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Migrations et changements sociaux dans l’Orient arabe

 | 
André Bourgey
, 
Philippe Gorokhoff
, 
Michel Nancy
, 
et al.

Guerre, migrations vers le Golfe et nouveaux investissements immobiliers dans le Grand Beyrouth

Salim Nasr

Texte intégral

1Cette brève communication se propose d’examiner un nouveau type d’investissement immobilier, les « centres commerciaux », qui s’est développé de façon spectaculaire dans l’espace du Grand Beyrouth durant les dix années qui ont suivi l’éclatement de la guerre au Liban en 1975. Nous ferons ici l’hypothèse que les formes et tendances de l’investissement urbain ont été largement affectés par les deux facteurs qui ont profondément transformé dans les dix dernières années la société libanaise et en particulier l’espace social du Grand Beyrouth où se regroupe près de 60 % de la population du pays : d’une part le conflit ouvert qui a éclaté en 1975 et qui a revêtu la forme, simultanément ou successivement, de confrontations intralibanaises, interarabes et israélo-arabes ; d’autre part le développement spectaculaire des migrations de travail vers les pays pétroliers du Golfe à partir de 1973 qui ont touché une large part de la force de travail libanaise.

2Il est encore trop tôt pour pouvoir délimiter et analyser de façon précise et fiable les conséquences économiques et sociales à long terme de la guerre de 1975 et des migrations de travail vers le Golfe. Tout ce qu’il est possible de faire, c’est de repérer les nouveaux processus sociaux à l’œuvre depuis plus de dix ans, pour replacer dans leur cadre les nouvelles stratégies et les nouvelles formes d’investissement des acteurs urbains et plus particulièrement des migrants vers le Golfe. Brièvement, nous caractérisons ces nouveaux processus comme suit :

  1. Une large distribution sociale interne à base politico-militaire : l’éclatement de la société libanaise, la conjoncture de guerre ouverte puis larvée, l’interférence massive des Etats de la région et de l’extérieur, des organismes internationaux et de la diaspora libanaise ont entraîné d’une part une saisie de biens publics, un détournement des rentrées du Trésor, une imposition forcée des classes marchandes par les diverses factions armées, d’autre part un afflux de capitaux « politiques » de sources diverses (« financements », aides, dons, etc.) redistribués par l’Etat et les divers appareils politico-militaires. Les deux principales conséquences sociales graves qui en résultent sont : le développement de nouvelles couches moyennes et populaires non-productives dont les intérêts sont liés au maintien de l’état de confrontation et de tension ; une très forte inflation (plus de 25 % par an) qui affecte toutes les classes productives : les salariés dans la course au maintien du niveau de vie et les entrepreneurs dans la hausse des coûts de production.
  2. Un important redéploiement démographique, largement instable mais qui risque d’être en partie irréversible. On estime que les migrations internes forcées de personnes « déplacées » ou « expulsées » ont touché 1,5 million de personnes soit plus de 40 % de la population libanaise résidente et renforcé, ce qui est très grave, le caractère géographique des clivages socio-communautaires du pays. D’autre part, une large partie des travailleurs immigrés (plus particulièrement syriens) sont rentrés chez eux, pour de multiples raisons, ce qui risque d’affecter pour longtemps et en l’absence de larges migrations de remplacement des secteurs tels que la construction, les travaux publics, l’agriculture et certains services et d’aggraver des phénomènes tels que la crise du logement et la défaillance des infrastructures. Depuis quelques années cependant, les entrepreneurs libanais importent une main-d’œuvre de remplacement d’Egypte ou d’Asie du Sud qui représente déjà plusieurs dizaines de milliers de travailleurs1.
  3. Une migration élargie des travailleurs libanais vers les pays arabes pétroliers. Les destructions de guerre, le ralentissement de l’activité économique et des investissements, l’incertitude politique générale, les grandes différences d’opportunités et de salaires entre le Liban et les pays du Golfe ont entraîné dans les dernières années une migration estimée à plus de 250.000 travailleurs soit plus du tiers de la force de travail libanaise. Cette migration, qui s’est traduite en 1980 par des remises estimées à plus de 7 milliards de L.L. a eu, par contre, et risque d’avoir, à terme, des effets très graves sur les capacités productives de l’économie libanaise, sur l’effort de reconstruction, sur l’inflation et la spéculation foncière, sur l’équilibre familial, sur les modes de vie et de consommation...2.
  4. Restructuration et dédoublement de l’espace économique et institutionnel. Les effets psychosociologiques de la guerre de 1975, le redéploiement de la population, la destruction du centre de Beyrouth ont entraîné une restructuration de l’espace social libanais. De nouveaux pôles économiques sont apparus et d’anciens centre secondaires se sont renforcés dans les diverses régions libanaises (notamment Saïda, Tripoli, l’axe Anté-lias-Jounieh, la rue Mar Elias et la place Sassine à Beyrouth, etc.). Parallèlement, et pour des raisons multiples (politiques, de sécurité, de commodité, d’éclatement du marché, etc.) un grand nombre d’institutions publiques ou privées se sont dédoublées ou démultipliées, ouvrant sièges, branches, succursales dans les diverses régions et dans les nouveaux pôles : ce fut le cas de l’Université libanaise, de nombreuses administrations, de plusieurs banques, d’entreprises commerciales, d’agences de services, etc.3. Un des aspects positifs de ce phénomène est certainement la décentralisation de structures institutionnelles qui étaient auparavant surconcentrées à Beyrouth. L’accès des citoyens et des consommateurs à un certain nombre de services en a été facilité. Mais, par contre, cette restructuration de l’espace comporte aussi plusieurs dangers à long terme qu’il faut souligner. D’abord la tendance ou la tentation de plusieurs « régions » à se constituer en zones économiques quasi autonomes et quasi autosuffisantes en dépit du bon sens et des économies d’échelle et au dépens de l’unité et de la complémentarité des régions libanaises. Ensuite l’extension et la généralisation d’emplois non productifs dans les nouvelles branches et agences au moment même où la base productive de la société libanaise se rétrécit dangereusement. D’où une accentuation du caractère tertiarisé et extraverti d’une société qui dépend de plus en plus du travail et de l’avenir (après tout très aléatoire) de ses fils migrants ! Un des aspects les plus frappants de ce nouveau type d’inflation est ce qu’on peut appeler « l’explosion universitaire » : le nombre d’étudiants libanais a passé en effet de 24 000 en 1974 à près de 60 000 en 1980 ! Quel avenir attend ce flot de « diplômés » ?

***

3Les facteurs surdéterminants (guerre et migrations) et les nouveaux processus sociaux en cours ont entraîné une véritable mutation des structures économiques et sociales libanaises et en particulier de la société et de l’économie urbaine.

  • 4 Cf. Bulletin trimestriel de la Banque du Liban, divers numéros. Pour « l’argent politique », indic (...)

4Au niveau macro-économique, la composition du revenu national revêtait au début des années 1980 une forme bien particulière. En 1981, on estimait que les deux principaux postes étaient représentés par les transferts des 250.000 migrants vers les pays du Golfe (8,6 milliards de livres libanaises, soit 50 % du revenu national) et par l’argent « politique » : transferts et subsides pour l’OLP et les diverses factions politico-militaires (2,5 milliards de livres libanaises soit 15 % du revenu national4. Ainsi, les ressources économiques du pays étaient devenues, pour plus de 65 %, soit d’origine non-économique, soit générées à l’extérieur du pays et transférées par les migrants à leur famille. Ces deux « sources » ne devaient pas représenter en 1974 plus de 30 % du revenu national.

  • 5 Tableau constitué à partir de :

Tableau 1. Secteurs en forte régression (1981-1982)5

Tableau 1. Secteurs en forte régression (1981-1982)5

5De même, la guerre et le boom pétrolier dans les pays du Golfe ont entraîné une restructuration des activités au sein de l’économie libanaise. Un certain nombre de secteurs et de branches en expansion avant 1975 ont vu leur taux d’activité et leur main-d’œuvre diminuer considérablement à cause soit de destructions physiques importantes (usines, hôtels, etc.) soit des difficultés de relation avec les marchés arabes, soit d’une forte hausse de leur coûts (salaires, énergie, transports, biens d’équipement importés...) soit à cause du développement rapide de secteurs concurrents dans les pays arabes voisins (ports syriens de Tartous et Lattaquié, port jordanien de Akkaba, industries et équipements éducationnels et hospitaliers dans les pays pétroliers, etc.) soit enfin et surtout à cause de la situation d’insécurité générale dans le pays même en dehors des périodes d’affrontements violents (tabl. 1).

6Ainsi, la restructuration des dix dernières années a entraîné d’une part une certaine désindustrialisation (surtout dans le Grand Beyrouth et surtout dans certaines branches : textiles, cuir et chaussures, mobilier et bois...) et d’autre part un recul important des fonctions d’intermédiation commerciale, de passage physique et de services personnels et recréatifs vendus sur place qu’assuraient Beyrouth et le Liban. En contrepartie, certains autres secteurs ont connu une croissance très importante, basée en grande partie soit sur les capitaux transférés par les migrants du Golfe soit sur un redéploiement de leurs activités vers les pays du Golfe d’une part et certaines capitales européennes d’autre part. Il s’agit essentiellement du secteur bancaire, de celui du bâtiment et des travaux publics, des sociétés d’ingénierie et de consultation, du secteur de l’impression et de l’édition. Mais la plupart de ces secteurs en expansion soit sont faiblement utilisateurs de main-d’œuvre, soit réalisent l’essentiel de leurs activités en dehors de l’espace économique libanais.

  • 6 Tableau constitué à partir de KHALAF, MANASFI and NASSIF, « Preliminary Assessment of Manpower and (...)

7Au niveau macro-social, les effets des nouveaux processus analysés plus haut ont abouti d’une part à des changements importants dans la structure de l’emploi et de la population active, d’autre part à une nouvelle polarisation sociale et à une crise sociale aïgue au niveau des classes populaires et des couches moyennes salariées. A partir des données et des estimations diverses disponibles nous avons tenté de reconstituer l’image globale de la force de travail libanaise en la répartissant pour 1974 et 1979 (dernières données disponibles) en trois gros secteurs : la force de travail effectivement engagée dans des activités économiques à l’intérieur de l’espace libanais, la force de travail mobilisée et employée à l’intérieur du pays par les divers appareils politico-militaires, — nous l’avons appelée secteur interne non économique —, et la force de travail provisoirement employée dans les pays pétroliers du Golfe, secteur migrant (tabl. 2)6.

8On remarque donc, en cinq ans, le changement considérable de la structure de la force de travail libanaise : le secteur migrant double son pourcentage, le secteur interne non-économique le multiplie presque par cinq et ensemble ils représentent près de quatre dixièmes de la force de travail mobilisée. Le caractère extraverti et non productif de la force de travail libanaise a donc été considérablement accentué.

9Le deuxième phénomène fondamental du début des années quatre-vingt est la crise social chronique qui frappe de plein fouet les classes populaires et une très large des couches moyennes salariées.

  • 7 Indice établi pour le compte de la C.G.T.L. par le « Consultation and Research Institute ».

10Un des aspects essentiels de cette crise est la très forte inflation et la hausse constante du coût de la vie dans les dix dernières années sous l’impact des divers facteurs économiques évoqués plus haut. L’indice global du coût de la vie (1970 = 100) est passé à 125 en 1974, 210 en 1977, 289 en 1979, 356 en 1980, 427 en 1981, 511 en 19827. Ainsi, entre 1974 et 1982, le coût de la vie augmente de près de 400 % et l’augmentation est encore plus importante pour certaines catégories essentielles de produits (4-567 % pour l’alimentaire, +691 % pour le vêtement, etc.). Malgré des hausses importantes, les salaires sont loin de suivre cette progression.

11Un second aspect important se manifeste dans une crise aiguë du logement. Déjà, en 1975, on estimait à près de 175.000 logements le déficit de l’offre de logement par rapport à une demande en constante progression sous l’effet de la croissance démographique et d’une urbanisation rapide. A ceci allait s’ajouter les logements détruits au cours des affrontements et plus particulièrement en 1975-76, et au cours des printemps et été 1978, 1981 et 1982 ; pour l’ensemble de la période 1975-1982, on estime le nombre des logements partiellement ou totalement détruits à près de 75.000.

  • 8 SHIBL, Y. « L’Economie de la construction au Liban » in Al Iktissad Waal A’amal, janv. 1982, p. 60 (...)

12D’autre part, le ralentissement général de l’activité de construction, la hausse des coûts (main-d’œuvre, matériaux...), les effets du blocage des anciens loyers par les lois successives, la spéculation foncière et l’inflation générale allaient entrainer une raréfaction de l’offre de logement et une hausse spectaculaire des nouveaux loyers selon l’indice 100 en 1971, passant à 200 en 1975, 550 en 1978, 1 000 en 19818. En 1981, la location d’un appartement coûtait donc cinq fois plus que ce qu’elle aurait coûté en 1975, ceci au cas où les propriétaires acceptaient de louer. Cette flambée touche plus particulièrement les jeunes, les nouveaux ménages et les nombreuses familles « déplacées » d’une région à une autre à cause des aléas de la guerre et des affrontement. Alors qu’en 1974, le loyer représentait de 25 à 35 % des revenus d’un ménage de classe moyenne, il représente, théoriquement, en 1982 plus de 75 % de ses revenus. C’est dire que la crise du logement a eu, entre autres conséquences, le retardement de l’âge du mariage, le retour à des formes de cohabitation familiale élargie, le déplacement d’une fraction de la population vers les banlieues lointaines et les périphéries des villes et le développement de l’habitat sous-intégré et des quasi-bidonvilles.

  • 9 Consultation and Research Institute : Enquête par sondage sur les familles de salariés à Beyrouth (...)

13Certains des effets les plus importants de la crise sociale apparaissent déjà dans les résultats d’une enquête effectuée en 1979 auprès des familles de classes populaires de Beyrouth et de sa banlieue9 : 44 % des chefs de ménage admettent exercer 2 emplois pour subvenir aux besoins de la famille ; 48 % des familles sont endettées dans une proportion de 22,3 % du revenu annuel moyen (et de 40 % pour les bas revenus) pour faire face aux dépenses indispensables ; 68 % admettent avoir liquidé une partie de leurs petit patrimoine (lopin de terre, biens fond, bien durable, etc.). D’autre part, les dépenses alimentaires représentent plus de 50 % des dépenses des familles concernées et plus des deux tiers des familles à bas revenu et la nourriture consommée par individu est inférieure de 22,7 % en quantité de ce qu’elle était il y a dix ans. Enfin, 45 % des familles dépensent 20 % de leur revenu sur leurs transports (hausse des tarifs de 400 %, écroulement des transports publics, changements et allongements des circuits, etc.). Pour tenter de faire face à la pression socio-économique accrue, les familles de classes populaires sont contraintes à un certain nombre de choix et de décisions difficiles. Par exemple, 86 % réduisent fortement les dépenses de loisirs, 78 % réduisent fortement les achats d’habits et de chaussures, 57 % suppriment les traitements médicaux non urgents, 51 % réduisent le nombre d’enfants désirés, 44 % changent l’école d’un ou plusieurs enfants, 36 % engagent un nouveau membre de la famille à trouver du travail...

  • 10 Pour les transferts sans contrepartie, voire les rapports de la Banque du Liban et de la Chambre d (...)

14Face aux effets économiques, sociaux et culturels de la guerre, des vastes mouvements migratoires et de la crise sociale aiguë, les transferts des migrants auraient pu jouer un rôle considérable. Ils auraient pu, par exemple, contribuer de façon significative à alléger la crise aïgue du logement ou à relancer l’emploi et l’économie intérieurs sous forme d’investissements productifs. En effet, générés par plus du tiers de la force de travail libanaise redéployée vers le Golfe, les transferts des migrants avaient connu au cours des dernières années une croissance spectaculaire (tabl. 3)10.

15Les transferts se sont donc multipliés par 2,5 entre 1970 et 1974-75, puis de nouveau par 2,5 entre 1975 et 1979, puis augmentent encore de moitié entre 1979 et 1982. La part des transferts des migrants dans le produit national brut était passé de 16,4 % en 1970 à 26,9 % en 1974 et 54 % en 1982 (8,2 milliards sur 15,5 milliards de L.L.). D’un secteur d’appoint significatif mais relativement secondaire, l’apport des migrants vers le Golfe représentait en 1982 la principale source de revenu du pays, assurant directement ou indirectement plus de la moitié des ressources économiques du Liban.

Tableau 3. Les transferts sans contrepartie vers le Liban (en millions de L.L. au prix courants)

Tableau 3. Les transferts sans contrepartie vers le Liban (en millions de L.L. au prix courants)

16Les transferts des migrants vers le Golfe, devenus élément central du fonctionnement économique et social du Liban d’après toutes les indications que nous avons, ne semblent pas avoir contribué significativement à alléger ou à pallier les effets de la crise économique et sociale signalée plus haut. Il semble, au contraire, qu’une bonne part de ces transferts a servi à financer les importations, maintenir et développer un niveau de consommation au-dessus des moyens réels du pays, propulser une inflation accentuée, développer enfin des formes d’immobilisations et d’investissements non productifs.

17Nous nous intéresserons ici au développement, sous l’effet des transferts de migrants, d’un nouveau phénomène d’équipement urbain de Beyrouth : les « Tours » ou « Centres » commerciaux, petits complexes verticaux de bureaux et de magasins sur 15 à 25 étages qui se sont édifiés le long des nouveaux grands axes routiers des zones Est et Ouest du Grand Beyrouth.

  • 11 Pour une présentation du redéploiement des réseaux d’affaires cf. NASR, S. : « Beyrouth et le conf (...)

18Pour bien situer ce nouveau type d’investissement immobilier, il faut nous arrêter un instant sur ce qu’est devenu le réseau et l’équipement commercial et d’affaires de Beyrouth après la guerre de 197511.

19Un des principaux résultats du conflit de 1975-76 a été l’ampleur des destructions dans le centre-ville de Beyrouth. Ce dernier comptait en 1974, 7092 magasins, 5597 bureaux et 702 entrepôts. La surface exploitée en bureaux et magasins couvrait plus de 650.000m2. Il représentait un foyer unique d’affaires, d’échanges et de rencontre qui attirait une clientèle à la fois aisée et populaire de l’ensemble de l’agglomération, mais aussi des diverses régions du pays et même de l’extérieur. Il était aussi le nœud d’un réseau très dense de transports terrestres (par taxis-services et par autobus) qui reliait nuit et jour les divers secteurs de l’agglomération et les diverses régions du pays. Début 1973 par exemple, il y avait, au centre, 132 « garages » regroupant près de 3.000 taxis-services et plus de 500 bus qui desservaient près de 185.000 personnes par jour. Sur le plan psychosociologique et culturel, le centre-ville était le véritable creuset d’où émergeait une mentalité et un vouloir-vivre communs au-delà des clivages et des traditions les plus diverses. Le taux de destruction atteignit 80 % dans les anciens souks situés entre la place des Martyrs et la place de l’Etoile (et où se trouvaient les halles de la ville) et dans les souks plus modernes du nord de la rue Weygand. Il dépassa les 80 % dans certains îlots proches du port, l’avenue des Français et la rue du Patriarche Hoyek. Malgré une reprise en 1977 et des projets de reconstruction, le renouvellement des affrontements armés dans la ville à partir de l’été 1978 transforma de nouveau le centre-ville en terrain de combat, entraînant de nouvelles destructions et une paralysie permanente, maintenue dans les périodes d’accalmie par des francs-tireurs de tous bords retranchés dans les décombres et sur le haut des « Tours ». Le support principal de l’échange socio-urbain était ainsi devenu, avec la rue de Damas (ligne de démarcation), le symbole de la coupure de Beyrouth en deux (l’Est et l’Ouest).

Tableau 4. Nouveaux « pôles » commerciaux et artisanaux

Tableau 4. Nouveaux « pôles » commerciaux et artisanaux

20La destruction du centre de la ville, le redéploiement de la population, les effets psychosociologiques de la guerre de 1975, ont entraîné un dédoublement de l’espace économique et institutionnel urbain.

21L’activité commerciale se déplaça du centre vers les quartiers périphériques et les banlieues (tabl. 4).

22Nous remarquons que les nouveaux commerces se concentrèrent surtout dans les quartiers de la ville-municipe à « l’Ouest » alors qu’ils se localisèrent dans les nouvelles banlieues en expansion à « l’Est », parfois même dans des banlieues assez lointaines (Antélias est à 12 km du centre-ville).

23L’activité bancaire était en 1974 encore plus concentrée dans le centre-ville que les activités commerciales. La rue Riad Solh (dite « rue des banques ») et ses environs immédiats regroupaient 76 des 80 sièges centraux des banques du pays. Le redéploiement du réseau bancaire et son développement au cours des huit dernières années sont résumés dans le tableau 5.

24Nous remarquerons d’abord que 85 sur 90 des sièges centraux des banques restent en 1981 dans le Grand Beyrouth. Mais, la « rue des banques », relativement épargnée par les affrontements, regroupe maintenant moins du quart, le reste se partageant entre Beyrouth-Ouest et Beyrouth-Est, avec une prédominance assez nette de la première due en partie au caractère cosmopolite du quartier de Ras-Beyrouth. Quant aux agences, leur nombre double presque durant la période, les banques voulant se rapprocher au maximum de leurs clients, enclins à réduire leurs déplacements mais aussi à utiliser plus les services bancaires dans une conjoncture de grande insécurité. L’agglomération de Beyrouth accroît ici quelque peu sa part (de 56 % à 58 %) du nombre des agences et celles-ci se répartissent de façon presque égale entre les deux « zones » de la capitale. Le système bancaire libanais semble donc s’être bien adapté à la crise socio-urbaine et a même connu une croissance spectaculaire de ses activités.

25Anticipant et accompagnant le redéploiement des activités d’affaire, de commerce et de banque, les investissements immobiliers dans le Grand Beyrouth se sont donc largement tournés vers le développement des « centres commerciaux ». Nous présentons ci-dessous les premiers résultats d’une enquête de 1982-1983 sur ces « centres commerciaux » dans le cadre d’un travail plus large sur les transformations du Grand Beyrouth après 1975. Pour l’ensemble de la période 1977-1982, nous avons pu localiser et caractériser soixante treize « centres » pour l’ensemble du Grand Beyrouth (tableau 6).

26Près de 80 % des « centres » construits sont situés dans le secteur Est de l’agglomération de Beyrouth et exclusivement dans les banlieues Est qui s’étendent de la sortie nord de Beyrouth-municipe jusqu’à la localité port de Jounieh à une vingtaine de kilomètres vers le nord. A « l’Ouest » par contre, la quasi-totalité des 15 centres se situent dans la ville elle-même, au cœur ou à la périphérie du quartier des affaires et du commerce de Ras-Beyrouth-Hamra. La destruction et l’éclatement du centre de Beyrouth en 1975-76, a donc entraîné d’une part la création souvent ex-nihilo d’une série de pôles d’affaires dans les divers secteurs des banlieues-Est et d’autre part le renforcement à Beyrouth-Ouest du pôle déjà très important en 1975, de Ras-Beyrouth-Hamra avec toutefois un développement rapide de nouveaux axes adjacents dans les secteurs de Sanaiyeh, Verdun et Mar Elias.

27Nous remarquons que Beyrouth-Est, secteur traditionnellement résidentiel et trop proche des lignes de front, ne verra presque pas d’investissements urbains nouveaux depuis 1975, le centre de gravité du secteur Est de l’agglomération se déplaçant vers le nord, dans des zones plus sûres et plus propices à l’expansion urbaine et commerciale. Beyrouth-Ouest, elle, ne pouvait reproduire la même dynamique de redéploiement spatial, étant ceinturée par une banlieue-sud, populaire, très dense et en effervescence sous l’effet du mouvement palestinien, du mouvement chiite et des populations « déplacées ».

28Si 80 % du nombre des « centres commerciaux » nouveaux se situent à l’Est de l’agglomération, la répartition en terme de surface exploitable construite apparaît nettement plus équilibrée : Beyrouth-Est : 305.100m2 (60,7 %) ; Beyrouth-Ouest : 197.700m2 (39,3 %), soit un total de 502.800m2. S’il a été construit 100.000m2 de plus dans les « centres » de Beyrouth-Est, c’est qu’il s’est agi comme nous l’avons dit plus haut de pallier un sous-équipement commercial relatif par rapport à l’Ouest de l’agglomération, mieux pourvue dès 1975 en immeubles de bureaux et axes commerçants. A la disproportion du nombre de « centres » entre les deux secteurs s’ajoute également une taille moyenne par centre fort différente dans l’un et dans l’autre : 5.000m2 environ par centre dans les banlieues-Est et plus de 13.000m2 à Beyrouth-Ouest où densités, prix et nature des terrains poussent à une concentration et à un développement vertical nettement plus importants.

Tableau 7. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (surfaces construites en mètres carrés)

Tableau 7. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (surfaces construites en mètres carrés)

Tableau 8. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (Part de chaque secteur dans la surface construite)

Tableau 8. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (Part de chaque secteur dans la surface construite)

Tableau 9. « Centres commerciaux » dans Beyrouth-Ouest et banlieues (1977-1982)

Tableau 9. « Centres commerciaux » dans Beyrouth-Ouest et banlieues (1977-1982)

29Nous allons maintenant présenter brièvement cinq tableaux qui donnent quelques indicateurs de répartition, de surface et d’appropriation des « centres commerciaux » nouveaux pour la période analysée.

30a. Nous avons déjà signalé quelques tendances significatives de la répartition dans l’espace urbain. Les tableaux 7, 8 et 9 permettent cependant quelques précisions. L’équipement en « centres » des banlieues Est n’a pas nécessairement suivi une logique de proximité géographique. Dans la période 1977-80, il a concerné à la fois la banlieue la plus lointaine (Zouk) où s’est édifié près de 30 % des surfaces commerciales et trois banlieues plus proches (Sin El Fil, Bauchrieh, Jall El Dib) où se sont édifiés plus de 55 % des surfaces construites. Par contre dans la période de 1981-82, l’expansion a surtout touché deux banlieues de distance moyenne (Zalka et Antélias) et secondairement la banlieue la plus proche de Beyrouth-Est (Dora, Borj-Hammoud). Les secteurs concernés par la première période semblent par contre avoir atteint dès 1981 une certaine saturation. Le résultat sur six ans, tel qu’il apparaît dans le tableau 11, semble donner l’image d’une répartition « équilibrée » entre les sept secteurs de la banlieue Est de Beyrouth.

Tableau 10. Les quinze « centres commerciaux » construits dans Beyrouth Ouest et banlieues (1977-1982)

Tableau 10. Les quinze « centres commerciaux » construits dans Beyrouth Ouest et banlieues (1977-1982)

31– L’équipement en « centres » de Beyrouth-Ouest fait ressortir certes un certain maintien de l’attraction et du prestige traditionnel de la rue Hamra (32 % des surfaces nouvelles construites). Mais le plus important semble être l’apparition de trois nouveaux pôles d’affaires du sud et à l’est de Hamra (Sanayieh — Verdun — Mar Elias) où s’investissent près de 60 % des surfaces nouvelles construites.

32b. Au niveau de la taille et de la concentration, deux structures différentes apparaissent à l’Ouest et à l’Est de l’agglomération : (tableaux 10 et 11) : à l’ouest de l’agglomération, les quatre premiers centres représentent la moitié de l’ensemble de la surface construite. A l’est de l’agglomération, les 15 premiers « centres » ne représentent que 42 % et les quatre premiers 23 % de l’ensemble de la surface construite. A côté de la dizaine de « centres » qui sont comparables en taille à ceux de Beyrouth-Ouest, ont été édifiés une cinquantaine de petits « centres » (2 à 3 000m2) dispersés sur les sept secteurs de la banlieue-Est.

Tableau 11. Les quinze principaux « centres commerciaux » construits dans les banlieues Est (1977-1982)

Tableau 11. Les quinze principaux « centres commerciaux » construits dans les banlieues Est (1977-1982)

33c. Au niveau de la structure et de l’origine du capital, nous avons tenté de distribuer les centres étudiés et l’ensemble de la surface construite entre quatre catégories d’entrepreneurs-propriétaires : les citoyens des pays du Golfe ayant investi dans des « centres » à Beyrouth en association avec des hommes d’affaires libanais travaillant au Golfe ; les entrepreneurs libanais travaillant et ayant fait fortune au Golfe ; les entrepreneurs libanais ayant fait fortune dans les pays de la vieille émigration libanaise (Amérique latine, Afrique noire) ; enfin les entrepreneurs dont l’accumulation est essentiellement d’origine locale (tabl. 12).

34Nous remarquons tout de suite deux structures nettement différenciés de l’origine des capitaux des constructeurs de « centres » à Beyrouth-Ouest et Beyrouth-Est.

35La part du Golfe (capitaux du Golfe et libanais ayant fait fortune dans cette région) représente plus des deux tiers (65,7 %) de la surface construite à Beyrouth-Ouest, alors qu’elle ne représente qu’à peine le cinquième à Beyrouth-Est (19,7 %). De plus, à l’Est, il n’y a pratiquement pas d’investissements directs des hommes d’affaire du Golfe dans ce type d’équipement urbain.

36La part des capitaux libanais générés dans l’émigration (vieille émigration et migrations vers le Golfe) est pratiquement la même dans les deux secteurs : plus de 43 % des surfaces construites.

37A Beyrouth-Est, la vieille émigration d’outre-mer continue d’être légèrement plus importante que les migrations vers le Golfe (24 % contre 19,7 %) alors qu’à l’Ouest la nouvelle migration vers le Golfe représente plus du double de la part de l’émigration d’outre-mer et constitue le principal canal du rééquilibrage entre bourgeoisie musulmane et bourgeoisie chrétienne à Beyrouth et au Liban.

38Dans les deux secteurs, les capitaux d’origine non-locale prédominent dans les 15 plus « grands » centres : (dans 11 cas sur 15 à l’Ouest et 10 cas sur 15 à l’Est) ; les entrepreneurs « locaux » construisent eux les petits « centres » (2 à 4 000m2) qui se distinguent d’ailleurs à peine des immeubles de bureau ordinaires.

39La part des capitaux d’origine non locale est deux fois plus importante dans les surfaces construites à Beyrouth-Ouest (80 %) que dans celles construites à Beyrouth-Est (43 %). Mais dans l’ensemble, ces capitaux ont joué le rôle moteur et déterminant dans le développement de ce type d’investissement immobilier depuis 1975.

40Après avoir tenté de présenter quelques unes des principales caractéristiques des nouveaux « centres commerciaux », nous essaierons, pour terminer, d’évaluer dans un contexte plus large ce type d’investissement immobilier urbain, développé en grande partie par les capitaux des hommes d’affaire migrants vers le Golfe. A l’heure actuelle, il semble bien que le seuil de la surconstruction et de la saturation du marché soit largement atteint. De fait la surface construite des « centres » que nous avons présentés avait atteint fin 1982 plus de 500 000m2. De plus, d’ici fin 1984, quelques 200 à 300 000m2 vont s’ajouter à l’offre de bureaux et magasins sous forme de « centres ». A ceci il faut ajouter peut-être 200 à 300 000m2 sous forme de bureaux d’immeubles « ordinaires ». Or, nous le disions plus haut, le centre-ville de Beyrouth, cœur du réseau commercial de l’agglomération, largement détruit et paralysé depuis 1976, offrait plus de 650 000m2 de bureaux et magasins. Mais 407o de cette surface soit 260 000m2 sont récupérables en cas de réhabilitation du centre ville. Le déficit réel entraîné par les destructions dans le centre-ville atteint donc les 400 000m2. La surface construite des « centres commerciaux » que nous avons analysés correspond déjà à elle seule à 77 % de l’ensemble de l’ancien centre-ville et à 125 % de sa partie effectivement détruite ! Si l’on y ajoute les projets en voie d’achèvement jusqu’à fin 1984 et les surfaces offertes par les bureaux d’immeubles « ordinaires », on aboutit à l’équivalent de 153 % de l’ancien centre-ville et 250 % de sa partie réellement détruite. En moins de huit ans donc, ce type d’investissement urbain aura abouti à la construction d’une fois et demi l’équivalent de tout le centre-ville de Beyrouth en 1975 !

41Ce boom et cet afflux d’investissement s’est fait dans une conjoncture marquée par plusieurs indicateurs qui auraient dû dissuader largement les investisseurs :

  • départ de nombreuses compagnies étrangères et même libanaises et transfert de leur siège social ou de leurs branches, surtout après 1978 quand il devint clair que la crise allait durer.
  • net ralentissement du mouvement de constitution de nouvelles grandes et moyennes entreprises dans les dernières années.
  • « concurrence » de nombreux immeubles d’habitation employés à des buts d’usage commercial, en dépit de la loi.
  • rôle de la loi sur les loyers qui, en prolongeant et immobilisant les baux, réduit considérablement l’incitation à louer et pousse à construire des « centres » à vendre. Ceci exclut du marché de nombreuses petites et moyennes entreprises qui préfèrent louer dans des immeubles « ordinaires ».
  • niveau élevé des taux d’intérêts et, par suite, lourdeur des charges financières.
  • spéculation foncière effrénée et hausse inconsidérée des prix des terrains.
  • 12 Cf. Association des Banques du Liban : « Rapport au Conseil 1981 ». Beyrouth, 1982, p. 136.

42Malgré ces facteurs, les nouveaux investissements urbains se sont largement orientés vers la construction des « centre commerciaux ». Nous avons tenté d’estimer le volume de ces investissements pour la période de 1977-1982. Pour Beyrouth-Ouest, ils représentent en gros 200 000m2 x 5 000 L.L. m2, soit 1 000 millions de L.L. Pour les banlieues Est, ils représentent en gros 305 000m2 x 3 000 L.L./m2 soit 915 millions de L.L. Soit un investissement global de 1,9 milliard de L.L. en coût de construction, charge foncière et frais divers. Or l’ensemble des crédits à la construction avancés par les banques commerciales au secteur privé au Liban a été12 en 1977 de 835 millions de L.L., en 1978 de 822 millions L.L., en 1979 de 1046 millions L.L. en 1980 de 1536 millions L.L., en 1981 de 1776 millions L.L., en 1982 de 2375 millions L.L., soit 8 389 millions de L.L. pour la période de 1977-1982. La part du Grand Beyrouth doit être autour de 70 % de cette somme soit 5870 millions de L.L. L’investissement dans les nouveaux « centres commerciaux » représente donc l’équivalent de 32,6 % de l’ensemble des crédits à la construction avancés par les banques commerciales dans le Grand Beyrouth entre 1977 et 1982 !

43Les investissements et la surconcentration dans ce type d’équipement urbain ont eu pour effet qu’à l’heure actuelle de nombreux « centres commerciaux » ont des taux d’occupation qui ne dépassent pas 45 %. Plusieurs autres « centres » sont « à vendre », en bloc. De nombreux « centres », qui pratiquent la vente des bureaux et magasins, ont des surfaces importantes d’invendus un an et demi après leur achèvement. Et malgré cela, de nombreux chantiers sont actuellement en cours et d’autres vont bientôt démarrer ! Nous aboutissons à cette situation paradoxale où des dizaines de milliers de m2 de bureaux et magasins sont offerts à la vente ou à la location et ne trouvent pas d’acquéreur et d’autres dizaines de milliers de m2 sont en cours de construction à l’heure où des dizaines de milliers de familles cherchent en vain à louer un logement dans les divers secteurs du Grand Beyrouth.

  • 13 Depuis la fin de la rédaction de ce texte, au premier semestre 1983, la conjoncture économique du (...)

44Le cas des nouveaux investissements immobiliers dans les « centres commerciaux » illustre donc de façon frappante l’effet pervers et irrationnel que peut avoir l’investissement des capitaux et transferts des migrants dans une formation socio-économique centrée sur l’intermédiation, la spéculation, le profit de guerre et les activités non productives13.

Notes

1 Pour une analyse du redéploiement démographique cf. NASR, S. « Beyrouth et le conflit libanais. Restructuration de l’espace urbain » in METRAL, J., (ed), Politiques urbaines dans le Monde Arabe, Lyon, Maison de l’Orient, 1985.

2 Pour les migrations des travailleurs libanais vers le Golfe cf. les recherches du CERMOC.

3 Cf. NASR, S. « Conflit libanais et restructuration... », op. cit.

4 Cf. Bulletin trimestriel de la Banque du Liban, divers numéros. Pour « l’argent politique », indications dans :

  1. TURQUIE, S. « De quoi vivent les Libanais » in le Monde Diplomatique, oct. 1979 pp. 1 et 6.
  2. PICARD, E. « Rôle et Evolution du Front Libanais dans la guerre civile ». Maghreb-Machrek, No 90 oct-dec. 1980, pp. 16-39.
  3. ZAGORIN, A. « A house Divided ». Foreign Policy no 48 (Fall 1982) pp. 111-121.

5 Tableau constitué à partir de :

  • Banque du Liban : Rapport sur les années 1975-1978
  • Ibidem : Rapport sur les années 1979-1980
  • Chambre de Commerce et d’Industrie de Beyrouth : Rapport sur l’économie libanaise (en 1977, 1978 et 1979).
  • M.E.E.C. : « The Lebanese Economy in 1980 ». Beirut, 1981.
  • ISKANDAR, M. & BAROUDI, E. : « The Lebanese Economy in 1982-83 » M.E.E.C., Beirut, 1982.

6 Tableau constitué à partir de KHALAF, MANASFI and NASSIF, « Preliminary Assessment of Manpower and Labour Market Conditions in Lebanon », Research Development Administration Center. A.U.B., Beirut, dec. 1979. — KHALAF and RIMLINGER, « The response of the Lebanese Labour Force to Economic Dislocation » in Middle Eastem Studies, vol. 18, 3, July 1982. — TABBARAH, R. 1 « Population, Human Resources and Development in the Arab World » in Population Bulletin of ECWA, no 20, June 1981.

7 Indice établi pour le compte de la C.G.T.L. par le « Consultation and Research Institute ».

8 SHIBL, Y. « L’Economie de la construction au Liban » in Al Iktissad Waal A’amal, janv. 1982, p. 60 (en arabe).

9 Consultation and Research Institute : Enquête par sondage sur les familles de salariés à Beyrouth et dans ses banlieues ». Beyrouth, 1979 (en arabe).

10 Pour les transferts sans contrepartie, voire les rapports de la Banque du Liban et de la Chambre de Commerce cités dans la note no 5. Pour 1982 cf. le numéro spécial sur l’économie libanaise de An-Nahar Arab Report and Memo, 22 novembre 1983, p. 9-10.

11 Pour une présentation du redéploiement des réseaux d’affaires cf. NASR, S. : « Beyrouth et le conflit libanais… » cité à la note 1.

12 Cf. Association des Banques du Liban : « Rapport au Conseil 1981 ». Beyrouth, 1982, p. 136.

13 Depuis la fin de la rédaction de ce texte, au premier semestre 1983, la conjoncture économique du Liban s’est gravement détériorée et la crise sociale, dont nous avons dégagé ci-dessus les prémices, s’est accentuée.

Table des illustrations

Titre Tableau 1. Secteurs en forte régression (1981-1982)5
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Titre Tableau 2
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Titre Tableau 3. Les transferts sans contrepartie vers le Liban (en millions de L.L. au prix courants)
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Titre Tableau 4. Nouveaux « pôles » commerciaux et artisanaux
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Titre Tableau 5
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Titre Tableau 6
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Titre Tableau 7. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (surfaces construites en mètres carrés)
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Titre Tableau 8. « Centres commerciaux » dans les banlieues Est de Beyrouth (Part de chaque secteur dans la surface construite)
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Titre Tableau 9. « Centres commerciaux » dans Beyrouth-Ouest et banlieues (1977-1982)
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Titre Tableau 10. Les quinze « centres commerciaux » construits dans Beyrouth Ouest et banlieues (1977-1982)
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Titre Tableau 11. Les quinze principaux « centres commerciaux » construits dans les banlieues Est (1977-1982)
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Titre Tableau 12
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Auteur

© Presses de l’Ifpo, 1985

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