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La Circulation des biens à Venise

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Jean-François Chauvard

Deuxième partie. L’économie de l’immobilier

Chapitre IV. Le mécanisme de formation du prix

Texte intégral

1Comment fonctionne le marché immobilier dans la Venise du xviie siècle ? La réponse ne s’exprime pas dans les mêmes termes selon que la question porte sur son activité, sur l’intensité des échanges et sur le volume des flux, ou bien sur les mécanismes du marché, notamment sur le mode de fixation des prix. Ce dernier aspect est primordial car il permet d’établir dans quelle mesure le marché est ouvert et impersonnel ou, au contraire, s’éloigne des règles des échanges, telles qu’elles sont définies dans le régime du libéralisme économique.

2Il convient de rappeler, d’emblée, que l’ensemble des instruments juridiques qui régissent les échanges est l’expression légale de règles sociales qui refusent l’idée du libre commerce en matière immobilière et patrimoniale. Leur existence même rend le fonctionnement du marché irréductible au modèle contemporain, fondé sur la concurrence et le libre accès. En plus des liens qui entravent la circulation des biens et du droit de préemption dont jouissent les parents et les voisins, il faudrait insister sur la longueur de la procédure de transfert, l’importance de la prise de possession pour affirmer pour affirmer la propriété de droit sur un bien et l’absence d’une intense circulation de l’information pour mesurer combien le marché s’éloigne d’un modèle ouvert. Est-ce que ce constat vaut également pour le mécanisme de formation des prix ? Est-ce que le prix se fixe à l’issue d’une concurrence rationnelle et impersonnelle entre acteurs, ou est-ce que la distance sociale qui les sépare entre en ligne de compte ?

A) LA CAPITALISATION DE LA RENTE. ESSAI D’INTERPRÉTATION

1) Le calcul du taux de rentabilité

3Le fonds d’archives mobilisable dans la perspective d’une étude quantitative du marché – les Dieci Savi alle decime in Rialto – s’avère inapproprié en vue de l’analyse de la formation des prix pour la bonne raison qu’il ne fait pas mention du montant de la vente. Les Sages ne retenaient, en effet, que la valeur locative utile au calcul de l’imposition. Il faut donc faire le deuil d’une source sérielle qui aurait permis de collecter un grand nombre de données, et porter l’attention sur les actes qui ont enregistré et validé la vente. Il va sans dire que l’opération est coûteuse à mettre en œuvre car les transactions sont dispersées dans les protocoles de notaires et dans les registres des magistratures publiques chargées d’encadrer les ventes aux enchères. Compte tenu de l’importance de ce type de ventes à l’encan dans l’offre immobilière au xviie siècle, le marché aurait été amputé d’une de ses composantes essentielles si on les avait écartées. Une place a donc été faite aux ventes réalisées par les Governatori dell’Intrate, qui, entre 1645 et 1669, ont massivement confisqué les biens des débiteurs du fisc et les ont vendu à l’encan afin de faire face aux immenses dépenses occasionnées par la Guerre de Candie ; à celles conduites par le Sopragastaldo, chargé de mettre aux enchères les biens de ceux qui ont contracté des dettes envers des personnes privées ; et celles, enfin, organisées par les Dieci Savi alle decime dont la compétence s’étendait à la vente des biens légués aux institutions ecclésiastiques. Si les registres des magistratures publiques permettent de réunir aisément des séries de transactions, la tâche est infiniment plus longue et délicate dans les actes notariés. Les échantillons constitués portent la trace de ce déséquilibre, parfois préjudiciable pour tirer des conclusions fermes.

4Quoi qu’il en soit, le recours à l’acte de vente permet de croiser deux informations primordiales, la valeur vénale de la transaction et la valeur locative – donnée dans l’acte ou dans les livres d’enregistrement des Dieci Savi alle decime – dans le but de calculer le taux de capitalisation. Cette démarche a l’immense intérêt de réaliser le calcul dans la synchronie à partir d’éléments, le prix et le loyer, issus de la même transaction. Elle autorise la comparaison du taux à intervalles réguliers en dépit des variations qui pourraient affecter les loyers. La collecte des données repose sur sept sondages, espacés d’une vingtaine d’années et réalisés parmi les ventes enregistrées trois années de suite par les Dieci Savi. Au total 613 actes ont été examinés : 98 concernent les ventes ordinaires ; 377, les ventes aux enchères en faveur du fisc ; 98, celles au profit de créanciers privés et 40, celles aux dépens d’institutions ecclésiastiques. Dans chacun des fonds, n’ont été retenues que les transactions auxquelles les livres d’enregistrement des Dieci Savi faisaient implicitement référence afin d’avoir l’assurance de disposer de la valeur locative qui n’est pas nécessairement mentionnée dans l’acte de vente.

Fig. 16 – Distribution des taux de rentabilité.

5Quatre remarques se dégagent des résultats détaillés dans les tableaux 25, 26, 27 et 28 et présentés dans la figure 16. 1) Tout au long de la période, le taux de rendement des ventes aux enchères en faveur du fisc est constamment supérieur à celui des ventes ordinaires. 2) À l’exception des ventes encadrées par le Sopragastaldo, les taux ne présentent pas le même niveau au cours du siècle. 3) Quel que soit le type de transactions, on note une forte convergence de l’ensemble des taux de capitalisation autour d’une valeur-pivot. 4) Cependant, ce schéma s’intègre dans un éventail de taux plus large où la déviation par rapport à la norme est loin d’être négligeable.

2) Niveaux de rentabilité

  • 1 ASV, SD, Istrumenti di vendita, R. 1853 (1600-1670).
  • 2 Ibid., R. 1854.

6Les données collectées mettent en évidence un taux de capitalisation particulièrement élevé dans le cas des ventes au bénéfice des pouvoirs publics (figure 16b). Les biens mis aux enchères par les Governatori dell’Intrate offrent jusqu’en 1610 un rendement brut de 6 à 8 % l’an ; ils présentent des perspectives plus attractives encore par la suite, puisque ce taux est porté autour de 12-13 %, au milieu du siècle ; ramenée à 8-9 %, autour de 1670, il se stabilise au dessus de 10 %, au début du xviiie siècle. À un niveau inférieur, la même tendance se dessine quand on examine les enchères réalisées sous l’égide des Dieci Savi alle decime (tableau 28). À cause du très faible nombre de ventes, on dispose seulement de quelques indices concordants : de 1600 à 1610, le taux de rentabilié oscille entre 5 et 6 %. Une rupture dans l’enregistrement contraint à faire un saut au milieu du siècle : le taux s’élève à 10 %, entre 1657 et 1660, puis amorce une baisse dans la décennie 1660 pour se stabiliser autour de 7 %1. Les données recueillies pour la fin du siècle font état de taux légèrement inférieurs, positionnés autour de 5 à 6 %2.

7La rentabilité brute des ventes en faveur des créanciers privés est à la fois moins attractive et plus stable au cours du xviie siècle (figure 16c). Le taux oscille tout au long de la période entre 6 et 7 %, à l’exception de 1630-1632, mais il est alors à peine supérieur. Quant au marché ordinaire, il présente un tout autre profil (figure 16a). Les taux que l’on peut escompter sont toujours de moitié inférieurs à ceux pratiqués pour un bien acheté aux Governatori dell’Intrate. Ils proposent un rendement brut de 3 à 4 %, au début du xviie siècle, de 4 à 5 %, autour de 1650, et de 5 à 6 %, à la fin de la période, alors que les biens acquis aux enchères offrent à chaque fois un profit deux fois plus élevé. Si le niveau du rendement est bas par rapport aux autres types de ventes, il n’en connaît pas moins une progression au cours du siècle qui le hisse à un seuil, près de deux fois supérieur à la valeur initiale, et surtout qui le place sur le même plan qu’une catégorie de ventes à l’encan, celles encadrées par le Sopragastaldo. Deux enseignements ressortent de l’énoncé de ces données. L’un, assez prévisible, fait état d’une rentabilité différente entre les ventes aux enchères et les ventes ordinaires ; l’autre met en évidence un écart entre les types de ventes à l’encan. Avançons, d’abord, en terrain connu.

  • 3 G. Béaur, L’immobilier et la Révolution. Marché de la pierre et mutations urbaines, 1770-1810, Pari (...)

8La différence de rendement entre les ventes ordinaires et les ventes aux enchères est un phénomène courant qui s’explique par la nature très particulière de la vente aux enchères3. Les pouvoirs publics sont guidés par le souci de recouvrer au plus vite leur créance, sans chercher à réaliser le meilleur profit. Il leur importe peu que le bien soit cédé à vil prix dès lors que le montant de la vente suffit à effacer la dette. Mais le facteur qui concourt à dévaloriser le prix des ventes aux enchères repose surtout sur la réputation douteuse dont sont entachés les biens saisis à un mauvais payeur. Plus encore que dans les ventes ordinaires, la part de risque inhérente à l’échange, la peur de l’existence d’autres créanciers qui viendraient réclamer leur dû, la crainte d’hypothèques qui grèveraient le bien, l’inquiétude liée aux obstacles qui pourraient annuler la vente, jettent le soupçon sur les biens vendus aux enchères. Ils sont porteurs d’une souillure. Les aléas financiers de leur propriétaire les marquent d’une impureté qui altère la confiance que l’acheteur pourrait raisonnablement investir dans la transaction. C’est dans cette incertitude qu’il faut chercher la cause essentielle du très faible niveau des prix. Quel qu’en soit le motif, l’annulation des ventes (taglio di vendita) prononcée par les Governatori dell’Intrate est là pour rappeler la précarité d’un achat qui demeure l’objet de contestation de la part des ayants droit.

9La seconde question sur laquelle je voudrais m’attarder concerne la différence de rendement entre les ventes en faveur des créanciers privés et celles en faveur du fisc. Les premières présentent un taux de capitalisation stable et plus bas que les secondes. Comment l’expliquer ? Les éléments en faveur d’un abaissement du prix de vente jouent essentiellement dans les enchères où les règles de la concurrence sont respectées. C’est le cas des ventes en faveur du fisc et c’est ce qui explique leur très forte rentabilité par rapport aux ventes en faveur de créanciers privés qui ne sont pas soumises aux mêmes règles. Rappelons que si la procédure de mise à l’encan est formellement respectée, le créancier, qui a notifié son crédit auprès de la cour de l’Esaminador, peut se prévaloir d’un droit de préemption qui élimine toute forme de concurrence (cf. chapitre II).

  • 4 Ainsi peut-on lire, à l’issue du rapport d’inspection rédigé en 1712 et concernant une maison d’un (...)
  • 5 G. Corazzol, Fitti e livelli a grano. Un aspetto del credito rurale nel Veneto del ’500, Milan, 197 (...)
  • 6 En revanche, si le taux d’intérêt du prêt est utilisé pour calculer le prix de vente à partir du lo (...)

10Compte tenu de la nature de ce type de vente, il n’est pas surprenant que le taux de rendement connaisse, au cours du siècle, une stabilité qui rappelle celle des taux d’intérêt pratiqués pour les prêts d’argent. L’expert qui inspecte le bien, l’évalue et en fixe le prix de vente se réfère au loyer de l’argent en vigueur4. Si le taux de 6 à 8 % est surévalué par rapport au taux réel de 4 à 6 %, cela vient du fait que l’expert sous-évalue le prix du bien au bénéfice du créancier, suivant une pratique qui a cours au moment de la concession d’un prêt livellaire. Il faut savoir que dans ce type de contrat, la valeur du prêt n’est jamais égale à la valeur du bien acquis en échange, mais inférieure d’un tiers selon les règles de l’hypothèque5. La même règle fonctionne au moment de la mise aux enchères : le créancier, qui est en droit l’acheteur prioritaire, récupère le montant de la créance, en acquérant une maison dont la valeur effective est supérieure à celle du prêt6.

3) Convergence des taux, valeur d’opinion et estimation

11La convergence du taux de rendement se lit dans tous les types de ventes. Prenons l’exemple des ventes aux enchères : dans le pire des cas, comme autour des années 1590, le taux le plus fréquent (entre 6 et 6,9 %) ne regroupe que 28 % des transactions ; mais si l’on y ajoute les unités qui le bornent (5-5,9 % et 7-7,9 %), la part s’élève à plus de 60 %. Dans le meilleur des cas, comme en 1690, les neuf dixièmes des transactions s’effectuent sur la base du même taux de rendement.

  • 7 ASV, Notarile Atti, Donato Bonaldi, B. 1598, fol. 19r, 28 avril 1711 : « Et la presente vendita e l (...)

12Ces résultats inspirent un certain nombre de questions : est-ce que la convergence des taux est un artifice statistique ? Est-ce qu’elle permet de reconstruire le mécanisme de formation des prix ? Est-ce que le calcul du taux à partir du loyer et du prix de vente autorise à dire que les acteurs déterminaient le prix par capitalisation de la rente ? La convergence des taux ne saurait, en tout cas, constituer une preuve suffisante. Il faut aller trouver confirmation de la pratique dans les actes notariés qui sont parfois explicites sur la manière dont le prix a été calculé : ainsi est-il dit dans l’acte de vente d’une maison située à San Salvador que le prix est proportionnel (ragguagliato) au loyer7.

13C’est précisément selon ce mécanisme – par capitalisation de la rente sur la base d’un taux communément admis – que les prix se forment dans un marché moderne. Bien plus que le jeu de l’offre et de la demande, qui est surtout opératoire pour expliquer l’établissement du prix des marchandises, on estime que la capitalisation de la rente est l’un des indices les plus probants de l’économie de marché lorsque les échanges concernent des biens immeubles. Alors que par bien des traits le marché immobilier se distingue dans son mode de fonctionnement d’un modèle ouvert, il s’en rapprocherait donc sur le plan de la formation des prix. Est-ce que cette analogie apparente suffit à établir une parfaite conformité ? On peut tenter d’apporter une réponse en déplaçant la question et en la formulant différemment : pourquoi y-a-t-il convergence des taux de rentabilité ?

  • 8 M. Halbwachs, Les expropriations et le prix des terrains à Paris (1860-1900), Paris, 1909, p. 381 : (...)
  • 9 M. Halbwachs, La mémoire collective, Paris, 1950, p. 222.

14Dans une œuvre pionnière de sociologie urbaine, M. Halbwachs proposait un modèle explicatif de portée très générale que l’on peut résumer en ces termes : le prix est une valeur d’opinion. Il est arrêté par des croyances collectives et non par le rapport de force entre deux catégories antagonistes : acheteurs et vendeurs. Les contractants ajustent le prix en fonction de l’opinion commune qui résulte de l’addition des jeux individuels. Dès lors, les prix actuels sont fixés sur la base des précédents et servent à définir ceux du lendemain8. Ce modèle n’exclut pas le changement car les vendeurs et les acheteurs, en fonction de la conjoncture et de l’intensité de la concurrence, « se réadaptent sans cesse aux conditions d’un nouvel équilibre et oublient les habitudes anciennes »9. Puisque les prix se conforment à ceux communément pratiqués, ils tendent donc à converger. Halbwachs a parfaitement conscience que ce modèle, pour fonctionner, nécessite une circulation minimum de l’information sur les prix, qui est loin d’être acquise. C’est la convergence des taux de capitalisation qui fait dire à l’historien, en possession de données considérables et habité par l’idée d’un marché où tous les indices sont connus, que les acteurs fixent le prix en fonction des autres transactions. Le phénomène de convergence n’apparaît que lorsque l’on compare un grand nombre de ventes ; or cette opération échappe à la plupart des protagonistes d’une transaction singulière car l’information dont ils disposent est nécessairement partielle et peu formalisée. Mais elle est sans doute suffisante pour fonctionner.

  • 10 Les premiers journaux, qui dans la deuxième moitié du XVIIIe siècle, insèrent, entre les chroniques (...)

15Parmi les acteurs économiques, Halbwachs juge les marchands comme les plus aptes à peser sur l’évolution des prix car ils possèdent le plus d’informations. On peut aisément transposer le raisonnement dans le secteur immobilier ancien où ceux qui concentrent le maximum d’informations sur le marché ne sont pas les marchands, mais les plus gros investisseurs, les notaires, les experts des magistratures chargés d’encadrer le marché. Eux seuls disposent de suffisamment d’éléments de comparaison pour juger si un prix est conforme à ceux antérieurs. À mesure que l’on s’éloigne de ces cercles, l’information se fait fragmentaire et se périme davantage10. La convergence du taux de capitalisation pose le problème de la diffusion du savoir sur les prix et du rôle joué par ceux qui sont quotidiennement au contact des ventes et qui constituent le relais de la mémoire économique. La difficulté de saisir les mécanismes concrets redouble quand on pense que l’information ne se diffuse pas de manière linéaire à partir du cercle où l’activité des échanges est la plus intense, mais qu’elle est triée, sélectionnée, retenue ou ignorée en fonction des intérêts ou des préoccupations des acteurs. Les formes de réception s’avèrent aussi importantes que les moyens de diffusion dans la mesure où la même information peut faire l’objet d’une interprétation différente selon les personnes ou les milieux sociaux.

  • 11 M. Halbwachs, L’expropriation... cit., p. 365 : « C’était admettre que (les) éléments (du terrain), (...)

16En expliquant le niveau des prix par une dynamique « auto-renforçante », l’interprétation d’Halbwachs est tout à fait pertinente pour comprendre l’existence d’un taux de référence commun. En revanche, elle ne permet pas d’affirmer que le prix se fixe par capitalisation de la rente. Ce principe est même vivement contesté dans la mesure où le prix ne se fonde pas sur des critères objectifs, dont le loyer se fait l’écho, mais est une valeur d’opinion qui exprime la réputation du voisinage et les qualités que les acteurs y projettent11. C’est particulièrement vrai pour le prix des terrains à bâtir dont la valeur anticipe les revenus à venir, hors de toute référence objective.

  • 12 Dans la sentence qui conclut une procédure de préemption, les juges précisent les conditions d’esti (...)
  • 13 Nombreux sont les exemples où le prix de vente est conforme à l’estimation. ASV, Notarile Atti, Gio (...)
  • 14 Sur le modèle de l’économie de bazar, voir C. Geertz, « Suq : The Bazaar Economy in Sefrou », dans (...)
  • 15 Dans la pensée scolastique qui aborde les questions économiques à travers le prisme de la justice, (...)
  • 16 R. Derosas, « Aspetti del mercato fondiario nel Veneto del primo Ottocento », Quaderni storici, 65, (...)
  • 17 Le prix du marché est admis comme le juste prix par les derniers scolastiques. Cf. J. A. Schumpeter (...)
  • 18 Cf. R. Ago, Economia barocca. Mercato e istituzioni nella Roma del Seicento, Rome, 1998, p. 196-197

17Un plus grand souci de contextualisation permet de montrer que les prix, sur le marché immobilier vénitien, se fixent bien par capitalisation de la rente, sans pour autant se conformer complètement aux règles de l’économie de marché. Dans ce contexte, la pratique de l’estimation joue un rôle fondamental. Sa fonction primordiale est de mesurer la valeur intrinsèque et théorique des biens qui sont partagés entre héritiers ou destinés à constituer la dot des filles. Il arrive qu’elle soit pratiquée pour les maisons mises aux enchères par le Sopragastaldo ; de même, il est d’usage que les juges de l’Esaminador dépêchent un expert dans une maison mise en vente pour l’estimer avant que ne débute la procédure de transfert de propriété12. Il n’est pas rare non plus que, dans certains actes de vente, le prix se réfère directement à l’expertise13. Tous ces cas sont là pour démontrer que le prix ne dépend pas seulement du rapport contractuel entre les protagonistes de l’échange, selon le modèle de Geertz14, mais qu’il se forme sur la base d’une référence commune, fondée sur l’estimation, la communis aestimatio15. Même la négociation personnelle entre les contractants s’établit sur la base d’une valeur communément partagée. En apparence, comme dans le modèle néoclassique, le prix de vente est calculé par capitalisation de la rente sur la base d’un taux commun, qui est généralement celui des taux hypothécaires16. En vérité, ce taux ne sert pas seulement de référence à la négociation parce que c’est le prix du marché, à la différence du modèle néo-classique, mais parce qu’il est jugé comme juste par la puissance publique ou la communauté, en la personne de l’expert chargé de l’estimation et apte à évaluer la valeur intrinsèque du bien17. Le principe vaut pour tout type de marchandise18.

18Dans le cas particulier de biens immeubles, l’expert se réfère aux prix du marché, mais surtout à un taux théorique qu’il assimile à celui des prêts hypothécaires. Leur rendement demeure stable sur le long terme (autour de 5-6 %), de sorte qu’il renforce l’idée selon laquelle il existe un prix véritable qui réside dans la nature du bien et ses qualités intrinsèques, et non sur un jeu d’évaluation qui aurait une part d’arbitraire. La référence à un taux théorique explique aussi pourquoi l’estimation ne peut être entièrement assimilée au prix du marché. Elle s’en rapproche parce que l’éventail des rendements possibles est relativement étroit et peut épouser les oscillations du marché. Elle demeure cependant une construction théorique à laquelle les comportements économiques peuvent se référer, parce qu’elle établit une norme raisonnable, mais à laquelle ils ne se conforment pas automatiquement. Elle n’exclut pas l’intervention d’autres facteurs dans le mécanisme de formation des prix, notamment le jeu personnel des acteurs ou celui de l’offre et de la demande. L’existence de taux de rentabilité réels qui s’éloignent du taux référentiel est là pour rappeler que les prix du marché disposent d’une autonomie par rapport à une norme qui sert avant tout à exprimer la valeur des choses qui ne passent pas par le marché. Mais l’estimation n’en joue pas moins un rôle décisif dans l’établissement et la légitimation des prix.

B) –LES FORMES D’ALTÉRATION DU PRIX

19Si la convergence des taux de rendement est indiscutable, elle s’accommode cependant d’un phénomène de dispersion autour de la norme qui dessine un large éventail. Certes, les cas demeurent peu nombreux par rapport à l’ensemble des ventes : il ne faut pas moins les expliquer. Pourquoi, à loyer égal, un bien est-il acheté plus ou moins cher que les autres biens mis sur le marché ? Faut-il voir dans cet écart l’effet des caractères intrinsèques du bien ? Ou bien faut-il y déceler la trace de la négociation personnelle qui conduit à l’établissement du prix ?

1) L’espace, le bâti et la valeur

20Le prix est produit par le loyer. Les facteurs qui entrent en ligne de compte dans la formation du loyer se retrouvent donc, par la force des choses, dans le prix de vente. De même que le montant du loyer varie selon la distance par rapport au centre, la situation dans le quartier, la taille et la qualité de l’habitation, le prix des maisons reflète la combinaison de tous ces caractères objectifs. La vraie question n’est, donc, pas de chercher ce qui dans le prix appartient au loyer, mais de déterminer les éléments qui ont un effet spécifique sur le prix. En d’autres termes, est-ce que des facteurs tels que la localisation, la situation et la morphologie du bâti, jouent un rôle différent de celui qui est le leur dans la détermination du loyer quand il s’agit de fixer le prix de vente ? Sont-ils susceptibles d’expliquer la dispersion des taux de rentabilité ?

  • 19 Les cadastres permettent de saisir au même moment les loyers de l’ensemble du bâti, à l’exception d (...)
  • 20 Cf. M. Halbwachs, Les expropriations... cit., p. 238 et 277-280.
  • 21 On dispose sur le sujet d’un ouvrage de synthèse : J.-L. Guigou, La rente foncière. Les théories et (...)

21Parmi les critères que l’on peut mobiliser, la localisation dans l’espace urbain est l’un des plus difficiles à appréhender. La tâche est incommode quand il s’agit d’évaluer l’incidence de la géographie sur le niveau des loyers alors que l’on dispose d’une masse de données considérables19. Elle s’avère problématique quand, chaque année, les ventes ne concernent qu’une infime partie du stock immobilier, disqualifiant toute tentative de généralisation des prix20. L’incidence de l’espace sur les loyers est aussi plus facile à appréhender car on avance en terrain connu du fait de l’importance des travaux relatifs à la rente foncière urbaine21.

22Pour mesurer l’effet éventuel de la localisation dans l’espace urbain, on a pris le parti de comparer les ventes de biens situés au cœur de l’organisme urbain et à la périphérie. Toutes celles qui concernaient la zone intermédiaire ont été délibérément laissées de côté pour disposer de deux ensembles de transactions dans lesquels les biens occupent des positions diamétralement opposées dans l’espace urbain.

Tableau 20. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE

Tableau 20. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE

Tableau 21. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE

Tableau 21. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE

Tableau 22. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE

Tableau 22. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE

Tableau 23. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE

Tableau 23. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE

23Le niveau des taux de rentabilité que l’on observe, d’un côté comme de l’autre, est similaire. Il n’est donc pas possible d’affirmer qu’à loyer égal le prix du logement est moins cher à la périphérie, pas plus qu’il n’est possible de soutenir le contraire. On note seulement, quel que soit le type de vente, une plus forte dispersion des taux de rendement des biens situés à la périphérie bien que l’on ne se soit pas en mesure de dire si la localisation est un paramètre explicatif.

24Il n’y a pas lieu, en vérité, de s’étonner de l’absence de différence de rentabilité entre le centre et la périphérie car ces deux notions géographiques, si elles sont opératoires pour comprendre la hiérarchie des loyers, ne sont pas forcément les plus pertinentes pour le prix de vente. Les transactions sont à la fois trop peu nombreuses dans la même zone et les contrastes morphologiques trop prononcés pour qu’une opposition aussi sommaire ait un sens. Sans doute faut-il croiser l’espace avec d’autres critères, mais en aucun cas en faire un motif de discrimination à lui seul. Le même constat vaut pour la valeur locative du bien mis en vente, qui ne s’avère pas appropriée pour expliquer l’oscillation des taux de rentabilité. La place dans l’échelle des loyers ne module pas le taux qui est employé pour fixer le prix.

  • 22 ASV, Notarile Atti, Francesco Mastaleo, B. 8418, 13 mai 1611, fol. 293r : le propriétaire peut fair (...)
  • 23 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendita, B. 177, R. 19, fol. 73v.

25Il convient plutôt de prêter attention à des différences de type fonctionnel. On constate ainsi que les boutiques situées dans le cœur commerçant de la ville, entre Rialto et la place Saint-Marc, là même où les baux locatifs sont les plus coûteux, s’échangent à un tarif supérieur à la normale. En 1611, une boutique, située sous les Fabriche Nuove à Rialto, offre un rendement à l’achat de 2,3 % ; une voûte située dans la même zone présente une rentabilité identique (2,1 %)22. Sur l’autre rive du Grand Canal à San Salvador, Antonio Goselli acquiert, en 1584 pour 1 187 ducats, la moitié d’une boutique et du logement qui l’accompagne. Le rendement de l’ordre de 4 % est inférieur de moitié à celui que l’on rencontre communément dans les ventes aux enchères23. L’assurance d’un haut revenu, la garantie que la vacance entre deux locataires sera de courte durée à cause de la qualité de la situation, l’étroitesse du marché immobilier qui réduit les opportunités constituent autant de facteurs qui valorisent l’investissement et consolident le prix. La situation au centre du quartier commerçant confère à une boutique, à cause de l’usage auquel elle est destinée, des avantages qui ne se rencontrent nulle part ailleurs. Ce n’est pas le cas pour une habitation dont la valeur n’est pas aussi mécaniquement tributaire de la situation dans l’espace urbain.

  • 24 La médiocrité du bâti va souvent de pair avec la modeste condition sociale des locataires qui accro (...)
  • 25 ASV, Sopragastaldo, Polizze d’incanto e vendite, B. 500, 5 mars 1592 (police non numérotée) : « Una (...)

26Le cas particulier des boutiques invite à prêter attention aux différents types de bien, à leur usage et à l’état du bâti. On constate que, à loyer égal, un bien est acquitté à un prix différent de la norme quand il dispose de qualités qui permettent à l’acheteur d’anticiper sur l’avenir. Celui-ci n’établit pas le prix seulement à partir du loyer du moment, mais aussi en fonction de son évolution ultérieure et des dépenses que nécessitera le maintien du capital. Dans cette perspective, l’état du bâti joue un rôle considérable. Maints exemples prouvent qu’un bien dégradé est cédé à vil prix, malgré la bonne tenue du loyer car il demande d’urgentes réparations. Paradoxalement, la médiocrité du bâti a pour conséquence d’accroître la rentabilité à l’achat à cause de la sous-évaluation du capital. Des investissements de ce type sont doublement avantageux car ils procurent à brève échéance un rendement élevé et offrent, à plus long terme, la perspective d’une valorisation du capital une fois les travaux réalisés24. Un rendement supérieur à la moyenne est, dans la plupart des cas, produit par une configuration de ce type. En 1592, le Sopragastaldo met aux enchères « une petite pièce à l’étage en mauvais état, avec un sol de planches et avec sa cheminée [...], laquelle pièce est inhabitée et depuis lontemps n’a pas été louée, et à présent se trouve vide, laquelle pourrait se louer à l’année 4 ducats ». Elle est finalement adjugée 40 ducats, soit un rendement théorique de 10 %, quand le taux ordinaire avoisine 5 %25.

  • 26 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendite, B. 181, R. 26, fol. 145v-147r.
  • 27 ASV, Ibid., B. 186, R. 38, fol. 56v-57v : « Si vende al pubblico incanto casette doi à pepian ruino (...)

27Le phénomène vaut particulièrement pour les ventes aux enchères en faveur du fisc qui offrent des perspectives de rentabilité supérieure à 12 %. En 1611, sont mises aux enchères deux maisonnettes situées à San Tomà, louées 10 et 9 ducats chacune et qualifiées de rovinose ; elles sont acquises par Francesco Soranzo pour une valeur de 150 ducats, soit à un taux de rendement brut de 12, 5 %26. Le même cas de figure se rencontre en 1632, quand Bernardino di Mutti acquiert pour 100 ducats deux maisons qui sont jugées en très mauvais état et inhabitables, mais qui rapportent tout de même 14 ducats à l’année27. Le mode de désignation du bien mis en vente à l’encan est pour beaucoup dans la multiplication de ces cas de figure : le propriétaire, laissé libre de son choix quand il en a la possibilité, est enclin à se dessaisir d’un bien en mauvais état ou mal loué, qui risque de lui coûter des frais d’entretien.

  • 28 ASV, Notarile Atti, Giulio Figolin, B. 5915, fol. 47v-48r, 30 janvier 1610 ; Dieci Savi alle decime (...)
  • 29 ASV, Notarile Atti, Claudio Paulini e soci, B. 3462, fol. 144r, 29 mars 1650.
  • 30 Ibid., Marco Generini, B. 6813, fol. 580v-582v, 4 janvier 1690.

28À l’opposé, des biens se négocient à un niveau supérieur à la moyenne quand ils offrent des perspectives de gains plus attrayantes que le loyer actuel. Dans une ville densément bâtie, où les espaces libres sont rares, les terrains, les jardins, voire même les habitations qui disposent d’une cour, sont valorisés sur le marché malgré l’achèvement de la phase d’extension urbaine. Les exemples abondent : en janvier 1610, cinq logements, situés à Sant’Antonin et entourés d’un terrain vide, sont vendus pour un prix de 1 850 ducats, qui porte la rentabilité à 3,6 %28. Sur l’île de la Giudecca, une grande demeure (casa da statio), agrémentée d’un jardin qui s’étend jusqu’à la lagune et dotée de communs (magasins, maisons de maraîcher) est vendue pour la belle somme de 6 000 ducats alors que le loyer s’élève à 100 ducats. Le rendement est de 1,6 %29. Citons encore l’exemple d’un petit chantier naval, disposant d’un magasin et d’un terrain dans la paroisse de San Trovaso, qui trouve preneur, en 1690, à un taux de 4,3 %30.

  • 31 Ibid., Ieronimo Paganucci, B. 10912, fol. 355v, 8 décembre 1649 : « e valersi à suo piacer della ri (...)

29Les raisons d’un tel niveau de prix sont fort compréhensibles. Les surfaces non-construites possèdent un fort potentiel car leur usage est polyvalent. Ils peuvent rester en l’état et servir de cadre à des activités artisanales et commerciales, dévoreuses d’espace, comme ils peuvent être transformés en jardins d’agrément à l’image de ceux qui apparaissent sur le pourtour de la ville, face à la lagune, ou être l’objet d’une opération de lotissement qui change radicalement leur valeur. À plus petite échelle, la cour attenante à l’habitation introduit une grande flexibilité dans l’usage du bâti, en rendant possible un réaménagement des espaces au gré des besoins. Le fait que le bien soit modulable, que ses formes soient encore indéterminées, que son usage ne soit pas fixé une fois pour toute, fait sa valeur et son prix. Ce sont des biens rares, non seulement parce qu’ils sont peu nombreux, mais aussi parce qu’ils disposent de capacités d’adaptation et de reconversion dont est privé le reste du bâti. La jouissance d’un puits, dans une ville où l’approvisionnement en eau potable est un enjeu public, constitue également un élément valorisant, de même que l’ouverture directe de l’habitation sur le réseau aquatique. Les prix s’en font l’écho. En 1649, le nouveau propriétaire des deux tiers d’une habitation, située à San Stin, dans la corte di Ca’ Dolfin, acquiert l’usage du puits de la cour et « la jouissance à son plaisir de la rive commune sur le canal de Sant’Agostin »31. Il débourse 1 100 ducats pour un bien dont la rente s’élève à 30 ducats (le rendement est de 2,7 %).

30Si la localisation dans l’espace urbain n’est pas un critère adéquat pour expliquer la dispersion des taux de rendement, il ne fait, en revanche, aucun doute qu’un certain nombre de caractères matériels ont un effet sur le prix qui va au-delà de celui qu’ils peuvent exercer sur les loyers. S’ils agissent de manière autonome sur l’un et l’autre, c’est à cause de la différence de nature qui oppose la valeur locative et la valeur vénale : la première reflète l’état du marché, la situation de l’offre et de la demande, l’usage des biens au moment présent ; la seconde se projette dans l’avenir, anticipe, intègre le temps au point de s’affranchir – dans des proportions certes raisonnables – du rendement actuel. En ce sens, le prix est bien une valeur d’opinion qui se fixe selon l’idée que les acteurs se font du bien, de ses qualités comme de ses défauts, du contexte dans lequel il peut être valorisé, et non en fonction d’une hypothétique et introuvable valeur intrinsèque. Les caractères matériels n’ont de sens que par le jugement que les acteurs portent sur eux.

2) L’oscillation des taux de rentabilité et le jeu de l’offre et de la demande

  • 32 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendite, B. 177, R. 19, fol. 40v. Voir aussi Ibid., B. (...)
  • 33 Les frères Domenico et Taddeo Precatta achètent, en 1611, la maison qu’ils occupent à San Zulian et (...)

31La déviation du taux de rentabilité par rapport à la norme s’explique également par des facteurs économiques dans le cadre du jeu de l’offre et de la demande. Certains acheteurs, qui ont à cœur l’achat d’un type de bien particulier, sont prêts à y mettre le prix. Il est permis d’interpréter selon cette logique les hauts prix payés par les locataires qui se portent acquéreur du logement qu’ils occupent. Ainsi en 1583, est vendue à l’encan la moitié d’une boutique, située dans la paroisse de Santa Maria Formosa et louée 23 ducats à Gian Maria dai Cuori. Aux troisièmes enchères, le 30 juillet, le bien est adjugé au locataire, en échange du versement de 612 ducats, soit à un niveau de rentabilité (3,7 %) très inférieur à celui répandu dans ce genre de vente32. L’achat par le locataire aide, également, à comprendre les quelques cas insolites où des habitations en mauvais état sont vendues à bon prix33. Tout fonctionne comme si l’avantage dont pouvait bénéficier l’acheteur était compensé par sa qualité de locataire. Les facteurs qui entrent en ligne de compte dans le niveau du prix ont une incidence qui varie selon la configuration singulière de l’échange : il arrive qu’ils se combinent entre eux, se superposent, et parfois s’annulent.

  • 34 Cf. R. Sabbadini, L’acquisto della tradizione. Tradizione aristocratica e nuova nobiltà a Venezia ( (...)
  • 35 ASV, Notarile Atti, Domenico Garzoni Paulini, B. 3556, fol. 420v-421r, 8 septembre 1679.
  • 36 Ibid., Donato Bonaldi, B. 1596, fol. 6r-9v, 26 mars 1708.
  • 37 Ibid., Angelo Maria Picini, B. 11068, fol. 107r-118r, 10 janvier 1699.

32La même logique explique pourquoi de nouvelles familles agrégées au patriciat vénitien dans le courant du xviie siècle sont disposées à dépenser une fortune pour acquérir ou agrandir un palais digne du titre chèrement conquis34. Si la moitié des nouveaux membres réside dans des logements loués, suivant l’exemple de la même proportion de patriciens de vieille souche, les autres, issus essentiellement du monde marchand, se sont empressés d’acheter et de construire pour inscrire dans la pierre leur nouvelle position sociale. Quelques exemples donnent la mesure de l’effort consenti. Ainsi Giuseppe Cassetti, admis dans le patriciat en 1662, acquiert-il méthodiquement après cette date la totalité de l’immeuble au pied du pont de San Stin, dont il ne possédait que l’étage où il avait établi sa résidence. Il y met le prix, déboursant 3 500 ducats, alors que la valeur locative s’élève à 84 ducats (soit 2,4 % de rentabilité)35. En mars 1708, Francesco Vezzi, qui entrera dans le patriciat en 1716, se porte acquéreur du premier étage d’un très grand palais situé à San Cassiano, qui a pour particularité d’être la propriété d’une autre famille agrégée, les Acquisti, qui traverse de graves difficultés financières. Il débourse 15 000 ducats alors que le loyer rapporte 338 ducats36. Le rendement est de 2,25 %. Citons enfin, l’exemple du palais Dandolo-Farsetti, qui déploie sa façade vénéto-byzantine sur le Grand Canal, dans la paroisse de San Luca. Sa propriétaire, Marina Bragadin q. Niccolò obtient la levée du fidéicommis qui en interdisait la vente et le cède à Antonio Francesco Farsetti dont la famille fait partie du patriciat depuis 1664. Le prix est fixé à 22 000 ducats ; les deux étages procurent un revenu de 540 ducats. Cette fois encore, le rendement est de l’ordre de 2,4 %, soit la moitié du taux communément pratiqué37. L’objectif pour ces nouvelles familles est d’acquérir une ca’ qui affirme leur prestige sur la scène urbaine suivant le modèle idéal de la demeure patricienne qui sert de point d’ancrage à la famille et irradie sur l’espace urbain environnant. La volonté effrénée d’obtenir une reconnaissance formelle appelle un sacrifice financier qui dessine les contours d’un micro-marché spécifique : dans un contexte où l’offre est faible et où la demande veut coûte que coûte être satisfaite, le prix s’envole.

  • 38 Ibid., Marco Generini, B. 6814, fol. 146r-147r, 5 mai 1691 et Dieci Savi alle decime, Giornale di t (...)

33Le mécanisme inverse se produit quand l’offre est en position de faiblesse, comme c’est si souvent le cas dans un marché, où vendre est un acte auquel on ne se résout que par nécessité. Il est rare qu’il résulte d’une démarche volontaire en vue de remodeler le patrimoine ou de dégager des liquidités pour réaliser d’autres investissements. Au mieux, il trahit un besoin d’argent pour faire face à des dépenses urgentes. Au pire, il est destiné à rembourser des dettes. Le rôle de l’endettement dépasse très largement le cadre des ventes forcées réalisées par le Sopragastaldo pour constituer un des principaux moteurs de l’offre. Le lien entre l’endettement et l’effondrement du prix de vente est particulièrement visible quand l’acheteur est lui-même le créancier. De la sorte, Giuseppe Angeloni acquiert très avantageusement une portion de boutique, située à San Giovanni Nuovo, à Pietro Alvise Barbaro qui avait contracté envers lui une dette de 39 ducats : le prix, fixé à 50 ducats, annule la créance et porte le rendement du bien à 12 %38.

34Dans tous ces exemples, le prix s’établit au point d’équilibre entre des aspirations contraires et asymétriques. Il sanctionne un rapport de force dans le cadre d’un marché régi par la loi de l’offre et de la demande. Soit l’offre a l’avantage car la demande est pressante et concentrée sur un type de bien particulier ; soit la demande a le dessus car l’offre doit à tout prix être satisfaite pour faire face à des échéances financières. L’inégalité du rapport entre les protagonistes contribue à déséquilibrer la négociation et à écarter le prix de la norme. Le schéma explicatif est tout à fait conforme aux lois de la libre compétition entre acheteurs et vendeurs, telles quelles sont définies dans le régime du libéralisme économique.

35Il n’existe cependant pas de liens mécaniques entre la présence de facteurs qui concourent à altérer le prix et l’oscillation effective du prix. Très nombreuses sont les situations où les conditions d’une déviation du prix de la norme sont réunies et où il ne se passe rien. C’est la configuration singulière de l’échange qui les active ou les neutralise. En revanche, l’essentiel des ventes où le prix s’écarte de la norme s’explique de la sorte.

3) La dispersion des taux et le modèle anthropologique du marché

  • 39 Le modèle est élaboré par G. Levi, Le pouvoir au village. Histoire d’un exorciste dans le Piémont d (...)

36Le rôle joué par des facteurs matériels ou par le libre jeu de la concurrence dans l’oscillation des taux de rentabilité ne saurait constituer un argument suffisant pour écarter d’emblée, sans le soumettre à l’épreuve, un autre modèle explicatif dans lequel la relation personnalisée entre les contractants occupe une place déterminante dans la formation des prix. À partir de l’observation de l’économie de bazar, ce modèle affirme que le prix résulte de la négociation personnalisée entre un acheteur et un vendeur et qu’il ne peut donc pas prétendre indiquer le point d’équilibre entre deux catégories abstraites, l’offre et la demande, parce qu’il révèle les caractéristiques de la configuration singulière de l’échange. Ce modèle n’est cependant pas incompatible avec l’existence de logiques sociales comme l’étude conduite par G. Levi sur le marché de la terre dans le Piémont du xviie siècle tend à le démontrer39. Elle part du constat que le prix de la journée de terre (38 ares) oscille du simple au double sans que la qualité du sol, la destination culturale et la taille des parcelles entrent en ligne de compte. Puisque les données ne rendent pas compte de la valeur du terrain, le lien entre les contractants, plus exactement la distance sociale qui les sépare, s’avère déterminante. Contre toute attente, le prix de la transaction décroît à mesure qu’elle met en présence des protagonistes aux liens de plus en plus lâches. Le prix élevé entre parents relève d’une pratique d’entraide familiale. La vente à un voisin, voire à un étranger, traduit l’épuisement des solutions familiales alternatives. Dans ce modèle, la formation des prix repose sur la configuration villageoise, les formes d’entraide, le système de réciprocité, bref sur la nature du lien social, au prix d’une égalisation des hiérarchies spatiales. Est-ce que des mécanismes de ce type sont transposables en ville ? et en particulier à Venise ?

37Leur application en milieu urbain rencontre deux obstacles majeurs : d’abord, la diversité du bâti, la singularité de chaque emplacement fondent des différences objectives qui comptent pour beaucoup, pour ne pas dire pour l’essentiel, dans la formation du prix. Par ailleurs, la reconstitution des liens entre l’acheteur et le vendeur présente infiniment plus de difficultés que dans un village à cause de l’ampleur des ramifications familiales, sociales, professionnelles et corporatives. Si l’on veut tenter l’expérience, il faut donc se résoudre à isoler un groupe réunissant ceux qui appartiennent à la même famille homonyme quel que soit le degré de parenté. Parmi les 1 327 ventes ordinaires qui ont été recueillies lors des sondages effectués tous les 20 ans au cours du xviie siècle, seulement une infime partie, une vingtaine tout au plus, concerne des parents appartenant à la même famille. Certes, le chiffre ne tient pas compte des transactions réalisées dans des cercles de parenté plus élargie ou dans des familles proches par alliance, impossibles à identifier à partir de l’onomastique. Mais même si le chiffre est sous-évalué, il n’en demeure pas moins extrêmement faible. Contre toute attente, l’immense majorité des échanges se produit hors d’un cercle étroit et familial, apportant la preuve de l’ouverture du marché. Cela ne veut pas dire pour autant que les transactions ont lieu entre des inconnus car d’autres formes de liens, noués dans le voisinage, dans le métier, dans la confraternité, peuvent rapprocher acteurs et vendeurs. De plus, le patriciat qui, à lui seul accapare le quart des échanges, est un monde étroit, clos, fortement endogamique dans lequel les ramifications familiales sont enchevêtrées les unes aux autres.

  • 40 ASV, Notarile Atti, Pompeo Boldini, B. 1666, fol. 189r-197v, 2 janvier 1704 ; Gerolamo Brinis e Pie (...)

Tableau 24. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES RÉALISÉES ENTRE PARENTS40

Tableau 24. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES RÉALISÉES ENTRE PARENTS40

L’absence d’indication signifie que le lien de parenté ou la cause de la vente sont inconnus.

38Le faible nombre de ventes contractées entre parents ne suffit pas pour conclure au caractère impersonnel du marché. Il importe également de déterminer comment se comportent les prix dans le peu de cas où l’acheteur et le vendeur sont parents. L’échantillon dont on dispose est mince, mais assez cohérent pour autoriser une interprétation. À l’exception d’une vente de complaisance dans laquelle une mère achète à son fils des magasins à un prix à peine supérieur au loyer, dans tous les autres cas, les taux de rentabilité oscillent dans la même fourchette que les ventes ordinaires. Il faut donc admettre l’évidence : le lien de parenté est sans effet sur le niveau des prix.

  • 41 Ibid., Francesco Vellano, B. 13588, fol. 194r, 12 mai 1690 : « [...] sopra che, doppo qualche ripul (...)

39Je citerai deux cas qui ont une valeur exemplaire. En 1690, Giambattista Usodimar achète la majeure partie des biens de sa belle-sœur, Maria Zucharini, veuve de son frère Zorzi, qui est dans l’impossibilité de rembourser ses dettes. Sur les 467 ducats que lui rapporte la vente (soit 6 % de rendement brut), 67 ducats sont destinés au paiement des impôts et 400 ducats sont affectés au remboursement d’un emprunt dont le montant est toutefois supérieur. Il est dit dans l’acte que l’acheteur « après quelque réticence et pour ne pas avoir eu d’argent à disposition, a finalement consenti à gratifier le susdit procurateur » (qui était chargé de recouvrer la créance)41. Répugnant dans un premier temps à intervenir, le parent se prête acquéreur à un prix strictement conforme à celui du marché. Sa décision peut être interprétée comme un geste de bienveillance et de solidarité envers sa belle-sœur accablée de dettes. En achetant ses biens, ne lui épargne-t-il pas l’effort d’affronter le marché et le désavantage de se trouver en situation de faiblesse face aux acheteurs ? La solidarité familiale ne se lirait pas dans les prix, mais s’exprimerait dans l’achat lui-même qui éviterait au vendeur de devoir apparaître dans les pires conditions sur le marché. Ce schéma est plausible, il serait cependant fallacieux de vouloir le généraliser. D’abord, parce que les parents, au vu de leur faible représentation, sont loin de se croire obligés d’intervenir quand l’endettement est la cause de la vente. Ensuite, parce que les prix ne sont pas systématiquement plus élevés quand le vendeur est endetté. Il n’existe pas de logiques sociales collectives, mais un ensemble de configurations mouvantes qui varient d’une famille à l’autre, selon les ressources, le degré des difficultés, la vigueur des liens maintenus.

40Le second exemple sur lequel je voudrais insister regarde une transaction réalisée au sein de la famille Piteri, en août 1608. Gian Maria Piteri q. Alberto se porte acquéreur d’un logement, situé au rez-de-chaussée d’une maison sise dans la paroisse de San Nicolò, qui appartient et qui est habitée par ses cousins germains Pasqualino et Marco Piteri q. Giuseppe. Pour fixer le prix de vente, ils décident d’un commun accord, de faire appel à deux experts :

  • 42 Ibid., Bernardo Malcavazza, B. 8390, fol. 122v, 25 août 1608.

41« Et ce, pour le prix qui sera estimé par les sous-dits experts, c’est-à-dire par messer Giacomo q. Cesare, maçon dans la paroisse de San Nicolò désigné par les susdits vendeurs et par messer Gian Maria da Cesaro, expert à l’office du Proprio désigné par le dit messer Gian Maria acheteur, et, en cas de discorde, que les susdits vendeurs et acheteurs aient recours à un troisième expert »42.

42Mais il n’est pas besoin de faire appel à celui-ci, car le 23 septembre, les deux premiers experts s’accordent sur le prix de l’ensemble de la maison – 120 ducats 4 lires et 3 sous –, qu’ils divisent par trois pour établir la valeur de la partie mise en vente. Le rendement est de 4 %, soit une valeur parfaitement dans la norme. Cet exemple pourrait être pris pour un cas particulier s’il ne faisait écho à la pratique généralisée de l’estimation. Jusque dans les transactions réalisées entre parents, c’est elle qui détermine le taux de capitalisation, de manière impersonnelle, en fonction de celui qui est communément pratiqué. Elle n’exclut pas de légères variations car l’expert, comme les acteurs, tient compte de l’état du bâti ou de la qualité de la situation en modulant le taux.

***

43Le modèle anthropologique qui postule que la nature des liens entre les contractants constitue un élément déterminant de la formation des prix, ne permet pas de comprendre, dans la Venise moderne, la dispersion des taux de rentabilité. C’est donc le modèle d’un marché impersonnel et concurrentiel qui apparaît comme le plus adapté pour expliquer le mécanisme de fixation du prix. Rappelons l’essentiel : le prix se fixe par capitalisation de la rente sur la base d’un taux communément partagé ; les oscillations autour de la norme s’expliquent par des facteurs objectifs – l’état du bâti –, ou le fort potentiel de certains biens, notamment les terrains, dont l’affectation sociale et fonctionnelle est en mesure de changer au gré des besoins ; ces mêmes oscillations peuvent résulter du rapport de force asymétrique entre les contractants qui déséquilibre les termes de l’échange, mais qui s’insère dans la logique de l’offre et la demande ; le marché est, enfin, impersonnel car le prix ne dépend pas des personnes. À l’égal d’une pratique contemporaine, deux parents qui effectuent une transaction entre eux s’accordent sur un prix qui est celui du marché. Des arguments forts existent donc pour conclure que le marché fonctionne selon un modèle ouvert et concurrentiel.

44Il ne saurait cependant s’y conformer complètement. Pour s’en convaincre, il suffit de rappeler l’existence de liens juridiques et d’obstacles statutaires qui entravent la libre et concurrentielle circulation des biens. Même en matière de formation des prix, la conformité au modèle traditionnel n’est qu’apparente. Le mécanisme est, certes, le même : le prix est déterminé par capitalisation de la rente ; mais le taux qui est communément employé n’est pas considéré comme juste, parce que c’est le taux du marché, mais parce qu’il est jugé comme tel par la cohorte d’experts, issus pour la plupart des magistratures publiques. La pratique généralisée de l’estimation fonde la légitimité de la norme, fixe un taux qui sert de référence à la négociation. Certes, celui-ci peut être modulé en fonction d’autres facteurs, notamment l’incidence du type de ventes

45– libres ou forcées –, la qualité des biens, le rapport de force entre le vendeur et l’acheteur, les déséquilibres de l’offre et de la demande sans lesquels on ne peut comprendre la dispersion des prix au même moment et leur variation au cours du siècle. L’estimation ne demeure pas moins un élément fondamental pour comprendre l’originalité du marché. Le calcul du prix est le même que dans l’économie de marché. Ce n’est pas elle cependant qui lui donne sa validité, mais une instance publique ou privée, incarnée dans la figure de l’expert, investi de la fonction d’énoncer le juste prix au nom de la communauté. Entre un modèle impersonnel et individualiste et un modèle coercitif et anticoncurrentiel se dessine un modèle hybride, qu’on appellera d’« Ancien régime ».

Notes

1 ASV, SD, Istrumenti di vendita, R. 1853 (1600-1670).

2 Ibid., R. 1854.

3 G. Béaur, L’immobilier et la Révolution. Marché de la pierre et mutations urbaines, 1770-1810, Paris, 1994, p. 121 : « Le prix produit par les enchères donne une valeur qui n’a rien d’une valeur de marché ».

4 Ainsi peut-on lire, à l’issue du rapport d’inspection rédigé en 1712 et concernant une maison d’un étage située dans la paroisse de l’Anzolo Raffael, le long de la fondamenta del Traghetto : « [...] considerata da me stimata nel stato che si ritrova presentemente valer in raggion di entrada annua che si possi cavar della medesima casa tutta come sopra a sei per cento, ducati novecento che viene ad essere ducati 54 grosso – al anno dicho valer ducati 900 grosso – ». ASV, Sopragastaldo, Polizze d’incanto e vendite, B. 555 (mars 1712 – février 1714). Les polices ne sont pas numérotées.

5 G. Corazzol, Fitti e livelli a grano. Un aspetto del credito rurale nel Veneto del ’500, Milan, 1979, p. 27.

6 En revanche, si le taux d’intérêt du prêt est utilisé pour calculer le prix de vente à partir du loyer, comme il arrive parfois, le montant de la vente est supérieur au prêt et le créancier est obligé de verser la différence. L’exemple est offert par le Sopragastaldo, en 1630, qui est chargé de l’adjudication d’une casa da statio à San Barnaba, propriété des héritiers de Francesco Bernardo q. Zaccaria qui avait contracté une dette de 3 500 ducats auxquels s’ajoutaient 387 ducats d’intérêts envers Vittorio Pisani e fratelli q. Marco. La demeure d’une valeur locative de 280 ducats est acquise par le créancier, les susdits Pisani, pour un montant de 4 666 ducats. ASV, Sopragastaldo, Polizze d’incanto e vendite, B. 516 (1630-1631). Les polices ne sont pas numérotées.

7 ASV, Notarile Atti, Donato Bonaldi, B. 1598, fol. 19r, 28 avril 1711 : « Et la presente vendita e libera alienatione ha fatto e fa per prezzo et convenuto mercato d’accordo firmato et stabilito di ducati settecento cinquanta correnti da lire 6 : 4 per ducato raguagliato il prezzo stesso coll’affitto che delli stessi caratti dieci et un quarto si ricava ascendente ad annuali ducati 30 sono in ragione di 4 per cento, qual ducati 750 detto signore Bortolo Compratore li ha ad esso ser Mattio Venditore sborsati et contati et numerati in tante buone monete d’oro et argento di giusto peso al corrente valore della piazza ».

8 M. Halbwachs, Les expropriations et le prix des terrains à Paris (1860-1900), Paris, 1909, p. 381 : « C’est en se conformant à des opinions et croyances collectives nouvelles qu’on arrête le taux. Il ne faut pas penser, non plus, que ce sentiment collectif produit de lui-même le chiffre du prix, ce qui est inconcevable : mais l’acheteur et le vendeur individuel, dans leur débat (réel ou fictif) procèdent par comparaison entre des valeurs et déterminent ces valeurs, non par leur utilité intrinsèque, mais selon l’opinion qu’en a un groupe étendu ».
Sur la pensée d’Halbwachs, voir B. Lepetit, « L’appropriation de l’espace urbain. La formation de la valeur dans la ville moderne (XVIe-XIXe siècles) », Histoire, économie, société, 3, 1994, p. 551-559 ; S. Mazzella, « La ville-mémoire. Quelques usages de la Mémoire collective de Maurice Halbwachs », Enquête, anthropologie, histoire, sociologie, 4, 1996, p. 177-189.

9 M. Halbwachs, La mémoire collective, Paris, 1950, p. 222.

10 Les premiers journaux, qui dans la deuxième moitié du XVIIIe siècle, insèrent, entre les chroniques locales, des annonces relatives aux ventes immobilières, ne se font pas l’écho des prix de ventes. Cf. A. Antonello, Le inserzioni pubblicitarie nella « Gazzetta Urbana Veneta », tesi di laurea, 1996-1997, Università Ca’ Foscari, sous la direction du prof. Mario Infelise, p. 207-212.

11 M. Halbwachs, L’expropriation... cit., p. 365 : « C’était admettre que (les) éléments (du terrain), forme, situation, étendue sont ce qui détermine le prix, ce qui n’est pas du tout établi, ce qui est probablement inexact. Il se peut que tout se passe ici comme en bourse : on explique après coup la hausse de telle valeur industrielle par la bonne organisation technique de l’entreprise ». Ou encore Ibid., p. 366 : « Il est probable que les prix y sont déterminés en bonne part par d’autres raisons que la valeur (economico sensu) du sol en question. L’irrégularité même de notre courbe des prix montre bien que ces considérations concrètes et positives n’interviennent que de temps en temps, et qu’elles ne limitent pas autrement les variations possibles des prix que la force d’inertie les oscillations du pendule ».

12 Dans la sentence qui conclut une procédure de préemption, les juges précisent les conditions d’estimation de biens qui sont grevés par un livello : « [...] il prezzo per il quale stabili sudetti sarano stimati da due periti del qual stabilito prezzo giusto la stima detratti li agravii assendensi in tutto come vien detto [...] ». ASV, Giudici dell’Esaminador, Sentenze, R. 66, fol. 1r, 16 mai 1668.

13 Nombreux sont les exemples où le prix de vente est conforme à l’estimation. ASV, Notarile Atti, Giovanni Antonio Mora, B. 8635, fol. 324v, 20 février 1672 : « Et la presente libera et perpetua venditione ha fatto et fà detta Signora Venditrice con detto Signore Pietro Comprator per prezzo et finito mercato concluso fermato, et stabilito de ducati tresento correnti da lire 6 : 4 per ducato et sono per quanto importa detti caratti otto giusto la stima fatta di tutta la detta casa dalli Signori Lorenzo Burlini et Zuan Antonio Cornello Proti de di 4 febraro 1672 ».

14 Sur le modèle de l’économie de bazar, voir C. Geertz, « Suq : The Bazaar Economy in Sefrou », dans C. Geertz, H. Geertz, L. Rosen, Meaning and Order in Moroccan Society, Cambridge, 1979, p. 121-129.

15 Dans la pensée scolastique qui aborde les questions économiques à travers le prisme de la justice, le juste prix est conforme selon les principes de la justice commutative à la communis aestimatio qui est formulée par le pouvoir politique à travers la fixation des prix ou par des experts aptes à évaluer la valeur intrinsèque du bien. Cf. M. Martinat, « Le blé du pape : système annonaire et logiques économiques à Rome à l’époque moderne », Annales, histoire, sciences sociales, 1, 1999, p. 228.

16 R. Derosas, « Aspetti del mercato fondiario nel Veneto del primo Ottocento », Quaderni storici, 65, 1987, p. 574, affirme que les prix sont déterminés, dans le cadre d’une économie de marché, comme c’est le cas au début du XIXe siècle, par le taux des prêts hypothèques. La place centrale du revenu dans la fixation du prix est soulignée également par R. Curto, « Da un’idea convenzionale di valore al valore di rendimento : estimi e significati della proprietà urbana tra settecento e ottocento a Torino », Storia urbana, xix, 71, 1995, p. 81-86.

17 Le prix du marché est admis comme le juste prix par les derniers scolastiques. Cf. J. A. Schumpeter, Storia dell’analisi economica, I, Dai primordi al 1790, Turin, 1990, p. 120-121.

18 Cf. R. Ago, Economia barocca. Mercato e istituzioni nella Roma del Seicento, Rome, 1998, p. 196-197.

19 Les cadastres permettent de saisir au même moment les loyers de l’ensemble du bâti, à l’exception des maisons vides ou occupées par leur propriétaire, mais qui sont peu nombreuses – environ 1 200 sur 25 000 unités locatives – dans une ville où la location est le mode d’occupation dominant. Cf. D. Beltrami, Storia della popolazione di Venezia dalla fine del secolo xvi alla caduta della Repubblica, Padoue, 1954, p. 226.

20 Cf. M. Halbwachs, Les expropriations... cit., p. 238 et 277-280.

21 On dispose sur le sujet d’un ouvrage de synthèse : J.-L. Guigou, La rente foncière. Les théories et leur évolution depuis 1650, Paris, 1982. S’avèrent aussi extrêmement utiles les observations de M. Roncayolo, Les grammaires d’une ville. Essai sur la genèse des structures urbaines à Marseille, Paris, 1996, p. 30-59.

22 ASV, Notarile Atti, Francesco Mastaleo, B. 8418, 13 mai 1611, fol. 293r : le propriétaire peut faire valoir l’emplacement bien qu’il soit contraint de vendre pour rembourser un prêt de 2 400 ducats ; Ibid., Fabricio Beacino, B. 587, fol. 217r, 28 septembre 1610 et ASV, SD, Giornale di traslati, R. 1257, fol. 29v.

23 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendita, B. 177, R. 19, fol. 73v.

24 La médiocrité du bâti va souvent de pair avec la modeste condition sociale des locataires qui accroît le risque de loyers impayés. Le haut rendement serait vu comme une prime de risque contre les mauvais payeurs : M. Roncayolo, op. cit., p. 424 et 432.

25 ASV, Sopragastaldo, Polizze d’incanto e vendite, B. 500, 5 mars 1592 (police non numérotée) : « Una camera piccola in soler mal condicionata, con un suolo de tavole, col suo camin [...] la qual è dishabitata, et molto tempo, che non è stata affittata, et al presente si trova voda, la qual si potrebbe affittare all’anno ».

26 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendite, B. 181, R. 26, fol. 145v-147r.

27 ASV, Ibid., B. 186, R. 38, fol. 56v-57v : « Si vende al pubblico incanto casette doi à pepian ruinose e inhabitabile poste in contra di San Zuanne in Bragora in calle della Pietà ».

28 ASV, Notarile Atti, Giulio Figolin, B. 5915, fol. 47v-48r, 30 janvier 1610 ; Dieci Savi alle decime, Giornale di traslati, R. 1256, fol. 190r.

29 ASV, Notarile Atti, Claudio Paulini e soci, B. 3462, fol. 144r, 29 mars 1650.

30 Ibid., Marco Generini, B. 6813, fol. 580v-582v, 4 janvier 1690.

31 Ibid., Ieronimo Paganucci, B. 10912, fol. 355v, 8 décembre 1649 : « e valersi à suo piacer della riva consortina sopra il Rio di Sant’Agostin [...] » ; Dieci Savi alle decime, Giornale di traslati, R. 1275, fol. 86v.

32 ASV, Governatori dell’Intrate, Istrumenti di vendite, B. 177, R. 19, fol. 40v. Voir aussi Ibid., B. 177, R. 19, fol. 60v.

33 Les frères Domenico et Taddeo Precatta achètent, en 1611, la maison qu’ils occupent à San Zulian et qui menace ruine, ainsi que la boutique située en dessous, pour la somme de 3 400 ducats : comme le loyer qu’ils acquittaient était de 76 ducats, le rendement est de l’ordre de 2,2 % (ASV, Notarile Atti, Marin Lion, B. 7950, fol. 146v-147r, 10 juin 1611). La même remarque vaut pour des acheteurs qui sont propriétaires des biens voisins qui cherche à étendre leur patrimoine. Ainsi à Murano, le propriétaire d’un magasin acquiert, en 1609, la maison voisine dotée d’un potager et d’un terrain pour un prix de 300 ducats qui abaisse la rentabilité de l’investissement à 2 % (ASV, Notarile Atti, Andrea di Catti, B. 3387, fol. 461v, 28 novembre 1609).

34 Cf. R. Sabbadini, L’acquisto della tradizione. Tradizione aristocratica e nuova nobiltà a Venezia (sec. XVII-XVIII), Udine, 1995, p. 141-156.

35 ASV, Notarile Atti, Domenico Garzoni Paulini, B. 3556, fol. 420v-421r, 8 septembre 1679.

36 Ibid., Donato Bonaldi, B. 1596, fol. 6r-9v, 26 mars 1708.

37 Ibid., Angelo Maria Picini, B. 11068, fol. 107r-118r, 10 janvier 1699.

38 Ibid., Marco Generini, B. 6814, fol. 146r-147r, 5 mai 1691 et Dieci Savi alle decime, Giornale di traslati, R. 1292, fol. 113v. Le loyer de la portion de boutique est de 6 ducats.

39 Le modèle est élaboré par G. Levi, Le pouvoir au village. Histoire d’un exorciste dans le Piémont du xviie siècle, Paris, 1989, p. 97-138 (1ère éd. : L’eredità immateriale. Carriera di un esorcista nel Piemonte del Seicento, Turin, 1985) et repris par G. Béaur, « Prezzo della terra, congiuntura e società alla fine del xviii secolo : l’esempio di un mercato della Beauce », Quaderni Storici, 65, 2, 1987, p. 523-548.

40 ASV, Notarile Atti, Pompeo Boldini, B. 1666, fol. 189r-197v, 2 janvier 1704 ; Gerolamo Brinis e Pietro Brachi, B. 799, fol. 629r, 22 juin 1632 ; Alessandro Bronzini, B. 1301, fol. 50r-51v, 20 août 1700 ; Ibid., B. 1307, fol. 42r-45v, 5 août 1706 ; Ibid., R. 1309, fol. 23v-27r, 23 avril 1708 ; Domenico Garzoni Paulini, B. 3553, fol. 276rv, 22 août 1678 ; Zuanne Grandis, B. 6767, fol. 149v-150v, 21 janvier 1670 ; Benedetto Lion, B. 8007, fol. 67v, 1er mars 1604 ; Ibid., fol. 242v-243v ; Bernardo Malcavazza, B. 8390, fol. 122r-123r, 25 août 1608 ; Francesco Mastaleo, B. 8418, fol. 113r, 17 août 1611 ; Ibid., B. 8895, fol. 75v-76r, 7 juin 1695 ; Ibid., fol. 78v, 14 juin 1695 ; Ibid., B. 9032, fol. 27rv, 17 juillet 1692 ; Stefano Sala, B. 11988, fol. 146r, 8 juin 1629 ; Francesco Vellano, B. 13588, fol. 193r-195r, 12 mai 1690.

41 Ibid., Francesco Vellano, B. 13588, fol. 194r, 12 mai 1690 : « [...] sopra che, doppo qualche ripulsa, per non atrovarsi haver denaro in pronto, è finalmente condesseto per gratificare il sudetto Signore Procuratore ».

42 Ibid., Bernardo Malcavazza, B. 8390, fol. 122v, 25 août 1608.

Table des illustrations

Légende Fig. 16 – Distribution des taux de rentabilité.
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Titre Tableau 20. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE
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Titre Tableau 21. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES ORDINAIRES CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE
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Titre Tableau 22. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS DANS LE CENTRE DE LA VILLE
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Titre Tableau 23. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES EN FAVEUR DU FISC CONCERNANT DES BIENS SITUÉS À LA PÉRIPHÉRIE
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Titre Tableau 24. TAUX DE RENTABILITÉ DES VENTES RÉALISÉES ENTRE PARENTS40
Légende L’absence d’indication signifie que le lien de parenté ou la cause de la vente sont inconnus.
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