1L’originalité des sites thermaux ne tenait pas seulement à leur forme, mais aussi au fait que l’essentiel des parcelles était détenu par de riches propriétaires qui géraient leur bien de façon singulière.

I – DE RICHES ET PUISSANTS PROPRIÉTAIRES

2Les propriétaires dans les stations étaient souvent riches et puissants. Ils disposaient de biens importants et nombreux dans les sites thermaux. Ils étaient pour la plupart des citoyens siennois1 et plus particulièrement des magnats2, mais les nobles du « contado »3 et les « contadini »4 possédaient aussi quelques terrains auprès des bains.

1) Les magnats et les nobles du « contado »

3Au début du xiv^e siècle, une partie des sites thermaux siennois était aux mains de seigneurs qui, à cette époque, étaient encore nombreux à l’intérieur de l’espace siennois à disposer de droits plus ou moins importants dans certaines curie, sur certains castra5. Qu’il s’agisse de puissants seigneurs ou de citoyens siennois enrichis, ils entretenaient bien souvent des relations conflictuelles avec la cité, ne reconnaissant pas toujours son autorité. Les Siennois multiplièrent les actions politiques et militaires pour les soumettre ou diminuer leur puissance redoutable6. En 1303-1306, la plupart des maisons de Bagno Vignoni appartenaient à l’un des membres d’un puissant lignage siennois, celui des Salimbeni7. La « consorteria » possédait au début du xiv^e siècle des droits seigneuriaux importants sur plusieurs villages et castra dans le val d’Orcia8 et plus particulièrement sur la forteresse de Tintinnano et sur le site thermal de Vignoni9. De même, les quelques bâtiments installés à Bagno di San Filippo dépendaient, dans la première moitié du xiv^e siècle, des vicomtes de Campiglia, un des puissants lignages du sud du territoire siennois10.

4Les magnats et les nobles ne détenaient pas seulement des biens seigneuriaux, mais aussi des parcelles disséminées dans les différentes stations du « contado »11. À Bagno di Petriolo, Guglielmo di Orlando Bonsignori possédait une maison près des bains12. Il était l’un des membres de la « Gran Tavola », l’une des banques italiennes les plus prestigieuses et riches du xiii^e siècle qui fit faillite au début du xiv^e siècle13. Sa belle-sœur, Binduccia Gallerani, épouse de Bonsignore disposait à la même époque d’un bâtiment sur le site14. Leur cousin et associé Fazio di Niccolò Bonsignori avait aussi quelques terrains et une demeure à Bagno di Macereto15. Plusieurs autres magnats, comme Guglielmo di Guglielmo Piccolomini, Renaldo di Giliberto Marescotti et Cino Saracini détenaient chacun une maison et des terres dans le « piano del bagno »16. Ces six propriétaires possédaient près de la moitié des parcelles dans les stations de Petriolo et Macereto.

5Le reste des terres de ces deux curie appartenait à d’autres magnats. À Petriolo, Battaglino di Spinello Forteguerri était propriétaire de plus de 110 hectares de bois, de champs et de prés et à Macereto, Iacopo di Andrea Tolomei disposait de plus de 90 hectares17. Ils faisaient partie de prestigieux lignages18. Les Tolomei, banquiers et commerçants s’étaient enrichis aux foires de Champagne au xiii^e siècle19. Les Forteguerri étaient moins puissants que les Tolomei, mais ils avaient plusieurs seigneuries en Maremme dont Batignano20. À Rapolano, la veuve d’Altimano Ranucci possédait aussi quelques terres, mais son domaine paraît avoir été moins étendu21.

2) Les autres citoyens siennois

6Les magnats ne détenaient pas, malgré l’ampleur de leurs biens, la totalité des terrains dans les stations et les communes thermales; plusieurs autres citoyens étaient propriétaires de quelques parcelles dans les sites22. Certains étaient membres de lignages importants, sans pour autant appartenir aux « casati » des magnats, comme Tofo di Nero Ranuccini et son frère Ciancho qui possédaient plusieurs casalina sur les bords de la Farma, Guido di Arringhiero (dit Biadetto) ou encore les héritiers de Conte di Ugolino, les seigneurs de Castiglione della Farma. Ils voisinaient avec quelques hommes politiques plus ou moins importants, comme Mino et Memmo, les héritiers de Viva di Viviano di Guglielmo Vignari. Ces derniers, qui avaient siégé dans les principaux conseils de la commune de Sienne, disposaient de deux maisons et d’un jardin à Bagno di Petriolo. Leur père comptait parmi les personnages influents du gouvernement dit des Neuf Gouverneurs et Défenseurs de la République, lors de sa création en 128723. Tous côtoyaient sur les sites quelques-uns de leurs concitoyens moins connus. Ces derniers étaient moins d’une dizaine à Bagno di Macereto et Bagno di Petriolo24 et un seul à Bagno di Rapolano, le notaire, ser Puccio di Gilio25.

7Dans ce petit groupe de citadins, seuls ser Puccio, Minuccio di Stanzuolo et Memmo di Viva di Viviano détenaient quelques terrains en dehors des stations. Ces deux personnages figuraient parmi les plus importants propriétaires des communes où ils possédaient des biens. Ils disposaient l’un comme l’autre de plus d’une trentaine d’hectares de terre dans les finages de Rapolano, Macereto ou Petriolo26.

8D’autres citoyens qui n’avaient aucune parcelle dans les sites thermaux, mais qui étaient richement dotés dans le reste de la curia voisinaient avec les précédents. Ils étaient plus d’une trentaine à détenir plusieurs dizaines d’hectares chacun dans le territoire de ces trois communautés27. Certains étaient vraisemblablement de gros paysans, auxquels Sienne avait accordé la citoyenneté28.

9Ainsi, les différents propriétaires citadins (possessionnés ou non dans les sites) détenaient 240 hectares à Rapolano et Petriolo et 200 hectares à Macereto. Ces superficies représentent 28°% de la surface totale de la curia de Rapolano, mais plus de 80°% de celle de Macereto29. Dans cette dernière commune, les citoyens dominaient l’espace rural. C’était aussi probablement le cas à Petriolo, bien qu’il soit difficile de le prouver dans la mesure où les volumes de l’«°Estimo » de cette commune ont disparu30.

10S’il est vrai que les citadins possédaient, à cette époque, de nombreuses terres dans le « contado » siennois, leurs biens se concentraient essentiellement aux abords de la cité. Ils détenaient la majeure partie de la superficie foncière (entre 70 et 80°%) par exemple à Tressa, Papaiano et Maggiano, c’est-à-dire dans les zones proches de l’enceinte de la ville appelées « Masse »31, beaucoup moins lorsqu’on s’éloignait de Sienne, comme le suggèrent Giovanni Cherubini et son équipe. À Montarrenti sur la Montagnola (à plus de 15 kilomètres de la cité) ou à San Giovanni d’Asso, au sud d’Asciano (à près de 40 kilomètres des murailles urbaines), ils ne disposaient plus que de 50°% des surfaces communales32. La forte présence citadine à Macereto – et sans doute à Petriolo – a donc de quoi surprendre, mais elle tient au fait que les deux communes se trouvaient dans une partie du territoire siennois où les lignages puissants – particulièrement les magnats – et les riches citoyens siennois détenaient de nombreux droits seigneuriaux sur les castra et où ils cherchaient à conforter l’exercice de leur juridiction par un contrôle direct d’une grande partie des terrains de la curia33. À Macereto, Andrea di Iacopo Tolomei avait sur la communauté des droits importants, que Sienne lui reconnaissait34. Guglielmo di Orlando Bonsignori, les héritiers de Viva di Viviano et ceux de Conte di Ugolino possédaient des droits comparables respectivement à Monteacuto, Pari et Castiglione della Farma35. Ils avaient une part non négligeable des terrains dans les curie qu’ils dominaient et avaient acquis quelques parcelles à Bagno di Petriolo, mais ne s’étaient pas étendus sur le reste du finage que Battaglino Forteguerri contrôlait36.

3) Les « contadini »

11Au regard des citadins, les « contadini » dans les stations de Petriolo et Macereto apparaissent comme de modestes propriétaires. Ils étaient moins d’une dizaine à Bagno di Macereto et parmi eux se distinguaient quatre contribuables Buccio, Guglielmo, Mino et Neri, vraisemblablement les enfants d’un même Ugolino, lesquels possédaient chacun une maison et un modeste jardin de quelques mètres carrés dans la station37. Ils n’étaient sans doute pas très aisés puisqu’ils ne détenaient pas beaucoup plus d’un hectare dans la curia de Macereto38. Les autres quinze membres de la communauté n’étaient pas plus riches, puisqu’ils ne disposaient parfois que de 3 ou 4 hectares de terres agricoles sur ce même finage. S’il est impossible d’évaluer l’importance des biens des habitants de cette commune, dans la station et dans l’ensemble de la curia, en raison de la perte de l’«°Estimo » de Petriolo, il y a toutefois moyen de connaître leur nom. En regroupant tous les voisins des propriétaires urbains cités dans les « Estimi » de Sienne, on aboutit à une liste de tous ceux – ou tout au moins une large partie de ceux – qui disposaient de terres dans le finage. Ils paraissent plus nombreux qu’à Macereto, mais il semble que peu d’entre eux aient possédé des biens dans la station39. En revanche, quelques années auparavant, en 1302-1303, plusieurs étrangers à la commune détenaient des terrains et des maisons sur le site, comme Dota di Gualtiero, originaire de Pari40.

12A Bagno di Rapolano, la majeure partie des terrains du « piano dei bagni » était aux mains d’une vingtaine de membres de la commune de Rapolano41. Ces derniers étaient plus aisés que les autres habitants dont la fortune n’était pas très importante et dont le patrimoine modeste était composé essentiellement de terrains agricoles42. Cependant, la plupart de ceux qui détenaient des parcelles dans la station, n’étaient pas propriétaires, ils étaient installés sur des terrains de la commune43.

II – LES COMMUNES ET LES HOPITAUX

1) La propriété communale à Bagno di Rapolano

13La commune de Rapolano conservait, en effet, la propriété éminente sur les parcelles du lotissement de Bagno di Rapolano44 et les détenteurs de ces terrains ou cabanes placés dans le « piano dei bagni » étaient contraints de lui verser une redevance annuelle45. Ils pouvaient vendre cependant leur bien que Sienne considérait comme faisant partie de leur patrimoine puisqu’elle l’enregistrait dans l’«°Estimo » comme tel.

2) La propriété hospitalière

14Les hôpitaux possédaient parfois aussi quelques biens dans les stations, mais ils paraissent faiblement dotés. Ils ne disposaient dans les sites que d’un seul bâtiment, celui réservé à l’accueil des curistes et ne possédaient que peu de terres sur le finage de leur commune46. Ils apparaissent comme de modestes établissements, vivant, pour une part, de l’aumône que Sienne ou quelques citoyens leur accordaient47 et peut-être de l’aide de l’hôpital Santa Maria della Scala qui, dans la première moitié du xiv^e siècle se chargea de leur gestion. La prestigieuse institution caritative siennoise accapara, en effet, au cours du siècle, quelques hôpitaux installés dans les stations thermales, à l’instar d’un grand nombre d’autres disséminés dans le territoire siennois48. En 1320, les responsables de l’établissement siennois louaient l’hôpital San Jacopo à Bagno di Macereto à la rectrice Fantuccia di Duccio, ce qui signifie qu’ils détenaient l’hospice49. L’Hôpital se porta aussi acquéreur ou reçut un grand nombre de terrains dans les sites thermaux au cours de la première moitié du xiv^e siècle. Il acheta plusieurs domus à Bagno di Petriolo et tout particulièrement l’une des bâtisses possédées par Guglielmo di Orlando Bonsignori50. Il s’empara de plusieurs parcelles à Bagno di Rapolano en 1337 et 133851. Il disposait d’une grange dans la commune voisine de Serre di Rapolano52 et souhaitait probablement étendre son domaine sur le finage de Rapolano et plus particulièrement dans la station, où se trouvaient des biens intéressants. L’établissement avait noué des liens très étroits avec les autorités citadines et passait pour une institution prestigieuse de la cité53. Il servait peut-être aussi, les intérêts de la cité qui paraissait peu présente sur ce site.

15La propriété hospitalière est plus marquée encore à Bagno a Corsena. En effet, l’hôpital Saint Martin possédait l’essentiel des terrains et des bâtiments du site. Lors de la fondation de l’établissement en 1291, les capitanei societatis sociorum Balneorum dictorum Corsena54 cédèrent au forgeron Iacopo (dit Puccio) di Gerardo plusieurs parcelles à Bagno di Corsena ainsi que quelques terres à Corsena et dans les communes voisines55. En 1299, ce dernier remettait à Lucques tous les biens de l’hôpital dont il avait la charge56 et obtenait pour l’établissement la protection de la cité57. Lucques reconduisit l’artisan dans ses fonctions et l’autorisa même à désigner son successeur58. À la mort de Puccio, vraisemblablement en 133059, après quelques hésitations, la cité confia la gestion de l’établissement à l’Hôpital San Luca ou della Misericordia de Lucques, la grande institution caritative lucquoise60. Ainsi, en moins d’un demi-siècle, Lucques est parvenue à contrôler l’essentiel des bâtiments de la station par l’intermédiaire de l’hôpital qui lui était lié.

III – UNE PROPRIÉTÉ COÛTEUSE, MAIS RENTABLE

1) Un patrimoine immobilier coûteux

16Les bâtiments réunis dans les différents sites thermaux étaient particulièrement coûteux. À Bagno di Macereto, Bagno di Petriolo ou Bagno di Rapolano, les domus étaient estimées par les agents siennois, chacune à plusieurs centaines de livres en 1317-2061. Elles valaient bien plus que les maisons des castra voisins de Macereto et de Rapolano ou que celles de quelques autres castra du « contado »62. Leur prix était davantage comparable à celui des bâtisses urbaines puisque, à Sienne au début du xiv^e siècle, la majeure partie des bâtiments d’habitation avaient une valeur qui variait entre 100 et 400 livres63. A Bagno di Rapolano, les cabanes disposées sur le lotissement communal paraissaient peu coûteuses en 1317-20, moins chères même que les autres bâtiments similaires disséminés dans le reste du finage64. Toutefois, les aménagements effectués par les propriétaires sur ces parcelles ont sans doute porté leurs fruits car, en 1338, l’une de ces cabanes désormais appelée domus était vendue pour un montant de 24 florins soit 80 livres, une somme bien supérieure à l’évaluation proposée 20 ans auparavant65.

17Si Sienne avait faiblement évalué les cabanes à Bagno di Rapolano, elle avait surestimé les bâtiments dans les deux autres stations. En 1321 en effet, une commission fut chargée de proposer une nouvelle estimation de ces domus66. La valeur de quelques-uns de ces édifices fut diminuée, parfois dans de grandes proportions67 et il est difficile de savoir ce qui poussa la cité à reconsidérer les évaluations. Elle a vraiment pu estimer qu’il y avait eu erreur ou bien elle n’a pas pu ou pas voulu résister aux pressions des magnats et des citoyens siennois localement propriétaires68. Même abaissée, la valeur de ces bâtisses thermales restait élevée, mais ces demeures n’occupaient pas une place importante dans le patrimoine de ces citadins. Car, les magnats et une grande partie des citoyens siennois qui détenaient quelques biens dans les sites étaient riches, voire extrêmement riches. Les possessions thermales de Guglielmo di Orlando Bonsignori, de Renaldo di Giliberto Marescotti et des héritiers de Viva di Viviano Vignari ne dépassaient pas pour chacun d’entre eux le millier de livres alors que leur patrimoine personnel était évalué pour chacun à près de 35 000 livres69. Pour les autres citoyens moins fortunés, les bâtiments qu’ils possédaient dans les stations représentaient une part non négligeable de leur biens. Les demeures de Minuccio di Stanzuolo à Bagno di Macereto et de Puccio di Gilio à Bagno di Rapolano constituaient respectivement 54°% et 15°% de leur patrimoine70 et pour les habitants de Bagno di Rapolano souvent plus71. Ces derniers qui n’étaient pas très riches – même s’ils figuraient parmi les « contadini » les plus aisés de la commune – avaient pour certains fondé leur fortune sur leurs biens dans les stations.

2) Un patrimoine rentable

18Les maisons aux bains représentaient pour tous ces propriétaires un investissement dans la mesure où elles étaient louées aux curistes, mais les détenteurs de bâtiments n’accueillaient pas toujours personnellement les visiteurs. Certes, à Bagno di Rapolano – et peut-être dans une moindre mesure ailleurs –, les nombreux petits propriétaires qui disposaient de quelques cabanes dans la station devaient eux-mêmes offrir leurs services, mais les riches citoyens, les puissants magnats n’agissaient pas de même. Ils confiaient leurs locaux et la tâche de recevoir les visiteurs à quelques personnes, auxquelles ils étaient liés par des engagements particuliers. Plusieurs propriétaires louaient les bâtiments qu’ils possédaient dans les stations. Ils cédaient aux locataires les chambres (camere) ou les maisons (domus). La plupart d’entre eux faisaient rédiger par un notaire un contrat de location72. C’était tout particulièrement le cas de Guglielmo di Orlando Bonsignori. En 1302-1303, fra Iacopo di Bartolo-meo, le recteur de l’hôpital, son homme de confiance dans la station73, faisait appel aux services de ser Domenico di Marchese pour consigner les termes de l’engagement. Ser Domenico rédigeait pour chaque contrat deux actes distincts à la suite. Le premier des deux documents était un acte de location proprement dit qui fixait la durée de l’engagement ainsi que le montant du loyer. Il s’agissait en fait d’une cession momentanée de droits, accompagnée d’une clause financière. Il était suivi d’un second acte, une carta confessionis aut promissionis par laquelle le locataire se reconnaissait débiteur pour sa location (auprès du propriétaire) d’une certaine somme d’argent, qu’il s’engageait à régler dans sa totalité en plusieurs échéances74. Le détenteur du bien ouvrait donc un crédit au locataire, remboursable à termes échus75.

19Tous les contrats rédigés par les différents notaires montrent que les locations étaient accordées pour de courtes périodes. Ces contrats couraient sur quelques mois voire un an76. La durée de ces baux était différente de celle des contrats agricoles qui était plus longue (contrats emphytéotiques, « livelli », baux de « mezzadria », « soccide »77) et proche de celle des prêts financiers78. L’engagement paraissait une opération commerciale à court ou moyen terme, laissant au propriétaire les moyens de tirer le plus de profit de son patrimoine et au locataire la possibilité d’engranger quelques bénéfices rapidement. Les échéances des loyers étaient fixées par des usages, la plupart des versements étaient exigés au printemps (entre le 1^er avril et le 1^er juin) et en fin d’été (au mois de septembre)79 en dehors des périodes où les principales redevances agricoles étaient perçues80. Tous les six mois, juste avant que ne débute la saison thermale, les locataires devaient acquitter leur loyer et ils étaient parfois autorisés à payer moins que prévu lorsque la guerre ou des épidémies frappaient la station81. Le montant des loyers paraît relativement variable, mais il est possible de suggérer dans la première moitié du xiv^e siècle, un prix moyen, pour les camere, de plus de 5 livres annuelles à Bagno di Petriolo. Dans cette même station, les domus étaient cédées pour près de 60 livres et à Bagno di Macereto et Bagno di Rapolano pour moins de 20 livres. Les différences que l’on observe restent difficilement explicables. Il est probable cependant que les variations soient liées, pour une part, à la qualité, au confort des demeures et des pièces, mais aussi au prestige de la station et à sa fréquentation. Bagno di Petriolo était vraisemblablement le site le plus réputé du « contado ». Les sommes exigées étaient importantes, comparables ou supérieures aux loyers que les propriétaires urbains réclamaient pour les maisons dont ils disposaient dans les quartiers fortunés de la ville82.

20À Bagno Vignoni, les maisons que les Salimbeni possédaient étaient cédées comme de simples tenures et non pas louées comme dans les autres sites. Les tenanciers payaient annuellement plusieurs livres de monnaie pour la terre dont ils disposaient et donnaient quelques chapons à l’un des membres du « casato »83. Ces versements ne sont pas sans rappeler les cens en argent et en nature que les paysans de la Rocca di Tintinnano, dépendant des Salimbeni, s’engageaient à la même époque à verser à la « consorteria »84. Cependant plus d’un élément suggère qu’il ne s’agissait peut-être plus tout à fait de véritables redevances seigneuriales. La plupart des tenanciers recevaient une parcelle dans la station pour une courte durée, une ou plusieurs années, jamais plus de trois ans et il leur arrivait parfois de ne pas conserver la maison qu’ils avaient obtenue85. Cette pratique est contraire aux usages. En effet, les seigneurs dans l’espace siennois concédaient habituellement les tenures pour de très longues périodes, aux membres d’une même famille et à leurs descendants86. Aussi cette remarque incite-t-elle à penser que le propriétaire de ces maisons ne considérait pas ses biens dans la station tout à fait comme des tenures, mais plutôt comme des locations qu’il réservait peut-être de préférence à ses dépendants87. Le montant des sommes perçues renforce cette impression. Les « pigioni » variaient entre 10 et 45 livres par an, ce qui n’est pas sans rappeler le coût des différentes locations précédemment évoquées88.

21Ainsi, dans chacune des stations la plupart des bâtiments étaient-ils loués à ceux qui se chargeaient d’héberger, d’accueillir les curistes. Ils participaient à l’animation des sites qui paraissait dans les principales stations plutôt intense.