1Le cas du quartier illégal de Hay el-Zahra à Jnah est particulier. Il s’agit à l’origine du grand terrain mouchaa appartenant en indivision aux munici-palités de Haret Hreik, Chiah et Ghobeiry. Le terrain a été ultérieurement loti en plusieurs parcelles dont la propriété a été répartie entre les municipalités. Ici, ce sont les représentants des propriétaires eux-mêmes qui ont organisé l’occupation illégale. La situation a pu se produire car une des municipalités propriétaires, celle de Ghobeiry, dans les limites de laquelle se situent les terrains, a été dominée, pendant tout le temps de la guerre, par les milices chiites Amal qui en ont organisé l’occupation. D’autres facteurs ont également joué : la proximité d’un noyau d’occupation antérieur et une forte pression de l’occupation avec l’arrivée en urgence de réfugiés de guerre et leur installation dans les bâtiments des plages, une indivision pendant plusieurs années entre les trois municipalités sur un terrain de grande taille ayant une constructibilité réduite (liée au statut de propriété privée à usage collectif).

Une occupation contenue aux terrains mouchaa

2Le quartier de Hay el-Zahra est situé sur l’ancienne emprise du terrain mouchaa municipal de la localité de Jnah (voir fig. 3-16, 1). Nous avons vu plus haut l’histoire ancienne de ce grand terrain, qui est contemporaine de celle d’Ouzaï. Après la vente en 1856 par l’émir Qassem Chéhab à cheikh Moustafa Rifaï de la plaine d’Ouzaï, dont ce terrain fait partie, les villages avaient réclamé le passage vers le rivage de Jnah. Un jugement de 1878 (1295 H) leur avait attribué une parcelle à cet effet : «La cour a estimé que la parcelle sablonneuse […] doit être mise à la disposition des habitants de Haret Hreik et Chiah et ce pour avoir accès à la parcelle sise au bord de la mer et dénommée Jnah1. » La puissance publique française a entériné cette situation au début des années 1930 et créé la parcelle 188, entre la route qui longe la mer et l’ancienne route de Saïda (qui correspond aujourd’hui à la rue du marché de Sabra, à côté du camp palestinien de Chatila)2. Il n’a pas pu être démontré, semble-t-il, que les villages étaient propriétaires de la parcelle 188, aucun des titres et actes produits n’ayant pu constituer une preuve. Le procès-verbal de délimitation de la parcelle 188 mentionne à la rubrique « nomenclature des titres et actes remis par les comparants ci-annexés relatifs aux droits de possession des immeubles » : « Il nous a été difficile de reconnaître la provenance dudit bien-fonds par ses propriétaires. Nous attirons l’attention de la commission pour prouver le droit de propriété de ce bien-fonds». Mais le procès-verbal de délimitation, concluant les travaux du cadastre pour cette parcelle en 19353, attribue les 2 400 parts aux villages de Chiah et de Haret Hreik, comme terrain explicitement « mouchaa ». Ce terrain n’a ensuite jamais vraiment fait l’objet de conflits avec d’autres propriétaires potentiels, contrairement à ce qui s’est passé pour les terrains privés voisins4 ou pour le terrain mouchaa du bord de mer, la parcelle 215 (voir ci-dessus). Seuls les héritiers de la famille Rifaï ont contesté ce jugement et ont revendiqué la propriété du terrain5, mais il n’a pas été donné suite à leurs réclamations.

Figure 3-16. L’actuel quartier de Hay el-Zahra et l’ancienne parcelle 188.

3Ce terrain a ensuite fait l’objet d’un morcellement : sa partie centrale a été expropriée pour la réalisation de l’aérodrome en 19366, et la partie principale à l’ouest (restée parcelle 188) et un lopin à l’est (devenu parcelle 1986) sont restés mouchaa des municipalités (fig. 3-16, 2). Avec la séparation de la municipalité de Chiah en deux parties et la création, en 1956, de la municipalité de Ghobeiry, à l’intérieur du périmètre de laquelle se trouvent ces parcelles, la propriété du terrain a été redistribuée vers 19607. Chiah et Ghobeiry se partagent la moitié des parts que possédait Chiah (600 chacune) et Haret Hreik garde l’autre moitié (1 200 parts).

Une occupation ancienne

4C’est à cette époque, pendant les événements de 1958, qu’aurait eu lieu une première vague d’occupation – moins d’une cinquantaine de maisons8 – de la partie ouest de ce terrain, autour de Notre-Dame de Jnah, au bord de la route côtière. Ces occupations se greffent en réalité sur un lieu-dit déjà construit sur le terrain mouchaa : six maisons sont représentées à cet emplacement sur une carte de 19209 et un noyau d’au moins vingt-cinq bâtisses existe en 194510, probablement en accord avec les municipalités propriétaires. Ces occupations de 1958 ont rapidement été régularisées par l’attribution par la municipalité de Ghobeiry de contrats de location, puis en 1962 par un raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone (Charafeddine 1987 : 171)11.

5Jusqu’à ce moment, les terrains mouchaa sont détenus en indivision par les trois municipalités. L’indivision cesse peu après cette première vague d’occupation, en 1959, lorsqu’un lotissement est ordonné par le ministère de l’Intérieur12 pour mettre le terrain principal ouest (parcelle 188), le lopin est (parcelle 1986) et la parcelle mouchaa sur la mer (parcelle 215) en conformité avec le plan d’urbanisme de la banlieue sud de 1953 (voir fig. 3-16, 3). Les parcelles créées, les lots 5275 et 5276 sur la parcelle 215, et surtout les lots 5277 à 5291 sur la parcelle 188, sont presque tous de la taille d’un îlot (entre un et trois hectares environ). Les lots 5292 et 5293, prévus sur la parcelle 1986, n’ont pas été réalisés, la parcelle 1986 ayant été incluse entre-temps dans le remembrement des pentes sous la Cité sportive (voir plus haut la fig. 3-4). Les municipalités de Haret Hreik, Chiah et Ghobeiry sortent alors de l’indivision et obtiennent des parcelles dont elles sont seules propriétaires. Seule la parcelle 1986 reste en indivision entre les trois municipalités13 (voir fig. 3-17).

Figure 3-17. Les terrains mouchaa des municipalités de Chiah, Ghobeiry et Haret Hreik à Jnah.

Source : Cadastre de Baabda, procès-verbaux de délimitation des parcelles 188, 215 et 1986 et Direction générale de l’urbanisme. Fond de plan : banlieue sud, plan photogrammétrique, Oger 1991.

6L’achèvement des travaux du cadastre n’a lieu qu’en 1967 et les travaux de lotissement n’ont pas été effectués à ce jour. Jusqu’à aujourd’hui, le tracé des voiries de ce lotissement n’est pas visible sur le terrain (le lotissement privé de Bir Hassan réalisé la même année sur la parcelle 189, lui, a été rapidement exécuté). La même année 1959, le lopin issu de ce terrain et situé à l’est de ce qui est devenu entre-temps l’ancien aérodrome est inclus dans le plan de remembrement approuvé par le décret 1851 ajustant également les parcelles au plan de 1953 et aux décrets de modifications de tracés routiers liées à la réalisation de la Cité sportive14. Mais lui non plus n’a pas été exécuté. Bien qu’elles aient été remaniées sur les plans depuis bientôt un demi-siècle (1959), les limites apparentes sont restées sur le terrain comme elles étaient à la fin des années 1930.

7On peut noter que les terrains mouchaa issus des parcelles 188, 215 et 1986 sont grevés d’un droit d’usage (tessarouf) au profit du waqf maronite de Beyrouth dont dépendent les églises maronites Mar Mikhaïl de Chiah et Mar Youssef de Haret Hreik. Ce droit, qui n’avait pas été enregistré au cadastre au moment de l’inscription des terrains au début des années 1930, a été reconnu – au vu d’une « pétition du peuple maronite vers la Porte alléguant que celui-ci cultivait ces terrains et donnait une partie du produit à l’église de Chiah » – dans le cadre d’un procès du waqf maronite contre les municipalités concernées entre les années 1950 et 198015. Celui-ci avait été intenté suite à une expropriation avant la seconde guerre mondiale16. En 1980, ce droit d’usage a donc été inscrit sur les procès-verbaux de délimitation des parcelles17. La reconnaissance d’un tel droit a entraîné la modification de la structure de la possession des parcelles car, une fois reconnu que la nue-propriété appartenait à la municipalité et le tessarouf au waqf maronite, il a été admis par le tribunal que la jouissance de l’usufruit par une personne morale qui ne s’éteint pas est équivalente à la propriété et, en particulier, que la moitié de la valeur de toutes les indemnités d’expropriation (qui se chiffrent aujourd’hui en millions de dollars étant donné la taille et la situation des terrains) concernant ces terrains revenait au waqf maronite. Le produit de la location aux plagistes des terrains en bord de mer revenait également pour moitié au waqf et, aujourd’hui, toute expropriation pour Élyssar ou tout achat ou location par un tiers de ces terrains suppose le versement d’une indemnité ou l’attribution de lots, dans le cas d’un lotissement, au waqf maronite.

Figure 3-18. L’occupation illégale des terrains mouchaa de Jnah.

Sources : Cadastre de 1966, photo aérienne oblique de 1973, photos aériennes verticales de 1977, 1983 et 1991. Fond de plan : banlieue sud, plan photogrammétrique, Oger 1991.

8L’occupation de ces terrains n’a manifestement jamais totalement cessé. Une bonne quarantaine de maisons est recensée en 196418, cinquante-cinq en 196619, quatre-vingts en 197320. Ces occupations se développent ensuite fortement pendant la guerre, à partir de 1975, en particulier après que la municipalité de Ghobeiry a offert21 une des parcelles (et donc un îlot) de plus d’un hectare et demi (15 200 m²) dans ce périmètre au Conseil supérieur chiite qui voulait y faire un centre social et y a construit l’hôpital el-Zahra. Ce serait la construction de cet hôpital qui aurait marqué le déclenchement du second processus d’occupation illégale de ce quartier22, décrit comme une véritable vague d’occupation illégale, d’abord juste avant la guerre – l’hôpital a été construit en 1974 –, puis, avec les déplacements des populations dus à la guerre, dans le mouvement qui a suivi l’occupation des plages.

Une distribution illégale des terrains par certains de leurs propriétaires

9À Hay el-Zahra, l’occupation des terrains est liée au comportement de leurs propriétaires. L’attitude des trois municipalités face à l’occupation illégale, dans cette partie de la banlieue sud et dans une période et une zone où l’État avait été considérablement affaibli, diffère de celles décrites ci-dessus, que cela soit en général ou pour les institutions publiques en particulier.

10Très rapidement après le début de la guerre, et comme beaucoup d’institutions publiques à cette époque, les municipalités chrétiennes de Haret Hreik et de Chiah, situées à Beyrouth-est, ne contrôlaient plus leurs terrains situés de l’autre côté de la ligne de démarcation. Il leur était devenu quasi impossible de réagir à cette occupation illégale. Quelle que soit leur implication dans ces municipalités, les membres des conseils municipaux et les représentants des villages traditionnellement habités par des maronites ne pouvaient intervenir sur leurs terrains situés dans des zones contrôlées par les parties adverses.

Figure 3-19. Le quartier Hay el-Zahra construit autour de l’hôpital el-Zahra.

Photo V. Clerc 1999.

11La municipalité de Ghobeiry aurait été la seule capable d’être présente sur le terrain situé dans son périmètre. Or, elle ne s’est pas opposée aux occupations illégales. C’est au contraire par la municipalité qu’auraient été distribués des lots de ce terrain23. Le processus n’a sans doute pas été constant pendant toutes les années de guerre. Mais au total, il aurait été rendu possible du fait du contrôle de la municipalité, pendant toute la durée de la guerre, par des membres du mouvement Amal, même si le phénomène semble avoir été engagé par des membres du Conseil municipal avant qu’Amal n’intervienne dans le processus. Il n’a pas été examiné ici les rouages internes qui ont permis à la municipalité d’agir ainsi, ni si, et dans quelle mesure, certains des membres du Conseil municipal et/ou des fonctionnaires de la municipalité n’ont pas cherché à défendre les terrains de la municipalité contre ce processus d’occupation. Toujours est-il que, sans en être empêchés, et dès le début de la guerre, des fonctionnaires auraient bénéficié de la période de trouble à la fois dans le pays et dans l’institution municipale pour tirer avantage de la situation. Un notable de la région en témoigne : « L’ancienne municipalité de Ghobeiry donnait des permis de construire sur le terrain mouchaa. Il y avait deux conseillers qui distribuaient des titres, mais ils sont morts. Puis c’était le parti Amal qui donnait les papiers. »

12Ce développement illégal entrait dans un processus plus large de contrôle de la municipalité par Amal. « Pendant la guerre et jusqu’aux élections municipales de 1998 […] [la municipalité de Ghobeiry était] parasitée par les milices qui l’utilisaient comme source de redistribution de services » (Harb el-Kak 2000). La municipalité était notoirement connue à cette époque pour sa corruption et son clientélisme liés au mouvement Amal. Ce dernier faisait embaucher ses membres par la municipalité et ceux-ci monnayaient les illégalités foncières ou immobilières. Le phénomène s’est poursuivi après la mort, en 1987, du président de la municipalité, M. Mohammed Kinj, qui dirigeait le Conseil municipal depuis son élection en 1963. Après quelques mois pendant lesquels son vice-président l’a remplacé, le Conseil municipal a été dissous et des fonctionnaires, membres dumouvement Amal – le président du mouvement, M. Nabih Berri, était au gouvernement avant d’être à la tête du Parlement – ont été désignés par le ministère de l’Intérieur pour diriger la municipalité24.

Figure 3-20. Hay el-Zahra s’est développé sans faire apparaître le découpage du lotissement.

Photos V. Clerc 1999.

13Comme les rues n’avaient pas été percées entre les parcelles créées par le lotissement de 1959-1967, rares étaient ceux qui, s’ils en connaissaient l’existence, pouvaient reconnaître sur le terrain le découpage et la répartition des terrains entre les municipalités. Seule l’emprise de l’hôpital el-Zahra permettait de percevoir le contour d’un îlot. En l’absence des deux autres municipalités, la municipalité de Ghobeiry contrôlait l’ensemble des terrains des trois municipalités et le domaine public qui les séparait, c’est-à-dire la totalité de l’emprise de l’ancienne parcelle 188.

14L’occupation illégale s’est immédiatement étendue jusqu’aux limites de ce périmètre : en 1977, les maisons étaient déjà réparties sur l’ensemble du terrain25. Les années suivantes, le tissu a été densifié. Puis l’occupation a débordé progressivement sur le terrain de l’ancien aérodrome de Beyrouth. Cette grande parcelle du domaine privé de l’État n’est pas lotie au cadastre, pour la partie située dans la circonscription foncière de Chiah, à l’exception d’une parcelle au sud, séparée de l’ancien terrain de l’aérodrome pour réaliser la Maison des officiers. À l’intérieur de cette parcelle, le long de la route de la Cité sportive, des « surfaces » ont été mises à la disposition de diverses administrations (l’ONU, la société publique de téléphone Ogero…). L’occupation s’est progressivement rapprochée de ces « surfaces ». En 1983, environ une trentaine de maisons empiètent sur la pointe ouest du terrain26 ; en 1991, les occupations illégales atteignent à l’est les limites arrière des bâtiments gouvernementaux (matérialisées par des grillages, murs, talus). La plus grande partie des maisons qui ont ainsi empiété sur le terrain du domaine public de l’ancien aérodrome a ensuite été détruite entre 1994 et 2000, lors de la construction de l’hôpital gouvernemental et des routes qui le desservent27.

15L’emprise de cet hôpital couvrant la quasi-totalité de la partie occupée par le terrain de l’ancien aérodrome de Beyrouth, l’occupation illégale du quartier de Hay el-Zahra se trouve aujourd’hui contenue presque exclusivement sur les terrains mouchaa municipaux (et sur le domaine public des voiries qui les séparent)28.

Figure 3-21. La construction de l’hôpital gouvernemental a nécessité la destruction des constructions illégales situées sur le terrain de l’ancien aérodrome.

Photo V. Clerc 1999.