Version classiqueVersion mobile

Les périurbains de Paris

 | 
Martine Berger

Deuxième partie. Périurbanisation et division sociale de l'espace

Chapitre V. Le parc pavillonnaire périurbain dans la division sociale de l'espace francilien

Texte intégral

1Même si l’installation dans le parc pavillonnaire en propriété n’a concerné qu’un ménage mobile sur 8 entre 1968 et 1975, un sur 6 dans les années 80, un sur 5 au cours de la dernière décennie, l’offre de maisons individuelles a profondément modifié la distribution des groupes sociaux dans l’espace francilien. Elle a eu des répercussions beaucoup plus importantes sur le peuplement des autres segments du parc de logements que ne le laisserait supposer la part relativement modeste qu’elle occupe dans les destinations des ménages.

2En effet, elle se situe pour l’essentiel – les deux tiers environ – en Grande Couronne (graphique 5-1) et contribue très largement à alimenter les flux de déplacements centrifuges qui constituent les deux tiers de la mobilité résidentielle à l’intérieur de l’Île-de-France (Berger, 1993a et 1999b). Elle représente pour la majorité des nouveaux installés un changement de type de logement et/ou de statut d’occupation. Alors qu’en province la moitié des ménages récemment emménagés en pavillon résidaient déjà auparavant en maison individuelle, en Île-de-France, 3 ménages sur 4 au début des années 80, 2 sur 3 dans les années 90, quittent le parc collectif où ils libèrent des appartements (tableau 5-1c). Autre différence entre la région parisienne et le reste de la France, nombreux sont les Franciliens qui étaient déjà propriétaires et ont financé l’acquisition d’une maison individuelle par la revente, ou la location, d’un appartement. L’accession d’un ménage à la propriété d’un pavillon est à l’origine d’une série de chaînes de vacances dans le parc collectif de l’agglomération, tant en location qu’en copropriété.

3– Des stocks d’âges divers.

4Bien qu’il ne représente, en 1999, qu’un logement francilien sur dix, le demi-million de pavillons construits en Grande Couronne depuis 1968 constitue un segment essentiel du parc de logements du fait même des mouvements qu’il a produits au sein des autres types de logements dans l’ensemble de la région. De plus, si la construction neuve a représenté le phénomène le plus massif et le plus apparent, il ne faut pas négliger le rôle qu’ont joué la réutilisation de résidences secondaires (Boyer, 1980) et la remise sur le marché du parc ancien. En effet, il n’y a pas un, mais des marchés de la maison individuelle. La construction neuve, par sa forte visibilité et la part des financements publics qu’elle a obtenus, a eu tendance à éclipser les mouvements qui s’opéraient dans d’autres segments du parc pavillonnaire. Il est vrai qu’à l’orée duxxie siècle, la moitié des maisons individuelles franciliennes datent de moins de trente ans (tableau 5-1b). Mais à côté de cette explosion des constructions neuves, des résidences secondaires ont été converties en résidences principales lors de la retraite de leurs propriétaires, ou plus rarement, pour assurer temporairement la décohabitation de leurs enfants, à des moments de très fortes tensions sur le marché régional du logement et/ou d’instabilité de l’emploi. D’anciennes résidences principales de ruraux, voire d’agriculteurs, dont héritaient leurs enfants, ont été réoccupées, divisées ou réunies, louées ou vendues.

5Dans les années 80 et 90, au fur et à mesure que la construction neuve diminuait, 1es pavillons anciens – construits avant 1949 – et récents ont pris de la valeur, face à une demande des ménages qui restait soutenue. Dans l’ancien, les segments les plus valorisés ont souvent été récupérés par des ménages généralement plus aisés que leurs anciens propriétaires, compte tenu de la difficulté d’obtenir des prêts aidés pour y effectuer des travaux. Bien qu’il soit constitué pour moitié de logements construits depuis moins de trente ans, le parc pavillonnaire est donc composite, du fait de la diversité de ses origines et des filières d’accès. Enfin, si le volume annuel moyen de la construction est resté à peu près constant de la fin des années 60 au début des années 90 (au rythme d’environ 20 000 pavillons neufs livrés chaque année), la localisation de l’offre a changé au fil du temps (tableau 5-1d), tout comme les origines des nouveaux habitants et les distances qui les séparent de leur logement précédent (tableau 5-1e).

6C’est à la fin des années 70 que l’expansion pavillonnaire a été la plus diffuse : entre 1975 et 1982, près de la moitié des pavillons ont été construits à plus de 30 km de Paris, 4 sur 10 dans des communes périurbaines ou rurales. La distance moyenne à Paris des pavillons neufs passe de 31,5 km en 1975 à 33,5 km en 1982 pour revenir à 28 km en 1999. Dans les années 80 et 90, l’offre neuve se « reconcentre » : la part relative des pôles urbains de la Grande Couronne augmente. Ainsi, entre 1982 et 1990, la moitié des logements construits en ville nouvelle étaient des pavillons. Même si le rôle de ces nouveaux pôles urbains dans le marché du logement francilien s’est atténué au cours de la dernière décennie, la part relative des constructions réalisées en ville, dans l’agglomération parisienne comme dans les autres unités urbaines, se maintient autour de 60 %. Si l’on prend en compte l’ensemble des installations dans des pavillons en Grande Couronne, incluant les achats dans le parc ancien ou récent, un peu plus d’un tiers des ménages ont choisi des communes périurbaines ou rurales et un peu moins de deux ménages sur trois se sont installés en ville, sans que l’éventail social des nouveaux propriétaires diffère sensiblement entre la ville et la campagne.

7– Des clientèles différentes au fil du temps.

8Les différents stocks pavillonnaires n’ont pas accueilli les mêmes clientèles et leur rôle a évolué au fil du temps et des politiques publiques d’aide à l’accession à la propriété. Initié par les cadres, porté par les couches moyennes de plus en plus exclues de la copropriété devenue trop coûteuse en zone centrale, le modèle pavillonnaire n’est devenu accessible que tardivement, en Île-de-France, aux ménages d’employés et d’ouvriers les plus solvables, en très large majorité des couples biactifs (tableau 5-1a). Pour fuir les grands ensembles où ils restaient souvent seuls en présence des familles immigrées, au moins dans certains quartiers, ils ont choisi de s’endetter sur une longue période et de s’éloigner de leurs lieux de travail et de leur résidence antérieure.

9Mais ceci n’a pu se faire qu’après une phase relativement longue de constitution de l’épargne initiale : c’est seulement au cours des années 80 que l’entrée des ouvriers dans le parc pavillonnaire s’est accélérée. On observe donc un décalage temporel plus important en Île-de-France que dans d’autres régions entre l’adoption de mesures d’aides aux accédants et la réalisation effective des projets des catégories les plus modestes. Ceci s’explique sans doute par les délais nécessaires à la constitution d’un capital là où les coûts fonciers sont plus élevés. Loin de l’image par trop simpliste des nouveaux villages de classes moyennes, le parc pavillonnaire périurbain est donc un marché très segmenté, où l’on observe une grande diversité de parcours résidentiels. Un premier clivage s’effectue en fonction des origines géographiques des ménages, un autre est en rapport avec leur situation socioéconomique. Chaque segment du parc périurbain joue en effet un rôle plus ou moins spécifique dans l’accueil d’une certaine clientèle.

10Ainsi les ménages originaires de province s’installent plus volontiers en ville nouvelle (Deneux, 1992 ; Berger, 1990a et b) dans le collectif neuf en propriété ou en location, mais aussi dans l’individuel locatif. Il s’agit souvent de célibataires ou de jeunes ménages sans enfants, mais aussi de familles en début de carrière professionnelle, ne disposant pas d’un patrimoine suffisant pour acquérir dans la région parisienne où ils n’envisagent pas de demeurer. Si l’Île-de-France reste la plaque tournante du système migratoire métropolitain, on tend à la quitter plus jeune que dans les années 50 ou 60. En ville nouvelle, l’offre est particulièrement importante et concentrée, puisqu’on y trouve un quart des logements neufs mis sur le marché entre 1975 et 1982. Elle y est également très diversifiée, tant en termes de types de logement, de statut d’occupation que de standing des opérations et de type de financement. L’existence d’un grand nombre d’opérations importantes et proches facilite la recherche d’un logement à qui ne connaît pas la région et son système de transport. Or dans les années 80, un pavillon neuf sur cinq a été construit en ville nouvelle.

5-1 Les maisons individuelles dans le parc de logements franciliens

5-1a Les propriétaires de pavillons en Île-de-France et en Grande Couronne (1975-1990)

Groupes socioprofessionnels

Île-de-France % de propriétaires de pavillons parmi les ménages de la CSP

Grande Couronne % de propriétaires de pavillons parmi les ménages de la CSP

Grande Couronne : part de la CSP

dans le parc pavillonnaire en propriété*

parmi les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété*

1975

1982

1990

1975

1982

1990

1975

1982

1990

1968-1975

1975-1982

1982-1990

Cadres, professions intellectuelles supérieurs

19,5

24,4

26,3

41,6

50,9

54,9

14,0

19,4

21,4

19,8

26,0

26,6

Cadres moyens, professions intermédiaires**

16,3

19,9

21,7

32,9

38,6

41,2

13,5

14,8

14,5

19,2

20,7

19,1

Contremaîtres, agents de maîtrise

29,8

35,1

39,4

44,3

51,8

56,5

4,7

5,1

4,4

5,6

5,5

4,9

Employés et personnes de service

9,8

10,0

11,3

24,7

22,8

24,3

9,3

8,1

7,1

11,0

9,9

10,0

Exploitants agricoles

27,8

28,8

34,4

27,3

29,0

35,2

0,7

0,5

0,4

0,4

0,3

0,2

Ouvriers agricoles

17,6

18,6

20,8

19,4

20,4

22,9

0,4

0,2

0,2

0,3

0,2

0,2

Ouvriers non qualifiés

12,1

10,9

11,6

23,6

20,7

21,6

7,5

3,4

2,5

7,6

3,1

3,4

Ouvriers qualifiés

16,6

18,2

21,9

29,7

31,2

35,9

13,2

14,1

13,4

15,5

16,5

19,6

Clergé, armée, police, artistes (1975)

9,9

16,8

1,2

Patrons de l’industrie et du commerce

24,4

30,5

33,9

46,2

53,9

59,5

6,7

7,8

7,7

6,8

7,8

8,2

Anciens patrons de l’industrie et du commerce

nd

28,5

34,0

nd

56,7

64,6

nd

2,4

2,3

nd

1,1

0,9

Anciens cadres

nd

21,6

27,5

nd

57,1

59,9

nd

2,0

3,8

nd

1,0

1,4

Retraités des professions intermédiaires

nd

24,9

31,0

nd

53,2

58,6

nd

3,0

4,2

nd

1,2

1,3

Anciens employés

nd

20,7

22,0

nd

46,4

44,6

nd

6,6

6,3

nd

2,3

1,8

Anciens ouvriers

nd

27,2

31,0

nd

50,3

52,6

nd

7,6

8,3

nd

2,1

2,1

Anciens agriculteurs

52,2

55,2

59,9

57,3

63,1

65,3

1,7

0,9

0,7

0,6

0,3

0,3

Retraités autres qu’agricoles

23,2

51,2

22,4

9,4

Inactifs de moins de 60 ans***

8,7

8,4

8,2

27,3

26,3

27,1

0,6

1,9

1,3

1,2

1,6

1,0

Inactifs de plus de 60 ans***

18,0

17,1

20,1

42,1

40,0

41,2

1,0

1,9

1,7

0,6

0,5

0,3

Ensemble des ménages

627 570

769 280

958 476

399 750

522 256

677 688

399 750

522 256

677 688

169 340

198 332

269 652

Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982, 1990 (1/4). nd : donnée non disponible. * Les % se lisent en colonne. ** Non compris les contremaîtres. *** 65 ans en 1975.

5-1b Les maisons individuelles dans le parc de logements et la construction neuve en Île-de-France (1975-1999)

Maisons individuelles par zone

1975

1982

1990

1999

% maisons individuelles en Île-de-France

22,5

24,0

26,7

27,4

% maisons individuelles en Grande Couronne

44,8

47,0

50,7

50,7

Part des pavillons dans la construction neuve en Île-de-France

19,8

31,3

46,4

31,1

Part des pavillons dans la construction neuve en Grande Couronne

33,8

52,1

65,4

49,3

Part des villes nouvelles dans la construction neuve

% pavillons/ensemble des logements neufs en ville nouvelle

41,4

39,6

50,6

34,0

Part des villes nouvelles dans la construction neuve en Île-de-France

4,7

11,2

14,4

9,6

Part des villes nouvelles dans la construction neuve en Grande Couronne

9,9

12,8

24,5

19,0

Part des villes nouvelles dans les pavillons neufs en Grande Couronne

12,2

19,9

19,0

13,1

Le parc pavillonnaire construit depuis 1968 : situation en 1999

% de logements construits depuis 1968 dans l’ensemble du parc francilien

43,6

% de pavillons dans le parc construit depuis 1968 en Île-de-France

30,1

Part des pavillons construits depuis 1968 dans le parc pavillonnaire francilien

49,8

Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982 et 1990 (1/4), 1999 (exhaustif).

5-1c Ménages mobiles* propriétaires d’une maison individuelle

Situation des ménages

Île-de-France
1979-1984

Province
1979-1984

Île-de-France
1984-1988

Province
1984-1988

Île-de-France
1988-1992

Province
1988-1992

Île-de-France
1992-1996

Province
1992-1996

% ménages déjà propriétaires

38,96

23,60

37,41

24,86

45,71

30,58

40,53

29,59

% locataires HLM

21,10

23,78

20,76

21,31

14,27

14,92

24,37

17,95

% locataires secteur à loyer libre

32,72

40,95

33,67

43,91

32,67

44,20

30,04

43,81

% logés gratuitement

5,73

8,93

7,96

7,17

7,21

8,63

4,79

7,45

% résidant déjà en pavillon

24,82

43,92

27,35

46,53

28,89

49,51

34,13

48,92

% cadres

24,90

11,30

27,66

13,00

25,90

14,26

24,58

13,81

% professions intermédiaires

31,03

21,06

23,39

17,95

28,14

19,29

30,06

22,81

% employés et personnels de service

9,81

10,54

8,83

10,89

11,59

9,84

11,52

10,22

% ouvriers

19,65

30,36

24,18

28,84

11,72

24,21

17,55

26,82

% retraités et inactifs

10,64

17,03

8,15

19,63

11,96

22,27

8,16

17,80

Sources  : ENL 1984, 1988, 1992, 1996.
* Ayant emménagé au cours des 4 années précédentes.

5-1d Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1990)

5-1d Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1990)

Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982, 1990 (1/4), 1999 (exhaustif).
* Définition 1990 des aires urbaines.
** Y compris espace multipolarisé.
Parc ancien : construit avant 1949 ; parc récent : construit depuis 1968.

5-1e Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1999)

5-1e Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1999)

Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982, 1990 (1/4).
* Non compris les contremaîtres. ** Délimitation non constante. Les % se lisent en colonne. Parc ancien : construit avant 1949 ; parc récent : construit depuis 1968.

  • 1 Lorsqu’il devient possible d’obtenir des prêts conventionnés dans l’ancien sous la condition de réa (...)

11Quant aux ménages franciliens quittant l’agglomération parisienne, deux sur trois deviennent propriétaires d’un pavillon. Les banlieusards, souvent moins fortunés que les Parisiens, se dirigent plutôt vers les secteurs les plus denses, en particulier les villes nouvelles, où ils trouvent sans doute des équipements plus nombreux et une meilleure accessibilité aux emplois par le système de transports collectifs. Il s’agit plus souvent aussi d’anciens locataires sans patrimoine. Parmi les nouveaux propriétaires de pavillons qui résidaient précédemment en Grande Couronne hors agglomération parisienne, certains sont des ménages d’origine rurale bénéficiant des nouveaux mécanismes d’aide à l’accession dans le neuf ou le rénové1 mais profitant aussi du maintien ou du développement d’équipements communaux face à l’afflux de nouveaux venus dans les campagnes. D’autres sont des « exurbains » d’origine proche, qui s’installent dans les lotissements réalisés près des villes petites ou moyennes où ils résidaient. Le peuplement des couronnes périurbaines résulte donc de la convergence d’arrivées et de non-départs, et d’une intense mobilité de proximité à l’intérieur d’un parc très segmenté, susceptible d’accueillir des groupes sociodémographiques très divers. Cette hétérogénéité du peuplement en fonction du degré de confort, mais aussi des types de financement dont les accédants ont bénéficié, conduit donc à rendre progressivement de plus en plus complexe la carte sociale des zones périurbaines.

Pavillons neufs, pavillons anciens, pavillons récents : des clientèles différentes

Les nouveaux installés dans le parc neuf

  • 2 On considère comme neufs les pavillons ayant été construits au cours de la dernière période interce (...)

12Entre 1968 et 1975, près de 100 000 pavillons neufs2 ont été construits dans les 4 départements de la Grande Couronne francilienne. Il en a été de même entre 1975 et 1982, et le rythme de construction s’est accéléré entre 1982 et 1990, où plus de 120 000 maisons individuelles neuves ont été achevées. Au total, les pavillons construits depuis 1968 représentaient en 1999 la moitié du parc de maisons individuelles en propriété situées en Grande Couronne (graphique 5-2). Le neuf constitue donc de loin le secteur le plus important de l’offre de logements destinés aux ménages souhaitant accéder à la propriété d’une maison individuelle à plus de 10 km de Paris.

13Les ménages appartenant aux professions intermédiaires ont été les premiers à profiter de la construction neuve et leur répartition est la plus ubiquiste : ils sont bien implantés dans les quatre zones cardinales, un peu plus nombreux cependant à l’ouest qu’à l’est. Sous-représentés dans la couronne la plus proche et la plus onéreuse, ils se concentrent surtout entre 20 et 40 km de Paris. Au fil du temps, le volume de leurs acquisitions et leurs localisations préférentielles sont restés stables. Cependant, dans les années 90, ils sont de moins en moins souvent capables d’assumer la forte hausse des valeurs foncières dans la couronne la plus proche de Paris. Ceci les conduit à s’éloigner et à renforcer sensiblement leurs positions dans les couronnes situées entre 40 et 60 km du centre de l’agglomération, au fur et à mesure du desserrement des emplois vers les zones d’activité périphériques.

14Les acquisitions des ménages de cadres sont beaucoup plus sélectives : elles se concentrent dans la couronne la plus proche et dans l’ouest de l’Île-de-France. Plus des deux tiers d’entre eux s’installent à moins de 30 km de Paris : au-delà, leur présence faiblit très rapidement (graphique 5-3). Leur concentration dans l’ouest de la région est également de plus en plus marquée : plus d’un tiers des ménages de cadres s’installent dans le quadrant sud-ouest, et leur part dans le peuplement des pavillons neufs situés au nord-ouest de la région ne cesse d’augmenter. Comme les ménages de professions intermédiaires, ils ont eu tendance à s’installer entre 1975 et 1982 dans des programmes un peu plus lointains et plus souvent localisés dans des bourgs ou des communes rurales. Leur « reconcentration » relative est aussi beaucoup plus nette dans les années 80, où ils ont été très attirés par les deux villes nouvelles de l’ouest francilien, Cergy et Saint-Quentin-en-Yvelines, alors qu’ils évitent de plus en plus les secteurs de la région les plus stigmatisés par la proximité des grands ensembles. En Seine-et-Marne comme dans le Val-d’Oise, leurs acquisitions se limitent aux secteurs les mieux desservis, alors que leur présence est plus diffuse dans les Yvelines et, dans une moindre mesure, dans le nord de l’Essonne.

15La reconcentration relative de leurs implantations périurbaines suit l’évolution de plus en plus sélective des emplois de commandement au sein de l’Île-de-France et traduit une spécialisation croissante des espaces sociaux périurbains. Mais on ne peut pas pour autant parler de retour au centre des cadres : le volume des acquisitions de pavillons neufs par des ménages de cadres s’est accru des années 70 aux années 80, passant de 3 200 par an en moyenne entre 1968 et 1975 à près de 4 000 entre 1982 et 1990. Au cours de la dernière décennie, si la croissance des effectifs de cadres franciliens s’est fortement ralentie, il semble bien que ces mouvements se soient poursuivis.

16Les ménages d’ouvriers – contremaîtres non compris – ont accédé plus tardivement au parc neuf et la hausse des valeurs foncières les a conduits à des acquisitions de plus en plus lointaines. Jusqu’au début des années 80, ils représentent à peine un acquéreur sur cinq, et leur part n’atteint un sur quatre qu’entre 1982 et 1990. Les effets de la réforme de l’aide au logement de 1977 sont beaucoup plus lents à se faire sentir pour une catégorie dont l’épargne est plus difficile à constituer et nécessite des délais plus longs, dans une région où les valeurs foncières sont particulièrement élevées et où ils bénéficient rarement de l’apport initial d’un terrain hérité de parents agriculteurs.

17Entre 1982 et 1990, la hausse sensible des achats de pavillons neufs par les ouvriers intervient dans un contexte différent de celui observé en début de période. Ils ne peuvent désormais accéder qu’aux secteurs les moins valorisés, soit en raison de l’éloignement des pôles d’emplois, soit du fait de la proximité des quartiers d’habitat social. Moins de la moitié de leurs achats s’effectue à moins de 30 km de Notre-Dame, alors qu’un ménage ouvrier sur cinq s’installe à plus de 50 km de Paris et que leur concentration dans le quadrant sud-est de l’Île-de-France s’accroît. Leur éviction des meilleures positions résidentielles est donc de plus en plus nette. À la fin des années 80, la flambée des prix immobiliers et la non-réévaluation des barèmes d’octroi des PAP remettent en cause leur accès au marché des pavillons neufs. Ce n’est qu’avec la création du prêt à taux zéro qu’on observe une reprise des acquisitions des ménages ouvriers franciliens, qui ont dû, plus que d’autres catégories, rechercher des solutions alternatives dans des parcs moins attractifs, en particulier hors des limites de la région : parmi les ouvriers relevant du bassin d’emploi francilien, nombreux sont ceux qui se sont installés dans l’Oise, l’Eure, ou l’Eure-et-Loir.

18La même évolution est perceptible pour les ménages d’employés, bien qu’ils soient nettement moins présents que les ouvriers sur le marché des pavillons neufs. Ils sont d’autant plus atteints par la concurrence de catégories plus aisées que leur distribution était jusqu’alors nettement plus ubiquiste que celle des ouvriers, moins concentrée dans le quadrant nord-est et dans les couronnes les plus lointaines. Souvent plus jeunes que les ouvriers, leurs revenus et leur niveau d’épargne leur permettent de moins en moins souvent d’acquérir un pavillon au sud-ouest ou même au nord-ouest de l’Île-de-France. Très présents en ville nouvelle, ils continuent aussi à se mêler aux professions intermédiaires dans le nord de l’Essonne et dans les Yvelines.

Les nouveaux installés dans le parc ancien

19Les maisons individuelles construites avant la Seconde Guerre mondiale constituent une part importante, bien que régulièrement décroissante, de l’offre pavillonnaire en Île-de-France. Si le volume des transactions réalisées dans ce segment du parc n’a cessé d’augmenter, il ne représente dans les années 80 qu’un peu plus d’un achat sur cinq, au lieu d’un sur quatre en début de période. Surtout, le profil social des acquéreurs se modifie très rapidement : alors que les ouvriers – contremaîtres exclus – réalisaient un quart des achats dans l’ancien entre 1968 et 1975, les cadres constituent désormais la catégorie la plus présente sur ce marché.

20Longtemps quelque peu délaissés du fait de leur relatif inconfort et d’une organisation de l’espace intérieur répondant moins bien aux nouveaux besoins des familles, les pavillons anciens sont désormais d’autant plus cotés que la construction neuve est réalisée de plus en plus loin du centre de l’agglomération, alors que l’ancien est plus souvent situé dans des communes mieux desservies et mieux équipées en commerces et en services. Ils ont cessé d’attirer les ménages les plus modestes lorsque la réforme des modes de financement a accentué l’avantage du neuf pour les taux d’intérêt des crédits et lorsque les plus aisés ont pu bénéficier de prêts conventionnés pour la réalisation de travaux dans l’ancien. Dans les années 80, la flambée des prix des maisons individuelles datant d’avant 1949 en Grande Couronne est liée à une demande croissante de la part des catégories les plus aisées. Le volume annuel moyen des achats de pavillons anciens effectués par les cadres a été multiplié par 2,3 entre 1968-1975 et 1982-1990, celui des professions intermédiaires par 1,6, alors que celui des ouvriers et des employés retrouvait seulement entre 1982 et 1990 le niveau observé en début de période après avoir enregistré une forte baisse entre 1975 et 1982.

21La concentration quantitative et la diversité qualitative de l’offre dans le quadrant nord-ouest, à la fois plus densément desservi par les voies ferrées de banlieue et plus proche de nouvelles zones d’emplois en expansion rapide, ont rendu particulièrement attractives les acquisitions dans cette zone. Dans l’ancien comme dans le neuf, ouvriers et employés ont vu progressivement leurs positions affaiblies dans l’ouest de la région au profit des cadres et professions intermédiaires. De ce fait, leur concentration s’accroît dans l’est de l’Île-de-France qui reçoit une part croissante des ménages modestes nouvellement installés dans le parc ancien.

22La revalorisation du parc ancien, liée principalement à des avantages de localisation, a sans doute conduit un nombre plus important de propriétaires bailleurs à se défaire de ce parc : dans les années 80, les mises sur le marché ont augmenté de 10 % en moyenne chaque année. Cette revalorisation se traduit également par un rejet croissant des moins fortunés vers les secteurs les plus lointains (graphiques 5-4 et 5-5). Moins de la moitié des ménages ouvriers achetant dans l’ancien s’installent à moins de 30 km de Notre-Dame, au lieu de deux sur trois entre 1968 et 1975, un ménage ouvrier sur quatre achète à plus de 50 km de Paris. Même s’ils résistent mieux que les ouvriers, les employés voient également leurs positions s’éroder dans les couronnes les plus proches. Les retraités et inactifs continuent à figurer parmi les acquéreurs de maisons individuelles anciennes dans les communes rurales situées à plus de 50 km de Paris. Mais gagnés par la périurbanisation et les déplacements pendulaires qui vident les villages de leur population durant la journée, ces secteurs ont cessé d’être attractifs à l’heure de la retraite.

Les nouveaux installés dans le parc récent

23Cadres et professions intermédiaires ont été les principaux acquéreurs des maisons individuelles construites entre 1949 et 1967, de même qu’ils ont réalisé l’essentiel des achats de seconde main de pavillons datant d’après 1968, plutôt confortables même s’ils nécessitent des travaux. Ils bénéficient ainsi de positions plus centrales que ne le permettraient des acquisitions dans le neuf, compte tenu de la raréfaction des terrains constructibles et du regain récent de la construction d’immeubles collectifs dans les secteurs les mieux desservis ou les plus proches des emplois et des équipements. Ils se sont adjugé plus de la moitié du parc construit depuis 1968 remis sur le marché, alors qu’ouvriers et employés n’en détiennent que moins du quart.

24Dans la couronne située à moins de 30 km de Paris, cadres et professions intermédiaires représentent 6 ménages sur 10 dans le parc récemment construit et revendu, alors qu’employés et ouvriers n’y occupent qu’un pavillon sur cinq et se concentrent à l’est de l’Île-de-France. Les pavillons des années 50 et 60, souvent moins bien équipés et nécessitant parfois des travaux plus lourds, sont restés un peu plus accessibles aux ménages d’ouvriers et d’employés. Cependant, là aussi, la concurrence avec des catégories plus aisées devient plus forte et les groupes disposant de revenus moindres sont de plus en plus contraints à l’éloignement : la part des achats effectués par les ouvriers et les employés dans le parc construit entre 1949 et 1967 fléchit sensiblement en proche couronne ; un ouvrier sur trois s’installe désormais à plus de 30 km de Paris, au lieu d’un sur quatre entre 1968 et 1975.

25Quel que soit le segment du parc considéré, on observe donc un double phénomène, zonal et sectoriel, de concentration croissante des groupes sociaux et de cristallisation des différences entre les communes en fonction de leur position dans la région. Il s’agit de spécialisation, plutôt que de ségrégation. L’espace périurbain reste en effet, globalement, un lieu de plus grande mixité sociale que ne le sont les quartiers parisiens ou les communes de la proche banlieue. Il n’empêche qu’au cours du temps, les spécialisations sociales s’accentuent ; des combinaisons locales de plus en plus différentes se mettent en place ; le marquage social de l’espace se renforce. L’éviction des catégories les plus modestes prend différentes formes : tantôt sectorielle, avec la concentration croissante des ménages d’employés à l’est et au sud-est de la région ; tantôt zonale, avec l’éloignement croissant des ménages ouvriers (graphiques 5-6 et 5-7).

26Les différents segments du parc n’ont pas joué pour autant le même rôle au même moment. Longtemps socialement moins sélectifs, les segments les plus anciens du parc sont désormais affectés d’un ample processus de revalorisation, qui repousse de plus en plus loin aux marges de la région les nouveaux acquéreurs ouvriers et employés. L’accession à la propriété dans le neuf semble s’ouvrir plus largement aux ouvriers et aux employés dans les années 80, mais les reventes de logements très récents, construits après 1968, consacrent la prise de possession des cadres sur les secteurs périurbains les mieux situés. Certes les précédents propriétaires étaient parfois ouvriers ou employés et ont sans doute réalisé des plus-values lors de ces reventes, surtout s’ils avaient acquis leurs biens à des périodes de forte inflation minorant le cours du crédit. Il n’empêche que pour les ménages ouvriers et employés, l’accession à la propriété d’une maison individuelle suppose de plus en plus de s’éloigner du centre de l’agglomération. Entre 1982 et 1990, les ouvriers acquéreurs de pavillons s’installaient en moyenne à 35,3 km de Paris, au lieu de 32,2 km entre 1968 et 1975, les employés à 32,8 km (au lieu de 29,7), alors que dans le même temps les cadres supérieurs parvenaient à maintenir leurs positions résidentielles et continuaient à acheter des pavillons à moins de 30 km, en moyenne, de Notre-Dame (28,5 km entre 1968 et 1975, 29,1 entre 1982 et 1990).

27Si la construction en ville nouvelle a permis à certains d’entre eux d’acquérir un pavillon dans des zones urbaines relativement bien équipées en services publics, l’examen des reventes récentes met en évidence un processus de valorisation qui les exclut de plus en plus de secteurs qui avaient été conçus dans l’optique d’une plus grande mixité sociale. Le parc pavillonnaire des villes nouvelles accueille proportionnellement plus de ménages de cadres et de professions intermédiaires que celui des autres communes de la Grande Couronne situées à la même distance de Paris, et cela n’est pas lié seulement à la sous-représentation des retraités et inactifs dans les tissus urbains les plus récemment peuplés. Parmi les ménages mobiles, le ratio entre ouvriers et employés d’une part, cadres et professions intermédiaires d’autre part reste sensiblement plus favorable hors ville nouvelle. Cependant, lors de la flambée des prix immobiliers franciliens à la fin des années 80, les procédures de contrôle des valeurs foncières mises en place ont permis aux villes nouvelles de remplir leur rôle d’accueil des couches moyennes mieux qu’elles ne l’avaient fait précédemment.

Cadres, couches moyennes, ouvriers : des espaces et des trajectoires différenciés

Les cadres dans les espaces pavillonnaires périurbains : de nouveaux quartiers de la bourgeoisie ?

28En 1999 comme en 1975, les ménages de cadres, actifs ou retraités, sont sous-représentés dans l’espace périurbain par rapport à Paris et à la Petite Couronne, sauf dans certains secteurs proches des belles banlieues bourgeoises. Ils se regroupent toujours dans Paris intra murosqui abrite, en 1999, 35 % des cadres franciliens, la même proportion qu’en 1975 mais un effectif près de deux fois supérieur. Plus de la moitié (53 %) des cadres franciliens résident à moins de 10 km de Notre-Dame, qu’ils soient locataires ou copropriétaires dans des immeubles collectifs ou propriétaires dans le parc individuel ancien. Contrairement à ce qu’on a pu observer dans d’autres grandes villes de l’Europe du Nord-Ouest (Boyer, 1978 ; Riquet, 1978), les positions centrales restent très valorisées en région parisienne, sans doute pour partie à cause des dimensions de l’agglomération. Mais aussi parce que le modèle latin y prévaut sur le modèle anglo-saxon, et parce qu’il existe en proche couronne un important parc pavillonnaire de bonne qualité, même s’il a été réduit par les rachats effectués par des promoteurs (la Franco-Suisse par exemple) pour construire de petits immeubles en copropriété.

29Entre 1982 et 1990, les cadres renforcent sensiblement leur positions dans le parc pavillonnaire en Grande Couronne. Mais ce n’est pas dans les pavillons neufs que les couches aisées accentuent leur emprise. C’est leur capacité à essaimer, à occuper les segments les plus valorisés d’autres parcs, qui explique leur progression. Les cadres constituent ainsi près du tiers des nouveaux installés dans les pavillons récents (postérieurs à 1968), non neufs, situés souvent plus près de l’agglomération, dans des espaces mieux desservis et mieux équipés. Ils deviennent aussi de plus en plus souvent acquéreurs dans l’individuel ancien, où ils ont représenté plus d’un quart des acheteurs dans les années 80, au lieu d’un sur sept avant 1975. Ils ne sont pas les seuls à se porter sur ces nouveaux marchés, mais leur capacité de financement les rend plus indépendants des prêts aidés et mieux à même de choisir parmi l’ensemble des opportunités, dans l’univers des possibles résidentiels, y compris le retour au centre.

  • 3 Sont considérées comme « bourgeoises » les communes de l’agglomération parisienne qui comptaient, e (...)

30Parmi les cadres qui résidaient précédemment dans des communes qu’on peut qualifier de « bourgeoises3 » et qui achètent des pavillons, on peut repérer plusieurs types de stratégie résidentielle (carte 5-8). Parmi ceux qui quittent une commune bourgeoise des Hauts-de-Seine, 4 ménages sur 10 restent dans le département, 1 sur 4 s’installe dans les Yvelines, 1 sur 7 dans l’Essonne, 1 sur 12 dans le Val-d’Oise, principalement parmi les originaires du nord du département. Un tiers travaille à Paris, un autre tiers dans les Hauts-de-Seine. La contiguïté des espaces où se déploient les trajectoires résidentielles est encore plus nette pour les cadres qui habitaient précédemment dans les Yvelines : 4 ménages sur 5 restent dans le département, et parmi eux un tiers y travaille, un tiers a un emploi à Paris, un autre tiers dans les Hauts-de-Seine. Non seulement les cadres renforcent leur présence dans les zones d’implantations préférentielles que constituent les belles banlieues de l’ouest, mais ils conquièrent les espaces périurbains qui les prolongent, au sud-ouest de la région. On y observe à la fois des phénomènes de concentration, d’accumulation sur place dans les mêmes lieux et d’« accrétion » spatiale de nouvelles zones : les couches les plus aisées assurent leur reproduction résidentielle sur place ou dans un continuum proche, bien relié aux noyaux d’implantation de leurs parents ou de leurs pairs.

31Les stratégies résidentielles des cadres originaires de Paris qui font l’acquisition d’un pavillon sont sensiblement différentes. On constate une plus grande dispersion de leurs destinations qui n’est pas sans rapport avec leurs quartiers d’origine. Un quart d’entre eux s’installe dans les Yvelines, un sur cinq choisit les Hauts-de-Seine, les autres se répartissent dans l’ensemble des autres départements franciliens avec toutefois une préférence pour le sud de la région. S’ils évitent les banlieues ouvrières et le quadrant nord-est, la logique qui préside à leurs migrations semble beaucoup plus fondée sur l’accessibilité à l’emploi. Ainsi près de la moitié d’entre eux (43 %) travaillent toujours à Paris et leurs nouvelles implantations se calquent sur les grands axes d’accès à la capitale : RER B reliant la vallée de Chevreuse à Paris, grande banlieue ouest desservie par la gare Saint-Lazare, trajet des autoroutes A 4 ou A 15… À côté d’une reproduction dans la contiguïté des bastions traditionnels de la bourgeoisie francilienne, on observe donc aussi des formes d’essaimage qui témoignent d’une des caractéristiques de la mobilité résidentielle des catégories les plus aisées et les plus qualifiées : leur capacité à effectuer des migrations de plus longue portée, qu’il s’agisse de déplacements interrégionaux voire internationaux liés aux stratégies professionnelles, ou d’horizons de déplacement plus larges à l’intérieur de la région.

32On peut penser a priori que l’expansion périurbaine de ces catégories aisées a été d’autant plus forte qu’une partie des cadres résidant en Île-de-France est d’origine provinciale et a donc vraisemblablement une expérience de l’habitat individuel plus grande que celle des Franciliens d’origine, ceux au moins dont l’enfance s’est déroulée durant les périodes de grande pénurie de logements qu’a connues la région parisienne. Autant qu’on puisse en juger d’après les sources censitaires, qui renseignent sur la localisation et le type du logement actuel mais seulement sur la commune de résidence lors du recensement précédent, cette hypothèse ne semble pas se vérifier, même si on élimine les effets de structures démographiques différentes. En effet, les ménages d’origine provinciale sont plus jeunes et moins souvent composés de familles ayant des enfants donc moins enclins à choisir la maison individuelle, d’autant qu’ils sont souvent de passage en région parisienne, sans projet de s’y installer et d’y faire l’acquisition d’un logement. Mais même si l’on raisonne à classe d’âge et type de ménage équivalent, on constate que les cadres franciliens, qu’ils soient nés dans la région ou qu’ils y résident depuis au moins une période intercensitaire, sont plus souvent propriétaires d’un pavillon que leurs homologues provinciaux.

33Faut-il attribuer cette préférence à une décision d’implantation plus durable en région parisienne ? à une volonté de rompre avec une histoire résidentielle où le logement collectif a plus souvent laissé le souvenir d’une promiscuité mal vécue et de conflits de voisinage liés au manque d’espace (Bonvalet, 1993 ; Maison, 1993a et b) ? à des moyens financiers plus importants, en particulier au tremplin qu’a pu constituer l’héritage d’un pavillon ou d’un appartement dans la région ? Les différences de comportements et de préférences des Franciliens par rapport aux provinciaux ne sont pas spécifiques des ménages de cadres. L’affaiblissement relatif du rôle des expériences résidentielles antérieures dans les choix des ménages témoigne sans doute d’une banalisation relative de l’accession à la propriété et à la maison individuelle, au moment où plus d’un Français sur deux est propriétaire du logement qu’il occupe et où plus de la moitié des résidences principales en France métropolitaine sont des pavillons.

Professions intermédiaires et employés : villes nouvelles, villes moyennes ?

34Les professions intermédiaires, et, dans une moindre mesure, les employés, sont plus souvent propriétaires de leur logement dans l’espace périurbain que dans l’agglomération parisienne et ces logements sont souvent des pavillons neufs. La diversité des valeurs foncières, qui diminuent avec la distance à Paris, leur permet d’accéder à la maison individuelle. Si les employés restent proportionnellement beaucoup moins nombreux dans le parc pavillonnaire que ne le sont les ouvriers, c’est moins pour des raisons de revenus qu’à cause de la structure démographique de ce groupe socioprofessionnel : il s’agit plus souvent de jeunes célibataires ou de jeunes ménages, en début de carrière professionnelle et familiale.

35Au contraire, de vastes secteurs d’implantation privilégiée des couches moyennes se sont constitués dans les différentes couronnes périurbaines, principalement dans un rayon de 20 à 40 km de Paris, souvent au détriment des espaces ouvriers de moyenne et grande banlieue et dans leur prolongement le long des grands axes de transport. Pour mieux cerner les stratégies résidentielles de l’« archipel » des couches moyennes, qui voisinent de moins en moins souvent avec les cadres, il faut se souvenir que c’est dans les ménages de professions intermédiaires qu’on trouve la plus forte participation des conjointes au marché du travail, condition nécessaire à la réalisation d’un projet d’accession à la propriété.

  • 4 Les entreprises s’installant dans les villes nouvelles ont été un moment éligibles aux primes de dé (...)

36Les résultats d’une enquête sur le choix du logement menée dans deux sites périurbains – dont une ville nouvelle – mettent en évidence l’importance de l’ascension professionnelle des ménages appartenant aux couches moyennes (Berger, 1993e) et conduisent à s’interroger sur les processus de transformation sociale in situ, qu’accompagnent ou non des déménagements à proximité. Parmi les espaces où les couches moyennes constituent le pivot des combinaisons sociales locales, les villes nouvelles ont la particularité d’offrir à proximité, dans un quartier voire dans un îlot voisin, des types de logements très divers, donc des possibilités de réajustement sur place au fur et à mesure que se modifie le statut professionnel et familial. La part prépondérante qu’y occupent les logements neufs, qui bénéficient des taux les plus favorables pour l’accession à la propriété, de même que le statut longtemps particulier des villes nouvelles leur permettant de bénéficier du desserrement d’emplois de bureau4, ne sont pas non plus étrangers à la concentration, dans celles-ci, de couches tertiaires salariées moyennement qualifiées.

Ouvriers et pavillons, ouvriers en pavillons

37L’importance de la construction neuve ne doit pas faire oublier le rôle qu’a joué le marché des logements anciens, en particulier avant 1975. Une partie du vieux parc rural, souvent inconfortable, a fait l’objet d’une réhabilitation faisant largement appel au travail non marchand et offert à nombre d’ouvriers et d’employés des conditions d’accession à la propriété plus favorables, seule solution parfois pour de jeunes ménages souhaitant s’installer ou rester à la campagne où l’offre locative est rare. Dans ces catégories, on constate aussi que le taux d’activité féminin est nettement plus important dans les familles d’accédants à la propriété et augmente rapidement. Pour les ménages ouvriers, l’accession à la propriété, plus fréquente en Grande Couronne qu’en banlieue proche, est le résultat d’un double mouvement de réoccupation du parc ancien et d’acquisitions dans le parc neuf.

38Lorsque le desserrement périurbain s’amorce, la proportion d’ouvriers et de retraités très modestes est particulièrement élevée dans le parc pavillonnaire ancien, longtemps peu valorisé car mal desservi et nécessitant souvent d’importants travaux de mise au confort. Il peut s’agir souvent d’une ancienne classe ouvrière, constituée de retraités ou d’actifs âgés, installés depuis longtemps dans un parc dont ils ont hérité : celui de l’entre-deux-guerres, construit par leurs parents ; ou celui, plus ancien, d’anciennes maisons rurales voire agricoles, qui logeaient autrefois les nombreux petits exploitants et ouvriers que nécessitait l’agriculture intensive de banlieue. Une partie de l’ancien habitat agricole a été démembré et transformé. Propriétaires ou locataires, les OS et manœuvres constituaient encore, en 1982, un ménage sur quatre dans le parc individuel ancien, principalement dans les communes rurales les plus périphériques, situées le plus loin des zones d’emploi. Par contre les professions intermédiaires, disposant de revenus plus importants et travaillant plus fréquemment au centre de l’agglomération, s’intéressaient peu à ce segment peu valorisé, au moins jusqu’aux années 80. Mais les ouvriers sont aussi assez largement présents dans le parc pavillonnaire de l’immédiat après-guerre, où la part d’autoconstruction a souvent été importante, comme dans les lotissements de l’entre-deux-guerres. Ainsi, dans le parc d’avant 1968, on note l’association fréquente, dans les cantons les plus éloignés, de retraités installés parfois dans d’anciennes résidences secondaires, d’ouvriers et, dans les communes les plus proches des villes ou des gares, d’employés.

39Mais les ménages ouvriers ont aussi acheté des maisons neuves, surtout après la réforme de 1977 instituant l’APL et le PAP. Certes il ne faut pas exagérer les conséquences de cette solvabilisation, d’autant plus modestes en Île-de-France que les plafonds de revenus pour être éligibles au PAP et à l’APL en limitent les effets, compte tenu des valeurs foncières élevées en région parisienne. Dans ces conditions, une partie de la clientèle ouvrière francilienne s’est reportée vers les opérations réalisées dans les cantons picards, normands ou champenois situés aux franges de la région parisienne (Berger, 1993b et c). Cependant, contrairement à ce qu’on a pu observer dans le reste de la France (Taffin, 1985), la part prise par les ménages ouvriers dans les pavillons réalisés après 1975 demeure modeste.

40En effet, l’offre de maisons sur catalogue est restée beaucoup plus faible en Île-de-France qu’en province, alors que de nombreuses opérations « villages » et autres lotissements clés en main ont longtemps ciblé la clientèle des cadres et professions intermédiaires. La désindustrialisation et la tertiarisation particulièrement amples dans la région capitale ont leur part dans ce relatif effacement des ménages ouvriers dont les effectifs n’ont cessé de se réduire. Il en est de même de l’importance croissante, parmi les ouvriers, des travailleurs immigrés, dont une partie des projets résidentiels vise le retour au pays. De plus, du fait même de la concentration précoce des structures foncières agricoles en Île-de-France, de l’importance prise dans la région par le fermage et de l’ancienneté de la coupure entre société agricole et monde ouvrier, les ouvriers franciliens ont moins souvent hérité de terrains où faire construire des maisons, sauf peut-être dans le parcellaire très menu des ceintures maraîchères.

41Leurs horizons de mobilité résidentielle distinguent aussi les ouvriers des autres groupes socioprofessionnels. L’augmentation des mobilités de proximité, issues des villes proches ou des communes rurales du même canton, concerne surtout, dans les années 70 et 80, les catégories les plus modestes. Employés, ouvriers, personnels de service représentent une part croissante des ménages ayant changé de résidence au sein d’une même commune, d’une même unité urbaine ou d’un canton rural (Berger, 1990b). Alors qu’ils deviennent de plus en plus stables, qu’une part décroissante d’entre eux déménage du fait du vieillissement général de la catégorie, du renchérissement des logements tant à la location qu’à l’achat et de l’accession à la propriété des plus solvables, les ménages ouvriers s’installant dans les pavillons périurbains sont le plus souvent d’origine très proche.

42On observe donc, là encore, un processus de « banalisation » relative de la maison individuelle. Elle est de moins en moins souvent destinée à des exurbains, opérant une véritable rupture dans leur cadre de vie. Elle représente de plus en plus une opportunité d’améliorer le confort de l’habitat sans rompre avec des relations de voisinage. Cela met aussi en évidence la très forte fragmentation des marchés de l’habitat en région parisienne. Certes il existe un système puissant de transports collectifs unifiant, au moins théoriquement, le bassin d’emploi francilien. Mais en réalité les marchés du logement demeurent très segmentés et s’organisent souvent à l’échelle locale, non seulement du fait de la forte différenciation des valeurs foncières et de l’inégalité qualitative et quantitative des équipements collectifs, mais aussi parce que les solidarités familiales jouent un rôle essentiel dans les parcours résidentiels des ménages. C’est le cas, en particulier, pour les couches modestes, alors que pour les plus aisés, l’image de marque des lieux et le système de relations sociales potentiellement ouvert par l’adresse du logement comptent plus. Dans les ménages ouvriers, l’aide familiale à l’accession, sous forme de dons ou de travail, de participation à la garde des jeunes enfants là où les structures d’accueil sont rares, a sans doute contribué à restreindre l’horizon des migrations résidentielles.

Parcours résidentiels vers la maison individuelle : mobilité géographique et mobilité sociale

43Les relations entre la mobilité résidentielle des ménages et leur mobilité sociale peuvent difficilement être saisies à partir des sources censitaires. En effet, si elles permettent de localiser le logement occupé lors du recensement précédent, elles ne renseignent ni sur son type, ni sur son statut d’occupation, non plus que sur la profession exercée alors et la situation de l’emploi correspondant. De plus, elles ne rendent pas compte de toutes les étapes du parcours résidentiel, puisque seule la commune où se situait la résidence principale lors du recensement précédent est renseignée. Pour tenter de mettre en relation mobilité résidentielle et mobilité sociale dans la couronne périurbaine, des enquêtes auprès des ménages ont été réalisées dans deux types d’espaces périurbains, pour répondre en particulier à deux types de questions : l’accession à la propriété est-elle la manifestation d’une amélioration de la situation professionnelle ? quelles sont les relations entre positions sociales et horizons migratoires ?

Une enquête dans deux types de tissus périurbains

  • 5 Cf. chap. III, tableau 3-1.

44L’enquête, qui a concerné au total 450 ménages résidant hors agglomération parisienne, dont 292 propriétaires de pavillons5, ne saurait en aucun cas être considérée comme représentative de l’ensemble des périurbains franciliens, puisqu’un de ses objectifs était de repérer d’éventuels effets de localité et de voisinage. Cependant, dans chacun des sites retenus, le sondage a été stratifié selon les types de logements existant en 1989 dans la commune ou le quartier. L’un des terrains d’enquête concerne la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines. Certains sites, à Élancourt par exemple, ont été choisis dans les quartiers les plus anciennement construits – lorsque cet espace fonctionnait encore largement comme une ville-dortoir pour le grand bassin de main-d’œuvre qualifiée du sud-ouest de l’Île-de-France (Cohen, 1990a et b) – et ont connu depuis une importante mobilité résidentielle. D’autres quartiers, plus récents, correspondent à des lotissements de standing nettement plus élevé, en particulier à Voisins-le-Bretonneux, commune où, en 1990, la moitié des ménages étaient des cadres, actifs ou retraités.

45L’intérêt du choix de cette ville nouvelle parmi d’autres résidait dans son démarrage relativement précoce, permettant de saisir les processus de renouvellement des habitants dans un parc de standing très varié. La construction s’y est étalée sur une longue période avec des modes de financement variés et dans un contexte de modification rapide de l’offre d’emploi dans les bassins de main-d’œuvre situés à proximité. On pouvait faire l’hypothèse que la standardisation des constructions ainsi que le rôle joué, en ville nouvelle, par de grands opérateurs dont les produits-logements s’adressent à des clientèles bien ciblées, y favorisaient la revente. La mobilité des ménages y est sans doute aussi d’autant plus forte qu’ils se sont souvent installés plus jeunes qu’ailleurs – en bénéficiant de valeurs foncières plus faibles –, et que l’enrichissement continu du parc en produits-logements de plus en plus variés incite les ménages à profiter d’opportunités de mobilité à courte distance.

46D’autres enquêtes ont été réalisées dans quatre communes contiguës de 4 000 à 5 000 habitants chacune, situées dans le département de l’Essonne à une trentaine de kilomètres au sud de Paris, le long de la RN 20, axe d’urbanisation précoce mais mal desservi aujourd’hui par les modes de transports collectifs. Ces quatre communes – Linas, Longpont, Marcoussis et Montlhéry – sont situées dans une zone de tradition horticole assez densément peuplée. Elles comportent autour de leurs vieux bourgs une série de lotissements de standings variés, réalisés au coup par coup au hasard de la liquidation de parcelles maraîchères. Des zones d’activité de dimensions variées et progressivement réalisées constituent à proximité un bassin de main-d’œuvre offrant une large gamme de qualifications.

47L’enquête a permis de repérer les itinéraires résidentiels de près de 300 ménages propriétaires de pavillons (133 à Saint-Quentin-en-Yvelines, habitant tous dans des constructions postérieures à 1962 ; 159 dans l’Essonne, dont 120 dans des pavillons récents). Les catégories socioprofessionnelles et le niveau des revenus révèlent un statut social des propriétaires sensiblement plus élevé en ville nouvelle (Berger, 1993e). La médiane des revenus mensuels en 1989 s’y établit autour de 19 000 F au lieu de 17 000 F dans l’Essonne, mais l’écart disparaît si l’on considère seulement les ménages résidant dans le parc récent : c’est bien dans le parc le plus ancien que logent les familles les plus modestes. Cependant, la structure socioprofessionnelle des occupants du parc récent est sensiblement différente dans les deux sites.

48Parmi les ménages enquêtés à Saint-Quentin-en-Yvelines, les cadres supérieurs d’entreprise représentent quatre ménages sur dix, et l’ensemble des cadres et professions intellectuelles supérieures atteint la moitié de l’effectif. Un ménage sur trois appartient aux professions intermédiaires, un chef de ménage sur sept est employé ou ouvrier. L’abondance de l’offre de logements dans le parc collectif social à proximité, mais aussi les coûts relativement élevés des pavillons dans une zone jouxtant les belles banlieues de l’ouest - sud-ouest de l’agglomération parisienne et des zones d’emplois qualifiés en forte expansion, expliquent sans doute la sous-représentation des catégories les plus modestes dans le parc pavillonnaire.

  • 6 Les terrains constructibles y ont été classés en ZAD (zone d’aménagement différé), acquis par l’EPA (...)

49Malgré des charges foncières sensiblement allégées par des procédures spécifiques6, les catégories modestes ont donc très peu accédé, à Saint-Quentin-en-Yvelines, à la maison individuelle, contrairement à ce qu’on a pu observer dans d’autres villes nouvelles moins proches des zones d’emplois technopolitains et des secteurs les plus bourgeois de l’agglomération parisienne. Dans les quatre communes de l’Essonne, ouvriers et employés sont mieux représentés, y compris dans le parc pavillonnaire récent où ils constituent un ménage sur quatre. Les professions intermédiaires ont un poids à peu près équivalent (3 ménages sur 10), tandis que l’ensemble des cadres dépasse à peine le tiers des ménages. Par contre, les structures familiales ne diffèrent guère d’un site à l’autre : le modèle type est partout la famille de 2 ou 3 enfants, qui représente plus de la moitié (53 %) des ménages.

  • 7 On a considéré comme premier logement personnel le logement dans lequel un individu a résidé après (...)

50Dans les deux cas, la part des ménages d’origine régionale et proche est très forte. Dans l’Essonne, sur une centaine de ménages dont le chef avait auparavant un logement personnel en Île-de-France7, plus de la moitié résidaient déjà dans le département. Parmi ceux dont le logement actuel est au moins le troisième logement personnel en Île-de-France, deux sur trois habitaient déjà dans l’Essonne. Au sein des pavillonnaires enquêtés à Saint-Quentin-en-Yvelines, la proportion est la même pour les ménages dont c’est le deuxième logement personnel, plus faible pour ceux dont c’est au moins le troisième logement personnel en Île-de-France. Le recrutement de la ville nouvelle est donc sensiblement plus large, sans doute par effet de notoriété et d’abondance de l’offre, mais aussi parce qu’il s’agit de groupes sociaux sensiblement plus aisés, dont les horizons migratoires sont plus ouverts. Mais cela ne se vérifie que pour les ménages ayant déjà une trajectoire résidentielle assez longue en Île-de-France, principalement originaires de la banlieue sud-ouest : à eux seuls, Yvelines et Hauts-de-Seine fournissent plus des trois quarts des ménages enquêtés.

51La mobilité interne à la ville nouvelle est importante, caractéristique d’un fonctionnement migratoire de type intra-urbain : parmi les pavillonnaires dont la résidence actuelle est le deuxième logement personnel en Île-de-France, un sur cinq habitait déjà Saint-Quentin-en-Yvelines. C’est également le cas de la moitié des ménages dont le cursus résidentiel en région parisienne est plus long et qui résidaient déjà dans les Yvelines. La mobilité interne au département est elle aussi constituée de déplacements de proximité : 95 % de ceux qui n’habitaient pas la ville nouvelle viennent d’un rayon de moins de 15 km (Plaisir, Les Clayes-sous-Bois, Fontenay-le-Fleury ; Saint-Cyr-l’École, Buc, Viroflay, Vélizy ; Versailles, Le Chesnay, La-Celle-Saint-Cloud). Les déménagements d’un bout à l’autre du département, en particulier depuis la vallée de la Seine aval, demeurent exceptionnels. On observe des ruptures très nettes dans les champs migratoires, qui reproduisent largement les configurations des bassins d’emploi (IAURIF-INSEE, 1986). Ceci conduit à penser que la mobilité résidentielle est beaucoup plus commandée par la recherche d’une amélioration du confort du logement que par un changement de lieu de travail.

52Dans l’Essonne, la mobilité de proximité immédiate est nettement moins forte. Les changements de domicile au sein d’une même commune sont très rares, sauf à Marcoussis. Dans cette commune, restée longtemps très rurale et agricole, les lotissements ont été réalisés au coup par coup, souvent à l’initiative de la municipalité soucieuse d’offrir sur place des logements aux jeunes ménages locaux, alors que le grand lotissement de Longpont a recruté presque exclusivement à l’extérieur de la commune. Comme à Saint-Quentin-en-Yvelines, les immigrants venus de l’Essonne sont issus d’un rayon de moins de 20 km. Trois zones fournissent l’essentiel des nouveaux installés : la vallée de Chevreuse, la grande banlieue sud le long de la vallée de l’Orge (Longjumeau, Savigny, Sainte-Geneviève-des-Bois), les communes voisines situées le long de la RN 20.

Accession à la propriété et parcours d’ascension sociale

53Le peuplement des lotissements périurbains, tant à Saint-Quentin-en-Yvelines que dans l’Essonne, relève donc pour une large part d’un desserrement de proche en proche aux marges de l’agglomération, autant que d’un mouvement direct d’« exurbanisation » depuis le centre-ville, Paris et la proche banlieue fournissant moins de la moitié des nouveaux installés venus d’Île-de-France. Dans de nombreux cas, la migration depuis le centre de l’agglomération s’effectue par étapes, avec un passage par des communes de Grande Couronne appartenant aux franges densément bâties de l’agglomération. Cette trajectoire spatiale peut-elle être interprétée comme une succession d’étapes conduisant du collectif locatif au pavillon en propriété ? On constate bien que d’un logement à l’autre, dans leur parcours résidentiel, les ménages deviennent de plus en plus fréquemment propriétaires et accèdent à la maison individuelle, même si ces deux mouvements ne vont pas toujours de pair. Parmi les ménages en début de cursus résidentiel, dont le logement actuel est seulement la deuxième résidence personnelle en Île-de-France, à peine un ménage sur cinq habitait déjà un pavillon, un sur quatre était propriétaire. Les originaires de Paris et de la Petite Couronne, sans doute plus aisés, étaient déjà plus fréquemment propriétaires : un sur trois était copropriétaire dans un immeuble collectif. Les très rares ménages qui résidaient déjà en pavillon étaient pratiquement tous locataires ou logés gratuitement.

54Pour ceux dont la trajectoire résidentielle est plus longue, et dont les deux derniers logements avant la résidence actuelle ont été renseignés, on constate que la part des propriétaires occupants et des pavillonnaires augmente d’un déménagement à l’autre : un sur cinq était déjà propriétaire de l’avant-dernier logement, un sur trois du dernier logement. Pour un ménage sur vingt, l’avant-dernier logement était déjà une maison individuelle ; pour un sur sept, le dernier logement était un pavillon loué ou occupé gratuitement. Les originaires de Paris et de la Petite Couronne étaient moins souvent propriétaires de leurs logements précédents que ceux venus de la Grande Couronne. Cela permet donc de supposer que l’accession à la propriété d’une maison individuelle est le résultat d’un itinéraire d’ascension sociale, qui s’effectue souvent en plusieurs étapes successives, passant fréquemment par la copropriété dans un immeuble collectif. Mais il existe également des cursus plus directs, qui semblent être plutôt le fait de catégories plus aisées. L’analyse des professions exercées dans les logements précédents confirme cette hypothèse d’une mobilité sociale ascendante conduisant de l’urbain au périurbain (tableau 5-2). La progressive montée en qualification au cours du cycle de vie rend possible l’acquisition de la résidence principale, dans un contexte régional d’expansion économique et de tertiarisation des métiers.

5-2 Mobilité résidentielle et mobilité sociale dans le parc pavillonnaire périurbain d’Île-de-France

5-2a Profession des personnes de référence propriétaires de pavillons et dont le logement actuel est le deuxième logement en Île-de-France

CSP de la personne de référence

Quartiers de la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines

4 communes de l’Essonne

Profession (en %)

Profession (en %)

actuelle

dans le logement précédent

actuelle

dans le logement précédent

Patrons de l’industrie et du commerce

-

3,1

13,6

7,0

Cadres, prof. intellect. supérieures

50,0

43,8

38,6

30,3

Cadres adm. et comm. d’entreprise

28,1

18,8

15,9

14,0

Ingénieurs

12,5

15,6

15,9

14,0

Professions intermédiaires

34,4

34,4

29,6

25,6

Techniciens

21,9

25,0

11,4

16,3

Contremaîtres, agents de maîtrise

3,1

11,4

2,3

Employés

3,1

9,4

4,6

4,7

Ouvriers

12,5

9,3

11,3

25,5

Inactifs

-

-

2,3

7,0

Taille de l’échantillon : Saint-Quentin-en-Yvelines : 32 ménages ; Essonne : 44 ménages.
Enquêtes réalisées en 1989, auprès de 276 ménages (133 propriétaires de pavillons) à Saint-Quentin-en-Yvelines, 176 ménages (159 propriétaires de pavillons) dans l’Essonne.
Les % se lisent en colonne.

5-2b Profession des personnes de référence propriétaires de pavillons et dont le logement actuel est au moins le troisième logement en Île-de-France

CSP de la personne de référence

Quartiers de la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines

4 communes de l’Essonne

Profession (en %)

Profession (en %)

actuelle

Dans le dernier logement

dans l’avant-dernier logement

actuelle

Dans le dernier logement

dans l’avant-dernier logement

Patrons de l’industrie et du commerce

1,1

3,3

1,1

4,5

3,1

3,0

Cadres, prof. intellect. supérieures

48,9

34,4

30,8

37,4

27,7

23,9

Cadres adm. et comm. d’entreprise

19,6

8,9

9,9

7,5

3,1

3,0

Ingénieurs

17,4

15,6

13,2

22,4

20,0

16,4

Professions intermédiaires

33,8

36,6

34,1

32,9

38,4

31,4

Techniciens

20,7

20,0

18,7

20,9

26,2

23,9

Contremaîtres, agents de maîtrise

6,5

3,3

4,4

4,5

4,6

3,0

Employés

7,7

8,8

14,3

9,0

9,1

12,0

Ouvriers

7,6

13,4

16,5

20,5

21,6

26,9

Inactifs

1,1

3,3

3,3

3,0

Taille de l’échantillon : Saint-Quentin-en-Yvelines : 92 ménages ; Essonne : 67 ménages.
Enquêtes réalisées en 1989, auprès de 276 ménages (133 propriétaires de pavillons) à Saint-Quentin-en-Yvelines, 176 ménages (159 propriétaires de pavillons) dans l’Essonne.
Les % se lisent en colonne.

55L’accession à la propriété d’un pavillon constitue-t-elle un point d’ancrage stable des ménages ? Pour évaluer le taux de mobilité dans le parc pavillonnaire récent en propriété, on a déterminé la proportion de pavillons construits depuis les années 60 qui étaient encore occupés par leur premier propriétaire à la fin des années 80. Les résultats obtenus dans les deux sites sont sensiblement différents : la proportion atteint 82 % dans l’Essonne, contre 67 % seulement à Saint-Quentin-en-Yvelines. Cela n’est pas lié à une différence d’ancienneté du parc : on constate en effet que dans chacun des stocks (1962-1967, 1968-1974, 1975-1981, 1982-1989) le taux de rotation des ménages est toujours plus important à Saint-Quentin-en-Yvelines et l’écart tend à se creuser pour les stocks les plus récents. La mobilité plus forte – ou la rotation plus rapide ? – en ville nouvelle tient sans doute à la fois à l’abondance de l’offre de logements neufs à proximité, à la standardisation des produits facilitant la revente et aux caractéristiques sociales des habitants. À Saint-Quentin-en-Yvelines, les catégories les plus aisées (cadres d’entreprise et ingénieurs), généralement plus mobiles, sont plus nombreuses, alors que les lotissements de l’Essonne semblent s’adresser davantage aux couches moyennes de professions intermédiaires et employés.

56Les analyses réalisées à partir des données censitaires sur l’ensemble de l’espace périurbain de la région et celles qui concernent les deux sites enquêtés aboutissent à des résultats convergents. Au cours des trois dernières décennies, les lotissements pavillonnaires récemment construits dans les couronnes périurbaines proches de l’agglomération parisienne ont fonctionné comme des itinéraires de l’ascension sociale pour des ménages de salariés, principalement cadres et professions intermédiaires. La tertiarisation croissante et le développement des fonctions métropolitaines dans la région capitale ont conduit à une hausse très sensible de la qualification de la main-d’œuvre francilienne et à un gonflement des effectifs de ces catégories. Quant aux ménages d’employés et d’ouvriers, dont la proportion, voire l’effectif, diminuent, ils sont sous-représentés jusqu’aux années 80 dans les maisons individuelles récentes et n’ont pu accéder qu’aux segments les plus anciens, ou les plus éloignés, du parc pavillonnaire.

57Même parmi les catégories les plus aisées, qui ont en général des horizons migratoires plus larges, les nouveaux installés propriétaires de pavillons viennent, le plus souvent, de près (moins de 20 km), voire de très près. Dans ces barrières migratoires, les représentations sociales des lieux jouent un grand rôle, comme en témoignent les réponses des ménages aux questions concernant les communes où ils ont prospecté et celles où ils n’envisageaient pas d’aller habiter. Bien qu’assez stéréotypées (l’expression d’un refus net d’habiter dans la banlieue nord par exemple) leurs réponses mettent en évidence l’existence de clivages très forts dans les représentations sociales de l’espace. Mais, dans le même temps, la fréquence relative des reventes de logements récents et les comportements récurrents des différents groupes sociaux conduisent à penser à une relative banalisation de l’habitat pavillonnaire. Alors qu’ils ont été longtemps signes et symboles de patrimoine, de propriété, d’ancrage, d’expression familiale et identitaire, permettant une personnalisation des modes d’habiter plus grande que dans le parc collectif locatif, on constate qu’une part croissante des pavillons sont vendus sur catalogue ou dans un lotissement clés en main. De plus en plus souvent, ces pavillons sont revendus ou loués, tandis que des pavillons anciens, non construits par et pour la famille, sont rachetés.

58Du fait de modes de construction de plus en plus standardisés, d’une publicité qui le pose en modèle de ce qui convient à la vie familiale et à l’éducation des enfants – une chambre pour chacun d’entre eux, la latitude de s’ébattre librement sans risquer les récriminations des voisins –, le pavillon occupé par ses propriétaires se répand et se banalise : il est devenu, au même titre qu’aux États-Unis, un modèle largement interclassiste. Mais il convient toutefois de réagir contre une vision par trop égalitariste de la périurbanisation : s’il est vrai que nombreux sont ceux pour qui s’ouvre la perspective d’un accès à la propriété et/ou à la maison individuelle, ce n’est ni dans les mêmes lieux, ni avec le même niveau et la même durée d’endettement.

59De plus, au cours des années 80, et sans doute encore durant la dernière décennie, les inégalités se sont creusées, les images de marque des lieux se sont cristallisées, dans les espaces périurbains comme ailleurs. On ne vérifie donc pas l’hypothèse, formulée par certains auteurs, qu’avec l’amélioration du confort du logement et la privatisation d’une partie du temps de loisir, l’entre soi des quartiers deviendrait moins important. Le développement de relations à distance et le rôle moindre du quartier comme lieu de sociabilisation n’ont pas réduit les expressions de refus de la mixité. De même qu’au sein des grands ensembles, les micro-ségrégations s’exacerbent parfois dans les lotissements, d’autant plus fortes que certains se sentent plus captifs que d’autres d’une situation dont ils n’ont pas toujours mesuré tous les enjeux en termes de modes de vie. Dans cette accentuation du marquage des lieux et de la polarisation sociale croissante des espaces résidentiels y compris dans les auréoles périurbaines, la mobilité des ménages, leurs cheminements convergeant vers certains lieux, en évitant d’autres, ont joué un rôle considérable.

Notes

1 Lorsqu’il devient possible d’obtenir des prêts conventionnés dans l’ancien sous la condition de réaliser des travaux importants.

2 On considère comme neufs les pavillons ayant été construits au cours de la dernière période intercensitaire, comme anciens ceux qui datent d’avant 1949, comme récents ceux qui ont été construits après guerre.

3 Sont considérées comme « bourgeoises » les communes de l’agglomération parisienne qui comptaient, en 1982, plus de 30 % de ménages de cadres et professions intellectuelles supérieures, actifs ou retraités.

4 Les entreprises s’installant dans les villes nouvelles ont été un moment éligibles aux primes de décentralisation et dispensées de l’agrément pour la construction de « bureaux en blanc ».

5 Cf. chap. III, tableau 3-1.

6 Les terrains constructibles y ont été classés en ZAD (zone d’aménagement différé), acquis par l’EPA au prix du foncier agricole, puis équipés et revendus aux promoteurs.

7 On a considéré comme premier logement personnel le logement dans lequel un individu a résidé après avoir quitté le domicile de ses parents, à l’exclusion des chambres en foyer, cité universitaire, etc. On ne comptabilise que les logements occupés au moins dix mois.

Table des illustrations

Titre 5-1d Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1990)
Légende Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982, 1990 (1/4), 1999 (exhaustif).* Définition 1990 des aires urbaines.** Y compris espace multipolarisé.Parc ancien : construit avant 1949 ; parc récent : construit depuis 1968.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/9408/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 215k
Titre 5-1e Les nouveaux installés dans le parc pavillonnaire en propriété en Grande Couronne (1975-1999)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/9408/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 322k
Légende Sources  : RGP 1975 (1/5), 1982, 1990 (1/4).* Non compris les contremaîtres. ** Délimitation non constante. Les % se lisent en colonne. Parc ancien : construit avant 1949 ; parc récent : construit depuis 1968.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/9408/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 119k

© CNRS Éditions, 2004

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search