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De la rente immobilière à la finance

 | 
Loïc Bonneval
, 
François Robert

Conclusion

Texte intégral

1La SRI est à bien des égards un acteur singulier de l’immobilier. Au-delà de la rapidité et de la réussite économique de la percée initiale, qui contrastent avec d’autres cas dans de grandes villes de province tout autant qu’à Paris, rares sont les entreprises comparables à avoir connu une telle expansion. Cela ne signifie pas que la SRI soit un cas isolé. Son développement prend place dans un secteur qui compte de nombreuses sociétés, gérant des parcs de moindre importance, souvent liées entre elles par des participations croisées et reflétant dans une certaine mesure la structure sociale des élites locales. Le mouvement de concentration n’y est pas continu mais procède par à-coups, notamment après la Première Guerre Mondiale ou dans la seconde moitié du xxe siècle. Quelques-unes de ces sociétés immobilières historiques, telles que la Société immobilière Martin ou la Société des immeubles de Lyon (et bien sûr la SRI), émergent ainsi sur le long terme comme des acteurs importants des quartiers haussmanniens. Bien que ne représentant qu’une faible proportion du nombre total d’immeubles, elles sont implantées dans les quartiers les plus prestigieux. Leurs fonds sont parfois réinvestis dans la rénovation des zones centrales. À l’instar des transformations dans la structure de la propriété urbaine ne laissant pas de traces visibles sur la morphologie urbaine, comme la conversion progressive de certains immeubles en copropriétés, cette survivance des anciennes sociétés immobilières est un phénomène peu visible et peut-être sous-estimé. Le processus de concentration, lorsqu’il se produit, n’est pas uniforme, comme en témoignent les différences entre la SRI, intégrant la holding du groupe Lazard, et la Société des immeubles de Lyon, reprise par l’un des plus grands propriétaires immobiliers en France, Gecina, au début des années 2000. Les immeubles du quartier Grolée présentent encore un cas de figure différent montrant que, bien que le repreneur soit le même que celui de la SRI, le fonds souverain d’Abu Dhabi, les trajectoires divergent.

2À rebours de visions parfois systématiques de la financiarisation de l’immobilier, le cas de la SRI témoigne que la transformation de l’immobilier en produit financier ne résulte pas uniquement de facteurs propres à la sphère financière mais également de logiques urbaines et immobilières. L’évolution dans ce sens du parc d’immeubles de la rue de la République à partir du dernier quart du xxe siècle ne provient pas tant d’un mouvement de rupture avec son actionnariat historique et ses pratiques de gestion traditionnelles que de la promotion de la rue de la République comme vitrine urbaine et commerciale de Lyon. La standardisation des commerces liée à l’évolution des loyers, par exemple, n’est pas le résultat d’un mouvement de financiarisation, mais plutôt une de ses conditions de possibilité.

3Le rachat, ou l’absorption, des sociétés immobilières historiques par les grands groupes immobiliers du xxie siècle pourrait apparaître comme le prolongement des recompositions ayant affecté le secteur des sociétés immobilières au siècle précédent. La continuité n’est toutefois pas à chercher du côté des sociétés elles-mêmes (de leur actionnariat ou de leurs stratégies) mais du côté du patrimoine immobilier : c’est bien parce qu’ils constituent des pépites dans un espace urbain à la propriété morcelée que ces stocks d’immeubles attirent des investisseurs de grande envergure. La centralité, la qualité du bâti et le dynamisme commercial font certes la valeur de ce bâti et de ces locaux. Mais leur attrait pour les groupes internationaux réside aussi largement dans la structure de la propriété, c’est-à-dire dans le fait de pouvoir acquérir d’un bloc un patrimoine immobilier offrant toutes les caractéristiques souhaitées et une cohérence d’ensemble sans avoir à passer par une multiplicité de transactions, de propriétaires, et donc d’aléas. De ce point de vue, l’absorption des sociétés immobilières par des groupes porteurs d’une logique principalement financière n’est pas à considérer seulement comme l’aboutissement, ou la suite, de l’histoire des sociétés immobilières mais comme un révélateur de la valeur de patrimoines immobiliers historiquement construits, reliant la matérialité urbaine à des formes de propriété, et structurant encore les investissements. Leur étude est ainsi nécessaire pour comprendre les rationalités actuelles des acteurs de la ville. De tels patrimoines immobiliers ne sont pas à appréhender de façon figée, comme un legs du passé, mais dans la dynamique de leur construction.

4De ce point de vue, le parcours de la SRI est exemplaire. Il témoigne d’une grande continuité. Le bâti évolue assez peu après 1858. La gestion locative reste prudente, polarisée par la négociation des baux commerciaux et, bien que soucieuse de l’entretien des immeubles, peu encline à améliorer le confort des locaux loués. À bien des égards, les transformations constantes du centre-ville et de ses usages (tram, voirie, métro, piétonisation), des commerces ou encore des caractéristiques sociales des habitants au fil des contractions et des dilatations des espaces des élites lyonnaises, concourent à maintenir presque inchangé le rang de la rue de la République dans l’espace urbain comme dans l’espace social. La SRI participe dans une certaine mesure à cet effort, notamment à travers ses pratiques d’attribution des baux commerciaux et son souci de préserver l’attractivité de la rue, mais ce sont surtout les pouvoirs publics qui fournissent l’essentiel des investissements. Même lorsque les priorités des édiles se tournent vers les quartiers périphériques, le centre n’est jamais délaissé. Vitrine de la ville, la rue de la République bénéficie d’investissements publics réguliers. C’est également l’un des premiers lieux où s’expérimentent des formes successives d’intervention sur la ville, et, à ce titre, les aménagements qui y sont réalisés servent fréquemment de modèle pour d’autres opérations.

  • 1 M. Halbwachs, La politique foncière des municipalités, Brochure de la Librairie du Parti socialist (...)

5Les loyers en bénéficient et leur croissance tout au long des 150 ans d’existence de la rue doit beaucoup à la valorisation de celle-ci par d’autres acteurs que la SRI. Il s’agit là d’un processus classique d’appropriation de la rente foncière au sens d’Halbwachs1, d’autant plus visible que la SRI reste propriétaire des immeubles un siècle encore après le remboursement de l’emprunt initial. La présente étude a permis d’aller au-delà de ce constat en suivant l’utilisation des bénéfices engrangés. Ainsi, alors que les origines de la rue rappellent le principe des coalitions de croissance et illustrent bien la façon dont les capitaux s’investissent dans la production de la ville en phase d’expansion capitaliste, la suite de l’histoire montre plutôt la façon dont les revenus tirés de l’immobilier peuvent s’employer. Trois destinations apparaissent ainsi. Versés sous forme de dividendes, ces profits bénéficient à une fraction de la bourgeoisie lyonnaise qui conserve son emprise sur la rue pendant plus d’un siècle. Dans une logique d’accumulation, ils servent à acquérir de nouveaux immeubles, des participations dans des sociétés immobilières ou, après l’entrée au capital de la banque Lazard, dans les secteurs les plus variés de l’économie. Une partie, enfin, est investie dans les opérations de rénovation urbaine ou dans la construction neuve. Cette troisième destination reste toutefois limitée dans le temps et d’une ampleur assez faible.

6Cela explique les difficultés à articuler une logique rentière, qui tolère une longue immobilisation des capitaux, et une logique de promotion immobilière nécessitant une rotation plus rapide et un rapport différent au risque. À partir de la fin du xixe siècle, la SRI dispose de fonds suffisants pour engager des opérations de constructions, mais recule devant les aléas. Les principes de gestion qui ont assuré sa longévité ont façonné une rationalité dont on voit la trace dans le calcul économique des administrateurs (notamment dans la focalisation sur le ratio loyer/prix au détriment de l’anticipation des plus-values à la revente) ou dans les pratiques comptables (la sous-évaluation des immeubles qui limite les possibilités d’endettement). Elle est également très présente dans le discours des administrateurs autour des thèmes de la gestion prudente et du placement de père de famille. Cette rationalité s’est avérée rentable économiquement sur le temps long, mais la SRI aurait pu suivre une autre pente. On le voit dès ses premières années d’existence avec le choix de limiter les ventes de terrains pour réaliser soi-même la construction. L’inscription de leur politique dans le temps long détermine assez largement les formes d’investissements réalisés. La réorientation radicale engagée sous l’égide de la banque Lazard à partir de la fin des années 1960 est certes une rupture, qui introduit une autre rationalité, mais elle préserve la logique d’ensemble de la SRI, consistant à asseoir une logique d’accumulation sur les revenus tirés des locations immobilières. L’entrée de la SRI dans l’univers de la finance met un terme à la logique rentière qui avait toujours été première. À certains égards, cela semble indiquer que la financiarisation de l’immobilier ne se traduit pas seulement par ce que l’on appelle l’urbanisme néolibéral, fait de grands projets iconiques, mais aussi par un recours appuyé aux formes les plus classiques de captation de la rente foncière par les propriétaires immobiliers.

Notes

1 M. Halbwachs, La politique foncière des municipalités, Brochure de la Librairie du Parti socialiste, collection : « Les cahiers du socialiste », no 3, Paris, 1908.

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