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Lotes sin dueño

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 11. Lotes para sectores populares

Texto completo

1La problemática del lote abandonado se relaciona estrechamente con los conflictos originados por tomas de tierras y procesos de autoproducción del hábitat. Son estos lotes abandonados los principales destinatarios de las ocupaciones irregulares de suelo en nuestras ciudades. Esto plantea una situación en apariencia paradójica donde coexisten propietarios que se desinteresan de su propiedad inmobiliaria mientras una parte considerable de la población tiene dificultades para acceder al suelo urbano. ¿Cómo puede ser posible esta situación?

2La evidencia empírica nos muestra que ninguna fracción del capital privado está dispuesta a realizar la inversión global requerida para producir suelo urbano a precios accesibles para sectores populares. Ante esta realidad, si el Estado no actúa con una política sostenida de producción de lotes sociales, la única alternativa que queda a este sector es la ocupación y autoproducción de su hábitat. Situación que siempre conlleva altos costos en términos sociales y económicos. Más allá de motivaciones culturales o políticas, existen razones económicas estructurales para esta restricción en términos de producción mercantil de suelo urbano. Pasaremos a desarrollarlas sintéticamente en este apartado.

3Hace algunas décadas, y dada la laxitud de la normativa vigente en nuestro país, la producción de lotes no implicaba por parte de los propietarios mayor inversión que una presentación de los planos de subdivisión en la municipalidad. No había necesidad de materializar las calles ni dotar a los lotes de la infraestructura mínima. Con esta modalidad, se lotearon grandes extensiones de tierra en nuestras ciudades. En el caso del área metropolitana de Buenos Aires, esta modalidad se denominó habitualmente loteos populares o loteos económicos.

4Si bien generaron un hábitat precario, estas divisiones permitieron el acceso a la propiedad para cientos de miles de familias de sectores populares y medios. Posteriormente, la inversión pública o la autogestión de los pobladores y sus organizaciones de base permitieron realmente urbanizar estos barrios y dotarlos de infraestructura y equipamiento.

5Desde el punto de vista del análisis de la renta del suelo, esta modalidad de producción de suelo urbano implica una gran transferencia de renta para quienes lotean. Esto es así, ya que logran anticipar la totalidad de las rentas diferenciales futuras, cuando en realidad lo que venden es poco más tierra pelada. Esto implica que los pobladores o el Estado terminan pagando casi dos veces por lo mismo. Aunque diferido en el tiempo, parece licuarse su efecto. La primera vez, cuando compran la tierra, la segunda vez; cuando van invirtiendo progresivamente para efectivamente urbanizarla a lo largo de 10, 15 o 20 años.

6Pero, ¿por qué es antieconómico producir lotes sociales para el capital privado? Básicamente, porque el precio de mercado al que podrían vender dicha mercancía no permite recuperar ni valorizar el capital global invertido. Veamos esto con un ejemplo.

7A pedido del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social de San Carlos de Bariloche, el Centro Interdisciplinario de Estudios sobre Territorio, Economía y Sociedad realizó un informe con el objetivo de realizar una propuesta de valuación de la fracción de suelo. Esta parcela, denominada Frutillar Norte, es de 26,5 hectáreas. En ella, el imtvhs está desarrollando un proyecto de lotes sociales. Esta fracción fue expropiada oportunamente mediante Ley provincial 4796 del año 2012. Como parte del procedimiento de expropiación, existe una instancia de negociación entre el sujeto expropiante, la mscb y el propietario, que puede concluir con un arreglo económico extrajudicial que acelere el trámite. Un insumo indispensable para dicha negociación es contar con una valuación ajustada del inmueble a expropiar. La metodología empleada en este trabajo se basó en el método comparativo. Este se llevó a cabo utilizando valores de mercado de terrenos con servicios del barrio lindero a El Frutillar, publicados en uno de los principales canales de oferta local (revista abc). Además, utilizando un relevamiento de campo in situ realizado en los meses de noviembre y diciembre, que permitió captar la oferta no publicada. Para complementar dicha metodología se realizó una estimación de base del precio de la tierra rural en los alrededores de la ciudad de Bariloche, como línea de base.

8Desde la perspectiva que adoptamos en dicho informe, la valuación de un terreno, libre de edificación, es el resultado de la agregación de tres elementos básicos. Estos son: el valor rural de la tierra, el costo de infraestructura asociado a la urbanización y los elementos que constituyen la renta urbana.

9A continuación se detallan conceptualmente estos elementos que permitirán elaborar la argumentación que defina el criterio para definir la propuesta de valuación.

Valor del suelo rural (vr)

10El valor del suelo rural se define como el precio que alcanzaría dicha superficie si fuese dedicada a los usos productivos rurales (las actividades primarias, agrícolas o pecuarias que son habituales en la zona de referencia). Este valor no incorpora así la valorización que adquiere un terreno por servir como base a la implantación de una edificación, ni anticipa el valor que podría alcanzar dicha superficie cuando en un futuro contingente pase a servir para tal fin. El valor rural refleja el costo de oportunidad, dado por el valor mínimo que alcanzaría una superficie de suelo si fuese destinado a las actividades primarias habituales de esa zona productiva. En efecto, esta vinculación se hace respecto de la productividad en kilogramos de carne o lana, o quintales de cereales u oleaginosas que pueden producirse en dicho terreno, de acuerdo al precio que cotiza en el mercado.

11El valor rural del suelo debe obtenerse entonces empleando el método comparativo o indirecto. El método comparativo consiste en obtener de fuentes reales los precios reales de predios similares al objetivo que se hayan transado en el mercado. El método indirecto permite inferir el valor del suelo en función de la rentabilidad actualizada de los flujos de fondos que genera la actividad productiva de un inmueble de similares condiciones al de la zona de referencia.

El costo de infraestructura (ci)

12La urbanización demanda una inversión en infraestructura, como la apertura de calles, tendido de servicios en red como gas, cloacas, agua, electricidad e iluminación. Además, involucra también costos en términos de espacio. Es decir que solo puede destinarse a usos residenciales una parte de la superficie disponible. Esto es así porque una parte muy significativa es destinada a la apertura de calles, plazas y otros equipamientos urbanos necesarios para constituir un barrio. De hecho, es conveniente reservar superficie por anticipado para destinar como espacio para servicios de equipamiento escolar, sanitario o a servicios comunitarios (sum) o de seguridad. Por más que no sean destinados a los fines previstos inicialmente, pueden llegar a ser muy necesarios cuando el barrio se desarrolle. Por lo tanto es conveniente anticipar.

  • 1 Se incorporan solo los servicios mínimos requeridos para un loteo –apertura de calles y pluviales, (...)

13El valor del costo de infraestructura es un dato que se traduce a costo por m2 de lote servido con electricidad, apertura de calles y agua,1 y se obtiene en función de los presupuestos de ingenieros traducidos en m2. Para tener idea de los costos reales, puede obtenerse a través de estimaciones de profesionales calificados. También por el análisis de obras recientemente ejecutadas por parte de la municipalidad de San Carlos de Bariloche.

Renta urbana (ru)

14El valor final del suelo recoge un sinnúmero de atributos que le dan valor porque son apreciados por los demandantes y creados por la propia existencia de la ciudad. Estos atributos, además, se encuentran en la regulación fijada en los parámetros urbanos del Código Urbano y el Código de Planeamiento. Por un lado, pueden ser elementos objetivos, como la localización, la accesibilidad a servicios de escala media y alta, los parámetros de implantación edilicia sobre el suelo fijados en la normativa y a otros atractores urbanos (como las fuentes de demanda de trabajo). Por otro lado, pueden ser elementos subjetivos como las vistas y panorámicas del entorno, la calidad ambiental del barrio, las características socioeconómicas y culturales del vecindario y del entorno (que hacen a lo que se denomina la renta de segregación) y el estatus, entre otros elementos.

15Cada uno de los elementos descriptos da origen a diferentes tipos de rentas que se adicionan o compiten entre sí para formar la Renta total que soporta el suelo urbano. Se pueden diferenciar dos clases de rentas: las primarias y las secundarias.

16En primer lugar, las rentas primarias están vinculadas a la actividad de la construcción, es decir aquella que se dedica a producir espacio construido como mercancía. Estas son las rentas diferenciales tipo i –vinculadas a las diferentes aptitudes para construir de un terreno como la pendiente o la capacidad portante del suelo– y tipo ii –vinculadas a la posibilidad de densificación en determinadas áreas de la ciudad– (Jaramillo, 2009).

17En segundo lugar, las rentas secundarias se vinculan a los diferentes usos y actividades a los que se dedica ese espacio construido. Esto es así, dado que es una particularidad de esta mercancía que su consumo sea indisociable del suelo donde se ha producido (Jaramillo, 2009).

18Así, el precio del suelo es la suma de estos elementos:

ps = vr + ci + ru

19En función de la metodología propuesta (el método comparativo) y teniendo en cuenta que lo que se debe valuar es suelo no urbanizado (una fracción indivisa de 26,5 hectáreas), la propuesta se centra en arribar a un cálculo de valuación de la hectárea no urbanizada. Para ello, se procede de la siguiente manera:

  1. En función del relevamiento de precios realizado se calcula un precio promedio del m2 de suelo urbanizado en el barrio El Frutillar. Este será nuestro referente de comparación. Con ese dato podemos calcular la valuación del m2 urbanizado del barrio Frutillar Norte.
  2. A valor obtenido, se le descontará el costo de las infraestructuras, según estimación aportada por el imtvhs. Esto permite descomponer el valor del m2 de suelo urbanizado entre el componente suelo e infraestructuras.
  3. Esos valores pueden ser trasladados a los valores de suelo no urbanizado. Se tiene en cuenta que la relación entre suelo bruto y suelo efectivamente urbanizado es del 60 %, después de descontar la superficie correspondiente a calles y reservas.

Propuesta de valuación

  • 2 Este incluyó tanto el relevamiento de ofertas a través de la Revista ABC, que es uno de los princip (...)

20De acuerdo con el relevamiento de precios de oferta realizado,2 que contó con 17 registros, el precio del m2 de suelo urbanizado en el barrio El Frutillar tiene un valor promedio de $ 136,4. Este dato, si bien se construyó a partir de precios de oferta publicados y relevados, está disminuido un 11 %, extrapolando los valores de transacción efectiva que pudieron ser relevados al conjunto de los registros.

21De acuerdo con estos datos, el valor de la hectárea de suelo urbanizado tiene un valor de $ 1 364 000. Si se calcula un total de 60 % de suelo efectivamente aprovechable, de las 26,5 hectáreas resultan un total de 15,9 hectáreas de lotes con servicios (aproximadamente 636 lotes de 250 m2), valuadas así en $ 21 687 600.

22El segundo paso es estimar el costo de la infraestructura, según la información aportada por el imtvhs. Al descontarlo, permitirá descomponer el precio entre el componente suelo e infraestructura. La estimación aportada ascendía a un total de $ 25 000 000 para urbanizar 26,5 hectáreas. De esto resulta un total de $ 94 el m2 de suelo bruto o un total de $ 157 por m2 de lote urbanizado. Esto quiere decir que el valor del m2 urbanizado que habíamos ubicado en $ 136,4, hay que descontarle el costo de la infraestructura, ubicándose en -$ 21.

23Este resultado que parece paradójico tiene fundamentos perfectamente compatibles con la teoría. Existe un desfasaje estructural entre los precios de mercado de lotes viejos y el costo de producir hoy en día esos mismos inmuebles con una inversión global. Esto es así, dado que los lotes viejos incorporan rentas de manera progresiva por las inversiones autogestionadas de los habitantes, sus organizaciones, las inversiones del Estado y el propio crecimiento de la ciudad. Estos elementos pueden ser englobados dentro de lo que se conoce como capital desvalorizado, ya que no apunta a su reproducción ampliada, sino a satisfacer necesidades produciendo valores de uso. Además, el carácter progresivo y extendido en el tiempo de dichas inversiones hace que su traducción en rentas del suelo urbano se note de forma sesgada e incompleta.

24Este desfasaje permite entender por qué no se producen lotes para sectores populares a través del mercado. Esto es porque el precio que cualquier agente promotor debería fijar para obtener una remuneración normal de su capital es superior al precio que se va objetivando a partir de los procesos de autoproducción del hábitat. He aquí la razón económica de que la autoproducción sea la norma (ocupación y urbanización posterior, como caso típico).

25Vemos que el Estado no actúa incorporando suelo urbano, capturando plusvalías e impidiendo la apropiación total de esta por parte del sector privado. Tampoco transfiriendo parte este valor para subsidiar la producción de suelo urbano para sectores populares. Ante esta situación, no existe para ellos otra alternativa que la ocupación y autoproducción, con los altos costos sociales y económicos que trae aparejados. Está completamente comprobado que la regularización dominial y urbana de un barrio es mucho más compleja, costosa y su resultado más deficitario que la producción de suelo urbano desde el origen promovida por el Estado, los pobladores y sus organizaciones.

Notas

1 Se incorporan solo los servicios mínimos requeridos para un loteo –apertura de calles y pluviales, tendido de red eléctrica y de agua– porque en nuestra localidad existen fuertes restricciones para la extensión de otras redes de infraestructura, como la red de gas natural.

2 Este incluyó tanto el relevamiento de ofertas a través de la Revista ABC, que es uno de los principales canales de comercialización del mercado inmobiliario, como un relevamiento in situ por el barrio, para captar ofertas que fueran publicadas por otros canales más informales.