Version classiqueVersion mobile

Habitat, État, société au Maghreb

 | 
Pierre Robert Baduel

Première partie. Les politiques de l'habitat

Politique d’habitat et accès au logement en Algérie

L’exemple de l’Oranie

Bouziane Semmoud

Texte intégral

1Autant que la politique en matière d’investissement économique (industrie, développement de l’agriculture, promotion des activités tertiaires) l’habitat représente, dans les conditions actuelles, un critère d’analyse des changements intervenus depuis les indépendances. Que les Etats nationaux adoptent — contraints ou de gré — des politiques d’habitat (logement social, aide au logement de diverses natures, prise en charge minimale d’équipements techniques et sociaux) mais très variables d’un pays à l’autre, cela démontre bien la validité de la théorie, qui affirme qu’un continuum notamment urbain caractérise les sociétés maghrébines contemporaines. Il n’y a de toutes façons jamais une rupture totale, encore moins une continuité parfaite. En Algérie, certes, le bidonville n’a pas disparu, il s’est même étendu dans des proportions plus ou moins grandes selon les villes ou les régions mais le logement social s’est également développé. Sa finalité n’est toutefois maintenue qu’en partie ; il est, en effet, objet de détournement ou/et de spéculation. Il tend enfin à prendre une place de plus en plus réduite dans la politique d’habitat officielle.

2L’Algérie occupe une situation particulière mais non exceptionnelle du

3fait :

  • d’une longue guerre qui a bouleversé l’habitat : destruction de l’habitat rural traditionnel entraînant le vidage parfois total de zones entières et mise sur pied d’un « habitat » de type concentrationnaire dans les campagnes (villages de regroupement) et à la lisère des villes (cités de recasement) et qui devient vite le logement précaire par excellence ;
  • d’une décolonisation brutale qui bouscule les hiérarchies sociales notamment dans les villes fortement colonisées. Ces hiérarchies mettront du temps à se reconstituer. Exception faite des nouvelles périphéries, l’espace social urbain algérien n’est pas aussi différencié que dans les pays voisins ;
  • d’une dynamique économique et sociale particulièrement vigoureuse rendue possible par une rente énergétique somme toute modeste mais mise au service du développement économique et social, tout jugement sur la conduite de celui-ci mis à part.

4C’est dans la combinaison de cette dynamique et de ce qu’elle a généré (croissance du salariat, diversification du modèle de consommation avec émergence et extension de besoins sociaux multiples) avec les choix politiques en matière sociale, les moyens mis en oeuvre pour les concrétiser et les héritages immobiliers, qu’il convient de chercher à la fois les causes de la crise et les difficultés de plus en plus insupportables qui entravent sa résorption.

5Cette note ne prétend guère traiter dans son ensemble, une question aussi vaste et sur laquelle les travaux tendent à être nombreux - il est par exemple inutile de répéter ici les manifestations de la crise du logement - ; elle vise à introduire un débat sur un de ses aspects par quelques exemples pris dans l’Oranais et la wilaya de Saïda.

  • 1 Le taux de chômage passe de 31 % en 1966 à 22 % en 1977 et tombe à moins de 10 % dans certaines co (...)

6Au cours des vingt dernières années, les besoins de la population ont connu une évolution rapide. A la recherche de l’emploi, souci majeur vers les années soixante-dix et satisfait dans une large mesure (les données du Recensement de 1977 révélaient déjà le recul rapide du chômage notamment dans les régions industrialisées ou en cours d’industrialisation)1, succède la quête du logement, objet de discussions privées, de réunions publiques et de multiples transactions.

7Malgré le ralentissement de la dynamique de création d’emplois et la recrudescence du sous-emploi, le logement reste au coeur des préoccupations de la population et des pouvoirs publics. Il est le noeud des tensions sociales.

8L’intérêt que le pouvoir politique accorde à l’habitat à partir du Deuxième plan quadriennal coïncide avec la conscience qu’il a qu’un appareil de production mis en place n’avait de chance d’être valorisé que si des conditions minimales de reproduction de la force de travail étaient réunies. L’accueil ne sera assuré pendant longtemps qu’aux catégories d’encadrement. Par ailleurs, les formes de « résistances » ouvrières se font nombreuses. Aux grèves s’ajoutent le turn-over, l’absentéisme, pratiques par lesquelles les travailleurs se déterminent plus comme des consommateurs que comme des producteurs. La recherche d’un nouvel emploi mieux rémunéré ou assorti d’un logement ainsi que les possibilités de s’adonner à une deuxième activité accélèrent l’accès à la consommation aux dépens de la productivité.

9A la veille du Premier plan quadriennal, la crise du logement recouvre toute sa signification, c’est-à-dire non seulement un décalage statistique entre les logements existants et la quantité d’habitants mais aussi et surtout un hiatus entre une offre limitée tant numériquement que qualitativement et les besoins d’une population devenue dans son ensemble solvable - dans les limites des charges locatives en cours - grâce à un accès massif au salariat permanent ou à des occupations induites lucratives. Les statistiques rendent compte du premier : le taux de croissance annuel constant du nombre de logements pour la période 1966-1977 est de 1,5 % contre 3,4 % pour la population, ce qui fait passer le taux d’occupation des logements de 6,1 à 7,1 et celui des pièces d’habitation de 2,6 à 3,2. On utilise ces taux en l’absence de critères d’appréciation plus opératoires et applicables à une échelle nationale ou régionale. La taille des logements est généralement petite : 83 % comportent 1 à 3 pièces, les deux tiers ont entre 1 et 2 pièces, et les dimensions des pièces varient d’un type de logement à un autre. Ces moyennes recouvrent des situations variées mais traduisent un état de surpeuplement généralisé. Le second est difficilement quantifiable : il dépasse sûrement ce que les statistiques officielles appellent le déficit en s’appuyant sur des normes d’occupation de logement considérées comme « idéales » : 6,5 encore en 1986 pour le Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de la Construction. On le pressent à travers les demandes massives déposées auprès des Organismes intéressés, dans les entreprises et les administrations et à l’occasion à travers la squatterisation de logements collectifs neufs. Devenant une exigence, le logement peut devenir le détonateur de mouvements sociaux urbains, certes ponctuels et de faible ampleur, mais non rares : Saïda, Skikda, Sétif et plus récemment la Casbah d’Alger.

10Dans une économie dont la socialisation est très avancée, la réponse à ce besoin ne pouvait venir que de l’Etat.

Tableau 1 L’habitat dans les plans nationaux

Tableau 1 L’habitat dans les plans nationaux

a – en milliards de DA, b – en % de l’investissement total

  • 2 La procédure des ZHUN souffre du fait qu’elle n’est pas une procédure d’aménagement. La multiplici (...)

11Certes, la prise en charge de la question de l’habitat est très vigoureuse avec l’avènement du 1er Plan quinquennal et prend la forme d’une véritable politique d’équipement : les équipements sociaux (éducation, santé, distribution...) devaient bénéficier de plus d’investissements que l’habitat lui-même, soit 100 milliards de DA. Mais elle débute déjà avec le 2e Plan quadriennal alors qu’à la campagne elle est bien avancée dans le cadre de la Révolution agraire. A la fin de l’année 1980, sur un programme de 402 villages de la Révolution agraire, 127 sont achevés et 204 en cours soit près de 30 000 logements. Sur les 6 289 logements ruraux réalisés de 1966 à 1986 dans l’actuelle wilaya de Saïda, 3 854 l’ont été dans le cadre du 2e Plan quadriennal, 994 durant le 1er Plan quadriennal et le Plan spécial de wilaya. Appuyée essentiellement sur les villages de la Révolution agraire jusqu’en 1980, la politique d’habitat va se diversifier et on assiste à la concrétisation des diverses formules : extension des villages existants, auto-construction, assainissement de l’autogestion... De même, l’habitat urbain symbolisé par les ZHUN prend de l’extension au milieu du 2e Plan quadriennal2. A la fin de 1980, sur un programme national de près de 300 000 logements, 98 000 sont achevés et 106 000 en cours . L’étude de 149 ZHUN est achevée ou entamée avec une capacité affectée de 161 000 logements (T. Guerroudj, 1980). Beaucoup d’entre elles sont alors en cours de réalisation. Déjà en 1977, près de 4 300 logements sont en chantier dans les trois ZHUN d’Oran, 1 800 dans celles de Mostaganem, les 500 logements de Gdyel sont achevés et la première ZHUN d’Arzew est largement avancée. Les statistiques disponibles ne permettent pas, du reste, de distinguer les réalisations avant et après 1980, les restes à réaliser étant importants et à des niveaux d’avancement hétérogènes. Les années quatre-vingt constituent par contre une rupture dans la politique de l’habitat : une longue procédure de privatisation du patrimoine immobilier public est entamée alors qu’un pressant appel est lancé à l’initiative privée. Les statistiques officielles sont, malgré les efforts déployés, encore pessimistes. Un rapport récent du MATUC estime le déficit actuel à 585 000 logements, habitat illicite non compris, situé dans une fourchette entre 100 000 et 300 000. Il évalue les nouveaux logements à réaliser au cours du 2e Plan quinquennnal à 450 000. De ce fait, 700 000 nouveaux jeunes n’y auront pas accès.

12L’étude des solutions apportées au problème du logement et plus généralement de l’habitat ne peut se réduire à l’examen des investissements, des programmes de réalisation mais doit s’étendre à celui de l’accès au logement, en location ou en propriété.

13L’Oranais illustrera le thème de l’entreprise industrielle et l’habitat. Ancienne enclave moderne de l’Algérie colonisée, elle a connu, depuis 1966, une croissance industrielle soutenue, polarisée sur l’axe Oran-Arzew qui a bénéficié de l’appui logistique d’une métropole déjà reconnue comme telle et d’un patrimoine immobilier libéré consistant. La population de la ville d’Oran était en 1954 composée à 63 % d’européens, davantage encore en 1960 à la suite de leur reflux : le chapelet des buildings du Front de mer a été édifié pendant la guerre de libération. A leur départ, ils ont libéré plus de 42 000 logements dans les limites de l’actuelle wilaya d’Oran, dont 39 000 environ pour le chef-lieu.

14Malgré cela, on est en présence d’un exemple de décalage entre structures d’accueil et industrialisation. Il s’explique - comme dans le reste de l’Algérie -par le fait que pendant longtemps, la politique économique apparemment cohérente ne s’accompagnait d’aucune politique sociale globale. Ce qui est propre à l’Oranais, c’est que le pouvoir central en a, pendant longtemps, surestimé la base infrastructurelle, voire la base économique, ce qui a ruiné des zones telles que le Temouchentois. Dès 1966, parallèlement à la croissance d’un capital industriel privé extrêmement concentré à Oran (près de 7 000 salariés dans les unités de plus de 10 ouvriers en 1986) et au développement de l’ancienne zone industrielle d’Essenia, une industrie publique puissante s’implante dans deux zones industrielles : Arzew et Hassi Ameur qui atteignent respectivement 14 000 et près de 2 000 salariés. Cette industrie a, certes, mobilisé localement une main d’oeuvre nombreuse mais elle en a également attiré, depuis, d’autres régions, notamment des catégories d’encadrement, posant ainsi inévitablement la question de l’accueil.

15On ne peut guère, jusque vers 1970, parler de crise de logement à Oran. Quatre ans plus tôt, au 1er recensement de l’Algérie libre, la ville offrait encore 10 725 logements vacants. Ceci explique qu’il n’y ait pas, à la différence de Annaba, prolifération précoce de bidonvilles. De nombreux bidonvilles sont même rasés au sud-est de la ville en 1963 (M. Coquery 1962, pour une description de ces bidonvilles en 1961). Parallèlement, et comme dans les autres villes fortement colonisées, les quartiers périphériques surpeuplés d’Algériens pendant la guerre connaissent un sérieux desserrement au profit du centre ex-colonial et de ses extensions. Les « quartiers-villages » de gourbis des Planteurs, aujourd’hui Si Salah, ne comptent plus en 1966 que 18 000 habitants contre 40 000 en 1961. La réappropriation de la ville décolonisée s’est faite moyennant un brassage social que les transactions immobilières et les régularisations de loyers, somme toute modestes (entre 80 et 100 DA pour des F3 et F4 dans le centre-ville), viennent seulement atténuer.

16A partir de 1970, la reprise du peuplement d’Oran et corrélativement l’accélération du processus industriel, notamment sur l’axe d’Arzew, l’élargissement du rôle régional de la capitale de l’Ouest d’une part, et le retard qu’accuse l’industrialisation des villes intérieures d’autre part, expliquent la saturation rapide d’un parc de logements frappé de paralysie, voire allégé par les premières opérations de démolition menées dans les vieux quartiers d’Oran : Sidi Lahouari, Yaghmourassen. C’est dans ces conditions et contrairement à la S.N.S. qui va pouvoir réaliser elle-même, par ses propres moyens, près de 6 000 logements en vue de satisfaire les besoins du complexe d’El Hadjar, SONATRACH a toujours vu ses projets pour Arzew avorter. Il en est ainsi du projet des 3 500 logements proposé en 1969, rejeté avec l’argument qu’il fallait rentabiliser le parc immobilier d’Oran (achèvement de carcasses...) et du projet des 10 000 logements de 1974, justifié par les prévisions d’un déficit estimé à 5 600 logements en 1980, en réalité 7 350 et qui devait être le noyau d’une ville nouvelle. Le projet de la ville nouvelle d’El Arraba (à une quinzaine de kms d’Arzew) proposé par la CADAT dans le cadre d’un aménagement régional intégré ne verra pas non plus le jour. La ville d’Arzew bénéficiera de moins d’un millier de logements avant 1976 dont un nombre dérisoire est mis à la disposition des entreprises industrielles.

17La non préparation des conditions d’accueil au développement spectaculaire d’une zone industrielle portuaire de grande envergure allait entraîner parallèlement la mise en place d’une forme d’habitat coûteuse tant en termes financiers qu’en termes de consommation de l’espace : les camps préfabriqués. Aujourd’hui, 200 ha sont concernés dont plus de 160 réellement occupés en bordure de la Z.I. d’Arzew sur une longueur de 3 km et une largeur de 1 000 à 1 500 m. Conçus pour assurer aux travailleurs des sociétés réalisatrices étrangères et aux assistants techniques, « un standing de vie qui est le leur » dans leur pays d’origine, ces camps dont les « logements » sont entièrement importés, meubles compris, entraînent des surcoûts considérables reportés sur les complexes en construction : le logement importé en 1980 coûtait 40 000 $, travaux de génie civil non compris. Suréquipés par rapport aux agglomérations environnantes (Aïn El Bia, Bethioua) et isolés par des clôtures gardées, ils ont pu être qualifiés - à raison - de ghettos de classe. Avec le départ progressif des étrangers, l’accès à ce type d’habitat reste extrêmement sélectif.

18De manière générale, l’accès au logement de fonction est sélectif. Les entreprises industrielles disposent d’un parc réduit : 1 logement pour 6 salariés permanents à Arzew-Bethioua, 1 pour 15 à Mostaganem et Mohammedia, 1 pour 7 à Zahana..., et sont tenues d’établir des priorités et de satisfaire les catégories « vitales » pour leur fonctionnement.

Tableau 2
Répartition par catégorie professionnelle des logements de fonction de Z.I. d’Arzew-Bethioua
(Source : B. Semmoud, 1985)

Tableau 2 Répartition par catégorie professionnelle des logements de fonction de Z.I. d’Arzew-Bethioua(Source : B. Semmoud, 1985)

19La hiérarchie de l’accès au logement est recoupée par le type de travail (technique, administratif) sauf pour les catégories d’exécution où les agents productifs apparaissent les plus marginalisés. La place dans cette hiérarchie n’est toujours pas le critère déterminant et peut être remplacée par un rapport de forces particulier au sein du conseil de direction générateur de concessions ou encore par l’intervention d’un représentant des autorités locales ou centrales. Les pressions extérieures ont amené des entreprises à attribuer des logements à des agents qui leur sont étrangers.

20Plus de la moitié des travailleurs pratiquent la cohabitation avec des parents directs ou des collatéraux. Les solidarités familiales seraient actuellement un soutien très sérieux au système productif mis en place, un soutien toutefois bien précaire notamment pour les catégories les plus nombreuses entassées (jusqu’à 6 personnes par pièce) dans des logements anciens ou précaires, exigus et faiblement équipés en commodités élémentaires. Les enquêtes menées en 1980-1981 restent très actuelles ; les entreprises ne bénéficiant que de quotas très réduits de logements sur les programmes importants réalisés, la sélection devient plus sévère.

21La question de l’accès au logement — hors entreprise — est délicate à cerner. Le logement ou le sol — notamment urbain — représente un enjeu politique et social majeur. Ainsi, dans certaines villes, les décisions d’attribution de logements sont à 80-90 % délivrées par la « Wilaya » et non par les commissions constituées à cet effet. Il arrive que la qualité des rapports d’une entreprise ou d’un service public quelconque avec la « Wilaya » soit mesurée au degré de satisfaction de ses besoins en logements. Le logement ne peut-il devenir dans ce cas un instrument aux mains des pouvoirs locaux pour imposer leur propre politique ? Il l’est dans beaucoup de cas. Si on change d’échelle, le logement peut devenir un moyen d’accumulation. La spéculation atteint en effet dans ce domaine des niveaux alarmants. A titre indicatif, les « reprises » - peu différentes des prix de vente - se situent dans une cité périphérique d’Oran entre 150 000 et 700 000 DA environ selon la taille et le standing du logement. Le plus grand des appartements est évalué à 50 000 DA dans le cadre de la cession immobilière. On comprend dès lors les multiples pressions et les sollicitations dont sont entourées les collectivités locales. Cette spéculation constitue, avec le marché des voitures et des produits d’importation parallèle, « le nouveau secteur informel de luxe, fort peu informel » (A. Prenant, 1987).

22L’attribution d’un lot de terrain constitue également un enjeu. Un article d’Algérie-Actualité ( ? du 4 du 10 décembre 1986) signale cette « manière pas toujours légale qu’ont certaines APC de refuser d’agréer des coopératives (immobilières) constituées en bonne et due forme et d’en accepter par la suite d’autres jugées plus "intéressantes" ». On comprend ces pratiques quand on mesure l’écart qui sépare le prix du m2 cédé par l’Etat (100 à 250 DA selon les zones) et celui du marché « libre » parfois supérieur à 1 000 DA dans les grandes villes.

23Qu’il s’agisse de l’accès au logement ou de l’acquisition de lot, de grands pans de la société urbaine ne peuvent être dans ces conditions que marginalisés. Dans les petits centres et les campagnes, l’auto-construction atténue sérieusement cette exclusion.

24Quels sont les effets de la nouvelle politique en matière d’habitat notamment la promotion immobilière ?

25D’une wilaya à une autre, la conduite peut changer. Certaines wilayate, telle Oran, continuent à accorder des quotas aux entreprises et administrations en location simple. 507 des 1 240 logements de la ZHUN de Haï Saddikia à l’est d’Oran sont revenus à l’Education, à des entreprises du Bâtiment et des Transports (S. Denna 1987). D’autres affectent la quasi-totalité des logements livrés à la location-vente ou à l’épargne-logement. Dans la wilaya de Saïda, l’accès par la location simple n’est, depuis 1981, possible que dans le cas de relogement de sinistrés ou d’habitants concernés par des opérations de rénovation ou d’appartements d’astreinte, encore que dans ce cas le taux de loyer soit très élevé. Le recasement prend la forme inévitable du transfert en périphérie. A Amrous, quartier de Saïda, sur les 322 logements reconstruits sur place dans le cadre de sa rénovation par une « opération-tiroir », 102 seulement sont revenus à d’anciens habitants du quartier. Les 455 familles restantes ont été relogées dans les ZHUN périphériques. A Oran, le relogement de 600 familles s’est effectué dans les ZHUN de Sidi Youcef et Haï Saddikia. Outre la promiscuité imposée (deux familles par logement dans beaucoup de cas) et difficile à supporter dans une habitation non traditionnelle, ce transfert pose le problème de la relation habitat-travail et la question du coût du loyer. Près de la moitié des relogés à la ZHUN de Sidi Youcef à Oran ont été éloignés de leur lieu de travail et 8 % seulement en ont été rapprochés. Plus des 4/5èmes paient aujourd’hui un loyer supérieur à 230 DA alors que la moitié d’entre eux logeaient gratuitement et qu’aucun loyer n’excédait 100 DA (J. Lehiani, 1983). Il en est de même pour les relogés de Amrous à la Cité Souman dont le rapport loyer/salaire représente 15 à 20 % pour 40 % d’entre eux et 5 à 12 % pour 52 %. Auparavant, ce taux était de 4 % pour 71 % des habitants et 20 % étaient propriétaires (K. Arbès, 1986). Il n’en reste pas moins que dans les deux cas, la quasi-totalité des relogés sont satisfaits de leur nouveau logement. La rénovation ne recouvre pas la même signification que dans les pays occidentaux. Les habitants concernés ici sont en grande partie des néo-urbains peu attachés à leur quartier ; l’attachement est de toutes façons moins fort que l’aspiration à un confort urbain minimum. Ils restent en outre au sein de la ville. Le transfert-exclusion prend par contre toute sa signification pour les habitants des secteurs précaires illicites rasés dans le cadre de l’opération d’éradication des bidonvilles menée à l’échelle de l’ensemble du pays. Cette opération qui consistait à transférer les habitants dans leur commune d’origine, même si l’immigration datait de deux générations, ou à favoriser leur installation sur des sites éloignés de la grande ville, a pu être justifiée par le souci de réduire un exode rural dont on exagère l’ampleur, démentie du reste par les résultats préliminaires du dernier Recensement national qui accorde de faibles taux d’accroissement annuel constant aux grandes villes pour la période intercensitaire 1977-1987 (Alger 1 %, Oran 1,9 %, Constantine 2,4 %, Annaba 2,6 %) qu’expliquent à la fois baisse de la natalité, réduction de l’immigration et émigration-redistribution de population vers les villes moyennes et petites (A. Prenant, 1985 et 1987 ; B. Semmoud, 1985). Il semblerait plutôt que la libération du sol urbain en vue de sa valorisation, « l’embellissement de la ville » et par conséquent son nettoyage physique et social et vraisemblablement le dégraissage des collectifs de travail dans les administrations et les entreprises en rapport avec le souci d’en réduire les frais d’exploitation aient été des facteurs plus déterminants.

26Quand elles ne sont pas reconduites dans leur commune d’origine où elles ne trouvent que rarement gîte et emploi, les familles expulsées obtiennent des lots à une distance respectable de la ville (8 km pour Oran) sur lesquels elles construisent leurs maisons avec l’aide matérielle de l’Etat. C’est à un déplacement d’une frange des périphéries urbaines qu’on assiste, avec une amélioration des conditions de logement mais non d’habitat : le sous-équipement technique et social y est grand.

27Depuis une date récente, l’accès à la propriété devient la forme majeure de promotion de l’habitat. Il s’agit de « consacrer le principe de la contribution des citoyens dans la promotion et le financement de leur logement, de faire de l’accession à la propriété une règle générale » (Résolution du Comité Central du FLN de décembre 1986).

  • Dès 1981, démarre la cession des biens immobiliers étatiques : 480 000 logements et locaux professionnels auxquels vont s’ajouter 155 000 logements réalisés après 1981. Cette cession s’explique en partie par l’impossibilité pour l’Etat d’assurer l’entretien du parc immobilier déjà largement dégradé, d’autant plus que les loyers qui n’ont quasiment pas évolué depuis près de vingt ans (un loyer de 100 DA est passé en 15 ans à 130 DA) sont dérisoires : un F4 est encore loué à 200 DA environ en périphérie et à 120 DA au centre ville d’Oran. Le loyer ne couvre dans le meilleur des cas que 30 à 40 % de l’investissement, frais d’entretien et de maintenance non compris. Les retards de paiement sont en outre considérables : à lui seul, l’OPGI totalisait en 1986, pour le pays entier, près de 600 millions de DA de loyers impayés.
  • La promotion immobilière devient la forme essentielle de réalisation de logement. Elle est publique (EPLF, OPGI, APC, entreprises) ou privée, qu’elle vise un usage individuel, la vente ou la location. Sa généralisation traduit un recul appréciable de l’Etat dans ce domaine, que la crise financière ne peut à elle seule expliquer ; la rentabilisation de l’économie ne pouvait épargner le secteur de l’habitat. Le 2e Plan quinquennal lui destine 52 milliards de D.A. contre 60 milliards au précédent plan (coût des réalisations), soit 46 % en dinars constants. Les réalisations connaissent aujourd’hui de sérieux ralentissements : moins d’une dizaine (2 à 3) ZHUN lancées chaque année. Au total, 138 ZHUN sont aujourd’hui achevées ou en chantier sur 254 étudiées.

28L’encouragement de l’initiative individuelle n’est pas récent. Une des deux formules préconisées, les coopératives immobilières, s’avère inefficace. Leur concentration dans les grandes villes (60 % des coopératives agréées dans les wilayate d’Alger, d’Oran et de Constantine) accélère la consommation des meilleures terres agricoles, phénomène général à l’habitat individuel : Tlemcen, Sétif, Blida, Alger... Elles connaissent de faibles taux de réalisation effective. Sur 590 coopératives, 190 seulement avaient démarré ou achevé les travaux à la fin de 1986, ceci pour l’ensemble du pays. A peine 1 220 habitations sont achevées dans la wilaya d’Oran depuis la promulgation de l’ordonnance en 1976 alors qu’un total de 31 144 logements y aura été réalisé, y compris évidemment les restes à réaliser du 2e plan quadriennal. Elles n’ont enfin souvent que le nom de coopératives, la réalisation étant individuelle. La forme urbaine est alors sacrifiée ; les contrastes au sein d’une même coopérative sont frappants entre des constructions somptueuses, dont le coût peut dépasser 3 millions de DA, et des pavillons dont la réalisation est inachevée, voire non entamée. La formule ne contribue pas de manière générale à régler le problème des mal-logés. La seconde formule semble être plus heureuse ; il s’agit de l’autoconstruction, légale ou illicite, notamment dans les petites et moyennes villes et les centres ruraux. Quant à la promotion privée dont les logements sont destinés à la vente ou à la location (loi de Mars 1986), elle ne semble pas bénéficier d’un engouement considérable.

29Les nouveaux programmes publics vont être en majorité réalisés dans le cadre de la promotion. Le logement social n’entrera que pour 30 % au plus des réalisations et pourra descendre à 10 %. L’accès à ce type de logement sera vraisemblablement limité aux familles dont les revenus n’excèdent pas le double du SMIG. C’est dire que la tension sera très forte et que la marginalisation vis-à-vis de l’habitat en général touchera la très forte tranche des salariés dont les revenus même plus élevés ne peuvent leur assurer par ailleurs l’accès à la propriété : dans l’état actuel de l’inflation difficilement calculable (pénuries et tensions permanentes), une famille de 6 membres qui dispose d’un revenu mensuel de 5 000 DA ne peut envisager une sérieuse épargne.

30Dès à présent, sinon depuis quelques années, les logements livrés sont destinés à la vente à des prix qui doivent couvrir le coût total y compris parfois les réseaux.

Tableau 3
Prix des logements à Saïda et Arzew (en DA)

Tableau 3 Prix des logements à Saïda et Arzew (en DA)

31Ces deux cas de prix du logement à Saïda et Arzew (tableau 3) offrent un exemple de variation de prix de vente lié en partie à la variation du coût réel. Le niveau du prix démontre en tous cas (4 359 DA/m2 dans un F3 à Arzew) que la contribution de l’usager à l’acquisition de son logement devient un paiement intégral y compris des surcoûts liés aux dysfonctionnements des circuits de distribution des matériaux de construction, à la faible productivité du secteur du bâtiment etc... Il explique en partie les difficultés éprouvées ça et là par l’OPGI et la CNEP pour vendre leurs logements quand l’opération est bien maîtrisée : c’est le cas des 3 100 logements de la deuxième ZHUN d’Arzew dont la phase de publicité et de candidatures très réussie est suivie par une étape de désistements devant les conditions draconiennes de remboursement, c’est le cas également des 1 000 logements de la deuxième tranche de la ZHUN de 10 000 de Sétif (A. Prenant, 1987).

32L’expérience de Saïda dans ce domaine est originale ; elle n’est du reste pas exceptionnelle. La procédure de vente des nouvelles cités des ZHUN I et II y est très avancée. La rapidité avec laquelle l’opération fut menée, la médiocrité de l’information sur toutes les conditions d’achat mais aussi les pressions de la population, dont la majorité dispose de revenus modestes, débouchent sur une situation conflictuelle entre les structures de l’Etat responsables (la CNEP pour l’épargne-logement et l’OPGI, pour la location-vente) et les usagers. Il y a en effet une très forte contradiction entre les conditions de remboursement du prêt ou du paiement des mensualités et les ressources des attributaires. Un échantillon significatif de 228 candidats retenus par la CNEP et aujourd’hui propriétaires de leurs logements se répartit ainsi (tableau 4) :

Tableau 4
Propriétaires de leur logement par catégories sociales

Tableau 4 Propriétaires de leur logement par catégories sociales

33Près des deux tiers sont représentés par les salariés les moins bien rémunérés. Le revenu moyen déclaré par les ouvriers dans leur demande s’élève à 2 785 DA (1 830 DA pour les femmes de ménage) contre 3 900 pour les enseignants et 8 000 pour les médecins. Les déclarations des commerçants ne peuvent être fiables. En outre, à l’inverse des catégories moyennes et supérieures, les ouvriers et employés ne déclarent que rarement un cumul de revenus sur lesquels ils peuvent compter pour le remboursement : salaires d’épouses, de frères... La situation diffère peu si on examine les candidatures à la location-vente. Ainsi, pour eux, le versement de l’apport initial (entre 20 et 30 % du prix du logement), qui égale déjà le prix de vente d’un logement équivalent livré avant 1981, se révèle être, à lui seul, un tour de force et nécessite souvent la vente de bijoux, de biens mobiliers ou un emprunt... Quant à la mensualité à verser, elle s’élève en moyenne à 866 DA pour un F3, 1 059 DA pour un F4 et 1 298 DA pour un F5, prime d’assurance non comprise. La quasi-totalité des ouvriers et employés n’ayant accès qu’à des F3, il apparaît que cette mensualité prélève le tiers de leurs salaires, près de la moitié chez les femmes de ménage.

34Aussi assiste-t-on à des retards de paiement qui s’assimilent plutôt à des cessations de paiement. A la cité En Nasr, habitée depuis à peine une année, 72 % des attributaires en location-vente accusent un retard de paiement de 6 à 12 mois. A l’inverse, les habitats en location simple présentent relativement peu d’arriérés : moins du quart accusent un retard supérieur à 3 mois dans quatre cités différentes. C’est en quelque sorte, une forme de squatterisation légale qu’on est tenté d’assimiler à une forme de résistance collective à la nouvelle politique de promotion de l’habitat. La situation conflictuelle qui en est résulté n’est toujours pas résolue. Cette forme de réponse sociale est conjoncturelle. D’autres stratégies peuvent naître qui rappellent les situations marocaine ou tunisienne (lotissements clandestins,...), donc des filières difficilement maîtrisables pour le pouvoir en l’absence de moyens de contrôle adéquats, ce qui peut compromettre les efforts actuels en matière d’aménagement du territoire, notamment urbain.

35Les changements récents opérés dans la politique de l’habitat, notamment la généralisation de la promotion immobilière s’intègrent dans le mouvement général des réajustements politiques et économiques que connaît l’Algérie des années quatre-vingt et que vient, à la fois, justifier et accélérer la « crise » économique engendrée par la baisse des recettes extérieures depuis 1985. Par les prix pratiqués, la promotion immobilière ne peut, dans la pratique, que remplir une fonction d’exclusion vis-à-vis de la masse des petits salariés qu’on disait économiquement intégrés et plus généralement de tous les habitants aux revenus modestes. Leur crise de logement tend à devenir structurelle. Il y a une forte contradiction entre la place assignée aux travailleurs dans la vie économique, les marges de manoeuvre réduites qui leur sont laissées pour exprimer leurs aspirations d’une part et leur évolution dans une sphère de la consommation de plus en plus régie par les lois du marché dans une conjoncture de grave pénurie d’autre part. Les formes de résistance au travail tendent à devenir chroniques et par là-même contrecarrer les efforts déployés pour augmenter les performances de l’économie.

36La « crise » sociale que cette situation annonce, conjointement à une inflation galopante qui réduit le pouvoir d’achat tout en accélérant la concentration des capitaux, et la faiblesse de création d’emplois exige de nouvelles solutions globales.

SIGLES

37APC Assemblée Populaire Communale

38CADAT Caisse Algérienne d’Aménagement du Territoire

39CNEP Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance

40EPLF Entreprise de Promotion du Logement Familial

41HAÏ Quartier

42MATUC Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de Construction, anciennement MUCH

43MUCH Ministère de l’Urbanisme, de la Construction et de l’Habitat.

44OPGI Organisme de Promotion et de Gestion Immobilières

45SNS Société Nationale de Sidérurgie (ancienne dénomination)

46SONATRACH Société Nationale de Transport et de Commercialisation des Hydrocarbures (ancienne dénomination)

47ZHUN Zone d’Habitat Urbain Nouvelle

48ZI Zone Industrielle.

Bibliographie

BIBLIOGRAPHIE

Arbes (K.), 1986, Amrous (Saïda), un cas de rénovation, D.E.S. de Géographie, Aménagement urbain, Oran, 70 p.

Benamrane (D.), 1980, Crise de l’habitat : perspectives de développement socialiste en Algérie, S.N.E.D., Alger.

Boubekeur (S.), 1986, L’habitat en Algérie, stratégies d’acteurs et logiques industrielles, O.P.U., Alger, 256 p.

Chaker (R.), 1980, « Création d’emplois et habitat : remarques méthodologiques », Cahiers Géographiques de l’Ouest (5-6), Oran. COQUERY (M.), 1962, « L’extension récente des quartiers musulmans d’Oran », Bull, de l’Association des Géographes Français (307-308), Paris.

Denna (S.), 1987, Problèmes d’intégration d’une ZHUN dans la ville d’Oran : Haï Seddikia, D.E.S. de Géographie, Aménagement urbain, Oran, 29 p.

Guerroudj (T.), 1980, « La procédure des ZHUN », Cahiers Géographiques de l’Ouest (5-6), Oran.

Lehiani (J.), 1983, Analyse d’un noyau ancien en voie de rénovation. La Calère (Oran), DES de Géographie, Aménagement urbain, Oran.

OFFICE NATIONAL DES STATISTIQUES, Annuaires statistiques d’Algérie, 1980 et 1985.

Prenant (A.), 1986, « Croissance urbaine et équilibre du développement ». Communication au Séminaire Croissance urbaine et planification spatiale au Maghreb, Université d’Oran.

Prenant (A.), 1987, « Algérie : néo-réalisme ou volontarisme « libéral » » ?, Hérodote (45), Paris.

Semmoud (B.), 1986, Industrialisation et espace régional en Algérie, OPU.

Notes

1 Le taux de chômage passe de 31 % en 1966 à 22 % en 1977 et tombe à moins de 10 % dans certaines communes des régions algéroise et oranaise.

2 La procédure des ZHUN souffre du fait qu’elle n’est pas une procédure d’aménagement. La multiplicité des opérateurs crée des décalages dans le temps entre la livraison des logements et les équipements techniques et sociaux. On comprend alors que les cités qui en résultent deviennent des cités dortoirs, dépendantes des anciens centres-villes même pour l’approvisionnement élémentaire. Les architectes diront même que la « forme » n’y est pas, les excluant ainsi de « la ville » dont les éléments de forme sont aussi importants que les critères fonctionnels.

Table des illustrations

Titre Tableau 1 L’habitat dans les plans nationaux
Légende a – en milliards de DA, b – en % de l’investissement total
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/796/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 154k
Titre Tableau 2 Répartition par catégorie professionnelle des logements de fonction de Z.I. d’Arzew-Bethioua(Source : B. Semmoud, 1985)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/796/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 181k
Titre Tableau 3 Prix des logements à Saïda et Arzew (en DA)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/796/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 64k
Titre Tableau 4 Propriétaires de leur logement par catégories sociales
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/796/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 115k

© CNRS Éditions, 2002

Licence OpenEdition Books

Cette publication numérique est issue d’un traitement automatique par reconnaissance optique de caractères.
Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search