Version classiqueVersion mobile
OpenEdition Books

La Circulation des biens à Venise

 | 
Jean-François Chauvard

Troisième partie. Les stratégies patrimoniales

Chapitre IX. Arbitrages et profils patrimoniaux

Texte intégral

1Le suivi longitudinal des patrimoines permet non seulement de mesurer les variations qui se produisent au cours du cycle de vie, mais aussi de porter un regard attentif au contenu de ces changements. Une observation, à dates régulières, de la structure du patrimoine suffirait à rendre compte de l’évolution de chacune de ses composantes, mais elle serait incapable de mettre en évidence les choix que le propriétaire adopte, année après année, ou les arbitrages qu’il réalise au moment de vendre ou d’acheter : arbitrages entre les biens urbains, mais aussi arbitrages entre les diverses composantes du patrimoine, les maisons et les possessions foncières. Dans l’un et l’autre cas, le questionnaire auquel nous voudrions répondre s’exprime dans les mêmes termes : sur quels critères les propriétaires se fondent-ils au moment de modifier et d’agrandir leur patrimoine ? Sur quels biens portent leur choix quand ils sont contraints de se défaire de leurs avoirs ? Existe-t-il un traitement différentiel des biens, un ordre d’importance, une hiérarchie de préférence ? Cette différenciation est-elle liée à des critères objectifs, à des logiques sociales ou à des considérations strictement personnelles ?

  • 1 Les travers du classement typologique sont soulignés par G. Levi, « Terra e strutture familiari in (...)

2Les réponses que l’on peut obtenir ne sont pas pleinement satisfaisantes car la micro-analyse des comportements patrimoniaux fait vite sentir ses limites, lorsqu’on tente de reconstituer le mobile de certains actes individuels à partir de sources éparses. Cette difficulté nous expose au risque d’abuser de la standardisation, d’occulter les motivations subjectives des acteurs, d’éliminer les cas qui échappent à la classification ou au contraire de mettre en avant, à titre d’illustration, ceux qui corresponderaient au modèle théorique1. Faute de pouvoir pénétrer dans l’intimité des acteurs, on est tenté de dégager une logique et une raison, sur la base de maigres indices au risque d’oublier qu’un choix est l’aboutissement d’un processus complexe où in terfèrent des déterminants sociaux, des objectifs personnels et des critères de tout ordre plus ou moins conscients qui non seulement se combinent différemment d’une personne à l’autre, mais également, chez un même individu, au cours de l’existence. Il y a des motifs individuels et du même coup des règles de comportement que la connaissance historique peine à révéler. Il faut l’avoir à l’esprit.

A–LE REMODELAGE DU PATRIMOINE URBAIN

1) Localisation et aire d’extension des investissements

3Les choix qui président à l’achat d’un bien immobilier sont rarement univoques. De manière schématique, ils sont commandés par des critères d’ordre économique, au premier rang desquels figurent le prix et la rentabilité ; des critères liés à la localisation, à la configuration spatiale du patrimoine ou à l’usage des biens ; enfin, des critères relatifs au réseau social dans lequel l’acheteur est inséré et qui canalise pour partie ses échanges. Comment ces critères s’agencent-ils ? Quelle est leur importance respective ? Est-elle la même selon les milieux sociaux ? Tentons d’esquisser une réponse en évaluant l’intérêt que les propriétaires portent à la localisation de leurs achats.

  • 2 Le procurateur Alvise Barbarigo, très peu actif en matière immobilière entre 1661 et 1678, se cont (...)

4Il va de soi que l’importance de ce critère varie selon les attentes du propriétaire. Il est loin d’être négligeable quand l’investisseur recherche un type de bien particulier, des boutiques par exemple, qui se concentrent le long de certains parcours ou au cœur de l’organisme urbain2. Il entre évidemment en ligne de compte quand le propriétaire est désireux d’investir dans une paroisse de prédilection. À partir d’un certain niveau social, il n’est pas non plus étranger au choix de la résidence, même si la répartition des demeures de grande qualité dans presque tout l’espace urbain en atténue la portée.

  • 3 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 417 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 639. Les (...)
  • 4 Ainsi entre-t-il en possession, en 1675, de 16 terrains pour un total de 118 campi dans la villa d (...)
  • 5 La composante immobilière de la dot de Giustina Bergonzi contient une habitation à San Polo, une v (...)

5Malgré tout, l’image qui domine, surtout à l’observation des investissements de rapport, est celle d’un traitement indifférencié de l’espace et d’une relative équivalence entre des biens d’égale valeur. Cette image s’affirme à mesure qu’on s’élève dans la hiérarchie sociale. Le comportement du patricien Paolo Donà q. Bortolomio en apporte un éclatante illustration3. En 1661, celui dispose de huit biens urbains dispersés entre San Cassiano, San Felice, San Paternian, Murano et l’Anzolo Raffael alors que se femme, Priulana Donà a apporté dans sa dot trois maisons situées à San Stin. Il se lance à partir de 1663 – il a alors 49 ans – dans une active politique d’achats à Venise comme en Terre Ferme. Si les acquisitions dans l’arrière-pays sont guidées par le souci d’étendre les domaines qu’il y possède déjà, les onze achats réalisés à Venise, entre 1663 et 1681, échappent à une logique clairement identifiable4. Le fait qu’il s’intéresse à deux reprises à Murano ou à San Cassiano n’est peut-être pas sans lien avec les propriétés qu’il y détient. Quant aux autres acquisitions dispersées entre San Pantalon, San Silvestro, la Giudecca et San Zulian, elles semblent aléatoires : ni la recherche de la centra-lité, ni le goût pour un type de bien particulier ne commandent ses choix. Son fils, Leonardo ne se comporte pas différemment. En 1661, alors qu’il est âgé de 24 ans, il se contente de gérer l’important patrimoine immobilier et foncier que sa femme, Giustina Bergonzi, a apporté en dot5. À partir de 1663, il multiplie les achats tant à Venise qu’en Terre Ferme ; il s’interrompt en 1700 quand il reçoit sa part de l’héritage paternel. Il semble qu’il soit animé dans ses choix par un souci de diversification du patrimoine. Les acquisitions foncières portent cependant sur des zones de prédilection : la région de Noale, dans le territoire de Trévise, où se situent les terres apportées en dot ; celle de Monselice où les Donà ont des possessions ou encore Campo San Piero. À Venise, il achète dans sept paroisses différentes, manifestant cependant une attention particulière pour une vaste zone centrale (Sant’Aponal, San Basso, San Zulian, San Giminian).

6Tout donne à penser que les grands investisseurs sont guidés par une logique économique à laquelle la configuration spatiale du patrimoine est étrangère, non seulement parce que le marché est trop étroit pour qu’ils puissent agir à leur guise, mais aussi parce que c’est une considération secondaire par rapport à ce qu’ils jugent primordial : la rentabilité. Il en résulte un éparpillement des achats dans tout l’espace qui rend le patrimoine de rapport très peu visible. L’émiettement considérable de la propriété hérité du Moyen Âge accroît le phénomène, mais il est aussi renforcé par la nature même de l’investissement immobilier.

7À contre-courant de ce processus d’émiettement, constate-t-on une tentative pour reconstruire des agrégats, étendre les ensembles compacts ou constituer un glacis de propriété autour de la résidence ? L’étude des mouvements de propriété dans la paroisse de San Polo a permis d’esquisser une réponse : les achats de propriétés contiguës sont trop peu nombreux pour endiguer le processus de morcellement causé par les ventes et les partages successifs. Le suivi des patrimoines conforte cette conclusion. Sur 342 transactions à titre onéreux réalisées par les propriétaires regroupés dans le corpus, 166 sont des contrats d’achat : parmi eux 15 concernent des habitations mitoyennes du domicile de l’acheteur (9 %) et 23 des maisons contiguës à d’autres biens de rapport dispersés dans la ville (14 %). Au total, seulement le cinquième des achats est commandé par le souci d’agrandir les lots existants.

  • 6 Voir chapitre II, 2.

8C’est peu quand on sait qu’existe une procédure juridique permettant aux propriétaires voisins, en cas de renoncement des parents du vendeur, de faire valoir un droit de préemption sur le bien mis en vente6. Or on dénombre seulement quatre transactions réalisées sous le contrôle de la Cour de l’Esaminador en charge de la procédure.

  • 7 L’achat d’un palais est un cas d’espèce, soit parce que les propriétaires voisins, trop pauvres, n (...)

9Des raisons objectives concourent à limiter l’achat de biens limitrophes. Les opportunités ne sont pas si nombreuses. Le marché, même au plus fort de l’activité, reste trop étroit pour entraîner une intense circulation de la propriété permettant aux propriétaires qui le souhaiteraient d’agrandir leurs biens. Quand l’occasion finalement se présente, il n’est pas dit que le propriétaire soit financièrement en mesure d’acheter un bien dont le prix peut être hors de sa portée. L’extrême hétérogénéité du bâti et l’enchevêtrement de maisons de qualité très différente multiplient les situations de ce type, empêchant que la transaction soit tout bonnement envisageable7.

10Mais il existe aussi toute une série d’indices qui donne à penser que l’extension des agrégats existant n’est pas un objectif qui mobilise l’énergie des propriétaires les plus entreprenants. Il arrive en effet que certains d’entre eux, qui auraient l’opportunité et les moyens financiers d’agrandir leur possession, restent passifs et achètent ailleurs dans la ville.

11Le refus de saisir l’occasion de former des ensembles plus compacts fait écho à l’indifférence qui règne lors des successions quand il s’agit de partager de grands complexes immobiliers ou même de petits agrégats de biens. On n’hésite pas, d’ordinaire, à les faire éclater, en mettant fin à l’unité parfois séculaire d’ensembles homogènes que seules des stratégies de réduction des ayants droit peuvent par la suite reconstituer. Dans tous les cas, les raisons qui expliquent ce manque d’attention sont les mêmes : ce qui prime par dessus tout lorsqu’on achète un bien, c’est l’assurance d’une rente sûre. La configuration spatiale du patrimoine apparaît assez secondaire.

12Ce relatif désintérêt rend d’autant plus intéressants les quelques propriétaires qui ont acheté autour de leur résidence ou à côté des biens de rapport qu’ils possédaient. Qui sont-ils ? On dénombre quatre commerçants, deux cittadini, un patricien et un noble dont la famille vient d’être admise au sein du patriciat. La faiblesse numérique de l’échantillon invite à interpréter cette répartition avec circonspection. Les propriétaires-résidents de la paroisse de San Polo, qui se livrent à la même opération entre 1661 et 1740, sont au nombre de huit, parmi lesquels on compte sept patriciens et un orfèvre (cf. chapitre VI). Cette divergence apparente vient sans doute de la sur-représentation nobiliaire parmi les résidents de San Polo et de la place faite dans l’échantillon aux propriétaires commerçants de la zone de Rialto. Elle aide à esquisser deux profils nettement différenciés.

  • 8 Ibid., cond. 228 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 571.
  • 9 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1284, fol. 41v, 30 avril 1666.
  • 10 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 258 et Ibid., B. 224, cond. 27 ; SD, Quaderni traspor (...)
  • 11 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1289, fol. 159v.

13L’un regroupe, d’abord, les propriétaires qui se contentent de saisir une opportunité en achetant dans le prolongement de leur résidence. Ce sont de grands patriciens qui tirent profit des difficultés financières des propriétaires voisins pour constituer ou renforcer le glacis de maisons de rapport qui ceint leur palais. Ce sont aussi de gros commerçants ou des cittadini qui acquièrent généralement un seul bien pour doter leur résidence d’une extension locative. Ils ont tous pour point commun de ne pas limiter leurs investissements à cette seule intervention. C’est une opportunité qu’ils n’ont pas voulu laisser échapper, mais qui ne préjuge en rien de leur politique d’achats portant sur un plus large rayon d’action qui couvre tout Venise et, pour certains, la Terre Ferme. Ainsi Girolamo Molino, médecin d’origine cittadina, a-t-il pour seul bien, en 1661, sa résidence située dans la corte di Schiavi à San Silvestro8. En 1666, il se porte acquéreur d’un magasin situé au rez-de-chaussée dont les propriétaires, résidant à Piove di Sacco, veulent se défaire9. Mais l’essentiel des acquisitions qu’il réalise, entre 1663 et 1675, porte sur de petites terres situées autour de Mestre qui lui procurent près de 195 ducats de rente au moment où il cesse les achats. Les investissements d’Antonio Maria Zanetti q. Bortolo ont déjà été évoqués10. Celui-ci possède sur le campo Santa Maria Mater Domini, une grande maison : le rez-de-chaussée est occupé par une boutique où il exerce le métier de mercier ; le premier étage tient lieu de résidence et le dernier étage est loué 92 ducats. En 1679, il fait valoir, auprès de la Cour de l’Esaminador, son droit de préemption sur la vente de la maison voisine, composée d’une habitation et d’une boutique d’une valeur locative de 32 ducats11. Cet achat s’intègre dans une vaste politique d’investissements à Venise et en Terre Ferme. C’est aussi l’un des plus durables. Si Antonio Maria Zanetti a beaucoup acheté, il a aussi très vite revendu. En 1679, il se défait de la boutique qu’il a acquise, en 1673, derrière l’église de San Giacomo di Rialto ; il vend, la même année, les quatre pièces (stanze), entourées d’un jardin, situées dans la corte del Sarasin à San Pietro di Castello, qui sont entrées en sa possession en 1678. Il conserve, en revanche, jusqu’à sa mort deux maisons acquises, entre 1681 et 1683, à Sant’Agnese. L’ensemble immobilier de Santa Maria Mater Domini qui tient lieu de résidence et de local professionnel est le seul ancrage urbain auquel il soit véritablement attaché et qu’il conforte en saisissant une opportunité d’achat.

14Un tout autre rapport à l’espace environnant prévaut chez des propriétaires plus modestes, commerçants ou artisans pour la plupart. Dans leur cas, l’extension de la propriété existante n’est pas un investissement parmi d’autres, mais l’unique opération immobilière qu’ils réalisent. La concentration des achats s’explique aisément par des raisons professionnelles quand ils cherchent à disposer de plus d’espace pour la vente ou le stockage des marchandises. Lorsqu’ils acquièrent des biens locatifs, en revanche, cette pratique donne la mesure de l’étroitesse de leur horizon d’achat. Comment s’explique-t-elle ? Elle peut provenir d’un accès limité à l’information en matière immobilière alors qu’ils sont au fait des nouvelles du quartier et des changements qui y ont lieu. Elle peut aussi venir de la volonté délibérée de renforcer les positions qu’ils occupent déjà et de tenir leurs propriétés sous étroite surveillance.

  • 12 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 205 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 569 ; SD, (...)

15Giovanni Diotiguardi, orfèvre de métier, habite dans un logement situé dans la calle del Forno à San Polo dont il a fait l’acquisition en 165312. Il est également propriétaire d’un logement contigu qu’il a acheté aux enchères peu après. En 1664, l’ancienne propriétaire, Isabella Paniza, à cours d’argent, se résout à lui vendre les droits sur les loyers de l’habitation qu’elle avait encore en sa possession. En 1672, Giovanni Diotiguardi, à l’affût de ventes dans la zone, achète 4 carats d’une maison. Son fils, Alberto, hérite en 1675 de ce petit patrimoine urbain, bâti par son père, qui associe la résidence à quelques maisons de rapport choisies pour leur proximité et acquises pour la plupart aux enchères.

  • 13 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 168 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 375.
  • 14 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 182r, 30 mai 1665.
  • 15 Ibid., R. 1284, fol. 7r, 31 juillet 1665. Il n’achète plus par la suite. Il forme la dot de sa fil (...)

16Par sa localisation, sa constitution et son usage le patrimoine de Giuseppe Rizzo q. Gian Paolo, vendeur de cuir à San Matteo di Rialto, est particulièrement emblématique des investissements réalisés par des commerçants13. En 1661, il est en possession de la boutique où il habite, du logement situé au dessus, ainsi que d’une habitation contiguë qu’il loue 20 ducats à l’année. Il jouit enfin d’un livello de 38,5 ducats garantis sur des maisons et des boutiques situées tout à côté de sa résidence. À cette date, l’état de son patrimoine témoigne de la volonté de concentrer les investissements dans un même lieu. Les opérations suivantes confirment cette orientation. Il acquiert, en janvier 1661, une portion (20 ducats sur 26) de l’usufruit d’une maison située à San Matteo, mise aux enchères par les Governatori dell’Intrate, puis entre en pleine possession, du fait de l’insolvabilité des débiteurs, des biens qui servaient de garantie au prêt qu’il leur avait consenti14. Ce sont au total trois boutiques d’une valeur locative de 14,5 ducats, deux autres boutiques en très mauvais état et une maison louée 26 ducats qui tombent dans son escarcelle. Les mésaventures qui surviennent à Giuseppe Rizzo par la suite ont déjà été mentionnées : en 1662, il est contraint de restituer la propriété de la boutique et la maison qu’il occupe personnellement à Sebastiano Capello suite à une double décision judiciaire de la magistrature des Cazude et des Governatori dell’Intrate15.

Carte 19 – Localisation du patrimoine et des investissements de Giuseppe Rizzo dans les paroisses de San Matteo et San Zuanne di Rialto.

17Les motivations différentes des deux groupes de propriétaires se retrouvent à l’identique quand on observe les achats effectués à proximité de biens de rapport. Ceux qui ont les moyens de diversifier leurs investissements saisissent généralement l’occasion qui leur est donnée, sans être guidés par la volonté délibérée de former des agrégats étendus. Un tout autre profil prévaut parmi les petits propriétaires. Généralement locataires de leur domicile, ils ont acquis une maison de rapport, alors qu’ils ne possédaient jusque là aucun bien durable. Peu importent les raisons qui commandent cet investissement ; ce qui compte, ici, c’est que les acquisitions ultérieures aient lieu au même endroit et très souvent auprès des mêmes vendeurs. Tout se passe comme si ces petits propriétaires, commerçants de métier, après avoir trouvé un point d’ancrage s’y tenaient par facilité, la première transaction prédisposant à une nouvelle entente avec le vendeur. Tous y ont intérêt : ce dernier qui a un client tout désigné, à qui il est enclin à faire confiance puisqu’il a déjà fait affaire avec lui et l’acheteur qui, pour les mêmes motifs, est tenté de reproduire ce qui lui a déjà réussi. La tentation de suivre la voie tracée joue également quand la première transaction a lieu aux enchères puisque celle-ci peut être le prélude à l’achat, quelque fois de gré à gré, de biens situés au même endroit. Les exemples de ces propriétaires enfermés dans un étroit réseau ne manquent pas.

  • 16 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 18, déclaration de son fils Bernardo Lazaroni. Les de (...)
  • 17 ASV, Notarile Atti, Girolamo di Capi, B. 2790, fol. 63v-64r : « L’illustrissimo ser Marco Querini (...)
  • 18 ASV, SD, Catastico, estimo 1661, Sant’Agostin, B. 423, n°43.
  • 19 Son fils, Bernardo, ne réalise aucune acquisition (ASV, SD, Quaderni trasporti, 1661, B. 1493, fol (...)

18Après avoir acheté quelques terres près de Trévise en 1638, Santo Lazaroni se porte acquéreur, en juin 1647, de deux habitations prolongées chacune d’une boutique, situées dans la paroisse de Sant’Agostin, calle del Scaleter et calle del Cristo16. Il s’agit d’une cession viagière, le temps de la vie de Marco Querini q. Niccolò, après quoi les maisons doivent revenir à ses héritiers17. Il réitère l’opération en février 1649 en se portant acquéreur d’une petite habitation appartenant au sus-dit Querini, sise à Santa Maria Formosa d’une valeur locative de 50 ducats. Entre-temps, en octobre 1647, il fait l’acquisition, aux enchères, d’une maison dans la paroisse de Sant’Agostin, précisément calle del Scaleter, qui a pour caractéristique d’appartenir aux héritiers de Pietro Querini q. Girolamo auxquels il est tenu de verser trois ducats par an au titre du cens grévant le fonds (aggravio)18. Ses investissements urbains s’arrêtent là. Enracinement spatial et souci de conserver un interlocuteur exclusif sont étroitement mêlés dans ses choix. C’est le lien tissé avec la famille Querini, lors d’une première transaction, qui l’invite de nouveau à faire affaire avec elle bien que l’habitation échangée soit située à un autre endroit. En revanche, c’est le désir d’acheter là où il est déjà propriétaire qui le pousse à se manifester auprès des Governatori dell’Intrate19.

Carte 20 – Localisation des investissements de Santo Lazaroni dans la paroisse de Sant’Agostin.

  • 20 ASV, SD, Condizioni di decima, 1661, B. 223, cond. 1.
  • 21 ASV, Notarile Atti, Andrea Mastaleo, B. 8855, fol. 81v-82v, 15 juillet 1675 ; SD, Giornale di tras (...)
  • 22 En juillet 1675, Giuseppe Baroni se sépare des quatre habitations, manifestement en mauvais état, (...)

19Le recours au même circuit d’achat conduit parfois des parents à acheter des biens contigus qui peuvent être réunis dans les mains d’un seul au gré d’une succession ultérieure. C’est ainsi que Giuseppe Baroni, locataire à Sant’Aponal, a constitué son petit patrimoine de rapport20. Il possède, en 1661, quatre petits logements – deux au rez-de-chaussée et deux à l’étage – regroupés dans la calle della Masena à San Geremia, qui lui procurent un revenu annuel de 39 ducats. Ce patrimoine s’est peu à peu constitué dans la décennie 164021. Une première habitation a été acquise en septembre 1641, une deuxième située au rez-de-chaussée en 1645. Sur ce petit noyau est venu se greffer l’héritage de Bernardo Mazolerni formé de deux logements mitoyens qui avaient également été acquis en août 1641, auprès de la même magistrature (Magistrato del Sale). Dans le cas présent, c’est la démarche commune des deux parents qui explique la proximité de leurs acquisitions. En s’adressant à la même magistrature, ils unissaient leurs forces pour réaliser, de fait, un investissement en commun22.

  • 23 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 85 : SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 367 ; SD, (...)
  • 24 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1506, fol. 1955.

20Ultime exemple, le plus éloquent aussi, celui des frères Girolamo et Giuseppe Chiesa q. Antonio, herboristes de métier, qui reçoivent, en 1689, un petit héritage de leur oncle Alvise Chiesa formé de 15 campi près de Campo San Piero23. Les deux frères mènent alors une active politique d’achats de biens immobiliers24. Les neuf transactions qui se succèdent sur une décennie présentent des traits communs : la contiguïté des biens, tous situés dans la paroisse de San Geremia ; leur fonction identique qui associe un logement et une boutique ou un magasin de faible valeur ; et l’identité des vendeurs qui, au nombre de trois, reviennent d’une transaction à l’autre.

  • 25 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1291, fol. 59v, 28 novembre 1686.
  • 26 Ibid., R. 1292, fol. 21r, 21 juillet 1689. La chronologie des achats est reprise dans l’acte de ve (...)
  • 27 Ibid., fol. 20v, 21 juillet 1689.
  • 28 Ibid., fol. 59v, 18 juillet 1690. ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 285v, 27 janvi (...)
  • 29 ASV, SD, Giornale di trasalti, R. 1292, fol. 122r, 22 juillet 1691 : « un magazenetto a pepian att (...)
  • 30 Ibid., fol. 181, 8 juillet 1692.
  • 31 Ibid., R. 1294, fol. 6v, 18 février 1695 : « un lioghetto a pepian con sua porta nella Calesella m (...)
  • 32 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 272, cond. 12437, 5 février 1697. Une allusion aux travaux est fa (...)
  • 33 ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 284r-289v, 27 janvier 1703.
  • 34 Elle permet aux Chiesa de rembourser le capital de deux emprunts : le premier, d’un montant de 2 0 (...)
  • 35 Giuseppe, qui gère seul le patrimoine depuis la mort de son frère en 1704, doit restituer les logh (...)

21Leur premier achat à San Geremia a lieu, en 1686, à la faveur de la mise aux enchères d’une partie (8 ducats) des loyers d’une boutique et d’un logement qui appartenaient à Domenico et Stefano Spiera q. Giovanni25. Au cours de l’année 1688, ils achètent en trois temps, aux enchères puis devant notaire, à Prudenzia Zambelini une habitation et une boutique d’une valeur locative totale de 70 du cats26. Leurs achats s’accélèrent au gré des confiscations et des ventes à l’encan des biens attenants : en mai 1689, ils acquièrent, aux frères Spiera, 15 ducats d’entrada sur la boutique et le logement qu’ils possèdent pour partie depuis 168627. En mars 1690, Prudenzia Zambelini leur cède une seconde habitation, située au deuxième étage, leur permettant ainsi d’étendre leur contrôle sur tout l’édifice dont ils occupent, l’année suivante, le premier étage28. En mai 1691, ils emportent aux enchères trois magasins qui appartenaient aux Spiera29 ; en mars 1692, la portion d’une boutique et d’un logement, propriétés d’Agostino Suarez30, avant de s’emparer, en 1695, de l’ultime bien encore entre les mains des Spiera31. L’habitation requiert des travaux de restauration urgents qu’ils entreprennent en 169732. La possession de cet ensemble n’en est pas moins de courte durée puisqu’en 1703, ils vendent, à Lutanzio Zucconi q. Antonio, le propre fils de l’ancienne propriétaire, Prudenzia Zambelini, la maison composée de deux étages où ils ont établi leur résidence33. Le prix est fixé à 4 875 ducats, soit exactement ce qu’ils avaient déboursé pour l’acquérir. La vente vient mettre un terme à un enchevêtrement de créances et de dettes difficile à déméler34. Ce qui reste du complexe se disloque un peu plus par la suite sous l’effet de l’annulation de deux transactions réalisées une décennie plus tôt35.

22Leur acquisition méthodique du complexe n’en demeure pas moins exemplaire. Elle répond, pour partie, à des besoins professionnels, puisqu’ils utilisent un logement, une boutique et des magasins pour leur usage personnel après 1691. Elle est surtout favorisée par la situation financière des propriétaires voisins qui ne sont plus en mesure de conserver leurs biens. Il a suffi aux frères Chiesa d’exploiter cette situation en achetant systématiquement aux enchères les biens confisqués avant de traiter directement avec les propriétaires.

2) Espace urbain, espace social : un étroit circuit d’échanges

23S’il est vrai que tous les petits propriétaires ne cherchent pas à acheter autour des biens qu’ils possèdent déjà, ceux qui le font obéissent, en revanche, à une même logique. Parce qu’ils sont peu au fait des arcanes du marché, dépourvus d’un réseau d’information étendu et en possession de moyens limités, l’investissement immobilier n’est pas pour eux une pratique courante dont ils auraient la parfaite maîtrise. La première transaction joue donc un rôle déterminant. Dès l’instant où elle leur ouvre l’accès à une filière d’achat, elle les dispense de se lancer dans de nouvelles investigations quand ils désirent acheter. Le recours à la même magistrature, au même vendeur ou aux propriétaires voisins, au risque parfois d’acquérir des biens situés ailleurs dans la ville, leur assure une certaine tranquillité d’esprit. Dans ces conditions, il est difficile de dire s’ils cherchent délibérément à regrouper leurs acquisitions. On est plutôt tenté de croire que leur positionnement sur le marché les prédispose à reproduire, par facilité ou par manque d’expérience, ce qu’ils ont déjà réalisé. La configuration spatiale de leur patrimoine ne serait alors que la traduction de leur réseau social.

  • 36 L’étude des réseaux d’échanges, en particulier des échanges intra-familiaux, est étroitement assoc (...)
  • 37 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 38v, 10 octobre 1682 ; Ibid., R. 1289, fol. 14v, 1er (...)
  • 38 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 57 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 364 ; SD, (...)
  • 39 Cette difficulté est soulevée par P.-A. Rosental, « La rue mode d’emploi. Les univers sociaux d’un (...)

24La concentration des achats découle de l’étroitesse du cercle des échanges. Ces petits investisseurs, disposant d’un accès limité à l’information immobilière, sont tentés de faire affaire parmi leurs proches – des parents, des connaissances professionnelles ou des voisins – ou bien de passer par leur truchement pour être mis en contact avec un vendeur36. Cette pratique se laisse approcher dans quelques exemples. En particulier, celui d’Andrea Ferari fils de Domenico, qui a acheté, en 1678, une moitié de la maison, à San Polo, dont Niccolò Formentin q. Giuseppe a hérité de Pietro Michiel. Or ce dernier a habité jusqu’à sa mort une maison voisine, appartenant aux frères Mastaleo, qui est louée, en 1678, à une dénommée Leonida Ferari. On ne sait rien du lien de parenté qui unit les deux Ferari, mais il est probable que Leonida ait servie d’intermédiaire entre Niccolò Formentin et Andrea Ferari37. Le cas de Caterina Bresolin dont le mari, Andrea, était fromager (casariol) est plus éloquent encore38. Locataire d’une des maisons de la Scuola di San Rocco à San Tomà, elle possède une seule maison, dans la calle dei Botteri, pour laquelle le locateur Francesco q. Rocco, lui aussi fromager, verse, chaque année, 70 ducats. En 1685, elle la vend à Simeone Badini, charcutier (salumer). Location et transactions s’effectuent dans le même milieu professionnel. Il est malheureusement impossible d’évaluer le nombre de ventes de gré à gré qui se font selon ce principe de proximité sociale car le dense tissu des liens interpersonnels est largement insaisissable. Ce qui est réalisable pour une petite communauté rurale, repliée sur elle-même où les échanges entre parents et voisins sont la règle, devient impensable dans une grande ville où les ramifications sociales sont infiniment plus complexes et diversifiées39. Ce sont des cas où ces liens sont explicites qui permettent de mesurer combien l’activité patrimoniale se développe dans un cercle étroit. On constate alors qu’elle est canalisée et dictée par des impératifs qui relèguent au second plan des considérations relatives aux biens eux-mêmes. Et du même coup, on mesure toute la distance qui sépare ce type d’acheteur de l’homo oeconomicus, affranchi de tout lien, qui n’aurait à se décider que sur des critères objectifs : la valeur du bien, son usage ou sa localisation. L’inscription des achats dans un cercle limité n’est pas pour autant une servitude car elle dispense l’acheteur de prospecter, d’être à l’affût de l’information et de devoir sortir des réseaux qu’il fréquente d’ordinaire.

  • 40 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 206 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 569 ; SD, (...)

25C’est plus vrai encore lorsque les échanges ont lieu dans le cercle familial. Ils viennent généralement sanctionner l’insolvabilité de membres de la famille endettés auprès d’un parent, lequel rembourse sa créance en entrant en possession du bien du débiteur. Gian Francesco Signoretti q. Orazio bénéficie d’une configuration familiale de ce type. Locataire de son domicile, il possède trois logements à San Pantalon d’un rapport de 69 ducats par an40. Il se marie, en 1663, à Elisabetta Fondi qui apporte en dot une boutique à Rialto et deux maisons à San Nicolò d’une valeur locative totale de 102 ducats. Totalement inactif en matière immobilière jusqu’en 1685, il achète alors, à son beau-père et à son beau-frère, une boutique à Rialto d’une valeur de 28 ducats et une partie de l’usufruit d’une maison située à Sant’Aponal. La vente de cette dernière, réalisée par le Sopragastaldo, fait suite à un prêt non-remboursé par Francesco Fondi. À la mort de Gian Francesco Signoretti, en 1687, sa veuve recouvre la possession de sa dot et il semble que le reste de l’héritage soit dispersé par les héritiers entre 1694 et 1709.

  • 41 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 172 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 376.
  • 42 Ibid., Condizioni aggiunte, B. 252, cond. 4998 et B. 253, cond. 5594 ; SD, Giornale di traslati, R (...)

26L’intensité des échanges intrafamiliaux est encore plus prononcée entre les familles Astori et Baroni (carte 21). En 1661, Andriana Astori vit en location à Rialto mais est propriétaire d’un petit patrimoine immobilier composé de sept unités locatives : deux logements à Castello (52 et 10 ducats de loyer) ; la moitié d’une boutique à San Salvador (35 ducats) ; 5 ducats sur le loyer d’une boutique à Santa Maria Formosa et trois habitations à San Lio (26, 24 et 14 ducats)41. Son mari Gian Antonio Baroni, qui est fabriquant de toile, semble ne rien posséder en son nom. C’est lui cependant qui finance les travaux de restauration et de reconstruction des habitations de Castello et de San Lio en échange de quoi Andriana lui cède la plus-value réalisée sur les loyers42.

Carte 21 – Évolution du patrimoine d’Andriana Astori, de Gian Antonio Baroni et de leurs fils de 1661 à 1712.

  • 43 Ibid., Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1402 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 139r, 27 j (...)
  • 44 Ibid., R. 1293, fol. 85r, 1er février 1693.
  • 45 Ibid., R. 1295, fol. 56r, 1er février 1700 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini, R. 1301, fol. 50r (...)

27Si l’on excepte l’achat d’une portion de boutique et d’habitation à San Salvador, en 1684, où Andriana est déjà propriétaire, les opérations immobilières que le couple réalise ont lieu dans un cercle familial étroit43. En 1692, Gian Antonio Baroni entre en possession du huitième d’une maison située à San Stin, dans la corte di Ca’ Dolfin, en échange du paiement de la dot spirituelle de sa nièce, Anna Maria Baroni qui vient d’entrer au couvent de Santa Croce44. En 1700, il se tourne vers sa belle famille en se portant acquéreur d’un magasin situé à San Lio dans l’immeuble même où sa femme possède trois logements45. Selon toute vraisemblance, la vendeuse, Maria Vanest veuve de Gian Maria Astori, est sa belle-sœur par alliance.

Arbre généalogique 10 – Alliances des familles Astori et Baroni.

  • 46 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2724 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini, B. 1307, fol (...)
  • 47 Ibid., fol. 43r : « che dalli predetti Signori fratelli Compratori sono stati grasiosamente fatti (...)

28Après la mort de leur père, Bonifacio et Giambattista Baroni inscrivent leur comportement patrimonial dans la même logique. En 1706, ils achètent 21 carats d’une habitation située à San Stin qui appartient à Vicenza Franceschi, veuve de Francesco Baroni q. Francesco46. Cette dernière est contrainte à la vente car elle s’est considérablement endettée auprès de sa belle famille : Gian Antonio Baroni lui avait consenti, en 1698, deux prêts d’un montant de 350 ducats gagés sur la maison, auxquels il faut ajouter 114 ducats d’intérêts impayés, tandis que ses fils lui avaient apporté leur aide en lui versant, en plusieurs fois, 68 ducats et 16 gros. Il lui faut, par ailleurs, payer un arriéré fiscal de 50 ducats. Si le prix de la vente est fixé selon les mêmes critères que sur le marché ordinaire (le taux de rendement est de 6,5 %), les clauses contractuelles qui l’accompagnent permettent de prendre la mesure de l’effort que les acheteurs sont prêts à consentir en faveur de la famille proche. Au lieu de défalquer du montant de la vente, fixé à 800 ducats, la part qui leur revient, ils s’engagent à restituer 130 ducats pour contribuer à la constitution de la dot de Paoli-na, la fille de Vicenza Franceschi et de Francesco Baroni47.

  • 48 ASV, Giornale di traslati, R. 1297, fol. 199r, 7 juillet 1708 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini(...)
  • 49 ASV, Giornale di traslati, R. 1298, fol. 1r, 12 juillet 1708 ; Ibid., R. 1299, fol. 187, septembre (...)

29La dernière transaction réalisée avec des parents a lieu, en 1708, quand Andriana Astori se porte acquéreur du premier étage d’une maison, située dans la calle della Nave à San Lio, qui appartient à Maria Vanest, veuve de Gian Maria Astori48. Dans ce cas également, la vente est commandée par la nécessité de rembourser les impôts impayés et les dettes contractées envers Gian Antonio Baroni. Pour mettre à l’abri le reste du capital de la vente, la vendeuse demande à Andriana de lui verser, chaque année, 4 % d’intérêt sur la somme en dépôt. Giambattista et Bonifacio Baroni achètent, en 1703, hors du cercle familial un carat et demi d’une maison à Sant’Aponal, puis accordent, en 1709, un prêt livellaire de 200 ducats et acquièrent enfin, en 1714, une habitation et une boutique à Vicenza49. Au total, l’essentiel des acquisitions a été réalisé dans un cercle préférentiel sans que celui-ci soit exclusif. Les Baroni ne pouvaient se soustraire aux liens de nature financière qu’ils avaient tissés avec leurs parents cogna-tiques, mais ils y trouvent leur compte puisqu’ils peuvent sans effort apparent agrandir leur patrimoine immobilier.

  • 50 L’investissement immobilier est perçu par certains artisans comme un facteur d’intégration sociale (...)

30Reste à comprendre pourquoi ces milieux professionnels sont enclins, plus que d’autres, à évoluer dans un cercle étroit, en reproduisant d’un achat à l’autre le même schéma d’investissement : même lieu, même vendeur. Sans doute faut-il avoir à l’esprit que rien ne distingue ces petits propriétaires de ceux qui exercent le même métier et qui n’ont pas acheté de biens50 : les revenus du patrimoine occupent toujours une place secondaire dans des ressources qui proviennent majoritairement du travail du ménage. Certes, dans des milieux professionnels où la possession de biens est le fait de quelques uns, la propriété peut contribuer à la distinction sociale, mais elle ne saurait rendre différent son détenteur, parce qu’elle est modeste, fragile et peu durable : il suffit d’une annulation de la vente – si fréquente compte tenu des incertitudes qui entourent certaines transactions – pour l’emporter ou d’un imprévu pour qu’elle joue son rôle de réserve de précaution. De gros commerçants et de riches artisans investissent le surplus que dégage leur travail dans un ou deux biens avec l’idée de les utiliser pour leur usage personnel, de jouir d’une petite rente ou encore de se prémunir contre l’incertitude du lendemain. Le fait que la propriété soit pour eux un attribut éphémère et peu familier, pour ne pas dire accidentel, n’est sans doute pas étranger à leur souci de se replier sur des cercles proches pour effectuer leurs investissements.

31Il y a donc tout lieu de croire qu’il existe un lien, même ténu, entre l’étendue de l’aire d’activité et le degré d’insertion dans un réseau d’échange particulier. Cela ne suffit pas cependant à opposer mécaniquement deux types de comportements différents selon les milieux sociaux. Il ne saurait y avoir, d’un côté, de grands investisseurs indifférents à la localisation, au type de biens et à l’identité de l’autre contractant, qui étendraient leur activité à tout l’espace urbain dans un marché anonyme et ouvert, et, de l’autre, de petits investisseurs dont l’activité se déroulerait dans un espace restreint au contact d’un étroit réseau de connaissance ; l’importance des ventes aux enchères, par exemple, où les petits propriétaires sont très nombreux, ouvre leur horizon, tandis que des propriétaires patriciens s’appuient eux aussi sur des réseaux dont les ramifications sont seulement plus diversifiées.

32Il serait abusif de vouloir soumettre la diversité des comportements à une typologie rigide car le profil social et professionnel ne saurait tout expliquer. Une minorité de propriétaires commerçants se livrent à des investissements sur des critères apparemment identiques à ceux d’autres milieux sans que l’on soit en mesure d’expliquer pourquoi ils se comportent différemment de leurs « semblables ». En revanche, c’est uniquement auprès des petits propriétaires que l’insertion dans un réseau étroit finit par primer sur toute autre considération – notamment les critères relatifs aux lieux – à l’heure des choix. Elle peut avoir pour conséquence une réduction de l’aire géographique dans laquelle les achats sont réalisés. Ce point me semble pertinent pour comprendre les ressorts qui sous-tendent les achats au plus près de la résidence ou des biens de rapport. Si les plus riches ne font que saisir une opportunité qui s’intègre à une stratégie d’investissement à l’échelle de toute la ville, les moins entreprenants, qui se recrutent parmi les artisans et les commerçants, tendent à acheter au plus proche dans le sens social et géographique du terme.

3) La configuration des investissements des nouvelles familles patriciennes : quelques brèves remarques

  • 51 La construction de palais qui surpassent par leur taille tout ce qui s’était bâti jusqu’alors, le (...)

33Du fait de la forte visibilité de certains édifices, l’attention des historiens s’est essentiellement portée sur la résidence urbaine des nouvelles familles patriciennes, leur localisation dans la ville et leur mode d’occupation51. Les patrimoines de rapport qu’elles ont réunis sont, en revanche, peu connus. Or ils soulèvent des questions importantes car ce sont, dans la seconde moitié du xviie siècle, des patrimoines en formation, comme l’a mis en évidence la présence de nombreux nouveaux patriciens parmi les acheteurs sur le marché immobilier. Ils ont également joué un rôle notable dans le maintien de la propriété patricienne à un haut niveau. Sans remettre en cause la prépondérance de certaines vieilles familles, ils ont collectivement permis au patriciat de conserver, jusqu’à la fin du xviiie siècle, les deux tiers de la maîtrise du sol urbain, alors même qu’il est affaibli par l’extinction de lignages et par des difficultés financières.

34La distribution dans l’espace du patrimoine de rapport des nouveaux patriciens permet de préciser les critères qui ont commandé les acquisitions et la résistance que les structures de la propriété ont opposée à leur constitution. Est-elle le reflet d’un projet d’implantation dans la ville ? Se démarque-t-elle de la configuration des autres patrimoines patriciens ? Montre-t-elle une articulation entre la résidence et les biens de rapport ?

  • 52 En 1740, sur 140 habitations occupées par les nouveaux nobles, une moitié est louée, l’autre est p (...)
  • 53 Dans le sestiere de Santa Croce où s’est installée une quizaine de familles, la présence nobiliair (...)

35Quelques mots sur leur résidence permettent de poser des jalons utiles pour l’étude de l’ensemble du patrimoine immobilier. Dans une très large mesure, le mode d’occupation, la mobilité et la localisation de la résidence sont conformes aux pratiques de l’ensemble du patriciat. Les nouvelles familles se répartissent à égalité entre des logements loués et des logements possédés en propre à l’instar des autres patriciens52. Ceux qui optent pour la location habitent cependant dans des logements d’un niveau supérieur à la moyenne des locataires nobles. Ils se répartissent dans tout l’espace vénitien à l’exception des zones les plus périphériques de Castello et de Dorsoduro. Quelques différences avec le reste du patriciat apparaissent cependant, si on tient compte du mode d’occupation de la résidence. Ceux qui sont propriétaires manifestent une certaine prédilection pour les quartiers excentrés de Cannaregio et de Santa Croce où les résidents nobles sont peu nombreux53.

  • 54 Plus de la moitié des nouvelles familles sont d’origine marchande, un cinquième vient de la nobles (...)

36Le partage entre propriétaires et locataires épouse un des clivages de ce groupe social qui est loin d’être homogène, tant du point de vue de l’origine, du degré d’enracinement à Venise54 que du niveau de richesse. La quasi-totalité des familles nobles de Terre Ferme, admises dans le patriciat (à l’exception des Arnaldi, Zacco, Berlendis) optent pour la location, en choisissant des demeures dignes de leur rang. La faveur de la location de leur part permet de juger de l’importance toute relative que la possession de leur résidence occupe dans leur stratégie d’intégration. Sans se désintéresser de leur domicile, elles n’éprouvent pas le besoin de s’affirmer sur la scène urbaine, sans doute parce que l’histoire pluriséculaire de ces familles et leurs titres justifient amplement leur entrée dans le patriciat vénitien. Sa parfaite intégration se joue sur un terrain immatériel : celui des alliances matrimoniales et des carrières politiques. Malgré leur fortune, ces familles ont des dépenses prioritaires : il y a tout lieu de penser que la dot des filles et l’occupation des charges publiques les plus coûteuses ont été jugées plus utiles que l’acquisition d’un palais.

  • 55 Il est difficile pour les anciennes familles de rivaliser avec des projets qui comptent parmi les (...)

37Tout autre est le comportement des nouvelles familles d’origine marchande qui sont, dans leur majorité, propriétaires de leur résidence. Quelques-unes la possédaient avant leur admission, beaucoup se sont empressées de l’acheter peu après, comme si l’acquisition du titre ne suffisait pas à faire de leurs membres des patriciens comme les autres. Elles ont jeté leur dévolu sur des édifices dotés d’une forte visibilité ou fait élever des palais à la mesure de leur fortune et de leur nouveau statut afin de fournir une preuve tangible de leur noblesse, faute de disposer de l’ancienneté et d’un glorieux pedigree. Certaines familles marchandes se conforment ainsi au modèle du patricien bâtisseur qui a encore cours, mais qui n’a plus le dynamisme d’autrefois car la noblesse, installée dans ses murs, préfère faire porter les transformations sur les intérieurs55. Loin d’imiter le comportement de ceux auxquels elles veulent ressembler, ces familles ont reproduit un modèle ancien et affaibli, et du coup, lui ont redonné vie, comme si l’intégration au patriciat exigeait de reproduire les étapes successives de la prise de possession de l’espace urbain.

38En matière d’investissements immobiliers, sont-elles animés d’un projet d’implantation dans la ville qui se différencie de celui des autres familles patriciennes ? Cherchent-elles à lier le patrimoine de rapport avec leur résidence ? Quelle attention portent-elles à la configuration de leur patrimoine ? Pour répondre à ces demandes, la structure de la propriété sur le pourtour de 36 palais, situés dans les sestieri de Cannaregio, Santa Croce, San Polo et Dorsoduro, qui ont pour caractéristique d’être habités par leur propriétaire, a été observée entre deux recensements cadastraux, soit entre 1661 et 1711, soit entre 1711 et 1740, selon la date d’entrée des familles dans le patriciat.

Tableau 63. ÉVOLUTION DE LA CONFIGURATION DU PATRIMOINE DE RAPPORT AUTOUR DE LA RÉSIDENCE DE NOUVELLES FAMILLES PATRICIENNES (SESTIERI DI CANNAREGIO, SANTA CROCE, SAN POLO, DORSODURO)

Tableau 63. ÉVOLUTION DE LA CONFIGURATION DU PATRIMOINE DE RAPPORT AUTOUR DE LA RÉSIDENCE DE NOUVELLES FAMILLES PATRICIENNES (SESTIERI DI CANNAREGIO, SANTA CROCE, SAN POLO, DORSODURO)
  • 56 Francesco Bonfadini, dont la famille d’origine tyrolienne a été admise en 1648, habite, en 1661, d (...)
  • 57 Dans la paroisse de San Marcilian, Cristino Martinelli possède, en 1711, à côté du palais où il ré (...)

39Ce qui frappe, d’abord, c’est la rareté des configurations où la résidence rassemble autour d’elle des habitations appartenant à la même famille (6 sur 36). Quand c’est le cas, soit les propriétés locatives forment un véritable complexe immobilier accolé au palais à l’image des cours Bonfandini, à San Geremia, Rubini à San Marcuola ou Zambelli à San Giacomo dall’Orio56 ; soit, au contraire, elles sont au nombre d’une ou deux sans constituer un glacis autour de la résidence57. La norme veut que le palais soit inséré dans un tissu urbain dont le contrôle échappe à son propriétaire comme autour des palais Labia, Albrizzi, Zenobio. Cette configuration est donc loin de reproduire le modèle médiéval de la ca’ dont le rayonnement sur l’espace limitrophe est prolongé par une cour partiellement isolée du reste du bâti, une rue bordée de maisons en série ou par un agrégat de maisons rassemblées au fil du temps dans le même patrimoine. Mais cette situation est assez conforme, d’une part, à l’évolution des structures de la propriété qui tendent de plus en plus à dissocier la possession du palais et celle des maisons environnantes et, d’autre part, à celle de l’urbanisme vénitien, amorcée au xvie siècle, qui conduit les nouveaux palais à s’isoler, d’un point de vue architectural, de leur environnement urbain, par l’édification de murs et la négation du dispositif de la cour.

  • 58 ASV, SD, Condizioni di decima, R. 321, cond. 743, Antonio Mora q. Bortolomeo et cond. 748, Bortolo (...)
  • 59 Pour s’en convaincre, il suffit de rappeler qu’il a fallu à Giuseppe Cassetti près de vingt ans d’ (...)

40Les nouvelles familles poussent ce double processus à son terme. Il n’est pas inintéressant de constater que les familles qui ont construit les palais les plus imposants sont aussi celles qui se sont le moins souciées de conquérir le bâti limitrophe. Les palais Labia, Zenobio, Maffetti en apportent la preuve. On constate cependant que dans certains cas s’amorce, entre deux recensements, une croissance du patrimoine accolé à la résidence. Parmi ceux qui disposaient déjà d’habitations limitrophes, la poussée la plus forte est le fait des propriétaires à la tête d’un important complexe. Ainsi les Zambelli ajoutent-ils quatorze habitations à leur dispositif entre 1711 et 1740 et les Bonfandini cinq logements entre 1661 et 1740. Il ne fait alors aucun doute qu’ils sont animés par la volonté de renforcer leur pouvoir sur les lieux, même si ce choix n’absorbe pas tous leurs investissements, en constituant un grand ensemble homogène sur le modèle de la cour médiévale qui a perdu, partout ailleurs, de sa vigueur. Ceux qui ont ajouté à la possession de leur résidence quelques biens mitoyens n’ont pas été guidés par la même logique. Ils ont saisi l’occasion qui se présentait, en négociant à l’amiable la transaction ou en faisant valoir leur droit de préemption, sans que cet investissement se différencie de ceux qu’ils réalisaient dans d’autres zones de la ville. Comme il s’agit souvent d’une ou deux unités locatives, l’acquisition est loin de se traduire par une prise de contrôle sur l’espace environnant. L’opération réalisée par la famille Mora n’en est que plus exceptionnelle. Alors qu’il ne possède que sa résidence en face du pont qui enjambe le rio di Noal à San Felice, Bartolomeo Mora q. Francesco acquiert, en deux temps, en 1716 et 1717, 14 unités locatives le long de la fondamenta del rio di Noal58. Au total, si la conquête du bâti limitrophe au palais semble être une pratique plus courante que dans le reste du patriciat, c’est parce que ces familles disposent généralement d’une aisance financière qui leur permet de saisir une opportunité d’investissement. La poussée n’en demeure pas moins limitée à la fois parce qu’elles n’ont pas cherché à se conformer au modèle de la ca’ entourée de maisons de rapport, qui a perdu de sa vitalité sociale, et parce qu’elles ont rencontré une résistance de la part de la structure de la propriété environnante59.

  • 60 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 219, cond. 191, Lodovico Widmann et ses frères ; Ibid., B. 322, (...)
  • 61 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 222, cond. 1379, Gian Francesco Labia ; Ibid., B. 321, cond. 728 (...)
  • 62 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 19r, 12 septembre 1670.
  • 63 Ibid., R. 1299, fol. 13r, 3 juillet 1713.

41À l’image de l’ensemble des patrimoines, les biens de rapport tendent à se répartir dans tout l’espace au gré des opportunités d’achats. Quelques rares patrimoines traduisent cependant la volonté de concentrer les investissements dans une zone ou une paroisse particulière sans que ce choix soit exclusif, à l’image de la famille Widmann, intégrée au patriciat en 164660. En 1661, Lodovico et ses frères déclarent 546 ducats de rente urbaine (perçue à Venise) : la moitié (303 ducats) provient de six biens qu’ils possèdent aux Santi Apostoli. En 1740, le patrimoine urbain a cru dans des proportions considérables puisque Giovanni q. Lodovico fait état d’une rente urbaine de 4 749 ducats. Les biens situés aux Santi Apostoli ne participent qu’à hauteur de 31 %, mais leur nombre a été porté à une vingtaine et leur loyer s’élève au total à 1 491 ducats. La volonté de constituer un pôle au plus près de la résidence, située dans la paroisse voisine de San Canciano, va de pair avec une stratégie d’investissements qui a la ville entière pour champ d’action. Quant aux Labia, ils possèdent, en 1661, à San Marcuola, dans le quartier de San Girolamo, un ensemble de 41 biens qu’ils portent, à force d’acquisitions, à 58 unités en 174061. Ce sont là des exemples isolés qui ne doivent pas masquer l’éparpillement et le morcellement du patrimoine de rapport des nouvelles familles patriciennes. Les grands agrégats de plus de cinquante unités locatives demeurent le fait de vieilles familles qui les possèdent depuis leur construction. Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que des familles enracinées de fraîche date ne soient pas en mesure de reproduire la morphologie de patrimoines qui remontent à l’urbanisation même de la ville. En vérité, la possession de petits regroupements doit plutôt attirer l’attention car le marché dominé par des ventes de faible valeur et de biens isolés ne se prête pas aux acquisitions de grande ampleur. Cela signifie que les nouvelles familles sont parmi les premières à se porter acquéreur des lots mis en vente par des propriétaires à cours d’argent ou par des institutions ecclésiastiques, parce qu’elles disposent des mises de fonds suffisantes. Ainsi Girolamo Fini q. Giuseppe acquiert-il, en 1670, huit boutiques sur les Mercerie auprès du marchand Francesco Roncalli62. Quant à Giuseppe Cassetti, il achète, en 1713, 17 logements situés dans la calle del Volto à Santa Croce qui appartenaient à l’hôpital Santi Giovanni e Paolo depuis une donation effectuée en 170463.

  • 64 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 329, cond. 849, Girolamo et Francesco Zenobio, Verità et Gian Ca (...)

42À un siècle de distance, les nouvelles familles patriciennes qui ont investi dans la pierre sont parvenues, selon leurs moyens et l’orientation de leurs investissements, à se constituer un patrimoine immobilier dont la taille n’a rien à envier, à niveau de fortune égale, aux vieilles familles. En revanche, elles n’ont pas pu le modeler à l’identique, si tant est que cela fût dans leur intention : de grands regroupements de biens, hérités des siècles passés, leur sont inaccessibles. Le patrimoine des Zenobio est un cas d’espèce. En 1740, la famille, qui compte parmi les plus riches de la ville, possède 53 unités locatives, dispersées dans 18 paroisses : aucune maison ne se trouve à l’Anzolo Raffael où a été édifié le palais familial ; un seul grand regroupement de 16 unités locatives se situe à la Maddalena ; les autres implantations se réduisent à une ou deux habitations64. Les structures de la propriété expliquent la distorsion entre la taille et la configuration du patrimoine. Elles sont suffisamment souples pour autoriser la pénétration des nouveaux venus et la constitution de patrimoines équivalents aux autres patriciens. Mais elles sont trop rigides pour leur permettre de constituer des patrimoines à l’image des plus grands.

43Est-ce que, tout compte fait, ces familles ont vraiment cherché à agir sur la configuration de leur patrimoine ? Des indices laissent entendre qu’elles s’y sont employées, en saisissant, plus que les autres, les opportunités qui permettaient de conquérir les biens limitrophes à leur résidence ou de posséder, d’un coup, de grands blocs unitaires. Il n’est pas sûr pour autant qu’elles aient été guidées par la volonté d’imiter le patriciat jusque dans la forme du patrimoine. Conférer une forte visibilité à leur résidence leur est primordial ; en revanche, le patrimoine de rapport n’a pas besoin de présenter le même caractère. Il y a un patrimoine symbolique qui a vocation à donner un contenu matériel à un statut encore volatil et un patrimoine économique qui n’exige pas la même reconnaissance visuelle. Cela rend d’autant plus exceptionnelles les quelques familles qui sont allées, grâce à leurs immenses ressources, jusqu’à reproduire des modèles anciens de contrôle du sol (la corte ou la ruga bordées de maisons de rapport). Elles se conforment à un modèle nobilaire idéal, mais anachronique, d’implantation dans la ville.

B–REPLI DU PATRIMOINE ET TRAITEMENT DIFFÉRENTIEL DES BIENS

1) Une hiérarchie des biens mouvante

44Nombreux sont les indices qui poussent à considérer le patrimoine comme un ensemble hiérarchisé selon l’ordre d’importance des biens : l’existence, d’abord, d’une nébuleuse de biens voués à circuler qui se localisent au contact des regroupements immobiliers les plus stables comme l’étude de la structure de la propriété de la paroisse de San Polo l’a établi ; l’utilisation préférentielle des biens d’origine féminine au moment de réunir la dot pour préserver les biens lignagers ; le caractère volatil des biens récemment acquis qui sont les plus exposés aux procédures de restitution et qui ont vocation à être mobilisés en cas de besoin. Loin d’occuper des positions équivalentes, les biens sont l’objet d’une forte différenciation, laquelle résulte de l’attachement variable que le propriétaire porte aux différentes composantes de son patrimoine. Appréciant ce qui est central et périphérique, durable et éphémère, indispenssable et accessoire, il se fait fort de trier, ordonner et hiérarchiser en fonction de critères parmi lesquels figurent le type des biens, leur provenance et la durée de leur enracinement dans le patrimoine. Qu’il s’agisse de la résidence ou de biens de rapport, de biens lignagers ou de biens dotaux, de biens acquis de longue date ou d’acquisitions récentes, le patrimoine est traversé par une subtile et mouvante hiérarchie qui interdit de l’appréhender comme un bloc.

45Ceci dit, cette image qui a l’attrait de la séduction ne satisfait pas tout à fait. En reposant sur l’idée d’une forte différenciation des biens, elle gomme paradoxalement la forte différenciation sociale qui peut se faire jour entre les patrimoines à la fois parce que les critères de hiérarchisation ne sont pas forcément les mêmes d’une personne à l’autre et parce qu’ils ne sont pas pertinents dans tous les contextes. Ce modèle est assurément fidèle à la réalité chez ceux qui ont reçu leur patrimoine en héritage et qui le transmettent à leur tour. Tout fonctionne alors comme s’il existait un noyau inaltérable voué à passer de génération en génération grâce aux stratégies mises en place pour le préserver et le ramener vers le « centre », vers la lignée masculine. L’activité patrimoniale est cantonnée aux marges de ce sanctuaire. L’idée d’un traitement différentiel des biens est également pertinente à un niveau inférieur de l’échelle des patrimoines. Il suffit que quelques biens aient été hérités pour que se dessine une ligne de partage avec les biens d’acquisition plus récente. La plupart des patrimoines dont le profil se rapproche de la théorie du cycle de vie obéissent à cette règle : ce sont les biens accumulés durant la vie du propriétaire qui tendent à être dispersés, alors que les biens reçus en héritage sont généralement préservés.

46Les cas où aucune hiérarchie n’est apparente n’en demeurent pas moins nombreux. Il suffit que le patrimoine soit de petite taille, qu’il comporte des biens mal différenciés, tous destinés à usage locatif, ou encore qu’il soit de composition récente pour que l’ordre dans lequel le propriétaire s’en dessaisit soit interchangeable.

47À mesure que l’on descend dans l’échelle des patrimoines, il est, par ailleurs, difficile de juger de l’attachement préférentiel que les propriétaires portent à leurs biens pour au moins deux raisons. D’abord, de nombreux transferts échappent à leur contrôle et ne peuvent donc pas être interprêtés comme le fruit de leurs choix. Il suffit de se rappeler la fréquence des restitutions à la suite d’une décision judiciaire pour prendre la mesure de ces mouvements imprévus. Elle contribue à établir, de fait, une hiérarchie qui est fondée sur les conditions et la date d’acquisition et qui est indépendante de la volonté du propriétaire. Enfin, les ventes ordonnées par la puissance publique à la suite d’impôts impayés contraignent le propriétaire à se dessaisir de biens proportionnels à la somme à rembourser qui ne sont pas forcément ceux auxquels il est le moins attaché.

48Toutes ces réserves doivent être prises en considération quand on cherche à reconstituer l’ordre de préférence dans lequel le propriétaire classe, plus ou moins consciemment, son patrimoine immobilier. Quand il existe, cet ordre n’est pas immuable, rigide, donné une fois pour toute, mais est l’objet de redéfinitions en fonction des attentes, des besoins et des contraintes auxquelles le propriétaire est soumis. L’observation de patrimoines sur le déclin est particulièrement intéressante car elle montre que le propriétaire respecte une hiérarchie d’importance, mais qu’il est aussi capable de la bouleverser quand l’exigent les circonstances. L’intérêt est alors de déterminer à partir de quel seuil la hiérarchie antérieure n’a plus de raison d’être.

  • 65 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 373 ; SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 141 ; SD, (...)
  • 66 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1312 ; SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 111r, 2 (...)
  • 67 Ibid., R. 1289, fol. 78r, 12 janvier 1679.
  • 68 Ibid., R. 1294, fol. 96r, 13 mars 1698.
  • 69 Ibid., R. 1297, fol. 15v, 2 septembre 1704.
  • 70 Ibid., R. 1297, fol. 23v, 3 septembre 1704 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2675. Il leur r (...)

49Partons, d’abord, d’un exemple où le repli est suffisant pour mettre en évidence une forte hiérarchisation du patrimoine, mais assez limité pour empêcher sa redéfinition. La situation patrimoniale de la famille Donà, dont la résidence se situe sur le campo San Polo, s’est profondément dégradée entre 1661 et 1701 (carte 22)65. Gian Arsenio Donà q. Carlo possède, au début des années 1660, dans la paroisse de San Polo, la moitié de son habitation (l’autre partie appartenant à Cassandra Donà), la moitié de l’étage inférieur et un appartement dans le palais mitoyen. Le reste de son patrimoine de rapport, composé de 17 biens, est dispersé entre Santa Sofia, Santa Maria Zobenigo, Santa Marina, et surtout San Moisè (5 biens) et San Samuele (8 biens). L’ensemble procure un revenu de 508 ducats par an. Entre 1661, date du recensement fiscal et 1671, l’année de son décès, Gian Arsenio a beaucoup vendu : deux maisons à Santa Sofia en 1663, une demi-maison et une portion d’habitation à Santa Marina en 1664, le complément de l’habitation en 1669 et l’usufruit partiel d’un loyer en 1671. Ce sont au total cinq habitations, d’une valeur locative de 121 ducats, qu’il disperse sous la contrainte, puisque le fisc a confisqué et porté aux enchères une maison. Il faut ajouter à ces ventes 8 campi situés dans la villa di Candela dans le territoire de Trévise. À sa mort, ses deux fils, Carlo et Vicenzo, disposent d’environ 653 ducats de rentes annuelles, constituées presque aux deux tiers de biens immobiliers. Ils ont été obligés de vendre, en 1680, sur injonction des Provveditori di Comun une maison menaçant ruine à Santa Maria Zobenigo dont ils ne possédaient qu’une partie66. Quatre ans plus tôt en 1676, ils constituent la dot de leur sœur, Contarina, promise à Pietro Sagredo, à partir d’une possession agricole (37 campi situés près d’Este), amputant d’un tiers leur rente foncière67. Aucune opération n’est enregistrée jusqu’à la mort de Carlo en 1697. La restitution de la dot de sa veuve, Vittoria Dolfin, se traduit non seulement par la remise des biens urbains qu’elle avait apportés au moment du mariage, en 1672, et que son mari avait gérés hors des comptes de la fratrie, mais aussi par l’amputation du patrimoine lignager pour rembourser l’apport en nature : une maison de San Samuele (28 ducats) et deux maisons de San Moisè (23 et 8 ducats) sont affectées à cet usage68. Le même scénario se produit, en 1701, après la mort de Vicenzo, à l’âge de 51 ans : les biens que son épouse, Giulia Beltramin, avait apportés en dot lui sont rendus et la part en argent est remboursée sur le patrimoine des Donà qui se trouve amputé de deux maisons situées à San Samuele et à San Moisè d’une valeur locative totale de 63 ducats, d’une maison située à Padoue et de biens fonciers procurant une rente d’environ 70 ducats69. Les fils de Vicenzo, Niccolò et Gian Arsenio, âgés respectivement de 19 et 20 ans, disposent d’un patrimoine considérablement amaigri par rapport à celui que leur grand-père avait déclaré en 166170. Le repli s’est cependant fait en bon ordre. Le centre de leur patrimoine, tant du point de vue géographique que symbolique, la résidence du campo San Polo et les deux habitations qui font corps avec elle ont été épargnées. Les deux plus importants regroupements de biens de rapport situés à San Moisè et San Samuele ont servi à rembourser les dots des mères et ne sont donc pas définitivement perdu pour la famille. Le reste des biens locatifs, très peu individualisés, est, en revanche, entièrement dispersé. Le repli est net, mais leur situation financière ne semble pas dramatique au point de devoir traiter la résidence et les biens qui l’entourent de la même manière que le reste du patrimoine de rapport.

Carte 22 – Localisation et évolution du patrimoine immobilier de Gian Arsenio Donà q. Carlo et de ses fils de 1661 à 1701.

  • 71 ASV, Notarile Atti, Angelo Maria Piccini, B. 11085, fol. 110rv, 10 janvier 1699.
  • 72 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1061, compte de Matteo Sanudo q. Giambattista. Sur le p (...)
  • 73 Ibid., Giornale di traslati, R. 1291, fol. 191r, 30 décembre 1688 ; Ibid., R. 1292, fol. 127v, 1er(...)

50L’ordre de dispersion du patrimoine met parfois en évidence la vente d’édifices de grande valeur avant celle de petites maisons locatives. Or à la vue de la structure du marché immobilier, on serait tenté de croire que les biens les plus modestes sont les premiers dispersés. De riches propriétaires peuvent leur préférer un grand édifice dont les charges sont lourdes à assumer. C’est l’argument qu’avance, en 1699, Marina Bragadin q. Niccolò pour obtenir la levée du fidéicommis, instauré en 1545, qui empêche l’aliénation du palais situé à San Luca. Elle fait valoir que les revenus locatifs sont « soumis à la contingence des réparations et à la vacance du logement » à la différence des biens fonciers de la villa di Cona sur lesquels elle désire déplacer le fidéicommis. Le Grand Conseil accède à sa requête et le palais est vendu à Antonio Francesco Farsetti71. Matteo Sanudo fait un choix du même ordre, lorsqu’il désigne aux Governatori dell’Intrate un palais, situé à Santa Maria Formosa, pour rembourser ses dettes envers le fisc72 : en 1688, le premier lot porte sur l’usufruit des trois plus grands logements (447,3 ducats), puis, en 1691, le second lot est composé des trois dernières habitations d’une valeur locative de 140 ducats73. Matteo Sanudo n’a touché ni aux grands complexes qu’il possédait à San Polo et San Simeon Piccolo, ni aux habitations dispersées dans Venise, ni même aux deux biens qu’il avait acquis en 1671 et 1672 (carte 24). Si son choix s’est porté sur un grand édifice, c’est que le montant du remboursement était très élevé, mais aussi qu’il avait tout intérêt à se défaire, fût-ce provisoirement, d’un bâtiment dont l’entretien devait être particulièrement coûteux. Les biens importants sont également les premiers à être dispersés, lorsque leur propriétaire, à cours de liquidités, les a utilisés comme garantie pour obtenir un gros prêt d’argent.

  • 74 La mise en location est souvent la solution que les propriétaires privilégient avant d’être acculé (...)

51La volonté communément partagée d’épargner la résidence et, dans une moindre mesure, les biens locatifs, témoigne d’un état d’esprit, d’un ordre de préférence, mais aussi de l’existence de ressources qui permettent d’arbitrer en leur faveur. À l’opposé, la vente de la résidence ne signifie pas forcément que toute solution alternative a été épuisée et que le propriétaire se résout à vendre seulement lorsque le reste de son patrimoine a été entièrement consumé. En vérité, la vente intervient généralement avant que le patrimoine ne soit complètement dispersé car le contexte a radicalement changé la nature de la résidence. Ce n’est plus un sanctuaire, c’est un bien qui redevient une marchandise par nécessité économique. Cela ne veut pas dire qu’il n’y ait pas une certaine répugnance à se défaire d’un bien dans la famille depuis parfois plusieurs générations, qui cristallise autour de lui des sentiments qui échappent à la sphère marchande ; mais ces sentiments ne priment plus dès lors que la survie économique de la famille est en jeu. En se transformant en un objet de transaction, c’est-à-dire en une marchandise ordinaire, la résidence devient aussi une ressource. Le propriétaire peut, dans le meilleur des cas, la louer et dégager un petit profit en habitant dans un logement de plus petite taille74, ou la vendre pour s’affranchir d’une charge trop lourde à supporter. Quand les difficultés financières exigent de revoir à la baisse le volume du patrimoine, ce sacrifice permet de préserver ce qui est devenu essentiel : la conservation de quelques biens de rapport.

  • 75 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 129 et SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 256. Apr (...)

52L’adoption d’une nouvelle hiérarchie des priorités en matière patrimoniale est particulièrement visible dans le comportement de deux propriétaires que nous avons déjà évoqués, Vicenzo Cittadini et Gian Paolo Bonomo. Face aux difficultés financières, la première décision des frères Cittadini a consisté, en 1669, à mettre en location la résidence qu’ils occupaient à San Silvestro75. L’année suivante, Vicenzo partage avec ses fils le patrimoine qu’il possédait jusque là en indivis avec son frère et se défait de deux boutiques, place Saint-Marc. Trois autres ventes suivent jusqu’en 1684. C’est l’année suivante qu’il se résout à vendre une partie de son ancienne résidence qui est devenue un bien locatif comme un autre. Cela ne suffit pas à satisfaire le fisc qui lui confisque deux autres biens dans la décennie 1690. À la fin de sa vie, la composante urbaine du patrimoine a été entièrement consumée à l’exception d’une partie de la maison de San Silvestro. Il est seulement parvenu à préserver quelques terres.

  • 76 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 113 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 270. Le p (...)
  • 77 Citation extraite de l’ouvrage d’E. Bassi, Palazzi di Venezia. ‘Admiranda ur-bis Venetae’, Venise, (...)
  • 78 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1292, fol. 185v, 28 septembre 1692.
  • 79 Sur la famille Albrizzi, voir : R. Sabbadini, op. cit., p. 100-103.

53Quant à la famille cittadina Bonomo76, elle possède, en 1661, un petit patrimoine de rapport qui contraste avec le palais de Sant’Aponal, qui est décrit dans Venetia nobilissima comme « l’un des plus remarquables, [...] de très belle facture et orné de marbre »77. La situation n’aurait rien de périlleuse, si elle disposait de moyens financiers qui lui permettent de pourvoir à l’entretien et au fonctionnement quotidien d’une aussi grande demeure. Ce n’est manifestement plus le cas dans la seconde moitié du xviie siècle. Des revers de fortune l’avaient contrainte à vendre, en 1648, la nue-propriété du premier étage du palais à Maffio Albrizzi78. Après la vente répétée de terres à la fin des années 1680, elle se résout, en 1692, à se séparer du reste de la résidence (le deuxième étage et l’usufruit du premier étage) qui est acheté par les fils de Maffio Albrizzi, membres du patriciat depuis 166779. La dispersion du patrimoine rural n’est pas endiguée pour autant, mais Giampaolo Bonomo est parvenu à préserver l’essentiel du patrimoine de rapport urbain qui, à sa mort, rapporte 79 ducats, soit 10 ducats de moins qu’en 1661. Le maintien de la résidence, héritée de temps prospères, est devenu aberrant au regard des ressources et des autres biens dont dispose la famille. La lenteur avec laquelle elle est définitivement passée entre les mains des Albrizzi en dit long sur la capacité de résistance des Bonomo et leur réticence à se séparer d’un bien qui avait servi de support à l’identité de cette honorable famille cittadina. La vente a lieu à un moment où il est devenu indispensable, pour assurer la survie économique, de se décharger d’un poids qu’elle n’est plus mesure de supporter.

54Loin d’accréditer l’idée d’une forte différenciation des biens au sein du patrimoine, ces exemples tendent plutôt à prouver que l’ordre de préférence défini par le propriétaire est incertain et changeant en fonction de l’évolution des conditions économiques de la famille. Au sommet de la pyramide, la hiérarchie qui transparaît à travers l’existence d’un circuit spécifique des biens dotaux, est rarement soumise à l’épreuve des ventes. Quand elles adviennent, elles sont trop limitées pour remettre en cause l’idée d’un noyau patrimonial inaltérable. À la base, au contraire, on peine à distinguer les différences de traitement entre des biens peu nombreux, interchangeables, qui peuvent être dispersés sans que l’ordre ait d’importance. La volonté de préserver la résidence n’est pas inflexible car elle dépend des solutions alternatives que le propriétaire est capable de mobiliser. Elle persiste si elle ne va pas à l’encontre des intérêts économiques de la famille. Dans le cas contraire, la résidence perd son statut symbolique pour devenir un bien économique ordinaire inclu dans les ultimes manœuvres destinées à sauver quelques bribes du patrimoine de rapport.

2) À l’heure du repli, quelle composante du patrimoine sacrifier ?

55Si la dispersion des biens semble parfois n’obéir à aucune logique apparente, c’est aussi parce que l’immobilier n’est qu’une composante du patrimoine qui comprend des terres ou des maisons situées dans l’arrière-pays pour ne parler, ici, que des biens durables. Or ces biens ne sont pas gérés indépendamment les uns des autres, mais forment un tout aux yeux du propriétaire. Le traitement dont ils font l’objet dépend de l’orientation que celui-ci veut imprimer au patrimoine, de la préférence qu’il accorde à une catégorie particulière de biens ou de l’indifférence qui guide ses choix. Dans tous les cas, c’est la gestion d’ensemble du patrimoine qui donne sens au traitement réservé à chacune de ses parties. Au moment de choisir un bien destiné à la vente, l’arbitrage ne se fait donc pas seulement en fonction de la hiérarchie d’importance établie entre les biens urbains eux-mêmes ou les possessions rurales, mais aussi en fonction de la catégorie de biens qu’on entend préserver. Il y a même lieu de croire que, dans le processus de décision, cette considération prime sur toute autre.

  • 80 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 161, Elena Zane q. Nuzio ; SD,Quaderni trasporti, R. (...)
  • 81 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 242, cond. 583, 30 mai 1665.
  • 82 Ibid., B. 243, cond. 1089, 30 mai 1665.
  • 83 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1287, fol. 81v, 16 novembre 1673 ; Ibid., R. 1288, fol. 88r, 30 (...)

56Le comportement d’Elena Zane q. Nuzio et de son époux Francesco Querini q. Francesco en apporte l’illustration. Celle-ci possède en son nom propre deux maisons aux Santi Apostoli d’une valeur locative de 16 et 17 ducats, deux maisonnettes dans la calle del Liongardo à San Marcuola d’un loyer de 6 ducats chacune, une maison louée 20 ducats et six logements en mauvais état d’un rapport de 22 ducats dans la calle delle Pignate dans la même paroisse80. Dans un premier temps, il semble que Francesco Querini ait cherché à agrandir le complexe immobilier que son épouse possède à San Marcuola, en achetant, en 1664, une maison mitoyenne d’une valeur locative de 30 ducats81 et l’année suivante le montant des loyers des six maisons est réévalué à la hausse, suite certainement à de menus travaux82. Le sort qui est réservé à l’ensemble donne l’impression a posteriori qu’aucun projet à long terme ne guidait leur investissement. Quand une autre opportunité se présente, peut-être plus lucrative ou plus conforme à ses attentes, le complexe est démembré sans hésitation. Ainsi, en 1673, Francesco Querini échange-t-il les habitations de San Marcuola appartenant à sa femme avec une maison de campagne aux Gambarare où il possède des terres83.

57Pour déterminer quel type de biens est sacrifié le premier, il faudrait disposer d’un vaste échantillon de patrimoines de taille moyenne, composés de biens urbains et ruraux et frappés par des ventes successives : autant de conditions qui sont réunies dans un trop petit nombre des patrimoines qui composent notre échantillon pour tirer des conclusions sûres. Avec toutes les réserves qui s’imposent, on note que le processus de désinvestissement touche plus les biens urbains que les possessions rurales. Il est, en revanche, presque toujours possible d’expliquer pourquoi les propriétaires manifestent un moindre attachement envers leurs propriétés immobilières. Avant de rencontrer des difficultés financières, tous ont acheté de façon préférentielle des biens ruraux, voire ont amorcé une timide reconversion de leur patrimoine vers la terre. Il existe donc une forte continuité entre les priorités affichées durant la période d’investissement et celles qui commandent l’ordre de dispersion du patrimoine.

  • 84 ASV, SD, Quarderni trasporti, R. 1502, fol. 819 ; Ibid., R. 1507, fol. 2001, compte de Zorzi Benzo (...)
  • 85 Il a hérité de son oncle une casa da statio, située dans la paroisse de San Polo qui servait de ré (...)
  • 86 Au titre de l’héritage paternel, il entre en possession, à Venise, même de la casa da statio situé (...)

58Le profil patrimonial de Zorzi Benzon q. Girolamo est un cas d’espèce84. Celui-ci a hérité, en 1663, des biens de son oncle, l’abbé Pietro Michiel85, et, en 1667, des biens de son père dont une partie sert à garantir la dot de sa femme, Chiara Negri86. Il est à la tête d’un beau patrimoine de rapport dont la rente (1 562 ducats) provient aux deux tiers des possessions foncières et des livelli prélevés dans l’arrière-pays (1 034 ducats) et pour un tiers des biens immobiliers sis à Venise (528 ducats). Il dispose, par ailleurs, de deux case da statio, l’une à San Polo, l’autre à San Trovaso, qu’il garde pour son usage personnel (carte 23).

Tableau 64. ÉVOLUTION DE LA RENTE PATRIMONIALE DE ZORZI BENZON Q. GIROLAMO ENTRE 1667 ET 1687 (EN DUCATS)

Tableau 64. ÉVOLUTION DE LA RENTE PATRIMONIALE DE ZORZI BENZON Q. GIROLAMO ENTRE 1667 ET 1687 (EN DUCATS)

59En l’espace de vingt ans, le patrimoine subit de profondes transformations qui inspirent trois remarques. L’évolution générale du patrimoine renvoie, tout d’abord, l’image d’un inexorable déclin, malgré de timides tentatives d’investissements au début des années 1670. Les pertes se soldent par une baisse d’environ 31 % des revenus patrimoniaux, sans compter la vente des deux grandes maisons qui étaient déclarées per uso proprio.

  • 87 Sur les achats de terres, voir : ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 78r, 3 octobre 1670  (...)
  • 88 Ibid., R. 1287, fol. 64r, 14 novembre 1673.
  • 89 Ibid., R. 1288, fol. 52r, 8 novembre 1675 ; Ibid., R. 1289, fol. 63v, 16 décembre 1679. Et sur la (...)
  • 90 Ibid., R. 1290, fol. 2r, 2 janvier 1681.
  • 91 Ibid., fol. 46r, 9 décembre 1682.

60On note, par ailleurs, une correspondance chronologique entre les ventes de biens immobiliers et l’achat de terres, au moins jus-qu’en 1673. Le 11 janvier 1670, Zorzi Benzon a vendu une habitation et une boutique à San Cassiano d’une valeur locative de 14 ducats ; trois jours plus tard, il acquiert 11 campi près de Noale qui lui rapportent 11 ducats et le mois suivant, 9 campi un quart et une partie de bâtiments agricoles87. En mars 1673, il cède, sous seing privé, la boutique et le magasin qu’il possédait à San Cassiano, à Marino Minio q. Giovanni qui lui remet, en échange, un campo situé dans la villa di San Biago d’un rendement inférieur88. Sans doute aucun, Zorzi Benzon a cherché délibérement à accroître, fût-ce dans de modestes proportions, ses possessions foncières aux dépens de ses biens urbains ; le détachement envers la propriété immobilière persiste quand il n’est plus en mesure de mener une politique d’investissements. À l’heure du repli, dans la seconde moitié des années 1670, il se défait certes, à deux reprises, de terres agricoles, mais l’essentiel du sacrifice est supporté par le patrimoine urbain89. En 1681, la maison et la boutique de San Polo, héritées de Pietro Michiel, sont vendues aux enchères par le Sopragastaldo90 ; en 1682, les héritiers de Savina dei Sachi acquièrent le complexe de San Trovaso dont la demeure paternelle et une des habitations situées à San Gregorio91. À l’exception des biens servant de garantie à la dot de son épouse, l’essentiel du patrimoine immobilier a disparu.

Carte 23 – Localisation et évolution du patrimoine immobilier de Zorzi Benzon
q. Girolamo de 1669 à 1687.

61Son démembrement ne s’est pas fait de manière désordonnée. Ce sont les biens hérités de l’oncle maternel qui ont été les premiers vendus. Parmi eux, le choix s’est porté sur les habitations et les boutiques de San Cassiano. Quand il se résout à toucher au patrimoine paternel, Zorzi se sépare des biens les plus récemment acquis : les deux portions de maisons situées à San Polo, dans la calle Turlana ; il cède ensuite l’essentiel, c’est-à-dire les propriétés de San Trovaso et de San Gregorio. Mais ce n’est pas faute de disposer de solutions alternatives : il fait volontairement le choix de sacrifier le patrimoine urbain, y compris la résidence familiale, pour sauvegarder ce qu’il juge le plus important : les biens agricoles.

  • 92 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 49 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 361.
  • 93 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 60v, 16 avril 1664 ; Ibid., fol. 153v, 30 mai 1665 ; (...)
  • 94 Entre juillet 1672 et février 1674, il acquiert dans la villa di Oltrafossa, cinq petites propriét (...)
  • 95 Ibid., R. 1291, fol. 140r, 6 mars 1688 ; Ibid., R. 1289, fol. 88r, 30 mars 1680 ; Ibid., R. 1291, (...)
  • 96 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 262, cond. 9175 ; Ibid., B. 263, cond. 9460.

62La famille Durli dont on peut reconstituer l’activité patrimoniale sur près d’un demi-siècle a déjà fait l’objet d’une analyse car Giambattista q. Giuseppe après une période d’investissement est contraint de se dessaisir d’une partie de ses avoirs. Le profil du patrimoine au cours du cycle de vie avait retenu l’attention. En revanche, les choix qu’il avait opérés ont à peine été évoqués. Or ils témoignent d’une nette préférence pour les biens ruraux qui s’affirme dans la phase d’investissement comme durant la période de repli. Cette préférence était déjà manifeste dans les choix de la génération précédente. À la fin des années 1650, Giambattista et Giuseppe Durli possèdent un patrimoine de moyenne importance exclusivement constitué de biens immobiliers. À côté de leur résidence ils sont en possession d’un édifice partagé entre deux locataires qui leur versent 50 et 20 ducats chacun et de quelques propriétés regroupées dans la paroisse voisine de Sant’Aponal : deux maisons louées avec boutique pour 85 et 34 ducats et enfin une boutique sur le chemin qui mène à San Matteo d’une valeur de 14 ducats92. Quinze ans plus tard, leur patrimoine présente une toute autre physionomie, grâce à l’achat de terres dans l’arrière-pays. Le patrimoine urbain qui constitue encore la composante majoritaire n’a pas été négligé, mais les acquisitions les plus importantes sont réalisées en Terre Ferme, dans la villa di Martin près de Padoue, dans la villa di Oltrafossa dans le Frioul ou encore dans la villa Lorenzaga sous la Motta93. À la suite de l’héritage du patrimoine familial, en 1675, Giambattista poursuit la même politique d’acquisitions à un rythme, toutefois, plus ralenti, avant d’être contraint, dans la décennie 1680, de se défaire de ses avoirs94. S’il cède, à trois reprises, des terres acquises par son père, c’est à cause de procédures de récupération judiciaire : jamais il n’en a mises en vente de lui-même95. En revanche, il charge le patrimoine urbain de résorber l’endettement familial. Pour en prendre la mesure, il importe de tenir compte de la valeur locative du patrimoine et non de la rente réellement perçue car la résidence est mise en location, en 1688, et vendue à titre viager en 1698. Le montant est de 166 ducats, en 1706, alors qu’il s’élevait à 393 ducats en 1660 : la baisse est de 58 %. Par rapport à l’état de développement maximum du patrimoine enregistré en 1664 (553 ducats), la diminution est de 70 %. Quant à la valeur locative du patrimoine rural, elle n’a baissé que de 25 % par rapport au sommet atteint en 1677. Une fois stabilisée sa situation financière, Giambattista Durli se risque de nouveau, en 1704, à réaliser un achat : il s’agit d’une maisonnette d’une valeur de 10 ducats située dans le Borgo del Lion à Bassano96. Le traitement différent auquel sont soumis les deux composantes du patrimoine s’inscrit dans la continuité des choix arrêtés à la génération précédente : le secteur qui a fait l’objet d’un investissement préférentiel est aussi celui auquel il est le plus attaché quand sonne l’heure du repli. Ce constat permet d’ajouter une nouvelle dimension au modèle du cycle de vie qui se soucie peu d’introduire une différenciation entre les diverses composantes du patrimoine : ce ne sont pas les biens accumulés qui sont dispersés sans distinction, mais une catégorie particulière d’entre eux, que le propriétaire juge secondaire. Or, le choix semble se faire en défaveur des maisons urbaines.

Fig. 28 – Évolution du patrimoine immobilier et rural de Giambattista et Giuseppe Durli q. Domenico, puis de Giambattista Durli q. Giuseppe de 1658 à 1706.

  • 97 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1061. Sur son père Giambattista Sanudo q. Benedetto, vo (...)
  • 98 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1291, fol. 191r, 30 décembre 1688 ; Ibid., R. 1292, fol. 127v, 1(...)

63Le même constat peut être formulé au sommet de l’échelle des fortunes. Revenons un instant sur le comportement de Matteo Sanudo qui hérite, en 1664, d’un patrimoine considérable dont la rente (4 894 ducats) provient aux deux tiers de Terre Ferme (3 339 ducats)97. Le poids des possessions agricoles n’est pas seulement un héritage, c’est un choix assumé. Entre 1666 et 1704, il réalise 28 opérations qui accentuent la structure interne du patrimoine : 18 sont des acquisitions, 10 des ventes, qui l’emportent cependant en valeur, puisque le solde est négatif de 343 ducats en 1704. Ventes et achats ne portent pas sur les mêmes biens. En valeur, la part de la propriété immobilière correspond à 73,2 % des ventes et à 9,4 % des acquistions, alors que la part de la propriété foncière est inversement proportionnelle : 18,3 % des ventes et 90,6 % des achats. Quant aux livelli, ils représentent 8,5 % des ventes. La composante rurale qui était dominante dans le patrimoine reçu en héritage est non seulement renforcée par des achats mais aussi préservée au moment où il lui faut solder les arriérés fiscaux. C’est alors le palais situé à Santa Maria Formosa qui est offert en sacrifice98. À sa mort, la rente immobilière a baissé de 35,4 % par rapport à 1664, le revenu des livelli de 18,2 %, alors que la rente agricole a progressé de 8 %. Elle ne suffit pas à compenser le repli des autres composantes du patrimoine mais l’atténue considérablement.

Carte 24 – Évolution du patrimoine immobilier de Matteo Sanudo q. Giambattista de 1665 à 1704.

64Le démantèlement du patrimoine se produit aux dépens d’un type de biens particuliers : généralement les maisons urbaines, alors que les propriétés situées dans l’arrière-pays sont davantage préservées. Cette tendance, qui s’accommode d’exceptions, est attestée à plusieurs niveaux de la pyramide sociale. Il ne faut pas en chercher la cause dans la structure du patrimoine : la composante immobilière n’est pas dispersée parce qu’elle y occupe, par exemple, une place minoritaire. Les choix patrimoniaux antérieurs sont en revanche décisifs. Le type de biens qu’on s’efforce de conserver est aussi celui qui a eu la faveur des investissements.

C–TYPES D’INVESTISSEMENT, MILIEUX SOCIAUX ET LOGIQUES INDIVIDUELLES

1) La pesée globale des investissements : la domination de la terre

  • 99 La nécessité de tenir compte de tous les types de ressources est suggérée, entre autres, par D. Ro (...)

65Étudier les investissements d’une famille, c’est, dans l’idéal, se donner les moyens d’établir la part qui revient non seulement aux biens durables, mais aussi aux prêts d’argent, aux bons d’État et aux participations industrielles et commerciales99. En se privant de cette vue d’ensemble, on court le risque d’occulter un arbitrage décisif, celui qui donne la préférence aux biens durables ou aux valeurs mobilières. Ce risque, nous l’assumons faute de pouvoir l’éviter. La source fiscale qui a été utilisée se préoccupe d’enregistrer les mutations des biens immeubles et des prêts aux particuliers, mais elle ignore tout des emprunts publics et des autres activités économiques. Nous avons tenté, en vain, de contourner ce manque en recherchant les inventaires après décès et les actes de division qui mentionnent d’ordinaire toutes les composantes de la fortune. La quête a été très largement infructueuse car les propriétaires retenus au préalable dans le corpus n’ont pas laissé de documents de ce type aisément repérables en archives. De plus, la recherche intensive qui aurait été envisageable pour un seul individu était irréalisable pour un plus grand nombre de personnes. Il faut donc se contenter d’observer et d’interpréter, avec toute la réserve qui s’impose, l’articulation entre les investissements ruraux et immobiliers.

66Dans la longue durée, la tendance est connue. La terre ne cesse de prendre de l’importance dans les patrimoines détenus par les propriétaires vénitiens, alors que la composante immobilière reste stable. Pourrait-il en être autrement quand l’arrière-pays offre un champ illimité à l’appétit des investisseurs, alors que le stock de maisons évolue peu du fait de la stabilité du cadre urbain ? D’un côté, le marché foncier est ouvert, immense, presque infini ; de l’autre, le marché immobilier est étroit, fermé, nécessairement limité dans ses possibilités de développement. Mais la disparité de l’offre n’explique pas tout. Il y a dans la conquête des campagnes davantage que la volonté obstinée de réaliser de nouveaux investissements. À la différence des temps glorieux du commerce maritime, la terre n’est pas seulement une valeur refuge pour les capitaux retirés des placements à risque ; elle n’est pas non plus un investissement lucratif depuis la baisse de la rente foncière dans le premier tiers du xviie siècle ; elle est surtout au centre d’un nouveau système de valeurs, fondée sur la rente, l’immobilisation de la richesse, l’attrait de la villégiature, qui est partagé au-delà des élites urbaines par tout un monde de propriétaires.

67Le mouvement de conquête des terres s’observe, à l’échelle d’une génération, en mesurant le volume des investissements destinés au secteur immobilier et foncier. La terre a généralement la faveur des propriétaires. On en prend conscience de manière négative quand le patrimoine ne peut plus être maintenu en l’état pour des raisons financières. Le démembrement touche plus fréquemment et plus profondément les possessions urbaines. Il n’est pas indifférent de constater que, dans certains cas, la rente foncière a progressé, alors que la rente urbaine a été amputée par des ventes. Le contraire est rarement vrai. L’attrait pour la terre est plus net encore lorsqu’on observe la composition des investissements. De manière générale, dès l’instant où le propriétaire développe la composante foncière de son patrimoine, il réserve un traitement moins généreux aux biens urbains : soit leur nombre régresse, soit il demeure inchangé, soit il progresse à un rythme moins rapide. Si on déplace l’angle de vue et si on examine les patrimoines dont la composante immobilière a progressé, on constate que le patrimoine ne comporte que des maisons ou bien que le volume des investissements est inférieur à celui affecté aux biens fonciers.

  • 100 En 1740, Leonardo Martinelli q. Antonio et ses frères déclarent un revenu immobilier de 2 893 duca (...)

68Le poids du secteur agricole apparaît avec évidence dans les investissements des quelques familles agrégées au patriciat vénitien qui ont pourtant beaucoup acheté à Venise. Leur profil est intéressant à un double titre. En possession d’un patrimoine foncier considérable parce qu’elles sont pour la plupart originaire de Terre Ferme, elles ont manifesté le souci de se constituer un patrimoine immobilier comparable aux plus grandes familles. Mais, dans le même temps, elles ont poursuivi leurs acquisitions dans l’arrièrepays à un rythme tout aussi soutenu, dépensant souvent davantage que pour l’achat des maisons situées dans la Dominante. Entre 1661 et 1740, le revenu immobilier des Widmann a été multiplié par 8 (passant de 546 à 4 749 ducats) et le revenu foncier par 1,2 (de 13 466 à 17 450 ducats). Mais le montant de l’investissement dans l’un et l’autre secteur est approximativement le même, équivalant à environ 4 000 ducats de rente supplémentaire. Les Labia ont massivement investi dans l’immobilier puisque la rente urbaine augmente de 56 %, passant de 1 955 ducats, en 1661, à 3 066 ducats en 1740, alors que la rente foncière ne progresse que de 19 % (de 10 653 à 12 694 ducats). Mais l’argent immobilisé dans l’arrière-pays représente près du double des sommes consacrées aux maisons. Parmi les familles qui ont le plus investi en ville, seuls les Martinelli se démarquent en concentrant l’essentiel de leurs achats à Venise100.

69Dans la perspective de l’étude de profils patrimoniaux, l’important n’est pas d’établir que les investissements sont majoritairement orientés vers la terre, ce que les données relatives à la pénétration des Vénitiens dans l’arrière-pays, connues de longue date, permettaient aisément d’imaginer, mais de comprendre les ressorts à l’œuvre dans les choix d’investissements.

2) Une différenciation sociale des investissements ?

70Faute de pouvoir, dans la majeure partie des cas, comprendre les motivations qui sous-tendent les investissements, les comportements patrimoniaux opposent une forte résistance à l’analyse. On hésite, dès lors, à établir une correspondance entre un investissement particulier et un profil social, comme on peine à faire le lien entre la composition interne du patrimoine et l’orientation dominante des achats. On constate que des individus qui ont le même profil se comportent différemment, alors que d’autres, que rien ne rapproche a priori, font des choix, à peu de choses près, identiques. Certains investissent dans l’immobilier sans qu’on puisse dire s’ils suivent une pratique ou un modèle imposés par leur milieu, ou s’ils sont guidés par le souci de conforter ou de rééquilibrer la structure de leur patrimoine. Leur choix a assurément un effet sur cette dernière, mais rien ne dit que cet effet soit recherché pour lui-même.

  • 101 R. Derosas, « I Querini Stampalia. Vicende patrimoniali dal Cinque all’Ottocento », dans G. Busett (...)
  • 102 G. Gullino, I Pisani Dal Banco e Moretta. Storia di due famiglie veneziane in età moderna e delle (...)

71La diversité des comportements est une donnée historique qu’il faut considérer en tant que telle. Ce serait une faute de vouloir la soumettre à une typologie rigide car elle révèle le caractère éminemment singulier et personnel de la gestion du patrimoine. C’est l’affaire d’un seul homme, souvent d’une fratrie ou de parents proches, mais toujours de personnes qui déterminent leurs choix à partir de paramètres qui leur sont propres et qui ne peuvent être entièrement ramenés à des données objectives, telles que la structure du patrimoine hérité, le niveau de fortune ou l’appartenance sociale. L’importance des choix personnels peut conduire deux générations successives à se comporter différemment. Ce que le père avait privilégié peut être délaissé par les enfants au profit d’un autre investissement, non seulement parce que le contexte a évolué, mais parce que les attentes ne sont pas forcément les mêmes. Les Querini de Santa Maria Formosa ont mené une politique d’investissement foncier jusqu’au milieu du xviie siècle après quoi ils ont cessé les achats en cette direction101. Les Pisani Moretta investissent massivement dans la terre dans la seconde moitié du siècle, alors que leur activité antérieure était très ralentie, mais les Pisani Dal Banco achètent dans l’arrièrepays à un rythme soutenu tout au long du siècle102.

72Mais la difficulté à dégager une typologie des comportements serait encore plus forte si nous avions adopté un mode de calcul des investissements moins rudimentaire. En mesurant leur progression entre deux dates, on est enclin à les lire comme l’expression d’un projet cohérent et linéaire. La reconstitution des parcours patrimoniaux a montré, au contraire, que les individus ne définissent pas un projet patrimonial une fois pour toutes, en se fixant des objectifs et en y conformant tous leurs actes. Au cours de leur vie, mais aussi sur un laps de temps très court, ils peuvent contredire, infléchir ou renforcer des choix antérieurs pour la simple raison qu’ils n’appliquent pas toujours un programme d’investissements préétabli, mais réagissent à des opportunités et s’adaptent aux possibilités qu’ils rencontrent.

73Faut-il pour autant, à l’énoncé de ces remarques, qui résonnent aussi comme autant d’aveux d’impuissance, prendre acte de l’atomisation des comportements, de la myriade des motivations individuelles, de l’éclatement des parcours et renoncer à l’idée de dégager des règles communes ? Certes, non. Il est possible d’individualiser quelques profils patrimoniaux qui répondent à la même logique, aux mêmes règles ou aux mêmes nécessités.

  • 103 Cette idée est développée dans l’analyse de parcours migratoires par P. A. Rosental, « Maintien/ru (...)
  • 104 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 258 ; Ibid., B. 224, cond. 27 ; SD, Quaderni trasport (...)
  • 105 Le revenu foncier se base sur l’état du patrimoine en 1703. Il tient compte de la progression de l (...)
  • 106 L’attachement préférentiel de la famille envers la terre apparaît avec évidence au moment où le fi (...)

74Le premier d’entre eux concerne des propriétaires qui concentrent la majeure partie de leurs investissements dans l’arrière-pays. Cette pratique a cours dans trop de milieux pour être associée à un profil patrimonial particulier. Elle est le fait de ceux qui ne font que conforter l’orientation dominante de leur patrimoine, comme de ceux qui cherchent à renforcer la composante rurale aux dépens de l’immobilier. Mais elle répond aussi pour d’autres propriétaires, issus de l’arrière-pays, à des motivations clairement identifiables : c’est une forme de fidélité aux origines103. S’ils résident en ville, quelque fois de longue date, pour des raisons professionnelles et s’ils y ont tissé des relations durables qui préfigurent une installation définitive, leurs investissements conservent pour horizon le pays d’origine. Le maintien de liens familiaux, l’entretien d’un réseau de relations, la possession parfois de biens d’origine familiale, la volonté aussi d’afficher au pays la réussite acquise en ville les incitent à y concentrer leurs achats. Qu’il nous soit permis d’exploiter, une dernière fois, le bel exemple du mercier Antonio Maria Zanetti. En 1661, celui-ci ne possède à Venise qu’un édifice, certes de grande taille, situé à Santa Maria Mater Domini où il travaille et habite, et en Terre Ferme, aux Gambarare, le long du Brenta, une seule maison, accompagnée de dépendances et d’un jardin, mais sans aucune terre104. À sa mort, en 1703, il laisse à son fils, Girolamo, un patrimoine dont la physionomie a radicalement changé : en s’élevant à 169 ducats, le revenu immobilier a cru de 23 % tandis que le revenu en provenance de Terre Ferme a été multiplié par 10 atteignant 567,8 ducats105. En l’espace de 40 ans, l’origine des revenus du patrimoine s’est inversée au profit de la rente foncière, sans toutefois que la rente immobilière ait baissé en valeur. En Terre Ferme, il consolide ses positions aux Gambarare, en réalisant neuf transactions d’une valeur locative de 352 ducats. Le reste des achats porte sur des terres situées dans le Frioul, dans la Forrezza et la Spianada di Palma où résident des parents, Bortolamio et Pietro Zanetti. Une partie des terres achetées leur est, d’ailleurs, remise avant de leur être cédée définitivement en 1689. La valeur locative de l’investissement au pays se monte à 228,5 ducats. Après 1689, il garde pour son usage personnel deux maisons à la Forrezza di Palma106.

  • 107 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 305 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 628, Agos (...)

75D’autres exemples montrent que l’investissement peut être plus localisé encore. En 1661, Agostino Manfrotti, riche marchand drapier originaire d’Asolo, est locataire de son habitation à San Silvestro et ne possède à Venise qu’une boutique au pied du pont de Rialto qu’il utilise à des fins professionnelles et une voûte toute proche louée 36 ducats107. L’essentiel de son patrimoine est composé de terres situées dans les villas de Crespano, de San Zenon et de Santa Maria dans le territoire d’Asolo et dans la villa di Loria près de Castelfranco. L’ensemble procure une rente de 121,8 ducats par an. D’autres biens sont déclarés dans l’estime de Terre Ferme, mais on en ignore la quantité. En matière d’investissement, son principal souci est de renforcer son assise foncière. Certes, entre 1661 et 1681, date de sa mort, il ne réalise que deux achats portant sur de petites superficies (16 et 17 campi), qu’il revend en partie en 1676 (1 campo 1/4 sur les 17), mais ses fils, Antonio, Pietro et Paolo, qui sont admis dans le patriciat vénitien en 1698, sont beaucoup plus actifs. Dans le prolongement des choix patrimoniaux paternels, tous les investissements portent sur des terres situées à Asolo ou à Castelfranco. Ils souscrivent 11 contrats d’achat et un contrat de vente qui leur est imposé, en 1710, car une de leurs acquisitions antérieures a été annulée. Leur entrée dans le patriciat ne s’accompagne pas, du moins immédiatement, par des investissements à Venise, à la différence d’autres familles marchandes originaires de Terre Ferme.

  • 108 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 62 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 365.
  • 109 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 5v, 22 octobre 1663.
  • 110 Ibid., R. 1290, fol. 164r, 3 mars 1684. Il est probable qu’il occupe la boutique pour son usage pe (...)
  • 111 Ibid., R. 1291, fol. 120r, 30 décembre 1687 ; Ibid., R. 1296, fol. 119v, 19 juillet 1704. Gian Mar (...)

76La définition des deux autres profils est née d’un constat : quand les investissements portent généralement sur un seul type de biens, parfois de manière exclusive, il existe une correspondance incontestable entre le secteur d’investissement choisi et la position sociale du propriétaire. L’achat exclusif de biens immobiliers, qui va à contre-courant de la tendance générale, est surtout le fait de petits propriétaires exerçant pour la plupart leur métier dans le commerce ou dans l’artisanat. Ce choix s’impose à eux pour des raisons professionnelles : ils cherchent à acquérir un lieu de travail ou à étendre l’espace nécessaire au bon exercice de leur métier. Il démontre aussi l’horizon limité de leur projet patrimonial. En réalisant leurs investissements auprès des mêmes vendeurs et dans des zones extrêmement circonscrites, ils s’enferment dans un cercle étroit qui ne déborde pas des frontières du quartier et encore moins de celles de la ville. Leurs intérêts professionnels, le réseau de relations dans lequel ils sont insérés, les ressources limitées dont ils disposent, les conduisent à réaliser leurs investissements dans un périmètre proche, au plus près de leurs lieux de vie quotidiens ou des biens qui sont déjà en leur possession. Le comportement de Domenico Vidazi q. Battista, herboriste à Rialto, résume tous les autres. Locataire de son logement à San Silvestro, celui-ci possède, en 1661, un petit patrimoine immobilier commercial, concentré à Rialto, qu’il s’est constitué par étape. Il a acheté une voûte, située sous le portique dei Visentini en 1643, puis deux autres dans la calle dei Varoteri, en 1655, enfin une dernière, au second étage des Fabbriche Nuove, à une date inconnue108. À la mort de son fils en 1663, il hérite des trois voûtes que celui-ci possédait à Rialto109. Le patrimoine s’accroît, en 1680, de la cession par Stefano Lazaroni, père du monastère des Carmini, du revenu d’une boutique à Rialto qui s’élève à 200 ducats par an110. Malgré la restitution forcée de deux biens en 1687, Domenico Vidazi transmet à son autre fils, Gian Maria, cinq voûtes qui ont été acquises dans le même périmètre commercial111. Proximité des achats avec la résidence et le lieu de travail, localisation des investissements dans le même quartier, acquisitions exclusives de locaux commerciaux, désintérêt pour l’arrière-pays : les choix de Vidazi répondent à objectifs précis, limités et spatialement très concentrés.

  • 112 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 391 ; SD, Quaderni trasporti, R 1502, fol. 637.
  • 113 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 284 ; SD, Quaderni trasporti, R 1502, fol. 577.
  • 114 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 427 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 640 et R. (...)

77À l’opposé, on note un lien entre l’appartenance aux milieux les plus riches et l’acquisition dominante, pour ne pas dire exclusive, de biens ruraux. On ne veut pas dire par là que la conquête des campagnes est seulement le fait de grands propriétaires, mais que l’investissement foncier occupe chez eux une place considérable par rapport aux placements immobiliers. La preuve est offerte par les dix propriétaires patriciens du corpus qui déclarent un revenu supérieur à 2 000 ducats en 1661. Angelo Morosini n’acquiert, entre 1661 et 1691, que des terres, d’une valeur locative totale de 347,5 ducats112 ; Giovanni Soranzo consacre 90 % de ses investissements (592 ducats de rente) à l’achat de possessions agricoles113 ; entre 1661 et 1687, Alvise Barbarigo destine seulement un tiers de ses investissements à la terre (164,5 ducats), mais plus de la moitié prend la forme de prêts d’argent à des paysans qui cèdent leurs biens en garantie114. Deux raisons viennent expliquer ces choix. S’ils négligent l’investissement urbain, c’est qu’ils disposent déjà d’un patrimoine immobilier, souvent considérable, hérité de leur père. Ils ne manifestent à son égard aucun désintérêt, continuant à l’exploiter et à l’entretenir, mais ils n’éprouvent pas le besoin de l’étendre en achetant sur le marché, sans doute parce qu’ils le jugent suffisant et parce que les opportunités d’achat ne sont pas si nombreuses. La composante urbaine de leur patrimoine s’enrichit davantage de l’apport des dots que des acquisitions qui sont occasionnelles et limitées. Leur ambition patrimoniale est toute entière tendue vers l’arrière-pays qui offre des étendues presque illimitées à leur convoitise. Pour la plupart d’entre eux, cette ambition n’est pas nouvelle : elle s’inscrit dans une stratégie de développement qui s’étend sur plusieurs générations, qui a pu connaître des phases de ralentissement, de stagnation, voire de repli, mais qui vise le même objectif à long terme : accroître les possessions foncières. Ils ne font donc que se conformer à l’orientation dominante du patrimoine. S’ils peuvent concentrer tous les efforts financiers sur la terre, c’est aussi parce qu’ils ont les moyens de recruter des agents prospecteurs et d’entretenir les relais d’information qui leur permettent de déployer leur activité sur un très long rayon d’action : Venise n’est qu’une pièce d’un qui embrasse tout l’arrière-pays.

78À l’exception de ces trois profils patrimoniaux, il n’est pas permis, en l’état, d’individualiser des comportements qui répondent à des logiques et à des règles communes faute de pouvoir interpréter le sens des motivations individuelles.

***

79Quelles sont les logiques qui sous-tendent le choix du propriétaire au moment d’investir ou de se séparer d’une maison ? Telle est, en substance, la question qui a inspiré cette étude. Pour comprendre le traitement dont les biens immobiliers sont l’objet, il a fallu observer le comportement du propriétaire dans divers contextes : lors de phases d’investissement, afin d’établir dans quelle mesure les achats s’articulaient avec le reste du patrimoine urbain ; pendant des phases de repli, pour cerner en creux la hiérarchie d’importance qui commandait l’ordre de dispersion des biens. Il a également fallu sortir du champ clos de l’immobilier pour analyser l’articulation entre l’investissement urbain et l’achat de terres faute de pouvoir les replacer, tous deux, dans le cadre plus vaste de l’économie de la rente.

80Au total, les conclusions que nous sommes amené à formuler mettent en évidence une forte polarisation des comportements. L’inscription des achats dans un espace proche des précédentes implantations et au sein du même cercle de vendeurs est le fait de petits propriétaires exerçant des professions commerciales ou artisanales. La localisation des investissements révèle une propension à développer le patrimoine à partir des noyaux existants. Cette stratégie de proximité s’explique pour des raisons professionnelles, mais surtout à cause de l’étroitesse du réseau dans lequel sont effectuées les transactions. La configuration spatiale de leur patrimoine et l’espace social dans lequel ils évoluent tendent à se superposer. À l’opposé, une toute autre attitude prévaut chez de plus grands propriétaires pour qui la ville toute entière est un terrain d’investissement. Le souci d’étendre les agrégats existants ne tient pas lieu d’objectif patrimonial, mais est perçu comme une opportunité parmi d’autres au sein d’une stratégie qui tient l’espace pour un critère secondaire. Quelques nouvelles familles agrégées au patriciat ont retenu l’attention car elles permettaient de dessiner les contours d’un type de comportement, sinon intermédiaire, du moins original : elles manifestent, plus que d’autres, le souci d’étendre leurs propriétés autour de la résidence, d’accroître les regroupements existants et d’acquérir des blocs homogènes, malgré la résistance que leur opposent les structures de la propriété ; mais ce souci reste subordonné à une stratégie d’investissement essentiellement économique.

81En déplaçant l’observation sur des patrimoines en perdition, on s’est efforcé de montrer que la hiérarchie interne des patrimoines immobiliers n’était pas une chose aussi rigide et aussi définie que l’étude de la paroisse de San Polo le suggérait. L’importance des biens, l’attachement préférentiel que le propriétaire porte à certains d’entre eux dépendent d’un certain nombre de conditions (familiale, symbolique, économique) qui rendent caduque la hiérarchie antérieure dès lors qu’elles ne sont plus réunies. C’est particulièrement vrai de la résidence qui est préservée tel un sanctuaire impénétrable jusqu’au moment où les avantages pratiques et symboliques qu’elle procurait disparaissent face à des impératifs économiques. Elle change alors de statut pour devenir une ressource que la famille utilise au même titre que d’autres biens pour sauver ce qu’elle juge désormais plus utile à sa survie.

82Si on tente de saisir l’articulation entre biens urbains et biens fonciers au sein du patrimoine, on constate que l’arbitrage se fait dans la plupart des cas aux dépens des maisons urbaines : parce qu’elles sont sacrifiées de façon préférentielle en cas de difficultés ou parce qu’elles sont l’objet de moindres investissements. Cette tendance de fond n’a rien à voir avec la rentabilité qui joue en faveur de la pierre dans la seconde moitié du xviie siècle ; elle trouve son origine dans la place centrale qu’occupe la terre dans le système de valeur des élites urbaines et dans la disparité de l’offre entre les deux secteurs d’investissement. La préférence pour la terre rend d’autant plus intéressants les propriétaires qui continuent de s’intéresser préférentiellement aux maisons urbaines. L’essentiel de ceux qui y consacrent tous leurs investissements sont les mêmes que ceux qui achètent dans un cercle étroit, au plus près des biens qu’ils possèdent déjà. Leurs investissements sont concentrés dans quelques zones de la ville et se limitent à elles. A contrario, l’investissement urbain est délaissé par ceux qui sont en possession de nombreuses maisons reçues en héritage et dont le patrimoine traduit de longue date une prédilection pour les investissements fonciers. À l’exception de ces deux catégories, nous ne sommes pas en mesure d’établir un lien entre un type d’investissement et la structure du patrimoine ou entre le comportement patrimonial et une logique sociale. Cette forte polarisation peut venir de la cécité de l’observateur ; elle est peut-être aussi le reflet d’une certaine réalité.

Notes

1 Les travers du classement typologique sont soulignés par G. Levi, « Terra e strutture familiari in una comunità piemontese del ’700 », Quaderni storici, 33, 1976, p. 1095-1097.

2 Le procurateur Alvise Barbarigo, très peu actif en matière immobilière entre 1661 et 1678, se contente d’acquérir deux boutiques à Rialto qui viennent renforcer son implantation dans le quartier commerçant où il est déjà en possession de 5 boutiques (ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 427 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 640 ; SD, Giornale di traslati, R. 1284, fol. 39v, 30 avril 1666). Il s’efforce aussi, sans y parvenir complètement, de reconstituer, à la faveur de quatre achats, l’unité de la propriété d’une maison à Santa Maria Formosa dont il ne possédait que 14 carats en 1661.

3 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 417 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 639. Les biens de Paolo Donà q. Bortolamio et ceux que sa femme, Priulina Donà, a apportés en dot, fournissent, en 1661, 314 ducats de revenu urbain et 433,5 ducats de rente foncière. Il faut ajouter au patrimoine de rapport leur résidence vénitienne et trois villas en Terre Ferme.

4 Ainsi entre-t-il en possession, en 1675, de 16 terrains pour un total de 118 campi dans la villa del Bosco près de Legnago dans le Veronese où il possède déjà une centaine de campi. ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1288, fol. 46v, 7 novembre 1675.

5 La composante immobilière de la dot de Giustina Bergonzi contient une habitation à San Polo, une voûte à Rialto, une maison et une boutique à San Salvador, 12 biens à San Stin, un bastion da vin sur les Zattere et le droit d’usage du traghetto de Sant’Aponal. ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 418.

6 Voir chapitre II, 2.

7 L’achat d’un palais est un cas d’espèce, soit parce que les propriétaires voisins, trop pauvres, ne peuvent prétendre à ce type d’édifices, soit parce qu’ils sont déjà en possession d’un palais où ils ont établi leur résidence et se consacrent à des investissements de rapport de moindre envergure, mieux adaptés à leurs ressources. Ainsi aucun des palais vendus à San Polo entre 1661 et 1712 n’a été racheté par des propriétaires voisins.

8 Ibid., cond. 228 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 571.

9 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1284, fol. 41v, 30 avril 1666.

10 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 258 et Ibid., B. 224, cond. 27 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 574.

11 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1289, fol. 159v.

12 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 205 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 569 ; SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 96r, 5 juillet 1664 ; Ibid., R. 1288, fol. 40r, 6 novembre 1675.

13 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 168 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 375.

14 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 182r, 30 mai 1665.

15 Ibid., R. 1284, fol. 7r, 31 juillet 1665. Il n’achète plus par la suite. Il forme la dot de sa fille, appelée à épouser Zaccaria Negri, à partir des biens qu’il a acquis entre 1661 et 1662 : soit une boutique d’une valeur locative de 8 ducats et les droits sur une partie du loyer d’une maison d’une valeur de 20 ducats (Ibid., R. 1287, fol. 183r, 7 août 1675). À sa mort, en 1695, Miana Miani reçoit tout le reste, au titre de la restitution de sa dot (Ibid., R. 1294, fol. 2v, 18 février 1695).

16 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 18, déclaration de son fils Bernardo Lazaroni. Les deux maisons sont louées, en 1661, 30 ducats chacune (SD, Catastico, 1661, Sant’Agostin, B. 423, n°46 et 67).

17 ASV, Notarile Atti, Girolamo di Capi, B. 2790, fol. 63v-64r : « L’illustrissimo ser Marco Querini fu dell’illustrissimo ser Nicolò spontaneamente durante la sua vita ha dato, venduto, cesso e liberamente rinunciato, sicome da, vende, e rinuncia al signore ser Lazaroni q. ser Bernardo qui presente, e per sé e per li suoi heredi e successori durante però la vita di detto illustrissimo ser Marco stipula, compra et acquista : due casette da statio a pepian et in soler con sue botteghe sotto poste in questa città in contrà di San Agustin [...]. Et questa vendicione, cessione et rinontia ha fatto e fa detto illustrissimo ser Marco per pretio di mercato convenuto d’accordo con detto ser Santo de ducati quattrocento corenti di lire 6 : 4 per ducato, quali ducati quattrocento promette e si obliga detto ser Santo scriver hoggi in Banco del Giro a detto illustrissimo [...] ».

18 ASV, SD, Catastico, estimo 1661, Sant’Agostin, B. 423, n°43.

19 Son fils, Bernardo, ne réalise aucune acquisition (ASV, SD, Quaderni trasporti, 1661, B. 1493, fol. 361). Il restitue, en 1675, aux héritiers de Marco Querini, Marco et Pietro Querini q. Pietro, les deux maisons de Sant’Agostin et la casetta de Santa Maria Formosa (SD, Giornale di traslati, B. 1288, fol. 18r, 30 octobre 1675). En 1715, sa veuve, Faustina Rubrender, et sa belle-sœur, Zanetta, sont les bénéficiaires de l’héritage qui comprend la résidence de Sant’Agostin et deux campi qui procurent 8 ducats de revenus (Ibid., B. 1299, fol. 110r, 31 juillet 1715).

20 ASV, SD, Condizioni di decima, 1661, B. 223, cond. 1.

21 ASV, Notarile Atti, Andrea Mastaleo, B. 8855, fol. 81v-82v, 15 juillet 1675 ; SD, Giornale di traslati, R. 1288, fol. 16v, 31 octobre 1675.

22 En juillet 1675, Giuseppe Baroni se sépare des quatre habitations, manifestement en mauvais état, en échange de 700 ducats versés par Pietro Sonzonio q. Giambattista. L’acte notarié qui précise les conditions de paiement ne nous dit pas si la vente sert à éteindre une dette. Cf. ASV, Notarile Atti, Andrea Mastaleo, B. 8855, fol. 81v-82v, 15 juillet 1675.

23 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 85 : SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 367 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 108v, 9 décembre 1683.

24 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1506, fol. 1955.

25 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1291, fol. 59v, 28 novembre 1686.

26 Ibid., R. 1292, fol. 21r, 21 juillet 1689. La chronologie des achats est reprise dans l’acte de vente de la maison en 1703 : ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 285rv, 27 janvier 1703. L’acte précise que deux chambres « hora incorporati nel soler di sotto » ont été acquises en septembre 1689 pour 200 ducats auprès de Giandomenico Donadoni, le mari de Prudenzia Zambelini.

27 Ibid., fol. 20v, 21 juillet 1689.

28 Ibid., fol. 59v, 18 juillet 1690. ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 285v, 27 janvier 1703. L’achat de tout l’édifice leur a coûté 4 875 ducats.

29 ASV, SD, Giornale di trasalti, R. 1292, fol. 122r, 22 juillet 1691 : « un magazenetto a pepian attacato alla bottega da erbariol overo ducati 10 d’intrada del corpo de ducati 30 si scode per esso magazenetto et altri lochi sopra la bottega da Erbariol tenuto al presente ad affitto da Baldisera Rossi per essi ducati 30, Ittem un altro magazenetto in capo la Scavezaura appresso la Scala della casa per uso era tenuto ad affitto per essi fratelli Chiesa per ducati 6 et un altro magazenetto contiguo era tenuto ad affitto da Menego Malanotte per lire 14 [...] ».

30 Ibid., fol. 181, 8 juillet 1692.

31 Ibid., R. 1294, fol. 6v, 18 février 1695 : « un lioghetto a pepian con sua porta nella Calesella morta con altro lioghetto sopra il medesimo che porta sopra il pat-to della scala di pietra viva con il gius del transito di detta scala che arriva sino la detta porta posta in contrà di San Geremia in Corte sine Calesella di Cha’ Spiera pervenuta nelli detti Chiesa [...] ».

32 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 272, cond. 12437, 5 février 1697. Une allusion aux travaux est faite dans ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 285v, 27 janvier 1703 : « dicono essi Chiesa haver fatto miglioramenti per la summa di ducati 600 ».

33 ASV, Notarile Atti, Marco Generini, B. 6828, fol. 284r-289v, 27 janvier 1703.

34 Elle permet aux Chiesa de rembourser le capital de deux emprunts : le premier, d’un montant de 2 000 ducats, avait été contracté, en 1689, auprès de Giovanni Dario et le second d’une valeur de 800 ducats, en 1690, auprès de Marco Arigoni. Il restait à rembourser à chacun d’entre eux 1 000 et 500 ducats comme le précisent les conditions de paiement du contrat. Mais la raison de la vente de ce bien particulier s’explique par l’obligation de rembourser le livello de 2 000 ducats que Domenico Donadoni et Prudenzia Zambelini, les anciens propriétaires de la maison, avaient obtenu, en 1675, de Lugrezia Priuli q. Alvise. En vérité, c’est à leur héritier, Lutanzio Zucconi qu’il appartient d’éteindre la dette. Celui-ci s’acquitte partiellement de cette tâche, en 1702, en versant 1 200 ducats. On comprend mal cependant pourquoi les frères Chiesa devraient rembourser le reste dû à sa place alors qu’ils n’ont, à notre connaissance, aucun engagement envers lui. Sur le remboursement de 1702, voir : ASV, Giudici del Mobile, Sentenze a legge, B. 692, fol. 56r-61v, 27 mars 1702.

35 Giuseppe, qui gère seul le patrimoine depuis la mort de son frère en 1704, doit restituer les loghetti, achetés en 1695 dont il avait entrepris la restauration et la portion de l’habitation et de la boutique achetée à Agostino Suarez. Cf. ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2665, compte de Giuseppe Chiesa q. Antonio ; SD, Giornale di traslati, R. 1297, fol. 126v, 10 novembre 1706 ; Ibid., fol. 138r, 25 mai 1707.

36 L’étude des réseaux d’échanges, en particulier des échanges intra-familiaux, est étroitement associée au débat autour de l’existence d’un marché de la terre impersonnel à la fin du Moyen Âge et à l’époque moderne. A longtemps prévalu, dans les travaux sur l’Angleterre notamment, l’idée selon laquelle plus la terre circulait dans le milieu familial et plus on s’éloignait d’un marché impersonnel et moderne : A. Macfarlane, The Origins of English Individualism. The Family, Property and Social Transition, Oxford, 1978 et Z. Razi, « Family, Land and the Village Community in Later Medieval England », Past and Present, 93, 1981, p. 3-36. Pour juger de la nature du marché, des travaux plus récents ont tenté d’établir un lien entre le niveau des prix et les transactions entre parents : G. Levi, Le pouvoir au village. Histoire d’un exorciste dans le Piémont du xviie siècle, Paris, Gallimanrd, 1989, p. 115 et 119 ; voir aussi le chapitre IV du présent ouvrage.

37 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 38v, 10 octobre 1682 ; Ibid., R. 1289, fol. 14v, 1er avril 1679.

38 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 57 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 364 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 187r, 30 mai 1685.

39 Cette difficulté est soulevée par P.-A. Rosental, « La rue mode d’emploi. Les univers sociaux d’une rue industrielle », Enquête, « La ville des sciences sociales », 4, 1996, p. 123-146.

40 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 206 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 569 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 165r, 4 avril 1685 ; Ibid., R. 1291, fol. 178r, 18 novembre 1688.

41 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 172 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 376.

42 Ibid., Condizioni aggiunte, B. 252, cond. 4998 et B. 253, cond. 5594 ; SD, Giornale di traslati, R. 1287, fol. 70v, 14 novembre 1673. Le loyer des maisons de Castello est porté de 57 ducats à 78 ducats et celui des habitations de San Lio de 52,4 à 110 ducats.

43 Ibid., Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1402 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 139r, 27 juin 1684.

44 Ibid., R. 1293, fol. 85r, 1er février 1693.

45 Ibid., R. 1295, fol. 56r, 1er février 1700 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini, R. 1301, fol. 50r-51v, 20 août 1700.

46 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2724 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini, B. 1307, fol. 42r-45r, 5 août 1706.

47 Ibid., fol. 43r : « che dalli predetti Signori fratelli Compratori sono stati grasiosamente fatti contare alla sudetta Signora Paulina che servirono come dissero perché potesse contarli a conto di sua dote e cosi venir alla contration del matrimonio con il Signor Pietro Francesco sudetto il qual qui presente afferma et confessa havere li ducati 130 ».

48 ASV, Giornale di traslati, R. 1297, fol. 199r, 7 juillet 1708 ; Notarile Atti, Alessandro Bronzini, B. 1309, fol. 23v-27r, 23 avril 1708.

49 ASV, Giornale di traslati, R. 1298, fol. 1r, 12 juillet 1708 ; Ibid., R. 1299, fol. 187, septembre 1917 ; SD, Condizioni aggiunte, b. 278, cond. 15378, 25 juillet 1709.

50 L’investissement immobilier est perçu par certains artisans comme un facteur d’intégration sociale et d’enracinement urbain. Voir S. Cerutti, La ville et les métiers. Naissance d’un langage coporatif (Turin 17e-18e siècle), Paris, 1990, p. 48-59.

51 La construction de palais qui surpassent par leur taille tout ce qui s’était bâti jusqu’alors, le remaniement d’église, l’exaltation de leurs commanditaires jusque dans les sculptures de la façade attestent du souci de certaines familles admises depuis peu dans le patriciat de s’affirmer avec ostentation sur la scène urbaine. Un tel déploiement de fastes se comprend sans peine. Si le patriciat a en effet accepté d’ouvrir ses rangs du fait du déclin démographique dont les conséquences commençaient à se faire sentir sur le plan institutionnel, en entraînant une réduction du vivier des candidats aux magistratures publiques et à cause des dépenses colossales exigées par la défense de Candie, l’intégration des nouvelles familles est lente à se réaliser bien que l’acquisition du titre leur confère formellement un pouvoir égal à celui de leurs pairs. Il faut souvent attendre la seconde moitié du xviiie siècle pour que la participation à la vie publique leur donne accès aux plus hautes charges et pour qu’ils puissent nouer des alliances matrimoniales qui les rapprochent des plus grandes familles. L’intégration passe par l’adoption du système de référence et de valeur qui a été élaboré par le patriciat afin de défendre sa prééminence sociale et politique. Elle exige de se conformer à un modèle qui se manifeste dans le choix de la carrière politique, des alliances matrimoniales et du comportement sur la scène urbaine. Pour une analyse d’ensemble, voir : R. Sabbadini, L’acquisto della tradizione. Tradizione aristocratica e nuova nobiltà a Venezia (secc. xvii-xviii), Udine, 1995 et V. Hunecke, Il Patriziato veneziano alla fine della Repubblica, 1646-1797. Demografia, famiglia, ménage, Rome, 1997, p. 353-354.

52 En 1740, sur 140 habitations occupées par les nouveaux nobles, une moitié est louée, l’autre est possédée en propre. À la même date, 432 habitations sont louées et 417 autres tenues en pleine propriété par l’ensemble du patriciat, y compris les derniers admis. Cf. L. Megna, « Comportamenti abitativi del patriziato veneziano (1582-1740) », Studi veneziani, 22, 1991, p. 272-273.

53 Dans le sestiere de Santa Croce où s’est installée une quizaine de familles, la présence nobiliaire est inférieure à celle qu’on observe, plus à l’est, à San Polo. C’est particulièrement vrai de la paroisse de Santa Lucia, désertée par les patriciens de vieille souche, où se sont implantées trois nouvelles familles le long du quai qui borde le Grand Canal : les Laghi, les Lion et les Cavazza. Le phénomène est encore plus prononcé dans le sestiere de Cannaregio. En 1740, les nouvelles familles, qui concernent plus du quart des résidents nobles (27 sur 95), se localisent en majorité dans trois paroisses : San Geremia, San Marcuola et San Marcilian. Comment expliquer cette tendance, qui n’est certes pas exclusive, à s’implanter dans des lieux quelques fois excentrés ou du moins délaissés par la noblesse ? Au moins deux raisons peuvent être avancées. Premièrement, des cittadini, qui habitaient dans des paroisses où les nobles étaient peu représentés, ont accédé au patriciat tout en conservant leur implantation antérieure : c’est ainsi que s’explique la présence de nouvelles familles à San Giacomo dall’Orio. Deuxièmement, le tissu urbain aux confins de la ville est encore parsemé de terrains susceptibles d’être bâtis ou de servir à un usage professionnel. Or toutes les familles qui s’implantent à San Geremia, à San Marcuola et à San Marcilian sont d’origine marchande. Cf. Ibid., p. 315-317.

54 Plus de la moitié des nouvelles familles sont d’origine marchande, un cinquième vient de la noblesse de Terre Ferme, un cinquième encore du monde des avocats, des secrétaires ou des cittadini. Cf. R. Sabbadini, op. cit., p. 33. Un quart des familles s’est installé après l’achat du titre ; un autre quart peu avant et les autres sont présentes depuis au moins une génération.

55 Il est difficile pour les anciennes familles de rivaliser avec des projets qui comptent parmi les plus somptueux des xviie et xviiie siècles. Les palais Labia, Flangini, Maffetti, Belloni, Zenobio, Rezzonico, Grassi sont sans égal. Cf. R. Sabbadini, op. cit., p. 141-156.

56 Francesco Bonfadini, dont la famille d’origine tyrolienne a été admise en 1648, habite, en 1661, dans la paroisse de San Geremia, le long de la fondamenta qui mène à San Giobbe. Il possède dans la cour attenante au palais treize logements locatifs, auxquels s’ajoutent 6 autres maisons et une boutique près du pont de San Giobbe (ASV, SD, Catastico 1661, Cannaregio, R. 421, n°464, 487-500, 994, 10671072). Voir l’étude de S. Moretti, « Dalla Campagna alla città e ritorno. La parabola dei Bonfandini, una famiglia di Terraferma », dans Palazzo Bonfandini-Vivante, Venise, 1995, p. 23-39. En 1661, Donà Rubini dispose à côté de sa résidence de cinq petits logements, d’une teinturerie équipée d’une habitation et dans la même paroisse, calle del Clero, une savonerie et une habitation (Ibid., n°513-520 et 10391041). Matteo et Lorenzo Zambelli, dont la famille d’origine marchande a été intégrée au patriciat en 1648, possède, en 1711, un palais sur le Campo San Giacomo dall’Orio, et une dizaine d’unités locatives de dimension modeste dans la calle mitoyenne (SD, Catastico 1711, Santa Croce, R. 431, n°8, 116-123 et 130).

57 Dans la paroisse de San Marcilian, Cristino Martinelli possède, en 1711, à côté du palais où il réside, deux logements locatifs (SD, Castatico, 1711, San Geremia, R. 429, n°137 et 146). C’est aussi le cas de Niccolò Berlendis à Santa Margherita (Ibid., Dorsoduro, R. 432, n°85-88)

58 ASV, SD, Condizioni di decima, R. 321, cond. 743, Antonio Mora q. Bortolomeo et cond. 748, Bortolomeo Mora q. Bortolomeo et ses frères ; SD, Catastico 1711, San Felice, R. 421, n°229.

59 Pour s’en convaincre, il suffit de rappeler qu’il a fallu à Giuseppe Cassetti près de vingt ans d’efforts pour reconstituer l’unité de la propriété de son immeuble de résidence (Cf. chapitre VI, C, 3) ou encore que la famille Albrizzi a acquis l’intégralité du palais de Sant’Aponal, en 1692, alors que l’achat du premier étage avait eu lieu en 1648 (Cf. chapitre VIII, C, 3).

60 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 219, cond. 191, Lodovico Widmann et ses frères ; Ibid., B. 322, cond. 907, Giovanni Widmann q. Lodovico. Sur la famille Widmann, voir : E. Rösch Widmann, I Widmann. Le vicende di una famiglia veneziana dal Cinquecento all’Ottocento, Venise, 1980.

61 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 222, cond. 1379, Gian Francesco Labia ; Ibid., B. 321, cond. 728, Angelo Maria et Paolo Antonio Labia q. Gian Francesco.

62 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 19r, 12 septembre 1670.

63 Ibid., R. 1299, fol. 13r, 3 juillet 1713.

64 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 329, cond. 849, Girolamo et Francesco Zenobio, Verità et Gian Carlo Zenobio leurs neveux.

65 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 373 ; SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 141 ; SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 3r, 4 septembre 1663 ; Ibid., fol. 68v, 23 juin 1664 ; Ibid., R. 1285, fol. 183v, 10 novembre 1669 ; Ibid., R. 1286, fol. 110v, 2 octobre 1671 ; Ibid., R. 1291, fol. 128v, 5 janvier 1687.

66 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1312 ; SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 111r, 2 octobre 1671 ; Ibid., R. 1289, fol. 88v, 30 mars 1680.

67 Ibid., R. 1289, fol. 78r, 12 janvier 1679.

68 Ibid., R. 1294, fol. 96r, 13 mars 1698.

69 Ibid., R. 1297, fol. 15v, 2 septembre 1704.

70 Ibid., R. 1297, fol. 23v, 3 septembre 1704 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2675. Il leur reste quatre maisons à San Samuele et deux maisons à San Moisè, le tout procurant une rente urbaine de 193 ducats (soit 60 % de moins qu’en 1661). Quant au patrimoine rural, il apporte un revenu de 103 ducats alors qu’il atteignait presque le triple en 1661 (278,5 ducats).

71 ASV, Notarile Atti, Angelo Maria Piccini, B. 11085, fol. 110rv, 10 janvier 1699.

72 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1061, compte de Matteo Sanudo q. Giambattista. Sur le patrimoine paternel déclaré en 1661, voir : SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 239. Matteo possède à Venise des biens immobiliers regroupés dans quelques grands complexes : un palais comprenant cinq habitations à Santa Maria Formosa, un ensemble de onze logements à San Polo et un édifice de rapport comportant 22 habitations à San Simeon Piccolo. Au total, il est à la tête de 58 unités locatives dispersées dans douze paroisses.

73 Ibid., Giornale di traslati, R. 1291, fol. 191r, 30 décembre 1688 ; Ibid., R. 1292, fol. 127v, 1er octobre 1691.

74 La mise en location est souvent la solution que les propriétaires privilégient avant d’être acculés à la vente. Entre autres exemples, voici celui de Giambattista Nicolai, marchand flamand installé de longue date à Venise. Il possède à San Polo un édifice comprenant sa résidence, une habitation locative et trois boutiques et à Sant’Aponal une portion de magasin. Les premiers indices de difficultés pécuniaires apparaissent, en 1663, lorsque les Governatori dell’Intrate confisquent une partie de l’usufruit des boutiques et du logement de San Polo. Ils se confirment quand, en 1665, Giambattista met en location sa résidence pour 210 ducats par mois. En 1675, son fils hérite du patrimoine paternel. En 1682, il le cède à son oncle avec les dettes qui le grèvent, de sorte que celui-ci est contraint de tout vendre, en 1683, à Marino Zorzi, pour faire face au remboursement. Cf : ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 242 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 573 ; SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 21r ; SD, Condizioni aggiunte, B. 244, cond. 1489 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1505, fol. 1529 ; SD, Giornale di traslati, R. 1290, fol. 131r, 6 juin 1684 ; Notarile Atti, Domenico Garzoni Paulini, B. 3567, fol. 317v-318v, 21 février 1687.

75 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 129 et SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 256. Après la mort de son frère et le partage du patrimoine qu’il gérait en indivis, Vicenzo entre possession de la casa da statio de San Silvestro, d’un magasin à San Lio, d’une maison à San Paternian, de deux boutiques à San Giminian et d’une maisonnette à Burano qui lui procurent au total une rente urbaine de 212,5 ducats auxquels viennent se joindre 174 ducats de rente foncière.

76 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 113 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 270. Le patrimoine est composé de deux maisonnettes situées à San Barnaba (10 ducats), un demi-carat de l’inviamento di pistoria de Santa Margherita (9 ducats), une petite maison de deux étages à San Nicolò (50 ducats), l’étage supérieur d’un palais à Sant’Aponal où elle habite et la jouissance d’une portion du loyer de l’étage inférieur dont la nue-propriété appartient à Maffio Albrizi. Le domaine foncier est composé de huit possessions : à l’exception de la propriété de la villa di Staffolo située à Torcello (3/4 de 45 campi), l’ensemble est localisé dans la villa di San Giovanni del Tempio, près de Oderzo. Deux possessions, de respectivement 50 et 40 campi, représentent la quasi-totalité des possessions foncières qui s’étendent sur environ 99 campi.

77 Citation extraite de l’ouvrage d’E. Bassi, Palazzi di Venezia. ‘Admiranda ur-bis Venetae’, Venise, 1976, p. 325-329.

78 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1292, fol. 185v, 28 septembre 1692.

79 Sur la famille Albrizzi, voir : R. Sabbadini, op. cit., p. 100-103.

80 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 161, Elena Zane q. Nuzio ; SD,Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 375 ; SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 304, Francesco Querini q. Francesco ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 628.

81 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 242, cond. 583, 30 mai 1665.

82 Ibid., B. 243, cond. 1089, 30 mai 1665.

83 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1287, fol. 81v, 16 novembre 1673 ; Ibid., R. 1288, fol. 88r, 30 mai 1676.

84 ASV, SD, Quarderni trasporti, R. 1502, fol. 819 ; Ibid., R. 1507, fol. 2001, compte de Zorzi Benzon q. Girolamo.

85 Il a hérité de son oncle une casa da statio, située dans la paroisse de San Polo qui servait de résidence à celui-ci et une maison avec une boutique louée 30 ducats et dans la paroisse de San Cassan, trois biens procurant une rente de 32 ducats. Les deux tiers des revenus du patrimoine (199 ducats 12 gros) proviennent des propriétés foncières qui s’étendent sur 140 campi, essentiellement concentrés dans la villa d’Urbana, sous Montagnana, et dans une moindre mesure, dans la villa del Malcanton, sous Campo San Piero. Quatre livelli apportent un revenu de 28 ducats et 16 gros. ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 38, Pietro Michiel q. Antonio ; SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 62r, 16 avril 1664.

86 Au titre de l’héritage paternel, il entre en possession, à Venise, même de la casa da statio située à San Trovaso et de deux habitations contiguës d’une valeur de 100 et 55 ducats, ainsi que de deux logements sis dans la paroisse de San Gregorio, le long de la fondamenta delle Fornace (16 et 50 ducats). Il dispose dans l’arrière-pays d’une villa dans la villa di Sant’Agnolo, près de Trévise, et de terres qui lui procurent 208 ducats de rente. Cf. ASV, SD, Condizioni di decima, B. 226, cond. 50, Girolamo Benzon q. Paolo. Au titre du versement de la dot de sa mère, Cassandra Michiel, il reçoit une rente de 40 ducats assise sur une maison située dans la calle della Turlana à San Polo, et 75 ducats de rente foncière. Enfin, il gère, au titre de l’assurance de la dot de sa femme, cinq biens immobiliers dispersés entre San Gregorio, Santa Maria Formosa, San Moisè et Castello d’un rapport de 205 ducats ainsi que des terres qui lui procurent une rente de 455 ducats environ.

87 Sur les achats de terres, voir : ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1286, fol. 78r, 3 octobre 1670 ; Ibid., fol. 137rv, 12 novembre 1671. Pour la vente de maisons : Ibid., fol. 11v, 8 mai 1670 ; Ibid., fol. 129r, 12 novembre 1671.

88 Ibid., R. 1287, fol. 64r, 14 novembre 1673.

89 Ibid., R. 1288, fol. 52r, 8 novembre 1675 ; Ibid., R. 1289, fol. 63v, 16 décembre 1679. Et sur la revente des deux maisons, calle Turlana à San Polo : Ibid., R. 1286, fol. 196r, 6 décembre 1672.

90 Ibid., R. 1290, fol. 2r, 2 janvier 1681.

91 Ibid., fol. 46r, 9 décembre 1682.

92 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 49 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 361.

93 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 60v, 16 avril 1664 ; Ibid., fol. 153v, 30 mai 1665 ; Ibid., R. 1284, fol. 40r, 31 mai 1666 ; Ibid., R. 1286, fol. 27r, 27 septembre 1670 ; SD, Condizioni aggiunte, B. 252, cond. 4997 ; Ibid., B. 254, cond. 5959 ; Ibid., B. 255, cond. 6059 ; SD, Giornale di traslati, R. 1287, fol. 101r, 20 novembre 1673 ; Ibid., fol. 9r, 9 décembre 1672 ; Ibid., fol. 162v-163r, 4 novembre 1674.

94 Entre juillet 1672 et février 1674, il acquiert dans la villa di Oltrafossa, cinq petites propriétés d’un rendement total de 16 ducats, puis en 1677, deux bouts de terrains s’étendant sur un peu plus de deux campi (ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 255, cond. 6278 et cond. 6322) ; en 1676, il achète 3 campi 1/4 et un campo dans la villa de Malgher (SD, Giornale di traslati, R. 1288, fol. 107v, 29 octobre 1676).

95 Ibid., R. 1291, fol. 140r, 6 mars 1688 ; Ibid., R. 1289, fol. 88r, 30 mars 1680 ; Ibid., R. 1291, fol. 52r, 30 octobre 1686 ; Ibid., R. 1294, fol. 117v, 1er octobre 1698.

96 ASV, SD, Condizioni aggiunte, B. 262, cond. 9175 ; Ibid., B. 263, cond. 9460.

97 ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1504, fol. 1061. Sur son père Giambattista Sanudo q. Benedetto, voir : SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 239 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 572 ; SD, Giornale di traslati, R. 1284, fol. 129r, 22 octobre 1666.

98 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1291, fol. 191r, 30 décembre 1688 ; Ibid., R. 1292, fol. 127v, 1er octobre 1691.

99 La nécessité de tenir compte de tous les types de ressources est suggérée, entre autres, par D. Roche, « La fortune et les revenus des Princes de Condé à l’aube du xviiie siècle », Revue d’histoire moderne et contemporaine, 14, 3, 1967, p. 217-243. Pour Venise, l’écart entre les revenus déclarés aux Dieci Savi alle de-cime et la fortune réelle est suggéré par F. Zanatta, « L’inventario come fonte per lo studio della storia della ricchezza privata : Venezia 1661 », Studi veneziani, 34, 1997, p. 199-223.

100 En 1740, Leonardo Martinelli q. Antonio et ses frères déclarent un revenu immobilier de 2 893 ducats et un revenu en provenance de Terre Ferme de 2 944 ducats. En 1661, la commissaria d’Angelo Martinelli déclare 125 ducats de rente urbaine, 1 100 ducats d’intérêts de prêts d’argent et environ 802 ducats de rente foncière ; Foscarina Miani, veuve de Leonardo Martinelli, en qualité de tutrice de ses enfants, fait état de 366 ducats de rente urbaine et 187 ducats de rente rurale ; Leonardo Martinelli déclare une rente immobilière de 163 ducats. La progression du patrimoine immobilier est trois fois supérieure à celle du patrimoine foncier et des prêts livellaires (ASV, SD, Condizioni di decima, B. 224, cond. 114, cond. 118 et cond. 119 ; Ibid., B. 321, cond. 742)

101 R. Derosas, « I Querini Stampalia. Vicende patrimoniali dal Cinque all’Ottocento », dans G. Busetto et M. Gambier (dir.), I Querini Stampalia. Un ritratto di famiglia nel Settecento veneziano, Venise, 1987, p. 48-52.

102 G. Gullino, I Pisani Dal Banco e Moretta. Storia di due famiglie veneziane in età moderna e delle loro vicende patrimoniali tra 1705 e 1836, Rome, 1984, p. 54 et 78.

103 Cette idée est développée dans l’analyse de parcours migratoires par P. A. Rosental, « Maintien/rupture : un nouveau couple pour l’analyse des migrations », Annales E.S.C., 6, 1990, p. 1403-1431.

104 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 258 ; Ibid., B. 224, cond. 27 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 574.

105 Le revenu foncier se base sur l’état du patrimoine en 1703. Il tient compte de la progression de la rente depuis l’acquisition et de l’occupation pour usage personnel de biens auparavant loués.

106 L’attachement préférentiel de la famille envers la terre apparaît avec évidence au moment où le fils d’Antonio Maria Zanetti, Girolamo, marie sa fille Laura à Giovanni Mariani q. Paolo (ASV, SD, Quaderni trasporti, R. 1508, fol. 2543 ; SD, Giornale di traslati, R. 1296, fol. 14r, 29 novembre 1703). La dot ne comprend aucun bien rural, alors que des maisons achetées dans les décennies précédentes sont mises à contribution.

107 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 305 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 628, Agostin Manfrotti ; Ibid., R. 1506, fol. 1763, Antonio, Pietro et Paolo Manfrotti q. Agostino.

108 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 62 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1501, fol. 365.

109 ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1283, fol. 5v, 22 octobre 1663.

110 Ibid., R. 1290, fol. 164r, 3 mars 1684. Il est probable qu’il occupe la boutique pour son usage personnel comme le laisse entendre l’enregistrement de la restitution de la boutique en 1715 : « per la bottega da erbarol a S. Zuanne de Rialto, alle decime per affitto ducati 150 et altra per ducati 50, una tenuta da Domenico Vidali et l’altra da Gierolamo Orlandini [...] ». Ibid., R. 1299, fol. 13r, 5 juillet 1715.

111 Ibid., R. 1291, fol. 120r, 30 décembre 1687 ; Ibid., R. 1296, fol. 119v, 19 juillet 1704. Gian Maria se contente de gérer le patrimoine qui est cependant amputé par la restitution des deux loyers d’un montant de 200 ducats, en 1715, à Giovanni Lazaroni. Cf. Ibid., R. 1299, fol. 13r, 5 juillet 1715.

112 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 391 ; SD, Quaderni trasporti, R 1502, fol. 637.

113 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 284 ; SD, Quaderni trasporti, R 1502, fol. 577.

114 ASV, SD, Condizioni di decima, B. 223, cond. 427 ; SD, Quaderni trasporti, R. 1502, fol. 640 et R. 1504, fol. 1075.

Table des illustrations

Légende Carte 19 – Localisation du patrimoine et des investissements de Giuseppe Rizzo dans les paroisses de San Matteo et San Zuanne di Rialto.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 1,9M
Légende Carte 20 – Localisation des investissements de Santo Lazaroni dans la paroisse de Sant’Agostin.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 1,8M
Légende Carte 21 – Évolution du patrimoine d’Andriana Astori, de Gian Antonio Baroni et de leurs fils de 1661 à 1712.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 788k
Légende Arbre généalogique 10 – Alliances des familles Astori et Baroni.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 51k
Titre Tableau 63. ÉVOLUTION DE LA CONFIGURATION DU PATRIMOINE DE RAPPORT AUTOUR DE LA RÉSIDENCE DE NOUVELLES FAMILLES PATRICIENNES (SESTIERI DI CANNAREGIO, SANTA CROCE, SAN POLO, DORSODURO)
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 131k
Légende Carte 22 – Localisation et évolution du patrimoine immobilier de Gian Arsenio Donà q. Carlo et de ses fils de 1661 à 1701.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Tableau 64. ÉVOLUTION DE LA RENTE PATRIMONIALE DE ZORZI BENZON Q. GIROLAMO ENTRE 1667 ET 1687 (EN DUCATS)
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 93k
Légende Carte 23 – Localisation et évolution du patrimoine immobilier de Zorzi Benzonq. Girolamo de 1669 à 1687.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 1,5M
Légende Fig. 28 – Évolution du patrimoine immobilier et rural de Giambattista et Giuseppe Durli q. Domenico, puis de Giambattista Durli q. Giuseppe de 1658 à 1706.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 339k
Légende Carte 24 – Évolution du patrimoine immobilier de Matteo Sanudo q. Giambattista de 1665 à 1704.
URL http://books.openedition.org/efr/docannexe/image/432/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 826k

© Publications de l’École française de Rome, 2005

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540