Photo 1 : La Citadelle vue du sud : surélévation des immeubles d’habitation des quartiers anciens ou remplacement des anciennes maisons à cour par des immeubles.

Photo 2 : Un élément de boiserie de la maison Kezzé, discrètement restaurée.

Photo 3 : Ancien palais d’un gouverneur ottoman (xviii^e et xix^e siècle).

Photo 4 : L’iwan du palais Janbulad construit par un émir kurde vers 1550.

Photo 5 : Qa‘a d’une maison du xvii^e siècle en cours de restauration dans le cadre d’un projet privé.

Photo 6 : Cour de la maison Hammad (site de l’Ifpo-anciennement IFEAD).

Photo 7 : Cour et aile principale de la maison Kezzé dans le quartier Jdeidé.

Photo 8 : Cour et aile principale de la maison Kezzé dans le quartier Jdeidé.

Photo 9 : Boiseries du xvii^e siècle dans la maison Ghazalé, lourdement restaurées !

Photo 10 : Linteau en bois sculpté dans le Khanqa al-Farafra (ayyoubide, première moitié du xiii^e siècle). C’est l’un des rares décors en bois sculpté antérieur à l’époque ottomane qui subsistent à Alep après les destructions mongoles et autres.

Photo 11 : Boiserie peinte du xvii^e siècle (avant restauration) dans une grande demeure du quartier de Bab Qinnesrine. Restauration privée récente.

Photo 12 : Des tailleurs de pierre traditionnels sur un chantier moderne dans les années 1970-80. Le travail de la pierre est maintenant entièrement mécanisé (travail à la disqueuse).

La vieille ville d’Alep : de la dégradation à la réhabilitation

1Si l’étude et la réalisation de projets urbains adaptés au caractère particulier et à l’échelle de la ville sont devenues indispensables à son développement, un autre facteur tout aussi essentiel à prendre en compte est la préservation des monuments du patrimoine et, plus spécifiquement, la conservation et la réhabilitation privée des demeures traditionnelles. La vieille ville d’Alep, d’une superficie de 360 hectares, se compose de plus de 18 000 parcelles, dont 80 % sont dans les quartiers résidentiels anciens. Des maisons traditionnelles occupent la moitié de ces parcelles (fig. 1). Aujourd’hui, sa population peut être estimée entre 120 000 et 130 000 habitants.

Figure 1 : Une cour de maison traditionnelle d’Alep, photo du début du xx^e siècle.

2Depuis l’époque médiévale, un consensus et des traditions de construction devaient exister dans la vieille ville, qui ont produit cet ensemble exceptionnel, héritage relativement bien conservé. Depuis le début de l’époque ottomane jusqu’au Mandat français, l’architecture des maisons traditionnelles n’est pas restée figée, mais s’est progressivement modifiée, influencée par l’évolution des modes de vie, la recherche d’un certain « confort » et d’une qualité du cadre de vie, en référence à des sources architecturales diverses et parfois très différentes. Le fruit de cette accumulation pluriséculaire, produit de processus informels, est un paysage urbain harmonieux et cohérent. À la fin des années 1920, le tissu de la vieille ville est presque intact et la majorité des Alépins y vivent encore (fig. 2). Cependant, dès la fin du xix^e siècle puis au début du xx^e siècle, Alep s’est développée et des quartiers modernes ont été construits. Après la Seconde Guerre mondiale, les administrations locales donnent la priorité à l’équipement de la ville moderne, et la vieille ville ne fait plus l’objet que de quelques projets d’équipement et d’infrastructure. Les égouts anciens ne sont plus entretenus, la voirie est délaissée, les sous-sols ou les fondations des maisons en sont affectés. Ces conditions difficiles perdureront jusque dans les années 1980. Cet environnement médiocre, ainsi qu’un certain désir de modernité, poussent alors une partie des habitants de la vieille ville à déménager dans les quartiers modernes et de nombreuses maisons traditionnelles sont abandonnées.

Figure 2 : Vue aérienne de la vieille ville en 1930 (Aviation de l’armée française du Levant).

3Cependant, la diminution de la population de la vieille ville ne se fait pas sentir d’emblée, car les départs y sont compensés par l’installation d’immigrants, nombreux du temps du Mandat français : des réfugiés arméniens et syriaques sont logés dans les quartiers chrétiens anciens des faubourgs nord 2, tandis que les quartiers musulmans conservent plus longtemps leurs populations d’origine. Il faut attendre les années 1950-1960 pour constater une baisse réelle de la population de certains quartiers de la vieille ville avec les importantes destructions liées à la réalisation de grands projets de percées. Les tentatives de revitalisation (et de conservation) entreprises dès les années 1950, inspirées d’idées modernistes du développement (essentiellement au service de la circulation automobile), ont abouti notamment au percement de rues dans le tissu ancien et à l’édification de bâtiments de cinq à six niveaux en bordure des nouvelles rues. Les projets de ce genre, fatals pour la ville ancienne, sont abandonnés vers la fin des années 1970, suite aux efforts de quelques Alépins.

4Dans les années 1965-1970, la mutation de la vieille ville s’accélère, avec une baisse rapide de la qualité des conditions de vie, essentiellement du fait de l’abandon des pratiques traditionnelles d’entretien et de gestion quotidienne, mais aussi du fait de l’absence de projets à plus long terme pour ces quartiers : de ce fait, personne ne souhaite plus y habiter et une partie de sa population est déjà partie vers des quartiers plus confortables. Avec l’intensification de l’immigration d’origine rurale, qui s’installe surtout dans des quartiers informels en périphérie, mais aussi dans certains quartiers anciens, la vieille ville est devenue le lieu privilégié d’établissement de personnes économiquement faibles, qui y trouvent des prix d’achat ou des loyers abordables : une part relativement importante des nouveaux habitants de la ville ancienne est alors constituée de locataires d’origine rurale. La population de la vieille ville n’est donc plus homogène, ou en tout cas plus exclusivement « alépine » : une grande partie (sans doute plus de 30 %) de ses habitants n’est pas constituée d’Alépins d’origine.

5Au cours des années 1970-1980, l’environnement matériel des quartiers anciens continue à se déstructurer et la cohérence sociale en est profondément perturbée. La pression de l’activité économique s’accentuant, certaines demeures sont transformées en entrepôts ou en ateliers. Les percées, bordées de hauts immeubles nouvellement construits, accentuent encore le caractère répulsif de la vieille ville, avec la transformation d’importants lambeaux devenus inhabitables, surtout au nord de la Grande Mosquée, en zones artisanales et commerciales informelles. La démolition du vieux faubourg de Bab al-Nérab dans les années quatre-vingts entraîne le déplacement de plusieurs milliers d’habitants vers les grands ensembles périphériques d’habitat populaire, mais également vers d’autres quartiers anciens. La vieille ville, abandonnée par les autorités, est de plus en plus dénigrée par ses habitants et par les Alépins en général. L’existence même de ce milieu urbain originel et original est très menacée.

6Des personnalités militent alors pour une nouvelle forme d’intervention et quelques responsables locaux soutiennent efficacement un mouvement pour la préservation des quartiers anciens qui aboutira plus tard. En 1983, intervient un changement radical dans la relation entre les habitants d’Alep et leur héritage : lors d’un symposium international initié par des personnalités locales et étrangères, réunissant des responsables et des scientifiques, sont posés clairement les problèmes du devenir de la vieille ville. Une conséquence de ce symposium est l’aboutissement, en 1986, d’un dossier, déposé en 1978, de demande d’inscription de la vieille ville et de certains de ses faubourgs dans la liste du patrimoine mondial de l’Unesco. La prise de conscience de l’intérêt des quartiers anciens et de la nécessité de leur préservation, se propage. La deuxième conséquence, également importante à long terme, est la création en 1992 d’une institution indépendante de la municipalité d’Alep, la Direction de la vieille ville. Les moyens d’une nouvelle politique sont ainsi mis en place, avec un cadre administratif spécifique et efficace, l’expertise technique, des financements, dans une collaboration exemplaire avec GTZ, l’Agence Allemande de Coopération Technique (fig. 3).

Figure 3 : Plan d’occupation des sols proposé par la Direction de la vieille ville.

7Presque vingt ans après le début de ce nouveau fonctionnement, les stratégies de préservation de la vieille ville peuvent faire l’objet d’un bilan, au niveau de leur impact sur le patrimoine urbain, architectural, social et touristique.

Prise de conscience et nouvelles institutions : 1983-1993

8Le symposium de 1983 pour la préservation de la vieille ville d’Alep a fait le constat de l’état inquiétant de la vieille ville et a proposé des solutions. A l’issue du symposium, les volontés sont plus fermes, mais les décisions demeurent floues : l’intervention d’une institution internationale est ressentie comme nécessaire. La reconnaissance que représente l’inscription de la vieille ville au patrimoine mondial de l’Unesco en 1986 est le catalyseur d’une réflexion positive et d’une nouvelle façon de percevoir la vieille ville. Un nouveau regard sur ce patrimoine devient possible. Les autorités qui, depuis plus de trois décennies, avaient délaissé le centre historique, prennent des décisions actives. La Direction de la vieille ville, créée en 1992, administration sous la tutelle de la municipalité mais relativement indépendante, est dotée de locaux dans l’ancien palais d’un gouverneur ottoman (fin xviii^e et début xix^e siècles) ainsi que d’un personnel motivé. Une des premières missions de cette administration sera la création d’un Comité pour la préservation de la vieille ville, composé de membres relativement compétents. Au sein de cette direction, le projet pour la réhabilitation de la vieille ville est élaboré en 1993, comme outil d’intervention, projet très vite soutenu techniquement et financièrement par GTZ. Des dons et des prêts de plusieurs organismes des pays du Golfe, notamment du Fonds Arabe pour le Développement Économique et Social, alimentent le budget indispensable à son fonctionnement. Plus récemment, depuis 2000, la Fondation Aga Khan pour la culture s’associe à ces efforts.

Une nouvelle synergie

9La préservation du mode de vie oriental « authentique » des habitants par l’amélioration de l’environnement de l’habitat dans les quartiers anciens et des conditions de vie dans les demeures traditionnelles est l’une des stratégies définies par la Direction de la vieille ville. Il s’agit aussi d’arrêter la migration vers les quartiers modernes. Un règlement d’urbanisme et d’occupation des sols et des règlements de construction sont édictés. Un plan d’urbanisme est étudié (1993-1997), proposé aux autorités en 1999, puis approuvé en 2000 3. Il sert de guide pour les projets d’aménagement et de construction et définit, entre autres, les fonctions possibles d’une parcelle selon sa localisation et ses accès. Des zones d’intervention (plans d’actions sectorisées) sont délimitées et plusieurs ont déjà fait l’objet de projets et de réalisations : le faubourg de Jdeidé, le quartier de Bab Qinnasrin, celui de Farafra, le Périmètre de la Citadelle, etc. (fig. 3).

Figure 4a : État de la ville vue depuis la citadelle d’Alep vers 1900.

10Les projets, initiés et en cours de réalisation, ou réalisés par la Direction de la vieille ville, ont profondément transformé les quartiers anciens mais surtout leur perception par les habitants : il n’est plus honteux d’habiter dans la vieille ville. Il s’agit de la réfection des égouts, de la modernisation du réseau de distribution de l’eau potable, de la rénovation des réseaux d’électricité et du téléphone, du transport et de la collecte des ordures, de la restauration de certaines façades et de certains monuments historiques, de la réfection de la voirie et de plusieurs espaces publics, de la création de services sociaux et culturels, de la réorganisation des accès et du trafic, du développement économique, et de la promotion du tourisme, etc. Des projets touristiques sont développés, des hôtels et des restaurants sont aménagés dans des bâtiments du patrimoine : les investisseurs locaux ont su reconnaître l’intérêt du centre historique avant les habitants eux-mêmes. Ils participent efficacement à une nouvelle perception par les habitants de leur vieille ville. Ainsi les flux et les liens qui se créent entre la ville moderne et l’ancienne ne sont plus seulement commerciaux. Également, quelques maisons traditionnelles, restaurées par des étrangers ou des Syriens en tant que résidences, souvent luxueuses, participent au flux de nouveaux habitants vers les quartiers anciens.

11Le fonds d’urgence, qui aide les habitants pour la réhabilitation de maisons traditionnelles, est créé au sein de la Direction de la vieille ville. Il permet à des particuliers de condition modeste d’obtenir un prêt à moyen terme presque sans intérêt, pour réaliser des travaux d’amélioration de leur espace domestique, censés les inciter à ne pas le quitter. Le permis de construire lié à ce prêt est exonéré de taxe ; l’assistance technique offerte par les architectes de la Direction est gratuite et les matériaux peuvent être achetés auprès d’établissements publics à des prix subventionnés par le gouvernement. Ce programme est sans aucun doute celui qui rencontre le plus grand succès de la part de nombreux habitants du centre historique, y trouvant une aide précieuse pour un projet de réhabilitation ou d’entretien indispensable, en général onéreux et objet de démarches administratives coûteuses et complexes. Cependant, la somme maximum de 250 000 livres syriennes fixée par la Direction de la vieille ville, pour la plupart des prêts, ne suffit pas à couvrir l’ensemble des frais nécessités par l’entretien de la maison.

12La direction de la vieille ville pousse aussi d’autres institutions gouvernementales ou internationales à participer à ces efforts de mise en valeur du patrimoine architectural de la vieille ville. La Direction des Biens Religieux (Awqaf) restaure des mosquées, le Ministère de la Santé équipe la vieille ville de plusieurs dispensaires. Le Ministère de l’Éducation ouvre des crèches et des écoles. La Direction de la vieille ville, dans un effort de promotion, organise des soirées musicales et des activités culturelles dans la cour de son siège.

La vieille ville : un héritage millénaire de traditions architecturales

« La vieille ville d’Alep est le dernier mémorial de notre passé : cependant ce n’est pas un musée ! C’est un tissu urbain vivant qui conserve un extraordinaire héritage culturel et économique… »
Maan al-Chibli, Maire d’Alep 4.

13La vieille ville vers 1900, telle qu’elle nous apparaît dans des clichés anciens ou des gravures, offre un paysage exceptionnellement harmonieux, dont l’essentiel des règles et des outils d’urbanisme et de construction est issu de traditions architecturales millénaires, de principes de bon voisinage et du système des waqfs pour les équipements publics. Pour préciser ces pratiques dans le domaine de l’espace domestique, comme aucun texte ancien ne les décrit, plusieurs enquêtes auprès d’ouvriers, de maçons et tailleurs de pierre, relativement âgés ont été réalisées. D’après eux, la règle essentielle était la préservation des intérêts « du voisin avant ceux de la famille », proverbe encore cité à Alep. Il était très rare qu’une plainte soit déposée auprès des autorités, le juge (qadi), ou plus anciennement le mouhtaseb, pour un manquement aux règles coutumières de la construction, puisqu’il n’était habituellement pas concevable de déroger à ces règles. Une discussion avec les voisins, pour l’information et pour une possible négociation, précédait théoriquement toute construction. Les relations de voisinage, favorisées par la cohérence sociale du quartier, étaient la base des pratiques de construction 5.

14Malgré l’exiguïté courante de la parcelle, le nombre de pièces dépendait de l’importance de la famille élargie, constituée de plusieurs unités conjugales. Des pièces à l’étage pouvaient être construites au fur et à mesure de l’évolution de la famille et de ses besoins. La construction d’un deuxième étage (troisième niveau) n’était pas concevable, puisqu’il aurait permis des vues plongeantes sur les espaces privés des voisins. La hauteur des pièces et des étages dépendait de la richesse du propriétaire : les plus riches construisaient plus haut et intégraient plus de décor. Par la hauteur des pièces de sa maison, un propriétaire affichait son pouvoir économique. Par discrétion, un habitant moins aisé que son voisin construisait sa maison plus basse que les structures adjacentes préexistantes.

15Selon les enquêtes, les terrasses des pièces au niveau de la cour étaient accessibles, on y dormait en été, alors que celles de l’étage n’étaient accessibles, exceptionnellement, pour des travaux d’entretien par exemple, qu’après information des voisins. En fait, l’observation actuelle de la vieille ville et de gravures anciennes, montre qu’un usage des terrasses hautes devait être fréquent, au vu de vestiges de petits murets ou de claustras en tubes de poterie. L’utilisation d’une terrasse par les amateurs de pigeon, lointaine tradition alépine, était mal vue des voisins. Un habitant pouvait également négocier l’achat partiel d’une terrasse située dans la parcelle de son voisin pour y construire une pièce supplémentaire à l’étage.

16Certaines habitudes motivaient le choix d’orientation d’un étage : ne pas construire sur l’aile ouest facilitait la ventilation de la cour, les vents d’ouest étant dominants à Alep ; les pièces construites sur l’aile est, ouvertes au soleil de l’hiver, l’après-midi, étaient plus chaudes et donc préférées à la saison froide. Par contre, la réalisation de sous-sols ne semblait pas faire l’objet de limitations mais dépendait de la qualité du sol et des besoins des habitants.

17Il faut remarquer que, lors de ces entretiens, les règles pratiques de construction présentées sont toujours motivées par des traditions familiales et de voisinage. La description pouvait même commencer par le rappel d’une pratique sociale pour expliquer une règle de construction. Les pratiques de bon voisinage avaient donc une incidence directe sur la conception de la demeure 6.

18Les matériaux traditionnels utilisés pour la construction, la pierre, la chaux et le bois, étaient issus des ressources locales. La pierre, matériau essentiel de la construction à Alep, était extraite des carrières environnantes. En dépit de traitements différents en fonction de la qualité ou de l’utilisation dans le bâtiment, ce matériau noble donnait son unité à la ville, ainsi qu’une homogénéité de couleur et de forme au paysage urbain. La chaux, utilisée depuis plusieurs millénaires, était le liant et la base du mortier. Enfin le bois était présent sous plusieurs formes : menuiseries, plafonds et décors muraux (fig. 4a, b).

Figure 4b : État de la ville depuis la citadelle d’Alep aujourd’hui.

Les ruptures dans la production du paysage urbain

19Au moins trois facteurs majeurs interviennent dans la dégradation du paysage de la vieille ville :

L’apparition de nouveaux matériaux

20Leur introduction sur le marché syrien change radicalement l’aspect des nouvelles constructions, d’une façon générale à Alep, et en particulier dans la vieille ville : vers la fin de la période ottomane, les profilés métalliques (notamment les poutrelles en I) apparaissent sur le marché local. D’abord importés à dos de chameau, ils sont par la suite acheminés par voie ferrée (vers la gare de Bagdad à Alep). Le béton armé, qui apparaît à Alep durant le Mandat français, commence à être utilisé systématiquement vers la fin du Mandat. Le béton est coulé en dalles, ou moulé sous forme de blocs (moellons, parpaings) : les dalles en béton armé se substituent aux poutrelles métalliques qui, elles-mêmes, avaient remplacé les plafonds en bois traditionnels ; et dans la construction, les blocs de ciment remplacent souvent la pierre ; plus récemment, les profilés en aluminium remplacent les menuiseries en bois. Ainsi, les techniques traditionnelles de construction se perdent et de nombreux éléments d’architecture sont de qualité médiocre. La cohérence et la qualité du détail architectural disparaissent, tandis qu’une certaine valeur « moderne » de confort apparaît.

Des mouvements de population au sein de la vieille ville

21Au milieu du xx^e siècle, avec le développement des nouveaux quartiers, les mouvements de population au sein de la vieille ville – migration des habitants vers la ville moderne et immigration d’une nouvelle population issue des milieux ruraux de la campagne d’Alep – entraînent la destruction de l’ancien équilibre social et architectural des vieux quartiers. Les habitants ne respectent plus les règles informelles qui régissaient la construction depuis des générations. Parmi les pratiques caractéristiques des modifications introduites dans les maisons traditionnelles, certaines sont anciennes, comme les subdivisions de parcelles, mais leur généralisation, leur application sans discernement et leur mise en œuvre avec des matériaux nouveaux, les rendent très visibles ; d’autres sont nouvelles et particulièrement agressives, comme la construction d’étages supplémentaires, au-dessus de deux niveaux. La cohérence formelle du tissu urbain en est ainsi gravement affectée.

Des constructions informelles

22Quelles différences peut-on noter entre le mode informel de production de la ville ancienne et l’informel actuellement à l’œuvre dans les mutations spontanées et populaires dans ces quartiers ? L’exode de la population d’origine, la disparition de la diversité sociale, l’évolution des activités et des fonctions, jouent un rôle important, de même que la mise en œuvre de matériaux nouveaux et d’autres moyens de production de formes urbaines différentes, mais le classement comme patrimoine national et mondial est un catalyseur essentiel du changement. Il implique la préservation d’une « authenticité » et un « gel » de l’évolution, difficilement compatibles avec les nécessités de la vie quotidienne et, en tout cas, incompatibles avec le mode d’intervention « informel » qui caractérise l’essentiel de l’élaboration de l’espace de vie privée. Le contrôle et la contrainte sont les premiers outils disponibles contre l’informel, le troisième pouvant être une sensibilisation. Alors que la pierre était à Alep un matériau disponible facilement et meilleur marché pour tous, il est devenu, pour tous également, un matériau coûteux et d’utilisation malaisée, dont l’aspect terne est peu apprécié au regard des matériaux modernes, brillants et colorés. C’est aussi le cas des autres matériaux traditionnels, la chaux et le bois. Sous leur forme ancienne, ces matériaux ne sont plus utilisés spontanément, pas même dans les « beaux quartiers modernes ». Cette mise à l’écart n’est pas seulement due à un manque de moyens financiers, mais plus fondamentalement à la perte de savoir-faire et donc à une indisponibilité de ces matériaux sous leur forme ancienne. Nouveaux matériaux et nouvelles technologies permettent de satisfaire plus facilement - et à peu de frais - des besoins anciens en cours d’évolution. Mais il faut tout de même reconnaître que la faiblesse des moyens de beaucoup d’habitants de la vieille ville « limite les dégâts » et qu’une intervention médiocre mais discrète et non prétentieuse, peut parfois être préférable à des interventions visibles, sophistiquées, mais absolument inadaptées. Dans ce contexte, des règlements insuffisants ne permettent pas un contrôle efficace sur les interventions.

23La Direction de la vieille ville a développé, dans une certaine urgence, un plan d’occupation des sols ainsi que des règlements de construction, relativement efficaces. Ces mesures sont importantes et participent d’un effort évident pour préserver la vieille ville. Cependant, les règlements d’architecture se réfèrent à des critères quantitatifs plutôt que qualitatifs, ce qui peut expliquer une certaine insuffisance. En toute connaissance de cause, on peut mieux comprendre les faiblesses du processus et des outils mis en place et donc réfléchir à leur amélioration, en confrontant les images du passé avec l’aspect actuel de la vieille ville, souvent décevant (fig. 5a, b).

Figure 5a : Le khan du waqf Ipshir Pacha au début du xx^e siècle

Figure 5b : Le khan du waqf Ipshir Pacha aujourd'hui

Les références réglementaires actuelles dans la vieille ville

24Selon les règlements de construction, les critères, non qualitatifs, pour un projet neuf ou de réhabilitation, sont les suivants :

- La cour ne peut faire moins de 30 % de la surface de la parcelle. Pourtant les dimensions de la cour par rapport à la surface de la parcelle peuvent être très différentes entre petites et grandes parcelles.

- La hauteur des constructions ne peut dépasser huit mètres par rapport au niveau de la cour, sauf dans certains cas particuliers où il est alors permis d’édifier jusqu’à une hauteur spécifique en fonction de celle des constructions adjacentes et existantes dans la même parcelle. La plupart des constructions dans la vieille ville dépassent cette limite.

- Le nombre de niveaux est limité à deux : le niveau cour et un seul étage. Cette condition, qui est d’ailleurs liée à la hauteur autorisée, est tout à fait logique.

- L’interdiction de nouveaux sous-sols. Ceci est un peu surprenant dans une ville ou une tradition relativement ancienne a même donné lieu à des légendes intéressantes sur les souterrains d’Alep, notamment dans les faubourgs nord.

- Le matériau de base de la vieille ville est la pierre. L’utilisation de ce matériau, tradition millénaire, est d’ailleurs une obligation pour l’ensemble de la ville. Nous verrons plus tard que son utilisation n’est plus systématique dans toute la vieille ville.

Par rapport à la situation antérieure à 1992, ces règlements développés par la Direction de la vieille ville sont indispensables et en général plutôt pertinents. Cette étude essaie de les évaluer, d’en comprendre d’éventuelles lacunes, pour imaginer un nouveau scénario pour la gestion des permis de construire.

Efficacité et limites de ces règlements

25Si des outils essentiels de contrôle des projets de la vieille ville, mis en place par la Direction de la vieille ville, ont été efficaces au temps de la création de cette institution, sont-ils encore aujourd’hui suffisants ? Dans ce cadre et dans le cas particulier des demeures traditionnelles, si les critères quantitatifs sont précisément définis par des règlements, aucun réel critère qualitatif n’apparaît dans ces textes et dans l’étude des projets présentés et étudiés. Un document a été préparé, comportant des références architecturales à respecter, mais il n’est pas distribué lors de la présentation d’un permis de construire. C’est d’ailleurs un document très épais et complexe, au seul usage des architectes et ingénieurs, et pratiquement incompréhensible pour un néophyte.

Dimension de la parcelle

26La moyenne de la proportion cour/parcelle a été fixée dans les nouveaux règlements municipaux à 30 % dans tous les cas de permis de réhabilitation de maison traditionnelle. En fait, dans certaines maisons petites ou moyennes, la proportion cour/parcelle peut être de 20 % seulement et dans certaines grandes demeures, elle peut atteindre et même dépasser 50 %. Dans le cas particulier du palais Jumbulat dans le quartier de Bandara, par exemple, la cour, qui était plutôt un jardin, occupe 54 % de la surface totale de la parcelle actuelle. Afin de rester en accord avec le caractère du tissu de la vieille ville, deux solutions peuvent être envisagées pour modifier cette clause du règlement : des dérogations pourraient être étudiées dans le cas de permis de construire liés à des parcelles de petites ou de grandes dimensions ; ou bien, de nouvelles proportions devraient être intégrées dans un nouveau règlement, variables selon la taille des parcelles (fig. 6).

Figure 6 : Si le rapport cour/parcelle est défini par les règlements à 30 % dans le cas d’un projet dans la vieille ville, certaines petites ou moyennes parcelles ont un rapport de seulement 22 % à 23 % et dans le cas de grandes parcelles, ce rapport peut atteindre 54 %. À gauche, petites ou moyennes parcelles et à droite, plan du palais Jumbulat. Toutes ces maisons sont dans le quartier de Bandara.

Hauteur des constructions

27Si la hauteur des constructions de nombreuses petites maisons traditionnelles est d’environ huit mètres – hauteur définie dans le règlement actuel –, dans la plupart des demeures de moyenne et de grande dimension, les constructions dépassent généralement et parfois largement cette limite. Par exemple, dans le quartier de Bab Qinnasrin, certaines façades des maisons Mouqayed et Maktabi atteignent les 11,40 et les 13,50 mètres de hauteur. Dans le cas de la façade de l’iwan du palais Jumbulat, datée du milieu du xvi^e siècle, la hauteur est le double de la hauteur autorisée dans le règlement actuel, soit 16,10 mètres (fig. 7).

Figure 7 : Exemples de façades de maisons traditionnelles dont la hauteur dépasse largement les huit mètres autorisés dans le cas d’une construction nouvelle. En haut, façade de la qa‘a de la maison Mouqayed, au milieu, façades de la maison Maktabi et en bas, façade de l’iwan du palais Jumbulat.

28Pourtant cette contrainte a fait récemment l’objet d’un assouplissement de la part du Comité de la Vieille Ville dans le cas de certaines conditions spécifiques. La prise en compte du voisinage permet à l’administration d’autoriser des dérogations justifiées, mais qui doivent rester contrôlées. Des dérogations devraient être possibles, selon la taille de la parcelle et de sa cour, la hauteur des constructions existantes dans la maison, l’orientation, etc.

Nombre de niveaux

29À très peu d’exceptions près, les maisons anciennes sont constituées d’un ou deux niveaux. Le règlement actuel limitant les constructions nouvelles à un maximum de deux niveaux, est donc tout à fait légitime et approprié. Si de nombreuses constructions récentes réalisées avant 1992 ont plus de deux étages, il n’est pas normal que des institutions dérogent à cette règle après cette date. Il est vrai que certains bâtiments administratifs anciens furent des précurseurs, tel le bâtiment de l’ancien gouvernorat (le Sérail), construit en 1932, qui comporte trois niveaux. Par contre, des étages supplémentaires sont construits encore fréquemment : des cas de construction de trois ou quatre niveaux peuvent être notés. De plus, de nombreuses terrasses sont murées, résultat d’un nouvel usage systématique des terrasses supérieures, alors que par le passé, leur accès était régi par des règles strictes, issues de la tradition (fig. 8).

Figure 8ab : A gauche, (a) une des rares maisons traditionnelles ayant trois étages ; à droite, (b) l’évêché grec-catholique dont deux étages ont été construits récemment.

Figure 8cd : A gauche (c) un bâtiment construit avant 1992 ; à droite, (d) l’ancien gouvernorat inauguré en 1932.

30Dans le cadre du plan d’urbanisme approuvé en 2000, la construction d’un nouveau premier étage n’est pas autorisée, le plan du cadastre de 1930 étant la référence systématique. Cette décision est difficile à justifier alors que, par le passé, construire un étage était une pratique courante. L’histoire s’arrête-elle en 1930 ? De fait, par un amendement du plan d’urbanisme depuis 2008, le cas particulier d’une autorisation pour un premier étage supplémentaire peut être étudié lors de projets de réhabilitation de maisons anciennes en fonction de critères stricts, du contexte de voisinage, mais seulement pour des projets à vocation touristique. Quelques cas particuliers peuvent faire l’objet d’une dérogation spéciale (fig. 9).

Figure 9 : Maison Kezzé dans le quartier de Jdeidé. Dans cet exemple, une dérogation a été accordée pour la réalisation d’une salle de bain en mezzanine, au dernier étage de l’aile droite modifiée. On remarque l’importance des caves construites sous les bâtiments (qabou) et des « grottes » (moughara), creusées dans le rocher. Ici, certaines caves et grottes ont été agrandies pour permettre des aménagements de confort et l’installation d’équipements modernes.

Nouveaux sous-sols

31L’interdiction de création de nouveaux sous-sols est un point du règlement beaucoup plus délicat à comprendre. Officiellement et à l’origine, il s’agissait pour la Direction de la vieille ville de maîtriser des travaux réalisés souvent sans ingénieur compétent ou même parfois sans la supervision d’un ingénieur et pour les Services des Antiquités d’éviter des fouilles pirates (fig. 10).

Figure 10 : Exemple de sous-sol d’une maison dans le quartier de Jdeidé. Les sous-sols, caves et grottes dans cette parcelle, représentent 96 % de la surface de la parcelle et les grottes 46 % de la même surface.

32Cependant, dans de nombreuses maisons, la qualité architecturale de certains espaces ne permet que difficilement l’installation d’une salle de bain, d’un dépôt ou d’un local technique, sans destruction. L’intégration de ces nouveaux services et espaces est indispensable à un mode de vie se voulant moderne dans ces maisons traditionnelles, évolution légitime, fruit de nouveaux critères de confort. Ne serait-il pas préférable, dans le but de préserver l’intégrité de certains de ces espaces historiques, de pouvoir installer ces services en sous-sol par exemple ? D’autre part, il est impossible de creuser les sols même pour y intégrer un réservoir d’eau potable ou pour la lutte contre les incendies, une cuve de mazout ou un appareil de climatisation. Est-il donc préférable de les placer en terrasse, seule solution aujourd’hui possible, en dépit de l’impact sur l’aspect des terrasses visibles depuis de nombreux sites très fréquentés comme la Citadelle ?

La pierre comme matériau de maçonnerie

33Le travail de la pierre, tant vanté et admiré à Alep, est aujourd’hui affecté par l’intervention de divers facteurs. Pourtant, le traitement des détails architecturaux ainsi que la texture de la pierre, au même titre que son architecture, fait et doit rester partie intégrante du patrimoine alépin. De plus, les façades des maisons privées, ouvertes sur le domaine public, font partie du patrimoine privé autant que public. Mis à part des projets touristiques et de réhabilitation spécifiques, en général de qualité, de nombreuses constructions sont réalisées avec des matériaux ou des références architecturales très critiquables. Des murs sont reconstruits en une maçonnerie de pierre, de texture et de taille étrangères à la tradition locale. De nouveaux éléments architecturaux sont introduits en façade. Des cadres de portes et de fenêtres de bâtiments anciens sont déposés et remplacés par des décors d’un goût parfois très douteux dont les références ne sont absolument pas locales : des décors incongrus apparaissent.

34Un nouveau problème essentiel, celui des références architecturales (ou de l’absence de références) introduites dans certains nouveaux projets, se fait jour actuellement. Cette tendance relativement récente, en rupture avec la tradition, peut être le fruit d’une approche insidieuse, presque subversive d’une nouvelle esthétique locale, et donc pourrait constituer une menace sur le devenir de l’architecture et du patrimoine de la vieille ville 7 (fig. 11 et 12).

35Peut-on et doit-on contrôler le traitement de la pierre dans le cas de projets de réhabilitation ? Toute modification des façades, notamment celles sur la voirie, ainsi que le traitement et la texture de la maçonnerie, devraient apparaître clairement dans la demande de permis, et être contrôlés durant la réalisation du projet (fig. 13).

Figure 11 : Une façade nouvelle d’une pièce reconstruite dans un caravansérail, suivant des références architecturales très discutables.

Figure 12 : Intervention sur la façade du khan al-Farrayyin, avec addition de cadres en pierre supposés embellir la façade médiévale.

Figure 13 : Des exemples de traitement de murs et d’ouvertures, totalement étrangers au patrimoine alépin. Le plus souvent, ces reconstructions n’ont pas fait l’objet d’une demande de permis de construire.

36Enfin, et contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, la pierre n’est plus le seul matériau utilisé pour les constructions dans la vieille ville. De nombreux travaux sont réalisés en blocs de béton, laissés apparents ou enduits au mortier de ciment et non à la chaux. D’ailleurs, dans la plupart des cas, les nouvelles constructions en blocs de béton dépassent les hauteurs ou le nombre d’étages autorisés, et, en général, sont le fait de propriétaires de condition modeste. Cette pratique existe encore dans de vieux quartiers, relativement éloignés des zones d’intérêt stratégique pour l’administration, et peut même parfois être repérée dans des quartiers plus « contrôlés » tels que celui de Bab Qinnasrin. Pour certains permis autorisés par la Direction de la vieille ville, combien d’autres chantiers sont réalisés hors permissions officielles, souvent le week-end et la nuit ? Ces réalisations sont généralement de qualité architecturale très médiocre. La maçonnerie de pierre doit rester ou redevenir le seul matériau à utiliser par les habitants dans la vieille ville.

Localisation des projets de réhabilitation – une géographie très hétérogène

37Ces deux dernières décennies, depuis la création du Projet pour la Réhabilitation de la Vieille Ville, de nombreuses initiatives, restaurations et réhabilitations, autant touristiques que résidentielles, ont été entreprises. Cette attirance récente pour le centre historique montre clairement un intérêt nouveau, quoique encore relativement timide, des investisseurs privés pour la vieille ville.

38Cependant, ce nouveau développement – positif ou négatif – n’est pas réparti de façon homogène. En effet, il semble que seuls les quartiers ayant fait l’objet d’un projet de développement par la Direction de la vieille ville attirent les investisseurs. Après de nombreuses interventions essentiellement touristiques dans le quartier de Jdeidé, celui de Bab Qinnasrin attire plutôt une clientèle bourgeoise qui restaure des maisons particulières. Les quartiers autres que Jdeidé ou Bab Qinnasrin, étudiés par la Direction de la vieille ville, tels que Farafra et le Périmètre de la Citadelle, conservent plutôt une vocation commerciale. Exemple remarquable, l’ancienne demeure de la famille Kekhiya, située sur le périmètre de la citadelle d’Alep, transformée en école, a été acquise récemment, par un Syro-Britannique pour 75 millions de livres syriennes. Autre exemple, le consul honoraire de Suisse a restauré son siège dans le Khan al-Wazir, bureau abandonné depuis de nombreuses années.

39Ces interventions sont le signe d’une nouvelle respectabilité acquise par les quartiers anciens, et sont bien sûr le fruit de la politique positive de la Direction de la vieille ville. Parmi les projets en cours, la plupart concernaient de vastes demeures soit désaffectées ou abandonnées, soit vouées à un usage autre que celui d’habitation (fig. 14).

Figure 14 : Projets de restauration et de réhabilitation dans la vieille ville.

40Des quartiers entiers, périphériques ou non, restent encore dédaignés par les investisseurs privés. Rares sont les exemples de réhabilitation dans les quartiers n’ayant pas fait l’objet d’un projet de développement par la Direction de la vieille ville. Les quelques exemples importants de réhabilitation dans ces quartiers, sont le projet de réhabilitation d’un hôtel au nord de la citadelle dans le quartier al-Moustadamiyyé par un homme d’affaire syro-britannique (projet cependant relativement proche de la citadelle) et celui d’un Marocain dans le quartier de Bab al-Maqam (qui vient d’ailleurs de mettre sa propriété en vente). Il serait intéressant de comprendre pourquoi les quartiers, qui n’ont pas encore été étudiés par la Direction de la vieille ville, n’attirent pas les investissements immobiliers : pour des raisons de qualité environnementale, du fait de l’absence de services, ou pour d’autres raisons, comme l’éloignement des centres économiques ou touristiques ? Pourtant, les prix d’achat y sont relativement moins onéreux : une grande parcelle peut y être acquise pour le quart du coût d’une parcelle de surface équivalente dans le quartier de Jdeidé par exemple. Ceci montre que les prix hors des quartiers « à la mode » sont largement inférieurs à ceux des quartiers actuellement reconnus comme lieux d’un possible investissement.

41Si les Alépins ont bien compris l’intérêt commercial et de promotion immobilière de la vieille ville, ils restent parfois hésitants devant la réutilisation des structures anciennes. Dans un projet proche de la citadelle et à proximité directe des marchés traditionnels, un propriétaire a reconstruit une partie ancienne détruite et, n’ayant aucun programme, n’a toujours pas restauré la partie ancienne conservée qui, pourtant, devrait être considérée comme la plus importante et la source d’un attrait possible (fig. 15a et b).

Figure 15a et b : En haut à droite et en bas, la nouvelle construction s’affirme dignement, alors que le bâtiment ancien, à gauche, n’a pour l’instant fait l’objet d’aucune intervention.

Une nouvelle stratégie, condition d’un processus de préservation de meilleure qualité ?

42Une condition essentielle pour la préservation de la vieille ville, avec ses nombreux bâtiments historiques et ses souks, serait la conservation du patrimoine exceptionnel de ses maisons traditionnelles habitées. Les initiatives récentes ont participé activement à la préservation et la mise en valeur de ce patrimoine. Cependant, des efforts doivent être encore accomplis pour mettre au point de nouvelles conditions et contrôler d’une manière plus efficace et sélective le processus de conservation (fig. 16a, b, c). Le cadre législatif déjà développé par la Direction de la vieille ville - ou un nouveau cadre législatif - pourra-t-il être aussi efficace que des millénaires de pratiques informelles de construction ? Quelles sont les solutions envisageables pour assurer des projets de restauration et de réhabilitation de meilleure qualité ? Une nouvelle stratégie est-elle à définir ? D’autres alternatives sont-elles possibles ou même nécessaires ?

Figure 16a, b, c, d : Un catalogue comportant des recommandations visuelles pourrait être établi et servir de référence lors de demandes de permis de construire. Ce type de catalogue simple, proposé et discuté avec les habitants, a été développé dans le cadre d’un projet dans le quartier de Qalaat al-Charif, pour la mise en valeur d’une place. L’étude a été financée par la Fondation Aga Khan pour la Culture.

Figure 16b.

Figure 16c.

Figure 16d.

43Il faudrait tout d’abord sensibiliser les propriétaires et les cadres techniques au respect de leur héritage et du patrimoine urbain et architectural de la vieille ville. Dans ce but, l’édition d’une brochure intégrant des recommandations architecturales, avec un vocabulaire de référence - aisé à comprendre et essentiellement graphique -, à distribuer à tout demandeur de permis, pourrait être un outil efficace. La Fondation Aga Khan pour la Culture, dans le cadre d’une étude de mise en valeur du quartier de Qalaat al-Charif, avait commencé à développer une petite publication comportant un vocabulaire architectural simple, des références pouvant être proposées aux habitants du quartier pour remplacer des éléments modernes, pour la plupart réalisés en blocs de béton, existant en façade de leurs maisons.

44Des exceptions aux règlements sont-elles envisageables? Dans de nombreux pays, il n’existe pas de règlement établi ; les projets sont contrôlés au cas par cas, par des architectes des monuments historiques. Peut-on imaginer à Alep un scénario similaire dans un contexte où chaque propriétaire désire fermement obtenir sa propre dérogation? Une approche qualitative des décisions administratives dans le respect des éléments architecturaux de la vieille ville et des caractéristiques de ses maisons est-elle possible ? Malgré les interventions dans la vieille ville et un plan d’occupation des sols qui se veut le fruit d’une approche d’ensemble, la vieille ville tend vers un développement essentiellement touristique du centre historique. Dans ces zones, les coûts des parcelles deviennent très élevés, sans doute excessifs. En fait, des questions majeures se posent alors : Est-il possible de contrôler cette nouvelle plus-value immobilière dans la vieille ville ? Est-elle un élément indispensable du « sauvetage » et de la survie des quartiers anciens ?