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De la rente immobilière à la finance

 | 
Loïc Bonneval
, 
François Robert

Partie 1. La percée (1854-1858)

Chapitre II

Un patrimoine bâti durable

Texte intégral

  • 1 CA du 28 février 1854.

1Les clauses techniques du traité signé par Benoît Poncet restent très lâches puisque concernant les démolitions, la ville demande à ce que les terrains à livrer à la voie publique soient nivelés avec un effondrement et remblaiement des caves voûtées et, pour la reconstruction, des façades de 22 mètres avec un faîtage de 4 m au-dessus de la ligne de force. Aucune indication sur le type de matériaux à employer ou sur l’architecture d’ensemble, tout est laissé à l’appréciation de Poncet. Dès la signature du traité, les administrateurs de la Société de la rue Impériale se réunissent (18 février) pour mettre en place l’opération où s’opère une division des tâches : les administrateurs se chargent des questions financières et délèguent à Poncet, nommé directeur, tous les pouvoirs de suivre l’exécution du traité avec la ville (opérations d’expropriation) et de bâtiment – travaux publics (traiter avec les entrepreneurs et ouvriers pour la démolition des maisons expropriées, le transport, la réunion en masse et la vente de leurs matériaux, etc.).1 Poncet met en place rapidement un service pour assurer le travail administratif qu’il établit dans un immeuble du quai Saint-Antoine (no 17) et engage un comptable, des avoués, des avocats pour l’épauler dans son travail.

1. Les réalisations de la SRI

1.1. La rue Impériale

1.1.1. Les démolitions sur le tracé de la rue Impériale

  • 2 Jugement d’expropriation de la 1re chambre du Tribunal civil de Lyon du 2 juin 1854 qui définit les (...)
  • 3 À raison de 241 immeubles expropriés, le coût réel par immeuble se situe aux alentours de 2 800 F.
  • 4 Le traité prévoit que la livraison des terrains nivelés à hauteur de la voie publique avec les voût (...)
  • 5 CA du 2 juin 1854.
  • 6 Grand livre (telle est la somme y figurant) et CA du 16 juin 1854. Cette société apparaît comme un (...)
  • 7 Les matériaux de démolition et de construction peuvent être déposés sur la voie publique seulement (...)
  • 8 Le transport des matériaux par wagonnage n’est pas ici utilisé, probablement en raison de l’instabi (...)
  • 9 Par exemple : « les déblais provenant de l’exécution de la journée sont conduits à la brouette ou à (...)
  • 10 AML, fonds Louis Froissard, photographe du Service de municipal de la voirie de Lyon. En ligne : [h (...)
  • 11 AG du 10 janvier 1856.

2Sans attendre les décisions de justice, la compagnie commence l’achat à l’amiable des immeubles, mais il faut attendre le jugement d’expropriation du 2 juin 1854 pour que les démolitions commencent. Les périodes de démolition vont correspondre aux dates d’application de jugement avec une première phase de démolition en juin 1854 (37 maisons de 1re catégorie), une autre en décembre 1854 (94 maisons de 2e catégorie) et enfin la dernière en juin 1855 (164 maisons de 3e catégorie).2 Entre-temps, Poncet se charge de trouver des entreprises de démolition propres à réaliser le travail. Dans un premier temps, il reçoit une offre d’un entrepreneur qui propose, pour l’abandon de tous les matériaux provenant des maisons qu’il se chargerait de démolir, une somme de 250 000 F. Poncet juge ce prix trop inférieur à la valeur réelle. Il estime le coût à 2 500 F par maison, soit approximativement une somme de 675 000 F.3 De même, il impose à l’entrepreneur l’obligation de livrer le sol nivelé4 et de revendre à la Cie, à des prix déterminés par avance, les matériaux (pierres, bois, ferrures) dont elle pourrait avoir besoin pour ses nouvelles constructions. Poncet y ajoute un cautionnement de 50 000 F- 60 000 F.5 Finalement, il signe un traité avec l’entreprise Charrière, Girer & Cie pour un montant de 675 000 F aux conditions fixées préalablement.6 Les secteurs à exproprier ont été définis en fonction des impératifs de démolition et le nombre d’immeubles dans chaque secteur correspond au degré de difficulté pour les démolisseurs : très importante dans le quartier Saint-Charles (six immeubles démolis par mois), beaucoup plus accessible dans la zone de 3e catégorie (20 par mois). L’évacuation et entreposage des matériaux issus de la démolition des maisons, bien que définis de manière succincte dans le traité7, nécessitent une organisation précise des flux rendus difficiles dans ces « quartiers tortueux, mal percés » et un plan d’ensemble minutieusement préparé. Les charrettes à bras deviennent le seul moyen possible de transport des matériaux.8 Ceux-ci sont stockés dans divers endroits : dans les rues transversales9, sur la rive gauche du Rhône, là où il existe de vastes terrains disponibles, et sur l’emplacement des constructions à venir : soit devant les parcelles à bâtir, soit sur des parcelles non encore bâties réservées provisoirement à cet effet. Les photographies (fig. 1 et 2) montrent les pierres très soigneusement empilées.10 Les administrateurs se plaignent du manque d’espace et de liberté pour démolir et construire tout à la fois.11

Photo 3. Démolition du massif des Terreaux

Photo 3. Démolition du massif des Terreaux

Source : Démolition du massif des Terreaux (vers décembre 1856-janvier 1857), album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00632.
La démolition s’opère par l’intérieur. L’immeuble est évidé. Ici, la toiture et les fenêtres n’existent déjà plus. Des boisseaux en bois semblent retenir l’immeuble d’effondrement. Des barrières délimitent un tout petit périmètre d’entreposage voire de sécurité. Le transport des pierres s’effectue au moyen de charrettes à bras.

  • 12 Seule une faible portion des matériaux provenant des maisons démolies a été utilisée à cause des pr (...)

3Les démolisseurs versent les premiers acomptes dès juillet 1854 qui se poursuivent jusqu’en décembre 1856 à raison de 35 000 F en 1854, 125 000 F en 1855 et 515 000 F en 1856, avec une périodicité d’environ 10 000 F par semaine. En rétrocédant 227 000 F en matériaux divers en 1856, ils ne paieront finalement que 448 000 F.12

  • 13 AG du 10 janvier 1856.
  • 14 Modification de remblaiement de la rue Impériale et des rues adjacentes, ordre de service du 2 avri (...)

4La construction des égouts dans la plupart des rues de Lyon n’a fait qu’aggraver ces problèmes de circulation.13 Par exemple, « les déblais provenant de l’exécution de la journée sont conduits à la brouette ou à la voiture suivant les distances de transport dans la rue Pizay, la rue de l’Arbre-Sec, rue Mulet, rue Gentil ».14 Par la suite, des masses seront réservées pour servir d’entrepôt des matériaux. Certaines photographies du chantier montrent un empilement des pierres très soigné aux formes parallélépipédiques. L’ensemble des destructions est achevé durant l’été 1855.

Photo 4. Organisation de l’espace du chantier de la rue Impériale

Photo 4. Organisation de l’espace du chantier de la rue Impériale

Vue sud/nord de la rue. Les pierres issues de la démolition des immeubles sont empilées soigneusement sur des parcelles réservées à cet effet (à gauche de la rue). Au fond, l’hôtel de ville avec le toit trapézoïdal.

Source : Organisation de l’espace du chantier de la rue Impériale (après février 1856). Album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00603.

Photo 5. Agencement des matériaux (pierres) du chantier de la rue Impériale

Photo 5. Agencement des matériaux (pierres) du chantier de la rue Impériale

Vue sud/nord de la rue. Des échelles permettent d’accéder au sommet des masses de pierres situées devant chaque nouvelle construction.

Source : Album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00604.

1.1.2. Les reconstructions

  • 15 Philippe Bailly (né en 1823 à Lyon, entré en 1837 au cabinet de Poncet puis dans celui de Desjardin (...)
  • 16 CA du 26 janvier 1855.
  • 17 Visite des carrières, évaluation des moyens pour tenir les délais et cautionnement constituent, en (...)

5Parallèlement à ces travaux de démolition, Poncet organise rapidement la phase de reconstruction. Il voyage à Paris pendant une semaine, en mars, pour étudier les nouvelles constructions, puis soumet au Conseil d’administration les plans de construction en septembre. Pour coller aux desiderata des futurs commerçants locataires, il insère dans les journaux un article en leur demandant de s’adresser à l’administration de la SRI pour qu’il puisse étudier les dispositions à prendre afin d’adapter le local à leur commerce. Tout le travail en amont s’effectue au sein de son cabinet. Il s’appuie sur un personnel probablement important et notamment sur ses collaborateurs pour mener à bien tous les projets, qu’il s’agisse des plans, de l’élaboration des traités ou des procédures d’expropriation. Il négocie auprès de la SRI, en janvier 1855, la collaboration de six architectes15, pour éviter, dit-il, l’uniformité des styles résultant d’une seule direction dans les plans de construction. Les administrateurs conçoivent à un surcroît de dépense de 18 000 F qui viennent s’ajouter aux 100 000 F que la SRI alloue à Poncet pour la direction des travaux.16 Le 2e semestre de 1854, Poncet le consacre, en partie, à la recherche d’entrepreneurs et de matériaux de construction au meilleur prix et en particulier la pierre de taille qui constitue l’un des principaux postes de dépense du chantier. Les propositions de marchands de pierre ne manquent pas, mais Poncet préfère traiter avec un seul interlocuteur qui offrirait de solides garanties de livraison. Après moult tergiversations, le choix pour la fourniture de pierres du midi se porte sur les carrières du Baron Henri du Bord à Saint-Paul-Trois-Châteaux.17 Cet exemple constitue une exception tant les archives restent muettes sur les traités passés avec les entrepreneurs. Les archives comptables ont permis de reconstituer les étapes et les intervenants du chantier.

  • 18 Les coûts de construction du collecteur central évalués à 75 000 F sont supportés pour 1/3 par la S (...)
  • 19 « […] à l’époque où la Cie entreprit avec le concours de la ville et de l’État, l’ouverture de la r (...)

6La phase de construction commence en juin 1855 par les fondations et la construction d’un collecteur central18 avec des canaux latéraux directement connectés aux futurs immeubles19. Ce premier système de tout-à-l’égout procure une diminution importante des coûts, non seulement de construction (pas de fosses d’aisance), mais aussi d’entretien (pas de vidange). Le graphique no 1 montre les grandes phases du chantier qui démarre véritablement en mai 1856 jusqu’en novembre puis redémarre en mai 1857 et ce jusqu’en août. Les pics en fin d’année 1857, en mars et août 1858 traduisent, quant à eux, les liquidations des mémoires de fin de travaux des entrepreneurs.

  • 20 Grand livre.

Tableau 8. Paiement des travaux de construction de la rue Impériale, du massif des Terreaux et du marché couvert (1855-1859)20

1855 1856 1857 1858 1859 Total
Rue Impériale 646 334 4 108 195 3 608 607 1 878 417 734 164 10 975 717
Massif des Terreaux 524 127 984 156 1 508 283
Marché couvert 199 427 298 377 497 804a
Total 646 334 4 108 195 4 132 734 3 062 000 1 032 541 12 981 804b
a. Dépassement du coût initial suite à des suppléments de travaux.
b. Le total ne tient pas compte, pour le massif des Terreaux et les Annexes, de la somme de 431 713 F inscrite au grand livre pour le solde dû aux ouvriers.

Graphique 1. Mouvement saisonnier des dépenses de la rue Impériale entre 1855 et 1858

Graphique 1. Mouvement saisonnier des dépenses de la rue Impériale entre 1855 et 1858

7Le graphique no 2 donne un aperçu du poids respectif des corps professionnels intervenant sur le chantier. Les entreprises de gros œuvre accaparent une grande partie des coûts de construction : pierres de taille (27 %), maçonnerie (14 %), charpente (11 %). Au total, six professions dont les trois susnommées, plus la menuiserie (15 %), la serrurerie (8 %) et la plâtrerie-peinture 8 %), représentent 83 % des coûts.

Graphique 2. Chantier de la rue Impériale et la part des corps de métiers (% du montant des travaux par année et par profession)

Graphique 2. Chantier de la rue Impériale et la part des corps de métiers (% du montant des travaux par année et par profession)

Lecture : Le coût de la pierre accapare plus de 50 % du montant total des dépenses en 1855, 49 % en 1856, 12 % en 1857 et seulement 7 % en 1858. Le groupe dit « finition » comprend les professions et spécialités suivantes : abat-jour, appareil à gaz, plombier / ferblantier / zingueur, bouton sonnette, marbrier, carrelage / dallage / pierre, ornement, papier peint, poêlier, poterie, sculpteur.

8Ce vaste chantier ne profite qu’à quelques grosses entreprises qui accaparent une grande partie du montant des travaux dans leur spécialité. La répartition des marchés est très inégalitaire dans les travaux de gros œuvre : 3 marchands de pierres sur 36 prennent 70 % de l’approvisionnement en pierres, 5 maçons sur 13 ont 65 % du marché de la maçonnerie et 3 charpentiers sur 8 se partagent 75 % du marché de la toiture des immeubles. En revanche, pour les travaux de second œuvre, le chantier profite à davantage d’entreprises : 58 entreprises de menuiserie, 14 de peinture/plâtrerie, etc.

Tableau 9. Professions les plus importantes (montant et noms des entrepreneurs)

Professions Total (F) Nombre entreprises Principaux entrepreneurs (montant en milliers de F)
charpentier 788 235 8 Larrieu (222), Guillot (192), Guinet (170)
maçon 1 037 144 13 Jamot (294), Darfeuille (167), Gourbaud (123), Gigogot (102)
menuisier 1 076 676 58 Ecochar (104), Dauphin (90), Jacob (70)
pierre 1 999 481 36 Vivet (740), Baron Dubord (524), Audemard (100)
plâtrier / peintre 562 824 14 Chambe (122), Miaudre (70), Pras (69), Deregis (68)
serrurier 593 182 16 Guigue (308), Gandit (163), Housset (47)
Total (ensemble des professions connues) 7 625 231 209
  • 21 Pour permettre la circulation et le transport des matériaux, la ville prévoit la pose d’un pavage p (...)

9Chacune de ces professions intervient dans des phases de construction propres à leur corps de métier. Le graphique no 2 donne un aperçu de ces différentes phases du chantier. Dans un premier temps, les travaux de gros œuvre absorbent l’essentiel des coûts. En 1855, les opérations de terrassement, de maçonnerie, de charpente et la fourniture de pierre représentent respectivement 6 %, 24 %, 6 % et 51 % du montant des travaux réalisés au cours de l’année. L’état d’avancement des travaux de construction présenté aux actionnaires au début 1856 montre l’achèvement du déblaiement de la rue Impériale, la réalisation quasi complète des fondations des maisons ainsi que le grand aqueduc desservant toute la rue.21

10L’édification des immeubles s’opère en 1856, ce qui explique l’évolution des postes de dépenses ; si le poste de pierre de taille reste élevé (49 %), les autres travaux diminuent fortement (maçonnerie 14 % et terrassement 1 %) au profit d’autres postes comme la menuiserie (6 %), serrurerie (4 %). Dans les phases d’achèvement, la part de profession liée à la finition et agencement prend le dessus (menuiserie 23 %, plâtrier-peintre 13 %, etc.). Le découpage par année de l’intervention des professions ne donne qu’une vision sommaire dans la mesure où les constructions des immeubles s’étalent sur plusieurs années.

11Mais, au vu du nombre d’entreprises intervenant dans ce chantier chaque année, les données se recoupent. En 1854, 46 entreprises participent aux gros œuvres, puis en 1855, 83 autres, dont 52 nouvelles, investissent le chantier. Les années suivantes, en raison d’une multitude de petits travaux à réaliser, le nombre d’entreprises passe à 151 en 1857 à 96 en 1858.

  • 22 F. Robert, Genèse d’un syndicat professionnel (1863-1939). Cent quarante années de BTP Rhône, Lyon, (...)
  • 23 AML I2 47/pièce 165. Cité par R. Revuz, Les ouvriers du bâtiment à Lyon sous le Second Empire, mémo (...)
  • 24 Ibid.
  • 25 CA du 8 août 1856.

12Au total, pas moins de 209 entreprises ont participé à la construction des immeubles de la rue Impériale pour le compte de la SRI. Certains entrepreneurs étaient déjà actionnaires de la SRI, d’autres se constitueront en société d’entrepreneurs pour participer à d’autres chantiers (rue de la Bourse) et cette expérience commune constitue la matrice d’une nouvelle organisation de la profession, dont sera issu le regroupement syndical des entrepreneurs lyonnais du bâtiment en 1864.22 Reste la question de la population employée sur ce chantier. Le commissaire spécial en octobre 1856 a dressé un tableau du nombre d’ouvriers par profession travaillant dans la commune. Pour les professions relevant du secteur du bâtiment, ces chiffres font état d’environ 25 000 ouvriers principalement employés dans les grands travaux en cours.23 Cette concentration liée à une abondance de travail provoque des mouvements de grèves de plusieurs corporations du bâtiment en 1855 comme les maçons en mai ou les tailleurs de pierre.24 Par contrecoup, les entrepreneurs de maçonnerie liés par traité à la SRI sollicitent, à la suite des exigences salariales des ouvriers, une augmentation sur les prix fixés pour les constructions, mais accusent une fin de non-recevoir des administrateurs de la SRI tout en leur promettant de faire quelque chose si les circonstances le permettent.25

  • 26 ADR 1 M 348. Rapport au sénateur du 30 mai 1856.
  • 27 La livraison des pierres de taille est arrêtée par suite de la hauteur des rivières et du mauvais é (...)
  • 28 AG du 18 mars 1858. « Mais que peuvent des conventions en présence d’un fléau ? »

13Ces mouvements sociaux croisent d’autres événements comme l’inondation de 1856 qui vont infléchir la politique de la SRI en matière de salaires. En effet, l’inondation provoque une désorganisation de plusieurs mois voire un arrêt total du chantier : tous les quais sont inondés, toutes les rues transversales sont couvertes d’eau jusqu’à la limite de la rue Impériale26, tout le transport des marchandises par voies ferrées, terrestres et fluviales est arrêté.27 Face à cet arrêt, les ouvriers désertent les chantiers. La SRI éprouve beaucoup de difficultés pour les retenir ou les rappeler et accepte comme une fatalité l’augmentation du prix de la main-d’œuvre malgré les conventions formelles sur l’exécution des travaux.28

1.2. Les reconstructions annexes

  • 29 Vaïsse dans une lettre adressée aux administrateurs indique qu’il fait appel à la SRI car ces trav (...)
  • 30 CA du 4 janvier 1856 et AG du 10 janvier 1856.

14Avant même le début des travaux de construction de la rue Impériale, Vaïsse propose à la SRI, en février 1855, de nouveaux projets à savoir : la construction d’un marché couvert, l’élargissement de la rue Buisson, la démolition et la reconstruction du massif des Terreaux, le prolongement de la rue Grenette vers la Saône, la démolition et la reconstruction de la masse de l’Hôtel de la Poste.29 Deux traités distincts, l’un portant sur le massif des Terreaux et l’autre sur les autres transformations, sont signés le 4 mars puis approuvés en assemblée générale en mai. Si tous ces projets incluent une phase de destruction, seuls deux d’entre eux (massif des Terreaux et marché couvert) prévoient une reconstruction spécifique. La SRI se trouve, de fait, dans la nécessité de mener de front l’ensemble de ces travaux. Mais, malgré ses engagements, elle décide de retarder l’exécution des annexes et de concentrer tous ses efforts sur l’achèvement des travaux de la rue Impériale.30

1.2.1. Le massif des Terreaux

  • 31 Grand livre : Gayet, Avril & Cie (5 000 F), Naud & Boudet (38 600 F). Au total 43 000 F pour 18 im (...)
  • 32 La destruction du massif du Parc sera effective au début de l’année 1859. L’opération, fixée lors (...)
  • 33 À la suite de chutes de fragments sur la voie publique, les balcons de l’immeuble des Terreaux ont (...)
  • 34 Hors solde dû aux ouvriers de 431 713 F.

15L’impatience de Vaïsse a raison de ces atermoiements. Il demande en mai à ce que la démolition du massif des Terreaux soit effective à partir de décembre. Poncet signe avec deux entreprises (Naud & Boudet ; Gayet, Avril & Cie) un traité pour la démolition du massif des Terreaux au prix de 43 600 F.31 Avant le début des travaux, la SRI passe un nouveau contrat avec Poncet pour fixer le montant de sa rémunération pour l’exécution des traités du 4 mars : 200 000 F pour tous ses frais de bureaux, d’aides-architectes employés et autres qu’il aura pu faire pour l’exécution des travaux des annexes. Si la destruction des 20 immeubles du massif des Terreaux s’effectue rapidement, celle de l’Hôtel du Parc est différée, en raison de négociations difficiles avec les HCL et d’un coût d’expropriation jugé trop onéreux. Il faudra l’intervention de Vaïsse pour débloquer la situation en renégociant le rôle de chacun : la mairie se charge des expropriations, et la SRI de la démolition.32 La construction du massif des Terreaux connaît lui aussi de nombreuses modifications suite à des changements d’alignement et de plans architecturaux. Finalement, après avoir préalablement présenté ses plans à la mairie qui voulait un beau bâtiment face à l’hôtel de ville, Giniez construit, entre mai 1857 et décembre 1858, le massif des Terreaux, soit sept immeubles couvrant une superficie de 2 613 m2 avec un passage au centre de la masse de 504 mètres carrés.33 Le coût total issu des comptes du grand livre s’élève à 1,5 MF.34 Ce sont les exigences artistiques et monumentales de sa façade et du passage le traversant qui ont grevé les comptes de construction. Contrairement à celui de la rue Impériale, le mouvement saisonnier des dépenses pour le massif des Terreaux est très haché avec des périodes de forte activité (juin-septembre-octobre 1857 et juin-juillet-septembre 1858) liées aux travaux de gros œuvre, entrecoupées de baisses et des petits pics qui correspondraient davantage aux travaux de second œuvre.

16Le poids des corps de métiers suit sensiblement la même distribution que pour le chantier de la rue Impériale et leur intervention s’opère d’une manière semblable : la première année, le gros œuvre absorbe 90 % des dépenses puis, en 1858, les travaux de second œuvre prennent le relais (63 %).

  • 35 À Paris, la répartition pour des immeubles de même standing (1re classe) construits à la même époq (...)

Tableau 10. Coûts de construction, par grands postes, des immeubles de la rue Impériale et du massif des Terreaux35

secteur profession rue Impériale massif des Terreaux
gros œuvre pierre 27 % 23 %
maçonnerie 14 % 23 %
charpente 10 %
second œuvre divers 49 % 54 %

17Parmi les 42 entreprises enregistrées, deux détiennent 52 % du marché de la construction (maçonnerie et fournisseur de pierres), 15 seulement 36 % et 25 autres exécutent des travaux inférieurs à 10 000 F. Nous reviendrons sur cette structure pyramidale des professions du bâtiment qui aura des implications dans la création de sociétés immobilières.

  • 36 CA du 12 mars 1858.
  • 37 AG du 18 mars 1858.

18Les premières signatures de baux de locations, dès mars 185836, ne font pas taire les inquiétudes des administrateurs en raison de la crise commerciale et des retards concernant les travaux devant embellir le quartier de la place des Terreaux, qu’il s’agisse de la démolition de l’Hôtel du Parc et du déplacement de la préfecture dans les bâtiments de l’hôtel de ville.37

1.2.2. Le marché couvert

  • 38 Grand livre : L’entreprise paye 140 000 F, entre mai 1857 et février 1858, en exécution de ces tra (...)
  • 39 Vermorel, AML 3 II 39.

19Le réaménagement du quartier des Cordeliers où doit se construire un marché couvert connaît moins de changement. Les clauses d’un nouveau traité avec la ville le 27 décembre 1857 fixent définitivement la reconfiguration de la zone. Les destructions des 41 immeubles compris dans le périmètre (rues Buisson / Grenette / place du Concert) sont réalisées par l’entreprise Charrière & Giraudet au prix de 140 000 F.38 Elles libèrent un vaste espace de 15 114 m2, dans lequel s’inscrivent des constructions distinctes : le marché couvert (3 532 m2), 13 immeubles de l’îlot de la rue de la Bourse (2 035 m2), 11 immeubles dans les rues Claudia et de la Bourse (1 415 m2) et l’immeuble de la Caisse d’épargne (200 m2).39 Dans cet ensemble, seule la construction du marché revient à la SRI. Les autres sont confiées soit à la Société de la rue de la Bourse, soit à des entrepreneurs/propriétaires.

  • 40 Antoine Desjardins est à cette époque architecte en chef de la ville depuis le 1er juillet 1854, p (...)
  • 41 CA du 19 mars 1858 et Grand livre. Bessay & Girer (58 %), Martin (39 %) et Desjardins (2,5 % soit (...)
  • 42 Somme incluant 83 689 F de travaux supplémentaires.

20Contrairement aux autres projets, la réalisation du marché couvert revient à un architecte de la ville, Antoine Desjardins40, que Poncet embauche pour diriger les travaux. C’est lui qui avait préparé le devis et les conventions avec les entrepreneurs. Ces dernières sont toutefois repoussées en raison des clauses des traités non pas sur le montant global des travaux, mais sur le non-engagement des entrepreneurs de ne pas dépasser les prix fixés. Les jugeant inacceptables, Poncet confie alors la construction aux entrepreneurs Bessay & Girer pour la maçonnerie et Martin pour la fonte, qui acceptent un prix forfaitaire de 417 600 F, frais d’architecte inclus.41 Les travaux commencés en juillet 1858 sont achevés, pour le compte de la SRI, en septembre 1859 pour un montant de 497 804 F.42

1.2.3. Le prolongement de la rue Grenette et le percement de la rue Childebert

  • 43 Vermorel, AML 3 ii 39. L’opération a engendré la reconstruction, non réalisée par la SRI, de 2 mai (...)
  • 44 Traité du 19 mars 1858.
  • 45 CA du 19 mars 1858.
  • 46 Grand livre – inventaire du 31 décembre 1858 ; Vermorel, AML 3 ii 39.

21Fidèle au contrat de 1855, la SRI se charge du prolongement de la rue Grenette. Elle exproprie et détruit un ensemble de 9 maisons (1 721m2) et en rebâtit 5 (754 m2). Le solde restant (967 m2) est livré à la ville pour la percée de la rue. La SRI réalise cette opération au prix forfaitaire de 800 000 F sans que nous puissions évaluer la plus-value réalisée.43 En revanche, dans l’autre opération de prolongement, la vision spéculative est plus marquée. Au printemps 1858, la SRI décide de débuter le percement de la rue Childebert défini par le traité de 1855.44 La facilité des opérations d’achats d’immeubles à l’amiable, et l’assurance d’une vente des terrains cédés à la voie publique, payés par la ville 500 F le m2, ont raison des hésitations des administrateurs de se lancer dans une nouvelle opération. Poncet lève les derniers doutes lorsqu’il déclare que cette opération, outre l’augmentation de valeur donnée aux immeubles de la SRI voisins de cette rue, sera très largement bénéficiaire.45 Effectivement, l’opération est très lucrative puisque la SRI exproprie 5 immeubles pour 244 830 F. Sur le terrain exproprié (715 m2), un seul immeuble est rebâti (115 m2). Le reste est revendu 356 863 F à la fin de l’année 1858 à raison d’une partie des terrains à la ville pour la voie publique (300 363 F) et les autres parcelles au HCL et à des particuliers (51 500 F) sans compter le prix de la démolition des immeubles pour 5 000 F à un entrepreneur de maçonnerie, Taton, en juin 1858.46

  • 47 Grand livre.
  • 48 C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité.
  • 49 Les trois architectes, les plus présents dans ce chantier, Frédéric Giniez, Jean-Marie Lablatinièr (...)

22Avec ces travaux s’achèvent les engagements pris par la SRI vis-à-vis de la ville. Poncet a su mener de front plusieurs chantiers dans les temps impartis et s’entourer d’un groupe d’architectes pour le seconder. Pour rémunération, Poncet a reçu de la SRI une somme de 300 000 F pour les travaux de la rue Impériale (100 000 F) et les annexes (200 000 F). Cette somme ne comprend pas ses émoluments comme directeur de la SRI (50 000 F par an47). Il s’agit uniquement d’une indemnisation de son travail, de ses frais de bureaux et des aides aux architectes employés. Un contrat passé avec les administrateurs engage Poncet à diriger les travaux jusqu’à leur complet achèvement. Les rémunérations des architectes embauchés par Poncet sont réparties à raison de 1 000 F pour chacune des 18 masses à construire.48 Le montant est globalisé (17 863 F) dans les comptes et les honoraires pour ces travaux n’apparaissent pas toujours clairement.49

Tableau 11. Montant des rémunérations des architectes

Architectes Rue Impériale
Bailly 4 273
Charvet 1 500
Journoud 4 600
Martin 3 300
Poncet 26 221
Tisseur 3 858
Auxiliaires (Giniez, Lablatinière, Bissuel) 17 863
Frais généraux 50 000
Total 116 578
  • 50 Le montant des honoraires des architectes représentent 5 % du coût total, ce qui correspond au tau (...)

23Les coûts des études semblent correspondre aux tarifs pratiqués par les architectes de l’ordre de 5 %.50 La rémunération des architectes demeure faible 1,8 % de l’ensemble pour la rue Impériale et 2 % à Desjardins, soit 10 000 F pour le marché couvert mais elle dépasse les 5 % si l’on tient compte de la rémunération de Poncet et de ses frais généraux.

2. Bilan des opérations immobilières et évolution de la politique foncière

  • 51 AG du 8 mars 1858.

24Au cours de l’année 1857, lors de l’assemblée générale, un premier bilan des opérations est présenté aux actionnaires, mais il faudra attendre celle de mars 1858 pour qu’enfin ils puissent avoir un bilan chiffré précis. La divulgation des résultats intervient au cours d’une période où règne une certaine tension au sein du conseil d’administration au sujet des orientations prises par l’entreprise. Pour mettre fin aux inquiétudes, le président du CA nomme une commission de cinq membres, pris parmi les actionnaires, chargée d’examiner la comptabilité et de vérifier la véracité des informations fournies par le conseil d’administration.51 À partir de ces bilans, il devient possible d’avoir une vision d’ensemble des différentes opérations tant du point de vue du foncier que du bâti.

25Chaque projet a une configuration particulière dans le sens où la répartition du foncier s’opère différemment. Pour les opérations de modifications de la trame viaire, la part livrée aux voies publiques accapare entre 45 % (rue Impériale) et 60 % (Grenette/Childebert) du foncier ce qui correspond à l’objet même des projets alors qu’à l’inverse cette part est plus faible pour le massif des Terreaux (33 %), où l’objectif était avant tout une reconstruction à la hauteur de l’architecture de la place.

Tableau 12. Répartition du foncier (m2) par grand projet. Bilan établi par la SRI fin 1858

Types de terrains Rue Impériale Massif des Terreaux Marché couvert et Bourse Total
Terrains acquis : expropriation et pris sur la voie publique
SRI 59 436 2 639 12 604 74 679
Terrains livrés aux voies publiques par la SRI
SRI 32 487 0 3 964 36 451
Terrains à rebâtir
SRI 26 949 2 639 8 640 38 228
Total des reventes
SRI 6 549 0 3 464 10 013
Terrains restant propriété de la SRI
SRI 20 400 2 639 5 176 28 215
  • 52 Surface total de 32 597 m2 au prix de 12 769 832 F.
  • 53 Clair Tisseur pointait le fait que « les contractants avaient parfaitement vu que, dans une exprop (...)

26Les terrains restitués à la municipalité correspondent aux contrats passés lors de la signature des traités qui définissent le métrage à livrer et les délais de livraison. Dans le traité de 1854, Poncet et Cie se sont engagés à restituer une superficie évaluée à 31 827 m2 dans un délai de 4 années. En contrepartie, la municipalité devait verser une indemnité de 12 MF. Ce mode de calcul correspond à ce qui effectivement a été versé, soit 12,354 MF auquel s’ajoutera le prix pour la parcelle de la rue Gentil – 415 469 F – soit un prix total au m2 de 392 F.52 Les deux autres traités ne font pas état de clauses identiques quant au nombre de m2 à restituer. Les indemnités versées pour l’ensemble des travaux du massif des Terreaux et des Annexes sont payées à forfait avec un prix de terrain variant du simple au double selon la rue : 500 F / m2 (rue Childebert), 839 F (rue Grenette), 1 000 F (massif des Terreaux et rue de la Bourse).53 Des 43 178 m2 des terrains à bâtir, la ville conserve une seule masse pour construire le palais du Commerce, le reste demeure la propriété de la SRI.

2.1. La revente du foncier et du bâti

  • 54 Grand livre, bilan au 31 décembre 1858.

27Si la SRI construit elle-même la majorité des immeubles, elle vend aussi un certain nombre de terrains lorsqu’elle reçoit des offres intéressantes, conformément à ce qui était sa stratégie initiale. La SRI décide ainsi de vendre un certain nombre de parcelles de terrains et des maisons à des sociétés (18 %) et à des particuliers (12 %) pour un montant de plus de 6,5 MF.54

  • 55 Le terrain est payé en 12 versements d’environ 70 000 F de septembre 1858 à septembre 1859. Grand (...)
  • 56 Actes de janvier-février 1858. ADR 9 U.
  • 57 Actes de janvier-février 1858. ADR 9 U.

28Parmi les acheteurs que nous avons pu identifier, les entrepreneurs de bâtiments qui sont intervenus dans les chantiers sont les principaux acquéreurs des terrains. Ils se constituent souvent en société d’entrepreneurs lorsqu’il s’agit de somme importante. L’achat par la société Guigue & Cie de la masse de la rue de la Bourse constitue un bon exemple de ces alliances. En février 1858, la SRI vend à des entrepreneurs une masse de terrain nivelé de 2 060 m2 située dans le périmètre du marché au prix d’un million de francs, soit 494 F / m2.55 Parmi les 58 membres fondateurs de la société Guigue & Cie, société commerciale à participation plus connue sous la dénomination de Société de la rue de la Bourse, 44 ont participé aux travaux de la rue Impériale pour un montant de 3,7 MF. Ce réinvestissement d’une partie du montant de leurs travaux dans le foncier s’effectue dans une option spéculative : il s’agissait de construire des immeubles sur cet emplacement puis de les vendre. La durée de la nouvelle société n’excédait pas 9 ans, temps jugé nécessaire pour mener à bien l’opération.56 La composition du conseil de surveillance, qui se recrute parmi ces 44 entrepreneurs, reflète les différents corps de métiers engagés : Michel Malterre (maçonnerie), Jean Larrieu (charpente), Claude Dauphin (menuisier), Jacques Chambe (plâtrier), Lucien Farnoux (taille de pierre), un des associés de la maison Vivet cousins et Farnoux fils (marchands de pierre).57

Tableau 13. Sociétaires et membres du conseil de surveillance par profession et par société d’entrepreneurs lors de leur création en 1858

Profession Société rue de la Bourse Société de la rue des Archers
Nb sociétaire Membre CS Nb sociétaire Membre CS
Architecte 1 2 1 gérant
Maçonnerie 7 (12 %) 1 4 (8 %) 1
Serrurerie 5 (9 %) 1 gérant 7 (14 %)
Charpente 5 (9 %) 1 6 (12 %) 1
Menuiserie 11 (19 %) 1 7 (14 %) 1
Platrerie-peinture 7 (12 %) 1 6 (12 %) 1
Marchands de pierre 13 (22 %) 2 14 (28 %)
Divers 9 5 1
Total 58 (100 %) 7 50 (100 %) 5

Notes : CS (conseil de surveillance), (% )

  • 58 Michel Lescure souligne que ce type de sociétés se développe fortement dans les années 1880. Voir (...)
  • 59 La part des entrepreneurs diffèrent selon le corps de métier. L’exemple d’une construction d’immeu (...)
  • 60 Grand livre. Acte de société des 18-20 février et 1-4 mars passé devant Berloty. 1858 (ADR 9 U 185 (...)
  • 61 Le terrain est payé en six versements d’environ 75 000 F de février 1858 à juillet 1859. Grand liv (...)

29Cette société d’entrepreneurs s’organise donc autour d’un capital technique et les parts sont réparties au prorata de la valeur des travaux effectués par chacun.58 Les entrepreneurs intervenant dans le gros œuvre (maçonnerie, taille / marchands de pierre et charpente) demeurent, par leur participation, majoritaires.59 L’exemplarité de cette histoire qui, comme nous le verrons plus loin, est intimement liée à celle de la SRI, ne doit pas cacher d’autres cas comme celui de l’autre société commerciale en participation, Ricour & Cie60 dénommée Société de la rue des Archers qui achète, en février 1858, un vaste terrain de 1 514 m2 au prix de 566 386 F (374 F / m2)61 à l’angle de la rue des Archers et de la rue Impériale aux nos 54 à 60. Les statuts de cette société sont identiques à ceux de la Société de la rue de la Bourse. De même, la moitié des 50 sociétaires sont aussi sociétaires de cette dernière. Ils sont également tous entrepreneurs et 29 d’entre eux ont participé aux travaux de la rue Impériale pour un montant de 2,2 MF.

  • 62 Vilatte et Pénélon sont des maçons qui ont eu un lot de 48 000 F dans le chantier de la rue Impéri (...)

30Il existe aussi d’autres achats groupés de parcelles sans que nous ayons pu déterminer s’il s’agit de sociétés d’entrepreneurs ou d’associations dans lesquelles figurent des entrepreneurs. Tel est le cas de l’association des entrepreneurs, les Frères André avec Vilatte et Pénélon qui achètent une importante parcelle d’environ 2 400 m2 dans l’îlot rue Impériale-Ferrandière-Blanchet-Tupin au prix d’un million de francs62 (425 F / m2) qui sera par la suite divisée en plusieurs lots.

  • 63 Ventes à Barrier et Morel de deux parcelles en décembre 1855 et juin 1856 pour le no 1 de la rue I (...)
  • 64 Barrier et Morel sont les deux acheteurs de cette parcelle d’environ 380 m2 au prix de 320 656 F. (...)
  • 65 SRI Grand livre. Comptes des ventes de terrains au 31 décembre 1858. La comptabilité de cette parc (...)
  • 66 SRI Grand livre. Comptes des ventes de terrains au 31 décembre 1858. ADR 3P 138/42. Montants des e (...)

31Hormis ces sociétés, la SRI vend deux parcelles aux banques, l’une de 1 450 m2 à la Banque de France sur la rue Impériale à 1 MF (713 F / m2), et l’autre de 279 m2 à la Caisse d’épargne sur la rue de la Bourse à 67 000 F (240 F / m2). Toutes les autres parcelles vendues se situent, pour la plupart, dans les rues adjacentes (rues Lafont, Mulet Archers). Néanmoins certaines ventes demeurent surprenantes notamment les parcelles situées sur la rue Impériale, nos 1, 5, 8, 66 et 68, dont les formes ne diffèrent pas des autres. Les matrices cadastrales font apparaître une fusion des parcelles avec des ventes par morceau pour le no 1 et une vente de saillie pour le no 5, ce qui expliquerait ces délaissements de terrain.63 Peut-être le prix de vente a-t-il été aussi un des arguments de vente puisque les deux parcelles du no 1 sont vendues à raison de 840 F / m2 c’est-à-dire à des prix au m2 bien supérieurs à celui du terrain de la Banque de France.64 La parcelle située au no 8, d’une superficie de 393 m2, demeure, en revanche, un cas un peu particulier dans le sens où son prix au m2 est inférieur aux autres parcelles. En effet, acquise par un ancien négociant, Louis Girard, au prix de 353 826 F, la comptabilité de l’opération montre que ce prix inclut les frais d’expropriation payés par la SRI, ce qui ramènerait le prix au m2 à 687 F.65 La question sur cette transaction reste entière. Pourquoi vendre cette parcelle ? De même, les ventes des parcelles no 66 et 68 rue Impériale à Jouffroy en août 1858 au prix de 151 505 F laissent perplexe d’autant que les frais d’expropriation sont supérieurs à la vente.66

  • 67 Le CA avait, dans un premier temps, refusé une offre à 600 F / m2 et demandé 800 F / m2. CA 4 janv (...)

32Parmi les particuliers achetant des terrains sur la rue Impériale, on retiendra particulièrement le notaire de la SRI, Berloty, qui achète une parcelle de 601 m2 sur la place de la Bourse à 379 000 F (630 F / m2)67, montrant ainsi les saisies d’opportunité de ceux qui participent aux opérations (entrepreneurs, financiers, notaire, etc.).

  • 68 Immeuble du no 22 rue de la rue Impériale. Il semblerait que la SRI a construit cet immeuble pour (...)
  • 69 Immeuble du no 20 rue Impériale. Acte passé devant Me Berloty et enregistré le 19 juin. ADR Conser (...)

33En dehors de ces terrains, la SRI revend deux maisons qu’elle a construites : l’une à Jean-Claude Empaire, négociant, président du tribunal de commerce de Lyon, au prix de 526 000 F en décembre 185568 ; l’autre à Mathieu Thomasset, rentier, au prix de 230 800 F en avril 1857.69 Il ressort de toutes ces ventes une grande amplitude dans les prix au m2 selon l’emplacement et des formes des parcelles. Poncet ne considère comme bons à bâtir que les terrains tout en façade et préfère revendre les parcelles les plus profondes. On notera surtout que, malgré les plus-values considérables dont témoignent ces prix de vente rapportés au prix d’acquisition des terrains, les administrateurs de la SRI ont estimé plus profitable de miser sur le temps long et sur les loyers perçus que de rechercher des plus-values de revente.

2.2. Le bâti de la SRI fin 1858

  • 70 Tant Vermorel que les administrateurs donnent le chiffre de 57 maisons construites pour la rue Impé (...)
  • 71 Les chiffres des surfaces ne coïncident pas toujours avec ceux donnés par les administrateurs notam (...)

34Entre mai 1855 et décembre 1858, la SRI a démoli 241 immeubles et bâti 45 immeubles répartis entre la rue Impériale (38 immeubles) et le massif des Terreaux (7 immeubles), sans compter le marché couvert des Cordeliers.70 Au niveau de l’emprise foncière, l’ensemble, défalqué des deux immeubles vendus avant le 31 décembre 1858, représente à cette date, environ 23 054 m2.71

  • 72 Curieusement, le Grand Hôtel ne figure pas dans l’inventaire du 31 décembre 1858, inauguré pourtant (...)

Tableau 14. Surface bâtie et nombre d’immeubles de la SRI selon leur localisation72 (31 décembre 1858)

Localisation Nord Sud Total
Nb m2 Nb m2 Nb m2
Rue Impériale 15a 7 836 21 12 579 36 20 415
Massif des Terreaux 7 2 649     7 2 639
Total immeuble 22 10 475 21 12 579 43 23 054
Marché couvert     1 5 170 1 5 170
Ensemble 22 10 475 22 17 749 44 28 224
a. Plus 2 immeubles revendus avant cette date.

35Dans la partie nord de la rue Impériale, la SRI a reconstruit, à l’exception de 4 immeubles, la totalité des immeubles (17 sur 21). En revanche, dans l’autre partie, elle n’en effectue que la moitié (21 sur 43). Le reste est, soit laissé à d’autres initiatives privées (10 immeubles), soit n’a pas été démoli (12 immeubles dans l’îlot rue Impériale/Bellecordière).

Carte 2. Réalisations de la SRI (1858)

Carte 2. Réalisations de la SRI (1858)

Source : Le fond de carte a été réalisé par Véronique Martinez et publié dans l’étude de B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle. Rapport de recherche PIR-Villes, Lyon, 2006.

36Poncet, pour la rue Impériale, ne considérait comme bons à bâtir que les terrains tout en façade. Cette considération explique le peu de profondeur des immeubles bâtis avec la quasi-absence de cour. La distribution de la taille des parcelles montre une très grande variété des surfaces variant dans un rapport de 1 à 6 avec des spécificités propres à chaque segment : au nord, les parcelles sont relativement petites, avec une taille médiane de 487 m2, à la différence du sud où coexistent des petites parcelles avec des très grandes (plus de 1 000 m2) qui pourront accueillir, comme nous le verrons plus loin, les grands magasins et un grand hôtel.

Tableau 15. Taille des parcelles bâties selon leur localisation

Surface des parcelles Nord Sud Total
200 – 299 m2 1 2 3
300 à 499 m2 7 5 12
500 à 699 m2 6 7 13
700 à 999 m2 0 2 2
1000 m2et plus 1 2 3
Nombre 15 21 36
Taille médiane (m2) 487 549 534

37Les parcelles seront entièrement construites et l’exposition du bâti sur la rue Impériale ne nécessite pas spécialement de grandes cours. Lorsqu’elles existent (75 % des immeubles en sont pourvus), leur surface est réduite (la taille médiane des cours est de 24 m2). Cette densification du bâti correspond, peu ou prou, à l’idée de Poncet qui voulait plus d’étages pour une même hauteur. Conformes aux clauses des traités, les immeubles ont tous une hauteur uniforme de 18 m avec le même nombre d’étages, 4 ou 5 selon la zone, donnant aux constructions haussmanniennes cette forme caractéristique d’ensemble compact.

38L’aspect architectural des immeubles de la rue Impériale a été très bien décrit par Dominique Bertin dans de nombreux ouvrages 

  • 73 D. Bertin et N. Mathian, Lyon, silhouettes d’une ville recomposée, ouvr. cité, p. 244.

Si à Paris les premières années du Second Empire voient apparaître des façades neutres qui génèrent une unité au paysage urbain, à Lyon l’immeuble « haussmannien » adopte une profusion ornementale endiguée par des systèmes de composition qui fédèrent les immeubles dans un ensemble cohérent, duquel naît la monumentalité des rues.73

39L’originalité des constructions résulte dans la diversité des styles architecturaux, contrairement à Paris où les immeubles haussmanniens présentent un caractère assez austère en raison de l’uniformisation des formes. Benoît Poncet en embauchant un groupe de jeunes architectes et en leur laissant une grande liberté pour les dessins d’élévation et les répertoires des détails ornementaux, a réussi à produire un ensemble architectural diversifié, mais cohérent.

  • 74 B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle. Rapport de recherche PIR-Villes, Lyon, 2006, p. 10 (...)

La composition est articulée par couples de façades faisant face de part et d’autre de la rue, chaque couple ayant le même dessin, simplement adapté à la largeur de l’immeuble, et étant attribué à un architecte. Ainsi, la façade du no 13-15 est identique à celle du no 10, celle du no 17 à celle du no 12 etc.74

  • 75 B. Duprat et M. Paulin, Le système de la façade & de la baie : maisons à loyers urbaines du xixe si (...)
  • 76 D. Bertin et N. Mathian, Lyon, silhouettes d’une ville recomposée, ouvr. cité, p. 250.

40Forts d’un corps de façade en pierre de taille ne dépassant les 22 mètres de haut, les immeubles ont 4 ou 5 étages à hauteur constante auxquels est adjoint un dernier qui est traité soit comme une partie de la façade soit comme un couronnement.75 L’interprétation du dernier étage modifie alors profondément la silhouette de l’immeuble et le personnalise.76 Les rez-de-chaussée sont légèrement surélevés pour accueillir les commerces et sont parfois surmontés d’un entresol de moindre hauteur. Les façades comprennent de très nombreuses ouvertures, agrémentées parfois de petits balcons décoratifs et de nombreuses ornementations. L’ensemble très symétrique se distribue à partir d’un porche d’entrée en pierre de taille très travaillée. Le style varie selon l’architecte, mais certains styles sont très reconnaissables par leur décoration notamment ceux dessinés par Frédéric Giniez (voir le 28, rue Impériale).

41Les immeubles de la rue Impériale ressemblent dans leur conception à ceux construits à la même époque à Paris. Ces maisons à loyers, pour reprendre l’expression de César Daly dans son livre sur l’architecture privée à Paris, destinées à la location doivent

  • 77 C. Daly, L’architecture privée au 19e siècle sous Napoléon III, ouvr. cité, p. 16.

[…] accueillir une multitude d’hôtes se remplaçant de jour en jour selon les nécessités de travail, de position, de fortune, habitées de haut en bas par des locataires de classes sociales diverses, étrangers les uns aux autres, ne sauraient admettre aucune originalité marquée par la physionomie.77

  • 78 C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité.

42Les maisons à loyer parisiennes de 1re classe correspondent assez à la description globale des immeubles de la rue Impériale même s’ils diffèrent sur certains points notamment sur l’occupation des locaux au rez-de-chaussée. Les appartements offrent un confort supérieur à la plupart de ceux déjà existants, notamment avec l’accès à l’eau courante. Ils n’offrent toutefois pas un confort luxueux, et on peut mentionner certaines critiques, notamment celle de Tisseur, d’après qui on ne peut y organiser de bal sans faire trembler les planchers.78

Encadré 1 – La maison à loyer de 1re classe (Paris)

Au rez-de-chaussée, sur la rue, boutiques et magasins, dans la cour, écuries et remises [n’existent pas] ; grands appartements aux premiers étages ; petits appartements au quatrième ; le comble réservé aux logements des domestiques ; calorifère dans le sous-sol, chauffant l’escalier, le vestibule et la loge du concierge [environ 32 m2]. Eau de la ville ; éclairage par le gaz du vestibule et de l’escalier. Bonne construction : façade sur la rue et celle sur la cour en pierre de taille ; les murs de refend en moellons et en briques [pierre de récupération] ; l’escalier en pierre jusqu’au 3e étage, le surplus, ainsi que l’escalier de service en bois ; tous les planchers en fer [bois], le comble en chêne, les parquets aussi en chêne ; les grands appartements des trois premiers étages richement décorés.a

a. C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité, p. 24. Entre crochets, les spécificités lyonnaises.

2.3. L’espace locatif

2.3.1. Une segmentation modulable

  • 79 Ces chiffres sont extraits d’un tableau servant à établir les taxes de remplacement des droits d’o (...)

43L’absence de cahiers des charges entre Poncet et les administrateurs complique l’appréhension des intentions sous-jacentes aux constructions réalisées. Nous avons tenté de les retrouver par une démarche rétrospective. Cette démarche s’attache à repérer les structures du bâti dans lesquelles transparait le projet initial. L’ensemble pour la rue Impériale représente, en 1872, 33 parcelles bâties qui regroupent 76 constructions.79 Sur 28 d’entre elles, il existe des constructions annexes plus ou moins importantes et parmi celles-ci, 17 ont 2 constructions, 8 en ont 3, 2 en ont 4 et une seule en a 5. La taille médiane varie selon leur position : les constructions principales de 4 à 5 étages ont une superficie médiane de 352 m2, les secondaires (6 étages) 155 m2, les tertiaires (1 étage) et les quaternaires (plain-pied) 26 m2.

  • 80 Dans le tableau susnommé, le nombre d’étages indiqué servant au calcul des taxes inclut les combles (...)

44Les constructions annexes ne sont pas seulement des cours couvertes ou des constructions de plain-pied dans les cours, il existe sur certaines parcelles des ensembles hybrides composés d’un immeuble de différentes hauteurs.80 Cet enchevêtrement d’immeubles résulte des adjonctions opérées postérieurement à la construction. Si, sur la rue Impériale, tous les immeubles ont 4 à 5 étages sur caves, il existe des types d’agencements repérables qui en modifient leur morphologie. Au nord (1er arr.), les immeubles, bien que n’ayant pas le même nombre d’étages (4 étages sur la rue Impériale, 5 étages pour le massif des Terreaux), n’ont pas d’entresol, au sud, la quasi-totalité en possède un (19 sur 21). Cette différence ne modifie pas la hauteur des immeubles (22 m), mais seulement la hauteur de plafond plus ou moins haute du rez-de-chaussée. L’entresol témoigne ici d’une construction à vocation commerciale.

  • 81 AML 167 ii, plans des immeubles.
  • 82 Parcelle tout en longueur, entièrement bâtie de 330 m2. AML 167 ii 83.
  • 83 Que Pierre Jourdan, architecte-historien, soit ici remercié pour son aide à la lecture des plans.

45Poncet n’a probablement pas donné carte blanche à ses architectes. Tous ont dû respecter des consignes préalables de base concernant la conception des immeubles prévus pour une certaine catégorie sociale. À charge pour eux de les dessiner et de concevoir une utilisation de l’espace en rapport avec la finalité du projet. En fonction de la forme et de la surface de la parcelle et du cahier des charges, notamment du nombre d’appartements, les architectes positionnent d’abord les escaliers autour desquels se distribuent les appartements. Le nombre d’escaliers fluctue selon la taille de la parcelle, un escalier (22 immeubles) pour un bâti moyen de 400 m2, deux (13 immeubles) pour un bâti moyen de 590 m2. Ces escaliers se situent principalement soit à l’arrière (15 cas), cas des parcelles en long, peu profondes, soit au centre de l’immeuble (20 cas).81 Par exemple, placer un escalier au centre côté façade revient à séparer les étages au minimum en deux parties (voir le no 10 rue Impériale82). En revanche, les placer sur cour permet d’obtenir des grands plateaux non divisés (voir photo 6). Si la position de l’escalier n’interfère pas dans le nombre d’appartements, en revanche, son nombre permet d’obtenir une plus grande division de l’espace. Toutefois, cet espace n’est pas homogène quant à son utilisation. L’espace commercial situé aux rez-de-chaussée et entresol ne doit pas être confondu avec celui réservé aux habitations ou supposé tel. Les plans des immeubles permettent de comprendre comment ces espaces peuvent être ou non modulés. Les architectes intègrent dans leurs plans cette modulation. Par exemple, les murs de refend possèdent de nombreuses ouvertures qui permettent aux ouvriers lors de la construction de pouvoir se déplacer avec leur brouette de matériaux, et qui peuvent être ou non bouchées selon la demande.83

46L’espace apparaît ici peu segmenté et la SRI peut proposer une variété d’agencements du plateau à une, deux ou trois divisions dans les étages nobles. Dans les étages supérieurs, la division peut être plus importante, en raison notamment d’une structure du bâti différent liée à la toiture (murs de refend moins épais, etc.).

47La différenciation entre les deux parties nord/sud est notable et confirme une spécialisation de l’espace préalablement signifiée. Au nord, les étages sont très peu divisés (45 % des 1ers étages ne sont pas divisés) et le morcellement augmente sensiblement dans les étages supérieurs de manière régulière (85 % des 4e étages sont ainsi divisés, le plus souvent en deux appartements seulement). En revanche, au sud, la division demeure la règle, y compris dans les étages nobles (seuls 20 % des 1ers étages ne sont pas divisés). Toujours dans la partie sud, les étages élevés sont fréquemment divisés en plus de deux appartements (un tiers des 4e étages y sont divisés en quatre appartements ou plus). La taille des surfaces bâties explique ces différences et l’on peut se poser la question de savoir s’il s’agit d’une politique délibérée des administrateurs ou bien d’une utilisation de l’espace acquis.

48En effet, initialement, le projet ne devait comporter qu’une opération d’expropriation et de démolition, laissant à d’autres, l’initiative de construire. Tout le plan d’expropriation s’organisa autour de ce projet. Par la suite, le changement de cap n’a pu se réaliser qu’en fonction des terrains disponibles pour la construction, ce qui expliquerait la variété de formes de parcelles. Certaines d’entre elles, tout en longueur n’ont qu’une très faible profondeur, compliquant singulièrement l’agencement. Par la suite, la politique de rachat d’immeubles contigus à certaines constructions, rattrape, en quelque sorte, les aléas du projet. Si, la construction avait été prévue dès le départ, Poncet aurait bénéficié de parcelles beaucoup plus grandes, plus standard. Au contraire, il a dû composer avec l’existant. A contrario, les formes de parcelles peuvent être dues au coût d’expropriation d’immeubles profonds contigus jugés trop élevé. La différence entre le nord et le sud s’expliquerait par la chronologie du projet. Poncet a pu rectifier ses plans au sud en fonction des nouvelles orientations prises par la SRI et les différenciations entre les deux espaces s’expliqueraient par ce changement et non par une volonté délibérée de concevoir deux espaces avec des vocations distinctes. Quoi qu’il en soit, dans les deux cas, le coût de la vente du terrain viable ou de la construction a, sans aucun doute, primé dans la forme de la parcelle.

Photo 6. Plan de l’immeuble du no 11 rue de la République.

Photo 6. Plan de l’immeuble du no 11 rue de la République.

Source : AML, 167ii 42. De chaque côté de l’entrée, huit piliers en fonte (symbolisés par des cercles) supportent les poutres des devantures.

2.3.2. L’agencement des immeubles

49La distribution des appartements dans chaque immeuble montre une grande diversité de situation : des immeubles de 5 à 9 appartements à ceux de 25 appartements et plus. Néanmoins, l’immeuble médian se divise en 14 appartements tant pour la rue Impériale que pour le massif des Terreaux. La distribution des 627 locaux recensés en 1872 suit un schéma très classique avec une part très importante des locaux commerciaux au rez-de-chaussée de près de 30 % et une augmentation progressive du nombre des appartements en fonction de l’étage (13 % au 1er, 14 % au 2e, 16 % au 3e et 18 % au 4e). Seule différence entre ceux de la rue Impériale et du massif des Terreaux : l’entresol et le 5e étage.

50La taille des locaux épouse la distribution citée ci-dessus. Les plus petites surfaces se situent dans les étages très divisés (rez-de-chaussée, 5e étage) tandis qu’à l’inverse, les grands appartements sont l’apanage des étages dits nobles (1er et 2e). Cet agencement est inversement proportionnel au morcellement des étages. Les différences entre les immeubles de la rue Impériale et ceux du massif des Terreaux sont minimes.

  • 84 AML 187 II 86. Registre des locataires par adresse en 1872 indiquant l’étage, la surface de l’appa (...)

Tableau 16. Locaux commerciaux et d’habitation loués en fonction de l’étage (1872)84

Étages Rue Impériale Massif des Terreaux
Immeubles en fonction du nombre de locaux Nombre de locaux Nombre de locaux
1-3 4-6 7 et plus
RDC 16 15 4 153 27
Entresol 16 2 0 46 0
1er étage 32 3 0 68 11
2e étage 32 3 0 74 8
3e étage 28 7 0 85 12
4e étage 28 6 1 96 10
5e étage 9 0 0 16 22
Total 537 90

Tableau 17. Surface des locaux commerciaux et d’habitation loués de la rue Impériale par étage en 1872

Surfaces (m2) Étages Total
RDC Entresol 1er 2e 3e 4e 5e
10 à 24 64 1 0 0 1 1 7 74
50 à 99 42 11 10 18 19 25 2 127
100 à 149 26 18 23 21 40 42 0 170
150 m2 et + 10 13 31 33 23 15 0 125
Total 142 43 64 72 83 83 9 496
Surface médiane (m2) 52 127 143 142 126 118 27
Massif des Terreaux Surface médiane (m2) 34 126 202 114 114 18

51La surface plancher théorique totale pour la seule rue Impériale est d’environ 98 225 m2 contre 13 619 m2 pour le massif des Terreaux. Pour ce dernier, les sept immeubles le composant sont tous de même hauteur (5 étages) avec des tailles assez semblables, variant de 266 à 324 m2. Cette appellation de surface théorique totale ne correspond pas exactement à la réalité du bâti pouvant servir à la location puisqu’il inclut les parties communes et les derniers étages, souvent des combles, peu aménagés en 1872. Les surfaces réellement habitables et louées correspondent à 61 % de la surface plancher totale dans la rue Impériale, et de seulement 55 % dans le massif des Terreaux (respectivement 60 337 m² et 7 493 m2).

Conclusion de la première partie

52En quelques années à peine, les percées urbaines transforment radicalement le centre de Lyon en un cadre destiné à la bourgeoisie : espace résidentiel, certes, mais surtout lieu de consommation et quartier d’affaires. Tous les projets (rue Impériale, massif des Terreaux, marché couvert, etc.) ont bénéficié d’un soutien financier sans faille : la facilité avec laquelle les fonds sont levés traduit une confiance dans les opérations mais surtout l’abondance de capitaux disponibles et la recherche de placements rentables. En ce sens, les capitaux investis dans les opérations urbaines du début du Second Empire préparent et favorisent l’expansion économique de la décennie 1860. La rue Impériale n’est pas la première des grandes percées puisqu’elle fait suite à celle de la rue Centrale. Néanmoins, il s’agit du premier et du plus important aménagement réalisé pendant le Second Empire. Considéré par les contemporains comme un modèle de réussite, il sert de référence aux suivants tout en consacrant la SRI comme l’un des acteurs clés de la Presqu’île lyonnaise. De nombreux intérêts – urbanistiques, politiques, sécuritaires et économiques – convergent pour expliquer la mobilisation des autorités comme celle d’une large part de la bourgeoisie locale. La « réussite » s’explique également par la conjonction de la précocité de l’opération qui prend place à un moment où le montant des indemnités d’expropriation n’entrave pas encore le déroulement des opérations, et de la faiblesse de l’opposition au projet, que ce soit de la part des propriétaires ou, plus surprenant, des locataires qui trouvent à se loger dans les nouveaux quartiers en expansion. Les terrains sont ainsi rendus disponibles en quelques mois seulement.

  • 85 Voir notamment B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle, ouvr. cité.

53Il faut également souligner la rapidité de l’organisation du plus grand chantier que la ville ait connu au xixe siècle. Des expropriations à la construction, tout avait été pensé en amont, démontrant un savoir-faire certain. Les archives comptables ont permis de retracer le déroulement des chantiers et d’en approcher la logique organisationnelle, même s’il subsiste quelques zones d’ombre. Le changement d’objectif – d’une opération de travaux publics à celui de bâtisseur – n’a même pas retardé son exécution. Les tensions au sein du conseil résultent plus d’une divergence quant au fait de préférer un emprunt hypothécaire que d’un désaccord sur le fond. Tous les administrateurs s’accordent sur la réussite du projet et se réjouissent des bons calculs prévisionnels notamment pour les coûts de construction. On a souvent noté la plus-value foncière résultant de l’opération85, mais le choix des administrateurs et des actionnaires semble indiquer qu’elle est secondaire à leurs yeux par rapport au rendement attendu des nouveaux immeubles. En s’engageant à bâtir et en contractant un emprunt sur 50 ans, la SRI mise sur le temps long. Elle se distingue ainsi des grandes sociétés immobilières parisiennes actrices de l’haussmannisation, et en particulier de celle des frères Pereire. C’est cette inscription dans la durée qu’interrogent les parties suivantes.

Notes

1 CA du 28 février 1854.

2 Jugement d’expropriation de la 1re chambre du Tribunal civil de Lyon du 2 juin 1854 qui définit les dates de prises de possession des immeubles (immeubles de 1re catégorie, le 24 juin 1854 ; immeubles de 2e catégorie, le 25 décembre 1854 ; immeubles de 3e catégorie, le 24 juin 1855). Le nombre d’immeubles diffère selon que l’on prend en compte les constructions annexes ou non.

3 À raison de 241 immeubles expropriés, le coût réel par immeuble se situe aux alentours de 2 800 F.

4 Le traité prévoit que la livraison des terrains nivelés à hauteur de la voie publique avec les voûtes des caves effondrées et remblayées. (art. 3)

5 CA du 2 juin 1854.

6 Grand livre (telle est la somme y figurant) et CA du 16 juin 1854. Cette société apparaît comme un regroupement des entreprises Charrière, Girer, Bessay, Gonon, Guillet et Lacaud. Le traité sous seing privé n’a pas été retrouvé.

7 Les matériaux de démolition et de construction peuvent être déposés sur la voie publique seulement en face des parties en démolition ou en reconstruction sur une largueur de 13 m au plus. (art. 13)

8 Le transport des matériaux par wagonnage n’est pas ici utilisé, probablement en raison de l’instabilité des sols et du profil de la trame viaire.

9 Par exemple : « les déblais provenant de l’exécution de la journée sont conduits à la brouette ou à la voiture suivant les distances de transport dans la rue Pizay, la rue de l’Arbre-Sec, rue Mulet, rue Gentil » (Modification de remblaiement de la rue Impériale et des rues adjacentes, ordre de service du 2 avril 1854, AML, 925 wp 70).

10 AML, fonds Louis Froissard, photographe du Service de municipal de la voirie de Lyon. En ligne : [http://www.archives-lyon.fr/static/archives/contenu/old/fonds/frag/01gt/index.htm] (consulté le 14 février 2017). Les photographies de la destruction de la rue de Rivoli à Paris à la même époque fournissent de précieux renseignements sur l’agencement des matériaux en zones spécifiques (poutres, fenêtres, volets, pierres) : voir Bibliothèque administrative de la Ville de Paris, série de photographies d’Henri Le Secq, relatives aux travaux de la ville de Paris (1852-1853).

11 AG du 10 janvier 1856.

12 Seule une faible portion des matériaux provenant des maisons démolies a été utilisée à cause des problèmes de circulation et de stockage. AG du 18 mars 1858.

13 AG du 10 janvier 1856.

14 Modification de remblaiement de la rue Impériale et des rues adjacentes, ordre de service du 2 avril 1854, AML 925 wp 70.

15 Philippe Bailly (né en 1823 à Lyon, entré en 1837 au cabinet de Poncet puis dans celui de Desjardins vers 1857), Frédéric Giniez (né à Lunel, 1813-1867, appelé par Poncet pour les façades de nombreux immeubles alors qu’il était à Paris. Il travailla auparavant dans le cabinet de Dardel), Louis Étienne Journoud (né à Lyon 1828-1897 ; il s’établit à son compte en 1855), Jean marie Anselme Lablatinière (né à Lyon, 1829-1891, attaché en 1854 au cabinet des travaux de la RI sous Poncet), Pierre Martin (né à Lyon, 1824-1871 ; travailla pour la RI de 1855 à 1857), Barthelémy Clair Tisseur (né à Lyon, 1827-1895 ; il travailla dans les cabinets de Savoye, Louvier puis dans les bureaux de l’architecte en chef de la ville de Lyon). C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise, Benoit Poncet et sa part dans les grands travaux publics de Lyon», Revue du Lyonnais, nos 2 et 3 (1881, 1882) ; L. Charvet, Lyon artistique : architectes. Notices biographiques et bibliographiques avec une table des édifices et une liste chronologique des noms, illustré de 20 portraits d’architectes, Lyon, Bernoux & Cumin, 1899.

16 CA du 26 janvier 1855.

17 Visite des carrières, évaluation des moyens pour tenir les délais et cautionnement constituent, en dehors du prix, les principaux critères d’évaluation. CA des 24 et 27 octobre 1854.

18 Les coûts de construction du collecteur central évalués à 75 000 F sont supportés pour 1/3 par la SRI, 1/3 par la ville et 1/3 par la Cie des eaux. CA des 1 et 22 décembre 1854 et 9 février 1855.

19 « […] à l’époque où la Cie entreprit avec le concours de la ville et de l’État, l’ouverture de la rue Impériale, la municipalité lyonnaise avait déjà arrêté le plan et commencé l’exécution d’un vaste réseau de canaux souterrains destinés à recevoir les eaux ménagères et pluviales de toutes les rues pour les jeter en aval de la ville dans les deux rivières qui la baignent. Par un accord intervenu entre l’autorité municipale et la Cie [traité du 24 mai 1855], il fut convenu que les immeubles à construire par cette Cie auraient la faculté d’écouler dans ces égouts non seulement leurs eaux ménagères et pluviales, mais encore les matières fécales de leurs cabinets d’aisances. Par suite de cet arrangement, la Cie fit détruire toutes les anciennes fosses d’aisances existant dans les maisons qu’elle acquérait et n’en fit établir aucune autre. La Cie a exécuté, d’après les indications et sous la surveillance de la voirie, les travaux nécessaires pour assurer l’écoulement dans l’égout qui se construisait, des colonnes descendant des cabinets d’aisances. Lors de la construction du massif des Terreaux, les égouts des rues d’Algérie et de Constantine n’existaient pas, il fut créé aux frais de la Cie sous le passage des Terreaux un canal qui réunissait les eaux pluviales et autres de ce vaste immeuble ainsi que le produit des cabinets d’aisances, conduisait le tout-à-l’égout de la place des Terreaux » (CA du 13 février 1874).

20 Grand livre.

21 Pour permettre la circulation et le transport des matériaux, la ville prévoit la pose d’un pavage provisoire de la rue. AGE du 29 mars 1856.

22 F. Robert, Genèse d’un syndicat professionnel (1863-1939). Cent quarante années de BTP Rhône, Lyon, EMCC, 2003.

23 AML I2 47/pièce 165. Cité par R. Revuz, Les ouvriers du bâtiment à Lyon sous le Second Empire, mémoire de maîtrise, Université de Lyon, 1977, p. 44.

24 Ibid.

25 CA du 8 août 1856.

26 ADR 1 M 348. Rapport au sénateur du 30 mai 1856.

27 La livraison des pierres de taille est arrêtée par suite de la hauteur des rivières et du mauvais état des chemins avoisinant les carrières. CA du 16 juin 1856.

28 AG du 18 mars 1858. « Mais que peuvent des conventions en présence d’un fléau ? »

29 Vaïsse dans une lettre adressée aux administrateurs indique qu’il fait appel à la SRI car ces travaux sont dit-il « une conséquence, un accessoire des travaux compris dans le traité précédent ». Pour lui, il existe une « connexité entre les uns et les autres » et, en raison de la difficulté à séparer ces travaux, la ville a intérêt à n’avoir qu’un interlocuteur. AG du 24 mai 1855.

30 CA du 4 janvier 1856 et AG du 10 janvier 1856.

31 Grand livre : Gayet, Avril & Cie (5 000 F), Naud & Boudet (38 600 F). Au total 43 000 F pour 18 immeubles soit une moyenne de 2 300 F par immeuble contre 2 500 F pour la rue Impériale. Aucun des deux ne revend des matériaux.

32 La destruction du massif du Parc sera effective au début de l’année 1859. L’opération, fixée lors du traité au prix de 800 000 F, comprend la démolition de la masse de l’Hôtel du Parc (2 936 m2) et la reconstruction d’un nouvel immeuble (1 831 m2) hors indemnités payées par le HCL et la ville. AML 3II 39.

33 À la suite de chutes de fragments sur la voie publique, les balcons de l’immeuble des Terreaux ont dû être réfectionnés en raison de la mauvaise qualité de la pierre. En cause, la pierre de Cruas dont la résistance à l’extérieur s’est avérée décevante. Pierre « qui a séduit et trompé tant d’architectes ». AG du 9 avril 1879.

34 Hors solde dû aux ouvriers de 431 713 F.

35 À Paris, la répartition pour des immeubles de même standing (1re classe) construits à la même époque est équivalente. Voir C. Daly, L’architecture privée au 19e siècle sous Napoléon III. Nouvelles maisons de Paris et ses environs, Paris, A. Morel, 1864. L’entrepreneur de maçonnerie qui est aussi le démolisseur a pris aussi le marché de la charpente. CA du 3 octobre 1856.

36 CA du 12 mars 1858.

37 AG du 18 mars 1858.

38 Grand livre : L’entreprise paye 140 000 F, entre mai 1857 et février 1858, en exécution de ces travaux sans revente de matériaux.

39 Vermorel, AML 3 II 39.

40 Antoine Desjardins est à cette époque architecte en chef de la ville depuis le 1er juillet 1854, poste qu’il occupera jusqu’en 1870. L. Charvet, Lyon artistique : architectes, ouvr. cité, p. 123. La réalisation est publiée dans Paul-Amédée Planat dir., L’encyclopédie de l’architecture et de la construction, vol. II, Paris, Librairie de la construction moderne.

41 CA du 19 mars 1858 et Grand livre. Bessay & Girer (58 %), Martin (39 %) et Desjardins (2,5 % soit 10 000 F). Ce coût n’inclut pas le devis rectificatif pour la construction de caves destinées aux commerçants. Le 17 juin 1859, Bessay & Girer demandent le paiement de 86 689 F pour les travaux exécutés sous les ordres de Desjardins en marge de ceux de la SRI. AML 474 wp 003. Le paiement de cette somme aura lieu le 30 novembre. Grand livre.

42 Somme incluant 83 689 F de travaux supplémentaires.

43 Vermorel, AML 3 ii 39. L’opération a engendré la reconstruction, non réalisée par la SRI, de 2 maisons dans les rues latérales (rue Centrale et quai Saint-Antoine).

44 Traité du 19 mars 1858.

45 CA du 19 mars 1858.

46 Grand livre – inventaire du 31 décembre 1858 ; Vermorel, AML 3 ii 39.

47 Grand livre.

48 C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité.

49 Les trois architectes, les plus présents dans ce chantier, Frédéric Giniez, Jean-Marie Lablatinière et Jean Prosper Bissuel, n’apparaissent pas dans les comptes, ce qui laisse supposer que la ligne budgétaire « architectes auxiliaires » leur était destinée ainsi qu’une partie des rémunérations de Benoit Poncet. D. Bertin estime que Giniez a construit 10 immeubles et Bissuel, 5. En revanche, elle ne donne aucun chiffre pour Lablatinière et ne donne aucune référence quant à ses sources. D. Bertin et N. Mathian, Lyon, silhouettes d’une ville recomposée. Architecture et urbanisme 1789-1914, Lyon, Éditions lyonnaises d’Art et d’Histoire, 2008, p. 244.

50 Le montant des honoraires des architectes représentent 5 % du coût total, ce qui correspond au taux pratiqué à Lyon. A. Vachez, Recueil des usages locaux, Lyon, 1898, p. 66.

51 AG du 8 mars 1858.

52 Surface total de 32 597 m2 au prix de 12 769 832 F.

53 Clair Tisseur pointait le fait que « les contractants avaient parfaitement vu que, dans une expropriation de ce genre, le sol de la rue secondaire vaut beaucoup plus que le sol de la voie principale, par la raison fort simple que, les expropriations coûtant aussi cher, les terrains valent cependant beaucoup moins. Il fallait donc qu’ici la société retrouvât sur le prix de la voie publique ce qu’elle avait en moins sur les terrains à bâtir». C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité.

54 Grand livre, bilan au 31 décembre 1858.

55 Le terrain est payé en 12 versements d’environ 70 000 F de septembre 1858 à septembre 1859. Grand livre.

56 Actes de janvier-février 1858. ADR 9 U.

57 Actes de janvier-février 1858. ADR 9 U.

58 Michel Lescure souligne que ce type de sociétés se développe fortement dans les années 1880. Voir Les banques, l’État et le marché immobilier en France à l’époque contemporaine, 1820-1940, Paris, Éditions de l’EHESS, 1982, p. 317.

59 La part des entrepreneurs diffèrent selon le corps de métier. L’exemple d’une construction d’immeuble près de la place des Terreaux en 1860 donne le ratio suivant : maçonnerie et taille de pierre = 40 %, menuiserie = 20 %, platerie-peinture = 10 %, serrurerie = 10 %, charpente = 6 %, autres = 14 %. Hospices civils de Lyon – administration centrale, reconstruction de l’hôtel du parc (1856-1863) : AML 2 NP 309.

60 Grand livre. Acte de société des 18-20 février et 1-4 mars passé devant Berloty. 1858 (ADR 9 U 1858).

61 Le terrain est payé en six versements d’environ 75 000 F de février 1858 à juillet 1859. Grand livre.

62 Vilatte et Pénélon sont des maçons qui ont eu un lot de 48 000 F dans le chantier de la rue Impériale à la différence des Frères André, entrepreneurs eux aussi, qui ne sont par intervenus. D’après Tisseur, Poncet jugeait cette masse « mauvaise », parce que, sur la plus grande partie, elle est extrêmement profonde. Les surfaces ont été calculées sur le cadastre actuel.

63 Ventes à Barrier et Morel de deux parcelles en décembre 1855 et juin 1856 pour le no 1 de la rue Impériale et d’une saillie sur terrain à Joussaud pour le no 5 en mai 1856 (Matrices cadastrales, ADR 3 P 138/10). Pour visualiser la numérotation des immeubles de la rue Impériale se reporter à l’Annexe 3 : Plan parcellaire.

64 Barrier et Morel sont les deux acheteurs de cette parcelle d’environ 380 m2 au prix de 320 656 F. Tous ces acheteurs ne sont ni actionnaires de la SRI, ni des expropriés.

65 SRI Grand livre. Comptes des ventes de terrains au 31 décembre 1858. La comptabilité de cette parcelle laisse perplexe puisque, d’après l’acte de vente, Girard achète à la SRI le terrain au prix de 270 000 F (103 333 F au comptant le 10 septembre 1856 et le solde est payé en 4 échéances entre novembre 1859 et octobre 1860) soit un prix au m2 de 687 F. Le terrain était grevé de plusieurs inscriptions d’un montant de 166 666 F que « Girard a fait remplir sur son acquisition les formalités prescrites par la loi pour les purges des hypothèques légales ». Le jugement d’expropriation des héritiers Casati s’élève à 250 000 F (jugement du 12 août 1854). Face à ces incohérences (plus-value de seulement 20 000 F), on peut émettre plusieurs hypothèses : soit le paiement des hypothèques se rajoute au prix du terrain, soit le montant de la vente à l’enregistrement est volontairement sous-estimé pour se soustraire à l’impôt, soit il existe d’autres ventes dont nous n’avons pas eu connaissance. Quoi qu’il en soit, c’est bien Girard qui a fait construire l’immeuble à ses frais. ADR 4 Q 665 no 151. Vente du 10 septembre 1856.

66 SRI Grand livre. Comptes des ventes de terrains au 31 décembre 1858. ADR 3P 138/42. Montants des expropriations : 114 000 F pour le no 2 place Le Viste (68 rue Impériale) et 112 373 F pour le no 24 rue Bellecordière (no 66 rue Impériale).

67 Le CA avait, dans un premier temps, refusé une offre à 600 F / m2 et demandé 800 F / m2. CA 4 janvier 1856.

68 Immeuble du no 22 rue de la rue Impériale. Il semblerait que la SRI a construit cet immeuble pour lui sur des terrains qu’il avait acheté à la SRI au prix de 200 000 F (acte du 3 avril 1855 passé devant Me Berloty) car il demande, à titre compensatoire au retard de la construction, des glaces aux fermetures de son magasin, glaces qui n’étaient à l’origine pas prévues dans le traité passé avec lui. CA du 7 décembre 1855 et origine de la propriété aux ADR Conservation des hypothèques volume no 1101 folio 5 acte du 27 décembre 1934.

69 Immeuble du no 20 rue Impériale. Acte passé devant Me Berloty et enregistré le 19 juin. ADR Conservation des hypothèques volume no 1101 folio 5 du 27 décembre 1934.

70 Tant Vermorel que les administrateurs donnent le chiffre de 57 maisons construites pour la rue Impériale, 7 pour le massif des Terreaux. Les écarts laissent à penser que l’unité immeuble n’est pas définie de manière identique à la nôtre : comptabilisent-ils les constructions sur cour qui, comme nous le verrons, sont loin d’être négligeables ? L’immeuble ici se confond avec la parcelle cadastrale et peut donc comporter plusieurs adresses tels sont les cas des : nos 34-36-38 ; nos 46-48 ; nos 59-61-63. Un numéro doit correspondre à une allée. Ainsi le no 46 de la rue de la République n’existe pas (une allée au no 48), idem pour le no 20 qui n’existe pas. Les numéros ont été donnés probablement pour la gestion des magasins et des appartements. La cour n’est pas un élément déterminant puisqu’il existe des immeubles avec des cours communes.

71 Les chiffres des surfaces ne coïncident pas toujours avec ceux donnés par les administrateurs notamment pour la rue Impériale et par Vermorel dans son carnet. En avril 1858, le rapport de la commission chargée de dresser le bilan des constructions estime à 28 545 m2 la superficie des terrains bâtis dont 20 400 m2 pour la rue Impériale. (AG du 19 avril 1858).

72 Curieusement, le Grand Hôtel ne figure pas dans l’inventaire du 31 décembre 1858, inauguré pourtant en juin 1857. Nous l’avons inclus dans le bilan soit 1 231 m2 supplémentaires. La division de la rue en nord / sud à partir de la rue Grenette reflète mieux la répartition de l’espace bâti que la séparation 1er / 2e arrondissement. D’autre part, la place des Cordeliers symboliquement se situe à mi-chemin entre la place des Terreaux et la place Bellecour. Voir en Annexe 6, le détail du patrimoine immobilier de la SRI.

73 D. Bertin et N. Mathian, Lyon, silhouettes d’une ville recomposée, ouvr. cité, p. 244.

74 B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle. Rapport de recherche PIR-Villes, Lyon, 2006, p. 107.

75 B. Duprat et M. Paulin, Le système de la façade & de la baie : maisons à loyers urbaines du xixe siècle, Lyon, École d’architecture de Lyon, laboratoire d’analyse des formes, 1995.

76 D. Bertin et N. Mathian, Lyon, silhouettes d’une ville recomposée, ouvr. cité, p. 250.

77 C. Daly, L’architecture privée au 19e siècle sous Napoléon III, ouvr. cité, p. 16.

78 C. Tisseur, « Un chapitre de l’histoire de la construction lyonnaise », art. cité.

79 Ces chiffres sont extraits d’un tableau servant à établir les taxes de remplacement des droits d’octroi. Il donne les surfaces et le nombre d’étages des différentes catégories d’immeubles composant l’adresse. La taxe est fonction du nombre d’étages : la grille comprend 8 catégories. La 1re étant une maison d’un étage, la 2e de 2 étages, etc., et la 8e les constructions de plain-pied (hangars, etc.).

80 Dans le tableau susnommé, le nombre d’étages indiqué servant au calcul des taxes inclut les combles aménagées ou non, ce qui contribue à donner une morphologie déformée. Composition : 10 immeubles de 6 étages, 32 de 5 étages, 5 de 4 étages, 24 d’un seul étage et enfin 5 de plain-pied.

81 AML 167 ii, plans des immeubles.

82 Parcelle tout en longueur, entièrement bâtie de 330 m2. AML 167 ii 83.

83 Que Pierre Jourdan, architecte-historien, soit ici remercié pour son aide à la lecture des plans.

84 AML 187 II 86. Registre des locataires par adresse en 1872 indiquant l’étage, la surface de l’appartement pour la majorité d’entre eux et l’exposition (surface sur rue Impériale, rue adjacente et sur cour).

85 Voir notamment B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle, ouvr. cité.

Table des illustrations

Titre Photo 3. Démolition du massif des Terreaux
Crédits Source : Démolition du massif des Terreaux (vers décembre 1856-janvier 1857), album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00632.La démolition s’opère par l’intérieur. L’immeuble est évidé. Ici, la toiture et les fenêtres n’existent déjà plus. Des boisseaux en bois semblent retenir l’immeuble d’effondrement. Des barrières délimitent un tout petit périmètre d’entreposage voire de sécurité. Le transport des pierres s’effectue au moyen de charrettes à bras.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 817k
Titre Photo 4. Organisation de l’espace du chantier de la rue Impériale
Légende Vue sud/nord de la rue. Les pierres issues de la démolition des immeubles sont empilées soigneusement sur des parcelles réservées à cet effet (à gauche de la rue). Au fond, l’hôtel de ville avec le toit trapézoïdal.
Crédits Source : Organisation de l’espace du chantier de la rue Impériale (après février 1856). Album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00603.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
Titre Photo 5. Agencement des matériaux (pierres) du chantier de la rue Impériale
Légende Vue sud/nord de la rue. Des échelles permettent d’accéder au sommet des masses de pierres situées devant chaque nouvelle construction.
Crédits Source : Album photographique de Louis Froissard photographe du Service municipal de la voirie. AML, 3PH00604.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 1016k
Titre Graphique 1. Mouvement saisonnier des dépenses de la rue Impériale entre 1855 et 1858
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 99k
Titre Graphique 2. Chantier de la rue Impériale et la part des corps de métiers (% du montant des travaux par année et par profession)
Légende Lecture : Le coût de la pierre accapare plus de 50 % du montant total des dépenses en 1855, 49 % en 1856, 12 % en 1857 et seulement 7 % en 1858. Le groupe dit « finition » comprend les professions et spécialités suivantes : abat-jour, appareil à gaz, plombier / ferblantier / zingueur, bouton sonnette, marbrier, carrelage / dallage / pierre, ornement, papier peint, poêlier, poterie, sculpteur.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 101k
Titre Carte 2. Réalisations de la SRI (1858)
Crédits Source : Le fond de carte a été réalisé par Véronique Martinez et publié dans l’étude de B. Gauthiez, L’immeuble lyonnais au xixe siècle. Rapport de recherche PIR-Villes, Lyon, 2006.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
Titre Photo 6. Plan de l’immeuble du no 11 rue de la République.
Crédits Source : AML, 167ii 42. De chaque côté de l’entrée, huit piliers en fonte (symbolisés par des cercles) supportent les poutres des devantures.
URL http://books.openedition.org/enseditions/docannexe/image/12729/img-7.jpg
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