Version classiqueVersion mobile

Ville à vendre

 | 
Christine Auclair

Troisième partie. Les citadins Madrasi dans la mouvance “libérale” : Vers de nouvelles stratégies d’appropriation de l’espace

6. Builders et brahmanes : le renouvellement des stratégies d’appropriation de l’espace

Texte intégral

1Le builder émergeant sur la scène de la production résidentielle, mû par une conjoncture foncière et socio-économique qui lui est favorable, représente à Madras l’acteur privilégié de la transition « libérale » des années 1980. Il inaugure de nouveaux mécanismes de production résidentielle, de nouvelles formes d’habitat et d’appropriation de l’espace, s’appuyant sur les couches moyennes, cibles majeures de la privatisation.

2Pour étudier les mécanismes du marché et les dynamiques en cours, il a été nécessaire de mener une enquête détaillée à partir d’une population représentative de builders, mais aussi d’enquêter auprès des nouveaux accédants à la propriété dans les opérations de la rénovation urbaine.

A. Le builder : un acteur émergent de la privatisation

• De l’entrepreneur au builder : généalogie d’une profession

3Qu’ils se dénomment builders, promoteurs ou investisseurs, tous opèrent dans les circuits de la promotion immobilière et contribuent à un même type de production résidentielle dans la métropole. En revanche, ces opérateurs n’ont pas le même parcours professionnel, ni la même structure entrepreneuriale, ni les mêmes stratégies d’appropriation de l’espace. Afin d’illustrer les différents types d’acteur et leur position dans la mouvance des années 1980, nous avons sélectionné 4 opérateurs dont nous dresserons le portrait.

Kumar Builders : les mutations de l’entrepreneuriat familial

4Fondée en 1943, l’entreprise Kumar Builders est principalement impliquée dans la production d’appartements collectifs dans le centre de Madras. En 1990, M. Kumar est en charge de 5 chantiers de 2 immeubles de 8 et 12 appartements à Nandanam, et trois autres immeubles de 12 appartements à Nehru Nagar et Kasturbai Nagar dans l’aire d’Adyar, au sud de la ville. Adyar est un des quartiers les plus demandés par la « classe moyenne » (il parle de la « middle class »), clientèle de M. Kumar. Il a effectué la première opération de ce type à Adyar en 1981. Mais les prix fonciers étaient alors beaucoup plus bas. Le prix du sol à Adyar était d’environ 100.000 Rs. par ground (223 m2) ; en 1990, il est de 950.000. Le prix de vente des appartements est donc passé d’environ 200 Rs/f2 à (2152 Rs./m2) 450 Rs./f2 (4843 Rs./m2). De 1980 à 1985, Kumar a effectué environ une opération immobilière par an, deux par an entre 1985 à 1988. En 1990, il a « en main » cinq projets. La hausse des prix fonciers et celle des matériaux de construction, mais surtout la concurrence, l’obligent à produire toujours plus pour garder la même marge bénéficiaire. Ceci est possible grâce à la croissance de la demande ces dernières années.

5Pour ces opérations, il acquiert des parcelles de trois à quatre ground (soit de 669 m2 à 891 m2), la plupart du temps occupées par des bungalows anciens qu’il fait démolir. Sur une parcelle d’environ 10.000 f2 (soit 929 m2), il peut construire 16 appartements résidentiels, opération qu’il considère idéale en termes d’investissement par rapport à l’échelle de son entreprise.

6L’entrepreneur (contractor) est dépositaire d’un savoir faire transmis de génération en génération. Mais aujourd’hui Kumar doit faire preuve de nouvelles compétences, assurant non seulement la maîtrise d’œuvre du projet mais aussi la maîtrise d’ouvrage, sa conception et sa promotion. Il emploie 6 personnes dans son agence. Il assure la production du gros œuvre, achète lui-même les matériaux de construction et possède son propre matériel de chantier. Il travaille directement avec des maçons (maistries), qui dirigent et recrutent les équipes d’ouvriers. Il sous-traite avec les autres corps d’entrepreneurs de la construction (menuiserie, plomberie, électricité, etc.). Il entretient des relations étroites avec la division des permis de construire du M.M.D.A., ce qui lui évite les délais habituels de 6, voire 12 mois d’attente, mais surtout des immobilisations financières coûteuses, entre l’achat de la parcelle et le début des constructions.

7Le parcours de l’entreprise Kumar Builders montre à une petite échelle l’évolution du secteur de la production résidentielle à Madras, dans le passage effectué du contractor au builder. De nombreux builders à Madras sont issus de cette tradition entrepreneuriale. D’autres sont à l’origine des propriétaires fonciers qui s’« improvisent » builder et se professionnalisent ou disparaissent.

Jaïn Builders, promoteur-investisseur

  • 1 Les jaïns de Madras, originaires du nord de l’Inde, sont le plus souvent impliqués dans les milieux (...)

8M. Doshi a débuté dans la profession de promoteur on 1980 en partenariat avec Lakshmi Builders. Depuis 1982, il exerce seul. Jaïn1 il se dit principalement acteur des milieux affairistes. Parallèlement à son activité, il investit dans plusieurs domaines. Il est en particulier actionnaire de Doshi Watches, l’entreprise de son frère. Pour lui, l’activité de promoteur est « subsidiaire mais rentable ». Il n’emploie que dix personnes dans son agence, chargées de la gestion des projets, de la commercialisation et des procédures administratives. Il fait effectuer les travaux et les études techniques en sous-traitance.

9Sa première opération a été un complexe commercial (Vijay complex) situé le long de l’artère principale de la cité, Mount road, dont il dit avoir tiré un profit important. Depuis, il n’opère que dans le secteur résidentiel, plus stable : des immeubles de 20 à 25 appartements dans le centre de Madras, principalement à Theagaraya Nagar, Purasalwakkam et Kilpauk. En 1989 et 1990, en raison de la forte demande, il à lance deux opérations de 120 appartements dans le quartier de Theagaraya Nagar. Il déclare cibler la « classe moyenne » : des individus disposant en 1991 d’un revenu minimum de 3000 à 4000 Rs. par mois. L’ensemble de ses clients bénéficie d’un crédit bancaire. Il avoue par ailleurs que sa clientèle est principalement brahmane. Il justifie : « cette catégorie » dit-il, « peut vivre collectivement dans les immeubles en copropriété ».

10Il pratique de nombreuses opérations en partenariat (joint-venture) avec des propriétaires fonciers du centre de Madras qui souhaitent devenir copropriétaires d’un appartement sur leur terrain. Pour cela, il doit développer un important réseau de relations.

Alsa : un groupe diversifié

11Le groupe Alsa a été créé en 1984, avec à la base deux types d’activités : la production immobilière (Alsa Builders and Developers) et l’agroalimentaire – conserverie de fruits de mer à l’exportation (Alsa Fisheries). Depuis 1989, le groupe se trouve également impliqué dans une activité d’exportation de cuir. Le groupe opère principalement à Madras (90 % de sa production immobilière) mais il possède deux « branches » dans le sud de l’Inde, à Bangalore et à Trivandrum, où il souhaite intervenir davantage dans le futur.

12Le chiffre d’affaires de l’entreprise est passe de 22,8 millions de roupies en 1985-86 à 272,3 millions de roupies en 1990-91. La diversification de l’activité permet d’entreprendre un volume plus important d’opérations immobilières. En 1991, le groupe déclare avoir produit 450.000 f2 (41.805 m2) de logements et avoir en cours de construction 580.000 f2 (53.882 m2) supplémentaires. La stratégie d’Alsa est de produire des projets de 8 à 12 appartements et d’entreprendre des opérations plus vastes de plus de 60 unités d’habitation. En 1991, le groupe a achevé 311 unités d’habitation, en termine 107 autres et a entrepris la construction de 452 unités dont 150 dans les villes de Bangalore et Trivandrum, soit 302 à Madras. Par ailleurs, elle a acquis huit terrains à Madras où elle projette d’ores et déjà la construction de 80 appartements.

13Sa clientèle est composée d’une part de ménages aisés désireux d’acquérir des appartements de grande taille dans des petites opérations de 8 à 12 unités résidentielles. Elle cible d’autre part des catégories de revenus intermédiaires en produisant des appartements de failles inférieures dans des complexes de logements plus importants. Les localisations choisies par le promoteur sont essentiellement les quartiers situés autour de l’Adyar, au sud ouest de la ville, et à Anna Nagar, à l’ouest.

14Alsa assure l’ensemble des opérations de construction, sans passer par des sous-traitants, sauf pour la conception architecturale des projets. Elle souhaite introduire dans ses construction des composants industrialisés (poutres et parpaings de béton). Alsa a été un des premiers groupes diversifies de ce type à pénétrer le marché de la promotion immobilière,

15D’autres groupes de ce type ont abordé le marché récemment tels Premier Housing (1989) et Coromandal (1988) et sont amenés à adopter des stratégies similaires de conquête du marché. Ce sont les groupes qui aujourd’hui sont en position de leader sur le marché, tel Alacrity Foundation.

Alacrity Foundation : éthique et entreprise

16Alacrity Foundation (A.F.) est actuellement la plus importante firme de production résidentielle de Madras. Créée en 1982 par Amol Karnad, un entrepreneur originaire du Karnataka, A.F. s’appuie sur une double activité : la production résidentielle d’appartements (building division) et la production de matériel électronique (electronic division). Comme Alsa, c’est un groupe diversifié, mais où la production résidentielle constitue la pierre angulaire de l’activité. Celle-ci a véritablement pris de l’ampleur à partir de 1988. Entre 1982 et 1988, A.F. a produit environ 795 appartements soit une surface bâtie de 76.120 m2. De 1988 à 1991, 28 projets sont en cours pour une production de 673 appartements représentant une surface bâtie de 62.437 m2.

17En 1991, environ 1200 ménages sont sur la liste d’attente de la société. D’après les études de marché menées par A.F., la société couvrirait en 1991 environ 15 % du marché des appartements à Madras. Elle emploie 320 salariés et 600 ouvriers, dont 50 % ont des contrats réguliers. La société ne sous-traite avec aucun contractor extérieur ; elle emploie en permanence des travailleurs des différents corps de métier impliqués dans le processus de la construction, excepté une partie des ouvriers non-qualifiés, recrutes en fonction des besoins. Elle possède son propre matériel de chantier et achète elle-même les matériaux de construction.

18Au-delà d’un souci de productivité et de rentabilité, l’entreprise A.F. revendique une éthique entrepreneuriale et se donne un certain nombre d’objectifs qu’elle définit elle-même à travers trois impacts : l’impact social, l’impact professionnel et l’impact économique. Elle souhaite en premier lieu s’imposer sur le marché dans le secteur privé, en termes quantitatifs et qualitatifs, atteindre ensuite un niveau de comparaison avec le secteur public, puis s’établir en tant que « modèle » d’entrepreneuriat en vue d’un partenariat actif avec le secteur public.

19Amol Karnad a d’ailleurs défini sa mission entrepreneuriale (« corporate mission ») dans deux courtes publications qu’il a adressées à certaines écoles de management de la région, intitulés Ethic and Business (1989) et Value Based Management (1990). Il énonce : « Alacrity et les institutions financières ont déclare leur adhésion aux objectifs de la politique nationale du logement. La politique du logement a deux objectifs principaux : accroître le stock de logements et procurer un abri à tous, réguler le développement de l’activité du logement pour assurer un environnement de l’habitat hygiénique […] En termes de compétence, nous avons à prouver que nous pouvons produire des logements à une large échelle sans pour autant compromettre notre intégrité, la qualité et l’économie. [...] En termes d’autorité, nous avons à promouvoir nos performances avant de pouvoir solliciter des subventions auprès du gouvernement dans le but d’entreprendre une production à l’échelle rurale. Nous avons donc décidé de construire des appartements résidentiels pour la classe moyenne à Madras ».

20Répondant plus loin à l’objection selon laquelle l’appartement n’est pas forcément la forme idéale d’habitation, il répond : « Est-ce qu’un bungalow construit sur une parcelle agréable mais à proximité des bidonvilles peut être considéré comme un meilleur logement qu’un appartement situé dans un environnement propre et hygiénique, débarrassé de ses bidonvilles ? »

21A.F. définit les étapes de son intervention sur la scène madrasi afin d’atteindre l’impact social souhaité : « En premier lieu, nous avons à émerger comme le leader du marché parmi l’ensemble des opérateurs privés. Deuxièmement, notre activité doit atteindre un niveau de comparaison avec l’activité de l’office du logement du Tamil Nadu. Ceci devrait encourager à la fois l’opinion publique et celle du gouvernement à supporter plus largement l’activité d’Alacrity afin d’atteindre les objectifs de la politique nationale du logement. En troisième lieu, les performances d’A.F. doivent inspirer suffisamment la confiance du gouvernement afin qu’une plus grande part des responsabilités soit assignée à Alacrity et que, peut-être, sa voix soit entendue pour l’élaboration de la politique du logement ».

22A.F. estime d’ores et déjà avoir atteint une partie de ses objectifs. Elle énonce : « En termes d’impact social, le volume de notre activité est déjà presque deux fois plus important que celui de la seconde entreprise de Madras, au moment où l’activité de l’office du logement dans la cité est en déclin ».

23Plus loin, Amol Karnad ajoute : « La réussite professionnelle de toute institution est possible uniquement si elle accepte la responsabilité publique et une contribution aux causes sociales nationales. Une mission entrepreneuriale en vaut la peine seulement si elle correspond aux objectifs et priorités nationaux. Le développement de l’entreprise peut être intégré au développement social et national seulement quand elle applique les lois et les régulations en parfaite conformité ». La fondation Alacrity exprime ainsi publiquement son implication par rapport aux objectifs que s’est assignés le gouvernement indien à travers la politique nationale du logement. Pour cela, elle revendique une éthique « appropriée », passant par la lutte anti-corruption, dénonçant non seulement l’anti-professionnalisme de l’entrepreneuriat mais aussi le soutien de celui-ci par les pouvoirs publics et les institutions financières. « Les institutions financières, cependant, ont financé de nombreux promoteurs dont les constructions ont gravement dévié par rapport aux règles d’occupation du sol et n’ont pas satisfait aux objectifs qualitatifs de la politique du logement ».

24Au-delà d’une bataille anti-corruption, c’est aussi le message de la qualité du cadre de vie qu’Alacrity souhaite véhiculer et d’une rénovation urbaine destinée à débarrasser la cité de ses bidonvilles et à rationaliser l’occupation de l’espace. La cellule d’appartement, se substituant au bungalow, devient rationalité et hygiène de vie, et la classe moyenne est en quête d’un nouvel habitat. En 1991, H.U.D.C.O. a envisagé une opération en partenariat avec Alacrity destinée aux petites couches moyennes, localisée dans la banlieue sud de Madras sur un terrain public. Ceci marque le début d’une collaboration entre acteurs publics et acteurs privés.

25La majorité des builders de Madras sont issus de la tradition entrepreneuriale des contractors. Une nouvelle génération d’entreprises est ainsi née de cette tradition au début des années 1980, opérant exclusivement dans la promotion immobilière, dont le mode de production est directement calqué sur celui des premiers builders, assurant la maîtrise d’œuvre et d’ouvrage ainsi que la commercialisation des opérations. Ces derniers continuent à apparaître régulièrement sur la scène foncière et immobilière. Parallèlement, une autre catégorie d’opérateur est née, impliquée uniquement dans la maîtrise d’ouvrage et la commercialisation. Ce sont plus spécifiquement des promoteurs, jouant le rôle d’intermédiaires entre les différentes parties : acquéreurs, propriétaires fonciers, entrepreneurs, organismes publics et circuits bancaires. Beaucoup plus récents sont les groupes diversifiés qui opèrent dans plusieurs domaines à la fois et dont la marge de manœuvre financière, plus importante, leur permet d’entreprendre des opérations à une plus grande échelle. Ils émergent depuis le milieu des années 1980 et leur rôle est réellement déterminant depuis 1987.

26On met ainsi en évidence trois grands types d’opérateur : – les « promoteurs-entrepreneurs » ou builders issus de la tradition entrepreneuriale des contractors (A) ; – les « promoteurs-investisseurs », dégagés de la maîtrise d’œuvre, médiateurs entre acquéreurs et propriétaires fonciers (B) ; – les groupes diversifies jouant soit le rôle de « promoteur-entrepreneur », soit celui de « promoteur-investisseur » (C).

27Notre enquête révèle, à partir d’un échantillon de 28 opérateurs, la répartition suivante :

28Il est difficile de voir une réelle évolution vers tel ou tel type d’opérateur à travers l’enquête. La proportion des différents types d’opérateur reste la même suivant qu’ils sont apparus avant 1980 ou après. On pourra cependant déterminer la part de la production de chaque type à l’aide de l’enquête de marché effectuée auprès de 74 opérateurs, pour évaluer leur importance relative sur le marché la fin des années 1980.

• Monter le projet et gérer les contraintes de production : les stratégies d’appropriation du marché

  • 2 Au Maharashtra, une loi sur la copropriété des immeubles d’appartements existe depuis 1970. Elle a (...)
  • 3 Voir « Builders Must Have Licences : Habitat », The Economic Times, 21 avril 1991.

29Si de nombreux individus s’improvisent promoteurs à Madras, sans pour autant disposer d’un capital d’investissement important, c’est que les règles qui se sont établies dans la profession le permettent. Le promoteur, en tant qu’intermédiaire entre les différentes parties – les acquéreurs futurs copropriétaires et le propriétaire foncier, les institutions financières, les organes institutionnels (M.M.D.A., municipalité office de l’électricité, office des eaux et de l’assainissement, etc.) et dans certains cas, les entrepreneurs – peuvent trouver des montages plus ou moins avantageux pour mener à bien ses opérations. D’autant qu’aucune législation spécifique n’existe au Tamil Nadu régissant la copropriété2 et régulant en même temps la promotion, la gestion et le transfert de telles constructions. De même qu’il n’existe aucune licence3 ni aucune loi régissant la profession de builder bien que, paradoxalement, les ingénieurs, les architectes, les électriciens et les plombiers, employés par le builder, doivent posséder une licence spéciale. La réussite de l’opération pour le promoteur dépendra de son habileté à gérer les différentes parties (cf. Figure 7).

Figure 7. Schéma du montage des opérations des builders

30La vente sur plan est devenue la règle de base pour ces opérateurs. Les builders demandent généralement aux « candidats » au logement un versement initial de 25 % à 30 % du coût total au moment de la réservation de l’appartement, le paiement du solde s’échelonnant sur la durée de la construction. C’est une manière de réunir des fonds sans avoir investi réellement dans l’achat d’un terrain.

31L’opération consiste en premier lieu à trouver un arrangement avec un propriétaire foncier qui vendra son bien foncier en un certain nombre de parts indivisibles aux futurs acquéreurs. L’obtention du permis de construire demande un certain délai d’attente, variant en fonction des relations qu’entretient le promoteur avec le service des permis de construire (M.M.D.A. et département des travaux publics de la municipalité).

32Avant de commencer la construction, ou au tout début des travaux, le promoteur lance une publicité et réunit les acquéreurs qui versent un acompte. La part foncière indivisible de chaque acquéreur, fonction de la taille de son appartement, doit normalement devenir la propriété de l’acquéreur ayant signé un accord sur l’achat de la propriété foncière. Etant donné l’importance de la taxe sur le transfert de la propriété, qui s’élève à 13 % du montant des transactions, le builder doit convaincre ses clients qu’il est préférable de payer cette taxe uniquement sur le montant de la transaction foncière et non sur l’ensemble du bien. Les acquéreurs deviennent ainsi propriétaires du sol seulement à la fin de la construction. Ils n’ont aucun contrôle de la construction pendant la durée de celle-ci, alors qu’ils versent des sommes d’argents importantes pour l’acquisition de leur appartement, obtenues grâce à des prêts que leur accorde des institutions financières au début de la construction.

33Cette pratique, très courante à Madras, pose un certain nombre de problèmes et de situations litigieuses. Quelques promoteurs ont défini des règles strictes s’appuyant sur l’institution de procédures d’accords vises par des autorités juridiques. Ces procédures s’inspirent des lois en vigueur dans d’autres Etats pour définir : l’agrément de vente entre promoteur et propriétaire foncier, l’acte notarié d’achat de la part du bien foncier indivisible par les futurs copropriétaires, l’accord sur la construction définissant les responsabilités des entrepreneurs et l’accord sur la formation d’une association de copropriétaires appuyé d’un texte régissant la gestion de la future copropriété.

34Le vide juridique en matière de copropriété, auquel s’ajoute une taxe élevée sur le transfert de la propriété, mène à des pratiques illégales contraires aux intérêts des acquéreurs. Il arrive souvent que les promoteurs construisent un étage supplémentaire, illégal, permettant de rentabiliser copieusement l’opération. Le M.M.D.A., devant une construction ne répondant pas aux règles d’occupation du sol, est en droit de procéder à sa démolition. Il a déjà engagé à de telles actions, bien qu’impopulaires, afin de dissuader les promoteurs peu scrupuleux, mais aussi de prévenir les consommateurs sur le danger de certains engagements. Cependant, le M.M.D.A. n’a rien fait pour dissuader l’Etat de mettre en œuvre une réforme juridique introduisant les règles et les procédures la copropriété.

35Une part non négligeable des opérations (environ une sur quatre) s’effectue sur la base d’un « partenariat » entre le promoteur et le propriétaire foncier : le propriétaire foncier souhaite convertir sa propriété (un terrain nu ou bâti) en immeuble en copropriété, dans lequel il sera copropriétaire et en tirera un certain bénéfice, partagé avec le promoteur. C’est souvent le cas d’une propriété héritée par plusieurs frères pouvant difficilement partager le bien et préférant acquérir chacun un appartement en copropriété. Dans ces montages, des situations litigieuses peuvent apparaître entre propriétaires fonciers et promoteurs, compromettant l’accès au logement des acquéreurs.

36Outre la recherche de propriétaires fonciers accommodants, ou avec lesquels un modus vivendi peut être trouvé, le promoteur doit établir un réseau d’alliances avec les organismes financiers et les autorités tels que le M.M.D.A., l’office de l’électricité, les services des eaux et du drainage (M.M.W.S.S.B., T.N.E.B.), etc... Entre promoteurs et organismes bancaires se créent un certain nombre de liens, déterminants pour le montage des opérations. Les promoteurs aiguillent leurs clients vers les organismes financiers (qui sont le plus souvent H.D.F.C., Can Fin Homes et L.I.C.), qui les connaissent et organisent le montage financier rapidement. Par ailleurs, en fonction du volume et de la régularité des opérations des builders, les institutions financières peuvent leur permettre des prêts destinés à financer de nouvelles tractations foncières, et ainsi d’entreprendre de nouvelles opérations, augmentant leur volume financier. La rapidité des procédures est essentielle pour les promoteurs dans un contexte général d’inflation.

  • 4 Les taux d’intérêt que les banques pratiquent concernant les prêts à court terme aux builders sont (...)

37L’ensemble de ces procédures permet des économies importantes pour les accédants. Elles les dispensent d’une grande part de la taxe sur le transfert de la propriété. Par ailleurs, en finançant les opérations des builders dès le début de la construction, les ménages les déchargent d’un pré-financement bancaire coûteux4 qui, le cas échéant, se serait reporté sur le prix de la construction. Les taux d’intérêt des prêts à long terme destinés aux ménages étant inférieurs à ceux des prêts à court terme réservés aux builders, une économie d’environ 10 % peut être effectuée sur le coût des opérations.

38Cependant, le vide juridique qui apparaît quant à l’activité des builders, non seulement du fait de l’absence de loi sur la copropriété, mais aussi de licence pour exercer la profession, place les ménages accédants dans une situation d’incertitude quant à la légalité des constructions et à la qualité du logement souhaité.

39Cette situation montre un certain laxisme des pouvoirs publics, qui laissent se généraliser des pratiques aux effets incertains sur le plan de l’aménagement. Mais cette situation permet de consolider implicitement l’activité des builders. Le développement de cette nouvelle forme de promotion immobilière dans un cadre juridique peu structuré compromet ainsi une répartition équitable et régulée du logement et l’accès au logement des ménages. Cependant, les classes moyennes, candidates à l’accession à la propriété et empruntant ces filières, ne tardent pas à s’organiser et à réclamer leurs droits. Elles ont créé des associations de consommateurs le Consumer Action Group en 1986 et La Tamil Nadu Federation of Flat Owners Association en 1987, et lancé un débat dans la capitale pour faire prévaloir leurs droits.

• Des solutions résidentielles novatrices : l’immeuble en copropriété. Emergence et promotion d’un mode d’habiter

40L’activité des builders à Madras est orientée quasi exclusivement vers la production d’immeubles en copropriété. Si certains d’entre eux sont tournés vers d’autres types – maisons individuelles ou maisons « de ville », immeubles de bureau – C’est de manière annexe. L’enquête révèle que trois quarts des opérateurs produisent uniquement des immeubles en copropriété. D’ailleurs, la progression des demandes de permis de construire, auprès du M.M.D.A., d’immeubles résidentiels de plus de trois étages, montre la croissance de cette production dans la métropole.

41L’entreprise Rams est la première agence privée à avoir introduit ce type d’habitat dans la capitale, en 1970, dans le quartier de Mandaveli au sud de Mylapore, dérogeant ainsi à la tradition pavillonnaire du bungalow madrasi. Ce fut, d’après M. Rama, son instigateur, une opération mal reçue par sa clientèle habituelle, les « cols blancs » madrasi, car renvoyant aux images du logement social économique de l’office du logement. Les types d’habitat produits par l’office du logement, issus de la recherche des solutions planifiées, dans le but d’une production rapide et économique, sont cependant progressivement intégrés par les builders de la capitale pour devenir une évidence au début des années 1980, dans un contexte de resserrement des contraintes foncières et économiques. Dans les années 1970, la solution verticale s’est généralisée pour la production d’immeubles de bureaux et de complexes commerciaux. En 1972, la société de promotion immobilière Southern Investissement (S.I.), en provenance de Bombay, construisait la première tour résidentielle dans le quartier commercial d’Egmore, au nord de la cité. La principale clientèle de S.I. fut la communauté indienne « expatriée » originaire du nord de l’Inde. Quelques builders ont continue à produire ce type de tour de plus de dix étages dans ce même quartier, mais l’entreprise ne s’est pas généralisée à l’ensemble des promoteurs de Madras et a été finalement assez limitée.

42La type de l’immeuble en copropriété de quatre étages en moyenne, impulse par les opérateurs privés locaux, est la forme la plus répandue à Madras. Il contient en général 12 à 24 appartements (dénommés flat* dans le contexte local) disposes en barre ou en plot, basés sur des plans fort proches de ceux conçus par l’office du logement : les maisons doubles (« twin house » ou « semi-detached house ») ou « quadruples » (contenant quatre unités d’habitations) et des barres de cellules ou d’appartements destinés aux habitants des bidonvilles et aux couches moyennes. L’échelle de ces immeubles s’accommode fort bien du parcellaire des quartiers de bungalows développés entre les années 1930 et 1960 : des parcelles d’une surface de 1.000 à 2.000 m2. Ces types d’immeuble répondent également aux exigences imposées par les règles d’occupation du sol instituées par le M.M.D.A., lesquelles s’appuient sur le mode d’occupation « bungalow-compound ». Un large espace périphérique doit être réservé autour du bâtiment et la hauteur des constructions doit rester relativement faible en raison de l’indice d’occupation des sols variant de 1,5 à 1,75.

43Cette forme s’accommode beaucoup moins du parcellaire « serré » de la ville ancienne (George town, Triplicane, et Chintadripet en particulier), qui ne permet qu’un appartement par étage et peu de ventilations. Mais ce n’est pas tant la forme parcellaire de ces quartiers, à laquelle les opérateurs privés pourraient tort bien s’adapter, que l’image de pauvreté et de dégradation qu’offrent ces quartiers par endroits taudifiés, qui empêche les builders de produire dans ces parties de la ville. Les builders craignent en effet de ne pouvoir y attirer la clientèle « classe moyenne » habituelle.

44Si certains opérateurs tentent de faire ressembler ces immeubles à des bungalows, afin de restituer l’image de l’habitat « modèle » de la famille aisée des années 1960 et 1970, la plupart d’entre eux, sous la pression des coûts et de la raréfaction foncière, produisent des immeubles s’apparentant davantage aux solutions économiques de l’office du logement. La taille des appartements de ces immeubles varie entre 45 et 100 m2, suivant les « modèles » contenant deux, trois ou quatre pièces principales. Les prix varient en fonction de la localisation mais aussi d’un certain nombre de prestations : ascenseur, balcons, vérandas, pièce de prière (puja room), qualité des matériaux de surface et des équipements sanitaires, présence de décors en façade et dans l’entrée de l’immeuble.

45Si le bungalow constituait l’apanage des cols blancs madrasi et correspondait à l’échelle de la famille élargie, l’appartement correspond davantage au modèle de la famille nucléaire appartenant à la classe moyenne, à un mode d’habiter articulé autour d’une famille réduite, introduit auparavant par le biais des types de l’office du logement. L’appartement constitue un produit de consommation « autosuffisant », le « self-contained flat », selon l’expression courante des builders, bâti à la mesure de la famille nucléaire, de ses aspirations de consommation et de patrimoine. Dans les quartiers d’implantation de ces nouveaux immeubles en copropriété apparaissent des complexes commerciaux destinés à cette classe moyenne, aspirée par un modèle de consommation qui se développe dans les années 1980 (articulés autour des nouvelles productions nationales et, depuis la fin des années 1980, autour des produits d’exportation).

46A Madras, ce nouveau type résidentiel apparaît à la mesure de l’objectif que s’est assigne le gouvernement indien, la diffusion de l’accession à la propriété individuelle et la relance de la consommation, et celui peut-être non avoué de débarrasser la ville indienne d’une certaine image trop éloignée du modèle du confort occidental.

47Les images et les slogans publicitaires des builders et promoteurs sont particulièrement éloquents : des perspectives avantageuses, des annonces vantant les mérites des localisations (proximité des centres commerciaux et des temples, des écoles et des hôpitaux) et des prestations fournies aux futurs accédants. Les détails architecturaux que ces images exhibent s’inspirent du vocabulaire architectural européen « post-moderne ». Une grande importance est donnée aux façades malgré la très grande simplicité des plans et de l’aménagement intérieur, le caractère sommaire de leurs équipements.

  • 5 C’est ce que nous mettrons en évidence en C.

48Certains messages annonçant le caractère élitiste de l’opération (exemple : « une enclave exclusive réservée à l’élite » ou encore « six appartements de luxe pour six familles sélectionnées ») nous laissent penser que les opérateurs privés effectuent un certain filtrage des ménages en vue d’harmoniser les profils sociaux des futurs copropriétaires, en particulier à partira partir des castes. Nous verrons plus loin qu’une polarisation de caste5 se met effectivement en place dans ces opérations, laquelle démontrant un second aspect ségrégatif de la rénovation urbaine impulsée par les builders.

• La formation du marché : vers une concentration de l’offre

49Un grand nombre d’opérateurs est présent dans le marché. Il existe environ 220 builders dans la capitale. D’après l’association des promoteurs du Tamil Nadu, seulement 80 seraient réellement « actifs », c’est-à-dire produiraient chacun au moins un projet par an. La Fondation Alacrity, qui explore en permanence le marché, nous donne la même estimation. En fait, de nombreux opérateurs, propriétaires fonciers désireux de rentabiliser leurs biens ou encore simples investisseurs, s’improvisent builders pour disparaître du marché après une ou deux opérations. Leur production représente néanmoins une part non négligeable du marché, qu’il est nécessaire de prendre en compte. Nous examinerons le « noyau dur » de la production des builders pour déterminer les caractéristiques du marché, ceci à partir de l’enquête de marché effectuée auprès des 74 promoteurs « actifs » de la métropole pendant une période de 22 mois entre 1988 et 1990, afin de déterminer les caractéristiques du marché.

50Si de nombreux builders sont présents sur le marché, la production résidentielle d’appartements est en fait relativement concentrée. En termes de nombre d’unités résidentielles, les 5 « premiers » opérateurs produisent l’équivalent de 1.081 unités par an, soit un tiers du marché (entendu comme l’offre des 74 opérateurs considérés), représentant 88.388 m2 de surface bâtie ; les dix « premiers » mettent sur le marche 50 % des unités avec une production annuelle de 1.603 unités représentant 133.372 m2 ; les 20 « premiers » construisent plus de 70 % des unités résidentielles (71,27 %). Enfin, environ 40 opérateurs, qui représentent un peu plus de la moitié des opérateurs (51,8 %), mettent sur le marché 90 % des logements (cf. Figure 8).

51Alacrity est véritablement le leader du marché, produisant près de 14 % des unités résidentielles. On peut également parler de leadership à propos des 6,6 % des opérateurs « actifs », qui couvrent ensemble environ un tiers de la production totale en termes d’unités construites (34,10 %), de surface bâtie (32,3 %) et de volume de vente (32,8 %). Ils produisent en moyenne des unités résidentielles de taille inférieure par rapport à l’ensemble des promoteurs. En revanche, leurs opérations sont de taille supérieure, contenant en moyenne 40 appartements. De l’autre côté de l’échelle, les « petits » builders produisant 10 % des unités construites mettent sur le marché des opérations de taille réduite, mais aux unités d’habitations plus vastes (la surface bâtie représentant 12,3 % du total) dont les prix sont plus élevés (le volume des ventes représente 14,7 % du total). Les « petits » promoteurs ont une capacité de production et une base de capital inférieure. Si certains suivent les prix des leaders du marché, d’autres pratiquent cependant des prix beaucoup plus élevés. Nombreux sont ceux qui avouent prendre en compte les localisations des projets choisies par les leaders du marché, se conformer à leur échelle de prix, s’inspirer de leurs types de logement et de leurs méthodes de vente. Dans ce cas, ils obtiennent des profits moins importants, mais peuvent espérer voir augmenter la demande qui s’adresse à eux. Du fait de la taille de leurs opérations, les économies d’échelle sont faibles.

Figure 8. Concentration de la production des builders, 1988-90

52On est en présence d’un marché où la production est relativement concentrée, mais qui permet cependant la présence d’un grand nombre de « petits » promoteurs, produisant chacun un à deux projets par an d’environ 6 à 16 unités résidentielles. Ceci peut s’expliquer en premier lieu par la relative facilité d’entrée sur le marché du fait des procédures et des montages d’opérations en vigueur dans la métropole. L’importance des réseaux familiaux peut aussi expliquer ce fait. Les réponses apportées aux questions posées lors de l’enquête concernant l’entrée sur le marché nous montrent qu’une grande partie des promoteurs pénètre le marché en partenariat avec un membre de leur famille (8 sur 28). D’après les builders, si l’entrée sur le marché demeure relativement aisée par l’intermédiaire de ces réseaux familiaux, elle l’est moins en l’absence de ceux-ci, exigeant alors un apport de capital initial plus important et, aussi, comporte de plus grands risques. Un autre facteur semble jouer un rôle important : la tradition de l’habitat individuel à Madras, profondément ancrée, fait préférer l’acquisition d’un logement dans une opération de petite taille. Les ménages plus aisés, qui auraient souhaité à l’origine acquérir un bungalow individuel, s’orientent vers des appartements de grande taille dans les opérations de 6 à 10 logements. Cette production correspond à un certain segment de la demande. Limitée en 1990, elle est amenée à disparaître à terme avec la hausse des prix fonciers. Mais, récemment, certains promoteurs importants se sont lancés dans la production de petites opérations de haut « standing » pour les couches plus aisées, parallèlement à une production plus extensive destinée aux couches intermédiaires (Alsa, Premier Housing). Si ce segment de l’offre est absorbé par les leaders du marché, les petits builders sont amenés à en être marginalisé pour que s’affirme la concentration du marché.

Tableau 23. La répartition de la production des builders (1988-90)

Tableau 23. La répartition de la production des builders (1988-90)

53La structure de production est déterminante dans le processus de concentration de la production. Les « builders-entrepreneurs » (type A), qui représentent 66,7 % des opérateurs, produisent 56,7 % des unités résidentielles correspondant à 52,3 % du volume de ventes, alors que les groupes diversifiés (type C), qui ne représentent que 12 % des opérateurs, parviennent à produire 28,2 % des unités et 33,6 % du volume des ventes, avec un prix moyen du m2 supérieur (cf. tableau 24).

Tableau 24. Caractéristiques de la production des trois types de builder

Tableau 24. Caractéristiques de la production des trois types de builder

54L’émergence récente de groupes diversifiés sur le marché de la promotion immobilière, qui n’a pas encore eu le temps de se développer, augure également une concentration plus grande de la production.

55L’existence de réseaux familiaux au sein de l’ensemble des opérateurs constitue un autre facteur de concentration, qui n’est pas révélé dans les données de l’enquête de marché. L’enquête qualitative nous montre que certains promoteurs opèrent en « partenariat » familial sous plusieurs noms. C’est le cas d’Anands Builders qu’on a classé second du marché, ayant contribué entre 1988 et 1990 à 6 % de l’offre d’appartements (en terme de nombre d’unités construites). Cette production, ajoutée à celle de ses deux frères, propriétaires de Mahalakshmi Builders et de Vasanth, s’élève en fait à environ 10 % du marché, soit les deux tiers du volume de l’entreprise Alacrity (cf. tableaux, annexe II). D’autres membres de la famille seraient impliqués dans le secteur immobilier, effectuant des projets à une petite échelle. Ils peuvent faire partie de ces promoteurs qui s’annoncent sur le marché et disparaissent après une ou deux opérations. C’est le cas de l’entreprise Kala Construction que nous avons enquêtée. Mais nous n’avons aucune certitude de l’ampleur du réseau ni de l’existence d’autres réseaux familiaux. Cependant, on peut penser qu’il existe un certain degré d’interdépendance entre les différents acteurs, qui peut être déterminant dans la formation des prix et dans le choix de nouvelles localisations des projets.

56Si l’on peut parler d’une concentration du marché, s’effectuant à travers des groupes financiers ou entrepreneuriaux diversifiés, il est plus difficile d’affirmer qu’elle s’opère à travers les réseaux familiaux. Si la concurrence a tendance à s’amenuiser, et donc les petits promoteurs à être marginalisés, on est encore loin de parler d’une quelconque tendance oligopolistique. L’importance du nombre de petits opérateurs et de « builders-entrepreneurs » nous montre que la structure de production petite-marchande, par opposition à une production plus « capitalistique », a encore son rôle à jouer dans la métropole. Si la tendance à la concentration s’infléchit, on peut s’attendre à un resserrement des contraintes des ménages et à une réduction de leurs choix. Le rôle des pouvoirs publics sera déterminant dans l’évolution future du marché privé dans la métropole.

B. Les opérations résidentielles : une rénovation urbaine localisée

57Pour le builder, la contrainte majeure de production reste l’accès au foncier. L’escalade des prix fonciers tend à resserrer chaque jour le champ d’action des builders dans un contexte ou la demande se situe davantage du côté des couches moyennes que des citadins aisés. La recherche de parcelles adéquates, convenant à la production d’immeubles collectifs et permettant une rentabilité acceptable pour le builder face aux exigences de la demande, constitue une préoccupation centrale. Pour le choix de la localisation de la future opération, il s’agit de répondre à un certain nombre de critères objectifs : le coût foncier, la taille de la parcelle et le coefficient d’occupation du sol en vigueur, l’accessibilité en termes de transports, la proximité d’un certain nombre d’équipements (écoles, centres commerciaux et hôpitaux principalement), la possibilité d’un raccordement au réseau d’adduction d’eau et d’alimentation souterraine directe. La rente de localisation qui sera incluse dans le prix du m2 bâti comprend également une composante « subjective », liée au dégré de « prestige » dont jouit le quartier, difficile à analyser d’emblée.

58Pour observer les caractéristiques de la production des builders en termes de localisation et certains aspects qualitatifs et quantitatifs de la rénovation urbaine, nous avons utilise deux sources : – source A : les registres de permis de construire du M.M.D.A., concernant les constructions de plus de trois étages dans la métropole, desquels nous avons extrait les localisations des projets de constructions nouvelles à usage résidentiel entre 1983 et 1990 ; – source B : l’enquête de marche effectuée entre octobre 1988 et juillet 1990 (que nous avons utilisée ci-dessus) où sont détaillées les localisations des opérations de 74 builders représentatifs du marché.

59La première source à l’avantage de porter sur une période de 8 années et ainsi de montrer la dynamique d’expansion de la production dans les différents quartiers. La source B, en apportant des informations supplémentaires (le nombre de logements par projet, les prix pratiqués et les surfaces construites), permet de confirmer le mouvement dans une période plus récente et d’affiner les résultats.

• La localisation de la production : concentrations et polarisations

60L’enquête de marché nous permet d’observer non plus une concentration de la production en termes d’opérateurs mais en termes de localisation. L’ensemble des opérations effectuées entre 1988 et 1990 par les 74 opérateurs se situent dans les limites de la ville, de Royapuram et Perambur au nord à Thiruvanmiyur et Velachery au sud, Kalaignar Karunanidhi Nagar constituant la limite ouest du périmètre d’intervention. Nous avons compté au total 24 quartiers opératoires. Sont exclus de la rénovation les quartiers de Triplicane, Georges Town, Purasawalkam, Tondiarpet, Villivakkam, Arumbakkam, Vepery et Vadapalani. Il apparaît que 20 % des unités résidentielles produites se situent dans le quartier de Theagaraya Nagar (communemént appele T. Nagar), un peu plus de la moitié (52,6 %) se trouvent dans 4 quartiers (T. Nagar, Adyar, Mylapore et Kodambakkam), plus des deux tiers (68,7 %) se situent dans 7 localité et 90 % dans 13 quartiers (cf. tableaux détaillés en annexe II). En termes de nombre de projets et de surface bâtie, la répartition dans les différents quartiers s’effectue dans les mêmes proportions.

61Theagaraya Nagar, Adyar et Mylapore constituent les quartiers opératoires principaux et donc les quartiers majeurs de la rénovation urbaine. S’y localisent 46 % des unités construites, 47,9 % des projets et 46,1 % de la surface bâtie. Dans chacun de ces quartiers, sont construites plus de 330 unités résidentielles par an. On peut qualifier d’« intermédiaires » les quartiers où sont produits entre 110 et 210 unités par an et de « mineurs », ceux où l’on construit annuellement 3 à 53 unités.

62Paradoxalement, c’est dans les quartiers peu actifs que les tailles des opérations sont les plus importantes et que les prix sont les plus élevés. Dans les quartiers actifs, le prix du m2 bâti est moins élevé et les opérations sont de taille inférieure.

63C’est dans le quartier de Mylapore que la promotion des immeubles en copropriété apparaît la plus importante au début des années 1980, au moment où se met en place le marché. En 1983, d’après les données des registres des permis de construire (source A), et sur la base d’une division en 30 quartiers, 26,8 % des projets se situaient à Mylapore. Theagaraya Nagar faisait également l’objet d’une concentration importante avec 22,6 % de la production. Cependant, Adyar ne concernait qu’une faible part des opérations. Ces trois quartiers représentaient alors 56,9 % des projets. D’après cette même source, la polarisation reste de mise en 1990, avec 40,4 % des projets situés dans ces trois quartiers, Mylapore se situant toujours en tête, concernée par 17 % de l’ensemble des projets (cf. tableau 25).

Tableau 25. La progression des trois quartiers actifs de la rénovation urbaine : part des projets entre 1983 et 1990 (%)

Tableau 25. La progression des trois quartiers actifs de la rénovation urbaine : part des projets entre 1983 et 1990 (%)

64Dans les quartiers peu actifs, certains projets sont construits s’adressant à un fragment de l’offre, constitué des couches aisées de la métropole, comme à Egmore, Greams road, Chetpet et Teynampet. Parmi ces quartiers figurent cependant Velacherry et K. Karunanidhi Nagar, où les coûts fonciers sont relativement bas. Les quartiers moyennement actifs présentent les prix les moins élevés du marché et des opérations de tailles intermédiaires. Ils sont pour la plupart adjacents aux quartiers actifs et sont localisés dans la bande médiane située entre les rivières Coom et Adyar (cf. Figure 9).

65En 1984, la production des opérations dans ces trois quartiers est en baisse, pour remonter progressivement jusqu’en 1987 puis amorcer de nouveau une baisse. Cette tendance s’applique également aux 6 quartiers suivants. Quand elle baisse dans les quartiers majeurs et intermédiaires, la production se reporte alors sur les quartiers mineurs (Figure 10).

66La courbe montre une hausse continue de la production dans l’ensemble des quartiers, avec toutefois une stagnation entre 1986 et 1987 et de 1989 à 1990. Dans les trois quartiers actifs, la hausse est légèrement moins importante, montrant une très faible tendance à la dispersion des opérations. La tendance générale reste toutefois la concentration, attestant le faible degré de mobilité des builders.

Figure 9. Les quartiers opératoires de la rénovation urbaine

Figure 10. Répartition des opérations de la rénovation urbaine dans les différents quartiers, 1983-90

67A Madras, un grand nombre de builders opère dans un périmètre réduit d’environ 4 km de rayon, se limitant généralement à des zones comprenant 3 à 4 quartiers. C’est le cas de Gokul Construction, Jaïn Builders, Anands, Rams, Anu Construction et Reg Consultant, opérant dans la zone centre-ouest (Kodambakkam, T. Nagar, West Mamballam, Ashok Nagar), de Peninsular Construction opérant autour de la rivière Coom (Chetpet, Egmore, Greams road, Kilpauk) ou encore de Kumar Builders, Dev Apartments et Shyam Investment, concentrant leur production dans la zone sud (Adyar, Besant Nagar, Thiruvanmiyur, Velacherry). Les plus importants promoteurs pratiquent aisément la dispersion des opérations tels Alacrity Foundation, Anands et Chaitanya Builders, quoique certains comme Rams, Kumar Builders ou Gokul Construction préfèrent ’’en tenir à une stratégie de concentration. Il est certain que la connaissance des quartiers et de leur clientèle est déterminante pour la réussite des opérations. Par ailleurs, les builders évoquent le gain de temps dans la supervision des projets lorsque ceux-ci sont concentrés dans une même zone.

68Quand un builder décidé d’entreprendre un projet dans un nouveau quartier, il opère généralement en partenariat avec un autre builder ou, cas exceptionnel, entreprend une étude de marché. L’entreprise Alacrity a effectué par exemple une étude de marché en 1990 pour entreprendre des projets dans le quartier de Nanganallur, situé à l’extérieur des limites de la ville, au sud de Velacherry. La hausse des prix fonciers en centre-ville et l’importance de la demandé des petites couches moyennes, non satisfaites par les builders, incitent ceux-ci à envisager de nouvelles localisations, plus périphériques. Les opérateurs plus connus du public sont plus à même d’entreprendre des opérations à partir de nouvelles localisations. La carence en infrastructures de base fait cependant reculer les builders devant cette nouvelle entreprise.

69D’hypothétiques fronts d’extension se dessinent, notamment au sud de la ville. Nous voyons qu’en 1990, quelque 3,8 % des permis de construire sont accordés pour des constructions situées dans la banlieue sud de Madras, principalement à Nanganallur, Chrompet et Tambaram, centres urbains secondaires.

• Mylapore, Theagaraya Nagar et Adyar : les pôles de la rénovation urbaine

70L’analyse des polarisations décrites fait apparaître trois pôles majeurs de la rénovation urbaine : Mylapore, Theagaraya Nagar et Adyar. L’histoire et la configuration de ces quartiers nous indiquent pourquoi ces quartiers attirent particulièrement les opérations des builders.

Mylapore

  • 6 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient. 1960, p. 393.
  • 7 D’après un plan de Lanchester en 1918, plusieurs peuplements brahmanes existaient à Madras au début (...)
  • 8 7 des 10 lotissements du C.I.T. ont été aménagés à Mylapore. Ce sont les lotissements de C.I.T. col (...)

71« La manifestation la plus ancienne de la vie urbaine locale fut la petite ville de Mailapur, dont Triplicane ne fut longtemps qu’un faubourg » relate Jacques Dupuis dans sa monographie de Madras6. Contrairement aux autres quartiers anciens, tels Triplicane et Georges Town, une grande partie du parcellaire de Mylapore se prête aux opérations résidentielles des builders. Le centre du quartier est occupé par le plus vaste et le plus ancien temple hindouiste de la cité (le temple shivaïte de Kapaliswarar) autour duquel s’agglomère un quartier dense, l’agraharam *, ou lieu de résidence traditionnel des Brahmanes, rapporté comme le plus important de la cité7. A l’est de l’agraharam, un espace moins dense s’étend jusqu’au front de mer, témoignant de l’ancienne occupation européenne. Au sud-est, se trouve San Thome, petite enclave résidentielle chrétienne d’origine portugaise se développant à partir de l’église. A l’ouest de l’agraharam, un vaste espace résidentiel aux larges parcelles munies de bungalows s’articule de part et d’autre de l’axe est-ouest, Luz church road, qui se prolonge par Eldams road pour rejoindre l’artère principale de la cite, Mount road, de l’autre côté de laquelle commence le quartier de Theagaraya Nagar. Ce vaste espace résidentiel, au parcellaire plus lâche que celui du reste du quartier, se prête aisément aux opérations d’immeubles collectifs. A l’intersection de Luz. church road et de Mombrays road, se trouve Alwarpet, carrefour autour duquel se développent des complexes commerciaux modernes, différents du bazar traditionnel de Mylapore adjacent au temple, qui se trouve le long de l’axe nord-sud, Dr. Radhakrishna Salai. Le quartier est traversé par le canal Buckingham, peu visible des voies de circulation, camouflé par les habitations. Il est bordé par des taudis mais aussi par les « barres » de logements de l’office d’assainissement des bidonvilles datant des années 1970 ou en cours de construction. Dans les années 1950, à l’époque du fonctionnement de la société d’aménagement urbain (le C.I.T.), de nombreux lotissements y ont été effectués8, destinés aux catégories moyennes, plus précisément aux fonctionnaires de la cite. Ce fut donc un quartier de « cols-blancs », où sur de larges parcelles ont été construits des bungalows. Ces parcelles sont aujourd’hui la proie des builders.

72Mylapore est le quartier le plus équipé en infrastructures scolaires de la cité, concentrant des établissements secondaires importants et prestigieux autour de l’agraharam, mais aussi à San Thome (écoles de Sanskrit, établissements religieux hindouistes et catholiques). En termes de transports, le quartier est relativement mal desservi par rapport aux autres quartiers du centre et il est plus aisé d’emprunter un rickshaw* qu’un autobus pour y circuler, tant l’engorgement y est important. Le quartier est par ailleurs fort mal alimenté en eau. Les résidents se plaignent de fréquentes coupures d’eau, surtout ceux des immeubles collectifs de grande hauteur. Le bassin du temple, asséché depuis 1985, aux dire des habitants du quartier, témoigne de l’épuisement de la nappe phréatique et, les puits, jadis sources principales de la consommation, ne peuvent guère plus servir que d’appoint précaire.

73L’attrait qu’exerce Mylapore peut s’expliquer par le caractère prestigieux du temple. La proximité du temple constitue davantage l’argument d’une population de Brahmanes. L’importance que cette caste accorde à l’éducation des enfants, en tant que caste traditionnellement détentrice du savoir, peut également leur faire préférer ce quartier à un autre. La mauvaise qualité des infrastructures de transport et la faiblesse du réseau d’alimentation en eau, des services essentiels, montrent que l’attrait pour ce quartier se pose davantage en termes « subjectifs » qu’objectifs.

Theagaraya Nagar

74Le tracé du quartier de Theagaraya Nagar est le résultat du plan d’extension de Mamballam effectué au début des années 1920 sur l’emplacement d’un bassin (Long Tank) que contournait l’artère de Mount road.

  • 9 Lewandowski, S., « Urban Planning in the Asia Port City : Madras, an Overview, 1920-1970 », Journal (...)

75Lewandowski9 nous retrace les caractéristiques de l’opération : « Le projet de Mambalam prévoyait des espaces pour les écoles, hôpitaux, clubs, institutions religieuses, ligne de chemin de fer et stations de police, mais aussi l’emplacement de certains locaux administratifs. Il planifiait également la localisation des marchés, des banques, des établissements commerciaux, des boutiques et des cinémas […]. Les terrains seraient vendus par la municipalité à des individus ou à des coopératives qui construiraient des habitations individuelles ou collectives en accord avec les prescriptions du plan d’aménagement. Le profit des opérations serait destiné à financer l’amélioration de l’habitat ancien et pauvre du reste de la ville […]. Mambalam et T. Nagar, desservi par une voie ferrée, devinrent bientôt une banlieue de cols blancs, employés principalement dans le secteur des services »

  • 10 A ce sujet, se référer à la seconde partie (p. 200), où nous citons Béteille à propos du rôle des B (...)

76Ce sont les Brahmanes qui investirent le quartier les premiers, constituant les principaux cadres de l’administration coloniale10. Ils s’établirent donc dans un quartier adjacent à Mylapore et on peut penser que certains résidents de Mylapore se déplacèrent alors de l’agraharam shivaïte au nouveau quartier qui s’offrait à eux.

77T. Nagar occupe une position très avantageuse par rapport au réseau de transports. Non seulement, le quartier est desservi par la gare de Mamballam à l’ouest, il est adjacent à Mount road, mais aussi possède de larges voies d’accès qui facilitent la circulation. Au centre du quartier, une gare routière permet aux résidents de Madras d’emprunter de multiples directions. Le quartier est dote d’un grand nombre d’infrastructures commerciales : les trois bazars anciens de Palli Teynampet, de Lake view road et de Pondy Bazaar (le long de Theagaraya road) spécialisés dans les bijoux, les tissus et la vaisselle, mais aussi ne nombreux complexes commerciaux récents où sont exhibés les articles ménagers destinés à la consommation des couches moyennes. Quelques grands cinémas de la cité y sont localises.

78Le temple de Shiva-Vishnu est le principal temple du quartier, construit en 1945, peu prestigieux compare à celui de Mylapore.

  • 11 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient, 1960, p. 519.

79En 1960, Dupuis écrivait : « Dans les quartiers les plus aristocratiques T. Nagar ou Nungambakkam, par exemples, des architectures variées s’individualisent au milieu de la cité jardin »11, rappelant la forme des logements dans ces quartiers. « La maison à terrasse est devenue le type dominant ; c’est son architecture d’allure occidentale qui caractérise les nouvelles zones résidentielles ». Dans les années 1980, il est de plus en plus rare de trouver ces bungalows datant des années 1930 aux années 1970, tant la demande en logements dans ce quartier est grande, amenant à la démolition et à la construction d’immeubles collectifs.

Adyar

80Le quartier d’Adyar est plus récent que les deux premiers, n’apparaissant pas dans les divers plans du début du siècle. Il s’est constitué à partir du petit bourg d’Urur (nom qui a disparu depuis), situé au sud de la rivière Adyar, mais surtout à partir d’une succession de lotissements privés et publics. Le premier lotissement, Gandhi Nagar, a été créé dans les années 1950 par un propriétaire foncier individuel. Le terrain, découpé en lots de grande taille, était destiné au développement de bungalows individuels. Un grand nombre d’opérations immobilières y ont été effectuées, plus luxueuses que la moyenne des opérations de Madras. C’est surtout l’opération publique effectuée par l’office du logement qui constitue aujourd’hui l’espace foncier de base des opérations.

81Le léger relèvement des altitudes au sud de la ville offrait les conditions favorables au développement d’une zone résidentielle. L’opération du South Madras Neighbourhood, qui fut l’opération publique majeure du début des années 1970, a porté sur une étendue de 420 acres (1,7 km2), pour une production de 5.000 parcelles, dont certaines furent pourvues de bungalows individuels ou doubles. Trois lotissements furent planifiés : Indira Nagar, Shastri Nagar et Besant Nagar. Par la suite, le lotissement d’Indira Nagar a été recoupe en d’autres sous-quartiers : Nehru Nagar et Kasturbai Nagar. Les parcelles ont été vendues aux couches moyennes et aisées de la capitale, fonctionnaires pour la plupart. De nombreuses opérations du département des travaux publics (P.W.D.), ainsi que des colonies de logements pour certaines catégories d’employés de sociétés nationalisées (exemples : Reserve Bank of India colony, Syndicate Bank colony) furent également localisées dans ce quartier.

  • 12 Ibid., p. 519.

82Dans les années 1960, Adyar est alors un quartier pavillonnaire. Dupuis écrit en 1960 : « Dans les quartiers de classes moyennes, comme les lotissements d’Ayanavaram ou d’Annamalaipuram (Adaiyar), les pavillons aux murs blancs se disposent en alignements réguliers et monotones »12.

83La proximité au centre universitaire de Guindy (Anna University, Madras Institute of Technology), la desserte régulière et fréquente des transports en commun dans ce quartier, qui le relie au reste de la ville, rend Adyar particulièrement attractif pour les couches moyennes. Par ailleurs, l’eau du sous-sol y est plus abondante qu’ailleurs.

84Ces trois quartiers ont un point commun : ils sont tous dotes d’un parcellaire s’adaptant aux types résidentiels des builders. Cependant, d’autres quartiers au parcellaire semblable n’ont pas le même effet d’attraction, tels Nungambakkam et Kilpauk, quartiers moi ns actifs de la rénovation urbaine, ou Greams road, Anna Nagar, Chetpet et Teynampet, des quartiers peu actifs, ou encore Purasawalkam et Vepery, non investis par la rénovation urbaine. Dans les trois pôles de la rénovation urbaine, la qualité des infrastructures de transport ou d’adduction d’eau y est variable et n’apparaît pas comme le déterminant majeur du choix de ces quartiers. Si les infrastructures éducatives sont très présentes à Mylapore ou à proximité directe à Adyar, Theagaraya Nagar ne fait pas partie de ces quartiers particulièrement attractifs de ce point de vue pour les ménages. Alors que les installations commerciales modernes occupent une place importante à Theagaraya Nagar, Mylapore et surtout Adyar n’en sont pas particulièrement pourvues. Le dénominateur commun est davantage la composition sociale de ces quartiers. Mylapore constitue un « fief » brahmane de la cite, avec son agraharam ; Theagaraya Nagar apparaît également comme un quartier brahmane, originellement peuplé de cadres du service public à partir des années 1920, dont la plupart appartenait à cette caste ; pour ce qui concerne Adyar, la composition brahmane est a priori moins évidente, mais l’importance du nombre d’opérations publiques destinées aux fonctionnaires dans les années 1960 laisse présumer une forte proportion de population brahmane.

  • 13 Tamil Nadu Brahmin Association, entretien réalise en octobre 1991.

85Aucun recensement de la population par castes n’ayant été effectué en Inde depuis 1931 nous ne pouvons pas conclure avec précision sur l’importance du déterminant social dans les différentes localisations résidentielles. Un entretien avec le président de l’association des Brahmanes du Tamil Nadu13 nous a révélé quelques faits. D’après lui, en 1990, les Brahmanes résideraient principalement dans les quartiers de Mylapore, Triplicane, Adyar et Theagaraya Nagar. Par ailleurs, les anciens agraharam de George Town, jadis les plus importants de la cite, auraient été désertés à partira partir des années 1960 à cause de la croissance des activités commerciales du quartier. Les résidents brahmanes de George Town auraient migré dans les quartiers du sud de la ville, notamment dans deux localité périphériques : Nanganallur et Chrompet. Curieusement, le nouveau front de développement résidentiel envisage par l’entreprise Alacrity est précisément Nanganallur, quartier auquel la firme a récemment consacré une étude de marché.

86Les projets des builders seraient-ils particulièrement cibles en direction des Brahmanes ? Ou bien, tout simplement, cette caste serait-elle la principale catégorie solvable au sein de l’ensemble des catégories en quête du nouveau statut résidentiel offert par les nouveaux immeubles collectifs ?

C. Les Brahmanes : cibles ou instigateurs de la rénovation urbaine ?

87M. et Mme Natarajan, anciens locataires d’un immeuble ancien du centre de Mylapore, sont de ces « nouveaux accédants » à la propriété qui ont fait le choix d’un appartement « clef en main » et de recourir aux services d’un builder. Ils trouvent dans cette solution résidentielle la réponse à leurs aspirations et à leur mode de vie. Avant de rencontrer un builder, ils étaient fixes sur le choix du quartier, Mylapore, avant tout désireux de résider à proximité des écoles, mais aussi dans un voisinage qu’ils connaissent bien, où vivent amis et membres de la famille. Ils n’ont pas longtemps prospecté pour trouver l’appartement qu’ils souhaitaient. Connaissant le quartier, ils étaient au courant des opérations qui allaient y être effectuées.

88Pour l’achat de l’appartement, le prêt que la banque leur a proposé n’était pas suffisant. M.N. est comptable dans une entreprise privée et gagne 5.000 Rs. par mois. Mme N. ne travaille pas. C’est grâce à la vente de plusieurs terrains qu’il possédait dans son village d’origine que M.N. a réussi à « boucler » le financement du logement.

89Aujourd’hui, après deux années d’occupation, M.N. est satisfait de son choix, mais il reste critique quant à la qualité de la construction et au problème de l’eau potable, qui risque de s’aggraver. Après avoir été pendant 8 ans locataire, il se sent bien chez lui. Cependant, il doit déjà penser à épargner pour le financement du futur mariage de sa fille, un autre poste important du budget du ménage.

90M. et Mme N. sont des Brahmanes. Le quartier de Mylapore est pour eux un espace familier ou ils souhaitent rester vivre. Ils s’y sentent en sécurité, surtout Mme N. C’est aussi, dit-elle, un environnement favorable à l’éducation des enfants. La vie communautaire qui se déroule à l’intérieur de l’immeuble convient aux nouveaux logés. Ils jouent un rôle actif au sein de l’association des copropriétaires, chargée de gérer l’immeuble. M.N. est secrétaire général de l’association. Il organise régulièrement des réunions et des rencontres, non seulement pour les questions d’entretien de l’immeuble, mais aussi pour certaines occasions, comme les grandes fêtes religieuses. Il tente parallèlement de monter une association pour améliorer l’environnement du quartier, comme l’ont fait d’autres personnes à Adyar.

91L’histoire de M. et Mme N. représente le parcours résidentiel classique de ces « nouveaux accédants » dans les quartiers centraux de la rénovation urbaine. Cibles des builders, ces derniers répondant à leurs exigences de localisation et à leurs aspirations par un nouveau mode de vie urbain, ils mettent tout en œuvre pour que leur projet résidentiel se réalise, parfois au prix de maints sacrifices. Une fois propriétaires, ils ne restent pas inactifs et gèrent l’immeuble, voire le quartier, sur la base de ces collectifs résidentiels. On peut se demander dans quelle mesure ils ne sont pas, eux aussi, les instigateurs de cette rénovation urbaine.

• Les Brahmanes au centre de la rénovation urbaine

92Nos enquêtes preliminaires, révélant une forte proportion de Brahmanes dans les nouveaux logements enquêtés, nous ont amené à étudier cet aspect original de la rénovation urbaine. Mais l’approche du déterminant religieux ou communautaire n’est pas une tentative aisée. D’une part, aucune statistique récente ne permet de confronter nos résultats à des données générales concernant l’ensemble de la population. D’autre part, les ménages acceptent difficilement de révéler leur appartenance de caste et d’en parler ouvertement. Pour plus de commodité, nous avons abordé la question des castes à partir de la division officielle des communautés en quatre groupes 1) les castes « avancées », 2) les castes « retardées », 3) les castes « répertoriées », 4) les tribus « répertoriées ». Devant la difficulté d’obtenir le nom de leur caste auprès des ménages, nous avons finalement abordé le problème en posant deux questions : et l’appartenance à l’un des quatre groupes officiels de castes et l’appartenance à la communauté des Brahmanes. Une grande part des ménages ont accepté d’y répondre (212/228).

93Il apparaît que 95,4 % des accédants sont de religion hindoue une concentration plus forte que dans l’ensemble de la ville (84,1 % en 1980). Les autres religions (chrétiens, musulmans et jaïns) ne représentent qu’une très faible minorité.

94Les résultats révèlent une très forte proportion de Brahmanes. 72,9 % des propriétaires hindous et 47 % des locataires hindous sont Brahmanes. Mais, parmi les 11,8 % de non réponse on peut penser que se dissimulent d’autres membres de la communauté brahmane (cf. tableau 26).

Tableau 26. Les castes

Tableau 26. Les castes

N.R. : non réponse.

95Les trois quartiers présentent des variations. Mylapore montre une forte concentration de Brahmanes, avec une part de 75,3 % des hindous. Theagaraya Nagar présente une part de 65,7 %, Adyar une part moins importante, de 52,1 %. Etant donné la présence de l’agraharam à Mylapore, on pouvait s’attendre à de tels résultats pour ce quartier. Les autres chiffres concernant Adyar et Theagaraya Nagar confirment nos hypothèse (cf. tableau 27).

Tableau 27. Les castes dans les trois quartiers enquêtés (propriétaires et locataires)

Tableau 27. Les castes dans les trois quartiers enquêtés (propriétaires et locataires)

96Ces premiers résultats, à partir d’environ 1,3 % de la population occupant ces nouveaux logements, méritaient cependant une vérification sur la base d’un échantillon plus large. A partir d’enquêtes auprès des associations de copropriétaires, nous avons pu confirmer ce résultat.

97Le taux de Brahmanes est plus faible chez les locataires. Cependant, si le végétarisme, pratique traditionnellement chez les hautes castes, est une condition implicite d’accès des locataires à ces immeubles en copropriété, la caste est certainement un critère important. La proximité des différents « co-résidents » oblige, selon eux, à certaines règles communes de vie.

98Les Brahmanes représentent théoriquement une faible part de la population madrasi. En 1931, année du dernier recensement national répertoriant les castes, la présidence de Madras comprenait 3,3 % de Brahmanes. En 1871, ces derniers constituaient une infime minorité à Madras, représentant 2,9 % de la population. Dans l’absence de données, nous pouvons, à partir de quelques hypothèses, tenter d’évaluer la proportion de Brahmanes à Madras (cf. tableau 28).

Tableau 28. La répartition communautaire dans les immeubles de Mylapore, T. Nagar et Adyar

Tableau 28. La répartition communautaire dans les immeubles de Mylapore, T. Nagar et Adyar

*Compte tenu d’une moyenne de 3,98 personnes par ménage.

  • 14 Beteille, A., Castes : Old and New. Bombay, Asia pub., 1969, pp. 64-65.
  • 15 Le village, qui contenait 66 familles brahmanes en 1917, n’en comptait plus que 23 en 1957. Dupuis, (...)
  • 16 Etudiant les changements sociaux dans la région de Kanchipuram. il montre la diminution de l’import (...)
  • 17 En 1960, 24,7 % des migrants provenaient de ce district (il existe 20 districts autres que celui de (...)

99Madras, qui représente en 1991 6,8 % de la population du Tamil Nadu, constitue un des premiers pôles de migration de l’Etat depuis les années 1930. Les Brahmanes ont été nombreux à quitter les villes moyennes et les villages du Tamil Nadu pour se rendre à Madras, d’une part pour y suivre un enseignement supérieur, d’autre part pour y exercer des professions administratives et de services, dont une grande partie des postes se trouvent dans la capitale. C’est ce que décrivait Béteille à partir de l’exemple d’un village du district de Tanjavur en 1966 : « A Sripuram, les Brahmanes quittèrent les agraharam en grand nombre et s’en furent dans les villes pour leurs études et pour y rechercher un emploi. Ce qui ne les conduit pas tous à abandonner pour autant leurs villages ancestraux. Mais la nécessité de maintenir un établissement en ville, ou à envoyer deux ou trois enfants à l’école et au collège, amena certains d’entre eux à vendre au moins une part de leurs terres »14. Dupuis avait note en 1960 la désertion des Brahmanes des villages, en prenant l’exemple d’un village du district de Chingleput15. Mencher, en 1970, montre la même évolution à partir de plusieurs villages de cette même région16. Mais il faut remarquer que le district de Chingleput, à proximité directe de Madras, constitue le lieu d’où partent la majorité des migrants du Tamil Nadu17. Dans l’hypothèse maximale d’une désertion de 50 % des Brahmanes du Tamil Nadu vers la seule ville de Madras et compte tenu d’une part de 3,3 % de Brahmanes au Tamil Nadu, la capitale concentrerait en 1991 980.650 Brahmanes, qui représenteraient 25,8 % de la population de la cité. Mais ceci constitue bien une hypothèse maximale car il est peu probable que d’une part, la moitié des Brahmanes du Tamil Nadu ait migré vers la seule ville de Madras, alors que d’autres centres urbains du Tamil Nadu ont connu une croissance importante pendant cette même période (Madurai, Tiruchirapalli ou Coimbatore). D’autre part, étant donné le niveau d’éducation de cette communauté, en général élevé, il est fort probable que la proportion de Brahmanes ait baissé en raison d’un accroissement naturel relativement moins important que celui des autres communautés.

100Même en conservant cette hypothèse maximale d’une part de 25 % de Brahmanes, on peut conclure de l’importance de la polarisation brahmane dans les opérations de la rénovation urbaine.

• De l’immeuble au quartier : des collectifs résidentiels actifs

101Dans l’ensemble des immeubles, plus de la moitié des résidents sont Brahmanes. On peut atteindre, dans certains cas, une part de 80 % de Brahmanes occupants, ce qui signifie une plus grande proportion de propriétaires Brahmanes. C’est le cas de la tour Viswakamal, où les résidents partagent le même mode d’habiter et gèrent ensemble les contraintes de la vie urbaine, à partir d’une communauté relativement homogène.

La tour Viswakamal : l’exemple d’une communauté « retrouvée »

  • 18 C’est aussi une des cinq voies de la procession traditionnelle du char du temple de Kapaliswarar, l (...)

102La tour Viswakamal est située au cœur de Mylapore, le long de Dr. Radakrishna Mutt road18, voie qui constitue la limite ouest de l’agraharam. Elle fait donc face au gopuram* du temple, séparée de l’enceinte sacrée par l’immense bassin rituel. De l’autre côté, à l’ouest de la tour, passe le canal Buckingham, autour duquel s’agglutinent les huttes du bidonville.

103C’est donc sur un site relativement exceptionnel du point de vue de la proximité au temple shivaïte de Kapaliswarar que se trouve la tour Vishwakamal, nom qui signifie en Sanskrit le lotus (kamal) et Shiva, seigneur de l’univers (Vishwanathan). Kapali Promoter est le nom de son instigateur, un builder « improvisé » pour cette première opération de 50 appartements.

104L’ancien propriétaire du terrain sur lequel est bâti la tour réside au quatrième étage, où il possède trois appartements, pour lui et ses deux fils, et jouit d’une vue imprenable sur le temple et l’agraharam. Monsieur R. appartient à une riche famille brahmane installée à Madras depuis deux générations. Il a hérité du terrain de deux ground qu’avait achetés son père en 1930 à un propriétaire privé. La partie arrière de la parcelle a été achetée par la suite au temple en 1961, pour constituer l’actuelle parcelle de IQ ground. Ce terrain était alors occupé par le bidonville. Dans les années 1960, M. R., médecin, y a fait construire une Clinique, où il a établi sa résidence. En 1985, décidant de quitter la profession, il voulut y faire bâtir un immeuble résidentiel. La recherche d’un builder a été difficile car un grand nombre d’entre eux proposaient des transactions frauduleuses, nous dit Mme R. La solution finale a été de faire une tour de 50 appartements à usage résidentiel, sorte de « rue verticale », selon l’expression de M. R. Par la suite, le promoteur a imposé au propriétaire une surface commerciale au rez-de-chaussée, occupée par une banque. Les appartements ayant une vue sur le temple ont été vendus à un prix plus élevé que ceux donnant sur le canal Buckingham.

105En 1991, 80 % des résidents de la tour Viswakamal et l’ensemble des propriétaires occupants sont des Brahmanes. Quant aux propriétaires bailleurs, il n’a pas été possible de connaître leur appartenance communautaire. Parmi les locataires, on note la présence d’un musulman, qui se dit végétarien, mais surtout paye le loyer le plus élevé de la tour.

106La société des résidents a été fondée en 1989, un an après la construction. Elle est dirigée par un Brahmane et est chargée de gérer l’immeuble : l’entretien, l’arrivée des nouveaux locataires, mais aussi des activités de loisir pour les enfants. S’y créent des liens de solidarité, surtout entre propriétaires occupants. Depuis 1990, au rez-de-chaussée de l’immeuble, Mme R. a fait ériger un autel au Dieu protecteur Ganesh.

107De manière générale, le nouveau parc de logements promu par les builders répond aux aspirations des hautes castes, en particulier des Brahmanes. Il correspond à un certain mode de vie urbain, mais aussi de par la proximité entre les ménages qu’elle implique, cette forme d’habitat permet aux Brahmanes de se retrouver au sein de collectifs résidentiels, d’y partager les mêmes contraintes et de s’affirmer au sein des quartiers. Si ces collectifs résidentiels offrent protection et sécurité, thème qui transparaît dans le discours des habitants, ils rapprochent aussi les Brahmanes autour de revendications communes, comme l’accès aux services de base.

108Les associations de copropriétaires, comme celle de la tour Viswakamal, sont particulièrement actives, surtout dans les immeubles situés dans des zones sous-équipées de la ville. Le problème de l’eau est le plus souvent au centre des préoccupations des associations. De nombreuses « poches » résidentielles souffrent d’un déficit chronique en eau potable et sont alimentées par le réseau de la municipalité quelques heures par jour seulement. Les puits creusés sur les terrains sont insuffisants, l’eau souterraine étant de plus en plus rare. Les appartements situés dans les étages supérieurs sont les plus touches par le problème de l’eau, du fait de la faible pression engendrée par le faible débit d’eau. La seule solution est l’achat d’eau provenant de l’extérieur de Madras, livrée chaque semaine et entreposée dans des citernes. Les associations de résidents permettent de gérer ce problème, mais sont aussi le lieu d’interrogation concernant l’insuffisance des services de proximité, dont les coûts supplémentaires face à la pénurie doivent être optimisés et partagés autant que possible entre les résidents. Ces couts recouvrent aussi l’entretien du jardin et des allées, la collecte des déchets ménagers et leur traitement (incinération), la garde de l’immeuble nuit et jour, etc... Certaines associations organisent également des activités éducatives pour les enfants (cours de yoga ou de danse) et des achats collectifs de denrées de base (riz, sucre, huile, etc.).

109Face aux problèmes d’eau, de drainage, de mauvaise qualité des routes, certaines associations s’organisent pour tenter de gérer à petite échelle les problèmes du quartier. C’est le cas de l’association Exnora de Kasturbai Nagar (Adyar) qui concerne deux rues du quartier (Second main road, Third main road).

Exnora, Kasturbai Nagar : gérer le quartier

110L’association regroupe 72 membres, soit 90 % des familles résidant dans ces deux rues de Kasturbai Nagar. Fondée en 1988, l’association, dont le président et le secrétaire général sont Brahmanes, est destinée à améliorer l’environnement du quartier au sens large (« civic improvement »). Elle tente de répondre à des besoins immédiats, tels que le nettoyage des deux rues et la collecte des ordures ménagères dans les différents immeubles. Pour cela, elle emploie à plein temps une personne habitant dans le bidonville situé au sud du quartier. Elle a acheté d’un tricycle pour effectuer la collecte des déchets. La plantation d’arbres en bordure des deux voies est à l’ordre du jour.

111Par ailleurs, l’association a pour objectif de remédier au problème du drainage dans le quartier, celui-ci étant régulièrement inondé et difficilement praticable pendant les périodes de moussons. Elle souhaite également que la municipalité améliore l’éclairage, insuffisant, mais surtout la desserte en eau. Son action auprès de la municipalité lui a déjà permis d’obtenir la réparation des routes.

  • 19 Citation de la brochure de présentation de l’association.
  • 20 Ibidem.

112De fait, l’association n’est qu’une section d’une organisation plus large, dont le siège est à Madras (Alwarpet, Mylapore), qui a une prétention internationale. Exnora International (qui signifie Excellent, Novel et Radical) est basée sur la formation de sections par quartier, dans les villes indiennes ou dans les villes étrangères, dont l’objectif est « d’aider l’Inde à émerger comme un pays de progrès dans tons les domaines, pour atteindre les normes internationales »19, en contribuant à la diffusion des innovations. Elle souhaite établir un dialogue avec les organismes gouvernementaux. Chaque section doit se former à partir d’un minimum de 15 personnes et doit définir son objectif civique (civic objective) et de service (service objective) : « Les membres de chaque section discuteront des méthodes pour améliorer les services de base et les conditions sanitaires dans leur quartier. Ils travailleront pour y développer la conscience civique auprès des habitants. Les autorités civiques seront invitées à des réunions afin d’apporter des réponses aux problèmes des quartiers »20 Chaque section doit par ailleurs travailler à partir de thèmes aussi divers que : « Servir les pauvres », lutter contre la drogue et l’alcoolisme, promouvoir les dons d’organes, les mouvements de consommateurs, la protection des monuments, améliorer la qualité de l’éducation et des sports, assister les handicapés physiques, etc.

113D’après le secrétaire général de la section de Kasturbai Nagar, l’association du quartier se donne pour but d’éduquer les habitants des bidonvilles, en y rencontrant leurs chefs (slum leader) et en y employant des personnes au service des habitants du quartier. Quatre autres sections existent à Adyar. Cette association récente, qui commence à s’implanter dans d’autres quartiers, a pris naissance dans les collectifs résidentiels d’appartements de Madras. Ses préoccupations initiales sont l’amélioration des équipements de proximité et la revendication de l’accès à un certain niveau de service. Les sections peuvent faire pression auprès des autorités municipales, en mettant en commun leurs moyens d’action individuels ; les membres de ces associations comprennent souvent des fonctionnaires de l’administration, suffisamment bien places pour obtenir quelques services auprès des organismes publics.

114Les opérations résidentielles de la rénovation urbaine permettent non seulement aux Brahmanes de se regrouper dans de mêmes espaces de résidence, mais aussi de faire face 5 la crise des services urbains et d’améliorer ainsi leurs conditions de vie dans la métropole. A travers de nouvelles revendications, ils peuvent ainsi s’affirmer au sein de ces nouveaux collectifs résidentiels, mais aussi plus largement dans la cite.

• Les solidarités de castes, support du développement du marché des builders ?

115Les opérations de la rénovation urbaine représentent des espaces résidentiels où les individus s’investissent dans la durée, le plus souvent pour y résider de manière définitive.

116Les propriétaires occupants représentent les deux tiers (66,2 %) de l’ensemble de la population enquêtée. Les locataires, minoritaires, occupent 33,8 % du parc de logements étudiés (cf. tableau 29), avec toutefois des variations entre les trois quartiers.

Tableau 29. le statut d’occupation du logement

Tableau 29. le statut d’occupation du logement
  • 21 Vaidya, C., Mukunda, K., « Role of Rental Housing in Slum Upgradation Programme ; Some Issues », p. (...)
  • 22 Schalkwijk, A., Tenants and Tenancy in the Inner City. Amsterdam, Université d’Amsterdam, 1987, 56  (...)

117La forte proportion de propriétaires occupants est manifeste quand on compare ces derniers chiffres à d’autres données. En 1986, Chetan Vaidya et K. Mukunda21 estiment que les locataires représentent 52 % de la population de Madras, 56 % dans les bidonvilles, 50 % dans le reste de la ville (cf. tableau 30). En 1986, Aart Schalkwijk22, dans une étude du statut résidentiel dans un quartier ancien du centre de Madras mettait en évidence une forte proportion de locataires, représentant environ 70 % de la population, fait caractéristique de cet habitat ancien.

Tableau 30. Le statut d’occupation du logement à Madras, d’après plusieurs estimations

Tableau 30. Le statut d’occupation du logement à Madras, d’après plusieurs estimations

* VAIDYA (Chetan) “Rental Housing in Madras : an Overview“, Nagarlok, Oct.-Dec. 1987.
** SCHALKWIJK (Aart) Tenants and Tenancy in the Inner City. Amsterdam, University of Amsterdam, 1987.

118Le nouveau parc de logements, promu par les builders, draine en majorité une clientèle d’accédants, désireux d’occuper leur propriété et non d’investisseurs s’annonçant comme des futurs propriétaires bailleurs. Ceci indique une stabilité de la population occupante.

119Certains ménages (2,3 %) occupent les habitations d’un des membres de leur famille, non-résidents (oncle ou père du chef de famille occupant), Quelques propriétaires sont expatriés mais laissent occuper leur appartement par un membre de leur famille pendant leur absence prolongée. Par ailleurs, 8 % des locataires sont de futurs « accédants » à ce parc résidentiel et 37 % d’entre eux souhaitent acheter un appartement prochainement (cf. tableau 31).

Tableau 31. Le projet résidentiel des locataires

Tableau 31. Le projet résidentiel des locataires

120Cependant, ce pare constitue également un lieu de transit pour certaines catégories de ménages qui, du fait de leur emploi, sont soumises à des mutations géographiques. Elles n’ont pas de projet patrimonial en cours (15/77). Ces derniers sont des tamouls, ayant une propriété familiale dans leur ville d’origine, venus à Madras pour une durée déterminée : des cadres ou des employés du gouvernement de l’Etat (5/77) et d’entreprises privées (10/77).

121Nos enquêtes approfondies révèlent que les appartements peuvent aussi constituer des dots. Une fois achetés pour les futurs mariages, ils sont loués momentanément.

122D’autre part, la moyenne d’âge des accédants, de 47 ans, montre encore que le projet résidentiel constitue bien un projet durable. Plus d’un tiers des accédants ont plus de 50 ans ; une part non négligeable d’accédants (7,9 %) sont des ménages retraités (cf. tableau 32).

Tableau 32. L’âge du chef de famille

Tableau 32. L’âge du chef de famille

123Le marché résidentiel qui se présente aux builders est extrêmement attractif et la demande est particulièrement définie. D’ailleurs, les builders n’hésitent pas à affirmer qu’ils ciblent principalement les Brahmanes, voire qu’ils effectuent un certain filtrage des clients, pour leur garantir en quelque sorte un voisinage « adéquat ». Cette dernière pratique est parfois exigée par le propriétaire initial du terrain, Brahmane, aussi futur copropriétaire de l’immeuble, préférant vivre dans un voisinage familier.

  • 23 La question du revenu est placée à la fin du questionnaire d’enquête. Elle est présentée sous la fo (...)

124Aussi, le revenu ne constitue pas un facteur d’accession suffisant. Les résultats de l’enquête le montrent. Par rapport à l’échelle des revenus dans la capitale, les revenus des ménages de l’enquête se situent dans un intervalle limité, situé en haut de la hiérarchie des revenus. Toutefois, les revenus déclarés par les personnes interrogées varient au moins entre 2.000 Rs. et 8.000 Rs.23.

125Des écarts de revenus importants sont apparus. A partir des 216 réponses (12 ménages n’ont pas voulu répondre), on observe que la première tranche de revenus (moins de 2000 Rs. par mois) n’est pas significative de l’échantillon des ménages. (cf. tableau 33). La tranche de revenus suivante concerne 17,1 % des ménages. Les trois tranches supérieures représentent 29,2 %, 30,3 % et 22,3 % des ménages. La dispersion des revenus montre de fortes différences dans le statut économique des ménages.

126D’autres données complémentaires du revenu, comme le nombre d’actifs par ménage et la structure familiale des « accédants », nous indiquent les possibilités d’implication financière de plusieurs personnes par Ménage. Environ un quart des propriétaires vit en familles élargies (cf. tableau 34), signifiant généralement au moins deux revenus par ménages.

Tableau 33. Le revenu des ménages

Tableau 33. Le revenu des ménages

Tableau 34. Structure familiale des ménages de propriétaires

Tableau 34. Structure familiale des ménages de propriétaires

(*) couple avec ou sans entants.

127Un grand nombre de ménages accédants sont composes d’au moins deux membres actifs (40,3 %). Près d’un tiers (29,1 %) des épouses des propriétaires sont actives et participent ainsi au financement du logement. Ces faits permettent de nuancer notre précédente affirmation.

128Pour financer l’achat de leur logement, une grande part des ménages (84,8 % des répondants) ont eu recours à un prêt. Dans la plupart des cas, s’ajoutent au prêt d’autres sources de financement : la vente d’un bien foncier ou immobilier (11 % des cas), une réserve d’épargne « personnelle » (« own saving ») (80 %) ou une aide familiale (7 %). Quand les ménages n’ont pas recours à un prêt, la vente d’un bien foncier ou immobilier constitue la source principale du financement, à laquelle s’ajoute une épargne « personnelle ». Les fonds de retraite sont également une source non négligeable de financement.

Tableau 35. La taille des ménages

Tableau 35. La taille des ménages

129Le prêt est donc une source importante de financement. Il s’agit dans 95 % des cas de prêts à long terme. Les organismes privés offrent la possibilité de prêts complémentaires : les prêts sur gage, les tontines et des prêts « classiques » à court terme. Mais, le prêt ne suffit pas à couvrir le financement du logement (cf. tableau 36). La vente d’une propriété familiale est alors relativement courante pour financer l’apport initial. Il s’agit, dans la plupart des cas, de terrains agricoles situés dans le village d’origine des accédants, ou encore, d’une maison familiale acquise par un héritage. Il est difficile de savoir ce qu’entendent les ménages par épargne « personnelle ». Cette catégorie peut en fait recouvrir des ressources non déclarées mais aussi des ventes illégales qui ont servi à financer une grande partie du coût du logement. Il faut noter par ailleurs qu’un certain nombre de builders demandent une partie d’argent « liquide » aux ménages.

Tableau 36. Le financement du logement (n = 132)

Tableau 36. Le financement du logement (n = 132)

130L’importance des prêts des employeurs nous indique qu’une grande partie des accédants sont des salariés d’entreprises publiques. La répartition des professions des chefs de ménages par secteur d’emploi est révélatrice de ce fait.

131Une grande part des « accédants » est en fait salariés des entreprises publiques. Alors qu’à Madras en général, les employés du secteur public constituent 22,5 % de la population. Dans l’enquête, ils représentent 45 % des accédants et seulement 13 % des locataires. Ces catégories professionnelles disposent en effet de facilités d’accès aux financements à long terme. Cependant, nous l’avons vu, les prêts long terme ne suffisent pas à financer l’achat de ces logements.

Tableau 37. Les types de prêts au logement (n=112)

Tableau 37. Les types de prêts au logement (n=112)

132Il est difficile d’affirmer aussi aisément que les liens de solidarité entre Brahmanes constituent un facteur essentiel dans la constitution de ces immeubles résidentiels et de ce segment du marché du logement. Le revenu joue également un rôle important. Certains Brahmanes de Madras vivent dans des conditions financières précaires et ne peuvent prétendre acquérir un appartement dans le centre de Madras. Cependant, quelques-uns d’entre eux n’hésitent pas à sacrifier certains postes importants du budget du ménage pour vivre dans ces immeubles. Il arrive même que d’autres vendent leurs bijoux familiaux, abandonnant ainsi une partie de leur patrimoine le plus visible. Ils justifient ces efforts en invoquant la nécessité vitale de résider dans des quartiers à proximité des écoles, décisive pour le futur de leurs enfants, surtout depuis que le gouvernement a décidé d’augmenter le quota d’accès aux postes administratifs pour les basses castes. A la recherche de protection et d’un renforcement des liens de solidarité afin d’affronter un environnement parfois hostile à leur développement, les Brahmanes mettent tout en œuvre pour vivre au sein de ces collectifs résidentiels.

Tableau 38. La profession du chef de famille (n = 151)

Tableau 38. La profession du chef de famille (n = 151)

133On peut arguer que les Brahmanes constituent, de par leurs professions (dans le secteur des services principalement), le principal groupe social à la recherche d’un nouveau mode de vie urbain que proposent les builders avec les immeubles collectifs. Mais aujourd’hui, de nombreuses castes intègrent des professions qui constituaient auparavant l’apanage des Brahmanes. Ces derniers, dans la période de crise récente, s’improvisent dans de nombreuses professions commerciales qu’ils no pratiquaient pas il y a quelques années.

134Les polarisations observées à travers cette étude de cas ne permettent pas de généraliser quant A l’incidence de l’extension du secteur privé dans le contexte de désengagement de l’Etat. Cependant, elles montrent, dans le cas précis de Madras, que les castes peuvent constituer le support d’un segment du marché privé du logement ct quo ce marché ne se résout pas aux statuts économiques des citadins. Le marché privé intègre des données dépassant les critères de revenu. Il constitue un espace d’expression des rapports de castes et permet en même temps de renouer avec les pratiques spatiales traditionnelles, auparavant diluées dans le dispositif interventionniste de logement social.

  • 24 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient, Adrien-Maison (...)
  • 25 Ibid., p. 537.

135En 1960, en analysant la répartition des différentes communautés dans la cité, Dupuis concluait : « Jusqu’au début du XXe siècle, l’implantation géographique des communautés madrasi était l’image d’une société rigoureusement fondée sur la distinction et la hiérarchie des jati * : leur ségrégation dans des rues ou des quartiers particuliers prévalait encore sur les affinités de la profession ou de la fortune. Mais ces traits de l’ancienne vie indienne […] furent rapidement altérés par l’afflux massif des immigrants, l’extension de l’espace urbain et le développement des transports »24. Il ajoutait plus loin, pour achever son exposé : « Les quartiers de Madras ne sont donc plus les cadres rigides de la société classique. Au lieu d’isoler les communautés, ils les mêlent, tendant ainsi, avec le jeu des relations professionnelles, à constituer les milieux vivants de la société nouvelle »25. A Madras, au début des années 1990, on peut se demander dans quelle mesure ne fait pas place à une dynamique inverse cette dynamique de dilution des ségrégations décrite par Dupuis.

D. L’ajustement gestionnaire : vers une nouvelle configuration urbaine

136La privatisation a conduit à la mutation de la structure de l’offre de logements dans la métropole, en premier lieu à partir de la modification des logiques et des modes de gestion des agences publiques de logement. Les relations qui s’étaient établies entre l’Etat et les différents groupes sociaux à travers le dispositif de logement social ont fait place à de nouveaux rapports fonciers et immobiliers amenant à de nouvelles formes de régulation sociale.

137A l’échelle de Madras, les agences publiques de logement inaugurent des modes de gestion de l’habitat. Il ne s’agit pas, pour ces agences, d’un désengagement de la production de logements pour les couches moyennes, afin de mieux se reporter sur les plus pauvres, mais bien d’une restructuration gestionnaire du dispositif de traitement « social » à travers des logiques de marché. Ceci mène à l’effacement de la distinction entre secteurs public et privé et à la mise en place d’un vaste marché de l’habitat, soumis aux mêmes règles.

138Les mesures financières et fiscales ont permis, à la fin des années 1980, de solvabiliser une partie de la demande, dans un contexte d’étroitesse du marché, et ainsi, de consolider un segment de l’offre et de catalyser la dynamique enclenchée de la rénovation urbaine. Par ailleurs, le gouvernement du Tamil Nadu, en laissant s’installer un certain nombre de vides juridiques, conforte l’activité de ces milieux entrepreneuraux et avantage en partie les nouveaux accédants à la propriété, en permettant par ailleurs des coûts inférieurs. Les quelques lois restrictives existantes sont transgressées par les builders, allant cependant à l’encontre des intérêts des ménages, qui s’organisent pour réclamer leurs droits. C’est l’occasion pour ces derniers de se faire entendre par les pouvoirs publics. Le gouvernement du Tamil Nadu doit conforter à la fois les couches moyennes et les opérateurs privés s’il veut continuer à défendre les objectifs de sa politique du logement : la relance de la machine économique à partir des couches moyennes et de l’entrepreneuriat.

139Encourager l’activité des builders et l’accession à la propriété, c’est aussi le gage de la poursuite de la rénovation urbaine, d’une consolidation de la ville régulière, répondant au souhait de voir Madras conforme à l’image d’une ville régulée, débarrassée de ses bidonvilles, comme l’avait suggéré en 1991 le ministre Selvaganapathi dans le dernier texte de politique du logement du gouvernement du Tamil Nadu. La nouvelle configuration spatiale induite par la rénovation urbaine repose sur des polarisations économiques et mène à de fortes disparités de statuts résidentiels entre centre rénové, centre taudifié et périphéries. Les couches moyennes, au centre de la rénovation urbaine, largement actives dans le processus, mettent tout en œuvre pour constituer de nouvelles enclaves résidentielles leur étant réservées, y intégrant leurs projets patrimoniaux et familiaux, mais aussi communautaires.

140Au-delà d’une polarisation économique, la rénovation urbaine apparaît comme l’occasion nouvelle de polarisations de castes. Les hautes castes occupent une place privilégiée dans la rénovation urbaine. Les nouvelles opérations immobilières constituent le support des regroupements brahmanes. Ceci met en évidence la vivacité des solidarités de castes, voire le retour ou le renforcement du dispositif spatial basé sur la hiérarchie des statuts rituels. Cette tendance mériterait des investigations plus poussées pour conclure sur son ampleur. Elle indique cependant, dans une certaine mesure, l’importance du rôle de la société civile dans la production de l’espace bâti et dans l’appropriation de la ville, de sa capacité à intégrer les pratiques sociales traditionnelles dans les mécanismes de marché. D’autre part, les entrepreneurs privés ont montré leur capacité à répondre à l’attente de ces groupes sociaux et it leurs exigences de localisation et de regroupement. Les relations structurelles qui se sont établies entre les builders et les Brahmanes montrent également la prégnance des pratiques traditionnelles et des solidarités de castes. Les intérêts des opérateurs privés rejoignent ceux des castes supérieures désireuses de renforcer leur position dans la ville.

141L’éviction d’un bidonville dans un quartier aussi sensible que Mylapore, suite aux directives récentes du gouvernement du Tamil Nadu de décongestionner certains espaces du centre-ville, conforte les intérêts des builders et des Brahmanes. Cette action témoigne du caractère « pur » et préservé que les instances publiques veulent donner au cœur de la rénovation urbaine. Elle montre aussi combien les pouvoirs publics peuvent conforter, volontairement ou involontairement, les véritables objectifs de cette rénovation urbaine.

142Dans les années 1990, dans un contexte de creusement des inégalités économiques, les ségrégations résidentielles pourraient s’accentuer. Par ailleurs, au moment ou les partis dravidiens évacuent la scène politique tamoule pour faire place au Congrès, inaugurant ainsi le retour des Brahmanes à la politique après vingt-cinq ans d’absence, les polarisations communautaires pourraient prendre le dessus, confortées par les hautes castes.

143Dans le contexte de la privatisation, l’Etat du Tamil Nadu est-il prêt à assumer pleinement le rôle de régulateur et d’incitateur qu’il s’assigne au début des années 1990 ?

144L’Etat a montré un désengagement réel et le politique s’avère de fait de plus en plus périphérique dans sphère du logement, laissant place à un dispositif gestionnaire au sein des agences publiques de logement et l’application des logiques de marché à l’ensemble des segments de l’offre. Les programmes de réhabilitation des bidonvilles ont même permis à un grand nombre de résidents des bidonvilles d’acquérir une parcelle dotée d’une valeur marchande, procurant des valeurs foncières nouvelles à certains bidonvilles du centre-ville. L’attitude des pouvoirs publics laisse la porte ouverte à des stratégies multiples de la société civile pour s’approprier l’espace. L’immobilisme du gouvernement on matière de législation foncière atteste soit une altitude volontairement laxiste pour conforter une activité économique à leur avantage, soit une incapacité réelle de l’appareil bureaucratique à promouvoir de nouvelles mesures permettant un élargissement de la production résidentielle privée.

Notes

1 Les jaïns de Madras, originaires du nord de l’Inde, sont le plus souvent impliqués dans les milieux d’affaire à Madras.

2 Au Maharashtra, une loi sur la copropriété des immeubles d’appartements existe depuis 1970. Elle a été introduite au Bengale Occidental et au Gujarat en 1972, au Karnataka en 1973, en Uttar Pradesh en 1975 et à Delhi en 1986, basée sur la loi américaine sur les condominiums.

3 Voir « Builders Must Have Licences : Habitat », The Economic Times, 21 avril 1991.

4 Les taux d’intérêt que les banques pratiquent concernant les prêts à court terme aux builders sont de l’ordre de 25 % par an.

5 C’est ce que nous mettrons en évidence en C.

6 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient. 1960, p. 393.

7 D’après un plan de Lanchester en 1918, plusieurs peuplements brahmanes existaient à Madras au début du siècle : à Mylapore, Triplicane, Chintadripet, Egmore. Georges Town et Nungambakkam. Les agraharam les plus étendus sont ceux de Mylapore et Triplicane. Lanchester, H.V., Report of Madras Town. Madras, Government Press, 1918.

8 7 des 10 lotissements du C.I.T. ont été aménagés à Mylapore. Ce sont les lotissements de C.I.T. colony, Seethama colony, Abhiramapuram, Mandavelipakkam, Trustpakkam et Sulivan’s lodge colony.

9 Lewandowski, S., « Urban Planning in the Asia Port City : Madras, an Overview, 1920-1970 », Journal of South Asian Studies, mars-septembre 1979, vol. II, pp. 34. 35 et 36.

10 A ce sujet, se référer à la seconde partie (p. 200), où nous citons Béteille à propos du rôle des Brahmanes.

11 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient, 1960, p. 519.

12 Ibid., p. 519.

13 Tamil Nadu Brahmin Association, entretien réalise en octobre 1991.

14 Beteille, A., Castes : Old and New. Bombay, Asia pub., 1969, pp. 64-65.

15 Le village, qui contenait 66 familles brahmanes en 1917, n’en comptait plus que 23 en 1957. Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient, Adrien-Maisonneuve, 1960, p. 49.

16 Etudiant les changements sociaux dans la région de Kanchipuram. il montre la diminution de l’importance numérique des Brahmanes entre 1871 et 1963. En 1871, ils représentent 15,3 % de la population et 9,4 % en 1963. Cependant, de nombreux Brahmanes conservent des propriétés agricoles dans leur village d’origine. Mencher, J.P., « A Tamil Village : Changing Socio-Economic Structure in Madras State », p. 104, in : Ishwaran, K., (ed.) Change and Continuity in Indian Village. Columbia University Press, 1970.

17 En 1960, 24,7 % des migrants provenaient de ce district (il existe 20 districts autres que celui de Madras).

18 C’est aussi une des cinq voies de la procession traditionnelle du char du temple de Kapaliswarar, la West Mada road.

19 Citation de la brochure de présentation de l’association.

20 Ibidem.

21 Vaidya, C., Mukunda, K., « Role of Rental Housing in Slum Upgradation Programme ; Some Issues », p. 140. in : Vaidya, C., « Rental Housing in Madras : an Overview », Nagarlok, oct.– déc. 1987, n° 4, vol. XIX.

22 Schalkwijk, A., Tenants and Tenancy in the Inner City. Amsterdam, Université d’Amsterdam, 1987, 56 p. L’étude porte sur un échantillon de 302 ménages résidant dans le quartier de Chintadripet.

23 La question du revenu est placée à la fin du questionnaire d’enquête. Elle est présentée sous la forme de tranches de revenu (A à E), ce qui laisse une moins grande marge d’imprécision dans les réponses et une facilité d’expression des ménages. La question précédente porte sur le nombre de personnes actives et sur les pensions ou traitements (retraites) touchés par le ménage occupant, ce qui permet de rappeler au ménage de prendre d’avantage en compte l’ensemble des revenus et de répondre plus précisément à la question.

24 Dupuis, J., Madras et le nord du Coromandel. Paris, Librairie d’Amérique et d’Orient, Adrien-Maisonneuve, 1960, p. 535.

25 Ibid., p. 537.

Table des illustrations

URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 13k
Légende Figure 7. Schéma du montage des opérations des builders
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 34k
Légende Figure 8. Concentration de la production des builders, 1988-90
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 29k
Titre Tableau 23. La répartition de la production des builders (1988-90)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 47k
Titre Tableau 24. Caractéristiques de la production des trois types de builder
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 20k
Titre Tableau 25. La progression des trois quartiers actifs de la rénovation urbaine : part des projets entre 1983 et 1990 (%)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 30k
Légende Figure 9. Les quartiers opératoires de la rénovation urbaine
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 140k
Légende Figure 10. Répartition des opérations de la rénovation urbaine dans les différents quartiers, 1983-90
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 109k
Titre Tableau 26. Les castes
Légende N.R. : non réponse.
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 28k
Titre Tableau 27. Les castes dans les trois quartiers enquêtés (propriétaires et locataires)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 27k
Titre Tableau 28. La répartition communautaire dans les immeubles de Mylapore, T. Nagar et Adyar
Légende *Compte tenu d’une moyenne de 3,98 personnes par ménage.
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 23k
Titre Tableau 29. le statut d’occupation du logement
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 26k
Titre Tableau 30. Le statut d’occupation du logement à Madras, d’après plusieurs estimations
Légende * VAIDYA (Chetan) “Rental Housing in Madras : an Overview“, Nagarlok, Oct.-Dec. 1987.** SCHALKWIJK (Aart) Tenants and Tenancy in the Inner City. Amsterdam, University of Amsterdam, 1987.
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 19k
Titre Tableau 31. Le projet résidentiel des locataires
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-14.jpg
Fichier image/jpeg, 27k
Titre Tableau 32. L’âge du chef de famille
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-15.jpg
Fichier image/jpeg, 21k
Titre Tableau 33. Le revenu des ménages
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-16.jpg
Fichier image/jpeg, 17k
Titre Tableau 34. Structure familiale des ménages de propriétaires
Légende (*) couple avec ou sans entants.
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-17.jpg
Fichier image/jpeg, 10k
Titre Tableau 35. La taille des ménages
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-18.jpg
Fichier image/jpeg, 25k
Titre Tableau 36. Le financement du logement (n = 132)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-19.jpg
Fichier image/jpeg, 16k
Titre Tableau 37. Les types de prêts au logement (n=112)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-20.jpg
Fichier image/jpeg, 16k
Titre Tableau 38. La profession du chef de famille (n = 151)
URL http://books.openedition.org/ifp/docannexe/image/9620/img-21.jpg
Fichier image/jpeg, 28k

© Institut Français de Pondichéry, 1998

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Cette publication numérique est issue d’un traitement automatique par reconnaissance optique de caractères.

Acheter

Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search