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Lotes sin dueño

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 6. Extinción del dominio

Texto completo

1Vélez expuso la extinción del dominio en el Capítulo v del Libro iii del Código Civil, a partir del artículo 2604. En este, se disponía la extinción del dominio cuando se consume o extingue la cosa; cuando se la pone fuera del comercio; cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de volver; cuando la ley atribuye por prescripción, accesión o transformación la propiedad a otra persona, distinta de su dueño; cuando se enajena; cuando así lo dispone una sentencia judicial; o cuando se expropia. A nosotros, por el tema que tratamos, nos interesa particularmente lo que disponía el artículo 2607. El mismo expresaba:

Se pierde también desde que se abandone la cosa, aunque otro aún no se la hubiese apropiado. Mientras que otro no se apropie la cosa abandonada, es libre el que fue dueño de ella, de arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio.

2De la lectura del artículo citado no puede caber duda alguna que efectivamente el dominio se extingue por el abandono. En el código actualmente vigente, la extinción del dominio está prevista en el artículo 1907, que dispone:

Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, estos se extinguen, por la destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación de derechos reales sobre cosa ajena.

3A partir de este artículo, surge aún más contundente que el abandono es una causal de extinción del dominio.

4Para completar el análisis debemos detenernos en otras normas. El artículo 2507 del Código de Vélez dispone:

El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera.

5Además, el artículo 1941 del Código Civil y Comercial establece:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de la cosa, dentro de los límites previstos en la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

6Estas normas introducen la idea que el dominio pleno o perfecto es perpetuo, a diferencia del menos pleno o imperfecto. Su duración está determinada en el tiempo o depende del advenimiento de un hecho futuro e incierto, pero que efectivamente ocurrirá.

7Por su parte, el artículo 2510 del código de Vélez decía:

El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que este pueda adquirir la propiedad por la prescripción.

8Con esta norma, Vélez completaba la idea del dominio pleno o perfecto, expresando que este subsiste con independencia de su ejercicio. Es decir que el propietario continúa siendo tal, aunque no ejerza ningún acto de señorío sobre el bien. Es más, puede ocurrir que el propietario esté imposibilitado de ejercer el derecho de propiedad o que un tercero con su voluntad –o en contra de ella– ejerza actos de propiedad sobre la cosa.

9En conclusión, el artículo comentado establece que, aun en todos estos casos, la propiedad no se extingue hasta el momento en que se consolide en favor de un tercero la prescripción adquisitiva y, en consecuencia, se extinga el dominio que detentaba el anterior propietario. Esto es así no por causa de una conducta imputable al propietario anterior, sino por la actuación del poseedor público, pacífico, ininterrumpido y con ánimo de dueño que ha obtenido una sentencia favorable en un juicio de usucapión.

10En el nuevo código, el artículo 1942 establece una norma similar a la comentada. Es así que dispone:

El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

11Entonces, en esta primera aproximación al abandono como forma de extinción del dominio, concluimos que este no puede constituirse, salvo en el imposible caso en que quien abandona manifieste expresa y fehacientemente su voluntad de hacerlo. De lo contrario, continuará detentando la propiedad indefinidamente, salvo que un tercero interrumpa la continuidad mediante la prescripción adquisitiva.

12La calificación de absurda no resulta para nada inadecuada, ya que si nos detenemos a observar la realidad vamos a constatar que en los hechos cotidianos existen innumerables formas en que se configura el abandono de inmuebles, donde se observa con claridad el corpus (abandono material de la posesión) sin que el animus pueda ser demostrado, conforme a esta convicción, absolutamente dogmática, pero que resulta incontrastable de las circunstancias concretas en que los hechos se desarrollaron.

13Muchos recién llegados a este tema pueden considerar que la existencia de inmuebles urbanos abandonados se debe exclusivamente a una sucesión vacante, producto del fallecimiento del propietario de algún inmueble, sin herederos ni haber otorgado testamento. La realidad nos indica que existen muchísimas más posibilidades.

14Por ejemplo, podemos detenernos en una sociedad específica que se forma con el único objeto del desarrollo inmobiliario de cierta zona. Con esta finalidad, se realizan diversos proyectos urbanos que luego se aprueban, se abren locales comerciales, se publican avisos y los fines de semana los vendedores se instalan en el lugar. Así, comienza la comercialización del futuro barrio. La empresa vendedora tiene una presencia absoluta en todos esos años: cobra las cuotas, inicia juicios de cobro a quienes no pagan, eventualmente desaloja a algún incumplidor acérrimo. Además tiene un domicilio conocido por todos y esencialmente publicitado por ellos, ya que su objeto es vender lotes y que los eventuales compradores puedan fácilmente ubicarlos. En el proceso, muchos inmuebles pueden ser vendidos, incluso algunos escriturados. Sin embargo, y una vez llegados a este punto, mantener esa estructura comercial de forma indefinida genera más gastos y problemas que simplemente dar por terminado el negocio. Ocurre con el tiempo que lo que ya se vendió, fue vendido, lo que se cobró, ya fue cobrado, el que estaba en condiciones de escriturar, escrituró y el que no lo hizo, tiene un problema. De ello, resulta habitual que queden lotes sin vender que se mantienen bajo el dominio de una sociedad que ya ni existe ni está interesada en los terrenos. Cabe mencionar que jamás ocurre que la sociedad en cuestión explicite de alguna manera su voluntad de abandono de estos terrenos. Es una situación que simplemente sucede.

15En el mismo sentido, puede imaginarse que alguien compró un lote y pagó puntualmente las cuotas hasta cubrir, por ejemplo, el 80 % del valor total. Para la empresa inmobiliaria que está casi cerrando, iniciar un juicio de cobro es una situación por demás engorrosa; por lo que prefiere esperar a que el comprador pretenda escriturar y allí reclamar la diferencia a su favor. El comprador, ante el incumplimiento considera que ha perdido el lote; los años pasan y este simplemente queda abandonado.

16También podemos especular sobre alguna persona que se va de vacaciones, se enamora del lugar y adquiere un lote a pagar en cuotas. Con el decurso quizá lo termina de pagar, así como algunos impuestos; incluso puede escriturar, pero en realidad jamás vuelve al lugar de sus ensueños. Nuevamente, nos encontramos con un lote abandonado.

17También, como ha ocurrido en innumerables situaciones, alguna persona puede adquirir un inmueble a pagar en cuotas, negocio muy común en la periferia de las grandes ciudades hasta los años ochenta. Por ejemplo, pueden recordarse algunas famosas firmas inmobiliarias de aquella época como Vinelli, Kanmar, Luchetti y Fiorito, de Buenos Aires; y, en San Carlos de Bariloche: sociedades como Lagos del Sur srl, Nahuel Hue srl, Dalino srl y otras. Estas empresas venden lotes logrados en un plano de subdivisión, pero que carecen de todos los servicios de manera tal que la mayor parte de los compradores los adquieren con ánimo de inversión o sin urgencia de resolver su necesidad habitacional, por lo que jamás consolidan la posesión.

  • 1 Hoy en día, en algunos de esos antiguos establecimientos se desarrolla la feria conocida como La Sa (...)

18También puede especularse que, vendidos la mayor parte de los terrenos, una inoportuna y extraordinaria inundación demostrara la falta de aptitud urbana de estos inmuebles y que la infraestructura necesaria para transformarlos en aptos resultara inaccesible para esos compradores. En este sentido, es notorio el fenómeno de urbanización del denominado Cuartel ix de Lomas de Zamora (provincia de Buenos Aires). Allí, en las primeras décadas del siglo xx, una enorme cantidad de familias compró terrenos para construir sus casas de fin de semana, debido a la publicidad de que las aguas salobres en el subsuelo poseían propiedades medicinales. Fueron particularmente conocidos hasta los años sesenta y setenta los balnearios instalados en la zona: Villa Albertina, Ocean, La Salada y otros1.

19En los años cuarenta, reiteradas crecidas y consecuentes inundaciones de la zona demostraron la inviabilidad del proyecto. En las últimas décadas del siglo xx y luego de fenomenales inversiones efectuadas por el Estado, pudieron controlarse las recurrentes inundaciones del lugar. Para este momento, ya hacía varias décadas que esas tierras eran barrios sólidamente consolidados, sin resolver la situación jurídica referida a la propiedad de las familias que lo habitaban. Hubo propietarios que lotearon, compradores que compraron, inundaciones y falta de infraestructura que tornaron inviable el proyecto urbano. Los compradores abandonaron y nuevas personas ocuparon esos lotes.

20Así, la mayor parte de los loteos realizados a partir de 1930 hasta la década de 1980 en las periferias de todas las grandes ciudades, fueron hechos sin la provisión de los servicios públicos básicos, de manera tal que una parte de los compradores jamás consolidó la posesión del inmueble que compraron y simplemente los abandonaron.

21De la misma manera, puede verse cómo sucesiones complejas y plagadas de herederos que manifiestan una profunda enemistad personal dejan bienes abandonados. No se trata de una herencia vacante, en cuyo caso el propietario es el Estado, sino que por el contrario los bienes tienen dueño, pero regularizar su propiedad resulta muy oneroso por lo que simplemente es más razonable abandonarlos.

22También puede suceder que alguna sociedad adquiera una fracción de terreno para realizar un proyecto de urbanización como negocio a futuro y alternativo a la actividad principal. Muchas veces, las exigencias para la realización del negocio lo transforman en irrealizable y simplemente los bienes van quedando sin que el proyecto se realice. Incluso, la sociedad puede dejar de funcionar, dejando la fracción sin explotar.

23Desde otro punto de vista, estos lotes abandonados tienen la desventaja de posibilitar que algunos inescrupulosos exploten la necesidad, la ignorancia o la inexperiencia de algunos. ¿De qué forma? Realizando la venta de estos lotes con sus consecuencias negativas: juicios, atraso en el desarrollo urbano, inseguridad jurídica, asentamientos informales.

24Esto es así porque puede ocurrir –con mayor asiduidad de la que observamos– que algunos aprovechen el abandono para constituir a partir de él un interesante negocio. Se encuentran ampliamente documentadas las innumerables situaciones en las que, mediante la aplicación de una extraordinaria inventiva y creatividad, algunos explotan la inexperiencia o necesidad de aquellos que carecen de un lugar donde habitar haciendo un cuantioso negocio con estos lotes abandonados.

25Así, mediante el manejo de buena información, la mayoría de las veces filtrada de los propios organismos provinciales o municipales de recaudación de tasas e impuestos, personas inescrupulosas acceden a la identificación de aquellos terrenos con mora histórica. Simplemente alambran o abonan algunos impuestos y luego ceden los derechos y acciones posesorias a otros que desconocen la naturaleza jurídica de lo cedido y creen que están adquiriendo legalmente la propiedad. También se ha observado la redacción de boletos de compraventa suscriptos por personas inexistentes o fallecidas que transfieren la propiedad de estos inmuebles, así como otras alternativas de chantaje. La enumeración de estas situaciones puede ser larga y en consecuencia tediosa. Sin embargo, vale la pena detenernos en ciertas preguntas:

  1. ¿Acaso debe mantenerse la ficción de la propiedad en esta situación?
  2. ¿Qué derechos se están protegiendo en estos contextos?
  3. ¿No se ve perjudicado el conjunto de la comunidad en la perpetuación de un dominio que no se condice con la realidad?
  4. ¿Qué sentido tiene mantener fuera del comercio un inmueble abandonado por su titular, en aras de una ficción? Ya que para resolverla, en el mejor de los casos, habría que esperar 20 años de posesión ininterrumpida por parte de algún tercero para que pueda prescribir el dominio y, de esa manera, incorporarlo al comercio.
  5. ¿Acaso no se está generando un escenario proclive a estafas o irregularidades por parte de personas de mala fe, al mantener un predio en estas condiciones?
  6. ¿No se está llamando a realizar ocupaciones irregulares sobre esas tierras por parte de aquellos que consideran que ese es el único camino que tienen para resolver su necesidad de habitar? Además, ¿no da lugar a todas la especulación y explotación que se producen en torno al fenómeno denominado asentamiento?
  7. ¿Tiene sentido esta actuación por parte del Estado, como responsable del ordenamiento urbano y territorial de nuestras ciudades y realizador primario de la justicia?

26Insistimos: ¿Qué razón tiene mantener la ficción jurídica de la propiedad en este caso? Esta paradoja puede expresarse de esta manera: ¿Qué sentido tiene la propiedad sin propietario? Precisamente, este es el título de nuestra propuesta.

27Por todas estas cuestiones que estamos describiendo, podemos adelantarnos en manifestar que no resulta la interpretación adecuada de los textos legales analizados y a la inteligencia del instituto del abandono, incorporado a nuestro derecho positivo por el artículo 1907 del ccc, la que niega la posibilidad de constituir y acreditar el abandono de un inmueble como medio extintivo del dominio; sino ciertas convicciones metajurídicas, de algunos sectores minoritarios, que se sustentan exclusivamente en mantener los privilegios que detentan como propietarios, carentes de cualquier tipo de obligaciones que surjan junto al derecho de propiedad. En nuestros días nadie puede dejar de comprender el derecho de propiedad como un complejo de derechos y obligaciones, no simplemente los derechos que alguien detenta sobre una cosa.

28O por lo menos no es esa una interpretación adecuada al valor justicia que debe ordenar y orientar la actuación de la realización colectiva de la comunidad, dado que mantener vigente la extravagancia absurda de propiedad sin propietario, redunda en un grave perjuicio al conjunto social, que debe soportar y financiar la defensa de un derecho que simplemente dejó de existir en el caso particular, por la simple razón que dejó de existir –como tal– su titular.

29A nadie razonablemente se le ocurre argumentar a favor de la subsistencia de, por ejemplo, la patria potestad, luego de la muerte de los padres, o la mayoría de edad de los hijos, entonces, cual es el sustento de pretender argumentar sobre la subsistencia del derecho de propiedad cuando su dueño ha abandonado voluntaria y conscientemente el ejercicio del derecho atribuido o detentado.

30En este sentido, la palabra apropiación que utilizaba el artículo 2607 del viejo código no debe entenderse con la limitación de la apropiación como forma de adquisición del dominio (reservado exclusivamente a bienes muebles). Aclaramos esto porque aquí no estamos discutiendo sobre adquirir, sino sobre extinguir el derecho de propiedad. Por eso, debe interpretarse la palabra apropiación en el sentido de aprehensión de la cosa, de tomarla, de poseerla; ya que esta norma no hace distinción entre bienes muebles o inmuebles.

31De manera que nos adelantamos en decir que, tal como intentaremos demostrar en el desarrollo de nuestra propuesta, el abandono constituye un modo apto para la extinción de dominio. En consecuencia, esta habilita el ejercicio de la atribución del Estado de adquirir la propiedad en virtud de su dominio eminente sobre todas las cosas situadas dentro de los límites territoriales de la república que carecen de dueño. En nuestro caso, esto sería por abandono del propietario.

32Plantear que un inmueble abandonado no carece de dueño y, por lo tanto, no es un bien vacante es una manifestación de dogmatismo inconducente y carente de sustento. Por ello, el objeto de este trabajo es, con precisión, determinar cuándo estamos en presencia de un inmueble abandonado.

33Encontramos que aun en los momentos más acérrimos del individualismo, cuando el derecho de propiedad se mostraba como un primer escollo al ejercicio arbitrario del poder absoluto que detentaban los soberanos del siglo xviii ni siquiera el poder todopoderoso del monarca podía violentarlo. Pero a nadie se le ocurrió plantear ni argumentar, aun en aquellos tiempos, que el derecho de propiedad se mantuviera incólume luego de ser esta abandonada.

34Obsérvese que el nuevo texto vigente del Código Civil y Comercial que define al dominio perfecto, expresamente dispone (artículo 1941) que el derecho real de dominio debe ejercerse «dentro de los límites previstos por la ley». Esto, siguiendo el camino de las pautas establecidas por la Ley 17 711, que introduce el concepto del ejercicio regular y no abusivo de la propiedad (artículos 2513 y 2514 del viejo código).

35Lo que ocurre es que la realidad carece de ideología, simplemente se desarrolla y genera ciertas condiciones sociales dadas. La política y la ciencia jurídica deben resolver las situaciones que se presentan en el marco de una lógica determinada. Así, al momento de calificar a la propiedad como absoluta, para enfrentar el poder omnímodo de un Estado autocrático, también debieron resolver la extinción de ese derecho calificado como absoluto, entre otras razones, por la eventual situación de abandono. Pese a calificar al derecho de propiedad como absoluto, simplemente, hace caducar la atribución del dominio ante la inexistencia del propietario.

  • 2 Cabe señalar que el orden del derecho y el orden del poder se encuentran en una situación de contra (...)

36No escapa a nuestro criterio que permitir a un órgano del Estado, particularmente a alguno de aquellos que se encuentran en el ejercicio de la función administrativa, declarar la extinción del dominio de los particulares por abandono, puede abrir una enorme autopista para el abuso por parte de sus funcionarios. Consideramos que estos órganos son proclives a caer fácilmente en el ejercicio abusivo de sus funciones bajo la presunción de realizar el bien común. En este sentido, el objeto del orden jurídico es, precisamente, evitar el abuso por parte de aquellos que eventual y circunstancialmente detentan el poder:2 sea de parte de un Estado autocrático o mesiánico, o de un grupo económico o de personas.

37Así, ante la situación de abuso en la que pueda caer un órgano del Estado intentando acreditar falazmente la existencia de un inmueble abandonado, surge a favor del damnificado la posibilidad de accionar en su contra por los daños provocados.

38Lo contrario también puede ocurrir. Tal es el caso de que un grupo económico –o simplemente un individuo o un conjunto de personas– pretendiera realizar un negocio inmobiliario sobre un inmueble abandonado mediante la sustracción a la propiedad común de ese bien, que se manifiesta expresamente en la atribución de la propiedad –del inmueble abandonado– al gobierno de la ciudad.

39En la ciudad de San Carlos de Bariloche son varios los ejemplos que podemos citar. Nos vamos a detener en uno que pudo desarticularse gracias a lo grotesco de su factura. Se trata del loteo de un barrio completo de la ciudad, en la década de 1950. Ocurrió como en la mayor parte de los casos que, cuando la sociedad inmobiliaria obtuvo la renta que esperaba, sumado a la edad avanzada de los socios y a la muerte de algunos, cerró la empresa de hecho, es decir que simplemente desaparecieron. Muchos años después, y sobre la base del altísimo valor adquirido por esos terrenos, un grupo de personas intentó regularizar el dominio de los inmuebles desocupados. Detectaron los lotes desocupados y determinaron la nomenclatura catastral de cada uno de ellos. Con esa información, redactaron un boleto de compra-venta a favor de todos ellos, en apariencia firmado por la sociedad propietaria. En el original pegaron la constancia del sellado de rentas, cortado de un boleto de la época (fines de 1960) y le sacaron fotocopias. Estas fueron autenticadas en una escribanía del Gran Buenos Aires, luego utilizadas para proceder a la venta de los bienes o intentar una acción por escrituración. La operación fracasó porque, a la fecha del boleto, en Bariloche no se utilizaba la nomenclatura catastral para identificar a los bienes inmuebles.

40Para resumir: la existencia del derecho de dominio requiere la presencia indispensable de un titular, que no puede ser otro que una persona física, conjunto de personas físicas o una persona jurídica. Si la persona titular del derecho de propiedad abandona ese derecho, no cabe otra solución que considerar extinguido el derecho de propiedad, precisamente, por el abandono ocurrido.

Notas

1 Hoy en día, en algunos de esos antiguos establecimientos se desarrolla la feria conocida como La Salada.

2 Cabe señalar que el orden del derecho y el orden del poder se encuentran en una situación de contradicción absoluta. El poder tiende a extenderse en forma permanente, sin detenerse en consideración alguna y ya que su propia naturaleza determina su expansión. Por su parte, el orden del derecho tiende a limitar el poder, sea este el que ejerce el padre en ejercicio de la patria potestad, un grupo económico o el Estado. El desarrollo de la teoría constitucional se orienta en este sentido.

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