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Beyrouth, Grand Beyrouth

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Jean-Luc Arnaud

Troisième partie. Architecture et marché foncier

Types architecturaux et marché foncier dans le Metn durant les trente dernières années

Christian Darles

Texte intégral

  • * Architecte, professeur à l'école d'architecture de Toulouse.

1Note portant sur l’auteur*

  • 1 Cette étude a été réalisée au sein de l’équipe de recherche « Architecture du Proche-Orient » de l (...)

2L’urbanisation rapide et parfois violente de Beyrouth nous amène à utiliser de plus en plus fréquemment le terme « Grand-Beyrouth » pour nommer cette agglomération aux limites incertaines. Même si sa définition, comme le cadre de son emploi, restent à préciser, cette appellation est représentative d’une profonde mutation urbaine vécue chaque jour par des dizaines de milliers de Libanais. Outre les migrations pendulaires qui s’amplifient depuis la fin de la guerre, d’autres phénomènes, apparus il y a déjà quelques décennies, viennent s’imposer par leur développement. La densification de certaines zones de la proche montagne, le long des voies de communication et l’apparition d’immeubles d’habitation de caractère urbain qui remplacent peu à peu la maison familiale, communément appelée « maison libanaise », constituent les expressions les plus fréquentes de ces phénomènes1.

Mutation des types architecturaux

  • 2 Ce travail de terrain a été effectué avec l’aide et la participation de nombreuses personnes. Je t (...)

3Cette étude a pour objet les mutations des types d’habitat des villes libanaises depuis 1960 et leurs incidences sur le marché foncier. Il n’est bien sûr pas question d’une étude formelle ou stylistique, mais d’une approche des transformations des usages architecturaux2. L’hypothèse de l’importance des mutations de l’architecture domestique et leur caractère révélateur d’un processus d’intégration urbaine des villages de la montagne permet de fixer plusieurs objectifs :

  1. établir un corpus représentatif de l’architecture domestique, dite « banale », des trente dernières années dans le Metn ;
  2. comprendre les mutations des types d’habitat des banlieues de la capitale libanaise et des villages qui lui sont associés par l’analyse de l’organisation des logements et de l’implantation des bâtiments sur leurs parcelles ;
  3. évaluer les transformations subies par le foncier et apprécier leur incidence sur le phénomène d’intégration urbaine ;
  4. déduire de l’évolution de l’architecture domestique urbaine – plus particulièrement de l’immeuble – les hiérarchies entre Beyrouth3, ses franges et les villages de la montagne.
  • 4 La ville de Beyrouth et son hinterland ont, de tout temps, évolué de manière brutale, souvent suit (...)

4Notre réflexion porte sur le cœur d’un territoire dont la transformation se caractérise par sa rapidité4 et où, en moins de trente ans, les mutations sont semblables à ce qui a pu se passer ailleurs en un siècle ou parfois plus. Le choix du Metn parait être un des plus pertinent. Il correspond non seulement à une zone en complète mutation, mais encore plusieurs municipalités, comme Antelias, Jal al-Dib, Zalka ou, plus haut dans la montagne, celles de Beit Chabab et d’Ayntoura, s’intéressent à ce travail et le soutiennent. Le Metn est voué à la villégiature et à la colonisation urbaine ; le Kesrouan est en proie à l’urbanisation sauvage sur la route d’Ajaltoun, mince ruban desservant des localités dites « américanisées », tandis que le reste de la montagne, hormis les établissements touristiques d’hiver et d’estivage, se vide, en particulier les caza-s de Jbeil et du Mont-Liban.

  • 5 Le Metn, avec le Kesrouan certes, apparaît dès le xixe siècle comme un des centres de l’influence (...)

5Ce travail est limité dans le temps, aux trente dernières années, et, dans l’espace, au Metn5. Les édifices étudiés sont des immeubles d’architecture domestique de moins de deux mille mètres carrés.

Sources documentaires

  • 6 Ce travail de terrain s’inscrit dans la poursuite des études de l’habitat urbain de l’Orient médit (...)

6Un travail sur les archives des municipalités et des constructeurs privés, complété par un travail de terrain, a permis de répertorier un certain nombre de bâtiments qui permettent la constitution d’un corpus représentatif. Des fiches ont été élaborées en insistant plus particulièrement sur le traitement de la mitoyenneté et des vis-à-vis, les systèmes d’accès et de distribution des immeubles et sur la distribution interne des logements. Ce travail n’a pas seulement envisagé les constructions neuves de chaque époque, mais aussi l’ensemble des travaux d’actualisation des logements et des édifices, de telle manière que les dates de réalisation, celles de surélévation, de mutation ou de rénovation, indiquent bien que les transformations ont été progressives. Les usages se sont modifiés et l’évolution du mobilier, comme celle de l’équipement des pièces d’eau par exemple, n’y est pas étranger. L’apparition des éléments de cuisine et celle de la télévision, ainsi que les difficultés d’approvisionnement en eau et en électricité durant la guerre, ont fait surgir de nouveaux comportements quotidiens. Le travail de terrain a aussi permis l’étude en profondeur de plusieurs agglomérations : Beit Chabab, Ayntoura et, pour établir une comparaison entre plusieurs modes de gestion et plusieurs types de développement de l’urbanisation, Majdel Tarchich6.

Évolution conjointe des parcelles et des types architecturaux

7Il n’est pas possible de dissocier l’évolution de ces deux catégories qui, chacune à leur rythme, ont su se croiser, se compléter et se hiérarchiser. Le passage à la constructibilité des terrains agricoles, situés sur des pentes souvent importantes dont le sous-sol calcaire ne se laisse pas terrasser sans mal, a amené la création de nouveaux types d’édifices qui s’appuient sur une histoire locale souvent mouvementée. Elle a donné lieu à la création d’une nouvelle forme de découpage parcellaire.

  • 7 F. Durand montre bien que le processus de production urbaine ne s’arrête pas au bâti. La perceptio (...)

8Il est difficile de comparer l’évolution du parcellaire d’Antélias avec celui de Ayntoura, ces deux agglomérations sont trop éloignées et trop différentes. Si la première fait partie intégrante de la banlieue de Beyrouth, l’autre n’est que le dernier gros bourg de la haute montagne du Metn sur la route de Zahlé à ce titre, il ne subit pas les mêmes influences de la capitale. Nous nous bornerons donc à rechercher quelques principes généraux à partir de l’étude des territoires fonciers de Beit Chabab et de Qornet al-Hamra, deux villages importants (à vocation résidentielle), situés en contre-bas de la route de Bikfaya. Les mutations des types architecturaux se ressemblent cependant : à Ayntoura, il existe aujourd’hui 35% d’anciennes maisons, 25 % d’édifices surélevés, 10 à 15 % de bâtiments qui ont subi une ou plusieurs extensions, et 25 à 30 % de bâtiments neufs. Il s’agit, en ce qui concerne ces derniers, de bâtiments extrêmement récents ou en cours de construction. A Beit Chabab, village s’étageant entre 550 et 750 mètres d’altitude au-dessus des gorges du nahr al-kalb, les proportions sont étrangement semblables7.

Fig. 1 à 11. L’implantation des édifices sur des terrains en pente nécessite la mise en oeuvre de terrasses et de murs de soutènement. En général, l’implantation dépend des reculs obligatoires par rapport aux limites séparatives et aux bâtiments existants. Un large champ de vision doit être assuré pour les pièces importantes du logement. Les murs de soutènement ne peuvent dépasser 3,50 mètres de hauteur, exception faite des murs mitoyens qui doivent être inférieurs à deux mètres. Dans le cas de terrains ayant un sol aménagé ou de terrains naturels surélevés, pour que le sous-sol ne soit pas pris en compte dans le calcul du coefficient d’exploitation, on peut appliquer les dispositions présentées par les figures 1 à 11.

Fig. 1. Les murs de pourtour du sous-sol doivent être fermés sur toute leur hauteur jusqu’à un mètre au-dessous du plancher et cela sur une distance de 3,50 mètre par rapport à la terrasse (doc. S. Jabre).

Fig. 2 et 3. Si le remblai est en dénivelé, sa hauteur ne peut excéder le cinquième de la distance entre le bâtiment et le mur de soutènement. La largeur des remblais correspond à la distance entre la face des murs de soutènements et le sommet des terres rapportées (doc. S. Jabre).

9Souvent caractéristiques de la petite promotion et de l’opération ponctuelle, les immeubles de moins de deux mille mètres carrés sont élaborés suivant une connaissance empirique du marché qui cherche toutefois à le comprendre, voire à le stabiliser. Après avoir été, durant une période assez longue, et ce dès 1920, le simple empilement de l’unité d’habitat traditionnelle, les édifices collectifs se sont petit à petit transformés en immeubles à caractère locatif avec, souvent, plusieurs appartements par palier. Dans les années soixante, la loi bloquant l’augmentation du montant des loyers des appartements non meublés, obligea vite le marché immobilier à se recomposer sous la forme d’immeubles en copropriété. La difficulté, pour beaucoup, d’accéder à la propriété ainsi que l’augmentation permanente des valeurs foncières, suite à la pression de la demande, ont eu pour conséquence une modification radicale de l’emplacement des nouvelles zones de résidence dans l’agglomération. Une redéfinition de la taille et des dimensions des logements accompagne ce déplacement.

  • 8 Sur les hauteurs de Qornet al-Hamra, en 1993, dans un immeuble dont le gros-œuvre est terminé depu (...)

10La superficie de deux mille mètres carrés représente un seuil pour la qualification de cette architecture domestique ; peu d’immeubles ont une surface à peine supérieure. Des raisons réglementaires, telles que la composition de l’équipe de conception ou les règles de constructibilité accordées à une parcelle, en sont la cause, elles donnent le plus souvent lieu au morcellement des grands terrains. C’est surtout l’importance d’une opération qui définit son mode de construction et son financement. A l’échelle de l’immeuble de moins de deux mille mètres carrés, l’investisseur devient vite promoteur puis entrepreneur. L’entreprise peut n’exister que le temps d’une opération. Elle utilise peu de matériel – rarement une grue –, elle n’a pas d’entrepôt, le chantier en tenant lieu. Les procédés de construction sont dérivés de ceux pratiqués par les petits artisans et sont spécifiques, toujours conjoncturels, issus d’un opportunisme généralisé. Les savoir-faire sont en pleine mutation, certains s’oublient, d’autres apparaissent et des techniques de construction sont parfois délibérément rejetées (on ne réalise pas de poutres en retombée afin de conserver la liberté du cloisonnement...). La commercialisation, activité déléguée à des professionnels, permet ensuite, par le bénéfice engendré, la réalisation d’un nouvel immeuble. On distingue quatre phases : l’achat du terrain, le montage et la conception de l’opération, la construction de l’édifice et enfin, sa commercialisation. Chacune de ces phases est planifiée ; à tout instant, un constructeur-promoteur bien organisé se retrouve avec ces quatre opérations simultanées correspondant chacune à une des phases. Les tourmentes du marché immobilier font que le constructeur reste parfois en possession d’un immeuble non terminé parce que non commercialisable à l’instant ; il doit alors en transformer la conception durant les travaux, afin de l’adapter à la demande, ou bien attendre une conjoncture économique plus favorable8.

Fig. 4. Si le remblai est en dénivelé, sa hauteur ne peut excéder le cinquième de la distance entre le bâtiment et le mur de soutènement. La largeur des remblais correspond à la distance entre la face des murs de soutènements et le sommet des terres rapportées (doc. S. Jabre).

Fig. 5 et 6. Le recul exigé est mesuré, soit par rapport à la route, soit par rapport à tout autre alignement de fait ; il ne s’applique pas quand le sol du terrain est plus bas que la route (fig. 5) (doc. S. Jabre).

11Deux phénomènes évoluent parallèlement : la densification de la parcelle et le passage de la maison de paysan à l’immeuble affecté à la location ou à la co-propriété. Pour apprécier ces mutations durant les dernières décennies, il est nécessaire d’aborder succinctement les lois et les décrets qui régissent la construction.

Réglementation et transformations des villages

12Plusieurs dates clés rendent compte de l’évolution de la législation applicable aux villages. Les lois ottomanes de la fin du xixe siècle se sont appliquées jusqu’au Mandat qui, en 1930, promulgue une nouvelle réglementation de la propriété foncière. Cette loi a donné le droit à tout propriétaire de clôturer et de murer sa propriété sous réserve des servitudes définies par les inscriptions foncières. Ce texte a considérablement contribué à la modification du paysage. En 1940, apparaît la première législation sur les permis de construire, elle porte notamment sur les champs de vision et la hauteur des édifices. En 1950 le Metn est doté d’un cadastre élaboré. Enfin, la loi sur la réglementation de l’urbanisme, avec des articles qui définissent, en fonction d’un zonage, les reculs et les implantations des édifices sur les parcelles, est promulguée le 24 septembre 1962. En 1971, puis en 1983, apparaissent des lois et des décrets qui régissent l’adaptation des terrains ; cette réglementation considère comme possible (et nécessaire) la modification du profil d’un terrain afin de l’approprier à l’usage qui lui est imparti par le zonage. Les travaux de terrassement afférents sont exemptés de permis de construire. L’assèchement des terrains et l’extraction des roches entrent dans cette catégorie au même titre que tous les terrassements et les constructions de murs de soutènement nécessaires à la création de nouvelles surfaces constructibles. La volonté du législateur est de rendre constructible l’ensemble des terrains situés en contrebas des voies de circulation. Il cherche à élargir l’assiette d’implantation du bâti en commençant par les parcelles déjà desservies. L’exploitation agricole en terrasses avait créé un paysage de murettes horizontales qui retenaient de longs terrains de quelques mètres de largeur seulement, avec un système sophistiqué de déversement et de gestion des eaux de ruissellement. Le passage de ces terrains en zone constructible amène la création de vastes parcelles, plates et plus carrées, aptes à recevoir des bâtiments de plusieurs centaines de mètres carrés au sol. La constitution de ces parcelles, par déblais et remblais, amène la création d’importantes falaises rocheuses et de murs de soutènements, hauts parfois de plusieurs mètres, alors, qu’en principe, le remblai ne peut dépasser 3,50 mètres et que les murs ne peuvent excéder deux mètres de hauteur en limite de propriété. Toutes ces lois se complètent et parfois se chevauchent, la plupart sont encore applicables. On peut considérer que la construction et la disposition d’un bâtiment sur une parcelle obéissent à cinq sortes de réglementation :

  1. Une législation de régime administratif et technique. Elle s’attache à préciser les différentes conditions d’autorisation, de conformité ou d’infraction ainsi que la définition des champs de vision, des coefficients d’exploitation et des saillies.
  2. Une réglementation des plans d’urbanisme des agglomérations. Elle concerne la définition de l’utilisation des terrains, les surfaces minimales constructibles, les coefficients d’emprise et d’occupation, les hauteurs, les reculs...
  3. Des règles relatives aux servitudes de protection. Elles concernent aussi bien les ouvrages et installations militaires que les sites naturels ou le patrimoine archéologique.
  4. Des règles relatives aux servitudes de sauvegarde. Définies par décrets, elles s’appliquent à la protection des constructions et de leur environnement contre la pollution, l’incendie ou le bruit.
  5. L’ensemble des « inscriptions foncières ». Ces inscriptions sont précisées pour toutes les parcelles construites ou non-construites sur les registres fonciers. Cette carte d’identité de la parcelle indique les servitudes particulières qui résultent, soit d’accords entre les propriétaires mitoyens, soit des réserves et conditions précisées par le propriétaire du terrain lors de son découpage en lots. Ces inscriptions ne peuvent être modifiées qu’en accord avec l’administration et par consensus entre toutes les parties intéressées.

Fig. 7. Le recul exigé est mesuré, soit par rapport à la route, soit par rapport à tout autre alignement de fait (doc. S. Jabre).

Fig. 8. Le recul n’est pas exigé pour les sous-sols (doc. S. Jabre).

Fig. 9. Quand le niveau du sol naturel est situé au-dessus de celui de la route, la même règle s’applique avec une exception pour les sous-sols qui n’émergent pas de plus d’un mètre au-dessus du niveau de la chaussée (doc. S. Jabre).

13Ces réglementations sont hiérarchisées. La législation du bâtiment est imposée à tous les projets de construction et représente le contour général dans lequel s’insèrent les quatre autres réglementations. Selon l’affectation du bâtiment projeté et son importance, les accords ne sont pas tous donnés par un seul organisme et, dans certains cas, les demandes d’autorisation doivent être multipliées. Cette situation n’est pas sans conséquence sur les mutations de l’espace des villages des environs de Beyrouth.

  • 9 Plusieurs solutions existent en fonction de la déclivité des remblais et de la présence d’une rout (...)

14L’imbrication des réglementations applicables aux bâtiments avec celles relatives à l’utilisation des terrains est très étroite. Nous ne prendrons que le cas d’une parcelle en pente, en étudiant la rencontre des règles régissant le coefficient d’exploitation avec celles qui s’appliquent à l’implantation des bâtiments. L’application de ces règles est d’autant plus délicate que la quasi-totalité des terrains constructibles sont en pente. Il n’existe que des cas particuliers et les législateurs ont mis en place une réglementation générale. En conséquence, le premier souci des constructeurs est de chercher les failles dans l’enchevêtrement des contraintes, afin de rentabiliser au maximum leurs terrains et d’en tirer le meilleur rendement. La réglementation sur le calcul des hauteurs et sur la définition des surfaces qui entrent dans le calcul du coefficient d’occupation peut être contournée ou interprétée. Aux quelques étages réglementaires, sont venus s’ajouter plusieurs niveaux, considérés par la loi comme des sous-sols, mais constituant, en fait, des appartements à « cour anglaise » (interdits depuis 1985). Pour que l’étage de sous-sol que l’on destine à l’habitation ne soit pas compté dans le calcul du coefficient d’occupation, il suffit d’appliquer certaines règles. Ainsi, les étages construits dans un remblai nécessaire pour rendre le terrain « aménageable » ne sont pas comptabilisés pour le calcul du COS, il suffit que les murs du pourtour soient fermés sur toute leur hauteur, jusqu’à un mètre en-dessous du plancher considéré comme le niveau zéro de l’édifice (fig. 1 à 9)9. Les rampes d’accès de véhicules sont autorisés pour les sous-sol destinés au stationnement, à travers le sol naturel ou les remblais. Un sous-sol ne sera pas comptabilisé si son plafond ne dépasse pas un mètre au-dessus de la chaussée, dans le cas d’un édifice implanté à l’alignement de cette voie. Cette dernière règle donne la possibilité de créer deux étages de sous-sol dont les surfaces ne comptent pas dans le calcul du COS. Dans le cas de trous et de perturbations importantes du terrain, la définition du sol naturel (fig. 10 et 11) permet aussi la récupération de volumes pour la construction.

Fig. 10. Quand le sol présente des irrégularités, le niveau du sol naturel est considéré au niveau du point de terrain le plus bas dans les alentours directs des « trous » (doc. S. Jabre).

Fig. 11. Le terrain entre deux routes est exploitable directement (a) ou bien il est possible de modifier le sol (b) (doc. S. Jabre).

Fig. 12. Coupe de principe du village de Beit Chabab indiquant le réseau des escaliers qui desservent l’arrière des maisons (doc. M. Duaue-Perez)

  • 10 Les règles d’urbanisme et de construction qui s’appliquent à Ayntoura sont presque les mêmes que c (...)

15Plusieurs règles, interprétables localement car souvent inadaptées au lieu où elle sont mises en application10, sont respectées dans la mesure où elles entravent peu la réalisation d’une surface habitable supérieure à celle qui, en principe, aurait dû être réalisée. A l’origine, les constructions s’alignaient le long des chemins et des petites routes en se dégageant au maximum de l’espace cultivable ; aujourd’hui, l’application des règles portant sur les reculs amène à la réalisation d’édifices installés au milieu de terrains remodelés à l’horizontale et nécessitant une voie d’accès située, en général, en contrebas de la route. Un mitage, d’où le mitoyen est banni, se développe et définit une nouvelle morphologie urbaine. La distance entre les constructions s’est considérablement modifiée. On assiste à la mise en place d’un type d’urbanisation proche du « pavillonnaire » occidental où l’apparente régularité des espacements en plan dissimule les discontinuités liées à la pente et aux difficultés de communication et de liaison.

Pl. 1. Cet édifice d’Ayntoura date de 1890, à l’origine couvert par une toiture terrasse, puis par une toiture à quatre pentes en tuiles rouges, incendiée en 1976, il a été surélevé en 1993. Composé de trois logements ce bâtiment compte trois niveaux. Le premier, voûté, est consacré aux réserves, les deux autres sont réservés à l’habitation. Un des logements est en duplex (C. Triay, O. Sanchez, 1996).

  • 11 L’influence des réseaux fondés sur des filières issues de communautés familiales ou villageoises e (...)
  • 12 La structuration traditionnelle de la montagne maronite par les monastères se retrouve aujourd’hui (...)

16Les villages situés dans l’aire d’influence de Beyrouth, mais éloignés d’elle par les nombreuses heures d’encombrements que subissent les automobilistes, se transforment en petites villes. A l’origine orienté vers ses vergers et ses champs, le village se tourne maintenant vers la route remplaçant l’ancien chemin qui le traversait. Les changements de la configuration de l’agglomération et l’évolution des types architecturaux continuent de s’effectuer par palier mais le type urbain s’impose contre l’habitation paysanne. La création de cette architecture urbaine est financée par l’argent des expatriés, vecteurs de diffusion des influences étrangères11. De lieu de villégiature qui conservait des caractéristiques d’habitat temporaire (rythme long), le village est devenu un lieu de fixation permanent que les migrations quotidiennes (rythme court) transforment partiellement en dortoir. Les agriculteurs, devenus minoritaires, ont cédé la place à d’autres catégories d’habitants, celles liées aux services et aux commerces notamment. Les comportements des anciens villageois se modifient et certains pensent renoncer à habiter sur leur lieu de naissance – en louant ou en vendant – afin de se rapprocher de la capitale. Ainsi, à Antélias par exemple, se logent de nombreux originaires des villages du Metn. Parallèlement, les prix des habitations qui montent à Beyrouth et dans la proche banlieue-nord (Zalka, Antélias, Jal al-Dib) poussent de nombreuses familles à retourner dans leur village où les prix demeurent plus abordables. Ces gens-là ne reviennent pas à la terre, mais continuent de travailler à Beyrouth ou dans sa banlieue immédiate ; leur présence dans des villages qui constituent les franges de l’agglomération renforce le phénomène d’intégration urbaine. Il reste à étudier l’impact de certains services (publics ou privés) comme les établissements d’enseignement qui poussent à une relative sédentarisation12. Malgré ces mouvements, la revendication de son village d’origine reste vivace et symboliquement importante pour chacun. La brusque arrivée du modèle citadin, avec une nouvelle approche du confort et son image de modernisme, a transformé le mode de vie des habitants des villages. À côté d’une architecture modeste et ordinaire, de nouvelles habitations principales et des demeures imposantes sont apparues là où n’existaient que des terrasses recouvertes de pommiers. Leur architecture hésite entre la reproduction de certains modèles occidentaux et la tradition réduite à l’emploi de pierres du pays et de toitures de tuiles rouges. La frange la plus démunie de la population ne peut qu’améliorer l’intérieur de son logement, le rendre le plus salubre possible et, tout au plus, envisager l’extension au coup par coup pour loger les jeunes mariés. La structure urbaine, en évolution particulièrement dynamique, est passée par plusieurs phases peu distinctes. Cependant, l’amélioration ou la transformation des routes et des réseaux, à la fin des années soixante puis pendant la guerre, a été un des premiers signes annonçant les remembrements et les changements de destination des terrains.

Pl. 2. Immeuble de six niveaux achevé en juin 1994. Les deux premiers étages sur rue sont consacrés à des boutiques et des stockages. L’implantation en aval de la route puis la mise en place d’un remblai ont permis de rendre habitable les deux niveaux situés en sous-sol. Dans les deux étages, les logements sont pourvus de deux salons (été et hiver), dispositif souvent rencontré dans des logements plus anciens (C. Triay, O. Sanchez, 1996).

17Les agglomérations sont généralement situées sur des terrains dont la pente varie entre 20 et 40 %. Aussi, pendant longtemps, un double réseau de circulation existait : un premier ensemble, destiné aux carrioles et aux animaux, comportait des voies dont la pente n’excédait pas 8 à 10 % et suivait grossièrement les courbes de niveaux. Un deuxième, entièrement destiné aux piétons, était constitué par une suite d’escaliers perpendiculaires à ces courbes de niveaux. Plus la pente était forte, plus les voies étaient rapprochées en plan ; ainsi, à Beit Chabab, certaines maisons de plus de quatre étages donnent sur deux voies. Dans le cas de pentes plus faibles, les escaliers permettaient de desservir l’intérieur des îlots qui étaient alors plus épais (fig. 12).

  • 13 Ces escaliers extérieurs furent démolis sans réticence, les gens préférant un escalier intérieur p (...)

18La nouvelle forme de développement de ces villages est liée à celui de l’automobile qui « doit » aller partout et qui « doit » être stationnée à proximité du lieu de résidence. Les premiers aménagements réalisés à Beit Chabab, entre 1960 et 1965, ont recalibré les routes et adouci les virages en épingle à cheveux. Ces travaux, qui privilégiaient la voiture plutôt que les piétons, ont provoqué la disparition d’escaliers extérieurs d’accès aux maisons, trop en saillie13. Dans un premier temps, le développement du bâti s’est fait par densification le long des voies de communication. On a comblé les parcelles vides, soit par adjonction d’extensions bâties à des édifices existants, soit par création de nouveaux édifices qui, en général, comportent chacun un rez-dechaussée destiné aux services (garages) ou au commerce. Les propriétaires peu fortunés, ne possédant qu’une maison modeste, parfois encore couverte en terrasse, au centre du village, ne peuvent se payer les terrassements complexes que leur petit terrain nécessiterait s’il fallait le densifier. Alors, ils rénovent leur habitation pour la faire évoluer dans le « sens du progrès » ; ils peuvent aussi, dans un second temps, surélever pour fournir à la famille d’un de leurs enfants un logement qu’ils estiment « digne ». On rencontre ainsi des édifices qui ont été surélevés deux fois en trente ans après une première transformation lourde (pl. 4), chaque phase étant caractéristique des procédés de construction et des modes en vigueur à l’époque. On passe ainsi du village nucléaire à l’agglomération en grappe dense puis au village-rue aux limites incertaines.

19Le terrain agricole ayant de plus en plus de valeur, on se contente d’évaluer son patrimoine en fonction des réserves foncières familiales, du coup, on constate l’apparition de friches non entretenues qui ont surtout tendance à se transformer en dépotoir. Ces lieux peuvent parfois servir de parc de stationnement sauvage. Actuellement, dans les centres des villages les plus denses, on n’hésite plus à démolir, soit pour agrandir une assiette foncière, soit quand la réunion ou la rénovation de deux édifices anciens et insalubres coûterait trop cher. Dans ce contexte, la réfection et la réhabilitation de luxe est un phénomène de mode et de snobisme tout à fait marginal qui ne correspond pas du tout à l’esprit général du développement de l’urbanisation.

Pl. 3. Ayntoura : bâtiment terminé en 1994. Implanté en amont de la route, il comporte quatre logements de 170 m2 chacun, destinés aux membres d’une même famille. Une grande excavation a été nécessaire pour sa construction. Le rez-de-chaussée est consacré au stationnement, à des bureaux et au logement du concierge. La construction ne comporte qu’un appartement par niveau avec une division pour-nuit. Aucune salle de bain ne donne sur l’exterieur (C. Triay, O. Sanchez, 1996).

  • 14 Le gros-œuvre s’estime au prix du mètre cube du béton mis en œuvre (100 à 110 dollars le mètre cub (...)

20Hors des zones les plus denses, on ne rencontre que des immeubles cubiques de plus de quinze mètres de côté. Les façades sont sans hiérarchie et semblables à celles des immeubles de la plaine côtière. Au milieu d’une parcelle horizontale, aménagée sous une forme résiduelle par de vagues espaces verts non entretenus, les immeubles remplacent les pommiers sur des plates-formes disproportionnées. Les terrassements atteignent dans certains cas 50 % du montant total des travaux, ils résultent des reculs imposés, des impératifs de stationnement et de toutes les normes et règlements en vigueur. Les sommes investies pour la construction de l’édifice proprement dit (300 à 350 dollars par mètre carré) paraissent ridicules, en rapport à celles consacrées à l’aménagement du terrain14. Sur la côte, c’est le foncier qui représente la plus grande part du prix de revient d’une opération ; à partir de trois cents mètres d’altitude, ce sont les travaux de terrassement.

De la maison (de paysan) à l’immeuble (de rapport)

  • 15 Anecdote rapportée par le maire de Beit Chabab lors d’une interview, le 10 avril 1996.
  • 16 P. Mayla, 1985, p. 73-76 ; M. Féghali, 1985, p. 77-93.
  • 17 La maison libanaise a été étudiée par F. Ragette (1974). Ses relevés apparaissent aujourd’hui exce (...)

21Au milieu du xixe siècle, la maison (de paysan) est un édifice quadrangulaire à la toiture plate, souvent recouverte par une tonnelle où pousse la vigne qui fournit le raisin aux habitants et l’ombre à la demeure. Cette maison d’un seul niveau comporte deux ou trois travées de trois arcades, l’ensemble est voûté. Cet édifice (beit) a suivi un certain nombre de modes et d’influences. L’apparition du plan central et du dar s’est conjuguée avec l’émergence d’une réflexion très fine par rapport à la lumière et au paysage dont la traduction architecturale se retrouve dans les galeries et les baies à trois arceaux qui, peu à peu, remplacent le liwan antérieur. Alors qu’elle était couverte d’une terrasse, cette maison se recouvre, à la fin du xixe siècle, d’un toit à quatre pentes en tuile et à la charpente médiocre qui ne permet en aucune manière de récupérer de l’espace habitable. Un religieux originaire de Beit Chabab, Tobia Anassi, qui revient en 1890 d’un séjour d’une dizaine d’années au Vatican, s’étonne de retrouver une ville (de plus de dix mille habitants) aux toits de tuiles rouges alors qu’il a quitté un village aux nombreuses toitures en terrasse15. Cette maison, construite sur la pente, comporte deux parties accessibles séparément. Le niveau inférieur est destiné au stockage du matériel agricole, des denrées ou des animaux au-dessus, le ou les étages sont affectés à l’habitation16. On atteint le niveau supérieur par une petite passerelle qui permet le passage entre le mur de soutènement et la maison. L’absence de remblais dans cet interstice évite à l’humidité du sol et des parois de pénétrer dans la construction. Cette maison, à la toiture de tuiles, jouxte parfois un bâtiment à toiture terrasse17 (ph. 3).

Pl. 4. Jal al-Dib : édifice familial. Cette maison a été surélevée en deux temps, par la même famille, pour loger les enfants. La maison initiale en rez-de-chaussée a été construite en 1925. Organisé suivant une distribution centrale, ce niveau a été abandonné. Le premier étage, construit sur les deux tiers de la surface seulement, date de 1945, il est aussi distribué par une pièce centrale largement ouverte sur l’extérieur. Trente an plus tard, la construction du tiers restant a permis d’étendre largement la partie séjour de l’appartement (S. Jabre, 1995).

Ph. 1. Maison à Beit Chabab. L’édifice du début des années soixante reprend de nombreux caractères des maisons dites libanaises. Il a été prévu pour une surélévation qui tarde à venir (cliché de l’auteur).

  • 18 Les deux transformations peuvent se suivre en peu d’années.
  • 19 Cette saillie, à l’ossature maçonnée et non en encorbellement, n’est pas sans rappeler les kiosque (...)

22La phase suivante d’évolution correspond à une période située entre 1930 et les années cinquante. La maison est toujours localisée près d’une route carrossable, mais elle est soit surélevée soit étendue en surface18. En général, le toit de tuiles est arraché pour laisser place à un étage où le béton fait son apparition. Les fers à béton verticaux restent en attente sur une terrasse où s’entassent les différents réservoirs et quelques matériaux de construction en réserve (ph. 1). Tout est prêt pour surélever la construction en fonction d’éventuels moyens financiers. A cette époque, une des extensions les plus fréquentes consiste en la création d’une pièce, véritable bow-window, en prolongement du dar traversant19 (ph. 2, pl. 1 et pl. 11). Cet édicule, en général sur pilotis, car installé en saillie sur la façade qui fait face à la pente, est construit sur la base d’un système poteaux-poutres en béton armé. Largement vitrée vers l’ouest, la pièce ainsi créée devient un nouveau lieu de séjour qui renoue avec la tradition du liwan, des baies à trois arcades et de la galerie. Très souvent, l’espace délimité par les poteaux à l’étage inférieur est cloisonné et permet l’agrandissement des pièces destinées à l’usage agricole. Il s’agit toujours d’une maison unifamiliale qui peut comporter deux appartements (chuqa) au maximum et qui conserve une stricte hiérarchie des façades. La troisième étape consiste à réaliser sur la base du type précédent une maison comportant un empilement de plusieurs appartements desservis par une seule cage d’escalier. Même quand l’un de ces appartements est destiné à un membre de la famille installé à l’étranger, la maison reste unifamiliale. Ce nouveau type peut être construit en réhabilitant un édifice existant, mais, le plus souvent, il s’agit d’un immeuble neuf où le béton armé permet tous les porte-à-faux voulus et où la pierre de taille n’est plus qu’un parement. Le balcon fait alors son apparition ; à l’intérieur, la distribution par la pièce centrale perd de son sens et la division entre une partie jour et une partie nuit constitue une séparation liée à la différence entre les activités quotidiennes et les pièces résidentielles, plus privatives. Ce bâtiment, quand il est une création nouvelle, s’installe différemment sur la parcelle. On commence à tourner le dos aux champs et aux vergers pour regarder la route depuis le terrain que l’on rend accessible aux véhicules. Cependant, les abords de l’immeuble restent encore consacrés au verger et au potager.

Pl. 5. Immeuble de 1 490 m2 habitables. On ne compte qu’un seul appartement, de 350 m2, par étage avec une partie jour ouverte sur trois façades. Il faut noter l’existence d’un accès indépendant à la cuisine et aux services annexes depuis la cage d’escalier. La distribution de la partie nuit se fait à travers une pièce de séjour (S. Jabre, 1995).

Ph. 2. Beit Chabab, édifice du début du siècle entièrement réhabilité en 1975 auquel de nombreuses loggias ont été rapportées (cliché de l’auteur).

Pl. 6. Immeuble de trois niveaux, construit en 1988, comportant un appartement de 150 m2 par étage. La forme de l’immeuble est directement issue de celle de la parcelle par le respect des prospects réglementaires. La division jour-nuit est sans ambiguïté ; la distribution de la partie nuit se fait par un long couloir non éclairé naturellement alors que toutes les salles de bain sont disposées en façade (S. Jabre, 1995).

Ph. 3. Maison traditionnelle de Beit Chabab qui a subi, non pas une surélévation, mais une adjonction en terrasse (cliché de l’auteur).

  • 20 La notion de chambre à coucher est relativement récente. M. Féghali, 1985, p. 82.
  • 21 Les espaces de réception des logements étudiés ne présentent pas les mêmes caractéristiques qu’au (...)
  • 22 A Saïda, à la même époque, apparaît le manwar qui permet de placer les pièces de service au centre (...)

23L’étape suivante, aux alentours des années soixante, soixante-dix, consiste en la réalisation de plusieurs appartements par niveaux. L’influence des modèles occidentaux est, à partir du début des hostilités en 1975, particulièrement importante ; elle s’accentue dans les années qui suivent. La séparation jour-nuit n’est plus remise en cause, et c’est l’entrée de l’appartement qui sert de pièce distributive (pl. 3 et 6 à 9). La cuisine (matbakh) ne sert plus qu’à la préparation des repas et se rapproche de la pièce que nous conviendrons d’appeler salle à manger (sofra). Son balcon, fermé par des menuiseries en aluminium, se transforme en débarras ou en séchoir par manque de pièces de rangement. Chaque pièce possède une large extension sur l’extérieur sous forme de balcon ou de loggia. Nombreux, ils sont uniformément répartis autour de l’édifice sans tenir compte de l’orientation. La partie nuit20 se divise en deux sous-ensembles : l’un comprenant la chambre principale (ouda al-nawn) avec sa grande loggia et ses aménagements sanitaires (hammam) et l’autre composé des autres chambres, d’un balcon filant et d’une salle de bain commune. Les pièces à usage, selon nos acceptions, de salon21 (ghurfa istiqbal) et de salle à manger sont souvent en communication directe par une large baie pouvant être fermée, mais, dans la plupart des cas, condamnée à rester ouverte. Cependant, le séjour (ghurfa uyun) reste une pièce isolée qui permet, au sein du logement, des activités séparées et simultanées. Les salles de bain, avec l’apparition de la ventilation mécanique contrôlée, s’installent à l’intérieur de l’appartement et ne sont plus éclairés naturellement22. Les hauteurs sous plafond baissent, la surface des pièces diminue ; en fait, on densifie et on épaissit l’immeuble qui s’installe au milieu de la parcelle. L’édifice n’est plus que le résultat d’une démarche qui vise à créer un maximum de surface habitable en répondant à toutes les contraintes réglementaires.

Pl. 7. Immeuble de quatre niveaux, construit en 1988, comportant un appartement de 190 m2 par étage. Dans chaque logement, un hall distribue quatre zones distinctes : la partie nuit, la cuisine et ses lieux de service, un salon indépendant et une partie séjour (S. Jabre, 1995).

Ph. 4. Extension contemporaine d’une maison de Beit Chabab qui cherche à retrouver les canons d’une ancienne maison détruite dans sa quasi-totalité afin de mieux répondre à la gestion d’espaces intérieurs « ouverts » (cliché de l’auteur).

Edification de l’immeuble

24La construction des immeubles constitue l’impact le plus décisif sur la transformation du paysage. Elle réside dans la modification systématique du terrain et du niveau du sol naturel, même s’il est délicat de donner une définition abrupte et sentencieuse de cette notion. La culture en terrasse, pour des raisons d’irrigation et de retenue des terres, n’a-t-elle pas aussi durablement modifié le paysage ?

Pl. 8. Immeuble de quatre niveaux, construit en 1988, comportant deux appartements de 90 m2 par étage. Il s’agit donc de logements modestes. La salle de bain et les toilettes sont ventilées par une gaine aérienne. On ne note pas de hiérarchie entre les deux chambres à coucher (S. Jabre, 1995).

Ph. 5. Immeubles en cours de construction sur le bord de la route de Qartaba, au-dessus du nahr Ibrahim. Cet exemple, situé dans un site isolé du Kesrouan, exprime bien la dispersion des immeubles urbains. Le terrain, en forte déclivité, est aménagé afin de recréer les conditions d’implantation d’un terrain plat. L’application habile de la réglementation permet de comptabiliser en surface habitable moins de 60 % de la surface effectivement construite (cliché de l’auteur).

25Dans un premier temps, on a étanché les voies ; ce fut un grand progrès d’éviter la boue et de permettre la circulation sans subir le ruissellement des eaux de pluies. Cependant, la solution retenue a reporté le problème de l’accumulation des eaux un peu plus bas, sur d’autres terrains, en le rendant plus dangereux. Chaque voie en pente devient un exutoire pour les eaux de pluie et, lors des grands orages, il arrive que la pression de l’eau soulève des plaques d’asphalte qui se désagrègent en détruisant la route. Tous les anciens réseaux de canalisation, constitués de petites rigoles avec leurs vannes de répartition et leurs passages sous les chaussées, tous ce savoir-faire pour la récupération des eaux, leur stockage et leur distribution dans les parcelles les moins avantagées, a disparu. Aujourd’hui, on évacue les eaux de pluie, comme les eaux usées, dans les terrains situés en contrebas. Le résultat réside en l’extrême pollution des fleuves.

  • 23 L’échelle d’intervention a considérablement changé, notamment par l’apparition de nouveaux acteurs (...)
  • 24 Le processus existait à Beyrouth à l’époque du Mandat.
  • 25 L’arrivée à Antélias du contournement routier de Beyrouth en voie rapide contribue à la hausse du (...)

26L’arrivée des routes a permis de faire parvenir dans les lieux les plus reculés et les plus isolés, outre les derniers produits à la mode de la capitale, des engins de terrassement qui créent leur propre passage au milieu des champs. Avec l’aide d’une réglementation trop vague et trop générale sur la gestion des sols, on crée de nouvelles voies de desserte pour les parcelles enclavées ; les terrains qui perdent ainsi leur vocation agricole prennent de la valeur. Cette réalité correspond à un des premiers signes de l’intégration des environs des villages au marché foncier urbain23. Les terrains situés près des voies prennent une plus-value immédiate, les autres, suivant leur éloignement ou leur accessibilité, entrent dans une bourse aux valeurs qui oriente le développement de l’urbanisation. Une nouvelle hiérarchie des richesses se met en place. Ce processus, développé dans le cadre de l’anarchie réglementaire liée à plus de quinze ans de guerre, est trop récent pour être sans conséquence sur le devenir des villages situés aux portes de Beyrouth24. Les terrains plats des communes du littoral de la banlieue-nord ont connu et continuent de connaître ce même phénomène25 qui, au fur et à mesure de la rareté des réserves foncières, remonte progressivement dans la montagne en suivant les grands axes de circulation.

Pl. 9. Edifice construit en 1992 et composé d’une série d’immeubles juxtaposés en ligne. Chaque cage d’escalier dessert quatre logements par étage. Tous les appartements sont identiques, ils mesurent 140 m2 et comptent deux chambres. La cuisine est accessible à travers un séjour et il n’y a pas de véritable entrée. Les logements situés aux extrémités de l’alignement ne profitent pas de la double orientation dont ils auraient pu bénéficier, leurs salles de bain ne sont donc pas éclairées alors qu’elles sont situées derrière une façade (S. Jabre, 1995).

Evolution de l’habitat

27La transformation des types architecturaux s’est réalisée par étapes clairement perceptibles. Il en émerge un grand nombre de résistances et d’abandons dont nous pouvons affirmer qu’ils correspondent à des stratégies beaucoup plus complexes que la simple loi du profit ou de la mode.

28L’approche technique et architecturale d’un chantier en cours permet de percevoir une modification radicale du comportement des petits entrepreneurs-constructeurs durant les dernières années. Auparavant, les entrepreneurs bâtissaient pour eux ou pour un particulier. Aujourd’hui, le phénomène de la vente ou de la location des logements a amené de nombreux entrepreneurs à devenir promoteurs et des personnes non spécialisées dans l’économie ou les techniques du bâtiment à devenir promoteur puis, par facilité, entrepreneurs. Ainsi, toute une tradition constructive et architectonique se trouve noyée dans un bricolage opportuniste au jour le jour. Si certains savoir-faire perdurent, la façon de poser un carrelage ou celle de réaliser soi-même les ferraillages des poutres par exemple, l’arrivée de nouveaux matériaux et de nouveaux procédés de construction, choisis généralement pour des raisons économiques et qui ne sont pas techniquement les plus performants, influencent la tenue du chantier, sa durée, ainsi que la finition des logements. L’exemple le plus ordinaire, outre celui du béton armé, est l’introduction de la menuiserie en aluminium qui a radicalement transformé les modes d’ouverture et les dimensions des baies en quelques années. La hiérarchie des façades évolue avec l’apparition de la climatisation et des ventilations mécaniques qui ont fait disparaître le soucis des bonnes orientations vis-à-vis de l’ensoleillement ou des vents rafraîchissants.

Pl. 10. Immeuble construit en 1955 à Ayn al-Rommané. La cage d’escalier extérieure, mais encloisonnée, distribue quatre appartements de 200 m2 par étage. La distribution se fait par un couloir qui mène à un séjour ; seules les toilettes, la cuisine et la salle à manger ouvrent directement sur ce couloir. Il est remarquable que dans les deux appartements relevés, ces deux dernières ouvertures ont été condamnées de telle manière que le couloir ne distribue directement que les toilettes (S. Jabre, 1995).

  • 26 Le tatghit est de plus en plus utilisé pour l’installation des systèmes de conditionnement d’air d (...)
  • 27 L’existence de fortes résistances se remarque aussi dans l’implantation des « villas » qui témoign (...)

29Les fondements de l’habitat ont ainsi subi de nombreuses altérations. La disparition de la distribution centrale par le dar, si elle fut progressive, n’en est pas moins généralisée au profit d’une séparation jour-nuit matérialisée par l’apparition du couloir. De la même manière, le tatghit – rangement en partie haute généralement situé au-dessus des pièces d’eau – est aussi en cours de disparition avec l’abaissement progressif de la hauteur sous-plafond qui en rend l’utilisation de plus en plus difficile26. D’un autre point de vue, des résistances sont perceptibles dans l’expression de la volonté de donner un maximum d’espace extérieur à chaque pièce sous forme de balcon ou de loggia en remplacement de l’ancienne galerie27. La différenciation marquée de la cuisine et de ses annexes par rapport aux autres pièces et la destination codifiée des pièces d’eau destinées soit aux invités, soit à la famille, relèvent de constantes typologiques et de continuités d’usage. Les habitudes ancestrales sont fortement ancrées, leur impact sur l’architecture ou l’urbanisation est sensible dans certaines tendances plus particulièrement pour la réhabilitation (ph. 4).

Modifier la réglementation ?

  • 28 Il serait important de comprendre que la délimitation de zones inconstructibles et la définition d (...)

30Toute proposition de modification de la réglementation en vigueur doit tenir compte de la réalité du financement de la construction. Seules existent les initiatives privées. Au conservatisme, s’oppose une minorité d’individus (architectes, élus ou promoteurs) qui pensent à la possibilité de modifier les règles d’implantation des édifices. Cela pourrait permettre, sans faire perdre de plus-value à l’investisseur, qui est souvent le promoteur et parfois le constructeur, de mieux respecter le paysage. La réglementation, initialement prévue pour la gestion des parcelles horizontales des zones côtières proches de Beyrouth, ne peut plus être appliquée dans la montagne sans modification. Certains professionnels proposent l’augmentation du coefficient d’emprise, celle du coefficient d’occupation du sol, ainsi que la diminution des hauteurs des édifices. La nécessité de respecter le terrain naturel (souvent les anciennes terrasses des vergers) pourrait permettre d’éviter le mitage28.

  • 29 Comme le souligne M. Lavergne, l’Église maronite, qui serait propriétaire de près de 40 % du sol l (...)
  • 30 Intervention de J.-Ch. Depaule lors de la clôture du colloque.

31Dans les vingt-cinq prochaines années, la poussée démographique va provoquer le doublement de la surface construite. Il n’est pas seulement question de reconstruction du centre-ville, il s’agit d’envisager une nouvelle gestion du territoire. Le foncier ne sera pas seulement destiné à la construction de l’habitat. La constitution de réserves pour la mise en place des infrastructures nécessaires ne peut se faire qu’avec l’argent de l’État et ne peut passer que par la mise en place d’une véritable politique locale (redonner du pouvoir aux municipalités, par exemple). Il n’y a aucune raison de voir le marché foncier péricliter dans les années et décennies à venir; les propriétaires, qui en seront les acteurs privilégiés29, devront rejoindre les rares investisseurs, architectes et promoteurs d’aujourd’hui, qui commencent à se poser la question de la qualité de l’architecture en termes d’esthétique, de fonctionnalité et de construction. Il n’est pas impossible de voir arriver, au cours des années à venir, un courant patrimonial qui revendique les valeurs dites traditionnelles de l’architecture libanaise, c’est peut-être un passage obligé. Même si nous pensons avec J.-Ch. Depaule qu’un élargissement de la pensée est en train de naître et qu’un nouveau regard se construit30.

Pl. 11. Pour mémoire, maison dite « libanaise » construite en 1955 à Qornet al-Hamra. Elle est constituée de deux niveaux de 100 m2 chacun. Les chambres sont distribuées par une pièce centrale largement ouverte sur l’extérieur par l’intermédiaire d’une loggia orientée vers l’ouest. Ce modèle, traditionnel, a perduré jusqu’à une période assez récente alors que des immeubles de plus de six niveaux commençaient à se construire dans la même commune (S. Jabre, 1995).

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Notes

* Architecte, professeur à l'école d'architecture de Toulouse.

1 Cette étude a été réalisée au sein de l’équipe de recherche « Architecture du Proche-Orient » de l’école d’architecture de Toulouse (eat). Elle a pu exister grâce aux concours financiers de l’eat et du Centre de recherche sur le Moyen-Orient contemporain (cermoc) de Beyrouth, dans le cadre des travaux menés par l’Observatoire de recherche sur Beyrouth et sa reconstruction. Les données ont été réunies durant un stage effectué en août 1994 dans le Metn par Sarjoun Jabre. En avril 1995, cinq étudiants de l’eat, accompagnés par Ch. Darles, ont effectué une campagne de relevés. Cette première partie de l’étude a donné lieu à la soutenance d’un travail personnel de fin d’études (tpfe) par S. Jabre : Evolution de l’architecture domestique au Liban. En avril-mai 1996, une monographie du village de Beit Chabab a été réalisée par quatre étudiants afin d’apprécier l’évolution architecturale et urbaine du village. Une approche comparative des villages de Majdel Tarchich et d’Ayntoura était réalisée durant cette même période par Corinne Triay et Olivier Sanchez. Ils ont soutenu, en juillet 1996, leurs tpfe sur le thème : Villages de montagne et centre de villégiature en limite de l’agglomération beyrouthine.

2 Ce travail de terrain a été effectué avec l’aide et la participation de nombreuses personnes. Je tiens tout particulièrement à remercier (outre les instances du cermoc et de l’eat), les (anciens) étudiants qui ont contribué à l’élaboration de ce travail : Marali Duque-Perez, Corinne Triay, Franck Courtel, Gauthier Heurtebis, Christophe Houplain, Khaldoun Jabre, Sarjoun Jabre, Jean-Michel Leblanc, Pierre Majoreill, Mourad Salah et Olivier Sanchez. Il convient d’associer à ces remerciements les promoteurs, architectes-ingénieurs et entrepreneurs qui nous ont fourni l’ensemble des informations administratives et techniques ainsi que les différentes municipalités qui ont mis à notre disposition leurs archives de permis de construire : Beit Chabab, Antélias, Qornet al-Hamra et Jal al-Dib.

3 Peut-on parler comme J.-L. Arnaud de « Trop grand Beyrouth » ? Les appellations restent, me semble-t-il, particulièrement importantes, chez les habitants, pour nommer un village, un quartier ou une ville. Définir, comme A. Bourgey (1979) un territoire plus par ses flux que par ses stocks, permet de délimiter les régions sous dépendance de la métropole, cependant la nomination d’un groupe d’habitation ou d’un lieu-dit par sa population démontre bien sa résistance à l’assimilation par la métropole. Quand on quitte Qornet al-Hamra pour rejoindre Beit Chabab, dans la continuité du bâti qui borde la route, un simple panneau, inscrit en blanc sur fond bleu, permet de définir le passage d’un village à l’autre ; pour leur part, les habitants n’hésitent pas à tracer une frontière au milieu de ces édifices qu’ils localisent avec précision.

4 La ville de Beyrouth et son hinterland ont, de tout temps, évolué de manière brutale, souvent suite à des interventions « extérieures ». Le port, par exemple, ne changea de statut et d’importance qu’avec l’arrivée des puissances mondiales qui visaient à conquérir un territoire prometteur. Voir la contribution de C. Babikian.

5 Le Metn, avec le Kesrouan certes, apparaît dès le xixe siècle comme un des centres de l’influence maronite, notamment grâce à ses réseaux mondiaux. Cette inscription du Metn dans l’histoire du Liban permet de le considérer comme un lieu significatif des mutations des pratiques de l’espace qui s’y retrouvent encore aujourd’hui.

6 Ce travail de terrain s’inscrit dans la poursuite des études de l’habitat urbain de l’Orient méditerranéen dont les deux numéros des Cahiers de la recherche architecturale (10-11 et 20-21) ont livré les résultats.

7 F. Durand montre bien que le processus de production urbaine ne s’arrête pas au bâti. La perception du degré de citadinité par les habitants des villages des franges de l’agglomération passe par leurs mouvements et leurs trajectoires, mais aussi par leurs nouvelles formes de structures coopératives ou par les « visions imaginaires » liées à la représentation. Voir sa contribution.

8 Sur les hauteurs de Qornet al-Hamra, en 1993, dans un immeuble dont le gros-œuvre est terminé depuis plusieurs années, un promoteur-constructeur envisage de diviser en deux des plateaux de 300 mètres carrés, initialement prévus pour un seul logement, en deux appartements. En septembre 1996, il a repris la construction sur les bases du projet initial. Entre-temps, cet édifice a été utilisé comme lieu de stockage pour ses activités commerciales annexes.

9 Plusieurs solutions existent en fonction de la déclivité des remblais et de la présence d’une route. Le calcul peut être fait à partir du recul exigé, mais des configurations particulières permettent de ne pas appliquer une règle par rapport au sommet du terrain et, plus généralement, quand la parcelle est située en contrebas de la voie publique.

10 Les règles d’urbanisme et de construction qui s’appliquent à Ayntoura sont presque les mêmes que celles qui s’appliquent dans les municipalités de la côte comme Zalka ou Antélias.

11 L’influence des réseaux fondés sur des filières issues de communautés familiales ou villageoises est permanente même si ces structures naissent puis meurent ou se transforment régulièrement. Voir la contribution de M.-Cl. Souaid.

12 La structuration traditionnelle de la montagne maronite par les monastères se retrouve aujourd’hui partiellement dans la répartition des nombreux établissements d’enseignement.

13 Ces escaliers extérieurs furent démolis sans réticence, les gens préférant un escalier intérieur pour réunir deux niveaux dont le plus bas venait de se voir conférer le statut d’habitation en remplacement de son rôle agricole.

14 Le gros-œuvre s’estime au prix du mètre cube du béton mis en œuvre (100 à 110 dollars le mètre cube), à cette somme se rajoute 150 dollars maximum pour le second œuvre et les finitions. Prix du terrain : Hamra – AUB, en 1995 : 4 000 dollars ; Zaarour, en 1990 : 5 dollars et en 1995 : 25 dollars ; Antélias – autoroute, en 1995 : 2 000 dollars ; Antélias – intérieur, en 1995 : 1 250 dollars. A Zaarour, le prix de revient de l’opération au mètre carré est de 450 dollars pour un prix de vente qui tourne autour de 950 dollars. Ce montant comprend l’achat du terrain, la construction et les infrastructures. Il faut rajouter 7 % d’honoraires d’études, 7 % pour la tenue du chantier et les frais de publicité et de commercialisation.

15 Anecdote rapportée par le maire de Beit Chabab lors d’une interview, le 10 avril 1996.

16 P. Mayla, 1985, p. 73-76 ; M. Féghali, 1985, p. 77-93.

17 La maison libanaise a été étudiée par F. Ragette (1974). Ses relevés apparaissent aujourd’hui excessivement graphiques et ses conclusions particulièrement hâtives. P. Panerai (1982) démontre fort justement que les comparaisons formelles sont parfois abusives et que les principes de distribution, les dispositifs d’accès ou l’attention apportée aux phénomènes de croissance, rapproche la maison dite libanaise beaucoup plus de la Turquie que de Venise. De plus, nous noterons que le rapprochement que fait P. Panerai avec la masia catalane constitue une référence vernaculaire importante pour l’architecture du Mont-Liban.

18 Les deux transformations peuvent se suivre en peu d’années.

19 Cette saillie, à l’ossature maçonnée et non en encorbellement, n’est pas sans rappeler les kiosques (kushk) que l’on retrouve en Syrie et en Egypte. Le mot est détourné de son sens d’origine (turc) mais cette forme architecturale est attestée dès le xviie siècle. J.-Ch. Depaule, 1985 ; J.-C. David, D. Hubert, 1982.

20 La notion de chambre à coucher est relativement récente. M. Féghali, 1985, p. 82.

21 Les espaces de réception des logements étudiés ne présentent pas les mêmes caractéristiques qu’au Maroc ou en Turquie. Par contre, les relevés effectués à Saïda permettent des comparaisons avec les habitations cairotes. Au Maroc, le m’rah est une pièce centrale où l’on se tient et qui distribue, on le rencontre fréquemment dans l’habitat populaire des maisons « ordinaires » ou dans les immeubles de rapport. D. Pinson, M. Zakrani, 1987, p. 104-111.

22 A Saïda, à la même époque, apparaît le manwar qui permet de placer les pièces de service au centre de la construction sans ventilation mécanique. Ce puits de jour se retrouve également dans l’architecture domestique de Sanaa au Yémen. J.-L. Arnaud, 1994.

23 L’échelle d’intervention a considérablement changé, notamment par l’apparition de nouveaux acteurs qui se substituent aux résidents habituels, les paysans.

24 Le processus existait à Beyrouth à l’époque du Mandat.

25 L’arrivée à Antélias du contournement routier de Beyrouth en voie rapide contribue à la hausse du prix du foncier. Les prix restent plus bas qu’à Beyrouth, cependant les terrains situés près du centre abc à Dbayeh valent 2 000 dollars par mètre carré. A Antélias, à proximité des nombreux centres commerciaux le prix du terrain avoisine 1 500 dollars par mètre carré. La route de Bikfaya est bâtie sur ses deux côtés sans que l’on puisse distinguer les limites des villages qu’elle traverse. Pour sa part, la ligne de côte avance, 300 hectares de terrains récemment conquis sur la mer sont en cours de commercialisation.

26 Le tatghit est de plus en plus utilisé pour l’installation des systèmes de conditionnement d’air dont les gaines parcourent l’appartement dans des faux-plafonds situés au-dessus des circulations. Leur ventilation naturelle n’est cependant pas assurée convenablement.

27 L’existence de fortes résistances se remarque aussi dans l’implantation des « villas » qui témoigne à la fois d’un souci très ostentatoire et de la volonté de jouir de la plus belle vue en direction de la mer. Les photographies anciennes des premiers contrefaits de la montagne montrent le soin apporté au choix des implantations des maisons, jusqu’au milieu du xxe siècle.

28 Il serait important de comprendre que la délimitation de zones inconstructibles et la définition de seuils de proximité peut permettre la régulation d’un territoire où le nombre de mètres carrés de plancher à construire est aussi important que la surface occupée par les infrastructures routières.

29 Comme le souligne M. Lavergne, l’Église maronite, qui serait propriétaire de près de 40 % du sol libanais, n’a rien fait pour préserver son territoire et pour réguler l’urbanisation de la montagne. Communication au colloque Urbanisation et environnement, Beyrouth, université libanaise, 2-4 nov. 1995.

30 Intervention de J.-Ch. Depaule lors de la clôture du colloque.

Table des illustrations

Légende Fig. 1 à 11. L’implantation des édifices sur des terrains en pente nécessite la mise en oeuvre de terrasses et de murs de soutènement. En général, l’implantation dépend des reculs obligatoires par rapport aux limites séparatives et aux bâtiments existants. Un large champ de vision doit être assuré pour les pièces importantes du logement. Les murs de soutènement ne peuvent dépasser 3,50 mètres de hauteur, exception faite des murs mitoyens qui doivent être inférieurs à deux mètres. Dans le cas de terrains ayant un sol aménagé ou de terrains naturels surélevés, pour que le sous-sol ne soit pas pris en compte dans le calcul du coefficient d’exploitation, on peut appliquer les dispositions présentées par les figures 1 à 11.
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Légende Fig. 1. Les murs de pourtour du sous-sol doivent être fermés sur toute leur hauteur jusqu’à un mètre au-dessous du plancher et cela sur une distance de 3,50 mètre par rapport à la terrasse (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 2 et 3. Si le remblai est en dénivelé, sa hauteur ne peut excéder le cinquième de la distance entre le bâtiment et le mur de soutènement. La largeur des remblais correspond à la distance entre la face des murs de soutènements et le sommet des terres rapportées (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 4. Si le remblai est en dénivelé, sa hauteur ne peut excéder le cinquième de la distance entre le bâtiment et le mur de soutènement. La largeur des remblais correspond à la distance entre la face des murs de soutènements et le sommet des terres rapportées (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 5 et 6. Le recul exigé est mesuré, soit par rapport à la route, soit par rapport à tout autre alignement de fait ; il ne s’applique pas quand le sol du terrain est plus bas que la route (fig. 5) (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 7. Le recul exigé est mesuré, soit par rapport à la route, soit par rapport à tout autre alignement de fait (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 8. Le recul n’est pas exigé pour les sous-sols (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 9. Quand le niveau du sol naturel est situé au-dessus de celui de la route, la même règle s’applique avec une exception pour les sous-sols qui n’émergent pas de plus d’un mètre au-dessus du niveau de la chaussée (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 10. Quand le sol présente des irrégularités, le niveau du sol naturel est considéré au niveau du point de terrain le plus bas dans les alentours directs des « trous » (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 11. Le terrain entre deux routes est exploitable directement (a) ou bien il est possible de modifier le sol (b) (doc. S. Jabre).
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Légende Fig. 12. Coupe de principe du village de Beit Chabab indiquant le réseau des escaliers qui desservent l’arrière des maisons (doc. M. Duaue-Perez)
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Légende Pl. 1. Cet édifice d’Ayntoura date de 1890, à l’origine couvert par une toiture terrasse, puis par une toiture à quatre pentes en tuiles rouges, incendiée en 1976, il a été surélevé en 1993. Composé de trois logements ce bâtiment compte trois niveaux. Le premier, voûté, est consacré aux réserves, les deux autres sont réservés à l’habitation. Un des logements est en duplex (C. Triay, O. Sanchez, 1996).
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Légende Pl. 2. Immeuble de six niveaux achevé en juin 1994. Les deux premiers étages sur rue sont consacrés à des boutiques et des stockages. L’implantation en aval de la route puis la mise en place d’un remblai ont permis de rendre habitable les deux niveaux situés en sous-sol. Dans les deux étages, les logements sont pourvus de deux salons (été et hiver), dispositif souvent rencontré dans des logements plus anciens (C. Triay, O. Sanchez, 1996).
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Légende Pl. 3. Ayntoura : bâtiment terminé en 1994. Implanté en amont de la route, il comporte quatre logements de 170 m2 chacun, destinés aux membres d’une même famille. Une grande excavation a été nécessaire pour sa construction. Le rez-de-chaussée est consacré au stationnement, à des bureaux et au logement du concierge. La construction ne comporte qu’un appartement par niveau avec une division pour-nuit. Aucune salle de bain ne donne sur l’exterieur (C. Triay, O. Sanchez, 1996).
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Légende Pl. 4. Jal al-Dib : édifice familial. Cette maison a été surélevée en deux temps, par la même famille, pour loger les enfants. La maison initiale en rez-de-chaussée a été construite en 1925. Organisé suivant une distribution centrale, ce niveau a été abandonné. Le premier étage, construit sur les deux tiers de la surface seulement, date de 1945, il est aussi distribué par une pièce centrale largement ouverte sur l’extérieur. Trente an plus tard, la construction du tiers restant a permis d’étendre largement la partie séjour de l’appartement (S. Jabre, 1995).
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Légende Ph. 1. Maison à Beit Chabab. L’édifice du début des années soixante reprend de nombreux caractères des maisons dites libanaises. Il a été prévu pour une surélévation qui tarde à venir (cliché de l’auteur).
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Légende Pl. 5. Immeuble de 1 490 m2 habitables. On ne compte qu’un seul appartement, de 350 m2, par étage avec une partie jour ouverte sur trois façades. Il faut noter l’existence d’un accès indépendant à la cuisine et aux services annexes depuis la cage d’escalier. La distribution de la partie nuit se fait à travers une pièce de séjour (S. Jabre, 1995).
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Légende Ph. 2. Beit Chabab, édifice du début du siècle entièrement réhabilité en 1975 auquel de nombreuses loggias ont été rapportées (cliché de l’auteur).
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Légende Pl. 6. Immeuble de trois niveaux, construit en 1988, comportant un appartement de 150 m2 par étage. La forme de l’immeuble est directement issue de celle de la parcelle par le respect des prospects réglementaires. La division jour-nuit est sans ambiguïté ; la distribution de la partie nuit se fait par un long couloir non éclairé naturellement alors que toutes les salles de bain sont disposées en façade (S. Jabre, 1995).
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Légende Ph. 3. Maison traditionnelle de Beit Chabab qui a subi, non pas une surélévation, mais une adjonction en terrasse (cliché de l’auteur).
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Légende Pl. 7. Immeuble de quatre niveaux, construit en 1988, comportant un appartement de 190 m2 par étage. Dans chaque logement, un hall distribue quatre zones distinctes : la partie nuit, la cuisine et ses lieux de service, un salon indépendant et une partie séjour (S. Jabre, 1995).
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Légende Ph. 4. Extension contemporaine d’une maison de Beit Chabab qui cherche à retrouver les canons d’une ancienne maison détruite dans sa quasi-totalité afin de mieux répondre à la gestion d’espaces intérieurs « ouverts » (cliché de l’auteur).
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Légende Pl. 8. Immeuble de quatre niveaux, construit en 1988, comportant deux appartements de 90 m2 par étage. Il s’agit donc de logements modestes. La salle de bain et les toilettes sont ventilées par une gaine aérienne. On ne note pas de hiérarchie entre les deux chambres à coucher (S. Jabre, 1995).
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Légende Ph. 5. Immeubles en cours de construction sur le bord de la route de Qartaba, au-dessus du nahr Ibrahim. Cet exemple, situé dans un site isolé du Kesrouan, exprime bien la dispersion des immeubles urbains. Le terrain, en forte déclivité, est aménagé afin de recréer les conditions d’implantation d’un terrain plat. L’application habile de la réglementation permet de comptabiliser en surface habitable moins de 60 % de la surface effectivement construite (cliché de l’auteur).
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Légende Pl. 9. Edifice construit en 1992 et composé d’une série d’immeubles juxtaposés en ligne. Chaque cage d’escalier dessert quatre logements par étage. Tous les appartements sont identiques, ils mesurent 140 m2 et comptent deux chambres. La cuisine est accessible à travers un séjour et il n’y a pas de véritable entrée. Les logements situés aux extrémités de l’alignement ne profitent pas de la double orientation dont ils auraient pu bénéficier, leurs salles de bain ne sont donc pas éclairées alors qu’elles sont situées derrière une façade (S. Jabre, 1995).
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Légende Pl. 10. Immeuble construit en 1955 à Ayn al-Rommané. La cage d’escalier extérieure, mais encloisonnée, distribue quatre appartements de 200 m2 par étage. La distribution se fait par un couloir qui mène à un séjour ; seules les toilettes, la cuisine et la salle à manger ouvrent directement sur ce couloir. Il est remarquable que dans les deux appartements relevés, ces deux dernières ouvertures ont été condamnées de telle manière que le couloir ne distribue directement que les toilettes (S. Jabre, 1995).
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Légende Pl. 11. Pour mémoire, maison dite « libanaise » construite en 1955 à Qornet al-Hamra. Elle est constituée de deux niveaux de 100 m2 chacun. Les chambres sont distribuées par une pièce centrale largement ouverte sur l’extérieur par l’intermédiaire d’une loggia orientée vers l’ouest. Ce modèle, traditionnel, a perduré jusqu’à une période assez récente alors que des immeubles de plus de six niveaux commençaient à se construire dans la même commune (S. Jabre, 1995).
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© Presses de l’Ifpo, 1996

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