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Lotes sin dueño

 | 
Jorge Paolinelli
, 
Tomás Guevara
, 
Guillermo Oglietti
, 
et al.

Capítulo 2. Antecedentes

Texto completo

1Antes de desarrollar el concepto central de este trabajo, debe tenerse particularmente en cuenta que el proceso de urbanización fuerte se produjo en nuestro país junto con el esfuerzo industrializador de la primera época justicialista. Si bien el proceso se consolidó en los años sesenta, fue este el escenario en que se realizaron mega-fraccionamientos en la mayor parte de las ciudades argentinas.

2Estos loteos abarcaban grandes superficies, ya que la única exigencia para hacerlo era la elaboración del plano de fraccionamiento. Mientras tanto, con la tierra subdividida, continuaba pastando el ganado. En esta situación, la única carga sobre el inmueble era la de los impuestos y tasas que aumentaban (se gravaba cada lote y no la fracción en su conjunto). Paulatinamente y en el decurso, comenzaban a levantarse precarias viviendas en alguno de los lotes subdivididos y vendidos, y con ellas también, comenzaba a llegar una incipiente red de servicios.

3A fines de la década de 1970, los loteos fueron efectuados a menor escala, particularmente por la injerencia del Estado, que determinaba exigencias a cumplir para la aprobación del proyecto. Un ejemplo fue el Decreto Ley 8912 (del año 1977) de la provincia de Buenos Aires. Los nuevos requerimientos, en última instancia, privaban al negocio de su mayor ganancia, porque exigían que los nuevos fraccionamientos contaran con cierta infraestructura mínima con anterioridad a la venta.

4Dicho en otros términos, el fraccionamiento de tierra para lotes urbanos comenzó a requerir una inversión mucho mayor que la propiedad de la tierra y un plano de subdivisión. Por esa época, también dejaron de usarse los 8,66 metros o diez varas de frente heredado de la época de la colonia. Los frentes se ensancharon encareciendo el valor del lote producido. Esto fue así en razón de la mayor cantidad de superficie por unidad, además de la de mayor cantidad de metros de servicio (cables, caños, otros) por cada lote.

5En este sentido es importante detenerse en nuestro estudio sobre la condición antieconómica, desde el punto de vista del mercado, referido a loteos destinados a sectores populares.

6Estos nuevos criterios se fueron consolidando a partir de la década de 1960. Particularmente reclamaban una activa presencia del Estado en el fenómeno de producción de suelo urbano. Esta situación tenía como objetivo la efectiva garantía de disfrute del derecho de habitar y marcó un punto de inflexión en el desarrollo del mismo.

7Antes de esta nueva convicción colectiva, el propietario de un predio urbano aprobaba un plano de subdivisión, sin mayores requerimientos ni inversiones. La única consecuencia económica (la que por sí misma es despreciable) era una mayor carga impositiva sobre la fracción. Luego, la exigencia de proveer la infraestructura básica a los lotes urbanos proyectados (que representaba una enorme inversión), determinó que los loteos sean encarados por grandes grupos económicos con fuerte respaldo financiero. Por ello, los nuevos fraccionamientos se realizaron ya sobre superficies sustancialmente menores y de un potencial alto valor comercial.

8Pese a estas nuevas circunstancias, convicciones y normas que regulan la producción de suelo urbano, no puede asegurarse que aun en estos casos no se produzca el abandono de algún inmueble. Ese es, justamente, el sentido en que encaramos este trabajo.

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