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Les agents immobiliers

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Loïc Bonneval

Introduction

Texte intégral

  • 1 J.-P. Lévy, « Dynamique du parc immobilier et mobilité résidentielle », J. Brun, C. Bonvalet, M. S (...)
  • 2 Recul qui n’est pas un abandon mais une redéfinition au profit des collectivités territoriales et (...)

1Bien que les marchés immobiliers jouent un rôle considérable dans le façonnement des villes et l’orientation des choix résidentiels, leur fonctionnement reste mal connu, souvent présenté comme spontané, résultant d’une concurrence dont les principes ne sont pas toujours explicités. À la fois bien de première nécessité et principal investissement des ménages, bien d’usage et actif patrimonial, le logement a toujours représenté un objet complexe à saisir, notamment comme marchandise. L’extension de la sphère marchande, en particulier le développement du marché de l’immobilier de seconde main1, et le recul des régulations étatiques en matière de logement et d’habitat2 font pourtant de la compréhension des mécanismes à l’œuvre sur les marchés immobiliers un enjeu essentiel. À cet égard, l’étude sociologique d’un groupe professionnel, celui des agents immobiliers, est susceptible d’apporter des éléments d’analyse. C’est en effet au cours de la relation commerciale entre les particuliers et les intermédiaires que se construisent et s’activent les représentations et les anticipations qui président aux choix des ménages (choix de localisation, choix d’investir ou non, etc.).

  • 3 La méthodologie sera présentée plus loin. Ce travail est tiré d’une thèse de sociologie : L. Bonne (...)

2Notre propos consiste, sur la base d’un travail empirique approfondi3, à montrer comment les agents immobiliers contribuent à rapprocher l’offre et la demande sur les marchés du logement et à mettre en évidence les effets de ces ajustements sur le fonctionnement de ces marchés. En attirant l’attention sur cet acteur et sur le travail d’intermédiation, nous montrons que les logiques de marché ne sont pas seulement imputables aux particuliers et qu’elles sont modulées, voire structurées, par les intermédiaires professionnels. L’étude s’intéresse aux transactions dans le parc collectif ancien depuis le début des années 1990, et plus particulièrement au début des années 2000, période qui a connu une très forte montée des prix. Si la plus grande partie des données porte sur l’agglomération lyonnaise, des agents immobiliers d’autres grandes villes françaises, y compris de l’agglomération parisienne, ont également été interrogés.

Intermédiation et marchés du logement

  • 4 C. Bonvalet, « La famille et le marché du logement : une logique cachée », M. Segalen (dir.), Jeux (...)

3L’approche sociologique a parfois tendance à uniformiser le rôle du marché du logement et à n’étudier que les stratégies des ménages face aux contraintes de l’offre et du prix. Les rapports des ménages au marché ont essentiellement été étudiés comme une adaptation à des contraintes, adaptation passant par une série de comportements et de stratégies impliquant souvent le groupe familial et parfois le réseau amical, notamment pour la recherche de logement (transmission, hébergement, caution, aides financières, information dans la recherche de logement, etc.)4 Pour la location comme pour l’accession, ces phénomènes souterrains structurant les adaptations des ménages aux conditions du marché ont été, au moins en partie, étudiés. Les résultats correspondants fournissent une base précieuse, mais ils ne concernent pas la production des logiques marchandes : fluctuation des prix, valorisation de certains espaces ou de certaines catégories de biens, et, surtout, modalités de l’ajustement entre l’offre et la demande. La perspective retenue ici consiste à voir les mécanismes de marché comme des faits sociaux et à les analyser non pas indirectement à travers le peuplement et les adaptations des ménages, mais en tant que tels, par le prisme du travail des agents immobiliers.

  • 5 Voir M. Amiot, Contre l’État les sociologues, 1986 ; et P. Lassave, Les sociologues et la recherch (...)
  • 6 Voir en particulier l’ouvrage fondateur de C. Topalov, Le logement en France : histoire d’une marc (...)
  • 7 On peut mentionner B. Coloos et al., Comprendre les marchés du logement, 1997, comme signalant le (...)
  • 8 Les déterminants socio-démographiques de la demande de logement sont notamment connus au travers d (...)
  • 9 Pour une exception, concernant la location, voir J.-P. Lévy et O. Saint-Raymond, Profession propri (...)

4L’intérêt, constant, de la sociologie urbaine pour les problématiques économiques5 ne s’est pas jusqu’ici étendu à la question de l’ajustement entre l’offre et la demande sur les marchés du logement. Il ne manque certes pas de travaux autour de ce thème, qu’ils portent sur le contexte institutionnel et les circuits de financement6, sur la différenciation en sousmarchés à l’échelle locale7, ou encore sur les déterminants de la demande8 – bien plus que de l’offre9. Cependant, les modalités concrètes de rencontre entre une offre et une demande de biens immobiliers n’ont pas encore, jusqu’ici, fait l’objet de réflexion théorique ni d’investigation empirique.

  • 10 L. Karpik, L’économie des singularités, 2007.
  • 11 A. Hatchuel, « Les marchés à prescripteurs, crise de l’échange et genèse sociale », A. Jacob et H. (...)
  • 12 S. Dubuisson-Quellier, J.-P. Neuville (dir.), Juger pour échanger, 2003.
  • 13 F. Cochoy Franck et S. Dubuisson-Quellier, « Les professionnels du marché : vers une sociologie du (...)

5Les développements récents de la sociologie économique permettent de faire un pas dans cette direction. En partant des difficultés de coordination au sein des marchés caractérisés par des biens complexes, singuliers ou incommensurables, que l’économie néoclassique ignore10, elle invite à considérer les opérations par lesquelles l’échange devient possible : il s’agit notamment de voir comment se met en forme une demande mal informée11 et, plus largement, grâce à quels dispositifs (d’expertise, de calcul, de fidélisation, etc.) les acteurs de l’échange parviennent à qualifier les biens mis en vente et à élaborer les jugements qui rendront possibles leurs choix12. Une sociologie des professions de marché se fixerait alors comme programme l’étude de la production et de l’activation de ces dispositifs qui, contrairement à la fiction du marché néoclassique où le seul dispositif de ce type est l’abstraction du commissaire-priseur, peuplent et structurent le marché13.

6Ces questionnements sont particulièrement pertinents pour l’achat et la vente de biens immobiliers : les caractéristiques et la qualité des logements ne sont pas facilement observables, l’information sur l’offre est incomplète, les mécanismes d’évaluation et de fixation des prix restent mal connus des particuliers et l’importance des comportements spéculatifs accroît encore l’incertitude sur les prix, surtout dans l’ancien. Par ailleurs, l’offre est dispersée, chaque logement pouvant être considéré comme unique, et il n’y a pas de lieu fixe où se rencontrent l’offre et la demande, pas de lieu de marché, ni de dispositif régulateur (comme un organisme de cotation ou un commissaire-priseur).

7Contrairement à beaucoup de travaux en sociologie économique toutefois, notre point de départ n’est pas l’incertitude à laquelle sont confrontés les acheteurs et les vendeurs, mais bien l’activité et les pratiques des intermédiaires. Ce point de vue permet de donner toute son importance à la préconstruction des ajustements par la constitution de clientèles, aspect essentiel de l’intermédiation immobilière. Notre approche se caractérise également par une insistance sur les différences entre les pratiques étudiées, notamment sur la grande variété des agences immobilières, ce qui permet de restituer la diversité des techniques commerciales, mais également le rôle des caractéristiques sociales des acteurs.

Contours de l’étude et méthodologie

  • 14 Parmi les ouvrages emblématiques, on peut citer le travail collectif mené sous l’égide de l’OCS et (...)

8L’étude porte sur les transactions dans les centres-villes, écartant d’une part l’habitat individuel et d’autre part la location, qui pourraient donner lieu à d’autres investigations. Ces choix se justifient par les enjeux de la période retenue : en effet, si la périurbanisation a longtemps été vue comme le phénomène moteur, elle est de plus en plus considérée, avec l’ampleur du mouvement de réappropriation des centres anciens par les classes moyennes et supérieures dont les prémices ont été observées dans les années 198014, comme un produit de l’éviction hors des zones centrales des classes populaires et décrite sous l’angle des effets néfastes de l’étalement urbain. Même s’il faudrait évidemment nuancer ce schéma, il justifie de s’intéresser à ce qui se joue dans les centres où se fabriquent les dynamiques sociales et spatiales de l’habitat.

9En se proposant d’étudier les agents immobiliers, on est appelé à confronter trois plans distincts : celui des activités, celui des acteurs et celui des marchés. Définir l’objet d’étude demande dans un premier temps de délimiter chacun de ces champs d’investigation.

  • Sur le plan des activités, nous ne retenons que la négociation immobilière, plus fréquemment nommée « transaction immobilière », que nous désignerons également par « intermédiation immobilière ». Cela signifie que nous excluons l’activité de marchand de biens, où l’intermédiaire achète le bien pour le revendre, agit pour son compte et non dans le cadre d’un mandat, ainsi que celle de gestion locative, dans laquelle le mandat est nécessaire, mais qui suppose une relation plus longue avec le mandant, au lieu d’une transaction ponctuelle. La recherche de locataires est, au moins juridiquement, associée à la transaction et non à la gestion locative. Néanmoins, nous nous attacherons essentiellement aux ventes.
  • D’autres acteurs que les agents immobiliers sont autorisés à pratiquer la négociation immobilière, en particulier les notaires, mais également des membres d’autres professions immobilières (administrateurs de biens, promoteurs, marchands de biens…) pour peu qu’ils détiennent la carte professionnelle. Nous nous en tiendrons ici aux agents immobiliers pour qui l’activité de transaction, entendue comme achat-vente, est la plus importante. Plus exactement, ils constituent le groupe de référence sur lequel porte l’enquête : les frontières sont parfois floues entre, par exemple, une grande agence immobilière faisant aussi de la gestion locative et un petit cabinet d’administrateur de biens.
  • Les marchés immobiliers sont distincts mais articulés. Ils se différencient notamment selon le type de droits échangés, la destination des biens, et leur type. L’étude ne porte que sur les transactions dans le collectif ancien, ou d’occasion, c’est-à-dire sur les ventes d’appartements ayant déjà eu un propriétaire15.

10Les principes organisateurs de chacun des trois plans ne se superposent pas : plusieurs acteurs peuvent ainsi exercer la même activité tout en pratiquant chacun des métiers variés et en intervenant sur différents marchés. La présente recherche a pour centre de gravité le rôle de l’intermédiaire dans les ventes d’appartements par des particuliers. Sur ce marché, nous nous intéressons à l’intermédiation et non à l’ensemble du système d’acteurs impliqué (notaires, établissements de crédit…). Il s’agit d’étudier surtout les acteurs les plus présents, ceux qui a priori ont le plus d’influence, sur le marché des appartements anciens.

11Un certain nombre de développements se situeront à l’échelle nationale de façon à présenter les enjeux traversant la profession et le contexte général de l’intermédiation, mais le travail d’enquête a principalement été conduit à Lyon et dans sa proche banlieue. Deuxième agglomération de France, théâtre d’un marché actif et diversifié, Lyon a été soumise aux mêmes fluctuations conjoncturelles que les autres grandes villes françaises, de façon moins marquée toutefois que la métropole parisienne, de telle sorte que les conséquences pour le travail des agences immobilières y sont comparables. La période retenue, 1990-2007, est pertinente en tant que telle, et ce à double titre. Elle a d’abord vu la profession d’agent immobilier se transformer, avec le développement des réseaux en franchise qui se sont multipliés depuis l’introduction de la version française de Century 21 en 1986-1987. Plus récemment, à partir de 2005-2006, des systèmes de fichiers communs inspirés du dispositif états-unien dit MLS (Multiple Listing System) se sont mis en place : s’il n’est pas encore possible d’en tirer un bilan ou d’anticiper l’importance qu’ils auront dans le futur, nous leur accorderons une place importante. Par ailleurs, la démographie professionnelle a connu de profondes évolutions : aux nombreuses disparitions d’agences dans les années 1990 ont succédé de très nombreuses créations depuis le début des années 2000. Le développement des nouvelles technologies a modifié les modes de promotion des biens, tandis que le cadre juridique a également évolué, notamment avec la réforme de la loi les encadrant (loi Hoguet) en 2006, ou l’introduction de diagnostics techniques obligatoires.

  • 16 La crise a notamment été préparée par la vacance d’immeubles de bureaux dont les terrains avaient (...)
  • 17 M. Beauvois, « Prix des logements anciens, la hausse reste vive en 2005 », 2006.
  • 18 Précisons que cette crise se transmet en France par les difficultés d’un secteur bancaire ayant fo (...)
  • 19 M. Mouillart et N. Thouvenin, « Bulle immobilière, spéculation ou réalité ? », 2006. Les condition (...)
  • 20 S. Bessière, « La proportion de logements la plus faible depuis 30 ans », 2003.
  • 21 C. Godonou, « La construction en 2005 : la prospérité du logement se confirme », 2006.

12Sur la même période, il est possible d’assister à toutes les phases du cycle immobilier, dont le rythme a influencé très nettement les mutations du métier d’agent immobilier. La vision cyclique du marché du logement ne doit pas masquer l’existence de tendances longues ni les spécificités propres à chaque phase. Néanmoins, les aspects conjoncturels sont ceux qui, à court terme, déterminent le plus le comportement des acteurs étudiés. Les phases du cycle peuvent schématiquement se ramener au découpage suivant : la période allant du milieu des années 1980 à 1991 voit les prix monter fortement, phénomène que l’on attribue à la formation d’une bulle spéculative mais qui engage aussi d’autres facteurs16, avant de connaître une chute brutale en 1992-1993. Cette crise est suivie d’une stagnation, ou d’une légère reprise jusqu’en 1998, date à partir de laquelle le nombre de transactions reprend, suivi par la hausse des prix. À partir du début des années 2000, et surtout de 2002, le nombre de transactions n’augmente plus, ou très peu, tandis que les prix continuent à croître rapidement17. Les hausses ne ralentissent qu’en 2006-2007, avant que la crise dite des subprime importée des États-Unis18 ne provoque un retournement de tendance. Ce dernier ne se manifeste pas de la même façon dans les différents compartiments de marché : si la construction neuve a été immédiatement touchée, les prix de l’ancien et de la location sont plus lents à fléchir dans les centres-villes, surtout ceux des grandes villes. Certaines lectures remettent en cause la dimension spéculative de la hausse des prix en France au début des années 200019 à cause de plusieurs facteurs : taux de vacance très bas20, insuffisance de la construction21, absence d’emballement du marché de bureaux, de reventes en chaîne par des marchands de biens. Elle renvoient à d’autres explications, des « facteurs réels » qui sont eux aussi multiples : solvabilisation de la demande par des conditions très favorables d’accès au crédit (niveau des taux d’intérêt, dispositifs d’aides à l’accession comme le prêt à taux zéro), qui compensent jusqu’en 2003-2004 les hausses de prix, choix de portefeuille et préférence pour la pierre après les crises financières du début des années 2000, évolution de long terme de la demande (attractivité renouvelée des centres, proportion d’acquéreurs ayant déjà été propriétaires et bénéficiant d’un apport préalable). Notre propos ne consiste pas à discuter ces analyses ni à mener l’analyse de la conjoncture mais simplement à rappeler ce contexte dans lequel prennent place les pratiques étudiées. Notons toutefois que la phase haussière qui a caractérisé le temps de l’enquête ne ressemble pas à celle de la fin des années 1980 et qu’elle est alimentée par la demande des ménages, notamment par la demande dans les centres-villes.

13Ce cadre étant posé, il est possible de revenir brièvement sur la méthodologie. Une étude centrée sur les intermédiaires conduit à distinguer trois groupes de questions : Quelles sont les caractéristiques des agences et de ceux qui y travaillent ? Par quelles méthodes et selon quelles modalités se constituent les clientèles (apport d’affaires et recherche d’acquéreurs) ? Comment la relation commerciale est-elle menée à son terme, c’est-à-dire à la conclusion des affaires ? Plusieurs types de matériaux ont été mobilisés pour répondre à ces questions. Ils relèvent de deux grands ensembles :

  • Les données collectées sur les acteurs ont principalement visé à établir une base exhaustive des agents immobiliers du département du Rhône : la base est construite à partir du fichier de la préfecture qui délivre la carte autorisant les activités de transaction et de gestion) et complétée divers annuaires, ainsi que par le registre du commerce et des sociétés (RCS). Elle permet une vision exhaustive de la profession dans l’agglomération et de ses évolutions depuis 1999. Elle comporte 1 137 entreprises.
  • Les données d’enquêtes sur les agents immobiliers, destinées d’une part à mieux cerner cette population et d’autre part à analyser ses pratiques, partent d’un travail de terrain : 26 entretiens approfondis avec des agents immobiliers et 11 avec d’autres professionnels intervenant dans et autour de la transaction immobilière (comme les notaires), et la réalisation de courtes périodes d’observation en agence. Elles ont été systématisées par la réalisation de 2 questionnaires : l’un a été passé en face à face auprès de 105 agents de l’agglomération lyonnaise – la base de données ayant permis de construire un échantillon –, tandis que l’autre a été adressé à des agences des grandes villes françaises dont les adresses ont été obtenues par les divers annuaires disponibles. Ce second questionnaire a recueilli 268 réponses et les traitements statistiques qui suivent en sont tirés. Les données du questionnaire lyonnais, plus fouillé mais à l’échantillon réduit, sont parfois mobilisées en appui des précédentes. La précision sera apportée lorsque le questionnaire lyonnais est utilisé.

14La progression de l’ouvrage part de la présentation de la profession avant de s’intéresser aux ajustements en tant que tels. La première partie donne les éléments d’information nécessaires et décrit la situation des intermédiaires sur le marché (chapitre 1), ainsi que les outils théoriques et empiriques nécessaires à l’appréhension des pratiques (chapitre 2). La deuxième partie porte sur la constitution des clientèles, d’abord sur l’obtention des affaires (chapitre 3), puis sur la recherche des acquéreurs (chapitre 4). Cette phase de l’intermédiation construit dans une large mesure la rencontre entre l’offre et la demande et les ajustements, qui sont analysés dans la troisième partie, d’abord sous l’angle de la redéfinition des projets immobiliers (chapitre 5), puis sous celui de la conduite de la négociation (chapitre 6).

Notes

1 J.-P. Lévy, « Dynamique du parc immobilier et mobilité résidentielle », J. Brun, C. Bonvalet, M. Segaud (dir.), Logement et habitat : l’état des savoirs, 1998.

2 Recul qui n’est pas un abandon mais une redéfinition au profit des collectivités territoriales et des acteurs locaux. Voir M.-P. Lefeuvre, « Politiques publiques de l’habitat et acteurs locaux », T. Paquot, M. Lussault, S. Body-Gendrot (dir.), La ville et l’urbain, l’état des savoirs, 2 000, p. 225-232. En ce qui concerne l’effet de cette dérégulation sur les marchés immobiliers, voir B. Lefebvre et G. Rotillon, Risques et marchés immobiliers, 1993.

3 La méthodologie sera présentée plus loin. Ce travail est tiré d’une thèse de sociologie : L. Bonneval, Les agents immobiliers : place et rôle des intermédiaires sur le marché du logement dans l’agglomération lyonnaise, 1990-2006, 2008.

4 C. Bonvalet, « La famille et le marché du logement : une logique cachée », M. Segalen (dir.), Jeux de famille, 1991, p. 57-78 : « Le comportement en matière de logement n’obéit pas uniquement à des logiques économiques mais également à des logiques familiales. Invisibles au niveau macro-économique, elles fournissent souvent une clé pour comprendre l’itinéraire résidentiel des ménages. Dotée d’un pouvoir d’influence non négligeable, de moyens relationnels et financiers, la famille agit en effet dans l’ombre à toutes les étapes du cycle de vie, en offrant par le jeu des cautions ou la mobilisation financière et matérielle la possibilité d’obtenir ou d’acquérir un logement. […] Loin de voir ses fonctions dépérir, la famille a su conserver à travers le logement un domaine d’influence et d’intervention » (p. 77).

5 Voir M. Amiot, Contre l’État les sociologues, 1986 ; et P. Lassave, Les sociologues et la recherche urbaine, 1997. Dans les deux ouvrages, le rapport critique à l’économie, qu’il s’agisse de la macroéconomie des comptables nationaux, « langage de la pensée d’État », ou de la microéconomie néoclassique, est présenté comme un élément constitutif, et présent dès ses origines, de la sociologie urbaine.

6 Voir en particulier l’ouvrage fondateur de C. Topalov, Le logement en France : histoire d’une marchandise impossible, 1987.

7 On peut mentionner B. Coloos et al., Comprendre les marchés du logement, 1997, comme signalant le renouveau de l’intérêt pour ces problématiques.

8 Les déterminants socio-démographiques de la demande de logement sont notamment connus au travers des enquêtes logement de l’INSEE. D’autres aspects sont régulièrement traités, en particulier les dimensions ségrégatives de cette demande (M. Mouillart, Logement et exclusions, les points de vue de l’économiste, 1998). La complexité de ces déterminants, où s’articulent le parcours résidentiel, le cycle de vie du ménage, les comportements patrimoniaux, a suscité de nombreux travaux ; voir J.-P. Lévy, « Parcours d’habitants », J.-Y. Authier (dir.), Du domicile à la ville, 2002.

9 Pour une exception, concernant la location, voir J.-P. Lévy et O. Saint-Raymond, Profession propriétaire : logiques patrimoniales et logement locatif en France, 1992.

10 L. Karpik, L’économie des singularités, 2007.

11 A. Hatchuel, « Les marchés à prescripteurs, crise de l’échange et genèse sociale », A. Jacob et H. Vérin (dir.), L’inscription sociale du marché, 1995.

12 S. Dubuisson-Quellier, J.-P. Neuville (dir.), Juger pour échanger, 2003.

13 F. Cochoy Franck et S. Dubuisson-Quellier, « Les professionnels du marché : vers une sociologie du travail marchand », 2000.

14 Parmi les ouvrages emblématiques, on peut citer le travail collectif mené sous l’égide de l’OCS et synthétisé dans l’ouvrage collectif L’esprit des lieux : localités et changement social en France, 1986. Pour les développements ultérieurs de ce phénomène, et en particulier pour le rôle qu’y joue l’intervention publique, voir C. Bidou-Zachariasen (dir.), Retours en ville, 2003. La notion de gentrification recouvre ces phénomènes même si sa définition rigoureuse ne se limite pas au peuplement et à l’installation des classes moyennes en ville, mais implique une action sur le bâti (rénovation, revalorisation).

15 Cela revient à considérer comme équivalents les logements anciens et les logements d’occasion, ce qui n’est pas tout à fait exact, car la distinction entre les deux, fixée par les règles fiscales, concerne les logements de plus de cinq ans. Elle a un sens pour les statistiques fondées sur les données fiscales. Néanmoins, par commodité, et pour faciliter la lecture, on peut tenir les deux pour équivalents la plupart du temps et préciser quand il faut les distinguer.

16 La crise a notamment été préparée par la vacance d’immeubles de bureaux dont les terrains avaient été payés très cher. La chute des prix a d’abord touché les immeubles de bureaux avant les logements. Elle est également imputée à des investisseurs institutionnels qui, habitués à calculer la valeur de long terme avec des taux de capitalisation (prix des loyers par rapport au prix du bien) élevés pour prendre en compte la croissance et l’inflation, ont surestimé cette valeur quand l’inflation a baissé : la chute des prix aurait reflété le réajustement de leurs évaluations. Voir C. Giraud, « La crise financière de l’immobilier, réflexions sur un phénomène mondial », Revue d’économie financière, 1994 (numéro spécial sur la crise de l’immobilier). Des comportements spéculatifs alimentant les hausses ont pu être repérés, comme des achats et reventes en chaîne, impliquant souvent des marchands de biens. En réalité, la notion de bulle spéculative pose moins la question de l’existence de la spéculation que celle de l’irréalisme des évaluations des acteurs. Or certaines interprétations ne privilégient pas l’idée d’un emballement, d’une irrationalité ou d’un mimétisme mais d’une erreur d’anticipation sur les fondamentaux : les investisseurs auraient surestimé la portée du processus de métropolisation, notamment à Paris, et le développement à venir de l’immobilier de bureau. Voir P. Gaubert et C. Tutin, « Marché des bureaux et marché des logements en Île-de-France, la dynamique des interactions », F. Calcoen et D. Cornuel (dir.), Marchés immobiliers, segmentation et dynamique, 1999, p. 205-246.

17 M. Beauvois, « Prix des logements anciens, la hausse reste vive en 2005 », 2006.

18 Précisons que cette crise se transmet en France par les difficultés d’un secteur bancaire ayant fortement investi dans ce type de placement, et non par un retournement propre à l’immobilier. Il est probable que les conditions dans lesquelles les crédits ont été attribués au début des années 2000 provoquent des difficultés de remboursement des accédants à la propriété français – susceptibles d’aggraver le processus –, mais le mouvement s’enracine bien dans l’immobilier américain, la place qu’y tient le crédit hypothécaire et la titrisation dont il a fait l’objet.

19 M. Mouillart et N. Thouvenin, « Bulle immobilière, spéculation ou réalité ? », 2006. Les conditions ayant présidé à la crise de 1992-1993 ne sont pas réunies. Précisons toutefois que les spéculations ne se ressemblent pas toutes et qu’une des caractéristiques de la « bulle spéculative » est de ne pas être reconnue comme telle sur le moment par les protagonistes.

20 S. Bessière, « La proportion de logements la plus faible depuis 30 ans », 2003.

21 C. Godonou, « La construction en 2005 : la prospérité du logement se confirme », 2006.

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