Table des matières

Alain Plessis

Première partie. La création du secteur aidé, 1937-1952

• I. PÉRIL EN LA DEMEURE : « LA RUINE DE L’INDUSTRIE DU BÂTIMENT ^»
• A. L’INDUSTRIE DU BÂTIMENT EN CRISE
• 1. Quand le bâtiment ne va pas...
• 2. ... malgré des besoins patents
• B. L’INSUFFISANTE RENTABILITÉ DE LA PROPRIÉTÉ BÂTIE ET LA MORT DU CRÉDIT
• 1. « L’insoutenable légèreté » de la rentabilité du placement immobilier
• 2. « Le crédit est mort ^»
• C. DES CONSÉQUENCES « IMPOPULAIRES » : CRISE DU LOGEMENT ET CHÔMAGE DES OUVRIERS DU BÂTIMENT
• 1. Une crise du logement larvée
• 2. Un chômage menaçant
• II. L’INSTAURATION D’UNE POLITIQUE FINANCIÈRE D’ENCOURAGEMENT À LA CONSTRUCTION PRIVÉE
• A. LE DÉCRET DU 25 AOÛT 1937 : DES BONIFICATIONS SANS CRÉDIT
• 1. La naissance d’un troisième secteur de financement du logement : le rôle discret du Crédit foncier
• 2. Le retour timide de la Banque de France dans le financement de la construction
• B. LIMITES ET MUTATION DU SYSTÈME INSTAURE : DES BONIFICATIONS AUX PRIMES
• 1. Le marasme persistant du bâtiment
• 2. La révision des règles de placements immobiliers des compagnies d’assurances
• 3. Une amélioration essentiellement juridique des conditions de crédit
• 4. L’instauration de « véritables primes à la construction »
• C. UNE REPRISE TARDIVE MAIS TANGIBLE
• 1. 1939 : l’année faste des bonifications
• 2. Le « dopage » des exonérations fiscales
• 3. Une propagande active victime de son succès
• 4. « Le miracle des bonifications » ?
• III. LA CONSTRUCTION ARRÊTÉE. LE TEMPS DES PROJETS ET DES BILANS
• A. VICHY ET LA QUESTION DE L’HABITATION
• 1. Le logement dans l’idéologie vichyste
• 2. La crainte du chômage et les mesures immédiates prises en faveur du bâtiment
• 3. Le logement dans le plan décennal d’équipement : réflexions sur son financement
• B. LE LOGEMENT, DE LA RÉSISTANCE AUX RÉFORMATEURS SOCIAUX : AMPLEUR DES BESOINS ET SOLUTIONS FINANCIÈRES
• 1. Du côté de la Résistance : définition d’une nouvelle politique du logement par l’OCM
• 2. Les réformateurs sociaux : de la nécessité de créer une caisse de l’habitation et des différents moyens de l’alimenter
• C. LE BILAN DES BONIFICATIONS D’INTERETS : L’ECHEC D’UNE RELANCE PAR LE CREDIT
• 1. Résultats d’ensemble
• 2. L’échec d’une relance par le crédit

• I. UN LOGEMENT NOMMÉ DÉSIR
• A. L’ÉTENDUE DES BESOINS ET LES ASPIRATIONS DES FRANÇAIS
• 1. Un parc immobilier insuffisant, surpeuplé et vétusté
• 2. La nécessité de construire 4 à 5 millions de logements
• 3. L’aspiration à la propriété d’une maison tempérée par la dépense à acquitter
• B. UNE MOBILISATION PARTIELLE : DÉMOGRAPHES ET PATRONAT EN PREMIÈRE LIGNE
• 1. Le retour des acteurs traditionnels
• 2. L’émergence des démographes dans la question du logement : l’engagement personnel d’Alfred Sauvy
• 3. L’affirmation des initiatives patronales : priorité au logement de la main-d’œuvre
• C. LA NÉCESSITÉ D’UNE INTERVENTION FINANCIÈRE DE L’ÉTAT
• 1. L’Affaire du logement : la nationalisation revendiquée
• 2. « Pour un planisme actif mais limité » : la coordination des efforts privés et publics
• II. LE CHOIX D’UNE MODERNISATION SANS CONSTRUCTION : L’ACHOPPEMENT SUR LA QUESTION FINANCIÈRE
• A. LE CHOIX D’UNE MODERNISATION SANS CONSTRUCTION
• 1. Un plan sans logement
• 2. Un choix politique
• B. L’ACHOPPEMENT SUR LA QUESTION FINANCIÈRE
• 1. La rue de Rivoli contre le quai de Passy
• 2. L’activité limitée du Crédit foncier de France privé de capitaux
• III. LE DÉSARROI DES FRANÇAIS ET LE RECOURS À UNE FORMULE DE FINANCEMENT PRIVÉ SÉDUISANTE MAIS DANGEREUSE : LE CRÉDIT DIFFÉRÉ
• A. CET « OBSCUR OBJET » DU CRÉDIT MUTUEL IMMOBILIER A TERME DIFFÉRÉ
• 1. Principe et origines
• 2. L’apparition des premières caisses françaises : une activité jugée dangereuse
• B. VERS LE « PILLAGE DE L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE » ?
• 1. Contrôler plutôt que supprimer : l’avis de la DGEN
• 2. « Pavillons de banlieue et... châteaux en Espagne » : celles par qui le scandale arrive

• I. L’AGITATION PARLEMENTAIRE ET LES INITIATIVES GOUVERNEMENTALES : VERS LA RESTAURATION DE LA RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE
• A. L’OFFENSIVE DES DÉPUTÉS POUR L’OBTENTION DES CRÉDITS À LA CONSTRUCTION
• 1. La dénonciation de l’insuffisance des crédits destinés aux HBM
• 2. Le combat du patronat pour la remise en vigueur des bonifications d’intérêts
• B. LES INITIATIVES GOUVERNEMENTALES : VERS LA RESTAURATION DE LA RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE
• 1. Le plaidoyer d’E. Claudius-Petit pour une politique de construction
• 2. La revalorisation des loyers, un préalable nécessaire : la loi du 1^er septembre 1948
• 3. L’allégement de la charge financière des constructeurs : le projet de primes à la construction
• II. L’EXTENSION À LA CONSTRUCTION D’UN MODE DE FINANCEMENT PRIVILÉGIÉ : LE CRÉDIT À MOYEN TERME MOBILISABLE
• A. L’ORGANISATION GÉNÉRALE DU CRÉDIT À MOYEN TERME MOBILISABLE : LA PRIORITÉ AUX CRÉDITS D’ÉQUIPEMENT
• 1. La levée de l’obstacle fiscal et l’accès au réescompte de la Banque de France
• 2. L’arrêté du 11 mai 1944 : la priorité aux crédits industriels
• B. LE RECOURS DU CRÉDIT FONCIER AU CRÉDIT À MOYEN TERME MOBILISABLE : LES PRÉMICES D’UNE ACTIVITÉ RENOUVELÉE
• 1. L’extension limitée des opérations de crédit à moyen terme du Crédit foncier en métropole
• 2. La mise en place de prêts spéciaux à la construction en Algérie : une expérience prometteuse
• C. L’ADMISSION AU RÉESCOMPTE DE LA BANQUE DE FRANCE DES EFFETS-CONSTRUCTION : LA LEVÉE DE L’OBSTACLE FINANCIER
• 1. Le concours de la Banque de France à la construction : l’exigence d’une quatrième signature
• 2. La lutte du Sous-Comptoir pour la conservation du monopole des effets-construction
• III. LA LOI DU 21 JUILLET 1950 : L’INSTAURATION DES PRIMES À LA CONSTRUCTION ET DES PRÊTS SPÉCIAUX DU CRÉDIT FONCIER ET DU SOUS-COMPTOIR
• A. LA LOI DU 21 JUILLET 1950 ET LE CFF : LES MODALITÉS D’APPLICATION DES PRIMES ET PRÊTS SPÉCIAUX
• 1. Les primes à la construction
• 2. Les prêts spéciaux : modalités d’attribution et de financement
• 3. Les aménagements fiscaux pris en faveur de la construction
• B. UN SUCCÈS IMMÉDIAT À CONFORTER
• 1. Le démarrage des primes et prêts spéciaux : une réussite immédiate
• 2. La limitation des crédits HLM et l’accroissement des avantages financiers du système des primes et prêts à la construction

Deuxième partie. L’âge d’or du secteur aidé, 1953-1962

• I. LE PLAN COURANT : LA SOLVABILISATION DE LA DEMANDE PAR LE SECTEUR AIDÉ
• A. LA CRÉATION D’UNE NOUVELLE CATÉGORIE DE LOGEMENTS AIDÉS : LES LOGEMENTS ÉCONOMIQUES ET FAMILIAUX, OU LOGÉCOS
• 1. Les Logécos : la généralisation de l’accession à la propriété
• 2. Des logements économiques normalisés pour une production en série
• B. L’INSTITUTION DES COMPTES D’ÉPARGNE-CONSTRUCTION
• 1. Du projet de livret immobilier examiné dans le cadre de la loi du 21/07/1950...
• 2... à la loi du 15/04/1953 instituant les comptes d’épargne-construction
• C. L’INSTAURATION DE LA PARTICIPATION DES EMPLOYEURS À L’EFFORT DE CONSTRUCTION
• 1. D’une contribution volontaire à une contribution obligatoire : le 1 % patronal
• 2. Les prêts complémentaires aux fonctionnaires
• II. FACE À L’URGENCE : L’ESSOR DES PRÊTS DU CRÉDIT FONCIER ET LA RÉORGANISATION DU CRÉDIT DIFFÉRÉ
• A. LA CRISE DE 1954 : LE DRAME DU LOGEMENT MIS À NU
• 1. Les partisans de l’action directe : des squatters aux « Castors »
• 2. L’appel du 1^er février 1954 : l’abbé Pierre au secours des sans-abri
• B. UN ESSOR DES PRÊTS SPECIAUX FONDÉ SUR LES LOGÉCOS
• 1. Des conditions de réalisation facilitées
• 2. Rumeur et incertitude statistique, à l’origine d’une propagande intense en faveur du secteur aidé
• 3. Des taux avantageux, gages d’un succès considérable
• C. LA RÉORGANISATION DU CRÉDIT DIFFÉRÉ
• 1. L’application partielle de la loi du 24 mars 1952 et le krach du Crédit mutuel du bâtiment
• 2. « Aidez-vous par l’épargne, nous vous aiderons par le crédit » : la création de la Compagnie française d’épargne et de crédit
• III. LE REVERS D’UNE CROISSANCE EFFRÉNÉE : INADAPTATION, SPÉCULATION ET RISQUES
• A. OBJECTIF « PRÊT » : COMPLEXITÉ ET LENTEUR DES PROCÉDURES D’INSTRUCTION ADMINISTRATIVES ET JURIDIQUES
• 1. Les méandres administratifs de l’examen des demandes de prêts spéciaux
• 2. La réforme tardive de la publicité foncière et du régime hypothécaire
• B. DE LA LIBÉRALITÉ DU SYSTÈME AIDÉ ET DE LA PÉNURIE : DÉTOURNEMENT DE L’AIDE PUBLIQUE ET SPÉCULATION
• 1. Le détournement de l’aide publique
• 2. Spéculation : la faute au MRL ?
• C. LA PRÉVENTION DES RISQUES FINANCIERS POUR L’ÉTAT
• 1. Contre le recours à la garantie de bonne fin des prêts : assurance-vie et fonds de garantie
• 2. Un système peu cohérent et périlleux : les difficultés de réguler le secteur aidé

• I. UNE CONJONCTURE INFLATIONNISTE PRÉJUDICIABLE À LA CONSTRUCTION AIDÉE
• A. LA « SURCHAUFFE » DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE ET DE L’INDUSTRIE DU BÂTIMENT : LE RETOUR DE L’INFLATION
• 1. La « surchauffe » de l’économie : la dérive inflationniste
• 2. La saturation de l’industrie du bâtiment : la hausse des coûts de construction
• B. L’EMBALLEMENT DU SECTEUR DES PRIMES ET PRÊTS, ET LA RESTRICTION DES FACILITÉS DE CRÉDIT
• 1. L’emballement du secteur aidé : les craintes de la Banque de France et les hésitations des Finances
• 2. La restriction des facilités de crédit accordées aux constructeurs
• C. LA DISCUSSION DE LA LOI-CADRE CHOCHOY SUR LA CONSTRUCTION : LA REMISE EN CAUSE DU FINANCEMENT DES PRETS SPECIAUX PAR LE CONSEIL DE LA REPUBLIQUE
• 1. Le projet de loi-cadre B. Chochoy : intentions et flou financier
• 2. La contre-proposition sénatoriale : des avances directes de la Banque de France pour financer les prêts spéciaux
• II. LE PLAFONNEMENT DU RÉGIME DES PRIMES ET PRÊTS SPÉCIAUX
• A. LA LIMITATION DE LA PARTICIPATION DE LA BANQUE DE FRANCE : L’ENCADREMENT DES CRÉDITS SPÉCIAUX
• 1. La hausse du taux de l’escompte : la « révolte » des emprunteurs
• 2. Un mode de financement jugé inflationniste : la stabilisation des encours de crédits à moyen terme-construction
• B. LA CRÉATION DE LA CACOM : UNE SOLUTION A LA CONSOLIDATION DES PRÊTS SPÉCIAUX
• 1. Une garantie difficile à honorer : vers un nouveau concours de la Banque de France ?
• 2. L’intervention de la CACOM : l’isolement du financement des prêts spéciaux
• III. LA DÉCÉLÉRATION DES MISES EN CHANTIER ET LA RÉORIENTATION SOCIALE DE LA CONSTRUCTION AIDÉE
• A. LA DÉCÉLÉRATION DES MISES EN CHANTIER : L’IMPRESSION D’UNE POLITIQUE SACRIFIÉE
• B. LA RÉORIENTATION SOCIALE DE LA CONSTRUCTION PRIMÉE : PRIORITÉ AUX LOGÉCOS

• I. LA REPRISE DES PRÊTS SPÉCIAUX : LES TENTATIVES DE NORMALISATION D’UN MODE DE FINANCEMENT À NOUVEAU CONTESTÉ
• A. LE RÉQUISITOIRE DU RAPPORT RUEFF CONTRE LE FINANCEMENT DES PRÊTS SPÉCIAUX PAR LA BANQUE DE FRANCE
• 1. Le rapport Rueff : plaidoyer pour le financement des prêts spéciaux par des prêts directs du Trésor
• 2. L’opposition du Trésor à la révision des modalités de financement des prêts spéciaux
• B. L’ENGAGEMENT DU GOUVERNEMENT EN FAVEUR D’UNE POLITIQUE DE CONSTRUCTION : INFLUENCE CROISSANTE DU MINISTÈRE DE LA CONSTRUCTION ET PRIMAUTÉ DES LOGÉCOS
• 1. L’offensive du ministre de la Construction contre la direction du Trésor
• 2. La primauté des Logécos : la création des Logécos locatifs
• C. LES TENTATIVES DE NORMALISATION DU FINANCEMENT DES PRÊTS SPÉCIAUX : SIMPLIFICATION ET ACCROISSEMENT DES RESSOURCES OBLIGATAIRES
• 1. La substitution de bonifications d’intérêts aux primes à la construction
• 2. L’emprunt américain de décembre 1959
• II. LES PRÉMICES DE DÉVELOPPEMENT DES MÉCANISMES DE FINANCEMENT PRIVÉ DE LA CONSTRUCTION
• A. LA RÉVISION DE LA POLITIQUE DES LOYERS ET LE « COUP DE POUCE » DES PRIMES SANS PRÊT
• 1. Vers l’unité du marché du logement : la revalorisation des loyers
• 2. L’appoint des primes sans prêt
• B. LE DRAINAGE DE L’ÉPARGNE PRIVÉE VERS LA CONSTRUCTION : LA CRÉATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES CONVENTIONNÉES ET LE DÉVELOPPEMENT DU CRÉDIT DIFFÉRÉ
• 1. L’encouragement à la construction de logements locatifs privés : la création des sociétés immobilières conventionnées
• 2. Le développement du crédit différé : la création de la COGEFIMO et l’accroissement des opérations de la CFEC
• III. L’ABANDON DES ENGAGEMENTS, CONSÉQUENCE D’UNE NORMALISATION PARTIELLE
• A. LA DÉGRADATION DE L’EFFICACITÉ « SOCIALE » DU SECTEUR AIDÉ
• 1. La diminution de la quotité du prêt spécial et l’insuffisance de l’épargne-crédit
• 2. Les retombées de la politique du « tout Logécos » : détournement de l’aide publique et rééquilibrage tardif au profit des logements ordinaires
• B. L’AUGMENTATION DES EFFETS-CONSTRUCTION : AMÉNAGEMENT PARTIEL DU FINANCEMENT ET REPORT D’UNE SOLUTION DE FOND

Troisième partie. La réforme du secteur aidé, 1963-1967

• I. LA RÉFORME DE L’AIDE PUBLIQUE À LA CONSTRUCTION : PERSONNALISATION ET VERROUILLAGE MONÉTAIRE ET BUDGÉTAIRE DES PRÊTS SPÉCIAUX À LA CONSTRUCTION
• A. LE DÉBAT AIDE À LA PIERRE/AIDE À LA PERSONNE ET SES CONSÉQUENCES IMMÉDIATES POUR LE CRÉDIT FONCIER
• 1. Aide à la personne versus aide à la pierre : le Plan croise le fer avec les Finances
• 2. La personnalisation de l’aide à la pierre : les projets à l’épreuve de la conjoncture
• B. UNITÉ DE RÉGIME, PERSONNALISATION DES PRÊTS ET MORALISATION DES OPÉRATIONS : LA TRANSFORMATION DU SECTEUR AIDÉ EN UN SECOND SECTEUR SOCIAL ?
• 1. L’unification du régime des primes et prêts spéciaux
• 2. L’accentuation du caractère social du secteur aidé : plafond de ressources et prêt familial pour les candidats à l’accession
• 3. La fiscalité comme instrument de lutte contre la spéculation immobilière : la loi de réforme fiscale du 15 mars 1963 et son application au secteur aidé
• C. LE DOUBLE VERROUILLAGE MONÉTAIRE ET BUDGÉTAIRE DES PRÊTS SPÉCIAUX : VERS LE PLAFONNEMENT DU SECTEUR ?
• 1. La convention du 3 mars 1964 : neutralisation monétaire et préfinancement bancaire des prêts spéciaux
• 2. La débudgétisation des prêts à la CACOM
• II. LES CONDITIONS D’UNE PRIVATISATION DU FINANCEMENT DU LOGEMENT : ÉTAT DES LIEUX ET RECOMMANDATIONS DU RAPPORT SADRIN
• A. UN CONSTAT EN DEMI-TEINTES : IMPORTANCE DE L’AUTOFINANCEMENT DES MÉNAGES ET FAIBLESSE DU CONCOURS DU MARCHE FINANCIER ET DES BANQUES
• 1. Les enseignements de l’approche statistique : minorité des fonds publics, importance de l’autofinancement des ménages et faiblesse de l’apport du marché financier et des banques
• 2. La tentative renouvelée d’appel au marché financier : la création des sociétés immobilières d’investissement
• 3. L’offre inadaptée du secteur bancaire aux emprunteurs : cherté, brièveté et faible quotité des crédits immobiliers
• B. DES PROPOSITIONS NOVATRICES QUI FONT LA PART BELLE AUX BANQUES
• 1. Des moyens supplémentaires controversés : création de nouveaux comptes d’épargne à terme et transformation des capitaux
• 2. Des conclusions audacieuses : l’entrée des banques de dépôt dans le crédit immobilier
• 3. Un accueil mitigé : la mise en garde du Trésor contre « toute solution miracle de type strictement libéral »

• I. LA CRÉATION DES PRÊTS SPÉCIAUX DIFFÉRÉS : UN MÉCANISME DE SUBSTITUTION DE COMPROMIS...
• A. LE REMANIEMENT DES PROJETS HENRY ET LA LEVÉE DES OBSTACLES
• 1. Le choix des Finances pour un préfinancement bancaire non garanti par l’État
• 2. L’accord de la Banque de France pour la mobilisation des crédits-promoteurs à court terme
• 3. Vers la dissociation du binôme Crédit foncier/Comptoir des entrepreneurs ?
• B. L’INSTAURATION DES PRÊTS SPÉCIAUX DIFFÉRÉS AUX CÔTÉS DES PRÊTS SPÉCIAUX IMMÉDIATS : LA REMISE EN CAUSE DE LA RÉFORME DE 1963 ?
• 1. Des prêts accordés sans condition de ressources : l’abandon du recentrage social du secteur aidé ?
• 2. Quel financement disponible pour les prêts spéciaux différés ?
• II. ... FACE À UNE BANCARISATION PROGRESSIVE DU FINANCEMENT DU LOGEMENT
• A. LE CONSENSUS SUR LA CRÉATION DES COMPTES D’ÉPARGNE-LOGEMENT ET L’ALLONGEMENT DE LA DURÉE DU CRÉDIT À MOYEN TERME-CONSTRUCTION BANCAIRE
• 1. Faire de la politique du logement un levier de la politique d’épargne : la création des comptes d’épargne-logement
• 2. L’allongement de la durée des effets-construction bancaire : un second souffle pour les sociétés de crédit différé
• B. LA DIFFICILE MISE EN PLACE DU MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE : OBSTACLES JURIDIQUES ET RÉSISTANCE DU TRÉSOR
• 1. L’offensive du ministère de la Construction en faveur de la création d’un marché hypothécaire : influences étrangères et réalités françaises
• 2. Justice et Trésor contre Construction et cabinet des Finances : résistances sourdes et oppositions ouvertes à l’instauration du marché hypothécaire
• 3. La victoire du ministre des Finances et la création du marché hypothécaire
• C. FACE AU SUCCÈS RELATIF DES PRÊTS BANCAIRES AU LOGEMENT, QUELLE PLACE POUR LES PSD ?
• 1. L’essor tardif mais réel des prêts éligibles au marché hypothécaire
• 2. Le maintien des PSD : conséquence d’une synchronisation insuffisante des réformes du financement du logement

Annexes

• Création du ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme :
• Création du ministère de l’Équipement et des Transports :
• Le ministère de l’Équipement devient le ministère de l’Équipement et du Logement :
• Les directeurs de la Construction :

• Les directeurs du Trésor :

• DES AFFAIRES ÉCONOMIQUES ET DU PLAN

• LISTE A
• LISTE B

Sources et bibliographie

• A
• B
• C
• D
• F
• G
• H
• I
• J
• K
• L
• M
• N
• O
• P
• Q
• R
• S
• T
• V
• W

Index des entreprises, institutions et organisations

• A
• B
• C
• D
• E
• F
• G
• H
• I
• L
• M
• N
• O
• P
• R
• S
• T
• U
• W