Table des matières

• Logiques et temporalités immobilières
• La SRI objet d’étude
• Les acteurs de l’immobilier, de la construction à la gestion
• Étudier une société immobilière sur le temps long
• Les quatre périodes de la Société de la rue Impériale
• Une percée du Second Empire
• La gestion rentière du centre-ville
• Expansion à contre-courant des incertitudes économiques
• Filialisation bancaire et retrait des opérations d’urbanisme

Partie 1. La percée (1854-1858)

Chapitre I

• 1. En amont du percement de la rue, motivations urbaines et politiques
• 1.1. La Presqu’île au début du Second Empire
• 1.2. Contexte politique et réglementaire
• 1.3. La création de la société anonyme de la rue Impériale et les traités avec la ville
• 2. Le montage financier de l’opération
• 2.1. Le montage financier initial
• 2.2. La construction, un changement d’objectif
• 3. Le tracé de la rue et la sociologie du quartier avant l’opération
• 4. Les expropriations

Chapitre II

• 1. Les réalisations de la SRI
• 1.1. La rue Impériale
• 1.1.1. Les démolitions sur le tracé de la rue Impériale
• 1.1.2. Les reconstructions
• 1.2. Les reconstructions annexes
• 1.2.1. Le massif des Terreaux
• 1.2.2. Le marché couvert
• 1.2.3. Le prolongement de la rue Grenette et le percement de la rue Childebert
• 2. Bilan des opérations immobilières et évolution de la politique foncière
• 2.1. La revente du foncier et du bâti
• 2.2. Le bâti de la SRI fin 1858
• 2.3. L’espace locatif
• 2.3.1. Une segmentation modulable
• 2.3.2. L’agencement des immeubles
• Conclusion de la première partie

Partie 2. La gestion rentière d’une grande société immobilière

Chapitre III

• 1. La SRI, émanation de la bourgeoisie lyonnaise
• 1.1. La composition de l’actionnariat
• 1.1.1. Politique de distribution du dividende et maintien du pouvoir des principaux actionnaires
• 1.1.2. Le noyau de l’actionnariat
• 1.2. Le conseil d’administration
• 1.2.1. La période entrepreneuriale, 1854-1858
• 1.2.2. Une gestion dynastique
• 2. Une société immobilière prudente
• 2.1. Une charge financière étalée sur la longue durée
• 2.2. La politique de désendettement
• 2.3. Une distribution de dividende mesurée
• 2.4. Statuts et fiscalité
• 2.5. Les tentatives d’investissement
• 2.5.1. Le prêt à la Société de la rue de la Bourse
• 2.5.2. L’échec d’une extension : le cas du quartier Grolée

Chapitre IV

• 1. L’évolution du patrimoine immobilier entre 1858 et 1910
• 1.1. Un parc immobilier stable
• 1.2. Les réticences à prendre part aux projets de rénovations urbaines
• 1.2.1. Rue de l’Impératrice
• 1.2.2. Rue Grolée
• 2. L’exploitation des immeubles
• 2.1. Du succès des premières locations à la stabilisation de l’exploitation
• 2.2. Les loyers : aperçu sur le long terme
• 3. Les fèces cachées de la modernité
• 4. Les principes de gestion
• 4.1. Les principes généraux
• 4.2. Les grands commerces
• 4.1.1. Le Grand Bazar
• 4.1.2. Les grands hôtels
• 5. Les locataires, sociologie d’une rue bourgeoise
• Conclusion de la deuxième partie

Partie 3. Les tentations de la spéculation (1911-1965)

Chapitre V

• 1. Les sociétés immobilières : un paysage en recomposition
• 1.1. Les prémices de l’expansion
• 1.1.1. Une situation financière favorable
• 1.1.2. Une évolution de la stratégie immobilière inscrite dans les statuts
• 1.1.3. L’agrandissement du patrimoine immobilier à la Belle Époque
• 1.1.4. Les premières tentatives de fusion
• 1.2. Les réseaux des sociétés immobilières lyonnaises
• 1.2.1. La Société de la rue de la Bourse
• 1.2.2. La Société d’entreprise immobilière de Lyon SA (SEIL) anciennement SA Immobilière de Saint-Bonaventure
• 1.2.3. La Société civile de placement de fonds dite la Sécurité lyonnaise
• 1.3. La fusion-absorption de 1920
• 1.3.1. Le montage des fusions
• 1.3.2. La fusion
• 1.4. Vers de nouvelles formes de participation
• 2. Croître en investissant dans la pierre
• 2.1. Politique d’acquisition d’immeubles : pas de plan d’ensemble mais un opportunisme raisonné
• 2.1.1. Acquisitions et choix d’investissement : approche précautionneuse guidée par le rendement
• 2.1.2. Le bilan d’un demi-siècle d’expansion mesurée
• 2.2. Incursions décevantes dans la promotion immobilière
• 2.2.1. La rénovation du quartier Mercière – Saint-Antoine
• 2.2.2. La Société de gestion immobilière lyonnaise

Chapitre VI

• 1. Gestion financière et protection du capital
• 1.1. Évolution boursière
• 1.2. Protéger le capital
• 1.3. Réévaluation de l’actif immobilier et hausse du capital
• 1.4. Une prudence de gestion au service des administrateurs historiques
• 2. Une gestion immobilière chahutée
• 2.1. Les effets d’un demi-siècle d’encadrement réglementaire
• 2.1.1. La SRI pendant la guerre
• 2.1.2. L’engagement contre l’encadrement des loyers
• 2.2. La gestion locative
• 2.2.1. Un frein à la notabilisation ?
• 2.2.2. Une vocation commerciale maintenue
• 2.2.3. Renégocier les baux commerciaux de longue durée
• 2.3. Entretenir, valoriser
• 2.3.1 Un patrimoine entretenu
• 2.3.2. Des travaux de modernisation portés par les locataires
• Conclusion de la troisième partie

Partie 4. L’immobilier dans la finance (1965-2004)

Chapitre VII

• 1. La prise de participation de la banque Lazard
• 2. Recentrement sur le patrimoine d’origine de la SRI
• 3. L’offre publique d’achat sur la Société immobilière marseillaise
• 4. Une simple pièce dans le dispositif Lazard ?
• 4.1. L’intégration de la SRI dans le système Lazard
• 4.2. Les prises de participation de la SIM
• 4.3. La filialisation de la SRI
• 5. Administrateurs, la fin du « noyau dur » ?
• 6. Mouvement local de concentration

Chapitre VIII

• 1. Une rentabilité locative croissante
• 2. Hésitations à la réhabilitation
• 2.1. Intérêt économique au sous-entretien
• 2.2. La réhabilitation des Deux Passages et les négociations avec le Printemps
• 3. Le réaménagement urbain de la Presqu’île
• 3.1. Percement du métro et piétonisation
• 3.2. La SRI dans les rénovations urbaines
• 3.3. La transformation des espaces publics
• 4. Une rue entre réembourgeoisement et boulevardisation
• 4.1. Une offre commerciale en voie de standardisation
• 4.2. Une vocation de quartier d’affaires renouvelée
• 4.3. Le réembourgeoisement
• Conclusion de la quatrième partie