1Dans ce dernier chapitre, je propose d’utiliser les différents éléments rassemblés sur le choix résidentiel de l’élite économique et sociale de Santiago pour statuer sur l’éventuelle apparition d’un changement de paradigme en faveur, non plus du pavillon en périphérie, mais de l’appartement en centres urbains. Dans un premier temps, je me verrai obligée de conclure à son inexistence, pour, dans un second temps, souligner plusieurs indices qui laissent entrevoir l’apparition d’un modèle urbain plus durable pour la capitale chilienne.

Peut-on vraiment conclure à l’apparition d’un idéal en faveur de l’habitat collectif ?

L’inconscient collectif apparemment inchangé

2J’ai identifié quatre catégories de résidents dans ces immeubles : étrangers, jeunes, familles et seniors. S’il était possible d’associer un ou plusieurs de ces profils à la vie dans un appartement – non comme meilleure mais bien comme seule alternative envisageable – je pourrais raisonnablement conclure à l’existence d’un idéal en faveur de l’habitat collectif.

3L’étude du cas des étrangers, pour commencer, ne me permet d’aboutir à aucune conclusion : selon leurs origines et leurs cultures la place qu’ils attribuent à l’appartement et au pavillon peut être tout à fait distincte de celle qu’ils occupent au Chili. En outre, leur présence dans le pays est pour beaucoup temporaire (deux ou trois ans, d’après les gardiens d’immeubles) ce qui ne permet pas de conclure précisément sur leurs préférences résidentielles. Parmi les résidents chiliens, en revanche, j’ai constaté l’existence d’un schéma lié au cycle de vie, dans lequel les jeunes et les personnes âgées favorisent l’appartement central et les familles le pavillon dans la périphérie, jugé plus adapté à cette étape de la vie.

4Ainsi, il est des périodes de l’existence d’un Santiaguino durant lesquelles l’habitat collectif offre des avantages assez nombreux pour être préféré au pavillonnaire, pourtant généralement plébiscité. Néanmoins, ce dernier représente toujours le cadre jugé idéal pour élever des enfants, offrant calme, sécurité et grand air. Il semble donc possible de conclure à un intérêt pour l’habitat collectif qui soit très ponctuel et lié à des pratiques et habitudes quotidiennes concrètes, mais non à l’apparition d’un idéal qui l’ancrerait dans l’inconscient collectif en tant que solution résidentielle véritablement optimale, à l’instar du pavillon de banlieue.

Le biais de la possession – généralisée – de résidences secondaires

5J’ai évoqué dans le premier chapitre la force de la propriété immobilière au Chili, l’expliquant, d’une part, par les politiques du logement menées depuis les années 1930, et, d’autre part, par le passage de l’objet immobilier de l’état de « droit » à celui de « bien » ainsi que l’augmentation de sa protection dans la constitution proposée par le gouvernement militaire. Ainsi, la loi protège le propriétaire, mais, en outre, la culture l’encourage. En effet, la motivation pour l’accession à la propriété est « très importante au Chili notamment chez les ménages de la classe moyenne et “moyenne-basse” »1. Avoir une maison est une image, un rêve pour ceux qui n’en ont pas, et ceux qui d’ores et déjà possèdent un bien rêvent d’en détenir d’autres : une maison à la plage, une maison à la campagne2. Ce phénomène, bien connu au Chili, est exacerbé par la forte inégalité dans la société3 qui permet aux individus les plus riches de se rendre aisément propriétaires de plusieurs biens. Et l’enjeu est grand, comme l’écrit Alain Rouquié : « désormais l’individu […] devient le seul maître de son destin. Son présent et son avenir dépendent de ses choix de consommateur »4.

6À propos de maisons « à la plage », l’INE indique que pour certaines villes balnéaires proches de Santiago, la part des maisons occupées par des personnes absentes a considérablement augmenté entre 1992 et 2002 : notamment par exemple à Viña del Mar (+ 4,8 %), où se sont d’ailleurs construits plus de 16 000 nouveaux logements durant cette période.

7Un fait récent illustre l’importance sociale, ou peut-être morale, de la propriété immobilière et de la résidence secondaire au Chili. Le tremblement de terre du 11 mars 2011 au Japon a provoqué l’arrivée d’une vague de taille relativement importante sur la localité de Puerto Viejo, dans le nord du Chili (III^e région, Atacama). Les dégâts causés sur les nombreuses villas proches de la côte ont permis le constat suivant : aucune de ces demeures, de taille et d’architecture imposantes et toutes des résidences secondaires, n’était légale : elles avaient été construites par « prise sauvage » sur un terrain n’appartenant pas au propriétaire et sans autorisation de la Municipalité de Puerto Viejo5. Ainsi, il semble important de posséder une belle maison à la plage en plus de sa résidence principale, quand bien même cela impliquerait une construction illégale. Je souligne au passage que la mention de résidence « secondaire » se justifie par la faible durée de présence dans le logement et son éloignement des emplois et établissements scolaires fréquentés quotidiennement. Néanmoins, il est intéressant de noter que sur le plan de l’inscription sur les listes électorales il n’est pas rare que ces logements soient inscrits comme « principaux »6.

8Le double constat sur l’importance d’être propriétaire de son domicile et sur la valorisation de la résidence secondaire apporte un éclairage utile à l’étude des choix résidentiels des individus de la « classe haute » chilienne. Étant donné leur capacité financière, il semble légitime d’imaginer que ces deux objectifs leur soient acquis. Or, le fait que le résident d’un appartement de Las Condes possède aussi une maison à la plage ou à la campagne m’oblige à relativiser nettement son choix résidentiel et m’empêche, là encore, de conclure à l’émergence d’un idéal de l’habitat collectif. Il devient en effet impossible de considérer objectivement les avantages et inconvénients de ce mode de résidence, dès lors qu’un bien « complémentaire » permet aux résidents de les nuancer aussi fréquemment qu’il en ressent le besoin : l’absence de tranquillité et de cadre naturel de l’appartement devient par exemple insignifiante s’il suffit d’un bref trajet en voiture, chaque week-end, pour y remédier.

9L’occupation d’un appartement à Las Condes semble posséder un double caractère ponctuel : dans le temps, au cours d’une vie, et dans l’espace, au regard des autres biens immobiliers de son occupant. C’est la raison pour laquelle il m’est difficile de conclure à l’émergence d’un idéal de l’habitat collectif. Ce dernier a certes des avantages, reconnus, mais ils ne sauraient contrebalancer l’attachement culturel dont bénéficie le pavillon. Toutefois, s’il convient de répondre par la négative à l’hypothèse de départ, il m’apparaît capital de souligner plusieurs points majeurs soulevés par la présente étude, et qui laissent à penser qu’une évolution est bel et bien en cours.

Et si le changement c’était demain ?

Une image positive de l’appartement

10L’occupation – même ponctuelle – de l’habitat collectif dense, central et prestigieux par des populations de hauts revenus met en évidence l’image positive que revêt désormais l’immeuble. Cette image, je le rappelle, est pourtant loin d’être aussi établie que celle du pavillon. Cela m’autorise à me prononcer en faveur d’une évolution dans l’imaginaire collectif du « mode d’habiter » dans un appartement : il ne serait plus caractéristique des populations défavorisées et représenté sous la forme d’un habitat social peu fonctionnel et de mauvaise qualité, mais pourrait tout autant aujourd’hui signifier confort, luxe et prestige. Il s’agit là, à n’en pas douter, d’un immense progrès, d’une véritable avancée vers l’augmentation globale de la densité urbaine.

Flux de population depuis les périphéries vers le centre de la capitale

11L’établissement du schéma en lien avec le cycle de vie, selon lequel jeunes et seniors quittent le pavillon familial au profit d’un appartement central, permet d’aboutir à une conclusion importante : la redistribution de la population de Santiago depuis le centre vers la périphérie – un phénomène identifié et décrit par de nombreux auteurs – est confrontée à un mouvement inverse de populations depuis la périphérie vers le, ou les, centre(s).

12Une conséquence de l’existence de ce flux de population « aller‑retour », pour une ville polycentralisée comme Santiago, est une croissance qui se donne à voir simultanément sous forme de pôles urbains denses et de sprawl dans les communes périphériques. Qui plus est, ces deux développements, pourtant opposés, ne sont pas entraînés par des individus aux attentes résidentielles fondamentalement distinctes mais par des personnes socialement, économiquement et culturellement semblables, qui se trouvent simplement à des stades différents de leur vie.

13À ces flux « centre‑périphérie » qui concernent le logement principal et ont lieu à l’échelle d’une vie, s’ajoutent ceux déjà mentionnés, à l’échelle d’une semaine ou d’une année, entre résidences principales et secondaires.

14Cette mobilité entre périphéries et centres, ces flux d’allers et retours, me semblent être l’indice qu’une étape a été franchie vers l’augmentation générale de la densité urbaine de Santiago et la limitation de l’expansion urbaine. En effet, ils mettent en lumière la reconnaissance par la population des avantages respectifs à chacun de ces deux milieux, et non plus seulement la valorisation de la périphérie, traditionnellement jugée plus saine, plus sûre et plus sélecte.

15Il est toutefois important de nuancer ce constat et de ne pas se précipiter vers la définition de ce que l’on pourrait prendre pour un nouveau paradigme urbain, en s’interrogeant sur certaines des motivations des individus concernés par ce flux migratoire depuis les périphéries vers le centre. En effet, dans le contexte latino-américain actuel, on est en droit de se demander si, en matière de distance à franchir quotidiennement, les limites du supportable n’ont pas simplement été dépassées7. À quoi s’ajoute un contexte de risque perpétuel d’augmentation du prix du pétrole, voire la crainte de la pénurie.

Apparition d’une jeune génération aux attentes distinctes en matière de logement

16S’il semble difficile d’associer le schéma lié au cycle de vie à l’apparition d’un véritable nouveau modèle résidentiel, plusieurs chercheurs évoquent une exception notoire qu’il conviendrait de surveiller : une partie de l’actuelle génération des « jeunes » ne présente en effet a priori aucun attrait pour le pavillon dans la périphérie. Johannes Rehner et Alejandro Salazar mentionnent des couples sans enfant ou des familles jeunes qui valorisent la vie sociale et culturelle, les modes de transports doux (non-motorisés) ou en commun et la « commodité », au point de ne pas envisager de déménager vers un pavillon8. Par « commodité », Rehner entend « une façon de résider très simple » : le bien immobilier est acheté auprès d’une agence, finalisé sur mesure et occupé une fois achevé. En cas de problème le résident appelle l’agence, le gardien de l’immeuble ou le « conseil de voisinage », et ne s’occupe en aucun cas lui-même de la piscine, du jardin, des contrats d’eau, d’électricité, etc. Pour l’auteur cela correspond à un nouveau style de vie des familles jeunes dont les deux parents travaillent et qui valorisent proportionnellement leur temps libre9. Dans le centre de Santiago, Contreras et Figueroa identifient aussi des individus jeunes, « souvent professionnels », vivant en appartement et qui « valorisent les services urbains liés à la centralité (culture, divertissements, trajets plus courts) »10. Pour Contreras, ils « veulent un réseau social proche, faire du vélo » et « ne s’intéressent aucunement à la périphérie »11. On les qualifie d’« artistes » et de « yuppies », acronyme de Young Urban Professional, ou encore des « DINKs » : double income, no kids.

17Que des jeunes résident par choix dans de l’habitat collectif n’est pas une surprise, au regard du schéma résidentiel en lien avec le cycle de vie. Mais ces jeunes‑là, contrairement à leurs pairs, n’expriment aucun désir de résider ultérieurement dans un pavillon, affichent généralement des principes écologiques forts, ils réprouvent le sprawl que subit leur capitale. Ainsi « Javier » explique, sur le « forum chilien » du site « SkyscraperCity », préférer « ne pas contribuer » au sprawl des différentes périphéries de Santiago et souhaiter une « prise de conscience globale en faveur de l’appartement »12.

18Mais une fois ces « double income, no kids » devenus familles, justement, ne préféreront‑ils pas quitter leur quartier et leur vie sociale pour un environnement plus « naturel » pour leurs enfants13 ? Ou assiste-t-on bel et bien à l’apparition d’un nouvel idéal résidentiel pour une catégorie émergente d’individus que les principes écologiques et les attributs urbains retiendront dans les centres ? Quelques années seront sans doute nécessaires avant de pouvoir proposer une réponse à cette question. Il serait en outre intéressant de déterminer si ces personnes appartiennent effectivement à une catégorie récemment apparue, et marginale, de jeunes professionnels, ou s’ils sont simplement les héritiers de la « classe haute » chilienne traditionnelle susceptible d’expérimenter des changements dans ses attentes et ses priorités. En effet, les premiers indices de ces changements se manifestent souvent à travers des modifications dans les pratiques des individus les plus jeunes du groupe.

Rôle majeur d’un secteur immobilier robuste, innovateur et influent

19La capitale du Chili est devenue, notamment sous l’effet du capitalisme et du néo-libéralisme instaurés par le gouvernement du général Pinochet, une ville de très forte ségrégation. Cette dernière représente en effet « le fondement du système de captation de la rente foncière », et non, comme on pourrait le supposer, un « effet indésirable du développement urbain »14. C’est ainsi que « condominium » d’un côté et logements sociaux de l’autre ont transformé durablement le paysage urbain. Ils ont joué le rôle d’« axes majeurs autour desquels se construit l’actuelle géographie sociale des villes chiliennes et en particulier des grandes aires métropolitaines »15. Jäger et Sabatini évoquent un double « effet ghetto »16. J’ai mentionné la recherche permanente de la sécurité dans les quartiers fermés, verticaux ou horizontaux, dont il semble évident qu’elle s’accompagne du choix de l’« entre soi »17. Résider entre individus de mêmes revenus évite les convoitises et conflits18. Ainsi, et bien que plusieurs auteurs identifient aujourd’hui l’apparition d’une relative mixité sociale et économique dans plusieurs communes de Santiago19, les habitants de la capitale ont globalement « tendance à migrer vers des territoires de niveau socio-économique équivalent à celui de leur lieu d’origine »20. Quand ils ne le font pas en première instance, l’expérience d’une mixité « non saine », de « conflits parfois violents entre personnes de revenus très différents », suffit à induire ultérieurement la recherche de la tranquillité résidentielle dans un quartier fermé, « sélect »21. La ségrégation spatiale offre en effet aux résidents non seulement un sentiment de sécurité mais aussi de tranquillité. Pour accroître cet état de fait, le regroupement des individus dans un quartier ou un immeuble considère bien souvent également l’âge et la situation familiale. Il garantit ainsi des modes de vies compatibles et la limitation maximale de l’apparition de conflits entre voisins. On imagine en effet, en caricaturant beaucoup, que les jeunes organisent des fêtes et écoutent de la musique à fort volume, que les familles ont des enfants qui pleurent et qui font du vélo dans le salon et que les seniors sont peu résistants à ces nuisances sonores, d’autant plus qu’ils se couchent très tôt le soir, et ne cessent donc de se plaindre.

20Comment, concrètement, sont obtenus ces niveaux de ségrégation ? C’est là qu’entre en jeu le robuste secteur immobilier chilien. À la fois constructeurs et promoteurs, ces entreprises définissent le type et les caractéristiques de chaque logement selon sa localisation et la valeur du terrain qu’il occupe. Soutenues par l’investissement constant des ménages et des entreprises, elles façonnent le paysage urbain, aménageant à la verticale ou à l’horizontale au gré de la spéculation. Et pour vendre ces différents produits, conçus bien plus sous l’impulsion d’une situation économique ponctuelle que selon les attentes véritables des consommateurs, les promoteurs travaillent à offrir un « entre soi » optimal. Ils utilisent, ou plutôt renforcent, le schéma de ségrégation que connaît la commune, le transposant à l’échelle de l’ensemble résidentiel, immeuble ou lotissement. C’est ainsi que l’acheteur pourra lire dans l’introduction de la brochure promotionnelle de la tour « Las Araucarias de Gertrudis Echeñique » conçu par la société P&G Larrain Propiedades :

« Nous entamons à présent l’étape de vente des appartements, à des personnes d’un même niveau culturel et de revenus qui souhaiteraient partager les normes de cohabitation du règlement de copropriété, lequel assure aux utilisateurs : privacité, tranquillité, sécurité et maintien de la haute catégorie de l’édifice. »

21En effet, cette sélection s’effectue non seulement par les revenus, en raison du prix de la propriété, mais bel et bien aussi par le « niveau culturel » : l’âge, la structure familiale et le style de vie. Je rappelle que l’intégration du Système de promotion immobilière (Spi) chilien suppose que la mise en vente soit effectuée par le constructeur. Cela permet à ces grandes entreprises de concevoir un projet immobilier dès son origine en fonction du profil des résidents qu’il est souhaitable d’accueillir, selon l’endroit où sera implanté l’édifice, les commerces et services qui s’y trouvent, les habitants des tours à proximité, etc. Concrètement, la sélection des futurs acquéreurs des appartements est réalisée grâce aux infrastructures que propose l’immeuble et à l’aménagement orienté des appartements témoins, qui sont – je le rappelle – visités par tout acheteur potentiel car directement sur le lieu de rencontre avec l’agent immobilier. Ajoutons à ce propos que deux émissions de télévision créées par de grandes compagnies promotrices (Pabellón de la Construcción et Zona Inmobiliaria) et diffusées chaque dimanche matin sur les chaînes UCV et ChileVision permettent une « visite virtuelle » de ces appartements décorés, autre indice de l’importance et donc de la réflexion que suscite certainement chez les entreprises immobilières l’aménagement de ces espaces évoqué que le nombre et la disposition des pièces du logement varient selon le groupe auquel s’adresse le promoteur : étrangers, jeunes, seniors ou familles. Autre élément fréquemment utilisé par les compagnies immobilières pour l’obtention de la ségrégation, le choix des équipements communautaires diffère selon le public visé : un immeuble n’offrant ni piscine ni salle de sport aura moins de chances d’attirer les jeunes ou les familles mais recevra tout l’intérêt des seniors. Enfin, les choix faits en matière de décoration des appartements témoins sont également très significatifs. Ainsi pour des jeunes, des étrangers ou des familles peu nombreuses (appartements comportant trois ou quatre chambres par exemple) les agences disposent dans le logement des meubles et des œuvres d’art modernes. La salle à manger comportera une table en fer avec un plateau de verre dépoli sur lequel trônent, au milieu du chemin de table en lin écru, deux bonsaïs remarquablement entretenus. Tout autour de la table des chaises noires et blanches, au-dessus un abat‑jour circulaire écru, on ne peut plus sobre, et accrochés aux murs, blancs, des tableaux abstraits et un large miroir. À l’inverse, les appartements très vastes à destination des seniors – et parfois aussi des familles nombreuses – proposent un aménagement que l’on pourrait qualifier de « traditionnel » : tentures murales et tapis oriental, reproductions encadrées de peintres hollandais, desserte chargée de bouquet de fleurs et de bibelots en marbre ou en cristal, coussins de soie, négligemment disposés sur un canapé baroque, sous une fenêtre qu’encadrent de lourdes draperies (voir photographies 17 et 18). Un autre indice de l’âge du public visé réside dans les chambres à coucher : le promoteur a-t-il choisi de disposer sur les lits des draps et couvertures ou bien des couettes ? Quant à distinguer un appartement témoin qui s’adresse à un étranger ou à un jeune couple et à une famille peu nombreuse, là encore les indices sont nombreux. Les tables de chevets de la « chambre de maître » s’ornent-elles de photos de jeunes enfants ? L’abat-jour et le papier peint de cette petite pièce au fond du couloir sont-ils décorés de princesses et de fées, rose fuchsia ? Cette autre chambre n’a-t-elle pas, en plus du lit une place, un bureau supportant cahiers, pot à crayons, règle et calculatrice (voir photographies 19 et 20) ?

Photographie 17 : Aménagement dans un appartement moderne de Las Condes

Photographie 18 : Aménagement dans un appartement traditionnel de Las Condes

Photographie 19 : Photographies d’enfants sur la table de chevet de la « chambre de maître » dans un appartement témoin pour familles

Photographie 20 : Pièce avec une décoration et des accessoires (calculatrice, matériel scolaire, magazines) pour enfant/adolescent

22C’est d’ailleurs par le biais de ces décorations et aménagements spécifiquement orientés vers l’un ou l’autre des quatre groupes de résidents, dans le cadre de l’obtention de l’« entre soi » si prisé, que les entreprises immobilières exercent un pouvoir supplémentaire sur le choix résidentiel principal des individus, à savoir non plus entre deux produits de l’habitat collectif ou individuel mais bien entre chacun de ces deux types. En effet, les promoteurs de l’habitat collectif sont confrontés à deux possibilités : ils peuvent satisfaire les catégories d’ores et déjà en demande d’appartements en offrant des logements de petite surface – pour les jeunes et les étrangers seuls ou en couple – et de petite ou très grande surface – pour les seniors. Ils peuvent aussi essayer de modifier le schéma culturel établi, en attirant des familles nombreuses dans des appartements conçus spécialement pour elles, proposant commodités et équipements adaptés, par exemple salles de jeux pour les enfants et les adolescents, piscines spécialement pour enfants, etc. Dans les deux cas, il s’agit toujours d’une recherche évidente de ségrégation « culturelle et de revenus » et non du « bon mélange d’âges et de styles de vie »22.

23Mais s’il est dans le pouvoir des promoteurs, au moins dans une certaine mesure, d’influencer le choix du type de logement en entraînant par exemple des individus initialement attirés par le pavillon en périphérie à acquérir un appartement central, on comprend alors l’impact majeur de ces compagnies sur la problématique générale du développement de la métropole. Chaque Santiaguino est quotidiennement sollicité à travers les médias : affiches dans les rues et les stations de métro, émissions de télévision et de radio, publicités sur Internet et dans les journaux, etc. Les slogans et illustrations qui accompagnent ces offres sont, nous avons eu le loisir de le constater ensemble, aussi étudiés que la décoration des appartements témoins, lesquels reçoivent d’ailleurs quotidiennement la visite de curieux sans intention d’achat, indice d’un intérêt général notoire. S’ajoutent naturellement la valorisation de la propriété privée dans la culture chilienne et le rêve pour tous d’y accéder, ou d’y accéder à nouveau. James Howard Kunstler le souligne : « ces produits immobiliers représentent un triomphe […] du marketing sur la civilisation »23. Ainsi, la ville deviendrait « le territoire des agents immobiliers qui articulent selon leurs intérêts le développement de la métropole »24. Or les regroupements de logements en complexes, horizontaux ou verticaux, sont « les produits préférés des agents immobiliers, qui, en plus de la sécurité, exploitent le prestige qu’il y a derrière la promotion de ce type de logement »25. Ils en font un « produit de consommation de plus »26.

24Ces compagnies ont la capacité d’influencer la décision du client par des techniques de marketing. Et n’auraient-elles pas un pouvoir encore supérieur pour ce qui concerne la durabilité urbaine : celui de concevoir de nouveaux produits immobiliers « verticaux » qui soient capables de répondre aux attentes de la population, ou plutôt de toutes les populations, plus efficacement qu’un pavillon ? Les limites en matière de construction sont chaque jour repoussées ! Il existe d’ores et déjà des immeubles répondant au désir de nature et offrant des jardins privés : à la place des terrasses comme on peut le voir à Vitacura, commune voisine de Las Condes, ou sur le toit de l’appartement du dessous, en quinconce comme pour le « Rødovre Skyscraper » (voir illustration 2) à Copenhague ou en escalier dans le cas du majestueux projet de « Stairscraper » par Nábito Architects (voir illustration 3). Pour que les équipements n’aient plus à être communautaires, pour donner l’illusion d’une vie en habitat individuel et augmenter sensiblement le prestige conféré par l’édifice, on trouve des tours de vingt étages et plus qui proposent une piscine par appartement : petits bassins dans le prolongement de la terrasse comme dans l’« Aquaria Grande » à Bombay en Inde (voir illustration 4), ou véritables suspensions au-dessus du vide comme dans le projet vertigineux de DCPP Arquitectos à Lima au Pérou27.

Illustration 2 : Projet du « Rødovre Skyscraper » à Copenhague comportant plusieurs jardins privés

Illustration 3 : Projet du « stairscraper » avec un jardin par appartement

Illustration 4 : Projet du « Aqua Grande Tower » à Bombay avec une piscine par appartement

Illustration 5 : Projet du « Sky condos » à Lima, avec une piscine par appartement

25Ainsi, les entreprises immobilières ont un impact fort sur la question de l’idéal de l’appartement. Par leur influence médiatique sur la totalité des Chiliens elles sont susceptibles de construire un imaginaire positif en faveur de l’appartement. Par leur capacité à concevoir de nouveaux produits, elles peuvent répondre au mieux aux attentes de la population en matière d’immeubles de qualité, et augmenter ainsi la durabilité urbaine globale de la métropole.