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Fès, la fabrication d’une ville nouvelle (1912-1956)

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Charlotte Jelidi

Première partie. Genèse et application des plans d’aménagement

IV. Vers la valorisation des terrains

Texte intégral

1Les villes nouvelles créées sous le Protectorat sont fondées sur un socle de doctrines communes. Mais les contingences locales ont modelé les plans de chacune des cités, comme elles ont agi sur leur application. L’étude des multiples opérations nécessaires à l’exécution des plans d’aménagement – constitution du domaine municipal, exécution des travaux de viabilisation et d’assainissement, attribution des terrains, surveillance des lotissements privés, etc. – renseigne sur la capacité qu’ont les autorités locales et la population à influer sur le processus urbain pour l’ajuster à la réalité du terrain, en l’occurrence fassi.

2Alors que l’administration centrale gère la planification – le service des Plans de villes élabore les programmes urbains tandis que le service législatif crée les outils réglementaires et techniques qui permettent d’envisager leur application – l’exécution des plans d’aménagement est du ressort des municipalités et des services néo-chérifiens locaux, celui des Travaux municipaux en tête. Cette répartition des tâches permet, a priori, une meilleure adéquation des desseins urbains avec les spécificités du terrain fassi. Reste à déterminer le pouvoir d’initiative des services municipaux qui travaillent sous l’œil du Contrôle des municipalités, agent de liaison entre l’administration locale et la Résidence qui chapeaute les opérations.

Constitution du domaine municipal

  • 1 Ce droit est mentionné à l’article 11 de la convention de Madrid. Voir A. Girault, Principes de co (...)
  • 2 Voir notamment le paragraphe « L’Eldorado des lotisseurs », J.-L. Cohen, M. Eleb, ouvr. cité, 1998 (...)
  • 3 Archives nationales de France, Fonds Lyautey, Carton 475 AP 113 : « Opérations et organisation de (...)
  • 4 La Vaccum et Cie possède 2 500 m2, et la Compagnie marocaine 5 025 m2, sur l’emplacement de la fut (...)

3Depuis 1880, les Européens ont légalement la possibilité d’acquérir la terre d’un propriétaire marocain.1 Ce droit a été largement exploité dans les villes de la côte, où les Occidentaux ont rapidement acquis des terrains près des médinas, obligeant Henri Prost et son équipe à composer, en particulier à Casablanca, avec un développement urbain hors les murs largement entamé et avec une spéculation effrénée.2 Au contraire, dans les villes de l’intérieur, les Européens ont pris leur temps pour sortir de la médina, ce qui explique qu’en 1912 la situation foncière y soit bien moins emmêlée que dans les villes de l’Ouest marocain. À Fès, propriétés habous, makhzen, privées (biens melk) sont les principales catégories juridiques de terrains entourant la médina au moment de l’instauration du Protectorat français. Lorsque débute la construction de Fès-nouvelle, seules quelques dizaines d’hectares nus appartenant à des particuliers marocains ont été acquises par des compagnies européennes3, aux environs de la médina, sur les bords du Tratt et près de la future gare du Tanger-Fès. Mais 4l’absence de construction en dur laisse aux urbanistes la possibilité de sélectionner librement l’emplacement de la nouvelle ville, sans craindre des opérations spéculatives.

  • 5 « Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles », BO n° 46, 12 septembre 1913, p. 206 (...)
  • 6 « Dahir du 10 juin 1922, sur l’immatriculation des immeubles urbains soumis au régime du 10 novemb (...)
  • 7 Chehada signifie profession de foi. La moulkiya est un acte de propriété produit par la réunion de (...)

4La réforme du régime foncier commence par la normalisation de l’immatriculation, définie et réglementée par le dahir du 12 août 1913.5 Cette procédure est largement inspirée de la pratique tunisienne, qui est elle-même une application de l’Act Torrens, système foncier expérimenté en Australie à partir de 1858. La législation marocaine de 1913 instaure l’immatriculation facultative pour les détenteurs de droits réels, la réquisition pouvant être demandée par toute personne possédant un immeuble nu ou bâti ou prétendant le posséder. Ce n’est que près de dix années plus tard que l’immatriculation est rendue obligatoire pour les immeubles compris dans les périmètres urbains redistribués6, le titre délivré se substituant alors aux chehada ou moulkiya7 utilisés jusque-là par les Marocains.

  • 8 Voir notamment V. Piquet, Le Maroc. Géographie, histoire, mise en valeur, 1917, p. 325- 327 ; G. L (...)
  • 9 Marocains, en particulier le sultan, aussi bien qu’Européens s’approprient ces terres.
  • 10 Il s’agit du « receveur commissionné des contributions indirectes dans les villes », pour reprendr (...)
  • 11 Lettre n. r., adressée par M. Mars, chef du service des Habous au chef du service des Domaines, re (...)
  • 12 BNRM, Carton H 12, Note n. r. adressée le 1er février 1920 par le général Louis-Hubert Lyautey, de (...)
  • 13 En 1934, les Habous Maristan, oubliant cet accord, revendiquent une fois encore leur droit de gza. (...)

5Les premiers lotissements de Fès-nouvelle sont projetés sur des terres makhzen ou habous, statut qui permet aux autorités de préserver les deniers publics en ne se confrontant pas aux marchands de terrains. Toutefois, la transition entre le régime marocain fondé en partie sur le droit musulman et le régime du Protectorat est marquée par des tâtonnements issus du caractère souvent litigieux de certains terrains. Le service des Domaines est créé pour clarifier ce statut douteux et pour résorber la dilapidation du patrimoine foncier du Makhzen engagée au début du siècle. En dépit de leur dénomination, les biens makhzen ne sont pas des biens personnels. Aliénables et susceptibles d’être attribués à titre privé, on peut les rapprocher du domaine de l’État français.8 Une grande part provient des confiscations faites aux tribus vaincues ou aux fonctionnaires déchus. La mort du vizir Ba Ahmed en 1900 et la prise de pouvoir par Moulay Abdelaziz sonnent le début de la dilapidation des biens makhzen, cette période étant marquée par un amalgame entre domaine privé et domaine public9 et un défaut de gestion de l’amin el Mostafad.10 Les réclamations relatives à des attributions frauduleuses se multiplient lorsque l’administration entreprend, dès septembre 1912, la reconstitution du domaine privé de l’État. Après des négociations interminables entre les Domaines et les Habous qui revendiquent la propriété de nombreuses terres disséminées dans le terrain réservé à la future avenue de France11, Lyautey finit, dans les années 1920, par ordonner que les terres nécessaires à l’essor de Fès-nouvelle soient immédiatement classées comme domaniales12, en dépit des prétentions des Habous13 qui reçoivent, en contrepartie de leur droit sur les terrains litigieux, une indemnité compensatoire.

6La situation foncière fassie est nettement privilégiée par rapport au cas casablancais ou rabati, la multiplicité des statuts et des propriétaires y étant moins importante. Toutefois, l’appropriation des terres marocaines nécessaires à la création de Fès-nouvelle ne se fait pas sans difficulté. Les contentieux opposant l’administration française aux divers propriétaires jouent considérablement sur l’orientation du développement urbain, les services du Protectorat acceptant d’introduire dans les circuits de la valorisation uniquement les terrains qui lui appartiennent.

Propriété foncière et modalités d’attribution des terrains

7L’administration exerce un sévère contrôle sur la cession et sur la valorisation des terrains afin d’orienter le développement urbain et étouffer dans l’œuf la spéculation qui peut compromettre l’application plénière de ses desseins. Échaudée par les expériences rabaties et casablancaises, elle choisit le mode de cession qui lui semble le plus apte à garantir la prompte valorisation du lot, et cela en fonction de la nature, de la destination et de l’emplacement du terrain. Adjudication, vente, location-vente, etc., elle dispose d’une large palette de modes de cession. Chaque vente est l’objet d’un contrat qui vise à imposer la valorisation du lot à l’acquéreur, et les termes de cette convention sont plus ou moins stricts selon la localisation du terrain et le contexte dans lequel il est cédé.

Types d’acquisition : une multitude de possibilités

8Avant chaque vente, le chef des services municipaux estime, en fonction des demandes de terrains qu’il reçoit, le nombre de lots à mettre sur le marché. Il choisit les lots à céder selon leur nature et leur emplacement, puis définit un mode de cession. Aucune méthode stricte n’est mise au point par la Résidence pour guider ce choix et chaque vente est régie par une logique singulière modelée selon le contexte. La municipalité base ses choix en fonction de la destination des lots, du degré et de la progression du développement de la cité, du nombre de demandes de terrain reçues, du type de constructions – modestes ou de standing – qu’elle aimerait voir s’y élever, du statut des propriétaires susceptibles de se porter acquéreur du lot, etc. En privilégiant tel ou tel mode de vente, elle ambitionne d’orienter le plus favorablement possible le développement et l’extension de la ville nouvelle, tout en protégeant ses intérêts financiers.

Ventes de gré à gré

  • 14 « Cahier des charges pour parvenir à la vente de terrains dit « Makhzen » constituant une partie d (...)

9Lors de la première vente des terrains de Fès-nouvelle, la municipalité utilise le marché de gré à gré, mode de cession qui permet de choisir librement le bénéficiaire. Au cours du Protectorat, quatre secteurs sont, pour des raisons diverses, concernés par ce type de vente : le secteur industriel provisoire, le secteur de villas d’Aïn Khèmis, celui de la route de Sefrou et quelques lots du secteur Habitation et Petit Commerce. Les premiers lots du secteur Habitation et Petit Commerce sont cédés au gré à gré.14 Les personnes intéressées déposent un dossier aux bureaux municipaux. Les demandes sont ensuite visées par une commission d’attribution. Ce système permet aux autorités locales de sélectionner les premiers propriétaires de Fès-nouvelle en évinçant les individus jugés indélicats.

  • 15 AMF, SAB, Dossier « Lot n° 16 du secteur HPC », Lettre n. r. adressée le 16 février 1921 par M. Wa (...)

10La Résidence condamne dans les années 1920 les transactions de gré à gré dans les secteurs d’habitation, leur préférant les adjudications qui font jouer la concurrence et augurent de revenus plus élevés. Toutefois, ce mode de vente n’est jamais abandonné dans les secteurs de villas d’Aïn Khèmis et de la route de Sefrou. Utilisée dans les années 1910 pour orienter le développement urbain comme les autorités le souhaitent, la vente de gré à gré est employée dans les années 1920 pour les terrains qui ont une vocation sociale et qui sont destinés à la construction de logements à bon marché. Ce dispositif est le seul qui lui permette de privilégier les individus modestes, dont la candidature est proposée par les groupements associatifs de la ville, et qui ne sont pas en mesure de participer à une adjudication, même restreinte. Les autorités soutiennent également le mode de transaction de gré à gré pour les « lots de grande envergure pouvant être mis en valeur par des sociétés sous réserve de conditions spéciales »15, en particulier les terrains les plus vastes du secteur industriel provisoire de Fès-nouvelle. La création de ce quartier appelé à devenir un secteur d’habitation et commerce, extension du centre-ville, nécessite un contrôle particulièrement accru de la valorisation de la part des autorités locales. Par ce biais, la municipalité entend fixer les industries, à une époque où le spectre du chômage plane de plus en plus, et alors qu’il n’existe pas encore à Fès un Grand Secteur industriel.

  • 16 AMF, PV de la commission municipale française de la ville de Fès, séance du 9 mai 1935.

11En 1935, l’un des principaux industriels de Fès, François Coudert, demande à la municipalité un vaste terrain de cinquante mille mètres carrés, pour bâtir une fabrique à papier. Certains membres de la commission municipale jugent la surface requise disproportionnée.16 Mais parce que cette usine est une des meilleures opportunités que la ville ait eues depuis des années, la municipalité donne un accord de principe pour céder à Coudert un lot à un prix très avantageux, à condition que la superficie demandée soit justifiée par un plan détaillé. Ce type de commodités financières s’impose à la municipalité chaque fois que lui est proposé un important projet industriel, générateur d’emplois et pourvoyeur de recettes municipales.

  • 17 En 1928, notamment, les sœurs franciscaines acquièrent ainsi cinq terrains contigus du secteur d’A (...)

12Quel que soit le secteur, la municipalité est ponctuellement amenée à faciliter l’accession à la propriété d’individus, groupements ou institutions qui envisagent d’édifier une construction à vocation publique ou d’intérêt général. Elle cherche ainsi à favoriser l’édification de tout bâtiment susceptible de participer au développement de la ville, à son équipement17, son embellissement, ainsi qu’à l’essor économique de l’agglomération. Elle aide en particulier l’installation des services administratifs, des écoles publiques ou privées, des édifices de culte, ou encore des établissements médicaux, grâce à la vente de gré à gré qui lui permet de fixer avantageusement le prix de vente.

13Ces transactions dites « avec promesse de vente » n’attribuent à l’acquéreur qu’un titre provisoire de propriété qui, selon les textes, ne devient définitif que lorsque la valorisation est constatée par l’administration. Les premières cessions dans les quartiers de villas et d’habitations et commerces sont octroyées pour dix-huit mois, délai qui peut être revu si le projet est de grande envergure. Lorsque les échéances ne sont pas tenues par l’acquéreur, ou que celui-ci n’observe pas les clauses du cahier des charges, la municipalité a la possibilité de proroger le délai ou de résilier le contrat d’attribution et de déchoir l’attributaire de ses droits, procédure qu’elle n’engage qu’en dernier recours.

Ventes et locations aux enchères

  • 18 Sous la présidence du commandant de la région de Fès, elle est composée du chef des services munic (...)

14La vente et la location par adjudication sont les modes de cession privilégiés par les municipalités du Maroc. Marchés de concurrence, elles remplissent plus les caisses de la municipalité que la cession de gré à gré. Et les autorités façonnent une procédure administrative spécifique aux adjudications, en vue d’assurer la valorisation du lot cédé. Avant chaque vente, une commission d’enchères18 étudie les dossiers des requérants, vérifie qu’ils remplissent les conditions nécessaires pour participer aux adjudications et dresse la liste des personnes admises à participer aux enchères.

  • 19 Toutefois, il arrive qu’un homme de paille achète un terrain au profit d’une tierce personne, les (...)

15Cette présélection méthodique – basée sur les dossiers présentés par les propriétaires et contenant une note expliquant en détail le ou les bâtiments projetés, un plan de l’édifice et le dessin des façades, un certificat de bonnes mœurs et une notice indiquant, à titre confidentiel, leurs ressources financières, etc. – permet à la municipalité de vérifier la moralité des demandeurs, leurs motivations, ainsi que leurs ressources, donc de favoriser l’essor de Fès-nouvelle tout en garantissant la préservation de son équilibre budgétaire.19

16L’étendue de la ville nouvelle de Fès, somme toute réduite, facilite nettement l’application de ce processus d’écrémage qui vise à prévenir la spéculation foncière dans la capitale makhzénienne. Et pour combattre ou tout au moins esquiver ces entreprises capitalistes qui nuisent au développement urbain, ces cessions dites « avec promesse de vente » sont soumises à des conditions drastiques de valorisation, dont le respect est la condition sine qua non de l’attribution définitive du lot, via la délivrance du titre définitif de propriété. Jusqu’à exécution pleine et entière du contrat d’adjudication, le lot reste légalement patrimoine de la ville, et le demandeur ne peut pas entamer la procédure d’immatriculation.

17En principe, les adjudications sont ouvertes à tous, y compris aux personnes installées hors du Protectorat. Mais, lorsqu’une crise immobilière touche la ville, seuls les Européens ou Marocains résidant à Fès depuis un temps déterminé et ne possédant encore ni terrain, ni habitation, sont autorisés à participer à une vente. Parfois, c’est un droit de préemption qui est accordé aux personnes déjà installées dans l’agglomération, dans l’espoir d’enraciner la population européenne à Fès.

18Cette série de précautions ne suffit pourtant pas à contrôler totalement le processus. En effet, les désirs et stratégies des promoteurs vont parfois à l’encontre de ce que prédit l’administration. L’autorité locale qui fait le bilan de chaque adjudication est souvent étonnée du résultat des ventes et déconcertée par le prix atteint lors de certaines enchères, lorsqu’elles sont peu disputées, alors que la municipalité avait reçu un nombre important de demandes. Dans d’autres cas, les lots qu’elle pensait les mieux placés sont cédés à moindre coût que ceux situés sur des rues secondaires. Les pouvoirs municipaux déplorent de ne pas toujours comprendre la logique des propriétaires, logique qu’ils doivent pourtant appréhender pour ajuster leur politique de cession.

19Les collèges municipaux qui se succèdent œuvrent dans un contexte économique fluctuant. Parce que la première vente de terrains de Fès-nouvelle a peu attiré les investisseurs, les autorités locales mettent en adjudication un nombre de lots déterminé en fonction des demandes et proposent un prix de mise en vente attractif. À partir des années 1930, alors que la ville a pris son essor et que les acquéreurs potentiels sont de plus en plus nombreux, la municipalité a tendance à proposer plus de terrains qu’elle ne pense en vendre pour empêcher la flambée des prix et ne pas rebuter de futurs acquéreurs. Les autorités locales modèlent ainsi leur politique de mise en adjudication en fonction des besoins, avec pour éternelle préoccupation de ne pas entraver le développement de la cité.

Remise en question des procédures d’attribution du titre de propriété

  • 20 AMF, Dossier « Modifications des différents cahiers des charges », Lettre n° 14413 IF adressée le (...)
  • 21 BO, 12 septembre 1913, p. 206.
  • 22 Voir notamment AMF, SAB, Dossier « Lot n° 172 secteur HC », Lettre n. r. adressée, le 10 juillet 1 (...)
  • 23 Voir notamment AMF, SAB, Dossier « Lot n° 151 secteur HC », Certificat dressé par le contrôleur ci (...)

20Le service des Domaines de Rabat dénonce d’importants errements observés aux Conservations de Meknès et de Fès, où des demandes d’immatriculation ont été déposées par des adjudicataires de terrains attribués avec promesse de vente qui n’ont pas encore valorisé le lot. Ils ont également pu inscrire les hypothèques qui grèvent leur propriété, afin de contracter un emprunt bancaire pour construire leur immeuble – les banques demandent aux requérants d’un prêt immobilier la réquisition d’immatriculation de l’immeuble sur lequel est projetée la construction. Or légalement, ce document ne peut être délivré que si le titre définitif de propriété est établi. L’administration locale a conscience du fait qu’elle confronte l’acquéreur-emprunteur à un véritable casse-tête et oblige les services de la Conservation à gérer d’innombrables procédures illicites. Pour ne pas ralentir les constructions, la Conservation de Fès entérine facilement ce type de procédures20, en contradiction avec la loi du 12 août 1913.21 Le chef des services municipaux délivre un certificat à l’attributaire l’autorisant à déposer une demande d’immatriculation lorsqu’il le juge opportun, c’est-à-dire quand les travaux de valorisation ont atteint un degré d’avancement satisfaisant22 ou quand un propriétaire a impérativement besoin d’emprunter à un établissement bancaire pour entamer ou achever ses travaux.23 Parce qu’elle s’effectue en dehors de toute réglementation, l’attribution de ce certificat est, de fait, laissée au libre arbitre du chef de la municipalité.

21La Résidence n’apprécie pas ce type de procédés, et le conservateur de la propriété foncière de Rabat presse la municipalité de veiller au respect de la loi, en l’occurrence le dahir du 12 août 1913. Plusieurs cahiers des charges sont modifiés en conformité avec la loi foncière ; le mode d’attribution avec promesse de vente y est remplacé par la procédure dite « sous conditions résolutoires », qui permet à l’enchérisseur de devenir immédiatement propriétaire après la vente. L’attributaire est alors en droit de demander une immatriculation à son nom dès lors que les clauses et conditions du cahier des charges sont inscrites au titre foncier. Et, comme pour une attribution avec promesse de vente, si l’acquéreur ne les remplit pas dans le délai imparti, la municipalité a autorité pour résilier la vente. En modifiant les cahiers des charges, l’administration ne fait que légaliser une pratique courante à Fès, tout en protégeant les droits de la municipalité, gravement mis en danger lors des immatriculations illicites antérieures.

Les travaux de voirie confrontés aux finances municipales

22La création d’égouts, les travaux de terrassement, de voirie, dont dépend le développement urbain, sont exécutés sur le budget municipal dont ils représentent une part importante des dépenses. À ce titre, ils soulèvent de réelles difficultés dans le contexte d’austérité budgétaire où se fait l’application du plan de la ville nouvelle de Fès. Et même si la ville nouvelle absorbe la plupart des capitaux – alors qu’avant 1916, les recettes de la ville étaient entièrement consacrées aux travaux d’aménagement de la médina et du mellah –, ceux-ci restent somme toute modestes.

  • 24 Voir le tableau des subventions accordées par l’État, dressé par H. de La Casinière, ouvr. cité, 1 (...)

23Dans les années 1910, les recettes municipales ne sont pas encore suffisantes pour satisfaire les dépenses que nécessite le programme de travaux publics lancé par Lyautey. Pour combler ce manque de ressources24, le Protectorat accorde des rallonges budgétaires, allouées sur fonds d’emprunts contractés par l’État. Pour compléter le budget de 1914-1915, la municipalité de Fès reçoit ainsi près de 219 000 pesetas hassani (PH) du Protectorat, somme portée à 268 000 PH en 1915.

24Fès est la ville de l’intérieur qui reçoit les subventions les plus importantes (tableau 5). Les dotations sont calibrées pour parer à l’exécution des travaux les plus urgents, aussi la contribution de l’État au budget de Fès est-elle notablement inférieure aux 2 400 000 PH octroyés à la municipalité de Rabat et aux 3 000 000 PH accordés à Casablanca, villes respectivement élevées au rang de capitale politique et de capitale économique du Protectorat, qui réclament des dépenses colossales, autrement plus importantes que celles exigées par l’aménagement de la capitale du Nord.

  • 25 BNRM, Carton A 1137 : « Contrôle des municipalités, bureau du Contrôle financier, budgets des muni (...)
  • 26 BNRM, Carton A 1137, Lettre n° 5428 adressée le 27 septembre 1919 par l’inspecteur général des Pon (...)
  • 27 BNRM, Carton A 1137, Lettre n° 4718 AM, adressée le 27 novembre 1929 par Guillaume de Tarde, direc (...)

25Les moyens financiers du Protectorat sont d’abord assez étendus, mais suite à l’entrée en guerre de la France, les autorités centrales invitent, en 1916, les municipalités à réduire leurs frais « au minimum strictement indispensable pour assurer la marche des services de la ville ».25 Pour aider les municipalités à établir leurs budgets et les pousser à l’autonomie financière, les services centraux envoient à chacune d’elles une nomenclature-type simplifiée précisant les recettes sur lesquelles peuvent compter les communes et les dépenses qu’elles doivent assurer. Le budget municipal est composé de deux documents prévisionnels : le budget primitif et le budget additionnel. Les recettes issues du précédent exercice permettent de satisfaire les dépenses occasionnées par le fonctionnement habituel des services municipaux. Quant aux travaux neufs, ils sont à exécuter uniquement sur le budget additionnel de l’année en cours, clos en juin. Cette méthode vise à ne pas compromettre l’équilibre du budget dans les cas où la municipalité aurait surévalué l’importance de ses recettes, les travaux étant programmés après constatation des excédents budgétaires de l’exercice précédent. Ce procédé a toutefois l’inconvénient d’occasionner une vacance des travaux municipaux pendant les six premiers mois de l’année. La mise au point des travaux et leur adjudication retardent l’ouverture des chantiers jusqu’en août ou septembre et il est généralement impossible de les terminer dans le même exercice. Le directeur général des Travaux publics s’émeut de cette situation, et déplore que « le 31 décembre, les crédits ouverts tombent en exercice clos et ne sont reportés qu’au budget additionnel suivant, c’est-à-dire vers juin ».26 Le directeur des Affaires civiles, soucieux de trouver une solution au problème sans complexifier la nomenclature volontairement simple des budgets, autorise les municipalités à ouvrir les crédits nécessaires à la continuation des travaux en cours d’exécution aux budgets ordinaires, pour l’exercice 1920.27

  • * Les sources ne fournissent pas de données pour les années 1919, 1937 et 1939.

Note **
Tableau 5. Budget de la municipalité de Fès, de 1916 à 1941.

  • 28 BNRM, Carton A 1137, Circulaire n. r., adressée le 2 janvier 1919 par Guillaume de Tarde, directeu (...)

26À partir de janvier 1919, aucun relèvement de crédits n’est plus supporté par le Protectorat sauf lorsqu’il s’agit de dépenses qui n’étaient pas prévisibles au moment de l’établissement du budget.28 La ville de Fès règle désormais, sur ses propres deniers ou au moyen d’emprunts qu’elle contracte elle-même, les travaux municipaux.

  • 29 AMF, SAB, Dossier « Lot n° 255 du secteur de villas de l’Aguedal extérieur (villas) », Lettre n. r (...)

27Toutefois, l’équilibre des recettes et des dépenses reste précaire. La municipalité a souvent été contrainte d’autoriser les propriétaires à construire leur immeuble sans réaliser au préalable les travaux d’aménagement. Faute de pouvoir « ni évacuer à l’égout les eaux usées, ni d’y mettre l’eau, pas plus du reste que d’y accéder, la rue n’étant pas faite »29, il est parfois impossible d’habiter les logements. Cette défaillance de la municipalité la fragilise considérablement. Il est en effet difficile d’obliger les acquéreurs à remplir leurs obligations alors qu’elle-même néglige les siennes, faute de moyens.

Les lotissements d’initiative privée : projet d’embellissement urbain

28La municipalité de Fès est sollicitée à de nombreuses reprises par des groupes d’investisseurs ou par des associations à but non lucratif projetant des lotissements urbains. Les pouvoirs publics qui veulent favoriser le développement de Fès-nouvelle sont très attentifs à ce type de propositions.

Lotissement du boulevard du IVe-Tirailleurs

  • 30 Ce terrain municipal a une superficie totale de 11 123 m2. Il est situé à l’emplacement de l’aqued (...)

29Désireux de ne pas voir la Fès-nouvelle cantonnée au rang de ville provinciale sans envergure, les pouvoirs publics ont pris l’initiative de réserver à la construction d’immeubles de haut standing un vaste terrain du centre-ville, en bordure sud du boulevard du IVe-Tirailleurs, artère à qui il est prédit, par la presse et la population, une fonction commerciale de premier plan. Ils attendent que se manifestent des acquéreurs susceptibles de fournir un effort de valorisation conséquent. En 1927, un groupe d’investisseurs demande la possibilité d’acquérir les onze hectares30 ainsi réservés pour construire un groupe de huit immeubles de rapport identiques, à usage d’habitation et de commerce.

  • 31 Voir M. Boyon, « Allons-nous régler, une fois pour toutes, la question des terrains du boulevard d (...)
  • 32 AMF, Dossier « Boulevard du IVe-Tirailleurs », Avant-projet de cahier des charges pour la vente so (...)

30Les services municipaux voient dans ces immeubles de grand standing l’opportunité de développer la ville, et rapidement un projet de cahier des charges est rédigé d’après les propositions des demandeurs. Les services centraux, qui examinent à leur tour le projet, apprécient l’initiative, toutefois le manque de détails donnés par l’architecte, Pierre Sibut, est source de crainte quant à sa réalisation.31 Il est donc décidé de favoriser la concurrence et de proposer les terrains au plus offrant ; un nouveau projet de cahier des charges est rédigé.32

  • 33 AMF, Dossier « Terrain de la Société immobilière de Fès », PV d’adjudication n° 10212, daté du 15 (...)
  • 34 AMF, Dossier « Terrain de la Société immobilière de Fès », Lettre n. r. adressée le 4 janvier 1929 (...)

31La vente sous pli cacheté finalement organisée33 profite au Crédit foncier de l’Ouest africain (CFOA ). Les autres concurrents déclarant tous forfait, le CFOA acquiert le terrain à un prix très avantageux. C’est un bon placement pour cette société, mais une opération délicate pour les pouvoirs publics qui considèrent que son projet architectural est le moins satisfaisant de ceux qu’elle a reçus. Les architectes de la société, qui travaillent à Paris, ne se déplacent pas à Fès et dans leur projet transparaît une vision orientaliste de l’architecture marocaine, une architecture d’expositions coloniales qui déplaît fortement au service des Beaux-Arts. Coupoles, merlons, portes mauresques, allèges à denticules, tout le vocabulaire du pseudomauresque est amplement utilisé par les architectes du CFOA qui ignorent la politique du Protectorat en matière d’esthétique urbaine. Le chef des services municipaux bloque la réalisation de ces constructions34 et, sur les conseils de l’administration, cet important projet, qui concerne quatre cents mètres de façade, est finalement repris par Édouard Reverdin, architecte implanté à Fès.

  • 35 Ce nouveau délai de valorisation pour les lots nos IV et V lui est accordé. En 1934, elle n’a touj (...)
  • 36 Abraham Botbol et François Rizzo sont les bénéficiaires de la vente organisée le 1er mars 1933. Vo (...)

32Deux années plus tard, le CFOA a construit seulement trois immeubles (illustration 10, page suivante). Elle abandonne à la municipalité trois terrains et demande à plusieurs reprises un délai supplémentaire pour valoriser deux lots qu’elle garde en sa possession.35 Devant l’incapacité du CFOA à achever son projet, les lots non construits sont progressivement repris par la municipalité, sans aucun remboursement, et sont octroyés à d’autres propriétaires. Deux lots sont cédés à l’office chérifien de l’Habitat européen (OCHE) qui y élève deux immeubles. Un lot de mille quatre cent quarante mètres carrés, désormais soumis au cahier des charges du secteur Habitation et Commerce de l’Aguedal extérieur, est partagé en deux et cédé en 1933 à deux propriétaires qui ont pour tâche de construire deux immeubles mitoyens aux façades homogènes.36 Quant aux deux lots situés au nord du lotissement, ils ne sont pas valorisés durant le Protectorat. Finalement, quatre architectes ont participé à la réalisation du lotissement, soumis à deux cahiers des charges différents et le paysage urbain ainsi créé diffère largement du projet initial soutenu par la municipalité.

Illustration 10. Lotissement du IVe-Tirailleurs.
Carte postale, ca 1955, Cie des Photomécaniques éd., coll. personnelle.

Illustration 11. Avant-projet du lotissement Sebti.
AMF, SAB, « Parcelle G », Avant-projet dressé le 5 mars 1947 par Louis Beaufils.

33Le lotissement, achevé en 1939 après douze années d’incertitudes, de tergiversations et de compromis, déçoit les espoirs des habitants et de l’administration, et surtout ceux des acquéreurs des terrains alentour. La capacité des services municipaux à gérer la crise née des errements des premiers attributaires est mise en doute et son image est altérée par une virulente campagne de presse. Ces péripéties affectent durablement les autorités locales qui disent redoubler dorénavant de vigilance lorsque des promoteurs privés leur présentent des projets d’une telle envergure. En réalité, cette regrettable expérience n’empêche pas d’autres échecs, comme le montre la création du lotissement Sebti dans le contexte difficile de la guerre.

Lotissement des frères Sebti

  • 37 Nés à Fès, respectivement en 1899 et 1902, les frères Sebti sont d’importants commerçants, grossis (...)
  • 38 AMF, SAB, Dossier « Parcelle G », Note manuscrite du CSM en marge d’une lettre n° 4395 DAP /M, adr (...)

34En 1940, deux frères, commerçants fassis, Mohamed et Omar Sebti37, demandent à la municipalité à acquérir un vaste terrain sur le boulevard Moulay-Youssef, pour construire sept immeubles (illustration 11). La réalisation de ce vaste programme projeté en pleine guerre, alors que la pénurie de matériaux et de main-d’œuvre commence à se faire cruellement ressentir, nécessite, selon les frères Sebti, une aide. L’administration centrale hésite. Encore contrariée par le fiasco du lotissement du boulevard du IVe-Tirailleurs, elle craint une perte financière pour la municipalité. Mais l’autorité locale qui soutient le projet fait pression auprès de Rabat. La solvabilité des Sebti, l’absence depuis plusieurs années de transactions sur les terrains destinés aux immeubles, ainsi que la vision d’un terrain vague sur l’une des places principales de la ville, rendent le projet attrayant à ses yeux.38 Le terrain est acquis dès l’automne 1940 et, en mars et avril 1941, les Sebti obtiennent l’autorisation de bâtir.

35Ils s’allouent d’abord les services du cabinet d’architectes Sublet et Reverdin, avant de confier la finalisation de leur projet à Louis Beaufils vers 1944. À maintes reprises, les plans du lotissement sont modifiés, rectifications motivées en partie par la pénurie des logements à Fès et les propositions que la municipalité fait pour y remédier. Au centre du terrain, un immeuble remplace rapidement le jardin prévu dans le projet originel, les commerces envisagés au rez-de-chaussée sont supprimés et remplacés par des logements. Les frères Sebti, désireux de rentabiliser leur entreprise, font obstacle au dessein de la municipalité et décident, en 1944, de remplacer par une clinique moderne deux des immeubles projetés à l’angle des rues des États-Unis et de la Tunisie. Les réticences des pouvoirs publics comme les nombreuses formalités à accomplir pour ouvrir un tel établissement découragent les propriétaires qui se ravisent et construisent un immeuble de logement.

36La recherche d’un équilibre entre desseins privés et exigences de la municipalité retarde l’exécution du projet. En 1956, seuls quatre immeubles sont achevés et le lotissement privé s’est mué en lotissement semi-public, deux immeubles étant construits avec le concours de l’OCHE. Comme dans le cas du lotissement du IVe-Tirailleurs, les attentes des pouvoirs publics ne sont pas pleinement comblées.

37Le processus qui mène à l’application des plans d’aménagement, et donc à la valorisation des terrains, est aussi long que complexe, et cela bien que la situation foncière fassie soit privilégiée en comparaison avec les cités côtières.

38La Résidence établit un cadre législatif et administratif pour faciliter l’application des plans d’aménagement, et la municipalité et la population jouent un rôle tout aussi important dans les différentes étapes qui précèdent la valorisation des terrains. Les autorités locales cherchent à assurer l’essor de la ville en facilitant l’acquisition puis la mise en valeur des lots, tout en garantissant leur propre sécurité financière et en se prémunissant des opérations spéculatives. Elles tentent d’assurer l’exécution du plan d’aménagement et l’application de la loi, sans pour autant rebuter les promoteurs en se montrant intransigeantes.

39Parce que Fès-nouvelle a la particularité de ne pas attirer les investisseurs et les habitants au cours des années 1910-1920, époque à laquelle le développement de la ville nouvelle paraît bien fragile, elles sont parfois conciliantes avec les propriétaires et leur accordent des facilités plus importantes encore en temps de crise. Elles ne se contentent pas d’appliquer une législation promulguée par la Résidence mais, sous la pression populaire, influent sur cette réglementation, contribuent à la faire évoluer et parfois passent outre. L’action de la municipalité n’a rien de dogmatique, elle œuvre au contraire tout en nuances, en fonction du contexte, avec pour impératif premier de contribuer à l’essor de la ville.

Notes

1 Ce droit est mentionné à l’article 11 de la convention de Madrid. Voir A. Girault, Principes de colonisation et législation coloniale. La Tunisie et le Maroc, 1936, p. 413.

2 Voir notamment le paragraphe « L’Eldorado des lotisseurs », J.-L. Cohen, M. Eleb, ouvr. cité, 1998, p. 43-44.

3 Archives nationales de France, Fonds Lyautey, Carton 475 AP 113 : « Opérations et organisation de la région de Fès », Lettre n. r. adressée le 6 juillet 1913 par Mercier à L.-H. Lyautey.

4 La Vaccum et Cie possède 2 500 m2, et la Compagnie marocaine 5 025 m2, sur l’emplacement de la future ville nouvelle, près de la gare militaire.

5 « Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles », BO n° 46, 12 septembre 1913, p. 206 et suiv. D. Rivet analyse les débats qui ont présidé à la promulgation de cette loi, dans ouvr. cité, 1988, t. I, p. 230‑232.

6 « Dahir du 10 juin 1922, sur l’immatriculation des immeubles urbains soumis au régime du 10 novembre 1917 sur les associations syndicales de propriétaires urbains », BO, 4 juillet 1922, p. 1068 et suiv.

7 Chehada signifie profession de foi. La moulkiya est un acte de propriété produit par la réunion de douze témoignages.

8 Voir notamment V. Piquet, Le Maroc. Géographie, histoire, mise en valeur, 1917, p. 325- 327 ; G. Lebre, De l’établissement du Protectorat de la France au Maroc et spécialement du régime foncier, 1914, p. 131-134.

9 Marocains, en particulier le sultan, aussi bien qu’Européens s’approprient ces terres.

10 Il s’agit du « receveur commissionné des contributions indirectes dans les villes », pour reprendre la définition qu’en donne D. Rivet, ouvr. cité, 1996, t. III, p. 341. C’est lui qui administre les biens makhzen dans chaque ville.

11 Lettre n. r., adressée par M. Mars, chef du service des Habous au chef du service des Domaines, reçue le 25 février 1920. Voir aussi BNRM, Carton H 12 : « Direction des Affaires chérifiennes, service du Contrôle des Habous, sans titre », Acte transactionnel, s. d., n. r., entre l’administration des Domaines et l’administration des Habous.

12 BNRM, Carton H 12, Note n. r. adressée le 1er février 1920 par le général Louis-Hubert Lyautey, destinataire inconnu.

13 En 1934, les Habous Maristan, oubliant cet accord, revendiquent une fois encore leur droit de gza. Les Domaines leur rappellent leur engagement, réglant définitivement le problème. AMF, SAB, Dossier « Lot n° 258 HC », Lettre n. r. adressée le 16 novembre 1935 par le CSM au chef de la Circonscription domaniale de Fès.

14 « Cahier des charges pour parvenir à la vente de terrains dit « Makhzen » constituant une partie du premier secteur de la ville nouvelle de Fès, 19 juin 1916 », BO n° 192, 28 juin 1916.

15 AMF, SAB, Dossier « Lot n° 16 du secteur HPC », Lettre n. r. adressée le 16 février 1921 par M. Wattin, CSM, à M. Delrieu.

16 AMF, PV de la commission municipale française de la ville de Fès, séance du 9 mai 1935.

17 En 1928, notamment, les sœurs franciscaines acquièrent ainsi cinq terrains contigus du secteur d’AK pour construire une école catholique. Et en 1932, la municipalité vend à la Compagnie fassie d’électricité un lot de 2 077 m2 au prix de 5 FF le m2, prix trois fois inférieur à ceux habituellement pratiqués alentour. AMF, SAB, Dossier « P réparation à l’arrêté viziriel autorisant la vente à la Compagnie fasi (sic) du lot n° 94 du secteur industriel », « Arrêté viziriel du 23 décembre 1932 autorisant la vente de gré à gré par la municipalité de Fès à la Compagnie fasi d’électricité d’un lot du domaine privé municipal ».

18 Sous la présidence du commandant de la région de Fès, elle est composée du chef des services municipaux, du contrôleur des Domaines, de l’amin el Amlak (administrateur des Domaines), de l’ingénieur et du chef du service local des Travaux publics.

19 Toutefois, il arrive qu’un homme de paille achète un terrain au profit d’une tierce personne, les deux individus régularisant la situation en faisant déclaration de command après la vente.

20 AMF, Dossier « Modifications des différents cahiers des charges », Lettre n° 14413 IF adressée le 16 septembre 1931 par M. Rey, le conservateur de la propriété foncière, au CSM.

21 BO, 12 septembre 1913, p. 206.

22 Voir notamment AMF, SAB, Dossier « Lot n° 172 secteur HC », Lettre n. r. adressée, le 10 juillet 1929, par le CSM de Fès à Pierre Sanchis, attributaire d’un lot sis avenue de France.

23 Voir notamment AMF, SAB, Dossier « Lot n° 151 secteur HC », Certificat dressé par le contrôleur civil autorisant la Compagnie foncière et immobilière de Fès, n. r., s. d. (1930), à déposer une demande d’immatriculation pour le lot n° 151 HC.

24 Voir le tableau des subventions accordées par l’État, dressé par H. de La Casinière, ouvr. cité, 1924, t. I, p. 32.

25 BNRM, Carton A 1137 : « Contrôle des municipalités, bureau du Contrôle financier, budgets des municipalités, préparation et principes, correspondances avec la trésorerie générale, les Travaux publics et la police », Lettre n. r. adressée en janvier 1916 par le directeur des Affaires civiles aux administrations municipales, relative à un projet de circulaire pour la proposition budgétaire pour 1916-1917.

26 BNRM, Carton A 1137, Lettre n° 5428 adressée le 27 septembre 1919 par l’inspecteur général des Ponts et Chaussées, directeur général des Travaux publics au Maroc, au directeur des Affaires civiles.

27 BNRM, Carton A 1137, Lettre n° 4718 AM, adressée le 27 novembre 1929 par Guillaume de Tarde, directeur des Affaires civiles, au directeur général des Travaux publics au Maroc.

28 BNRM, Carton A 1137, Circulaire n. r., adressée le 2 janvier 1919 par Guillaume de Tarde, directeur des Affaires civiles, aux chefs des services municipaux.

29 AMF, SAB, Dossier « Lot n° 255 du secteur de villas de l’Aguedal extérieur (villas) », Lettre n. r. adressée le 12 octobre 1932 par Simon Perrier, propriétaire du lot adjugé le 29 janvier 1932, au CSM.

30 Ce terrain municipal a une superficie totale de 11 123 m2. Il est situé à l’emplacement de l’aqueduc du sultan qui est détruit en 1924-1925.

31 Voir M. Boyon, « Allons-nous régler, une fois pour toutes, la question des terrains du boulevard du IVe-Tirailleurs ? », Progrès de Fès, dimanche 21 janvier 1934.

32 AMF, Dossier « Boulevard du IVe-Tirailleurs », Avant-projet de cahier des charges pour la vente sous commission par pli cacheté de huit parcelles de terrain sis en bordure du boulevard du IVe-Tirailleurs, 1928.

33 AMF, Dossier « Terrain de la Société immobilière de Fès », PV d’adjudication n° 10212, daté du 15 décembre 1928.

34 AMF, Dossier « Terrain de la Société immobilière de Fès », Lettre n. r. adressée le 4 janvier 1929 par le chef des Beaux-Arts et Monuments historiques au CSM.

35 Ce nouveau délai de valorisation pour les lots nos IV et V lui est accordé. En 1934, elle n’a toujours pas construit les immeubles prévus et réitère sa requête. AMF, Dossier « Boulevard du IVe-Tirailleurs », Lettre n. r. adressée le 25 avril 1934 par la CFOA à la municipalité.

36 Abraham Botbol et François Rizzo sont les bénéficiaires de la vente organisée le 1er mars 1933. Voir « Une vente de terrains municipaux du boulevard du IVe-Tirailleurs », Courrier du Maroc, 4 mars 1933.

37 Nés à Fès, respectivement en 1899 et 1902, les frères Sebti sont d’importants commerçants, grossistes de tissus.

38 AMF, SAB, Dossier « Parcelle G », Note manuscrite du CSM en marge d’une lettre n° 4395 DAP /M, adressée le 16 août 1940 par le directeur des Affaires politiques au CSM.

Notes de fin

* Les sources ne fournissent pas de données pour les années 1919, 1937 et 1939.

Table des illustrations

Légende Note **Tableau 5. Budget de la municipalité de Fès, de 1916 à 1941.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/972/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 276k
Légende Illustration 10. Lotissement du IVe-Tirailleurs.Carte postale, ca 1955, Cie des Photomécaniques éd., coll. personnelle.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/972/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 534k
Légende Illustration 11. Avant-projet du lotissement Sebti.AMF, SAB, « Parcelle G », Avant-projet dressé le 5 mars 1947 par Louis Beaufils.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/972/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 875k

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