expropriées

Les personnes expropriées devraient avoir la possibilité de proposer des experts privés susceptibles de participer au calcul des indemnités et de donner leur opinion sur les solutions de relogements (93,3%). Ceux-ci pourront proposer leurs services lors de la procédure d’appel d’offre lancée par les autorités publiques afin de sélectionner les organismes participant à la détermination des prix.

L’avis de la population
concernée par le projet

La loi devrait déterminer un pourcentage d’accord de la population de l’ordre de 70% pour valider la planification ou les décisions importantes concernant la gestion foncière au niveau provincial (projets d’envergure, zones à exproprier, modalités d’indemnisation et de relogement, etc.) (94,74%)

Source : auteur, sur la base des documents fournis par la Landa

48En ce qui concerne les propositions apportant des garanties aux expropriés, Mme Nguyễn Thi Huê, députée de la province de Dak Lak souhaite améliorer les mécanismes de protection des personnes concernées face aux autorités locales. Pour atteindre ce but, il est essentiel de préciser dans la loi les compétences des autorités locales prononçant l’expropriation et les compétences des autorités juridictionnelles chargées de la résolution des conflits.

49Pour le député Đỗ Văn Vẻ de la province de Thai Binh, la garantie des droits des expropriés passe également par la remise en cause des situations informelles de négociation entre les investisseurs et les expropriés. En effet, lorsque les autorités publiques ne disposent pas de fonds nécessaires pour indemniser, les investisseurs contribuent à cet effort, ce qui les amène de fait à négocier directement avec les expropriés. Ce rapport de force doit être évité afin d’assurer l’égalité et l’impartialité au cours des expropriations.

  • 54 Décret du gouvernement n° 69/2009/ND-CP en date du 13 août 2009 précisant la planification de l'usa (...)

50Concernant la limitation des expropriations, le député Trần Ngọc Vinh de la province de Hai Phong propose de ne pas utiliser la procédure d’expropriation définie sous l’ancienne législation par le décret (nghị định) 69/2009/ND‑CP de 200454 lorsque l’utilité du projet est d’ordre « économique et social ». Ces projets devraient se faire par des transactions privées, c’est‑à‑dire par l’achat de droits d’usage. Les intérêts de l’État, des autorités locales, des entreprises privées et des personnes privées resteront ainsi distincts.

  • 55 Loi sur la préemption [trưng mua, trưng dụng tài sản] n° 15/2008/QH1203, Assemblée nationale, en da (...)

51Selon ce député, lorsqu’une personne publique intervient dans le cadre d’un projet à vocation « économique et sociale », il faudrait plutôt utiliser le mécanisme « trưng mua, trưng dụng », c’est-à-dire l’achat ou la location par un organisme public d’une parcelle pour un but de défense, de sécurité nationale ou d’intérêt national, conformément à la loi « trưng mua, trưng dụng tài sản » du 15/2008/QH1255 imposant des conditions restrictives pour l’ouverture de la procédure : l’urgence, la nécessité absolue, etc. Les expropriations devraient se limiter à des cas très précis, liés à la défense et à la sûreté du territoire. En revanche, pour des projets de construction de zones industrielles ou des projets à 100 % de fonds étrangers, l’utilisation du mécanisme de l’achat ou de la location devrait être obligatoire.

52Le député regrette cependant de ne pas avoir été entendu par les organismes en charge de l’élaboration du projet de loi. Il espère néanmoins que la notion d’intérêt économique et social sera déterminée de manière précise. Selon lui, si la loi ne prend pas en compte ces considérations, l’objectif de résolution des conflits fonciers porté par la loi ne sera jamais atteint.

  • 56 Voir le tableau récapitulatif comparant la loi foncière de 2003 et le projet de loi réformé dans le (...)

53De longues tractations ont eu lieu sur les cas d’ouverture de la procédure d’expropriation lorsque les motifs du projet sont d’ordre économique. Sur ce point, les députés ont considérablement infléchi la position du gouvernement. Le projet du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement, proposé fin 2012, disposait que l’expropriation peut avoir lieu pour « des objectifs de défense, de sécurité, d’intérêt national, public et de développement économique et social »56. Suite aux remarques des députés, la dernière partie : « développement économique et social » a été enlevée dans la version finale, afin d’éviter les expropriations abusives pour des motifs purement économiques. Ainsi, les débats à l’Assemblée nationale ont donc permis de modifier le projet de loi dans un sens plus favorable aux usagers du foncier (clarification des procédures et des compétences, affirmation des droits de consultation, etc.), avec une liberté notable dans les interventions.

  • 57 Entretien avec un professeur de l’Université de droit de Hanoï, district de Dong Da, 5 mars 2014.

54Toutefois, en ce qui concerne certaines dispositions d’ordre politique, les modifications semblent avoir été relativement cadrées. L’une des critiques récurrentes de la part de plusieurs universitaires et de professionnels du droit, consiste à dire que les objectifs et l’ampleur des modifications à réaliser dans la nouvelle législation ont été déterminés dans les grandes lignes avant de demander l’opinion de la population57. À titre d’exemple, la propriété publique des terres semble avoir été un principe ne pouvant pas être remis en cause. Dans l’ensemble des débats publics dont nous avons pu prendre connaissance, aucun député n’a abordé le sujet de manière directe devant l’Assemblée. Afin de mieux comprendre ce « cadrage », l’analyse des directives politiques et des documents infra-législatifs est nécessaire.

55Conformément aux résolutions du Parti communiste vietnamien, la terre est une richesse à exploiter. Il est nécessaire d’améliorer sa gestion et son utilisation afin de la valoriser. Traduites en termes juridiques par le gouvernement, ces orientations permettent de cadrer les propositions de modification de la loi foncière.

  • 58 Le Congrès se réunit en session plénière généralement tous les 5 ans (khoá), avec 2 sessions de tra (...)
  • 59 En 2006, la réunion du Xe congrès du Parti communiste du Vietnam a eu lieu du 18 au 25 avril 2006 à (...)

56Lors du Xe congrès58 du Parti de 2006, la résolution qui en est issue affirmait déjà la nécessité de développer le marché foncier : « Le développement et la gestion efficace du foncier concourra à promouvoir le développement économique et social, créant la possibilité d’attirer les investissements59. »

  • 60 Rapport de conclusion de la Ve session du XIe congrès n° 22-KL/TW par le Comité exécutif du Comité (...)

57Les conclusions du XIe congrès qui a eu lieu en 201260 s’inscrivent dans la continuité de ces déclarations. En effet, selon le Comité exécutif du Comité central (Ban Chấp hành Trung ương), après 10 ans d’application de la résolution du Xe congrès, le Vietnam a pu obtenir des résultats positifs dans l’utilisation de la terre en tant que ressources au service de la promotion de l’industrie et de la modernisation du pays. Toutefois, le Comité exécutif considère que la ressource foncière n’a pas encore été suffisamment exploitée, afin de devenir une force importante dans le développement économique et social du pays.

  • 61 Résolution du Comité exécutif du Comité central du Parti n° 19-NQ/TW en date du 31 octobre 2012, XI(...)

58Ces impulsions politiques ont été reprises par le gouvernement. En effet, le programme d’action gouvernemental dans le domaine du foncier visant à rendre opérationnel la résolution n° 19‑NQ/TW du 31 octobre 2012 du Comité exécutif du Comité central du Parti61, préconise de modifier la loi foncière de 2003 afin d’améliorer l’efficacité de la gestion étatique du foncier. Il recommande également de valoriser au maximum la ressource foncière au service du développement économique et social. Il est donc nécessaire à ce titre, de construire une politique favorable, attirant les investissements dans les infrastructures, dans le développement industriel et dans les services.

  • 62 Rapport du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement n° 193/BC‑BTNMT en date du 6 s (...)

59Sur la base de ces orientations d’ordre politique, plusieurs propositions de modifications de la loi ont été faites. Dans son rapport de 2012 intitulé Bilan de l’application de la loi foncière de 2003 et perspectives de réforme62, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement (MONRE) a fait un ensemble de propositions d’amélioration de la législation. Selon le MONRE, la loi foncière de 2003 a joué un rôle prépondérant dans l’économie en valorisant la terre en tant que richesse à exploiter. Il est nécessaire de continuer dans cette voie en attirant les investissements et en favorisant l’utilisation du foncier.

  • 63 Conférence en partie retransmise sur la chaîne publique VTV1, le 25 avril 2013.

60L’une des recommandations du MONRE consiste à réduire le délai des démarches et des décisions en donnant la compétence du Comité populaire en ce qui concerne la location ou l’attribution des terrains à l’exécutif, c’est-à-dire au Président du Comité populaire. Le MONRE préconise également que les décisions d’expropriation puissent relever de la compétence propre du Président et non de celle du Comité populaire. Cette proposition a été relayée par le député Buì Van Tỉnh, de la province de Hoa Binh lors de la conférence sur le projet de loi foncière, organisée par le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement en collaboration avec la Commission économique de l’Assemblée nationale63. Selon lui, les conseils populaires n’ont pas le temps de se réunir à chaque expropriation, ce qui allonge les délais de la procédure.

61Concernant les expropriations, le MONRE recommande de faciliter la négociation au sujet des indemnisations entre l’entité bénéficiant des terres et les expropriés, avec la possibilité d’écourter le délai règlementaire de la procédure d’expropriation. Cela signifie donc que si la négociation est achevée, l’autorité compétente peut prononcer immédiatement l’expropriation. Les propositions ci-dessus n’ont pas été intégrées dans la loi.

  • 64 Loi foncière n° 13/2003/QH11, Assemblée nationale, en date du 26 novembre 2003.

62Depuis 2012, plusieurs projets de lois ont été proposés par le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement, afin de servir de base aux discussions et débats à l’Assemblée nationale. C’est la Commission économique de l’Assemblée nationale qui a été chargée d’examiner et de présenter le projet. Le 29 novembre 2013, la nouvelle loi foncière64 est votée avec une adhésion massive de 89,86 % des voix.

63La nouvelle loi est plus détaillée : elle contient 14 chapitres et 212 articles, poursuivant ainsi son objectif de clarification des procédures et des compétences en matière de gestion foncière. En comparaison, la loi de 2003 ne contenait que 7 chapitres et 146 articles. Afin de mettre en application cette nouvelle loi, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement ainsi que le ministère des Finances ont la responsabilité d’élaborer 6 décrets, conformément à la directive du Premier ministre 01/TTg en date du 22 janvier 2014. La loi est entrée en application le 1er juillet 2014.

Figure 11 : Résultats des votes de la loi foncière à l’Assemblée nationale

Figure 11 : Résultats des votes de la loi foncière à l’Assemblée nationale

Source : Assemblée nationale

Tableau 3 : Décrets mettant en application la loi foncière

Organismes en charge de la rédaction

Ministère des Ressources naturelles et de l’environnement

Ministère des Finances

Décrets à élaborer

● Décret déterminant de manière concrète des
éléments concernant le foncier
(Décret n° 43/2014/ND-CP)
● Décret sur les prix des terrains
(Décret n° 44/2014/ND-CP)
● Décret sur l’indemnisation et l’aide à la
réinstallation
(Décret n° 47/2014/ND-CP)
● Décret sur le traitement des infractions
administratives dans le domaine du foncier

● Décret sur la collecte des taxes
foncières
(Décret n° 45/2014/NC-CP)
● Décret sur la collecte des taxes pour
les locations foncières
(Décret n° 46/2014/ND-CP)



Source : auteur

64La nouvelle loi foncière entre dans le cadre d’une réforme d’ensemble visant à contrôler la gestion du foncier et à favoriser l’environnement des affaires. En effet, de nouvelles lois vont entrer en vigueur en 2015 : loi sur les entreprises, loi sur les investissements, loi sur les taxes et impôts et loi sur la gestion des capitaux étatiques dans les activités de production et de commerces, votées à l’Assemblée nationale le 25 novembre 2014.

Notes

5 Le droit d’usage du sol (quyền sử dụng đất) est appelé communément sổ đỏ (carnet rouge). Il s’agit d’un livret contenant l’attestation du droit d’usage du sol (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), ainsi que l’attestation de la propriété de ce qui est construit sur le sol (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà), appelée encore le « papier rose ».

6 Ce recensement concerne aussi bien les autorités judiciaires que les autorités administratives stricto sensu. Si l’on s’intéresse uniquement aux autorités judiciaires, le foncier constitue le deuxième sujet des réclamations. En effet, les requérants se tournent généralement d’abord vers l’autorité administrative qui a émis la décision les affectant. Si cette autorité refuse de retirer la décision, il sera possible d’attaquer le refus de cette décision devant un tribunal.

7 Rapport du Gouvernement n° 304/BC-CP en date du 26 octobre 2012 portant sur la réalisation de la politique et des normes en matière de résolution des recours administratifs et des plaintes de la population vis-à-vis des décisions administratives portant sur le foncier.

8 Commission pour la divulgation et l’éducation au droit (organisme relevant du gouvernement), 2009, « Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai [Réclamations, plaintes et recours liés au foncier et leur résolution] », Bulletin spécial pour la diffusion du droit.

9 Ibid.

10 Résolution (Nghị quyết) du Premier ministre n° 132/NQ-CP en date du 27 décembre 2013.

11 Décision (Quyết định) du Comité populaire de la ville de Hanoï n° 1636/QD-UBND en date du 25 mars 2014.

12 Conférence sur la ville durable organisée par l’Institut d’urbanisme de la ville de Hanoï (HUPI − Hanoï Urban Planning Institute) le 5 décembre 2014.

13 Entretien avec des consultants de l’HUPI, Hanoï, 19 janvier 2014.

14 Entretien avec Tristan Morel, urbaniste à l’Institut des métiers de la ville de Hanoï, 21 janvier 2015.

15 Entretiens au sein d'un cabinet d'architecture franco-vietnamien implanté à Hô chi minh, 2 février 2014.

16 Article 4 de la loi foncière n° 45/2013/QH13 en date du 29 novembre 2013, intitulé « Propriété des terres ».

17 Nous avons choisi d’utiliser dans cette étude le terme d’expropriation et non de « retrait », car il nous semble mieux concorder avec la pratique des acteurs. En effet, malgré l’influence de l’idéologie marxiste-léniniste dans la législation vietnamienne, l’évolution sociétale de la notion de « propriété » dont les droits associés sont de plus en plus étendus, tend à faire penser que le modèle théorique de « prêt » de la terre par l’État à une personne privée afin qu’elle l’exploite ne s’applique plus. L’allocation d’un droit d’usage des sols sans date limite rapproche la conception vietnamienne de la propriété de celle pratiquée dans d’autres pays à culture juridique civiliste. La notion d’« expropriation » nous semble pouvoir rendre compte de manière plus réaliste de cette dépossession.

18 Compte tenu de la différence des régimes juridiques et de la difficulté de traduire les implications normatives des textes juridiques infra-législatifs vietnamiens en français, il a été décidé d’ajouter le terme vietnamien entre parenthèses pour éviter les ambiguïtés.

19 Article 17, point n° 6 du décret du gouvernement n° 43/2014/ND-CP en date du 15 mai 2014 précisant quelques éléments de la loi foncière.

20 Pour une étude de cas à Hai Duong, Hung Yen et Ha Tay, voir Thanh Bình Lâm (2008).

21 Le Vietnam compte officiellement 54 ethnies. L’ethnie Kinh, appelée communément « Việt », constitue 86 % de la population.

22 Loi foncière n° 13/2003/QH11, Assemblée nationale, en date du 26 novembre 2003.

23 Le Comité populaire (UBND − Uỷ Ban Nhân Dân) est l'exécutif du gouvernement provincial, élu par le Conseil populaire. Voir annexe I.

24 Le Front de la patrie est une organisation de masse liée au Parti communiste vietnamien, divisée en plusieurs associations telles que l'association des paysans, l'association des femmes, l'association de la jeunesse révolutionnaire, etc. Le lien avec le Parti communiste est étroit dans la mesure où l’actuel président du Front de la patrie, M. Nguyễn Thiên Nhân est également membre du Bureau politique, instance dirigeante composée des 11 personnes les plus influentes du parti. Le parti a également émis la directive de permettre aux présidents du Front de la patrie de devenir membres des comités permanents de l’organisation du Parti au niveau des provinces et des districts.

25 Entretien avec un ancien agent du service du cadastre de la ville de Hanoï, 3 février 2014.

26 Conformément à la législation foncière de 2003, les indemnités d’expropriation des terrains ne disposant pas de droits d’usage ne sont pas octroyées (ce qui n’est généralement pas le cas dans la pratique), sauf sous des conditions strictes d’occupation paisible, en fonction de la prise de possession avant 1993 ou avant 2004. Dans tous les cas, les indemnités ne seront pas équivalentes à celle d’une parcelle avec droit d’usage.

27 Minh Nguyệt, Thúy Trần, 10 ans de marché foncier au Vietnam 2000-2010, Trung tâm giải pháp dịch vụ số [Centre des services du numériques], 22 février 2011, (http://www.dichvusohoa.com/tin-tuc/kinh-te-xa-hoi/10-nam-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-2000--2010--thap-ky-day-bien-dong-phan-2.html), consulté le 4 juillet 2014.

28 Ngọc Huân, « Immobilier 2008 : chaud en début d'année, froid en fin d'année », journal Lao Dong, 24 décembre 2008, (http://vneconomy.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-2008-dau-nam-cuc-nong-cuoi-nam-cuc-lanh-20081224051143924.htm), consulté le 2 novembre 2014.

29 Trần Kim Chung, 2009, Marché foncier : situation en 2008 et prévisions pour 2009, Institut national de recherche sur la gestion économique, publié dans le journal Taì Chính, (http://vnclp.gov.vn/UserControls/ckfinder/userfiles/files/CVv133S12009040.pdf), consulté le 17 juillet 2014.

30 Entretien avec le représentant de Colliers International au Vietnam, Hanoï, 15 février 2014.

31 Commission nationale d’inspection des finances (UBGSTCQG − Uỷ ban Giám sát Taì chính Quốc gia/ NFSC − National Financial Supervisory Commission), 2014, Situation économique des 7 premiers mois de 2014, rapport présenté lors des travaux préparatoires aux discussions gouvernementales de juillet 2014 à Hanoï.

32 Selon le journal Pháp luật [le Droit], 20 novembre 2014.

33 Voir à ce propos l’article « Situation de l'immobilier à Ha Dong », VLand, journal en ligne du marché de l'immobilier, 27 novembre 2013.

34 Entretien avec Mme Hanh, Van Phu , 28 juillet 2014.

35 Entretien avec un architecte vietnamien, Hanoï, 13 décembre 2014.

36 Entretien avec Mme L., promoteur immobilier, Hanoï, 12 mars 2014.

37 Comité national d'inspection de la Population et de l'Habitat, 2010, Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009 [Enquête globale sur la population et l'habitat au Vietnam en 2009], Hanoï, juin, p. 122.

38 Ibid.

39 Entretien avec Mme T., Hanoï, novembre 2013.

40 Cf. note précédente.

41 Article du journal Kinh tế, 12 mai 2014.

42 Entretien avec un avocat spécialisé en droit civil, Hanoï, 2 mars 2013.

43 Voir l’annexe I.

44 Ibid.

45 Propos repris dans le quotidien Tiền Phong par Nguyễn Tuấn, rubrique Société, publié le 30 septembre 2014.

46 World Bank, Embassy of Denmark, Embassy of Sweden, 2010, Assessing risk factors for corruption in land management, 25 novembre, p. 25.

47

48 UK-Aid est une agence de développement britannique agissant au Vietnam dans de nombreux domaines comme le foncier et le changement climatique.

49 Oxfam est un réseau international de 17 ONG à but non lucratif agissant dans le domaine de la lutte contre la pauvreté et de la défense des droits fondamentaux, en partenariat avec des organisations locales.

50 Oxfam, « La réforme foncière votée à l’Assemblée nationale doit refléter entièrement les aspirations de la population », Communiqué de presse, 7 novembre 2013.

51 Les débats pour l’élaboration de la loi ont nécessité 3 sessions parlementaires alors que dans l'usage, une seule suffit généralement pour discuter et voter une loi, témoignant ainsi de l'ampleur des négociations et des tractations avant le vote de la loi.

52 6e séance plénière de la XIIIe session de l’Assemblée nationale, en date du 6 novembre 2013, retransmise sur la chaîne d’état VTV1, à 19h dans l’émission Thời sự.

53 LAND Alliance (LANDA), Rapport de propositions de modification du projet de loi sur le foncier, 30 septembre 2013, document non publié.

54 Décret du gouvernement n° 69/2009/ND-CP en date du 13 août 2009 précisant la planification de l'usage du foncier, des prix, des expropriations, des indemnisations, de l’aide et du relogement.

55 Loi sur la préemption [trưng mua, trưng dụng tài sản] n° 15/2008/QH1203, Assemblée nationale, en date du 3 juin 2008.

56 Voir le tableau récapitulatif comparant la loi foncière de 2003 et le projet de loi réformé dans le rapport du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement n° 193/BC-BTNMT en date du 6 septembre 2012 portant sur le « Bilan de l’application de la loi foncière de 2003 et perspectives de réforme ».

57 Entretien avec un professeur de l’Université de droit de Hanoï, district de Dong Da, 5 mars 2014.

58 Le Congrès se réunit en session plénière généralement tous les 5 ans (khoá), avec 2 sessions de travail par an (kỳ).

59 En 2006, la réunion du Xe congrès du Parti communiste du Vietnam a eu lieu du 18 au 25 avril 2006 à Hanoï. Les discussions ont été retranscrites en partie par Chu Thái Thành dans l’article « Le développement du marché foncier dans le processus de renouveau du pays », magazine Cộng Sản, n° 115, septembre 2006.

60 Rapport de conclusion de la Ve session du XIe congrès n° 22-KL/TW par le Comité exécutif du Comité central du Parti en date du 25 mai 2012.

61 Résolution du Comité exécutif du Comité central du Parti n° 19-NQ/TW en date du 31 octobre 2012, XIe congrès, promulguant la continuation dans le renouvellement de la politique et de la législation foncière dans la période de promotion du développement généralisé, créant le socle pour qu’en 2020, le Vietnam devienne un pays moderne et industrialisé, article 2. b, p. 2.

62 Rapport du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement n° 193/BC‑BTNMT en date du 6 septembre 2012 portant sur le « Bilan de l’application de la loi foncière de 2003 et perspectives de réforme ».

63 Conférence en partie retransmise sur la chaîne publique VTV1, le 25 avril 2013.

64 Loi foncière n° 13/2003/QH11, Assemblée nationale, en date du 26 novembre 2003.

Table des illustrations

Titre Figure 1 : Projet « zone d’habitation écologique » réalisé par Tasco
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 288k
Titre Figure 2 : parcelle expropriée à Phu Quoc, rue Tran Hung Dao, portant l’inscription : « Pas encore indemnisé »
Crédits Source : photo prise le 10 septembre 2014 par l’auteur
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 236k
Titre Figure 3 : Première phase du projet Ecopark
Crédits Source : auteur, photo prise le 13 février 2015
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 216k
Titre Figure 4 : Ensemble des fonds immobiliers ne trouvant pas preneur (en mille milliards de dông)
Crédits Source : ministère de la Construction
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 96k
Titre Figure 5 : Carte de Ha Dong
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 236k
Titre Figure 6 : Zone urbaine à Van Phu, arrondissement de Ha Dong
Crédits Source : auteur, photo prise le 6 juillet 2014
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 128k
Titre Figure 7 : Quartier du district de Ba Đinh, sous le pont Long Biên
Crédits Source : Google Maps, 2015
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 232k
Titre Figure 8 : Maison « classique » dans le quartier pauvre sous le pont Long Bien
Crédits Source : auteur, photo prise le 17 janvier 2015
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 236k
Titre Figure 9 : Maison cachée au sud de Hanoi
Crédits Source : alftetK, phao prise au sud de Hanoï le l 2 Décembre 20 l 4
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 360k
Titre Figure 10 : Cadeaux ou « paiements informels » attendus/demandés aux entreprises en fonction des procédures administratives
Crédits Source : Banque mondiale, 201144
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 76k
Titre Figure 11 : Résultats des votes de la loi foncière à l’Assemblée nationale
Crédits Source : Assemblée nationale
URL http://books.openedition.org/irasec/docannexe/image/523/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 63k

© Institut de recherche sur l’Asie du Sud-Est contemporaine, 2015

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

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