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Réglementation et formes urbaines

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Élie El-Achkar

Introduction

Texte intégral

1La superposition des structures urbaines et la juxtaposition des formes bâties témoignent de l'évolution de la culture urbaine, des politiques d'aménagement et des modes de production de l'espace qui ont accompagné le développement de la ville de Beyrouth.

2La date de construction des bâtiments, la réglementation à laquelle obéit chacune des constructions, la taille de l'opération et celle du terrain qui la reçoit, le percement de nouvelles voies, les redécoupages parcellaires et toutes sortes d'opérations d'urbanisme sont des facteurs qui peuvent ralentir, accélérer, perturber ou harmoniser le développement urbain.

  • 1 El Achkar E., De la maison à l'îlot. Aperçu sur la composition d'une structure urbain (...)

3Le travail de recherche entrepris dans ce livre vient à la suite d'un mémoire de fin d'études en architecture1, dans lequel l'analyse d'un morceau du tissu urbain beyrouthin – quatre îlots urbanisés dans la seconde moitié du xixe siècle et leur transformation au cours du xxe siècle – a dégagé certaines incohérences de développement, qui sont à même de nous aider à mieux définir notre problématique. Ces incohérences apparaissent notamment dans :

4le rapport des bâtiments avec la voie publique : dans les premières phases du développement de la ville, la rue n'avait pas encore acquis assez d'importance pour pouvoir attirer, par son animation, les constructions. Les implantations préférentielles se faisaient en milieu de parcelle, ou en bordure des passages qui desservaient les coeurs d'îlots. Ces implantations permettaient à la fois de profiter des facilités de desserte que procure la rue, tout en s'éloignant de ses nuisances. Ces attitudes vont changer, et ceci est révélé par le fait que, sur les îlots étudiés, les substitutions concernent en premier lieu les parcelles sur rue, surtout sur celles qui sont les plus fréquentées.

5les modes d'implantation, l'orientation des bâtiments et la structure des îlots : les plans des îlots montrent une diversité des modes d'implantation et d'occupation des sols dans chaque parcelle. Cette différence est due, en premier lieu, à l'espacement dans le temps des dates de construction de chaque parcelle. Chaque mode d'occupation des sols est propre à la période pendant laquelle la parcelle a été construite, et tient également compte des constructions antérieures. Des îlots sont traversés par des passages qui, parce qu'ils communiquent avec plusieurs parcelles, ont un caractère public. Ces passages provoquent une dilatation de l'espace à un endroit de la rue, et sont ainsi à l'origine de la porosité de la limite de l'îlot. Les passages, associés aux cours et jardins qu'ils desservent, créent des zones d'ombre et sont le lieu de diverses pratiques sociales rassemblant les habitants d'un même îlot. Par leur dégagement, ils influencent la nature et les dimensions des ouvertures dans les façades arrière des immeubles, en leur offrant plus de possibilités d'orientation. La profondeur de ces passages rend possible l'inspection de l'intérieur de l'îlot. Ainsi, des parcours sont définis. Ils se terminent en impasse ou, dans certains cas, permettent de court-circuiter deux rues. La porosité de la limite, tout en posant un problème de séparation entre le domaine public et le domaine privé, reste l'une des caractéristiques de l'îlot beyrouthin traditionnel.

6Cette organisation peut être comparée à celle de la plupart des îlots résidentiels de la périphérie du centre-ville, qui n'ont pas subi de substitutions importantes depuis les années 30. Ailleurs, ce mode d'organisation ne caractérise plus l'îlot beyrouthin. Il s'est transformé suite à une multitude de substitutions et de nouvelles opérations.

7la discontinuité et la fragmentation de l'évolution structurelle des îlots : l'îlot n'est pas pensé comme une unité d'intervention. Chaque opération, dont l'échelle ne dépasse pas celle de la parcelle où elle se situe, introduit un nouveau type architectural avec son propre mode d'organisation de l'espace. La juxtaposition des différents types va perturber la structure de base de l'îlot, voire même la déformer. L'individualité des opérations successives va le mettre dans un état de déformation continue. L'aboutissement de cet état ne peut être que la densification de l'îlot et la transformation totale de sa structure de base. Ce résultat est d'autant plus vite atteint que l'îlot est moins épais, ou que le quartier où il se situe est valorisé par un dynamisme quelconque.

8En repérant les substitutions et les nouvelles constructions, on trouve que l'évolution des îlots étudiés s'est traduite par 1'addition d'immeubles – plots ou en alignement continu – venant marquer sur la rue les limites de chaque îlot et pénétrant ensuite à l'intérieur de celui-ci, en suivant les passages d'accès. Parallèlement à ce phénomène, la tendance vers la rue va se traduire par l'association aux anciens bâtiments de nouveaux éléments construits, généralement des locaux de commerces, pour créer des alignements. L'évolution de l'îlot prendra dans ce cas un sens inverse et le développement s'effectuera à partir de l'intérieur, en poussant vers la rue.

9Le développement étant en premier lieu lié à l'initiative personnelle des propriétaires de chaque parcelle et à leurs moyens financiers, il va prendre des dimensions et des caractères différents en fonction de l'importance des rues, de la taille de chaque parcelle et de la taille des îlots. Chaque îlot se développe suivant un rythme particulier, accompagné d'une redistribution des propriétés par la subdivision des grandes parcelles en d'autres plus petites.

10l'hétérogénéité du produit urbain : d'autres variations vont aussi paraître dans les densités, les hauteurs et les traitements des angles des bâtiments. Elles sont le résultat de la volonté des constructeurs-promoteurs de mieux rentabiliser les opérations immobilières situées sur des parcelles qui, séparées, deviennent de plus en plus petites et moins dégagées sous la pression de la spéculation foncière. Une panoplie d'« immeubles-plots » est ainsi produite. Les nouvelles constructions contrastent avec les bâtiments existants par les nouveaux rapports de dimensions qu'elles introduisent et se détachent ainsi de l'ancien tissu.

11Cette observation sur le terrain de ce qu'on appelle le « tissu banal », à savoir l'ensemble des constructions édifiées individuellement, par des particuliers ou par des entreprises privées, nous permet de dégager une problématique liée à la définition des formes bâties, de l'espace public, et par la suite à la physionomie de la ville. On constate en effet que la morphologie des îlots est marquée par une diversité de modes d'implantation qui, associée à la cohabitation d'une multitude de types architecturaux, génère une ambiguïté dans les rapports spatiaux entre les différents bâtiments créant des situations souvent insolites.

12Ces constructions sont, à quelques dérogations près, gérées par un ensemble de textes qui constituent la législation dans le domaine urbain.

13Il est permis à ce stade de se demander dans quelle mesure la réglementation urbaine est capable de dessiner la physionomie d'une ville, tout en maîtrisant ses métamorphoses. Le contenu des différents textes législatifs peut-il assurer un cadre rationnel dans lequel la ville pourra évoluer ? Ce cadre, s'il existe, correspond-t-il aux différents plans de développement et d'extension adoptés ? Jade Tabet nous donne un premier élément de réponse :

  • 2 Tabet J., « La ville imparfaite », dans Beyhum N. (éditeur), Reconstruire Beyrouth, Le (...)

« Quand on sait combien ce problème (celui des rapports entre l'aménagement urbain et les intérêts privés) va apparaître de façon cruciale dans les deux premières décennies de l'indépendance du Liban, combien les mesures et les règles de construction édictées par les pouvoirs publics se révéleront incapables d'imposer un minimum de rationalisation au processus de croissance de Beyrouth et comment, en l'absence d'un contrôle du marché foncier, les projets successifs vont encourager la spéculation, on est tenté d'ironiser sur la naïveté des urbanistes et des planificateurs et sur leur croyance aveugle dans le pouvoir d'antidote des qualités techniques et esthétiques de leurs plans. »2

  • 3 Certaines recherches ont été faites (voir sur ce sujet : Ghorayeb M., Les deux plans d'aména (...)

14Le contenu de la réglementation est lié à celui des plans qui l'ont dictée. Il peut paraître nécessaire d'approfondir les recherches sur les auteurs des plans d'aménagement et d'extension, et surtout sur le contexte de leur création et de leur conceptualisation3. Dans un milieu d'affairisme spéculateur, un fossé finit toujours par se creuser entre les plans et l'expression sur le sol de toute politique urbaine, aussi soutenue qu'elle puisse être. Les textes de loi prennent alors leurs dimensions en tant que garantie, écrite et imposable aux tiers, de la meilleure application du discours urbain propre à chaque politique. L'expérience libanaise révèle que le passage du dessin et des textes vers l'application est accompagné par l'évacuation du ou des principes de base sur lesquels reposent les plans.

15Les règlements de l'urbanisme adoptés pour la ville ont. par le passé, prouvé leur incapacité à gérer un développement rapide. La densification du tissu urbain revêt par ailleurs un aspect catastrophique. Des structures en béton armé viennent peser sur la structure d'origine des îlots « modernisés ». étouffant, quand elles ne les remplacent pas. des morceaux d'un patrimoine architectural ancien engagé aujourd'hui plus que jamais dans un processus irréversible de disparition.

16Cependant Marlene Ghorayeb note :

  • 4 Ghorayeb M., Mécanismes mis en place sous le Mandat français pour la transformation d (...)

« A coups de lois et de décrets, on a cru possible d'établir des politiques directement inspirées de modèles extérieurs à l'histoire culturelle du contexte sur lequel elles devaient s'appliquer. Seule la prise en compte des pratiques citadines qui relèvent de la longue durée peut permettre de saisir les décalages entre les textes et la réalité. La situation de non droit que Beyrouth connaît depuis la guerre a bien démontre comment ressurgissaient des codes de conduite dans la ville, que seule une étude revenant aux sources des contradictions permettrait d'interpréter et d'intégrer à une nouvelle réflexion sur les politiques foncières et urbaines à adopter. »4

17Le travail sur la ville peut se situer sur deux plans différents :

  • l'expression, ou la substance physique qui constitue la ville ;
  • le contenu, ou la substance sociale qui l'anime5.

18La ville est une structure signifiante articulant ces deux plans.

  • 6 Secchi B. « Une nouvelle l'orme de plan ». dans Merlin P. (éditeur). Morphologie urbai (...)

« Dans les transformations et les modifications du sol et de ses usages divers, les sujets sociaux s'en tiennent à des règles ou s'en écartent en utilisant ce qui, du point de vue de la règle, apparaît comme une anomalie. Règle n'est pas synonyme de procédure : une même procédure de « construction » du sol, de sa subdivision et d'édification, par exemple, de lotissements ou d'un vaste complexe de logements économiques et populaires, peut se dérouler en observant simultanément des règles différentes. La procédure est un terme qui fait référence aux modes d'interaction entre les sujets sociaux et les objets physiques importants, à l'interaction entre sujets et construction. utilisation et réutilisation du sol ; la règle est un terme, au contraire, qui fait référence aux rapports entre objets physiques bien standardisés : respect d'un tracé, d'un alignement, d'une hauteur d'avant-toit, d'un type de construction, de sa composante, de son rapport avec le sol et avec le lotissement. »6

19Les textes de lois, se situant en aval de toute réflexion arrêtée sur la ville à une période donnée, et en amont de tout acte urbain à cette même période, peuvent-ils à eux seuls participer, dans la longue durée, au bon développement d'une structure et d'un tissu urbain ? Pour ce faire, les lois doivent être :

  • assez strictes pour éviter tout dérapage ;
  • assez cohérentes pour assurer, lorsqu'elles sont appliquées simultanément dans une région et à une période données, le bon déroulement des opérations urbaines (surtout celles de grande envergure) ;
  • assez ouvertes pour pouvoir accompagner les changements sociaux, politiques et économiques, de façon à éviter les grandes ruptures.

20Quelles sont les marges de liberté tolérées, au-delà desquelles la loi cesse de réglementer un développement urbain, en se contentant, par ses modifications, de sanctionner une pratique de création de l'espace urbain devenue anarchique ? Les décrets intitulés « Modalités d'application de la loi... » ne peuvent-ils pas aussi être une tournure légale (et discrète) pour sanctionner des pratiques issues de tendances qui se sont établies en contournant le pouvoir de l'État législateur ? Le mal réside-t-il dans la réglementation ou dans ses dérogations ?

21En quoi l'urbanisme réglementaire a-t-il échoué à Beyrouth ? Des réponses sont à trouver après analyse des textes de lois relatives à l'urbanisme et à la construction, et de leurs modalités d'application.

  • 7 Les textes originaux étant en arabe, tout extrait, ainsi que tout titre de loi figurant dans (...)

22L'élaboration de cette recherche repose principalement sur l'analyse de textes de lois7. La zone géographique sur laquelle porte notre recherche couvre la ville de Beyrouth à l'intérieur de ses limites municipales. La période étudiée est limitée par les textes de lois que nous allons traiter. Cependant il n'est évidemment pas question de travailler sur tous les textes (environ 150 décrets, arrêtés et lois) que nous avons pu pour la plupart rassembler, ou qui ont été cités dans les ouvrages consultés. La méthode de travail à suivre fixera les critères sur lesquels se base le choix des textes à analyser.

  • 8 Voir à ce sujet, dans Beyhumn. (éditeur), Reconstruire Beyrouth, les paris sur le possible. (...)

23Avant d'entamer la démonstration du lien entre le développement urbain (la modernisation de Beyrouth) au xxe siècle, et les lois qui ont accompagné ce développement, rappelons qu'à travers cette modernisation, Beyrouth a perdu son image et ses références traditionnelles. Des modèles étrangers (occidentaux) ont été importés et adaptés à un contexte local marqué par des facteurs socioculturels et économico-politiques particuliers. Toute tentative d'analyse qui, partant d'un (ou de plusieurs) modèle(s) pris sur place, essaierait de remonter jusqu'à ses origines nous mènerait sûrement à faire un détour périlleux par des voies qui risqueraient de nous faire perdre toute objectivité requise, à savoir l'étude d'une population urbaine organisée en des groupements communautaires aux seuils desquels s'arrêtent toutes notions d'utilité publique ou de droit à la ville8. Cette réalité ne doit pas pour autant nous empêcher de réfléchir aux formes bâties et aux structures urbaines fixées (ou à fixer) dans une telle ville ; nous avons choisi dans un premier temps, non pas d'évacuer l'aspect et les fondements d'ordre non-physique de la question posée, mais de les reléguer au second plan.

  • 9 Voir annexe (I).

24Il paraît d'abord nécessaire, vu leurs différentes sources, de répertorier les textes de lois sélectionnés9. L'ordre suivi est celui de la date de parution de chacun. L'intérêt de cette représentation, en ce qui nous concerne, est principalement de pouvoir limiter la période sur laquelle portera notre recherche, et de pouvoir suivre, sur cette période, l'évolution des lois.

25Cette liste n'est pas exhaustive. Toutefois, dans son état actuel, elle ne peut qu'être utile à toute recherche ultérieure plus approfondie ayant pour objet de dégager une histoire de la réglementation urbaine à Beyrouth. Toute déduction dans ce domaine ne pourra qu'alimenter positivement les réflexions se situant en amont d'une nouvelle réglementation, rendue indispensable par un dysfonctionnement constaté aujourd'hui à tous les niveaux de la structure urbaine. Cette réglementation s'impose particulièrement si l'on veut croire aux bons pronostics faits pour l'avenir de la ville et de son rôle régional.

26L'abondance des thèmes abordés dans les textes de lois, ainsi que les nombreuses modifications et actualisations des dites lois, rendent impossible une étude systématique, texte par texte. Nous avons donc fixé des thèmes et nous avons suivi leur évolution à travers les textes de lois. Les thèmes choisis sont ceux qui agissent le plus directement sur la création des formes architecturales et urbaines.

27En exposant d'abord nos thèmes d'analyse, nous fixons le champ des comparaisons possibles.

28Pour ne pas nous aventurer dans l'analyse des applications de lois dont nous ne connaissons pas exactement le contenu, et en fonction des dates des textes dont nous disposons, nous retenons le début des années 1950 comme point de départ de la période sur laquelle porte notre travail. Ce choix peut aussi être justifié par le fait suivant :

« au cours de la période qui suit l'accession du Liban à l'indépendance, Beyrouth va connaître en effet une croissance spectaculaire qui, bien que constituant l'aboutissement logique d'un processus mis en place dès les premières années du mandat, semble dépasser par son échelle et son rythme toutes les prévisions.

  • 10 Tabet J., op. cit., p. 96.

« Grande époque de croissance et de construction, mais aussi grande époque d'une frénésie spéculative où le “miracle économique” à la libanaise servira d'alibi pour une politique de laisser-faire érigée en principe par les pouvoirs publics. Comme toute politique, celle-ci se devait cependant de fixer certaines règles du jeu qui se traduiront par une série de mesures et de règlements visant à gérer la croissance de la ville. »10

29C'est donc au début des années 1950 qu'une première politique urbaine, entreprise et gérée par l'État libanais fut lancée. Parmi ses éléments principaux :

  • l'établissement et l'approbation d'un « plan directeur » (1950-1954) ;
  • la répartition de la ville municipale en 10 secteurs de servitudes différentes (la loi dite de zoning en 1954) ;
  • l'amendement de la loi de la construction par la loi du 20 janvier 1954 (32 des 86 articles du décret législatif n° 61/LE du 30 août 1940 furent abrogés).
  • 11 MASS Institute, Le foncier et le bâti dans la Région Métropolitaine de Beyrouth, 28 o (...)

30D'un autre côté, une enquête menée par le MASS Institute en octobre 198511 révèle qu'à cette date, deux tiers des bâtiments existants dans Beyrouth-Municipe ainsi que quatre cinquièmes de ceux de la Région Métropolitaine de Beyrouth (RMB) sont construit après 1935. Ils obéissent donc aux dispositions de la loi de la construction de 1940 (décret législatif n° 61/LE du 30 août 1940 et ses modifications) et des lois plus récentes.

31Dans un premier temps, les textes de lois seront étudiés hors-contexte. Nous commencerons par l'étude des lois de portée générale, avant d'enchaîner sur celles qui régissent les opérations de construction à l'échelle de la parcelle. Nous ferons intervenir la situation politique, économique et sociale de l'époque dans une étape ultérieure de la recherche pour mieux comprendre les modes de création de l'espace architectural à l'échelle d'une parcelle et de l'espace urbain à l'échelle de la ville. L'objectif est d'éclairer le rapport entre les principales périodes de l'histoire moderne du Liban et celles de l'histoire urbaine moderne de Beyrouth, ainsi que le rapport entre les textes réglementaires et les applications, sur le terrain, des différentes lois.

32Pour les formes urbaines, que nous définirons pour cette recherche comme étant le produit d'une (ou des) pratique(s) de création du tissu urbain soumise(s) aux règlements en vigueur à chaque période de cette création, deux catégories seront à considérer :

  1. Les formes urbaines pleines ;
  2. Les formes urbaines creuses.

33Sans vouloir reproduire le discours du plein et du vide dans la ville, nous considérons comme forme pleine tout volume construit et fermé (privé ou public), et comme forme creuse tout volume ouvert (privé ou public), construit ou non construit.

34Ses formes seront étudiées d'après des relevés sur le terrain, des plans d'extension et d'aménagement, des photos, des photos aériennes, des plans de cadastre et des copies de permis de construire. Ces documents nous offrent un aperçu du tissu urbain, aussi bien en deux qu'en trois dimensions. La quatrième dimension ne peut qu'être introduite par superposition, juxtaposition et recoupement des informations puisées dans les différents ouvrages (historiques, économiques et autres) et rapports d'enquêtes consultés.

35Un champ d'application possible d'une telle étude étant l'introduction d'une nouvelle réflexion sur les politiques foncières et urbaines à adopter, une partie de cette recherche sera consacrée au projet de la reconstruction du centre-ville commercial de Beyrouth (un tissu détruit par la guerre ou à détruire en vue d'un réaménagement urbain : 180 hectares et 4 690 000 m2 de planchers), et de sa réglementation (1992-1994).

  • 12 Quatre autres grands projets d'aménagement ont été étudiés ou connaissent un début d'a (...)

36La reconstruction du centre-ville constitue l'une des rares tentatives d'instaurer un urbanisme opérationnel12. L'échelle de cette opération est d'autant plus grande que son aboutissement devra contribuer à donner une nouvelle image de la ville.

37Notre étude sur la réglementation de Beyrouth sera donc suivie d'une brève étude comparative de la réglementation engendrée par le projet de la reconstruction du centre-ville après la guerre (1975-1990), et approuvée en 1994. Cette dernière partie servira à esquisser une autre problématique – celle de la reconstruction, qui sera développée ultérieurement.

38L'ensemble de ce travail est une adaptation de notre mémoire de DEA, préparé à Paris sous la direction de M. Pierre Clément (directeur de mémoire) et de M. Philippe Panerai (second enseignant) et rédigé entre février et septembre 1996, dans le cadre du DEA « le projet architectural et urbain, théories et dispositifs » de l'école d'architecture de Paris-Belleville. Cette adaptation faite entre avril et juin 1997 a permis la mise à jour de certaines informations.

Notes

1 El Achkar E., De la maison à l'îlot. Aperçu sur la composition d'une structure urbaine à Beyrouth, de la fin du xixe siècle jusqu'en 1975, mémoire de fin d'études en architecture, sous la direction de G. Cladel. école d'architecture de Versailles, juin 1995.

2 Tabet J., « La ville imparfaite », dans Beyhum N. (éditeur), Reconstruire Beyrouth, Les paris sur le possible. Maison de l'Orient, Études sur le Monde Arabe n°5, Lyon, 1991, p. 85-120. Citation p. 95.

3 Certaines recherches ont été faites (voir sur ce sujet : Ghorayeb M., Les deux plans d'aménagement proposés pour la ville de Beyrouth sous le mandat français : Danger & Écochard, Diplôme d'Études Supérieures Spécialisées en urbanisme, sous la direction de S. Yérasimos. Institut Français d'Urbanisme, université de Paris VIII, 1988-1989). Cependant, des secteurs de ce domaine restent encore inexplorés. La complexité du sujet, et surtout celle des contextes sociaux et politiques qui ont accompagné la création de l'Etat libanais et le développement spectaculaire de sa capitale, peuvent en être la cause.

On peut aussi signaler un manque d'objectivité caractérisant certains travaux, surtout ceux qui portent sur le plus récent de ces projets urbains : la reconstruction du centre-ville commercial de Beyrouth.

4 Ghorayeb M., Mécanismes mis en place sous le Mandat français pour la transformation du mode de production de l'espace de la ville de Beyrouth. Diplôme d'Études Approfondies en urbanisme et pratiques de l'espace, sous la direction de M. Coquery, Institut Français d'Urbanisme, université de Paris VIII, 1988-1989, p. 34.

5 Levy A.. « Formes urbaines, tissu urbain et espace public ». dans Merlin P. (éditeur). Morphologie urbaine et parcellaire. Presses Universitaires de Vincennes. Saint-Denis, 1988, p. 93-98.

6 Secchi B. « Une nouvelle l'orme de plan ». dans Merlin P. (éditeur). Morphologie urbaine et parcellaire. Presses Universitaires de Vincennes. Saint-Denis. 1988. p. 99-105. Citation p. 102.

7 Les textes originaux étant en arabe, tout extrait, ainsi que tout titre de loi figurant dans ce document ne sont que des traduction de l'original, n'ayant aucune valeur légale, ni force exécutoire.

8 Voir à ce sujet, dans Beyhumn. (éditeur), Reconstruire Beyrouth, les paris sur le possible. Maison de l'Orient Méditerranéen, Lyon, 1991. Les articles de :

Rondot P., « Beyrouth 1930 », p. 69-74.

El-Jisr B.. « Les plages de Beyrouth : privatisation et communautarisation d'espaces publics », p. 75-82.

Davie M. F., « La gestion des espaces urbains en temps de guerre : circuits parallèles à Beyrouth », p. 157-194.

9 Voir annexe (I).

10 Tabet J., op. cit., p. 96.

11 MASS Institute, Le foncier et le bâti dans la Région Métropolitaine de Beyrouth, 28 octobre 1985, tableau n° 11.

12 Quatre autres grands projets d'aménagement ont été étudiés ou connaissent un début d'application sur d'autres secteurs de l'agglomération : Elyssar en banlieue sud, Linord et Metn nord sur le littoral de la banlieue nord et Qadmous sur les abords du fleuve de Beyrouth.

© Presses de l’Ifpo, 1998

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