Version classiqueVersion mobile

Pour la recherche urbaine

 | 
Félix Ardisson
, 
Sabine Barles
, 
Nathalie Blanc
, 
et al.

Quatrième partie. Pour un regard renouvelé sur la production urbaine

15. Les futurs du foncier : modes d’accumulation du capital, droit de propriété et production de la ville

Natacha Aveline-Dubach, Thibault Le Corre, Éric Denis et Claude Napoléone

Texte intégral

1Fondement de toute implantation humaine et matière première de l’aménagement urbain, le foncier est devenu une cible privilégiée d’investissement par une multitude d’acteurs qui concourent à sa valorisation rapide dans un grand nombre de territoires urbains. Pour saisir les profondes mutations à l’œuvre dans les dynamiques foncières, nous les abordons dans ce chapitre en lien avec les transformations des cadres macro-économiques et institutionnels des capitalismes contemporains. À partir d’un panorama embrassant les contextes urbains du Nord et du Sud, nous nous attachons à dégager des pistes prospectives permettant de renouveler les agendas de recherche sur le foncier.

  • 1 Pour un résumé plus détaillé des théories de la rente, voir l’entrée « Rente foncière » dans le Dic (...)

2Les termes selon lesquels la question foncière est abordée ont été profondément renouvelés depuis les années 1970-1980. À l’époque, la théorie de la rente foncière était placée au cœur de la compréhension des dynamiques urbaines (ADEF 1990). Les recherches étaient menées selon deux principaux paradigmes, marxien et thunénien, envisageant la terre comme une ressource en quantité limitée, non reproductible, et en conséquence génératrice d’un surplus (ou surprofit) perçu par le propriétaire foncier. Dans la conception marxienne, la grandeur de la rente est déterminée par la fertilité inégale des terres (de la constructibilité différentielle en milieu urbain) et les conditions sociales de production dans l’agriculture (dans l’industrie immobilière), tandis que dans l’approche thunénienne elle correspond à l’inégalité des coûts de transport vers le centre urbain. Si l’inélasticité des marchés fonciers génère toujours des surplus de revenus, les recherches fondées sur la théorie de la rente ont buté sur des problèmes méthodologiques. Les tentatives de mesurer le surplus par l’approche marxienne se sont heurtées à la complexité du dispositif de rentes énoncé par Karl Marx (rentes différentielles 1 et 2, rente absolue, rente de monopole) dont la cohérence était de surcroît controversée (Regnault 19901). Quant au paradigme thunénien, il s’est surtout prêté à une adaptation à l’urbain par le modèle d’Alonso-Muth sous la forme des modèles de « villes stylisées », constructions théoriques hors sol en système fermé, totalement imperméables aux logiques politiques et institutionnelles régissant la formation de la rente foncière.

  • 2 LaSalle Investment Management 2014.

3Au-delà de leurs défauts intrinsèques, les théories de la rente ont été mises en question par le développement de flux financiers transnationaux vers l’immobilier, lesquels ont non seulement fait éclater le cadre de référence national de la rente, mais aussi concouru à l’abaissement de la visibilité du foncier dans le champ scientifique. Pour accroître la mobilité/liquidité des marchés immobiliers, l’ingénierie financière a en effet procédé à la dissociation entre les titres de propriété (parts ou actions dans des fonds d’investissement) et les actifs sous-jacents (terrains, immeubles, dettes, entreprises immobilières...), contribuant à dissoudre le foncier dans des ensembles hétéroclites d’actifs dont la performance s’exprime sous forme exclusive de rendement immobilier. De tels effets s’observent tout particulièrement dans les centres financiers et métropoles des pays industrialisés (États-Unis, Europe, Japon notamment) où se concentrent les deux tiers de l’investissement immobilier financiarisé global2. Ils sont également liés à la transformation des dynamiques urbaines dans ces pays, passées de l’expansion au renouvellement de la ville. Dans ce contexte, ce sont plutôt l’immobilier et les infrastructures qui deviennent les objets privilégiés des recherches sur la production urbaine.

4En revanche, le foncier conserve toute sa visibilité dans les pays actuellement en proie à une intense urbanisation. Les recherches dans les espaces ruraux des Suds sur l’accaparement des terres (acquisition de grandes étendues de terrains agricoles par des compagnies transnationales ou gouvernementales) ont effectué un tournant urbain, mais ces travaux tendent à se focaliser sur la mainmise de certains acteurs sur la ressource foncière, l’éviction consécutive des pauvres et les phénomènes de gentrification qui en résultent (Steel et al. 2017). Peu de recherches interrogent les dynamiques foncières en lien avec les régimes locaux d’accumulation du capital. Il est vrai que notre compréhension est biaisée par la méconnaissance des travaux en langue vernaculaire. Ce que la littérature internationale sur la production urbaine donne à voir, c’est un clivage entre la communauté des land studies (en gros, les pays du Sud et la Chine), et celle des real estate studies (pays du Nord). Toutefois, les travaux sur la mobilisation étatique du foncier urbain comme vecteur privilégié de redistribution et d’organisation tant économique que spatiale réarticulent en partie cette dichotomie. Anne Haila (2000) analyse ainsi Singapour et Hong Kong comme des États propriétaires. Ces travaux rappellent notamment que, contrairement à ce que voudraient faire penser les postures radicales dans la veine des travaux de David Harvey (1982) quant à la puissance et l’universalisme du tournant néolibéral dans sa capacité à anéantir la maîtrise foncière des acteurs étatiques, des régimes font toujours de leur maîtrise du foncier et de la redistribution discrétionnaire des ressources foncières un levier d’intervention privilégié (Lorrain 2011).

  • 3 Nous retenons ici la conception de Andy Pike et Jane Pollard pour lesquels la financiarisation se m (...)

5Les théories de la rente ont produit de fructueux dérivés, passablement éloignés des cadres conceptuels d’origine, qui ont mis en lumière, d’une part, les dynamiques de polarisation/agglomération des activités et des hommes dans des centres financiers et métropoles régionales (économie géographique inspirée de l’approche thunénienne), d’autre part, le monopole spatial que le droit de propriété privé attribue au foncier comme marchandise spatialisée, et les conflits résultants pour l’appropriation de l’espace (conception lefebvrienne du droit à la ville). Or, l’investissement institutionnel s’appuie sur ces effets d’agglomération et de monopole spatial, qu’il contribue à renforcer en retour. Le foncier/immobilier devient alors l’objet d’un processus de financiarisation3 multiforme, tandis qu’émergent des formes de propriété inédites, que ce soit pour accommoder l’expansion financière ou pour en corriger les effets. La recherche sur la production urbaine se trouve donc face au défi d’appréhender ces changements en interrogeant les valeurs et stratégies des acteurs qui les portent, les modalités d’action de l’État et les formes socio-matérielles produites.

6Ce chapitre examine, dans un premier temps, le repositionnement du foncier dans des régimes capitalistes désormais soumis, plus ou moins directement, aux impératifs de la finance de marché. Il aborde ensuite la manière dont les cadres politiques et institutionnels se reconfigurent pour accompagner ces mutations, créant de nouveaux assemblages qui bousculent les clivages traditionnels (privé/public, urbain/ rural, Nord/Sud) et amènent à repenser l’action publique dans la production urbaine. Dans ce contexte, la propriété foncière se trouve retravaillée sous l’effet de forces contradictoires, dont les nouveaux enjeux scientifiques sont présentés dans la troisième section.

Des dynamiques immobilières dictées par une financiarisation multiforme

7Au cours des trois dernières décennies, le foncier et l’immobilier sont devenus des objets de placement pour une diversité croissante d’acteurs. Ce processus a été catalysé par la déréglementation de la finance de marché et la multiplication consécutive des circuits d’investissement vers l’immobilier. Si les pays du Nord ont été les premiers concernés, le périmètre d’influence de la financiarisation s’étend bien au-delà de ces circuits d’investissement, contribuant à une instabilité structurelle des marchés en accroissant la demande de placement. De telles mutations obligent à repenser les dynamiques urbaines dans le cadre de nouveaux modes d’accumulation du capital.

Nouvelles formes d’accumulation du capital dans les espaces métropolitains

  • 4 Il s’agit des gestionnaires pour le compte de tiers, dont les fonds de pension, fonds de placement (...)
  • 5 Il est courant que les États disposent de plusieurs fonds souverains, dont une partie est gérée par (...)

8La déréglementation des marchés financiers, initiée au début des années 1980 aux États-Unis et mise en œuvre dans tous les continents, a concouru à un essor de l’industrie financière dépassant de très loin les besoins de la sphère productive. Les grands bénéficiaires en ont été les investisseurs institutionnels4 qui centralisent désormais l’épargne des agents économiques. Ces acteurs ont œuvré au développement de multiples produits de placement pour faire fructifier l’épargne des entreprises (profits non réinvestis), des ménages (revenus non consommés), voire des États (excédent de la balance commerciale) via de puissants fonds souverains5. Comme le développement de l’industrie financière a accentué la polarisation des activités à forte valeur ajoutée dans des villes globales et de grandes métropoles régionales, les investisseurs institutionnels en sont venus à allouer une part significative des capitaux sous leur contrôle vers les marchés immobiliers de ces espaces métropolitains. Leur positionnement s’opère via des participations à des fonds immobiliers privés ou cotés en bourse comme les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées), les SCPI ou les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) en France, qui convertissent les éléments fonciers bâtis et non bâtis en actifs financiers dont les performances sont continuellement comparées à celles des autres produits de placement.

9Cette transformation de l’investissement immobilier par des formules de type « pierre-papier » a pour objectif d’optimiser la gestion des placements immobiliers en accroissant leur liquidité, c’est-à-dire la possibilité d’acheter et de revendre rapidement les actifs sans effet majeur sur les prix. Cela implique un processus de construction institutionnelle des marchés visant à assurer l’interconnectivité des circuits d’investissement et l’harmonisation mondiale des nomenclatures de données et des techniques d’évaluation. À la faveur de cette mise en liquidité, soutenue par le développement des technologies d’information et de communication, l’investissement immobilier a considérablement élargi son emprise géographique et sectorielle (développement de produits d’investissement dans des maisons de retraite, des prisons...), soumettant la fabrique urbaine à l’instabilité des mouvements financiers.

  • 6 Selon les données de LaSalle Investment Management, DTZ et Preqin.

10Les États-Unis constituent le premier pays récipiendaire de ces capitaux, concentrant le tiers de l’investissement financier global placé dans l’immobilier6. Certains fonds souverains (de Norvège, Singapour, Chine, Arabie saoudite notamment) sont également devenus récemment des intervenants très actifs sur les marchés immobiliers. Les pays du Sud reçoivent très peu de ces capitaux. L’Afrique est la moins touchée, encore que ce continent attire depuis 2008 une masse croissante de capitaux financiers vers des marchés fonciers agricoles. Cependant, les instruments d’analyse et de mesure spécifiques à la finance se diffusent largement hors de l’univers investissable des institutionnels (Chiapello 2015). Le rôle des organisations d’aide au développement dans cette diffusion a fait l’objet de recherches (Denis 2011), mais le champ reste largement ouvert pour explorer plus avant des circulations de modèles et des expérimentations simultanées ou initiées dans des villes du Sud.

Influence grandissante de l’investissement financier dans la production urbaine

11Au Nord comme au Sud, les capitaux financiers s’orientent prioritairement vers les espaces métropolitains. Divers acteurs locaux se mobilisent pour capter ces mannes financières immédiatement disponibles. Cela se matérialise en particulier par la réalisation de grands projets urbains promus par les exécutifs municipaux (Orueta et Fainstein 2008). L’ancrage des capitaux financiers dans des contextes institutionnels et territoriaux très diversifiés nécessite cependant la médiation des industries immobilières locales. Plusieurs travaux ont pointé la montée en puissance des grands promoteurs qui négocient leur expertise du marché local pour capter les capitaux financiers et peser sur les politiques (Halbert et Attuyer 2016).

  • 7 Sociétés dont l’activité consiste à gérer les capitaux, détenus en propre ou confiés par un investi (...)

12Ces initiatives concourent à (re)qualifier les espaces urbains pour les adapter aux normes et au champ lexical transnationaux des investisseurs. Afin d’apparaître plus attractifs, les secteurs d’une ville que les acteurs locaux souhaitent voir se développer sont requalifiés et standardisés. Ils adoptent des appellations telles que central business district, development corridor ou smart city. Il a été clairement démontré que les investisseurs financiers interfèrent dans la production urbaine, via les promoteurs, par la co-définition de la nature des projets d’aménagement en termes d’objet (projets complexes, bâtiments multifonctionnels pour atténuer les risques de vacance), de taille (seuils minimum d’investissement en vue d’économies d’échelle) et d’occupation (entreprises à grosse capitalisation pour sécuriser les revenus locatifs) sous la contrainte d’un triptyque de risque, de rendement et de liquidité (Theurillat et Crevoisier 2013). Il s’ensuit une tendance à l’uniformisation des styles architecturaux des projets urbains à l’échelle planétaire (Roy et Ong 2011), jointe à une organisation en silo du financement des éléments du cadre bâti qui entrave la gestion transversale et cohérente de l’aménagement urbain. L’apport des travaux sur l’investissement financier dans la production urbaine est essentiel pour saisir le rôle distinctif de la composante immobilière dans le processus de valorisation foncière, en soulignant le rôle clé de la négociation autour de la programmation des projets urbains. Il serait également opportun d’explorer davantage les efforts déployés par les sociétés de gestion de fonds7 pour créer de la valeur immobilière, notamment par la revalorisation locative des actifs (renégociation des baux pour une remise sur le marché) et le repositionnement des actifs sur le marché (par la rénovation d’immeubles obsolètes) (Nappi-Choulet 2012). Plus généralement, les injonctions à la durabilité environnementale et à l’adaptation de la fabrique urbaine au vieillissement – encore à venir – constitueront autant d’opportunités pour ces acteurs de développer leur savoir-faire dans la « création de valeur » par l’innovation technologique et la densification du bâti.

Récurrence de mécanismes spéculatifs dans l’immobilier

13En organisant de nouveaux circuits transnationaux de placement, la financiarisation de l’immobilier expose les économies à la récurrence de mécanismes spéculatifs de grande amplitude. Les trente dernières années ont connu une succession de booms immobiliers, pour la première fois, synchrones à l’échelle mondiale, suivis de sévères crises financières : débâcle des Saving & Loans aux États-Unis en 1985, éclatement de la bulle foncière au Japon en 1991, crise asiatique déclenchée par une crise immobilière en Thaïlande en 1997, crise du crédit hypothécaire subprime aux États-Unis en 2007-2008. Pour qualifier ces phénomènes on a recouru à la notion de bulle, un mécanisme spéculatif dont l’amplitude se calcule en confrontant les montants des transactions réelles du marché à des valeurs théoriques calculées à partir de fondamentaux économiques (notamment taux d’intérêt, taux de croissance des revenus locatifs, revenus des ménages, etc.). Cette théorisation se fonde sur l’hypothèse controversée qu’il existe une valeur intrinsèque des actifs financiers/immobiliers correspondant à un équilibre donné, hypothèse que les krachs immobiliers semblaient avoir confirmée en tant que forces de rappel.

14Or, la valeur heuristique du concept de bulle paraît avoir atteint ses limites (Aveline-Dubach 2020). L’inflation immobilière entretient désormais une déconnexion durable avec les fondamentaux économiques (Le Goix 2014 ; Le Goix et al. 2019) ainsi qu’en témoignent les niveaux extravagants atteints par les prix des logements : entre dix et quinze années de salaire dans les villes européennes, voire plus de trente années dans des métropoles chinoises (Pékin et Hong Kong). À l’évidence, d’autres paramètres doivent être considérés dans l’analyse de ces mécanismes d’investissement, comme la politique monétaire des banques centrales, l’évolution structurelle de la demande immobilière en faveur du placement, ou encore les inégalités croissantes des patrimoines (Piketty 2013). Les discours et représentations basés sur la métaphore des cycles immobiliers peuvent être également source d’emballement des prix, par des effets de mimétisme et d’excès de confiance qu’ils entraînent au sein des industries immobilières (Weber 2016).

15Dans le cas des pays d’Asie du Nord-Est, les plus exposés à des mécanismes spéculatifs de grande amplitude, la centralité du foncier dans les régimes d’accumulation du capital mérite d’être explorée plus en détail, en complément des travaux sur les property states (Haila 2000) et sur la financiarisation immobilière « à caractéristiques chinoises » (Theurillat 2016 ; Aveline-Dubach 2017). Pour mieux appréhender les macro-dynamiques interagissant entre régimes d’accumulation du capital et foncier/immobilier, la recherche urbaine pourrait opérer un rapprochement avec les théoriciens de Régulation et des Conventions, dont les apports ont été majeurs, respectivement sur la diversité des régimes capitalistes et les reconfigurations institutionnelles de l’épargne pour les premiers (Boyer et Saillard 2010), et sur la formation de croyances collectives sur les marchés pour les seconds (Orléan 1999).

Logiques néolibérales des politiques du logement et de l’aménagement

16Ces transformations institutionnelles et organisationnelles dans l’accumulation financière n’auraient pas pu prendre place sans une profonde reconfiguration du cadre de l’action publique. Au keynésianisme, disqualifié par l’hyperinflation des années 1970, a succédé un régime néolibéral plaçant l’action publique sous le signe de la supériorité du marché. L’État tend à se replier de ses anciennes fonctions de financeur/producteur vers ses attributions régaliennes de garant/régulateur et de soutien à l’offre (Morange et Fol 2014). Son rôle est incontournable dans la création de valeur assurantielle des marchés et dans sa capacité à catalyser et orienter les flux de capitaux.

Des politiques favorables à la propriété immobilière

17Dans le domaine de l’immobilier, ce sont bien des décisions d’ordre étatique qui établissent des règles et des structures de gouvernance pour le fonctionnement et l’organisation des marchés, la mise en place de systèmes de financement par crédit, la création de véhicules d’investissement immobiliers. Dans de nombreux pays dont la France, l’État promeut la propriété comme l’aboutissement d’un parcours résidentiel réussi (Driant 2010), pour des raisons tant idéologiques qu’économiques. Cela est tout particulièrement remarquable dans les pays en proie à un développement rapide. De récentes études ont montré à quel point les États y jouent un rôle pro-cyclique d’accumulation sur les marchés immobiliers, permettant ainsi l’émergence d’une classe moyenne de propriétaires et le renforcement des élites sociales (Fauveaud 2013).

18Si la promotion du statut de propriétaire par l’État est loin d’être un fait nouveau, elle rencontre un écho particulier dans des sociétés marquées par la précarisation de l’emploi et l’érosion des retraites (Denèfle 2015). De plus, l’inflation immobilière renforce la perspective de l’enrichissement personnel par le placement, bien que de considérables différences s’observent entre les régions ainsi qu’au sein des espaces régionaux (Le Corre 2019). Le soutien à la propriété conduit à favoriser les politiques de privatisation du logement social et d’aide à la solvabilisation des classes moyennes et populaires, avec des discours qui mettent en avant le souci de la justice sociale dans un système où la confiance dans l’investissement immobilier est de mise. Mais cette promotion passe aussi par l’acceptabilité des ménages à assumer plus de risques en accroissant leur exposition à l’endettement. L’État s’exonère ainsi de responsabilités sociales en cas de baisse brutale des prix et de potentielles saisies immobilières.

19Sous l’effet de la réorientation de l’action de l’État, les acteurs financiers tendent à devenir les véritables régulateurs du marché du logement. Avec les technologies d’ingénierie financière et la multiplication des dispositifs d’intermédiation, l’emprunt immobilier s’est industrialisé. Dans ce contexte, le marché du logement devient un lot « d’agencements marchands » (Callon et al. 2017), instaurant la normalisation de l’endettement comme mode de vie (Ernst 2015). Le besoin en logement et le poids affectif que représente l’accès à la propriété impliquent des sacrifices substantiels de la part des ménages pour faire face à l’épreuve d’accès au crédit (Lazarus 2009).

20Pour autant, les effets de ces processus sur la production urbaine sont largement inexplorés. Les recherches en économie, qui associent les indicateurs synthétiques macro-économiques à des échelles micro, négligent les incidences du marché du crédit sur les ménages et ne font pas le lien avec l’aménagement urbain. Plusieurs travaux de géographes et sociologues se sont penchés sur les conséquences de la crise du crédit hypothécaire américain sur les marchés immobiliers locaux aux États-Unis et en Europe (cf. le numéro spécial de l’International Journal of Urban and Regional Research, 33[2], 2009), d’autres ont mis en lumière l’influence des opérateurs étrangers dans les régulations nationales du crédit (Aalbers 2009). Cependant, un large champ demeure ouvert pour l’exploration du rôle des États dans la coordination des différentes parties prenantes des marchés du crédit, et de l’influence que ces arrangements exercent sur les conditions de la demande et de l’offre de logement au sein des espaces urbains.

Gestion entrepreneuriale et rationalité financière des gouvernements locaux

21L’État a par ailleurs été soumis à une redéfinition scalaire de son action. Par le jeu des réformes décentralisatrices mises en œuvre sur tous les continents, les pouvoirs municipaux ont émergé comme porteurs de politiques et visions stratégiques en faisant de la gouvernance urbaine un nouvel instrument d’action publique. Les municipalités sont encouragées par un complexe de prescripteurs (États, institutions internationales telles que le Fonds monétaire international, l’OCDE, la Banque mondiale), universitaires et consultants, à adhérer au new public management. Il s’ensuit le transfert d’une partie croissante de la production, de la gestion et de la propriété urbaine à des acteurs privés (Adisson 2018). Une des manifestations les plus remarquables en est la privatisation à grande échelle de logements sociaux, initiée en Grande-Bretagne dans les années 1990 par la vente d’une partie du parc social aux occupants, et poursuivie à Berlin, New York, Hong Kong ou Madrid par la cession d’actifs publics sociaux à des fonds d’investissement (Fields et Uffer 2014 ; Aveline-Dubach 2016).

22Les nations postcoloniales, notamment celles qui ont connu des régimes étatistes, disposent de vastes réserves foncières souvent en désuétude et de patrimoines immobiliers considérables issus de vagues successives de nationalisation. Les biens publics y constituent, parfois et encore à présent, jusqu’à la moitié de l’espace urbain, sous forme de parcs, terrains inondables, de bâtiments anciens, d’entrepôts ou de friches industrielles. La tendance est désormais à la session (vente et baux) de ces propriétés étatiques. Une acception plus large de l’intérêt public devient dès lors nécessaire : elle doit intégrer la cession à des acteurs privés comme un facteur de croissance bénéfique à la nation. Cela peut passer par l’imposition de normes contraignantes comme l’obligation d’investir dans des équipements publics sur une partie des terrains acquis. Des sociétés d’économie mixte spécialisées sont souvent mises en place pour réguler la mise sur le marché et promouvoir ces opportunités foncières et immobilières.

23Dans les métropoles du Sud global, la mise sur le marché au bénéfice de groupes immobiliers fortement internationalisés et ciblant une clientèle de standing, résidentielle et d’affaires contribue à renouveler les territoires urbains concernés. Toutefois, les difficultés à libérer ces biens publics parfois occupés illégalement ou encore protégés par des régulations environnementales ou patrimoniales, le tout associé à des résistances administratives, légales et politiques limitent à des opérations ponctuelles la portée de ces ambitions libérales de reconquête intra-urbaine autant qu’à des évictions forcées. L’idéal-type du central business district, fréquemment convoqué, se heurte à des réalités foncières et immobilières complexes qui retardent et bloquent les projets et invitent à des stratégies alternatives en grande périphérie, là où un assemblage de parcelles est plus aisé. Cela contribue fortement à l’étalement. Ici, des agences parapubliques s’appuient sur la doctrine du domaine éminent qui confère à la puissance publique un droit titulaire supérieur sur toutes les possessions pour exproprier et établir des zones économiques spéciales afin d’attirer les investisseurs. La notion d’intérêt général supposée régir les préemptions est ainsi distordue au profit d’intérêts privés. De même, les règles de protection des terres cultivables sont outrepassées, accélérant le mitage et les anticipations spéculatives.

24L’hypothèque des biens publics constitue, à côté du gisement des obligations municipales, une stratégie émergente complémentaire, mais à risque, pour les municipalités qui cherchent à moderniser leurs infrastructures en empruntant sur les marchés. Les bailleurs seront ici attentifs à la manière dont les municipalités sont capables de collecter les taxes foncières et immobilières ou les loyers des baux concédés et de générer des revenus additionnels recouvrant l’accès aux services offerts par les nouvelles infrastructures qu’ils financent. Ils deviennent, avec les promoteurs immobiliers, de puissants vecteurs de réforme des gouvernements des villes. L’urbanisme d’exception s’impose : les règles qui s’appliquent à tous s’effacent pour les plus grands investisseurs autorisés à requalifier les usages du sol inscrits dans un schéma directeur ou à augmenter le coefficient d’utilisation des sols.

25Il ne faut pas pour autant concevoir ce glissement comme une simple déclinaison, dans les Suds, de l’agenda idéal des réformes néolibérales appliquées à la ville après les premières expérimentations dans les villes nord-américaines. Nombreux sont les régimes où les appareils d’État et les gouvernements locaux utilisent la rhétorique de la libéralisation économique pour promouvoir des transformations urbaines, certes conséquentes, mais qui défient les principes de la rentabilité et de l’autonomie d’action des acteurs privés. C’est particulièrement vrai dans les États rentiers au point que l’on peut parler d’un modèle de villes « gouvernées par les rentes » (Lorrain et Verdeil 2017), notamment pour la rive sud de la Méditerranée, mais aussi pour les monarchies du Golfe. Dans ces dernières, la puissance des fonds souverains redéfinit les contours de l’initiative privée qui est capturée par les familles régnantes.

26En Afrique en particulier, les modalités de contractualisation avec des entreprises chinoises, souvent contre des droits d’exploitation des ressources minières ou pétrolières, conduisent à produire du logement en masse et des villes nouvelles mais n’induisent pas une cession du foncier. Elles constituent un contre-modèle à la financiarisation de la ville qui permet de poursuivre des politiques de redistribution en nature assurant la pérennité des régimes en place.

27La résistance populaire aux projets de privatisation des biens publics et au développement d’un immobilier spéculatif de haut standing peut aussi constituer une limite à la financiarisation de la ville. La révolution égyptienne de janvier 2011 était largement motivée par des critiques virulentes à l’égard des ventes massives et préférentielles de terrains autour du Caire au profit de quelques groupes immobiliers proches du régime de Gamal Moubarak. Des procès retentissants d’entrepreneurs ont suivi la chute du régime ; pour autant les affaires ont repris depuis sans qu’ait pu être mise en œuvre une approche plus inclusive du droit à ville. La résistance aux privatisations du foncier notamment pour des mégaprojets urbains et industriels est également considérable en Chine et en Inde. Toutefois, dans la grande majorité des cas, y compris dans ces mêmes pays, les propriétaires et exploitants agricoles dont les revenus sont en baisse concèdent volontiers leurs biens au profit d’usages urbains, voire anticipent eux-mêmes des transformations perçues comme inéluctables (de Flore 2017).

28L’étalement urbain et l’urbanisation diffuse induisent des transformations étendues. Ils invitent à étudier les conversions foncières en s’affranchissant de la dichotomie fonctionnelle entre urbain et rural ou en s’intéressant à l’évolution de la gouvernance foncière sur les bords extérieurs des aires métropolitaines (Perrin et al. 2018).

Politiques foncières locales et nouveaux équilibres de pouvoir

29L’influence croissante des acteurs privés dans la production urbaine tend à modifier la nature et l’agencement des usages des sols. Le mouvement de décentralisation mis en œuvre dans un grand nombre de pays a rapproché ces acteurs des pouvoirs locaux, au point qu’ils sont devenus une des sources de la décision publique dans un schéma où rente foncière et marché électoral local interfèrent (Fischel 2001a). Dans ce contexte, les intérêts privés deviennent naturellement prégnants au sein de jeux du marché permettant à l’activité la plus rémunératrice de s’imposer. Dans les espaces sous pression urbaine, il s’agit presque toujours de la vocation urbaine : en France, la valeur d’un sol agricole peut y être formée à 80 % par de l’anticipation de changement de règles d’usage (Geniaux et Napoléone 2005) et conduire à l’exclusion des activités socialement attendues, notamment l’agriculture.

  • 8 Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

30Les pouvoirs locaux disposent cependant de plusieurs dispositifs pour réguler l’occupation des sols et les marchés fonciers, à commencer par les documents d’urbanisme, qui ont pour objectif de séparer des usages jugés incompatibles entre eux (l’industrie et l’habitat par exemple). Formellement, le zonage revient à créer des marchés segmentés afin d’organiser la concurrence pour l’accès à la ressource foncière. L’outil fiscal peut également être mobilisé pour limiter les prérogatives des propriétaires fonciers privés, au-delà de son rôle contributif au budget de la collectivité. C’est, par exemple, l’objectif théorique des dispositifs de compensation environnementale (qui sont assimilables à des taxes plus qu’à des mécanismes de marché) par lesquels la contribution demandée aux aménageurs correspond, théoriquement, à la valeur patrimoniale des espaces détruits (Calvet et al. 2015). L’édiction de normes (à l’échelon national le plus souvent) est aussi un pilier traditionnel de régulation publique. Par exemple, en France, la loi SRU8 a utilisé une norme environnementale pour limiter l’étalement urbain en le limitant aux espaces connectés par les réseaux, c’est-à-dire directement contigus aux zones déjà urbanisées. Enfin, le contrôle des prix peut être un levier d’action, bien qu’il soit bien moindrement utilisé. La procédure de préemption en France poursuit théoriquement cet objectif mais elle reste difficile à mettre en œuvre en raison de son coût élevé (acquisition à la valeur de marché). La boucle est bouclée : le haut niveau des prix limite la capacité d’action du régulateur dans les zones où les défauts de régulation laissent se développer les fonctionnements de marché tendant à renchérir le prix du sol...

31Malgré la variété de ces dispositifs d’action publique, les marchés fonciers agricoles et péri-urbains connaissent de fortes perturbations depuis trois décennies, qui témoignent d’un affaiblissement de l’action régulatrice de l’État. La fréquence des révisions des plans locaux d’urbanisme, en particulier, encourage fortement les acquisitions spéculatives dans les zones agricoles. Ces parcelles, achetées à un prix supérieur à la valeur agricole, restent en friche dans l’attente d’un reclassement en zone urbaine. Ce faisant, des friches se développent et motivent les décideurs publics à utiliser ces espaces pour urbaniser. Il y a donc un enjeu particulier à mettre en lumière les éléments qui déterminent les arbitrages publics en matière de régulation des usages des sols, à évaluer les conséquences que peuvent avoir les choix alternatifs à partir desquels un arbitrage public peut être mobilisé et à étudier les modes opératoires qui optimisent les résultats attendus ; tout ceci aux différentes échelles auxquelles les phénomènes s’expriment. C’est donc une analyse pluridisciplinaire qui doit être mobilisée, puisqu’en considérant l’espace dans sa globalité, on s’intéresse à des fonctionnements naturels et anthropiques s’exprimant à des échelles intégrées de la planète à l’infiniment petit, et générant des milieux très hétérogènes.

Les nouvelles frontières de la propriété foncière

32Sous l’effet des transformations de la régulation étatique et des modes d’accumulation du capital, la propriété foncière connaît des évolutions tant dans ses usages que dans ses formes. Des forces contradictoires la retravaillent, soit dans le but de faciliter les placements financiers via des outils sophistiqués ou informels, soit au contraire de corriger les atteintes au droit à la ville par la marchandisation de l’espace et des services.

Dissociation entre propriété et exploitation des équipements

33La financiarisation du cadre bâti, on l’a vu, opère une séparation entre les titres de propriété (parts dans des fonds cotés ou non) et les actifs sous-jacents, l’objectif étant de fournir aux investisseurs institutionnels des portions de monopole spatial facilement négociables et juridiquement sécurisées. Ces innovations sont permises par le développement de compétences spécialisées en management d’actifs immobiliers, proposées par des acteurs divers et selon des horizons d’investissement variables. L’acquisition de propriétés immobilières par ces acteurs est facilitée par le processus de sale and leaseback par lequel les entreprises externalisent leurs murs (Boisnier 2015). Il s’agit là également d’un effet de la financiarisation des économies, qui voit la montée en puissance des actionnaires dans la gestion des entreprises, poussant celles-ci à concentrer leurs capacités d’investissement sur leur cœur de métier en réduisant les immobilisations en capital. Les entreprises peuvent également, ainsi, rendre leur politique industrielle plus lisible par les investisseurs. Ces transferts de propriété vers des gestionnaires institutionnels touchent également des biens publics, comme certains hôpitaux ou prisons. Dans quelle mesure une telle dissociation entre propriété et exploitation des équipements est-elle susceptible à long terme d’affecter l’offre de services et l’emploi dans les économies locales ? Autant de futures pistes à creuser pour la recherche urbaine.

Thésaurisation du capital dans la propriété foncière/immobilière

34Dans les territoires peu gagnés par la financiarisation, le placement de capitaux s’effectue plus directement par acquisition de terrains ou de biens immobiliers, et il arrive que se développent des formes de thésaurisation à grande échelle. Si ce phénomène n’est pas nouveau, il prend aujourd’hui une amplitude inégalée du fait de l’urbanisation très rapide que connaissent certaines régions. Le foncier est plus que jamais un support privilégié d’accès à l’argent dans des sociétés qui s’individualisent et sont devenues fortement inégalitaires et incertaines. La ville, celle des Suds en particulier, y est produite sans classe moyenne au futur garanti, stable, et une des seules contreparties à la production de richesse, et donc à l’écriture de nouvelles lignes de crédit, n’est autre que le sol. Le foncier devient la garantie en s’appuyant sur diverses formes d’hypothèques.

35Au fondement de la conversion de l’usage du sol en faveur des investisseurs, on retrouve à la fois une logique de destruction créatrice caractérisée par la conversion massive de terres agricoles et des environnements naturels et la privatisation des biens collectifs (induisant la conversion de la valeur en richesse) ou la marchandisation – sous forme de ventes (totales ou partielles) ou de concessions (transmissibles ou non) de biens publics. Le sol est approprié pour sa valeur monétaire, pour ce qu’il vaut sur un marché qui y projette de futurs usages, des potentialités.

36Au-delà des risques que ces formes particulières d’épargne font peser sur les économies locales, les impacts territoriaux sont très visibles. Apparaissent ainsi des emprises urbaines durablement inoccupées, telles que des lotissements non bâtis stérilisant des sols fertiles en Inde (Denis 2017). Dans un autre registre, la Chine montre l’exemple d’une thésaurisation massive dans le secteur résidentiel. L’épargne des ménages est presque intégralement stockée dans l’immobilier, l’investissement ayant été soutenu par une envolée généralisée des prix des logements et par la faiblesse de véhicules alternatifs d’épargne. Une grande partie de ces biens sont vacants (l’estimation officielle, très sous-estimée, étant 52 millions de logements) notamment dans le périurbain où ont été produits des quartiers fantômes. Des coalitions d’acteurs publics et privés entretiennent l’emballement des marchés, tout comme c’était le cas pour la bulle foncière au Japon dans les années 1980 et au cours des deux dernières décennies à Hong Kong (Aveline-Dubach 2017). On trouve ailleurs, dans une moindre mesure, des économies également centrées sur la valorisation foncière, comme par exemple à Vancouver (Tillemans 2015).

Remobilisation du capital enraciné dans le logement

  • 9 Action consistant à exclure de la succession un ou plusieurs héritiers.
  • 10 Le viager fait porter le risque d’investissement sur l’acheteur qui fait un pari sur la mort de l’o (...)

37À rebours de la thésaurisation, le capital accumulé dans le logement peut être remobilisé à la fin du cycle de vie. Dans les pays soumis au vieillissement démographique, des dispositifs permettant de désaccumuler le capital pour co-financer les retraites sont (ré) examinés avec intérêt dans le contexte d’érosion généralisée de la protection sociale. Tel est le cas du viager en France, qui procède par démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit pour permettre le maintien des personnes âgées à domicile. Des initiatives sont prises pour le moderniser, notamment via des fonds d’investissement. Cependant, on constate une inadéquation entre la localisation des biens détenus par les propriétaires pauvres – qui ont le plus besoin de désaccumuler –, et les critères géographiques de la demande de viager, qui se porte sur un nombre très limité de territoires (Côte d’Azur et région parisienne en particulier). Certains auteurs soulignent par ailleurs les risques d’exhérédation9 que comportent ces dispositifs (Drosso 2002). Dans les pays anglo-saxons, la remobilisation du capital s’opère via des prêts hypothécaires inversés (reverse mortgage ou equity release), formules présentant une gestion du risque plus équilibrée entre l’investisseur et l’occupant10. Si le volume de ces marchés est encore peu significatif, leur croissance récente aux États-Unis et en Grande-Bretagne pourrait signaler une inflexion en faveur de leur utilisation future comme outils de co-financement des retraites. Les chercheurs doivent être attentifs à ces signaux faibles pour appréhender les risques d’injustice spatiale et de rupture dans les solidarités intergénérationnelles auxquels ces dispositifs pourraient conduire.

Démembrement de propriété pour l’accession sociale par les community land trusts

38Le démembrement de la propriété peut aussi être mis au service d’autres causes, comme celle de promouvoir l’accession sociale à la propriété dans les territoires où le foncier est devenu inabordable. Les community land trusts (CLT) répondent à cet objectif. Ces organismes à but non lucratif font construire des propriétés dont ils vendent les murs à des acquéreurs modestes et leur louent une quote-part de terrain pour une redevance très faible. Contrairement à la démarche de la finance qui multiplie les véhicules d’investissement transnationaux, les initiatives des CLT sont locales et décentralisées. Elles introduisent une nouvelle forme de socialisation du sol (Le Rouzic 2018) transperçant les frontières classiques entre privé et public. En réalité, le principe de la propriété partagée du sol n’est pas nouveau.

  • 11 Les communs se posent comme une approche du partage qui défend l’accès à des ressources collectives (...)

39Des formes d’habitat coopératif ont été expérimentées dès le xixe siècle par les mouvements syndicalistes, mais l’essor de l’économie solidaire et de la gestion environnementale a réactualisé ces projets en portant une vision renouvelée des fonctions de la propriété. Au cœur de ces nouvelles conceptualisations se trouve le retour des communs11 opéré par les travaux d’Elinor Ostrom sur la gestion des ressources naturelles dans les années 1980 (Ostrom 1990). Les communs se définissent par trois éléments en système : une ressource partagée, une communauté possédant des droits et des obligations, et des règles de gestion qui forment un système de gouvernance visant la pérennité, la préservation, ou encore l’amélioration de la ressource (Bollier 2014). Paradoxalement, alors que la théorie des communs est issue de la problématique foncière (mouvement des enclosures), elle s’est peu intéressée au foncier urbain ni même au logement, se focalisant sur d’autres biens communs tangibles (les parcs, les forêts...) ou intangibles (biodiversité, connaissance...). Elle a été critiquée pour s’inscrire dans le registre du néolibéralisme en favorisant la création d’objets marchands et le développement de droits de propriété construits sur des principes de concurrence (Dardot et Laval 2015), ce qui ne l’a pas empêchée de donner lieu à des formes sociales d’accession à la propriété sous la forme des CLT.

  • 12 Loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (article 164).

40Les CLT ont gagné en influence après la crise du crédit hypothécaire, car ils ont démontré leur faible exposition aux saisies immobilières aux États-Unis. Le modèle nord-américain s’est diffusé dans plusieurs pays d’Europe, dont la France où il a pris la forme des organismes de foncier solidaire (OFS) définis par la loi ALUR12. Des formules de type CLT s’imposent également dans les pays en développement, dans le cadre d’initiatives par le bas de groupes sociaux identifiables ayant défini des règles pour la possession collective du sol ou de son accès. De telles initiatives sont menées sur plusieurs continents (notamment aux Philippines, Cambodge, Kenya, Ouganda, Uruguay, Brésil) où les CLT tendent à apporter une sécurité foncière aux accédants modestes, qui reste toutefois à apprécier précisément et dans la durée. Leur succès semble dépendre grandement de l’existence d’un cadre légal approprié et d’un soutien politique.

41Si certains projets semblent être une réussite en matière de justice sociale, on peut interroger leur durabilité au regard d’expériences passées, comme celle des coopératives suédoises créées dans les années 1930 dont l’objectif initial du droit au logement pour tous par des dispositifs anti-spéculatifs n’est plus tenu aujourd’hui (Christophers 2013). Par ailleurs, des dérives dans la gouvernance peuvent intervenir et introduire une « clubbisation » du bien partagé (Charmes 2011). Ces limites invitent les spécialistes de l’urbain à collaborer avec des juristes pour saisir avec plus de nuances les interactions entre le droit et les régimes de gouvernance.

Défis et perspectives

42En dépit de la déconnexion croissante entre les valeurs immobilières et les revenus d’activité, le foncier urbain demeure un objet de recherche très largement sous-étudié. Si les transformations profondes de l’industrie immobilière en ont fortement réduit la visibilité, il revient en force aujourd’hui dans l’agenda politique, comme en attestent les initiatives de socialisation des sols par les CLT. Face à ces enjeux forts, les cadres d’analyse traditionnels issus des théories de la rente ne parviennent pas à se renouveler. Des avancées sont observées du côté du paradigme marxien, avec la montée en influence de la géographie critique dans le sillage de Harvey (1982). Cet auteur a été le premier à proposer une théorisation du lien entre la (re)production de l’espace urbain et la circulation du capital (land as a financial asset), qui connaît un certain succès dans la littérature anglo-saxonne depuis la crise hypothécaire de 2008. Cependant, le caractère abstrait et fonctionnaliste de ce cadre conceptuel ne permet pas d’appréhender à des échelles pertinentes et de façon située les formes et effets de la circulation du capital – financier ou non – à travers le foncier urbain. Plus récemment, Haila (2016) s’est attachée à actualiser la théorie de la rente marxienne à l’heure de la financiarisation. Son approche rompt avec celle de Harvey par l’attention portée aux processus de production immobilière à partir d’une démarche résolument empirique. Cependant, sa proposition d’adjoindre trois nouveaux types de rentes (fiscale, globale et dérivative) à l’arsenal peu cohérent déjà existant, ne semble pas être en mesure d’accroître la puissance explicative de la rente. D’autres auteurs (Theurillat et al. 2013) ont choisi d’explorer la notion de rente urbaine au prisme de l’économie territoriale, en faisant l’hypothèse que cette rente est générée par l’action collective du milieu urbain.

43Quelle que soit l’approche retenue, toute construction théorique en économie politique du foncier devra s’appuyer sur un fondement empirique solide. Cela oblige à approcher la diversité des systèmes de production immobilière, financiarisés ou non, en révélant les rapports de pouvoir à l’œuvre et les stratégies de l’État à ses divers échelons. Le grand enjeu pour la recherche est d’appréhender les dynamiques foncières et immobilières dans un cadre d’analyse unifié, en les saisissant dans le contexte de la mondialisation et de la financiarisation des économies ainsi que de la circulation des modèles et des pratiques dans l’investissement immobilier. Cela implique de procéder à un vaste décloisonnement des travaux sur la production urbaine entre Nord et Sud, ainsi qu’entre aires culturelles. Notre panorama montre ainsi qu’une différenciation nord-sud s’observe au regard du rôle du foncier dans les formes de l’épargne et de l’accès au crédit en lien avec les types de régimes capitalistes (titrisation/thésaurisation foncière ou immobilière, massification/limitation de l’endettement), mais que certaines régions présentent des caractères plus homogènes, comme l’Asie orientale qui se distingue par une remarquable centralité foncière dans les modèles de croissance de plusieurs pays.

44Un autre impératif est de renforcer le spectre disciplinaire par lequel peut être appréhendé le devenir du foncier. Géographes, politistes et sociologues ont déjà l’habitude de travailler ensemble, mais il conviendrait d’associer plus systématiquement des économistes – issus notamment des courants institutionnalistes – et des juristes. S’agissant des premiers, l’économie territoriale est déjà engagée comme on l’a vu dans la lecture des dynamiques foncières mais ce n’est pas le cas des régulationnistes avec lesquels de fructueuses collaborations pourraient être entamées pour mieux articuler les phénomènes macro-institutionnels aux échelles méso et micro sur lesquelles travaillent les spécialistes de l’urbain. Du côté des juristes, la réflexion devrait œuvrer à déconstruire la notion de propriété en privilégiant une analyse par faisceaux de droit (bundle of rights) selon les divers objectifs économiques et sociaux poursuivis.

45Enfin, la recherche pâtit d’un sérieux manque d’informations permettant de mesurer les phénomènes qu’elle observe sur les marchés fonciers et immobiliers. Ces lacunes tiennent à la faible couverture informationnelle sur ces marchés dans de nombreux pays, au morcellement des nomenclatures statistiques mais également au coût élevé des données. Un effort particulier doit être consenti par les pouvoirs publics pour faciliter l’accès des chercheurs aux données sur les transactions (par exemple, accès aux bases de données fiscales ou notariées en France) car c’est une condition indispensable à l’établissement de diagnostics pertinents pour l’élaboration de politiques foncières.

17. Un point de vue sur le foncier urbain vu du rural et les enjeux de recherche associés
Claude Napoléone
Le foncier urbain appréhendé à partir de problématiques rurales prend la forme d’un objet susceptible de modifier les conditions de développement ou de préservation des usages et des activités non urbains. Pour schématiser, il peut être envisagé sous trois formes complémentaires : (1) quantitative à travers la surface de sols dont la vocation change ; (2) qualitative eu égard aux effets sociaux ou comportementaux qui se diffusent à partir des zones urbaines ou des processus d’urbanisation ; et (3) institutionnelle pour ce qui est de la régulation des dynamiques à l’œuvre.
La consommation de sols naturels ou agricoles
Les processus de transformation d’un foncier rural en urbain sont le résultat de phénomènes complexes mais concernent fortement les terres agricoles :
˙ historiquement, villes et terres productives sont deux produits anthropiques originellement localisés aux mêmes endroits et sont donc spatialement corrélés ;
˙ économiquement, la physionomie des terres agricoles (plates, accessibles) facilite la construction et incite à les aménager en priorité ;
˙ socialement, la consommation d’espace s’accroît par effets conjoints de l’urbanisation des sociétés (Montgomery 2008) et de l’augmentation de la consommation de sol par individu logé (CGDD 2012) ;
˙ au niveau politique, l’offre nouvelle de foncier urbain dépend de consensus locaux au sein desquels la distribution de la rente foncière est un élément important (cf. la homevoter hypothesis [Fischel 2001b], les coalitions de croissance [Logan et Molotch 1987] ou le political market framework [Lubell et al. 2009]).
La conversion des sols vers un foncier urbain est donc une perturbation fréquente de l’activité agricole. Cela peut induire une réduction du stock de terres disponibles, une modification de l’organisation spatiale des zones agricoles (contraintes physiques d’accès aux terres, minoration des possibilités d’adaptation aux évolutions technologiques...), ou encore par l’émergence de conflits (rejet de nuisances). Cette perturbation peut atteindre des seuils létaux à partir desquels un espace ouvert ne peut plus être mis en culture.
Les milieux naturels sont également perturbés par la construction qui peut, là encore, être létale si l’artificialisation s’opère au-delà de seuils (dépendant des milieux, des espèces...). Toutefois, la relation entre l’environnement naturel et le foncier bâti oblige à des interrogations différentes de celles qui concernent la relation avec l’agriculture. Soit l’on considère les milieux naturels originels (ceux qui existent avant l’urbanisation) et il s’agit alors d’espaces réagissant peu ou prou comme les espaces agricoles (perturbations, seuils létaux...). Soit l’on considère la biodiversité dans son ensemble et l’urbanisation revient alors à une transformation des écosystèmes qu’il est scientifiquement compliqué de hiérarchiser (d’une forêt à un écosystème urbain par exemple [cf. aussi chap. 7]). En outre, il existe une rétroaction entre foncier urbain et protections environnementales qui est également un élément à considérer (Geniaux et Napoléone 2011) : les zones de protection étant plutôt autour des espaces peuplés, les aménités ainsi créées deviennent une caractéristique du foncier urbain contigu et se traduisent par une croissance de la demande (Brossard et al. 2007).
Dans ce contexte, les enjeux de recherche correspondent à une quantification des dynamiques urbaines, autant qu’à une caractérisation de l’objet observé. S’agit-il des surfaces des logements ? Eu égard à la perturbation des espaces agricoles ou naturels, ce n’est pas suffisant. Faut-il prendre en compte les surfaces artificialisées (parking, routes...) ? Au sens de la diffusion des perturbations (la pollution par exemple), ce n’est pas suffisant non plus (Vimal et al. 2012). Les propositions les plus prometteuses en matière de mesure du phénomène sont à rechercher du côté des analyses spatiales permettant de gérer les effets et tendances multiscalaires dont il est issu (Lambin et Meyfroidt 2011) – notamment dans l’objectif de le rapprocher d’enjeux sociaux contemporains (voir par exemple Meyfroidt et al. 2019 pour la relation entre phénomènes spatiaux et alimentation). Les enjeux de recherche concernent également l’analyse des déterminants de chaque forme de bâti. Pourquoi fait-on des immeubles dans certains cas et de l’habitat diffus dans d’autres ? Il s’agit alors de considérer le foncier urbain comme l’expression de préférences individuelles et d’arbitrages sociaux, au sein desquels la nature des espaces ruraux peut déterminer une part de la forme ou de la localisation du foncier urbain. In fine, la caractérisation et la quantification des phénomènes à l’œuvre, ainsi que les éléments qui en déterminent la tendance, sont des supports efficaces de modélisation permettant de représenter des scénarios et de les confronter à d’autres questions académiques, comme par exemple l’évaluation de l’efficacité des tendances d’urbanisation eu égard à l’adaptation aux projections climatiques.
L’effet de l’urbain sur les espaces environnants
L’urbanisation génère des effets sur son environnement qui vont au-delà des zones construites et peuvent être mesurés sur des distances longues (Vimal et al. 2012). Ces effets peuvent être positifs (Opitz et al. 2016) ou négatifs (Marraccini et al. 2015). Ils peuvent se traduire par des processus physiques, comme la fragmentation des habitats (Irwin et Bockstael 1998) ou immatériels comme la croissance des prix des terres (Geniaux et al. 2011). Les connaissances en la matière sont incomplètes et ne permettent pas de les hiérarchiser clairement eu égard à leurs impacts sur les espaces ruraux. Par exemple, nous avons du mal à déterminer s’il est socialement préférable de prévoir une forme urbaine découpée qui permet la conservation d’espaces ouverts au contact de zones construites ou une forme compacte qui minimise la longueur des contacts entre les différents milieux. Il s’agit, en outre, d’un champ fondamentalement multidisciplinaire qui rend donc difficile la sélection d’enjeux de recherche, par essence incomplète.
En revanche, en préalable à l’étude des effets dans leur matérialité, une mise en perspective du foncier urbain avec son environnement reste à faire. Par exemple, la controverse entre le partage (land sharing) et la différenciation (land sparing) des espaces (Soga et al. 2014) est susceptible de reconditionner les modes de création du foncier urbain : pour différencier, il faut densifier et protéger les espaces ouverts ; pour partager, il faut adapter la forme du foncier urbain aux contraintes des espaces que l’on souhaite conserver. Pour le moins, fixer un cadre conceptuel permettant de comprendre la fonction allouée aux espaces ouverts sous influence urbaine, favoriserait une évaluation correcte des effets du foncier urbain sur l’agriculture et l’environnement. À partir de là, chaque discipline offre de multiples outils de mesure d’effets ou d’indicateurs d’effets et un besoin de synthèse se fait jour en la matière. La régulation des dynamiques de changement du foncier urbain
Considérant les changements d’usage des sols, réguler revient à caractériser et organiser des espaces susceptibles d’entrer en concurrence, sachant que les phénomènes qui prévalent aux changements d’usage sont multiformes et sous-tendent des finalités pouvant être divergentes : protéger l’environnement et soutenir l’emploi, par exemple. L’atteinte d’un optimum social en la matière est difficile (Lambin et Meyfroidt 2011). Toutefois, les différents usages des sols sont, globalement, en expansion. La ville s’étend spatialement. Les surfaces protégées dans le monde ont été multipliées par dix dans les quarante ans passés (World Database on Protected Areasa). L’agriculture connaît une phase d’expansion spatiale, sous l’effet des conjonctures sociales au sud et de la croissance de la demande globale (FAO 2009). Ceci étant, dans les zones sous pression (les zones périurbaines, touristiques...), l’absence de règle équivaut à laisser s’exprimer les phénomènes de marché et, possiblement, conduit à l’exclusion d’activités socialement souhaitables ; typiquement l’agriculture au profit de l’urbain du fait des prix du foncier (Geniaux et Napoléone 2005). Il y a donc un intérêt à traiter de la relation entre le foncier urbain et les autres espaces contigus par le prisme de leur utilité sociale : les espaces agricoles sont productifs de denrées alimentaires, les espaces naturels accueillent l’essentiel de la biodiversité et ont une valeur d’existence intrinsèque pour les urbains (Costanza et al. 2014), etc. Comment, par exemple, répondre à la revendication politique nouvelle ayant trait à la disponibilité de denrées alimentaires fraîches sur les marchés de proximité, lorsque l’on considère la rareté croissante des terres utilisables par l’agriculture dans l’environnement immédiat des villes ? Enfin, la question de la régulation foncière peut également être analysée du rural vers l’urbain. Par exemple, en considérant des normes de productions agricoles susceptibles de restreindre les possibilités de localisation des agricultures comme pourraient l’être des normes de bien-être animal obérant la possibilité d’un élevage urbain.
Pour ce qui est des enjeux de recherche eu égard à la question de la régulation, il paraît important de traiter des modes de conception d’un urbanisme transversal. Il s’agit d’intégrer des espaces non construits dans la planification urbaine, au sens du comprehensive planning anglo-saxon (Sanz Sanz et al. 2017), afin de gérer la relation entre choix de formes et de localisations du foncier urbain, eu égard à son effet sur la capacité des espaces contigus à fournir un service socialement souhaitable (alimentation de proximité, paysages, biodiversité...). À la réflexion méthodologique (pluridisciplinaire), peuvent s’adjoindre des travaux sur la modélisation des effets matériels des arbitrages possibles (seuils, théorie de la viabilité...). Enfin, au-delà de la ville, l’espace est composé d’un tissu urbain connecté par les transports, à l’échelle duquel la question du foncier peut être également considérée. À titre d’exemple, il existe des dissymétries d’influences entre villes proches qui conditionnent les capacités des décideurs publics à réguler les usages des sols (Delattre et al. 2014). La question de la régulation des usages des sols est rarement posée à l’échelle globale et constitue un enjeu de recherche novateur (voir, à titre d’illustration, le programme Arimnet/Divercropb sur la question de l’alimentation de proximité dans le bassin méditerranéen).
En guise de conclusion, les enjeux de recherche associés au foncier urbain vus des dynamiques rurales sont multiformes mais ils prennent une importance particulière dans une période où le phénomène d’urbanisation devient planétaire et ouvre, de fait, des interrogations spécifiques au sein desquelles toutes les disciplines et les échelles semblent convoquées (voir Wang et al. 2012 pour une revue).
a. http://www.wdpa.org.
b. https://divercropblog.wordpress.com/​.

Notes

1 Pour un résumé plus détaillé des théories de la rente, voir l’entrée « Rente foncière » dans le Dictionnaire de l’habitat (http://politiquedulogement.com/dictionnaire-du-logement/q-r/rente-fonciere/).

2 LaSalle Investment Management 2014.

3 Nous retenons ici la conception de Andy Pike et Jane Pollard pour lesquels la financiarisation se marque par « l’influence croissante des marchés de capitaux et de leurs intermédiaires sur les processus politiques et économiques contemporains » (2010, p. 29).

4 Il s’agit des gestionnaires pour le compte de tiers, dont les fonds de pension, fonds de placement collectif, sociétés d’assurances et banques gestionnaires de fonds.

5 Il est courant que les États disposent de plusieurs fonds souverains, dont une partie est gérée par des sociétés de gestion externes.

6 Selon les données de LaSalle Investment Management, DTZ et Preqin.

7 Sociétés dont l’activité consiste à gérer les capitaux, détenus en propre ou confiés par un investisseur tiers, en appliquant les stratégies d’investissement définies par les détenteurs des actifs gérés pour en tirer le meilleur rendement possible en fonction d’un niveau de risque choisi.

8 Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

9 Action consistant à exclure de la succession un ou plusieurs héritiers.

10 Le viager fait porter le risque d’investissement sur l’acheteur qui fait un pari sur la mort de l’occupant en s’exposant à lui verser une rente jusqu’à son décès. Dans le cas du prêt hypothécaire inversé, le risque d’une longévité exceptionnelle de l’emprunteur occupant est pris par la banque, qui le rémunère à taux élevé et le neutralise au sein d’un pool de prêts du même type.

11 Les communs se posent comme une approche du partage qui défend l’accès à des ressources collectives à des groupes d’ayants droit, par opposition au mouvement des enclosures qui avait démantelé les terrains communaux dans l’Angleterre du xvie siècle. Le partage vise l’équilibre entre l’intérêt collectif/de moyen ou long terme à assurer le renouvellement de la ressource, et l’intérêt individuel/immédiat de ceux qui partagent (Comité Technique Foncier 2009).

12 Loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (article 164).

© CNRS Éditions, 2020

Conditions d’utilisation : http://www.openedition.org/6540

Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search