Versión clásicaVersión móvil
OpenEdition Books

Lotes sin dueño

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 5. Adquisición del dominio

Texto completo

1A continuación, vamos a analizar cómo se adquiere y acredita el dominio sobre los bienes y luego nos detendremos en particularizar cómo se extingue.

2En este tema, debemos distinguir claramente entre bienes muebles e inmuebles ya que, con respecto a los muebles (con excepción hecha de los registrables y algunos semovientes) rige el régimen jurídico de la apariencia. En este sentido, el artículo 1895 del Código Civil y Comercial dispone: «La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita».

3Esto implica que la posesión de una cosa mueble determina la presunción legal a favor del poseedor de detentar, además, el dominio de la misma.

4Por el contrario, cuando nos referimos a la adquisición del dominio de bienes inmuebles observamos que no existe una presunción legal orientada a considerar que la posesión supone propiedad. La adquisición del dominio de inmuebles se encuentra rodeada de formas sacramentales, que en última instancia manifiestan el interés social sobre esta cuestión –referido tanto a la publicidad, como de seguridad de la propiedad inmobiliaria–; y que se expresa mediante normas de orden público que deben cumplirse estrictamente para consolidar la propiedad pretendida.

5Cuando nos referimos a los modos de adquirir el dominio, hablamos de los hechos o los actos jurídicos mediante los cuales –a partir de una definición legal– se otorga la posibilidad jurídica suficiente para la adquisición del dominio de una cosa, sea esta mueble o inmueble. En este sentido, el simple hecho de apropiarnos de un diario o una botella de plástico abandonados en la vía pública, hace nacer en nosotros la propiedad de estos objetos; también el acto jurídico de suscripción de la escritura traslativa de dominio, sumado a los hechos jurídicos de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo, y la posesión del bien, determinan la adquisición de esa propiedad.

6La doctrina ha clasificado los modos de adquisición del dominio de la siguiente manera:

  1. por actos entre vivos: que producen una adquisición del dominio derivada y se realiza por medio del título y modo suficiente;
  2. por actos por causa de muerte: se refiere a la adquisición del dominio como resultado de un proceso sucesorio;
  3. a título universal: cuando se adquiere la totalidad o una parte indivisa de los bienes que integran el patrimonio del causante, como ocurre en la sucesión;
  4. a título singular: cuando se adquiere un bien o varios bienes específicos que integran el patrimonio de una persona, por medio de la tradición traslativa (artículos 1924 y siguientes del ccc);
  5. originarios: se produce cuando la adquisición se logra con independencia de un anterior propietario;
  6. derivados: cuando proviene de un propietario que transmite el bien en forma voluntaria.

7En el Código Civil de Vélez, el artículo 2524 establecía las siete formas mediante las cuales se puede adquirir el dominio de los bienes:

  1. por la apropiación;
  2. por la especificación;
  3. por la accesión;
  4. por la tradición;
  5. por la percepción de los frutos;
  6. por la sucesión en los derechos del propietario; y
  7. por la prescripción.

8En el nuevo código, el artículo 1887 enumera los derechos reales:

  1. el dominio;
  2. el condominio;
  3. la propiedad horizontal;
  4. los conjuntos inmobiliarios;
  5. el tiempo compartido;
  6. el cementerio privado;
  7. la superficie;
  8. el usufructo;
  9. el uso;
  10. la habitación;
  11. la servidumbre;
  12. la hipoteca;
  13. la anticresis;
  14. la prenda.

9Además, la nueva norma los clasifica en cuatro grupos. El primero está formado por los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena. Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y la superficie cuando existe propiedad superficiaria (artículo 1888).

10El segundo comprende los derechos reales principales y accesorios. Todos son principales; salvo los que son accesorios de un crédito, como la hipoteca, la anticresis y la prenda (artículo 1889).

11El tercer grupo está formado por los derechos reales sobre cosas registrables y sobre cosas no registrables. Esta distinción está hecha a partir de la necesidad o no de inscribir en un registro los documentos que acreditan los derechos sobre el objeto.

12Por último, en el cuarto grupo se encuentran los derechos reales que se ejercen por la posesión y los que no requieren la posesión para su ejercicio. Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, salvo las servidumbres y las hipotecas.

13A partir del artículo 1947, el nuevo código establece los modos especiales de adquirir el dominio: en la Sección Primera trata sobre la apropiación; en la Sección Segunda, sobre la adquisición de un tesoro; en la Sección Tercera, sobre el régimen de las cosas perdidas; en la Sección Cuarta, sobre la transformación y accesión de las cosas muebles y, en la Sección quinta, sobre la accesión de cosas inmuebles.

14Nos detendremos en cada uno de los siete modos de adquirir el dominio, previstos en el Código Civil de Vélez.

1. La apropiación

15La apropiación es la aprehensión de una cosa mueble sin dueño o abandonada por este, con la intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad. No es posible adquirir el dominio de inmuebles mediante este modo, de acuerdo a lo que expresaba el artículo 2528: «No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles».

  • 1 Por ejemplo, si alguien camina por la vereda, encuentra un clip y justo necesita un clip para mant (...)

16Es decir que no resulta posible apropiarse de un inmueble y que esta apropiación –en el sentido de aprehensión física– tenga la aptitud de producir ipso facto la adquisición del dominio. Por el contrario, esto sí ocurre con las cosas muebles, con la condición que estas no sean robadas ni perdidas.1 Por ello, este modo de adquisición es ajeno a nuestro estudio.

17En el nuevo código, el artículo 1947 dispone: «El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por la apropiación».

2. La especificación

18Implica la transformación de una cosa mueble en otra, mediante el trabajo del hombre (por ejemplo, hacer una estatua con un rollizo de lenga). Por tratarse de modos de adquirir el dominio de bienes muebles, tampoco nos interesa para nuestro tema. Estaba prevista en el artículo 2567. En el nuevo código se contempla en el artículo 1957.

3. La accesión

  • 2 Artículo 2572 del cc: «Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los a (...)

19Se produce cuando una cosa mueble o inmueble acrece sobre otra por adherencia. Puede suceder por aluvión, avulsión, edificación o plantación. Lo importante para nuestro análisis es que, para que exista la posibilidad de adquirir el dominio por accesión, se requiere previamente detentar la propiedad del objeto acrecentado. Es decir que, si pretendo adquirir el dominio, por ejemplo, por aluvión, previamente debo ser propietario de un terreno confinante con la ribera de un río.2

20Este derecho real estaba previsto en los artículos 2571 y siguientes del viejo código. En el nuevo, se tratan de forma independiente la accesión de cosas muebles (artículo 1958) e inmuebles (artículo 1959 y siguientes).

4. La tradición

  • 3 «Anticipamos que el derecho real de dominio se considerará constituido válida y eficazmente en la (...)

21Es uno de los modos que nos interesa para este trabajo, ya que se refiere a la adquisición de derechos de propiedad sobre inmuebles, muebles registrables y algunos semovientes. En nuestro Derecho, que sigue la tradición romana, se requiere la constitución de dos formalidades para concretar la tradición; a saber: el título y el modo.3

22El artículo 577 del viejo código disponía: «Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real». De lo que se concluye que, para adquirir la propiedad de un inmueble se requiere la existencia del título o escritura traslativa de dominio, inscripta en el registro público respectivo a los efectos de su oposición erga omnes; y el modo, la tradición, que significa simplemente la entrega material de la cosa efectuada en forma pública. En este sentido, el artículo 2377 del Código Civil establecía: «La posesión se adquiere también por la tradición de las cosas. Habrá tradición, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese». Y el artículo 2601 disponía: «Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar y el que la reciba ser capaz de adquirir».

23Esta cuestión resulta trascendente, por eso vamos a transcribir la nota que Vélez Sarsfield incorporó al artículo 577 del cc:

L. 46. tít. 28, Part. 3.ª. L. 50, tít. 5. Part. 5.ª, Instit., L. 2, tít. 1, § Según el Cód. francés, arts. 711 y 1138, la propiedad se transmite por solo el contrato, sin ser necesaria la tradición; y desde entonces todos los peligros de la cosa son de cuenta del acreedor.

toullier, entre otros. t. 4. núm. 54, expone los fundamentos que para tal resolución tuvieron los autores del Código de Napoleón […].

freitas, sosteniendo el principio de la tradición para la adquisición de la propiedad, dice: «Por la naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce».

Esta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones posteriores reconocieron.

Establecido el derecho personal de donde tiene que resultar la transmisión de la propiedad, muchos jurisperitos no quisieron ver nada más, y dieron luego la propiedad como transmitida y adquirida solo por el simple poder del concurso de las voluntades en un momento dado. Tomóse la propiedad en su elemento individual solamente, y no se atendió a su elemento social. Contóse con la buena fe de las convenciones, como si la mala fe no fuese posible […].

Tenemos entonces un choque de derechos, una colisión donde por un lado se presenta el interés de uno solo, y por el otro los intereses de muchos. ¿Se puede y debe ser indiferente a la constante incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones civiles? Si este mal no puede ser evitado del todo ¿no convendrá evitarlo lo más que sea posible? Según la teoría del Cód. francés sobre la transmisión de la propiedad, como efecto inmediato de los contratos, no hay intervalo entre la perfección de los contratos, la transmisión y su adquisición realizada. La tradición y la posesión nada valen. El derecho personal, y el derecho real son una misma cosa. El contrato es el propio dominio; y el dominio es el contrato. No hay diferencia alguna entre el título para adquirir y el modo de adquirir, entre la idea y el hecho, entre la causa y el efecto.

La innovación del código civil de Francia fue tan inesperada, tan peligrosa tan opuesta a la buena razón, que por mucho tiempo se dudó que ella hubiese derogado el régimen de las leyes anteriores. troplong, martou y otros muchos jurisconsultos no dejaron de confesar que esta innovación tan grave fue subrepticiamente introducida, sin la discusión especial y profunda que ella reclamaba […].

Lo que desde luego no se había conocido por la fascinación de un bello principio en apariencia, que realzaba el poder de la voluntad humana, vínose a conocer después por las exigencias económicas de un buen régimen hipotecario. Y en verdad, el sistema hipotecario del Código Civil francés quedó profundamente viciado desde que confundió los derechos personales con los derechos reales […].

En la actualidad, felizmente, la teoría del Código francés se halla reducida en todo su valor a un mero aparato de palabras que no tiene significación práctica alguna desde que el propietario no es propietario respecto de terceros, si no hace transcribir sus títulos en un registro especial y público, establecido para este efecto […].

Por la nueva Ley Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, el registro público de la transmisión y constitución de los derechos reales ha sustituido la tradición de la cosa. Esta alteración radical del Código Civil de Francia, había sido ya hecha antes en Bélgica y en todos los países que, por fuerza de circunstancias especiales, se vieron en la necesidad de adoptar aquel código. Así, la falsa idea de la identificación del contrato con el dominio, no fue más que una aberración local ridícula: pertenece a lo pasado, y tiene hoy simplemente valor histórico.

24Para concluir con este aspecto referido a la adquisición del dominio mediante la tradición, la reforma de la Ley 17 711 ha agregado el requisito de la inscripción en el correspondiente registro. De cualquier manera, hay que distinguir que, mientras la tradición representa una exigencia sustancial para la transmisión del dominio, la inscripción en el registro respectivo corresponde al perfeccionamiento del acto y a la oponibilidad del mismo erga omnes. En este sentido, el artículo 2505 del código de Vélez decía:

La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

25El Código Civil y Comercial trata esta cuestión en el artículo 1892, que dispone:

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

5. La percepción de los frutos

26La percepción de los frutos implica que el propietario es, a su vez, dueño de los frutos que eventualmente produzca la cosa, como derivación natural del dominio que ejerce sobre ella. Es más, el propietario puede ceder a terceros este derecho.

6. Sucesión

27Se refiere a la adquisición del dominio sobre ciertos bienes, en razón de la transmisión de estos por causa de muerte. Ante el fallecimiento de una persona se comienza el proceso de sucesión que implica la transmisión de todos los derechos activos y pasivos que componen el patrimonio del causante. Esta transmisión se hace a otro, a quien la ley o la voluntad del fallecido llaman para sucederlo, en carácter de sucesor universal (heredero) o particular (legatario).

7. Prescripción adquisitiva del dominio

  • 4 Artículo 4015: «Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la (...)

28Conocida bajo el término de usucapión, determina que quien ha poseído un inmueble de buena o mala fe, en forma pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño durante más de veinte años, adquiere la propiedad de la cosa poseída de pleno derecho.4 La usucapión tiene un remoto origen que se funda en el interés social, el orden público y la justicia. Esto sucede así ya que privilegia a aquel que mediante su esfuerzo y sacrificio hace producir a una cosa, frente a otro que solo detenta el título de propiedad, desentendiéndose de las obligaciones que surgen de la propia naturaleza de este derecho.

29Hemos recorrido rápidamente los modos que nuestro derecho positivo determina para adquirir el dominio. Para nuestro objeto, no obstante, corresponde ahora detenernos en los modos establecidos para que ese derecho se extinga.

Notas

1 Por ejemplo, si alguien camina por la vereda, encuentra un clip y justo necesita un clip para mantener unidas unas páginas, adquiere la propiedad de ese gancho por la mera apropiación. En nuestro ejemplo, el valor del bien es despreciable, pero nada obsta a que multipliquemos el valor las veces que queramos, ya que el límite para la apropiación de la cosa no es su valor sino que ella haya sido robada o perdida.

2 Artículo 2572 del cc: «Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas de mar o de ríos navegables, pertenecen al Estado».

3 «Anticipamos que el derecho real de dominio se considerará constituido válida y eficazmente en la medida en que se encuentren cumplimentados los requisitos legales atinentes al modo: tradición y a la forma: título suficiente. En este sentido, aclaramos que de los siete modos de adquisición del dominio enumerados en el artículo 2524 c. c., únicamente con relación al inc. 4 (la tradición) es aplicable la teoría del título y del modo» (Árraga Penido, 1996).

4 Artículo 4015: «Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título». Artículo 4016: «Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni mala fe en la posesión». En el nuevo código, el artículo 1897 dispone: «La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley».