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Les périurbains de Paris

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Martine Berger

Troisième partie. La périurbanisation à l'épreuve des mobilités

Chapitre X. Avenir radieux, ou chronique d’une mort annoncée ?

Permanence ou affaiblissement du modèle pavillonnaire périurbain ?

Texte intégral

1En un quart de siècle de périurbanisation, il n’a pas manqué d’augures pour pronostiquer l’essoufflement, sinon la fin de l’étalement urbain et le « retour au centre », tant en France que dans d’autres pays de l’Europe du Nord-Ouest, voire aux États-Unis. Citons pour mémoire quelques-uns des pronostics émis lors du premier choc pétrolier, ou au début des années 80, lorsque la mise en place d’une politique de rigueur budgétaire a réduit l’inflation qui allégeait la charge des emprunts, mais aussi dans la première moitié des années 90, quand l’alourdissement du chômage a diminué la clientèle solvable…

2Ainsi en 1985, M. Poulain, analysant la situation en Belgique – pays où les registres de population autorisent une étude « annuelle » des mobilités résidentielles –, notait une forte diminution, entre 1979 et 1982, des sorties de Bruxelles vers les couronnes périurbaines et une augmentation des flux vers la ville centre (Laconte et Poulain, 1985). Selon lui, au tournant des années 80, le groupe d’âge des 30-45 ans, responsable de la rurbanisation, aurait changé de comportement. L’auteur souligne en particulier les effets de la crise pétrolière, de la montée du chômage et de la hausse du loyer de l’argent. Mais à côté d’une volonté de réduire les coûts de transport et de chauffage, il note le souhait de se rapprocher d’équipements urbains de santé, de scolarisation ou de loisirs, ainsi que les effets des politiques de rénovation urbaine engagées devant le dépérissement des centres et ses conséquences sur le potentiel fiscal des communes. On peut toutefois se demander si l’exemple choisi (une seule commune, proche de Bruxelles) est concluant : ne peut-on y voir au contraire un effet de saturation et de diffusion vers des périphéries moins denses et moins coûteuses ? Quelques années plus tard, dans d’autres travaux, l’auteur constate une reprise de la construction pavillonnaire et de la rurbanisation et se demande si les retours – ou les non-départs – au centre de la ville n’ont pas affecté surtout les ménages les plus aisés. Ceux-ci auraient adopté le modèle périurbain lorsqu’il constituait encore une pratique distinctive et reviendraient en ville lorsqu’il se banalise.

3Au début des années 90, quand les prix immobiliers flambent, le Service technique de l’urbanisme du ministère de l’Équipement évoque, sous la plume de J. Landrieu, « le périurbain en sursis » : difficultés financières croissantes des habitants menacés de chômage et de surendettement ; isolement, dégradation du bâti et dépréciation irrémédiable, difficultés de revente ; inadaptation des services aux nouveaux besoins des ménages et charges accrues, pour les budgets des communes (Guengant, 1992 et 1995), face aux demandes de scolarisation en classe maternelle, d’entretien des voiries, d’extension des réseaux d’assainissement ou de collecte des ordures ménagères…

  • 1 Selon les propos de C. Louis-Victor, ancien directeur des Maisons Phénix, Le Monde, 3-4 février 200 (...)

4C’est alors que certains auteurs croient pouvoir annoncer comme inéluctable un retour au centre. Ils sont d’autant plus nombreux que la maison individuelle a toujours eu plutôt mauvaise presse, en France, chez les architectes et urbanistes. Il suffit de rappeler les jugements très défavorables portés, dans les années 30, au plus fort de la vague pavillonnaire de l’entre-deux-guerres, par Le Corbusier, sur « cette technique désastreuse, la construction éparpillée et ses circulations horizontales infinies ». Très marquée par l’épisode des mal lotis, l’image du pavillon reste liée, en France, pour nombre d’auteurs, à celle de banlieues sous-équipées, banales et monotones, et a longtemps fait figure d’anti-modèle. La maison individuelle a souvent été « remisée au rayon des produits infréquentables, plébéiens, dépourvus de noblesse1 ». Elle est aussi largement décriée par certains aménageurs qui soulignent les coûts de mise en place et de maintenance des réseaux, le gaspillage de terrains, la faible rentabilité de la dispersion des équipements et l’éloignement des services de base.

5Pourtant, elle reste plébiscitée par les Français, et objet de la convoitise de nombreux ménages, comme le révèlent les Enquêtes nationales sur le logement. Son image s’est largement modifiée au cours des dernières décennies : elle est devenue pour beaucoup l’habitat familial par excellence, adopté par une fraction croissante des catégories aisées des grandes métropoles, qui se sont éloignées du modèle latin pour imiter le modèle anglo-saxon. Au plus fort de la vague de construction, dans les années 70, on a enregistré plus de 300 000 livraisons de pavillons neufs chaque année. Après l’étiage du début des années 90 où les mises sur le marché ont baissé des deux tiers, elles ont repris avec la création du prêt à taux zéro et atteignent à nouveau 175 000 par an.

6L’impression que le modèle de la maison individuelle serait aujourd’hui renié par un nombre croissant de ménages est largement fausse. Les Enquêtes nationales sur le logement révèlent le regain de l’habitat collectif locatif entre 1989 et 1992, mais c’est nettement moins vrai en 1996 et il est probable que la dernière enquête, réalisée en 2002, confirmera cette tendance. La crise du modèle au début des années 90 a sans doute été d’abord une crise de financement affectant l’ensemble du secteur en accession à la propriété. La baisse de la demande solvable intervient après une période de flambée des prix, dans un contexte de grande instabilité de l’emploi et des localisations des établissements. En Île-de-France, nombreuses sont les entreprises qui ont alors profité d’un marché de l’immobilier de bureaux très déprimé pour réaliser de bonnes affaires. De plus, alors que le marché de la maison individuelle s’effondrait, celui du logement collectif a été soutenu par l’investissement locatif qui a permis à des ménages aisés de réduire leurs impôts. En devenant propriétaires-bailleurs, ils ont nourri le marché de la location. Les mécanismes mis en place par la loi Méhaignerie ont pris une importance d’autant plus grande en Île-de-France que les ménages aisés susceptibles d’investir dans l’immobilier y sont plus nombreux et la demande locative très forte. Elle est soutenue en particulier par l’importance de l’immigration de jeunes provinciaux venus pour s’y former ou occuper leur premier emploi et qui n’envisagent pas d’y rester.

7On invoque aussi l’épuisement de la clientèle potentielle de la maison individuelle. La persistance de forts taux de chômage encourage le repli vers le parc locatif, d’autant que la baisse d’attractivité de la région parisienne pour les migrants provinciaux a provoqué, durant quelques années, une détente sur le marché locatif. L’évolution démographique et la hausse du taux de divortialité jouent également en faveur d’un regain du collectif. De plus, les familles installées dans un pavillon en propriété y restent, car elles sont en phase de remboursements des prêts et généralement plutôt satisfaites de leur logement. Après la forte demande engendrée par la décohabitation des classes nombreuses de l’après-guerre, l’augmentation du nombre de ménages se ralentit. Faut-il en conclure pour autant à un tassement probable, et durable, de la demande de maisons individuelles ?

8Une des raisons qui rend particulièrement complexe l’évaluation du marché potentiel des pavillons périurbains est la difficulté de dissocier les souhaits des ménages en matière de statut d’occupation (propriété ou location) de ceux qui concernent le type de logement (appartement ou pavillon), compte tenu de la structure de l’offre et du niveau des prix. La rareté des grands appartements (hors parc social) et leur coût très élevé conduisent au report vers la maison individuelle de familles qui auraient souhaité demeurer en zone urbaine plus dense, où le niveau des droits de mutation des logements anciens réserve l’accès à la propriété aux ménages les plus aisés, sauf dans les segments les plus dévalorisés des banlieues autrefois ouvrières. Une autre difficulté tient à la nature et à la périodicité des sources sur lesquelles les observateurs se fondent pour analyser l’évolution du marché des maisons individuelles et celle des opinions et souhaits des ménages en matière de logement. Même s’il s’agit d’un bien immeuble, dont la durée de vie est longue, sa production et, plus largement, son marché sont nettement corrélés aux cycles d’activité économique. Or la périodicité des dernières opérations de dénombrement tend à s’allonger ; l’analyse des mouvements du parc entre deux recensements est d’autant plus difficile à interpréter en termes de tendance générale sur le long terme que les mouvements observés résultent de l’association de phases de récession (1982-1986, 1991-1994) et de périodes de croissance (1986-1990, 1996-1999).

9Cet inconvénient peut cependant être contourné par le recours aux Enquêtes nationales sur le logement, plus fréquentes (tous les quatre ans en moyenne) mais dont l’échantillon est beaucoup plus restreint et n’autorise guère d’analyse au niveau infrarégional. Elles permettent cependant de mieux tenir compte des fluctuations de la conjoncture immobilière et de cerner leurs effets sur les projets des ménages et leur réalisation. En effet, une des difficultés est de ne pas confondre fluctuations conjoncturelles et mouvements plus structurels relevant d’une évolution réelle, à moyen ou long terme, des aspirations des ménages. Il faut également tenir compte des effets de générations : des mouvements en sens inverse, en direction de la ville centre, affectent les jeunes qui se sont installés avec leurs parents dans les zones périurbaines dix à quinze ans auparavant. Cette forte prédominance des mouvements centripètes est une constante dans la classe d’âge 20-25 ans, mais elle revêt une importance particulière avec l’arrivée à l’âge adulte des enfants de la première génération périurbaine.

10On peut aussi penser qu’en Île-de-France, où le taux de propriété et la proportion de maisons individuelles restent largement inférieurs à ce qu’on observe dans les grandes agglomérations urbaines de province, on est loin d’avoir atteint la saturation des besoins et de la demande solvable. L’importance de l’immigration provinciale vers la région parisienne contribue aussi, sans doute, à nourrir une forte demande de pavillons. De nombreux auteurs ont en effet souligné l’importance du passé résidentiel des individus, en particulier l’influence du logement habité dans l’enfance, dans leurs choix à l’âge adulte (Bonvalet, 1987, 1990 et 1998 ; Bonvalet et Gotman, 1993 ; Maison, 1993a et b). Si les déterminants sociodémographiques – taille et structure des ménages, revenus approchés par les catégories socioprofessionnelles des personnes de référence ou des couples – jouent un rôle essentiel dans les choix résidentiels, ces auteurs insistent à juste titre sur le poids de l’acquis à la fois matériel et culturel.

11Ces acquis, ou cet habitus, joueraient un rôle essentiel dans l’explication de l’absence de déterminisme sociodémographique dans le choix du type de logement et du statut d’occupation. Il existe ainsi une forte tradition locative dans les classes aisées parisiennes. Cela laisserait donc supposer que les provinciaux d’origine (dernière résidence) ou de naissance s’installent plus fréquemment en pavillon. Dans les faits, cela ne semble pas avoir été le cas au cours des vingt dernières années : on n’observe pas de « trace statistique du passé résidentiel de l’individu » (C. Bonvalet), sous forme par exemple d’une préférence des provinciaux – d’origine ou de naissance – pour la maison individuelle et/ou la propriété liée à une culture familiale différente, en matière de logement, de celle des Franciliens.

12Afin de mettre en évidence ce faisceau d’interrelations dont la complexité a souvent été soulignée – entre autres par J. Brun (1990 et 1994), C. Bonvalet (1988), Bonvalet et al. (1993) ou Y. Grafmeyer (1993 et 1998) –, on a tenté de tester l’effet de l’origine, parisienne ou provinciale, sur les choix des types de logement des ménages résidant en Île-de-France au début des années 90. Les recensements de population livrent quelques jalons permettant de reconstituer certaines étapes de la biographie résidentielle des individus : leur département de naissance, la région et le type de commune de résidence lors du recensement précédent. Que nous apprennent les données censitaires concernant les effets éventuels de pratiques résidentielles antérieures sur les types de logement actuellement occupés ?

13En Île-de-France, en 1990, les migrants venus de province depuis 1982 résident plus souvent que les ménages d’origine francilienne dans le parc collectif locatif, quelle que soit leur catégorie socioprofessionnelle. Cela tient sans doute pour l’essentiel à la structure démographique particulière de cette population : plus de jeunes, y compris parmi ceux qui vivent en couple, plus de personnes seules, une moindre fréquence des couples ayant des enfants. Mais cela s’explique aussi, sans doute, par leurs projets migratoires. Le séjour en région parisienne peut n’être, pour eux, qu’une étape transitoire qui conduit au choix du locatif, pour lequel l’offre de maisons individuelles est, par ailleurs, très rare. De plus, pour ces migrants récents, les recensements saisissent souvent le logement dans lequel ils s’installent à leur arrivée dans la région, qui peut n’être qu’une première étape de leur cursus résidentiel en Île-de-France.

14Cela reste vrai si l’on élimine la composante démographique, en comparant les choix résidentiels des « Franciliens » et des « provinciaux » à âge et type de ménage équivalents (tableau 10-1). Pour les couples biactifs de 35 à 54 ans, les migrants qui résidaient déjà en Île-de-France s’installent plus souvent en pavillon et sont (ou deviennent) beaucoup plus fréquemment propriétaires que les provinciaux, et ceci est vrai quelle que soit leur région de naissance, Paris ou la province. Ceux qui résidaient en province mais sont nés en Île-de-France sont aussi plus souvent propriétaires que les provinciaux d’origine et ils habitent un peu plus souvent en pavillon. Il faut sans doute attribuer cette différence à des effets de transmission intergénérationnelle : un certain nombre de natifs d’Île-de-France ont hérité de pavillons de l’entre-deux-guerres, qu’ils occupent ou qui constituent après revente un apport pour réaliser une acquisition.

10-1 L’effet des origines des ménages sur leurs choix résidentiels

10-1a Proportion de ménages franciliens résidant en maison individuelle en 1990 selon le lieu de résidence antérieure (Île-de-France ou province)

Type de ménage

Franciliens stables* et migrants

Migrants provinciaux

Franciliens mobiles** et migrants

Couple biactif de moins de 40 ans***

1 enfant

26,5

14,7

27,1

2 enfants

41,7

27,1

44,1

3 enfants ou plus

46,3

36,1

51,2

Couple biactif de 40 ans ou plus

1 enfant

44,1

29,5

44,3

2 enfants

50,7

39,7

53,7

3 enfants ou plus

46,5

44,7

52,6

Couple homme actif de moins de 40 ans

1 enfant

20,6

14,6

20,6

2 enfants

35,0

29,3

36,5

3 enfants ou plus

40,7

37,1

45,7

Couple homme actif de 40 ans ou plus

1 enfant

44,2

31,1

40,0

2 enfants

47,1

42,4

47,4

3 enfants ou plus

35,0

45,4

40,5

Source  : RGP 1990 (1/4).
* Stables : même commune en 1982.
** Mobiles : ayant changé de logement dans la même commune ; migrants : ayant changé de commune en Île-de-France.
*** Il s’agit de l’âge de la personne de référence du ménage.

10-1b Proportion de ménages franciliens propriétaires en 1990 selon le lieu de résidence antérieure (Île-de-France ou province)

Type de ménage

Franciliens stables* et migrants

Migrants provinciaux

Franciliens mobiles** et migrants

Couple biactif de moins de 40 ans***

1 enfant

39,5

24,0

40,4

2 enfants

52,4

29,7

55,2

3 enfants ou plus

50,9

32,7

55,9

Couple biactif de 40 ans ou plus

1 enfant

58,6

34,3

59,2

2 enfants

54,9

39,4

65,5

3 enfants ou plus

56,0

43,1

59,8

Couple homme actif de moins de 40 ans

1 enfant

28,3

14,9

28,4

2 enfants

42,0

24,3

43,8

3 enfants ou plus

43,4

28,8

48,2

Couple homme actif de 40 ans ou plus

1 enfant

61,6

35,1

53,2

2 enfants

62,5

42,7

59,7

3 enfants ou plus

41,6

40,7

45,9

Source  : RGP 1990 (1/4).
* Stables : même commune en 1982.
** Mobiles : ayant changé de logement dans la même commune ; migrants : ayant changé de commune en Île-de-France.
*** Il s’agit de l’âge de la personne de référence du ménage.

10-1c Types de logements des couples franciliens dont la personne de référence est âgée de 35 à 54 ans ayant déménagé entre 1982 et 1990 selon les régions de naissance et de résidence antérieure

Type de parcours résidentiel

Ensemble

Cadres

Professionsintermédiaires

Employés

% m.i.

% pr.

% m.i.

% pr.

% m.i.

% pr.

% m.i.

% pr.

Résidant en Île-de-France en 1982

nés en Île-de-France

51,1

62,7

50,3

71,0

55,0

66,2

43,7

50,8

nés en province

48,6

61,9

48,7

69,6

52,7

64,0

40,8

49,3

Résidant en province en 1982

nés en Île-de-France

39,4

42,4

43,2

50,9

39,0

39,4

28,9

21,8

nés en province

33,9

33,8

41,9

43,1

31,2

30,0

16,6

15,0

Source  : RGP 1990 (1/4).
m.i. : maisons individuelles ; pr. : propriétaires.

15Cela se vérifie pour toutes les catégories socioprofessionnelles. Ainsi, parmi les ménages de cadres ou de professions intermédiaires ayant changé de résidence entre 1982 et 1990, ceux qui sont natifs d’Île-de-France et y résidaient déjà sont deux fois plus souvent propriétaires d’une maison individuelle que ceux qui sont nés en province et y habitaient précédemment. Pour les employés, la différence est encore plus sensible, soulignant sans doute le rôle décisif des solidarités intergénérationnelles (héritages ou donations) dans l’accession à la propriété des catégories les plus modestes. Les Franciliens d’origine et de naissance sont trois fois plus souvent propriétaires d’un pavillon que les natifs de province qui s’installent en Île-de-France. Quelle que soit la catégorie socioprofessionnelle, on constate aussi que le lieu de résidence antérieure pèse plus que le lieu de naissance. Cela n’est sans doute pas sans rapport avec les différentiels de revenus qui restent importants entre la province et Paris pour tous les groupes professionnels et jouent sur la durée nécessaire à la constitution de l’épargne initiale.

16S’agissant d’une génération plus récente que la cohorte de Parisiens nés entre 1926 et 1935 étudiée par C. Bonvalet (1987), Bonvalet et al. (1988) et D. Maison (1993a et b), nous retrouvons quelques-unes de leurs conclusions. Les conditions de marché du logement et de l’emploi ne sont pas similaires d’une génération à l’autre et les individus choisissent de se référer à, ou au contraire de rejeter, l’univers résidentiel de leur jeunesse familiale. Si l’on transmet à ses enfants une attitude à l’égard du logement, les conditions matérielles de réalisation d’un projet résidentiel, mais aussi les valeurs, diffèrent d’une génération à l’autre. On peut se demander si la banalisation de la diffusion de la propriété ne modifie pas les comportements des cohortes plus récentes. La forte demande de desserrement de l’habitat dont les enfants du baby boom semblent porteurs résulte sans doute d’une volonté de rupture, plus que de reproduction, avec les logements de leur enfance. Ne s’agit-il pas pour eux, grâce au chemin parcouru durant les Trente Glorieuses, d’effacer le souvenir des années de pénurie et d’entassement de l’après-guerre ? Même si le rapport à l’habitat relève de la sphère symbolique des ancrages identitaires, le logement tend à devenir un bien de consommation comme un autre, seulement un peu plus coûteux et d’une durée de vie plus longue.

17Il n’y a aucune raison que le désir d’accéder à un meilleur confort des logements, de plus en plus synonyme d’espace disponible pour chacun des occupants, cesse d’augmenter dans une société fondée sur la consommation comme pratique distinctive. Or l’attrait de la maison individuelle est un phénomène permanent comme le révèlent les enquêtes de L. Henry dans l’immédiat après-guerre, celles de N. Haumont (1966) ou les travaux d’Y. Bernard (1992). On l’attribue souvent à l’importance des origines rurales récentes au sein d’une population qui a connu un fort brassage migratoire des campagnes vers les villes au cours du dernier demi-siècle. Le succès de la maison individuelle se fonde aussi sur ses qualités matérielles : elle permet de satisfaire à un coût moindre l’aspiration à plus d’espace – une chambre pour chaque enfant –, offre une moindre densité de l’habitat, un plus grand confort et une meilleure protection supposée de la vie familiale – pas de nuisances sonores des voisins, plus de liberté pour les jeux des enfants, de quoi stocker des équipements pour les temps de loisirs qui augmentent. Peut-être aussi, comme l’ont souligné de nombreux auteurs, une plus grande flexibilité de la maison individuelle qui offre la liberté d’aménager, de transformer, d’adjoindre.

18Mais les enjeux symboliques liés au statut de propriétaire comptent tout autant. La maison individuelle répond au besoin d’appropriation de l’espace et de stabilité sociale. Elle apparaît comme un modèle de réussite sociale et d’indépendance économique. Plus d’espace pour la famille c’est aussi plus de mètres carrés pour chacun, plus d’indépendance, moins de contraintes collectives. Elle s’inscrit dans la montée générale de l’individualisme, et son succès se nourrit d’un refus de formes d’habitat collectif jugées dégradées, dévalorisées et, aux yeux de certains, dévalorisantes. Plus qu’une demande de campagne ou d’espace vert, c’est souvent la rareté et le coût du parc locatif de qualité – qui s’accentuent avec le désengagement des investisseurs institutionnels – qui ont conduit de nombreux ménages des classes moyennes vers les pavillons périurbains. Les prélèvements effectués par les conversions en bureaux dans le parc haussmannien ont largement contribué à cette raréfaction de l’offre de grands logements de qualité à des prix abordables en zone centrale.

19La valorisation de la maison individuelle ne concerne pas seulement les couronnes périurbaines. Elle affecte aussi, souvent de manière spectaculaire, des quartiers pavillonnaires péricentraux. Ce qui attire, c’est la maison à soi, non jointive. Ce mouvement s’amplifie lors des successions de générations : les retraités propriétaires de pavillons de l’entre-deux-guerres ou leurs héritiers les vendent à des cadres, d’où des phénomènes de gentrification parfois discrète s’effectuant de proche en proche à partir des quartiers les mieux desservis. Les prix flambent d’autant plus que les nouveaux acheteurs sont, souvent, déjà propriétaires de leur résidence principale précédente et disposent ainsi d’une mise de fonds importante. Pour certains auteurs, ce mouvement vers une grande banlieue plus dense traduit la recherche de plus d’urbanité et de centralité, une nouvelle dynamique des acquisitions de seconde main et des réhabilitations, alors que les mises en chantier de logements neufs ont plongé dans les années 90. Doit-on pour autant en conclure que le temps de l’étalement spatial est terminé et que celui du recentrage de la croissance urbaine commence ? Non, comme en témoigne la reprise de la construction neuve pavillonnaire qui accompagne la création des prêts à taux zéro.

20Certes, on observe des fluctuations conjoncturelles dans la production des maisons individuelles et dans le marché pavillonnaire de seconde main, en relation avec celles des taux d’intérêt et des perspectives d’emploi. Propriété et maison individuelle se sont largement diffusées à un moment qui peut paraître décalé par rapport à la conjoncture démographique (la réduction de taille des ménages se poursuit) et inadapté au regard de la mobilité géographique croissante de l’emploi. Mais, à supposer que les goûts et les mentalités évoluent au fur et à mesure que les origines rurales des ménages s’estompent, quelle autre solution apporter aux besoins d’espace croissants des familles, de plus en plus soucieuses de se protéger contre le voisin, considéré plus souvent comme un intrus menaçant l’intimité familiale que comme un proche avec qui on souhaite échanger ?

21À cet égard, le regroupement familial des étrangers et leur entrée dans le parc social (où ils remplissent désormais les conditions d’ancienneté d’installation, d’inscription sur les listes d’attente et de structures familiales) ont sans doute joué un rôle essentiel, en Île-de-France, dans la poursuite de la périurbanisation dans les années 80, alors même que les conditions de financement devenaient moins favorables du fait du ralentissement de l’inflation. La visibilité croissante des populations immigrées dans l’habitat, à l’école et dans les commerces a accentué la white flight et le rejet de certaines formes d’habitat collectif. Le peuplement des grands ensembles a évolué alors selon un processus bien décrit aux États-Unis dans la constitution des ghettos. Se sont additionnés des départs choisis et des remplacements entraînant de nouveaux départs qui n’avaient pas été prévus et interviennent par imitation, pour échapper à ce qui est vécu comme une dévalorisation et un échec.

22Il faut donc interpréter avec prudence les signes d’une stabilisation de la population, voire d’une reprise de la croissance, en zone centrale. Des soldes migratoires positifs ne signifient pas toujours un réel regain, un freinage des départs et de la white flight. Il faut compter avec des arrivées plus nombreuses, à Paris et en banlieue, de jeunes issus du périurbain ainsi qu’avec un regain de la natalité en Petite Couronne. Une part de la croissance démographique s’explique par l’importance des familles immigrées souvent récemment reconstituées par regroupement familial. Il faut tenir compte aussi des difficultés de décohabitation d’une partie des jeunes sans emploi, en particulier dans les anciennes banlieues industrielles et ouvrières. Mais on ne doit pas négliger, pour autant, la revalorisation du parc immobilier en banlieue intérieure et extérieure.

23Plus que de « retour au centre » au sens strict – la part des migrations centripètes succédant à une migration centrifuge est, au demeurant, difficile à évaluer –, il vaut sans doute mieux parler de regain relatif de l’attractivité du centre, du fait de moindres taux de départ, à structure de famille et âge équivalents. Mais l’exemple des couples de cadres parisiens invite à rester prudent quant à l’ampleur effective du mouvement. Leur propension à migrer vers la périphérie n’a pas fléchi mais la clientèle potentielle a diminué. Les tendances observées dans d’autres pays industrialisés invitent aussi à la prudence. Il ne faut pas non plus oublier qu’une part importante de la périurbanisation s’est nourrie de l’installation de banlieusards plutôt que de ménages issus du centre-ville. Pour eux, la rupture et le dépaysement ne sont pas si profonds, la nostalgie de la ville dense est moins forte.

24Une question demeure : quel est l’avenir des lotissements périurbains face au vieillissement de leurs occupants, aux difficultés de déplacement, au départ des enfants ? Compte tenu des coûts élevés en Île-de-France, l’acquisition est souvent intervenue plus tard dans le cycle de vie des ménages. De plus, vu la forte valorisation immobilière en zone centrale, seuls les cadres auraient les moyens d’y revenir après la décohabitation des enfants. Mais le font-ils ? Des droits de mutation longtemps prohibitifs, les habitudes acquises d’espace, de voisinage, sans compter la réduction de la mobilité résidentielle avec l’âge, le souhait de pouvoir accueillir la famille ou les amis…, contribuent à réduire le remplacement des générations, d’autant que les prêts restent plus avantageux dans le neuf. Les lotissements construits dans les années 80 sont souvent plus proches des noyaux urbains et de leurs équipements. Une part importante de l’offre neuve a été réalisée en ville nouvelle, bénéficiant de conditions foncières nettement plus favorables et réalisant un compromis entre les prix, la distance aux équipements et la qualité de la desserte par des modes de transport collectifs réduisant la dépendance automobile.

25Le rythme de libération des logements dans le parc périurbain dépendra des comportements des ménages à l’heure de la retraite. Les chiffres fournis par les Enquêtes nationales sur le logement incitent à la prudence : trois quarts des couples sans enfant dont la personne de référence a plus de 60 ans résident en maison individuelle. Cela témoigne sans doute de la faiblesse des mouvements de retour au centre. On est donc loin, en région parisienne, des situations de mobilité à l’heure de la retraite observées aux États-Unis ou en Grande-Bretagne. Effet d’une plus longue durée de vie du parc de logements ? de modes de financements différents ? D’un pays à l’autre, les situations sont difficilement comparables. Alors qu’existe aux États-Unis une offre locative pour les maisons individuelles, elle demeure beaucoup plus faible dans les grandes villes françaises. De même, le coût relatif du logement exprimé en années de salaires est sensiblement plus élevé en France, où il représente en moyenne 3 à 4 ans de revenus des ménages, qu’outre-Atlantique (2 à 3 ans). Comme le notait J. Gottmann (1966), pour l’Américain moyen « la maison de grande banlieue s’achète comme une voiture », compte tenu des niveaux de vie, des avantages fiscaux et des conditions de crédit. D’où une rotation plus rapide des ménages dans un parc de logements proportionnellement moins coûteux, mais qui se dévalorise plus vite. Mais alors que les retraités parisiens sont de plus en plus stables – ou qu’étant sensiblement plus aisés, ils se partagent plus souvent entre plusieurs résidences (Cribier et Kych, 1992) – on décèle une importance croissante des départs en province des ménages périurbains lors de la cessation d’activité.

26C’est un des facteurs expliquant l’apparition, dans les années 90, de soldes migratoires négatifs dans la couronne située entre 20 et 30 km de Paris, en rupture avec l’évolution au cours des deux décennies précédentes. À y regarder de près, ces mouvements ne signifient pas un reflux significatif de la périurbanisation. Une part du déficit migratoire est liée aux départs vers la province à l’heure de la retraite. Certains ménages de jeunes retraités ne vont-ils pas chercher dans des villes de province une meilleure accessibilité aux équipements, aux commerces et aux services ? La décennie 90 correspond à l’arrivée à l’heure de la retraite des ménages installés en nombre dans les couronnes périurbaines, vers 30-40 ans, dans les années 70. Elle marque aussi l’entrée sur le marché du travail et du logement, d’une génération plus nombreuse de jeunes périurbains. On sait que les mouvements centripètes des couronnes périurbaines vers le centre de l’agglomération ont toujours été importants dans la tranche des 20-30 ans (Boyer, 1992). Plus qu’un renversement de tendance lié à un changement de comportement, il semble bien s’agir d’un phénomène déjà observable au cours de la décennie précédente, amplifié récemment par l’évolution de la pyramide des âges dans la première couronne périurbaine.

27La demande pavillonnaire périurbaine a été largement portée par le refus de la mixité sociale. Cela n’était pas sans doute pas le cas au début des années 70, lorsque voisinaient dans les communes rurales des lotissements de classes moyennes, voire aisées, et un parc ancien de qualité très inégale où les ménages d’origine « locale » et leurs enfants étaient largement présents. La forte valorisation des « vieilles pierres » a réduit ces possibilités, vu les prix pratiqués dans les « belles campagnes », par exemple les villages du Parc régional du Vexin ou de la majeure partie des Yvelines. De même la réduction de l’offre dans les villes nouvelles, espaces de relative mixité, a fortement réduit l’éventail social des pavillonnaires en un même lieu. Des territoires périurbains de plus en plus marqués socialement se sont constitués et les images de marque des communes se sont précisées. Il y a fort à parier que les lotissements pavillonnaires périurbains continueront à répondre au besoin de plus en plus clairement exprimé de se retrouver entre gens du même monde, ayant les mêmes aspirations et les mêmes modes de vie.

28Aux États-Unis, pionniers de la suburbanisation, rien ne semble devoir remettre en cause un mouvement dont les ressorts ont été largement analysés (Gans, 1967 ; Jackson, 1985) et qui relève pour une large part de la volonté de faire coïncider position professionnelle et position résidentielle. Dans une nation d’immigrants, le désir de « localité » et de communautés de voisinage est sans doute porté plus qu’ailleurs par le souhait de reconstituer des racines. Mais il est d’abord la traduction de pratiques distinctives : l’accession à la propriété suburbaine y revêt une forte valeur symbolique en tant que rite d’intégration à la nation. Il est probable cependant que le modèle de l’edge city, fondé sur un déplacement parallèle des populations et des activités vers des suburbs situées de plus en plus loin des central business districts (CBD), a contribué à repousser plus loin les limites des aires métropolisées, dans un pays où l’espace est beaucoup moins rare, et beaucoup moins cher, que dans les vieux pays européens.

29Les effets des alternances de cycles d’expansion et de récession y sont d’autant plus marqués que la suburbanisation concerne aussi beaucoup plus fréquemment les emplois. En période de récession, les décisions d’investissement sont reportées et les emplois des centres-villes diminuent moins vite qu’en période d’expansion. Le mouvement de suburbanisation y est donc moins directement lié à l’évolution de la demande de logements de la part des ménages en relation avec leurs capacités d’investissement et d’endettement. Il est toujours difficile, et hasardeux, de comparer les formes d’occupation de l’espace dans des pays dont les cultures spatiales, juridiques et administratives sont à ce point différentes. L’exode de l’emploi vers la Grande Couronne d’Île-de-France a été bien moindre, l’attraction de la centralité est demeurée longtemps plus forte du fait même du dessin du réseau de transports en commun. Les emplois (en particulier les emplois qualifiés) ont beaucoup plus tardé à quitter Paris que New York (Cervero, 1986 et 1989), même si la déconcentration des services interentreprises semble désormais bien amorcée en Île-de-France.

30Pour rester dans des systèmes plus proches, par les formes d’implantation de leur peuplement, de celui de la métropole parisienne, le dispositif social qui prévaut dans les grandes villes allemandes ou britanniques est assez sensiblement différent. On y trouve, au cœur même de Londres ou des grandes villes industrielles de Rhénanie-Westphalie, un parc important de logements sociaux dévolus aux immigrés. Première nation urbaine, la Grande-Bretagne a atteint un siècle avant la France le taux de 50 % de population résidant dans les villes, et la politique de containment de l’urban sprawl par des ceintures vertes a largement contribué à reporter bien au-delà dans la campagne une forte demande de maisons individuelles en propriété. Mais la région londonienne partage avec l’Île-de-France un rôle d’« ascenseur social » pour les migrants venus du reste du pays (Fielding, 1991) et une forte concentration des cadres et de l’appareil de commandement économique. On y observe aussi l’alternance de zones périurbaines relativement prolétarisées, où s’installent des commuters peu aisés en quête de logements moins chers qu’à l’intérieur de la ceinture verte, de belles banlieues pavillonnaires et de vieux villages protégés où les anciennes résidences secondaires sont devenues des habitats permanents.

31Dans un grand nombre de pays industrialisés, on constate la convergence de mouvements de desserrement des résidences et des emplois dans des aires urbaines de plus en plus étalées, dont le développement a été rendu possible par les progrès de la motorisation des ménages. À budget-temps à peu près constant, les distances parcourues par les habitants des couronnes périurbaines sont deux fois plus importantes que celles des banlieusards, car des tissus moins denses autorisent de plus grandes vitesses de circulation. Les coûts des déplacements automobiles ont aussi été orientés à la baisse sur une longue période, qu’il s’agisse du prix des voitures ou de celui des consommations avec les progrès de la motorisation diesel. Par contre ceux des logements sont orientés à la hausse, car la métropolisation accroît les compétitions pour l’espace et les ménages souhaitent disposer de logements de plus en plus vastes.

32Lorsqu’ils déménagent vers le périurbain, les ménages ont tendance à sous-estimer les coûts des déplacements, beaucoup projetant de profiter ultérieurement d’une occasion de rapprocher domicile et lieu de travail, mais réalisant beaucoup plus rarement leur projet. Tant que les coûts monétaires des trajets restent supportables, les périurbains s’organisent en concentrant et en groupant leurs déplacements sur quelques itinéraires. Bien qu’il en soit largement indépendant, le système est donc relancé sans cesse par la déconcentration des emplois, qui va dans le sens d’une spécialisation croissante des lieux en fonction des valeurs foncières et des différentes formes d’accessibilité. Mais la propriété contribue à figer les localisations des résidences, à une époque où la flexibilité devient un des maîtres mots des stratégies d’entreprise. C’est bien moins souvent par choix que par résignation devant des perspectives d’avenir devenues plus incertaines que les ménages s’installent de plus en plus loin de leurs zones d’emploi. Si de nombreux périurbains se déclarent satisfaits de leur choix, les Franciliens, plus que d’autres, regrettent l’éloignement des équipements et des lieux de travail (Berger, 1993d).

33Les Enquêtes nationales sur le logement montrent que parmi les souhaits comme parmi les motifs de déménagement, la recherche de logements plus spacieux ou plus confortables et l’accession à la propriété viennent toujours en tête. Si la proportion des candidats à la propriété décroît légèrement, la moitié des ménages candidats à un déménagement envisagent toujours de s’installer en maison individuelle. Les modifications dans les souhaits des ménages en faveur du locatif ne doivent pas en fait être interprétées comme le signe de changements profonds. Les enquêtes, en particulier celle de 1992, ont été réalisées au plus profond de la crise et les réponses des ménages ont été fortement influencées par la conjoncture de l’emploi. Le modèle de l’accession pavillonnaire conserve son attrait même s’il est de plus en plus difficile à réaliser. La propriété d’un pavillon reste synonyme de promotion sociale et de sécurité. Elle assure le maintien dans les lieux et fait, à sa façon, figure d’assurance-chômage et d’assurance-retraite. Même si les conditions de remboursement des emprunts sont devenues beaucoup moins favorables avec la désinflation, elle est toujours jugée plus rentable que le paiement de loyers à fonds perdus. La création des prêts à taux zéro en 1996 s’est traduite par une reprise de la périurbanisation et de l’étalement. En 1998, un tiers des prêts concerne une opération dans une commune rurale ; ils ont financé dans neuf cas sur dix la construction ou l’acquisition-amélioration d’une maison individuelle et 86 % des ménages emprunteurs étaient d’anciens locataires.

34La périurbanisation a démarré, en France, au moment où le modèle des grands ensembles s’épuisait. Il correspondait à la phase de réindustrialisation de la France de l’après-guerre et à un transfert rapide et massif de main-d’œuvre des campagnes vers les villes. À la fin des années 60, les promoteurs mettent sur le marché des maisons individuelles moins chères que les logements collectifs qu’ils réalisent. Alors que le grand ensemble devient le symbole d’une idéologie « collectiviste », la maison individuelle fait figure, comme l’instruction, selon les termes de V. Giscard d’Estaing (Démocratie française) de patrimoine minimum que « notre démocratie doit assurer à tous ses membres ». L’accession à la propriété représente aussi un moyen de stabilisation sociale et de fixation-dispersion de la main-d’œuvre, comme en témoignent les stratégies de localisation de grandes entreprises telles que Renault en Île-de-France ou Citroën dans l’Ouest. Cette stratégie apparaît implicitement dans les déconcentrations industrielles en Grande Couronne parisienne, telle l’implantation de l’usine Renault à Flins (Guillon, 1988 ; Berger, 2003a). Il s’agissait, pour partie, de recruter des ouvriers et contremaîtres d’origine rurale, eux-mêmes motorisés, ou pour lesquels les firmes organisaient des tournées de ramassage en autocar. À la fin des années 60, le patronat apparaît en effet de plus en plus soucieux d’éviter les trop grands regroupements de main-d’œuvre dans des lieux d’habitat situés à proximité des lieux de travail et de diluer ainsi la contestation.

35Face à une flexibilité accrue de l’offre de travail, favoriser l’accession à la propriété, qui s’accompagne d’un endettement sur longue période pour les catégories les plus modestes, n’était sans doute pas le choix économique le plus pertinent et a probablement contribué, en freinant la mobilité des ménages, à aggraver des situations de chômage. Des interrogations se sont élevées sur le peu de cohérence d’une politique à courte vue, surtout soucieuse de soutenir l’activité d’une branche employant beaucoup de main-d’œuvre. Elles n’ont pas été suivies de décisions significatives à même d’infléchir un mouvement bien lancé et rencontrant un large assentiment des ménages.

36Mais leur a-t-on proposé une alternative ? Plus que d’une demande exprimée, ne s’agissait-il pas d’une offre largement forcée et canalisée ? La poursuite de l’étalement périurbain suppose le maintien d’une croissance particulièrement gourmande en énergie. Un renversement du modèle impliquerait des décisions débordant largement la politique de financement du logement. La périurbanisation ne semble donc pas appelée à disparaître, ni même à régresser. Mais elle a signifié une modification des systèmes de relations sociales dans la ville. Elle témoigne du poids croissant des aspirations individuelles à disposer de territoires plus vastes, et plus appropriés. M. Marié parle de ceux qui ont échangé « du temps contre de l’espace ». D’autres ont moqué ceux qui, « pour allonger leur living, ont raccourci leur sommeil ». Le poids de l’endettement n’est acceptable, et accepté, que dans un système en expansion, où fonctionne sinon l’ascenseur social, au moins des perspectives d’amélioration du niveau de vie. Quand le rythme de croissance se ralentit, l’attractivité du modèle diminue. Mais il fonctionne aussi pour certains comme un filet de protection contre les aléas. N’est-ce pas cette ambivalence même qui fonde son succès ? Ou bien faut-il parier sur l’habituelle alternance des modèles, sur l’opposition entre les préférences d’une génération et de celle qui lui succède ? Qu’il soit permis de conclure sur l’hypothèse formulée par l’un des meilleurs connaisseurs des sociétés périurbaines, H. Gans (Levittown, préface à l’édition Morningside, 1982) : « Perhaps some unhappy suburban adolescents become urban gentrifiers as adults. »

Notes

1 Selon les propos de C. Louis-Victor, ancien directeur des Maisons Phénix, Le Monde, 3-4 février 2002.

© CNRS Éditions, 2004

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