Chapitre VI
La rue Impériale sur la défensive
p. 235-283
Texte intégral
1. Gestion financière et protection du capital
1.1. Évolution boursière
1Tout au long de la période traitée ici, la situation de la SRI est marquée par une tension entre sa bonne santé financière qui l’incite à investir et les bouleversements économiques qui, à partir de 1914, entravent de diverses manières ces velléités. Il importe de souligner qu’en dépit de deux guerres mondiales, des crises économiques majeures dont la grande dépression des années 1930, et des niveaux d’inflation inédits, la SRI est toujours bénéficiaire. Libérée du poids de l’emprunt et profitant de nouveaux revenus issus de la fusion et de ses investissements et placements, elle affiche, même en francs constants, un bénéfice supérieur à celui du xixe siècle. Elle verse en dividendes l’essentiel de ses bénéfices. À l’exception de 1914, où seule la moitié du dividende prévu est versée, 92 % des bénéfices annuels sont distribués en moyenne en dividendes (1927 est l’année la plus basse avec 77 %). Les investissements réalisés n’entament donc pas la vocation rentière de la société. L’ensemble des indicateurs comptables (bénéfices, loyers, intérêts perçus, actif, etc.) connaît une croissance continue en valeur nominale, même si le mouvement est beaucoup plus contrasté si l’on tient compte de l’inflation. Par ailleurs, la fusion de 1919, entièrement réalisée avec les réserves de la SRI, est absorbée en quelques années. Ainsi, dès 1920, une réserve extraordinaire est créée en plus de la réserve facultative (pour travaux et entretiens) et de la réserve statutaire. Les réserves représentent environ 25 % du passif tout au long de l’entre-deux-guerres, sans mouvement majeur, et voient leur part croître ensuite (même si leur valeur en francs courants diminue), avec un mouvement en dents de scie dans les années 1950 et 1960. L’endettement reste quant à lui limité, bien que la SRI ait repris les dettes des sociétés absorbées en 1919. Il représente en moyenne 4,4 % du passif entre 1900 et 1967, même s’il tend à augmenter entre 1945 et 1954 (13,7 % du passif sur cette décennie), période de travaux importants (voir plus loin). Jusqu’en 1967, la SRI ne finance pas ses investissements par l’emprunt. Il s’agit sans doute d’un signe de robustesse, mais également d’un indicateur des limites de ses ambitions.
Graphique 21. Évolution des dettes et des réserves de la SRI entre 1900 et 1965 (en francs de 1913)

2Tous ces éléments doivent être gardés présents à l’esprit pour appréhender la marche de la SRI. Ils contrastent avec la vision courante d’une période sinistrée pour l’immobilier (de la première guerre jusqu’au début des années 1950) suivie d’une reprise vigoureuse à l’orée des Trente Glorieuses. Le cas de la SRI, qui résiste bien à la période de l’entre-deux-guerres mais connaît une décennie plus difficile entre 1945 et 1955, montre les nuances à apporter à ce schéma. Tous les acteurs du secteur n’ont pas subi de la même façon les transformations économiques.
3À partir des années 1920, c’est l’évolution du cours de Bourse qui inquiète les administrateurs de la SRI. Pour le comprendre, il faut commencer par présenter son évolution sur le temps long. Cotée depuis 1858, la SRI a connu un parcours boursier contrasté (Graphique 21). Au xixe siècle, le cours de Bourse augmente beaucoup plus vite que les bénéfices, tributaires des échéances du remboursement de l’emprunt. Par ailleurs, le nombre d’actions, qui reste constant jusqu’en 1897, et leur concentration ont pu provoquer un effet de rareté expliquant cette valorisation. Le tournant de l’augmentation de capital de 1897 (doublement du nombre d’actions, se traduisant par une division du cours par deux) est suivi d’un rapprochement entre les deux tendances. À partir de la Première Guerre toutefois, l’évolution du cours en bourse semble se déconnecter du bénéfice et se fixer durablement à des niveaux très bas. Ni la hausse du bénéfice de 1920 à 1935, ni celle consécutive aux opérations menées avec la banque Lazard en 1967 (qui feront l’objet de la 4e partie) ne suscitent de remontée du cours.
Graphique 22. Bénéfice d’exploitation et cours moyen de l’action SRI entre 1858 et 1980 (francs constants, base 100 en 1913)

4Cette tendance conforte l’idée d’une sous-valorisation des sociétés immobilières qui s’expliquerait plus par la dégradation de l’image de l’investissement dans les sociétés immobilières. Elle se confirme si l’on compare le cours de l’action SRI à celui d’une société immobilière parisienne cotée, la Fourmi immobilière1, et à un indice de l’ensemble des actions de la Bourse de Paris2 (Graphique 23). Plusieurs enseignements se dégagent de cette comparaison. La hausse de l’action SRI au xixe siècle, surtout après 1870, est exceptionnelle par rapport à celle des actions de la Bourse de Paris, et peut renvoyer à des spécificités du titre et de la Bourse de Lyon. Même si des hypothèses peuvent être avancées, comme par exemple le fait que les valeurs immobilières ont pu servir de refuge dans les années 1880 après le krach de l’Union générale, elles restent circonstancielles et il n’y a pas d’explication totalement satisfaisante de la tendance du cours de bourse de la SRI au xixe siècle. L’augmentation de capital en 1897 normalise, si l’on peut dire, le niveau de l’action.
Graphique 23. Évolution des cours moyens boursiers entre 1858 et 1970 (francs constants, base 100 en 1913)

5La trajectoire au xxe siècle est assez similaire à celle de la Fourmi immobilière, à l’exception des années 1950. Les deux titres connaissent une volatilité importante, imputable aux aléas boursiers plus qu’à ceux de l’exploitation, et ils se révèlent, dans l’ensemble, moins profitables que l’investissement direct dans la pierre.3 Les valeurs immobilières atteignent des niveaux moins élevés que les autres actions sur le temps long, mais il faut noter que ces dernières n’échappent pas au mouvement général et durable de dépréciation des actifs après la Première Guerre mondiale qui résulte à la fois de l’inflation et du fait que la valeur de 1913 (et plus généralement les valeurs au début du xxe siècle) se situe à un niveau très élevé.4 Malgré la baisse des cours réels, le recours au marché financier est d’ailleurs particulièrement important durant l’entre-deux-guerres, comme il l’a été à la Belle Époque.5
6Les niveaux relativement bas des cours des actions immobilières ne signifient pas que ces titres n’ont pas été rémunérateurs. La rentabilité nominale du titre de la SRI, calculée comme le ratio entre le dividende versé et le cours, se situe à 3 % environ dans le dernier quart du xixe siècle suivant une tendance décroissante (dividende augmentant peu et appréciation du titre), pour se rapprocher de 4 % (niveau également offert par la Fourmi) à la Belle Époque. Le ratio connaît des évolutions plus erratiques durant l’entre-deux-guerres mais ne diminue pas tendanciellement. La fin des années 1930 et la décennie des années 1950 représentent en revanche deux phases de baisse tendancielle. La rentabilité atteint son minimum, autour de 1,5 %, au tout début des années 1960.
Graphique 24. Taux de rentabilité nominale des actions de la SRI et de la Fourmi immobilière entre 1858 et 1988 (ratio dividende / cours moyen de l’action)

7À nouveau, la SRI et la Fourmi suivent une trajectoire assez similaire, avec un décrochement dans les années 1930 et à la fin des années 1940. L’absorption de sociétés immobilières et les investissements réalisés par la SRI ne la conduisent pas à voir son cours en bourse ou la rentabilité des actions évoluer différemment de celle de la Fourmi. Tous ces éléments semblent confirmer l’idée d’une sous-évaluation par les marchés financiers des sociétés immobilières, y compris de fleurons tels que celles présentées ici. Durant l’entre-deux-guerres, cette sous-évaluation contraste avec les dividendes versés et la bonne rentabilité des actions, alors que dans un long après-guerre, jusqu’au début des années 1960, les dividendes et les cours s’établissent à des niveaux historiquement faibles. L’immobilier n’ayant plus la même aura qu’au xixe siècle, le placement dans les actions de sociétés immobilières pâtit d’une image négative qui peut être durablement déconnectée de ses performances économiques réelles.
1.2. Protéger le capital
8En dépit du niveau des cours, la valeur boursière est supérieure à l’actif6 à partir des années 1920. Le choix de ne pas réévaluer les immeubles au bilan et de conserver le coût historique7 dans un contexte d’inflation explique le décalage entre la valeur de l’actif et la valeur boursière. En francs constants, l’actif est divisé par trois entre 1913 et 19198, et ne remonte qu’à la moitié de sa valeur d’avant-guerre en 1935. Cette pratique comptable, gage de la prudence de la SRI au xixe siècle, creuse un écart entre la valeur de bilan et la valeur réelle de la société.9 La double sous-estimation, comptable et boursière, fragilise la SRI, la rendant vulnérable aux mouvements spéculatifs. Le bon rendement incite les actionnaires à conserver leur titre mais chaque remontée des cours pousse à la vente, au point de faire redouter une perte de contrôle de la société.
9Le CA s’en préoccupe pour la première fois en 1928 à l’occasion de la hausse rapide des cours qui
[…] fait craindre qu’une manœuvre soutenue par des capitaux étrangers, ne vienne évincer de leur part dans la société une masse de nos actionnaires actuels. Le caractère de notre ancienne affaire lyonnaise en serait changé et son avenir compromis.10
10L’action atteint alors 1 520 F (1 011 F l’année précédente) et la rentabilité 2,6 %, son plus bas niveau depuis 1920. Il est alors envisagé de créer des actions à vote plural, réservées aux actionnaires présents. Cette création est suggérée à l’AG extraordinaire du 26 juin 1928. Les membres du CA y proposent une augmentation (justifiée par l’insuffisance de la trésorerie) de capital immédiate de 4,6 MF, soit 16 % du capital, en émettant des actions dites P dont chacune détient 5 droits de vote, contre une pour les actions ordinaires, dites O. On voit à quel point la présence d’un noyau dur de l’actionnariat, décrit en première partie, guide cette stratégie de défense du capital. Elle se retrouve dans la rhétorique utilisée pour convaincre les actionnaires, qui oppose le local et les capitaux étrangers. C’est alors la baisse du franc plus que la hausse des cours qui est mise en avant, la première étant plus mobilisatrice pour des actionnaires que la seconde, dont ils peuvent éventuellement bénéficier.
Il semble certain que des capitalistes étrangers, très pourvus d’or, ont été tentés par le bon marché des valeurs françaises, résultant pour eux de la dépréciation de notre monnaie. Des titres français ont été en nombre important, acquis par eux : or il serait dangereux que la direction de nos affaires passât entre des mains étrangères, hostiles peut-être en tout cas indifférentes à nos intérêts nationaux et à ceux des actionnaires eux-mêmes. D’autre part, des incidents récents ont prouvé que la mainmise sur certaines affaires prospères, particulièrement sur celles qui ont des réserves importantes, était tentée par des groupes audacieux et à l’aide de procédés dénués de toute délicatesse. Les vues de ces groupes n’ont généralement que de lointains rapports avec la bonne administration de la société. Or remarquez qu’une surprise est facile. Les assemblées ordinaires sont valables pourvu que le quart du capital soit représenté. Dès lors il suffit d’un nombre d’actions assez faible pour y avoir la majorité et introduire dans le CA des membres indésirables qui pourront tout voir et qui seront une cause de division.11
11Le rôle du noyau dur des actionnaires transparaît également dans la conclusion de ce discours aux actionnaires.
Nous avons pensé qu’il était de notre intérêt de vous mettre à l’abri de semblables dangers et de conserver à votre société cette stabilité dans la direction, cette continuité de vues, cette prudence dans les entreprises qui ont assuré sa prospérité et que vous avez maintes fois approuvées.12
12Le capital est alors porté à 32,375 MF, divisé en 129 500 actions de 250 F, dont 110 000 actions O et 18 500 actions P. Ces dernières totalisent donc 92 500 voix. Elles sont nominatives et leur cession doit être approuvée par le CA. La souscription a lieu à l’été 1928. Les actions P sont émises avec une prime qui porte leur coût à 312 F. Elles sont par ailleurs réservées à ceux qui détenaient des actions SRI au 26 juin, et qui peuvent souscrire une action P pour 6 actions O détenues.13 Le CA se réserve par ailleurs le droit de refuser certains souscripteurs.14 Malgré ces conditions restrictives, 17 568 des 18 500 actions P sont souscrites, ce dont se félicitent les administrateurs lors de l’AG du 10 octobre 1928 : « Dans cet empressement des actionnaires à accroître leur part sociale, nous voyons la preuve de l’intérêt qu’ils prennent aux affaires de la société et de leur confiance. »
13Le CA examine à trois reprises des demandes de cession d’actions P et les refuse malgré le faible volume (5 à 10 actions)15, imposant que l’acheteur soit une société liée à la SRI (Société des immeubles Brossette, Société immobilière Martin). On assiste donc à une fermeture du capital et à un resserrement sur l’actionnariat traditionnel. Les actions P n’ont qu’un temps : la loi du 13 novembre 1933 supprime les actions à vote privilégié. Malgré le délai de 2 ans prévu par la loi, le CA décide de ne pas différer la suppression des actions P, tout en conservant un droit de vote double aux actions nominatives détenues depuis plus de 5 ans.16 Ce dernier point semble apporter une sécurité supplémentaire mais le risque semble bien moins fort qu’en 1928 : le rétablissement de la rentabilité de l’action rend plus intéressant de conserver les titres.17 Il est difficile, même a posteriori, de dire si la crainte des administrateurs était fondée ou non, mais, à la même époque, nombre de SA françaises cotées créent ce type d’actions en évoquant ce risque de contrôle étranger. La Fourmi réalise également une augmentation de capital en 1931 mais, semble-t-il, sans mettre en place d’actions privilégiées et sans faire pour autant l’objet de rachat non souhaité. Toujours est-il que les administrateurs prennent alors conscience d’une certaine vulnérabilité de la société. Cependant aucune autre augmentation de capital n’est envisagée. Bien qu’assez bref, cet épisode témoigne de la permanence du cœur de l’actionnariat traditionnel dans la première moitié du xxe siècle et de sa capacité à organiser la défense de son contrôle sur la SRI.
1.3. Réévaluation de l’actif immobilier et hausse du capital
14La question de la protection de la société n’explique pas toutes les hausses de capital. Après la hausse de 1928, la SRI est surtout confrontée au décalage croissant entre les valeurs d’immeubles portées au bilan et les valeurs vénales. Ce décalage devient problématique en 1943, quand les compagnies d’assurances dénoncent les contrats au motif que les valeurs de bilan ne correspondent plus aux coûts de construction.18 Le conseil décide de réévaluer, passant de 180 MF à 253 MF entre 1943 et 1944, et préfère faire assurer l’ensemble de ses immeubles (au risque de voir les primes s’envoler) plutôt que de rester son propre assureur pour un tiers. Quelques immeubles sont également réévalués en 1950 pour se rapprocher des valeurs vénales19 mais le réel déclencheur est fiscal : le décret du 30 juin 1952 sur le régime fiscal des sociétés introduit une baisse du taux d’impôt sur l’incorporation des réévaluations.20 Par ailleurs, le montant du capital commence à être considéré comme « anormal » par le président qui souhaite augmenter la réserve de réévaluation pour ensuite l’incorporer au capital social, d’abord par élévation de la valeur nominale des actions et sans en augmenter le nombre puis par doublement du nombre d’actions (distribution d’une nouvelle pour une ancienne).21 Le travail de réévaluation conduit à porter la réserve de réévaluation à 253 MF. Entre 1953 et 1956, la valeur de bilan des immeubles passe de 87 à 407 MF (et le capital social de 81 à 163 MF). Cela ne représente, en francs constants, que 10 % de la valeur de 1910 et 20 % de celle de 1935. Ces augmentations qui paraissent considérables en valeur nominale parviennent à peine à compenser l’inflation. Le CA obtient une hausse du capital à 407 MF (et le pouvoir de l’augmenter sur simple décision à 850 MF). Notons qu’il doit s’y reprendre à deux fois, le quorum requis n’ayant pas été atteint, fait plutôt rare pour la SRI et peut-être significatif de la dispersion de l’actionnariat, lors de l’AG extraordinaire du 7 mai 1956.
15La loi de finance du 28 décembre 1959 offre des conditions avantageuses aux sociétés immobilières souhaitant réévaluer leur parc (déduction d’un amortissement de 17,5 %). Une nouvelle réévaluation est envisagée en 1960. Elle donne lieu à une étude dont les conclusions font ressortir que
[…] le chiffre théorique atteindrait une somme élevée. Le total de la réévaluation des amortissements n’a pu être établi avec exactitude. Notre société peut procéder à une réévaluation partielle permettant des amortissements supplémentaires.22
16De nouvelles réévaluations sont décidées en 1961 et 1962, doublant encore le capital à 8,177 MNF (81 774 actions de 100 NF).23
17Toutes ces réévaluations rapprochent la valeur de l’actif de sa valeur des années 1930 mais laissent encore une marge importante d’appréciation, d’autant plus que l’inflation reste forte. Elles ont été réalisées sans appel à des capitaux extérieurs. La SRI sort de cette logique en 1965 en procédant à une nouvelle augmentation de 17,008 MNF (ce qui conduit à tripler le capital, qui passe à 25,186 MNF, divisé en 125 930 actions de 200 NF). Tout concourt alors à la rendre vulnérable à des tentatives de prise de contrôle : l’effritement du « noyau dur » au fil des augmentations de capital, la faiblesse des cours et le potentiel de revalorisation de l’actif immobilier en font une proie aussi bien désirable que facile à absorber. De fait, l’augmentation de capital de 1965 donne l’occasion à la banque Lazard de prendre une participation importante dans le capital de la SRI (20 %) et de peser sur ses destinées. Ce changement majeur dans la direction de la SRI sera détaillé dans la quatrième partie.
1.4. Une prudence de gestion au service des administrateurs historiques
18Les logiques dynastiques et les réseaux établis au xixe siècle continuent à structurer le conseil d’administration. Il est même probable que les choix financiers (retarder les augmentations de capital et privilégier les appels aux anciens actionnaires) visent à pérenniser cette organisation. Le statut d’administrateur de la SRI est sans doute moins stratégique que dans des affaires industrielles ou bancaires mais il complète avantageusement d’autres postes, est sans doute assez prestigieux dans une ville dont la rue de la République reste l’artère principale, et se montre très rémunérateur. Les jetons de présence s’élèvent à 2 000 F par administrateur en 1910.24 En francs constants (francs de 1910), ils montent jusqu’à la Seconde Guerre mondiale (2 500 F en 1938), diminuent jusqu’au début des années 1950 (minimum de 550 F en 1952) et remontent dans les années 1950 (1 600 F). On devient administrateur sur le tard25 et on le reste la plupart du temps jusqu’à son décès, ou à sa retraite à un âge avancé.26 Ainsi Martial de Prandières démissionne en 1905 à 84 ans, pour des raisons de santé, non sans avoir recommandé au CA de conserver sa confiance à son gendre, le directeur de la SRI, Benjamin Chomel27, et désigné comme successeur Gaston de Champ, ancien avocat de la SRI.28 Les directeurs restent également très longtemps en poste : 35 ans pour Benjamin Chomel, 34 ans pour Noël Canat de Chizy (1920-1954)29, 13 ans pour son gendre Charles Neyrand (1954-1967), présent dans la société depuis 1935, soit 32 ans.30 Le CA est élargi au fur et à mesure des prises de participation de la SRI, passant progressivement de 5 à 12 membres. Trois nouveaux membres y entrent après la fusion de 1920, représentant les trois sociétés absorbées (même si les CA ne sont pas aussi explicites et se bornent à motiver leur entrée par « l’extension prise par la société »). Le CA ne comptera pourtant que sept membres entre 1930 et 1953, Benjamin Chomel (directeur de la fin du xixe siècle à 1921 et administrateur de 1921 à 1930) n’ayant pas été remplacé. En 1953, le conseil fait appel à Édouard Prenat (voir plus loin). Deux administrateurs de la Société pour l’industrie dans la région lyonnaise entrent en 1961 après le rachat de leur société.31 Trois sièges sont créés en 1964, et occupés, dans les conditions décrites ci-dessus, à la suite de l’arrivée de Lazard dans le capital.
Tableau 41. Tableau synoptique des évolutions du conseil d’administration
Maurice de Boissieu* (1895-1932) | Bruno Flachaire de Roustan (1933-1952) | Georges de Courcy (1953-1998) | |||||
Gabriel Gros* (1896-1927) | Victor Audras (1926-1956) | Charles Neyrand (1956-1967) | |||||
Antoine Riboud (1896-1934) | Samuel Meaudre Desgouttes (1934-1955) | Pierre de Truchis de Lays (1956-1980) | |||||
Emmanuel Lucien-Brun*(1896-1942) | Pierre Lucien-Brun* (1942-1971) – fils | ||||||
Gaston de Champ (1906-1922) | Benjamin Chomel (1921-1930) | Edouard Prenat (1953-1968) | |||||
Administrateurs entrant à la suite de la fusion de 1920 | Fernand Saint Olive (1920-1922) | Henri Saint Olive (1922-1943) – neveu | Jean Saint Olive (1943-1965) – cousin | Georges Saint Olive (1965-1988) | |||
Georges Martin (1920-1938) | André Piaton* (1938-1956) – gendre | Henri Martin (1957-1981) – fils | |||||
Jean Coignet (1920-1945) | Hugues Canat de Chizy (1945-1961) | ||||||
Administrateurs de la SIRL | Aymé Bernard* (1961-1982) | ||||||
Maurice Brossette (1961-1967) | |||||||
Administrateurs entrant à la suite de l’entrée de Lazard au capital | Marc Bellon (1965-1999) | ||||||
Roland de Solages (1965-1970) | |||||||
Jacques Sourd de Villodon* (1965-1999) |
Lecture : Maurice de Boissieu est membre du CA de 1895 à 1932 puis est remplacé par Bruno Flachaire de Roustan en 1933. La filiation avec le sortant est indiquée lorsqu’elle est connue (fils, gendre, cousin). L’astérisque désigne les présidents.
19Les dynasties d’origine perdurent à travers les Lucien-Brun, les Saint Olive et les Meaudre32. Rappelons qu’Emmanuel Lucien-Brun33 avait été nommé en 1896 pour représenter les intérêts des Meaudre et des Saint Olive. Absents du CA au début du xxe siècle, ces deux familles restent très liées à la société. Samuel Meaudre Desgouttes, général, remplace Antoine Riboud à son décès en 1934. Ce dernier représentait la Société lyonnaise de dépôt, qui doit attendre 1965 pour avoir un nouveau représentant en la personne de Marc Bellon.34 Elle reste associée en la personne d’Henri Saint Olive35, commissaire censeur de la société au début du siècle. Après la fusion, Fernand Saint Olive, son oncle, entre au CA comme représentant de la Sécurité lyonnaise. Henri le remplace à son décès en 1922. Lui succèderont Jean (son cousin) puis Georges Saint Olive, qui est par ailleurs le neveu de Pierre de Truchis de Lays.36 Après 78 ans de présence, les de Boissieu ne sont plus au CA. Maurice de Boissieu décède en 1932, remplacé par Bruno Flachaire de Roustan, gendre de M. Cabaud et membre de la société de produit métallurgique Descours et Cabaud. Rappelons à cet égard que les Descours font partie des familles du noyau dur d’actionnaires de la SRI. Georges de Courcy, qui le remplace en 1953, est également au CA de Descours & Cabaud.37
20Avec la fusion de 1920, le conseil ne bénéficie pas seulement du retour des Saint Olive mais s’enrichit également de deux industriels d’envergure. Le premier est Jean Coignet (1855-1947), entré en tant que représentant de l’Entreprise immobilière (SEIL), mais qui est également président de l’entreprise de produits chimiques, président du tribunal de commerce de Lyon de 1897 à 1922 et sénateur du Rhône (gauche républicaine) de 1920 à 1927. Le second est George Martin, cogérant de la Société de la rue de la Bourse, fondateur de la Société immobilière Martin et Cie, et président de Gaz Électricité du Sud-Est.38 Il est également le beau-frère et associé de Maurice Piaton, l’autre cogérant de la société de la rue de la Bourse exerçant des responsabilités dans de nombreuses compagnies, dont la Compagnie des mines de Roche-la-Molière et de Firminy. À l’inverse de Jean Coignet, les Martin et Piaton instaurent une nouvelle lignée parmi les administrateurs de la SRI. Non seulement André Piaton, gendre de George Martin, prend sa suite, puis Henri Martin celle d’André Piaton, mais on retrouve parmi les membres du CA plusieurs représentants de leurs sociétés : Édouard Prenat est, comme André Piaton, administrateur de la Société française de travaux de construction de fours.39 Hugues Noël Canat de Chizy40 obtient un siège à la Compagnie des mines de Roche-la-Molière et de Firminy.41 La fusion élargit le conseil d’administration mais ne le renouvelle pas. Les nouveaux arrivants sont loin d’être des inconnus pour les dirigeants de la SRI et les liens d’affaires et de famille restent prégnants. Ajoutons à ces lieux les sociabilités42 et autres marques de notabilité : sur les 29 administrateurs présentés dans le tableau qui précède, 27 sont Lyonnais et inscrits dans l’annuaire du Tout Lyon43, 10 ont appartenu au Cercle de l’Union44, 3 au Cercle du Commerce45, 3 au Rotary et 2 à l’Automobile Club du Rhône.46 9 résident dans le 2e arrondissement, 7 dans le 6e et 20 d’entre eux font mention d’une résidence secondaire. L’appartenance religieuse, marquée par un catholicisme conservateur bien plus que par le catholicisme social qui caractérise également Lyon (voir partie 1), reste essentielle. Tous les signes d’appartenance à la bourgeoisie lyonnaise traditionnelle restent présents. Pierre Dayet, qui entre en 1965 au CA, ne détonne pas. Les directeurs qui font une longue carrière à la SRI sont issus du même milieu et apparaissent plus comme des héritiers que comme des « cadres maison ». Leur accession au CA et l’obtention de sièges dans d’autres sociétés marquent l’aboutissement d’une trajectoire ascendante, en même temps qu’une retraite dorée.
21Dans l’ensemble, les différents dispositifs destinés à protéger le capital ne reflètent pas seulement les incertitudes économiques de la période mais témoignent également du souci des administrateurs et des actionnaires de préserver leurs intérêts et leur prééminence dans le capital de la SRI.
2. Une gestion immobilière chahutée
2.1. Les effets d’un demi-siècle d’encadrement réglementaire
22Bien que suivant un cours autonome, la gestion locative témoigne d’une temporalité qui s’articule aux mouvements du capital et des dirigeants. Les loyers de la rue de la République restent les plus élevés de Lyon sur l’ensemble de la période, et la SRI continue à bénéficier d’un taux de vacance quasiment nul. On ne trouve aucune mention de difficultés à louer les locaux. Elle est toutefois affectée par les mesures d’encadrement des loyers qui jalonnent le xxe siècle et, surtout, par les niveaux d’inflation très élevés qui font suite aux deux guerres mondiales. La situation de la SRI est privilégiée à bien des égards : ses revenus locatifs proviennent principalement des commerces, dont les loyers sont moins encadrés, tandis que ses appartements se situent en haut de la fourchette des prix, de telle sorte qu’ils sont à chaque fois parmi les premiers à sortir des dispositifs d’encadrement successifs. Par ailleurs, le fait d’avoir totalement remboursé son emprunt à l’orée du xxe siècle permet à la SRI d’aborder les troubles économiques du xxe siècle dans un confort financier qui tranche avec l’image communément reçue de cette période. La situation de la société contraste avec les mouvements des loyers, mouvements qui ne sont pas dus à des aléas de l’exploitation mais bien à la conjoncture générale. Les loyers suivent, en francs constants, une tendance bien connue47 : très forte baisse liée au moratoire instauré en 1914, remontée progressive après la guerre jusqu’aux décrets déflationnistes de Pierre Laval en 1935 puis nouvelle chute, aggravée par le second moratoire durant la deuxième guerre mondiale, jusqu’à la loi de 1948 à partir de laquelle les loyers repartent à la hausse.
Graphique 25. Fluctuations des loyers entre 1900 et 1968 (francs constants, base 100 en 1913)

Précision : les séries pour Lyon concernent les loyers bruts, elles sont issues de L. Bonneval et F. Robert, L’immeuble de rapport, ouvr. cité, 2013. Les séries SRI net et brut comportent à la fois les loyers commerciaux et d’habitation.
23On notera que durant l’entre-deux-guerres, les loyers de la SRI suivent une tendance à mi-chemin entre les loyers d’habitation et ceux des commerces, tout en étant plus proches des seconds jusqu’en 1926.48 Après 1948, ils croissent moins vite que les loyers commerciaux, suivant plutôt ceux des habitations. L’écart entre loyers nets et bruts se creuse également dans les années 1950. Ce redémarrage médiocre renvoie à l’ancienneté des bâtiments, qui dépassent le siècle d’existence au milieu des années 1950, mais aussi à la durée des baux commerciaux consentis durant l’entre-deux-guerres aux principaux commerces qui limite les revalorisations. C’est d’ailleurs à la fin des années 1940 et au début des années 1950 que l’engagement de la SRI contre l’encadrement des loyers est le plus poussé. D’une manière générale, sa pratique et le discours qu’elle tient, notamment aux actionnaires, reflètent le mouvement des valeurs locatives.
24La première conséquence du moratoire de 1914 est que le solde du dividende de 1913 n’est pas versé et que certains loyers tardent à rentrer.49 Le conseil d’administration se préoccupe également de la mise sous séquestre des commerces allemands et autrichiens, notamment la société d’assurances Victoria (locataire au no 64) dont le liquidateur demande la résiliation du bail, et cherche des repreneurs.50 Jusqu’en septembre 1915, les administrateurs refusent les demandes de réduction de loyer qui leur sont adressées. Ils les accordent ensuite au compte-gouttes : 4 seulement sont accordées au premier trimestre 191651, au terme duquel le rapport du commissaire censeur à l’AG du 4 avril 1916 note pourtant que :
Votre société, comme toutes les affaires immobilières, subit le préjudice occasionné par l’état de guerre qui a motivé les décrets successifs depuis le mois d’août 1914 prorogeant les délais de paiement en matière de loyers.
25450 000 F sont placés sur une réserve d’arriérés, correspondant aux loyers non payés depuis le moratoire, soit un arriéré se montant à un quart environ des loyers annuels après un an et demi de guerre. Il ne s’agit pourtant pas d’une perte sèche : ainsi en 1917, l’arriéré a crû (516 514 F) mais 165 000 F d’arriérés des exercices précédents ont été récupérés.52 De fait, le revenu locatif varie peu, en francs courants, durant la guerre. Les procès-verbaux des CA ne gardent la trace que d’une quinzaine de demandes de réductions de loyers entre 1916 et 1918, accordées pour la plupart (entre 10 % et 35 % du loyer, sur l’année ou jusqu’à la fin du conflit). Les effets, en francs courants, du moratoire, restent dans l’ensemble assez limités.
26La question du niveau des loyers ne revient à l’ordre du jour des CA que quelques années après la guerre, à l’occasion de la loi du 6 juillet 192553 sur les baux de longue durée qui autorise une augmentation du niveau des loyers commerciaux. Un quart des locataires accepte les hausses sans discussion (140 % du loyer de 1914), les autres entament des pourparlers et les accords amiables semblent difficiles à trouver du fait de « la campagne organisée par certains groupements de commerçants contre cette question ».54 De fait, le tribunal civil est saisi à des fins d’arbitrage dans au moins trois cas, et les discussions s’étendent sur toute l’année 1926 au cours de laquelle 54 révisions sont signées, allant de 120 % à 180 %. Les plus tardives de ces révisions se font suivant la loi du 30 juin 1926, dite « charte sur la propriété commerciale ». Le Graphique 25 indique que c’est à partir de cette date, après le creux causé par la très forte inflation de 1926, que les loyers commerciaux repartent réellement. Une décision de la cour d’appel de Lyon étend encore en 1928 les possibilités de révision des loyers commerciaux, ce qui concerne 21 locataires.55 Les baux d’habitation ne font l’objet d’aucune discussion du CA durant l’entre-deux-guerres.
27La croissance des loyers est à peine freinée par la crise économique qui se traduit pourtant par plusieurs demandes de réduction. La première émane de la société des chaussures André, fin 1931, à laquelle le CA consent une petite remise (85 000 F au lieu de 90 000 F).56 Il est difficile d’évaluer le nombre exact de demandes de ce type, toutes n’étant pas mentionnées dans les CA, mais les réductions accordées se situent autour de 10-15 % du loyer. La pratique de la SRI est précisée au moment de la loi du 12 juillet 1933 qui autorise les commerçants à demander une réduction des baux datant d’avant juillet 1932 :
Nous avons déjà reçu un certain nombre en demande de réduction. Le CA est d’avis que, sauf cas spéciaux, il n’y a pas lieu de réduire à l’amiable le loyer au-dessous d’une somme représentant 4 fois celui d’avant-guerre.
28Les administrateurs estiment par ailleurs pouvoir tirer parti de cette loi qui les autorise à revoir les baux signés avant 1924, ce qui concerne plusieurs de leurs plus importants locataires tels que la Société Aux Deux Passages, le Bazar de l’Hôtel de Ville ou le Bar américain.57 D’autres demandes sont adressées au CA, qui accorde par exemple deux baisses (en 1932 et 1934) à la maison Cambier à cause de la crise de la soierie mais refuse celles des plus gros commerces, le Pathé, la société Paris-France, la Société Aux Deux Passages et le Bazar de l’hôtel de ville au motif que « cette crise peut être fort courte par rapport à la durée des baux et que ceux-ci sont presque aux mêmes conditions d’avant-guerre ».58 Ces commerces, majeurs dans la structuration de la rue, ne font pas tout à fait l’objet du même traitement que ceux de moindre importance. D’autres demandes de baisses de loyers sont traitées par le CA jusqu’en 1938 mais le retournement de tendance est dû à la législation et au décret-loi du 16 juillet 1935 qui réduit de 10 % l’ensemble des loyers. Il n’est donc pas étonnant que cette mesure donne lieu à la première dénonciation du contrôle des loyers lors de l’AG du 7 avril 1936 durant laquelle le commissaire censeur la juge comme « une nouvelle et grave mesure arbitraire dirigée contre les propriétaires d’immeubles ». Il s’agit, de façon significative, de la seule mention en assemblée générale du contrôle des loyers lors de l’entre-deux-guerres.
29La SRI se montre bien plus affectée par le décret-loi du 20 juillet 1934 qui soumet les SA, quel que soit leur type, à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, menaçant d’augmenter les charges fiscales de 40 %. Elle adhère alors au Syndicat des sociétés immobilières françaises créé par la Société foncière lyonnaise à Paris en janvier 1935 et demande à être déchargée de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux pour 1934 se basant sur la non-ratification du décret-loi. Le pourvoi en conseil de préfecture est rejeté le 5 octobre 1937 de même que le recours au Conseil d’État en septembre 1941.59 L’implication de la SRI, à la fois syndicale et en justice, s’explique largement par le retournement à la baisse des loyers de 1935 (en francs constants), que la loi fiscale vient accentuer.
2.1.1. La SRI pendant la guerre
30La Seconde Guerre mondiale a des effets plus forts que la Première sur le fonctionnement de la SRI. Si le temps de la guerre en tant que tel apparaît marqué par plusieurs incertitudes, liées par exemple à la mobilisation du directeur et de l’ensemble des ouvriers de l’atelier de plomberie-zinguerie, ou encore à la demande du service de la défense passive d’aménager des abris dans les caves60, la période suivant l’armistice semble correspondre à un retour à la normale, ou du moins à une volonté de retour à la normale. En juin 1940, le directeur évoque devant le CA un fonctionnement « régulier » : « Seuls le directeur et une employée, demeurant dans la banlieue, n’ont pu venir à Lyon pendant les quelques jours d’interruption totale de la circulation. L’atelier d’entretien a travaillé normalement. »61 Plusieurs signes des conditions de vie durant cette période transparaissent dans les CA62, mais les administrateurs s’occupent principalement de discuter des réductions de loyer demandées par les locataires, notamment les commerçants, suite au décret du 26 septembre 1939 : une série est accordée au début de l’année 1940 (entre 10 % et 30 % de remise)63, puis les diminutions sont accordées ponctuellement, en général lorsque l’activité du locataire est remise en cause par la guerre. Ainsi, une remise de 75 % du loyer est octroyée à M. Crezi, fabricant d’enseignes lumineuses au no 5 place Bellecour, du fait de leur interdiction, par mesure de défense passive, et parce que son outillage ne lui permet pas de se tourner vers d’autres fabrications.64 À l’inverse, l’assureur Desmarais qui loue au no 4 de la rue de la République est jugé trop prospère pour bénéficier d’une diminution de loyer.65 D’autres demandes suivent fin 1941 et en 1942, liées aux pénuries, émanant notamment des débitants de tabac, du magasin de chaussures « L’incroyable » au no 28, d’un charcutier, et de la grande pharmacie.66 L’attitude pointilleuse du CA, qui ne fait que poursuivre la pratique en temps de paix, est justifiée devant les actionnaires lors de l’AG du 9 avril 1941 :
Les réductions de loyers demandées en vertu du décret du 26 septembre 1939 ont dû faire l’objet d’un examen attentif et être discutées une à une afin que l’application de ce décret ne devienne pas abusive […]. Il ne faut pas oublier que les deux tiers de vos ressources proviennent de locations commerciales, et que par conséquent le niveau de vos recettes est particulièrement sensible aux réglementations et restrictions qui peuvent être, à tout moment, imposées à tel ou tel genre de commerce.
31Le rapport du CA fait alors état de 1,05 MF francs de pertes dues au décret (soit environ 10 % des loyers annuels) et de 3 653 836 F de retards de paiement (un peu plus du quart des loyers annuels). À partir de 1943, le CA traite moins de demandes de ce type et, après avoir cru un temps que la fin du régime spécial des loyers approchait67, cherche à tirer parti de la loi du 3 mai 1943 qui autorise le recouvrement de certaines charges en décidant de réclamer aux locataires en prorogation la taxe sur les ordures ménagères (qui a augmenté avec la révision foncière).68 La loi du premier février 1944 permet également des récupérations de charges dans les locaux d’habitation (4 à 5 % du loyer principal).69
32Épargné par le bombardement du 26 mai 1944, le patrimoine de la SRI est touché par celui du 2 septembre qui détruit les ponts de Lyon.70 Les dommages les plus importants, à proximité de la place des Terreaux, concernent les no 1 quai Pêcherie, no 1 rue Constantine, no 2 rue d’Algérie et no 2 rue d’Oran (toitures, chenaux et canalisations de plein air perforées, châssis de fenêtres et balustrades balcons brisées, à l’intérieur : briquetages, boiseries, portes, plafonds et gaines de cheminée), mais aussi le no 27 place Tolozan et no 1 quai de Retz (effondrement de planchers). La pénurie de matériaux (briques, tuiles, plâtre et gravier) rend les réparations difficiles. Elles sont prises en charge par l’architecte Ganty qui réclame une rémunération au pourcentage, tout en acceptant un taux ne correspondant qu’à la moitié du tarif de la société des architectes (3,5 %). Le coût des réparations est estimé à 3,5 MF et, malgré l’instabilité des prix, cela correspond à peu près à ce qui est effectivement acquitté (3,2 MF). Bien qu’un dossier ait été déposé au ministère de la Reconstruction dans le courant de l’année 1945, ces frais restent à la charge de la SRI.71
2.1.2. L’engagement contre l’encadrement des loyers
33On l’a vu, les loyers atteignent leur étiage en 1948 et leur reprise au début des années 1950 n’est pas aussi vigoureuse pour la SRI que pour l’ensemble des immeubles lyonnais, en particulier en ce qui concerne les loyers commerciaux. Ce contexte explique que le discours tenu soit assez virulent, alors que les commentaires sur la fiscalité et la législation étaient accessoires depuis l’origine de la société, y compris durant l’entre-deux-guerres où ils portent sur la meilleure conduite à adopter face à la législation. Ils se retrouvent de façon récurrente jusque dans les années 1960. La SRI va même au-delà du discours et finance des actions de lobbying, attribuant notamment en 1946 10 000 F au syndicat des sociétés immobilières pour une campagne d’opinion « en vue de la nouvelle loi à venir sur les loyers72 ».
34L’engagement syndical de la SRI n’est pas nouveau. Dès 1898, elle entre, par son directeur, au CA de la Chambre syndicale des propriétés immobilières de la ville de Lyon. Puis, elle acquiert un poids de plus en plus important pour finalement en prendre la direction à la fin de la Première Guerre mondiale. En 1921, Martin en est le président, Canat de Chizy un des secrétaires, Benjamin Chomel et Emmanuel Lucien-Brun des administrateurs. Forte de près de 5 000 adhérents en 1919, elle constitue un interlocuteur privilégié de la municipalité pour toutes les questions touchant à la propriété immobilière.73 Elle est au centre d’un réseau très dense de relations tant au niveau local entre les propriétaires, gérants d’immeubles, entrepreneurs et national en siégeant à l’Union de la propriété bâtie de France.74 Elle constitue une force d’opposition importante à l’échelon local, organise de vastes campagnes de protestation lors des discussions de projets de loi visant à restreindre et taxer la propriété immobilière (encadrement des loyers, propriété commerciale, fiscalité locale).
35La période qui court entre la fin de la guerre et la loi, attendue, de 1948 représente un moment important pour les propriétaires et leur chambre syndicale se déclarant « défenseurs de la propriété bâtie » car il s’y joue la sortie d’un régime datant de 1914. Par ailleurs, la Seconde Guerre mondiale et l’immédiat après-guerre ont vu un renforcement de la réglementation et un rapprochement des règles sur les locaux commerciaux et d’habitation, qui concernent tout particulièrement la SRI.75 De ce point de vue, sans s’éloigner radicalement des temporalités des revendications de l’ensemble des propriétaires76, la SRI reste marquée par le fait que l’essentiel de ses locations sont commerciales. Le discours tenu par les administrateurs en assemblée générale répond aussi sans doute en partie à la nécessité de défendre devant les actionnaires le bilan de la société, y compris de façon rétrospective lors d’occasions exceptionnelles telles que le centenaire de la société.
L’exercice 1953 dont il va vous être rendu compte est le centième de votre société, le premier ayant été celui de 1854. […] Elle a exploité son domaine, progressivement accru, dans des conditions parfois difficiles : trois grandes guerres, et surtout la législation démagogique qui a suivi la seconde, ont freiné le développement qu’elle pouvait escompter.77
36C’est encore le cas dans l’hommage rendu à Hugues Canat de Chizy en 1961 :
Les trente et quelques années pendant lesquelles Canat de Chizy assura la direction de notre société furent en France, pour la propriété immobilière, des années difficiles, sinon critiques. […] une législation démagogique et incessamment remaniée, une fiscalité arbitraire et écrasante firent, pendant toute la période, de l’entretien et de la gestion de son patrimoine une tâche lourde et très délicate.78
37La critique de la loi de 1948, et plus généralement de la réglementation de l’après-guerre, comporte trois points. Le premier concerne la complexité et l’incertitude, déjà présentes au moment du dépôt du projet de loi en 1947 : « Nous nous bornerons à constater la complexité de ce document, les germes de contestation qu’il contient, et les restrictions nouvelles qu’il apporte au droit de propriété. »79 La loi est loin de lever toutes les incertitudes.80
Les nouvelles dispositions permettront d’augmenter sensiblement les loyers des locaux d’habitation ou professionnels […]. Il reste à savoir quelles obligations compensatrices seront imposées au propriétaire : quelle sera par exemple la part qu’il devra verser au fond de l’habitat ou peut-être à une caisse d’allocation logement.81
38Face au manque d’information sur les loyers dits scientifiques basés sur le système de la surface corrigée, la SRI applique d’abord le système forfaitaire pour le premier terme de l’année 1949. Suite à la publication des tarifs et des valeurs locatives à la fin de l’année 1948, et s’appuyant sur des sondages réalisés auprès d’immeubles de confort équivalent à ceux de la rue de la République qui montrent que les loyers scientifiques sont supérieurs aux loyers forfaitaires, le CA décide de réaliser le calcul des surfaces corrigées et de passer au système du loyer scientifique. Ce passage est entièrement réalisé en 1950, le rapport à l’AG se félicitant de ce qu’il n’ait donné lieu à aucun contentieux.82 On notera, de façon plus anecdotique mais révélatrice de la complexification des rapports de location, l’acquisition en 1953 d’une machine à calculer pour aider au calcul des répartitions de charges entre locataires.83
39Le deuxième élément de critique porte sur l’atteinte au droit de propriété, notamment en ce qui concerne les commerces. Il apparaît à plusieurs reprises, au moment du dépôt du projet de loi sur la propriété commerciale en 195184, et surtout en réaction au décret du 30 septembre 1953 qui, restreignant le droit de reprise des locaux par le propriétaire, rendrait plus difficile la recherche d’accords à l’amiable.85 Bien que l’on puisse considérer que l’évolution de la réglementation concernant la propriété commerciale s’inscrit dans une histoire en partie distincte de celle du régime spécial des loyers, notamment à travers la reconnaissance du fonds de commerce depuis 190986, elle est totalement associée dans le discours des administrateurs à cette législation « démagogique » qui porte atteinte aux « conventions librement consenties87 ». La dernière allusion allant dans ce sens est faite lors de l’AG du 26 mai 1967 qui évoque l’entrée en vigueur de la loi du 12 mai 1965 sur les baux commerciaux.88 Quelle que soit l’appréciation faite de cette loi, qui n’est pas précisée dans les CA ni les AG, il n’est plus fait mention de l’interférence de la réglementation dans la négociation des baux. Cela semble indiquer qu’un certain point d’équilibre a été trouvé à l’intérieur du cadre institutionnel hérité de cette histoire de la propriété commerciale.
40Le troisième point de cette critique concerne la réévaluation des loyers et en particulier leur indexation. Les quelques tentatives menées en la matière par la SRI durant l’entre-deux-guerres (voir plus loin) se heurtaient aux dispositions du régime spécial des loyers et à l’absence d’indice couramment admis, ce qui conduisit la SRI à privilégier selon les cas le cours de l’or, celui du dollar ou encore l’indice des prix de gros établis par la SGF. La loi de 1948, qui instaure le principe d’une revalorisation de la valeur locative89 en fonction de l’indice du coût de la construction, mais cette référence est progressivement abandonnée alors même que les loyers se rapprochent de la valeur locative, et donc que l’enjeu que représente l’indice choisi devient crucial. Ainsi, la loi du 4 août 1956 subordonne le droit de révision des baux commerciaux d’une durée supérieure à 3 ans à une variation de plus de 15 % de l’indice des 213 articles de l’INSEE, ce que dénonce le rapport du CA à l’AG du 7 mai 1958 : « Dans la plupart des cas, la révision des baux de plus de trois ans devient impossible étant donné l’arbitraire qui préside à la fixation de cet indice. » Il fustige aussi la nouvelle valeur locative publiée au décret du sept janvier 1957 :
D’autre part, tandis que la loi du 1er septembre 1948 avait déterminé la valeur locative en fonction du coût de la construction à l’époque, la loi de 5 janvier 1957 ne tient pas compte de cet indice, qui a augmenté considérablement depuis 1948, et la nouvelle valeur locative, qualifiée d’ailleurs de provisoire par le législateur, est une valeur fictive, nettement inférieure à la valeur réelle ou équitable.
41La référence au coût de construction est reprise lors de l’AG du 12 mai 1959, de celle du 12 mai 1960 qui donne lieu à un bel exemple de rhétorique de l’effet pervers90 et au cours de celle du 5 juin 1964 où il est plutôt question, fait relativement rare, des locaux d’habitation qui ont pour la plupart atteint leur valeur locative.
2.2. La gestion locative
2.2.1. Un frein à la notabilisation ?
42La population résidente dans les immeubles gérés par la SRI se transforme également. La taille des ménages diminue : 3,39 personnes par ménage en 1906, 3,23 en 1936. Elle était de 3,78 en 1861. Ajoutée à la conversion d’appartements en bureaux, cela conduit à une diminution de la population résidente : 1 095 personnes en 1906, 952 en 1936 (contre 1 500 en 1861). La baisse n’est pas homogène : elle concerne surtout les ménages bourgeois, à cause de la baisse du nombre de domestiques, et les ménages de commerçants, qui ne logent plus leurs aides, alors que les ménages d’employés grossissent (3,21 personnes en moyenne en 1906, 3,61 en 1936), notamment parce que les enfants ont plus de difficultés à décohabiter dans une période de pénurie de logement.91 L’âge moyen des chefs de ménage augmente légèrement entre 1906 et 1936 (47 à 49 ans) mais, dans un contexte de ralentissement de la mobilité résidentielle, il serait faux de parler d’un vieillissement généralisé des habitants. Certes, la part des plus de 60 ans croît fortement (17 % à 28 %) mais au détriment des âges intermédiaires (40-60 ans passant de 54 % à 40 %), alors que les jeunes chefs de ménage représentent toujours la même proportion (29 % contre 32 %). On observe à la fois l’ancrage et le vieillissement d’une partie des locataires, et un certain renouvellement par l’arrivée de jeunes ménages connaissant une certaine ascension sociale.
43Le niveau relativement faible des loyers à partir de 1914 a-t-il entravé le processus d’embourgeoisement observé au xixe siècle ? Un regard rapide sur les données du recensement pourrait le laisser penser, les classes moyennes – représentées par la catégorie des employés – gagnent 15 points entre 1890 et 1936 (de 20 % à 35 % des chefs de ménage), alors que la part des rentiers et des négociants s’effondre. Toutefois, la hausse du nombre de chefs de ménage « sans profession » fait plus que compenser celle des rentiers. La catégorie « employé » elle-même pose question : rarement détaillée dans les recensements, elle peut être utilisée pour des postes d’encadrement et de direction.92 Il est probable que l’évolution de la répartition des groupes professionnels traduise plus la recomposition des catégories supérieures dans la première moitié du xxe siècle qu’une « moyennisation » de la population de la rue.
Graphique 26. Évolution de la répartition des habitants de la rue de la République par groupe professionnel en 1891, 1906 et 193693

44En revanche, on peut se demander si l’embourgeoisement, entendu comme forme de notabilisation apportée par le prestige de l’adresse, se confirme. Les travaux de Jean-Luc Pinol montrent ainsi qu’après un élargissement au début du xxe siècle, on observe une certaine contraction des lieux de résidence des adhérents aux grands cercles, marquée par un retour aux quartiers traditionnels des élites lyonnaises (au premier rang desquels le quartier d’Ainay au sud de Bellecour). L’annuaire du Tout Lyon permet de le confirmer. Ainsi, en 1910, on compte à peu près autant de membres de l’annuaire dans la rue de la République que dans la rue Victor Hugo (artère d’une longueur comparable dans la partie sud de la Presqu’île), respectivement 77 et 71, mais ils ne présentent pas les mêmes caractéristiques : ceux résidant rue de la République ont moins fréquemment une résidence secondaire (39 % contre 52 % rue Victor Hugo) et indiquent plus souvent une profession (51 % contre 32 %), essentiellement profession libérale ou chef d’entreprise. La place Bellecour départage encore dans la première moitié du xxe siècle deux fractions des classes supérieures lyonnaises, les élites traditionnelles du quartier d’Ainay et celles habitant le long des percées du Second Empire qui n’ont pas encore acquis les attributs des premières.
2.2.2. Une vocation commerciale maintenue
45Les changements qui interviennent dans l’occupation des immeubles au cours de la première moitié du xxe siècle proviennent assez largement des pratiques de gestion qui mêlent conservatisme et souhait de conserver l’attractivité de la rue. De fait, celle-ci ne connaît pas de déclassement au cours de la période. Les locaux commerciaux et de bureaux, déjà caractéristiques de la rue dans son premier demi-siècle d’existence, deviennent prééminents. Le pourcentage d’appartements baisse entre 1890 (56 % des locaux) et 1914 (41 %), puis cette répartition reste ensuite stable jusqu’aux années 2000. Le nombre des commerces, qui représentent encore environ un tiers des locaux en 1914 (comme en 1890), diminue pendant l’entre-deux-guerres (25 %) et se stabilise entre 20 % et 25 % jusqu’à la fin du xxe siècle. Ce sont les bureaux qui bénéficient de ces évolutions, passant de 10 % à 19 % du total entre 1890 et 1914, puis à 27 % en 1948. Les locaux professionnels enfin connaissent des oscillations entre 5 % et 10 % selon les périodes mais on peut dire que, dans l’ensemble, la part des cabinets de professions libérales reste assez constante. Cette évolution de fond qui semble arriver à un équilibre au début des années 1950 s’accompagne de transformations graduelles dans la nature des commerces, sans pour autant que l’on puisse observer de modification très nette dans l’attribution des baux commerciaux ou dans les principes de gestion locative.
Tableau 42. Répartition des locaux de la rue de la République par type d’usage en 1890, 1914 et 1948
Bureau | Commerce | Professionnel | Habitation | Total | |
1890 | 9 % | 30 % | 4 % | 57 % | 100 % |
1914 | 19 % | 34 % | 6 % | 41 % | 100 % |
1948 | 27 % | 27 % | 6 % | 40 % | 100 % |
46La nature des commerces évolue étonnamment peu entre 1914 et 1948 : le textile et l’habillement en tête (en 1914 les plus représentés : chaussures 12 %, tailleurs 12 %, dentelles 6 %, modes 5 %, confection 5 % et en 1948 : tailleur 13 %, soierie 11 %, chaussure 10 %, confection 10 %, mode 6 %), suivis par les bijouteries (respectivement 11 % et 8 %). Même remarque pour les bureaux, même s’il est parfois difficile d’identifier l’activité (quand on ne dispose que du nom de la société) : d’abord les sociétés d’assurances (respectivement 23 % et 20 %) puis les sièges de sociétés industrielles (17 % et 14 %), l’immobilier (9 % aux deux dates) qui à eux trois regroupent la moitié des bureaux.
47L’autorisation de changer le type de commerce continue à être décidée par le conseil d’administration dont les principes n’évoluent guère par rapport à la période précédente. Les administrateurs prennent soin d’éviter d’accroître la concurrence entre locataires, du moins dans leur voisinage immédiat. Il refuse ainsi l’ouverture d’un magasin de chaussures à la place d’une parfumerie au no 63 rue de la République car il y a un autre magasin de chaussures « presque à côté », alors qu’il en avait autorisé une quelques années plus tôt au no 3, dans la partie nord de la rue où prédominent les établissements bancaires.94 Il refuse également l’installation d’un café place de la République à cause de la proximité des cafés Riche et Royal95, le remplacement d’un marchand de meubles au no 30 par un bijoutier qui ferait face à Augis.96 Il se mêle à cette préoccupation l’intérêt qui lie la SRI à ses locataires historiques, dont la Société Aux Deux Passages. Ainsi, face à la demande d’installer au no 44 un magasin de nouveautés
[…] le CA estime qu’il créerait une concurrence dangereuse pour les magasins de nouveautés qui sont nos locataires et surtout pour la Société des Deux Passages à la prospérité desquels nous sommes particulièrement intéressés.97
48Les baux accordés doivent maintenir le standing de la rue et il est exceptionnel que la SRI déroge à ses principes car son attractivité et sa centralité lui permettent de refuser aisément une demande. Même les situations de guerre ne la détournent pas de ses exigences. Ainsi en 1940, la société Auer, au no 49, ne renouvelle pas son bail et une demande est faite pour installer un magasin de produits alimentaires de régime, ce que le CA juge ainsi :
Bien que ce type de commerce soit peu désirable dans cette partie de la rue de la République, le conseil est d’avis que, dans les circonstances présentes, il n’y a pas lieu de l’exclure mais le preneur devra être tenu d’installer et maintenir des vitrines aussi attrayantes que possible.98
49L’animation commerciale et l’aspect de la rue restent des préoccupations majeures. Le directeur de la SRI adhère en 1952 à l’union des commerçants de la rue de la République avec une cotisation de 5 000 F.99 Ils souhaitent d’une part maintenir ou promouvoir le commerce de détail dans la partie nord de la rue, refusant la location à une banque d’immeubles proches de la place de la Comédie100 mais acceptant l’installation d’un commerce d’articles ménagers au no 2 rue de la République « en raison de l’intérêt que présente ce type de commerce de détails ».101 De la même façon, lorsque la Société des tissages des Cévennes, sise au no 9, demande la cession de local et l’autorisation de division (n’ayant pu trouver preneur pour l’ensemble), le conseil approuve, car la création de vitrines « redonnerait de la vie » à cette partie de la rue.102 L’attrait des vitrines est fréquemment rappelé, comme lorsque Rozier, marchand d’objets d’art, demande l’autorisation de résilier son bail et de le céder à Delzeux, chemisier, déjà locataire de la SRI. Le CA accepte mais « observe qu’un magasin d’objets d’art contribue plus que peut le faire un chemisier à l’agrément et à l’animation de la rue » et demande, dans une sorte de renversement surprenant du principe du fonds de commerce, une indemnité de résiliation de 30 000 F.103 L’histoire se répète presque à l’identique au début des années 1930 : Pouille-Lecoutre, marchand de tableaux au no 65, demande l’autorisation de céder son emplacement à un magasin de vente et dégustation de café. Le CA regrette qu’une galerie de tableaux soit remplacée par un établissement de ce genre et n’autorise cette cession qu’à condition que des engagements formels soient pris pour conserver aux vitrines un aspect attrayant.104
50Ce soin porté au cadre urbain concerne également la publicité. Contrairement à d’autres espaces, y compris des secteurs limitrophes appartenant aux beaux quartiers comme la place des Jacobins, l’affichage publicitaire est réduit sur les murs et vitrines, et en grande partie limité aux colonnes Morris.105 Les enseignes publicitaires sur les toitures représentent une nouveauté par rapport à la fin du xixe siècle. Le CA craint qu’elles ne défigurent la rue. Dès 1904106, l’agence Fournier propose de mettre une enseigne sur la toiture du no 49. Riboud, administrateur, demande à voir le dessin. Il note aussi le mauvais goût de la devanture Old England au no 28 « et demande qu’on n’autorise pas de pareilles déformations de nos immeubles ». À la faveur d’une sollicitation d’une société de publicité désirant louer les toits de certains immeubles et l’extérieur des balcons des nos 47-49 en vue d’installer des enseignes lumineuses, le CA précise qu’il est contre l’utilisation des balcons mais pas opposé à celle des toits.107 L’opposition n’est donc pas totale. En 1925, une agence de publicité demande de placer des affiches lumineuses, les façades des pans coupés se trouvant aux angles des immeubles. Le CA se montre réticent, « surtout pour des raisons esthétiques », mais donne son accord pour la location d’un seul pan à titre d’essai.108 Il refuse en revanche catégoriquement, toujours pour des motifs esthétiques, que les publicitaires peignent les souches des cheminées.109 Le débat reprend après la Seconde Guerre mondiale, quand le CA autorise la Société de Publicité lumineuse de Paris à installer sur certains toits des enseignes lumineuses.110
51Le souci de l’apparence de la rue et de la protection des plus anciens locataires s’allie avec un certain renouvellement des commerces de la rue qui symbolisent la modernité, surtout après la guerre. Ainsi, en 1953, Méhard, « locataire depuis de longues années » au no 11, cède ses locaux pour un commerce de radiophonie, télévisions et appareils ménagers.111 En 1952, le magasin de tissus du no 12 cède son fonds à Grammont (appareils de TSF et télévision).112 En 1954, l’ancien magasin Romand est remplacé par un vendeur de télégraphie sans fil (TSF) et télévisions au rez-de-chaussée et à l’entresol du no 63, tandis qu’au no 9 la révision du bail autorise la vente de téléviseurs (en plus des frigidaires) pour faire face à la hausse du loyer.113 Les principes de gestion variant assez peu avec le xixe siècle, on ne s’étonnera pas de voir la rue conserver sa physionomie d’ensemble malgré la modernisation de nombreux commerces.
52Curieusement, le souci de l’attractivité commerciale ne s’étend pas aux activités de spectacle. Le cas des cinémas est révélateur de l’ambivalence de la SRI à ce sujet. La rue de la République est liée à l’histoire du développement du cinéma à Lyon mais la SRI y a peu pris part. La première salle de cinéma y est ouverte par les frères Lumière le 25 janvier 1896 au no 1 de la rue (dans un immeuble n’appartenant pas à la SRI). Au no 79 de la rue, le Casino des Arts, café-concert ouvert en 1864, changé en music-hall et renommé le Kursaal, organise des projections à partir de 1906. Ayant racheté l’immeuble en 1919, la SRI se montre défavorable aux projets d’agrandissement de cette salle de spectacles. Elle est plus conciliante avec la société Pathé qui reprend le bail et agrandit le cinéma au début des années 1930. Le « Pathé Palace » devient ainsi le plus grand cinéma de Lyon avec 1 600 places. Au cours des années 1930, le cinéma est devenu loisir de masse, quoique stratifié.114 Il a gagné l’ensemble du territoire de la ville à travers des salles de quartier (commerciales ou paroissiales). Les salles du centre-ville connaissent une nouvelle croissance (grande exploitation comme salles spécialisées). Au début des années 1940, 9 des 17 salles de plus de 500 places se situent entre Bellecour et les Terreaux, et la partie sud de la rue de la République en concentre une bonne part.
L’extrémité de la rue de la République constitue une véritable avenue du 7e Art dont le cinéma Bellecour, dans le renfoncement de la place Le Viste, constitue le point de départ. De part et d’autre du siège du Progrès, situé au no 81, on retrouve en effet le Ciné Journal au no 71, le Majestic au no 77, le Pathé Palace au no 79 et le cinéma Idéal au no 83.115
53Toutes ces salles emblématiques se situent soit dans des immeubles qui n’appartiennent pas à la SRI soit dans ceux qu’elle a acquis en 1919 et qui avaient déjà une vocation de salle de spectacle. Sans que le cinéma suscite les mêmes réticences que le café-concert ou le music-hall auprès des administrateurs, on ne peut que constater leur détachement, qui contraste avec l’attention portée aux magasins ou encore aux cafés et aux hôtels.
54Sept demandes d’implantation de salles de cinéma sont examinées par le CA, dont quatre sont acceptées, comme celles de la société Paris-France, voisine du Pathé, en 1933 et 1936 après examen de la clause de non-concurrence contenue dans le bail signé avec Pathé116, et au vu des « bons rapports » entretenus avec cette société : il s’agit de petites salles installées dans les cours. Une demande adressée par le magasin Majorelle au no 28 est d’abord rejetée en 1937 puis acceptée pendant la guerre « à charge de prendre toutes précautions utiles pour que la paisible jouissance des locataires n’en soit pas troublée ».117 Le souci de la tranquillité des locataires est également invoqué pour refuser l’ouverture d’une autre petite salle, rue Jean de Tournes.118
55Les cinémas ne sont pas les seuls symboles de l’évolution de la rue. Deux des cafés les plus importants et les plus anciens ferment. La fermeture du café Riche se fait en deux temps. En 1946, la société du café Riche est en déficit à cause de « l’occupation américaine » et demande l’autorisation d’utiliser une partie de ses locaux (à l’angle de la place de la République) pour un commerce d’articles automobiles. Le conseil accepte « tout en regrettant de voir réduire un des plus anciens et des plus beaux cafés de Lyon ». La condition est que le nouveau magasin « devra avoir un aspect élégant, sans étalages extérieurs et avec des vitrines bien tenues et ne présentant pas d’articles de bazar ».119 Les modifications seront portées au bail. En 1960, le fonds est cédé à un commerce de radio-télévision et appareils ménagers Philips (Société Télé-globe).120 La fin du café Royal est plus conflictuelle.121 La société du café Royal exploite un dancing en contradiction avec les termes du bail et sans autorisation. Le CA persiste à la lui refuser alors que la société du café Royal la demande en vue de vendre son fonds plus facilement. En 1948, la SRI refuse de renouveler le bail et examine les propositions de reprise, la proposition d’installer un cinéma à la place recueillant la préférence des administrateurs.
56Plusieurs cas assez semblables montrent que la dimension morale continue à guider les choix du CA, pénalisant parfois certains commerces (ou accélérant la cession du bail). C’est en particulier le cas de ceux situés près de la rue Bellecordière, qui n’avaient pas été démolis sous le Second Empire, et qui sont tardivement rachetés par la SRI. Le casino est en première ligne. La SRI refuse l’installation d’un restaurant de nuit dans les salles du premier étage122, ce qui engage le directeur Rassini à envisager de céder son bail à la société Paris-France. En 1922, le CA accepte le principe d’une cession de bail mais refuse de revoir le loyer pour tenir compte des travaux engagés par Rassini. Il s’oppose également en 1928 à l’ouverture d’une salle de jeux au 2e étage demandée au motif que l’exploitation normale du Casino ne permet plus de réaliser des bénéfices suffisants. Deux ans plus tard, Rassini cède son bail à la société Pathé (après avoir envisagé la Paramount). La SRI concède un bail de long terme, 30 ans, avec un loyer de 250 000 F par an, et des hausses régulières jusqu’à 325 000 F. Dans le même ordre d’idées, le CA refuse la proposition de rachat du pas-de-porte de la brasserie République pour y installer une académie de billard et jeux d’argent autorisés par la préfecture123, et s’oppose à toute « exploitation de ce genre ». À l’inverse, le CA décide de conserver l’ancien prix, très inférieur à la valeur réelle des locaux, pour l’abbé Bathanel, nouveau curé de Saint-Bonaventure, qui demande un bail à l’année pour les locaux occupés au no 26.124 Sans totalement la guider, les critères moraux traditionnels demeurent importants dans la gestion immobilière.
2.2.3. Renégocier les baux commerciaux de longue durée
57L’encadrement réglementaire des loyers et des baux a certes des effets importants mais est loin de déterminer à lui seul les pratiques de gestion locative de la SRI, notamment en matière de baux commerciaux. La fixation du montant des loyers commerciaux est caractéristique de la façon dont la gestion locative intègre le temps long. Il s’agit d’un enjeu considérable pour la SRI, du fait de l’importance des sommes en jeu mais aussi de la durée des baux qui implique que les ajustements ne se font pas par le marché mais dans une réévaluation du loyer, parfois conflictuelle et régulièrement recommencée, entre le locataire, qui souhaite s’assurer un loyer stable, et le propriétaire, dont l’intérêt est d’actualiser la valeur des loyers. Cette tension n’est pas neuve même si elle change de nature : le xixe siècle avait été marqué par un enchérissement continu des loyers de la rue, tandis que la période suivante voit l’apparition de l’inflation. L’anticipation devient essentielle. Des solutions inventives sont parfois mises en place : ainsi le bail du no 73 rue de la République stipule que le loyer doit suivre le cours moyen du dollar, ce qui fait l’objet de contestations par le locataire.125 De la même façon, d’autres tentatives pour indexer les loyers sur l’inflation sont avortées. Ainsi, en 1933, l’avocat de la société estime que la clause de révision du prix des baux basée sur la variation de l’indice des prix de gros est invalidée par la loi du 12 juillet 1933.126 Le bail de la société Paris-France varie quant à lui en fonction du prix d’achat du kilo d’or fin, jusqu’à la renégociation de 1937, date à laquelle le CA déplore : « Cette société n’a toujours pas accepté le principe d’une clause de révision basée sur les indices officiels des prix. »127 Les tentatives d’indexation dépendent donc des conditions singulières de chaque bail et ne sont pas favorisées par la loi, au contraire. Les locataires tendent autant qu’ils le peuvent à s’en défaire. Malgré les nombreux décrets et lois, il n’y a donc pas de norme ni de dispositif généralisé allant dans ce sens et les réévaluations des baux font l’objet de négociations constantes qui peuvent porter sur plusieurs aspects : la durée du bail, le montant et la nature des dépôts de garantie128, la temporalité des révisions de loyer et leur montant, ou encore le fait de remplacer une partie du loyer par une redevance sur le chiffre d’affaires. La négociation est encore compliquée par le fait qu’elle met souvent en jeu les stratégies de développement des locataires, et leurs projets d’aménagement, qui sont autant de paris sur l’avenir dans lesquels les intérêts de la SRI sont engagés.
58Les tensions sont parfois liées aux désaccords sur les projets d’aménagement plus que sur le montant du loyer. Ainsi, en 1919, la Société Parisienne, au no 24, demande un nouveau bail de 18 ans à la suite de celui qui expire en 1928 (fixé à 50 000 F), ce qui signifie que le loyer est déterminé jusqu’en 1946. Le CA accède à la demande mais au prix de 62 500 F les neuf premières années et 75 000 F pour les 9 dernières. Il s’agit de révisions classiques. La situation évolue pourtant en 1927 quand la Parisienne entreprend le percement de plusieurs ouvertures, sans autorisation de la SRI.129 Cette dernière demande alors la résiliation, qui lui est dans un premier temps refusée par le tribunal, mais qui est prononcée en appel, ainsi que la condamnation de la Parisienne à verser 300 000 F d’indemnités, décision que les administrateurs notent avec satisfaction : « Le CA se félicite de ce que le droit de propriété ait enfin été sanctionné de façon énergique. »130 Tout en formant un pourvoi en cassation, la Parisienne recherche alors une transaction (bail de 15 ans, loyer à 300 000 F et paiement de l’indemnité). Avec le rejet du pourvoi en cassation à la fin de l’année 1932, la résiliation du bail avec indemnité est définitivement prononcée et une indemnité d’occupation (pour la période comprise entre novembre 1929 et juillet 1933) est également décidée, fixée à 132 000 F pour la cour d’appel de Lyon.131
59La société Paris-France, avec laquelle un accord de bail de 50 ans avait été signé en 1919 pour l’installation d’un vaste magasin de nouveautés aux nos 71-73 rue de la République et nos 4-6 rue Bellecordière132, fournit un autre exemple de conflit long conduisant à la résiliation du bail. N’ayant pu réaliser « à cause de la législation » le grand magasin projeté, la société sous-loue les immeubles concernés et refuse l’augmentation de loyer demandée en 1946.133 Elle propose successivement plusieurs contreparties, toutes écartées par le CA de la SRI : fournir deux immeubles achetés en 1925 comme indemnité (no 28 rue Confort et no 2 rue Bellecordière), partager les bénéfices d’exploitation des deux immeubles tout en garantissant à la SRI un montant minimum et en continuant à assurer l’entretien, céder son bail à l’un des sous-locataires, la société Ciné Journal (dont la SRI estime que les garanties sont insuffisantes).134 En avril 1957, la SRI perd en appel et élabore un projet de transaction qui se traduit par la signature d’une convention de résiliation de bail le 24 décembre 1957, date à laquelle la SRI reprend la gestion directe des immeubles concernés.135 Le projet avorté d’ouverture du grand magasin a donc des conséquences pendant plus de 35 ans (1919-1957), période durant laquelle chacune des deux parties cherche à reporter sur l’autre les effets de l’aléa économique.
60Le troisième désaccord sur un des commerces principaux de la rue concerne également un immeuble acquis tardivement, les nos 77-79, occupé par Pathé. Les tensions ne sont ici pas liées à un projet d’agrandissement.136 Elles débutent après la guerre, en 1951. Le loyer, non revu depuis 1945, est alors de 550 000 F, augmenté d’une redevance sur le chiffre d’affaires qui le porte à 1,30 MF. Pathé propose de passer à 2,5 MF, plus une redevance au-delà de 100 MF de chiffre d’affaires, chiffre jamais atteint d’après les administrateurs qui estiment le loyer à 3 MF.137 Pathé propose alors de remplacer le loyer par une redevance sur le chiffre d’affaires de la salle de spectacles lyonnaise (1,5 %). Le conseil préfère conserver le loyer et l’augmenter d’une redevance de 1 %. Cela montre le degré de finesse recherché dans l’équilibre entre les risques liés à la perte de valeur des loyers fixes et ceux liés aux aléas du chiffre d’affaires des locataires. Devant le refus de Pathé d’augmenter le loyer, le directeur fait inscrire l’affaire au greffe du tribunal de commerce en 1952 et l’expert désigné pour estimer la valeur locative rend une évaluation supérieure aux 3 MF réclamés par la SRI, ce qui permet d’aboutir à une transaction.138 En 1968, la société Pathé achète les nos 77-79 rue de la République pour un montant de 2,55 MNF.139 Bien que cette décision ne soit pas explicitement liée au montant des loyers, on voit ainsi trois des principaux commerces de la rue, adossés à des sociétés nationales (la Parisienne liée aux Galeries Lafayette, la société Paris-France et Pathé) rompre avec la SRI, chacune pour des motifs différents mais toutes au terme de procédures longues menées dans les années 1950. Le contexte de forte inflation qui incite le propriétaire à réviser fortement les loyers a, bien plus que la guerre, conditionné l’évolution de la gestion locative et du rapport entre la SRI et ses plus gros locataires.
61Cette évolution n’est toutefois pas générale. Dans la gestion des conflits et la recherche de compromis, le rapport, parfois ancien, entre la SRI et son locataire est un facteur non négligeable. Les relations avec la Société des grands magasins de nouveautés Aux Deux Passages (SADP) en sont l’illustration la plus achevée. La SRI a « placé » un de ses administrateurs (Gros) au conseil d’administration de la SADP, et cherche à souscrire 1 000 actions de cette dernière lors d’une augmentation de capital en 1929, alors que la SADP n’en propose que 200 (ce que la SRI juge insuffisant et décline).140 À la même période, les deux sociétés sont en conflit pour la révision du loyer141 et ne trouvent un accord qu’en 1934142 : le loyer est majoré de 13 000 F et la SRI obtient un intéressement au chiffre d’affaires, en contrepartie de quoi la SADP bénéficie d’une clause de non-concurrence qui empêche la SRI de louer dans les immeubles voisins à un grand magasin de nouveautés. Les rapports entre les deux sociétés vont encore au-delà puisqu’elles sont impliquées depuis 1919 dans un vaste projet consistant à démolir et reconstruire un massif d’immeubles situé entre les rues Jean-de-Tournes et Palais-Grillet, autour des nos 34 à 42 rue de la République. La SRI refuse de céder les immeubles lui appartenant143, et se montre réticente à accorder des baux de long terme.144 Tout en manifestant de l’intérêt, la SRI tergiverse et retarde les projets de la SADP (passage de l’Argue, rue Jean-de-Tournes et rue du Palais-Grillet), d’une part parce qu’elle est réticente à céder des terrains aussi centraux145 et d’autre part parce qu’elle a des doutes sur les capacités de financement de la SADP, allant jusqu’à exiger de cette dernière un programme d’économies pour justifier de sa capacité à assurer les travaux projetés.146 C’est de ce fait la SRI, et non la SADP, qui réalise la reconstruction des immeubles rue Jean-de-Tournes, pour un coût de 2,9 MF et un rendement de 5 %147, en confiant le gros œuvre à l’entreprise Pitance. La nouvelle façade obtient le premier prix du concours triennal de façade organisé par la Société académique d’architecture de Lyon.148 Les travaux projetés rue du Palais-Grillet sont quant à eux abandonnés, et la SADP se contente de sous-louer à une société cinématographique. On voit à travers ces projets à moitié achevés, qui se mêlent aux renégociations de loyer, que les rapports entre propriétaires et locataires peuvent aller bien au-delà de ce qui est couramment admis et que l’immixtion et l’ascendant du premier dans les affaires du second peuvent être forts.
62La SRI s’implique également, quoique de façon un peu moins poussée, dans les projets du second grand commerce présent depuis l’époque de la construction, le Grand Bazar de l’hôtel de ville (GBHV) sur la place des Terreaux. Après avoir accepté que la société gérant le bazar loue quelques commerces en dehors du massif des Terreaux (passage de l’Argue notamment), la SRI refuse qu’elle loue l’intégralité de l’îlot et ne consent qu’un bail sur les no 20 rue d’Algérie, no 15 rue Constantine, ainsi que trois magasins aux nos 11 et 13 rue Constantine, pour une durée de 30 ans avec un loyer de 90 000 F passant progressivement à 130 000 F.149 À cette discussion classique sur les baux s’ajoute à partir des années 1930, et surtout dans les années 1940, le projet d’aménagement de la voûte d’entrée du passage des Terreaux. Le premier aspect de ce projet est la récupération du passage des Terreaux, marqué par un droit de passage pour piétons instauré au moment de la construction, pour en faire un local commercial et sous-louer les rez-de-chaussée. Favorable à ce projet qui peut augmenter le volume d’affaires, la SRI se dit prête à signer une promesse de prolongation de bail de 10 ans en échange d’une hausse immédiate du loyer et d’un dépôt de garantie. Une convention est alors passée avec la ville pour la suppression de la circulation dans le passage des Terreaux et l’installation d’une salle de cinéma, convention dans laquelle la SRI insiste pour ne pas figurer en tant que « partie » (ce qui reviendrait à reconnaître le droit de la ville sur le passage) mais pour « accord du propriétaire ».150 Dans ce cas précis, ce n’est donc pas face au locataire mais face à la ville que la SRI se montre soucieuse des prérogatives liées à ses droits de propriétaire. Le second aspect du projet porte sur le remplacement du dôme vitré par une terrasse lumineuse, destinée à éclairer le 1er et le 2e étage. La discussion porte ici sur le financement des travaux : alors que la GBHV propose de prendre en charge le remplacement de la verrière du passage des Terreaux (3 MF dont 1,5 millions sont normalement à la charge de la SRI) en échange d’une modification de la redevance sur son chiffre d’affaires, le conseil préfère conserver cette redevance et payer sa part des travaux.151 Cela confirme que l’intéressement aux résultats de ses principaux locataires reste pour la SRI une source importante de revenus compensant les risques liés à la très longue durée des baux, et justifiant la mise en œuvre d’investissements et de travaux d’aménagement aux côtés de ses locataires, même (ou surtout) lorsque ceux-ci cherchent à les mener indépendamment de leur propriétaire. Retardé par la guerre et par ces négociations, le passage n’est couvert par un plafond lumineux qu’en 1949, sept ans après la demande formulée par GBHV. Le rapport des administrateurs à l’AG salue cette réalisation qui doit permettre « une véritable exploitation commerciale ».152
2.3. Entretenir, valoriser
2.3.1 Un patrimoine entretenu
63Il est couramment admis que le parc immobilier français atteint après la Seconde Guerre mondiale un grave niveau de vétusté, voire d’insalubrité, que l’on impute fréquemment au contrôle des loyers. Or, le sous-entretien peut également être financièrement intéressant pour un propriétaire lorsque les loyers restent élevés par rapport à la valeur de l’immeuble, auquel cas le processus de dévalorisation et de hausse de la rentabilité peut se transformer en cercle vicieux allant jusqu’au délabrement de l’immeuble, phénomène fréquemment observé dans les centres-villes anciens, tout particulièrement à l’orée des années 1960.153 Le patrimoine de la SRI échappe en partie à ce mouvement général. De ce point de vue, l’évolution des charges de la société est intéressante à observer, fournissant une sorte de contre-exemple et montrant comment un propriétaire s’est adapté à la baisse des revenus immobiliers tout en cherchant à préserver son parc. Le graphique suivant indique les évolutions relatives du revenu et des dépenses, qui ne sont pas toujours bien renseignés dans les bilans. En particulier, la décennie allant de 1937 à 1948 n’est pas détaillée (sauf les années 1940 et 1941). Une des raisons en est peut-être la tendance du bénéfice réalisé par la SRI, qui diminue à partir de 1935 en francs constants mais aussi, ce qui n’était jamais arrivé auparavant deux années de suite, en francs courants. Bien que la SRI soit toujours bénéficiaire, il passe ainsi de 7,5 MF courants en 1935 à 5,8 MF en 1938 puis oscille, jusqu’en 1948, entre 5 et 7 MF, avant de repartir à la hausse.154 Il est possible que la discrétion des comptes présentés aux actionnaires tienne à cette tendance même si rien ne permet de l’assurer avec certitude.
64Les charges d’entretien et autres dépenses augmentent fortement au début du xxe siècle, période qui correspond au cinquantenaire de la société mais aussi à l’introduction de taxes municipales en remplacement de l’octroi. Celles-ci représentent un tiers des impôts sur l’exploitation des immeubles (environ 210 000 F de taxe foncière et 90 F de taxe municipale au début du siècle). Après la Première Guerre mondiale, les charges augmentent plus vite que les loyers, avec une reprise des dépenses d’entretien à la fin des années 1920. Les autres postes (personnel, concierges, frais généraux) restent assez faibles, représentant chacun moins de 10 % des dépenses annuelles de la SRI.155
Graphique 27. Évolution des loyers bruts et des charges entre 1900 et 1967 (francs constants, base 100 en 1913)

65Après la Seconde Guerre mondiale, les dépenses croissent à nouveau beaucoup plus vite que les loyers. Alors qu’elles représentaient environ un quart du revenu locatif avant la guerre, les dépenses montent à un peu plus d’un tiers dans l’entre-deux-guerres et, après quelques années à un niveau très élevé (deux tiers des loyers entre 1949 et 1954), se maintiennent à 50 % environ des revenus entre 1955 et 1967. À titre de comparaison, la Fourmi immobilière, évoquée ci-dessus, a les mêmes ratios moyens charges / loyer brut que la SRI jusqu’au milieu des années 1940 puis des taux inférieurs : 47 % de 1948 à 1954, 40 % de 1955 à 1967. Il est vrai que les immeubles de cette société sont moins anciens, mais il s’agit là également d’un choix de gestion qui, pour la Fourmi, s’explique en partie par le fait que le bénéfice a plus chuté que celui de la SRI. Il en résulte que l’écart entre les loyers nets et bruts s’accroît plus, à partir des années 1960, pour les immeubles de la Fourmi que pour ceux de la SRI.
66Le coût que représente l’entretien dans les années 1960 devient extrêmement important. La répartition de ces dépenses n’est malheureusement pas précisée après le milieu des années 1930. En revanche, sur le premier tiers du xxe siècle, les bilans annuels de 42 immeubles (essentiellement ceux de la rue de la République et du massif des Terreaux) permettent de mesurer la répartition entre charges d’entretien et dépenses de travaux.
Graphique 28. Évolution des dépenses d’entretien et de travaux pour 42 immeubles gérés par la SRI entre 1886 et 1934 (francs constants, base 100 en 1913)

67Avant 1914, les dépenses d’entretien sont marquées par une certaine cyclicité liée au blanchiment des façades qui explique les pics de 1895 et 1906. Le fait que les immeubles aient tous à peu près la même ancienneté tend à accentuer le poids de cette cyclicité sur le budget de la SRI. Les propriétaires sont exemptés du blanchiment durant l’entre-deux-guerres. La SRI y est à nouveau soumise en 1939156 et en 1959 : un arrêté municipal du 30 juillet 1959 prescrit le ravalement des immeubles de certaines grandes artères dont la rue de la République et la place Bellecour157, ce qui concerne 29 immeubles de la SRI pour un coût estimé à 130 MF par le CA (soit 45 % du loyer annuel, l’équivalent d’une année de coûts d’exploitation). Le CA apparaît surtout préoccupé par les délais, le ravalement devant être effectué pour 1960, et obtient du maire de Lyon, Louis Pradel, un délai qui permet de l’étaler sans amende jusqu’en 1964.158
68Les travaux n’ont pas la même périodicité et s’organisent plutôt par paliers car les grosses dépenses sont étalées sur plusieurs années. Elles sont ainsi plus importantes entre 1900 et 1914 qu’à la fin du xixe siècle car les immeubles de la société atteignent 50 ans. La diminution en francs constants des travaux après la guerre ne renvoie pas qu’à la baisse des revenus imputable au blocage des loyers mais également au cycle de vie des immeubles (des travaux importants ont été réalisés avant la guerre) et à l’inflation qui rend le lissage des dépenses sur plusieurs années nettement plus hasardeux. Il faut également noter que la baisse est moins sensible que pour l’entretien, surtout si on la rapporte aux années 1890, parce que les travaux de première nécessité continuent d’être effectués. Quatre incendies jalonnent ainsi la période : en 1928, la toiture du no 48 brûle, ce qui donne l’occasion d’y pratiquer un exhaussement avec les indemnités versées par l’assurance.159 La toiture du no 55 brûle en 1948.160 Le 6 avril 1948, le feu se déclare au no 2 rue d’Oran, suite à l’explosion d’une bouteille de gaz dans un établissement spécialisé dans le montage d’appareillage automatique. Les capitaux assurés étant insuffisants (malgré une révision du contrat en 1946), la SRI doit prendre en charge une part conséquente des réparations, ce qui conduit le CA à s’interroger sur la possibilité d’être son propre assureur. Les administrateurs écartent cette solution car les réserves ainsi constituées ne peuvent être exemptées d’impôt.161 Le dernier incendie de la période a lieu le 24 octobre 1966 aux nos 42 et 49 (siège de la SRI), causant le décès d’une employée de la société.162
69Les sinistres et les bombardements ne sont pas les seuls motifs de travaux. À partir de 1949, la SRI s’engage dans un long programme de réfection des toitures, alors même que les loyers perçus sont au plus bas, et que l’injonction de ravalement des façades augure d’importantes dépenses. L’état des immeubles, qui approchent alors leurs cent ans d’existence, justifie ces dépenses. L’aide du Fonds national d’amélioration de l’habitat (FNAH)163 incite sans doute aussi la SRI à mener à bien ce programme. La société obtient ainsi 0,47 MF pour la réfection de la toiture du no 44 en 1950, soit 15 % du prix prévu.164 Beaucoup d’immeubles font l’objet de telles réfections165 jusqu’en 1956. Le programme s’explique par la dégradation du bâti mais il est significatif qu’il prenne place au moment de la remontée des loyers consécutive à la loi de 1948. Cela témoigne du choix de maintenir la qualité du parc bâti au détriment d’une rentabilité immédiate. Sans être explicitement posé en ces termes, ce choix du directeur et du CA est régulièrement défendu en assemblée générale :
Votre société a poursuivi au cours de l’année 1955 comme durant les années précédentes sa politique d’entretien de vos immeubles. Nous ne reviendrons pas sur cette nécessité que nous mentionnons chaque année dans le rapport qui vous est présenté, mais le programme de bonne conservation de votre patrimoine reste l’objet de nos préoccupations.166
70La conjugaison des dépenses d’entretien et de travaux explique qu’au début des années 1950 la proportion des frais par rapport aux loyers soit si élevée, 67 % en moyenne (avec un pic à 80 % en 1949).
71De la même façon que le blanchiment des façades, certains travaux peuvent être imposés par les pouvoirs publics ou dans le cadre d’aménagements urbains. C’est ainsi que la Compagnie des Omnibus et tramways de Lyon (OTL) procède à l’installation du fil aérien du trolley sur toute la longueur de la rue en 1917.167 En 1930, le comité de commerçants chargé de recueillir des fonds pour l’amélioration de l’éclairage de la rue de la République demande à la SRI de participer. Le CA accepte de donner 5 000 F tout en déplorant que la ville, une fois de plus, ne prenne pas à sa charge une dépense de cette nature.168 Le raccordement au tout-à-l’égout reste l’affaire principale qui oppose de façon récurrente la SRI à la ville. Pour ne pas payer la taxe du tout-à-l’égout, la SRI s’appuie sur le traité signé le 29 mai 1855 avec la Compagnie des Eaux et la ville, l’autorisant à déverser ses eaux dans le collecteur de la rue. En 1921, elle perd son procès contre la ville et doit s’acquitter de la taxe.169 En 1926 la ville de Lyon demande la mise du tout-à-l’égout dans les immeubles. La réticence de la SRI provient du coût des travaux mais elle s’exécute et le nombre de fosses d’aisances tend alors à diminuer. Les archives de la SRI ne permettent pas de suivre avec précision le calendrier de cette installation mais elle reste incomplète puisqu’en 1950 les services techniques de la ville, désireux de transformer la section des égouts de la rue de la République, demandent à la SRI de modifier les jonctions à l’égout des numéros pairs de la rue. Le directeur refuse, évoquant à nouveau la convention de 1855. Ce n’est qu’en 1952, après que le Conseil supérieur de l’hygiène en France a prohibé les fosses reliées aux égouts (le tout-à-l’égout devenant le seul système autorisé à Lyon) et que les services techniques ont réitéré leur demande pour les numéros impairs. Cette fois, la SRI obtempère.170
2.3.2. Des travaux de modernisation portés par les locataires
72Bénéficiant de ressources supérieures aux propriétaires particuliers et s’inscrivant dans des temporalités plus longues, la SRI parvient ainsi à maintenir son parc dans un bon état malgré son vieillissement. Parvient-elle pour autant à investir et à moderniser son patrimoine ? La réponse n’a rien d’évident car, avant même la Première Guerre mondiale, les dirigeants de la SRI ne se montrent pas très enthousiastes pour développer le confort moderne, électricité et ascenseurs notamment. Ils semblent peu convaincus de la plus-value apportée par ces améliorations, alors même qu’ils sont à l’affût de toute occasion de rendre la rue plus attractive. Plus que l’archaïsme de ces dirigeants, il faut incriminer la vocation commerciale de la rue et le faible intérêt à y favoriser le confort des résidents. Il est donc difficile de savoir quelles auraient été leurs décisions, et à quelles dates, en l’absence des perturbations économiques du xxe siècle.
73On peut toutefois remarquer que les transformations apportant une rentabilité calculable sont encouragées. Ainsi en va-t-il des exhaussements du no 64 rue de la République et des nos 4 et 6 rue de la Charité. Le projet d’exhaussement du no 64 est présenté en 1923 par le notaire de la société, Bissuel, qui propose même un locataire pour les deux nouveaux étages devant s’ajouter aux quatre existants. Le CA approuve ce projet qui doit apporter une rentabilité supérieure à 5 % (300 000 F de travaux, 20 000 F de loyers). Il maintient son approbation quand, en 1929, l’architecte de la SRI estime les coûts à 600 000 F (les loyers pressentis ont augmenté en proportion). L’autorisation est donnée par la voirie en juillet de la même année. En 1931, les travaux commencent. Le CA a donné son accord pour la construction de trois nouveaux étages (26 pièces), d’un rapport de 45 000 F pour un coût de 900 000 F.171 L’exhaussement du no 6 rue de la Charité est quant à lui demandé par un locataire, une clinique chirurgicale qui offre de prendre en charge le coût des travaux. Le CA approuve ce projet qui lui revient peu cher, et décide dans le même temps l’exhaussement du no 4.172
74Même dans un tel cas, où l’aménagement entraîne un bénéfice directement calculable pour la SRI, la participation des locataires est une condition sinon nécessaire du moins importante. Durant toute la première moitié du xxe siècle, il en va de même. La plupart des améliorations résultent de l’initiative des locataires, non de la SRI. L’observation vaut tout particulièrement pour les grands commerces évoqués ci-dessus mais ne s’y limite pas.
75Le cas des ascenseurs est particulièrement révélateur. Ils ne sont pas considérés comme partie prenante du service standard offert dans un immeuble, mais installés à la demande des locataires. Ils apparaissent dans les comptes d’exploitation en 1903, l’électricité en 1904 (ce qui ne signifie pas qu’elle n’était pas installée avant cette date).173 Ce sont des ascenseurs hydrauliques ou électriques, demandés par les locataires, acceptés par le CA si les locataires prennent en charge l’intérêt de la dépense et les frais annuels. Parfois leur investissement est plus conséquent : en 1922, le joaillier locataire au no 17 assure la moitié des dépenses à condition que sa mère, résidente de l’immeuble, en ait l’usage gratuit. Un locataire du no 64 le fait installer entièrement à ses frais en 1925, alors que les locataires du no 13 s’associent pour payer la totalité des travaux. Conséquence de cette démarche au cas par cas, le processus prend beaucoup de temps. On installe par exemple des ascenseurs aux nos 4, 45 et 47 en 1934 alors que l’on remplace déjà en 1936 ceux du no 10 rue de la Charité (hydraulique) et du no 4 rue de la Charité (électrique mais vétuste), deux immeubles issus de la fusion de 1920. L’exemple montre que d’autres sociétés immobilières ont eu un comportement différent en matière de modernisation des immeubles. Le parcours est parfois long. Ainsi en 1938, ayant obtenu les contributions suffisantes des locataires, le CA décide de lancer les travaux au no 32. Cette décision est ensuite mise entre parenthèses (sans que l’on en connaisse la raison exacte) jusqu’en 1942 où les deux sociétés d’ascensoristes, Otis et Gervais, proposent des devis « sans majoration excessive par rapport à l’avant-guerre ».174 Le CA commande un ascenseur pour le no 32 mais la proposition reste à nouveau sans suite jusqu’à ce que les locataires en réclament à nouveau un en 1952. Après avoir demandé des devis à différentes sociétés (Otis-Pifre et Gervais), la SRI passe commande à Roux-Combaluzier.175
76Les ascenseurs sont changés à partir de 1948 et la SRI met à nouveau à contribution les locataires. Le premier de la série est celui du no 48 pour le remplacement duquel la facture s’élève à 1,20 MF. Le directeur négocie avec les locataires une contribution correspondant à la différence de prix entre le modèle choisi (avec moteur dans les combles) et ce qu’aurait coûté un appareil avec le moteur dans la cave (750 000 F).176 La SRI essaie également d’obtenir une participation des locataires pour le remplacement de l’ascenseur du no 22 rue d’Algérie, pourtant à sa charge.177 Lors du CA du 27 octobre 1953, la réfection complète des ascenseurs est décidée, pour 2,7 MF (5 % du total des frais annuels d’entretien). Les installations se poursuivent dans d’autres immeubles : au no 49 en 1956, ou encore en 1961 au no 42 (aux frais des locataires). Le rapport des commissaires aux comptes mentionne lors de l’AG du 26 mai 1967 que la SRI poursuit sa politique d’installation des ascenseurs dans quatre immeubles. L’analyse de ces investissements apporte un contrepoint utile à l’étude des charges de gestion car elle montre que ce n’est pas tant la dimension financière ni le coût des opérations qui ont ralenti la modernisation des immeubles, que la perception de l’apport de ces éléments de confort moderne dans la mise en valeur des locations. Les priorités ne sont pas celles que l’on pourrait imaginer intuitivement. Les dirigeants de la SRI portent ainsi bien plus d’attention aux vitrines et aux enseignes qu’aux ascenseurs ou au remplacement des fosses d’aisance.
Conclusion de la troisième partie
77La période considérée ici est loin d’être homogène. Néanmoins, en dépit de deux conflits mondiaux et de fluctuations économiques considérables, la SRI semble guidée par une logique interne, consistant à réemployer ses excédents pour accroître son patrimoine immobilier, plus que par des facteurs extérieurs. Certes, des tensions apparaissent dans la gestion locative et dans la négociation avec les locataires, comme dans les tentatives d’incursion dans la promotion immobilière aux résultats mitigés. Ces accrocs n’entament toutefois pas la prospérité de la SRI. Elle se montre en revanche plus vulnérable sur le versant boursier. La sous-estimation de la valeur du patrimoine immobilier, qui reste fondée sur les coûts de construction et qui, rarement réévaluée, s’éloigne toujours plus des valeurs de marché, ainsi que la faiblesse du cours de l’action contribue à en faire une proie de choix. L’entrée de la banque Lazard dans le capital en 1965 en témoigne. On peut noter la concomitance, dans les années 1950 et 1960, entre cette dévalorisation boursière des sociétés immobilières traditionnelles et le déclin relatif des centres-villes où elles détiennent leurs actifs. Même s’il était abusif d’y voir un lien de causalité dans un sens ou dans un autre, ce contexte a pu masquer en partie le potentiel de revalorisation des sociétés immobilières et retarder leur rachat par des groupes bancaires.
Notes de bas de page
1 F. Simonnet, G. Gallais-Hamonno et P. Arbulu, « Un siècle de placement immobilier, l’exemple de la Fourmi Immobilière », Journal de la société statistique de Paris, no 139/2, 1998, p. 95-135. Fondée en 1899 par Georges Bolle, cadre au Crédit industriel et commercial (CIC), la Fourmi, cotée à partir de 1904, acquiert 15 immeubles au cours de ses premières années d’existence et limite ensuite son objet à leur gestion. Ce sont des immeubles haussmanniens, très bien situés à Paris, construits pour la plupart autour de 1900. L’intérêt qu’elle présente est la stabilité de son patrimoine. Elle est introduite en bourse en 1904 et radiée en 1997.
2 Indice établi par Pedro Arbulu, Le marché parisien des actions françaises au xixe siècle : performance et efficience d’un marché émergent, thèse de doctorat, sciences économiques, Université d’Orléans, 1998. On notera que les valeurs immobilières cotées sont peu nombreuses (une dizaine de sociétés à la Bourse de Paris) et ne représentent qu’une faible part de la capitalisation (moins de 5 %).
3 F. Simonnet, G. Gallais-Hamonno et P. Arbulu, « Un siècle de placement immobilier, l’exemple de la Fourmi Immobilière », art. cité.
4 À propos de l’évolution boursière de long terme, F. Simonnet et alii parlent de « mystère de l’évolution réelle ». L’observation rejoint celle de Thomas Piketty sur la dépréciation des actifs au xxe siècle (T. Piketty, Le capital au xxie siècle, Paris, Seuil, 2013). En ce qui concerne l’évolution relative des indices de prix du logement et des valeurs financières, voir J. Friggit, Prix des logements produits financiers immobiliers et gestion des risques, Paris, Economica, 2001.
5 P.-C. Hautcoeur, « Le financement des entreprises françaises de 1890 à 1936 : une approche micro-économique sur données boursières », Économie et statistique, no 268-269, 1993, p. 141-157.
6 Alors que le ratio qui rapporte la valeur boursière à la valeur de l’actif – que les économistes appellent q de Tobin – reste stable, autour de 1, à la Belle Époque, il ne cesse de croître dans les années 1920 (atteignant 3,69 en 1929) et reste supérieur à 2 même après le retournement dû à la Grande Dépression. Selon la théorie économique, cela pourrait s’interpréter comme une confiance du marché dans l’avenir de la société et encourager à investir. Cependant, la SRI ne recourt pas plus aux marchés financiers qu’à l’emprunt bancaire.
7 Cette pratique, discutée en première partie, semble rejoindre une évolution plus générale qui consiste à abandonner la valeur de marché (utilisée dans un cadre où la comptabilité a pour but de renseigner les créanciers sur la valeur de la société en cas de faillite) pour une présentation au coût d’acquisition, la comptabilité servant de plus en plus à informer les actionnaires sur les performances de l’entreprise. K. Fabre, « De la diversité des pratiques comptables à l’objet de la comptabilité, le cas de l’Air liquide (1902-1939), Entreprise et Histoire, no 57/4, 2009, p. 96-110 : « Dans ce contexte, les biens vont figurer à l’actif du bilan à leur “valeur coût” déterminée au moment de l’entrée dans le patrimoine de l’entreprise. Les biens acquis figureront à leur valeur d’acquisition, ceux produits à leur valeur de production et enfin les biens échangés seront enregistrés à leur valeur d’échange. » Néanmoins, dans le cas de la SRI, il est possible que les préoccupations soient aussi fiscales et qu’il y ait un intérêt à présenter un actif immobilier aussi peu cher que possible, jusqu’à ce que la sous-capitalisation pose problème.
8 Il ne subit pratiquement pas d’évolution nominale, passant, entre 1913 et 1919, de 29 MF à 32 MF (qui représentent 9,5 MF de 1913). Il atteint certes 66 MF en 1935 (effet des fusions et des achats d’immeubles), qui ne représentent que 15 MF de 1913.
9 Un des signes en est le décalage entre les loyers et l’actif immobilier : les loyers représentent 8 % de la valeur des immeubles portée au bilan entre 1900 et 1910 (ce qui est déjà appréciable). Ce « rendement » passe à 13 % dans les années 1920, 23 % dans les années 1930. En 1952 et 1953, les loyers dépassent l’actif immobilier porté au bilan (respectivement 133 MF et 88 MF en 1953…).
10 CA du 4 mai 1928.
11 AGE du 26 juin 1928.
12 Ibid.
13 On notera qu’à ces conditions, les souscripteurs des actions P doivent détenir au moins 110 000 actions, soit exactement le nombre d’actions O. Le capital est ainsi totalement verrouillé.
14 CA du 7 septembre 1928 : le CA émet ainsi un avis réservé sur trois souscripteurs au patronyme germanique (Krücker, Meyer et Kayser) puis accepte après avoir pris des informations sur eux.
15 CA des 27 mai et 5 juin 1931.
16 CA du 26 janvier 1934.
17 Le remplacement des actions P par des actions ordinaires se fait au premier semestre 1934 : CA du 12 avril 1934.
18 CA des 24 août 1943 et 12 mai 1944. Ces coûts ont été multipliés par 20 depuis 1914 et les immeubles n’ont pas été réévalués. Les compagnies d’assurance menacent d’abord de réduire les indemnisations en cas de sinistre, puis dénoncent les contrats.
19 CA des 15 février et 11 mai 1950 : le cœur du patrimoine de la SRI n’est pas concerné, les immeubles réévalués étant les nos 1, 2, 5 place Bellecour, no 3 rue Chambonnet, no 8-10 rue d’Amboise, no 4-6 rue des Templiers, no 12 rue Mulet, no 17 rue Neuve, no 14 cours Victor Hugo, no 97 Grand Boulevard de la Croix-Rousse, no 8 rue Tabareau, no 74 rue Salomon Reinach et nos 54-56 rue Jean Jaurès.
20 CA du 20 août 1952.
21 Les actions avaient préalablement été regroupées pour se mettre en conformité avec la loi du 4 août 1949, soit 5 actions de 300 F pour 1 de 1 500 F (CA des 17 août et 14 novembre 1950). Avec la réévaluation, le capital passe de 40,887 MF à 81,474 MF, les actions de 1 500 à 3 000 F (ou de 300 à 600 pour les non-regroupées, CA des 18 décembre 1952 et 23 novembre 1954). La deuxième étape fait passer le capital à 163,548 MF, par distribution d’une action nouvelle pour une ancienne. À chaque fois, une partie de la réserve de réévaluation est reversée au capital social (CA des 5 avril et 6 mai 1955). La SRI compte alors 54 516 actions.
22 CA du 8 décembre 1960.
23 CA des 8 novembre, 8 décembre 1960, 13 janvier, 28 février 1961, AG 24 mai 1961 et CA du 2 décembre 1962. Quelques éléments sont fournis lors de l’AG du 24 mai 1961 sur les modes de calcul : le prix de revient d’un immeuble est estimé à 16 246 NF (9 065 NF auxquels ajouter 7 281 NF de mobilier). Appliqué à 18 immeubles, ce prix de revient atteint 299 644 NF. L’estimation de la valeur vénale pour ce groupe d’immeubles (celui des immeubles construits par la SRI à l’origine) est de 4,313 MNF, soit 15,7 fois plus. L’autre groupe d’immeubles est estimé à 4,668 MNF, soit un total de 9,3 MNF auquel on soustrait l’amortissement de 17,5 % (1,625 MNF).
24 Ils s’élevaient à 1 500 F en 1868 (traitement du directeur : 6 000 F).
25 Emmanuel Lucien-Brun à 40 ans fait figure d’exception. Jean Coignet entre à 65 ans, Pierre de Truchis de Lays à 59 ans, Henri Martin à 65 ans, Aymé Bernard à 70 ans, Pierre Dayet à 66 ans. Sur Aymé Bernard, voir l’article d’H. Joly et P. Vernus, « Animer une organisation patronale interprofessionnelle régionale : Aymé Bernard et l’Association Industrielle Commerciale et Agricole à Lyon », O. Dard et R. Gilles éd., Les permanents patronaux : éléments pour l’histoire de l’organisation du patronat en France dans la première moitié du xxe siècle, Metz, Centre régional universitaire lorrain d’histoire site de Metz, 2013, p. 275-297.
26 La durée moyenne de mandat des administrateurs lors de la période traitée ici est de 22 ans, soit plus qu’au xixe siècle (15 ans), même en retirant de ces derniers ceux qui avaient des mandats de deux ans ou moins.
27 Joseph Chantre, l’architecte de la SRI de 1909 à 1916, est le neveu de Chomel (il décède durant la guerre). Louis Chomel, son fils, l’assiste de longues années comme sous-directeur.
28 Rappelons que Martial de Prandières était lui-même avocat.
29 Entré en 1906, décédé en 1961, il sera resté 55 ans dans la SRI.
30 Charles Neyrand, alors employé de banque, est entré comme attaché de direction avec 1 500 F d’émolument annuels, plus un pourcentage sur les recettes (CA du 21 juin 1935).
31 CA du 28 juin 1961. La SRI, qui vend alors sa participation dans la SIRL, en retire 600 000 NF. Les deux administrateurs (ex-président et directeur général de la SIRL) sont nommés en reconnaissance des négociations qu’ils ont menées pour parvenir à cette vente avantageuse : « [Ils] ont mené de laborieuses et délicates négociations, et ceci avec un absolu désintéressement, n’ayant depuis trois années touché aucune rémunération de quelque nature qu’elle fût. »
32 Les mariages des filles Meaudre Desgouttes avec Fernand Saint Olive (1881) et Emmanuel Lucien-Brun, père de Pierre (1886), renforcent d’autant la cohésion du groupe.
33 Son mandat d’administrateur aura duré 46 ans. Il est président de la société de 1927 à 1942 et son fils Pierre de 1956 à 1967. Son frère Joseph, décédé en 1929, est avocat de la SRI (CA du 29 novembre 1929).
34 Encore faut-il nuancer puisque Henri Saint Olive est administrateur de la Société lyonnaise de dépôt.
35 Au-delà de la banque Saint Olive, il semble y avoir une répartition entre les membres des affaires dans lesquelles la banque a des intérêts : Henri, en plus de ses activités à la SRI, siège au CA de la Société lyonnaise de dépôt et de la société des Omnibus et tramways de Lyon (OTL). René semble plutôt versé dans les affaires industrielles et est membre des CA suivants : Compagnie générale des eaux, Compagnie générale des eaux pour l’étranger, Minerais de fer magnétiques de Mokta-El-Hadid, fabrique de soie Devay et Paul, Compagnie des mines de Roche-la-Molière et Firminy. Annuaire SEF, Paris, 1943.
36 CA du 16 juin 1980.
37 Compagnie des agents de change de Lyon, Étude des valeurs cotées à la Bourse de Lyon, Lyon, 1970.
38 B. Permezel, Le Major général Martin et sa famille, mémoire d’une lignée lyonnaise xviie-xxe siècle, Lyon, BGA Permezel et René Georges, Lyon, 2000. Né en 1853, polytechnicien, Georges Martin dirige une dizaine de sociétés concessionnaires pour la production et la distribution du gaz et de l’électricité, qui fusionnent en une seule compagnie en 1923. La famille Martin fait partie de ces dynasties qui façonnent l’histoire de Lyon depuis le xixe siècle : le major général Martin est à l’origine de l’école de la Martinière, son neveu Christophe Martin est maire de Lyon de 1835 à 1840 et député du Rhône de 1843 à 1848, Georges Martin dont il est question ici a de nombreuses activités industrielles et immobilières.
39 Édouard Prenat dirige, entre autre, la société éponyme des Hauts fourneaux et fonderies de Givors et siège aussi au CA de la Cie des Forges et aciéries de la marine et d’Homécourt.
40 CA du 21 septembre 1961. Entré à la société comme directeur adjoint en 1908 après une formation de juriste, il succède à Chomel comme directeur en 1920 et devient administrateur en 1945. Il décède en 1961.
41 Annuaire SEF, Paris, 1943 ; Compagnie des agents de change de Lyon, Étude des valeurs cotées à la Bourse de Lyon, Lyon, 1970. En ce qui concerne H. Canat de Chizy, il acquiert cette place au CA de la compagnie minière d’A. Piaton plus tardivement, après que ce dernier est entré au CA de la SRI. C’est toutefois un signe de proximité entre les deux hommes.
42 Même si cela peut paraître anecdotique, il faut remarquer que lors des hommages, souvent convenus (et contenant peu d’informations biographiques), rendus après le décès d’un administrateur, les qualités de « courtoisie », « d’affabilité » ou les « bons rapports » sont très souvent mentionnés.
43 Les annuaires consultés sont ceux de 1924, 1955, 1961, 1971. Sachant que tous les annuaires n’ont pas été dépouillés, il est possible que les adhésions aux grands cercles soient sous-évaluées.
44 Maurice de Boissieu, Antoine Riboud, Gabriel Gros, Emmanuel Lucien-Brun, Pierre Lucien-Brun, Georges de Courcy, Maurice Brossette et Georges Saint Olive, mais aussi Pierre Dayet et Marc Bellon qui arrivent en 1965.
45 Jean Coignet, Maurice Brossette et Pierre Dayet.
46 On peut noter les profils plus « industriels » (et minoritaires à la SRI) de Maurice Brossette et Édouard Prenat, ingénieurs de formation, fréquentant le Rotary, résidant hors de Lyon (respectivement La Mulatière et Vernaison) et, dans une moindre mesure Aymé Bernard. Ce dernier hérite d’une légitimité entrepreneuriale en épousant une Streichenberger (négociant en charbon). Résidant à Irigny et membre du Rotary et de l’Automobile Club, il est surtout connu pour son rôle au sein du mouvement patronal entre 1919 et 1945 ; H. Joly et P. Vernus, « Animer une organisation patronale interprofessionnelle régionale », art. cité.
47 L. Bonneval et F. Robert, L’immeuble de rapport, Rennes, PUR ; F. Marnata, Les loyers des bourgeois de Paris 1860-1958, Paris, PNFSP, 1961.
48 Les loyers professionnels et d’habitation sont soumis aux mêmes décrets et lois de 1914 jusqu’à la loi du 31 mars 1922. Les locaux professionnels ne font d’ailleurs pas l’objet de définition claire et S. Morio rappelle que les débats à la Chambre soulèvent en 1929 la question des bureaux, sans y apporter de réponse légale (S. Morio, Le contrôle des loyers en France, Paris, CSU, 1976). La législation sur les locaux professionnels s’autonomise toutefois de celle sur les locaux d’habitation à partir de la loi du 29 juin 1923 (dont les locaux commerciaux sont exclus). La loi du 2 août 1924 (qui substitue aux « prorogations de jouissance » des locaux d’habitation un « droit au renouvellement du bail » pour les locaux commerciaux), dont le champ d’application est élargi le 30 juin 1925 à l’ensemble des locaux professionnels. La « charte de la propriété commerciale » (loi du 30 juin 1926) définit les conditions d’augmentation des loyers ainsi que les arbitrages et recours possibles.
49 CA des 24 septembre et 16 octobre 1914.
50 CA des 4 et 18 décembre 1914.
51 CA des 17 septembre 1915, 7 janvier 1916, 3 et 31 mars 1916.
52 AG du 3 avril 1917.
53 CA du 6 octobre 1925. À noter que les locataires marseillais contestent la validité de cette hausse, les immeubles ayant été acquis après 1919 (et n’entrant donc pas dans le champ de la loi). La SRI estime que l’apport par fusion est différent d’une acquisition à titre onéreux et envisage le recours aux tribunaux.
54 CA des 2 et 10 octobre 1916.
55 CA du 20 avril 1928. La cour d’appel de Lyon assimile, à certaines conditions, un bail de longue durée deux baux successifs.
56 CA du 27 novembre 1931.
57 CA du 4 août 1933.
58 CA du 6 octobre 1934.
59 CA des 5 octobre 1934, 15 janvier 1935, 15 octobre 1937, 7 octobre 1938, 2 juin 1939 et 5 septembre 1941.
60 CA des 15 septembre et 2 novembre 1939.
61 CA du 24 juin 1940.
62 Réquisition d’un appartement no 2 place Carnot par le service des carburants de la préfecture, fermeture des bureaux les samedis d’hiver en raison de l’absence de chauffage, décision de prendre en charge le surcoût des denrées alimentaires pour les employés affiliés à une coopérative de régies d’immeubles.
63 CA des 26 janvier et 23 février 1940.
64 CA du 10 janvier 1941.
65 CA du 5 novembre 1940.
66 CA des 3 octobre et 9 octobre 1942.
67 CA du 15 janvier 1943. Il est alors décidé d’envoyer un courrier à l’ensemble des locataires pour les informer des intentions de la SRI de ne pas maintenir ses conditions, pour éviter les reconductions tacites de bail.
68 CA du 14 janvier 1944
69 AG du 5 avril 1944.
70 Les immeubles de la société Brossette à Marseille sont également touchés.
71 CA des 18 octobre 1944, 17 janvier et 3 octobre 1945 et 20 février 1946.
72 CA du 18 février 1946.
73 AG de la chambre syndicale des propriétés immobilières de Lyon du 30 mars 1919.
74 L’Union regroupe, en 1917, 83 associations de propriétaires. Bulletin de la Chambre syndicale des propriétés immobilières de la ville de Lyon et de sa banlieue no 427 de mars-avril 1917. Martin siégera après guerre au bureau de l’Union.
75 S. Morio, Le contrôle des loyers, ouvr. cité.
76 H. Michel, La cause des propriétaires, Paris, Belin, 2006.
77 AG du 14 mai 1954.
78 AG du 21 septembre 1961.
79 AG du 12 mai 1947.
80 D. Voldman, « La loi de 1948 sur les loyers », Vingtième siècle, 20-1, 1988, p. 91-102.
81 AG du 12 mai 1949.
82 CA des 15 novembre et 14 décembre 1948 et AG du 11 mai 1950.
83 CA du 23 juillet 1953.
84 AG du 5 mai 1951 : « Si ce projet était adopté tel quel, les propriétaires perdraient la plupart des droits que ce régime leur laissait encore, et le préjudice qui en résulterait pour nous serait considérable. »
85 AG du 15 avril 1954. La loi de 1953 fixe la durée légale du bail à 9 ans, tout en consacrant le droit au renouvellement du bail (déjà présent en 1926) au nom de la propriété commerciale.
86 Le fonds de commerce apparaît en fait dans la loi fiscale du 28 février 1872, mais reste limité en termes de cession et de nantissement. La loi de 1898 facilitait le nantissement en organisant la publicité au greffe du tribunal de commerce mais n’offrait pas suffisamment de garanties pour la vente. La loi du 17 mars 1909 entoure ces deux activités de plus de garanties (instituant notamment la publication des ventes de fonds de commerce et permettant, pour le nantissement, une véritable « hypothèque mobilière » selon G. Cendrier, R. Martin, Le Fonds de commerce. Traité général théorique et pratique avec formulaire, Paris, Dalloz, 1930). Elle est donc la plupart du temps retenue comme point de départ de la reconnaissance en droit du fonds de commerce. La législation de l’entre-deux-guerres (voir plus loin) renforce la séparation entre locaux professionnels et d’habitation. Sur l’interprétation à donner à ces évolutions, voir M. Xifaras, La propriété, étude de philosophie du droit, Paris, PUF, 2004.
87 AG du 7 mai 1957.
88 Cette loi introduit notamment un bail dérogatoire à la loi de 1953 (courte durée ou longue durée), ce qui explique sans doute le ton relativement neutre employé à l’assemblée générale.
89 Rappelons que la loi de 1948 instaure le système de la surface corrigée (surface du local pondérée en fonction de ses caractéristiques) d’où découle une valeur locative. Par le jeu de hausses semestrielles modulées selon la catégorie du local (les plus chers augmentent le plus vite), les loyers atteignent cette valeur locative en quelques années, entre le milieu des années 1950 et le début des années 1960. L’enjeu pour la SRI est ici la façon dont cette valeur locative est revalorisée.
90 « Nous ne nous lasserons pas de répéter cependant que la nouvelle valeur locative fixée par la législation actuelle ne représente pas la valeur locative équitable basée sur l’indice de construction telle que l’avait définie la loi du 24 septembre 1948. La lenteur excessive que met le législateur à autoriser les propriétaires des maisons anciennes à en tirer le revenu normal se révèle d’ailleurs contraire à l’intérêt général. Pour décider l’épargne à s’investir à nouveau dans la construction, il a fallu en effet rétablir pour les immeubles neufs le principe de la liberté des loyers. Un double secteur s’est ainsi créé, celui des loyers taxés et celui des loyers non taxés, et cette situation détermine de nombreuses familles à rester mal logées ou trop grandement logées dans des immeubles anciens, où le loyer ne constitue pour elles qu’une très faible charge. En réduisant cet écart anormal, le législateur susciterait un courant de déploiement et d’échanges qui aiderait les jeunes foyers à s’installer et finalement assurerait une meilleure utilisation de tout l’ensemble des logements. Mais, loin d’accélérer le retour au droit commun, le Parlement, sous la pression de certains groupements, tend à accentuer ses interventions arbitraires jusque dans la fixation des loyers commerciaux. »
91 J.-L. Pinol, Les mobilités de la grande ville, Paris, PFNSP, 1991.
92 L. Bonneval et F. Robert, « Peuplement du centre-ville et mobilité des locataires, Lyon 1891-1968 », Le mouvement social, no 239, 2012, p. 91-112.
93 Source : recensement de la population. On retrouve dans la catégorie « autres » les ecclésiastiques ou les artistes, ainsi que quelques ouvriers (5 % des habitants environ), qui sont soit des hommes proches de l’artisanat soit des femmes aux emplois de lingère, blanchisseuse, etc.
94 CA du 4 décembre 1925 et 17 février 1927.
95 CA du 25 janvier 1929.
96 CA du 5 avril 1939.
97 CA du 3 juin 1921.
98 CA du 24 mai 1940.
99 CA du 26 novembre 1952.
100 CA du 25 février 1921.
101 CA du 5 octobre 1934.
102 CA du 7 mai 1953.
103 CA du 22 mai 1925.
104 CA du 15 septembre 1933.
105 M. Tersigni, Les affiches de spectacle dans Lyon à la Belle Époque, Mémoire de master, ENSSIB, 2013.
106 CA du 24 avril 1904.
107 CA du 1 juin 1923.
108 CA du 6 mars 1925.
109 CA du 1 octobre 1926.
110 CA du 25 janvier 1956. Il faut noter que l’on se situe alors à une période de recomposition de ce secteur des enseignes lumineuses, fortement touché par le black-out imposé durant la Seconde Guerre Mondiale. Voir la thèse de S. Le Gallic, Les messages de lumière. La publicité lumineuse à Paris, Londres et New York de la fin du xixe siècle à nos jours, thèse d’histoire, Université Paris IV-Sorbonne, 2014.
111 CA du 22 décembre 1953.
112 CA du 28 novembre 1952.
113 CA des 12 février et 29 juillet 1954.
114 Après le très fort engouement suscité par les débuts du cinématographe des frères Lumière (200 000 spectateurs), le cinéma se diffuse et devient rapidement autre chose qu’une curiosité technique. Après le développement des salles dans les quartiers centraux à la Belle Époque, les salles de quartier se développent dans les années 1920. L’offre continue à s’accroître dans les années 1930, notamment en centre ville avec de très grandes salles. La massification de ce loisir laisse toutefois place à une différenciation des publics. Les tarifs de salles comme le Casino Kursaal varient d’un facteur un à trois selon les séances. Tout en restant inférieurs à ceux du théâtre, cela dénote que la démocratisation du cinéma laisse place à une certaine hiérarchisation, ce que confirme également l’examen des films projetés et de leur circuit dans les différentes salles. R. Chaplain, Les cinémas dans la ville, la diffusion du spectacle cinématographique dans l’agglomération lyonnaise 1896-1945, thèse de doctorat en histoire, Université Lyon 2, 2007.
115 R. Chaplain, ibid., p. 325.
116 CA des 12 mai 1933 et 28 février 1936. Le Pathé est aux nos 77-79 de la rue, les nouvelles salles aux nos 71-73-75.
117 CA des 19 février 1937 et 9 avril 1941.
118 CA du 5 novembre 1937.
119 CA du 16 janvier 1946.
120 CA du 26 juillet 1960.
121 CA du 7 janvier et 12 février 1948. Il faut noter que le café a fait, par deux fois, l’objet d’un « attentat à la bombe », ce qui contribue probablement à une image sulfureuse auprès des administrateurs.
122 CA des 20 juin 1919, 6 octobre 1922, 7 octobre 1927, 11 juillet 1928, 22 février 1929 et 11 juillet 1930.
123 CA du 12 octobre 1948.
124 CA du 9 août 1918.
125 CA du 20 février 1925.
126 CA du 17 novembre 1933.
127 CA du 5 novembre 1937.
128 Le dépôt habituel correspond à un an de loyer. Par exemple, la société du Bazar de l’hôtel de ville a déposé 150 000 F en dépôts de garantie, qu’elle convertit en titres de rentes à 5 % en 1925. La même année le dépôt de la Société Aux Deux Passages se monte à un million de francs (qui ne correspondent pas à une année de loyer mais est fonction de son chiffre d’affaires, soit 30 MF). Les dépôts sont souvent sous forme de titres, de rentes, de la société elle-même ou d’une autre société qui se porte garante. Ainsi le bail de la société Paris-France, toujours en 1925, donne lieu au versement de 5 000 actions de la Société française des Magasins modernes (quelques années plus tard, c’est la société du Printemps qui garantit son bail).
129 CA des 4 novembre et 2 décembre 1927.
130 CA du 2 juin 1929.
131 CA des 6 septembre, 4 et 10 octobre 1929, 4 novembre 1932 et 22 juin 1934.
132 CA du 5 décembre 1919. En réalité le projet s’étend aussi sur les immeubles voisins (nos 77-79) qui, du fait des retards pris, échoient à la société Pathé. Conformément à sa pratique habituelle, la SRI fait elle-même l’acquisition des nos 71-73 rue de la République plutôt que de laisser la société Paris-France l’acheter et le transformer.
133 CA du 18 décembre 1946. Le loyer n’a pas évolué entre 1937 et 1946 (300 000 F alors que la SRI demande 560 000 F).
134 CA des 15 février 1949 et 11 mai 1950.
135 CA des 2 avril et 2 juillet 1957.
136 Il n’y a pas eu de tensions lors des travaux d’agrandissement de 1933 qui ont vu l’édification d’une tour de 33 mètres de haut surmontée du coq de la marque Pathé, encore en place de nos jours.
137 CA du 16 novembre 1951.
138 CA des 12 décembre 1951, 15 mai et 15 octobre 1952.
139 CA du 14 janvier 1969.
140 CA du 22 février 1929.
141 CA du 7 janvier 1927.
142 CA du 26 janvier 1934. L’accord est revu en 1949 (CA du 18 janvier 1949) : le loyer passe de 0,56 MF à 1 MF, augmenté d’une redevance sur chiffre d’affaires : 1 % jusqu’à 100 MF, 0,5 % entre 100 et 200 MF, 0,25 % au-delà (qui repassera à 0,5 % quand la « liberté totale de vendre tous les articles » sera restaurée). La SADP demande alors le retrait des titres de rentes mis en dépôt de garantie. « Étant donné les relations existant entre nos deux sociétés », le directeur souhaite leur donner satisfaction. Le conseil approuve mais demande en contrepartie un remboursement plus rapide des charges (CA du 15 mars 1949). Le CA du 15 janvier 1952 fait état d’un nouvel accord avec la SADP : 3,2 MF de loyer fixe et 0,4 % du chiffre d’affaires au-delà de 400 MF.
143 CA du 20 novembre 1919.
144 CA du 5 décembre 1919, la SADP demandait 30 ans pour les nos 34-36 de la rue de la République et 50 ans pour le no 42.
145 CA du 29 mars 1935.
146 CA du 7 septembre 1934.
147 Ce montant comprend les indemnités d’éviction des locataires. Le gros œuvre est facturé 582 000 F.
148 CA des 29 mars et 12 avril 1935, 31 janvier 1936 et 23 janvier 1939.
149 CA des 2 février 1917 et 4 mai 1920.
150 CA des 16 octobre 1931, 15 mai 1942, 12 avril et 21 août 1946, 15 juin 1947.
151 CA des 15 mai et 19 juin 1942, 19 décembre 1947.
152 AG du 12 mai 1949.
153 L. Bonneval et F. Robert, L’immeuble de rapport, ouvr. cité. Le phénomène du sous-investissement a donné lieu à une littérature abondante, notamment anglo-saxonne, autour de la question des inner-cities. Voir notamment : C. P. Bradford et L. S. Rubinowitz, « The urban suburban investment-disinvestment process, consequences for older neighbourhoods », Annals of the American Academy of Political and Social Science, no 422, 1975, p. 77-86 ; M. A. Stegman, Housing investment in the inner city : the dynamics of decline, Cambridge, MIT Press, 1972 ; N. Smith, « Toward a theory of gentrification, a back to the city movement by capital not people », Journal of the American Planning Association, vol. 45, no 4, 1979, p. 538-548.
154 En francs constants, cela recouvre une chute importante : si l’on prend l’indice 100 en 1913, les bénéfices sont à l’indice 120 en 1935, puis décroissent régulièrement jusqu’au niveau presque insignifiant de 5 en 1948.
155 En ce qui concerne les concierges, personnel le plus nombreux de la SRI mais comptabilisé à part, la dépense reste durablement faible, même avec l’intégration progressive, et réticente, des assurances sociales. On en voit par exemple la trace lors du CA du 23 octobre 1936 : « Le secrétaire d’un syndicat de concierges récemment formé a adressé une liste de revendications. Le CA constate qu’il n’y a aucun texte qui oblige les propriétaires à traiter avec leurs concierges groupés en syndicat et qu’ils sont toujours considérés par la jurisprudence comme des serviteurs à gage. Le CA décide de ne pas entrer en pourparlers avec le syndicat et de continuer de s’entendre individuellement avec les concierges au sujet de leurs conditions de travail. »
156 CA du 19 mars 1939. Le décret loi du 12 septembre 1940 sur le blanchiment permet de demander une avance à l’État mais seul l’un des immeubles de la SRI (le no 40 cours d’Herbouville) est concerné et le CA ne souhaite pas s’endetter vis-à-vis de l’État (CA du 22 novembre 1940).
157 Les ravalements sont définis par année selon l’arrondissement ou section d’arrondissement. Par exemple, 1932 (2e nord), 1933 (1er sud), 1934 (2e sud), 1935 (1er nord), etc. Bulletin municipal de la ville de Lyon (1907-1941).
158 CA des 7 octobre et 2 décembre 1959, 6 janvier et 12 mai 1960, 24 mai 1961, AG des 25 mai 1962 et 5 juin 1964.
159 CA du 11 juillet 1928.
160 CA du 19 mars 1948.
161 CA du 14 avril 1948.
162 CA du 9 décembre 1966.
163 Institué par les ordonnances du 28 juin et du 26 octobre 1945, ce fonds est géré par le Crédit foncier de France et subventionne les propriétaires réalisant des travaux de réparation ou de réhabilitation (le fonds octroie également des prêts bonifiés). Il est remplacé en 1971 par l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH).
164 Le coût prévu était à l’origine de 1,2 MF, revu à 3 millions au début de l’année 1950 quand la demande de subvention est déposée au FNAH. Il se monte en définitive à 4,8 MF (CA des 12 avril 1949, 15 février et 17 août 1950, 14 février 1951). Cette hausse vertigineuse illustre bien les effets de l’inflation galopante de ces années sur la réalisation de travaux.
165 Les nos 39 à 45 de la rue de la Bourse, les nos 11, 13, 15, 17, 26, 28, 44, 45, 55, 48, 61, 71-73 de la rue de la République, puis les no 11 rue Constantine, no 18 rue d’Algérie, no 87 boulevard des Belges.
166 AG du 7 mai 1956.
167 CA du 16 février 1917.
168 CA du 11 juillet 1930.
169 ADR Uciv 1160. La SRI soutenait d’une part que la taxe était illégale et, d’autre part, que le traité du 29 mai 1855 l’autorisait à déverser ses vidanges dans l’égout sans payer de redevance. L’article 4 dudit traité stipule que la ville s’oblige en ce qui la concerne à autoriser la SRI à faire couler directement, et cela tant qu’elle sera abonnée aux Eaux, les liquides provenant de ses fosses d’aisance … sans qu’il soit fait état d’une quelconque exonération. La participation de la SRI aux travaux (environ 22 893 F) ne saurait la dispenser de s’acquitter d’une redevance annuelle de 43 293 F pour ses immeubles. L’économie annuelle réalisée pendant plus de 60 ans, du fait du déversement direct dans l’égout et de la suppression des frais de vidange, l’a amplement remboursée du montant de sa participation. En conséquence, le tribunal déboute la SRI de sa demande d’exonération de la taxe.
170 CA des 5 août 1921, 5 novembre 1926, 14 juin 1950 et 18 décembre 1952.
171 CA des 21 décembre 1923, 22 mars, 24 mai et 5 juillet 1929, 13 mars 1931.
172 CA des 22 mars et 5 juillet 1929.
173 Le canal de Jonage est achevé en 1897. D. Varaschin, La Société lyonnaise des forces motrices du Rhône (1892-1946), du service public à la nationalisation, thèse de doctorat d’histoire, Université Grenoble 2, 1996. La trace de l’électricité est attestée par une demande de Cabane et Cie, société chargée des illuminations du 14 juillet 1904, de pouvoir se brancher sur les coffrets de la Cie Jonage (aux nos 4, 6, 7, 19, 30 rue de la République). La SRI accepte si la Cie de Jonage se porte garante des risques (CA du 8 juillet 1904).
174 CA du 17 juillet 1942.
175 CA du 26 novembre 1952.
176 CA du 12 octobre 1948.
177 CA du 17 octobre 1951.
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