1Depuis 1999 et le lancement de la stratégie nationale chinoise, dite « go global », les entreprises chinoises ont multiplié les investissements à l’étranger. Cependant, dans un premier temps, ces investissements se concentraient presque exclusivement dans l’exploitation des ressources naturelles et dans la construction d’infrastructures dans les pays en voie de développement. Ce n’est qu’au milieu des années 2000 qu’ils s’orientent également dans les secteurs des biens et des services, dont la promotion immobilière. En effet, les promoteurs chinois ambitionnent désormais d’internationaliser leurs activités. Sur la période de 2008 à juin 2014, leurs investissements à l’étranger dans le secteur immobilier sont estimés à 33,7 milliards de dollars et leur croissance a été de plus de 200 %170. Cette nouvelle orientation résulte en partie d’un refroidissement du marché immobilier chinois : après des années de surchauffe, les ventes de logements et les prix ont baissé en 2013 et 2014. Elle s’explique aussi par un contrôle très étroit de ce secteur par le gouvernement qui freine ainsi certains acheteurs potentiels : restrictions sur l’achat d’un logement secondaire ou encore règles strictes concernant les prêts immobiliers. Elle est enfin le reflet de la demande grandissante parmi les classes moyennes et aisées chinoises d’investir dans l’achat d’un logement à l’étranger. Une enquête menée par Barclays en septembre 2014 auprès des Chinois les plus nantis montre qu’au moins la moitié des répondants a l’intention de déménager à l’étranger dans les 5 années à venir. Les raisons de ce choix sont très diverses : simple spéculation, recherche d’une destination agréable pour passer les vacances et même ses vieux jours, investissement sur son lieu d’expatriation, volonté de sécuriser un espace de repli en cas de troubles politiques en Chine, désir de changer de mode de vie, de fuir la pollution des villes chinoises ou encore, souhait d’envoyer ses enfants dans des écoles étrangères prestigieuses. L’appréciation de la monnaie chinoise depuis 2005 favorise, par ailleurs, le pouvoir d’achat des investisseurs chinois et rend ainsi particulièrement attractif l’achat de biens immobiliers à l’étranger.

La Malaisie, sixième pays des investissements immobiliers chinois

2Or, la Malaisie semble répondre aux attentes de ces nouveaux investisseurs chinois, puisqu’elle est, en valeur cumulée, le sixième pays récepteur des investissements immobiliers chinois entre janvier 2008 et juin 2014 avec 2,07 milliards de $ US d’investissements171 ; elle est le troisième d’Asie après Hong Kong (3,84 milliards de $ US) et Singapour (3,23 milliards de $ US), mais avant le Japon (1,62 milliard de $ US)172. L’attrait de la Malaisie auprès des promoteurs chinois dépasse même depuis 2013 celui de Singapour et de Hong Kong : en 2013, ils ont ainsi investi 1,9 milliard de $ US dans le secteur de l’immobilier contre 1,8 milliard de $ US à Singapour et seulement 867 millions de $ US à Hong Kong173.

Figure 22 − Investissements immobiliers chinois à l’étranger entre janvier 2008 et juin 2014

3La Malaisie se différencie cependant nettement des autres lieux investis à l’étranger par les promoteurs chinois sur au moins trois points. Premièrement, l’ampleur des investissements par projet : une comparaison entre les données des valeurs des investissements et celles du nombre d’accords montre clairement que si les accords passés entre la Malaisie et la Chine sont relativement peu nombreux, ils engagent cependant une valeur d’investissements nettement supérieure à la moyenne ; ainsi, si en valeur l’Australie et la Malaisie attirent autant, le nombre d’accords signés est au moins 10 fois plus important en Australie. La répartition des 10 premières transactions chinoises menées sur cette même période confirme le gigantisme des projets chinois réalisés en Malaisie : le projet de Guangzhou R&F Properties Corporation dans la ville de Johore Bahru est ainsi le deuxième plus important au monde en termes d’investissements.

4Deuxièmement, la nature des projets : si à l’échelle mondiale, les investisseurs chinois privilégient majoritairement le marché de l’immobilier de bureaux (48 %), leurs investissements en Malaisie s’orientent presque exclusivement (97 %) sur l’aménagement de zones en développement, un secteur qui concentre seulement un quart de leurs investissements à l’étranger.

5Troisièmement, le lieu d’implantation des projets : que ce soit en Amérique du Nord ou en Europe, les investissements chinois se concentrent sur les marchés matures des villes mondiales où il existe une communauté chinoise importante qui conserve des liens forts avec la Chine. New York, Los Angeles, San Francisco, Londres et Sydney sont les villes qui les attirent le plus et elles dominent ce nouveau marché presque sans partage : Manhattan dans l’État de

6New York attire ainsi 5,9 milliards de $ US des 9,72 milliards de $ US d’investissements chinois aux États‑Unis ; quant à la ville de Londres, elle attire 62,7 % des investissements chinois en Europe. Or, non seulement la Malaisie ne dispose pas encore de villes insérées dans le réseau des villes mondiales, mais surtout les investissements chinois se focalisent non sur Kuala Lumpur, la capitale de la Malaisie, mais sur une ville secondaire, Johor Bahru. Les promoteurs chinois ne sont, en fait, pas tant intéressés par la Malaisie, même si les législations malaisiennes sont très attractives que par la localisation très spécifique de Johor Bahru : cette ville, située dans le sud de la péninsule malaise, est en position frontalière avec Singapour.

Figure 23 − Répartition des investissements chinois selon la nature du projet entre 2008 et 2014

Iskandar Malaysia : pôle majeur

7Séparée uniquement par le détroit de Terbrau (ou détroit de Johor pour les Singapouriens), Johor Bahru est reliée à la Cité-État par deux infrastructures terrestres : le Causeway, une route-digue gagnée sur la mer qui relie Johor Bahru à Woodlands et un pont (Second Link) entre Gelang Patah et Tuas. La ville de Johor Bahru est souvent perçue comme une extension spatiale, voire l’arrière-cour, de Singapour : depuis le milieu des années 1980, Singapour y délocalise ses industries nécessitant une main-d’œuvre abondante et peu coûteuse, ainsi que des espaces fonciers bon marché. Depuis 2007, le gouvernement fédéral a décidé d’instrumentaliser cette proximité avec Singapour et les complémentarités existantes entre les deux territoires au profit de la région urbaine de Johor Bahru (Fau, 2015). La région frontalière de Johor est envisagée comme une zone expérimentale de développement économique. Le lancement en 2006 du projet Iskandar Development Region (IDR), rebaptisé en 2008 Iskandar Malaysia, apparaît, en effet, comme une offensive économique et volontariste de Kuala Lumpur vis‑à‑vis de Singapour174. Il s’étend sur 1 217 km², soit trois fois la taille de Singapour, et sa population est de 1,5 million d’habitants, soit un tiers de celle de son voisin.

8Iskandar Malaysia est la plus vaste zone économique spéciale de la Malaisie et le plus dynamique des cinq corridors de développement lancés par Abdhullah Badawi en 2003. L’objectif de ces corridors est de favoriser une meilleure diffusion de la croissance économique à l’ensemble des États fédérés du pays et ainsi de freiner la polarisation des investissements sur la seule ville de Kuala Lumpur. Iskandar est divisé en 5 zones clés de développement175 (carte 1) : le centre-ville de Johor Bahru (zone A), la ville nouvelle de Nusajaya, organisée à partir du nouveau centre administratif de l’État de Johor (zone B), la zone de développement occidentale (Western Gate Development), qui s’articule autour du port de Tanjung Pelapas (zone C), la zone de développement Est (Eastern Gate Development), intégrant le port de Pasir Gudang (zone D) et la zone Senai-Skudai, polarisée par l’aéroport international de Johor et orientée vers les nouvelles technologies de l’information et de la communication (zone E)176.

Carte 7 − Les zones d’Iskandar et les lieux d’investissements chinois

9Depuis le lancement du programme en 2006, jusqu’au 31 décembre 2014, Iskandar Malaysia a attiré en investissements cumulés 158,13 milliards de MYR177. En dépit d’un afflux continu d’investissements étrangers, les investissements intérieurs pèsent encore pour près des deux tiers des investissements totaux cumulés (64 %). En fait, si en valeur absolue, les investissements étrangers ont fortement augmenté, passant de 22,83 milliards de MYR en 2008 à 56,99 milliards de MYR en 2014, en revanche, leurs poids en valeur relative n’ont cessé de diminuer : 55 % en 2008 contre 36 % en 2014. Cette évolution s’explique par les investissements très important du gouvernement pour viabiliser ce projet et par l’attrait qu’il exerce sur de grandes compagnies malaisiennes ; ainsi, dans le domaine de l’immobilier, les promoteurs malaisiens n’ont pas attendu les investissements singapouriens ou chinois et tous les plus importants ont des projets déjà réalisés ou en cours178. En 2014, les principaux investisseurs étrangers à Iskandar sont, dans l’ordre, Singapour (12 milliards de MYR), les États‑Unis, l’Espagne, le Japon, les Pays-Bas et la Chine. Concernant la répartition sectorielle des investissements, le secteur industriel attire la plus grande partie des investissements (35 %) tandis que le secteur de l’immobilier résidentiel ne vient qu’en seconde position (25 %). Ce n’est ainsi que depuis 2012 que les flux d’investissements singapouriens s’orientent vers le secteur résidentiel alors qu’ils affluent depuis le milieu des années 1980 dans le secteur industriel.

10En décembre 2014, avec un montant cumulé d’investissements de 3,2 milliards de MYR, la Chine était le sixième plus important investisseur d’Iskandar. Les premiers investissements sont récents, ils datent de 2011 avec le lancement du projet Paradiso Nuova à Medini par le groupe Zhuoda originaire de Pékin179. En mars 2015, on dénombre une dizaine de promoteurs chinois dans la région d’Iskandar.

Une localisation concentrée et une préférence pour des projets visibles depuis Singapour

11La localisation et la nature des investissements immobiliers chinois permettent d’appréhender les logiques à l’œuvre dans les stratégies d’investissements des promoteurs chinois (figure 24). Leurs projets et leurs réalisations se focalisent exclusivement sur les zones A et B. Et même à l’intérieur de ces zones, leurs investissements sont extrêmement concentrés (carte 7). Dans la zone A, qui attire majoritairement les promoteurs chinois, ces derniers (Greenland Group,

12Country Garden, Greentown, Hao Yuan Investment, Makrolink Real Eastate) ont massivement investi à Danga Bay, un front de mer situé à l’ouest du centre-ville de Johor Bahru. Dans le discours des planificateurs malaisiens d’Iskandar, la zone de Danga Bay est présentée comme une icône de la modernité du pays : ce front de mer intégré de 240 ha associe des zones de commerces et de condominiums de luxe à des espaces de détente et des marinas. Danga Bay est l’un des maillons d’un nouveau skyline verticalisé qui émerge en continu le long du front de mer depuis le centre de la ville de Johor Bahru jusqu’au nouveau port de plaisance de Puteri Harbour. Cette zone, encore nommée au début des années 2000 sous le nom de Lido Beach, a connu, dans un premier temps, un développement chaotique ponctué par des abandons et des redéfinitions continuelles des projets. Ce n’est réellement que depuis 2012 et l’arrivée massive d’investissements malaisiens, singapouriens et chinois que Danga Bay est devenu un projet phare du projet Iskandar180.

13Dans la zone B, les investissements chinois privilégient la ville nouvelle de Nusajaya et plus particulièrement la zone de Medini. Nusajaya qui est directement reliée au second pont reliant la Malaisie à Singapour, et qui est à seulement 24 km du Central Business District (CBD) singapourien, est un projet urbain conçu presque exclusivement pour pallier les déficiences et les difficultés de la Cité‑État181. Confrontés au manque de disponibilités foncières, à la cherté du coût de la vie et de la main-d’œuvre, ou encore au vieillissement de la population, les Singapouriens ont désormais Nusajaya pour se loger, se distraire, se soigner, implanter leurs entreprises et même se former à des prix inférieurs à ceux pratiqués à Singapour tout en bénéficiant de la même qualité internationale des infrastructures. La zone de Medini182, construite sur d’anciennes plantations de palmiers à huile, doit devenir le nouveau CBD de Nusajaya : dans sa partie nord, où se situe le projet du promoteur chinois Zhuoda, se trouvent déjà implantés des infrastructures de santé (Gleneagles Hospital), un parc d’attractions (Legoland) et un centre commercial (Mall of Medini). Les zones A et B investies par les promoteurs chinois ont ainsi en commun d’être entièrement tournées vers Singapour. Cette configuration d’immenses espaces à aménager contigus, mais séparés par une frontière à un espace urbanisé de très forte densité, est familière aux investisseurs chinois qui effectuent continuellement le parallèle entre Iskandar/Singapour et Shenzen/Hong Kong (Fau, 2015).

14Quant à la nature des projets chinois à Iskandar, quelle que soit leur taille, ils sont tous similaires : ce sont des projets urbains intégrés et mixtes englobant des complexes résidentiels de luxe (condominiums de plus de 20 étages mais aussi d’immenses villas), des zones commerciales (malls et hôtels), des espaces de loisirs (marina, plages artificielles, golfs, parcs d’attractions, etc.) et parfois des infrastructures médicales. Leurs programmes immobiliers sont de haute gamme et de style international ; ils s’adressent à une clientèle aisée recherchant un cadre de vie agréable, moderne et sécurisé, mais qui en général ne dispose pas de moyens financiers suffisants pour investir à Singapour. Depuis 2008, les prix de l’immobilier à Singapour ont augmenté de 45 à 50 % et ont atteint un pic en 2012 : or, même si les prix immobiliers dans la région d’Iskandar ont doublé depuis 2008, ils demeurent de 5 à 10 fois inférieurs à ceux de Singapour (Khoo, 2013).

15En investissant à Iskandar, les promoteurs chinois espèrent attirer une classe moyenne et aisée chinoise qui cherche des espaces migratoires alternatifs aux grandes villes occidentales et aux villes asiatiques de Singapour et Hong Kong, tout en étant rassurée par la présence de promoteurs chinois ayant pignon sur rue en Chine. Depuis 2013, Country Garden organise ainsi pour des acheteurs chinois potentiels des voyages dits de « découverte » de la Malaisie depuis les villes de Canton (Ghuangzhou), Hong Kong et Macau. Dans le cadre du programme « Malaysia My Second Home (MM2H) », près de 5 000 Chinois ont franchi le pas et se sont installés pour une longue durée en Malaisie. Le programme MM2H, lancé en 2002, permet aux étrangers de moins de 50 ans disposant d’un capital d’au moins 500 000 MYR et à ceux de plus de 50 ans disposant d’au moins 350 000 MYR, de disposer d’un visa à entrées multiples valable pour 5 ans (renouvelable indéfiniment) et d’investir et de posséder des entreprises et/ou des biens immobiliers en Malaisie, tout en conservant leur nationalité d’origine. À titre de comparaison, les barrières d’entrée aux États-Unis sont beaucoup plus élevées : il faut investir au moins 500 000 $ US et créer 10 emplois pour des Américains. De même, depuis 2010, les lois sur l’immigration se sont durcies à Singapour et il est de plus en plus difficile d’obtenir le statut de résident permanent ou même un simple visa de travail. La Malaisie apparaît donc comme une bonne alternative. Enfin, la Malaisie est un des rares pays de la région à autoriser la propriété foncière à des étrangers ; la législation malaisienne s’est, par ailleurs, assouplie afin d’attirer des acquéreurs étrangers : Kuala Lumpur a levé les interdictions sur l’achat de propriétés de plus de 250 000 MYR et ne limite plus le nombre de biens immobiliers pouvant être détenus par un étranger. Un étranger peut ainsi posséder et habiter une propriété en Malaisie. Depuis 2010, le nombre de Chinois optant pour le programme MM2H est en augmentation et les Chinois constituent désormais le groupe le plus important de migrants disposant de ce statut.

Figure 24 − Évolution du nombre d’étrangers optant pour le programme MM2H dans les trois principaux pays

16Choisir Iskandar leur permet de bénéficier de la proximité de Singapour, et donc de bénéficier de la qualité de ses infrastructures et d’être éventuellement proches de membres de la famille qui avaient déjà opté antérieurement pour la Cité-État, tout en disposant de logements plus vastes et nettement moins onéreux. D’après le directeur des ventes de Country Garden, la classe moyenne chinoise, soucieuse de la qualité de l’éducation de ses enfants, est également attirée à Iskandar par le pôle EduCity qui accueille déjà des institutions scolaires renommées comme le lycée britannique Marborough183. D’autres citoyens chinois optent pour Iskandar comme lieu de résidence secondaire ou de retraite ; le groupe Zhuoda commercialise ainsi de façon très similaire ses projets immobiliers sur l’île de Hainan dans le sud de la Chine et ceux d’Iskandar : il vante la douceur du climat auprès des citoyens du nord de la Chine.

Figure 25 - Nombre total de participants au programme MM2H sur la période 2002-2013

17Les promoteurs chinois visent également une clientèle singapourienne qu’ils n’hésitent pas à aller chercher directement en organisant et en finançant depuis la Cité‑État des excursions découvertes de leurs infrastructures et de l’environnement d’Iskandar. Tous les promoteurs chinois justifient leurs investissements sur place par le renforcement des liens entre la Malaisie et Singapour et les conséquences que cela induit sur l’attractivité de ce territoire : ils perçoivent ainsi de façon très favorable l’ouverture d’une liaison ferry en mai 2013 entre Singapour et Puteri Harbour à Nusajaya, la construction d’une ligne de métro entre Tanjung Puteri (Johor Bahru) et Woodlands North (Singapour) qui doit connecter en 2018 les systèmes de transport en commun des deux pays, ainsi que celle d’une ligne à grande vitesse entre Singapour et Kuala Lumpur, prévue pour 2020, qui devrait faire un arrêt à Nusajaya après avoir emprunté le Second Link. Par ailleurs, en février 2013, le gouvernement singapourien a annoncé dans son Population White Paper que son objectif est d’atteindre 6,9 millions d’habitants dans la Cité‑État en 2030 contre 5,47 millions en 2014. Cette croissance de la population, essentiellement alimentée par des migrations, devrait directement profiter au marché de l’immobilier d’Iskandar. En effet, 80 % des acheteurs de Paradiso Nuova, dont 382 appartements ont été mis en vente en juillet 2013, sont des Singapouriens184.

Deux types de promoteurs

18Investir à Iskandar entre également dans une logique d’internationalisation des investisseurs chinois. À cet égard, il faut distinguer deux types de promoteurs chinois : ceux qui disposent déjà d’investissements dans le reste du monde et ceux pour qui Iskandar est le premier investissement à l’étranger.

19Pour des groupes déjà auparavant internationalisés comme Greenland Holding Group ou China Vanke, implantés en Australie, aux États-Unis ou en Grande-Bretagne, investir à Iskandar est, certes, une nouvelle opportunité mais peut, aussi, être interprété comme une revanche envers des promoteurs immobiliers singapouriens qui avaient massivement investi en Chine au début des années 2000185. En 2001, lors des vœux de la nouvelle année, le Premier ministre singapourien Goh Chok Tong avait incité ses compatriotes à se tourner vers la Chine et à la considérer comme un arrière-pays inexploité dont les entreprises de la Cité‑État devaient se saisir pour développer leur activité. En 2015, les promoteurs chinois entrent donc en concurrence directe avec les promoteurs singapouriens dans un espace généralement perçu comme l’arrière-pays de la Cité-État : les lieux d’investissements et les projets sont, en effet, très similaires. Le projet résidentiel de Greenland situé à Danga Bay est ainsi juste à côté du plus important investissement résidentiel singapourien à Iskandar, celui financé par Capital Land du groupe financier Temasek Holding : un projet résidentiel intégré de 28 ha situé sur une île complètement artificielle comprenant une marina, des condominiums et des maisons de luxe (900 logements au total), des centres commerciaux, des bureaux, etc. Le gouvernement malaisien perçoit également cette nouvelle présence chinoise comme un facteur d’émulation pour attirer les investissements singapouriens. Ces derniers sont, en effet, très récents dans le secteur de l’immobilier en Malaisie : les investissements de Capitaland à Iskandar sont ainsi les premiers en Malaisie alors que le groupe a déjà investi depuis longtemps en Chine ou au Vietnam.

20Quant aux promoteurs chinois choisissant Iskandar comme premier lieu d’internationalisation de leur activité, ils considèrent cette zone frontalière jouxtant Singapour comme un tremplin idéal pour s’implanter en Asie du Sud‑Est. La proximité de la Cité-État leur assure une clientèle de Singapouriens mais aussi d’expatriés du monde entier et donne à leurs projets une très forte visibilité. Telle est ainsi la logique du groupe Weyre Holding, un promoteur originaire du Henan, dont les investissements étaient concentrés jusqu’en 2014 uniquement dans cette province et plus particulièrement sur l’île de Hainan (13 projets construits et achevés en 2015) ; le président du groupe a ainsi affirmé lors d’un entretien donné au Business Times que le prochain lieu d’investissements serait Singapour mais surtout « que la prochaine étape devrait être les marchés émergents asiatiques où il existe une très forte croissance du secteur immobilier, comme la Birmanie186 ». Le promoteur Weyre Holding souhaite en fait se spécialiser sur le marché immobilier des villes secondaires tant en Chine qu’en Asie du Sud‑Est afin d’acquérir des terrains peu coûteux mais disposant d’une forte potentialité. Iskandar est ainsi une zone d’essai particulièrement séduisante. Le discours des responsables du groupe Zhuoda, une société basée à Pékin qui a été la première entreprise chinoise à investir à Iskandar, est assez similaire : pour eux, leur programme dans Iskandar « est une étape importante dans les investissements de Zhuoda à l’étranger et une première pierre pour transformer Zhuoda en une multinationale ».

Le gigantisme des investissements chinois

21Iskandar offre une disponibilité foncière permettant l’implantation de mégaprojets. L’envergure des projets chinois dépasse largement celle des programmes malaisiens et même singapouriens187. En septembre 2014, Country Garden a mis en vente 9 400 logements, un lancement de cette taille était inédit en Malaisie et représente un nombre supérieur aux transactions immobilières annuelles de l’État de Johor en 2012. Par ailleurs, les seuls programmes immobiliers de Zhuoda, Country Garden et Ghuangzhou R&F devrait mettre sur le marché près de 13 000 logements en 2017188. Enfin, le programme Forest City de Country Garden prévoit de construire sur 30 ans 4 îles artificielles (la plus grande de 1 000 ha, la plus petite de 54 ha) nécessitant le remblaiement de 1 624 ha189, qui s’ajoutent aux 355 ha développés le long du détroit de Terbrau, afin de construire 39 000 logements. À titre de comparaison, les plus gros projets immobiliers singapouriens, ceux de Ascendas, de Capitaland avec Avira Medini et de Albedo s’étendent respectivement sur 202 ha, 105 ha et 308 ha. Ce changement d’échelle dans la taille des projets urbains soulève au moins quatre interrogations.

Déstabilisation du marché de l’immobilier

22Avant le lancement du programme Iskandar, le marché immobilier de l’État de Johor était un de ceux qui donnaient le plus faible retour sur investissement. Depuis 2010, les prix ont doublé, notamment dans les zones de Medini, de plus de 109 % entre 2011 et 2013190, et de Danga Bay. En dépit de ce rattrapage, les prix de l’immobilier restent cependant inférieurs à ceux de Kuala Lumpur et de Penang. Or, au deuxième trimestre 2014, alors que l’index des prix de l’immobilier a connu une hausse respective de 3,8 %, 3,5 % et 0,8 % à Kuala Lumpur, au Selangor et à Penang, celui de Johor s’est cependant contracté de 1,6 % ; selon des groupes de recherche de la Maybank, cette baisse, la première depuis le premier trimestre 2013, devait se poursuivre en raison de la mise simultanée sur le marché immobilier de plusieurs projets chinois et de la stratégie agressive des promoteurs chinois dite de « vite construit, vite vendu »191. Au premier trimestre 2014, 188 191 logements étaient en construction dans l’État de Johor et 168 371 autres étaient planifiés ; à titre de comparaison, à Singapour dont la population est 1,5 fois plus importante que celle de Johor, le nombre de logements construits sur cette même période était de 67 000 et ceux planifiés de 6 000. Cette baisse des prix liée à la surconstruction devait toucher plus spécifiquement les logements de haut standing. La mise en vente des 1 488 appartements de la première phase de Princess Cove, du promoteur chinois Ghuanzhou R&F, n’a reçu que 46 % de réservations (40 % émanant d’étrangers).

23Plus que le nombre de logements construits, le problème posé par les projets chinois est de ne viser qu’une clientèle internationale et de négliger la clientèle locale. Or, d’après les enquêtes de l’Autorité du développement régional d’Iskandar (Iskandar Regional Development Authority ou IRDA), le taux de croissance annuelle démographique d’Iskandar devrait continuer à être supérieur à celui de la Malaisie (4,1 % contre 2 % sur la période 2005-2025) et la population d’Iskandar devrait doubler entre 2005 et 2025 (1,4 million d’habitants en 2005 contre 3 millions prévus en 2025). Cette croissance résulterait de migrations internes à la Malaisie, attirées par les nouvelles perspectives d’emplois dans la région. Toujours d’après l’IRDA, 584 000 emplois ont été créés dans la région entre 2007 et 2014 et ce chiffre devrait être de 850 000 en 2025. Le risque est donc de voir vides des logements de haute gamme tandis que les logements pour les catégories sociales plus modestes ne seront pas suffisants. Les promoteurs immobiliers chinois ne sont, en revanche, pas inquiets et estiment que cette crainte de sur‑construction ne tient pas compte du nombre croissant de particuliers de la classe moyenne chinoise qui désirent investir à l’étranger. Nicholas Hum, le directeur des ventes de Country Garden affirme ainsi « nous avons un million de propriétaires en Chine et c’est comme un fan-club. Là où nous allons, ils sont juste des acheteurs qui achètent sans se poser de questions192 ». Par ailleurs, ces investissements ne sont pas de la spéculation, ce qui risquerait de transformer les nouvelles zones résidentielles d’Iskandar en villes fantômes si nombreuses en Chine, mais ils s’inscrivent dans des projets individuels de déplacement à long terme.

24Les analystes de Maybank soulignent également le retrait partiel des promoteurs immobiliers malaisiens du secteur des condominiums de haut standing et des espaces investis par les promoteurs chinois (Nusajaya-Medini et Danga Bay) au profit d’un rebasculement de leurs investissements vers la construction de bâtiments industriels et de centres d’affaires et vers les zones de Senai et de Kulai où la demande pour des logements de gamme moyenne est très forte. Il ne faut cependant pas en conclure trop rapidement à l’éviction des promoteurs malaisiens au profit des promoteurs chinois car, à la différence de la plupart des pays d’Asie du Sud‑Est (hormis Singapour), le secteur immobilier malaisien est puissant, bien structuré et comprend une dizaine de transnationales immobilières qui investissent massivement dans la région et notamment au Vietnam, à Singapour, en Chine, ainsi qu’en Inde (Favreau, 2009). La restructuration de leurs investissements est donc avant tout liée à la recherche de niches plus rentables : le promoteur malaisien SP Setia a ainsi investi dans la construction d’une ville nouvelle à Bukit Indah, située à proximité de Nusajaya et de Medini, qui répond à la demande de la population locale et qui ne cherche pas à attirer des particuliers étrangers. Ce projet rencontre pour l’instant un réel succès. Plus qu’une concurrence, une complémentarité des investissements malaisiens et étrangers, notamment chinois, semble se dessiner.

Déséquilibre des pouvoirs entre les acteurs privés et publics

25Le projet Iskandar est directement piloté par les autorités fédérales malaisiennes par l’intermédiaire de l’IRDA, que président conjointement le Premier ministre malaisien et le ministre en chef de l’État de Johor. L’IRDA associe, par ailleurs, à ses décisions les gouvernements locaux des juridictions de Johor Bahru, Johor Bahru Tengah, Kulai, Pasir Gundag et Pontian. L’idée qui prévaut dans la mise en place de cette structure de partenariat officielle est d’impliquer directement le gouvernement de l’État dans le développement du territoire de Johor et d’assurer une bonne coordination en matière d’urbanisme et de planification entre les différentes échelles administratives concernées. Les autorités locales ont cependant toujours eu le sentiment d’être un acteur de second plan et de devoir valider des décisions uniquement prises d’en haut (Fau, 2015).

26Dans ce contexte, les négociations directes en cours entre les promoteurs chinois et les autorités locales peuvent être interprétées comme une tentative des pouvoirs locaux de réaffirmer leur autonomie de décision. Les autorités de Johor privilégient, en effet, systématiquement les promoteurs chinois sur les autres investisseurs et sur les décisions de Kuala Lumpur (Khor et Mavroeidi, 2014). Significatif, à cet égard, est le cas du projet Forest City, financé conjointement à 60 % par une entreprise chinoise (Country Garden) et à 40 % par Esplanade Danga 88, un promoteur local détenu à hauteur de 20 % par Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ), l’outil d’investissement du gouvernement de Johor, et surtout à hauteur de 64,4 % par le sultan du Johor et de 15,6 % par Daing A Malek A Rahaman, un conseiller de la famille royale. Le projet est ainsi directement soutenu par le sultan Ibrahim Ismail Sultan Iskandar lui-même, mais aussi par des politiciens puissants de l’État de Johor193. Or, non seulement ce programme immobilier hors norme n’est absolument pas intégré au plan d’aménagement d’Iskandar, le Iskandar Malaysia Comprehensive Development Plan, mais il risque même de compromettre d’autres projets nationaux du gouvernement fédéral dans la région et d’envenimer les relations bilatérales entre la Malaisie et Singapour194. En effet, selon les opposants au projet, le développement de Forest City devrait directement compromettre celui du port de Tanjun Pelapas, dix-septième port mondial pour le trafic de conteneurs, en empiétant sur ses zones possibles d’extension : les aménagements prévus devraient diminuer de 50 % des terres mises en réserve pour une future expansion du port. Or, la compétitivité et le succès de Tanjung Pelepas reposent en grande partie sur une disponibilité foncière lui permettant d’accorder des quais dédiés aux compagnies maritimes et lui assurant de vastes zones de stockage. Les travaux de remblaiement pourraient également diminuer la profondeur des chenaux d’accès au port alors que Tanjung Pelapas accueille déjà les plus gros porte-conteneurs du monde. Par ailleurs, le gouvernement singapourien s’inquiète non seulement de l’impact de ces travaux sur la biodiversité maritime du détroit de Johor et sur l’environnement de zones côtières de la Cité-État, mais aussi de la proximité de Forest City avec la frontière maritime entre la Malaisie et Singapour. Il a fait part de ses inquiétudes au gouvernement fédéral malaisien et ses plaintes réitérées ont poussé Kuala Lumpur à demander en juin 2014 la suspension temporaire du projet afin de mener une étude d’impact environnemental et ainsi d’éviter que Singapour ne porte l’affaire devant le Tribunal international du droit de la mer. Cependant, cette décision va directement à l’encontre de celle prise par le Département chargé de l’environnement de l’État de Johor qui, en janvier 2014, avait donné un avis favorable à la poursuite des travaux de remblaiement. En dépit de cette interdiction temporaire de poursuivre des travaux, les remblaiements ont continué grâce au soutien direct du sultan de Johor qui affirme défendre les intérêts de la population locale : « Il y a des tiers irresponsables qui usent de leur prérogative sur les études d’impacts environnementaux comme une arme pour empêcher des développements qui ne servent pas leurs propres intérêts […] Johor est de droit aux habitants de Johor et seuls les habitants de Johor connaissent la situation et les besoins de Johor. Pourquoi est-ce que des intervenants extérieurs devraient tenter d’interférer et nous dire ce que nous devrions faire dans notre propre État195 ? ». En janvier 2015, le ministère de l’Environnement a finalement rendu une décision positive, mais à condition de réduire de 20 % la taille du projet initial et de préserver les zones de mangrove. Le bras de fer entre les autorités locales, le sultan Ibrahim et le gouvernement fédéral n’en est pas pour autant terminé car un autre projet, également financé par un promoteur chinois (Guangzhou R&F) en coopération avec le sultan de Johor qui lui a vendu le terrain, nécessite un remblaiement de 45 ha à proximité du Causeway (chaussée surélevée traversant le détroit de Johor qui constitue un des deux points de passage « terrestre » entre la Malaisie et Singapour).

Déséquilibre dans l’aménagement de la région urbaine de Johor Bahru

27La plupart des investissements chinois prennent la forme non de tours de condominiums isolées mais de projets intégrés relevant de l’échelle du quartier de ville comprenant aussi bien des espaces résidentiels que commerciaux, culturels et de loisirs. Ce remodelage complet des paysages est en soi un risque potentiel pour l’aménagement urbain de la ville car, en cas de retrait des promoteurs chinois pour des raisons de changement de conjonctures économiques, l’un des risques est de voir se transformer la région sud-ouest de l’État de Johor en un vaste chantier abandonné et en friche résidentielle. Le projet Iskandar a déjà connu cette situation avec le retrait massif des investisseurs du Moyen‑Orient au moment de la crise de 2007‑2008. Le paysage du centre de Johor Bahru est ainsi déjà marqué par des malls à l’abandon et des chantiers d’hôtels et de condominiums inachevés. Par ailleurs, ces projets immobiliers chinois contribuent, mais ils ne sont pas les seuls, aux déséquilibres de la région urbaine de Johor Bahru : les paysages urbains et les prix du foncier de la partie orientale et de la partie occidentale sont en totale opposition196. L’Est, ancré dans l’histoire urbaine de la Malaisie des années 1980, concentre les taman, ces lotissements pavillonnaires qui forment un alignement de bandes parallèles de maisons individuelles jointes et construites à l’identique, tandis que l’Ouest, qui met en scène la modernité, celle des formes architecturales mais aussi des modes de vie, est dominé par une verticalisation du bâti et présente un design, des formes (gratte-ciel, marina) et une organisation (front de mer suivant la ligne de côte, quartier d’affaires concentré et verticalisé) conforme aux attentes d’une ville internationale. L’Est accueille surtout des foyers à bas et moyens revenus et une clientèle locale tandis que l’Ouest est le lieu privilégié des classes moyennes supérieures et aisées et des étrangers fortunés. Le gigantisme des projets chinois risque ainsi de renforcer durablement ces déséquilibres. Notons cependant que le groupe chinois Greenland a annoncé en janvier 2015 le lancement d’un projet d’aménagement du front de mer de la baie de Tebrau situé à l’est du centre administratif de Johor Bahru.

Réaction d’hostilité des populations locales de Johor

28La Chine n’est que le sixième investisseur dans la région d’Iskandar mais l’ampleur des programmes et l’arrivée importante de travailleurs chinois liée à ces projets, pas moins de 2 000 dans le cas de Country Garden (Khor et Mavroeidi, 2014), fait de plus en plus réagir la population locale qui n’est pas loin d’exprimer un sentiment d’invasion. Sur les forums, le sentiment qu’Iskdandar devient une enclave chinoise est de plus en plus exprimé et partagé. Si certains s’en réjouissent, y voyant un gage de succès économique, d’autres, notamment les Malais et les populations aborigènes (Orang Asli), s’en inquiètent (Nor et al., 2009) et craignent d’être marginalisés dans un État qui a pourtant été le lieu de naissance du nationalisme malais et de l’UMNO en 1946. Ce sentiment est renforcé par la mise en place d’une politique d’incitation des investissements qui dérogent aux privilèges accordés aux Malais : fin de l’obligation pour toute entreprise s’implantant sur le territoire d’Iskandar de justifier l’implication d’un partenaire malais à hauteur de 30 % dans sa structure, absence de limitation du nombre de travailleurs expatriés ou encore de l’obligation d’employer un nombre minimum de salariés malais. Dans la zone de Medini, il n’existe également aucun quota de logements réservés au Malais alors que dans le reste de la Malaisie, les promoteurs immobiliers doivent réserver entre 20 % et 40 % de leurs ventes à des Malais à des prix inférieurs au marché197. Ce sentiment « d’invasion » n’est cependant pas encore politisé et des groupes d’extrémistes malais comme Perkasa demeurent étrangement silencieux. Les raisons de ce silence semblent être la forte implication du sultan de Johor dans les projets chinois mais aussi la crainte, davantage ancrée, d’être envahis par les Singapouriens : déjà en 2008, l’ancien Premier ministre Mahathir Mohamad prédisait que « le territoire d’Iskandar Malaysia sera bientôt rempli de Singapouriens et peuplé de seulement 15 % de Malais » et d’ajouter : « Après la vente de leurs terres, les Malais seront repoussés jusqu’aux limites de la forêt, voire même, dans la forêt198 ». L’impact des projets chinois sur les communautés de pêcheurs a, en revanche, suscité une plus grande mobilisation. Forest City cristallise les craintes et les partis de l’opposition, notamment le Parti de l’action démocratique (Democratic Action Party ou DAP)199, ont dénoncé la dégradation des conditions de pêche depuis le début des travaux de remblaiement : en janvier 2014, des milliers de poissons ont été retrouvés morts dans le détroit de Johor à proximité de Gelang Patah et tout semble directement en imputer la responsabilité aux travaux de Forest City. Même si les pêcheurs ont obtenu des dédommagements financiers, leur avenir reste incertain tant les ressources halieutiques dans le détroit de Johor semblent se dégrader. Pour le DAP, les promoteurs chinois dupliquent simplement en Malaisie des projets déjà implantés en Chine sans tenir compte des contraintes de l’environnement local.

Kuala Lumpur, Selangor et Sabah : pôles secondaires

29Dans le reste de la Malaisie, il n’existe pas une convergence et une concentration des investissements immobiliers chinois comme à Iskandar et les stratégies des promoteurs sont plus différenciées.

30Les investissements immobiliers à Kuala Lumpur et dans sa région (Selangor et Negeri Sembilan) sont surtout réalisés par les plus grands promoteurs chinois. Kuala Lumpur s’inscrit, mais en mineur, dans les réseaux des villes mondiales recherchées par les classes moyennes et aisées chinoises. Country Garden propose ainsi dans la région de Selangor deux projets de quartiers résidentiels, Diamond City et Rawang, qui visent une clientèle très aisée recherchant des ensembles résidentiels de faible densité, bien intégrés dans l’environnement et proposant des services « 5 étoiles »200. Pour se démarquer du style « moderne » des programmes des promoteurs malaisiens, Country Garden met en scène une ambiance et une architecture s’inspirant de l’Espagne et de l’Europe. Ces programmes immobiliers valorisant l’habitat individuel sont donc très différents de ceux de Danga Bay, construits uniquement autour de tours de condominiums de plus de 20 étages. L’objectif de Country Garden est de se démarquer de ses concurrents malaisiens déjà bien implantés dans la région de Kuala Lumpur201. Agile Property Holding a, en revanche, une stratégie à l’opposé de celle de Country Garden ; le promoteur privilégie la construction de condominiums de forte densité mais situés dans des zones où le prix du foncier et des logements est très élevé : Bukit Bintang en plein centre-ville de Kuala Lumpur et Mont Kiara, une zone située à 15 minutes du centre-ville, qui concentre des condominiums de luxe conçus pour une clientèle d’expatriés.

31Quant aux investissements immobiliers chinois au Sabah, ils sont exclusivement orientés vers le financement ou la reprise de complexes hôteliers touristiques. Le mouvement est récent et il répond à la présence toujours plus importante de touristes chinois au Sabah : 300 000 en 2014, en dépit des annulations liés aux incidents aériens202. Cet afflux a, par ailleurs, justifié l’ouverture d’un consulat de la RPC à Kota Kinabalu. En janvier 2014, le groupe immobilier chinois GSH a ainsi acquis 77,5 % des parts du groupe Sutera Harbour, le propriétaire et le gestionnaire du complexe hôtelier de Sutera Harbour Resort203. Ce complexe construit en front de mer est à seulement 10 minutes du centre‑ville de Kota Kinabalu. Il attire surtout des Chinois, des Hongkongais, des Japonais et des Sud‑Coréens. Également en janvier 2014, la compagnie chinoise Diving Best a proposé de construire un complexe touristique de 2,5 milliards de MYR, comprenant une zone résidentielle, un centre commercial, des hôtels de luxe et un centre de plongée à Semporna, situé à 35 minutes du parc maritime protégé de Sipadan. Ce projet est en fait un agrandissement d’un complexe touristique déjà existant, le Sipadan Mangrove Ressort. La gratuité des visas pour les ressortissants chinois et la multiplication de liaisons aériennes directes entre Kota Kinabalu et des villes chinoises devraient attirer de nouveaux promoteurs chinois dans ce secteur.

32Les investissements immobiliers chinois en Malaisie se caractérisent donc par leur aspect massif, très concentrés, tant à l’échelle régionale (État de Johor) que locale (Nusajaya-Medini et Danga Bay) et peu variés (quartiers intégrés de haut standing). Ils ont, de ce fait, des impacts majeurs sur la restructuration des territoires urbains. Pour les partisans du projet Iskandar, les projets immobiliers chinois devraient accélérer le processus de métropolisation de la région urbaine de Johor Bahru, qui pourrait alors devenir le nouveau symbole de la Malaisie moderne. Pour ses détracteurs, ils sont autant d’enclaves déconnectées des besoins de la population locale, donc des réalisations urbaines potentiellement vides faute de clients suffisants, et ils contribuent directement à accentuer la fragmentation de l’espace urbain. Partisans et détracteurs partagent néanmoins la même inquiétude : celle de la durabilité et de la qualité des projets chinois. Lors du lancement du projet Iskandar, les investissements étrangers provenaient presque exclusivement de promoteurs du Moyen‑Orient (Abou Dabi et Dubai) ; ces derniers se sont cependant presque tous retirés lors de la crise de 2007‑2008 (Favreau, 2010), laissant derrière eux des terrains en friche et des chantiers à l’abandon. Avec le ralentissement de l’économie chinoise, cette mésaventure pourrait à nouveau se reproduire.