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Habitat, État, société au Maghreb

 | 
Pierre Robert Baduel

Première partie. Les politiques de l'habitat

Le financement du logement au Maroc

Evolutions récentes et perspectives

Lahoussine Qasmi et Franck de Vesvrotte

Texte intégral

1Depuis deux ans, se met en place au Maroc une nouvelle politique de financement du logement, dont les éléments les plus significatifs sont :

  • la modification récente des différentes ristournes d’intérêt versées au secteur immobilier ;
  • la création de nouvelles sociétés immobilières disposant, en principe, d’une autonomie de gestion élargie ; le Ministère de l’Habitat devrait ainsi créer prochainement une importante société d’équipement et de construction.
  • 1 Elle s’inscrit dans le cadre du programme d’ajustement de l’industrie et du commerce (ITPA2) élabo (...)
  • 2 D’après les professionnels du bâtiment, 10 % des entreprises du secteur, essentiellement des petit (...)

2Cette nouvelle politique, d’orientation libérale1, pourra-t-elle contribuer à dynamiser un secteur dont la situation s’est sensiblement dégradée ces dernières années2 et conduire à mieux satisfaire la demande ? Pour répondre à cette question nous analyserons dans un premier temps le fonctionnement du système de financement de l’habitat jusqu’en 1986 et ses principaux blocages. Dans un deuxième temps nous examinerons les apports et les limites de la politique qui se met en place, tant du point de vue du développement du secteur construction que de celui de la satisfaction des besoins du logement.

1. – UN SYSTÈME DE FINANCEMENT PERFECTIBLE

  • 3 Le régime général s’adresse aux ménages dont le revenu mensuel est supérieur à 2 600 dirhams et s’ (...)
  • 4 Le régime spécial (habitation à bon marché) s’adresse aux ménages dont le revenu mensuel ne dépass (...)

3Au Maroc, comme dans la plupart des pays en développement, les performances du système de financement de l’habitat sont insuffisantes au regard des objectifs et des besoins. Le nombre de logements financés chaque année en régime général3 et régime spécial4 ne dépasse guère 15 à 20 % du nombre total de logements faisant l’objet d’un permis de construire, ou 10 à 12 % de l’ensemble des logements réalisés annuellement. Le tableau 1-1 illustre l’évolution récente des prêts à l’accession à la propriété accordés par le principal organisme de financement du logement, le Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH).

4A titre de comparaison, les organismes HLM français produisent à eux seuls plus de la moitié des logements aidés par l’Etat et le tiers des logements construits chaque année en France.

5Le manque de cohérence des instruments de financement et de maîtrise d’ouvrage et leur inadaptation au contexte socio-économique contribuent à diminuer l’efficacité du système.

Tableau 1-1
L’évolution des prêts pour l’accession à la propriété (1985-1986) (en milliers de dirhams)

Tableau 1-1 L’évolution des prêts pour l’accession à la propriété (1985-1986) (en milliers de dirhams)

Source : Crédit Immobilier et Hôtelier — Rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.

1.1. Les instruments de financement : fonctionnement et limites

6Comme le montre le schéma ci-après, le système de financement est relativement complexe. Pouvoirs publics et agents institutionnels y tiennent une place prépondérante. Le Crédit Immobilier et Hôtelier est au centre du dispositif : vers lui convergent les ressources (épargne publique, privée et institutionnelle) qui sont ensuite réinjectées dans le secteur de l’habitat. Le principal intervenant est le Trésor, qui agit à la fois directement et indirectement.

L’intervention directe du Trésor

7Elle se fait principalement sous forme de bonification des taux d’intérêt. Pour favoriser l’accession à la propriété, les pouvoirs publics prennent en charge une part des frais financiers normalement imputés à l’emprunteur. Le montant de la ristourne est fonction de trois critères, la valeur immobilière totale, le revenu de l’emprunteur et le nombre d’enfants à charge. Le tableau 1-2 récapitule les taux de ristourne en vigueur jusqu’en 1986.

Figure 1.1
Les circuits de financement du logement

Tableau 1-2
Ristourne sur les taux d’intérêt de prêts pour l’accession à la propriété

Tableau 1-2 Ristourne sur les taux d’intérêt de prêts pour l’accession à la propriété

8D’une façon générale, les montants des aides de l’Etat pour l’accession à la propriété sont demeurés relativement modestes et depuis quelques années, ces aides diminuent. Entre 1950 et 1986, elles sont passées de 8,4 millions de dirhams à 28,1 millions de dirhams, ce qui représente une diminution réelle du fait de l’inflation et du renchérissement des constructions et du foncier. Ce processus de désengagement a eu des conséquences différentes selon les catégories de financement et par conséquent selon les catégories sociales :

  • les prêts à l’acquisition de logements du régime général sont en progression constante depuis 1978. Entre 1985 et 1986, la progression était de 21 % en volume de prêts et de 15 % en nombre de prêts et de logements ;

Tableau 1-3
Les prêts à la construction individuelle, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)

Tableau 1-3 Les prêts à la construction individuelle, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)
  • les prêts à la construction individuelle du régime général, destinés à la construction de maisons individuelles et petits immeubles R + 1 et R + 2, ont également connu une progression constante. En 1985, la hausse de crédits approuvés par rapport à 1984 était de 5 % environ. Cette tendance s’est confirmée en 1986, année au cours de laquelle les crédits approuvés ont atteint 277 millions de dirhams pour 3 500 logements.

9Les logements de cette catégorie sont les principaux bénéficiaires de la formule de promesse d’hypothèque arrêtée avec la Direction des Domaines, permettant l’octroi de crédits aux attributaires de lots avant la création de titres fonciers parcellaires.

  • Les prêts à l’habitat économique (régime spécial) : entièrement financé par le Trésor, le régime spécial a cessé de bénéficier de dotations budgétaires à partir de 19785. Depuis cette date, les prêts HBM sont consentis exclusivement sur les ressources provenant de la Banque Centrale Populaire. Aujourd’hui, les ristournes d’intérêt affectées à l’habitat social demeurent relativement faibles puisqu’elles ne dépassent pas le quart du total des bonifications accordées par l’Etat. Cette catégorie évolue de manière irrégulière, avec toutefois une tendance à la baisse. Les prêts approuvés en 1986 tant par le Crédit Immobilier et Hôtelier que par la Banque Centrale Populaire, n’ont atteint que 315 millions de dirhams, en baisse de 12 % par rapport à 1985. En nombre de prêts, la baisse est encore plus importante puisqu’elle atteint moins 34 %.

Tableau 1-4
Les prêts à l’habitat économique, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)

Tableau 1-4 Les prêts à l’habitat économique, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)

10Si certains facteurs conjoncturels expliquent partiellement cette évolution (réajustement du programme Ben M’Sik), les raisons de la baisse sont essentiellement structurelles et liées notamment au problème foncier et aux conditions d’octroi des crédits. En tout état de cause, il apparaît que le logement économique n’est pas, ou n’est plus, une priorité. Les normes relatives à la valeur immobilière totale, à l’apport personnel obligatoire, aux modalités d’emprunt et de remboursement sont telles qu’une bonne partie de la population parmi les couches sociales les plus défavorisées, n’a pas accès au financement public. Les tableaux 1.4 et 1.5 illustrent ce propos, montrant notamment que les fonctionnaires et les salariés représentent plus des deux tiers de la demande totale satisfaite par le Crédit Immobilier et Hôtelier.

Tableau 1-5
Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon la catégorie socio-professionnelle

Tableau 1-5 Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon la catégorie socio-professionnelle

Source : Crédit Immobilier et Hôtelier, rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.

Intervention indirecte du Trésor

  • 6 Le FNAET était destiné à remplacer le Fonds de Réemploi Domanial qui intervenait comme simple agen (...)

11Elle a lieu principalement à travers le Fonds National pour l’Achat et l’Equipement de Terrains (FNAET). Créé en 19736, le FNAET est un compte spécial du Trésor destiné à préfinancer l’acquisition et l’aménagement de terrains pour la réalisation de programmes économiques. A cet effet, il dispose de deux types de ressources : une dotation budgétaire de l’Etat et les versements des attributaires de parcelles. Pratiquement, le Ministère de l’Habitat accomplit les procédures d’acquisition, d’équipement et de cession de terrains, alors que les délégations locales de ce Ministère assurent l’instruction des demandes d’attribution et reçoivent les versements. Les ressources des échelons locaux font ensuite l’objet d’une péréquation nationale.

12Cependant, la lourdeur des procédures ainsi que l’absence d’autonomie financière n’ont pas permis au FNAET d’atteindre ses objectifs. A titre d’exemple, sur les 43 500 lots programmés au Plan Intermédiaire 1981-1983, seuls 5 470 lots ont été effectivement réalisés. Les experts de la Banque Mondiale ont d’ailleurs souligné à plusieurs reprises la nécessité de modifier le fonctionnement du FNAET et ont notamment proposé de le transformer en société d’équipement dotée de la personnalité civile et de l’autonomie financière.

13Ainsi, le système de financement du logement s’avère-t-il insuffisamment performant et surtout incapable de répondre à la demande sociale. Ce constat est également confirmé par l’analyse du pôle financement-maîtrise d’ouvrage.

1.2. L’articulation financement-maîtrise d’ouvrage

  • 7 Par exemple, les sept Etablissements Régionaux d’Aménagement et de Construction (ERAC), la Société (...)

14Les dix dernières années ont été marquées d’une part par la mise en place et le développement d’un système de maîtrise d’ouvrage publique7 et d’autre part par le renforcement du pôle financement maîtrise d’ouvrage.

15Le secteur bancaire participe de plus en plus au financement des programmes immobiliers. Ainsi, les encours de crédits au secteur immobilier distribués par le CIH et les banques de dépôt ont-ils totalisé 5,7 milliards de dirhams fin décembre 1986, en hausse de 21 % par rapport à l’année précédente. La Banque Mondiale vient renforcer cette tendance comme le montre l’exemple de sa participation, via le CIH, à une opération d’habitat économique montée par l’ERAC Tensift.

Tableau 1-6
Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon le nombre d’enfants des emprunteurs

Tableau 1-6 Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon le nombre d’enfants des emprunteurs

Source : Crédit Immobilier et Hôtelier, rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.

16Par la mise en place de sociétés immobilières de promotion et le renforcement du pôle financement-maîtrise d’ouvrage, les pouvoirs publics voulaient renforcer l’efficacité de l’appareil de production du logement. Cependant les résultats n’ont pas été à la hauteur des espérances et des besoins, tant en termes de coûts que de volume de production. La maîtrise d’ouvrage publique n’arrive pas à remplir ses engagements et a tendance à accumuler les pertes ou à privilégier la clientèle la plus sûrement solvable.

17D’autres solutions sont donc suggérées par les pouvoirs publics.

2. – L’ÉVOLUTION RÉCENTE DU FINANCEMENT DE L’HABITAT

18La nouvelle politique de financement du logement se structure selon les axes suivants :

  • mise en place progressive d’un système d’épargne-logement ;
  • renforcement du pôle financement-maîtrise d’ouvrage privé ;
  • modifications de la réglementation des ristournes sur les taux d’intérêt.

19Le système d’épargne-logement sera très prochainement opérationnel. Les ressources collectées seront orientées vers le CIH qui les réaffectera aux organismes collecteurs sous forme de refinancement. Afin de limiter les coûts d’exploitation, le CIH ne gèrera que les crédits promoteurs à court terme. A l’issue des travaux, les organismes collecteurs consentiront des crédits acquéreurs aux particuliers désirant acheter une parcelle ou un logement. Ces montants rémunèreront les promoteurs qui par leurs remboursements permettront au CIH de refinancer les banques primaires.

Tableau 2-1
Evolution du préfinancement des promoteurs (1985-1986)

Tableau 2-1 Evolution du préfinancement des promoteurs (1985-1986)

Source : CI.H., rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.

20Il est encore trop tôt pour se prononcer sur les chances de succès d’un tel système ; cependant, il est de nature à renforcer le deuxième axe d’évolution de la politique de financement du logement, à savoir le développement de la maîtrise d’ouvrage privée. L’évolution récente du préfinancement de promoteurs est de ce point de vue significative. Alors qu’en 1985 le volume des approbations se répartissait à égalité entre promoteurs publics et privés, on constate en 1986 que plus de 80 % des logements préfinancés sont le fait de l’initiative privée.

21La troisième caractéristique de la politique actuelle est le désengagement relatif des pouvoirs publics, par la baisse des ristournes accordées sur les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Dans le cadre du Programme d’Ajustement de l’Industrie et du Commerce International, le gouvernement marocain s’est engagé à supprimer à moyen terme les ristournes d’intérêt accordées dans divers secteurs. Cette décision s’est traduite par une diminution de 1 à 3 points des bonifications dans le secteur immobilier, à compter du 1er janvier 1987.

Tableau 2-2
Ristourne d’intérêt sur les crédits immobiliers

Tableau 2-2 Ristourne d’intérêt sur les crédits immobiliers

22Il est encore trop tôt pour évaluer l’incidence de ces mesures tant sur le plan économique que social. Les prévisions du CIH pour l’année 1987 font apparaître une tendance à la hausse des prêts, régimes général et HBM confondus. Etablies sans qu’il soit tenu compte de la diminution des ristournes d’intérêt sur les crédits immobiliers, ces prévisions risquent fort de ne pas être vérifiées. Les promoteurs publics en particulier auront vraisemblablement de grandes difficultés à commercialiser leurs programmes, alors que leur stock d’invendus s’élève déjà à 5 000 logements. Enfin, du point de vue social, les conditions du marché et la baisse des ristournes d’intérêt devraient rendre encore plus difficile l’accès au financement public du logement pour les couches sociales modestes.

3. – CONCLUSIONS

23Comme de nombreux autres secteurs économiques, le secteur du logement connaît aujourd’hui une orientation plus libérale. Tout en limitant l’engagement financier de l’Etat, les pouvoirs publics axent leur politique sur l’organisation de la collecte de l’épargne des ménages et le développement de la promotion immobilière privée. Sans préjuger des effets à moyen et à court termes de ces orientations, étroitement liés à l’évolution du contexte économique général, il paraît probable qu’à court terme elles se traduiront par une relative désolvabilisation des ménages, notamment des plus modestes, qui se trouveront, davantage encore, exclus du financement public du logement. C’est pourquoi, il paraît utile en conclusion de mettre l’accent sur les autres composantes d’une politique du logement, que l’importance des problèmes liés au financement et à la maîtrise d’ouvrage ne doit pas occulter et qui, précisément, peuvent atténuer ces effets négatifs. D’importants efforts restent à faire concernant la limitation des coûts de production du logement, que ce soit dans le domaine du foncier ou dans celui de la construction. A cet égard, l’établissement de normes et standards appropriés et la rationalisation de la production constituent des thèmes d’actions importants. En effet, les normes et standards de la construction de logements, bien souvent calqués sur ceux des pays industrialisés, et supérieurs à ce qui est localement requis, contribuent à l’élévation des coûts de construction. De même, l’attribution de marchés négociés et groupés pourrait s’avérer préférable à la formule de l’appel d’offres dans la mesure où ils favorisent les associations entre acteurs (producteurs de matériaux, concepteurs et réalisateurs), permettent des économies d’échelle et peuvent ainsi contribuer au développement des entreprises locales et à l’abaissement des coûts. Enfin, l’adoption de mesures spécifiques pour l’amélioration des conditions de logement des couches sociales les plus modestes constitue une autre composante essentielle d’une politique globale du logement. A ce titre l’assistance aux coopératives et associations d’auto-constructeurs, ainsi que le développement de l’investissement immobilier locatif constituent à notre sens les thèmes d’action les plus prometteurs.

Notes

1 Elle s’inscrit dans le cadre du programme d’ajustement de l’industrie et du commerce (ITPA2) élaboré et mis en oeuvre avec l’assistance de la Banque Mondiale.

2 D’après les professionnels du bâtiment, 10 % des entreprises du secteur, essentiellement des petites et moyennes entreprises, ont cessé toute activité.

3 Le régime général s’adresse aux ménages dont le revenu mensuel est supérieur à 2 600 dirhams et s’applique aux logements dont la valeur immobilière totale ne dépasse pas 300 000 dirhams.

4 Le régime spécial (habitation à bon marché) s’adresse aux ménages dont le revenu mensuel ne dépasse pas 2 600 dirhams et s’applique aux logements dont la valeur immobilière totale ne dépasse pas 150 000 dirhams.

5 Jusqu’en 1977, les dotations HBM représentaient environ 2,7 millions de dirhams par an.

6 Le FNAET était destiné à remplacer le Fonds de Réemploi Domanial qui intervenait comme simple agence foncière répartissant les terrains domaniaux entre les ministères utilisateurs et cédant des parcelles non équipées à des particuliers.

7 Par exemple, les sept Etablissements Régionaux d’Aménagement et de Construction (ERAC), la Société de Promotion de l’Habitat Locatif (SOPHAP), la Société d’Aménagement Riad (SAR).

Table des illustrations

Titre Tableau 1-1 L’évolution des prêts pour l’accession à la propriété (1985-1986) (en milliers de dirhams)
Légende Source : Crédit Immobilier et Hôtelier — Rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/793/img-1.jpg
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Légende Figure 1.1 Les circuits de financement du logement
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Titre Tableau 1-2 Ristourne sur les taux d’intérêt de prêts pour l’accession à la propriété
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Titre Tableau 1-3 Les prêts à la construction individuelle, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)
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Titre Tableau 1-4 Les prêts à l’habitat économique, Années 1985 et 1986 (en milliers de dirhams)
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Titre Tableau 1-5 Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon la catégorie socio-professionnelle
Légende Source : Crédit Immobilier et Hôtelier, rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.
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Titre Tableau 1-6 Prêts à l’accession à la propriété Répartition selon le nombre d’enfants des emprunteurs
Légende Source : Crédit Immobilier et Hôtelier, rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.
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Titre Tableau 2-1 Evolution du préfinancement des promoteurs (1985-1986)
Légende Source : CI.H., rapport d’activité sur l’exercice 1986, Casablanca, 1986.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/793/img-8.jpg
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Titre Tableau 2-2 Ristourne d’intérêt sur les crédits immobiliers
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/793/img-9.jpg
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© CNRS Éditions, 2002

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