Introduction

1À Santiago du Chili, ce sont « les gens qui forment le paysage de la ville », écrit Luis Sepúlveda dans son dernier roman L’ombre de ce que nous avons été1. Qui suis-je pour contredire le joli mot de ce célèbre enfant du pays ? Il sera ici question d’une ville et de ses habitants. Et plus précisément, de décisions que prennent ces derniers et qui ont un impact direct sur le paysage urbain : je parlerai du choix résidentiel et de son influence sur la durabilité de la métropole chilienne. Et il conviendra d’être attentif à ne jamais chercher à dissocier la ville de ses options résidentielles, car, nous le verrons, c’est chose impossible : l’histoire et les caractéristiques intrinsèques de la première justifient et expliquent les secondes.

2Santiago est la capitale d’un pays atypique d’Amérique latine, mais ne le sont-ils pas tous ? Elle a été le théâtre d’événements douloureux qui l’ont fortement façonnée, mais elle est aussi le lieu de résidence de près d’un tiers de la population de l’État. Elle offre quotidiennement logements, emplois, éducations, divertissements et bien d’autres ressources – nécessaires et superflues – à plus de cinq millions d’individus. Il se joue à tout moment sur ses places, dans ses rues et sous ses toits des scènes majeures de la vie des Santiaguinos, que mon propos sur la ville dans sa globalité ne souhaiterait en rien minimiser. En effet, je serai amenée dans cette étude à considérer la métropole dans son ensemble ou à travers de vastes sous-sections. J’en parlerai tantôt comme d’un objet impersonnel sujet aux caprices d’un contexte économique ou politique particulier, tantôt comme d’une matrice organique qui se meut et se déploie sous des forces inéluctables. Il conviendra donc pour le lecteur de conserver à l’esprit que Santiago est avant tout une ville. Il pourra pour cela s’imaginer assis à la terrasse d’un café de Lastarria – le quartier bohème chic – feuilletant le journal satirique et souvent savoureux The Clinic. Ou bien, il se verra assister au bain joyeux et bruyant d’enfants dans la fontaine publique de la place d’Armes au cœur de l’été, sous l’œil indifférent de quelques portraitistes amateurs, voyantes, joueurs d’échecs, rares touristes et d’une poignée d’imitateurs, comiques et jongleurs. S’il préfère, il déambulera mentalement dans l’immense marché aux puces populaire qu’est le Persa Bio Bío, si vaste que ses frontières ne sont plus vraiment définies et que, débordant des entrepôts, il s’étale dans les rues, sur des couvertures ou à même le trottoir. Ou bien encore, il se rêvera en promenade dominicale sur la colline San Cristobal, admirant le ballet des cabines téléphériques et surtout, à ses pieds, la capitale mouvante, qui en devient émouvante quand la nuit se fait et que les lumières scintillent à perte de vue, de tous côtés, en un vaste tapis un peu psychédélique et d’une ampleur vertigineuse.

3C’est du constat de cette ampleur, et peut-être de cette vue précise de la capitale, qu’a surgi le point de départ de cette étude : Santiago du Chili est une ville extrêmement étendue et elle ne semble pas seulement devoir son étalement à son importante population, car d’un simple regard circulaire on remarque de très vastes quartiers résidentiels – plus ou moins populaires – et presque tous constitués de petites maisons les unes à côté des autres, souvent identiques par leur volume, leur couleur, leur forme et la taille de leur jardin ou cour. Ainsi, à Santiago comme dans tant d’autres villes du monde, l’étalement de la capitale semble devoir beaucoup au « mode d’habiter » très souvent revendiqué qu’est le pavillon individuel, la maison unifamiliale avec sa portion de jardin, que l’on voudra aussi éloignée que possible des centres urbains denses et de leurs désagréments.

4L’ancrage culturel fort généralement admis de ce mode de vie est pourtant ici rapidement remis en question : toujours depuis la colline San Cristobal, on discerne aussi, de loin en loin, de hautes tours de verres et d’acier et, à proximité, des immeubles résidentiels élevés. Ainsi, en suivant des yeux les méandres du fleuve Mapocho, vers l’est et à peu de distance de la colline qui nous tient lieu d’observatoire, on constate la présence d’un secteur dense particulièrement illuminé la nuit, et non moins étincelant le jour. Il s’agit d’un quartier traditionnellement destiné à l’élite économique et sociale de la capitale, où se frôlent des sièges de grandes compagnies chiliennes et internationales, des ambassades, des hauts lieux de la vie culturelle de Santiago, des écoles privées et des universités réputées, des parcs superbement entretenus, de grandes enseignes commerciales rassemblées en shopping centers particulièrement sélects, et, insérés dans cet ensemble de prestige et de luxe, des immeubles résidentiels très hauts, au sommet desquels notre posture privilégiée nous permet, par temps clair, d’apercevoir piscines, jardins et héliports.

5Cet habitat collectif « de standing » dans une zone centrale de la capitale est en contradiction avec l’universel désir du pavillon en banlieue : les immeubles, même modernes et luxueux, proposent un mode de vie très éloigné de celui de la maison unifamiliale avec jardin. Mais alors certains représentants de la « classe haute » chilienne concevraient-ils aujourd’hui l’habitat vertical, l’appartement, sans jardin privatif et relativement central, comme une solution résidentielle optimale ? Ces individus pour qui le choix du type de logement n’est aucunement restreint par leurs capacités financières valoriseraient-ils l’immeuble au détriment du pavillon et le centre à celui de la périphérie, indice d’une évolution notoire dans les préférences résidentielles culturellement inscrites ? Depuis la colline de San Cristobal, c’est probablement le contraste entre ces ensembles horizontaux (maisons) et verticaux (groupes de hautes tours) qui vous surprend en premier lieu, soulevant la question de la coexistence de deux modes d’habitation aussi distincts. Qui sont les résidents de l’un et de l’autre ; quelles différences profondes présentent ils pour favoriser des options résidentielles si éloignées ? En outre, si l’étalement urbain semble intuitivement devoir plus à l’habitat pavillonnaire qu’au collectif vertical, on est en droit de se demander quel est le rôle véritable de ces deux « modes d’habiter » sur la durabilité urbaine métropolitaine, ainsi que, dans un quartier élitiste tel que celui qui m’intéresse, sur la mixité socio-économique spatiale de la capitale du Chili.

6Il apparaît, au regard de la littérature existante, que peu d’études s’intéressent aux choix résidentiels des habitants des immeubles : on considère généralement que ces derniers sont choisis par défaut ou selon des critères exclusivement pratiques (proximité de l’emploi, etc.). Pour Carlos de Mattos « quand augmente la délinquance, par exemple, le logement individuel est déprécié au profit des appartements de standard élevé et de grande superficie, localisés dans des quartiers élégants, prestigieux et sûrs »2. Ne peut-on pourtant concevoir l’existence de véritables choix résidentiels en faveur de l’immeuble, et cesser de l’envisager uniquement comme une réponse aux inconvénients de la vie dans un pavillon ? Tomas Riedel, architecte de la Direction des études de la chambre chilienne de la construction, déplore l’absence de statistiques ou d’informations de quelque sort que ce soit pour qualifier les désirs des Santiaguinos en termes de résidence3. En outre s’il existe de nombreuses études, telle par exemple celle de Jäger et Sabatini, qui portent sur l’habitat collectif « social » ou pour les personnes à revenus modérés au Chili, très peu prennent en compte l’édifice « de standing »4. Car d’une façon générale, comme le souligne Yasna Contreras, les études sur le logement dans le pays se concentrent principalement sur la classe sociale inférieure5. Pourtant, il me semble que ce sont les personnes de revenus les plus élevés qui peuvent le mieux nous renseigner sur les préférences résidentielles, en ce qu’elles sont libérées de ce que Pinçon et Pinçon-Charlot appellent une limitation d’ordre économique6. Or, Santiago est la capitale d’un pays à forte croissance économique, où le seuil de pauvreté ne cesse de reculer (15,1 % en 2009, d’après la banque mondiale), mais où l’écart des richesses, lui, demeure très élevé (coefficient de Gini de 0,52 en 2009, selon la banque mondiale), entraînant la présence toujours plus importante d’individus de très hauts revenus. C’est pourquoi, il convient de les inclure dans des travaux sur les préférences résidentielles au Chili. Or, si des études, telle celle de Rodrigo Hidalgo, s’attachent bien à étudier l’habitat collectif « de luxe », ce n’est qu’en l’associant au lotissement fermé et à la ségrégation recherchée7. C’est donc par la proposition d’une étude centrée à la fois sur les immeubles de standing et sur les choix résidentiels de l’élite économique que j’espère parvenir à apporter des éléments nouveaux à la compréhension des problématiques résidentielles à Santiago.

7Ainsi, j’étudie les facteurs du choix résidentiel des personnes aux revenus élevés qui vivent dans des immeubles hauts, en avançant l’hypothèse que ce choix repose, au moins partiellement, sur une image positive et des avantages réels de ce type d’habitat et qu’il ne constitue pas uniquement l’alternative inévitable et peu satisfaisante au pavillon dans la périphérie. Dans le but d’apporter des éléments aptes à infirmer ou confirmer cette hypothèse, j’ai procédé d’une part à une analyse des données statistiques disponibles et d’autre part à une étude de terrain dans une zone définie de la commune de Las Condes.

8De nombreux organismes, chiliens et internationaux, mettent à disposition des données statistiques pertinentes pour cette étude. J’ai fait appel à dix sources principales : l’Institut national de statistiques (INS), avec les données des recensements de la population de 1992 et 2002, le ministère de la Planification et son enquête de Caractérisation socio-économique nationale ou « enquête Casen » de 20098, la Chambre chilienne de la construction, le Service des impôts internes, la banque mondiale, la banque centrale du Chili, l’« Observatoire de la mobilité urbaine » créé par l’organisme financier CAF, le Secrétariat chilien à la Planification et aux Transports et son « Enquête Origine Destination » (EOD), et le site internet d’offres immobilières portalinmobiliario.com, qui propose un rapport statistique spécifiquement axé sur les appartements en vente dans la commune de Las Condes en avril 2010. La dernière source utilisée pour cette étude n’était pas directement productrice d’information statistique : il s’agit en fait de trois sites internet d’offres immobilières, portalinmobiliario.com, Pabellón de la Construcción et EMOL.propiedades, dont les informations, une fois compilées, peuvent constituer des données chiffrées utiles.

9Pour le travail de terrain, une zone restreinte a été définie à l’intérieur de la commune de Las Condes : un espace circulaire autour de la station de métro Escuela militar. Appartenant au secteur appelé « Sanhattan », il présente en effet une forte proportion de tours et d’immeuble (voir les cartes 1 et 2). Cet espace est défini par le plan régulateur de Las Condes comme spécifiquement destiné à accueillir des constructions en hauteur, rôle qu’il occupe depuis déjà plusieurs décennies : certains immeubles ayant aujourd’hui plus de trente ans9. Ainsi, l’étude bénéficie de l’ancienneté de la pratique : les résidents et usagers de la zone possèdent a priori le recul nécessaire à une réflexion sur leurs choix résidentiels, ses mérites et ses inconvénients. Enfin, dans le cadre de cette étude sur le logement « en hauteur », j’ai décidé de ne considérer que des immeubles de plus de neuf étages, suivant la classification de la Chambre chilienne de la construction. Ce travail de terrain consistait en premier lieu en des entretiens semi-directifs auprès de plusieurs catégories de personnes : les concierges – ou gardiens – des immeubles résidentiels10, les agents et promoteurs immobiliers, les conseillers bancaires spécialistes des prêts immobiliers et les commerçants et restaurateurs de la zone d’étude. Ces entretiens avaient tous pour but une meilleure compréhension générale des choix résidentiels, chaque catégorie de personnes apportant un point de vue complémentaire. Une seconde partie du travail de terrain concernait les résidents des immeubles, à travers la distribution d’un questionnaire. Celui‑ci, concis et anonyme, avait trait en premier lieu à la résidence principale de la personne : son type (appartement ou maison), son statut d’occupation et l’éventuelle possession par le résident d’autres biens immobiliers. Il portait ensuite sur les motivations de la personne : qualité estimée de l’investissement financier, temps envisagé de résidence dans l’immeuble, souhait ou non de résider un jour dans un pavillon en périphérie. Les deux questions suivantes concernaient la terrasse, en tant qu’éventuelle alternative au jardin. Enfin, les résidents étaient appelés à évaluer leur logement selon une liste de dix critères du choix résidentiel, critères qu’ils devaient ensuite hiérarchiser les uns par rapport aux autres. Le travail de terrain a été complété par des observations dans la zone étudiée afin d’en appréhender l’organisation générale et de percevoir d’éventuels éléments qui n’auraient pas été abordés dans les analyses statistiques, les entretiens ou le questionnaire.

Carte 1 : Localisation des immeubles dans le secteur de la zone d’étude

Carte 2 : Localisation de Sanhattan d’après les indications de Moraga (2010)

10Une fois ces différentes étapes franchies, je me trouve en possession d’informations statistiques quantitatives et de certaines données qualitatives, relatives à la population et aux logements de Las Condes ainsi qu’aux critères du choix résidentiel. Critères qui, je l’espère, permettront de lier un profil de population à un type de logement. En effet, l’hypothèse avancée étant que l’immeuble est une alternative véritable au pavillon et pas seulement un expédient, il est nécessaire d’identifier un profil de population en faveur de cet habitat, par opposition au profil des « partisans » du pavillon.

11À présent qu’est établi le protocole méthodologique, il est possible de présenter les grandes lignes de cette étude. J’évoquerai tout d’abord Santiago, théâtre des événements qui nous intéressent et dont les caractéristiques ne sauraient être dissociées de chacun des constats que je serai ensuite amenée à faire : le propos final ne saurait en effet être une généralisation sur les modes de résidence dans la région, le continent, le monde. Ainsi, dans un premier chapitre je présenterai l’histoire de la capitale, et particulièrement de son développement urbain. J’aborderai un étalement perpétuel au fil du temps, que des circonstances particulières ont pu accroître et que des gouvernements ont tantôt encouragé, tantôt maîtrisé, par le biais de politiques publiques diverses. Cette contextualisation historique aura pour but d’expliquer les formes urbaines de Santiago, de présenter les acteurs de son développement et les composantes culturelles qui entrent en jeu, parmi lesquelles bon nombre sont spécifiques au pays et intrinsèquement liées à son passé. Ensuite, je dresserai un tableau de la ville contemporaine, devenue une métropole mondialisée. J’évoquerai quatre des spécificités urbaines qui trahissent l’héritage d’un passé mouvementé : sa faible densité, sa forte ségrégation socio-économique spatiale, son centre historique déserté et sa récente polycentralité.

12Il conviendra, après cette présentation de la situation urbaine de Santiago, de s’intéresser au second sujet de l’étude : les modes de résidences. Dans un deuxième chapitre, je présenterai successivement habitat pavillonnaire et habitat collectif, d’abord dans un contexte global – de l’apparition de la forme résidentielle à son impact sur le développement urbain – puis dans une perspective focalisée sur la capitale chilienne.

13Une fois exposées les différentes options proposées aux citadins, leurs composantes et leurs impacts respectifs, sera venu le moment de s’intéresser plus particulièrement à l’habitat collectif « prestigieux » dense, qui constitue l’objet de cette étude. Le troisième chapitre débutera ainsi par une description du secteur choisi : la commune de Las Condes, traditionnellement destinée à l’élite socio-économique de la capitale chilienne. Ce sera l’occasion de présenter ses résidents à travers une étude de leur situation familiale et socio‑professionnelle. Afin d’élaborer un profil d’habitant associé à un type d’habitat, je m’intéresserai ensuite à l’offre résidentielle dans la zone d’étude, aux options offertes à cette classe aisée dans un secteur élitiste en matière de types de logement, de surfaces, de prix et de statuts d’occupation. Pour finir, j’aborderai la question des critères du choix résidentiel, critères que je tenterai de hiérarchiser pour chaque profil d’individus rencontrés, au regard des résultats de l’étude de terrain.

14À ce stade, je serai parvenue à une présentation conjointe de la situation urbaine de Santiago et de son habitat collectif « prestigieux » dense. J’aurai expliqué la présence de l’un par l’histoire de l’autre, et conclu à leur apparente indissociabilité. Il me restera à répondre, dans le quatrième et dernier chapitre, à la question qui, du haut du Cerro San Cristobal, peut sembler si prégnante : le modèle résidentiel vertical prestigieux à Santiago du Chili est-il une alternative au modèle universel du pavillon dans la périphérie ? Annonce-t-il un changement de paradigme qui signifierait l’apparition d’une densification urbaine dans la capitale ?

15L’étalement urbain sous l’impulsion du plébiscite presque universel du pavillon individuel est généralement reconnu comme une source de dommages écologiques, mais aussi esthétiques, économiques et éthiques. On le qualifie pourtant d’irrémédiable car ancré dans des schémas culturels qui ne sauraient être rompus, ni même infléchis par des politiques publiques adaptées. On finit systématiquement par composer avec lui, par le tolérer, mais sans que soit aucunement résolu le problème de l’expansion continue des villes et métropoles du monde. Or, voilà que l’observation de Santiago du Chili, et spécifiquement d’un secteur destiné à son élite socio-économique, laisse entrevoir la possibilité d’une forte densité urbaine désirée et d’une centralité non plus décriée mais recherchée. Et parce que l’étude de ce nouveau modèle résidentiel s’avère absolument indissociable de celle de l’histoire – urbaine, mais aussi économique, politique et sociale – de la capitale du Chili, les deux objets devront être considérés simultanément tout au long de ce travail. Aussi je vous invite à me rejoindre et à vous constituer à votre tour en observateur attentif, au sommet de cette colline urbaine, sur un des belvédères aménagé, sous la statue immense de la vierge marie ou près des installations de l’observatoire astronomique, surplombant de près de 300 mètres la ville et son activité perpétuelle.