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Habitat, État, société au Maghreb

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Pierre Robert Baduel

Première partie. Les politiques de l'habitat

La politique d’habitat en Tunisie depuis l’indépendance

Jean-Marie Miossec

Texte intégral

1Le problème de l’habitat n’est pas nouveau en Tunisie, ni au Maghreb. Charles Monchicourt et Augustin Bernard avaient déjà évoqué la misère de l’habitat rural (Monchicourt, 1913, Bernard, 1921, 1924) et Jean Despois (1955), dans sa solide étude sur l’habitat sahélien, après avoir rappelé que « certains villages (...) ont un aspect misérable avec leurs habitations en toub dont la moitié est démolie » montrait que « l’aspect des maisons du moins chez les riches, tend à transformer un peu la physionomie de certaines rues, à leur donner un air de ville (...) elles sont plus largement ouvertes sur la cour et plus claires ; l’électricité, l’eau courante parfois, achèvent de donner à certaines d’entre elles un aspect d’aisance et de confort, un aspect bourgeois, mais il faut posséder beaucoup d’oliviers ou avoir été fonctionnaire, médecin ou avocat, pour se payer un tel luxe ». Autre observateur attentif de l’évolution sociale en Tunisie, le Docteur Materi, à qui revient la paternité du terme, décrit, dans La voix du Tunisien du 6 novembre 1931, « bidonville » récent quartier d’habitat spontané et précaire de la capitale. Enfin, dans son « essai de monographie » paru avant l’indépendance, Paul Sebag (1951) brossait à grands traits un tableau sans fard de la situation de l’habitat : « l’habitat des grandes masses d’ouvriers tunisiens est celui que permettent les salaires. L’ouvrier agricole vit dans un gourbi comme le paysan pauvre. Lorsque la lutte syndicale n’a pas encore obtenu des compagnies minières la construction d’habitations ouvrières, l’ouvrier mineur loge dans un kib ou une maamera (...). L’habitation des ouvriers des villes est constituée par les taudis surpeuplés des médinas. Quant à la main d’oeuvre qui a afflué de la campagne vers Tunis au cours des dernières années, elle s’entasse dans des gourbis ou des maisons en toub groupés en divers douars formant ceinture autour de la capitale ».

2Ainsi, au moment de l’indépendance, alors que depuis un tiers de siècle les mouvements migratoires ont commencé à transformer en profondeur la répartition des hommes, la situation de l’habitat traduit un double retard, quantitatif et qualitatif.

3A ce handicap initial s’ajoute, dans les trente années qui suivent, l’irruption de la société de consommation. Avec l’explosion des besoins qu’elle provoque, elle va contribuer à accentuer la crise du logement. Nous retiendrons ici neuf facteurs explicatifs de l’acuité du problème :

  1. Les besoins liés à la croissance démographique : de 1956 à 1987, la population de la Tunisie a doublé, elle est passée de 3 442 000 habitants à 7 300 000.

  2. Les conséquences de l’arrivée en ville de néocitadins issus de milieux villageois et ruraux ou originaires de petites villes.

  3. L’émergence de petites agglomérations dans des zones rurales à l’habitat jusque là dispersé.

  4. La redistribution de populations rurales quittant leurs anciens habitats perchés ou troglodytiques, entre autres, pour de nouvelles agglomérations routières.

  5. Les impératifs de la réhabilitation : dégourbification, réhabilitation de logements vétustes.

  6. La volonté de décohabitation : de la part des jeunes couples cohabitant avec les générations qui les précèdent ; de la part de ménages, sans lien de parenté, en cohabitation.

  7. Les nouvelles aspirations des classes transitionnelles, moyennes et aisées, en matière d’habitat.

  8. Les transferts d’espaces résidentiels en espaces d’activités (commerces, services, entrepôts, ateliers, garages...).

  9. Les besoins liés aux déficits accumulés à cause de l’inadéquation entre l’offre et la demande.

4A ce besoin en logements, étant entendu que l’on considère le logement comme l’unité d’habitation d’un ménage, se greffe celui des groupements d’établissements humains (human settlements), c’est-à-dire de l’habitat, conformément à la définition adoptée par les géographes lors du congrès de l’Union Géographique Internationale du Caire en 1928. Ainsi, aux conditions d’habitations (nombre de pièces par logement, nombre de personnes par pièce, matériaux de construction...), aux éléments de confort domestique, au degré de vétusté des logements, s’ajoutent l’équipement de l’habitat, ses formes et ses densités, qu’il soit rural ou urbain. Enfin, à ces éléments quantitatifs et qualitatifs doivent s’adjoindre des aspects subjectifs, psychologiques, témoignant de l’appréciation entretenue par l’individu, ou le groupe, vis à vis de son cadre de vie et de ses aspirations. La maison est ainsi, comme l’a remarquablement montré Pezeu-Massabuau (1983), un espace social qui insère « étroitement chaque individu, chaque famille, dans une collectivité donnée dont elle lui rappelle par ses formes et son décor les valeurs et les principes ».

5Evaluer les problèmes de l’habitat, la crise de l’habitat, la politique de l’habitat ne consiste donc pas seulement à analyser la demande et l’offre de logements même si celles-ci sont au coeur des difficultés que vivent quotidiennement les Tunisiens.

6Il va sans dire qu’ainsi définie, la politique de l’habitat, ou les politiques de l’habitat, est encore plus difficile à mener et qu’elle procède à la fois des grandes options en matière de production économique (bâtiment et travaux publics), en matière d’aménagement du Territoire, en matière d’amélioration des conditions sociales et, au-delà, d’un projet global de choix de civilisation et de stratégies de développement.

7Malgré l’ampleur du problème, les réalisations ont été spectaculaires. Elles sont loin, cependant, d’avoir abouti à une situation satisfaisante voire tolérable pour l’ensemble des Tunisiens.

1) Trois décennies d’efforts pour atténuer la crise du logement : les résultats

  • 1 Pour les sigles se référer au tableau des abréviations et sigles in fine.

8Les sources d’information relatives à l’habitat sont diverses et de qualité variable. Dans un domaine où la construction illicite bat son plein, il est certain que les données fournies ne sont que des ordres de grandeur. Plusieurs sources ont été ici retenues : les recensements et enquêtes de l’INS1, les évaluations des ministères de l’Habitat, du Plan, de l’Equipement, celles du COGEDRAT, de l’ARRU, du District de Tunis, les informations émanant de promoteurs et, de façon plus ponctuelle, les résultats d’enquêtes fines menées dans le cadre d’études régionales ou sectorielles et de monographies. Pour chacune de ces sources, les définitions et procédures d’enquête sont souvent différentes et varient même, parfois, pour une même source d’une période à une autre.

9Les résultats des recensements de la population et des logements, quoique présentant justement plus que des nuances dans les typologies, d’une période intercensitaire à une autre (c’est le cas en particulier pour le recensement de 1966 par rapport à ceux de 1975 et 1984), traduisent avant tout le formidable accroissement du parc de logements de la Tunisie qui a augmenté de plus de 50 % de 1966 à 1984 et surtout le basculement d’ensembles réalisés pendant cette période qui voit la part des logements urbains devenir majoritaires (tableau 1).

10Le nombre de logements ruraux n’a augmenté que de 55 677 unités alors qu’en ville l’accroissement a été de 383 474 soit 84,32 % de la croissance totale : on touche ici du doigt un des déséquilibres majeurs de la politique de l’habitat urbain. Elle exprime certes, une réalité, celle d’une Tunisie des villes (Houidi et Miossec, 1976) mais la part de ces dernières est excessive et porte en germe leurs propres difficultés en raison de l’attrait qu’elles provoquent dans les campagnes deshéritées (Miossec, 1985 a).

Tableau 1
Evolution du parc de logements (1966-1984)

Tableau 1 Evolution du parc de logements (1966-1984)

Source : INS

11L’évolution du parc de logement selon le type de logement (tableau 2) traduit avant tout un fait de civilisation : l’engouement pour la maison individuelle (dar et villa) qui s’est maintenu alors que la part des appartements reste très réduite (5,52 % à l’échelle nationale, 9,9 % en milieu urbain en 1984).

Tableau 2
Evolution du parc de logements selon le type de logement (1966-1984)

Tableau 2 Evolution du parc de logements selon le type de logement (1966-1984)

Source : INS

12Le renforcement des classes transitionnelles, moyennes et aisées, principalement en ville a eu pour conséquence une forte poussée de villas (14,66 % pour le pays, 23,70 % des logements urbains) et plus du tiers des logements citadins est constitué de logements de type moderne (villas et appartements). Les opérations de dégourbification, de réhabilitation visant à la résorption de l’habitat insalubre et rudimentaire ont été efficaces puisque ce type d’habitations « chute » de 44 à moins de 9 % de l’ensemble des logements. Mais là encore les différences villes-campagnes sont très vives : en milieu urbain, ils passent de 12,94 % en 1966 à 2,9 % en 1984 ; en milieu rural de 64,36 % à 16,19 %. Progrès incontestable mais ce type de logement (qui recouvre une grande diversité de formes : gourbi, maamera et autre abri en pisé ; kib et autre abri en branchage ; tente ; baraque ; ghorfa de type Matmata ; logements dans un local non destiné à l’habitation) « abrite » encore aujourd’hui plus de 100 000 ménages soit près d’un Tunisien sur dix.

13Compte tenu de la politique de dégourbification, qui élimine près de 300 000 de ces habitations, ce sont donc plus de 700 000 logements neufs qui ont été construits, soit une augmentation de 81 % de 1966 à 1984 (4,50 %/an).

14Tout en augmentant en nombre, l’habitation a augmenté en taille. Pendant la période considérée, les ménages accèdent progressivement à un logement composé de plus d’une pièce ; en 1966, 61 % des logements ne comptaient qu’une seule pièce ; en 1984, 32 % sont dans ce cas. En 1966 les ménages disposaient, en moyenne de 1,63 pièce, de 1,88 en 1975, de 2,29 en 1984. C’est en ville que l’évolution a été sensible avec aujourd’hui 40 % des logements en appartements, villas ou maisons de 3-4 pièces (52 %) Sfax) (tableau 3).

Tableau 3
Distribution des ménages et nombre de pièces (1966-1984)

Tableau 3 Distribution des ménages et nombre de pièces (1966-1984)

Source : INS

15Enfin le confort s’est sérieusement amélioré. En 1966, un ménage citadin sur deux allait puiser l’eau hors de son domicile et n’avait pas l’électricité : ils ne sont plus que 10 % aujourd’hui. Pour l’ensemble du pays, près de 40 000 ménages ont été reliés chaque année à la SONEDE et plus de 50 000 à la STEG. Mais là encore, le clivage urbain-rural est caricatural. L’électrification des campagnes n’a fait aucun progrès de 1966 à 1975 pour connaître une amélioration sensible dans la dernière décennie, en raison du regroupement des populations dans des agglomérations routières branchées au réseau. Malgré tout, les trois quarts des logements ruraux n’ont toujours pas l’électricité (ce qui n’a pas empêché ces ménages et les néo-citadins de quartiers pauvres pas branchés de se doter de postes de télévision sur accus) et un dixième seulement a l’eau courante (tableau 4).

  • 2 Ces insuffisances et ces sous-évaluations sont très régulièrement avouées dans les documents du Min (...)

16Malgré ces performances, les réalisations ont été inférieures aux besoins. Les perspectives élaborées par le Ministère de l’Equipement en 1974 (plan national du logement, 1974-1993) et actualisées à la hausse en 1976 estimaient à respectivement 40 000 et 61 000 le nombre de logements à construire chaque année et ce, sans tenir compte du comblement du déficit antérieur et des besoins de décohabitation (tableau 5). Or les retards sur les prévisions, elles-mêmes sous-évaluées2, se sont accumulés pendant quinze ans.

Tableau 4
Éléments de confort des logements (1966-1984) (en pourcentage)

Tableau 4 Éléments de confort des logements (1966-1984) (en pourcentage)

Source : INS

17Après une première quinquennie (1957-1961) où moins de 1 000 logements furent construits chaque année, la première décennie de développement (1962-1971) prévoyait la construction de 184 000 logements, alors que les besoins étaient estimés à 230 000. L’accent devait être mis prioritairement sur l’habitat social : « ce programme comprendra la construction en 10 ans de 130 000 logements populaires (...) et de 24 000 logements ouvriers » (SEPF, 1962, p. 242). En dix années, moins de 100 000 logements furent officiellement réalisés, dont 34 % d’habitat social seulement, le tout ne représentant « que 16 % des besoins du pays » (IVe Plan, p. 292). Pour 1971-1976, sur 100 000 logements prévus, 74 000 furent construits dont plus de la moitié par la SNIT.

18Avec les Ve et VIe Plans (1977-1981, 1982-1986), la situation s’inverse puisque les prévisions sont très largements dépassées : le Vème Plan prévoyait 125 000 logements, 217 400 sont livrés sur le marché et 279 150 de 1982 à 1986 contre 180 000 prévus. Ce décrochage, incontestable, est cependant imputable, en partie à un artifice de la statistique dans la mesure où les données officielles antérieures à 1981 n’incluent pas la production du secteur non structuré. Celui-ci, évalué actuellement à 23 % de la production totale, est désormais pris en compte. Quoiqu’il en soit, la réalisation de logements neufs s’établit pendant les deux périodes intercensitaires d’égale durée à 250 000 logements pour la première (1966-1975) et à 451 000 pour la seconde (1975-1984).

19Cette rupture résulte de quelques facteurs principaux : l’amélioration globale du niveau de vie, les aspirations des classes moyennes, la fin des pénuries en matériaux de construction, les meilleures performances des promoteurs publics et privés, l’essor de la production de logement par le secteur non structuré et l’intervention de plus grande ampleur de l’Etat dans l’aide à la construction et dans les domaines de la réhabilitation et des parcelles neuves.

Tableau 5

a) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1974

a) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1974

b) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1976

b) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1976

Source : Ministère de l’Equipement

2) L’adaptation à l’évolution : du bâti à l’habitat et à l’aménagement territorial

20Trois grandes phases peuvent être discernées sans pour autant signifier l’existence, au moins pour les trois, d’une réelle politique de l’habitat.

21La première s’achève avec le départ de Ben Salah des affaires publiques, mais se prolonge aussi quelques années après. Elle a laissé des traces dans le fonctionnement de l’administration ou mieux de la bureaucratie. C’est celle où l’Etat intervient beaucoup et peu : beaucoup car sa part dans la réalisation de l’habitat, de la conception des projets à leur exécution, est très forte ; peu car les investissements consentis au secteur sont limités et n’ont pas suivi un rythme continu. Paradoxalement cette phase socialisante est aussi celle où la politique de l’habitat a bien peu bénéficié aux couches défavorisées : en milieu rural, l’échec des grands travaux lors des chantiers de lutte contre le sous- développement fut cuisant tout autant en ville que celui des sociétés coopératives de construction de logements (SCOL) liquidées en 1969 après avoir réalisé à peine 4 000 logements (gérés par la SNIT). La hausse des coûts de construction (+ 60 % de 1962 à 1971) engendrée par la pénurie de matériaux, elle-même due à la politique économique prônée contribua a faire capoter une « politique » rigide menée sans moyens ni programmes. Seule la SNIT, créée en 1957, maintient jusqu’en 1974 son omnipotence dans la réalisation de programmes assistés par l’Etat en tant qu’opérateur unique de l’Etat dans le domaine des logements sociaux : outre la fonction de promotion immobilière elle jouait le rôle d’organisme de financement et assurait la promotion foncière. Après 1974, la SNIT est déssaisie d’une partie de ses prérogatives attribuées à l’AFH et à la CNEL. Malgré une part non négligeable d’intervention en milieu rural, la SNIT a surtout opéré dans les grandes villes : les trois premières, Tunis, Sfax et Sousse ont recueilli 47 % de ses réalisations de 1969 à 1979 (Tayachi, 1982).

22Portant en germe une politique de l’habitat, ne serait-ce qu’avec les créations du FNAH et de la SNIT et la volonté de sédentariser les populations rurales et d’améliorer le patrimoine immobilier national, cette phase n’a pas débouché sur une réelle maîtrise de l’offre ; la crise politico-économique en particulier des campagnes, a accentué l’exode rural (Kassab, 1979) et une part de l’aide a été détournée : les prestations du FNAH, comme en témoignent les débats de l’Assemblée Nationale, ont surtout profité aux logements résidentiels (communication orale de B. Tekari).

23La seconde période est celle de la décennie 70. Il était nécessaire, après la phase de pénuries et de tensions, de définir sur les plans institutionnel, juridique et financier une politique de l’habitat. Au cours de la décennie 70-80, la Tunisie s’est dotée d’une batterie importante de textes législatifs en matière d’habitat et d’urbanisme et a mis sur pied plusieurs organismes à compétence bien définie dans ce domaine (Miossec, 1985 b) (tableau 6).

24Cet urbanisme réglementaire n’a pas été suffisant pour résoudre l’ensemble des problèmes mais des progrès importants ont été réalisés : l’habitat conventionnel et l’habitation intermédiaire (Groupe Huit-CACHE, 1982) correspondant aux aspirations et aux moyens des classes aisées, moyennes, voire transitionnelles, ont connu un effort foudroyant. Le système d’épargne-logement (5 millions de DT déposés en 1976, plus de 50 en 1980, plus de 100 en 1983, 185 372 000 en février 1987), qui a profité surtout aux Tunisois (ils représentent 75 % des « Cnélistes »), le large calibrage des lotissements (lots de 300-400 m2), le dynamisme des promoteurs privés (141 promoteurs agréés début 1987) ont favorisé l’envol d’une forme d’habitation correspondant aux couches « moyennes », sur lequel le pouvoir s’appuie, et qui ont été, avec les riches, les bénéficiaires de la croissance enregistrée alors. Le déblocage progressif des goulots d’étranglement des matériaux de construction a été ici décisif (Dlala, 1980). L’exemple du ciment est à cet égard significatif avec, à partir de 1977 et l’entrée en production de la troisième cimenterie à El Hamma de Gabès, le renversement de la tendance, avec autosuffisance progressive puis, avec la mise en route de la sixième cimenterie, reprise des exportations (tableau 7). Le schéma est assez voisin pour le fer à béton, la chaux, les produits rouges, le carrelage, le verre, les menuiseries.

Tableau 6
Chronologie de la planification urbaine

Tableau 6 Chronologie de la planification urbaine

Source : JORT, DAT, Groupe Huit, Chaker et Karray.

25Cette évolution libérale, responsable d’un coup de fouet pour l’ensemble du secteur se poursuit jusqu’à nos jours. Elle a principalement favorisé les privés (DIRASSET, 1987). La SNIT en a cependant largement bénéficié avec la réalisation de logements économiques (d’un coût moyen de 8 000 DT) et d’« opérations spéciales » (logements de standing) qui dépassent à partir de 1980, 10 % des réalisations de la société. Malgré cela la primauté de la SNIT, dans les années 71-73, a fait place à une primauté des privés qui participent pour les deux tiers à la production de logements à un rythme de l’ordre de près de 40 000 logements par an (en 1985-1986) contre moins de 20 000 au secteur public (tableau 8).

Tableau 7
Production de ciment en Tunisie pour la période 1972-1986
Source : R.T.E.

Tableau 7 Production de ciment en Tunisie pour la période 1972-1986 Source : R.T.E.

Tableau 8
Production de logements (1977-1986)

Tableau 8 Production de logements (1977-1986)

Sources : Ministère de l’habitat et Dirasset.

26En ce qui concerne la réalisation de lotissements, la création de l’AFH n’a pas permis de maîtriser le foncier car cet organisme est essentiellement autofinancé. En conséquence l’AFH vend les terrains au prix de revient et n’a pu constituer que de maigres réserves foncières : guère plus de 4 000 ha, dont 80 % à Tunis. Ses coûts de réalisations, procédant d’un choix de normes élevées d’équipements et de lots surdimensionnés ne les rendent accessibles qu’à une clientèle aisée : plus de la moitié de ses acquéreurs à Tunis sont des cadres supérieurs ; il n’est pas étonnant, dès lors, de les voir se concentrer dans la zone Nord où 11 830 logements étaient édifiés en lotissements AFH en 1984 pour un total de 24 700 pour l’ensemble des opérations de l’agence dans la capitale (DIRASSET-SIDES 1986). En conséquence, les clientèles moyennes et transitionnelles sont généralement exclues de lotissements AFH dont « les résultats ont été décevants (..). La nécessité de payer d’avance en liquide des lots d’une superficie relativement importante épuise les ressources des acheteurs à revenus modérés ; ils sont donc souvent obligés de retarder de plusieurs années la construction de leur habitation sur leur terrain viabilisé » (Banque Mondiale, 1982).

  • 3 Ont droit aux logements SPROLS les affiliés de la CNSS dont le salaire ne dépasse pas trois fois le (...)

27La mise en place du FOPROLOS et de la SPROLS-CNSS ont permis généralement de compléter des montages de financement et de préfinancement qui ont bénéficié aux catégories transitionnelles et moyennes3 (près de 40 000 logements ainsi partiellement aidés, pour la location-vente ou la location). Si pour le FOPROLOS les ressources sont importantes et en croissance continue puisqu’elles proviennent d’un prélèvement, à la charge de l’employeur, de 2 % de la masse salariale (les ratios de recouvrement dépassent aujourd’hui 80 %) la seconde a quelques difficultés de financement après le retrait, en 1984, de la CAVIS qui intervenait pour 20 % et avec les insuffisances de la CNSS face à des objectifs ambitieux (plus de 7 000 logements par an).

28En canalisant directement et indirectement ressources et énergie vers la production d’habitations de type conventionnel ou intermédiaire et en anticipant parfois ces besoins, la politique de l’habitat a esquivé un obstacle principal, celui de l’habitat des pauvres. Les réalisations ont été malgré tout non négligeables dans ce domaine. Elles demeurent insuffisantes et ont pris du retard à s’adapter à la spécificité du milieu.

29La politique du logement social s’est heurtée et continue à se heurter à plusieurs difficultés. Avant tout le système de production n’est pas adapté aux ressources des ménages. Au milieu de la décennie 70, le coût des logements fournis par la SNIT s’établissait à 1 300 DT pour le logement rural, 3 500 pour le suburbain, 5 000 pour l’amélioré et plus de 8 000 pour l’économique, c’est-à-dire, pour les deux dernières catégories, bien au-dessus des possibilités de la majorité des ménages. Outre les charges imputables aux investissements (frais financiers, frais généraux et imprévus) qui grèvent de 13 % les prix de location-vente et l’augmentation des matériaux et de la main d’oeuvre, la SNIT est confrontée depuis peu à l’effritement de ses réserves foncières, héritées de son âge d’or des années 65-75 et acquises à des prix dérisoires (0,200 DT/m2) : c’est le cas par exemple des terrains achetés à l’OMVVM au terme de la convention établie entre les deux organismes étatiques en 1970. Pour les cités Khadra et Ibn Khaldoun, plus de 50 % des terres appartenaient à l’Office et ont été achetées à ce prix et les terrains privés ont été expropriés respectivement à 0,209 et 0,500 DT dans des zones où les transactions s’effectuent aujourd’hui à plus de 30 DT. Les coûts du foncier et des VRD intervenant à hauteur de 20 %, dans le cas du logement de type suburbain évolutif, la SNIT livre donc des produits difficilement accessibles au plus grand nombre : le prix de vente du type suburbain est de 7 800 DT en 1984, 17 000 pour l’économique et 28 000 pour le standing. En conséquence, les systèmes d’épargne logement et de production sont incompatibles.

30Devant l’augmentation des coûts de production, la CNEL a déclaré en 1977 l’incompatibilité des catégories A, В et B’ de souscripteurs avec le système de production de logements officiels et les a supprimés (tableau 9).

31Or, ces catégories correspondaient, en tenant compte d’un taux d’effort maximum communément admis de 33 %, aux ménages disposant d’un revenu inférieur ou égal à la médiane des revenus. Cette mesure correspondait donc à la mise à l’écart du système officiel de production de la moitié des épargnants potentiels et les rejetait vers des formes spontanées d’habitat.

32En outre, la loi de 1977 portant réglementation de la profession de promoteurs immobiliers et offrant des avantages fiscaux réduits pour des programmes de logements (type A et B) concernant des populations à faibles revenus et donc peu solvables n’a pas incité ces promoteurs à réaliser des programmes sociaux.

33Enfin la lourdeur des procédures, les contradictions et chevauchements d’organismes chargés de gérer les données favorisent le glissement vers le non-réglementaire, d’autant plus que l’administration elle-même, débordée, « ferme les yeux » (figure 1).

Tableau 9
Evolution des types de catégories de souscription à la CNEL

Tableau 9 Evolution des types de catégories de souscription à la CNEL

34Après une brève tentative de dégourbification « musclée » (Sebag, 1959) du type « politique du bulldozer », pratiquée par de nombreux pays au début des années 60, et une période d’ignorance du phénomène de l’habitat spontané, aboutissant à un refus d’équipement, l’Etat s’est lancé vigoureusement dans une politique de dégourbification par recasement en cités populaires : c’est le cas par exemple de la cité Essalah 1 de Siliana résorbant le bidonville « le Congo » (Miossec et Sghairi, 1986), des cités El Omrane et Erraja résorbant les gourbivilles Khamouma et Sidi Abdallah à Mateur (Tayachi, 1976), ou encore des cités populaires programmées de Tunis (El Khadra, Ettahrir, Ezzouhour, Ibn Khaldoun, Ouerdia) avec des succès divers (Tayachi, 1982). Les coûts de réalisation allaient cependant entraîner un glissement des clientèles, les logements produits et livrés clés en main, destinés théoriquement aux déshérités (tranches de revenus des 2e, 3e et 4e déciles) étant accessibles en fait aux groupes transitionnels et moyens situés au voisinage de la médiane des revenus.

35Au moment où les autorités prennent conscience de ce dérapage inéxorable, en 1975-1977, les catégories défavorisées ont déjà spontanément réagi en ayant recours au secteur informel de production de logements. Celui-ci assure, par sa souplesse, ses procédures non réglementaires et son fort pourcentage d’auto-construction assistée (figure 1 et tableau 10), des réductions de coûts telles qu’on peut estimer que le logement du secteur non structuré est deux fois moins élevé que le logement social réalisé par le promoteur public.

  • 4 Opérations réalisées par des entreprises réglementaires mais sans application stricte des textes ré (...)

36En tenant compte des réalisations du secteur non structuré stricto sensu et des réalisations informelles au sein du secteur privé structuré lui-même4, le non réglementaire privé intervient à plus de 80 % des constructions pour les catégories défavorisées, à un tiers pour les revenus moyens et à 10 % pour les couches aisées.

Figure 1
Secteur de l’habitat : Mécanismes et procédures de production de logements.

Tableau 10
Disparités entre croissance de la population et production de logements par milieu et taille de villes (1975-1984)

Tableau 10 Disparités entre croissance de la population et production de logements par milieu et taille de villes (1975-1984)

Source : INS.

37En face du dynamisme de cette construction individuelle et évolutive, les autorités ont été amenées à réfléchir aux opportunités de canaliser cette croissance en proposant non plus des logements achevés mais des parcelles neuves, sommairement équipées et, sur une partie des lots, des logements élémentaires (première pièce, murs porteurs, amorce de salle d’eau). Ce projet, monté à l’instigation des programmes de trames financés et pilotés par la Banque Mondiale, dénommé CIMER (constructions individuelles de maisons évolutives rationalisées) a permis de fournir des lots de 1 000 à 2 000 DT et s’est particulièrement développé en milieu urbain (Sfax, Béja, Tunis...) (Groupe huit 1977).

38Parallèlement, devant le constat de « dégradation des quartiers anciens (...) et surtout de la prolifération des formes d’habitat précaire et sous intégré, résultat d’une très forte demande que l’offre de terrains aménagés et en lotissements neufs n’a pu absorber » (ARRU, 1983), une politique de réhabilitation est mise en place, dans le cadre de différentes instances, de 1975 à 1981, date à partir de laquelle l’ARRU centralise les opérations. Avec la réhabilitation, on se place à une autre échelle de la politique d’habitat.

39Plusieurs études pilotes ont été réalisées dans le cadre des trois premiers projets urbains, dans les années 78-85 à Tunis (Jebel Lahmar, Melassine, Saïda Manoubia, Le Kram ouest, Ettadhamen), Sfax (Rbat, Merkez), Gafsa, Jendouba, Kairouan, Kasserine et Le Kef et ont été suivis d’un début de réalisations. En 1984 l’ARRU a établi une grille multicritères pour la sélection des quartiers à réhabiliter (ARRU 1984). Cette étude a porté sur les villes des gouvernorats du Nord-Ouest, du Centre-Ouest, du Sud-Ouest, du Sud-Est. Le District de Tunis élaborait, parallèlement, une analyse comparable dans le territoire qu’il gère. L’identification aboutit à estimer à 28 % la population des quartiers à réhabiliter. Il est fort vraisemblable que pour les milieux urbains du reste du pays (Nord-Est, sauf Tunis, et Centre Est) les taux soient comparables. C’est donc plus du quart de l’habitat urbain qu’il convient de réhabiliter : c’est-à-dire que les améliorations doivent intervenir beaucoup plus à l’échelle du quartier (infrastructures, équipements) qu’à celle de l’habitation et du bâti. L’examen des opérations en cours montre bien que le coût de l’amélioration des logements (5,3 %) est très réduit alors que la desserte en réseau représente le premier poste de dépense (55 %).

40Cette soif d’amélioration des réseaux et des équipements pose tout le problème de l’efficacité de la politique d’habitat en milieu rural. Si en ville de très réels efforts, de mieux en mieux adaptés aux besoins et aux aspirations ont été réalisés, avec des résultats insuffisants compte tenu de l’ampleur de la croissance de la population urbaine (+ 3,7 % par an de 1975 à 1984), dans les campagnes, la situation est beaucoup plus précaire. Les interventions sur les conditions de vie en milieu rural ont certes représenté 68 % des crédits des PDRAR mais ceux-ci ne représentent-ils pas que... 3 % des investissements publics globaux (Charfi, Chaker, El Habaieb, 1985) ? Les actions des PDRI sont, elles aussi, demeurées ponctuelles. La déprise rurale qui s’est accentuée en plusieurs zones du territoire dans les trois dernières décennies s’est accompagnée d’un regroupement de l’habitat rural en agglomérations routières (Troin, 1979) : « La tendance au regroupement de l’habitat rural constitue l’élément nouveau dans l’évolution de cet espace agricole. Ce regroupement se fait le long des axes routiers où des centres locaux apparaissent, deviennent des arrêts de bus, s’équipent en logements populaires (Malâji) et de quelques services élémentaires : épicerie, café... Ces centres nouveaux tendent à déclasser les dechrat et les douars anciens qui stagnent ou se dépeuplent car situés à l’écart des routes » (Gammar, 1984).

  • 5 Statistiquement l’agglomération correspond à tout ensemble de 10 constructions ou au moins 50 habit (...)

41Ce mouvement d’agglomération en milieu rural a été particulièrement vif dans la dernière décennie puisque désormais la moitié des ruraux s’y sont installés : de 1975 à 1984, la population vivant dans des agglomérations non érigées en communes5 s’est accrue de 543 000 personnes, passant de 1 017 000 à 1 560 112 habitants alors que la population éparse a diminué en valeur absolue : 1 915 000 habitants en 1975, 1 725 000 en 1984.

42C’est à l’échelle des agglomérations principales que les problèmes d’habitat sont les plus fortement ressentis. Dans l’absolu, ils sont plus importants en zone d’habitat dispersé comme par exemple la Dakhla des Maouines finement analysée par Hafedh Sethom (1977), et dans les petites agglomérations dont beaucoup correspondent aux poches de pauvreté absolue qui comptent au total un demi-million d’habitants aujourd’hui encore. Le retard en matière de logement y est très vif. Mais c’est dans les agglomérations de plusieurs centaines d’habitants que les revendications sont vives non seulement en ce qui concerne l’habitat, le bâti, mais surtout les VRD et les équipements. Il s’agit, pour ces petits centres en gestation de passer de l’état d’agglomérat d’habitations en dur et rudimentaires, sans équipement ni infrastructure, à celui de cadre de vie disposant des formes élémentaires de confort. C’est sur ces lacunes (électricité, eau, route, dispensaire, école...) que les représentants de l’Etat, très souvent issus des villes du littoral oriental, sont interpelés. L’habitat rural, et pas seulement la maison rurale, reste le parent pauvre de la politique d’habitat.

CONCLUSION

43C’est sur les préoccupations globales de l’habitat que l’Etat devra de plus en plus se pencher dans l’avenir beaucoup plus que sur la production du bâti où son efficacité est bien moindre que celle des privés, qu’ils ressortissent du structuré ou du non réglementaire. C’est sur son action qu’il sera jugé par des populations urbaines et rurales, suffisamment ingénieuses pour agrandir et équiper leur demeure mais très soucieuses de l’amélioration de leur cadre de vie. C’est donc à une politique d’ensemble de l’habitat, qui rejoint celle de l’aménagement du territoire, que les responsables tunisiens sont aujourd’hui confrontés.

SIGLES

44AFH Agence Foncière d’Habitation

45ARRU Agence pour la Réhabilitation et la Rénovation Urbaine

46CAVIS Caisse d’Assurance, Vieillesse, Invalidité et Survivants

47CIMER Construction Individuelle de Maison Evolutive Rationalisée CNEL Caisse Nationale d’Epargne Logement

48CNSS Caisse Nationale de Sécurité Sociale

49COGEDRAT Commissariat Général au Développement Régional et à l’Aménagement du Territoire.

50FNAH Fonds National d’Amélioration de l’Habitat

51FOPROLOS Fonds Social pour la Promotion du Logement des Salariés

52INS Institut National de la Statistique

53OMWM Office de la Mise en Valeur de la Vallée de la Medjerda

54PDRAR Programme de Développement Régional et d’Animation Rurale.

55SCOL Société Coopérative de Construction de Logements.

56SNIT Société Nationale Immobilière de Tunisie.

57SONEDE Société Nationale d’Exploitation et de Distribution des Eaux.

58SPROLS Société de Promotion des Logements Sociaux.

59STEG Société Tunisienne d’Electricité et de Gaz.

Bibliographie

BIBLIOGRAPHIE

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Notes

1 Pour les sigles se référer au tableau des abréviations et sigles in fine.

2 Ces insuffisances et ces sous-évaluations sont très régulièrement avouées dans les documents du Ministère du Plan.

3 Ont droit aux logements SPROLS les affiliés de la CNSS dont le salaire ne dépasse pas trois fois le SMIG.

4 Opérations réalisées par des entreprises réglementaires mais sans application stricte des textes réglementaires.

5 Statistiquement l’agglomération correspond à tout ensemble de 10 constructions ou au moins 50 habitants en secteur rural, tel qu’aucune des constructions ne soit éloignée de la plus proche de plus de 200 m. On distingue les agglomérations principales (au moins 80 ménages) et les secondaires (de 10 à 80 ménages).

Table des illustrations

Titre Tableau 1 Evolution du parc de logements (1966-1984)
Légende Source : INS
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Fichier image/jpeg, 124k
Titre Tableau 2 Evolution du parc de logements selon le type de logement (1966-1984)
Légende Source : INS
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Fichier image/jpeg, 152k
Titre Tableau 3 Distribution des ménages et nombre de pièces (1966-1984)
Légende Source : INS
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Fichier image/jpeg, 140k
Titre Tableau 4 Éléments de confort des logements (1966-1984) (en pourcentage)
Légende Source : INS
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 92k
Titre a) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1974
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 156k
Titre b) Evaluation moyenne des besoins en logement établie en 1976
Légende Source : Ministère de l’Equipement
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 128k
Titre Tableau 6 Chronologie de la planification urbaine
Légende Source : JORT, DAT, Groupe Huit, Chaker et Karray.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 388k
Titre Tableau 7 Production de ciment en Tunisie pour la période 1972-1986 Source : R.T.E.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 376k
Titre Tableau 8 Production de logements (1977-1986)
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 104k
Titre Tableau 9 Evolution des types de catégories de souscription à la CNEL
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-10.jpg
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Légende Figure 1 Secteur de l’habitat : Mécanismes et procédures de production de logements.
URL http://books.openedition.org/editionscnrs/docannexe/image/779/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 988k
Titre Tableau 10 Disparités entre croissance de la population et production de logements par milieu et taille de villes (1975-1984)
Légende Source : INS.
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© CNRS Éditions, 2002

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