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Atlas du Liban

 | 
Éric Verdeil
, 
Ghaleb Faour
, 
Mouin Hamzé

Partie 3 – Une urbanisation intense

Les dynamiques foncières de Beyrouth : tours et gentrification

Vicken Ashkarian et Christine Moujahed

Résumé

Depuis la sortie de la guerre, l’économie du Liban a pris un caractère rentier, s’appuyant sur la fièvre consumériste, les aides extérieures et le flux des capitaux. La politique économique du pays étant axée sur la reconstruction et la stabilisation macroéconomique, ces capitaux sont investis en dépôts bancaires à court terme et dans les marchés foncier et immobilier, alimentant la consommation et contribuant à la flambée des prix du foncier.

Texte intégral

1Après la courte période de récession entre 1998-2000, le marché immobilier redémarre jusqu’en 2008, année du pic des m2 enregistrés à Beyrouth. Malgré le marasme des années 2005 et 2006, suite à l’assassinat de Rafic Hariri et à la guerre de 2006, les investissements dans le foncier n’ont pas pour autant cessé. La demande est entretenue par une conjoncture économique favorable : immunité du secteur bancaire, toujours soutenu par la Banque centrale, mais aussi contexte politique stable et prometteur après les accords de Doha en 2008, et demande soutenue des agents exogènes (souvent expatriés libanais et ressortissants des pays du Golfe), ce qui se traduit par la hausse vertigineuse des prix. Ainsi, de 2007 à 2008, l’augmentation des prix des terrains et des appartements se situe respectivement dans des fourchettes de 15-25% et 15-35%. Après 2008, le marché entre dans une période de saturation, traduite par une chute des superficies enregistrées. Cette stagnation se prolonge avec le déclenchement de la crise en Syrie en 2011 : les superficies enregistrées baissent jusqu’en 2014. Toutefois, malgré la stagnation du marché immobilier, les prix résistent toujours. En 2013, le Liban occupe le troisième rang des pays du Moyen-Orient selon le prix au m2, après Israël et les Émirats Arabes Unis. Alors que la moyenne du prix à Beyrouth se situait à 2000$ en 2008, elle atteint 4300$ en 2014. Le centre-ville et le front de mer constituent une exception sur le marché, avec des prix ne descendant pas en-dessous de 7000$/m2.

2La dynamique foncière entraîne des changements du tissu urbain de Beyrouth. Ainsi, les transformations physiques du cadre bâti à Beyrouth (destruction d’anciennes demeures, construction de tours, transformation de la skyline) se sont accompagnées par des mutations sociales (renouvellement de population, implantation de nouvelles activités économiques, etc.). Ce phénomène, qualifié de gentrification, est illustré à travers deux exemples : Mar Mikhael (gentrification d’un axe commercial) et Furn el-Hayek (gentrification de type résidentiel).

Figure III-13 : Surfaces des permis de construire enregistrées (2000-2014)

Figure III-13 : Surfaces des permis de construire enregistrées (2000-2014)

Figure III-14 : Implantation des tours et prix fonciers à Beyrouth en 2014

Figure III-14 : Implantation des tours et prix fonciers à Beyrouth en 2014

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Table des illustrations

Titre Figure III-13 : Surfaces des permis de construire enregistrées (2000-2014)
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Titre Figure III-14 : Implantation des tours et prix fonciers à Beyrouth en 2014
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