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Impuesto a los bienes urbanos ociosos

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti

Parte II. Propuesta de ordenanza estableciendo el Impuesto a los Bienes Urbanos Ociosos

Texto completo

1A continuación se presenta una propuesta de redacción de una ordenanza municipal relativa al Impuesto a los Bienes Urbanos Ociosos, con el objetivo de que sea útil para el análisis, comprensión y tratamiento de los órganos correspondientes. Este modelo de ordenanza, adaptado convenientemente a las diferencias de contexto político, social, económico, ambiental, cultural y otras especificidades de cada ciudad, puede servir como guía para la confección de instrumentos similares en cualquier municipio.

2EL HCD SANCIONA CON CARÁCTER DE ORDENANZA

Título i: Del impuesto sobre los bienes urbanos ociosos

3Art. 1: Créase el impuesto sobre los bienes urbanos ociosos, de acuerdo a las disposiciones que se establecen en la presente ordenanza.

Comentario: Quizá la cuestión más compleja que presenta este proyecto se refiere a la potestad municipal de crear y percibir impuestos. Una antigua posición doctrinaria consolida la idea que las municipalidades en el derecho argentino son meramente entidades autárquicas, de manera tal que el único tributo que legítimamente pueden establecer y percibir son las tasas.
La cuestión queda absolutamente zanjada desde la reforma constitucional de 1994, en donde el art. 123 establece expresamente que las provincias dictan sus propias constituciones asegurando —entre otras cosas— “la autonomía municipal y reglando su alcance y contenido en el orden institucional, político, administrativo, económico y financiero”.
De manera tal que la facultad de imponer impuestos por parte de la municipalidad hay que buscarla respectivamente en la Constitución Provincial y en la Carta Orgánica Municipal.
En nuestro caso, la Constitución de Río Negro dispone en el art. 230: “El tesoro municipal está compuesto por: (...) 2. Los impuestos y demás tributos necesarios para el cumplimiento de los fines y actividades propias. Pueden ser progresivos, abarcar los inmuebles libres de mejora (...)”. Y en el 231: “La facultad de los municipios de crear y recaudar impuestos es complementaria de la que tiene la Nación sobre las materias que le son propias y las que las leyes establecen para el orden provincial”.
Por su parte, la Carta Orgánica Municipal de San Carlos de Bariloche dispone en su artículo 11, donde establece las competencias del Municipio: “La Municipalidad ejerce plenamente su poder de policía en todo el ejido municipal. En los establecimientos de utilidad nacional o provincial establece la normativa y reglamentaciones que no fueran incompatibles con la finalidad federal o provincial para la que fueron creados; controla y sanciona su incumplimiento y establece impuestos, tasas, contribuciones y otros gravámenes”. Asimismo, en el artículo 98, que establece los recursos de la Municipalidad: “(...) Los que surjan del ejercicio de las facultades municipales: impuestos, tasas, derechos, aranceles, contribuciones, patentes, multas, ingresos de capital originados por actos de disposición, administración o explotación de su patrimonio, coparticipación provin-cial y nacional y demás gravámenes que se establezcan (…)”. Entonces, queda claro que las Municipalidades de la Provincia de Río Negro, y en particular la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, tienen potestad impositiva.
El impuesto que se crea por esta ordenanza tiene por objeto gravar la existencia de bienes urbanos improductivos dentro del ejido. Los bienes sobre los que recae el impuesto son bienes inmuebles. La idea de denominarlos genéricamente “bienes urbanos” trata de exteriorizar y remarcar el concepto de lo que podría denominarse “fenómeno urbano”, sobre el que se construye la convicción de que lo urbano como tal es el resultado del esfuerzo de tantas generaciones como la historia misma de la ciudad. Es decir, la propiedad sobre un bien urbano es realizable porque anteriormente existieron la acción del Estado y de un número indeterminado de sucesivas generaciones que hicieron posible la propiedad tal cual hoy se puede detentar. Esto incluye no sólo las parcelas y edificaciones, sino un conjunto de bienes y servicios que incluyen la localización, la accesibilidad, el refugio, etc., que tienen un carácter inherentemente social y colectivo, ya que no pueden ser producidos ni reproducidos por ningún particular de forma aislada.

4Art. 2: Este impuesto comenzará a regir sobre los inmuebles afectados, conforme a la reglamentación que determine las zonas del ejido incorporadas a cada uno de los hechos imponibles que por este acto se crean.

Comentario: Resulta conveniente que la ordenanza no determine las áreas o zonas del ejido sobre las cuales va a regir el impuesto. Por el contrario a fin de evitar resultados contradictorios a los intereses comunitarios (e.g. provocar la sobreocupación de espacios casi colapsados). Lo adecuado es que este tributo se constituya en un instrumento de la autoridad de planeamiento local para orientar y dirigir el desarrollo urbano. Por esta razón, el órgano deliberante crea el impuesto, que luego el ejecutivo aplica conforme a los criterios adoptados en la planificación urbana.

5Art. 3: La especificación del monto del impuesto será obtenido mediante la utilización de dos factores, uno de determinación y el otro de corrección.

Comentario: El monto final del gravamen afectado a un inmueble urbano (IBUO) particular responderá a la siguiente formulación:
Siendo :

IBUO=Impuesto a los bienes urbanos ociosos
FD=Factor de Determinación
FC=Factor de Corrección
FOT=Factor de Ocupación total en porcentajes
ST=Superficie del Terreno en m2
SC=Superficie Construida en m2
luego,
IBUO=FD·FC·SC,­ —> aplicado a los casos de inmuebles urbanos sin uso.
IBUO=FD·FC·ST·FOT/100,—> aplicado a los inmuebles urbanos baldíos/notoriamente abandonados.

6Art. 4: El factor de determinación es un multiplicador que se utiliza para calcular el monto del gravamen, a partir de la multiplicación de este factor por el número determinado en la descripción de la base imponible establecida en los arts. 20, 32 y 47.

Comentario: El monto del gravamen debe ser de una magnitud tal que efectivamente genere cambios en las conductas de los propietarios de bienes urbanos ociosos, induciéndolos a darles un uso acorde al plan urbano vigente. De este modo, se logrará disminuir el costo que la improductividad de los bienes inmuebles genera a la sociedad en su conjunto. Este objetivo será satisfecho cuando se alcance alguna de las siguientes circunstancias: 1) el poseedor modifique la conducta que dio origen al tributo, respondiendo al incentivo, 2) el Estado expropie el inmueble ocioso para darle una finalidad adecuada. Así, el efecto de este tributo sucederá en algún momento del tiempo que media entre la aplicación de la ordenanza y la expropiación.

El valor del Factor de Determinación depende de dos componentes: a) el plazo máximo de tiempo previsto para que la norma tenga pleno efecto, i.e. el tiempo que debe transcurrir antes de que los inmuebles obligados por la presente normativa sean expropiados (denominado T), y b) el precio promedio del metro cuadrado construible. Este equivale al valor promedio del terreno dividido la cantidad de metros que pueden construirse por ordenanza, o en otras palabras, es igual al valor promedio del terreno dividido por su superficie construible (superficie construible = superficie total • FOT). El Factor de Deter-minación por metro cuadrado será aproximadamente igual al precio del metro cuadrado construible promedio dividido T. El gravamen total del impuesto que afecte a cada inmueble ocioso será resultado de la multiplicación del Factor de Determinación (FD) por los metros cuadrados construibles (para los títulos II y IV) o construidos (para el título III) del inmueble.

El FD es proporcional al valor promedio del metro cuadrado del mercado en la ciudad, es decir, que es también un valor del metro cuadrado construible ya que el precio del promedio de los terrenos tiene en cuenta el potencial constructivo. La efectividad de la norma puede quedar mermada si los valores del metro cuadrado difieren significativamente entre las distintas zonas urbanas, por lo que es necesario que la autoridad de aplicación utilice esta normativa adecuándola a las diferentes zonificaciones aplicando diferentes Factores de Corrección (FC) que ajusten las diferencias de precios. Puede haber entonces FC menores a la unidad cuando el tributo se aplique sobre zonas en las que la valorización del metro cuadrado sea inferior al promedio de la ciudad, y FC superiores a la unidad cuando sea mayor. También puede utilizarse el Factor de Corrección para dar prioridad a ciertas zonas, manzanas o incluso lotes, es decir, para aumentar la intensidad de la intervención pública a través del impuesto en aquellas zonas en donde sea prioritario apuntalar la consolidación de la trama urbana.

Puede obtenerse una aproximación al precio promedio del metro cuadrado recurriendo al método comparativo con el mercado, basado en los precios a los cuales el mercado efectivamente realiza transacciones. Una metodología de valuación alternativa se basa en los llamados “precios hedónicos”, que otorgan una valuación específica a los diferentes atributos que tiene un inmueble urbano (superficie, localización, vista, iluminación, equipamiento, etc.) y donde la valuación surge de la suma de cada una de estas valuaciones parciales.

La definición de los metros cuadrados construibles debe responder a indicadores urbanos —FOT y FOS— y otros que regulen el uso potencial de cada inmueble. De todos modos, reconociendo la dificultad para identificar para cada inmueble las diferencias en sus posibilidades de implantación, el mecanismo recomendado consiste en realizar el cálculo en función de la información más accesible, el FOT y la superficie de los terrenos. Las inequidades que se producirán inevitablemente si no se conocen todos los determinantes de las posibilidades de implementación, deberán ser dirimidas por el Comité de Interpretación.

Siendo;

FD=Factor de determinación
T=Tiempo antes de que los inmuebles obligados por la presente normativa sean expropiado
PPm2C=Precio del metro cuadrado promedio en la ciudad
luego, FD=PPm2C/T

No se recomiendan bonificaciones especiales para estimular el ingreso, ya que el propósito de la presente normativa no es el de contribuir a financiar las arcas municipales sino al ordenamiento urbano y la regulación del mercado de suelo.

Varios antecedentes sobre el valor de esta alícuota existen en Brasil, sobre todo tras la aprobación del Estatuto de la Ciudad en 2001, que exige la edificación o utilización obligatoria del suelo urbano en un plazo de tiempo perentorio establecido por cada plan urbano. En caso de incumplimiento, los municipios aumentan la tasa paulatinamente y la tasa puede aumentar hasta el doble cada año (progresividad en el tiempo) y como máximo podrá elevarse hasta el 15% sobre el valor catastral del terreno. “Al quinto año, el municipio podría expropiar el inmueble al valor catastral, incluso descontando el monto de las obras públicas que beneficien al terreno e ignorando cualquier expectativa de plus-valorización futura; la indemnización no exime del pago de la obligación fiscal” (Morales, 2004). Con estas alícuotas, la acumulación del tributo permitiría recaudar un valor equivalente al valor comercial del inmueble entre 8 y9 años (suponiendo un precio estable del inmueble).

Para que este instrumento sea efectivo, la alícuota aplicada en ningún caso debería ser inferior a la valorización anual de los inmuebles, porque de ser este el caso el propietario seguiría teniendo incentivo para retener el inmueble.

7Art. 5: El factor de corrección es un multiplicador establecido para las diferentes zonas del ejido urbano, que permite adecuar el gravamen a las características específicas de esa urbanización, así como imponer pesos diferenciales para inducir el desarrollo urbano en determinadas áreas. Este factor de corrección se aplica multiplicativamente sobre el monto del gravamen obtenido.

Comentario: El Factor de Corrección tiene el objeto de ajustar el Factor de Determinación, básicamente en atención a dos elementos: a) las prioridades y directrices que establezcan las autoridades pertinentes, y b) las diferencias en el precio del metro cuadrado construible de las diferentes áreas, barrios, zonas o manzanas de la ciudad. Con respecto al segundo, cabe considerar que el monto del gravamen debe ajustarse por las diferencias en los precios promedio del metro cuadrado construible en las diferentes zonas de la ciudad, para que genere el incentivo que pretende la autoridad de planeamiento y para alcanzar un criterio elemental de justicia tributaria. El Factor de Corrección permite adaptar el Factor de Determinación (cuyo valor es único para toda la ciudad) en respuesta a las distintas valoraciones del metro cuadrado en diferentes zonas, áreas, barrios, manzanas o lotes de la ciudad. Este Factor de Corrección será superior a la unidad cuando el valor del metro cuadrado construible en un área sea superior al precio promedio del metro cuadrado construible en la ciudad y menor a la unidad en caso contrario.

El Factor de Corrección puede elaborarse utilizando una fórmula proporcional o una progresiva. Será proporcional cuando el multiplicador refleje exactamente el diferencial entre el precio del metro cuadrado del inmueble afectado por este impuesto y el precio promedio del metro cuadrado de la ciudad. Por el contrario, la fórmula será progresiva cuando el multiplicador sea mayor (o menor) al proporcional, o cuando el valor del metro cuadrado construible de la zona afectada por este impuesto sea más alto (o más bajo) que el promedio de la ciudad.

Fórmula de cálculo del FC atendiendo a las diferencias de precios del metro cuadrado de superficie construible:

siendo;
PPm2C=Precio del metro cuadrado construible promedio de la ciudad
PPm2A=Precio Promedio del m2 construible en la zona A
PPm2A/PPm2C=µ, donde 0<µ<∞
Fórmula proporcional:
FC=µ
Fórmula progresiva:
FC=µ exp(1+cp), o expresado de otra forma: FC = µ(1+cp)
donde cp es el coeficiente de progresividad, cp>0.

Ejemplo de aplicación del IBUO proporcional a los inmuebles baldíos:

siendo;
Ppm2A=100$ y PPm2C =50$, T=10 años, FOT = 50%, ST = 1000m2
FC = µ = Ppm2A/PPm2C = 100 / 50 = 2
FD=PPm2C /T = 50/10= 5
IBUO = FD·FC·ST·FOT/100 = 5 2 1000 50 / 100 = 5000

Ejemplo de aplicación del IBUO progresivo a los inmuebles baldíos:

siendo;
cp=0,2, Ppm2A=100$ y PPm2C =50$, T=10 años,
FOT = 50%, ST = 1000m2
FC = µ exp(1+cp) = (Ppm2A/PPm2C)·(1+0,2) = (100 / 50 )1,2 = 2,297
FD=PPm2C /T = 50/10= 5
IBUO = FD·FC·ST·FOT/100 = 5 · 2 ,297 · 1000 · 50 / 10
= 5743,5

8Art. 6: El factor de determinación lo fija el HCD.

Comentario: El órgano deliberante debe determinar estrictamente el mecanismo a utilizar para establecer el monto del impuesto, como garantía hacia la comunidad, en razón de reposar en ese órgano la representación política del conjunto de la sociedad.

9Art. 7: El factor de corrección será establecido por el Depto. Ejecutivo, previa opinión de la autoridad de Planeamiento y Hacienda, el que en ninguna zona podrá ser superior a una cantidad a determinar de veces el valor del factor de determinación multiplicado por el cociente entre el precio del metro cuadrado de cada zona y el precio del metro cuadrado promedio de la ciudad.

Comentario: El Factor de Corrección permite a la autoridad de aplicación ajustar el monto resultante de la aplicación del Factor de Determinación con el propósito de que la normativa estimule la conducta deseada. A ese fin, el HCD debe delegar a la autoridad de aplicación cierta discrecionalidad para permitirle avanzar en este sentido. No obstante, es necesario ponerle un límite a esa discre-cionalidad, de ahí surge la limitación que se propone. El FC debe permitirle a la autoridad de aplicación acelerar o profundizar el ritmo del proceso de cambio que propone la ordenanza y asimismo, debe permitirle ajustar el FD respondiendo a las valorizaciones diferentes del metro cuadrado construible que existen en el mercado.

De todos modos, la limitación al FC que se propone en este artículo no debe generar una imposición regresiva que podría darse si se fijase un límite directo al FC, por ejemplo 3, aplicado sobre inmuebles cuyos precios más que triplican los precios promedios de la ciudad. Las zonas de la ciudad con los precios del metro cuadrado muy elevadas tendrían una carga del impuesto menor a la proporcional, afectando así la justicia tributaria y la efectividad de la norma como herramienta de planificación. Es así que el límite que el HCD debe imponer sobre el gravamen, debe aplicarse no sobre el FC sino sobre el FC ajustado por las diferencias zonales del precio del metro cuadrado. Se propone que, como máximo, el FC sea igual a una determinada cantidad de veces el factor de determinación ajustado por el cociente entre los precios promedio del metro cuadrado en la zona de afectación y el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad.

Así, el límite propuesto al FC sería igual a

FC <= FD·µ·XX
Donde XX representa la elección del HCD mencionada en el artículo 7.

Título ii: de los inmuebles baldíos

Capítulo i. Hecho imponible:

10Art. 8: Este impuesto gravará a los inmuebles urbanos subdivididos en lotes aptos para la construcción de viviendas, tanto unifamiliares como multifamiliares, y en su caso para equipamiento urbano (comercio, industria, etc.) que se encuentren ociosos, baldíos e improductivos en cuanto a su potencialidad de uso, ordenado a su destino conforme a las disposiciones relativas al uso del suelo.

Comentario: El hecho imponible se encuentra determinado por la existencia de inmuebles urbanos aptos para el desarrollo de la ciudad que se encuentren baldíos. Se persigue con ello agregarle un costo a la propiedad urbana apta sin uso, que de alguna manera desaliente retener la propiedad urbana con fines especulativos (o incluso por mera desidia del propietario).

El objeto de este instrumento es evitar que pueda privatizarse el mayor valor inmobiliario que surge del esfuerzo de un número indeterminado de personas y del Estado, orientados a la mejora urbana, que necesariamente redunda en un mayor valor de los bienes involucrados. Este objeto está sustentado en la prohibición del enriquecimiento sin causa previsto en nuestro ordenamiento jurídico, que se produce por la apropiación particular de la renta diferencial obtenida por el esfuerzo de la comunidad y del Estado orientado a la construcción y consolidación del “fenómeno urbano”. Esta apropiación constituye una flagrante injusticia y no puede ni debe ser legitimada por el Estado sin incurrir en una profunda inequidad.

11Art. 9: Con respecto a las fracciones existentes dentro del ejido que resulten aptas para la urbanización y consolidación de la trama de la ciudad, y de acuerdo a la opinión fundada de la autoridad de Planeamiento que determine la necesidad de su urbanización, y que se encuentren ubicadas dentro de las zonas que la reglamentación incorpora a este tributo; se procederá de acuerdo a los siguientes incisos.

12Inc a. La autoridad de aplicación requerirá un informe de dominio de la fracción en cuestión al Registro de la Propiedad Inmueble.

13Inc. b. Con su resultado, notificará en forma fehaciente al titular registral, al domicilio tributario municipal. Si no se conociera, se requerirá el informe respectivo a la Cámara Nacional Electoral, si fuera una persona física y en caso de persona jurídica, al registro pertinente. Si el resultado fuera negativo, se deberán publicar edictos por tres días en el Boletín Oficial de Río Negro, y se publicará el mismo texto por cinco días en la cartelera municipal, —de lo que se dejará constancia en el expediente— consignando lo siguiente:

  1. Nomenclatura catastral del inmueble.
  2. Datos de filiación del titular registral; para el caso en que se trate de una persona jurídica los datos que la identifiquen.
  3. Síntesis de la decisión de la autoridad de Planeamiento.
  4. Intimación al titular de derechos sobre el inmueble para que en el plazo de treinta días exprese su voluntad ante la autoridad de aplicación de proceder a la subdivisión de su fracción.

Comentario: El hecho imponible se refiere a lotes urbanos aptos para la construcción urbana —tanto para vivienda de la categoría que fuere, como para infraestructura— que se encuentren baldíos. Para el caso en que existan dentro de los límites del ejido fracciones y se encuentren en la zona determinada por el Depto. Ejecutivo para la aplicación de este tributo, corresponde previamente la opinión fundada de la autoridad de planeamiento local que establezca la necesidad, la conveniencia y la oportunidad de su fraccionamiento en lotes urbanos para su inclusión en la trama de la ciudad. Luego de ello, intimar al propietario para que en un plazo razonable realice la subdivisión o proponga un proyecto urbano determinado.

14Art. 10: Vencido el plazo de treinta días, desde la notificación o desde la última publicación de edictos, sin que se exprese el titular de derechos sobre la fracción en cuestión, se la incorporará sin más, al padrón de inmuebles obligados.

15Art. 11: Si dentro del mismo plazo el titular de derechos se opusiere a la subdivisión de la fracción, se le intimará para que, dentro de los quince días, exprese los argumentos y el derecho que le asiste para su oposición y ofrezca la prueba de que intente valerse, ante la “Comisión de interpretación” creada por el Art. 69, la que luego de realizado el trámite establecido en el reglamento de procedimiento que ella misma se dicte, deberá resolver la controversia.

16Art. 12: Si la resolución fuera denegatoria de la petición del particular, se incorporará el inmueble al padrón de los obligados y comenzará a tributar. Esta decisión agota la instancia administrativa.

17Art. 13: Si el titular acepta subdividir su fracción en lotes urbanos, conforme a la reglamentación del uso del suelo y parámetros autorizados por la autoridad de Planeamiento, se le otorgará un plazo de ciento veinte días para que comience el trámite de aprobación de los planos, bajo el apercibimiento que de no hacerlo, la autoridad de aplicación reclamará el pago de las sumas del impuesto devengado desde el momento del vencimiento del plazo, previsto en el art. 10. En su caso, será de aplicación las disposiciones referentes a las excepciones que se establecen en el Capítulo IV.

18Art. 14: Si por cualquier motivo imputable al particular, la subdivisión no se materializa dentro de los doce meses del vencimiento del plazo previsto en el art. 10, la autoridad de aplicación reclamará el pago del impuesto devengado, desde el momento del vencimiento del plazo citado.

Comentario: Se establece un procedimiento ágil, a fin de determinar rápidamente si corresponde la subdivisión de la fracción. El que se inicia ante la autoridad de aplicación y culmina con la decisión de una Comisión Ad Hoc creada a fin de resolver las controversias que esta ordenanza pueda generar, preservando en todo momento el debido proceso adjetivo y los derechos del particular. Asimismo, se establece una clara culminación del procedimiento administrativo para dejar expedita la eventual revisión judicial de la decisión administrativa que garantice el respeto irrestricto a los derechos de las personas.

Capítulo ii. Procedimiento para el alta en el padrón de inmuebles obligados

19Art. 15: Quedarán incorporados al padrón de inmuebles obligados, los inmuebles urbanos subdivididos en lotes aptos para la construcción de viviendas, tanto unifamiliares como multifamiliares, y en su caso para equipamiento urbano, ubicados dentro de la zona establecida en la reglamentación, que se registren ante la Municipalidad como baldíos.

20Art. 16: En caso de existir fracciones dentro de la zona determinada por la reglamentación se procederá conforme lo disponen los Arts. 9 y siguientes.

21Art. 17: Los  titulares de derechos sobre inmuebles ubicados dentro de las zonas afectadas por el tributo y registrados ante la municipalidad como baldíos, deberán acreditar las circunstancias de ocupación y habitación del predio, ante la autoridad de aplicación, a los efectos de su exclusión del padrón.

Comentario: Se incorporan al padrón de inmuebles obligados todos los inmuebles registrados ante la Municipalidad como baldíos. En este caso es conveniente que la reglamentación tenga en cuenta tanto un plazo como un trámite razonable y accesible para que los titulares de inmuebles que figuren como baldíos puedan acreditar ante la autoridad de aplicación la situación de habitación del mismo, con el fin de ser excluidos de la obligación impositiva. A su vez, debe generar un mecanismo ágil y económico para la municipalidad y para el particular, orientado a la regularización de obras clandestinas. Este procedimiento tiene como ventajas regularizar la situación de las edificaciones en el ejido urbano y aumentar la recaudación del impuesto inmobiliario provincial, ya que se gravará también las mejoras realizadas. Este aumento de la recaudación es un incentivo  para el impulso de esta norma, tanto para el Municipio como para el Gobierno Provincial.

22Art. 18: Los titulares de derechos sobre inmuebles ubicados dentro de las zonas afectadas por el tributo, que reúnan los extremos establecidos en el Cap. IV de este Título, deberán requerir a la autoridad de aplicación la excepción del pago del tributo, por el plazo establecido en el citado capítulo.

23Art. 19: Para el caso en que se rechace el requerimiento, la autoridad de aplicación remitirá inmediatamente las actuaciones a la “Comisión de Interpretación” creada en el Art. 69, la que dará una nueva vista al particular y éste podrá dentro del plazo de quince días argumentar nuevamente sobre las circunstancias de hecho, determinar el derecho que lo avala y ofrecer prueba. Si el particular deja vencer el plazo establecido, el rechazo quedará firme y agotado a su respecto la instancia administrativa, e incorporado el inmueble al padrón de obligados.

Comentario: En este título, a diferencia de los otros dos, es la autoridad de aplicación la que debe enviar a la comisión de interpretación su decisión denegatoria de la petición del particular, para que ésta de una nueva vista, fundamentalmente orientado a la enorme cantidad de situaciones grises que estas decisiones deben afrontar y que ni la norma ni su reglamentación pueden prever adecuadamente. Es el caso, por ejemplo, de un titular de dos inmuebles colindantes que se mantienen como inmuebles independientes, teniendo en uno construida su vivienda y en el otro la entrada del auto, o un quincho, o hamacas para sus hijos, o una cancha de papi-futbol, etc. En este caso, ¿estamos frente a un lote baldío o no? La respuesta depende de varias ponderaciones que deberá analizar la autoridad de planeamiento, pero en última instancia la decisión debe ser tomada por un grupo de personas que posea la representación política de la ciudad y que equilibre adecuadamente el respeto a los derechos de los particulares con los intereses públicos, por sobre cualquier otra cuestión.  

Capítulo iii. Base imponible

24Art. 20: La base imponible será el potencial constructivo, medido en metros cuadrados del inmueble definido según los parámetros del Código de Planeamiento. Para el caso de tratarse de fracciones, el potencial constructivo se medirá sobre la base del proyecto de subdivisión más eficiente para la fracción en cuestión.

25Art. 21: Sobre la base imponible definida en el artículo anterior, se especificará el gravamen, aplicando el factor de determinación definido en el art. 4 sobre la cantidad de metros cuadrados construibles. Y en su caso, aplicando el factor de corrección establecido en el art. 5, referido a la zona en que se encuentra.

26Art. 22: Para este hecho imponible se fija el coeficiente de determinación en [una cifra a determinar].

Capítulo iv. Exenciones:

  • 1 En este capítulo se enuncian los inmuebles que corresponde que sean excluidos del tributo y se dete (...)

27Art. 23: Quedan exceptuados del presente tributo:1

  • Inc. a. PLANO DE OBRA. Por el plazo de 24 meses, con el cargo de iniciar la obra en dicho plazo, contados desde el momento de la aprobación municipal del plano, para aquellos inmuebles que han obtenido la aprobación municipal del plano de obra. Pasado dicho lapso sin que la obra se haya iniciado, o concluido —en términos de habitabilidad— el inmueble volverá a tributar como un lote baldío, sin perjuicio que la autoridad de aplicación deberá reclamar el pago de los 24 meses devengados, en razón del incumplimiento del cargo impuesto. Toda controversia debe ser dirimida por la “Comisión de interpretación” creada por el Art. 69.
  • Inc. b. VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL. Quedarán asimismo exceptuados por 24 meses los proyectos de construcción de viviendas de interés social que tengan aprobación municipal. El plazo comenzará a correr desde la transmisión del dominio a favor de la entidad intermedia y/o la suscripción de los instrumentos que acrediten la intención de la compra-venta inmobiliaria.
  • Inc. c. NUEVOS LOTEOS. Por el plazo de 24 meses, los nuevos loteos, contados a partir de la aprobación del plano de subdivisión.
  • Inc. d: LOTES NO APTOS. La autoridad de planeamiento determinará los lotes no aptos para la urbanización, en forma permanente o temporal, dentro de las zonas establecidas para el presente impuesto. Los lotes declarados no aptos se encuentran exentos del presente tributo hasta que se modifique su categoría de no apto.
  • Inc. e. La autoridad de planeamiento podrá declarar no aptos para la urbanización, los inmuebles ya subdivididos en lotes urbanos, por alguno de los siguientes criterios:
  • que carezcan de servicios urbanos y/o infraestructura considerada indispensable para el normal desarrollo de las actividades urbanas (vías circulatorias, sistema de desagüe y drenaje de aguas, red cloacal, sistema de agua corriente, tendido de red eléctrica y alumbrado, etc.)
  • que se encuentren en zonas inundables, bardas,  terrenos con pendientes pronunciadas o en zonas consideradas ambientalmente no aptas.
  • Por criterios ambientalistas y/o paisajísticos relacionados con el bienestar de la colectividad.
  • que por cualquier otro motivo, no considere oportuno ni conveniente su urbanización.
  • Inc. f. Los inmuebles declarados definitivamente no aptos para la urbanización serán incorporados al programa “Recuperación de tierras para espacios verdes” conforme lo establezca la reglamentación.
  • Inc. g. INMUEBLE ÚNICO. Por el plazo de 24 meses, los inmuebles cuyos propietarios y/o titulares de derechos posean ese único predio urbano cuyo destino sea la vivienda única y permanente del grupo familiar.
  • Inc. h. ASENTAMIENTOS IRREGULARES. Los inmuebles afectados por asentamientos irregulares, sin perjuicio de su incorporación al “Programa de Desarrollo Urbano y Regularización Dominial”, conforme lo establezca la reglamentación.
  • Inc. i. NO REQUIERAN EDIFICACIONES. Los inmuebles en los que se desarrollen actividades económicas que no requieran edificaciones e impliquen una adecuada utilización del mismo, ordenado a su destino, conforme a las normas que regulan el uso del suelo.
  • Inc. j. IGLESIAS - ASOCIACIONES CIVILES. Los inmuebles afectados a iglesias, fundaciones, clubes y demás asociaciones civiles para el culto, la educación, la recreación, la cultura y el deporte.
  • Inc. k: INMUEBLES HABITADOS. Los inmuebles habitados que posean construcciones no aprobadas por la Municipalidad, sin perjuicio de estar exentos del presente tributo, ingresarán al “Programa de Regularización de Obras Clandestinas”, conforme lo establezca la reglamentación.2
  • Inc. l. RENOVACIÓN: La renovación por un plazo igual deberá ser tramitada por el interesado ante la “Comisión de Interpretación” creada por el Art. 67. La que se otorgará sólo ante la alegación y prueba de causas fundadas que acrediten los extremos expuestos por el particular, que justifiquen adecuadamente la petición.
  • Inc. m. Esta renovación sólo podrá ser otorgada por única vez a cada inmueble. La reiteración de la excepción sólo podrá ser autori-zada por la Comisión, mediante decisión fundada.
  • Inc. n: Las excepciones se otorgarán a petición de parte y previa resolución fundada de la autoridad de aplicación.
  • Inc. o. DENEGATORIA - RECURSOS. En caso de denegatoria el particular podrá ocurrir ante la Comisión Art. 69 en el plazo de quince días desde la notificación del rechazo. Vencido el plazo la denegatoria quedará firme y agotará a su respecto la instancia administrativa.

Título iii: de los inmuebles construidos sin uso.

Capítulo i. Hecho imponible:

28Art. 24: Este impuesto gravará a los inmuebles construidos que se encuentren improductivos, ociosos y sin uso adecuado a su destino, ordenado a lo dispuesto por las normas referidas al uso del suelo.

29Art. 25: A este efecto se crean dos categorías: una residencial, y la otra comercial o industrial, conforme al destino de la construcción, ordenado a lo dispuesto por las normas referidas al uso del suelo.

Comentario: El hecho imponible se encuentra determinado por la existencia de inmuebles urbanos edificados y aptos para cumplir su función social de servir de soporte al desarrollo de actividades residenciales, comerciales, sociales, productivas, que por algún motivo se encuentran en desuso. Se persigue con ello agregarle un costo a la propiedad urbana sin uso para desalentar la retención con fines especulativos o incluso por mera desidia del propietario. El stock edificado de la trama urbana debe estar sujeto al estricto cumplimiento del interés general de la comunidad, por lo que no puede ser tolerado sin gravamen o penalidad la retención ociosa de edificaciones en el seno de la trama urbana. Esto se agrava aún más cuando estas edificaciones se encuentran en zonas céntricas o de cierta densidad residencial y de actividades que, por ello mismo, son muy valoradas en el mercado. La retención ociosa de estas edificaciones contribuye a generar un “efecto escasez” que tiende a elevar los precios de venta y alquiler, y aumenta de manera ficticia e injusta el poder de negociación de los propietarios que detentan el monopolio de la propiedad.

El objeto de este instrumento es evitar que puedan generarse distorsiones en el funcionamiento de los diferentes submercados inmobiliarios de una localidad. En este caso, se contemplan dos categorías, la residencial y la comercial o industrial, porque las características de los submercados correspondientes son muy diferentes en cuanto a precios, localización, forma de contratación, etc.

Capítulo ii. Procedimiento para el alta en el padrón de inmuebles obligados.

30Art. 26:  La autoridad de aplicación deberá elaborar el listado de inmuebles construidos que se encuentren improductivos, ociosos y estén sin uso, ubicados dentro de la zona establecida por la reglamentación para la aplicación de este tributo.

Comentario: Se incorporan al padrón de inmuebles obligados todos los inmuebles que sean identificados por la autoridad de aplicación y de los que pueda comprobarse su falta de uso adecuado. Se plantean tres categorías, que responden a los plazos que puede imputarse la falta de uso al inmueble, entendiendo que este impuesto debe tener un carácter progresivo para aumentar su eficacia en términos de inducir conductas deseadas.

31Art. 27: Identificados los inmuebles que se encuentran improductivos y sin uso, la autoridad de aplicación deberá:

32Inc. a. Determinar el tiempo en que el inmueble se encuentra en las mismas condiciones de improductividad, ociosidad y desuso.

33Inc. b. Se establecen las siguientes categorías:

  • Categoría 1, para los inmuebles que se encuentran improductivos, ociosos y en desuso de 0 a dos años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.
  • Categoría 2. para los inmuebles que se encuentran improductivos, ociosos y en desuso de dos a cinco años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.
  • Categoría 3, para los inmuebles que se encuentran improductivos, ociosos y en desuso desde hace más de cinco años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.

34Inc. c: A los efectos de la notificación e intimación al titular de derechos de la construcción improductiva, ociosa y en desuso, la autoridad de aplicación deberá:

  1. Solicitar un informe de dominio al Registro de Propiedad Inmueble.
  2. Intimar al titular de derechos sobre el inmueble a disponer lo necesario para el uso adecuado a su destino, por el plazo de seis meses, mediante notificación fehaciente al domicilio obrante en los padrones tributarios municipales. A falta de éste, se requerirá un informe a la Cámara Nacional Electoral, para el caso de personas físicas, y al Registro respectivo para el caso de personas jurídicas. Si su resultado fuera negativo, se notificará  mediante la publicación de edictos en el Boletín Oficial de la Provincia de Río Negro por tres días. Las constancias de su cumplimiento se incorporarán al  expediente.
  3. En ambos casos la intimación también se publicará en la cartelera municipal durante el plazo de cinco días, de lo que se dejará constancia  en el expediente.

35Art. 28: Vencido el plazo sin que el inmueble haya sido utilizado, se lo incorporará al padrón de inmuebles obligados, para que comience a tributar. A tal fin se determinará la proporción del impuesto anual que corresponda abonar, según el momento de la incorporación.

36Art. 29: IMPUGNACIÓN: El particular intimado podrá requerir la reconsideración de la medida dentro del plazo de treinta días ante la autoridad de aplicación, y ofrecer la prueba de que intente valerse.

37Art. 30: DENEGATORIA - RECURSOS: Si la resolución de la autoridad de aplicación fuere denegatoria, el particular podrá impugnar dicha decisión ante la “Comisión de Interpretación” creada por el art. 69, en el plazo de quince días. Vencido el mismo sin impugnar, la decisión quedará firme y agotará a su respecto la instancia administrativa.

38Art. 31: BAJA DEL PADRÓN: En cualquier momento que el inmueble comience a ser utilizado conforme a su destino y ante la petición de parte, se lo dará de baja del padrón de inmuebles obligados, sin perjuicio de las sumas devengadas, las que deberán ser canceladas previo a su baja.   

Capítulo iii. Base imponible.

39Art. 32: La base imponible será la cantidad de metros cuadrados construidos que tenga el inmueble obligado.

40Art. 33: Sobre la base imponible definida en el artículo anterior, se especificará el gravamen aplicando el factor de determinación, definido en el art. 4, sobre la cantidad de metros cuadrados construidos. Y en su caso, aplicando el factor de corrección establecido en el art. 5, referido a la zona en que se encuentra.

41Art. 34: Para este hecho imponible se establecen los siguientes factores de determinación:

  • Categoría Residencial 1: coeficiente de determinación: [a determinar]
  • Categoría Residencial 2: coeficiente de determinación: [a determinar]
  • Categoría Residencial 3: coeficiente de determinación: [a determinar]
  • Categoría Comercial - industrial 1: coeficiente de determinación: [a determinar]
  • Categoría Comercial - industrial 2: coeficiente de determinación: [a determinar]
  • Categoría Comercial - industrial 3: coeficiente de determinación: [a determinar]

Capítulo iv. Exenciones.

42Art. 35: Quedan exceptuados del presente tributo, por el plazo máximo de veinticuatro meses, los siguientes casos (su denegatoria podrá ser impugnada ante la “Comisión de Interpretación” creada por el art. 69):

43Inc. a. REFACCIONES: Los inmuebles sometidos a refacciones o mejoras por el plazo en que duren estas hasta un máximo de 24 meses. Para el caso en que las mejoras o refacciones insuman un lapso superior al indicado, deberá solicitarse la pertinente ampliación ante la autoridad de aplicación.

44Inc. b. SUCESIONES: Los inmuebles que forman parte del acervo sucesorio, contados desde la fecha de la muerte del causante.

45Inc. c. QUIEBRA: Los inmuebles que integran la masa de la quiebra, contados desde el momento del desapoderamiento.

46Inc. d. LITIGIO: Los inmuebles sujetos a litigio judicial, sobre los que se han dictado medidas cautelares, por medio de las cuales ninguna de las partes que pretenden derechos sobre el mismo pueden actuar sobre él.

47Inc. e. RENOVACIÓN: La renovación por un plazo igual deberá ser tramitada por el interesado ante la Comisión creada por el Art. 69. La que se otorgará sólo ante la alegación y prueba de causas fundadas que acrediten la legitimidad de la petición.

48Inc. f. Esta renovación sólo podrá ser otorgada por única vez a cada inmueble. La reiteración de la excepción sólo podrá ser autorizada por la Comisión, mediante decisión fundada.

49Inc. g: Las excepciones se otorgarán a petición de parte y previa resolución fundada de la autoridad de aplicación.

50Inc. h. DENEGATORIA - RECURSOS. En caso de denegatoria, el particular podrá ocurrir ante la “Comisión de Interpretación” creada por el Art. 69 en el plazo de 15 días desde la notificación del rechazo. Vencido el plazo, la denegatoria quedará firme y agotará a su respecto la instancia administrativa.

Título iv: de los inmuebles notoriamente abandonados.

Capítulo i. Hecho imponible.

51Art. 36: Este impuesto gravará a los inmuebles construidos que se encuentren en notorio estado de abandono.

Comentario: El hecho imponible se encuentra determinado por la existencia de inmuebles urbanos que se encuentren en estado de notorio abandono. Esto implica un nivel cualitativamente diferente de responsabilidad por parte del propietario, ya que no sólo incumple la función social de la propiedad al mantener ocioso un inmueble apto para desarrollar actividades, sino que además lo mantiene en un estado de abandono tal que genera nuevos y mayores perjuicios para la comunidad, a saber: incumple sus obligaciones tributarias, genera incentivos para la ocupación irregular, corre el riesgo de caer en estado de ruina o riesgo de derrumbe, impide la consolidación del tejido urbano, afecta visualmente al área circundante, es propicio a la presencia de roedores y otras plagas por la acumulación de residuos y otros desperdicios, etc.

Capítulo ii. Procedimiento para el alta en el padrón de inmuebles obligados.

Comentario: Se incorporan al padrón de inmuebles obligados todos los inmuebles que sean identificados por la autoridad de aplicación y de los que pueda comprobarse su estado de notorio abandono. Se establecen claramente los extremos que deben cumplirse para considerar un inmueble en estado de notorio abandono, que incluye de manera fundamental el incumplimiento de las obligaciones tributarias por parte del propietario. Asimismo, se plantean tres categorías que responden a los plazos que puede imputarse la falta de uso al inmueble, entendiendo que este impuesto debe tener un carácter progresivo para aumentar su eficacia en términos de inducir conductas deseadas.

52Art. 37: La autoridad de aplicación deberá elaborar un listado de inmuebles en situación de abandono, ubicados dentro de las zonas determinadas por la reglamentación para la aplicación de este impuesto.

53Art. 38: Se considerarán abandonados, aquellos inmuebles:

54Inc. a. Que no hayan abonado las tasas municipales durante los últimos cinco años.

55Inc. b. Que se encuentren en la misma situación con respecto al impuesto inmobiliario.

56Inc. c. Que presenten un estado de incuria y abandono notorio y observable a simple vista.

57Inc. d. Que se encuentren desocupados.

58Art. 39: Para que se considere inmueble abandonado a los efectos del presente gravamen deberán reunirse todos los extremos establecidos en el art. anterior.

59Art. 40: En esta situación el Departamento Ejecutivo deberá iniciar inmediatamente el cobro judicial de las tasas adeudadas por el inmueble abandonado.

60Art. 41: En caso de duda con respecto a su abandono, se considerará al inmueble como construido sin uso, ocioso e improductivo y se aplicará, en su caso las disposiciones del Título III.

61Art. 42: Determinado que el inmueble se encuentra abandonado, la autoridad de aplicación deberá:

62Inc. a. Establecer el tiempo en que el inmueble se encuentra en las mismas condiciones de abandono.

63Inc. b. Se determinan las siguientes categorías:

  • Categoría 1. para los inmuebles que se encuentran abandonados de cero a cinco años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.
  • Categoría 2. para los inmuebles que se encuentran abandonados cinco a diez años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.
  • Categoría 3, para los inmuebles que se encuentran abandonados desde hace más de diez años anteriores a su incorporación al padrón de inmuebles obligados.

64Inc. c: A los efectos de la notificación al titular de derechos de la construcción abandonada,  la autoridad de aplicación deberá:

  1. Solicitar un informe de dominio al Registro de Propiedad Inmueble.
  2. Intimar al titular de derechos sobre el inmueble a disponer lo necesario para la cancelación de la deuda municipal, para la conservación de inmueble y para darle al mismo un uso adecuado a su destino, por el plazo de seis meses, mediante notificación fehaciente al domicilio obrante en los padrones tributarios municipales. A falta de éste, se requerirá un informe a la Cámara Nacional Electoral, para el caso de personas físicas, y al Registro respectivo para el caso de personas jurídicas. Si su resultado fuera negativo, se notificará mediante la publicación de edictos en el Boletín Oficial de la Provincia de Río Negro por tres días. Las constancias de su cumplimiento se incorporarán al expediente.
  3. En ambos casos la intimación también se publicará en la cartelera municipal durante el plazo de cinco días, de lo que se dejará constancia documentada en el expediente.

65Art. 43: Vencido el plazo sin que el titular de derechos sobre el inmueble haya efectuado lo necesario a los efectos de la cancelación de la deuda municipal, de la conservación del inmueble y de darle al mismo un uso adecuado a su destino, se lo incorporará al padrón de inmuebles obligados, para que comience a tributar. A tal fin se determinará la proporción del impuesto anual que corresponda abonar, según el momento de la incorporación.

66Art. 44: IMPUGNACIÓN: El particular intimado podrá requerir la reconsideración de la medida dentro del plazo de treinta días ante la autoridad de aplicación, y ofrecer la prueba de que intente valerse.

67Art. 45: DENEGATORIA - RECURSOS: Para el caso de denegatoria el particular podrá ocurrir ante la “Comisión de Interpretación” creada en el Art. 69 en el plazo de quince días desde la notificación del rechazo. Vencido el plazo, la denegatoria quedará firme y agotará a su respecto la instancia administrativa.

68Art. 46: BAJA DEL PADRÓN: En cualquier momento en que el titular de derechos sobre el inmueble haga cesar su estado de abandono y ante la petición de parte interesada, se lo dará de baja del padrón de inmuebles obligados, sin perjuicio de las sumas devengadas, las que deberán ser canceladas previo a su baja.

Capítulo iii. Base imponible.

69Art. 47: La base imponible será el potencial constructivo, medido en metros cuadrados del inmueble definido en el Código de Planeamiento.

70Art. 48: Sobre la base imponible definida en el artículo anterior, se especificará el gravamen, aplicando el factor de determinación definido en el art. 4 sobre la cantidad de metros cuadrados construibles. Y en su caso, aplicando el factor de corrección establecido en el art. 5, referido a la zona en que se encuentra.

71Art. 49: Para este hecho imponible se establecen los siguientes  factores de determinación:

  • Categoría 1: factor de determinación: [a determinar]
  • Categoría 2: factor de determinación: [a determinar]
  • Categoría 3: factor de determinación: [a determinar]

Capítulo iv. Exenciones.3

  • 3 En este capítulo se enumeran los inmuebles que corresponde exceptuar del tributo, y se determinan r (...)

72Art. 50: Quedan exceptuados del presente tributo, por el plazo de veinticuatro meses:

  • Inc. a. SUCESIONES: Los inmuebles que forman parte del acervo sucesorio, contados desde la fecha de la muerte del causante.
  • Inc. b. QUIEBRA: Los inmuebles que integran la masa de la quiebra, contados a partir del desapoderamiento.
  • Inc. c. LITIGIO: Los inmuebles sujetos a litigio judicial, sobre los que se han dictado medidas cautelares por medio de las cuales ninguna de las partes que pretenden derechos sobre el mismo pueden actuar.
  • Inc. d. RENOVACIÓN: La renovación por un plazo igual deberá ser tramitada por el interesado ante la “Comisión de Interpretación” creada por el Art. 69, la que se otorgará sólo ante la alegación y prueba de causas fundadas que acrediten la legitimidad de la petición.
  • Inc. e. Esta renovación sólo podrá ser otorgada por única vez a cada inmueble. La reiteración de la excepción sólo podrá ser autorizada por la Comisión, mediante decisión fundada.
  • Inc. f: Las excepciones se otorgarán a petición de parte y previa resolución fundada de la autoridad de aplicación.
  • Inc. g. DENEGATORIA - RECURSOS: Para el caso de denegatoria, el particular podrá ocurrir ante la “Comisión de Interpretación” creada en el Art. 69 en el plazo de quince días de la notificación del rechazo. Vencido el plazo, la denegatoria quedará firme y agotará a su respecto la instancia administrativa.

Título v. Disposiciones comunes.

73Art. 51: CUOTAS: Este impuesto es anual y se liquidará en seis cuotas bimestrales.

74Art. 52: RETROACTIVIDAD: En los casos que el obligado al pago impugne la determinación del impuesto o la incorporación al padrón de inmuebles obligados y el resultado sea adverso a sus reclamos, el impuesto se liquidará desde el momento dispuesto en la decisión impugnada.

Comentario: Este artículo apunta a evitar la mala fe por parte del propie-tario que intente demorar la incorporación del inmueble al padrón de obligados interponiendo recursos sin justificación fundamentada.

75Art. 53: MONTO MÍNIMO: El impuesto determinado no podrá ser inferior a la suma de $ [a determinar].

Comentario: Se debe asegurar un monto mínimo del impuesto para asegurar su viabilidad económica: se debe apuntar a que el costo de administración del tributo esté cubierto por este monto mínimo.

76Art. 54: SUJETO OBLIGADO: Todo tenedor, poseedor o titular de dominio de inmuebles urbanos que se encuentren en las condiciones establecidas en el art. 8, art. 24 y art 36.

77Art. 55: NATURALEZA DEL IMPUESTO: Este impuesto es propter rem y progresivo.

Comentario: El impuesto persigue a la cosa, es decir al bien urbano ocioso, por lo que no depende de quién sea el sujeto que detente el dominio de la propiedad. El monto de la obligación no se ve afectado por el traspaso de dicho dominio.

78Art. 56: PROGRESIVIDAD: El factor de determinación dispuesto en los art. 22, art. 34 y art. 49 será de aplicación progresiva, teniendo un incremento anual, por tres variables:

  1. por falta de pago de este tributo durante el año inmediato anterior, se incrementará un % anual [a determinar].
  2. por el mantenimiento del estado de hecho que dio origen a su alta en el padrón de inmuebles obligados:
    1. Hecho imponible Art. 8, se incrementará un % anual [a determinar]
    2. Hecho imponible Art. 24, se incrementará un % anual [a determinar]
    3. Hecho imponible Art. 36, se incrementará un % anual [a determinar]
  3. por la concentración. Cuando se reúnan en la misma persona:
    1. de A a B inmuebles alcanzados por cualquiera de las tres categorías establecidas, se incrementará el % anual [a determinar].
    2. de B+1 a C inmuebles, el % anual [a determinar].
    3. y más de C, el % anual [a determinar].
  4. todos estos porcentajes son acumulativos.

79Art. 57: EXCEPCIONES. Las excepciones que se autoricen al presente régimen regirán para el futuro.

Comentario: Las excepciones que puedan aplicarse al presente tributo rigen siempre para el futuro, no son retroactivas, para evitar tratamientos preferenciales que desnaturalicen el objeto del mismo.

80Art. 58: BASE DE DATOS: La base de datos de estos impuestos es reservada. Se considerará falta grave del empleado o funcionario que permita su difusión o conocimiento por parte de terceros ajenos al órgano recaudador. En su caso, si la difusión de los datos pudiera constituir delito, se pondrá en conocimiento de la situación al ministerio público.

Comentario: La base de datos que se colecte sobre los inmuebles afec-tados por este tributo puede constituirse en fuente de información para organizaciones cuasi-delictivas que tengan por objeto la reali-zación de negocios inmobiliarios irregulares. De ahí su reserva.

Título vi. De la ejecución fiscal de la deuda.

Comentario: Es obligación del Departamento Ejecutivo iniciar la ejecución fiscal de las obligaciones adeudadas antes del plazo de prescripción las mismas, porque de lo contrario queda sin efecto la inducción de conductas deseadas por parte del Municipio. Asimismo, se prevé que dicha ejecución no se lleve a remate, porque de lo contrario la propiedad del inmueble es transferida a otro particular, sin garantías de que se dé un adecuado uso al inmueble. Es también un objetivo de esta norma favorecer la incorporación sistemática de suelo urbano al patrimonio público para permitir el desarrollo de las políticas públicas, que requieren muchas veces de un emplazamiento físico en la ciudad, e.g. construcción de escuelas, hospitales, viviendas sociales.

81Art. 59: EJECUCIÓN: El Departamento Ejecutivo deberá iniciar las acciones judiciales tendientes al cobro del presente impuesto no ingresado, indefectiblemente dentro de los cinco años de prescripción. En caso que el Departamento Ejecutivo resuelva utilizar el procedimiento previsto en el Título VII, deberá llevar la ejecución fiscal a sentencia sin proceder a su remate, a la espera del cumplimiento de los extremos de hecho previstos en el sistema expropiatorio.

82Art. 60: INTERÉS RESARCITORIO: La falta de ingreso del impuesto en tiempo y forma dará lugar a la aplicación de un interés resarcitorio igual al que percibe la AFIP ante los incumplimientos tributarios.

Título vii. Facultad expropiatoria.

Comentario: En caso de que persista la decisión del propietario de no dar un uso adecuado al inmueble obligado y que, a su vez, acumule deuda impositiva equivalente al 75% del valor fiscal especial del inmueble, se prevé que el Estado Municipal expropie el inmueble para garantizar su uso adecuado. El monto adeudado del 75% está previsto para no comprometer la solvencia económica y financiera del Municipio, de tal manera que la mera ejecución fiscal de la deuda alcance para cubrir la mayor parte de la indemnización correspondiente. Para ello, se establece la declaración de utilidad pública y sujeto a expropiación de todos los inmuebles que ingresen al padrón de obligados por un plazo máximo de quince años, plazo que se considera suficiente para que se cumplan los extremos previstos para la expropiación, es decir la acumulación de deuda impositiva. Esta declaración se sostiene mientras el inmueble mantenga las condiciones de hecho que determinan su condición de inmueble alcanzado por el tributo y, en consecuencia, permanezca incorporado al padrón de inmuebles obligados.

83Art. 61: DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA. Declárese de utilidad pública y sujetos a expropiación a los inmuebles incorporados a los padrones obligados al pago de cualquiera de las tres categorías de este impuesto.

84Art. 62: PLAZO: La presente declaración de utilidad pública tendrá una vigencia de quince años contados desde su incorporación al padrón de inmuebles obligados.

85Art. 63: CADUCIDAD: La declaración de utilidad pública caducará de pleno derecho, en cualquier momento, con la baja del inmueble del padrón de obligados al pago.

86Art. 64: SISTEMA EXPROPIATORIO. Cuando el total de la deuda impositiva acumulada, incluyendo las tasas municipales, y en su caso, el impuesto inmobiliario, alcance el 75% del valor fiscal especial del inmueble, quedará expedita la facultad expropiatoria en cabeza de la municipalidad, conforme a la ley que al efecto dicte la Honorable Legislatura de la Provincia.

87Art. 65: FACULTAD EXPROPIATORIA. El Depto. Ejecutivo emitirá el acto administrativo que declare la voluntad municipal de hacer uso de la facultad expropiatoria, una vez alcanzados los porcentajes establecidos en el art. anterior.

88Art. 66: PROYECTO DE LEY. La presidencia de este HCD elevará a la Legislatura, mediante comunicación, el proyecto de ley de expropiación que integra la presente ordenanza como anexo, solicitando su pronta aprobación.

Comentario: La CN en el art. 17 dispone "(...) la expropiación por causas de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada (...)" La doctrina y la jurisprudencia está de acuerdo en que el texto constitucional se refiere a la ley en sentido formal (sancionada por el poder legislativo), de manera tal que aún en las provincias cuyas constituciones otorguen a las municipalidades la más amplia autonomía, para la expropiación siempre se requerirá además de la ordenanza municipal que exprese la decisión expropiatoria y afecte los recursos correspon-dientes, la sanción de la ley por parte de la legislatura provincial.

89Art. 67: AFECTACIÓN PRESUPUESTARIA. A los fines de ejecución de la expropiación establecida, se afectan los recursos generados por este impuesto.

Título viii. Banco de tierras.

90Art. 68: Los inmuebles incorporados al dominio municipal mediante el procedimiento expropiatorio establecido integrarán el Banco de Tierras Municipal y estarán afectados a sus fines.

Comentario: Con el objeto de favorecer la incorporación de suelo urbano para el desarrollo de las políticas públicas se prevé que los inmuebles expropiados sean administrados por el Banco de Tierras Municipal, para que los afecte a la finalidad que considere más adecuada.

Título ix. Comisión de interpretación.

Comentario: La complejidad y novedad de la presente norma hace imposible prever, por parte del cuerpo legislativo, la totalidad de situaciones que puedan suscitarse a raíz de su implementación. Es por eso que se hace necesario generar una instancia de resolución de conflictos y de evaluación permanente de la norma, para ir adecuando su implementación a lo largo del tiempo. Esta comisión prevé la representación de diversas áreas del Estado municipal, entendiendo que la materia de su incumbencia requiere de una mirada integral y abarcadora. Tiene facultad de resolución de los conflictos que pudieran emerger y actúa como instancia de alzada y última instancia administrativa de las resoluciones de la autoridad de aplicación, con el objetivo de habilitar rápidamente la vía judicial en caso de persistir el reclamo por parte del particular.

91Art. 69: Créase la “Comisión de Interpretación” encargada de la interpretación, asesoramiento y resolución de conflictos referidos a la aplicación de la presente ordenanza, compuesta por:

  • Un integrante de cada bloque político del Concejo Municipal.
  • El Secretario de Planeamiento.
  • El Secretario de Hacienda.
  • El Secretario de Gobierno.
  • El área de Tierras y Vivienda
  • El Asesor letrado de la Municipalidad.
  • El Director de Obras Particulares.
  • El Director de Catastro.

92Art. 70: Los funcionarios del Departamento Ejecutivo podrán delegar esta función, en personal del área, mediante el dictado del pertinente acto administrativo. Una vez delegada la función, el funcionario podrá retomarla en cualquier momento, pero no podrá delegarla en más de dos personas por año, salvo situaciones de gravedad excepcional.

93Art. 71: La comisión será presidida por el Secretario de Planeamiento y deberá reunirse en plenario por lo menos una vez por bimestre para resolver las cuestiones sometidas a su consideración, sin perjuicio de las reuniones preparatorias que en cualquier momento convoque cualquiera de sus miembros.

94Art. 72: Actuará como secretario de la Comisión el representante del área de Tierra y Vivienda de la Municipalidad.

95Art. 73: Son funciones del Presidente:

  • Convocar las reuniones plenarias de la comisión.
  • Conjuntamente con el secretario elaborar el orden del día de las reuniones.
  • Presentar un informe sobre cada una de las cuestiones sometidas a la consideración de la comisión.

96Art. 74: Son funciones del Secretario:

  • Llevar la administración de los asuntos sometidos a la consideración de la Comisión.
  • Conjuntamente con el Presidente elaborar el orden del día de las reuniones plenarias.
  • Convocar en cualquier momento a reuniones preparatorias, sin perjuicio del derecho que le asiste a cada uno de los miembros de la Comisión para convocarlas.

97Art. 75: La comisión sesionará válidamente con el quórum de la mitad más uno de sus miembros.

98Art. 76: Dictará su propio reglamento de funcionamiento y en particular las normas del procedimiento referido a su actuación como alzada de la autoridad de aplicación, garantizando el debido proceso adjetivo y la adecuada defensa de los derechos de los particulares.

99Art. 77: Son funciones de esta comisión:

  • Elevar al HCD propuestas de modificación de esta norma y al Departamento Ejecutivo propuestas de modificación de la reglamentación.
  • Actuar como alzada y última instancia administrativa de las resoluciones de la autoridad de aplicación.
  • Resolver los conflictos que se susciten referidos a la aplicación de esta norma.

100Art. 78: De forma.

Anexos

1. Fallo Saladeristas de Barracas v. Provincia de Buenos Aires

101Saladeristas Santiago, José y Jerónimo Podestá y otros v. Provincia de Buenos Aires. 14 de mayo de 1887 (Fallos 31:273):

102“VISTOS:

103Los demandantes, después de hacer mérito de la ley… contra los derechos adquiridos y reconocidos por reiteradas resoluciones, contra las garantías constitucionales y las leyes que aseguran la propiedad, se sancionó por la Legislatura de Buenos Aires, una ley que ordenó la clausura de los saladeros del Riachuelo, no como un acto de expropiación previa indemnización, que habría sido legítimo, sino como un acto de autoridad irreflexivo y arbitrario que trajo la ruina injustificable de numerosos y honrados industriales…

104El representante de la provincia se opone a la demanda, alegando por su parte que es deber de todo gobierno, velar por la salud pública; que ésta se hallaba seriamente comprometida por los saladeros, clasificados entre los establecimientos insalubres de primera clase, y que el haber mandado suspender las faenas de los situados en Barracas, no puede sujetar a la Provincia ni a su gobierno a la pena de daños y perjuicios, pues no han hecho sino cumplir con aquel sagrado deber…

105Y CONSIDERANDO:

106Que por ellas no se acuerda a los demandantes ningún derecho irrevocable para establecer sus saladeros en el Riachuelo de Barracas, pues se limitan a reglamentar esa industria, prescribiendo las condiciones higiénicas a que deben sujetarse…

107Que ese derecho tampoco puede deducirse de la ley del 31 de mayo de 1822: porque ésta sólo tiene por objeto alejar de la ciudad a los saladeros como establecimientos insalubres…

108Que los saladeristas de Barracas no pueden, por consiguiente, invocar ese permiso para alegar derechos adquiridos… porque ninguno puede tener un derecho adquirido de comprometer la salud pública…

109Que la autorización de un establecimiento industrial, está siempre fundada en la presunción de su inocuidad y no obliga al gobierno que la concedió… pues en tal caso, el deber que sobre él pesa de proteger la salud pública contra la cual no hay derechos adquiridos, recobra toda su fuerza…

1108. Que en este caso se encontraban los saladeros establecidos en el Riachuelo de Barracas, cuando se decretó la suspensión absoluta de sus tareas…

1119. Que la objeción que hoy se opone a la ley y decreto citados, de ser contrarios a la Constitución y a las leyes civiles por cuanto atacan a propiedad y el ejercicio de una industria lícita, no tiene fundamento alguno legal, porque según la Constitución, esos derechos están sujetos a las leyes que reglamenten su ejercicio, y según nuestro código civil, la propiedad está sujeta a las restricciones y limitaciones exigidas por el interés público o el interés privado, correspondiendo establecer las primeras al derecho administrativo… Por exigirlo así la salud pública, no es contraria a la ley constitucional, ni ataca el derecho de propiedad, pues ninguno lo tiene para usar de ésta en daño de otro, o como dice la ley 13, título 32, partida 3ª, concordante con los principios de nuestra legislación sobre la materia: “magüer el ome haya poder de fazer en lo suyo lo que quisiese; pero debelo fazer de manera que non faga daño nin tuerto a otro”.

112Por estos fundamentos se absuelve a la provincia de Buenos Aires de la demanda interpuesta por los saladeristas de Barracas”.

2. Cláusulas establecidas en un reglamento de copropiedad de un country de la Provincia de Buenos Aires

113“COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO. FACULTADES. Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter residencial de la zona. Por lo tanto, los planos de construcción, antes de su presentación ante el Municipio (…), deberán ser aprobados por la comisión de Arquitectura y Urbanismo, que estará integrada por 2 o más propietarios que podrán o no ser arquitectos, ingenieros o idóneos en materia de construcciones civiles, y serán designados por el Consejo de Administración y tendrán mandato por un término de dos años”. “[La empresa desarrolladora] SE RESERVA LA FACULTAD POR LOS PRIMEROS DIEZ (10) AÑOS de designar los miembros e integrantes de la Comisión de Arquitectura y Urbanización.– La Comisión de Arquitectura queda facultada para interpretar y hacer cumplir este Reglamento, con poder para inspeccionar, sancionar con multas, paralizar, hacer demoler o demoler por cuenta del copropietario que corresponda, las obras de construcción que no cumplan con el ‘Reglamento de Construcción’. Todas las resoluciones que adopte la Comisión de Arquitectura en materia de aprobación o rechazo de planos, iniciación y paralización o demolición de obras, y/o aplicación de sanciones por incumplimiento del presente Reglamento, serán notificadas a los propietarios involucrados y al Administrador, quien será responsable de ejecutarlas”.

114“Todas las restricciones al dominio y modalidades de uso que se detallan a continuación constituyen condición de admisión al Consorcio de Propietarios y se tienen por expresamente aceptadas por los titulares de las unidades funcionales que lo integran. Toda situación no contemplada en el presente reglamento será resuelta por la Comisión de Arquitectura. Todo propietario de uno o más lotes acepta el presente Reglamento y toda otra modificación que se introduzca con posterioridad a la firma del mismo, comprometiéndose a firmar dicha modificación al serle requerida”.

115“Carta de compromiso del propietario donde fijará el plazo de ejecución de la obra dentro de los plazos indicados y con expresa indicación de haber leído y aceptado los términos (…). La presentación de la documentación antes detallada implicará la solicitud de instalación del medidor de agua, a costo del propietario”.

116“TRÁMITE DE APROBACIÓN.– La comisión de Arquitectura y Urbanismo, previa verificación del cumplimiento de las normas del presente Reglamento, aprobará los planos y documentación presentada, o requerirá correcciones a los mismos para adecuarlos a dichas normas, en un plazo no mayor de 21 días. En el caso de no cumplir la presentación con las normas exigidas, se informará por medio fehaciente al profesional actuante para su corrección, corriendo a partir de su devolución un nuevo plazo de 15 días. Una vez aprobado el proyecto con las correcciones que dicha comisión solicitare, el propietario presentará ante la Comisión dos copias del plano municipal y ésta le devolverá visada una de las copias para iniciar los trámites ante el Municipio. La aprobación de los planos por parte de la Comisión de Arquitectura no convalida transgresiones al reglamento en ocasión de la construcción”.

117“PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.– SUSPENSIÓN DE OBRAS.– El plazo máximo para ejecución de las obras es de Dieciocho (18) meses. Dicho plazo sólo podrá ser ampliado si el propietario acreditase que la demora responde a causa justificada. Vencido este plazo y sus eventuales prórrogas y si la obra se halla sin terminar se paralizarán los trabajos y el propietario deberá pedir una nueva aprobación de la Comisión de Arquitectura, que podrá exigirle todas las garantías”.

118“En caso de suspensión de los trabajos por más de 60 días corridos se exigirá que el propietario mantenga la unidad funcional totalmente libre de materiales, enseres y equipos, así como efectuar las tareas de limpieza, corte de césped, cierre de la obra y obrador. En el caso de obras que se hallen paralizadas por más de 120 días, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo resolverá qué medidas adicionales resultan exigibles al propietario.–”

119“INCUMPLIMIENTO.– En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes de esta norma, la Comisión de Arquitectura tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, así como la demolición de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención, más los daños y perjuicios que pudiera corresponder, sin perjuicio de la imposición o cobro de multas y/o otras sanciones que pudieran cobrar, incluso las estatutarias. La Comisión de Arquitectura, a través de su personal, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso, o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados. Cuando no se acate la orden de paralización, la Comisión de Arquitectura hará la denuncia formal ante la entidad oficial correspondiente, la cual procederá por la fuerza pública”.

120“MULTAS Y PENALIDADES.– Las transgresiones o infracciones que cometan los propietarios, sus contratistas, personal de obra, dependientes y proveedores de bienes o servicios serán sancionados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo con sujeción a las siguientes penalidades: 1) Apercibimiento a la primera inobservancia de cualesquiera de las disposiciones de este reglamento.– 2) Suspensión de la obra por una o más semanas en el supuesto de haber hecho caso omiso de la requisitoria mencionada en el punto anterior en un plazo de 48 horas.– 3) Paralización de la obra. En el supuesto de reiteración de faltas o transgresiones importantes al reglamento. En caso de reincidencia se devengarán las multas diarias previstas por la Administración, según sea el lapso de paralización de las obras.– 4) Prohibición de acceso al personal que cometa la infracción.– 5) Corte de los servicios eléctricos, hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas.– 6) Demolición de lo ya construido. La Comisión de Arquitectura, a través del Administrador, suspenderá toda obra que se realice sin el permiso correspondiente, o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo a los documentos aprobados. Lo previsto en este apartado lo será sin perjuicio de las facultades de los organismos y/o reparticiones y/o empresas competentes y de las sanciones y/o medidas que pudieren corresponder conforme la normativa vigente en la materia. El respectivo propietario será plenamente responsable por las transgresiones al presente Reglamento y/o por las consecuencias que pudieren derivarse de ello. En todos los casos de infracción se notificará por escrito previo a la sanción, en caso de no solucionar el tema en cuestión en 48 horas se lo sancionará. Además se aplicarán las siguientes pautas normativas: a) Cuando por acción u omisión del propietario la Administración deba realizar trabajos en predios privados tendientes a desmalezar, liberar cunetas, zanjas y desagües, se cobrarán los gastos incurridos en la facturación habitual de servicios, con más una multa del 100% del gasto efectuado. Sin perjuicio de ello, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá optar por intimar fehacientemente al propietario para que proceda a realizar los trabajos referidos, y vencido el plazo acordado, si no lo ha hecho, cobrarle una multa por cada día de mora en el incumplimiento. La multa diaria será el equivalente a la décima parte de la expensa común que haya pagado la unidad funcional en infracción el último mes anterior. Las multas deberán ser abonadas en todos los casos al Administrador dentro de los cinco días hábiles de habérsele notificado al copropietario la sanción aplicada.– En caso de incumplimiento en el pago el importe de la multa será incluido en la siguiente liquidación de expensas comunes de la Unidad Funcional en la que haya tenido lugar la infracción. b) En el caso de obras que se realicen en forma antirreglamentaria, se ordenará su paralización y se impedirá el acceso de materiales y personal; además, se formulará la correspondiente denuncia al Municipio.– Previamente constatadas las infracciones o transgresiones se intimará al propietario en los términos y con las consecuencias más arriba expresadas.– c) La Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá ordenar la remoción, traslado y depósito de materiales o desperdicios depositados en la vía pública o en terrenos ajenos, previa intimación fehaciente. El gasto emergente será facturado conjuntamente con los servicios habituales, con más una multa fijada por esta Comisión”.

121“Ejecutar de inmediato en la Unidad Funcional de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños e inconvenientes a los demás copropietarios, siendo responsable de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación”.

Notas

1 En este capítulo se enuncian los inmuebles que corresponde que sean excluidos del tributo y se determinan reglas mínimas de procedimiento ante la autoridad de aplicación y, en su caso, para su impugnación ante la comisión de interpretación.  

2 La aplicación de esta norma genera una excelente posibilidad para implementar un plan general de regularización de obras clandestinas amplio y generoso, que permita la tributación acorde a la realidad construida y, eventualmente, resolver la adecuación a la norma de planificación de las construcciones incompatibles con ella.

3 En este capítulo se enumeran los inmuebles que corresponde exceptuar del tributo, y se determinan reglas mínimas para el procedimiento ante la autoridad de aplicación y para el caso de su impugnación ante la comisión de interpretación.

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